Issuu on Google+

Διαθεσιμότητα εμπορικών χώρων Α’ εξάμηνο 2009

Κος Γιάννης Σιώτος Επικεφαλής Παρατηρητηρίου Αγοράς, Πρόεδρος PROPERTY LTD


Από την οικονομική συγκέντρωση Στην απαξίωση εμπορικών αγορών


Τα «ΠΡΟΣΩΠΑ» της κρίσης „

ΑΥΞΗΣΗ ΤΟΥ ΒΑΘΜΟΥ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΣΥΓΚΕΝΤΡΩΣΗΣ.

„

ΕΠΙΤΑΧΥΝΣΗ ΤΟΥ ΜΕΡΙΔΙΟΥ ΑΓΟΡΑΣ ΠΟΥ ΑΠΟΚΤΟΥΝ ΟΙ ΜΕΓΑΛΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ : ΕΝΔΥΣΗΣ, ΥΠΟΔΗΣΗΣ, ΤΡΟΦΙΜΩΝ.

„

Η ΑΠΟΥΣΙΑ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΧΩΡΟΤΑΞΙΑΣ ΕΠΙΤΑΧΥΝΕΙ ΤΗΝ ΣΥΡΡΙΚΝΩΣΗ ΤΟΥ ΜΕΡΙΔΙΟΥ ΑΓΟΡΑΣ ΤΩΝ ΜΙΚΡΟΜΕΣΑΙΩΝ ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ.

„

ΕΠΙΔΕΙΝΩΣΗ ΤΩΝ ΔΕΙΚΤΩΝ ΔΙΑΘΕΣΙΜΟΤΗΤΑΣ ΤΩΝ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΩΝ.

„

ΕΞΑΦΑΝΙΣΗ ΤΩΝ ΣΥΝΟΙΚΙΑΚΩΝ ΑΓΟΡΩΝ ΑΠΟ ΤΟΝ ΕΜΠΟΡΙΚΟ ΧΑΡΤΗ.


Τα «ΠΡΟΣΩΠΑ» της κρίσης „

„

„

„

ΣΥΓΚΕΝΤΡΩΣΗ ΤΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑΣ ΣΕ ΣΥΓΚΕΚΡΙΜΕΝΕΣ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΠΙΑΤΣΕΣ. ΑΛΛΑΖΟΥΝ ΟΨΗ ΑΚΟΜΑ ΚΑΙ ΟΙ ΔΡΟΜΟΙ ΥΨΗΛΗΣ ΠΡΟΒΟΛΗΣ ΜΕ ΣΥΓΚΕΝΤΡΩΣΗ ΤΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑΣ ΣΕ ΣΥΓΚΕΚΡΙΜΕΝΑ ΣΗΜΕΙΑ ΤΟΥΣ- ΤΟ ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ ΤΗΣ ΣΚΟΥΦΑ. ΜΕΓΑΛΕΣ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΑΛΥΣΙΔΕΣ ΕΛΕΓΧΟΥΝ ΤΟΥΣ ΕΜΠΟΡΙΚΟΥΣ ΔΡΟΜΟΥΣ ΥΨΗΛΗΣ ΠΡΟΒΟΛΗΣ –ΤΟ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΤΗΣ ΣΤΑΔΙΟΥ ΚΑΙ ΤΗΣ ΕΡΜΟΥ. ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΜΕΤΑΝΑΣΤΩΝ ΕΛΕΓΧΟΥΝ ΤΟ 40% ΤΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑΣ ΣΕ ΙΣΤΟΡΙΚΟΥΣ ΕΜΠΟΡΙΚΟΥΣ ΔΡΟΜΟΥΣ.


Δείχνει τον δρόμο η αγορά τροφίμων; Σε μια οκταετία οι μεγάλες επιχειρήσεις τροφίμων «ΚΕΡΔΙΣΑΝ» μερίδιο 37,6 ποσοστιαίων μονάδων ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ ΤΡΟΦΙΜΩΝ. ΤΑ ΜΕΡΙΔΙΑ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ ΑΠΟ ΤΗΝ ΠΕΡΙΟΔΟ 2000-2008 ΕΤΟΣ 2000 2005 2006 2007 2008

SM (%) 45 79,8 81,2 81,8 82,6

ΜΙΚΡΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ (%) 55 20,2 18,8 18,2 17,4

Πηγή : PROPERTY LTD „ Η ταξινόμηση έγινε με βάση την μεθοδολογία που ακολουθεί η ΕΣΥΕ για την κατάρτιση του δείκτη όγκου των λιανικών πωλήσεων. Η επεξεργασία βασίστηκε στην μεθοδολογία της EUROSTAT για την „ επεξεργασία των στοιχείων για το Λιανικό Εμπόριο. „ Το 50% των επιχειρήσεων βρίσκεται στην Αθήνα.


Το εκτιμώμενο μέγεθος της αγοράς τροφίμων Έτος

2000 2005 2006 2007 2008 „

Σε τρέχουσες τιμές/ σε εκατ. Ευρώ 14.517 22.368 23.415 25.761 27.627

Πηγή: Εθνικοί Λογαριασμοί /καταναλωτική δαπάνη


Η ανάπτυξη των εμπορικών δικτύων με την λειτουργία καταστημάτων σε περιοχές υψηλής εμπορικότητας ΑΥΞΗΣΕ το μερίδιο της αγοράς με μέσο ετήσιο ρυθμό 6,96% την περίοδο 2000-2005 …ΚΑΙ ΑΚΟΛΟΥΘΟΥΝ ΤΑ ΕΙΔΗ ΕΝΔΥΣΗΣ ΚΑΙ ΥΠΟΔΗΣΗΣ;


Σε μια οκταετία οι μεγάλες εμπορικές αλυσίδες «ΚΕΡΔΙΣΑΝ» μερίδιο 10 ποσοστιαίων μονάδων της αγοράς ειδών ένδυσης και υπόδησης


Τα μερίδια της αγοράς από την περίοδο 2000-2008 ΕΤΟΣ

2000 2005 2006 2007 2008

ΜΕΓΑΛΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ (%) 15 21 23,7 24 25,2

Πηγή : PROPERTY LTD

ΜΙΚΡΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ (%) 85 79 76,3 76 74,8


„

„

„

Η ταξινόμηση έγινε με βάση την μεθοδολογία που ακολουθεί η ΕΣΥΕ για την κατάρτιση του δείκτη όγκου των λιανικών πωλήσεων. Η επεξεργασία βασίστηκε στην μεθοδολογία της EUROSTAT για την επεξεργασία των στοιχείων για το Λιανικό Εμπόριο. Το 50% των επιχειρήσεων βρίσκεται στην Αθήνα.


Το εκτιμώμενο μέγεθος της αγοράς ΕΝΔΥΣΗΣ-ΥΠΟΔΗΣΗΣ Έτος

2000 2005 2006 2007 2008

Σε τρέχουσες τιμές, σε εκατ. ευρώ. 6.831 9.855 10.471 11.155 11.991

Πηγή: Εθνικοί Λογαριασμοί/καταναλωτική δαπάνη


„

Η ανάπτυξη των εμπορικών δικτύων με την λειτουργία καταστημάτων σε περιοχές/δρόμους υψηλής εμπορικότητας αύξησε το μερίδιο της αγοράς με μέσο ετήσιο ρυθμό 1,4 ποσοστιαίων μονάδων την περίοδο 2000-2005.

„

Η χωροταξική συγκέντρωση των εμπορικών δραστηριοτήτων καταλύτης για την εμπορική συγκέντρωση.

„

Το πρώτο βήμα η συρρίκνωση των συνοικιακών αγορών.

„

Το δεύτερο βήμα η επικέντρωση των δραστηριοτήτων σε επιλεγμένες εμπορικές πιάτσες.

„

Το κλείσιμο των καταστημάτων επιταχύνει την συγκέντρωση.

„

Ο θάνατος των συνοικιακών αγορών.


1. Η εξαφάνιση των μικρομεσαίων επιχειρήσεων τροφίμων από τις συνοικιακές αγορές. Το υπόδειγμα του ευρύτερου κέντρου της Αθήνας-Σόλωνος/Βασ.Σοφίας/Αλεξάνδρας/ Πατησίων. Οι μικρομεσαίες επιχειρήσεις τροφίμων αντιπροσωπεύουν πλέον το 0,4% της εμπορικής δραστηριότητας στην περιοχή. 2. Η συρρίκνωση της δραστηριότητας των μικρομεσαίων επιχειρήσεων ειδών ένδυσης και υπόδησης από τις συνοικιακές αγορές. Το υπόδειγμα του ευρύτερου κέντρου της Αθήνας-Σόλωνος/ Βασ.Σοφίας/Αλεξάνδρας/Πατησίων. Οι μικρομεσαίες επιχειρήσεις ειδών ένδυσης και υπόδησης αντιπροσωπεύουν το 1% της εμπορικής δραστηριότητας στην περιοχή. 3. Οι στεγασμένες δραστηριότητες επικεντρώνονται πλέον στον τομέα των υπηρεσιών και κυρίως της εστίασης και της ψυχαγωγίας. Η συρρίκνωση των δραστηριοτήτων στους κλάδους τροφίμων-ένδυσης-υπόδησης εξαφανίζει τις συνοικιακές αγορές αφού οι συγκεκριμένες δραστηριότητες καλύπτουν το 24% της συνολικής καταναλωτικής δαπάνης (εθνικολογιστικά στοιχεία).


Η εμπορική χωροταξική συγκέντρωση

„

„

Η χωροταξική συγκέντρωση της εμπορικής δραστηριότητας σε συγκεκριμένες εμπορικές πιάτσες. Οι εμπορικές πιάτσες συρρικνώνονται σε εμπορικούς δρόμους και σταδιακά σε τομείς των δρόμων. Το συγκριτικό πλεονέκτημα των εμπορικών αλυσίδων και πολυκαταστημάτων. Το υπόδειγμα της Ερμού, της Σταδίου και της Σκουφά.


Ερμού „

Μικρομεσαίες Ελληνικές Επιχειρήσεις

38,6 % *

„

Εμπορικές Αλυσίδες /πολυκαταστήματα

61,4%

(%) Αξιοποιήσιμος εμπορικός χώρος από Εμπορικές Αλυσίδες /πολυκαταστήματα

„

Πηγή PROPERTY LTD * Απογραφικά ** Κατ΄ εκτίμηση

85% **


Σταδίου „

Μικρομεσαίες Ελληνικές Επιχειρήσεις

38,8% *

„

Εμπορικές Αλυσίδες /πολυκαταστήματα

61,8% **

(%) Αξιοποιήσιμος εμπορικός χώρος από Εμπορικές Αλυσίδες /πολυκαταστήματα

„

Πηγή PROPERTY LTD * Απογραφικά ** Κατ΄ εκτίμηση

90%


Σκουφά

„

Ένδυση – Υπόδηση

„

Ψυχαγωγία – Εστίαση

„

Πηγή PROPERTY LTD

*

Απογραφικά

*

63% 37%


3. Αγορές πολλών ταχυτήτων „

„

Στα σημεία υψηλής εμπορικής προβολής ο δείκτης διαθεσιμότητας κινείται από 0% μέχρι 5% ενώ στις συνοικιακές αγορές κινείται στα επίπεδα του 25%. Ο δείκτης διαθεσιμότητας στο ιστορικό εμπορικό τρίγωνο σε τομείς που χαρακτηρίζονται ως «πιάτσες» συγκεκριμένων ειδών κινείται σε επίπεδα χαμηλότερα του 10%, μόλις η περιοχή απωλέσει τα χαρακτηριστικά αυτά τότε ο δείκτη διαθεσιμότητας εκτινάσσεται σε επίπεδα άνω του 20%.


3. Αγορές πολλών ταχυτήτων „

„

Η επιχειρηματική δραστηριότητα των αλλοδαπών έχει περιορίσει την ελληνική εμπορική παρουσία στην περιοχή που περικλείεται από τις οδούς Αθηνάς-ΠειραιώςΚουμουνδούρου. Η ελληνική εμπορική δραστηριότητα που εξακολουθεί να παραμένει ισχυρή είναι αυτή που είναι επικεντρωμένη σε επιμέρους δραστηριότητες και η ισχυρή παρουσία της επιτρέπει την διαμόρφωση «εμπορικής πιάτσας» π.χ. μπαχαρικά, εδώδιμα αποικιακά, είδη σπιτιού κ.α. Οι συνοικιακές αγορές περιορίζονται σε περιορισμένους κεντρικούς εμπορικούς δρόμους ενώ ανάλογα χαρακτηριστικά συναντώνται και στις τοπικές και τις υπερτοπικές αγορές. Η κατανομή αυτή της εμπορικής δραστηριότητας θα επιτρέψει την ευκολότερη διείσδυση των μεγάλων αλυσίδων ειδών ένδυσης και υπόδησης στις αγορές αυτές με απώλεια περαιτέρω μεριδίου της αγοράς.


4. Η έλλειψη εμπορικής χωροταξίας διευκολύνει την διείσδυση των μεγάλων επιχειρήσεων σε επιμέρους αγορές „

Η κατάρτιση ενός συγκεκριμένου εμπορικού χωροταξικού σχεδίου θα επιτρέψει την ανάπτυξη εξειδικευμένων αγορών, οι οποίες θα εκμεταλλεύονται τα συγκριτικά πλεονεκτήματα της συγκεκριμένης περιοχής π.χ. μουσεία, εκπαιδευτική δραστηριότητα, καλλιτεχνική δραστηριότητα. Σύμφωνα με την διεθνή εμπειρία η συγκεκριμένη τακτική επιτρέπει όχι μόνο την λειτουργία των συνοικιακών αγορών με βάση στοχευμένες δραστηριότητες αλλά παρέχει την δυνατότητα ανάπτυξης συμπληρωματικών δραστηριοτήτων. Παράλληλα, η εφαρμογή της εμπορικής χωροταξίας σε επίπεδο όμορων συνοικιών επιτρέπει και τον έλεγχο της δραστηριότητας των εμπορικών αλυσίδων στις περιοχές αυτές.


Η διαθεσιμότητα εμπορικών χώρων στο ευρύτερο εμπορικό κέντρο της Αθήνας (Έρευνα σε δείγμα 3.500 επιχειρήσεων με απογραφικό χαρακτήρα.

„

Καλύπτει τους σημαντικότερους εμπορικούς δρόμους του ιστορικούς εμπορικού τριγώνου και της ευρύτερης περιοχής που περικλείονται από τις οδούς ΠανεπιστημίουΒασ.Σοφίας-Λεωφόρος Αλεξάνδρας-Πατησίων. Η έρευνα περιέλαβε και τις οδούς Ευριπίδου και Σοφοκλέους λόγω της έντονης εμπορικής δραστηριότητας αλλοδαπών επιχειρηματιών. Η έρευνα πραγματοποιήθηκε την περίοδο 20/5-10/6 με την μέθοδο της απογραφής).


β΄ εξάμηνο 2008 Δείκτης διαθεσιμότητας Αθήνας

α΄ εξάμηνο 2009 18,8%

Δείκτης Διαθεσιμότητας Συνοικιών/Τοπικών Αγορών Εξάρχεια –Νεάπολη

25,2%

Κολωνάκι

5%

Κεντρικοί Εμπορικοί Δρόμοι

16,3%

16,4%

Εμπορικό Ιστορικό Τρίγωνο

16,2%

17%

Πηγή PROPERTY LTD


Συμπεράσματα – Προοπτικές 1. Η οικονομική συγκέντρωση προκαλεί και έντονα φαινόμενα εμπορικής χωροταξικής συγκέντρωσης. 2. Η εικόνα της συρρίκνωσης της δραστηριότητας στους κλάδους τρόφιμα , ένδυση- υπόδηση στις συνοικιακές αγορές είναι ενδεικτική των γενικότερων τάσεων που θα επικρατήσουν στις συνοικιακές αγορές στα επόμενα χρόνια. 3. Η ανάπτυξη εξειδικευμένων αγορών στα πλαίσια ενός ολοκληρωμένου εμπορικού χωροταξικού σχεδιασμού μπορεί να αποτρέψει την απαξίωση τόσο των αγορών όσο και του αποθέματος της ακίνητης περιουσίας εμπορικών ακινήτων.


Συμπεράσματα – Προοπτικές 4.

Η εμπορική χωροταξική συγκέντρωση διευκολύνει την οικονομική συγκέντρωση αφού ο περιορισμό των γεωγραφικών ορίων μίας αγοράς δημιουργεί ανισσοροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης εμπορικών χώρων με αποτέλεσμα την αύξηση των τιμών των ενοικίων. Μία τέτοια εξέλιξη ουσιαστικά περιορίζει τις ευκαιρίες είτε να αποκτήσουν είτε να διατηρήσουν πρόσβαση στις αγορές αυτές οι μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις.

5.

Η παροχή κινήτρων και οι επενδύσεις σε υποδομές για την δημιουργία εξειδικευμένων αγορών είναι προϋπόθεση για την διατήρηση στην οικονομική δραστηριότητα χιλιάδων μικρομεσαίων επιχειρήσεων.

6.

Οι τάσεις συγκέντρωσης στο κλάδο ένδυσης και υπόδησης θα επεκταθούν σταδιακά και στις αγορές της περιφέρειας με την ανάπτυξη δικτύου σημείων πώλησης από τις εμπορικές αλυσίδες και την ανάπτυξη υπεραγορών.


Συμπεράσματα – Προοπτικές 7.

Η παρουσία εμπορικών δραστηριοτήτων από κινέζους και ασιάτες επιχειρηματίες αν και δεν αναμένεται να διευρυνθεί στα επόμενα χρόνια εντούτοις ο κίνδυνος εκτοπισμού ελληνικών εμπορικών επιχειρήσεων από το 30% της παραδοσιακής αγοράς είναι πλέον ορατός λόγω των σημαντικών μισθώσεων και αγορών που έχουν ήδη πραγματοποιήσει στις συγκεκριμένες περιοχές. Η ανοχή στην εγκληματικότητα και η δημιουργία θυλάκων ποινικής ασυδοσίας θα διευκολύνει την εξέλιξη αυτή.

8.

Η επιδείνωση και η επιτάχυνση των δεικτών διαθεσιμότητας έως το τέλος του 2010 δεν θα πρέπει να αποκλεισθεί λόγω του γενικότερου οικονομικού κλίματος. Σύμφωνα με το σχετικό μοντέλο που έχει εφαρμοσθεί έως το τέλος του επόμενου χρόνου ο δείκτης διαθεσιμότητας σε αγορές δευτερεύουσας προβολής μπορεί να αυξηθεί έως και κατά 3 ποσοστιαίες μονάδες.

9.

Η διαμόρφωση ενός ήρεμου κοινωνικού κλίματος που δεν θα χαρακτηρίζεται από έντονες μορφές αντίδρασης είναι προϋπόθεση για την απρόσκοπτη δράση των επιχειρήσεων στο κέντρο της Αθήνας.

10. Η διαμόρφωση ενός σταθερού κοινωνικού, φορολογικού, χωροταξικού και πολεοδομικού περιβάλλοντος θα επιτρέψει στις μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις να εξακολουθήσουν την δραστηριότητα τους.


http://old.esathena.gr/files/Parousiasi_se_imerida_tou_ESA_22.6.2009