Issuu on Google+

ΑΔΙΑΘΕΤΟΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΟΙ ΧΩΡΟΙ ΕΡΕΥΝΑ ΤΗΣ PROPERTY E.Π.Ε. Μάιος 2007 ΚΤΙΡΙΑΚΟ ΑΠΟΘΕΜΑ ΚΑΙ ΠΩΣ ΚΑΤΑΝΕΜΕΤΑΙ Άνω των 30.000 κτιρίων στο σύνολο της Αττικής έχουν τουλάχιστον κύρια χρήση καταστήματα ή γραφεία. Εξ αυτών τα 23.777 έχουν αποκλειστική χρήση ως γραφεία ή καταστήματα, ενώ 9.847 είναι μικτής χρήσης όπου η κύρια χρήση είναι καταστήματα ή γραφεία. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η κατανομή του αποθέματος καθώς περίπου το 1/5 εντοπίζεται εντός των ορίων του Δήμου Αθηναίων, ενώ μεγάλα ποσοστά εμφανίζουν και παραδοσιακά εμπορικά κέντρα όπως οι δήμοι Αμαρουσίου, Κηφισίας, Ν. Ιωνίας, Ν. Ψυχικού, και Χαλανδρίου. Όλοι οι εν λόγω δήμοι έχουν αρκετά ανεπτυγμένα εμπορικά κέντρα που χαρακτηρίζονται κυρίως από μικρά καταστήματα. Έντονη παρουσία μεγάλων εμπορικών αλυσίδων υπάρχει σε αυτές τις περιοχές μόνο στους βασικούς εμπορικούς δρόμους ενώ στους δευτερεύοντες η εμπορική δραστηριότητα χαρακτηρίζεται από μικρά συνοικιακά καταστήματα. Με δεδομένο τα διαθέσιμα στοιχεία απορροφητικότητας και όγκου πωλήσεων εκτιμάται ότι το 6-10% του κτιριακού αποθέματος θα αντιμετωπίσει πρόβλημα διάθεσης στα επόμενα πέντε χρόνια.

Σύνολο Αττικής Δήμος Αθηναίων Δήμος Αμαρουσίου Δήμος Κηφισίας Δήμος Ν. Ιωνίας Δήμος Ν. Ψυχικού Δήμος Χαλανδρίου

Κτίρια Αποκλειστικής Χρήσης 23.777 4.118 598 412 435 101 580

Κτίρια Μικτής Χρήσης 9.847 1.544 144 131 259 37 191


ΟΓΚΟΣ ΕΡΓΑΣΙΩΝ ΣΤΟ ΛΙΑΝΙΚΟ ΕΜΠΟΡΙΟ (1995-2006)

Τα μεγάλα καταστήματα αυξάνουν τον όγκο των πωλήσεών τους ταχύτερα, σε σύγκριση με τα μικρά καταστήματα, ιδιαίτερα την περίοδο 2000-2006. Ο γενικός δείκτης όγκου στο λιανικό εμπόριο αυξήθηκε κατά 32,4% την περίοδο 2000-2006 και κατά 60% την περίοδο 1995-2006. Η εντονότερη ανάπτυξη των μεγάλων καταστημάτων σε σχέση με τα μικρότερα διαφαίνεται έντονα στους επιμέρους δείκτες καθώς την περίοδο 2000-2006 οι αυξήσεις του όγκου στα μικρά καταστήματα είναι σαφώς μικρότερες των μεγάλων καταστημάτων αλλά και του γενικού δείκτη, σε αρκετές περιπτώσεις. Αναλυτικότερα, τη συγκεκριμένη περίοδο τα καταστήματα τροφίμων και ποτών εμφάνισαν αύξηση 11,4%, τα καταστήματα φαρμακευτικών και καλλυντικών 35,8%, τα καταστήματα ένδυσης και υπόδησης 11,1%, τα καταστήματα εμπορίας βιβλίων χαρτικών κατά 28,8% και τα καταστήματα επίπλων κλπ., εμφάνισαν αύξηση κατά 39,7%. Αντίθετα τα μεγάλα καταστήματα εμφανίζουν σημαντικά υψηλότερες αυξήσεις του όγκου πωλήσεων την συγκεκριμένη περίοδο που ξεπερνούν όλες τις κατηγορίες λοιπών καταστημάτων και φυσικά τον γενικό δείκτη. Πιο συγκεκριμένα, τα μεγάλα καταστήματα τροφίμων εμφάνισαν την περίοδο 2000-2006 αύξηση της τάξεως του 49,2% ενώ εντονότερη φαίνεται να είναι η αύξηση στα πολυκαταστήματα που έφτασε το 56%.

Γενικ. δείκτης 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

82,9 85,4 87,8 90,1 91,8 100,0 104,2 109,2 114,0 119,1 122,6 132,4

Μεγάλα καταστή ματα τροφίμων 84,2 87,7 89,8 93,0 91,2 100,0 103,8 110,3 118,7 127,6 134,3 149,2

Πολυκατ α στήματα

Τρόφιμα ποτά καπνός

Φαρμακευτ. καλλυντικά

Ένδυση Υπόδηση

65,8 77,1 84,8 90,2 93,1 100,0 106,5 115,5 123,2 130,3 131,6 156,0

117,3 91,5 92,9 96,1 96,9 100,0 101,2 101,6 101,8 106,6 109,8 111,4

73,0 82,1 86,8 83,7 90,3 100,0 108,1 115,3 123,9 130,4 132,3 135,8

75,2 79,6 82,5 83,6 88,0 100,0 103,0 106,6 107,6 109,1 110,5 111,1

Βιβλία Έπιπλα Ηλ. χαρτικ Είδη Οικ. ά λοιπά Εξοπλισμός είδη 71,0 85,4 74,1 84,3 78,4 88,0 83,2 92,2 89,6 92,2 100,0 100,0 104,5 105,8 109,3 111,4 113,5 119,7 118,0 125,4 118,7 124,0 139,7 128,8


Εξετάζοντας όμως την τελευταία δεκαετία γίνεται φανερό ότι η «κρίση», η μείωση δηλαδή του ρυθμού αύξησης του όγκου και κατ’ επέκταση του μεριδίου της πίτας, των μικρών καταστημάτων εμπορίας τροφίμων ενδυμάτων και βιβλίων κλπ., δεν είναι πρόσφατη, αν και το φαινόμενο εντάθηκε την περίοδο 2000-2006. Πιο συγκεκριμένα, ο γενικός δείκτης την τελευταία δεκαετία εμφάνισε αύξηση 60%, ενώ φαίνεται χαμηλότερες αυξήσεις να έχουν εμφανίσει τα καταστήματα εμπορίας τροφίμων (-5%) ενδυμάτων (48%) και βιβλίων κτλ (51%). Αντίθετα τα μεγάλα καταστήματα τροφίμων εμφάνισαν αύξηση 77% στην δεκαετία και τα πολυκαταστήματα 137%. Πρέπει να σημειωθεί ότι τα πολυκαταστήματα έχουν συνεχόμενη αύξηση καθ’ όλη την διάρκεια της δεκαετίας, ενώ αντίθετα τα μεγάλα καταστήματα τροφίμων εμφανίζουν πολύ έντονη αύξηση από το 2000 και μετά. Από τα στοιχεία προκύπτει τα έξης: α. Η ψαλίδα στον ρυθμό μεγέθυνσης μικρών και μεγάλων καταστημάτων διευρύνεται χρόνο με το χρόνο. β. Η διαφοροποίηση αυτή αντανακλάται και στα μερίδια αγοράς τα οποία δεν αυξάνονται αναλογικά, με αποτέλεσμα, προοπτικά, ακόμα περισσότερες μικρές επιχειρήσεις να αντιμετωπίζουν πρόβλημα επιβίωσης. γ. Η ενίσχυση της παρουσίας των μεγάλων καταστημάτων και αλυσίδων λιανικής στην Αν. Αττική , στον άξονα Κηφισίας – Γαλάτσι, καθώς και στην Δυτική Αττική, θα μεταφέρει το πρόβλημα και σε χωροταξικά τόξα τα οποία φαίνονται ότι μέχρι στιγμής έχουν παραμείνει ανεπηρέαστα σε συγκεκριμένες εμπορικές δραστηριότητες. ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ ΤΟΠΙΚΩΝ ΑΓΟΡΩΝ Σχετικά έντονο φαίνεται το πρόβλημα ύπαρξης κενών καταστημάτων στην Αττική. Σύμφωνα με τα στοιχεία πρωτογενούς έρευνας σε παραδοσιακές εμπορικές συνοικίες καθώς και στο εμπορικό κέντρο της Αθήνας και σε συνοικίες του, συμπεραίνεται ότι το ποσοστό κενών καταστημάτων είναι σε μερικές περιπτώσεις ιδιαίτερα υψηλό. Σε ένα σύνολο 3.230 καταστημάτων που καταγράφηκαν, παρατηρείται ένα ποσοστό 9,3% κενών καταστημάτων. Αναλυτικότερα, από τις εξετασθείσες περιοχές, το Χαλάνδρι και το Μαρούσι εμφανίζουν χαμηλότερα ποσοστά (στους εμπορικούς δρόμους), ενώ ιδιαίτερα υψηλά είναι στο κέντρο της Αθήνας, τόσο στο εμπορικό κέντρο όσο και σε κεντρική συνοικία.


ΧΑΛΑΝΔΡΙ Οι κεντρικοί εμπορικοί δρόμοι παρουσιάζουν ικανοποιητικά επίπεδα πληρότητας καταστημάτων αφού το σχετικό ποσοστό κινείται στο επίπεδο του 4,2%. όπως προκύπτει από την έρευνα σε δείγμα 381 καταστημάτων μόλις τα 16 είναι κενά. Το μεγαλύτερο πρόβλημα κενών καταστημάτων παρουσιάζεται στους δρόμους Α. Παπανδρέου και Αγ. Παρασκευής όπου τα ποσοστά διαθεσιμότητας φτάνουν αντίστοιχα το 5,5% και 6,3%. Στους παράπλευρους μη εμπορικούς δρόμους το ποσοστό διαθέσιμων προς εκμετάλλευση κενών καταστημάτων αυξάνεται πολύ έντονα ξεπερνώντας σε αρκετές περιπτώσεις το 20%. ΔΡΟΜΟΙ Α. ΠΑΠΑΝΔΡΕΟΥ ΑΓ. ΠΑΡΑΣΚΕΥΗΣ ΧΑΙΜΑΝΤΑ ΧΡ. ΚΑΤΣΟΥΛΙΕΡΗ ΠΛΑΤΩΝΟΣ ΣΥΝΟΛΟ

ΜΑΓΑΖΙΑ 145 128 54 12 42 381

ΚΕΝΑ 8 8 0 0 0 16

% 5,5% 6,3% 0,0% 0,0% 0,0% 4,2%

Εκτιμάται ότι σε μέσα επίπεδα (κεντρικοί δρόμοι υψηλής προβολής και παράπλευρες οδοί περιορισμένης προβολής), το ποσοστό των κενών καταστημάτων ξεπερνά το 10% (σύνολο κενών καταστημάτων / απόθεμα καταστημάτων) Το ποσοστό αυτό αναμένεται να διευρυνθεί με την προσθήκη ενός ακόμα εμπορικού κέντρου στο δυτικό άξονα της περιοχής. ΜΑΡΟΥΣΙ Στο Μαρούσι, από τις μεγαλύτερες εμπορικές αγορές των Β. Προαστίων, το πρόβλημα των κενών καταστημάτων είναι εμφανές και σε αρκετούς δρόμους ιδιαίτερα έντονο, σύμφωνα με στοιχεία δειγματοληπτικής έρευνας. Με εξαίρεση την Ερμού (ο κεντρικός εμπορικός δρόμος του δήμου) που το ποσοστό διαθεσιμότητας καταστημάτων είναι μηδενικό, στους υπόλοιπους δρόμους εμφανίζονται διαθέσιμα καταστήματα. Μικρή σχετικά διαθεσιμότητα εντοπίζεται στις οδούς Μητροπόλεως (5,3%), Θησέως (4,4%) και Δήμητρος (6,0%), ενώ ιδιαίτερα σημαντικό πρόβλημα σχετικής διαθεσιμότητας, με ποσοστά άνω του 10%, εντοπίζονται στους δρόμους Νερατζιωτίσσης (13,3%), Θέμιδος (11,1%), Βασ. Σοφιας (10,6%) και Σπ. Λέκκα (13,8%). Η σχετική διαθεσιμότητα


αυξάνεται έντονα στους λιγότερο εμπορικούς δρόμους που βρίσκονται περιμετρικά του σκληρού εμπορικού πυρήνα της περιοχής όπου η κίνηση είναι σχετικά έντονη. ΔΡΟΜΟΙ Βασ. Σοφίας Μητροπόλεως Ερμού Βασ. Όλγας Νερατζιωτίσσης Θέμιδος Σπύρου Λέκκα Θησέως Δήμητρος ΣΥΝΟΛΟ

ΜΑΓΑΖΙΑ 47 57 70 14 15 18 29 45 67 362

ΚΕΝΑ 5 3 0 1 2 2 4 2 4 23

% 10,6% 5,3% 0,0% 7,1% 13,3% 11,1% 13,8% 4,4% 6,0% 6,4%

ΑΘΗΝΑ: ΕΞΑΡΧΕΙΑ - ΝΕΑΠΟΛΗ Σε συνοικία του κέντρου της Αθήνας, το πρόβλημα κενών καταστημάτων φαίνεται ιδιαίτερα πιο έντονο καθώς το γενικό ποσοστό διαθεσιμότητας φτάνει το 7,4%. Το πρόβλημα υπάρχει σε μικρά καταστήματα που οι προηγούμενες χρήσεις ήταν δραστηριότητες ελεύθερων επαγγελματιών και εξειδικευμένων δραστηριοτήτων (π.χ. τυπογραφεία, ραφεία κλπ). Εξετάζοντας τα στοιχεία της έρευνας προκύπτει ότι τα χαμηλότερα ποσοστά εντοπίζονται στις οδούς Θεμιστοκλέους, και Ε. Μπενάκη (αντίστοιχα 1,0% και 4,7%), ενώ ακολουθούν κεντρικοί δρόμοι με μεγάλη κίνηση όπως η Χ. Τρικούπη (6,3%), η Ιπποκράτους (8,5%) και η Ασκληπιού (7,5%). Έντονο φαίνεται το πρόβλημα σε παράπλευρες λιγότερο εμπορικές οδούς (πχ Ζ. Πηγής και Μαυρομιχάλη), όπου το ποσοστό διαθεσιμότητας φτάνει έως το 13,4%. ΔΡΟΜΟΙ Θεμιστοκλέους Εμ. Μπενάκη Χ. Τρικούπη Ζ. Πηγής Μαυρομιχάλη Ιπποκράτους Ασκληπιού ΣΥΝΟΛΟ

ΜΑΓΑΖΙΑ 98 128 256 121 82 284 201 1170

ΚΕΝΑ 1 6 16 13 11 24 15 86

% 1,0% 4,7% 6,3% 10,7% 13,4% 8,5% 7,5% 7,4%


Στα επόμενα χρόνια το πρόβλημα αναμένεται να ενταθεί καθώς ένα μεγάλο ποσοστό των χρηστών – επιχειρηματιών, όπως προέκυψε από την σχετική έρευνα είναι μεγάλης ηλικίας. Επίσης δεν φαίνεται να διαμορφώνονται

εμπορικές πιάτσες για νέες

δραστηριότητες ώστε να ενταθεί η ζήτηση. Ενδεικτικό είναι το παράδειγμα της οδού Ιπποκράτους (στον άξονα Λασκάρεως – Ναβαρίνου) που μετατράπηκε σε πιάτσα καταστημάτων μοντελισμού με αποτέλεσμα οι επιχειρήσεις αυτής της κατηγορίας να καλύπτουν σήμερα το 10% της προσφοράς διαθεσίμων χώρων. Αντίθετα, σε περιφερειακές οδούς όπως πχ. Μαυρομιχάλη και Ζ. Πηγής παρατηρείται ότι δεν αναδεικνύονται νέες δραστηριότητες έκτος από εκείνες που σχετίζονται με την ψυχαγωγία. Με δεδομένο μάλιστα τα ηλικιακά (μεγάλης «ηλικίας») και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά ( μικρό εμβαδόν) των καταστημάτων της περιοχής, το πρόβλημα στα επόμενα χρόνια αναμένεται να είναι ιδιαίτερα έντονο ΑΘΗΝΑ: ΕΜΠΟΡΙΚΟ ΚΕΝΤΡΟ Το εμπορικό κέντρο της Αθήνας (εμπορικό τρίγωνο) είναι η πλέον ανεπτυγμένη κεντρική αγορά της Αττικής. Το πρόβλημα με τα κενά καταστήματα είναι ιδιαίτερα έντονο παρά την παραδοσιακά ανεπτυγμένη εμπορική δραστηριότητα. Σύμφωνα με την έρευνα σε ένα σύνολο 1317 εμπορικών καταστημάτων στους δρόμους του εμπορικού τριγώνου, τα προσφερόμενα φτάνουν τα 177 ήτοι το 13,4%. Το ποσοστό αυτό είναι το υψηλότερο από τις υπό εξέταση περιοχές. Η διαθεσιμότητα εμπορικών καταστημάτων στην περιοχή δεν ακολουθεί συγκεκριμένους κανόνες, πλην όμως σε γενικές γραμμές παρατηρείται ότι οι δευτερεύοντες δρόμοι εμφανίζουν σαφώς υψηλότερη διαθεσιμότητα από τους κυρίους. Σε επιμέρους δρόμους παρατηρούνται διαφορετικά ποσοστά διαθεσιμότητας που εξαρτώνται από τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του δρόμου. Στην Ερμού για παράδειγμα, το μεγάλο ποσοστό διαθεσιμότητας που φτάνει το 10,4% οφείλεται κυρίως στα πολλά κενά καταστήματα, στο κομμάτι του δρόμου από το Μοναστηράκι έως τον Κεραμικό.

Έντονο φαίνεται να είναι το

πρόβλημα και στην οδό Αιόλου που χαρακτηρίζεται από υψηλή εμπορική κίνηση με το σχετικό ποσοστό διαθεσιμότητας να φτάνει το 25,8%. Παρόμοιο πρόβλημα εμφανίζει και η οδός Αθηνάς με το ποσοστό να φτάνει το 17,3%. Οι μικρότεροι δρόμοι εμφανίζουν διάφορα ποσοστά διαθεσιμότητας που εξαρτώνται από τον εμπορικό χαρακτήρα του δρόμου. Πιο συγκεκριμένα, σε δρόμους όπου υπάρχουν οι παραδοσιακές επαγγελματικές «πιάτσες» (οδός Λέκκα: αργυροχρυσοχόοι) τα ποσοστά


είναι σχετικά χαμηλά (δεν ξεπερνούν το 10%), ενώ αντίθετα σε δρόμους όπου οι «πιάτσες» διαλύθηκαν ή η εμπορική δραστηριότητα δεν παρουσιάζει πλέον κανένα ιδιαίτερο χαρακτήρα, τα ποσοστά αυξάνονται φτάνοντας έως το 60%. Όπως προκύπτει από τα στοιχεία της έρευνας το πρόβλημα εντοπίζεται κυρίως σε εμπορικούς δρόμους στους οποίους οι επιχειρήσεις είχαν δραστηριότητα που σχετιζόταν με το χονδρικό εμπόριο. Η ένταση του ανταγωνισμού και στο λιανεμπόριο, εκτιμάται ότι θα μεταφέρει το πρόβλημα και στις επιχειρήσεις εκείνες που έχουν προσανατολισμό στο χώρο του λιανεμπορίου. Στοιχείο που χρήζει ιδιαίτερης προσοχής αναφορικά με την διαχρονική εξέλιξη του δείκτη διαθεσιμότητας, είναι η δραστηριότητα επιχειρήσεων με αλλοδαπούς επιχειρηματίες οι οποίοι απορροφούν έως και το 50% του αποθέματος σε συγκεκριμένες περιοχές. ΔΡΟΜΟΙ Παν/μίου Σταδίου Ερμού Αίολου Αθηνάς Κολοκοτρώνη Αγ. Ειρήνης Βασιλικής Αθηναΐδος Περικλέους Καραγιώργη Σερβίας Λέκκα Πραξιτέλους Βύσσης Χρυσοσπηλιότισσης Αριστείδου Πεσμαζόγλου Δραγατσανίου Παρνασσού Καρύτση Χαρρίου Λεωχάρους Ρόμβης Θησέως Αγ. Μάρκου Καλαμιώτου Νικίου ΣΥΝΟΛΟ

ΜΑΓΑΖΙΑ 129 117 212 89 98 92 25 5 18 59 36 46 63 22 13 30 10 12 8 4 17 31 30 26 69 32 24 1317

ΚΕΝΑ 4 20 22 23 17 6 15 2 4 11 1 4 5 2 7 0 0 1 0 1 0 3 7 8 2 8 4 177

% 3,1% 17,1% 10,4% 25,8% 17,3% 6,5% 60,0% 40,0% 22,2% 18,6% 2,8% 8,7% 7,9% 9,1% 53,8% 0,0% 0,0% 8,3% 0,0% 25,0% 0,0% 9,7% 23,3% 30,8% 2,9% 25,0% 16,7% 13,4%


Για παράδειγμα, στο τρίγωνο Αθηνάς, Ερμού, Πειραιώς και κυρίως στο τομέα Αθηνάς, Σοφοκλέους Πειραιώς, Ευριπίδειοι, η απορρόφηση χώρων καταστημάτων από αλλοδαπούς επιχειρηματίες κινείται στα επίπεδα του 80%. Αναφορικά με την διαθεσιμότητα χώρων καταστημάτων θα πρέπει να σημειωθεί ότι η έρευνα κατέγραψε μόνο χώρους που είναι στην πρόσοψη κτιρίων, δηλαδή δεν έλαβε υπόψη καταστήματα που βρίσκονται εντός στοών. Ο συνυπολογισμός και των καταστημάτων αυτών στο συνολικό δείγμα, διαμορφώνει τον σχετικό δείκτη σε ποσοστό που ξεπερνά το 15%.


http://old.esathena.gr/uploads/pomida