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Rafa Arnáiz García La situación de la vivienda en España Me gustaría enfocar este texto desde dos puntos de vista distintos: ­ Desde el punto de visto de los jóvenes que buscan vivienda y las posibilidades de acceder a ella ­ Desde la visión de un empresario que quiere fomentar la venta de edificaciones. Empezaré describiendo al joven. Típico chico o chica, que acaba de finalizar sus estudios universitarios, y, por suerte, encuentra trabajo con un sueldo anual de 12.000 euros. Este chico o chica, se dispone a buscar viviendo, pero con un sueldo de 1000 euros al mes, tiene que buscar alguna subvención del estado para acceder a una vivienda. Los dos tipos de subvenciones más importantes son: Viviendas de protección oficial (VPO) y viviendas de precio tasado (VPT) La vivienda de protección oficial tiene una normativa administrativa pero también una normativa técnica. Es decir: no sólo es una vivienda cuyo precio se halla regulado por la Administración (que puede establecer distintos precios máximos de venta por metro cuadrado en función de determinadas circunstancias; no es lo mismo la capital que los pueblos) sino que también se halla obligada a cumplir con unas normas de construcción/calidad. Proviene de los años 60. Por el contrario, la denominada vivienda a precio tasado es un invento bastante reciente (de los años 90). Y no consiste en otra cosa que en vivienda libre que se ajusta a un precio máximo fijado por la Administración y que, por el cumplimiento de esta exigencia, se puede beneficiar de determinadas ayudas. Si nos ponemos ahora en el papel de un empresario, inversor, o constructor de viviendas, podemos decir que lo que le interesa a este tipo de personas es el beneficio personal, y harán todo lo posible por agrandar sus arcas. Los empresarios de este país han visto como puro negocio el auge de las viviendas, lo que ha dado lugar al ‘boom inmobiliario’ como se conoce hoy en día. Las personas que ahora se están enriqueciendo con el tema inmobiliario son, a parte de los causantes de la crisis del país, los principales responsables de que sea tan difícil encontrar una vivienda en los tiempos que corren. En el análisis de la situación inmobiliaria de la última década, destaca la evidencia de que la compra de vivienda con finalidad inversora es una variable crucial en el alza de los precios. La explicación es sencilla: si los compradores son, en gran parte, inversores, los precios se sitúan en niveles prohibitivos para el colectivo de personas menores de 35 años. Incluimos, ahora, al joven anteriormente mencionado. Esta cuestión, empeora por la alta temporalidad laboral, que genera sueldos bajos e inestabilidad en el puesto de trabajo. Ante este problema, las entidades financieras han decidido ampliar los plazos de las hipotecas, impulsando aún más los precios como consecuencia de la menor renta necesaria para acceder a un piso en términos relativos.


Hasta el momento, la estrategia funciona, pero los expertos temen que un aumento del desempleo genere un repunte de la morosidad de los préstamos. Para evitar problemas, los bancos diversifican el negocio, pero las cajas de ahorro tendrán más problemas porque han comenzado su política agresiva en el sector cuando éste empieza a dar señales de un leve agotamiento. La carga hipotecaria de los hogares duplica las cifras de 2001 y el Banco de España alerta sobre la elevada deuda familiar. Un estudio de la Universidad de Barcelona augura caídas de los precios inmobiliarios en los próximos ejercicios, lo que ha vuelto a poner sobre la mesa una pregunta: ¿Puede el boom inmobiliario convertirse en un ‘crash’? Hasta el pasado año, el mantenimiento del precio del euro en mínimos históricos par parte del Banco Central Europeo (BCE) no anticipaba una corrección brusca de los precios inmobiliarios, pero la subida de los tipos de interés es un hecho. Según la teoría clásica, cuando la producción sube, los precios bajan, y viceversa, pero en el sector inmobiliario del siglo XXI no se cumple esta máxima, ya que ambas variables crecen de forma sostenida. En España, el organismo supervisor prefiere hablar de “mercado sobrevalorado”, con unos precios superiores en un 35% a los necesarios para casar oferta y demanda. El mercado ha roto su equilibrio, pero la existencia de una burbuja especulativa sólo se podrá detectar a posteriori, cuando se desinfle por el cambio de las expectativas de los demandantes. De momento, parecen suavizarse los precios, en palabras de la ex ministra de vivienda, María Antonia Trujillo, pero España se acerca a un momento crítico, Si estalla la burbuja, y los precios caen levemente, el consumo privado se verá afectado, lo que, junto a un menor crecimiento de la actividad constructora, podría poner en riesgo el crecimiento futuro de la economía española.


rafa