Page 1


СОДЕРЖАНИЕ

3

Макроэкономическая ситуация Коммерческая недвижимость

7

Офисная недвижимость

9

Торговая недвижимость

11

Складская недвижимость

13

Гостиничная недвижимость Жилая недвижимость

15

Элитная жилая недвижимость

17

Загородная недвижимость

19

Контакты


КРАТКАЯ ИНФОРМАЦИЯ О КОМПАНИИ Объединив существующие активы в недвижимости, крупнейшая украинская финансово-промышленная Группа Систем Кэпитал Менеджмент создала отраслевой холдинг - Группу ЭСТА. Сегодня Группа ЭСТА - один из самых успешных игроков украинского рынка недвижимости, крупнейший частный инвестор, который ежегодно инвестирует в развитие бизнеса более $50 млн. собственных средств. Текущий портфель Группы включает функционирующие объекты, объекты на стадии строительства и земельный банк общей стоимостью $ 300 млн. Кроме того, в ближайшие 5 лет, ЭСТА Холдинг планирует инвестировать в развитие новых проектов еще более $ 500 млн. Принятие стратегических решений в рамках развития бизнеса Группы ЭСТА возложена на Компанию ЭСТА Холдинг. Основная деятельность ЭСТА сконцентрирована в 3 основных направлениях бизнеса - инвестировании и развитии коммерческой и жилой недвижимости премиум сегмента, гостиничном бизнесе, управлении и эксплуатации недвижимости. Группа ЭСТА - ответственный корпоративный гражданин. Приоритетными для инвестирования являются проекты высокого класса, уникальные, с точки зрения архитектуры, месторасположения, социального, экономического и исторического значения. Группа ЭСТА имеет достаточный опыт реализации успешных девелоперских проектов, среди которых отель «Донбасс Палас» в Донецке и Бизнес-центр «Леонардо» в Киеве. В 2008 году Группа ЭСТА создала компанию ЭСТА Проперти Менеджмент, основной задачей которой является управление и эксплуатация функционирующих офисных зданий. ЭСТА Проперти Менеджмент - команда высококлассных специалистов, обладающих большим опытом управления объектами недвижимости, как в Украине, так и за ее пределами.

<< ЭСТА ХОЛДИНГ ПЛАНИРУЕТ ИНВЕСТИРОВАТЬ В РАЗВИТИЕ НОВЫХ ПРОЕКТОВ ЕЩЕ БОЛЕЕ $ 500 МЛН.


КИЕВ

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ Глобальный экономический кризис стал тяжелым ударом по экономике страны. Внешние рынки капитала оказались закрыты для Украины. Как результат — темпы падения в строительном секторе составили 50% в 2009 году. Резко снизился спрос и упали мировые цены на продукцию металлургического комплекса. Падение промышленного производства в январе-ноябре 2009 года по сравнению с тем же периодом 2008 составило 24% (в январе этот показатель достиг 35%). Снизился приток инвестиций и ухудшилось сальдо торгового баланса, что привело к девальвации национальной валюты. Резкое снижение доходов населения стало причиной уменьшения внутреннего спроса. В ноябре 2008 года МВФ одобрил для Украины двухгодичную программу


финансирования на общую сумму 16,4 млрд. долл. Тогда же фонд выделил Украине первый транш в 4,5 млрд. долл. Второй транш в размере 2,625 млрд. долл. был получен во 2кв. 2009 г. Средства третьего транша МВФ по стабилизационной программе stand-by в размере 3,3 млрд. долл. Украина получила в 3кв. 2009 года. Достаточная открытость экономики Украины и ее зависимость от товарных рынков оказались

недостатком в условиях глобального кризиса. Более 50% ВВП Украины приходится на экспорт, две трети которого составляют товары, что является одним из самых высоких показателей в регионе, уступающим лишь России и Казахстану. Однако, в отличие от этих двух стран, которые являются крупнейшими экспортерами энергоресурсов, основную долю украинского экспорта занимает твердое сырье (например, сталь), спрос на которое гораздо более неустойчивый, чем спрос на нефть и газ.


КИЕВ

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ

При возобновлении роста глобальных товарных рынков открытость экономики Украины может пойти во благо. Благодаря тесной взаимосвязи между украинским сталелитейным сектором и другими отраслями (производство железной руды, электроэнергии, грузоперевозки и др.), изменения внешнего спроса на сталь оказывают сильное мультипликативное воздействие на всю экономику и могут обеспечить более стремительный ее рост по сравнению с аналогичными развивающимися рынками, даже если глобальное экономическое восстановление будет медленным, о чем все больше говорят эксперты.

>> ПО ПРОГНОЗАМ МВФ, МИРОВОЕ ПРОИЗВОДСТВО ВЫРАСТЕТ НА 3,1% Г/Г В 2010 Г.


Реальный ВВП Украины вырос почти на 6% кв./кв. во 2кв.09 (с поправками на сезонность), отражая изменение в потребительских предпочтениях в пользу товаров отечественного производства, которое произошло вследствие девальвации гривны. Рост экономики в 3кв.09 составил 3% кв./кв. Таким образом, темпы падения ВВП в годовом выражении замедлились до 17,8% во 2кв.09 (с 20% в 1кв.09) и 15% в 3кв.09, однако оставались одними из самых глубоких в регионе, уступая пальму первенства лишь странам Прибалтики. По прогнозам МВФ, мировое производство вырастет на 3,1% г/г в 2010 г. (что на 0,6 п.п. превышает прежние оценки), по сравнению со среднегодовым ростом на уровне 3,85% за последнее десятилетие. Благодаря оживлению внешнего спроса Украина может вступить в фазу устойчивого роста уже во второй половине 2010 года.

По прогнозам специалистов, реальный ВВП Украины вырастет на 4% г/г в 2010 г., пережив падение на 12,5% в этом году. Ожидается, что квартальный ВВП в 2010 г. останется на уровне 3кв.09 (с поправкой на сезонность) и начнет постепенно восстанавливаться в 3кв.10 и 4кв.10, показывая рост на 1,5% кв./кв. и 2,0% кв./кв. С точки зрения спроса, экспорт, вероятно, первым отреагирует на ожидаемый глобальный подъем. За ним последует и рост инвестиций, поскольку крупные экспортноориентированные предприятия возобновят реализацию программ капитальных затрат, чтобы продолжить модернизацию оборудования. В то же время, динамика внутреннего потребления будет оставаться слабой, поскольку избыточность мощностей и рабочей силы будет сдерживать рост зарплат. Слабый внутренний спрос будет сдерживать рост потребительских цен, что позволяет рассчитывать на снижение уровня инфляции до 11,0% г/г в 2010 г. (с 14,2%, ожидаемых в том году). В то же время, темпы роста индекса потребительских цен, вероятно, останутся в зоне двухзначных чисел ввиду ожидаемого повышения тарифов на газ и теплоснабжение для населения. Баланс финансового счета заметно улучшится в следующем году благодаря увеличению притока ПИИ и открытию зарубежных рынков капитала в результате снижения суверенных рисков Украины после окончания выборов и оживления экономики. С восстановлением экономики увеличится и предложение иностранной валюты, в первую очередь, за счет увеличения экспортной выручки, более высокого притока ПИИ и умеренных внешних выплат. Прекращение активного перевода средств в иностранную валюту со стороны населения будет также способствовать росту курсовой стоимости гривны. По официальным оценкам НБУ, объем средств в инвалюте за пределами банковской системы составлял примерно $50 млрд. на конец 1кв.09, что намного превышало резервы центрального банка ($28 млрд. на конец сентября). С учетом $10 млрд., аккумулированных местными банками и компаниями на зарубежных счетах, изменение ожиданий по отношению к гривне может привести к значительному увеличению предложения иностранной валюты.


КИЕВ

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Сегмент коммерческой недвижимости в 2009 году находился под сильным влиянием экономического кризиса. Арендные ставки на коммерческие площади падали. Наиболее значительное падение произошло в сегменте офисной недвижимости, где ставки снизились на 40% с начала года. Активность рынка офисной недвижимости поддерживалась в 2009 году преимущественно за счет сделок по пересогласованию арендных ставок и переездов компаний, связанных с объединением их подразделений.

КОНЕЦ ГОДА ХАРАКТЕРИЗОВАЛСЯ: •

замедлением темпов снижения арендных ставок;

значительным уменьшением оттока арендаторов из бизнесцентров.

В течение первого полугодия 2009 года многие компании уже сократили объем арендуемых площадей или переехали в более дешевые и меньшие по размеру офисы. Основная доля в офисном сегменте (более 50% в общем объеме) приходилась на пересогласование условий действующих договоров аренды как касательно арендных ставок, так и размера арендуемой площади. В течение 2009 года были введены в эксплуатацию 8 бизнесцентров (в основном класса В, В-), GLA более 80 тыс. м2. Общее предложение профессиональных офисных помещений по состоянию на конец 2009 года составило более 1,1 млн. м2.


>> ПО ИТОГАМ 2009 ГОДА УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В БИЗНЕС-ЦЕНТРАХ КИЕВА СОСТАВИЛ 20-25% В СРЕДНЕМ.

К концу 2009 года на рынке офисной недвижимости произошло некоторое оживление спроса, связанное с желанием ряда компаний в условиях снижения арендных ставок изменить местоположение офиса на более привлекательное. Наибольшее количество запросов на аренду офисных помещений в течение года поступало от компаний нефинансового сектора. Увеличился спрос со стороны IT, медиа, фарм и FMCG компаний. В течение года спрос на офисные площади со стороны новых компаний практически не наблюдался, активность на рынке поддерживалась со стороны действующих игроков. К концу года, однако, свою заинтересованность в аренде офисных помещений стали проявлять новые компании. По итогам 2009 года уровень вакантных площадей в бизнесцентрах Киева составил 20-25% в среднем. Снижение арендных ставок замедлило свои темпы к концу 2009 года. Можно отметить стабилизацию, а в отдельных случаях повышение существующего уровня арендных платежей. На конец года снижение ставок аренды по отношению к началу года составило для класса А – 30%, для класса B – 25%. По состоянию на конец 2009 года арендные ставки находятся в диапазоне для класса А $30-35 м2/месяц, для класса В $20-30 м2/месяц, для класса В- $15-20 м2/месяц, без НДС и эксплуатационных расходов (triple net). Резких колебаний арендных ставок, а также изменения вакантности офисных помещений в начале 2010 не ожидается. Данные показатели, скорее всего, стабилизируются на уровне конца 2009 года. В 2010 году планируется ввод 5 офисных центров с GLA более 120 тыс. м2.


КИЕВ

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Начало 2009 года стало сложным испытанием для сегмента торговой недвижимости Киева. Резкое снижение уровня доходов населения повлияло на выручку арендаторов ТЦ. Не имея возможности платить по сильно «перегретой» ставке, арендаторы стали выезжать. Это привело к снижению арендных ставок, в некоторых случаях привело к временным скидкам и большой текучке арендаторов в ТЦ Киева. Стоит отметить, что в виду отсутствия источников финансирования, многие проекты были приостановлены. К концу 2009 года в большинстве торговых центров Киева произошла стабилизация арендных ставок. В случае отдельных высококлассных ТЦ имело место повышение ставок аренды. Уровень вакантности в конце года снизился до 5-7% по сравнению с 7-10% в первом полугодии. В 2009 году было открыто 4 ТЦ с GLA более 120 тыс. м2. Общая арендная площадь в данном сегменте на конец года составила 610 тыс. м2. Основной спрос на торговые площади наблюдался со стороны частных предпринимателей, реализующих одежду, обувь, аксессуары. Основной причиной послужило ожидание значительного снижения арендных ставок и снижение размера предлагаемых арендных площадей в профессиональных торговых центрах. Несмотря на закрытие малорентабельных торговых точек в регионах торговыми операторами в первой половине 2009 года, во второй половине процесс расширения сетей возобновился. Ряд российских и международных операторов начали переговоры по выходу новых торговых марок на рынок Украины. Например, испанская Desigual открыла свой первый магазин в октябре 2009 года в Киеве. В 4кв. В ТРЦ “Dream Town” открылись магазины Zara, Bershka, Stradivarius, Pull and Bear.


В течение первого полугодия 2009 года закрытие магазинов в торговых центрах, сокращение доходов ритейлеров повлияло на уровень вакантности, который увеличился с 1-3% в конце 2008 года до 7-10% в середине 2009 года. В 3 кв 2009 года практически все освободившиеся площади были заняты новыми арендаторами, количество свободных площадей в профессиональных торговых центрах Киева составило не более 3-7%, а по некоторым объектам достигло докризисного. На конец первого полугодия 2009 года арендные ставки стабилизировались. Многие ТЦ перешли на фиксированные арендные ставки в национальной валюте и процент от оборота. С начала второго

GLA 22 300

ДОМОСФЕРА

(1Я ОЧЕРЕДЬ )

Расположение ул. Столичное шоссе, 101 Девелопер DeVision

полугодия 2009 года арендные ставки на торговые помещения в Киеве начали расти и на конец года составили: для торговой галереи $40-200/м2/месяц и $11-35/м2/месяц для «якорных» арендаторов. Арендные ставки в начале 2010 года останутся без изменений, на уровне конца 2009 года. Вакантность останется на уровне 3-7%. К концу года все больше арендаторов стали проявлять активность, а инвесторы, в свою очередь, возобновили свой интерес к сегменту торговой недвижимости. Ввод ряда объектов, запланированных на конец 2009 года, был перенесен на 2010 год. В следующем году планируются к сдаче 7 объектов с суммарной GLA 140 тыс. м2.

GLA 28 000

АРАКС

Расположение ул. Большая Окружная, 110 Девелопер украинский девелопер

4 ROOM

Расположение ул. Петропавловская 6б Девелопер Eurasia

DREAMTOWN

(1Я ОЧЕРЕДЬ )

Расположение ст.м. Оболонь- ст.м. Минская Девелопер Столица (Исаак)

GLA 48 900

GLA 21 000


КИЕВ

СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

К концу 2009 года арендные ставки для складских помещений существенно замедлили темпы своего падения. Следствием отсутствия долгового финансирования было замораживание проектов, находящихся как на начальных стадиях, так и на завершающих этапах строительства. В 2009 году были запущены 4 логистических центра с GLA более 110 тыс. м2. Рынок предложения также расширился за счет складских комплексов, которые первоначально строились для собственных нужд компаний. Сокращение объемов потребления и пересмотр планов развития бизнеса заставляет такие компании выходить на рынок с излишками складских площадей. На конец 2009 года общий объем площадей в профессиональных логистических центрах, таким образом, составил около 880 тыс. м2.

ВВЕДЕННЫЕ В >> ВВЕДЕННЫЕ 2009 ГОДУ ЛОГИВ 2009 ГОДУ СТИЧЕСИЕ ЦЕНЛОГИСТИЧЕСИЕ ТРЫ ЦЕНТРЫ

БФ СКЛАД 2 ( ПЕРВАЯ ОЧЕРЕДЬ )

Расположение Бориспольское направление Девелопер ОАО «ВЗНКИФ «Унибудинвест»

Доля вакантных площадей в профессиональных складских центрах выросла до 30% за счет вывода нового предложения и освобождения ранее арендуемых площадей. Спрос на складские помещения в основном проявляют компании, заинтересованные в аренде более дешевых и меньших по площади помещений. Некоторые компании ищут более качественные складские площади по аналогичным либо меньшим ставкам. Наиболее востребованными являются склады вдоль Бориспольского, Житомирского и Броварского направлений.


ММК

Расположение Броварское направление Девелопер Группа компаний ММК

Во втором полугодии 2009 года ставки на складские помещения стабилизировались на уровне $5,5-8/м2/месяц. Постепенная стабилизация ставок свидетельствует о том, что и собственники, и арендаторы пришли к пониманию того, как вести себя в условиях кризиса. С одной стороны, собственники не могут снизить уровень арендных ставок, покрывающих основные затраты по обслуживанию кредитов. С другой стороны, у арендаторов появилось понимание того, что стабильная работа складских комплексов в среднесрочной перспективе более отвечает их стратегическим интересам, нежели более низкие ставки. Падение ставок с начала 2009 года составило 30% в долларовом эквиваленте. В 2010 году запланировано к запуску 7 логистических центров с GLA более 150 тыс. м2. Наиболее вероятно, что в начале 2010 года ставки сохранятся в диапазоне $5,5-8 /м2/месяц, а вакантность складских площадей составит 30%.

СКЛАДСКОЙ КОМПЛЕКС

Расположение Броварское направление Девелопер украинский девелопер

BROVARY LOGISTIC CENTRE

Расположение Броварское направление Девелопер фонд «AISI Realty Public Limited»


КИЕВ

ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

На конец 2009 года в Киеве действовало 128 гостиниц с общим номерным фондом 9910 номеров. В 3-4 квартале появилось оживление в гостиничном секторе, наполняемость гостиниц возросла. В условиях кризиса многие гостиничные операторы расширили свои пакеты услуг с целью стимуляции спроса. Ключевым событием года в сегменте гостиничного бизнеса стало открытие гостиницы InterContinental Kyiv 5* с номерным фондом 272 номера. На конец года минимальная запрашиваемая стоимость проживания (rack rate) в номере категории «стандарт» в столичных гостиницах категории 3* составил $90/сутки, в гостиницах 4* - $230/сутки, в 5* отелях - $420/сутки. Наиболее дорогим гостиничным номером в Киеве являются «Президентские апартаменты» в гостинице InterContinental Kyiv 5* ($25000/сутки).

>> ПРЕЗИДЕНТСКИЕ АПАРТАМЕНТЫ В ГОСТИНИЦЕ INTERCONTINENTAL KYIV 5* ($25000/СУТКИ)

Отсутствие источников финансирования вынуждает девелоперов пересматривать концепции развития либо полностью отказываться от гостиничных проектов. Однако ряд проектов, начатых в течение нескольких последних лет, вероятнее всего, будут завершены. В 2010 году ожидается ввод 2 гостиниц с номерным фондом около 570 номеров.


КИЕВ

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Рынок городской элитной недвижимости пострадал наименее всего в период экономического кризиса. Данный сегмент всегда характеризовался низкой эластичностью спроса к цене. Выход нового предложения, ценовая стабилизация, информационная активность девелоперов и сезонный рост спроса на жилье имели благотворное влияние на кол-во заключенных сделок во втором полугодии 2009 года. Возобновился выход новых проектов, что свидетельствует об определенной уверенности девелоперов в перспективности данного сегмента. Вместе с тем, характерной чертой для новых проектов стало снижение масштабности. Новое предложение в сегменте представлено клубными домами с небольшим количеством апартаментов.

>>СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ ПО РАЙОНАМ КИЕВА

ШЕВЧЕНКОВСКИЙ

31%


В течение 2009 года было заявлено о выходе 3 новых объектов: Fresco Sofia на ул. Гончара, 17-23 (пока лишь вырыт котлован), «Апартамент Хаус» (в комплексе «Новопечерские Липки»), и клубный дом на ул. Мичурина (строительство не начато). Ряд проектов, строительство которых было приостановлено в первом полугодии, так и не были возобновлены. Некоторые девелоперы сняли свои объекты с продажи до полного завершения строительства. Во второй половине 2009 года цены на рынке элитного жилья показывали негативный тренд. Основной причиной является девальвация ПЕЧЕРСКИЙ 35% гривны, таким образом, можно говорить о «техническом» падении цен. Лишь по двум объектам девелоперы пересмотрели свою ценовую стратегию и снизили цены. В целом можно говорить о стабилизации цен к концу 2009 года.

В начале 2010 года резкого изменения цен не предвидится.

ПОДОЛЬСКИЙ

СОЛОМЕНСКИЙ

8%

26%


КИЕВ

ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

31 % Эконом

Рынок загородной организованной коттеджной недвижимости Киева все еще характеризуется низким спросом. В связи с приостановкой большинством девелоперов ряда своих проектов, объем рынка загородной недвижимости продолжает сокращаться. За первое полугодие на стадию продаж вышло 2 новых объекта – коттеджный городок «Green Hills», расположенный вблизи с. Вита-Почтовая, а также городок «Green Wood Club», планируемый компаниями «Прайм Медиа Холдинг» и «Прайм Кэпитал Груп» к развитию на территории 10 га в пгт. Козин. Во второй половине 2009 года предложение загородного жилья пополнилось 2 новыми проектами: Riviera Villas – 34 домовладения на левом берегу Киевского водохранилища, девелопер DUPD; Dream Land – 37 домовладений на Новообуховской трассе, девелопер ООО «ИПК». На конец 2009 года объем предложения первичного рынка загородной недвижимости сократился на 40% по сравнению с концом 2008 года. Снижение цен в загородном сегменте началось в 4 квартале 2008 года. По итогам 2009 года средняя цена по рынку снизилась на 30% и составила $1600/м2 домовладения с участком земли. В ряде коттеджных городков зафиксировано снижение цен на 30-40%. Наименьшее снижение цен произошло в коттеджных городках бизнес класса – 18% за год.

10 % Элит 14,20% Бориспольский

9,40%

Броварский

8,70%

22,80%

Вышгродский

КиевоСвятошинский

8,70%

Макаровский

3,10%

Бродянский

29,10% Обуховский

3,10%

Васильковский

0,80%

Фастовский


В течение 2009 года во многих коттеджных городках, которые уже были введены в эксплуатацию, и большая часть домовладений в которых реализована, девелоперы не спешили понижать цены, а лишь фиксировали цены в гривне.

ОСНОВНЫМ ФАКТОМ ПОНИЖЕНИЯ ЦЕН В ДАННОМ СЕГМЕНТЕ ПРОДОЛЖАЕТ ОСТАВАТЬСЯ СЛАБЫЙ СПРОС СО СТОРОНЫ ПОКУПАТЕЛЕЙ. В НАЧАЛЕ 2010 ГОДА ВОЗМОЖНО НЕБОЛЬШОЕ СНИЖЕНИЕ УРОВНЯ ЦЕН В ДАННОМ СЕГМЕНТЕ, ОБУСЛОВЛЕННОЕ СЕЗОННОСТЬЮ.

59 % Бизнес РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СТРОЯЩИХСЯ ГОРОДКОВ ПО КЛАССАМ НА 31.12.2009

>> ПО ИТОГАМ 2009 ГОДА СРЕДНЯЯ ЦЕНА ПО РЫНКУ СНИЗИЛАСЬ НА 30% И СОСТАВИЛА $1600/М2 ДОМОВЛАДЕНИЯ С УЧАСТКОМ ЗЕМЛИ.


ЭСТА ХОЛДИНГ ул. Постышева, 117, Донецк, Украина, 83000 тел.: +38062 3815121 факс: +38062 3815120 www.estaholding.com estaholding@estaholding.com

ЭСТА ХОЛДИНГ Кловский спуск, 5, Киев, Украина, 01021 тел: +38044 5071400 факс: +38044 5071402 www.estaholding.com estaholding@estaholding.com


Аналитический отчет по рынку недвижимости в 2009 г. : Киев  

Отчет подготовлен аналитическим департаментом Компании ЭСТА Холдинг

Advertisement