Page 1

# 01 2019 naringseiendom.no

• KONTORMARKEDET I OSLO 2019 | TRENDER | NYBYGG I KVÆRNERBYEN •


Oslo K – fremtidens kontorbygg i Kværnerbyen


OBOS bygger fremtidens kontorbygg Rett utenfor sentrumskjernen – i Kværnerbyen- bygger vi Oslo K, kontorbygget for deg som vil ha moderne, miljøvennlige og fleksible lokaler i et sentralt område. Kværnerbyens ansikt mot Oslo sentrum Det bygges et stort og iøynefallende kontorbygg som er velplassert og blir designmessig flott. Noe av det mest imponerende med bygget er toppetasjene som er vendt mot vest og får panoramautsikt mot byen, fjorden og Holmenkollen. Oslo K vil bære preg av fleksibilitet og mange valgmuligheter hvor det blir godt tilrettelagt for både åpne landskap, cellekontor og aktivitetsbaserte kontor. Bygget vil også inneholde godt med møterom, prosjektrom, kantine og fellesareal som har områder for uformelle møter og samhandling. Det blir også mulighet for å benytte et større auditorium på bakkeplan. Byen i byen På få år er Kværnerbyen forvandlet til et levende nabolag med arbeidsplasser, butikker, barnehager og et rikt kulturliv. Her er det kort vei til både dagligvare, apotek og kafé. Turstier, parker og friområder er også i umiddelbar nærhet.

Effektivt og enkelt Kværnerbyen ligger sentralt til med enkel tilkomst, men er også behagelig avskjermet slik at dagen ikke påvirkes av unødvendig støy. Det er en egen sykkeltrasé hele veien fra sentrum og inn til Kværnerbyen, og det vil bli etablert sykkelparkering med dusjmuligheter i bygget. Det vil også være parkering under bygget for de som er avhengige av bil. To bussruter kommer til å få holdeplass rett utenfor hovedinngangen og fire andre bussruter kun 100 meter unna. Vil du vite mer om fremtidens kontorbygg i Kværnerbyen? Fra første kvartal 2021 kan vi tilby opptil 30.000 kvm. Les mer om prosjektet på www.oslo-k.no Kontakt utleieansvarlig: Hans Petter Hauge Tlf. 90 91 22 67 E-post: hans.petter.hauge@obos.no


BO URBANT HELT NATURLIG Nye leiligheter på Lilleaker kommer for salg i februar 2019. Vær blant de første til å motta informasjon om boligprosjektet og meld din interesse på schlagergaardenhage.no

+47 21 04 32 32


Moderne kontorlokaler til leie


Sandviksveien 26 200 - 700 m2 Eiendommen ligger i grønne og rolige omgivelser på nedre Høvik, med kort vei til all kommunikasjon som buss og tog. Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov.

• • • •

2. etasje: 700 m2 BTA med mulighet for oppdeling til to separate enheter Lokalene inneholder i dag cellekontorer, teamrom, møterom, sosial sone og kjøkkenløsning Eiendommen har heis fra eget garasjeanlegget i kjeller. Hyggelig felleskantine for eiendommens leietakere i byggets 1. etasje, samt trimrom og badstue, garderobe og dusjer • Lokalene oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger • I nærheten finner man Veritasparken, Sarbuvollen, Strand restaurant og Henie Onstad Kunstsenter • Ca 10 minutter fra Oslo sentrum med bil. Enkel adkomst av og på E18

Kontakt: Bjørn Hansen | 488 51 990 | bjorn@scandinaviegaarden.no


KANALPIREN

500 – 4.500 KVM KONTOR LOKALER MED FANTASTISK BELIGGENHET I HINNA PARK Kanalpiren er et moderne bygg med fleksible løsninger, kantine og god parkeringsdekning. Kontorene består av celler og åpent landskap. Eiendommen er en del av Hinna Park, et område med kontorlokaler, caféer, shopping og gode kollektivtilbud i fantastiske naturomgivelser – kun åtte minutter fra Stavanger sentrum.

7.000 KVM UTLEID TIL BOUVET OG OLAVSTOPPEN

KONTAKT Tonje Rosenvold Næringsmegler DNB Næringsmegling AS E: tonje.rosenvold@dnb.no T: 950 57 288

osloareal.no


TOG Stavanger - 8 min Sandnes - 10 min Tog hvert 15. min i begge retninger

BUSS Høyfrekvente busstilbud til og fra hele regionen

BIL OG PARKERING • Parkeringskjeller • Soneparkering • Gjesteparkering

SYKKEL Det er sykkelstier langs fjorden, og Sykkelverksted på Hinna

SHOPPING 2 minutter til Stadionparken kjøpesenter med ca. 25 butikker


16 HOVEDSAK Kvinnekollektivet, Girl Crush har flyttet inn i nye lokaler på Skøyen.

92 MARKEDSPULS Det er fortsatt jevn og god aktivitet i leiemarkedet i Oslo.

110 INTERIØR Sanitetskvinnene ønsket å fornye lokalene sine. Det resulterte i en fargesterk forbedring.

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | I NNHOLD

10


INNHOLD #01 2019

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: (+47) 23 11 56 00 post@estatemedia.no www.estatemedia.no REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 908 29 393 silje@estatemedia.no

12 Leder: Start med blanke ark

16 Hovedsak: Kvinnekollektivet

32 Slik blir kontormarkedet 2019

40 Den perfekte stormen i varehandelen

46 Fra Fornebu til HasleLinje

48 Hvordan lykkes med utarbeidelse av gode kravspesifikasjoner?

52 Interiørtrender 2019

60 Kontorkonsepter i Norge

62 Hva kan retailere lære av kosmetikkbransjen?

70 Flere butikker blir kontantfrie

JOURNALIST Dag-Jørgen Saltnes Tlf: 970 55 121 dag@estatemedia.no CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN Blake and Friends Yvonne Rystad Daniel Ingebrigtsen

MARKED

SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no

Joakim Nessem Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no

73 Dag-Jørgen har ordet

74 Kjempeplaner skal løfte Tullinkvartalet

80 Fullfører Kværnerbyen med ­kontorbygg på 30 000 m2

84 Sentrum, CBD og Skøyen blir vinneren

87 Bjørvika, sentrum og CBD på topp

88 Mener leieprisene skal opp 10 prosent

90 Stort arkitektfirma til Telegrafen

92 Markedspuls: Leiemarkedet i Oslo

104 Oversikt nybygg

108 Leiepriser

Ola Boisen Tlf: 951 37 283 ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 995 53 059 camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango Tlf: 901 69 356 michelle@estatemedia.no Ken Arne Lerpold Tlf: 419 16 983 kal@facilius.no

FASTE SPALTER

FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no

26 Morgendagens medarbeidere: Kristian Brovoll

110 Interiør: Forbedring fryder

116 Juss: Organisering av kantinetilbud og skatte- og avgiftsregler

122 Slik finner du nye lokaler

TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 10.000 Copyright: Estate Media UTGIVER: Estate Media AS www.estatemedia.no FORSIDE: Siri Aleksandra Amundsen Olsen, Girl Crush NESTE UTGAVE: April 2019

11


AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

L

START MED BLANKE ARK

Jo mer jeg skriver om kontormarkedet, det å flytte og hva som skal til for å skape en god arbeidsplass hvor ­ansatte t­ rives, og hvor det er tilrettelagt for effektivitet og ­inspirasjon, samtidig som lokalene skal speile bedriftens identitet, forstår jeg hvor komplekst dette er. Lokaler er ikke lokaler, og det å flytte er mer enn å pakke noen esker å stenge en dør. Se for deg at 100 folk skal flytte til en felles bolig, ett område, ett interiør og en plantegning der alle er fornøyd og trives. Samtidig skal det være et attraktivt sted for gjester – helst sentralt og innbydende. Det er en nesten umulig oppgave å gjøre alle fornøyd. Dessverre er det ikke en fasit som passer alle. Ulike ­selskaper og mennesker har selvfølgelig forskjellige behov, og altfor ofte ser vi bedrifter som hiver seg på sist trend, fremfor å ta et dybdetykk i selskapet og en analyse av sine behov. I år flytter vi i Estate Media, og vi har allerede fått smake på flere utfordringer, til tross for at vi tilsyne­latende er eksperter i bransjen. Vi er to selskaper som er blitt til ett, og det at vi satt på to leiekontrakter har gitt oss en r­ ekke utfordringer lenge før vi i det hele tatt fikk vurdert nye ­lokaler. Bare det kan ta lufta ut av ballongen. Dette gjelder ikke kun oss. I fjor flyttet flere bransje­

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | LEDER

aktører og alle sier det samme – det er mye planlegging, valg som skal tas og vurderinger om fremtiden, og de ­færreste har en plettfri flytteprosess. Det dukker opp uante ­problemer, og det er vanskelig å forutse hvordan arbeids­ tokken vil «leve» i de nye arealene. Heldigvis kan oppturen være stor, og absolutt verdt alt slitet. Gjøres det riktig, har vi sett mange eksempler på sel­ skaper som blomstrer. En flytteprosess er litt som å starte med blanke ark, dårlige vaner og gamle arbeidsmetoder kan legges igjen, og byttes ut med nye. I denne utgaven av NæringsEiendom gir flere meglere sine beste råd til deg som vurderer å flytte. Tid, det vil si å starte tidlig og gjøre en grundig research, er en gjenganger. Bak i magasinet har vi også laget en tidslinje som vi kaller «Flytteprosessen» der vi tar for oss det meste du bør vite når du skal flytte – en stegvis guide med gode knagger å føl­ ge. I slutten av februar vil du på nettstedet vårt, www.ne.no kunne se flere videosnutter der vi går enda mer i dybden og intervjuer ulike bransjeaktører om hva som er en god flytteprosess. Lykke til!

12


Illustrasjon: Brick Visual Solutions / Nordic – Office of Architecture

En ny kontoropplevelse

800–15.500 m2 Kontor

Asker Genera, en eiendom der mennesker og bedrifter skal utvikle seg. Et åpent bygg med personlig service hvor fleksibilitet og kreativitet møtes.

askergenera.no

Kontakt Anniken Haug M: 970 33 777 E: ah@oxer.no

Jonas Myhre M: 998 69 900 E: jm@akershuseiendom.no


TRYGVE NILSENSVEI 8 Kombinasjonslokaler til leie. Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6 nær Karihaugen. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min. Vi for utleie kontorlokaler i forskjellige størrelser beliggende i 2. og 3. etasje. Arealene er av god standard med ventilasjon etc.

FRA CA. 350 KVM

Hyggelig utsikt med gode dagslysforhold gir en trivelig arbeidsplass. Lokalene vil kunne tilpasses leietakers behov og ønsker etter nærmere avtale. God parkeringsdekning umiddelbart utenfor lokalene. Finnkode: 13 23 73 034

H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium. Ledig areal utgjør 252 kvm i 8. etasje. Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

252 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold. Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon. Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg. Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 Finnkode: 13 33 73 326

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n @ fo r tu n a.n o


Lok aler til leie L I L L E A K E R V E I E N 31 - PA N O R A M A U T S I K T Kontor Lokalene er innredet med dels cellekontorer av forskjellig størrelse og dels åpne arealer. Dete er høy standard med gode materialvalg samt gjennomgående lys gir en tiltalende og flott atmosfære. Fra lokalene har man fantastisk utsikt mot omkringliggende områder som f. eks. Holmenkollen, marka etc.

270 - 424 KVM

Offentlig kommunikasjon som buss og trikk stopper umiddelbart utenfor eiendommen. Parkering kan leies i tilknytning til kontorarealet. 2. etasje 238 kvm - utleid 2. etasje 270 kvm – hovedbygg 6. etasje 424 kvm – toppetasje hovedbygg Finnkode: 13 49 23 227

Vi har k apasitet til flere oppdrag:

For valtning | Utleie | S alg | S øk

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n @ fo r tu n a.n o


FOTO: SIRI ALEKSANDRA A. OLSEN, GIRL CRUSH

Girl Crush har utvidet og i fjor flyttet de inn i nye og større lokaler sentralt på Skøyen. AV: SILJE RØNNE | FOTO: GIRL CRUSH

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | KVI NNEKOLLEKTI VET

16


FOTO: SIRI ALEKSANDRA A. OLSEN, GIRL CRUSH

INSPIRERENDE FARGER Det er lett å bli inspirert på så lyst og fargerikt kontor som dette.

17


FOTO: SIRI ALEKSANDRA A. OLSEN, GIRL CRUSH

FABRIKK OSLO fra V: Selma Marthinsen Moseng, H: Mari Nordén begge fra Fabrikk Oslo.

E

nkelte kontor er som et hjem, de tar deg med på en reise og forteller en historie. Selv uten mennesker til stede forstår du konseptet, og ­ dets daglige virke. Identiteten er ­ tydelig og ­interiøret særegent, og det gir deg en idé om folks liv og a ­ rbeidsoppgaver. Rett før jul besøkte vi Girl Crush i Drammensveien 126 på Skøyen. Lokalene var nesten tomme, de fleste hadde ­ tatt ferie. Likevel var det en i­nteressant opp­ levelse, for hver arbeidsplass hadde sin historie. ­Lokalene er innredet på lavbudsjett og dugnadsarbeid, med en tydelig rød tråd, der de ulike kontor­plassene oppleves som små utstillingsvinduer. Siri Aleksandra Amundsen Olsen, som er en av gründerne bak byrået Girl Crush og initiativtakerne til et annerledes coworking space, for­ teller at oppgraderingene av begge kontorene har de gjort selv. – Det tok selvfølgelig litt tid, tid en gründerbedrift gjerne ikke har så mye av. Vi er i en oppstartsfase og vi ønsker å gå forsiktig frem. Vi var også heldige å støtte på en gårdeier, Fram Eiendom, som skjønner ­viktigheten av å aktivisere gateplan, selv for bygg som på sikt kanskje skal utvikles til noe annet. Det tror jeg i alle fall er betydningsfullt for fremtidig verdi, sier hun. At de har lært mye på veien er Olsen glad for. Det har gitt dem mange nye muligheter. – I sommer fikk vi muligheten til å delta i utviklingen av Factory ­Tøyen, et nytt og spennende coworking space i Oslo – som blir helt ­fantastisk bra! Et kreativt knutepunkt på Tøyen, med Amalie Kristoffersen (på 29 år) i spissen. En mulighet vi neppe ville fått om vi ikke allerede hadde utforsket og vært på banen.

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | KVI NNEKOLLEKTI VET

Olsen fremhever at design handler om mer enn en fin sofa eller ­farge på veggen, selv om hun understreker at man aldri må undervurdere ­effekten av å ha det «Instagramvennlig». – Det handler om funksjoner som dekker et behov i samfunnet. ­Kvinner og menns behov samsvarer jo ikke alltid. God design er å bli sett, og å føle seg verdsatt, sier hun og poengterer at mange unge fri­ lansere og gründere opplever å ikke bli tatt seriøst. På sikt ønsker Girl Crush å gi selvstendig næringsdrivende og spesielt kvinner fasiliteter andre arbeidstakere tar for gitt, bare enda mer til­passet. – Det krever åpenbart kapital, men det har altså vært målet en lang stund, konstaterer hun. GIRL CRUSH BLIR TIL – Jeg tok en personlighetstest i forbindelse med et jobbintervju en gang. Den viste at jeg er ekstremt individualist. Det vil si; jeg foretrekker å gjøre ting alene, jeg velger å stole på mine egne ferdigheter og instinkter fremfor å søke kontakt med andre mennesker. Jeg vil være uavhengig og selvstendig, trives i eget selskap og har noen gode øyeblikk med selv­ tilliten på topp, da jeg tenker at jeg kan klare det meste alene, forteller Olsen, og påpeker at det er svært normalt for hennes generasjon, før hun stopper opp og fortsetter: – Men kan jeg egentlig gjør alt alene? Og vil jeg det? Nettopp det spørsmålet begynte hun å stille seg selv oftere. Samtidig som hun vurderte om det var noe inni henne som holdt henne tilbake fra å støtte andre kvinner. – Når var sist jeg gjorde noe meningsfylt for en annen kvinne i ­bransjen? Jeg fikk lyst til å oppmuntre kvinner rundt meg – finne ut om det var noe jeg kunne bidra med, sier hun.

18


FOTO: SIRI ALEKSANDRA A. OLSEN, GIRL CRUSH

Enkelte kontor er som et hjem, de tar deg med pĂĽ en reise og forteller en historie.

19


FOTO: SIRI ALEKSANDRA A. OLSEN, GIRL CRUSH

1.MØNSTER­ KONSTRUKSJON er en del av arbeidshverdagen på Fabrikk Oslo. 2. KOSTYME OG REDESIGN Mari Nordén med Praktikant Selma Marthinsen Moseng. 3. FARGERIKT Kontoret blir mer levende med farger. 4. DISCO POP Hunden Disco Pop senker stressnivået når gründerstresset tar over.

3

1

2

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | KVI NNEKOLLEKTI VET

20


FOTO: SIRI ALEKSANDRA A. OLSEN, GIRL CRUSH

4

Etter å ha vært rivaler i barndommen, fant hun og søsteren, Anja Kristine Amundsen Olsen, ut at de hadde like verdier og mål. ­ ­Begge har opplevd en ukultur blant kvinner, med mye sjalusi og konkurranse. Ikke kun i ungdomstiden, men også senere i arbeidslivet. – Dette ville vi ta et oppgjør med, fremhever hun og fortsetter: – Som stort sett alle frilansere og gründere har erfart, kommer det tider preget av usikkerhet og frykt, dager da vi ikke føler oss gode nok. Hvorfor ­sitte alene med tvilen, spør hun, og sier at det var derfor de bestemte seg for å utvikle et konsept der de oppmuntrer kvin­ ner til å se v ­ erdien av å samarbeide: Resultatet ble altså Girl Crush, et kreativt innholdsbyrå og felles­skap der de har tilknyttet seg frilansere på tvers av ­bransjer. I byrået har de med seg film­

21

fotografer, tekstforfattere, make-up ­ artister, klesdesigner osv. I det fysiske fellesskapet på Skøyen sitter blant annet: klesdesigner Mari Nordén og hennes grunderbedrift Fabrikk, et åpent tekstilverksted hvor man kan trykke selv, gå kurs eller få produsert tekstiler, ­Aasmundsen Consulting, et strategisk k ­ommunikasjon- og markedsføringsselskap, For Ynde, en nett­butikk som ønsker å simplifisere måten k ­ vinner ­handler jobbgarderobe på, Flove som holder på i disse dager å utvikle en menskopp (altså et a ­ lternativ til tampong), og ­Nononsens som selger abonne­ ment på øko­logiske t­ amponger. – Nå får vi også inn Ro & Raff og Bord­glede på kontoret, to jenter som jobber sammen med blomsterdekorasjon og event-design, ­spesielt til bryllup, sier hun.


FOTO: SIRI ALEKSANDRA A. OLSEN, GIRL CRUSH

– Det er gøy å tenke stort, og ha en tydelig intensjon med det vi jobber mot..

De er også i godt naboskap med Arkivet som er et kollektiv av interiørarkitekter og ­designere som leide hos Girl Crush tidligere. – Vi har god nytte av hverandre og sammen har vi skapt det vi er i dag. Det er gøy å følge reisen til de ulike selskapene, konstanter hun, og påpeker at selv om de er små og markedet kan virke umodent, har coworking-konseptet et stort potensial på sikt. ALLE SATSER PÅ COWORKING Det finnes mange kontorfellesskap og co­ working spaces i verden, og nå flere i Norge og i Oslo. – Flere og flere går sammen og deler lokaler, ofte av praktiske grunner, og gjerne folk i sam­ me bransje, alt fra fotografer til investormiljøer. Men de fleste mangler en tydelig profil, sier hun.

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | KVI NNEKOLLEKTI VET

Det er ulike syn på hva definisjonen co­ working space innebærer. Hun trekker frem større aktører som WeWork, Mesh, 657, og Spaces som tilbyr alt av fasiliteter og satser på «community». – Vi er vel et sted i midten med ønske om å bli større. Og jeg tenker vi er med på å ­gjøre markedet kjent med nye måter å jobbe på, fortsetter hun. Girl Crush tenker utenfor boksen. På sikt ønsker de seg ammerom, barnevakt slik du får på treningssenter og et skjønnhetsrom – for å nevne noe. Alt som kan gjøre arbeidsdagen litt enklere for kvinner. – Vi har hatt flere fokusgrupper med k ­ vinner fra ulike bransjer, og en fellesnevner for ­mange av jentene, er at de sliter med å finne et k ­ ontor de føler seg «hjemme» i. Hvordan hadde

­ erden sett ut om man hadde hatt flere kvinne­ v lige eiendomsutviklere, flere kvinnelige entre­ prenører og flere kvinnelige beslutningstakere på leietakersiden? Alle kvinner liker ikke rosa, og det er heller ikke poenget mitt, men jeg ­mener mye blir laget for nøytralt – man havner ofte et sted i midten, mener O ­ lsen, og legger til: – Det blir verken det ene eller det andre, men et resultat av et kompromiss som gjør at du ikke treffer noen ordentlig godt. Hun mener «one-size-fits all»-mentaliteten ikke er veien å gå i coworking. Samtidig som hun ydmykt påpeker at hun skal være ­forsiktig med å kritisere, ettersom deres fasiliteter «ikke er til å skryte av nå». – Det er gøy å tenke stort, og ha en tyde­ lig intensjon med det vi jobber mot. Jeg blir blant annet veldig inspirert av FargeDagny

22


Stortorvet 10 UMIDDELBAR NÆRHET TIL ALT Ledige arealer i kjente Glasmagasinet med egen kontorinngang

C.J. Hambros Plass 2 EFFEKTIVE LOKALER I IBSENKVARTALET Flott beliggenhet rett ved Tinghuset CA. 293 - 901 KVM BTA — — — — — —

Trikkeholdeplass rett ved siden av Kort gangavstand til Nationaltheatret stasjon Nytt konferansesenter (April 2019) Sykkelparkering, dusj og garderobe Hotell, cafeer og restauranter rett ved Velkjent og representativt bygg

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

CA. 68 - 7.237 KVM BTA — — — — — — — —

Midt i sentrum 3 min til Oslo S med trikk, t-bane, tog og buss T-bane og trikk rett ved Ny, flott kantine drevet av Fazer Sykkelparkering, dusj/garderobe Bysykkelstativ rett ved siden av Bygg med sjel og moderne kontorlokaler Egen inngang til Glasmagasinet kjøpesenter

WWW.KLPEIENDOM.NO


FOTO: SIRI ALEKSANDRA A. OLSEN, GIRL CRUSH

G POP-UP Lokalene på Skøyen brukes også til ­arrangering av ­eventer, her fra Popup for nettbutikken For Ynde.

som går i opposisjon mot eiendomsutviklere. Hun ­klarer faktisk å påvirke, og det er gøy. Eiendom og arkitektur er noe som omgir oss alle, selv om vi ikke helt forstår det. Vi tar mye for gitt, men vi tar også det vi får, sier hun og forteller om en TED-talk med tittelen: «How ­architecture can create dignity for all». – Foredragsholderen som er arkitekt ­snakket om da han var på sykehuset og var i ferd med å få sitt første barn. Da var det en sy­ kepleier som sa til han; «I always think to my­ self, I wish I had become an architect, because I could have ­designed rooms like this better.»

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | KVI NNEKOLLEKTI VET

Da s­varte han med en oppgitt stemme: «An ­architect did ­design this room». – Han stiller blant annet spørsmål til hvorfor vi damer må stå i lengre dokøer enn menn. Det kan høres ut en liten bagatell, i alle fall når jeg tenker på alle de med et handikapp, men det er allikevel en tankevekker. Typiske beslutnings­ takere i eiendomsverdenen vet ikke alltid hva vårt behov er, fortsetter hun. PÅ GATEPLAN Kvinnekollektivet har valgt å sitte på gateplan for å være synlige.

– I en verden hvor det meste kan gjøres på nett, der man like gjerne kan ha k ­ ontorer litt utenfor byen, hadde vi lyst til å skille oss ut ved å være sentrale og synlige. Fram Eiendom har også latt oss få disponere ­lokalene ved siden av, og her har vi ulike pop-up-konsepter, sier Olsen og avslutter: – Jeg tror ikke vi skal undervurdere synlig­ het på gateplan, det er gøy å skape litt nys­ gjerrighet! Og det gjør vi, for det finnes ikke mange lignende konsepter på Vestkanten.

24


Lensmannslia 4 FLOTTE LOKALER I ASKER Tilpasset store og små bedrifter

CA. 100 - 11.000 KVM BTA

Lysaker Torg 45 LYSAKERS BESTE BELIGGENHET Lysaker stasjon ligger vis a vis, god parkeringsdekning

CA. 490 - 6.202 KVM BTA — — — — — — —

— — — — — — — — — —

Lyse og effektive lokaler Innendørs sykkelparkering God parkeringsdekning Flotte grøntområder Flott treningssenter tilknyttet bygget’ Stor kantine med varme og kalde retter Nytt resepsjonsområde Mulighet for å jobbe flere steder i bygget Kiosk og kaffe i resepsjon Flere sosiale soner

Effektive og moderne lokaler God utsikt Nedgang til Lysaker stasjon Møteromssenter Sykkelparkering med dusj/garderobe Flott personalrestaurant “Green building” klassifisert bygg

KONTAKT Øyvind Oxholm Meisingset +47 907 54 597 e-post: oom@klp.no

Thomas Andersson +47 922 90 000 e-post: tsa@klp.no

WWW.KLPEIENDOM.NO


I hver utgave av NæringsEiendom presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ø­ nsker å jobbe. Denne gangen har vi snakket med Kristian Brovoll. Han er 24 år og tar nå sin andre master­grad MSc i finans på Hult international business school i Boston. AV: SILJE RØNNE | FOTO: PER MARTIN HAAHEIM

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – hva ønsker de?

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DE RE

26


PROFIL NAVN: Kristian Brovoll ALDER: 24 AKTUELL: Han har en bachelor fra BI i Oslo, der han studerte BBA og spesialiserte seg i finans. Han fikk tildelt Scholarship ved Hult ­international business school i ­Boston, og nå har han en ­master i (MIB) International Business med stort fokus på management consulting. Brovoll tar nå sin andre mastergrad MSc i finans på Hult. Ved siden av studiene deltar han ofte i konsulentkonkurranser, samt er research assistent.

27


«Drømmejobben måtte være å jobbe med finans­relaterte ­utfordringer på konsulent siden, spesielt innen private equity oppkjøp og salg.» KRISTIAN BROVOLL

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for og h ­ vorfor? – Da jeg tok min bachelorgrad var jeg sikker på at jeg ville drive med finans og private equity, interessen for private equity er fortsatt stor, men jeg trives best med å være en problemløser. Drømmejobben måtte være å jobbe med finansrelaterte utfordringer på konsulent siden, spesielt innen private equity oppkjøp og salg. Grunnen til at jeg ­ønsker å være på konsulentsiden er mulighetene til å få brynet seg på nye og spennende utfordringer som må ­løses hver dag. Et selskap jeg liker veldig godt er McKinsey & Company. Først og fremst gir de deg muligheten til å ­jobbe med brilliante mennesker som er eksperter innen sine felt, men også Mckinseys internasjonale tilstede­værelse og ­arbeidsmiljø. Jeg trives svært godt med å jobbe i team, og å løse problemer sammen. – Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen? – Jeg ønsker å jobbe med mennesker som bringer ­energi og har stor lidenskap for det de driver med. En arbeids­

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DERE

plass hvor man kan lære av hverandre og hjelper hverandre ved å dele kunnskap for å så skape en forskjell sammen. Et imøte­kommende miljø hvor ideer blir hørt med innovasjon og nytenkning i fokus. Globalisering har forandret måten vi jobber på, og jeg ønsker å ha muligheten til å ­jobbe med forskjellige nasjonaliteter og kulturer, ettersom de har nye synsvinkler og ideer som kan skape andre og ­bedre ­løsninger. Jeg ønsker også å jobbe med flere forskjellige team, slik at man lærer å kjenne seg selv og andre bedre. – Hva er den optimale arbeidsformen for deg? – Ettersom jeg ønsker å bli konsulent, vil jeg være mye på reisefot og jobber mest ute hos klienter. For meg er det helt ideelt, ettersom det lar deg fokusere 100 prosent på ­problemet foran deg. Hvilken arbeidsform som passer best varierer ­selvfølgelig med arbeidsoppgaven som skal utføres. Under bachelor-­

28


Det er mange måter å jobbe på

Vi tror på vår Nemlig å jobbe i et inspirerende miljø sammen med 200 andre bedrifter. Hvor kunnskap deles, samarbeid utvikles, og det skapes vekst og nye arbeidsplasser. Et sted det er enkelt å være leietaker, uansett om du er nystartet eller driver et etablert selskap. I Skullerud Park jobber vi aktivt for at fasilitetene og området skal fortsette å utvikle seg. Vår visjon om et kreativt, levende og skapende Skullerud, forankret i historien, er formet. Vil du være med på å bygge Skullerud videre sammen med oss, er vi interessert i deg.

Les mer om oss på skullerudpark.no Eller ta kontakt med uteleieansvarlig Andrea Ansnes for en uforpliktende visning. T: 419 22 471 andrea@aoe.no En del av Opsahl Gruppen


KRISTIAN BROVOLL fikk tildelt et ­Scholarship ved Hult ­international business school i B ­ oston, hvor han i dag studerer sin andre mastergrad.

studiene satt jeg alltid på biblioteket og leste i stedet for hjemme, jeg likte å ha et sted hvor jeg var rundt mennesker som jeg kan diskutere forskjellige emner og få deres syns­ punkter. Under masterstudiene brukte jeg grupperom hver eneste dag hvor vi hadde muligheten til å skrive på alt fra vegger og glass, og diskutere høylytt, samtidig le. En kombi­ nasjon av dette fungerer ideelt for meg. Å komme sammen og diskutere, få svar på store og små spørsmål, men også muligheten til å trekke seg tilbake når man jobber med mer individuelle oppgaver. – Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år? ––Vi lever i en verden som forandrer seg fort, og vi ser stadig nye land i vekst. Det er gjort store fremskritt innen­ for automatisering og kunstig intelligens, noe som er veldig spennende, samtidig som det vil skape nye utfordringer.

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DERE

Ny teknologi vil gjøre oss mer effektive, men vil også er­ statte mange arbeidsoppgaver som er gjort av mennesker i dag. Jeg tror automatiseringen vil påvirke de fleste ­jobber, ikke bare i Norge men også globalt, på en eller annen måte. Teknologiske gjennombrudd øker produktiviteten og ­ ­skaper økonomisk vekst, men jeg antar at vi også vil få en kostnad hvor arbeidere må bytte jobb eller tilegne seg nye ferdigheter. Det store spørsmålet blir hvordan vi håndterer overgangen. En annet «hot topic» er Big Data, eller store og komplekse datasett, hvor vi nå begynner å få muligheten til å analysere ny data som ikke var mulig før. Dette har vært tilgjengelig en stund nå, men vi har sett få bedrifter som faktisk har tatt dette i bruk. Jeg tror bedrifter som er vant med å bruke analyser, data eller tall vil lede denne bølgen i lang tid fremover, før resten av selskapene hopper på. En ting som er sikkert er at vi får en spennende fremtid i møte.

30


VI BYGGER GODE STEDER Å JOBBE. LEVERT SOM AVTALT. Seltor er spesialister på leietakertilpasning i alle typer bygg. Vi har levert krevende løsninger innen byggfaget siden 1938, og har egne håndverkere som fokuserer på sikkerhet, gjennomføring og sluttresultat. Dermed er både byggherre og leietaker garantert en god prosess. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Vi leverer på kvalitet.

seltor.no

Foto: nyebilder.no

Prosjekt: Kjørboparken Kunde: Entra AS Levert som avtalt: mars 2018


Slik blir kontormarkedet 2019

Les næringsmeglernes beste råd. AV: SILJE RØNNE

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | KONTORMARKEDET 2019

32


FOTO: UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS

FRITHJOF FOSS Daglig leder/­partner, UNION Norsk ­Næringsmegling AS.

FRITHJOF FOSS Daglig leder/partner UNION Norsk Næringsmegling AS – Hva vil prege kontormarkedet (i Oslo) i 2019? – Etter mange år med svak etterspørselsvekst ser vi at den tiltar. Samtidig fortsetter trenden der leietakerne velger areal­effektive løsninger når de flytter til nye kontorlokaler. Også flere mindre leietakere areal­ effektiviserer når de flytter på seg. Stadig flere små- og mellom­ store bedrifter leier hos coworking-aktører, og ­bruker dermed færre kvadratmeter per ansatt enn tidligere. Tilbydere av fleksibelt kontor­ areal fortsetter å etablere seg og konkurransen tiltar. Kontorledigheten har på bakgrunn av disse faktorene falt mer enn ventet, og vekst­ prognosene for kontorleieprisene for 2019 er tatt opp til fem prosent for hele Oslo sett ­under ett. I tillegg ferdigstilles det kun 90.000 m2 kontorbygg i år er, hvor ¼ ikke er utleid. Først fra 2020 øker ferdigstillelsen av nybygg, og da venter vi også at leieprisveksten vil falle. Interessen for kontorlokaler i sentrum er jevnt høy, rundt syv av ti leietakere som er på søk etter nye lokaler oppgir sentrum som et aktuelt område. I CBD, sentrum og Bjørvika er det svært lav kontorledighet og lite nybygging. Vi venter en vekst på inntil 9 prosent for disse områdene i 2019. I flere av områdene utenfor sentrum er det tiltakende nybygging og re­lativt mange prosjekterte nybygg tilgjengelig, noe som utvilsomt legger en demper på leiepris­ veksten. Spesielt høy nybyggings­aktivitet ser vi i Økern-området og Bryn/Helsfyr, og flere av de store leietakerne som har utløp de n ­ ærmeste

33

par årene har landet sine leie­kontrakter her. Det er fortsatt mye ledig areal som skal fylles i bygg som er under oppføring. Dermed er det mange nye kontorprosjekter som k ­ onkurrerer om et begrenset antall leie­takere. Den sterke konkurransen om leietakerne har resultert i en flat utvikling i leieprisene for s­ tore lokaler i randsonen, og vi venter at denne utviklingen vil vedvare i årene fremover. – Hva er dine beste tips til leietaker? –Som rådgiver som kun representer gård­ eiere, ser vi ofte at leietakere dessverre ikke har gjort en grundig nok foranalyse før de går i markedet. En prosjektgruppe som skal ivare­ ta søkeprosessen bør etableres på et tidlig ­stadium. Det er viktig å få forankret ­internt et mandat om preferert geografisk om­råde(r), størrelsen på lokalene som tar hensyn til selskapets fremtidige organisering, hvilken ­ profil selskapet ønsker å ha og ikke minst øko­

nomiske rammer. Har selskapet utenlandske ­eiere, sørg for at de er involvert og få aksept for ­rammene. Alt for ofte så ser vi at leietakere har brede geografiske søk og vage spesifika­ sjoner, i den hensikt å favne over mest mulig. Husk at alle meglere og gårdeiere bruker mye tid og ikke minst penger på å gjøre sitt objekt mest mulig attraktivt for leietaker. Unødig bruk av andre menneskers tid og penger er en uting som man burde ha et mer bevisst forhold til når man starter søkeprosessen. Har du et klart definert søk så vil du få mye bedre be­ svarelser, da gårdeier anser sannsynligheten til å vinne frem som større. Det er veldig sjel­ den nød­vendig å ha for eksempel et geografisk nedslagsfelt i aksen fra Lysaker via Bjørvika til Bryn/Helsfyr. Et selskap vet i 99 % av tilfellene hvor de ønsker å flytte hensyntatt de ansattes reisevei, servicetilbud og økonomiske rammer.


- Etter å ha passert et godt utleieår preget av fallende kontorledighet i Oslo sentrum er det lite som tyder på at reduksjonen av ledige ­lokaler skal avta i 2019. JAN VIDAR LØVSLAND, Seniorrådgiver DNB Næringsmegling AS

FOTO: DNB NÆRINGSMEGLING AS

JAN VIDAR LØVSLAND Seniorrådgiver DNB Næringsmegling AS – Hva vil prege kontormarkedet (i Oslo) i 2019? – Etter å ha passert et godt utleieår preget av fallende kontorledighet i Oslo sentrum er det lite som tyder på at reduksjonen av ledige ­lokaler skal avta i 2019. Ledigheten er svært lav og lå på under 5 % i DNB Næringsmeglings ­siste ledighetstelling, mot et historisk snitt på ca. 8 %. Med liten tilførsel av nybyggarealer, allerede utleide lokaler som ledigstilles og en fortsatt stor etterspørsel etter sentrumsnære lokaler er det ventet et fortsatt lavt ledighets­ nivå for inneværende år. For leietakere på søk etter lokaler betyr dette færre leie­ objekter å velge mellom. Når vi samtidig forventer en fortsatt høy etterspørsel etter sentrums­ alternativer vil leieprisene fortsette å øke i år. Selskaper som er villige til å velge l­okasjon utenfor pressområdene vil derimot ha ­ flere alternativer å velge mellom og med leie­ ­ priser på et helt annet nivå sammenlignet med ­sentrum. Bare en liten forflytning til for eksempel Bryn eller Økern vil gi betydelig ­ ­besparelse og leietaker kan gå fra kamp om ­lokalene til å kunne velge mellom flere ny­ byggprosjekter. – Hva er dine beste tips til leietaker? – Velg lokaler som også gir en tilleggsverdi for de ansatte. Se på lokalene og beliggenheten som en viktig del av rekrutteringen og som et virkemiddel for å tiltrekke seg ­attraktive med­ arbeidere. God tilgjengelighet til kollektiv­ knutepunkter kan for mange avlaste den ­berømmelige tidsklemma. Tilgang til et nær­ miljø med handels- og tjenestetilbud og et bygg med et godt utvalg fellesfunksjoner som treningsfasiliteter, garderobe, dusj og sykkel­ parkering er også viktig.

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | KONTORMARKEDET 2019

JAN VIDAR ­LØVSLAND Seniorrådgiver, DNB Næringsmegling AS.

34


FOTO: MALLING & CO NÆRINGSMEGLING

LIVE MELHUUS Rådgiver for utleie, Malling & Co ­Næringsmegling.

LIVE MELHUUS Rådgiver for utleie Malling & Co Næringsmegling – Hva vil prege kontormarkedet (i Oslo) i 2019? – Kontorleiemarkedet i Oslo er preget av at arealledigheten har sunket over de siste par årene. Dette har ført til økende leiepriser, sær­ lig i Oslo sentrum der ledigheten nå er under 4 %. Begrenset tilførsel av nytt areal i år og neste år kombinert med økende etterspørsel bidrar til at våre prognoser peker mot videre leie­ prisvekst for kontorarealer i 2019. Vi tror også at den lave ledighet i Oslo ­sentrum vil ­bidra til økt etterspørsel og prisvekst i randsonen av byen, både øst og vest. ­Umiddelbar nærhet til knutepunkter og o ­ ffentlig ­kommunikasjon, samt høy standard og et stort tilbud av service­

35

fasiliteter vil lede an i leieprisveksten. Leietakerne er jo svært forskjellig, og ikke alle passer inn overalt, men generelt søker de fleste etter moderne lokaler med høy s­ tandard. Mange leietakere er opptatt av hvordan utleier kan tilby fleksibilitet – enten på kontraktens løpetid eller leid areal innenfor eiendommen eller gårdeiers øvrige portefølje. Vi ser at leie­ takere er opptatt av gode arenaer for sam­ handling, og de fleste er rause når de setter av plass til sosiale soner. Det er mye fokus på at arbeidsplassen skal være sosial og attraktiv – særlig i kampen om de beste hodene. – Hva er ditt beste tips til leietaker? – Mitt beste tips til leietaker er å starte prosessen tidlig. Definer bedriftens behov ­ gjennom en kravspesifikasjon og sett deg

inn i det gjeldene markedet. Dette gjelder også om bedriften kun skal reforhandle. For å ta gode beslutninger trenger man tilgang til ­ informasjon. Vår analyseavdeling utgir regelmessig oppdatering på utviklingen i markedet. I dagens marked med lav areal­ ­ ledighet konkurrerer man ofte med flere leie­takere om de samme arealene, og en leie­ taker uten tydelige krav om behov kan skape usikker­het hos gårdeier. Ikke undervurder tiden det tar å tilpasse ­lokalene til et nytt leieforhold. Vi opplever at leietakere som har et romslig tidsperspektiv og en godt beskrevet og gjennomtenkt krav­ spesifikasjon, har de beste forutsetningene for å oppnå en vellykket prosess i et presset marked!


FOTO: AKERSHUS EIENDOM

JONAS MYHRE Advisor - Leasing, Akershus Eiendom

JONAS MYHRE Advisor - Leasing Akershus Eiendom – Hva vil prege kontormarkedet (i Oslo) i 2019? – Vi tror trenden fra 2018 med høy etter­ spørsel etter kontorer i sentrum kommer til å vedvare, samtidig ser vi flere aktører som ser seg nødt til å se litt utenfor sentrum, der blant annet Skøyen og Nydalen oppfattes som ­attraktive områder. Vi ser også en ten­ dens til at Lysaker-markedet begynner å ta seg opp i takt med økt aktivitet og o ­ ptimisme i oljebransjen. For områdene i rand­ sone nordøst, som ­ Helsfyr, Hasle og Økern er det fortsatt god tilgang på både ledig areal i ­ attraktive nybygg, samt regulerte tomter for kontor, så vi tror d ­ ette ­markedet kom­ mer til å ha en stabil ­utvikling i 2019, inntil en del av nybyggene blir leid ut og man ser kon­turene av ­kontor­områder som ligner mer på ­Ny­dalen, med mer utviklede ­arealer på gate­plan. Kontor­markedet som helhet tror vi

vil bli ­preget av den lave arbeidsledigheten, som igjen medfører større krav til bedriftens ­lokasjon og lokaler, og flere bedrifter må kan­ skje se seg nødt til å tenke nytt for å kunne tiltrekke seg de beste hodene. – Hva er dine beste tips til leietaker? – I et kontormarked med lav ledighet er ­timingen viktig. Vær tidlig ute i jakten etter nye lokaler. Dersom leietaker ikke har ­erfaring eller en egen organisasjon for å håndtere et søk etter lokaler, vil jeg anbefale å benytte en ­søkemegler som holder i prosessen. Dette ­skaper ofte et bedre resultat for leietaker, og gir en mer strømlinjeformet og bedre ­prosess for alle parter. Tenk nøye gjennom «nice to have» og «need to have», og våg å utfordre egen organisasjon på plassering og arbeidsform. ­ Ikke minst, tenk fleksibilitet for b ­edriften i ­flere år fremover, og se om gårdeieren og ­bygget i seg selv tilbyr dette.

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | KONTORMARKEDET 2019

36


Illustrasjon

En unik mulighet på toppen av Kvadraturen

Øvre Vollgate 15 Ca. 2.950 kvm BTA kontorlokaler til leie Nybygg Ferdigstillelse ca. medio 2020 Illustrasjon

Ta kontakt for mer informasjon STIAN KORNELIUSSEN Abel Eiendomsforvaltning

STEINAR FRØLAND DNB Næringsmegling

t 979 67 450 e stian@abeleiendom.no

t 982 69 111 e steinar.froland@dnb.no Illustrasjon


GUDMUND HARLEM Partner og leder for utleie Newsec AS.

GUDMUND HARLEM Partner og leder for utleie Newsec AS – Hvilke trender ser du i kontorleiemarkedet? – Leietagers behov har endret seg mye de ­siste årene. Bedrifter evaluerer derfor s­tadig hvilke løsninger for kontoret som passer best for arbeidet og produktiviteten hos sine ­an­satte, samtidig som det fokuseres på kost­ nadene. Utover de tradisjonelle store lokalene på ­lange leiekontrakter, der leietaker typisk er større bedrifter som ønsker forutsig­barhet, er det kommet en rekke ulike konsepter med ­ulike løsninger og egenskaper, tilpasset ­bedrifter og enkeltpersoner. Vi tror derfor ikke konseptet kontor vil forsvinne, men heller fortsette å ut­ vikles framover. En ny generasjon, milleniumsarbeiderne, har skapt nye behov til kontorlokaler g­ jennom måten de arbeider eller ønsker å arbeide på. Selvstendige næringsdrivende og f­rilansere har de siste årene utgjort en stor ­ økning av a ­rbeidsstyrken globalt. Sammen med ­mennesker som reiser mye i forbindelse med arbeidet sitt er det derfor blitt et økende fokus på lett tilgjengelige og fleksible kontor­lokaler. Det har oppstått en rekke konsepter for å ­prøve å tilfredsstille disse behovene.

For disse konseptene står tilrettelegging for nettverksbygging og kunnskapsutveksling, i tillegg til fleksible arbeidsplasser, i fokus. ­Parallelt med å tilby arbeidsplasser som er lett tilgjengelig og økonomisk gunstig, prioriteres sosialt og faglig miljø for å fange interessen til og å være attraktiv hos potensielle leietakere. – Hva er et smartbygg? – Begrepet smarte bygg er nok bare i sin spede begynnelse og man vil i stadig større grad ta i bruk teknologi for å gjøre byggene mer effektive, tryggere og ikke minst bedre for

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | KONTORMARKEDET 2019

brukerne. Fremover kommer man til å se at brukerne i langt større grad vil bli knyttet mye tettere opp mot byggene og dets funksjoner. Nøkkelen vil være å få en større forståelse og involvering av sluttbruker og i tett samarbeid utforske mulighetsrommet som ny teknologi nå kan tilby. Bedre og mer intelligente bygg vil kunne gi lavere drifts- og forvaltningskostnader, men også mer verdiskapende bygg derunder ­høyere leiepriser og til syvende og sist vil de også være mer attraktive hos potensielle leietakere og kjøpere.

38


CITYKONFERANSEN I NY DRAKT Citykonferansen fornyer seg, som resten av byen! Den skal fortsatt være den mest sentrale arenaen for byutvikling, og landets viktigste møteplass

for bransjen. Posthallen er vår nye arena i 2019. Få med deg CityDinner, der høydepunktet selvsagt er kåring av Cityprisen og Cityglød.

Dato:

Sted:

14.02.2019

Posthallen

PRIS: FAGKONFERANSE KR. 5 450,CITYDINNER KR. 1 500,(alle priser er eks. mva)

Meld deg på estatekunnskap.no


Netthandelens eksplosive vekst gir logistikken en sentral posisjon. AV: STEFFEN LARVOLL, MARKEDSUTVIKLER I DRIW

DEN PERFEKTE STORMEN I VAREHANDELEN

I 2018 handlet nordmenn på nettet for totalt 144,8 mil­liarder kroner (inkludert handel i utenlandske nett­butikker). Det er en økning på 17% sammenlignet med 2017, da den totale omsetningen var på 124,2 milliarder kroner. Norske forbrukere er svært begeistret over å handle på nett, og de bedriftene som opplever størst suksess er de som klarer å skape en kjøpsopplevelse som skårer høyt på bekvemmelighet og hastighet. En annen faktor som spiller inn på veksten er at standarden på norske nettbutikker har blitt høyere, og at stadig flere aldersgrupper har begynt å kjøpe på nettet. Det har til og med oppstått en egen varekategori hvor over halvparten av det norske folk handler på nettet. I 2018 kjøpte 58% av befolkningen klær, sko og tilbehør på nettet, opp fra 44% i 2017. Trenden er ikke bare et norsk fenomen, og nordisk netthandel vokser mest i verden hvor forbrukerne økte ­handelen på nett i tredje kvartal i fjor med 48% DEN NORSKE FORBRUKER Blant forbrukerne er det en økende forventning om at nær­ mest alle varer skal kunne kjøpes på nettet. Samtidig må bedriftene ta hensyn til forbrukernes ønske om fleksibel levering. Forbrukerne vil unngå utfordringer fra det øye­ blikket de legger varene ned i den digitale handlevognen, til varen er levert eller returnert.

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | LOGI STI KK

Grunnen til at det er viktig å vite om disse tingene fra et logistikkperspektiv er fordi jo mindre komplisert trans­ aksjonene skal være i front-end, desto vanskeligere blir de back-end. Logistikken i Norge har bare de siste årene ­virkelig fått et oppsving i relevansen sin som en følge av netthandelen, og vi ser en markant økning i interessen rundt løsninger på lageret som kan være med på å redusere friksjonen for forbrukerne som leveringstid, returlogistikk eller transparente varebeholdninger for å nevne noen. PROBLEMER MED OMSTILLING Til tross for en gullalder i norsk varehandel sliter store ­deler av detaljhandelen med svak omsetningsutvikling og lav lønnsomhet på grunn av utdaterte konsepter, prispress og for høye kostnader. Årsakene til prispress kan i stor grad tilskrives økende bransje- og kanalglidning, endret kunde­ atferd og overgangen til et transparent globalt marked. Tall for alle aksjeselskaper innen handel i Norge viser at andelen svært lønnsomme norske kjedebutikker er stabil på rundt 10%, mens 67% av aksjeselskapene leverte drifts­ marginer under 5%. Hele 30% driver med negative drifts­ marginer. I tillegg til at netthandelen er i sterk vekst, har om­ setningen i fysiske butikker nærmest stagnert.

40


58% I 2018 kjøpte 58% av befolkningen klær, sko og tilbehør på nettet, opp fra 44% i 2017.

STEFFEN LARVOLL markedsutvikler i Driw.

41


50

0

23,6 %

24,8 %

25,4 %

27,1 %

30,1 %

76,4 %

75,2 %

74,6 %

72,9 %

69,9 %

2013

2014

Kjeder med negativ driftsmargin

Innenfor eiendomsmarkedet er det mye fokus på hva man skal gjøre med den relativt høye andelen kjøpesentre pr. hode i Norge i lys av den ventede kjøpesenterdøden som man ser brer om seg i USA. Når i tillegg kostnadene for butikklokaler utgjør i gjennomsnitt 15% av om­ setningen for fysiske butikker, er det mange som frykter den dagen hvor omsetningen ikke dekker driftskostnadene. Til sammenligning er lagerkostnaden for en netthandler i snitt 1% av omsetningen. Vi ser at de som tar store markedsandeler i dag har en helt annen tilnærming til marke­ det enn de tradisjonelle norske aktørene som ikke har tatt inn over seg de endringene som skjer rundt seg. Spesialbutikker og butikker med vekt på bredt vareutvalg er markeder med vekstpotensiale, men her ligger også ut­ fordringen for mange aktører. Det å finne det perfekte skjæringspunktet mellom å ha nok varer tilgjengelige på lager slik at man ikke taper et salg, samtidig som man ikke binder opp kapitalen i varer som ikke blir solgt er en øvelse som har blitt ­eksponentielt vanske­ ligere i takt med at netthandelsandelen vokser. De aller fleste butikkjedene vil ikke merke denne utfordringen før netthandelen nærmer seg 10% av totalomsetningen, men da er det ofte en komplisert og smertefull operasjon som må til for å løse problemet. LOGISTIKKEN FÅR EN SENTRAL POSISJON Rundt 75% av mennesker i Norge under 44 år benytter prissammenligningstjenester når de handler på nett. Med forholdsvis gene­ riske produkter og ingen personlig relasjon

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | LOGI STI KK

2015

2016

KILDE: VIRKES RETAILDATABASE, VIRKE ANALYSE

100

2017

Kjeder med positiv driftsmargin

med kunden har det aldri vært vanskeligere å tydelig­gjøre overfor en kunde hva som skiller en bedrift fra en annen. Det mange bedrifter har tydd til er å ta inn et stadig bredere sortiment for å tiltrekke seg ­ flere kundegrupper, samtidig som man har bedre forhandlingskort desto større inn­ kjøpsvolum man har. Men nå har man kommet til det punktet hvor det ikke lengre er nok, og man må e ­ valuere og justere fremtidige salgs-, distribusjons- og ­lokaliseringsstrategier med et formål for øye; Å FÅ NED LOGISTIKKOSTNADENE. I 2013 utgjorde logistikkostnadene 16,7% av den totale omsetningen for en bedrift, hvor transport- og lagerholdskostnader stod for ca. 6 % hver (tall fra TØI) I 2017 hadde transportkostnadene vokst til ca. 9%, og det er grunn til å tro at dette gjelder for lagerholdskostnadene også. Det indikerer at logistikkostnadene i Norge ligger på totalt sett godt over 20% av omsetningen, og viser ingen tegn på å stoppe der. Noen av særtrekkene for netthandel er sær­ deles dårlig nytt for norske lagre. Hurtige leve­ ringer, økning i antall ordre, færre varelinjer pr. ordre, varierende leveringsadresser og mye stykk­ plukk er med på å drive kostnadene på lageret. Med inntreden av returlogistikk har trans­ portkostnadene økt markant i de tilfellene det tilbys gratis frakt og retur, og på toppen av ­dette øker også håndteringskostnadene på ­lageret da mange bransjer opererer med 3050% returer. Det tilsvarende tallet for salg i ­fysisk butikk er på rundt 10%.

Det estimeres at håndteringskostnaden for returnerte varer er 3-4 ganger så høy som å sende den ut, men her finnes det dessverre lite innsikt å hente og mye mørketall på hvordan man registrerer en retur. NORSK VAREHANDEL Det mange butikkjeder sliter med i dag er at de har en etablerte vareflyt hvor lageret o ­ pererer som en buffer for butikkene, ­håndterer ­store volum og plukker paller, og i mange til­feller er det grossistleddet som bestemmer når butikkene får levert varene sine, mens et ­ nettsalg kjennetegnes av direkteleveranser, små volum og plukker enkeltvarer, og det er en kundeinitiert vareflyt. Utfordringen er at netthandelen i starten står for 1-2% av den totale omsetningen, og det blir vanskelig å forsvare en omlegging av driften for en kjede hvor inntektene genereres i butikkleddet. Paradoksalt er dette også med på å hemme vekstpotensialet man har for å vokse digitalt da kundene vurderer a ­ ktørene likt uavhengig av modenheten rundt nett­ handel. Det er i dette mulighetsrommet mange nett­ handlere har kjempet seg frem. Men i takt med at de vokser har de også begynt å kjenne på mer tradisjonelle problemstillinger som sviktende marginer og økte kostnader. Returhåndte­ring vokser også frem som akilleshælen for nett­ handel, og i takt med at kundene blir mer ­proffe i sine innkjøp er dette et område som vil få be­ tydelig fokus i årene som kommer.

42


FOTO: LIS

EFFEKTIVT Hurtige leveringer, økning i antall ordre, færre varelinjer pr. ordre, varierende leveringsadresser og mye stykkplukk er med på å drive kostnadene på lageret.

43


KILDE: KLARNA

BLACK FRIDAY 2015

5X

1

2

3

4

En kampanje har som fokus å selge store volum av et utvalg over en kort tidsperiode, og innen varene har blitt returnert (mange ­aktører opererer med +30 dager åpent kjøp) er man allerede i full sving med neste kampanje. Forutsigbarhet gjennom leverandørstyrt vare­ forsyning har alltid vært en av for­­ ut­ setningene for å drive god logistikk, men fremveksten av store handelsdager som Black Friday, Cyber Monday, Prime Day, Singels Day, Valentines Day, Halloween, tillegg til salgs­ perioder som Jul, Påske, Sommer og Høst­ salg, gjør at driften på lageret aldri blir drevet ­optimalt og man må hele tiden jobbe reaktivt i forhold til når markedet etterspør varene. I Norge viste Black Friday seg å bli en ­virkelig mørk fredag for XXL, og selskapets ledelse legger ikke skjul på at de rotet bort 40 ­millioner kroner på årets store salgsdag. LOGISTIKKEIENDOM I VINDEN Tall fra USA tilsier at en netthandler trenger 3 ganger så mye lagerflate som en tradisjonell grossist, og det fremste eksempelet på dette er Amazon sin vekst. I løpet av 2017 lyste de ut nærmere 100 000 stillinger, hvor brorparten av disse er på lageret. Amazon er i dag USAs nest største private arbeidsgiver med nærmere 620 000 ansatte. Og ikke bare støvsuges markedet for kompetent arbeidskraft, men logistikk­ ­ eiendom er i vinden som aldri før. Den totale kapasiteten for logistikkbygg i USA økte med 13,9% mellom 2015 og 2016. Til tross for denne økningen så sank den tilgjengelige kapasiteten med 10% de påfølgende 12 månedene. I USA har det også oppstått et eget marked for logistikkaktører som spesialiserer seg på å

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | LOGI STI KK

5

6

7

8

9

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

håndtere returnerte varer da dette området fort viser seg å bli den største innkommende varestrømmen, samtidig som det er en utrolig ressurskrevende oppgave. I takt med at lagerbyggene blir ­dyrere å ­drifte har også kravene til hva de kan ­produsere blitt viktigere. Etterspørsel etter bygg med god tak­ høyde, god tilgang til offentlig transport for an­ satte, og bedre løsninger for intern vareflyt blir løftet inn i styrerommene i større grad enn før. Trenden er at byggene blir bare større og større, og det blir investeringene også. Denne trenden er også merkbar i Norge hvor spesielt leieprisene for logistikkbygg i ­Oslo-regionen har eksplodert de siste årene, og logistikkeiendom passerte i fjor for første gang kontoreiendom i omsetning. I tillegg har markedet for større lagre i ­ nærhet til Oslo (innenfor 30 minutters kjøring) blitt støvsugd, og aktører som ser ­ etter ­ egnede tomter for sentrallagre må nå ­bevege seg ­lengre unna og se på områder som ­Gardermoen eller Vestby. HVILKEN RETNING GÅR VI? Markedet i Norge vokser, vi opplever en akselererende butikkdød og skala blir ­ ekstremt viktig fordi leiekostnadene stiger, ­ lønns­ kostnadene stiger, konkurransen øker og kundekravene øker. Det har aldri vært så ­vanskelig å drive butikk i Norge som i dag, men det kommer bare til å bli vanskeligere i fremtiden. Det er en voksende interesse rundt intern­ logistikk og mulighetene dette kan gi spesielt på bunnlinjen for mange firmaer. Med inn­ treden av omnikanal har mange kjeder kastet seg på trenden uten å ta inn over seg hva det

faktisk krever av integrasjoner av hoved­sakelig IT-systemer, men også i hvor stor grad det utfordrer forretningsmodellen de har hatt så stor suksess med frem til i dag. De positive nyhetene er at den økende ­interessen rundt logistikk er med på å drive innovasjonen slik at de selskapene som er tid­ lig ute og tester løsninger vil ha mulighetene til å skaffe seg betydelige konkurransefortrinn. I dag kjennetegnes disse selskapene av å være forholdsvis unge, og de har et ekstremt fokus på den digitale kundereisen. Fordelen de sitter med er at de slipper å utfordre en etablert forretningskultur da de kan bygge ­ selskapet fra bunnen av med intensjoner om å vokse fort. Men i takt med at netthandel blir mer modent har også kravet fra kundene vokst. ­ Det mulighetsrommet som rene netthandlere brukte for å etablere seg kan også bli det om­ rådet hvor de blir utfordret i fremtiden. Det aller meste av logistikkmarkedet i Norge er sentrert på Østlandet, og dette gjelder også for etableringen av netthandelslagre. Men for de kundene som bor alle andre steder enn på ­Østlandet vil dette være en ulempe. Hvis kjeder med butikker spredd rundt i Norges rike klarer å utnytte fordelen de har med utskutte varebeholdninger i umiddelbar nærhet til forbrukerne kan de ta netthandelen til neste nivå, men dette krever en helhetlig strategisk satsning fra ledelsen. Faresignalene har vært der en stund, men i lys av at fjoråret var det verste året med tanke på konkurser i Norge siden 2003 og at stadig flere internasjonale markeder sliter med de samme problemene som her hjemme, så blir kanskje 2019 året hvor de etablerte slår til­bake?

44


newsec.no


Fra Fornebu til HasleLinje 1. april flytter parkeringsselskapet OnePark til Bøkkerveien 5, der de inntar toppetasjen. AV: SILJE RØNNE | FOTO: THOMAS HAUGERSVEEN

– Vi ser frem til å flytte inn i nye, moderne og funksjonelle lokaler, som vil gi oss større plass til å fortsette å vokse. En faktor som var v ­ iktig for oss ved valg av lokaler, er at de er lyse, har gode løsninger, og godt inneklima, sier økonomi­ sjef Thomas Christiansen i OnePark. Når OnePark flytter hovedkontoret sitt fra F ­ ornebu til ­HasleLinje samlokaliserer ­selskapet samtidig deler av sin virksomhet. – Hasle Linje er i ferd med å etablere seg som et ­spennende og livlig område, med ­kafeer, restauranter og ­butikker. Dette gir de ansatte anledning til å bruke nær­ området i større grad enn hva vi opplever i dag og kan bidra til å øke trivselen, sier Christiansen. I de nye lokalene til OnePark har de 40 ­ansatte utsikt både til byen og Oslofjorden, og til det nye bolig- og handels­ huset som bygges i ­Vinmonopolets gamle tapperi. Kontorbygget huser allerede Securitas hoved­kontor, og er moderne, med blant ­annet en stor felles kantine med terrasse langs Bøkker­ ­ veien, garderober og parkering i ­kjeller, - og ligger bare noen få minutters gange fra busser og hele tre T-bane stasjoner.

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | FRA FORNEBU TI L HASLELI NJ E

MILJØBEVISST LEIETAKER Utleiesjef Cecilie Landgraff Bruusgaard, i Höegh Eiendom er glad for at OnePark velger å flytte til HasleLinje. – Vi samarbeider allerede mye med OnePark, og da er det ekstra hyggelig at de velger å ha hovedkontoret sitt her, sier ­Bruusgaard, som mener selskapet passer godt inn på Hasle­Linje. – OnePark er et moderne og fremadrettet selskap som er opptatt av innovasjon og miljø, akkurat som oss. For parkeringsselskapet var det viktig å ­kunne flytte inn i et miljøsertifisert bygg. – Vi ønsker å bidra til en positiv, bære­kraftig utvikling i sam­ funnet - og mener vi er den mest fremtidsrettede parkerings­ aktøren, med fokus på innovative kunde- og parkerings­ løsninger. Det var derfor en viktig, medvirkende faktor at Bøkkerveien 5 er BREEAM-sertifisert med karakteren Very Good, som innebærer veldig gode energi og -miljøprestasjoner. Christiansen er også tilfreds med kollektiv­dekningen på Hasle – samt de andre transporttilbudene. – Personlig ser jeg frem til ordentlig sykkelparkering, og blant mange av våre ­ansatte høres det ut som bildelingstjenesten kan bli populær, forteller han.

46

PÅ FLYTTEFOT Økonomisjef Thomas Christiansen i OnePark ser frem til at selskapet skal flytte inn i et lyst og grønt bygg med sentral beliggenhet og god kollektivdekning. Her med utleiesjef Cecilie Landgraff Bruusgaard i Höegh Eiendom.


47


Hvordan lykkes med utarbeidelse av gode kravspesifikasjoner? Kravspesifikasjonen er en avgjørende viktig del av leie­avtaler i næringsforhold. Den skal inneholde krav til ­løsninger, omfang og kvaliteter, og fordele ansvar mellom utleier og leietaker. ­AV: PETER IHLEFELDT, HANNE AABY OG BJØRN ULIMOEN I I OPAK

Slik forebygges konflikter, uforutsette tilleggs­ kostnader og forventninger som ikke blir inn­ fridd. Kravspesifikasjonen legger også grunn­ laget for innhenting av pris fra utførende entreprenører. Den kan utarbeides enten av utleier eller av leietaker. En god kravspesifikasjon skal kort sagt bidra til å forhindre ubehagelige overraskelser for alle involverte. Likevel ser vi stadig mangel­ fulle kravspesifikasjoner. Vi i OPAK opp­lever eksempler når vi i etterkant kommer inn, hvor kravspesifikasjon enten mangler helt ­eller er uhensiktsmessig. Det kan føre til store ­praktiske og økonomiske konsekvenser. I utgangspunktet burde det være enkelt: for å unngå konflikt, blir man i en krav­ spesifikasjon enige i forkant. I praksis er det ofte mer komplisert. Leietakere har gjerne høye forventninger til avanserte løsninger i

et bygg, mens utleiere foretrekker å ikke være prøvekaniner for ny teknologi. Ofte har ikke partene all den kompetansen som må til for å komme frem til en avtale som gir dem begge nødvendig trygghet. Moderne bygg, enten de er nye eller ­rehabiliterte, er ofte teknisk svært a ­vanserte. Den som er ansvarlig for utarbeidelse av krav­ spesifikasjonen må ha all nødvendig kompe­ tanse for å kunne håndtere faktorer som ­ambisjonsnivå og kompleksitet knyttet til leie­ arealer og arbeidsprosesser. Vår erfaring i OPAK er at høye miljøambisjoner og økende krav til komfort og regulering, stiller stadig større krav til teknisk kompetanse og tverrfaglig for­ ståelse for utarbeidelse av krav­spesifikasjoner. Manglende kompetanse medfører dessverre ­ svært ofte at det stilles krav som er uheldige, upresise eller direkte i strid med hverandre.

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | KRAVSPESI FI KASJ ONER

STOR VARIASJON Bruken av kravspesifikasjon varierer sterkt; mange profesjonelle utleiere bruker fag­ konsulenter eller har egne ressurser, mens noen private leier ut «som det er». I begge til­ feller kan det opplagt bli dyrt for leie­takere som ikke spesifiserer sine krav presist nok. Noen ganger kan tilsynelatende små detaljer medføre store kostnader hvis de må ­korrigeres i ettertid. Det er for eksempel v ­esentlig f­orskjell i pris og sikkerhet på forskjellige typer datakabling, og potensielt kostbart å ­demontere himlinger m.m. for å bytte dem i etterkant. Mangelfulle kravspesifikasjoner kan resultere i at leie­takere bare får et minimum av ­ ventilasjon, varme, ­klima, elektro, sikkerhet, takhøyde, universell utforming, energi­effektivitet, og så videre.

48


FOTO: UNSPLASH

VIKTIG DOKUMENT Kravspekken skal inneholde krav til ­løsninger, omfang og kvaliteter, og fordele ansvar mellom utleier og leietaker.

49


En god krav­ spesifikasjon skal kort sagt bidra til å ­forhindre ­ubehagelige overraskelser for alle ­involverte.

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | KRAVSPESI FI KASJ ONER

50


LANG ERFARING OPAKs leietakerrådgiver Peter Ihlefeldt, prosjektleder Bjørn Ulimoen og jurist Hanne Aaby har alle lang erfaring I å bistå både utleier og leietaker med ut­arbeidelse av krav­ spesifikasjoner.

Utleiere står også overfor utfordringer som kan løses med gode k ­ ravspesifikasjoner. Markedet forventer stadig mer avanserte ­ ­løsninger i bygg, og i en tid hvor «alt» er mulig kan det være vanskelig å finne frem til de r­ iktige kompromissene. En for høy krav­spesifikasjon, med unødvendig ambisiøse løsninger, kan føre til en høyere leie enn det markedet er villig til å betale. Samtidig skal bygg fremtids­ sikres med tekniske løsninger som holder lenge eller kan oppgraderes uten for høye kostnader. Best ­mulig vedlikehold gjør for eksempel at tekniske anlegg bør stå innendørs, i stedet for på tak, og at tekniske løsninger ikke bør ligge i skillevegger som k ­ anskje senere skal flyttes eller rives. Hensynet til miljø er nå en naturlig del av en kravspesifikasjon, ofte med betydelige forventninger fra både utleier og leietaker. ­ Moderne teknologi gir muligheter for redusert energiforbruk, økt komfort og lavere kost­ nader. Men definisjonen på hva som er bære­ kraftig må ha et langsiktig perspektiv, ellers kan forventningene bli urealistiske. Det er ikke nødvendigvis miljøvennlig å bruke «kortreist» norsk granitt i et bygg hvis steinen først blir sendt til Kina for behandling.

51

Den som skal utarbeide en krav­spesifikasjon må forstå leietakers behov, ønsker og for­ ventn­inger, og kunne veilede brukere og andre involverte med begrensede forutsetninger for å forstå tekniske fagtermer, føringer og konse­ kvenser. Det er viktig at behov, målsetninger og økonomiske og fremdriftsmessige rammer forankres. OFTE PREGET AV «KLIPP OG LIM» God kommunikasjon med brukere, leietakere, utleiere og entreprenører er helt nødvendig. Det må utarbeides en kravspesifikasjon som er hensiktsmessig, tilpasset ambisjonsnivå og den faktiske situasjonen. Vi ser alt for ofte at det benyttes kravspesifikasjoner fra t­idligere leiekontrakter som er upresise, mangler ­relevans eller bærer preg av «klipp og lim», og gjerne inneholder motstridende krav. En god kravspesifikasjon har gjennomtenkt og klart definert innhold. Det skal være tyde­ lig hva som skal leveres, hvem som skal levere og hvem som skal betale. Det kreves et klart og ­tydelig språk, men også et bevisst forhold til omfanget av absolutte krav. Unødig bruk av absolutte krav kan gi økte kostnader og

begrenset handlingsrom for å finne gode og hensiktsmessige løsninger. Svært ofte er det hensiktsmessig å knytte krav til spesifikke og definerte bransje- eller NS-standarder, byggdetaljblad etc. Dette reduserer faren for ­uklarheter og misforståelser vesentlig. Innholdet i, og omfanget av krav­ spesifikasjonen må ses i sammenheng med ø ­vrige avtaledokumenter for å unngå ­uklarhet og motstrid mellom de ulike avtale­ dokumentene. Det kan også med fordel ut­ arbeides et d ­ okument som regulerer hvordan endringer underveis i prosjektet skal hånd­ teres. Det er viktig at kravspesifikasjonen utarbeides med forståelse for kommersielle forhold, kostnadskonsekvenser og rasjonelle løsninger, uavhengig av om kostnadene skal dekkes av utleier eller leietaker. Det er viktig å søke nødvendig k ­ ompetanse i forbindelse med utarbeidelse av krav­ spesifikasjoner, enten man gjør dette i egen organisasjon eller innhenter ekstern ­bistand. Alle er tjent med klare og gode krav­ spesifikasjoner. Vi kan jo si det slik at det bør være krav om kravspesifikasjoner på krav­ spesifikasjoner.


INTERIØRTRENDER

2019 Stor variasjon på løsninger, cellekontorer til ABW. ­Sterkere fokus på det visuelle uttrykket, større dristighet med bruk av farger, mønster, overflater og en miks av ulike stilarter innenfor samme kontor. AV: KARI IHLE / METROPOLIS

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØRTRENDER 2019

52


DESIGN/FOTO: METROPOLIS

BILDE 1 Våre egne lokaler, inspirert av alle verdens hjørner, fra ulike kulturer, stemninger, farger, lyder og lukter.

53


PROSJEKT: METROPOLIS FOTO: RAGNAR HARTVIG

2

Det visuelle uttrykket på kontorene i 2019 blir varmere, hyggeligere og mørkere! Og ut­trykket er mer dramatisk og lekent i felles­arealene. Vi har sett det lenge, men nå har vi for alvor akseptert at fargene er tilbake. Alle vil synlig­ gjøre at de er «grønne» og trekker naturen inn i form av mørkere treverk, grove treoverflater, mønster, strukturer, planter og mose! Vi ser også at lekenhet, i form av uventede elementer eller områder for hverdagstrening blir en del av kontoret. Det stilles stadig større krav til hver enkelt arbeidstaker om endringsvillighet og ­ ­mobilitet. En del av «pakka» er attraktive og til­rettelagte omgivelser, sentralt plassert med topp «free trade» kaffe, fri tilgang til sunn, økologisk og kortreist mat , frihet til å velge arbeidsplass i ulike tilrettelagte omgivelser og det siste av mobil teknologi. Vi skal ønske å være på kontoret 24-7 og prestere det ytterste. VI HAR VÆRT KLARE LENGE! Vi som jobber med interiørarkitektur og ­definerer rom, overflater og farger har vært ­klare lenge. I fjor ropte vi et tydelig JA til flere ­farger, ikke bare variasjoner av grått og beige. I tillegg har vi fått med oss kundene våre på

dristigere valg av teppemønster og bruk en større ­variasjon av overflater og tapeter! Nå merker vi at bruk av farger og m ­ aterialer er mer allment akseptert, på alle flater i rommet; mørke blånyanser, flaskegrønt og ­ dyp burgunderfarget krydret med kontraster. Fremdeles er det et stykke å gå før vi fjerner oss fra standard hvite systemhimlinger, men mentaliteten er i endring og med den; fargen på himlinger. Mørke himlinger og alternative materialer er ikke lenger tabu, vi våger mer og vinner et mer variert og rikt uttrykk. Vi lar oss påvirke av fargene rundt oss, vi opplever at vi blir glade av farger og variasjon. Med riktig bruk av overflater, belysning, farger og visuelle uttrykk forsterker og tydelig­ gjør vi merkevaren til bedriftene. Vi får frem den unike historien og atmosfæren som ­understøtter den.

BILDE 2 Elkjøp sitt nye hoved­ kontor i Nydalen, fellearealer med plante­vegg, strekkmetall himling og mørke materialer. BILDE 3 Mettede farger og leken grafikk hos DB Schenker, Alnabru. BILDE 4 Hos eiendomshuset Malling er oppfordringen fra tidligere generasjoner klar: «Historien forplikter». BILDE 5 En «lysende» hest skaper wow-effekt til et nøytralt Oslo Atrium.

«MAKE AN ENTRANCE» Førsteinntrykket har alt å si! Mange gård­eiere har visst det lenge og flere er i ferd med å oppdage det: Et godt førsteinntrykk gir verdi til bygget og gjør det lettere å leie ut. Et flott

01/2 01 9 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØRTRENDER 2019

BILDE 6 Inviterende inngangssone hos Avantor i Nydalsveien 28.

54


3

4

5

6

55 PROSJEKT: METROPOLIS FOTO: RAGNAR HARTVIG


PROSJEKT: METROPOLIS FOTO: ANNE BRÅTVEIT

BILDE 7: Tydelig identitet hos ICE. Sensorstyrt lys vegg i messingmesh utviklet i samarbeid med VOID. BILDE 8: Farger, lys og teknologi i nytt kunde­senter hos IBM i Sundt Kvartalet i Oslo Sentrum. BILDE 9: Se opp! Spektakulær opplevelse i Eiendoms­spars bygård i Karljohansgate 12j i Oslo Sentrum.

8

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØRTRENDER 2019

PROSJEKT/FOTO: METROPOLIS

PROSJEKT: METROPOLIS FOTO: RAGNAR HARTVIG

7 9

56


PROFIL NAVN: Kari Ihle STILLING: Eier, Partner & ­Interiørarkitekt MNIL hos ­ etropolis arkitektur & design AS. M OM IHLE: Kari har 25 års erfaring fra ledelse, prosjektering og gjennomføring av store prosjekter innen nærings- og kontorbygg. Kari har i flere store komplekse prosjekter vært rådgiver for eiendomsbesittere og leietakere i tidlig programmerings-, konseptog forprosjektfase.

inngangsparti skaper stolthet og identitet hos leietakerne. Og det stopper ikke med inngangs­ partiet; felles­arealene, personalrestauranten, ­toalettene, garderobene og kaffebaren er med på å definere leietakerne gårdeier ønsker å ­attrahere. I 2019 vil vi se en enda tydeligere endring i måten vi jobber på. Fellesarealene vil i enda større grad bli betraktet som en «utvidet del» av leietakerens eget arbeidsareal; til formelle og uformelle møter, som alternativ arbeids­ plass og som touch-down/ drop-in. Dette er vinn-vinn for leietaker og byggherre! Attraktive inngangsarealer og felles­arealer underbygger byggets identitet og gjort på en riktig måte skaper det liv og ekstra energi til bygget. Det selger! Det forutsetter s­ elvfølgelig en inviterende atmosfære med ulike og skjermede soner gjennom bevisst bruk av ­ belysning, farger, materialer og møblering.

57

Stadig flere leietakere er åpne for lekenhet og spektakulære omgivelser. SKREDDERSYDDE ARBEIDSPLASSER Hvordan lager man gode arbeidsplasser som skal vare over tid i når endringene kommer hyppig og er store? Vi ser at stadig flere gård­ eiere og leietakere har forstått viktigheten av å tenke fleksibilitet og elastisitet for å møte endringer vi vet kommer. Ved å definere hva bygget skal være, hvilke funksjoner det skal fylle før bygget er bygget eller søket etter nye lokaler har startet, vil man ha større mulig­ heter for møte morgendagens behov. Mobilitet – flerbruk – valgfrihet – skaler­ barhet er sentrale stikkord for arbeidsplass­ utforming i 2019. Det er ikke lenger et spørsmål om åpne arbeidsplasser eller cellekontorer. Statsbygg ­ går i front for en aktivitetsstyrt arbeidsform og

mange ønsker å følge etter. Hva betyr denne «trenden» for utforming av kontorene og interiøret? Selskaper har forskjellige behov, k ­ ulturen er forskjellig og mennesker er forskjellige. Det som passer for én bedrift passer ikke nød­ vendigvis for andre. Vi tror at svaret er en riktig miks. En stor eller middels stor bedrift har stor variasjon i arbeidsmønsteret. For en av­deling med høy tilstedeværelse og mye konsentrasjonsarbeid, kan tradisjonelle faste arbeidsplasser og også cellekontor, være den riktige løsningen. For andre avdelinger der tilstedeværelsen er liten og det er høy grad av mobilitet, i tillegg til stor modenhet for endringer, bør løsningen være en annen. Vårt ansvar som interiørarkitekter er å for­ stå dagens- og morgendagens behov, men like


12

OPPSUMMERT 2019: • Kontorlokalene forsterker merkevaren til bedriften. • Vi blir mer vågale i 2019 med bruk av farger, materialer og overflater. • Å planlegge bygget for fleksibilitet gjør at man kan spare penger ved å ­ unngå endringer. • Avansert analyseverktøy blir brukt for å finne dagens og morgendagens ­brukermønster i bedriftene.

BILDE 10: Smarte løsninger og stor valgfrihet med IBM’s nye arbeidskonsept «Agile working». Nytt hovedkontor i Sundt kvartalet. BILDE 11: Legeforeningen velger cellekontorer, men vektlegger formelle og utformelle møteplasser i sitt nye renoverings­ prosjekt. BILDE 12: ICE har valgt ABW med full fleksibilitet. Her fra aktive arb. plasser på «Torget».

viktig; å skape den nødvendige fleksi­biliteten for gårdeiers og bedriftens mulighet og ­potensialet for videreutvikling og absorbsjon av endringer over tid. Utforming av den nye arbeidsplassen krever bl.a. kunnskap om bedriftens mål og ­ organi­ sasjonens kultur og modenhet ift endringer. For å avdekke dette bruker vi avanserte analyse­ ­ verktøy. Da kan vi bygge de nye ­løsn­ingene på faktisk atferd og behov i tillegg til at endringene kan følges opp og ­justeres over tid. TILRETTELAGT FOR INNOVASJON OG PROSJEKTER Noen retninger er tydelige; kravet til tverr­ faglig samarbeid og kunnskapsdeling er større enn noen gang. Dette krever ulike og tilrette­ lagte arenaer for å kunne klekke ut de mest kreative idéene – og for å kunne sette dem ut

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØRTRENDER 2019

i live gjennom et tverrfaglig samarbeid. F ­ lere bedrifter har laget sine egne innovasjons­ områder! DnB har dedikert en egen etasje til inno­ vasjon og er bevisste på sin prosess fra genere­ ring av idéer til gjennomføring. Det samme har PWC gjort i Bjørvika. ICE er i likhet med andre innovasjonsbedrifter avhengig av at kunnskap brukes på tvers har det som tradisjonelt ville vært en gjennomgangssone mellom etasjene, etablert som en stand-up kreativ sone hvor alle vegger har white boards. Alle kan se og alle kan bidra, trappen utgjør et amfi! I tillegg ser vi et økende behov for prosjektområder; for små og store prosjekter, med varierende antall og ­varighet. Rom eller soner hvor alt kan ligge fremme, som har både vertikale og horison­tale arbeidsflater. Dette stiller krav til et ­interiør med fleksible og mobile møbler, fleksible ­vegger og tilpassede teknologiske løsninger...

58

PROSJEKT: METROPOLIS 3D: METROPOLIS/3D ETATE

11

PROSJEKT: METROPOLIS FOTO: ANNE BRÅTVEIT

PROSJEKT: METROPOLIS FOTO: RAGNAR HARTVIG

10


MYRENS VERKSTED &

Kaj Mun

&

#

#

#

ks vei

Blås bor

#

#

#

Be rg sli

#

Prob

v

##

n

ul Th

#

#

&

ta

SAGENE

2 4

#

RING 2

le tts

g

Chr is

vn

#

Co l St Hanshaugen

#

#

#

#

GRÜNERLØKKA #

ich els en s

& &

& & & & &

&

&

& & & &

&

ga te Dæ len en &

&

&

&

#

#

Sofienberggata

#

&

2 4

#

gg at a

n kv HASLE

rg l

esens #

&

o

# #

Ol He lg

#

Has

#

&

&

h Sc laf

&

&

&

&

2 4

#

#

#

nM

Sannergata

#

#

Gamle 2 4 Aker

ti a

S

#

#

Sandakerveien

ag

# #

#

e

#

SINSEN

at a

Pilestre de

e at

#

at

#

#

#

ta

Ho lte ga

RING 3

TORSHOV

ILA

1 km

#

#

rgg

s

g

Grefsen

#

Toftes gate

2 4

s car Os

BJØLSEN

&

#

&

2 4

#

&

##

rh

Enkel adkomst fra Ring 2

#

#

Markveien

ate ien s g ve Aall e k Kir cob a Ja at rig nf e FAGERBORG rg ta So ga tri s du In

#

&

t

#

v ål

#

&

&

& & & & & & & & & & & &

M og a

#

2 4

&

&

teb o

Ul le

&

&

&

e Fay s gt

#

#

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

#

#

#

&

#

e at sg up str

#

Sofie s gate

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

#

Fa ge

Midt i en pulserende næringspark 2 4

#

0

# #

Ky rre

#

#

&

#

#

#

Ås en gt

n

va Sta

#

Vestre Aker

God teknisk standard

&

&

God parkeringsdekning

#

#

#

#

a gat ger

#

#

#

# #

#

g le

ULLEVÅL

#

#

#

#

#

s ch eu

GREFSEN

#

#

#

#

#

#

H op Bisk

U

#

#

#

#

Ås

Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon BLINDERN

ie n sve ien gn ve So

Golf Nord: 4. etasje, 692 eller 871 kvm

#

ien

Buen: 3. etasje, 203 kvm

#

Uelands gate

Bygg C: 1. etasje, 537 eller 1.375 kvm

Ullevål stadion

a Lillogat

2 4

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

l

Ledige lokaler:

#

e Storov

&

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & # & & & &

# #

# #

# # #

# #

&

#

Tåsen

Berg

us

#

#

150

i

#

#

#

#

Irisveien

a

#

#

#

#

tvei en

O

#

#

#

#

Be

&

&

#

SOGN

4Grefsen 2 #

#

pps gate

#

He k

&

&

G re

&

&

&

&

lve pel

&

&

a

&

&

Nils Bays vei

&

&

&

&

#

Ka

&

#

&

&

&

Nydal svn

&

&

2 4 # #

ve i

&

&

&

&

&

ata

#

#

#

&

&

&

&

#

&

&

&

&

Og m

&

mg ei

#

&

&

&

&

#

&

&

&

&

#

&

&

&

&

&

&

&

&

#

#

#

#

#

jo ts v Ei 2 4


KONTORKONSEPTER I NORGE De siste årene har det vokst frem nye kontorfellskap som baserer seg på delingsøkonomi.

FOTO: UNSPASLH

AV: SILJE RØNNE

FLERE MULIGHETER Man kan leie alt fra en enkel arbeidsplass til et fullt møblert kontorlokale på time-, dags-, eller månedesbasis.

– Markedet for kontorlokaler i Norge har til dels fulgt den globale utviklingen for kontor­ konsepter. Kontorhotell ble etablert på midten av 90-tallet og de siste fem årene har det d ­ ukket opp over et titalls aktører for coworking som også fokuseres på det sosiale og faglige m ­ iljøet. Spesielt markedet for coworking-fellesskap er på fremgang i Oslo, sier Gudmund Harlem, partner og leder for utleie i Newsec AS. Harlem fremhever at enkelte eksisterende aktører mer enn doblet sine arealer i fjor, og at flere andre eiendomsaktører planlegger å opprette nye kontorfellesskap. – Fokuset på tilgjengelige tjenester i kontor­ bygg har økt blant leietakere. Som et ­resultat av dette har også kontorkomplekser, som tilbyr fleksible lokaler samt totale løsninger og tilbud av tjenester, etablert seg i Oslo-­

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | KONTORKONSEPTER

området. Slike konsepter er enkelt for leie­ takerne ­ fordi alle tjenester er ivaretatt av hus­eier og all ­infrastruktur er på plass. Ved spesielle ­hendelser er disse konseptene også fleksible dersom det oppstår et behov for nedeller oppskalering av lokaler, sier han. Newsec deler de ulike konseptene opp ­følgende, og konstaterer at dette er kun starten: KONTORHOTELLER Fullt møblerte lokaler i alle størrelser som kan leies på time-, dags-, uke eller månedsbasis. Leietaker er typisk bedrifter som ikke har egne kontorlokaler i den aktuelle byen. KONTORKOMPLEKSER Tilbyr lokaler i alle størrelser på lengre leie­kontrakter. Fokus på komplett tjeneste­

tilbud og god fleksibilitet til kundens plass­ behov. ­L eietaker er både store og små be­ drifter. COWORKING Tilbyr arbeidsplass i åpent landskap ­eller ­kontor for ulike tidsperioder. Fokus på å være et fellesskap med et faglig og sosialt miljø for nettverksbygging. Typisk leietaker er fri­lansere eller nyoppstartede bedrifter. KOMBINASJONER Både cowork og kontorkompleks som tilpasser lokalene til kundens plassbehov. ­ ­Fokus på både fleksible lokaler leie­kontrakter. Typisk leietaker er små eller nyoppstartede ­bedrifter.

60


LO K A L E R T I L L E I E

HASLEVEIEN 28

C A R L B E R N E R N Æ R I N G S PA R K KO N TO R A R E A L E R T I L L E I E FRA CA. 35 - 190 M2 • • • •

Kan tilpasses iht behov Lyse arealer med grei standard Mulighet for fast parkering Mulighet også for leie av noe lagerareal

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no


HVA KAN RETAILERE LÆRE AV KOSMETIKKBRANSJEN? Nå pågår det en omfattende shake-out i retailbransjen. AV: MARIT ELISABETH JENSEN

I 2018 var vi vitne til nærmere 900 konkurser i norsk varehandel. Butikkdrivere, kjeder og merkevarer opp­ ­ levde enten at det verdiforslaget de hadde til kundene ikke var i­nteressant lenger og andre gikk dukken på grunn av ­lekkasje til netthandel eller for høye husleier. Men vi begynner å se at enkelte merkevarer og e ­ nkelte bransjer begynner å finne en ny vei gjennom endrede forretningsmodeller og tydeligere verdiforslag til for­ ­ brukerne. De som raskest vil lykkes er de som klarer å ­ internalisere ny teknologi og bruke dette til å forstå ­kundene bedre og designe butikker og handleopplevelser. En av de bransjene som gjennom 2017 og 2018 hadde god vekst i fysisk butikk var kosmetikkbransjen. I 2017 ut­gjorde det globale salgsvolumet av kosmetikk 375 mrd ­dollar, hvorav 80% ble omsatt i fysiske butikker i henhold til Euromonitor. Dette til tross for at kundene gjør 70% av sin produktresearch på digitale platformer.

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | RETAI L

Det tyder på at kosmetikkbransjen i større grad enn andre bransjer har tatt ny forbrukeratferd på alvor og har kommet vesentlig lenger i å redefinere hvilken rolle den f­ ysiske butik­ ken skal spille for kundene sine. Kanskje har de store aktø­ rene lært av de små nisjebutikkene og tatt med seg forståelse for kundeservice og ekstraordinære opp­levelser inn på de store arenaene? Bransjen har i hvert fall forstått at dersom man skal fange nye kunder, og fortsette å engasjere eksis­ terende kunder i sitt univers, må man forstå kunden sin og hvor hun er på vei. De har for alvor internalisert en kunde­ sentrisk tilnærming i måten de planlegger butikken på, pro­ duktsortimentet og ikke minst hvordan de ­kommuniserer og legger opp til ekstraordinære handle­opplevelser. Og min påstand er at andre bransjer innen retail­ segmentet har mye å lære av kosmetikkbransjen.

62


FOTO: SHUTTERSTOCK.COM

FOTO: SORBIS / SHUTTERSTOCK.COM

FOTO: SHUTTERSTOCK.COM

FOTO: SHUTTERSTOCK.COM

De store kosmetikkaktørene har skapt merkevareunivers som tilbyr tjenester, inspirasjon og læring.

63


FOTO: SHUTTERSTOCK.COM

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | RETAI L

64


FOTO: PER MARTIN HAAHEIM

De engasjerer ­kundene ved å ­redefinere den fysiske butikken fra et sted man handler ­varer over disk til å bli ­komplette «skjønnhets­univers» der ­kundene ønsker å bruke mer tid. MARIT ELISABETH JENSEN, strategisk rådgiver i Bold

Beslutningen om å handle blir gjort lenge før kunden går inn i butikken Tidligere ble de fleste beslutninger tatt spontant i butikk, og vareeksponering og ­ butikk lay-out var ekstremt vik­ tig. I dag har de fleste ­kunder gjort research på ­produkter, merke­varer, i­ngredienser og bruks­områder lenge før de går inn i butikk. De henter ­informasjon og inspirasjon fra You­ Tube, ­Instagram og TV-reklamer, og leser seg godt opp på ­produktanmeldelser før de tar sine ­beslutninger. Det betyr at kundene bruker mindre tid i butikk og at de må engasjeres på andre ­måter enn gjennom sjokk­selgere og gode tilbud. F ­ ølgelig har de store kosmetikkaktørene skapt merkevareunivers som tilbyr både å legge make-up, vippe-extensions, express blow-dry og manikyr for å ­nevne noe. De ­ kommuniserer med inspirasjon og læring. De ­engasjerer ­kundene ved å redefinere den fysiske butikken fra et sted man handler varer over disk til å bli komplette «skjønnhetsunivers» der kundene ønsker å bruke mer tid. DESIGNE BUTIKKOPPLEVELSER SOM TREFFER FLERE ENN EN KUNDEGRUPPE Kosmetikkbransjen anerkjenner også at ­kundene deres er diversifisert og at den ­samme kunden vil kunne kjøpe både en ­mascara fra Maybelline til 60 kroner og en Tom Ford ­parfyme til 1000 kroner.

65

De har blitt gode på å kartlegge forbruker­atferd og for­ stå handlemønsteret og prefer­ansene til kundene. Et godt eksempel på dette er den økende etterspørselen ­ ­ etter naturlig kosmetikk. For få år siden var dette noe man ­ kun fant i enkeltstående nisjebutikker og i ­dedikerte nett­ butikker. Da vare­magasinet ­Illum i København åpnet sin Beauty Hall i 2017 var det dedikert en egen avdeling til naturlig kosmetikk. Luksusmerket ­ ­ Hourglass ­ Cosmetics markedsfører seg som 100% «­cruelty free» og får bevisste millennials til å åpne lommebøkene. Det samme gjelder duft; tidligere var duft og parfyme lisensierte høymargin-produkt fra de store mote­husene som Armani og Calvin Klein. I dag har de eksklusive nisje-duftene som Diptyque, Fredric Malle og Byredo ­vunnet mange kunder og har sin naturlige plass også i de store kosmetikkavdelingene hos Illum, ­ Magasin Du Nord, NK. Ved å fortelle historier om håndverk og ekstra­ ordinære «neser» øker de kunnskap og kompetanse hos ­kundene som får stadig ­høyere betalingsvillighet for slike unike produkter. På den måten blir de attraktive for en mye bredere kunde­gruppe og sikrer at flere kunder kommer tilbake for å dekke stadig skiftende behov.

MARIT ELISABETH JENSEN er strategisk rådgiver i Bold som er en del av The North Alliance (NoA), et kompetanse­hus for strategisk merke­ varebygging, design, kommunikasjon og teknologi.


Handleopplevelser er ferskvare og dersom kundene opplever at butikken er statisk ­mister man raskt ­interessen. MARIT ELISABETH JENSEN, strategisk rådgiver i Bold

Her hjemme har nisjebutikken Heaven Scent vært kultur­ bærer for denne trenden i en årrekke. Gjennom ekstra­ ordinær ­kompetanse og kundeservice, samt et håndplukket produkt­utvalg har de åpnet øynene våre for et produkt­ univers som går langt forbi de ­tradisjonelle aktørene i det norske markedet. ANERKJENN AT MERKELOJALITETEN HAR SINE ­BEGRENSINGER Tidligere var det en trend innenfor skjønnhetsbransjen at kundene var svært lojale til en merkevare og produktlinjer. I og med at det nå er så enkelt å skaffe seg informasjon og ­inspirasjon om nye produkter via blogger, influencers og YouTubere vil for­brukerne nå plukke sine favoritter fra et mye større produkt­spekter enn tidligere. Også her ­ønsker kunden seg et skjønnhetsregime kuratert ­spesielt for seg. Det stiller større krav til de ansatte i butikk og kosmetikk­ bransjen ansetter nå både hud­pleiere og make-up artister, som evner å bygge opp hudpleieregimer og make-up på

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | RETAI L

tvers av merkevarene. Dette er helt nødvendig for at de skal holde på kundene sine. EVNE TIL Å VÆRE RESPONSIV I FORHOLD TIL KUN­ DENES PREFERANSER Aktører som Sephora bruker store ressurser på å konstant evaluere hvilke produkter som selger og hvorfor. De har utviklet en ekstremt fleksibel butikkdesign som innebærer at de raskt kan endre på butikkens design og p ­ lassering av produkter for å imøtekomme nye trender og nye behov. De benytter seg av d ­ igital kommunikasjon i butikk slik at de raskt kan endre budskap i takt med hyppige skift i kundens preferanser. Handleopplevelser er ferskvare og dersom kundene opp­ lever at butikken er statisk m ­ ister man raskt interessen. Det er ingen tvil om at kosmetikkundens preferanser endrer seg ­raskere enn den tradisjonelle butikkens ­interiørdesign.

66


Sam Eydes vei 5A 2. 445 K VM KOM BI N A S JON S BY G G H ØY T L AGER 1. E T A SJ E: 1 867 M ² KO NT O R 1. O G 2. E T A SJE : 578M² - E N MO D ERNE O G B E T YDE LI G PÅ KO ST E T EIE ND OM

• Kontordelen er totalrehabilitert i en meget pen og elegant stil • Et meget funksjonelt lager med 3 hev/senk-porter • Lageret har takhøyde på 6,20 i den ene delen og 5,20 i den andre delen • Noen hundre meter fra E6, og kun 15 minutters kjøring fra Oslo • Området er preget av høy næringsaktivitet, med kontorer, lager, logistikk og handel

Gladengveien 18 KO NT O R E R - SHOW RO O M T R E NI NG SST U D I O T IL L E IE ST ØR R E LSER F R A 1 3 0 M ² TIL 1 39 0 M 2

• Treningsstudioet har direkte innkjøring i 2. et. (tidl. bilforretning) • Kontorer og showroom i 3. etasje. Mindre lager i 1. etasje • Meget sentralt i et veletablert område innen både næring og bolig • Gladengveien er et viktig bindeledd mellom Ensjøveien og Grenseveien • Parkering på eiendommen

Kontakt: Axel Eide / M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no

Per Kr. Lundquist / M: 90 19 90 16 / E: lundquist@sandia.no

www.sandia.no


FOTO: AUGUST_0802 / SHUTTERSTOCK.COM

SEPHORA bruker store ressurser på å konstant eva­ luere hvilke produkter som selger og hvorfor. De har også et fleksibel butikk­design som innebærer at de raskt kan endre på butikkens for å imøte­ komme nye trender og nye behov.

På dette området har retailaktører i andre bransjer mye å lære av kosmetikkbransjen. MERCHANDISING OG HISTORIEFORTELLING Merchandising kan på norsk, delvis, oversettes med salgsfremming eller vareplassering, og er et kjent begrep for de fleste retailere og refererer til metoder for å støtte og videreutvikle kommersiell virksomhet. Merchandising er historiefortelling og historiefortelling er vår tids kundekommunikasjon. Kosmetikkbransjen ­bruker bevisst produktsortiment og merchandising i sin kundekommunikasjon. Enten man er en stor aktør, nisje, luksus eller massemarked må man gi uttrykk for at man tilbyr et kuratert utvalg til kundene sine. Men det handler også om å holde fokus og ikke bombardere kunden med produkter og kommunikasjon, slik man lett kan gjøre i for­ kant av jul og andre kommersielle merkedager. Her ligger også kosmetikkbransjen i forkant; de er god på å pushe ­produkter og tilbud, men sjelden overdrevet. Når det gjelder historiefortellingen har kosmetikk­ bransjen forstått at de må fortelle kunden at de forstår ­henne og hvilke behov hun har. De er blitt gode på å for­ utse kundens mindset, hvordan hun handler, skape behov og agere i henhold til dette.

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | RETAI L

Igjen handler det om aktiv bruk av kundeinnsikt ­ rververe gjennom å bygge relasjon til kundene i det fysiske e rom, analyse av stordata og bruk av artificial intelligence. HENT INSPIRASJON FRA DEN DIGITALE VERDEN Den digitale verden utgjør et levende og dynamisk mood board med inspirasjon, make-up looks, farger og ­teknikker som stimulerer forbruker og skaper nye behov for nye produkter. Det er også her forbrukerne oppdager nye ­ produkter og nye merker, og er blitt en kraftfull kanal for merke­varene å nå nye kunder. Det har aldri vært enklere å markedsføre produktet sitt enn i den digitale verden. På YouTube regjerer influencers med make-up tutorials og «how to`s». Enkelte er sponset, andre er aspirerende make-up artister som ønsker å bygge sitt eget brand. Og de driver trafikk til de fysiske butikkene nettopp fordi tilnærmingen handler om å teste ut og lære nye teknikker. Digital kommunikasjon sender kundene inn i den fysiske butikken der de med telefonen i hånden fort­ ­ setter sin produkt­research og inspirasjonsreise. Og da er det e ­ kstremt viktig at butikken tar utfordringen og tilbyr til­ svarende informasjonsflyt og inspirasjon også på den ­fysiske platt­formen.

68


WALDEMAR THRANES GATE 86B LEDIG FRA Q3 2019 | 650 KVM I 2. ETASJE Særegne, nyoppussede kontor-/ showroomslokaler rett ved Alexander Kiellands plass. – Et lite stykke Brooklyn i Oslo

Kontakt megler: Jonas Myhre | 998 69 900 | jm@akershuseiendom.no


Flere butikker blir kontantfrie Elkjøp tester kontantfrie butikker og tilby flere betalingsalternativer. AV: SILJE RØNNE

Stadig færre kunder handler elektronikk med kontanter. Nå velger elektronikkjeden å teste kontantfrie Phonehouse-butikker. Besøkende hos Elkjøp Phonehouse kan velge å betale med Vipps, Apple Pay, Google Pay, bankkort, gave­ kort eller Santander finansiering. Leder for Elkjøp Phonehouse i Norge, Espen Bakken, har stor tro på at denne endringen vil være positiv for både kunder og ansatte. – Vi har lenge sett en trend hvor et fåtall kunder velger å handle elektronikk i våre ­ Phonehouse-butikker med kontanter. Per i dag har vi en kontantomsetning på kun seks prosent. Ved å kunne tilby flere betalings­ ­ løsninger som Vipps, Apple Pay og Google Pay i butikk, er ­tiden nå moden for å gjøre en test med kontantfrie butikker, sier Bakken. Elkjøp Phonehouse-butikkene er mindre i areal og sortiment, enn Elkjøps andre varehus. Disse er lokalisert på kjøpesentre rundt om i

landet og tilbyr telefoner, nettbrett, smart­ klokker, bærbar lyd og tilbehør tilknyttet disse kategoriene. Alle andre Elkjøp-butikker, vil fortsatt ta imot kontanter som betaling. VIL HJELPE KUNDENE I GANG Bakken forsikrer om at alle kunder som er f­ erske med Vipps som betalingsalternativ, skal få hjelp. – Vi vil hjelpe kunder som kommer innom oss med å sette opp og komme i gang med Vipps, der­ som behovet er der. Og skulle noen av k ­ undene våre ha kontanter som de ønsker ­handle elektro­ nikk for, kom innom. Vi løser selvfølgelig dette i en overgangsperiode, sier Bakken. Endringen gjelder i alle Elkjøp Phone­housebutikker, med unntak av Elkjøp Phonehouse Carl Berner. – Å innføre kontantfrie Phonehouse-­ butikker vil kutte kostnader, samt administra­

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | KONTANTFRI E BUTI KKER

tive oppgaver vi har knyttet til håndtering av kontanter. Vi er i en tøff bransje hvor margin­ presset er stort, og vi må kontinuerlig se på nye og innovative løsninger for å sikre frem­ tidig drift, samtidig som vi tar vare på kundene våre, legger han til. GODE ERFARINGER FRA SVERIGE Elgiganten Phonehouse, som er tilsvarende kjede i Sverige, gjorde den samme endringen i januar 2018, og har i dag rundt 80 kontantfrie Phonehouse-butikker. – Vi har høstet gode erfaringer fra våre ­kolleger i Sverige, noe som har bidratt til at vi nå også ønsker å innføre kontantfrie Phone­ house-butikker her i Norge. Vi er selvfølgelig spente på hvordan markedet responderer, og som alltid vil vi lytte til kundene våre og ta ­tilbakemeldinger med videre i prosessen, ­avslutter Bakken.

70


FOTO: ELKJØP NORGE

KONTANTFRIE ­BUTIKKER Elkjøps Phone­housebutikker blir nå kontantfrie.

- Ved å kunne tilby flere betalings­løsninger som Vipps, Apple Pay og Google Pay i butikk, er ­tiden nå moden for å gjøre en test med kontantfrie butikker. ESPEN BAKKEN, Leder for Elkjøp Phonehouse i Norge

71


0 –5 NÅ 0 0 LE M2 D I A G: R EA LE R 30 KONTAKT: gudmund.harlem@newsec.no | 922 27 103 FINN-kode: 137 583 201


74

80

84

92

Kjempeplaner skal løfte Tullinkvartalet

Fullfører Kværnerbyen med ­kontorbygg på 30 000 m2

Sentrum, CBD og Skøyen blir vinneren

Markedspuls: Leiemarkedet i Oslo

MARKED Når ledigheten ­stuper

73

området er det kort vei til sentrum og langt lavere leiepriser. Mens man må ut med godt over 3000 kroner for nye og moderne lokaler i Oslo ­ sentrum (utenfor CBD), slipper man unna ­ med mellom 1850 og 2400 kroner meteren for topp ­moderne lokaler i Bryn-Helsfyr-området (anslag fra DNB Næringsmegling). I området Økern/Løren er leieprisene enda lavere. I disse områdene planlegges det en ­rekke nye kontorbygg, så leietakerne får mye å ­velge mellom med høy kvalitet. Det er også mye å velge mellom på Lys­ aker. Der kan leietakere leie topp moderne lokaler med høy standard på mellom 1850 og 2400 kroner per kvadratmeter (tall fra DNB ­Næringsmeglings seneste markedsrapport). Det er derfor grunn til å tro de høye leie­ prisene i sentrum gjør at disse alternative områdene kan få et løft i etterspørselen.

Dag-Jørgen Saltnes

FOTO: CHRIS AADLAND

D

et er stor etterspørsel etter kontor­ lokaler i Oslo sentrum for tiden, og med få nye bygg som kommer ut i markedet i 2018, anslås nå kontorledigheten i sentrum å komme ned mot 4 prosent. Det gjør det krevende for leietakere som skal i gang med å reforhandle leiekontrakten med gårdeiere eller som vil flytte til sentrum. Det er rett og slett så lite areal ledig at gårdeiers forventninger til leieprisene skyter rett til værs og det blir dyrt for leietakerne å inngå nye kontrakter på fem år. Da kan det være et alternativ å se mot sentrums­nære områder hvor det er langt mer å velge mellom som leietaker og hvor leie­ prisene er på helt andre nivåer. Det tar under fem minutter med T-bane fra Helsfyr stasjon til Jernbanetorget, og det er mange bygg med ledig areal i noen minutters gangavstand fra Helsfyr T-banestasjon. Også i Økern-­


KJEMPEPLANER SKAL LØFTE TULLINKVARTALET AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Entras planer for Tullinkvartalet kan gi den delen av sentrum et kraftig løft.

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

74


75

ILL.: MAD ARKITEKTER

«TEKNOLOGIENS NYE KRAFTSENTER» Rebel skal stå ferdig i 2021 med et areal på 27 000 kvadratmeter.


ILL.: MAD ARKITEKTER

1

D

et børsnorerte eiendomsselskapet Entra har jobbet i flere år med sine planer for det såkalte Tullin­kvartalet i Oslo sentrum. I Kristian Augusts gate og Universitetsgaten skal selskapet både bygge nytt og rehabilitere flere bygg. Da planene først ble presentert i 2012, ønsket Entra å bygge et samlet areal på 70 000 kvadrat­meter. Siden har prosjektet blitt endret noe etter at Plan- og bygningsetaten og Byantikvaren har fått sagt sitt. UNIVERSITETET I Kristian Augusts gate 15-21 bygger Entra nå et nytt bygg som skal huse Det juridiske fakultet ved Universitetet. Bygget på 22 000 kvadrat­ meter skal skape et fremtidsrettet under­ visningsmiljø. Målet er å gi nytt liv til den delen av sentrum og bidra positivt til byutviklingen i området. K ­ vartalet skal åpnes opp med gate­ tun og passasjer fra Kristian Augusts gate til Universitets­gata, Pilestredet og St. Olavs gate. Passasjene skal få by- og gate­liv med bevertning, forretninger og annen utadrettet virksomhet.

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

STOR BYTTEAVTALE Før jul ble det kjent at Entra og Aberdeen Standard Investments gjorde en om­fattende bytteavtale i Oslo sentrum. Entra kjøpte St. Olavs Plass 5, som ligger rett ved siden av det planlagte Tullinkvartalet. Samtidig ­ kjøpte fondet Aberdeen Eiendomsfond N ­ orge I eiendommene Tollbugata 1A, Pilestredet ­ 19/21 og Pilestredet 28 fra Entra. – Vi har i lang tid hatt en dialog med ­Aberdeen som har vært knyttet til St. Olavs Plass 5, og ble etter hvert enige om å b ­ ytte eiendommer. Denne eiendommen ­ ­ passer godt inn i vår strategi og portefølje, sa ­Entras adm. direktør Arve Regland til Estate ­Nyheter under kontraktsigneringen. Entra har store planer for St. Olavs plass 5 og Tullinkvartalet. – St. Olavs gate 5 er et godt supplement til det clusteret i området, og vi vil rehabilitere eiendommen etter hvert, fortsatte Regland. St. Olavs plass 5 er en eiendom på 16 530 kvadratmeter som er fullt utleid til Juridisk fakultet Universitetet i Oslo. Leietakeren

flytter inn i Entras nye bygg i Tullinkvartalet desember 2019. Som en del av leie­avtalen i Tullinkvartalet, tok Entra over leiefor­ pliktelsene til Universitetet i St. Olavs gate 5. Den forpliktelsen løper ut 2025, men nulles nå ut. Dermed kan Entra gå raskt i gang med rehabiliteringen av lokalene. REBEL Før Entra går i gang med St. Olavs gate 5, vil selskapet totalrehabilitere Universitetsgata 2. Der skal «teknologiens nye kraftsenter» ­utvikles i prosjektet Rebel, som Entra om­ taler som «en unik møteplass for teknologer midt i Oslo sentrum». Rebel skal stå ferdig i 2021, med et areal på 27 000 kvadrat­meter med kurs- og konferansefasiliteter, ­ ulike former for kontormiljøer, restauranter, ­ ­cafeer og barer. Det skal bli et pulserende liv ut av møtet mellom teknologer, akademia og næringsliv. Deling av IT-kompetanse skal stå sentralt i Universitetsgata 2. – Entra har erfaring, fra blant annet ­Media City Bergen, og vet hvordan man bygger et

76


3

1.REBEL Inngangsparti. 2. SONJA HORN i Entra vil utvikle et senter for teknologer midt i Oslo sentrum. 3. UNIVERSITETS­ GATA 7-9 Inngangsparti.

77

ILL.: CUBO

FOTO: ENTRA

2

hus som legger til rette for dette. Det var ­ingen andre aktører som var så fremoverlent og hadde den erfaringen vi trengte, så valget på samarbeidspartner var derfor enkelt, sier daglig leder i Rebel U2 AS, Carl J Onstad. Rebel U2 skal drifte Rebel-bygget og kon­ septet. Små og store teknologiavdelinger og selskaper som vil jobbe tett på andre tekno­ loger er målgruppen for Rebel. Opptil 1500 mennesker fra teknologisektoren skal få plass i det rehabiliterte bygget. Entra kan også skalere prosjektet opp, da selskapet eier flere av naboeiendommene. – Rebel er for etablerte bedrifter som hele tiden søker og deler kompetanse, skaper nye tjenester og muligheter, sier Onstad. – Sammen med Rebel har vi utviklet et full-service produkt som møter behovet for økt fleksibilitet i en bransje som preges av raske endringer. Vi går over fra den tradi­ sjonelle leiemodellen til en mer fleksibel løsning hvor kundene flytter rett inn i ferdig ­møblerte lokaler. De fysiske arealene er ut­ formet for å stimulere til samarbeid ­mellom


aktørene på huset med gode uformelle ­sosiale møte­plasser som inviterer til dialog, sier Sonja Horn, direktør for eiendoms­ forvaltning i Entra. TEKNOLOGIHUSET OG LINK Teknologihuset blir en sentral aktør på Rebel. Stiftelsen kommer fra det frivillige ­ fagmiljøet innen IT, og er et sted hvor u ­ like communities og grupper kan komme og ­ ­holde fagmøter gratis. – Mye av den viktigste kunnskapsdelingen innen vårt fagfelt skjer på medlemsmøter og konferanser som arrangeres av frivillige fag­ grupper. Her møtes fagpersoner og utveksler erfaringer på tvers av selskaper. ­Kapasiteten på våre nåværende lokaler sprengt, og vi ser derfor frem til å flytte inn på Rebel slik at vi

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

kan gi et enda bedre tilbud til fag­miljøene, sier styreleder i Teknologihuset, Beate ­Myrvoll. Blant virksomhetene som skal inn i R ­ ebel, er LINK Mobility Group, en av E ­uropas ledende leverandører innenfor mobil­ ­ kommunikasjon. – Vi har vært på mange visningsrunder rundt omkring i Oslo og Omegn – det ene anonyme corporate-bygget etter det andre. Rebel er innovativt, fleksibelt og spennende og passer perfekt med LINK Mobility’s vekst­ strategi. Konseptet vil utfordre oss, holde oss oppdaterte og skape en utrolig kul atmos­ fære for våre ansatte. Vår internasjonale profil og geografiske spredning gjør at digital samhandling og kunnskapsdeling er viktige ­områder for oss som vi gleder oss til å videre­

utvikle sammen med Rebel, sier Janicke ­Wrige HR Direktør i LINK Mobility Group. UNIVERSITETSGATA 7-9 I Universitetsgata skal Entra sette opp et nytt kontorbygg på drøye 20 000 kvadratmeter. Veidekke startet byggearbeidene i januar ­etter å ha vunnet en kontrakt på 625 mil­ lioner kroner. Universitetsgata 7-9 blir på ti etasjer, med kontor fra tredje til tiende ­etasje. Advokatfirmaet Hjort har allerede ­signert en leiekontrakt for bygget som skal stå ferdig i løpet av august 2021. – Universitetsgaten 7 blir et høy­kvalitetsbygg midt i Oslo sentrum. Dette er stort prosjekt for Entra med særegen arkitektur, og viktig for ­utviklingen av det nye ­Tullinkvartalet, sier admini­strerende d ­ irektør Arve Regland i Entra.

78

ILL.: CUBO

10 ETASJER Universitetsgata 7-9 blir på ti etasjer, med kontor fra tredje til tiende ­etasje.


HASLEVEIEN 15 Effektivt, åpent og lyst kontor som passer for kreative miljøer rett ved Carl Berner Plass • Moderne kontor i kreativt • God adkomst med både offentlig kontormiljø transport, bil eller sykkel • Fleksibel etasjeflate, raus • Mulig å leie parkeringsplasser takhøyde og gode vindusflater i eiendommens parkeringskjeller som bidrar til et godt inneklima • Lokalet har i tillegg et lite lager og arbeidsmiljø med direkte inngang til parkeringskjeller/kontorarealer • Teamløsninger/åpent landskap. Lokalene kan leies tilnærmet as-is, eller tilpasses leietakers ønsker og behov.

Ledig areal: Kontor 2. etg: 631 kvm BTA

Kontakt: Cecilie Rasmussen 406 46 352 cr@60grader.no Hans Jacob Haraldson 934 41 541 hjh@60grader.no 60grader.no


Fullfører Kværnerbyen med kontorbygg på 30 000 m2 AV: DAG-JØRGEN SALTNES

OBOS Forretningsbyggs nye prosjekt Oslo K får plass til over 1500 nye arbeidsplasser i Kværnerbyen.

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

80


81

ILL.: ARCASA ARKITEKTER

NYBYGG OBOS går i gang med Oslo K, selv om det ennå ikke er ­landet noen leie­ avtaler.


ILL.: ARCASA ARKITEKTER

D

et nye prosjektet vil dermed fullføre OBOS’ gigantiske prosjekt i Kværner­ byen. Det har gått nesten 20 år siden OBOS kjøpte seg inn i utviklingstomten etter Kværners gamle industrilokaler i Lodalen. – Dette kontorbygget er avslutningen av Kværnerbyen, som vi har utviklet helt fra start. Folk flyttet inn i de første boligene i 2007, og de siste flytter inn i 2020. Da har vi bygd 1700 boliger, sier konserndirektør for næringseiendom i OBOS, Nils Morten Bøhler til NæringsEiendom. KONTORBYGG I tillegg til boliger, har OBOS bygd opp et kontorområde med mange arbeidsplasser. Nå skal OBOS Forretningsbygg sette opp storbygget Oslo K i Kværnerbyen. – Oslo K skal stå ferdig i 2020. Vi satte i gang prosjektet uten leietakere, men det har vært viktig for oss å bli ferdig med hele ­prosjektet. Det har forholdsvis lang byggetid på grunn av grunnarbeidene, sier Bøhler. Han mener timingen for ferdigstillelsen er god, da det er mange større søkere som er på jakt etter lokaler i 2020. – Vi ser at flere store offentlige leietakere

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

flytter ut av sentrum i Oslo. For de som er avhengige av en god kommunikasjon, kan ­ dette være et godt alternativ, sier Bøhler. Leieprisene er også et godt stykke lavere enn i sentrum. 30 000 KVADRATMETER Oslo K får et samlet areal på 30 000 kvadrat­ meter. Det legges stor vekt på miljø ­under planleggingen av bygget, som skal få ­klassifiseringen Breeam NOR Excellent. – Vi tenker oss flere større brukere til Oslo K. Det blir ikke et enbrukerbygg, men det bygges som tre lameller som henger sammen. Vi får et veldig fleksibelt bygg når det gjelder utforming av lokalene, det blir til­ passet brukerne, sier Bøhler. Kværnerbyen ligger bare fem minutter fra Oslo S, med gode buss- og veiforbindelser. – Vi får 250 parkeringsplasser på Oslo K. Vi har ikke de samme parkeringsrestriksjonene som i sentrum. Samtidig er det veldig e ­ nkelt å komme seg til og fra Kværnerbyen ved ­offentlig kommunikasjon, sier Bøhler. Blant bussene som går til Kværnerbyen, er linje 32, 34, 70 og 74. Kværnerbyen ligger også i gangavstand til trikkelinjene 18 og 19.

GATEPLAN Siden OBOS har bygd opp Kværnerbyen helt fra start, har det vært en jobb å få til liv på gateplan. Bøhler mener det er krevende å få virksomheter på gateplan til å klare seg gjen­ nom byggeperioden. – Det er først når leilighetene blir inn­flyttet at det blir et ordentlig bra miljø. Ofte har ­utfordringen i slike nye bydeler vært å få inn butikker og konsepter som kan leve i byggene og gi tilbud til de første som flytter inn. Han mener utviklingen av Kværnerbyen har vært et svært vellykket prosjekt. – Vi har opplevd at beboere har kjøpt ­leilighet i Kværerbyen for fjerde gang. De har blitt med på hele boligreisen i Kværnerbyen og kjøpt større leiligheter etter hvert. Det ­synes vi er veldig hyggelig, sier Bøhler. INDUSTRI FRA 1850-TALLET Kværnerbyen er utviklet på den 150 år gamle industritomten i Lodalen som huset Kværner Brug fra 1850-tallet. Etter hvert ble L ­ odalen stedet hvor Kværner produserte turbiner, en produksjon som varte helt til 1999. Da ble eiendommen solgt, og to år senere kjøpte OBOS seg inn i utviklingsselskapet L ­ odalen

82


– Dette kontorbygget er avslutningen av Kværnerbyen, som vi har utviklet helt fra start.

KONTORLOKALER HELLERUD NÆRINGSPARK Tvetenveien 170

NILS MORTEN BØHLER, konserndirektør for næringseiendom i OBOS

Utvikling. Det gamle industrianlegget ble revet, og ­allerede i 2006 ble de første boligene solgt. Når Kværnerbyen står ferdig, vil OBOS Forretnings­ bygg ha utviklet rundt 55 000 kvadratmeter med kontor­ areal i Kværnerbyen. Leietakere som ISS, Amesto, Oras og ­Fitness Room. Det vil også bo ca. 4000 mennesker i Kværner­byen. – I 2013 sto Kværnerhallen ferdig. Der er ISS hovedleie­ taker, og de har fått et signalbygg langs E6, sier Bøhler. Bygget har en gjenkjennelig teglsteinsfasade, med ­enorme vinduer. Det gamle sveiseverkstedet har et samlet areal på 16 000 kvadratmeter fordelt på fire etasjer. – Den største utfordringen vi har hatt med byggingen av ­Kværnerbyen, har vært hovedkloakkledningene i om­ rådet som kommunen ville legge om, sier Bøhler og viser til at det krevde en del koordinering med byggeplanene til OBOS. Det har gjort at byggingen har tatt noe mer tid. PROSJEKT PÅ RYEN OBOS Forretningsbygg har også et nybyggprosjekt i Byggveien 8 på Ryen, fem minutters biltur unna Kværner­ byen. Der vil eiendoms­utvikleren sette opp et nytt bygg på 10 000 kvadrat­meter. Det er snakk om 8000 kvadratmeter lyse arealer over bakken og 2000 kvadratmeters under­ etasje med parkering og tekniske rom. Målet er å begynne byggingen straks det er tegnet en leiekontrakt for en stor del av bygget.

83

• I toppetasjen har vi for utleie 568 m2 • Kontorene er oppdelt i cellekontorer. Med dagens innredning er det arbeidsplasser til ca 30 ansatte • Arealeffektive lokaler • Lokalet kan deles i flere enheter • Ledige arealer: 4. etasje, 568 m2

Megler MNEF Espen Andersen telefon 908 65 600 email espen.andersen@byggforvaltning.no www.byggforvaltning.no


«HOT ELLER NOT» I 2019:

Sentrum, CBD og Skøyen blir vinneren

DNB Næringsmegling mener Oslo sentrum, CBD og Skøyen blir de hotteste kontorområdene i 2019. ­Fornebu og områder ­utenfor etablerte klynger får det tøffere. AV: DAG-JØRGEN SALTNES

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

A

nalytiker Thomas Ramcilovic i DNB Næringsmegling er ikke i tvil om at det mest populære kontorområdet i 2018, Oslo indre sentrum og CBD, vil bli brennhett også i 2019. Han viser til historisk lav og fallende ledighet i sentrumsområdene, med lav ledighet i et par år til. Det sørger lav ferdigstillelse av nye kontorbygg for og det faktum at det som ferdigstilles i stor grad er utleid. – Sentrumsområdene er etterspurt, i enda større grad enn tidligere om man ser på søk i fjor. Vi har allerede opplevd en markant leie­ prisoppgang for topplokaler i sentrum og CBD, mens prisene har stått relativt stille i klyngene i øst, blant annet ­grunnet ­konkurrerende nybyggprosjekter, sier ­Ramcilovic.

STØRRE PRISFORSKJELL Det har gitt en større differanse i leie­ prisene mellom sentrumsbeliggende kontor­ eiendommer og de som ligger en relativt kort t-banetur unna sentrum. – Utviklingen taler for at prisutviklingen i sentrum på et tidspunkt vil flate ut og at kostnads­ bevisste leietakere vil flytte ut av sentrum, for eksempel offentlige aktører. Men vi forventer å se svært høye leier på enkelte toppbeliggenheter også i 2019. De ­ ­meste kresne leietakerne har lite å velge i og i en del virksomheter er noen titusener per år per a ­ nsatt ikke en avgjørende kostnad sett opp mot lønns­kostnader og viktigheten av å kunne tiltrekke seg de rette ansatte, sier Ramcilovic.

84


FOTO: SHUTTERSTOCK

«Vi har allerede opplevd en markant leie­ prisoppgang for topplokaler i sentrum og CBD, mens prisene har stått relativt stille i klyngene i øst.»

HOT Oslo sentrum og CBD er hot i leie­markedet.

85


FOTO: DNB NÆRINGSMEGLING

THOMAS ­RAMCILOVIC Analytiker i DNB Næringsmegling.

råder med beliggenhet utenfor etablerte klynger. Også Fornebu er et område som DNB Næringsmegling er skeptisk til. – Ledigheten på Fornebu har falt noe fra høye nivåer i vår ledighetsmåling. Det ­skyldes dels at store fremleielokaler har blitt trukket fra markedet. Dels er nok dette for­ di bedriftene, ikke minst innen oljerelatert virksomhet, har blitt mer optimistiske og ser at de likevel kan få bruk for ledige lokaler. Dels er det nok også slik at det er krevende å fremutleie og prisene blir deretter. Fornebu har en utfordring i at man mangler nærheten til tog og/eller T-bane som leietakerne etter­ spør og som ikke minst nybygg i øst kan tilby. Vi ­venter et fortsatt utfordrende leie­marked på kort sikt, på lengre sikt vil Fornebu­ banen kunne øke områdets attraktivitet, sier ­Ramcilovic. Samtidig presiserer DNB-analytikeren at ikke alle sentrumslokaler oppnår nye rekorder. – Er beliggenhet og standard et hakk ­under de beste lokalene, vil man kunne havne i konkurranse med høystandard nybygg med rimelige leiepriser nær T-banestasjoner. SKØYEN OG YTRE SENTRUM Thomas Ramcilovic mener også Skøyen og ytre sentrum blir et «hot» kontorområde i 2019. – En svært lav ledighet i sentrums­områdene kan gi kamp om lokalene, og også bidra til at leietakerne ser til sentrums­nære klynger med et godt kollektivtilbud. På S ­ køyen har man også et bydelssentrum med et bredt tjeneste­ tilbud. Skøyen er et område hvor nybygg­

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

volumet som tilføres markedet har blitt ­absorbert uten at ledigheten har gått opp det siste året. På kort sikt vil det neppe igang­settes større nye kontorprosjekter inntil v ­idere i og med at de meste aktuelle ut­byggerne er avhengige av større utnyttelse enn dagens ­regulering tillater, sier Ramcilovic. Han mener de beste beliggenhetene uten­ for det som defineres som indre sentrum også trolig vil få et oppsving som følge av press i sentrum. – Dette gjelder særlig om man har gang­ avstand til Nationaltheateret. NOT I 2019 Noe av det som DNB-analytikerne regner som «Not» i kontormarkedet i 2019, er om­

DØR UT DNB Næringsmegling levner ikke nye håp for flere av eiendommene som ligger utenfor etablerte klynger. – Beliggenheter utenfor klyngene er lite hotte og dør ut som kontorområder. ­Kontorbyggene konverteres gjerne til bolig eller annet formål, sier Ramcilovic. Han viser til at leietakerne etterspør nær­ het til kollektivknutepunkter, det skal gjerne være maks fem til syv minutters gange til en t-banestasjon. – Det siste året har vi også sett flere søk som ikke legger inn bestemte områder, kun et krav til kollektivnærhet, sier DNB-­ analytikeren.

86


«HOT ELLER NOT» I 2019:

Bjørvika, sentrum og CBD på topp AV: DAG-JØRGEN SALTNES

D

UNION Gruppen forventer høyest leieprisvekst i 2019 i aksen fra Bjørvika via sentrum til CBD.

et forteller analysesjef Robert ­Nystad til NæringsEiendom. Han ser for seg en leieprisvekst på mellom 6 og 9 prosent i dette området i 2019.

FOTO: UNION GRUPPEN

HOT – I sentrumsområdene er den samlede kontor­ledigheten kun 4 prosent, og det er lite nybygging. Interessen for kontorlokaler i sentrum er jevnt høy. Rundt syv av ti leie­ takere som er på søk etter nye lokaler opp­ gir sentrum som et aktuelt område. I tillegg ­bidrar redusert arealbruk per hode til å re­ dusere leiebelastningen i mange tilfeller. Jeg tror at en del bedrifter er villige til å bruke deler av denne gevinsten til å kjøpe seg bedre be­liggenhet, sier Nystad. NOT Robert Nystad mener samtidig at det er flere typer eiendommer som ikke er særlig inter­ essante for leietakerne. – Bygg i områder uten servicetilbud og med dårlig kollektivdekning vil komme til kort i konkurransen. Leietakerne stiller høye krav til standard og beliggenhet. I nye leie­ kontrakter ble to av tre kvadratmeter inngått på over 2000 kroner per kvadratmeter i fjor, ifølge Areal­statistikk. Dette sier naturligvis

ROBERT NYSTAD, analysesjef UNION Gruppen.

87

noe om styrken i leiemarkedet, men jeg tror også det forteller oss at leietakerne er kresne, sier Nystad. Analysesjefen i UNION er også skeptisk til de store og lite fleksible enbrukerbyggene i randsonen. – Det skjer store endringer i mange bran­ sjer, noe som bidrar til at usikkerheten rundt sel­ skapenes fremtidig arealbehov er større enn tidligere. Jeg tror dessuten at måten man ­tenker arealbruk på er i ferd med å endre seg, og da i favør av mer effektive og fleksible ­løsninger. Legg til at mange store leietakere har blitt bevisst sin egen verdi som leietaker, og du har en cocktail som fort kan gi bakrus, sier ­Nystad. TREND Kontorhotell og såkalt kontor som service har hatt en vanvittig vekst de seneste årene. Ifølge en undersøkelse som UNION Gruppen har foretatt, har coworking-markedet hatt en årlig vekst på 50 prosent de siste tre årene. Denne trenden vil fortsette, ifølge Nystad. – Ja, den sterke veksten vil fortsette. WeWork er på vei inn i markedet og vil tro­ lig signere flere kontrakter i år. I tillegg har et flertall av eksisterende aktører vekstplaner i 2019, sier Nystad.


«HOT ELLER NOT» I 2019:

MENER LEIEPRISENE SKAL OPP 10 PROSENT

Analysesjef Haakon ­Ødegaard i Malling & Co venter en gjennom­s­ nittlig leieprisoppgang på 10 prosent i 2019 for ­kontor­lokaler.

AV: DAG-JØRGEN SALTNES

A

nalysesjefen presiserer at det ­vanskelig å måle og forutse leiepris­ veksten, noe som gjør det krevende å lage gode og eksakte modeller. For å måle historisk leieprisvekst, bruker nærings­ ­ megleren derfor snittet av signerte leie­ avtaler fra Arealstatistikk, som henter inn tall etter inngåtte leieavtaler. – Ved å bruke tall for hele år og større geo­ grafiske områder, får man relativt gode tall i forhold til den underliggende varia­sjonen i datapunktene. Prisene er opp 10-15 % i ­sentrum de siste to år, og veksten er en følge av stadig lavere ledighet, sier Ødegaard. PRISENE BEVEGER SEG SAKTE Han mener det er fascinerende at utleie­ prosesser ofte starter med utgangspunkt i

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

hva arealer av tilsvarende kvalitet er blitt leid ut for tidligere. – Dette, kombinert med en begrenset ­likviditet i utleieprosesser og et ganske lukket marked, gjør at underliggende husleier be­ veger seg saktere enn hva man kanskje ellers kunne argumentert for ut fra en vurdering av tilbud og etterspørsel, sier Ødegaard. Når det gjelder utviklingen i husleien for 2019, venter Ødegaard at leieprisene for kontor­eiendom i Oslo i snitt vil stige med 10 prosent sammenlignet med i 2018. – Vi tror leieprisveksten vil være ganske jevnt fordelt mellom sentrum og randsone i prosent. Lav ledighet i sentrum vil i seg selv begrense antallet leieavtaler som kan s­ igneres, og det vil derfor også bli større rift om de gode objektene i randsonen, sier a ­ nalysesjefen i Malling & Co.

88


FOTO: MALLING & CO

HAAKON ­ØDEGAARD Analysesjef i Malling & Co.

OMRÅDER UTENFOR SENTRUM Haakon Ødegaard trekker frem noen av om­ rådene utenfor sentrum som spennende nå når det er svært lite ledig areal i sentrum. – Sånn som markedet er nå, er det heller ikke alle som finner ønsket areal tilgjengelig i sentrum, og da blir man tvunget til å se mot utkanten av byen, som Skøyen, Lysaker eller Bryn-Helsfyr. Om man skal trekke frem noe, så er det kanskje noe mer etterspørsel mot vest (Skøyen/Lysaker) enn vi har sett ­tidligere år, men det er vanskelig å si om det er en konkret vridning eller tilfeldigheter. Vi ser også at statlige og offentlige leie­takere fort­ satt er opptatt av pris, effektivitet og miljø­ aspekter, og derfor gjerne havner i rand­sone øst. Når det er sagt, er det fortsatt slik at Oslo sentrum er det som er mest etterspurt, men ­ut­fordr­ingen her er definitivt mangel på plass for størstedelen av markedet, som er de ­mindre eller mellomstore leietakere som ikke er store nok til å trigge nybygg, og som gjerne har dårlig tid, sier Ødegaard. Hvis han skal peke på ett område som han mener er særlig «hot», så må det være de ø ­ stre delene av byen, som Tøyen og Grønland. – Dette er spennende områder som allerede er blitt mer populære i takt med ­ utviklernes fokus på å fornye dem, og leie­ takerne ser ut til å like det. Sundtkvartalet og

89

Urtegata er eksempel på slike prosjekter, og på sikt kommer det jo mye annet også, sier Ødegaard. TAPERNE I MARKEDET – Beliggenheter langt vekk fra kollektivknute­ punkt, med dårlig standard og få eller dårlige fellesfasiliteter er ofte taperne i markedet, slår analysesjefen i Malling & Co fast. Han er mest opptatt av de store tallene enn detaljerte vurderinger av hva leietakerne er på jakt etter. – Leietakere er svært forskjellige, og har ulike krav. Noen bygg passer bedre enn ­andre til leietakers kravspesifikasjon, og den kan jo variere stort. Generelt kan vi vel si at leie­

takerne skal ha en god standard og ­mange er opptatt av å få sitt preg på arealene og skape en identitet. Det gjelder også veksts­ elskaper, som typisk kunne vært aktuelle for kontor­hotell/kontor som tjeneste. Det passer ikke for alle å sitte i et coworkingmiljø eller kontor­fellesskap bare fordi man er liten eller trenger plass til å vokse. Dette bør også gård­ eierne legge merke til, men for visse deler av kontormarkedet der man ser gevinster av å sitte sammen med andre, så er coworking et godt alternativ til en tradisjonell leiemodell. Samtidig mener Ødegaard at gode bespisings­ konsepter og andre FM-tjenester og bruk av ny teknologi, er blant det som leie­ takere setter pris på.


FOTO: ROCKHUNTER

Nordic – Office of Architecture flytter inn i med 200 ansatte til Kongens gate 21 i Oslo. AV: DAG-JØRGEN SALTNES

TELEGRAFEN Slik blir Telegrafen når bygget er ferdig i 2020.

STORT ARKITEKTFIRMA TIL TELEGRAFEN

D

en gamle Telegrafbygningen i ­Kongens gate 21, som nå omdøpes til Telegrafen, har landet en ny stor leietaker. Tidligere har Ne.no skrevet om fire kreative Aller Media-selskaper som skal leie 3500 kvadrat­meter i Telegrafen. Nå er det klart at arkitektfirmaet ­Nordic – Office of ­Architecture skal inn i bygget når det er ­ferdig totalrehabilitert i 2020. Arkitektfirmaet flytter inn med sine 200 ansatte. De får boltre seg på til sammen 4800 kvadratmeter i tredje og fj ­ erde etasje, bare et stenkast unna Stortinget t-banestasjon. — Som arkitekter er vi særlig opptatt ­ at hvordan våre omgivelser påvirker oss, og vi vil i Telegrafen skape fremtidens k ­reative ­arbeidsplass. Her skal vi forme miljøet vi skal jobbe i, innenfor en utrolig flott ­eksisterende ramme. Da bygget åpnet i 1924 var dette en teknologisk høyborg, med byens mest ­moderne arbeidsplasser og et flott og unikt

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

design. Det er dette vi vil skape igjen. Her skal vi bruke den nyeste teknologien til å ­forme fremtidens bygg, sier daglig leder i Nordic – Office of Architecture, Eskild Andersen. BEVARING — Vi har hatt en klar strategi om å bevare de mange praktfulle historiske k ­valitetene i b ­ygget samtidig som det moderniseres og rustes for fremtidens arbeidsformer. ­Gjennom tett samarbeid med våre partnere, Tristan og Malling, vil Telegrafen r­ evitaliseres med over 1.000 nye ­ arbeidsplasser og nye publikums­ rettede arealer på gateplan, for­ klarer ­Anders Vedal på vegne av Vedal, som er medeier av bygget med ansvar for utviklingen og gjennom­føringen av totalrehabiliteringen. JUBEL De ansatte i Nordic – Office of Architecture fikk vite om den nye leiekontrakten på jule­

bordet for en måned siden. — Det var trampeklapp og jubel da vi delte nyheten ­internt. Det er en flott beliggenhet, og en utrolig spennende bygning, både som arbeidsplass og som representasjons­ lokale. Vi får rikelig med naturlig lys fra de store ­vinduene, og med atriet som er planlagt, blir dette et sted som vil inspirere både oss og oppdragsgiverne våre i årene som kommer, sier Eskild Andersen. — Nordic vil tilføre bygget et kreativt, inter­ nasjonalt og fremoverlent miljø. Jeg ser på det som en honnør til a ­ rbeidet som er lagt ned så langt at et så anerkjent arkitekt­firma ønsker sine lokaler her, sier rådgiver i Malling & Co ­Næringsmegling Thomas Bagn. Telegrafen har et utleieareal på 25 449 kvadrat­meter fordelt over åtte etasjer i høyde og fire underetasjer. KIMA Arkitektur tegner den nye Telegrafen. Vedal Utvikling og Vedal Entreprenør er ansvarlig for byggeprosjektet.

90


ULVENVEIEN 82 Nybygg kontor på Ulven - effektivt, moderne og lyst • Bygget er BREEAM-sertifisert og • Nybygg med moderne preg • Fleksible, lyse og effektive arealer har høy teknisk standard • God beliggenhet på Ulven, i 4. etasje med mulighet for og enkel adkomst med offentlig 20-85 arbeidsplasser transport, bil og sykkel • Felles kantine i plan 2, pen adkomst og café i eiendommen • Bussholdeplass rett utenfor eiendommen • Lokalene er innflyttingsklare, og egner seg både for åpent landskap og cellekontor

Ledig areal: Kontor 4. etg: 480 kvm - 1430 kvm

Kontakt: Cecilie Rasmussen 406 46 352 cr@60grader.no Hans Jacob Haraldson 934 41 541 hjh@60grader.no 60grader.no


FOTO: NEWSEC

FRA VENSTRE: Øyvind Johan Dahl Karen Cecilie Thunes

MARKEDSPULS

LEIEMARKEDET I OSLO AV: ØYVIND JOHAN DAHL, HEAD OF RESEARCH OG PARTNER OG KAREN CECILIE THUNES, SENIOR ANALYTIKER - I NEWSEC

L

Det er fortsatt jevn og god aktivitet i leie­ markedet med en stigende trend i leienivå for stort sett alle bydeler. Leie­prisene for signerte kontorlokaler i Oslo har steget kraftig per 4. kvartal 2018 med 6,0% når vi sammen­ likner rullerende kvartalssnitt og ligger nå rundt 2.240 kr/m2. Nyere bygg med nærhet til kollek­ tivknutepunkt vinner kampen om de store leie­ kontraktene, samt at opp­gangen i oljeprisen har fått opp farten i vestaksen igjen. Videre er de fleste leiesøkene i markedet ute etter m ­ oderne kontorer med god standard, som resulterer i god interesse for nybygg/rehab i sentrum og de ­store «kontor-klusterene». Høy betalings­villighet for sentrumsnære lokaler med høy standard er med på å legge grunnlaget for en leieprisvekst i sentrumsområdene som er i ferd med å smitte utover, spesielt mot Skøyen. Det er for ­tiden ca. 510.000 m2 ledige kontorarealer i Oslo, hvilket gir en ledighet på 5,9% mot rekordhøye 8,6% i 2015. Dette er 7. kvartal på rad at ledigheten faller i Oslo, med god hjelp fra moderat ferdig­stillelse av nybygg og konvertering de siste å ­ rene. ­Newsec tror fortsatt på en fallende ledighet g­runnet ­moderat nybyggnivå sammen med vekst i syssel­ setting. Våre prognoser til­sier en ­ledighet som skal falle ned mot 5,5% ved ut­gangen av 2021. Usikre kontorbygg som enda ikke er ­bekreftet vil kunne dempe dette fallet noe.

OSLO

%

Leienivå NOK/m (siste 12 mnd)

2

Annonserte m2 (Q4) Ledighet (Q4)

12mnd

2 193

6,0 %

509 837

-16,4 %

5,9 %

-117 bps

Prognose

LEIETREND Leietrend

2300

2000 Q4 2017

Q4 2018

KILDE: AREALSTATISTIK

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

92


Nydalen Ledighet: 4,4 % Leienivå: 1 900 NOK

Ledighet: 1,4 % Leienivå: 1 613 NOK

Oslo ytre vest

Ledighet: 3,5 % Leienivå: 2 025 NOK

Indre by Lysaker Ledighet: 14,2 %

Oslo ytre øst Ledighet: 9,9 % Leienivå: 1 410 NOK

Skøyen Ledighet: 8,3 %

Ledighet: 4,3 %

Leienivå: 2 393 NOK

Leienivå: 2 358 NOK

Leienivå: 1 915 NOK

CBD Indre by sentrum Ledighet: 4,6 % Leienivå: 3 640 NOK

BrynHelsfyr Ledighet: 12,2 % Leienivå: 1 548 NOK

Oslo ytre syd

93


KILDE: NEWSEC

LEIEMARKEDET OSLO

Kontorledighet Oslo Kontorledighet Oslo

Leienivå Oslo NOK/m2

Kilde: Newsec

6000

Newsec definerer ledighet basert lokaler ledige i dag og og detprosjekter som vil Newsec definerer ledighet vedpå lokaler som er ledig i dag stå ledigfor innflyttelse i løpet av 1 år. hvor det er 1 år igjen til ferdigstillelse. %

Kilde: Finn.no/ /Newsec Newsec Kilde: Finn.no

%

20 % 20

5000

18 % 18 16 % 16

4000

14 % 14 12 % 12 10 % 10

3000

8%

2000

6% 4%

1000 CBD

Indre By S

Indre By

Skøyen

Lysaker

Nydalen

Bryn Helsfyr

Oslo Ytre Ø

Oslo Ytre V

2% 0%

8 6 4 2 0 CBD

Indre By S

Topp

A-kategori

Snitt Areal Statistikk

Indre By

Sentrum Indre by

Indre by

Skøyen

Skøyen

Lysaker

Q4 2017 Q1 2018 Q4 2017 Q1 2018

Leienivå Oslo - A kat

Lysaker

Oslo Ytre

Bryn/

Oslo Ytre

Oslo Ytre

Helsfyr Sør Øst Ø Oslo Ytre VVest Bryn/Helsfyr Oslo Ytre S Oslo Ytre

Q2 2018 Q2 2018

Q3 2018 Q3 2018

Nydalen

Nydalen

Q4 2018 Q4 2018

Tilbud/etterspørsel Tilbud/etterspørsel --ledighet ledighet Oslo Oslo Tilbud/etterspørsel ledighet Oslo Tilbud/etterspørsel -- ledighet Oslo

NOK/m2

Kilde: Newsec

5700

2 2 mm 2 m m2

Ledighet Ledighet

Ledighet Ledighet

350000 350000 350000 350000

5200 4700

300000 300000 300000 300000

4200

250000 250000 250000 250000

3700

200000 200000 200000 200000

3200

10 10 10%10 % % 999%%9 % 888%%8 % 777%%7 % 666%%6 % 555%%5 %

150000

150000 150000 150000

2700

4

44%%4 % 3

100000

2200

100000 100000 100000

33%%3 %

1700

50000

22%%2 %

CBD

Indre by S

Indre by

Skøyen

Lysaker

Nydalen

Bryn/Helsfyr

Oslo Ytre Ø

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

2017

2018

2015

2016

2013

2014

2011

2012

2010

2009

2007

2008

2005

2006

2003

2004

2001

2002

2000

1200

2 1

50000 50000 50000

1%1% 0 01 % 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 00 0 00%% 0% 2012 20122013 2013 2014 20142015 20152016 20162017 2017 2018 20182019 20192020 20202021 2021 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Konvertering

Oslo Ytre V

Konvertering Konvertering Konvertering

Usikre Nybygg

Sikre Nybygg

Usikre Usikre Nybygg Nybygg Usikre Nybygg

94

Sikre Sikre Nybygg Nybygg Sikre Nybygg

Net Take-up

Net Net Take-up NetTake-up Take-up

Ledighet % (Høyre akse)

Ledighet Ledighet %% % Ledighet (Høyre (Høyre akse) akse) (Høyre akse)


KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

CBD

Indre by S

CBD

INDRE BY SENTRUM

Vi definerer CBD som Aker Brygge, Vika, Tjuvholmen og noen adresser rundt rådhuset.

I indre by sentrum er det nå 105.470 m² ledige kontorlokaler til­ svarende 4,3%, noe som er marginalt opp fra Q3 2018. Av større signeringer har Entra signert Spaces i Kristian Augusts gate 13 (4.300 m2) og en offentlig leietaker i Langkaia 1 (3.780 m2). Likevel stiger ledigheten og det er hele 10 eiendommer med ledighet over 1.200 m2 som er kommet i markedet. Blant annet er det nå ledig 4.700 m2 i Pilestredet 33, også kjent som Episenteret. Litt lenger ned i gata, Pilestredet 28, er det også 2.650 m2 ledig.

Per 4. kvartal 2018 er det registrert ytterlig nedgang i antall ledige kontorarealer i CBD fra forrige kvartal og det er flere signeringer av god størrelse dette kvartalet. Det er nå i overkant av 30.500 m2 ledige arealer som tilsvarer 4,6% ledighet. Prosjektet Via fortsetter å signere leietakere og siste kontrakt ut er med Akershus Eiendom som tar 1.200 m2 i 6. etasje, bygget er nå 60% utleid 2 år før ferdig­ stillelse. I Støperigaten fortsetter NPRO å fylle opp sine lokaler, her har Regnskap Norge signert 1.200 m2. Eiendomsspar har leid ut 1.575 m² i 2. etasje i Fridtjof Nansensplass 4 og Entra har fylt 1.365 m² i 4. ­etasje i Cort Adelers gate 30. Av største ledige areal finner vi ­Dronning Mauds gate 10 (11.200 m2) som er i ferd med å bli total rehabilitert. Støperigata har mer ledig areal, nærmere bestemt 3.800 m2, og fortsatt sliter Fjordallen 16 med høy ledighet (3.700 m²). Gjennomsnittlig leienivå i CBD har økt med 4,9% siden Q4 2017 og ligger nå på 3.640 NOK/m2. Det er flere gode prosjekter som konkurrer med hverandre for tiden. Likevel forventer Newsec at leienivået fortsatt skal opp framover, da vi opplever stor i­ nteresse for området samt at det er flere bygg som oppgraderes for tiden. Ledigheten vil holde seg relativ stabil utover i 2019 før den fort­ setter å falle i 2020 da det ikke er noen store prosjekter på gang dette året. % Leienivå NOK/m (siste 12 mnd)

2

Annonserte m2 (Q4) Ledighet (Q4)

LEIETREND

12mnd

3 640

4,9 %

30 515

-33,1 %

4,6 %

-202 bps

Prognose

% Leienivå NOK/m (siste 12 mnd)

2

Annonserte m2 (Q4) Ledighet (Q4)

LEIETREND

Leietrend

12mnd

2 358

8,3 %

105 470

-22,6 %

4,3 %

-125 bps

Prognose

Leietrend

2400

3750

3350 Q4 2017

­ iden Q4 2017 har leienivået i bydelen økt med 8,3% og snittleien S ligger nå nærmere 2.360 NOK/m². Leien har vokst jevnt siden slutten av 2016 og Newsec tror denne trenden fortsetter i indre by. Det ferdigstilles en del prosjekter i løpet av 2019, men store deler av arealene er allerede absorbert. I tillegg vil presset i CBD flytte seg utover til denne bydelen. Newsec forventer at leien skal stige og at ledigheten skal holdes stabilt utover 2019.

Q4 2018 KILDE: AREALSTATISTIK

95

2050 Q4 2017

Q4 2018 KILDE: AREALSTATISTIK


KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

Indre by

Skøyen

INDRE BY

SKØYEN

Etter flere kvartaler på rad med økning i antall annonserte kontorarealer, opplever nå indre by en stabilisering. Per 4. kvartal er det talt opp 45.450 m2 ledige arealer noe som tilsvarer en ledighet på 3,5%, likt med 3. kvartal 2018. Flere mindre areal er utleid, mens vi har noen gjengangere av større ledige arealer. Stensberggata 25-27 har høyest ledighet (8.870 m2), dog er 4. etasje løst siden sist. I Christian Krohgs gate 10 skal NAV fraflytte sine arealer og her vil det bli 5.439 m² ledige arealer.

Antall annonserte kontorlokaler på Skøyen har hatt et kraftig fall det siste året og siden 3. kvartal 2018 har det sunket ytterligere med 5.000 m2 til 51.660 m2. Ledigheten i området er nå på 8,3%, ned fra 9,3%. Blant annet har Newsec løst flere ledige arealer i Sparebank1 sine ­lokaler i Sjølyst Plass 1-3. Det er også god interesse for nye p ­ rosjekter på Skøyen. I Skøyen Atrium III har nå Finansklagenemda tatt 1.000 m2 og prosjektet nærmer seg nå 60% utleid. I Harbitz Torg, som utvikles av MøllerGruppen, er det nå kun ledig areal i 5. og 10. etasje.

Leienivået i indre by har holdt seg stabilt det siste året og snitt­ leien er nå 2.025 NOK/m2. Newsec tror på en svak oppgang i leienivået utover 2018, i takt med en svak nedgang i ledige kon­ torarealer.

Leienivået på Skøyen fortsetter å stige, og er opp 2,5% det siste året. Newsec opplever at leienivået spriker stort i dette området. De beste lokalene kan oppnå leier rundt 3.500 NOK/m2, men man skal ikke bevege seg langt fra hovedgaten før leien faller ned til 2.500 NOK/m2. Med mye utvikling og økt interesse for om­ rådet, samt press fra sentrum som smitter utover til Skøyen, tror Newsec på en fortsatt oppgang i leienivået og en stabil ledighet ut 2019 før den faller i 2020.

% Leienivå NOK/m2 (siste 12 mnd) Annonserte m2 (Q4) Ledighet (Q4)

LEIETREND

12mnd

Prognose

% Leienivå NOK/m2 (siste 12 mnd)

2 025

5,5 %

45 454

-2,5 %

Annonserte m2 (Q4)

3,5 %

-5 bps

Ledighet (Q4)

LEIETREND

Leietrend

2050

1800 Q4 2017

2 393

2,5 %

51 663

-16,3 %

8,3 %

-200 bps

Prognose

Leietrend

2450

Q4 2018

2200 Q4 2017

KILDE: AREALSTATISTIK

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

12mnd

Q4 2018 KILDE: AREALSTATISTIK

96


KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

Lysaker

Nydalen

LYSAKER

NYDALEN

På Lysaker fortsetter ledigheten å falle, dog fra høye nivåer. Per 4. kvartal har Newsec registrert 96.300 m2 ledige kontorarealer som tilsvarer en ledighet på 14,2%. Dette er første gang på 2 år at ledigheten er under 100.000 m2. Blant annet har Mustad sine gode grep i Lilleakerveien begynt å gi resultater, samt at to kontrakter er signert i Vollsveien 13C og 21. Av større registrerte ledige objektene finner vi fortsatt Snarøyveien 36 med ca. 16.000 m² og Professor Kohts vei 9 med ca. 10.000 m². I tillegg er det 9.600 m² ledige kontorlokaler i Drammensveien 260.

De siste kvartalene har ledigheten i Nydalen sunket og er snart tilbake på nivåer fra 2017. Per 4. kvartal summerer antall ledige kontorarealer seg til 16.525 m2, noe som tilsvarer en ledighet på 4,4%. Dette er fortsatt 78 bps. høyere enn i samme periode 2017. Ledigheten er noe ned, blant annet grunnet flere signeringer i Workplace Oo. Bygget har fortsatt ledig areal i 6. og 7. etasje (2.808 m2). Av andre større ledige arealer finner man fortsatt Gjedrums vei 4 (3.915 m2) og 11 (2.690 m2).

I løpet av de siste 12 månedene har gjennomsnittlig leie­ nivå på Lysaker økt med 3,2% og snittleien ligger nå rett over 1.800 NOK/m2. Newsec tror dette leienivået vil holde seg stabilt i tiden framover og at ledigheten skal holde seg uendret.

% Leienivå NOK/m2 (siste 12 mnd) Annonserte m2 (Q4) Ledighet (Q4)

LEIETREND

12mnd

1 915

4,6 %

96 298

-16,3 %

14,2 %

-276 bps

Prognose

% Leienivå NOK/m2 (siste 12 mnd) Annonserte m2 (Q4) Ledighet (Q4)

LEIETREND

Leietrend

1950

1750 Q4 2017

Nydalen har vært inne i en nedadgående trend hva gjelder leie­ nivå, men per Q4 er nivået tilbake til hvor det lå for ett år siden, 1.900 NOK/m². Newsec tror leienivået vil holde seg stabilt fram­ over. Det er forventet noe oppgang i ledige arealer og ledighet totalt da området har høy aktivitet både for utbygging av bolig og næring.

12mnd

1 900

1,7 %

16 522

29,7 %

4,4 %

78 bps

Prognose

Leietrend

1920

Q4 2018 KILDE: AREALSTATISTIK

97

1780 Q4 2017

Q4 2018 KILDE: AREALSTATISTIK


KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

Bryn Helsfyr

Oslo ytre øst

BRYN-HELSFYR

OSLO YTRE ØST

Bryn-Helsfyr har de siste årene hatt en stabil ledighet rundt 13-14%, men har de siste kvartalene falt ned til 12,2%, marginalt opp fra forrige kvartal. Området er under stor transformasjon og stadig flere prosjekter kommer i markedet. Det er tre prosjekter som troner med høyest ledig areal i dette kvartalet. I Brynsveien 14 vil et nytt kontor stå ferdig i slutten av 2019 hvor det fortsatt er 6.920 m2 ledig. Aberdeen utvider og oppgraderer Brynsallèen 4 og her er det rundt 6.600 m2 ledig. Valle Wood er planlagt klar for innflytting mot sommeren og leietakere kan sikre seg areal i 4.-7. etasje, totalt 6.173 m2.

I Oslo ytre øst faller antall ledige m2 kontorarealer for 8. kvartal på rad og er nå nede i 83.340 m2 noe som tilsvarer en ledighet på 10,0%. Det er stor aktivitet i området for tiden, men mye av det nye arealet blir absorbert. Hele 18 kontrakter av god størrelse ble signert sist kvartal, noe som er det høyeste antallet registrert på lenge.

Leienivået på Bryn-Helsfyr økte kraftig i løpet av 2017, men har falt noe tilbake i 2018, en naturlig konsekvens av det store til­ budet i området. Rullerende snitt er nå nede i 1.550 NOK/m2, et nivå Newsec tror holde seg stabilt gjennom 2019. Området er et godt kollektivknutepunkt, men den store tilbudssiden og leietakere som vil vente til man ser mer av området utviklet vil legge en demper på veksten i nærmeste framtid. Blant annet skal Brynseng t-bane stasjon oppgraderes (estimert ferdig 2022) og prosjekt E6 øst er på tegnebrettet. Newsec har tro på at nye pro­ sjekter vil bli absorbert og at leien igjen vil stige i 2020 og utover.

% Leienivå NOK/m2 (siste 12 mnd) Annonserte m2 (Q4) Ledighet (Q4)

LEIETREND

12mnd

Gjennomsnittlig leienivå har økt jevnt gjennom 2018 med flere signeringer på gode nivåer og ligger nå på 1.400 NOK/m2. By­ delen har opplevd en nedgang i ledighet den siste tiden som vi tror skal fortsette noe ned inn i 2019, før det stabiliserer seg mot 2020. Newsec tror derfor på en svak oppgang i leien ut året.

Prognose

%

1 548

-4,9 %

Leienivå NOK/m2 (siste 12 mnd)

65 454

-11,0 %

Annonserte m2 (Q4)

12,2 %

-152 bps

LEIETREND

Leietrend

5,6 %

83 337

-15,1 %

9,9 %

-194 bps

Leietrend

Q4 2018

1200 Q4 2017

KILDE: AREALSTATISTIK

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

1 410

Prognose

1450

1750

1450 Q4 2017

Ledighet (Q4)

12mnd

Q4 2018 KILDE: AREALSTATISTIK

98


KILDE: LEIEPRISRAPPORTEN KONTOR SIGNERINGSDATO

Oslo ytre vest

OSLO YTRE VEST Ledigheten har holdt seg stabil det siste kvartalet i Oslo Ytre Vest og ligger nå rundt 1,4%. Blant arealene med høyest registret ledighet i dette området finner vi fortsatt Noreveien 24 med 3.490 m² og Hoffsveien 70 C er fortsatt ute med 2.900 m2 ledige kontorlokaler. Gjennomsnittlig leienivå i Oslo Ytre Vest er inne i en nedadgående trend og har dette kvartalet falt med 4,4% siden samme periode i fjor. Newsec tror nivået vil holde seg uendret framover, mens ledighet forventes å stige svakt da det er andre områder som stjeler interessen fra leietakere.

12,2 % Ledighet Q4 Bryn-Helsfyr

9,9 % Ledighet Q4 Oslo ytre øst % Leienivå NOK/m2 (siste 12 mnd) Annonserte m2 (Q4) Ledighet (Q4)

LEIETREND

12mnd

1 613

-4,4 %

9 455

-48,3 %

1,4 %

-133 bps

Prognose

Leietrend

1700

1550 Q4 2017

1, 4 % Ledighet Q4 Oslo ytre vest

Q4 2018 KILDE: AREALSTATISTIK

99


KILDE: NEWSEC

Tilbud/etterspørsel - ledighet Oslo TILBUD /-ETTERSPØRSEL m Tilbud/etterspørsel ledighet Oslo - LEDIGHET OSLO

350000 m2

10 %

Ledighet

9 10 %

350000 300000

8% 9

300000 250000

7% 8

250000 200000

6% 7 5% 6

200000 150000

4% 5

150000 100000

3% 4 2% 3

100000 50000 50000 0 0

1% 2 2012

2013

2012

2014

2013

Konvertering

2015

2014

2016

2015

2017

2016

Usikre Nybygg

Konvertering

2018

2017

2018

Sikre Nybygg

Usikre Nybygg

2019

2020

2021

2019

2020

2021

Net Take-up

Sikre Nybygg

Net Take-up

0 %1 0

Ledighet % (Høyre akse) Ledighet % (Høyre akse)

ANDEL SYSSELSATTE - PROSENT OSLO Antall sysselsatte OSLO

Andel sysselsatte % Oslo 76 % Andel sysselsatte % Oslo 75 % 76 % 74 % 75 % 73 % 74 % 72 % 73 % 71 % 72 % 70 % 71 % 69 % 70 % 68 % 69 % 2008

e % Oslo

009

Ledighet

2

68 % 2010

2011

2012

450 000 430 000 410 000 390 000 370 000 350 000 330 000 310 000 2009

2010

2011

2012

290 000 2013 2014 270 000

2008 2012 2014 2009 2015 2010 20162011 2017

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

2013 2018

2014 2019

430 000

450 000

410 000

430 000

390 000

410 000

370 000

390 000

350 000

370 000

330 000

350 000

310 000

330 000

290 000

310 000

270 000

290 000 2015

2016

2017

2018 270 000 2019

Andel sysselsatte (15-74 år) Oslo (Venstre akse) 250 000 250 000 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Antall sysselsatte (15-74 år) Oslo Høyre akse år) Oslo (Venstre akse) Andel sysselsatte (15-74 år) Oslo (Venstre akse)Andel sysselsatte (15-74NAV estimat Antall sysselsatte (15-74Sysselsetting år) Oslo Høyre akse Antall sysselsatte (15-74 år) Oslo Høyre akse 2008-nivå NAV estimat NAV estimat Sysselsetting 2008-nivå Sysselsetting 2008-nivå

2013

450 000

Antall sysselsatte OSLO

Antall sysselsatte OSLO

2015 2020

100

2020

250 000


GOD FORVALTNING SKAPER VERDIER

WWW.SKAGEN-EIENDOMSFORVALTNING.NO

Forvaltning | RÃ¥dgivning | Utvikling


Det er godt tempo i norsk økonomi generelt og utleiemarkedet spesielt.

OPPSUMMERT: Det er godt tempo i norsk økonomi generelt og utleiemarkedet spesielt. Utsiktene for norsk økonomi er god: • Forventer forsiktig renteoppgang mot 2% innen utgangen av 2021 – reflekterer at norsk økonomi er inne i en forsiktig konjunktur­ oppgang • Inflasjon i stigende trend • Lav arbeidsledighet, høy kapasitetsutnyttelse og fortsatt forventing om økende syssel­ setting • Oljeprisen stabilisert på nivåer godt over break-even for oljebransjen • NOK vil trolig styrke seg utover året, men blir noe dempet av negativ risikosentiment ute i Europa og verden for øvrig – vil ikke gå utover norsk konkurranseevne Flere av disse faktorene kommer leiemarkedet til gode. Den økte sysselsettingen har allerede gitt utslag i stadig lavere ledighet for Oslo, en ledighet Newsec tror vil fortsette ned mot 5,5% ved utgangen av 2021. Dette slår direkte ut i stadig mer press på leienivåene som signeres og vi observerer stadig at gamle leieprisrekorder står for fall. Det er dog noen elementer som må være med på notene for at dette skal gjøres gjeldene. Vi har lagt bak oss flere år med laber nybyggsaktivitet og høy konverteringsrate som har drevet ledig­ heten ned fra rekordhøye 8,6% i 2015 til dagens 5,9%. Vi er nå inne i en periode hvor boligprisene har stabilisert seg – konvertering er ikke like brennaktuelt – og nybyggsaktiviteten er i ferd

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | MARKED

med å ta seg noe opp. Spørsmålet blir derfor om forventet sysselsetting absorberer tilbudssiden som er i ferd med å forsiktig bygge seg opp igjen? Newsec mener svaret er ja for de prosjektene som sikkert kommer de neste årene. Det ligger dog en usikkerhet rundt prosjekter som er på tegnebrettet, men som enda ikke er vedtatt. Enn så lenge er det ikke overveldende mange av disse og absorbsjonen ligger derfor til rette for et fortsatt godt utleiemarked, hvilket vi tror vil blir den viktigste verdidriveren for gårdeiere framover. Skulle likevel bygging på spekulasjon ta seg opp, vil dette kunne ta brodden av leieprisveksten. Men dette vil uansett ta noen år og ikke gjøres gjeldene tidligst 3 år fram i tid. Med fallende boligpriser og høy tilbudsside i markedet, både fra brukt- og nyboliger, vil natur­ ligvis konverteringsraten avta noe. Newsec har på den andre siden observert at det i hovedsak er de dårligste kontorbyggene i randsonen som har blitt konvertert. Her har samtidig leieprisveksten vært svakest, slik at det isolert sett har presset opp snittleien i Oslo. Newsec mener derfor at lavere konvertering framover ikke nødvendigvis vil bremse leieprisveksten. Totalt sett legger Newsecs prognoser til grunn en leieprisvekst på 10-15% fram mot 2021. Ser vi nærmere på de ulike bydelene, tror Newsec de sentrumsnære områdene vil oppleve den høyeste veksten, helt opp mot 20%. Her er det lite nybygg og vi opplever fortsatt at leietakere er opptatt av identitetsbygging. Det ser dermed ut som at det meste ligger til rette for oppgang i leiemarkedet de kommende årene. Vårt vær­ varsel er relativt skyfritt med god sikt.

102


Største utleier av næringseiendom på Bryn Se bryneiendom.no Ta kontakt med oss på telefon 23 37 98 00


Nybygg Eiendomsspar har listet opp de største ­ prosjektene som forventes ferdigstillelse i 2019 og 2020. KILDE: EIENDOMSSPAR

0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

104


KILDE: EIENDOMSSPAR

I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2020:

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S F ­ ERD IGSTILT I 2 019 :

Adresse

Utbygger

29.000

Fyrstikkalléen 1

Fyrstikk Holding

36.000

Bane NOR Eiendom

22.600

Kongens gate 21

Vedal Investors

18.000

Bjørvika/Bispevika «Eufemia»

OSU

22.000

Totalt

Drammensveien 149/151

Orkla Eiendom

19.500

Dr. Mauds gate 10

Vestre Vika

13.000

Østensjøveien 16

Ferd Eiendom

10.500

Adresse

Utbygger

Freserveien 1

Obos Forr.bygg

Schweigaards gate 33

Areal m2

Øvrige prosjekter

24.900

Totalt

141.500

I K K E I G A N G SATTE P ROS JE KTER S O M ­ F O RV E N T E S FE RD IGSTILT I 2 019 :

Areal m2

Areal m2

54.000

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2020:

Adresse

Utbygger

Areal m2

Østensjøveien 40 & Brynsengveien 1

Pecunia

19.000

Hans Møller Gasmanns vei 9

Aspelin Ramm

15.000

Østensjøveien 44

Pecunia

10.000

Philip Pedersens vei 9

NCC Property Development

10.000 15.000

Adresse

Utbygger

Harbitzalléen 3-7

Møllergruppen Eiendom

26.000

Lørenveien 65

Skanska

Drammensveien 145-147

Schage Eiendom

20.000

Langbølgen 3-15

OBOS Forretningsbygg

Øvrige prosjekter

12.850

Øvrige prosjekter

13.200

Totalt

58.850

Totalt

88.700

IKKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2020:

88.700

105

6.500


BETYDELIG PROSJEKTPOTENSIALE FRA 2020 OG UTOVER

Adresse

Utbygger

Ruseløkkveien 26

Storebrand Eiendom/ Aspelin Ramm

42.000

Urtegaten 9

Eiendomsspar

20.000

Tullinkvartalet

Entra

19.300

Dr. Eufemias gate 8

Braathen Eiendom

17.000

Øvrige prosjekter

Areal m2

65.365

Totalt

163.665

MU LI GE PR OSJ EKTER ETTER 2020: Adresse

Utbygger

Areal m2

Persveien 2+4+4b & Ulvenveien 91

Obos

85.000

Østre Aker Vei 90

Winta Eiendom

75.000

Bøkkerveien/Karvesvingen

Höegh Eiendom

60.000

Strømveien 100

NCC Property Development

54.500

Lørenfaret 1A/B

Oslo Pensjonsforsikring

48.000

Koksatorget

Selvaag

34.000

Rådmann Halmrasts vei 7,9 & 18

Andenæs Eiendom

25.000

Ensjøveien 17

Kolberg Motors

Schweigaards gate 35-51

Bane NOR Eiendom

21.600 20.000

Øvrige prosjekter

187.800

Totalt

610.900

TI LDELS U SI KR E PR OSJ EKTER ETTER 2020:

TOTA LT P R OS JEKTER E TTER 2 02 0 :

3.151.000 0 6/2 01 8 | N ærin g sE ie n dom | NYBYGG

Adresse

Areal m2

Ulven Senterområde

104.000

Regjeringskvartalet

100.000

Filipstad «Hans Jæger Kvartal»

100.000

Ulvenveien 84 «Økern S»

100.000

Fornebu «Technoport»

80.000

Strømsveien 221-223

60.000

Billingstadsletta 30

60.000

Øvrige prosjekter

1.772.435

Totalt

2.376.435

106

KILDE: EIENDOMSSPAR

PR OSJ EKTER FER DI GSTI LT ETTER 2020:


PERFEKT BELIGGENHET SENTRALT PÅ BRYN

Kontorlokaler til leie

Kontakt

· Perfekt beliggenhet sentralt på Bryn

Elin Nygaard Eiendomsforvalter

· Inntil 3.000 kvm. til leie – kan inndeles i en fløy eller en etasje – vi er fleksible

E-post elin.nygaard@bryneiendom.no

· Felles kantine og møterom

Mobil 952 10 965

– nær Brynseng T-banestasjon

· Garasjekjeller · Se mer informasjon på www.Ø14.no

bryneiendom.no


Leieprisoversikt Oppdaterte leiepriser for næringseiendom i Stor-Oslo.

KILDE: UNION

LEIEPRISTABELL Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Moderat standard

Ledighet %

6mnd

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

5 600

4 800

4 200

3 000

5,7 %

- 2,5 %

Bjørvika

4 000

3 400

3 000

2 500

1,3 %

- 0,8 %

Øvrige sentrum

3 600

3 300

2 700

1 950

3,3 %

- 0,6 %

Indre vest

3 400

2 800

2 200

1 850

4,2 %

+ 0,3 %

Indre nord

2 200

1 900

1 700

1 400

5,0 %

- 2,7 %

Indre øst

2 900

2 000

1 700

1 300

1,4 %

- 0,5 %

Skøyen

3 300

2 900

2 400

1 900

6,6 %

- 1,0 %

Lysaker

2 400

2 000

1 700

1 400

10,9 %

- 3,8 %

Fornebu

1 900

1 700

1 300

1 200

7,8 %

- 2,7 %

Nydalen

2 400

2 200

1 800

1 450

3,5 %

- 0,6 %

Bryn / Helsfyr

2 250

1 900

1 600

1 300

10,2 %

- 0,0 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

2 200

1 700

1 500

1 200

11,7 %

- 6,9 %

Ytre vest

1 800

1 600

1 400

1 350

3,3 %

+ 1,3 %

Ytre nord og øst

1 700

1 600

1 350

1 150

6,4 %

- 1,6 %

Ytre syd

1 800

1 600

1 350

1 150

5,8 %

+ 0,3 %

2 200

1 800

1 500

1 200

6,4 %

- 1,6 %

Asker & Bærum

KILDE: UNION

Høy standard

% 14

2800

12

2400

10

2000

8

1600

6

1200

4

800

2

400

0 2001

2003

2005

2007

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | LEI EPRI SER

2009

2011

2013

2015

2017

2019 E 2021 E

108

0

Kontorledighet Nominell leiepris (h.a.)


109 FOTO: PEXELS


FORBEDRING FRYDER

Sanitetskvinnene ønsket å fornye lokalene sine. Det resulterte i en fargesterk forbedring. TEKST OG FOTO: NIKLAS HART

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØR

110


BRUKERMEDVIRKNING Løsningene er ut­ arbeidet i samarbeid med kunden, blant annet gjennom flere workshops. Slik fikk brukerne forsikret seg om at behovene deres ble ivaretatt, og følelsen av eierskap til prosjektet ble styrket.

111


1. KLOROFYLL Grønnplanter finnes overalt, og bidrar til et frodig miljø, også i bokstavelig forstand. Noen vokser i krukker, andre i vegghengte installasjoner. 2.HISTORIEN ER MED Maleriet av organisasjonens grunnlegger, Fredrikke Marie Kvam, har fått en verdig plassering i et hyllemøbel som interiørarkitektene har designet. 3.FEMININ TOUCH Organisasjonen ble stiftet av kvinner, og fortsatt er flertallet av de ansatte kvinner. Fargebruken søker på en subtil måte å gjenspeile det ­feminine aspektet.

1

Utgangspunktet var egentlig ganske satt: 34 kontorplasser pluss diverse møterom og stille­rom skulle fordeles på ett plan, over 500 kvadrat­ meter. Alle vegger var hvite, gulv­ teppet mørkt grått. – Et fint blankt ark å begynne med. Alt trengte ikke å pusses opp, og den åpne plan­ løsningen ga spillerom for funksjonell ut­ forming. I tillegg var kunden var åpen, slik at vi fikk brukt kreativiteten vår, sier Camilla Bentzen, prosjektansvarlig hos Ramsøskar ­interiørarkitekter. Lokalene befinner seg i øverste etasje i en bygård i Kvadraturen. Vinduene vender sted­ vis mot et overbygd atrium, dels mot Oslos tak og omkringliggende åser, og dels opp­

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØR

over, mot himmelen. Fra enkelte plasser får du et ­spektakulært skue over byen. Likevel er det ikke slik at utsikten insisterer på å være hoved­attraksjonen. Det ga rom for å tilføre noen egne attraksjoner. En energisk og be­ hagelig fargepalett, blant annet. Mer om det ­senere. Først til det viktigste: disponeringen av ­arealene. ÅPENT, FLEKSIBELT LANDSKAP Avgjørelsen om å gå fra cellekontorer til åpent landskap ble tatt tidlig i analysefasen. Basert på kartlegging, analyse og involvering, ut­ arbeidet interiørarkitektene arealplaner og løsninger for de mange ulike behovene som hadde kommet frem.

– Det fremkom av brukeranalysen at folk jobber på mange ulike måter. Noen sam­ arbeider mye på tvers, andre jobber mer ­alene. Behovene og ønskene er forskjellige, og det var viktig at alle ble bevisst denne variasjonen. Da kunne alle se at det var nødvendig å skape ­mulighet for ulike arbeidsformer i lokalene. Det var viktig for oss å involvere kunden hele veien, da dette ikke bare var en kontorprosess, men også en betydelig endringsprosess, for­ teller Bentzen. Lokalene er delt inn i ulike soner som hver har sin egen karakter og funksjon. Det ­første området vi kommer til er også det mest ­offentlige: garderobe til høyre, en ­inviterende, nærmest hjemmekoselig loungesone til

112


2

3

113


FOTO: SHUTTERSTOCK

FLEKSIBELT OG MULTIFUNKSJONELT De filtkledde småhusene ­fungerer som uformelle møterom, stillerom eller telefonbåser, og kan dessuten enkelt flyttes på dersom behovene skulle endre seg i fremtiden.

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØR

114


Det var viktig for oss å ­involvere kunden hele veien, da dette ikke bare var en kontorprosess, men også en betydelig ­endringsprosess. CAMILLA BENTZEN, prosjektansvarlig hos Ramsøskar ­interiørarkitekter.

­ enstre. Lenger inn, i tilknytning til ­kjøkkenet: v en trillbar installasjon, et slags møte- ­ eller lunsj­ bord med plass til seks. Ved siden av ­denne, nok et uformelt møtepunkt: et rundt bord omkranset av fire barkrakker. SKJERMEDE SONER Delvis skjult bak en grafisk utformet skjerm­ vegg finner vi økonomi- og administrasjons­ avdelingen. Landskapet er fortsatt åpent, men hver medarbeider har likevel sitt eget lille ­territorium; hver kontorplass er skjermet med filtkledde plater. Små husformede båser i filt stimulerer til korte, spontane møter. Husene minket ­behovet for å sette opp vegger, noe som kunne ført til at lokalene ville virket unødig små. I til­ legg bidrar de med stofflighet og tekstur. Dette kan høres: Romklangen er dempet og behage­ lig, både når du beveger deg i de rolige arbeids­ sonene og i de mer travle sosiale sonene. ORGANISASJONENS EGET AVTRYKK Ramsøskar interiørarkitekter har aldri vært redd for å bruke farger. Men viktigere enn å sette sitt eget avtrykk på prosjektet, var det at brukerne selv skulle få føle eierskap og til­ hørighet. Avtrykket skulle komme fra ­organisasjonen selv. – Her er det sterke og målrettede k ­ vinner med mye omsorg som jobber. Vi syntes det var riktig å vise at det er en kvinnesterk organisasjon, samtidig som lokalene også ­ ­måtte fungere like godt for menn. Da gjaldt det å få frem det feminine på en morsom måte,

115

uten å gjøre det for søtt, forklarer Bentzen. Og her kommer fargene inn som naturlige virkemidler. En blek, nesten støvete rosatone går igjen på vegger og møbler i fellesrommene og noen av møterommene. Det klassisk femi­ nine blir så balansert av grønne, dels turkise og petroleumsaktige innslag, blått og svart. Fargebruken blir derfor verken sukkerpreget eller ellevill, men tilstrekkelig frodig til å skape en energigivende og varm atmosfære. – Vi mener at farger gjør noe med humøret, og at riktig bruk av farger kan fremme arbeids­ gleden. Nå fremstår lokalene som nye og freshe. Men sannheten er at mye av prosjektet består av gjenbruk og nøysomme valg. Skrivebordene og alt av oppbevaringsmøbler er beholdt. Kun de veggene som gir mest effekt til rommene er malt. Slike besparende grep gjorde det mulig å prioritere mer kostnadskrevende løsninger andre steder, som den spesialdesignede bok­ hyllen inne hos kommunikasjon- og markeds­ avdelingen. Mer enn et oppbevaringsmøbel er dette et monument over Sanitetskvinnenes over 120 år lange historie og en hyllest til deres grunn­ legger, Fredrikke Marie Qvam. – Vi har gitt maleriet av Qvam en moderne sort ramme, og lyssatt det skikkelig. Hylle­ kamrene er fylt med gamle bøker som repre­ senterer organisasjonens arbeid, sier Bentzen. Slik peker møbelet bakover mot den l­ange og viktige innsatsen Sanitetskvinnene kan vise til, og fremover mot nye utfordringer ­organisasjonen står overfor.


FOTO: UNSPLASH

ORGANISERING AV KANTINETILBUD OG SKATTE- OG AVGIFTSREGLER

Det har blitt mer og mer fokus og krav til mattilbudet på arbeidsplasser og det er finnes en rekke måter å organisere kantinetilbudet på. I denne artikkelen ser vi på noen skatte- og avgiftsmessige problemstillinger som gjør seg gjeldende ved slik kantinedrift. AV: ARE FAGERHAUG, PARTNER I ADVOKATFIRMAET SELMER AS

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | J USS

116


117


«Hvis ansatte ikke foretar egenbetaling, eller egenbetaling ikke dekker råvarekosten, må arbeidsgiver innberette fordelen som ansatte mottar som en skattepliktig fordel. »

Det finnes vel knapt nok den arbeidsplass lenger som ikke har lunsj- og mattilbud til ­ sine ansatte, men belager seg på at ansatte har med matpakker. Det et mange ulike måter å organisere kantinetilbudet på arbeids­plasser. Noen velger å ha et enkelt mattilbud som ­organiseres internt, andre setter ut driften til en kantinedriver og i enkelte kontorbygg er det et felles kantinetilbud for leietakerne i b ­ ygget. Felles for disse er at de skaper noen skatte og avgiftsmessige problemstillinger som det er viktig å være klar over ved ­organiseringen av kantinetilbudet. RIMELIG MAT – SPØRSMÅL OM SKATTE­ PLIKT FOR ANSATTE I utgangspunktet er enhver fordel vunnet ved arbeid er en skattepliktig ytelse for ansatte. Samtidig regnes rimelige velferdstiltak som gis til alle eller en betydelig gruppe ansatte i bedriften, likevel ikke som skattepliktig inn­ tekt for ansatte. Dette vil også gjelde rimelig mat i en bedriftskantine som er subsidiert av arbeidsgiver. Det er imidlertid en forutsetning for at subsidie­ringen av mat ikke skal anses som

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | J USS

en skattepliktig fordel for de ansatte, at betalingen fra ansatte minimum dekker ­ rå­ ­ varekostnadene til maten som serveres. Dersom maten serveres fra ekstern leveran­ dør, må råvarekostnadene spesifiseres ved fakturering slik at det fremgår hvilken del ­ som er råvarekostnaden. Dersom dette ikke gjøres har skatteetaten uttalt at ansattes egenbetaling må dekke hele kostnaden for å unngå skatteplikt. Hvis ansatte ikke foretar egenbetaling, eller egenbetaling ikke dekker råvarekosten, må arbeidsgiver innberette fordelen som ansatte mottar som en skattepliktig fordel. Det er for øvrig godtatt at det er en ord­ ning hvor arbeidsgiver som utgangspunkt ­betaler hele serveringskostnaden og gjennom­ fører egenbetalingen fra hver ansatt gjennom trekk i lønn, så lenge trekket dekker råvare­ kostnadene. Det er også godtatt at arbeids­ givere fullt ut ­ dekker til drikke som frukt, juice, melk, kaffe, te el.l. uten at dette utløser skatteplikt. Det er videre vert å merke seg at ordningen med at bedrifter som ikke har kantine kan yte tilskudd til matkuponger for ansatte ble av­

skaffet med virkning fra 2019, slik at slike til­ skudd nå som utgangspunkt vil anses som en skattepliktig fordel for ansatte. NÅR ARBEIDSGIVER DRIVER EGEN MAT­ SERVERING/KANTINE Serveringstjenester og salg av mat og drikke er som utgangspunkt avgiftspliktig om­setning. Kantiner som er sterkt subsidiert og som ­drives i egenregi av arbeidsgiver vil imidler­ tid ofte ikke være drevet i næring, som er en forutsetning for avgiftsplikt. I slike tilfeller ­ skal dermed egenbetalingen som oppkreves fra ansatte ikke tillegges merverdiavgift. Sam­ tidig vil arbeidsgiver ikke ha fradragsrett for merverdiavgift på kjøp av mat og drikke som skal serveres eller driften av slike ­ kantiner. Det er imidlertid en særregel i merverdi­ avgiftsloven som angir at bedriftskantiner (i for øvrig ­avgiftspliktige virksomheter) likevel har rett til fradrag for merverdiavgift på ut­ gifter til oppføring og påkostning av kantinen. Det samme gjelder for utgifter til vedlikehold og ­reparasjon.

118


FOTO: SELMER AS

ARE FAGERHAUG Partner i Advokat­ firmaet Selmer AS.

119


«For å tilby ansatte et rimelig lunsjtilbud ­ønsker mange arbeidsgivere å subsidiere ­driften av kantinen, og slik subsidiering reiser noen avgifts­messige spørsmål.»

Når det gjelder skatt er utgifter til ­edriftskantine som utgangspunkt fradrags­ b berettiget for arbeidsgiver ved at løpende utgifter (herunder vedlikehold) kan fradrags­ føres for­løpende, mens utgifter til oppføring/ påkostning som hovedregel må aktiveres. ­Arbeidsgiver har videre i alminnelighet skatte­ messig fradragsrett for kostnader til velferds­ tiltak for ansatte når kostnadene er pådratt av hensyn til de ansattes interesser og er knyttet til arbeidsgiverens inntektsgivende aktivitet. KANTINER SOM DRIVES AV EKSTERNE En ekstern driver av kantiner vil normalt drive sin virksomhet i næring (selv om det unntaks­ vis ikke er tilfelle), og serveringstjenester og omsetningen av mat og drikke vil i tilfelle være avgiftspliktig omsetning. Dette innebærer også at kantinedriver vil ha full fradragsrett for merverdiavgift på sine kostnader. For å tilby ansatte et rimelig lunsjtilbud ­ønsker mange arbeidsgivere å subsidiere ­driften av kan­ tinen, og slik subsidiering reiser noen avgifts­ messige spørsmål. En problem­ stilling er at arbeidsgiver ikke har fradragsrett for merverdi­ avgift på kostnader til servering eller naturalav­ lønning av ansatte. Dersom subsidieringen er å anse som avgiftspliktig betaling for servering eller mat og drikke til ansatte, vil dermed arbeidsgiver ikke ha fradragsrett for denne merverdiavgiften.

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | J USS

Det har imidlertid utviklet seg en ­praksis hvor skatteetaten godtar at det gis ikke avgifts­ pliktig driftstilskudd til kantinedriver, så­kalte «kantinebidrag», uten at dette anses som avgiftspliktig omsetning. Dette kan omfatte både pengebeløp og verdien av å stille l­okaler og inventar til rådighet vederlagsfritt. For­ ut­ setningen for at slike kantinebidrag ikke anses som omsetning, og dermed kan unntas merverdiavgift, er at det dreier seg om rene driftstilskudd og ikke er direkte k ­nyttet til ­reduksjon av prisene i kantinen eller ­knytter seg ­ eksempelvis til antall serverte mål­ tider. Samtidig godtas at tilskuddet kommer bedriftens ansatte til gode i form av lavere ­ ­priser enn de ansatte ellers ville ha fått uten slik støtte. Det er etter vår erfaring viktig å ha et bevist forhold til hvordan slike avtaler om tilskudd utformes og etterleves, da det kan være en glidende grense mellom kantine­ bidrag og avgiftspliktig omsetning. Det er videre uttalt fra skatteeten at rene driftstilskudd fra arbeidsgiver til kantinedriver som ikke anses som omsetning, som utgangs­ punkt ikke påvirker kantinedrivers fradrags­ rett for merverdiavgift på egne kostnader. Derom arbeidsgiver også mottar faktura for serveringstjenestene fra kantinedriver, og evt. viderebelaster (deler av) disse til arbeids­ takeren som trekk i lønn, vil arbeidsgiver ikke

ha fradragsrett for merverdiavgiften på disse serveringstjenestene. FORHOLDET TIL HUSEIER OG LEIEVE­ DERLAG For arealer som utleies til bruk som bedrifts­ kantiner i avgiftspliktig virksomhet vil kunne inngå i utleiers frivillige registrering, og for kostnader som pådras av huseier vil det i til­ felle være full fradragsrett for merverdiavgift både for oppførings- og vedlikeholds­kostnader og for driftsutgifter som faktureres som en del av leievederlaget. Arbeidsgiver som er leietaker vil imidlertid ikke har fradragsrett for inngående merverdi­ avgift på den delen av husleien/felleskostnader som refererer seg til dekning av drifts­utgifter for kantinen, og skatteetaten stiller krav til at leietakeren må foreta en fordeling av husleien mellom oppførings-/vedlikeholdskostnader som er fradragsberettiget og driftskostnader hvor det ikke foreligger fradragsrett for mer­ verdiavgift. I praksis vil leietakers plikt til ­fordeling av merverdiavgiften være krevende da det mangler informasjon om hvordan ­disse kostnadene fordeler. For at leietaker skal være i stand til å foreta fordelingen må det derfor kreves at utleier splitter spesifiseringen på fakturaen, slik at driftsutgiftene knyttet til ­ kantina fremkommer særskilt.

120


Se vårt eiendomsmagasin Real-nytt i denne utgaven av NæringsEiendom.

019 Nr.01.2

l a Re t t y n

og for salg mmer på Romerike o d n ie E ie for utle lokaler Nord. lo og i Os

ntrum røm se Lillest : Erik Burås Foto

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no


Slik finner du nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye ­lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store ­muligheter. Hva gjør du? AV: TORE ÅRDAL

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

122


Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent. INA GRIEG EIDE, Multiconsult

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor ­ ­ begynner administrerende direktør å sjekke ­ alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren ­ gjøre avtaler med næringsmeglere slik at ­ han kan få komme på visning. I løpet av en ­hektisk ettermiddag flyr direktøren på ­visning sammen med ­sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er ­kontrakten signert. POSITIVE ENDRINGER? – Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytte­prosess. Men det fornuftige er å tenke på fl ­yttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkur­ ransekraft, svarer sivilingeniør M ­argrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte fl ­ yttingen opp mot ­organisatoriske endringer, for ­eksempel ved at ­organisasjonen skal ­slankes ­eller ­utvides. Noen fokuserer også på at fl ­ yttingen til nye ­lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, ­eksempelvis at det skal ­satses mer på teamwork. Dette kan blant ­annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent ­landskap. INVOLVER DE ANSATTE – Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere

123

de ­ ansatte. Sett sammen en b ­rukergruppe med personer som er knyttet til kjerne­ virksomheten. Få med både typiske JA-­ mennesker og folk som er mer s­ keptiske av natur for å få spennvidde i s­ ynspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun ­erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt. – Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnads­krevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun. TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal ­ flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil ­ trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig k ­ommunikasjon? Finnes det parkerings­ muligheter? ­ Hvordan er service­ tilbudet i nærområdet? – Det er også bra hvis lokalene gir n ­ ærhet til ­kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over ­hvilken signal­effekt det gir at bedriften fl ­ ytter til et bestemt område, sier ­ sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med ­Margrethe Foss i ­Multiconsult. – For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være

hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt ­område, sier hun. HA GOD TID Grieg Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før ­leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksi­ bilitet å være tidlig ute. – Hvis man er sent ute, blir det for e ­ ksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at ­påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, ­påpeker hun. Den største utfordringen er kanskje å f­ inne frem til ­korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt ­ konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye ­lokaler, mens andre føler de har k ­ ompetansen ­inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk k ­ ompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige s­ pørsmålene. I tillegg kan ­ vedkommende b ­ idra til ­vurderingen om man får rett ­produkt til rett pris. – En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.


Modulvegger Modulvegger – din komplette innredningsleverandør fra A til Å

–- en din innredningsleverandør fra Avegger til Å og himlinger avkomplette de ledende produsentene i Norge innen fleksible MV-Panorama Alu

MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu

Kontaktoss oss på telefon 73 82 40 10 Kontakt 73 82 40 10 Kontakt osspå påtelefon telefon 23 24 22 00 Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no eller mvo@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no eller mvtrondheim@modulvegger.no Modulvegger avav NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav. ModulveggerAS ASererMiljøfyrtårn Miljøfyrtårnsertifisert sertifisertogogmedlem medlem NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

www. bla ke. no

MV-Trespiler

MV-Trespiler MV-Trespiler


Dette sjekker du på visning LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er ­heller opptatt av arealeffektivitet, ­spesielt ­etter finanskrisen inntraff. Ofte er det ­mulig med en fortetning på rundt ti prosent i l­okalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til. AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av ­kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. ­Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for ­ eksempel en projektor i et a ­uditorium. ­Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen. INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere ­trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

125

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær. ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energi­sparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere m ­ omenter som må vurderes. ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? ­Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med ­servere etc? SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhets­ analyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?


F LYTTEPROSESSEN

Steg for steg 1

3 ÅR FØR FLYTTING

Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og ­kommer på toppen av andre primæroppgaver. Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter. AV: SILJE RØNNE KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

2

1,5 ÅR FØR FLYTTING

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt ­virk­somheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte. Hvilket behov har dere?

Signer ny leiekontrakt

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil ­legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor? Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften ­behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov. IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Bestem layout av kontorlokalene Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet. Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensikts­ messig måte. Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gård­ eier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte. Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest. Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt. Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris. Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme. Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ­ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken ­kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og mål­settingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister. Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

3

9 MÅNEDER FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle ­avdelinger er plassert. Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for t­ ilbakestillinger og hovedrenhold.

126


4

6 MÅNEDER FØR FLYTTING

5

5 MÅNEDER FØR FLYTTING

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–­løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring

6

1-3 UKER FØR FLYTTING

Leveranseperioden: Levering og montering av nytt utstyr. Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

Kast og rydd i egne lokaler

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

7

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt. Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag. Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet. Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

9

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status. Tips: avtal denne ved overtagelse.

8

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN: 1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse. 2. Kommer for sent i gang med prosessen

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte ­løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder. Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

127

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.


FOTO: UNSPLASH

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å ­orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

128


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ADVOKAT

ADVOKAT

Arntzen Legal

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

A: St. Olavs plass, 0130 Oslo

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

P: PB 7051 T: 982 07 111 E: petterdragvold@arntszenlegal.com

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

Spesialområdet til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom. Vi besitter denden nødvendige byggfagligekompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessige behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

W arntzenlegal.com

W foyentorkildsen.no

ADVOKAT

ADVOKAT

W dlapiper.com

DLA Piper

Advokatfirmaet Grette AS

A: Bryggegata 6

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

/DLAPiperNorway/

W www.grette.no

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

EIENDOMSFORVALTER

W malling.no

/Advokatfirmaet-Føyen-Torkildsen-AS/

Malling & Co Forvaltning

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo T: 22 31 32 78 E: personskade@svw.no

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

W www.svw.no

/mallingco/

129

/svwpersonskade/


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ADVOKAT

ADVOKAT

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

W hammervollpind.no

Hammervoll Pind

SANDS

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

P: PB 1829 Vika 0123 T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

/HammervollPind/

ANSKAFFELSESBISTAND

Besparende mellomledd

W www.confidon.no

W www.sands.no

/steenstrupstordrange/

BRANNVERN

Confidon AS

Firesafe

A: Bogstadveien 6, 0355 Oslo

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

P: Bogstadveien 6, 0355 Oslo T: 959 00 999 E: post@confidon.no

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo T: 09110 / 22 72 20 20 E: firmapost@firesafe.no

Markedsekspertise: Kontormøbler. Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

/confidonas/

W firesafe.no

/firesafenorge/

BANK

BANK

BN Bank

Pareto Bank

A: Tordenskioldsgate 8-10

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo T: 73 89 20 00 E: post@bnbank.no

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

W bnbank.no

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W pareto.no

130


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

CATERINGTJENESTER

W fazer.com

Fazer Food Services AS

Anthon B Nilsen Eiendom

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Øvre Vollgate 9

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: aste.haukvik@fazer.com

P: PB 74 Sentrum 0101 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

Vi utvikler og forvalter næringseiendom. Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

/fazernorge/

/abneno/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W www.avantor.no

W abne.no

Avantor AS

Bane NOR Eiendom AS

A: Nydalsveien 28, 0483 Oslo

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

P: PB 4538, 0404 Oslo T: 454 85 400 E: post@avantor.no

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

Forvaltning og drift av over 300.000 kvm eiendom og ledende aktør i Nydalen. Avantor er byutvikler og har bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

Norges ledende knutepunktutvikler. Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

W banenoreiendom.no

/Avantor/

/banenoreiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Braathen Eiendom

Bryn Eiendom AS

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

P: PB 1915 Vika 0124 Oslo T: 23 12 23 12 E: post@braatheneiendom.no

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

En annen standard.

Største utleier på Bryn!

W bryneiendom.no

W braatheneiendom.no

131

/Bryn-Eiendom/184817361546962/


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

DNB Næringseiendom AS

Eiendomsspar

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

A: Olav Vs gate 6

P: Postboks 7505, 5020 Bergen T: 468 44 100 E: leiekontor@dnb.no

P: PB 1350 Vika 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

Din suksess er vår suksess.

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

W leietakerdnb.no

W eiendomsspar.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fram.no

Fram Eiendom

Fabritius Gruppen AS

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

A: Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

P: PB 6872, Rodeløkka 0504 Oslo T: 23 17 24 50 E: post@fabritius.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

/FramEiendom/

W www.fabritius.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SOSIALE ENTREPENØRER

/eiendomsspar/

Ferd Eiendom

FORTIN AS

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

W ferd.no

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W fortin.no

132


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Karlander Invest AS

KLP Eiendom

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

W kinvest.as

W klpeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Loe Utvikling AS

Myren Eiendom AS

A: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

P: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

W loe.no

W myreneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W mustadeiendom.no/

/klpeiendom/

Mustad Eiendom

NCC Property Development AS

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn.

/mustadeiendom/

133

W ncc.no


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

NHP Eiendom

Njord Real Estate AS

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 44 E: ocr@njordrealestate.no Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

W nhp.no

W LinkedIn/ NHP Eiendom

W njordrealestate.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

NREP

Oslo Areal

A: Ruseløkkveien 6, 5.etasje, 0251 Oslo

A: Karenslyst allé 8B, 0278 Oslo

P: PB 4227, 8608 Mo i Rana T: 995 01 097 E:

P: PB 533, Skøyen, 0214 Oslo T: 24 11 75 00 E: post@osloareal.no

NREP er en integrert investor, utvilker og produktinnovatør innen eiendom som ønsker å gjøre eiendomsbransjen bedre. Vi utnytter vårt tverrfaglige team for å skape skape langsiktige verdier for leietakere, investorer og samfunnet som helhet.

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere.

W nrep.com/no/

W osloareal.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

OXER Eiendom

Peab Eiendomsutvikling AS

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

W oxer.no

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

EIENDOMSUTVIKLING

W peab.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte. Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre. /peabnorge/

134


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Ragde Eiendom

Scandinavian Development AS

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

Scandinavian Development er et av Norges ledende eiendomsutviklingsselskaper. I tillegg har vi ca. 260.000 kvm bolig og næring for utvikling.

W ragde.no

W scd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Stor-Oslo Eiendom

Skullerud Park

A: Kirkegata 17, 0153 Oslo

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

P: PB 606, Sentrum, 0106 Oslo T: 21 60 52 20 E: post@soeiendom.no

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

Vi er en partnereid utvikler og investeringspartner, med eiendomsutviklingsprosjekter med en realisasjonsverdi på NOK 17 mrd. Primærkompetansen er på bolig, kontor, hotell, logistikk. Vi har erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse.

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

W soeiendom.no

W skullerudpark.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W sparebank1.no

/skullerudpark/

SpareBank1 Forsikring AS

SKB Eiendom AS

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.

/SpareBank1/

135

SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W skb.no


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W thoneiendom.no

Thon Eiendom

Telenor Eiendom Holding AS

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

A: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: post@thoneiendom.no

P: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu T: 09011 E: telenor.eiendom@telenor.com

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå på kr 5,5 mrd.

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created.

/thoneiendom/

W telenoreiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Varde-Eiendom AS

Øgreid Eiendom

T: 932 02 550 E: helge.hellebust@vardeeiendom.no

A: Strandkaien 2, 4005 Stavanger

Varde-Eiendom AS er et eiendomsutviklingsselskap med boligfokus i Stor-Oslo. Vi søker aktivt etter nye prosjekter. Vi kan raskt gi deg en vurdering av utbyggingsmulighetene og verdien av din eiendom.

Øgreid Eiendom er et selskap som driver med eiendomsutvikling innenfor bolig- og næringsprosjekter i Stavangerregionen.

P: Strandkaien 2, 4005 Stavanger T: 51 85 40 00 E: resepsjon@ogreid.no

W vardeeiendom.no

W ogreideiendom.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

/ogreideiendom/

Aberdeen Standard Investments

Amstrat

A: Henrik Ibsens gate 100, 0255 Oslo

A: Amstrat AS, Drammensveien 133

P: Postboks 2882-Solli, 0230 Oslo T: 22 01 27 00 E: post.norway@aberdeenstandard.com

P: AMSTRAT, Drammensveien 133, 0277 OSLO T: 928 44 646 E: info@amstrat.no

Et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning, med over 7000 ansatte i 25 land. En betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier for egne fond og oppdragsgivere.

Proaktiv forvaltning og utvikling av kommersiell eiendom for private og institusjonelle investorer.

W aberdeenstandard.no

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W amstrat.no

/amstrat.no/

136


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W avantor.no

Avantor AS

Braathen Eiendom

A: Nydalsveien 28, 0483 Oslo

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

P: PB 4538, 0404 Oslo T: 454 85 400 E: post@avantor.no

P: PB 1915 Vika 0124 Oslo T: 23 12 23 12 E: post@braatheneiendom.no

Forvaltning og drift av over 300.000 kvm eiendom og ledende aktør i Nydalen. Avantor er byutvikler og har bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

En annen standard.

W braatheneiendom.no

/avantor/

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W colliers.com

Colliers Property Management ARS AS

Fazenda Asset Management AS

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

A: Grunningen 2 0250 Oslo

P: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo T: 924 61 209 E: jensmarius.andresen@colliers.com

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

For Colliers handler eiendomsforvaltning om å bevare og videreutvikle eiendom. Vi er nå over 50 dedikerte og engasjerte forvaltningsmedarbeidere med en solid portefølje på over 100 eiendommer.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

/Colliersglobal/

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W malling.no

W fazenda.no

Malling & Co Forvaltning

Mustad Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

W mustadeiendom.no/

/mallingco/

137

/mustadeiendom/


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

OXER Eiendom

Scandinaviegaarden

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo T: (+47) 488 51 990 E: bjorn@scandinaviegaarden.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Ytre Enebakk.

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

W oxer.no

W scandinaviegaarden.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSRÅDGIVNING

Totalplan

Caverion Norge

A: Sandakerveien 24D, 0473 Oslo

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 900 24 448 E: info@totalplan.no

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike.

Vi er en ledende teknisk totalentreprenør. Vi designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger. Vår styrke er kompetanse og tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

W totalplan.no

W caverion.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

W multiconsult.no

/scandinaviegaarden/

/Caveriongroup/

Multiconsult

GK Gruppen AS

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/Multiconsult/

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W gk.no

/GKInneklima/

138


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

NCM Development AS

STEMA Rådgivning

A: Akersgaten 43, N-0158 Oslo

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

P: Akersgaten 43, N-0158 Oslo T: (+47) 23 11 89 00 E: post@ncmd.no

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

Retailspesialisten som rådgir og hjelper deg å finne rett leietaker. Bistår i utvikling og etablering av handelsparker, kjøpesenter, restauranter og alt innen retail.

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

W ncmd.no

W stemaradgivning.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSSERVICE

W sweco.no

Sweco Norge AS

Caverion Norge

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.

Vi er en ledende teknisk totalentreprenør. Vi designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger. Vår styrke er kompetanse og tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

/SwecoNorge/

/Caveriongroup/

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

W gk.no

W caverion.no

GK Gruppen AS

ISS Eiendom

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Smeltedigelen 1 - Kværnerbyen 0195 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: PB 132 Økern, 0509 Oslo T: 05155

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

ISS Eiendom - en komplett leverandør av eiendomstjenester

/GKInneklima/

139

W iss.no

/issworld


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

EIENDOMSSERVICE

Ren Service AS

Datek Installasjon AS

A: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

P: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo T: 22 06 06 00 E: post@renservice.no

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

Ren Service AS er en stor aktør innen renhold, eiendomsservice og fasaderengjøring, derfor er vi en trygg samarbeidspartner for de som forvalter næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer avtalt kvalitet til avtalt tid og til riktig pris.

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

W renservice.no

W datek-inst.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ENTREPRENØR

/DatekInstallasjonas/

Wennevolds Elektro AS

Moelven Modus

A: Pottemakerveien 2, 0903 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: PB 167, Kalbakken T: 23 06 87 50 E: info@wennevolds.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Totalleverandør av elektriske installasjoner.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

W wennevolds.no

W moelven.no

ENTREPRENØR

FORVALTNINGSSYSTEM

/Moelven/

Modulvegger Oslo AS

Aareon Norge AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Karl Johans Gate 5 , 0154 Oslo

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: Karl Johans Gate 5 , 0154 Oslo T: 915 41 299 E: info@aareon.no

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Aareon (tidl. Incit AS) hjelper eiendomsaktører å øke kundefokus og lønnsomhet. Vi gjør dette med støtte fra Incit Xpandmarkedets mest effektive eiendoms- og finanssystem.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W aareon.no

140


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

FACILITY SERVICE

FORVALTNINGSSYSTEM

ON Property AS

4Service

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

A: Sandviksveien 26, 1363 Høvik

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

P: Sandviksveien 26, 1363 Høvik T: 400 65 067 E: marius.pedersen@4service.no

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

Norges mest veldrevne og ettertraktede leverandør av Facility Service og forpleiningstjenester til offshore installasjoner, anleggsleirer, private og offentlige bedrifter: BILLIGERE, SMARTERE, SMIDIGERE, BEDRE. Løsninger som passer dine behov.

W on.no

W 4service.no

FACILITY SERVICE

GRAFISKE TJENESTER

W kirkestuenas.no

Kirkestuen AS

Merkur Grafiske AS

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

A: Stanseveien 9, 0975 Oslo

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

P: PB 25 Kalbakken N-0901 T: (+47) 41 27 62 08 E: lars.b@merkurtrykk.no

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Merkur Grafisk AS ønsker å være din leverandør av grafiske tjenester. Vi er en av Norges ledende, største, og mest solide grafiske leverandører.

/kirkestuenas/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W ramsoskar.no

W merkurgrafisk.no

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

Moelven Modus

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

/ramsoskar.no/

141

W moelven.no

/Moelven/


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

KANTINETJENESTER

Modulvegger Oslo AS

Fazer Food Services AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: aste.haukvik@fazer.com

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W fazer.com

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

NÆRINGSMEGLER

W metos.com/aligroup.com

Metos AS

Colliers International AS

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

P: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo T: 22 06 62 80 E: post@colliers.no

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

Megling og rådgivning innen utleie og salg/ kjøp av kontor-, butikk-, lager-, logistikkog kombinasjonseiendommer.

/Metos/

W colliers.no

/ColliersNorway/

NÆRINGSMEGLER

NÆRINGSMEGLING

W cwrealkapital.no

/fazernorge/

Cushman & Wakefield Realkapital

Malling & Co Markets

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

/CWRealkapital.no/

01 /2 01 9 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W malling.no

/mallingco/

142


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

PERSONALRESTAURANT

B:MOVED AS

De 3 Stuer T: 974 00 100 E: de3stuer@de3stuer.no

A til Å Relokaliseringstjenester

A: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 90 147 E: post@bmoved.no

B:MOVED AS

A: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 90 147 E: post@bmoved.no

Vi driver personalrestauranter etter et gjennomarbeidet og kvalitetssikret driftskonsept. Vi har i over 30 år levert kvalitet og matglede til 25 000 daglige bespisende. Med en sterk hjemmelaget matprofil, og med ambisjon at gjestene skal oppleve en sunn og variert meny.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

w bmoved.no

W de3stuer.no

W bmoved.no

RENHOLD

RENHOLD

f /thebmovedcompany/

/thebmovedcompany/

Ren Pluss

2clean AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Hovfaret 4, 0275 Oslo

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

P: Hovfaret 4, 0275 Oslo T: 480 80 400 E: post@2clean.no

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre. Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

Vi er en seriøs renholdsentreprenør som ivaretar dine behov på en profesjonell måte. For oss vil du være en høyt prioritert kunde og du vil få personlig oppfølging. Vi er medlem av NHO Service og Grønt Punkt, er miljøsertifisert og har tariffavtale med NAF. W 2clean.no

W renpluss.no

143


Herskapelig idyll ved sjøen Villa Hareløkken — Snarøyveien 30 Les mer på telenoreiendom.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

Profile for Estate Media

NE0119  

NE0119