Page 130

«Spørsmålet som stadig har vært diskutert er om utleier må dokumentere et økonomisk tap for å kunne kreve ­kompensasjon for manglende vedlikehold. »

Et praktisk eksempel er at leietaker tilbakeleverer l­okalet med et stort vedlikeholdsetterslep og utleier krever kompensasjon for dette avviket. Avviket vil da bestå i ­ forringelse utover det som skyldes «alminnelig slit og ­ elde». Spørsmålet som stadig har vært diskutert er om ut­ leier må dokumentere et økonomisk tap for å kunne ­kreve ­kompensasjon for manglende vedlikehold. Slike d ­ iskusjoner skjer typisk hvor utleier planlegger å ­rehabilitere eller rive lokalet(bygget) etter fraflytting, hvor lokalet blir s­tående ledig uten ny leietaker eller utleier selger lokalet før ny leie­ taker overtar. RETTSLIG SITUASJON FREM TIL APRIL I ÅR Dersom leiekontrakten ikke har avvikende reguleringer, fastsetter husleieloven § 10-3, 2. ledd at utleier kan ­kreve at leietaker dekker «nødvendige utgifter til utbedring» når ­lokalet er i dårligere stand enn det som er fastsatt i § 10-2. Den rettslige problemstillingen er om utleiers krav er (i) et erstatningskrav som forutsetter ansvars­ grunnlag, ­ økonomisk tap og årsakssammenheng eller om (ii) kravet er basert på at leietaker har brutt sine kontrakts­forpliktelse til å gjennomføre vedlikehold av

03/2 01 9 | N æring sE ie n dom | J USS

det leide ­lokalet. D ­ iskusjonene har oppstått i tilfeller hvor ikke leie­kontrakten har reguleringer som avviker fra husleieloven § 10-3. Den rettslige situasjonen har vært uavklart i en år­rekke. Både rettspraksis og juridisk teori spriker. I de siste 10 årene har noen dommer fra ting- og lagmannsrett (og teoretikere) fastslått at kravet er et erstatningskrav, mens andre har fastslått at leieta­ keren har en kontraktsforpliktelse og således at utleier ikke trenger å påvise at det foreligger ansvarsgrunnlag og økonomisk tap. HØYESTERETTS AVKLARING Høyesterett avsa den 25. april i år en dom med viktige prin­ sipielle avklaringer av hvilke vilkår som må være oppfylt for at utleier kan kreve erstatning av leietaker. Saken gjaldt tilbakelevering av utleide forretnings­ lokaler. Lokalene hadde etter leieforholdets avslutning blitt fullstendig ombygget og tatt i bruk som hotell. Som følge av dette var utleier faktisk ikke påført merutgifter for tilbake­ føring av lokalene til tidligere standard.

130

Profile for Estate Media

NE0319  

NE0319