Page 1

ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

Eriksen Skajaa Arkitekter


PROSJEKTERINGSGRUPPE ERIKSEN SKAJAA ARKITEKTER 2012-2017

Arild Eriksen Oda Ellensdatter Solberg Mattias Fredrik Josefsson Joachim Haug Cathrine Finnema Vendula Urbanova Joakim Skajaa

Kari Tønseth Jennifer Lamson Knut Hjelleset Pål Lund-Roland TAKK TIL

Chris Butters Jørgen Tycho Inger Lise Skog Hansen Kim Haukeland Paus Petter D. Jenssen Manoj Kumar Pandey Andreas Capjon Christopher Nodberg Simen Torp Rolf Jacobsen Johan Lothe Eivin Sundal Thomas Overvåg Lie Christel E. Wigen Grøndahl

Lars Hektoen Frode Jacobsen Bjørge Sandberg-Kristoffersen Lars Aasen Knut Halvor Hansen Harald August Nissen Lars Halleraker Anne Camilla Vaalund Cecilie Klem Anne Hoff Anne Helset Janne Wilberg Hanna E. Marcussen Rasmus Reinvang Charlotte Thiis-Evensen Sigrid Solveig Murud Tore Forsberg Marte Muan Sæther Helene Gallis Frederica Miller Torill Eide Luis Duarte Trygve Ohren Sunniva Holmås Eidsvoll Ola Waagen Asbjørg Lyngtveit Kathrine E. Standal Hanne Engebret Anita Hillestad Marie Hallandvik Hortemo Sarah Prosser Christina Charlotte Tolfsen

2

KOLOFON OG INNLEDNING

REDAKSJON

Arild Eriksen Annerita Andal Oda Ellensdatter Solberg Joakim Skajaa BEBOERGRUPPE

Anne-Rita Andal Cecilie Stensrud Harald Lykseth Wik Remi Myklevold Nathalie Esteve RESSURSGRUPPE

Frank Båtbukt Ingeborg Apall-Olsen Herdis Holvik Trine Dønhaug Thorn Dønhaug Boligstiftelse Svartlamon Boligstiftelse Enebakkveien 37 Beboere i Ormsundveien 14 FOTO

Mattias Fredrik Josefsson ILLUSTRASJONER

Eriksen Skajaa Arkitekter DESIGN

Eriksen Skajaa Arkitekter DIGITAL OFFSET TRYKK

Zoom Grafisk AS PAPIR

Arctic Gloss 300g Arctic Pure Rough 120g SATT MED

Adobe Caslon Twentieth Century OPPLAG

150 ISBN

978-82-690021-2-6 WEB

www.eriksenskajaa.no ormsundveien.no

UTARBEIDET MED STØTTE FRA HUSBANKEN


FORORD

Denne rapporten inneholder et skisseprosjekt for utvikling av Ormsundveien Økogrend, et boligområde i Oslo med fokus på fellesskap og byøkologi. Den byr på en omfattende beskrivelse av bygningsmassen, grendas boligformer, målgruppe, det sosiale livet i grenda, kollektive løsninger, kultur- og næringsvirksomhet og organisasjonsform. Vi håper rapporten vil fungere som et kunnskapsgrunnlag for igangsetting av Oslos første storskala byøkologiske boligprosjekt. Mange europeiske storbyer har lang tradisjon for kollektive boformer og miljøvennlige forsøksområder. Å bo med en grad av fellesløsninger gir fordeler av miljømessig, sosial og økonomisk art. I Norge er slike boformer lite utviklet. Hurdalssjøen Økolandsby og Svartlamon er de mest kjente eksempelene på storskala kollektive boligprosjekt. Flere økosamfunn er derimot under planlegging i Norge, og initiativtakerne til Ormsundveien Økogrend ønsker at også Oslo med sin særegne posisjon som hovedstad skal ha rom for et større boligområde av denne typen. Ormsundveien Økogrend er vårt svar på kommunens ambisjoner om et mer mangfoldig boligtilbud og større fokus på byøkologiske boformer. Siden 2007 har

Ormsundveien 14 vært et av Oslo kommunes to vedtatte byøkologiske boligtilbud. O14 er en sveitservilla der det i dag bor familier som ønsker en klimavennlig livsstil og en enkel boligstandard. Gjennom de siste ti årene har beboerne gjort seg verdifulle erfaringer med kollektive boformer. De siste årene har beboerforeningens medlemmer hatt et ønske om å utvide prosjektet for å gi rom for flere beboere. Et større område av nabolaget er nå disponibelt, og som en naturlig videreføring det eksisterende boligprosjektet, ser vi derfor på muligheten for å etablere en økogrend i området. Ormsundveien Økogrend skal ha høyt fokus på vern av den eksisterende bygningsmassen, som er under fredning som krigsminne. Gjennom hele skisseprosjektet som har resultert i denne rapporten, har uttalelser fra antikvariske myndigheter lagt føringer for våre tanker om grenda. Vi har utviklet en modell der de verneverdige kasernebygningene bevares og rehabiliteres skånsomt og der fortetting unngås i det verneverdige området. Det aller viktigste grenda kan tilby er en bærekraftig boligmodell som ikke ekskluderer noen grupper. Det er et uttalt mål for grenda

at en andel av beboerne skal være vanskeligstilte på boligmarkedet. Disse kan igjen bestå av for eksempel straffedømte, unge voksne på vei ut av fosterhjem og flyktninger. Øvrige beboere skal være mennesker med interesse for kollektive boformer og klimavennlig livsstil. Det er brukt mye tid på planlegging for godt bomiljø og god integrering av utsatte grupper, gjennom blant annet medvirkningsprosesser, oppfølging av beboere og arbeidstrening for noen av beboerne tilknyttet samarbeidsorganisasjoner. Skisseprosjektet bygger på mange års erfaring rundt om i verden med bærekraftige boformer, noe som i overraskende liten grad har vært utforsket her i landet. Noen av disse økosamfunnene, for eksempel i Danmark, Tyskland og Storbritannia, har i vitenskapelige studier vist seg å ha et økologisk fotavtrykk helt ned mot en tredjedel av det nasjonale gjennomsnitt – samtidig som de viser en nøktern men moderne livsstil. Norge ligger etter på dette området. Vi trenger flere slike forsøk, som kan møte bærekraftsmål i praksis samtidig som de representerer et sårt tiltrengt tilbud for vanskeligstilte og for folk som av både sosiale og økonomiske grunner ønsker seg en viss grad av fellesløsninger. ANNE-RITA ANDAL OG BEBOERNE I ORMSUNDVEIEN 14

ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

3


DEL EN

Visjonen

06

13

Visjonen Ormsundveien Økogrend

Boligfellesskap

09

Boligstiftelse og beboerforening

Et inkluderende boligområde 10

Et byøkologisk forsøksområde

14

17

Det daglige livet i grenda

DEL TO

20

30

41

Bygningene i grenda

Situasjonsplan

Kasernebygningene

Vaktstua

22

36

42

Bygningene i Ormsundveien Økogrend

Vinkelbygget

Selvbyggergården

40

45

25

Lemmebrakken

Mikrohusatelierer og verksteder

Sveitservillaene

DEL TRE

48

63

Appendix

Referat fra medvirkningsverksteder

Litteraturliste

54

Utkast til vedtekter og modeller for eierskap 55

Tegninger og foto av eksisterende bygninger

4

INNHOLDSFORTEGNELSE


1

ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

5


8

6

6

5 8 9 3 14

2

1

4

14

VISJON OG SAMMENDRAG

ET INKLUDERENDE BOLIGOMRÅDE

Ormsundveien Økogrend

Ormsundveien Økogrend er sentrumsnær boligutvikling i vernede og fredete bygninger med fokus på å skape et inkluderende byøkologisk boligområde. Grenda vil bestå av utleieboliger med langsiktige leieavtaler og en stabil beboergruppe med lite gjennomstrømning. Grenda vil være et knutepunkt for nabolaget, og på sikt etablere viktige tilbud som nærhelsesenter, kolonialbutikk, kafe og andre arbeidsplasser både for beboere i grenda og organisasjoner som UngOslo og WayBack.

Et boligområde med fokus på fellesskap og byøkologi i Oslo hvor vanskeligstilte og andre får ta del i et innovativt pilotprosjekt. 6

VISJONEN

BYØKOLOGI

Grenda vil være et identitetsbærende foregangsprosjekt for


1 - Ormsundveien 14. 2 - Selvbyggerhuset. 3 - Ormsundveien 12. 4 - Hønsegård og jordbruk. 5 - Gjenoppbygget kasernebolig. 6 - Kasernebolig. 7 - Gjestgiveri i fredet kaserne. 8- Punktfundamentert kaldtdrivhus og jordbruk. 9 - Lemmehus. 10 - Vinkelbygg med kafé, bibliotek, vaskeri og nærhelsesenter. 11 - Vinkelbygg med barnehage. 12 - Kiosk og dagligvare. 13 - Atelierer og verksteder. 14 - Overvannshåndtering.

6 7

10 14 11

12

13

byøkologi i Oslo og vi ønsker å vise at det er sentralt å måle klimagassutslipp på individnivå og ikke per kvadratmeter bebyggelse. Nøktern standard og deling er bærebjelker, og grenda tar sikte på å være vert for ulike forsøks- og forskningsprosjekter som blant annet vil handle om dyrkning, overvann, lavteknologisk rehabilitering og selvbygging. Grendas sosiale funksjoner vil legge grunnlag for et fellesskap der også beboere med ulike utfordringer vil være ressurser og stille på lik linje med øvrige beboere, og byøkologiens sosiale aspekter vil dermed også ivaretas av grenda. Grendas tolkning av byøkologi er tett sammenvevd med prinsippene for sosial bærekraft, som vi

skisserer i kapittelet “Et inkluderende nabolag” BOLIGFELLESSKAP

Grenda utgjør et boligfellesskap som tilbyr fellesrom som verksteder, selskapslokaler, storkjøkken, folkebadstu, ulike modeller for sykkeldeling og et samvirkelag som drifter grendas kolonialbutikk. Alt dette samt deltakende budsjettering og felles beslutningstaking administreres via grendas internnett. BOLIGSTIFTELSE OG BEBOERFORENING

Bygningene og tomten skal eies og driftes av Ormsundveien Økogrend Boligstiftelse, mens beboerforeningen er besluttende

organ for beboerne i grenda. MÅLGRUPPEN

Ormsundveien Økogrends sosiale modell sikrer at også økonomisk vanskeligstilte skal kunne ta del i prosjektet. Vår organisasjons- og eierform er planlagt for å inkludere mennesker som vanligvis ikke vil ha en slik mulighet, av økonomiske eller andre årsaker. Målgruppen er bredt sammensatt, og består av enslige, par og familier som ønsker å leve i tråd med grendas verdier. Grenda skal tilby bolig til vanskeligstilte, og om lag 30 % av boligmassen avsettes til dette formålet, gjennom samarbeid med Ung Oslo og Way Back, samt beboere tilvist av Oslo kommuORMSUNDVEIEN ØKOGREND

ne dersom dette er ønskelig fra kommunens side. Det er planlagt boliger for beboere med nedsatt funksjonsevne, og for eldre. BYGNINGER

Vi bygger grendas identitet på de eksisterende bygningene som alle enten er under utredning for freding eller vernet. Det er vakre hus med romslige uteområder. Boligstiftelsen tar sikte på å høyne standarden på eksisterende boligmasse fra en svært lav til en nøktern standard i løpet av grendas første år. Det vil utredes ressursbesparende og lavteknologiske inngrep i vernet og fredet bygningsmasse med høy grad av gjenbruk, men hovedfokus vil være på å beholde grenda som 7


Økosamfunnene når de internasjonale og nasjonale målsettingene ikke bare for reduserte klimagassutslipp, men også for et bredere sett med miljømål. I tillegg til dette skaper de et sosialt liv som gir økt livskvalitet, til en økonomisk pris som åpner for at et mangfold av mennesker faktisk har råd til å bosette seg. (...)

et rimelig og langsiktig botilbud. Byantikvaren forbereder fredningssaken for Ormsund leir, og vi har hatt dialog med saksbehandlerne under arbeidet med grenda. Vi har valgt å utfordre på bruk av jord mellom bygningene og bruk av midlertidige drivhus og mikrohus for å skape interesse og ny bruk av området. Byantikvaren aksepterte imidlertid disse grepene. FORSØKSOMRÅDER

I grenda etableres to forsøksområder: En mikrohusgrend i forbindelse med verkstedene med midlertidige atelierer for kunstnere og et leilighetsbygg mellom Ormsundveien 12 og 14 som byr mulighet til å planlegge og bygge sin egen leilighet sammen med andre beboere. Disse beskrives inngående i egne kapitler. JORDBRUK

Grenda har et mål om å maksimere dyrkingspotensialet i uteområdene balansert mot antikvariske myndigheters ønske om vern av marken rundt bygningene. Det vil bli etablert punktfundamenterte ikke-oppvarmede drivhus for dyrking nær noen av parsellene som om vinteren vil fungere som halvklimatiserte sosiale soner. Flere av parsellene vil bli etablert nær mulige rensedammer for gråvann og kan få mye av vannbehovet dekket. Det vil etableres sentralt plasserte kom-

8

VISJONEN OG ET INKLUDERENDE BOLIGOMRÅDE

postbinger. Grenda vil innhente kompetanse på ulike dyrkingsmetoder og vil etterhvert kunne tilby kurs. Det legges også opp til en utvidelse av dagens dyrehold med blant annet flere hønsehus og en større bigård. Grenda blir dermed et tilbud for hele byen. HVA ER INNOVASJON - VÅR EGEN MÅLOPPNÅELSE

Et økosamfunn som tar over et eksisterende boligområde og gradvis gjør det om til et forbildeprosjekt for byøkologi har overføringsverdi også til andre nabolag og steder både bynært og i distriktene i Norge. Økosamfunnene når de internasjonale og nasjonale målsettingene ikke bare for reduserte klimagassutslipp, men også for et bredere sett med miljømål. I tillegg til dette skaper de et sosialt liv som gir økt livskvalitet, til en økonomisk pris som åpner for at et mangfold av mennesker faktisk har råd til å bosette seg. Vi har sett verdien i tidligere etablerte botilbud som på Svartlamon og i Thorn Dønhaugs stiftelse og ønsker å styrke og synliggjøre denne formen for boligstiftelse som en velprøvd norsk modell som kan replikeres av andre.


Ormsundveien Økogrend skal, som navnet tilsier, være et byøkologisk boligområde, med basis i de tre prinsippene for bærekraft: sosial bærekraft, økonomisk bærekraft og økologisk bærekraft.

BEBOERSAMMENSETTING

Den sosiale bærekraften har en viktig plass i økogrenda. Oslo kommune har landets høyeste andel økonomisk vanskeligstilte, og mange av disse har få valgmuligheter på boligmarkedet. For Ormsundveien Økogrend har det hele tiden vært en forutsetning at grenda skal inkludere ulike grupper som er vanskeligstilte på boligmarkedet. Gjennom forstudien har grendas arbeidsgruppe innhentet kunnskap om boligsosialt arbeid og om vanskeligstiltes behov, både fra forskning og fra interesseorganisasjoner.

pet i grenda kan tilby nettopp dette. Dette kan utformes på ulike måter. Det kan være kollektive boformer, enten gjennom små hybelleiligheter som inngår i et fellesskap i grenda, eller gjennom tradisjonelle bokollektiver med felles spiserom, også som en del av grendas boligmasse. Dette gir mulighet til et utstrakt sosialt fellesskap, til å tilknytte seg voksne rollemodeller og til å få erfaringer med å ta ansvar for sin egen boligsituasjon. Siden UngOslo allerede er etablert på Bekkelagstunet, var det naturlig å søke et samarbeid med stiftelsen.

Begge disse to organisasjonene representerer mennesker som opplever store utfordringer på boligmarkedet. Mange av ungdommene som er tilknyttet UngOslo, har vært i, eller er i fosterhjem, og er klare for å etablere seg på egen hånd. Både eie- og leiemarkedet i Oslo vanskeliggjør en etableringsprosess. Mange kan ha behov for en mykere overgang til egen bolig, og hvor fellesska-

WayBack representerer en annen gruppe som møter enda større utfordringer på boligmarkedet. Straffedømte som kommer rett fra soning har sjeldent oppsparte midler, og blir gjerne henvist til midlertidige botilbud eller kommunale boliger hvor det ofte kan være utfordringer med stor opphopning av sosiale problemer i bomiljøet. WayBack jobber for tilbakeføring til samfunnet, og for denne organisasjonen er det viktig at personer som er tilknyttet WayBack skal kunne bosettes i et ordinært bomiljø. Derfor det det ønskelig fra WayBacks side å disponere et lavt antall boliger, f.eks. opp til fire små leiligheter og hvor det også er mulighet for samvær med barn for eventuelle beboere som har det. For mange av WayBacks brukere er tradisjonelle bofellesskap en dårlig løsning. Om målet er å ska-

ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

9

SAMARBEIDSPARTNERE

Grenda har samarbeidet med to organisasjoner som representerer vanskeligstilte på boligmarkedet gjennom skisseprosjektet: UngOslo, en ideell stiftelse som tilbyr arbeidstrening og oppfølging av unge voksne i barnevernet, og WayBack – Stiftelsen livet etter soning, en medlemsorganisasjon som har til formål å tilbakeføre straffedømte fra fengsel til et liv uten rus og kriminalitet.

Et inkluderende boligområde


pe en overgang til et selvstendig liv i ordinær bolig, er mindre leiligheter spredt over flere bolighus å foretrekke. ANDEL VANSKELIGSTILTE

liger (kommunale gårder) ofte en svært høy andel vanskeligstilte, og utfordringene i bomiljøet i mange av de kommunale boligene er store og veldokumenterte.

Gjennom kunnskapsinnhenting har grendas arbeidsgruppe konkludert med at om lag 30 % av grendas beboere skal være vanskeligstilte på boligmarkedet. Andelen holdes lav for å oppnå best mulig forutsetning for integrering av de ulike gruppene. Det er viktig å skape et godt bomiljø hvor det ikke er for høy konsentrasjon av mennesker med ulike utfordringer. Til sammenligning har Oslo kommunes egne samlokaliserte kommunale utleiebo-

SAMARBEID STRAND

BYØKOLOGI

Etter til sammen 11 års erfaring med planarbeid og byøkologiske boformer, har beboerforeningen i Ormsundveien 14 opparbeidet seg betydelig kompetanse på blant annet medvirkning og beboerorgansiering, kollektive løsninger, permakultur og økologisk hagebruk, rehabilitering, bygningsvern, sosial bærekraft og boligsosialt arbeid. I dette kapittelet skisserer vi grendas arbeid med byøkologiske prinsipper.

fordrøyningsdammer for overvann på tomten. Regnvann samlet fra taket kan brukes rett fra tank til vanning av dyrkede områder. Petter D. Jenssen ved NMBU har uttrykt ønske om å etablere forsøksfelt for gråvannsrensing for sine studenter i grenda, og dette vil da også kunne by på kunnskap for fagfolk, borettslag og andre i osloområdet. Gråvannet som blir renset biologisk kan også om mulig gjenbrukes i toaletter og dusjer.

OVERVANN OG GRÅVANN

EGET BIOLOGISK AVLØPSSYSTEM

Tomtene har ingen strategi for overvannshåndtering i dag. Dette gjør at det er fuktproblemer i kjeller i sveitservillaene og at grusen på paradeplassen eroderes år for år. Vi ser på muligheten for å kombinere gråvannsrensing med

Tilgang på vann er et globalt problem, men likevel bruker hver nordmann rundt 50 liter vann daglig for å skylle ned toalettavfall. Det meste av dette bør omdannes til gjødsel eller energi, og kretsløpsteknologi vil i grenda

10

BYØKOLOGISK FORSØKSOMRÅDE

MED

BYDEL

NORD-

I tillegg til et samarbeid med UngOslo og WayBack, søker vi samarbeid med bydelen. Vi ønsker å tilby bydelen tilvisningsrett til et gitt antall boliger i grenda. Dette vil gi bydelen anledning til å disponere et visst antall boliger i grenda i 20 år fra avtaleinngåelse. Målgruppa for et slikt samarbeid om tilvisningsrett kan være blant annet barnefamilier og flyktninger. Et slikt samarbeid

med bydelen fordrer en forståelse av grendas formål og av de ulike gruppenes sårbarhet, slik at andelen beboere tilvist fra bydelen tilpasses den eksisterende beboergruppen. Beboerne skal være personer og familier som viser interesse for prosjektet og ønsker å bo i Ormsundveien Økogrend. BEBOERSAMMENSETNING

Grenda er et nybrottsprosjekt i Oslo kommune og i landet for øvrig, og det er viktig at et flertall av beboerne har kompetanse og kapasitet til å bidra til å bygge opp grenda fra tidlig fase. Vi tror at mange som faller under kategorien «vanskeligstilte på bo-

ligmarkedet» som får tildelt bolig i grenda vil ha ressurser som vil være verdifulle for utviklingen av prosjektet. Samtidig er det viktig å ha en stor andel beboere som gjennom arbeidskapasitet og kompetanse kan styrke grenda. I andelen «ikke-vanskeligstilte» ser arbeidsgruppen for seg en sammensatt gruppe beboere. I skisseprosjektet har vi planlagt for mindre og større leiligheter som passer for eldre, barnefamilier, enslige, par, personer med nedsatt funksjonsevne m.m. For å bidra til integrering av vanskeligstilte er også arbeidstrening i grenda et viktig tiltak, se kapittelet “Livet i grenda”.

Byøkologisk forsøksområde

Det vil etableres ulike modeller for dyrking i fellesskap i grenda. Dyrkingen kan todeles slik at de kan etableres eksempelvis et halvt årsverk for en ansatt bonde hvor beboerne betaler andeler, eller beboerne kan selv dyrke til eget bruk og bytte med naboer. I samråd med byantikvaren og ressursgruppen har vi identifisert en rekke områder for dyrking.


være en viktig del av miljøinnsatsen over tid. Klosterenga Miljøboliger i Oslo har et lokalt renseanlegg i form av en liten våtmark i borettslagets hage som renser alt avløpsvann, med unntak av toalettavfall. Det skjer gjennom biologiske prosesser og helt uten bruk av kjemikalier. Det lokale renseanlegget blir omtalt som boligområdets oase. Avløpsvannet filtreres og gir næring til planter i gårdens parkanlegg. Vi har identifisert slike egnede områder i Ormsundveien Økogrend. På NMBU har man i forbindelse med bygging av studentboliger utviklet en modell for håndtering av alt avløpsvann. Alle leilighetene har vakuum-toalett med en vannforbruk tilsvarende en sjettedel av et vanlig vannklosett. Avløpsvannet fra disse toalettene (svartvannet) samles i en tett tank. Det hentes en gang i måneden og kjøres til et lokalt renseanlegg. Renseanlegg for svartvann kan bruke til produksjon av biogass, og sluttproduktet er gjødsel for matproduksjon. Svartvannet beskrives som en slags næringsrik gjødselsuppe, og organisk husholdningsavfall kan samles i den samme tanken. Dette vil deretter omdannes til et luktfritt gjødselprodukt ved hjelp av en såkalt våtkomposteringsreaktor. Når det først er innstallert en tett tank for oppsamling av svartvann ved boligene kan man også sortere ut den våtorganiske delen av avfallet

fra huset og ha i denne tanken. I kjøkkenet kan det enkelt også innstalleres en liten kvern koblet til vakuumrøret. Kvernen tar i mot potetskrell, rekeskall og andre typer matrester. Ved å trykke på knappen suges dette i samme tanken som svartvannet. På denne måten tar man ut den delen av avfallet som lukter og vi står tilbake med en tørr og lagringsstabil rest som kan hentes ved behov. Generelt er det en ambisjon for hele grenda å implementere løsninger som reduserer det samlede vannforbruket. Det etableres et vaskeri i vinkelbygget og det vil utredes en modell for et folkebad av høy kvalitet i nybygget mellom sveitservillaene før bygging av eventuelle nye bad igangsettes. MULIG FREMTIDIG ENERGIPRODUKSJON

Svartvannet anriket med våtorganisk avfall kan tømmes i en råtnetank som produserer biogass. Biogassen vil brukes til å lage strøm og varme til grenda og muligens andre boliger i området. Råtneresten er stabil, smittefri og hygienisk og kan brukes som gjødsel på jordene. Det er også mulig i fremtiden å gå i partnerskap med nye og eksisterende boligprosjekter i området og etablere en sentral biogassproduksjon for svartvann fra flere boliger.

BIODIVERSITET

Grenda skal etablere egne prosjekter for å styrke og forbedre biodiversiteten på området. Noe vil naturlig utvikles ved bruk av gråvannsrensing og ulike dyrkingsmodeller. Utover dette bør grenda se på hva som kan gjøres for å gi ly og tilgang til dyr som pinnsvin, fugler og pollinerende insekter. Dette kan gjerne integreres i bygningskroppen, eller være vegetasjon eller mindre byggverk. Uteområdene må håndteres kompatibelt med insekts- og dyreliv, og det skal utredes for passende plantebruk. MATERIALBRUK I VEDLIKEHOLD, OPPGRADERING OG BYGGING

I kapitlene som omhandler kasernene og sveitserhusene skisserer vi materialbruk og teknikk for miljøvennlig og rimelig oppgradering av bygningene. Dette vil også gjelde for eventuell oppgradering av de øvrige bygningene. Vedlikehold vil planlegges og driftes av en beboergruppe i samråd med byggfadder. Grenda vil redusere innkjøp av jomfruelige materialer. Dette vil bli oppnådd ved å gjenbruke mest mulig både av det som allerede finnes i grenda, men også ved innkjøp av gjenbruksmaterialer. Rivingsmateriale som ikke gjenbrukes lokalt, kildesorteres derimot før avhending eller videreformidling.

økologiske prinsipper. I tråd med ønsket om økt biodiversitet vil også noen områder få lov til å stå urørt for å gi ly og føde for dyr. Det vil også plantes for å oppnå dette. TRÆR

Det er mange store trær på tomten, og de fleste av dem vil bli bevart. Disse er markert på situasjonsplanen i del 2. Det er behov for mye opprydding rundt O12 hvor trærne har fått vokse vilt i mange år. Stien på sørsiden av tomten skal bli tatt vare på som en skogssti, og tuntrærne skal bli bevart. Det vil videre plantes frukttrær på utvalgte områder i en skala som muliggjør å benytte frukten i hermetisering eller safting og videresalg. FRISONER

Uteområder skal skjøttes etter

Frisoner er områder i en reguleringsplan hvor det kan tillates eksperimentell bygging med dispensasjon fra både plan- og bygningsloven og teknisk forskrift med unntak av brannforskriften. Dette gir mulighet for innovativ selvbygging. Det kan fra det offentliges side gis klare miljømål som skal oppfylles, men med stor frihet på valg av metode og strategi. Slike områder kan være med på å få frem innovative løsninger som ligger i forkant av dagens lovgivning. I tillegg gir det muligheter for ildsjeler som ønsker eksperimentelle prosjekter til å prøve seg

ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

11

ØKOLOGISK SKJØTSEL


Til høyre: Fellesvaskeriet i vinkelbygget

(...)

frem. I dagens situasjon hvor vi står overfor så store utfordringer når det gjelder klima- og miljøsituasjonen, er det helt nødvendig å oppmuntre til innovasjon og eksperimentell tenkning. Suksessen til det danske eksperimentområdet Friland viser at dette kan være en appellerende form som kan gi en spennende utvikling. Frisoner er ikke tatt med som en egen modell, men kan være en del av alle modellene. For eksempel er det i Hurdal under utredning å sette av et område med større grad av forsøksvirksomhet, og på Svartlamon finnes det en tomt hvor en kan søke om dispensasjon fra alle krav bortsett fra brannforskriftene, noe som muliggjorde selvbyggerprosjektet ledet av Nøysom Arkitekter. LIVSSTIL

I rapporten 10 økosamfunn på ti år av Frederica Miller og Simen Torp vektlegges en vurdering av ulike økosamfunns klimagassutslipp utført av ulike aktører. reduserte klimagassutslipp, men også for et langt bredere sett miljømål. FN har allerede i 1998 identifisert etableringen av økosamfunn som en viktig strategi for å nå miljømålene. Måling av CO2 utslipp fra tre økosamfunn av miljøkonsulentene Pöyryi dokumenterer at deres gjennomsnittlige CO2 utslipp var i 2009 hele 60% under det nasjonale gjennomsnittet. GEN - Global Ecovillage Network, som består av tusenvis av økosamfunn over hele verden, har lenge påvist at livsstilsendring er nøkkelen til å redusere påkjenningene på økosystemet uten å miste livskvalitet. Lavt forbruk, deling, jordbruk og vann- og 12

avløpshåndtering, gjenbruk og reparasjon, kompostering, lavere vannforbruk, mindre transportbehov og økologisk jordbruk er bare noen av faktorene. DRIVHUS

I samråd med antikvariske myndigheter ønsker grenda å etablere ett eller flere kalde drivhus for å by på mangfoldig dyrking i grenda, men også et lunt treffsted om vinteren. DYRKING OG HUSDYRHOLD

Det vil etableres ulike modeller for dyrking i fellesskap i grenda. Dyrkingen kan todeles slik at de kan etableres eksempelvis et halvt årsverk for en ansatt bonde hvor beboerne betaler andeler, eller beboerne kan selv dyrke til eget bruk og bytte med naboer. I samråd med byantikvaren og ressursgruppen har vi identifisert en rekke områder for dyrking. På situasjonsplanen har vi illustrert 850m2 parseller. Til sammenligning er det vanlig i byens parsellhager å ha mellom 25 og 50 kvadratmeter til hver familie. Områdene er i hovedsak lokalisert på godt synlige steder og vil ytterligere bidra til å styrke det sosiale livet i grenda. Jordsmonn og andre fysiske forhold vil utredes i forkant av etablering. Kunnskapsutvikling om økologisk dyrking og arbeidet gjennom året vil tilbys beboerne og formidles av erfarne fagfolk, som bybonden Andreas Capjon, som har vært ressursperson i arbeidet med skisseprosjektet. Grenda vil utrede alternative metoder for dyrking. og ubrukte rom som bunkersene er velegnet til produksjon av østerssopp og mikrogrønnsaker men også til akva- og hydrofoni.

BYØKOLOGISK FORSØKSOMRÅDE OG BOLIGFELLESSKAP

Grenda har drevet med hønsehold og birøkt i flere år og vil fortsette med dette og optimalisere driften. Både salg av økologiske egg og honning og andre produkter fra birøkt kan skje i grendas kolonialbutikk til glede for både beboere og nabolag. KOMPOST RING

OG

AVFALLSHÅNDTE-

Det vil etableres ulike komposteringssystemer. Alt biologisk avfall skal komposteres i grenda og benyttes til gjødsling og jordforbedring. Dette kan være i form at en bioreaktor som lager flytende gjødsel eller enklere oppsamling av hagerester som over tid blir til løvjord eller annen masse egnet til jordforbedring. Beboerne i grenda vil i hovedsak kompostere sammen men ulike andre varianter som markkompostering eller bokashi kan etableres i tilknytning til den enkelte bygning og brukes i det inntilliggende jordbruket. Gjenbruk og minimalisering av avfall er et mål for grenda. Det vil være et sterkt fokus på å utvikle ukompliserte modeller for deling av ressurser som for eksempel verktøy, husholdningsmaskiner, media og møbler og klær for barn som vokser. Grenda vil ha en egen gratisbutikk. Grenda vil også ha et sterkt fokus på reparasjon, kurs og kunnskapsutvikling for å gjøre beboerne istand til å reparere det som er ødelagt.


FELLESTILBUD I ØKOGRENDA

Boligfellesskap

Et boligfellesskap som teller rundt hundre voksne og barn kan romme en stor bredde tilbud. Under skisserer vi tilbudene som vil etableres i løpet av grendas første år. I avsnittet “livet i grenda” vil vi gå nærmere inn på hvordan tilbudene skal forvaltes. VASKERIET

Grenda vil etablere et vaskeri av høy kvalitet med industrivaskemaskiner, tørketromler og gode tørkemuligheter. Vaskeriet vil være finansiert gjennom husleien enten ved en flat sum i forhold til boligstørrelse eller ved at beboeren registrerer bruk på grendas nettside. Det vil være gode lysforhold og et hyggelig sted å treffe naboer. SYKKELKOLLEKTIV

På plassen ved vinkelbygget etableres oppstillingsplasser for sykkelkollektivet. Her tilbys ulike sykler, både vanlige sykler, el-sykler

Sentralt i tanken om en økogrend er å redusere forbruk og skape langsiktig og godt samarbeid gjennom deling av ressurser og plass.

og lastesykler. Det vil etableres en enkel sykkelreparasjonsstasjon her med luft og verktøy. Dette kan enten forvaltes gjennom grendas nettside eller ved en modell tilsvarende bysykkelordningen. FELLESARBEIDSPLASSER

I vinkelbygget finnes det ulike muligheter for arbeidsplasser i tilknytning til kaféen og biblioteket. NÆRINGSVIRKSOMHET

En ekstern driver vil drive kaféen i vinkelbygget i tråd med grendas intensjoner og med sambruk med grendas beboere. Nærhelsesenteret, barnehagen og kolonialbutikken vil også på denne måten drives av eksterne aktører. Bidragsyter under arbeidet med skisseprosjektet, UngOslo, driver en gratisbutikk som kan videreføres hvis ønskelig, og ulike arbeidstreningstiltak kan også resultere i begrenset næringsdrift.

FELLESVERKSTEDER

Verkstedene i grenda er etablert i de tidligere garasjene på baksiden av vinkelbygget. I tilknytning til verkstedene finnes også et verktøysbibliotek som tilbyr alle nødvendige verktøy til mindre arbeider. STORKJØKKEN

I tilknytning til spiserommet blir det etablert et storkjøkken som tilfredsstiller Mattilsynet sine krav til matproduksjon. I tillegg til den daglige driften av kaféen vil kjøkkenet kunne brukes til kursvirksomhet og sesongbetont Til venstre: Grandas felleskjøkken med bakerovn.

ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

13


aktivitet som hermetisering av produkter fra hager, tapping av honning på glass etter slynging, og annet. KAFÉ OG SPISEROM

I den fredete spisesalen i vinkelbygget vil det etableres kafé i tilknytning til storkjøkkenet. Dette rommet vil også være et naturlig sted å arrangere kurs, samlinger, bursdagsfeiringer og konfirmasjoner, og det skal være mulig for grendas beboere og andre å booke lokalene gjennom grendas nettsted. BIBLIOTEK

Tilknyttet kaféen i vinkelbygget vil det etableres et lite bibliotek med arbeidsplasser i et rom hvor interiøret er fredet. Bibliotekets hovedfokus vil være byøkologi og bygningsvern og intensjonene er at innholdet skal være søkbart også fra andre biblioteket. Her kan vinduene blendes av slik at rommet kan brukes som kino utvalgte dager. FOLKEBAD OG BADSTU

Boligstiftelse og beboerforening

Ormsundveien Økogrend Boligstiftelse eier bygninger og tomt, mens beboerne organiseres i økogrendas beboerforening.

I selvbyggerhuset vil det i første etasje etableres et folkebad og badstu med separat inngang til

Under det verkstedbaserte skisseprosjektet har arbeidsgruppen sett på ulike organisasjonsformer. Utgangspunktet for valg av eierskapsmodell og organisasjonsform er et ønske om: • • • •

Rimelige eie- eller leieboliger til vanskeligstilte og andre. Reell medvirkning for grendas beboere, uavhengig av leie / eie Ikke-kommersiell drift uten mulighet for boligspekulasjon Lån og tilskudd fra Husbanken

ORMSUNDVEIEN ØKOGREND BOLIGSTIFTELSE

Arbeidsgruppen har vurdert or14

BOLIGSTIFTELSE OG BEBOERFORENING

dame- og herregarderober. Dette vil i hovedsak være for beboerne som registrerer bruk på grendas nettside men vil også kunne leies ut til nabolaget eller til arrangementer. Her tilbys en romslig tørrbadstu som et sosialt treffsted både sommer og vinter med utgang til hage med oppvarmet badestamp. BUNKERSER

De to bunkerene vil gjennomgå enkel rehabilitering med fokus på å hindre fuktproblemer. De vil deretter kunne brukes som produksjonslokaler for mikrogrønnsaker, østerssopp og akva- eller hydroponi. Det kan også benyttes som lekeareale som innvendig buldrevegg eller annen plasskrevende lek. GJESTELEILIGHETER FOR KUNSTNERE OG GJESTGIVERI

I den fredete kasernen nærmest vinkelbygget har vi etablert to gjesteleiligheter for besøkende kunstnere i første etasje. I denne etasjen er det også et mindre soverom, et spiserom og bad. I byggets andre etasje brukes de fredete soverommene som et gjestgiveri hvor gjester sover i køysenger.

ganisasjonsformene boligstiftelse, borettslag/boligsamvirke, sameie og ideelt aksjeselskap. Vi har også sett på muligheten for mer innovative eierformer, men arbeidsgruppa har til slutt konkludert med at en boligstiftelse med en tilknytning til en beboerforening, vil føre til størst grad av måloppnåelse. Boligstiftelser har en lang tradisjon i Norge, og i Stiftelsestilsynets rapport om boligstiftelser fra 2014, heter det at “boligstiftelser er et viktig supplement til det offentliges tilbud, og representerer i mange tilfeller et tilbud for de som faller utenfor de offentlige ordningene”. Vi ser også at i land der staten har dårlig økonomi er det ofte stif-


telser som fyller det tomrommet som staten etterlater seg, også på boligområdet. Stiftelser er dessuten en godt egnet ikke-kommersiell organisasjonsform dersom det offentlige ønsker å samarbeide med private om etablering av et velferdstilbud. SVARTLAMON OG THORN DØNHAUG BOLIGSTIFTELSE

Arbeidsgruppen har brukt følgende boligstiftelser som referanser for å planlegge etableringen av boligstiftelsen:

En boligstiftelse som er tilknyttet en beboerforening der alle som bor i grenda er medlem, og der strukturen er flat og avgjørelser tas på allmøter, framstår som en god modell som sikrer reell medvirkning fra beboerne. Arbeidsgruppen får bistand fra Svartlamon Boligstiftelse, og vil benytte seg av stiftelsens erfaringer ved utforming av Ormsundveien Økogrend Boligstiftelse. Thorn Dønhaug Boligstiftelse ble etablert i 1989, og leier ut 67 leiligheter til ungdom mellom 20 og 30 år på Søndre Nordstrand i Oslo. Boligstiftelsen er ikke-kommersiell, og husleienivået er rundt 50 % av markedsleie. Til tross for lav husleie har boligstiftelsen en sunn økonomi. Arbeidsgruppen har opprettet kontakt med boligstiftelsen, og vil få bistand fra styremedlemmer ved opprettelsen av Ormsundveien Økogrend Boligstiftelse. Det er også ønskelig at en av boligstiftelsens styremedlemmer tildeles et verv i grendas boligstiftelse. STYREMEDLEMMER

Ormsundveien Økogrend Boligstiftelse kan eksempelvis ha fem styremedlemmer og like mange varamedlemmer. Tre av styrets medlemmer utpekes av beboerforeningen. Oslo kommune peker ut to styremedlemmer.

En annen mulighet er at andre aktører fra nabolaget, for eksempel velforeningen i området, får mulighet til å utpeke et styremedlem. Et viktig premiss for god forvaltning er at boligstiftelsen selv eier tomt og bygninger. Dette vil gi grenda det selvstyret som trengs for å drive en langsiktig utvikling av området, uten at det belaster kommunen nevneverdig. Kommunen får likevel påvirkningsmuligheter ved retten til oppnevnelse av et visst antall styremedlemmer. I Svartlamon boligstiftelses høringsinnspill til Trondheim kommunes utredning av Svartlamons fra 2014, påpekes det at korte kontrakter mellom kommunen og stiftelsen hemmer beboerne og boligstiftelsens muligheter for langsiktige investeringer, og boligstiftelsen foreslår at kommunen overdrar bygningsmassen til stiftelsen for å sikre vedlikehold og utvikling, mens tomtene festes bort til stiftelsen. Ormsundveien Økogrend har en ambisjon om selv å eie både tomter og bygningsmasse, men en modell med langsiktig tomtefeste er også aktuell, og utredes av arbeidsgruppen. DAGLIG DRIFT

Boligstiftelsen skal ha en eller flere ansatte som også har boligsosial kompetanse i til sammen 100 prosents stilling. Ansattes oppgaver vil blant annet være:

• • • • • •

Kontakt med forvaltningsapparatet ( NAV, bydel m.m) ved bosetting av vanskeligstilte Daglig drift av stiftelsen, herunder inngåelse av leiekontrakter, fakturautsendelse, eventuelle lønnsutbetalinger til deltidsansatte m.m. Oppfølging av grendas beboere i samarbeid med fremtidige partnere som WayBack, UngOslo, bydel og beboerforeningen Oppfølging av planer vedtatt av boligstiftelsen Samarbeid med beboerforeningen Drift av grendas internnett Kontakt med nabolag Enkle vaktmesteroppgaver eller koordinering av disse (aktuelt for deltidsstilling) Koordinere driftsgrupper

Daglig leders oppgaver vil kunne komplementeres av grendas samarbeidspartnere WayBack og UngOslo sine egne ressurser. Begge organisasjoner vil bidra med oppfølging av sine grupper, blant annet i kontakt med forvaltningsapparatet, økonomisk rådgivning, boveiledning m.m. I noen tilfeller vil det også være aktuelt for bydelen å bidra med egne ressurser gjennom bydelens booppfølgingstjeneste. På sikt vil det undersøkes om noen av ansattes oppgaver også kunne delegeres til øvrige beboere som egeninnsats eller som ar-

Til høyre: Sykkeldeling i grenda

Svartlamon Boligstiftelse ble etablert i 2001 og har som formål å drifte det byøkologiske boligog næringsområdet Svartlamon i Trondheim. I 2007 ble også Svartlamon kultur- og næringsstiftelse etablert. En todeling kan også være aktuell for Ormsundveien Økogrend, og arbeidsgruppen ser nærmere på dette, blant annet med rådgivning fra Svartlamon Boligstiftelse. Boligstiftelsen har fem styremedlemmer, hvorav tre er utpekt av Trondheim kommune, og to av beboerforeningen på Svartlamon. Stiftelsen er tett knyttet til beboerforeningen, som har stor innflytelse over prosjektet Svartlamon. En nylig evaluering utført av Trondheim kommune, inneholder mye informasjon om forvaltningsmodellen, blant annet om fordeler og ulemper ved styresammensetning, styrets mandat, innflytelse fra beboerforeningen og øvrige momenter som kom-

munale besparelser i sosialhjelp til vanskeligstilte beboere m.m.

ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

15


Til høyre: Kiosk i den gamle vaktstua.

En boligstiftelse som er tilknyttet en beboerforening der alle som bor i grenda er medlem, og der strukturen er flat og avgjørelser tas på allmøter, framstår som en god modell som sikrer reell medvirkning fra beboerne. (...)

beidstrening, for eksempel enkle vaktmesteroppgaver. Regnskap og revisjon settes bort, eventuelt til OBOS eiendomsforvaltning eller andre. BEGRENSET NÆRINGSDRIFT I GRENDA

For å sikre åpenhet ut mot nabolag og byen forøvrig, og for å legge til rette for arbeidstrening som et del av grendas integreringsmodell, legges det opp til begrenset næringsvirksomhet i grenda. Det er planlagt kafe, butikk, kiosk, samvirkelag og ungdomsherberge. Sammen med atelieéer og verksteder vil næringsaktiviteten kunne føre til at næringsvirksomheten må skilles ut i en kultur-og næringsstiftelse som tilknyttes boligstiftelsen. Dette utredes nærmere av arbeidsgruppen. REELL MEDVIRKNING FRA GRENDAS BEBOERE

Medvirkning sikres gjennom en beboerforening med flat struktur. Beboerforeningen deles inn i undergrupper som har ansvar for

16

DET DAGLIGE LIVET I GRENDA

ulike områder, som hagegruppe, mediegruppe osv, etter modell fra Svartlamon. Bofellesskapet Lange Eng i Albertslund nær København har det de kaller driftsgrupper som også kan tjene som inspirasjon. Der finnes det driftsgrupper som også tilrettelegger for “det gode barneliv” og kultur. Foreningens vedtekter kan også si noe om krav eller oppfordring til egeninnsats. Det er også mulig å vedtektsfeste deler av det ytre vedlikeholdsansvaret til beboerforeningen, f.eks ved at de forskjellige husene har ansvar for strøing, måking, renhold osv, og de ulike husene kan også disponere en mindre vedlikeholdssum som kan benyttes til løpende utgifter. Foreningen får peke ut flertallet av styremedlemmene til bolig- og næringsstiftelsen(e), og beboernes medvirking vil dermed sikres både i teori og praksis. Videre vil grendas nettportal og mulige beslutnings- og fellesfinansieringsplattformer supplere ordinær møtevirksomhet.


SAMARBEID OG DELTAKELSE

Det daglige livet i grenda

LIVET I GRENDA

Med utgangspunkt i et vakkert bygningsmiljø i et ressurssterkt nabolag må det skapes og utvikles miljøer for samarbeid og trivsel. Beboerne selv danner det sosiale bomiljøet, men grenda er også planlagt slik at bomiljøet optimaliseres fra oppstart, blant annet gjennom beboerdemokrati og innvendige og utvendige fellesarealer, som skaper sosiale møteplasser for grendas beboere og besøkende. DEMOKRATISKE BESLUTNINGPROSEDYRER

I kombinasjon med det daglige livet i grenda vil beboermøtet være limet som gjør en økogrend til et godt sted å bo i for alle grendas beboere. Hovedstrukturen i grendas demokrati er kombinasjonen av boligstiftelse og beboerforening, som beskrevet nærmere i kapittelet om eierform. Beboerforeningen, som består av alle grendas beboere, kan også ha egne strukturer for eksempelvis

å sikre barns rett til medvirkning. Det legges opp til periodiske beboermøter, for eksempel månedlige møter, etter modell fra Svartlamon Beboerforening. Beboerforeningen vil legge til rette for mye av grendas sosiale liv, for eksempel ved at foreningen organiserer arbeidsgrupper, dugnader, kurs og verksteder m.m. Det er ønskelig at beboerforeningen lager egne maler for konfliktløsning eller legger til rette for kursing om temaet. Regelmessige beboermøter vil utgjøre grendas viktigste beslutningsplattform, men i tillegg vil grenda benytte seg av ulike digitale plattformer for å bedre felles beslutningstaking og lokal delingsøkonomi. Slike plattformer forenkler dagliglivet i nabolaget. Det finnes en rekke interessante nettbaserte modeller for demokratiske beslutningsprosedyrer. DRIFTSGRUPPER

Utgangspunktet er at beboerne

Med utgangspunkt i et vakkert bygningsmiljø i et ressurssterkt nabolag må det skapes og utvikles miljøer for samarbeid og trivsel.

organiseres i driftsgrupper som skjøtter det overordnete som vedlikehold og skjøtsel av uteområdene, bygg- og teknikk, IT og kommunikasjon, kultur, barns bomiljø, jordbruk, flytting og nye beboere. Jordbruket kan forvaltes gjennom en egen hagegruppe og beboerne kan dyrke i fellesskap eller i egne parseller. Det vil etterhvert etableres ulike supplerende aktivitetsgrupper slik vi ser fra Hurdal Økolandsby. Ølbryggergrupper for de som er opptatt av godt øl, birøkterlag for de som vil drive med birøkt. Dette må imidlertid baseres på interessene til de som flytter inn. DELTAKENDE BUDSJETTERING

Grendas økonomi forvaltes av boligstiftelsen, der beboerforeningen dominerer med et knapt flertall av styrets medlemmer. Foreningen sikres dermed en aktiv rolle i budsjettprosesser. Dessuten vil boligstiftelsen hvis mulig avsette begrensede summer av Til venstre: Samarbeid i kjøkkenhagen.

ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

17


grendas kapital til beboerforeningen, som eksempelvis distribuerer en mindre sum til hvert hus. Den avsatte summen benyttes til mindre vedlikeholdsutgifter, etter modell fra de danske boligselskapenes beboerdemokrati-modell i Almenne boliger. Det finnes interessante nettbaserte modeller for deltakende budsjettering utviklet av andre økosamfunn som kan brukes både til den månedlige driften og utvikling av investeringsprosjekter FORVALTNING AV FELLESRESSURSER (SYKLER, ROM, ARBEIDSPLASSER)

Det er nødvendig å utvikle et internnett for forvaltning av grendas fellesrom og tjenester. Bofellesskapet Lange Eng i Albertslund utenfor København har etablert en slik plattform hvor også grendas fellesaktiviteter og folks fødselsdager annonseres daglig. Et sted hvor en kan booke et gjesterom, et verksted, slyngerommet når honningen er høstet, en transportsykkel eller grendas elektriske varebil. Et sted hvor en kan gi beskjed om en vil delta i fellesmiddagen eller bare ta med seg maten hjem. BYGGFADDER / VAKTMESTER

Grenda vil ansette en byggfadder i prosjektstilling. som har det overordnete ansvaret for å koordinere arbeider på bygningene og arrangere kursvirksomhet. Mye av arbeidene vil organiseres som kurs med påfølgende dugnad og på den måten er det også godt egnet som arbeidstrening for ungdom. Byggfadder vil også i samråd med daglig leder utvikle planer for vedlikehold av grendas bygninger. GRØNN NÆRINGSVIRKSOMHET OG ARBEIDSTRENING I GRENDA

Et viktig delmål for grenda er å kunne romme og skape lokale arbeidsplasser. Disse trenger ikke nødvendigvis være i selve grenda, men det er viktig at det skapes gode bånd til lokalmiljøet. I Ormsundveien Økogrend vil det både etableres en kafé, en barnehage og en kolonial som vil romme arbeidsplasser. Disse vil da fortrinnsvis fylles av folk fra grenda eller nabolaget. I tillegg vil det etableres fellesarbeidsplasser med nødvendige fasiliteter. Næringsvirksomheten skal imidler-

18

DET DAGLIGE LIVET I GRENDA

tid understøtte og bygge videre på det miljøriktige fundamentet til økosamfunnene og det er beboerforeningen og boligstiftelsen som sammen med de næringsdrivende skal utvikle forretningsmodellene. Det er naturlig å tenke seg at UngOslo og Wayback blir prioriterte til å utvikle arbeidsplasser i grenda for sine medlemmer. TIDSBANK

En rekke økosamfunn har utviklet lokale byttehandelssystemer. Både Findhorn i Skottland og Damanhur i Italia har eksempler på dette. Internnettet i grenda vil inneholde en “tidsbank” for byttehandel av varer og tjenester. Dette er et system hvor antall arbeidstimer blir brukt som byttemedium. Det sikrer at medlemmenes penger blir brukt til investering og videre utvikling av grenda, og bidrar til økt etablering av lokalt næringsliv. FELLESMÅLTIDER

I alle bofellesskap er fellesmåltidet et samlende element. Ormsundveien Økogrend består også av mange hus spredt over et større område, noe som gjør det enda viktigere å etablere en fungerende ordning for dette. I det danske bofellesskapet Lange Eng organiseres seks fellesmåltider i uken ved hjelp av grendas internnett, og det er også anledning til å ta med maten hjem. Beboeren oppgir hvilke dager han eller hun skal spise i felleshuset, og matlagingsgruppen kan se hvor mange det skal planlegges for. En viktig forutsetning for fungerende fellesmåltider er at det oppleves som et gode og ikke som en forpliktelse. En mellomløsning ved at beboerne kan ta med mat hjem vil bidra til dette. FESTIVAL / TRADISJONER

Grendas identitet bygges blant annet på ulike arrangementer initiert og organisert av beboerne. Det er naturlig å tenke seg at noen av arrangementene som oppstår følger årstidene, slik som høsttakkefest og julefest. Andre aktiviteter kan knyttes til bærekraft eller til grendas kunstaktiviteter, som for eksempel en økofestival inspirert av Bærekraftige Landås-festivalen i Bergen, kunstutsalg, matmarked og bruktmarked.


2 Bygningene i Grenda ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

19


SITUASJONSPLAN

Bygningene og uteområdene i Ormsundveien Økogrend

Uteområdene beskrives i kapittelet om byøkologi, mens oppgradering av eldre bygninger og planer for nybygg beskrives på de neste sidene. BOLIGHUS

FELLESFUNKSJONER OG NÆRING

1. Ormsundveien 14. Bolig over to plan på 210 m2. To 5-roms leiligheter. Mulighet for å utvikle loft og kjeller

10. Garasje til vaktbu. Fellesareal, øvingslokale 36 m2. Isoleres. Det kan installeres skyveglassfelt på baksiden av garasjeporter.

2. Nybygg mellom Ormsundveien12 og 14. Bolig over fire plan på 770m2 pluss loft. Maksimalt potensial fellesrom på bakkeplan og 12 små leiligheter og hybler. 3. Ormsundveien 12. Bolig over to plan på 250 m2. To 4-roms leiligheter og to 1-roms leiligheter. Mulighet for å utvikle loft og kjeller 4. Kasernebygning 16 F. Totalrehabilitert utvendig fredet bygg over to plan på 310 m2. Én 1-roms, tre 3-roms og en 4-roms leiligheter UU. Boder på loft (ikke måleverdig). 5. Kasernebygning 16 E. Utvendig fredet bygg over to plan på 370m2. Én 1-roms, én 2-roms og tre 4-roms leiligheter. Boder på loft(ikke måleverdig)

11. Vaktbu. Fellesareal og nabolagsfunksjon 68m2. Kiosk/grønnsaksbutikk med toalettfasiliteter for badestranda. Utleie av kontorplass. 12. Vinkelbygg nord. Nabolagsfunksjon; barnehage 394m2. 36 små eller 48 store barn i tre avdelinger. Utviklingspotensiale på loft 13. Vinkelbygg sør. Fellesareal og nabolagsfunksjon 468m2. Spiserom og storkjøkken med tilhørende funksjoner. Bibliotek. Vaskeri og kontorer for driften av grenda. Nærhelsesenter. Utviklingspotensiale på loft

Lekeplass

Bod

1

KUNST- OG KULTURPRODUKSJON 14. Garasje med grovverksted 142m2

6. Kasernebygning 16 D. Utvendig fredet bygg 370m2. Én 1-roms, én 2-roms og tre 4-roms leiligheter. Boder på loft (ikke måleverdig) 7. Kasernebygning 16 C. Utvendig fredet bygg 370m2. Én 1-roms, én 2-roms og tre 4-roms leiligheter. Boder på loft (ikke måleverdig) 8. Kasernebygning 16 B. Utvendig og innvendig fredet bygg 336m2. 3 rom for artist in residence. Fellesfunskjoner som dusj og kjøkken i 1. etasje. Overnatting i 2. etasje med 26 plasser i køyesenger. Gjesterom for besøk til beboere, folk som vil prøvebo i grenda, leid ut på air b’n’b eller tilknyttet kystledhyttene. Gjenskape interiør fra kasernen med køyesenger for militære.

12

15. Garasje med finverksted 43m2 16. Mikrohus med atelierer. Areal avsatt til produksjon, lagring og bruk av midlertidige bygninger. Bygningene skal ikke brukes til bolig. Avhengig av type kunstproduskjon kan mikrohusene være; fotostudio, mørkerom, kontor, atelier, keramikk med ovn, metallverksted.

Lekeplass

Eksisterende teltkonstruksjon ved garasjenene ønskes revet og erstattes av midlertidige konstruksjoner. Vognskur

Grønn sirkel markerer viktige trær. Rød stiplet strek angir område omfattet av fredningsforslag. Rød skravur angir rom omfattet av innvendig fredning.

9. Lemmebrakke. Fredet bygg 91m2 Én stor leilighet med med UU eller et bokollektiv.

16 13 15

Drenering

14

20

SITUASJONSPLAN


Våtmark

1 Parsell Bær Hønsehus Drivhus

2

Frukt Våtmark

4 Stamp Våtmark Bær

Bær

Parsell

3 10

Parsell

5 Frukt

11

Bod

Postkasser

Bikuber

Bær

9

Drivhus

Sykkelskur Kioskbord og spiseplass bhg.

Bær Parsell

6

Paradeplassen Flagg

7

Bunker

8 Utegrill

Parsell

Parsell

Spiseplass Bunker

Våtmark

ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

21


Bygningene i Ormsundveien Økogrend

Sentralt i tanken om en økogrend er å redusere forbruk og skape langsiktig og godt samarbeid gjennom deling av ressurser og plass.

Grenda består av boliger, fellesfunksjoner, næring og verksteder for kunst- og kulturproduksjon. Mesteparten av boligene er lagt til eksisterende bebyggelse bestående av fem kaserner, to sveitservillaer og en lemmebrakke. Disse er nærmere beskrevet i egne kapitler. I tillegg etablerer vi et nybygg for eksperimentell selvbygging mellom de to sveitservillaene. Grenda har inngått samarbeid med en rekke mulige leietalere som beskrevet i første del. Kulturetaten i Oslo Kommune har gitt signaler om et mulig samarbeid med Ormsundveien økogrend om muligheten til å disponere noen av leilighetene som kunstnerboliger. Utomhus opparbeides i samråd med antikvariske myndigheter. I hovedsak består uteområdene av tiltak som er beskrevet under kapittelet “Et byøkologisk forsøksområde” og som vises på situasjonsplanen.

egner seg godt for å bruksendres til barnehageformål. Barnehagen i området i dag er en midlertidig brakkerigg og kunne med fordel blitt skiftet ut til en mer permanent løsning. Bygget har tilgang til gode uteområder med variert topografi. Den fredede gangen i vinkelbygg nord egner seg godt som fingarderobe og vrimleareale, og muliggjør bruk også av dette rommet.

SVEITSERVILLAENE

De to sveitservillaene er idag horisontaldelte tomannsboliger. Den største, O12 vil få en leilighet og en hybel på hvert plan, mens den minste, O14, vil få en leilighet på hvert plan.

22

KASERNER

Kasernene vil alle bli fredet utvendig og antikvariske myndigheter har også uttrykt ønske om at innvendig hovedstruktur skal beholdes. Det vil likevel være mulig å omgjøre dem til leiligheter av variert størrelse fra ett til fire-roms. Kasernen nærmest vinkelbygget er fredet også innvendig og vil bli omgjort til et gjestgiveri for besøkende og gjesteleiligheter for kunstnere som vil kunne ha arbeidsplass i atelierene. Den eksisterende strukturen med felles dusj og vaskerom, og felles kjøkken vil bli ivaretatt, og kasernen vil bli innredet med køyesenger fra tidsepoken. Kasernen som er totalskadet i brann vil bli bygget opp fra grunnen av, men med fasaden beholdt. Her vil det bli leiligheter i ulike størrelser, men tilpasset bevegelseshemmede. VINKELBYGGET

Vinkelbygg sør vil inneholde felles spisesal som er tenkt drevet som kafé med storkjøkken med tilknyttet bibliotek og vaskeri. Den vestlige delen kan tilbys legesenteret som idag ligger i vaktbua, og som trenger større plass. Dette vil på sikt utgjøre et nærhelsesenter og nødvendig innhold vil utredes. Vinkelbygg nord

LEMMEBRAKKE Lemmebrakken har tidligere fungert som inneområde for friluftsbarnehage og kontor. Bygget er på ett plan med lav grunnmur og kan bygges om til en universelt utformet leilighet uten å gå på bekostning av vernehensyn og ved å benytte eksisterende vann og avløp. VAKTSTUA OG GARASJE

I vaktbua kan det være en kafé, kiosk eller liten kolonialbutikk, som driftes av boforeningen selv eller andre, eller i sambruk. Kiosken har mye kundegrunnlag på sommertid når det er bading på stranda i Ormsundet, og kan også tilby en toalettløsning for stranda, noe som mangler idag. Her vil det også være kontorer for utleie til UngOslo. Garasjen ved siden

INNLEDNING OG GENERELT OM OPPGRADERING

Under: Bygningene i Ormsundveien Økogrend


av vaktubua er idag usiolert og en del av fredningen. Vi foreslår å delvis isolere den og sette inn skyvedører i glass i garasjeportene, slik at fasaden blir bevart når dørene er lukket, men garasjen kan brukes når portene står åpne. Vi foreslår å legge musikkøvingslokaler hit, eller andre støyende aktiviteter. NYBYGG

Tomten mellom de to sveitservillaene er ikke fredet, noe som muliggjør et nybygg. Nybygget blir etablert med tak, dekker og bæresystem samt heis, trapp og sjakter for strøm, vann og avløp, men hvor beboerne både tegner sine leiligheter og sin egen fasade basert på et modulært veggsystem. Dette muliggjør både deltakelse og et rimelig bygg hvor beboeren selv avgjør standarden. Det vil kreve enten en rekke dispensasjoner fra reguleringsplanen eller at det utarbeides en detaljregulering. ATELIERGREND MIKROHUS

I den forbindelse ønsker vi å lage en midlertidig ateliergrend av mikrohus uten tilkobling av vann STEGVIS OG KOSTNADSEFFEKTIV OPPGRADERING

Alle bygningene i grenda med unntak av nybygg vil utredes videre for stegvis og kostnadseffektiv oppgradering. Et hovedfokus i prosjektet er likevel sosial bærekraft og muligheten for å tilby langvarige rimelige leieforhold i et trygt og inkluderende boligområde. Dette gjør at vi må balansere eventuell kostnadskrevede oppgradering av bygningsmassen mot dette, og oppgraderingen vil i første omgang handle om bokvalitet. På et senere tidspunkt, når grendas økonomi er god og forutsigbar, kan mer omfattende oppgradering planlegges. Det vil i hvert kapittel drøftes hvilke tiltak som det er hensiktsmessig å igangsette for de ulike bygningetypene. Her oppsummerer vi hovedtrekk ved oppgradering og rehabilitering: ETTERISOLERING OG ENERGIEFFEKTIVISERING

Alle eksisterende bygninger skal etterisoleres til en viss grad, unntatt det ene kasernebygget som er fredet innvendig. Minimalt energitap fra bygninger er et delmål, men ikke hovedmålet i seg selv. Nytten av reduksjon i energibruk må også sees i sammenheng med vern, bygningsfy-

og kloakk på østsiden av tomta. Mikrohusene er flyttbare og skiftes ut etter kunstneres behov for type og størrelse på atelier. I kaserne B blir det også som nevnt tidligere gjesteleiligheter for kunstnere. GARASJENE

De to gamle garasjene bak vinkelbygget blir halvisolerte verksteder for ateliergrenden og i sambruk med reste av Ormsundveien økogrend. Her kan det produseres nye ting eller brukes som i et ledd av oppgradering av grenda på dugnadsbasis, for eksempel pussing og utskiftning av eksisterende vinduer. BUNKERSER

De to bunkerene bak vinkelbygget vil gjennomgå enkel rehabilitering med fokus på å hindre fuktproblemer Det vil kunne brukes som produksjonslokaler for mikrogrønnsaker, østerssopp og akva- eller hydroponi. Det kan også benyttes som lekeareale som innvendig buldrevegg eller annen plasskrevende lek.

sikk og andre typer for reduksjon av forbruk. Vi foreslår derfor en skånsom etterisolering av gulv og tak i henhold til anbefalinger fra fagmiljøer som Riksantikvaren og Bygg og Bevar. Det er viktig å fortsette oppgaven med å restaurere vinduer, og det må også tettes systematisk under karmer rundt vinduer, dører og i overganger for å hindre trekk. I dag har mange fjernet strie og papp fra vegger i eldre hus fordi de ønsker å ha synlig trepanel. Dette øker derimot trekk ettersom tapet og strie tidligere ble brukt som en del av vindtettingen. VIKTIG Å HUSKE PÅ VED VURDERING AV ETTERISOLERING

Ved etterisolering av loft og kjeller blir luftfuktigheten alltid større på kald side, og man må derfor øke luftutskiftingen i dette rommet. For mye eller feil isolering kan skape fuktproblemer eller komme på tvers av vernehensyn. Hvis et bygg har luftet kledning eller tak bør for eksempel dette hulrommet aldri fylles med isolasjon. Ved doble vinduer eller innsetting av varevinduer i ettertid må vinduet mot varm side være tettest for å unngå fuktskader. Hvis man ønsker å ta i bruk kjelleren bør man legge et materiale som isoglass i gulv før støping,

det vil ikke råtne. Isopor er derimot ikke like godt egnet. Ikke ta bort stubbloftsleiren, den isolerer bra mot lyd. Legg trefiberplater oppå for isolasjon mot varmetap og bedre lydisolasjon. OPPLEVD VARME

Opplevd temperatur er ikke det samme som målt temperatur. Det er en rekke tiltak som kan bedre den opplevde temperaturen uten å øke temperaturnivået. Et isolerende materiale har ikke varmende egenskaper i seg selv, men en evne til å holde på stillestående luft, som hindrer overføring av varme fra varm til kald side av vegg. Luft i bevegelse i et rom vil oppleves som kaldere enn stillestående luft selv om den målte temperaturen er den samme. Trekk er luft i bevegelse. Varm luft stiger oppover og drar med seg kjøligere luft fra utette vegger og sprekker. På samme måte kan man oppleve kaldras fra dårlig isolerte vinduer når den nedkjølte luften synker mot gulvet. Strålevarme, som varme fra ovner og peiser oppleves som varmere sammenlignet med middeltemperaturen i rommet. En massivtrevegg uten innvendig isolasjon kan oppleves varmere enn en etterisolert vegg, fordi vegger med høyere tetthet lagrer og avgir varORMSUNDVEIEN ØKOGREND

me. Dersom det er kaldt på gulvet vil rommet oppleves som kaldere enn et rom med jevn temperatur fra gulv til tak, selv om middeltemperaturen er den samme. Dette er momenter vi vil ta med oss ved vurdering av etterisolering og andre tiltak. TILTAK FOR FORBEDRING AV OPPLEVD TEMPERATUR

I eldre hus hvor varmen forsvinner raskt ut av veggene er det to hovedting man må gjøre, hindre bevegelse av luft ved å tette større sprekker og luftgjennomstrømninger ut av vegger, gulv og tak, og ha en varmekilde som avgir langsom varme og lagrer varme i bygningskroppen, heller enn å varme opp luften. Dette kan gjøre ved en ovn med varmelagringskapasitet som klebersteinsovn eller masseovn eller med infrarød varme fra panel. For å hindre intern luftforflytning er det viktig å sette inn tiltak for å bedre gulvvarmen og forhindre kaldras fra vinduene. Varmeelementer med strålevarme i nærheten av oppholdssted gir bedre opplevd varme.

Øverst: Beboerne oppgraderer bygningene selv og i samarbeid med fagfolk 23


24

SVEITSERVILLAENE


Til høyre: Ormsundveien 12. Igjenspikret. Foto av Mattias Fredrik Josefsson

NY BRUK AV BYGNINGER PÅ GUL LISTE

Sveitservillaene

Utfordrende rehabilitering av verneverdige hus med et fokus på lavteknologiske løsninger har vært fokuset i forprosjektet. Ormsundveien 14 Ormsundveien 14 er bebygget med en eldre trevilla som står oppført på byantikvarens gule liste. Villaen er i kommunalt eie, men etter bystyrevedtak fra 14.11.07 ble det vedtatt at bygningen skal rehabiliteres som et byøkologisk pilotprosjekt og med høy grad av brukermedvirkning. Det ble gjort et forprosjekt for rehabilitering og oppgradering av Ormsundveien 14 av Lene Frank Arkitekter datert 31 oktober 2008. Det er et grundig arbeid som både byr på en tilstandsanalyse av det eksisterende bygget og mulige tiltak. Dette er tiltak som kan videreføres i et detaljprosjekt. Mange av tiltakene var derimot omfattende å gjennomføre og andre tiltak utfordret bygningens vernestatus.

Til venstre: Ormsundveien 14 på høsten sett gjennom eplehagen. Foto av Mattias Fredrik Josefsson

i fasaden veksler mellom stående og liggende, noe som er en uvanlig variant av sveitserstilens siste fase.

Villaen ligger i en romslig hage med flere frukttrær og uthus. Trevillaen i sveitserstil er bygget på 1890-tallet. Årstallet 1894 står malt over en dør inne i huset. Villaen har sannsynligvis vært bygget som landsted. Vi kan se sveitserstilens karakteristiske trekk som stort saltak og utskårne bjelker, krysspostvinduer og glassveranda med farget og mønstret glass, og vi ser innslag av nygotikk i mønekammene med spir. Trepanelet

Ytterveggene er maskinlaftet og kledd utvendig med utlektet trepanel. Mellom laftestokker og utlekting er et hulrom på 65 mm. Innvendig er det 19 mm trepanel. Takkonstruksjonen består av sperrebind med høyde ca 13 cm. Avstanden mellom sperrene varierer, fra 60 til 90 cm. Over sperrene er det lagt et overtak av tre, og taket er tekket med betongtakstein som sannsynligvis er fra 1980-tallet. Vinduene er originale og har ett lag glass. For de fleste vinduene finnes varevinduer. Kjellerytterveggene antas å være 1 ½ steins utvendig pusset hulmur av tegl. Det er en bærevegg midt i huset. Den er av tegl i kjelleren og reisverk i 1. og 2. etasje. Bjelkelaget mellom kjeller og 1. etasje består av synlige bjelker med høyde ca 23 cm og med overliggende gulvbord. Trebjelkelaget mellom 1. og 2. etasje er fylt med stubbeloftsleire. Bjelkene kan være 23 – 25 cm høye. Gulvbord av tre og himling av tre. Trebjelkelaget mellom 2. etasje og loft har bjelker med høyde ca 13 cm. Overgulvet av tre er påforet med lekter. Det er fylt med stub-

ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

25


Ormsundveien 12. Foto av Mattias Fredrik Josefsson

beloftsleire med en tykkelse på rundt 10 cm. Himlingene er tapetsert og noen av rommene har påmalte ornamenter og gipsrosetter. Listverket er profilert. Kjellergulvet er støpt i betong, med ulike høyder og sprang. TILSTAND

Bygningen har hatt store fuktskader og blitt generelt dårlig vedlikeholdt forut for overtakelsen i 2007. Det ble utarbeidet en tilstandsrapport i august 2006. Tiltakene som ble anbefalt var blant annet drenering av grunnen under huset, etterisolering av yttervegger, rehabilitering av vinduer og vannbrett i etasjeskiller og rehabilitering av piper. Det ble foretatt utbedring av konstruksjoner angrepet av hussopp i 2007 og 2008 men ettersom den dårlige dreneringen som var årsaken til hussoppen ikke er fjernet, er kjelleren fremdeles fuktig. Murverket i kjelleren er i flere partier i dårlig forfatning med løse stein og frostskader. Dette skyldes mest sannsynlig utvasking ved innsig av vann og generelt høy fuktighet i kjelleren. Det antas likevel at skadene på murverket kan repareres fra innsiden. Noen bærebjelker i etasjeskiller over kjelleren er opplagt over døråpningene i den innvendige bæreveggen. Murverket har her manglende høyde for sikkert å kunne bære vekten fra bjelkelaget. Det anbefales at trebjelken under murbuen i døråpningene forsterkes med f.eks. kantstål for å sikre mot brudd. NY BRUK

Bygningen rehabiliteres stegvis men beholder funksjonen som horisontaldelt tomannsbolig med mulig utredning av bruk av loft som ekstra leilighet selv om 26

brannforskrift gjør dette til en mulig kostbar ombygging. Kjelleren vil etter drenering, lufting og etterisolering kunne fungere som lager av eksempelvis produkter fra hage og jordbruk. Kjelleren vil også kunne benyttes ved eventuell innstallasjon av vann- og avløpssystemer. ORMSUNDVEIEN 12

Ormsundveien 12 er en stor og ærverdig villa i sveitserstil med store rom og god takhøyde. Eiendommer står på byantikvarens gule liste. Den ble ferdigstilt som horisontaldelt tomannsbolig i 1890 med kjeller og loft, og var bygget etter den tids krav og forskrifter. Stuen i 2. etasje har utgang til veranda og stuen i 1. etasje har utgang til hage. Boligen har stått uten vedlikehold over lengre tid og bærer preg av dette. Alle vinduer og dører er fastskrudd og tettet med finérplater. Ytterkledningen er svært sol- og værslitt, men treverket bak malingsavflassingen synes å være i tilfredsstillende stand selv om det finnes tørr og oppsprukket kledning med lokale råteskader. Vinduer og dører er av eldre standard med dårlige tettefunksjoner og enkelte vinduer har utpreget malingsavflassinger, sprukket glass og treverk samt mulige råteskader. Teknisk sett virker bygningskonstruksjonen fra grunnmur til tak å være i god stand på tross av høy alder og manglende vedlikehold. Garasje i kjeller og nedkjørsel med doble sidehengslede dører. Garasje har gjenmurt døråpning til resten av kjeller. Kjeller er å betrakte som grovkjeller med konstaterte saltutslag og fukt i yttervegger og gulv. Muren er stedvis i svært dårlig forfatning og har behov for utskiftinger. UtSVEITSERVILLAENE

over dette har det vært vaskerom, toalett og fyrrom i kjelleren. Skader og oppstempling av himling etter sannsynlig eldre vannskade fra bad i etasjen over. Elektrisk anlegg er derimot av nyere dato med nye inntakssikringer og sikringsskap på loft. Gulvene består av etasjeskiller i trebjelkelag med antatt stubbloftsleire. Det er betongdekke over garasjedel, og ellers betonggulv på grunn. De innvendige dørene er høye, malte og profilerte originale dører. Flere av dem er tofløyet. Overflater på innvendige gulv er i hovedsak belegg, gulvbord, betonggulv og fliser. Overflater på innvendige vegger er tapet, malt panel, ubehandlet panel, pussede flater, malt strie, tekstilstrie, malte flater og fliser. Overflater på innvendig himling er malt panel, ubehandlet panel, malte flater og betong med gipsrosetter i himling i stuene. Takhøyde på ca 2,9 m målt i stue i 1 etasje. Det har vært tilkoblet to ildsteder til ett pipeløp på et tidligere tidspunkt, men det finnes ikke ildsteder i bygningen i dag. Det finnes imidlertid tre pipeløp i bygningen. VVS-installasjoner har et generelt behov for full modernisering og det vil i dette huset være naturlig å innstallere biotoalett med komposteringstanker i kjelleren. Det finnes en eldre varmtvannstank. I første og andre etasje er det eldre flislagte bad med toalett og badekar som også har stått ubrukt over lengre tid. I kjelleren finnes det et toalett og et vaskerom med bereder, tøykoker og eldre skyllekummer som har stått ubrukt over lang tid. Det må etableres naturlig avtrekk over tak eller til yttervegg.

NY BRUK

Bygningen rehabiliteres stegvis men beholder funksjonen som horisontaldelt tomannsbolig med mulig utredning av bruk av loft som ekstra leilighet selv om brannforskrift gjør dette til en mulig kostbar ombygging. Kjelleren vil etter drenering, lufting og etterisolering kunne fungere som lager av eksempelvis produkter fra hage og jordbruk. Kjelleren vil også kunne benyttes ved eventuell innstallasjon av vann- og avløpssystemer. MÅL OG TILTAK FOR BEGGE SVEITSERVILLAENE

Vi har valgt en nennsom og stegvis tilnærming til oppgradering av begge sveitservillaene. I begge villaene haster det å få kartlagt eventuelle skader i dekke og bjelkelag mellom kjeller og 1. etasjer. Ny drenering med fuktsikring og isolering av kjellermur samt nye lufteluker vil være nødvendig for begge villaene. Dette må sees i sammenheng med overvannsproblematikken. I Ormsundveien 12 er det også behov for delvis utskiftning av kjellermur. Et utvendig hjørne er preget av manglende avslutning av takrenne og er derfor i dårlig forfatning etter høy fuktbelastning. Vi har valgt å ikke sette konkrete mål for energiforbruk knyttet til oppvarming. Dette er både på grunn av et fokus på å holde kostnadene nede samt et ønske om ikke å gjøre endringer på bygningene utvendig i form av etterisolering og et kostnadsfokus. Forprosjektet utført av Lene Frank Arkitekter for Ormsundveien 14 skisserer en stor bredde tiltak som vil være mulig å utføre sett opp mot økonomi- og vernehensyn.


1. Trapperom 7. 7m2 5. Bad 4.5m Soverom 11m2 Soverom 7m2 1

15

Ormsundveien 12. Ny planløsning 1ste etasje 1. Trapp 7.5m2 2. Entré 2.5m2 3. Kjøkken og stue 9.5m2 4. Soverom 7m2 5. Bad 4.5m2 6. WC 1.5m2 7. Kott 2m2 8. Entré 7m2 9. Bad og WC 4m2 10. Soverom 11m2 11. Stue 21m2 12. Stue 24m2 13. Soverom 7m2 14. Soverom 7m2 15. Veranda 8.5m2

14 11

12

13

2

8 10 9

1

6

7

4

3

5

15

Ormsundveien 12. Ny planløsning 2ndre etasje 1. Trapp 7.5m2 2. Entré 2.5m2 3. Kjøkken og stue 9.5m2 4. Soverom 7m2 5. Bad 4.5m2 6. WC 1.5m2 7. Kott 2m2 8. Entré 7m2 9. Bad og WC 4m2 10. Soverom 11m2 11. Stue 21m2 12. Stue 24m2 13. Soverom 7m2 14. Soverom 7m2 15. Veranda 8.5m2

14 11

12

13

2

8 10

1

6 9 7

0 1

4

3

5

5

3

10m

1. Trapp 7.5m2 2. Entre 7m2 Pikeværelse 7m2 5. Bad 4.5m 2m2 8. Soveværelse 18.5m2 24m2 11. Herreværelse 14.5m

12

Ormsundveien 12. Eksisterende planløsning 1ste og 2ndre etasje 1. Trapp 7.5m2 2. Entré 6,5m2 3. Kjøkken 9.5m2 4. Soverom 7m2 5. Bad 4.5m2 6. WC 1.5m2 7. Kott 2m2 8. Soverom 18,5m2 9. Soverom 21m2 10. Soverom 24m2 11. Stue 14,5m2 12. Veranda 8.5m2

9

10

11 1

2 8

6

7

0 1

3

5

3

ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

5

4

10m

27


10

Ormsundveien 14. Eksisterende planløsning 1ste etasje 1. Trapperom 11m2 2. Entré 3.5m2 3. Gang 3.5m2 4. Stue 18m2 5. Kjøkken 13m2 6. Stue 9m2 7. Stue 18m2 8. Kjøkken 12m2 9. Soverom 6.5m2

1. Trapperom 11m2 2. Entré 6m2 3. WC 2 18m2 5. Kjøkken 13m2 6. Soverom 13.5m 13.5m2 8. Soverom 11m2 9. Soverom 8m2

6

7

4

2 8

1

9

5 3

10

Ormsundveien 14. Eksisterende planløsning 2ndre etasje 1. Trapperom 11m2 2. Entré 6m2 3. WC 2.5m2 4. Stue 18m2 5. Kjøkken 13m2 6. Soverom 13.5m2 7. Soverom 13.5m2 8. Soverom 11m2 9. Soverom 8m2 10. Balkong

6

7

1. Trapperom 11m2 2. Entré 6m2 3. WC 2.5m2 4. Stue 18m2 5. Kjøkken 13m2 6. Soverom 13.5m2 7. Soverom 13.5m2 8. Soverom 11m2 9. Soverom 8m2 10. Balkong

4

2 8

1

9

5 3

0 1

28

SVEITSERVILLAENE

3

5

10m


Minimumsløsning

Energieffektiv løsning

6

7 1

8 9 10

2 11

3 4

12

13 5

16 14

15

Det er imidlertid en rekke større prosjekter som kan utredes for de to sveitservillaene: Muligheten for innstallering og bygging av masseovn i en eller begge villaene. Etablere solfangere på tak i samråd med vernemyndigheter for oppvarming av varmtvann. backup/tilleggsvarme fra pelletsovn i kjeller. Installasjon av lokale ovner for biobrensel i tilknytning til alle pipeløp i de to villaene. Vannbåren varme fra solfangere der dette er mulig. Som det skisseres i kapittelet som omhandler byøkologi kan det prosjekteres biodo med markkompost. Komposteringstankene vil kobles til vannklosett med lavt vannforbruk, men anlegget

vil ikke bli koblet til det kommunale avløpsnettet. Den ferdige komposten vil bli benyttet i egen hage. Urin blir renset sammen med gråvann fra huset, i et gråvannsanlegg som skissert i kapittelet om byøkologi. I begge sveitservillaene vil naturlig ventilasjon videreføres. Det vil si brukerstyrt lufting gjennom vinduer og ventiler i vegg, men avtrekksvifter på kjøkken og bad. Vegger og tak søkes gjort diffusjonsåpne i den grad de ikke er de allerede men med vindsperre utvendig og innvendig for å sikre best mulig klima i veggene og taket. Innvendige materialer skal ha liten eller ingen avgassing og være hygroskopiske.

17

Minimumsløsning 1 - Isolasjon mot kaldt loft med 300mm isolasjonsmatter. Bedre lufting. 2 - Tette mellom vindu/dør og vegg, samt i overganger mellom dekke og yttervegg. 3 - Tapet, strie eller panel for å hindre trekk. 4 - Kitte om og restaurere eksisterende vinduer og legge inn ulltråd i karm. 5 - Isolere mellom og under bjelkelag mot kald kjeller med 300mm isolasjonsmatter. Bedre lufting. Dersom man må skifte utvendig panel skifter man samtidig vindsperren. Energieffektiv løsning 6 - Innblåst isolasjon i hulrom i møne. 7- Isolere mellom taksperrer innenfor luftet tak med isolasjonsmatter. 8 - Isolere mellom bjelkelag mot varmt loft, og over bjelkelag for trinnlyd mellom 2. etasje og loft. Gulv av rettkantbord for lufting av isolasjon. 9 - Innvendig etterisolering med 50mm isolasjonsmatter. Dampbrems. Ny innvendig kledning av f.eks panel. 10 - Tette mellom vindu/dør og vegg samt i overganger mellom dekke og yttervegg. 11 - Restaurere eksisterende vinduskarmer. Kitte om og bytte til isolerglass i indre vindu. Legge inn ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

ulltråd i karm. 12 - Lydisolasjon mellom etasjene. 13 - Isolere mellom bjelkelag mot varm kjeller. 14 - Isolere mot yttervegg i varm kjeller. Ny vegg med lufting dersom det er våtrom i kjeller. 15 - Isolere med isoglass mot grunn i varm kjeller. Legge inn varmekabler. 16 - Utvendig isolering over bakken med aerogelpuss. 17 - Samtidig som drenering av grunnmur isoleres kjellervegg under bakken med isoglass. Teknisk 18 - Nattsenkning av temperatur. 19 - Rentbrennende ovner med varmelagringskapasitet. 20 - Ved utskifting av rør isoleres disse og gjennomføringer tettes. 21 - Eksisterende og gjentettede åpninger mellom boenhetene må branntettes. 22 - Infrarød varme i vinterhagen. 23 - Fuktmåler i kjellervegg før lukking. NB! Løsninger er ikke direkte overførbare, men må utredes og tilpasses det enkelte byggverk.

29


REHABILITERING AV VERNEVERDIGE HUS

Rehabilitering av fredete kasernebygninger

KASERNEBYGGENE IDAG

Kasernebyggene er i to etasjer med saltak og vegger kledd med stående panel. Fasadene har et nøkternt arkitektonisk uttrykk med symmetrisk plassering av vindusåpningene, og inngangsparti anlagt på gavlveggen som vender ut mot gangsti og fellesareal. Langfasadene har seks vindusåpninger fordelt på 1. og 2. etasje, tre vinduer i hver etasje. Vinduene er torams vinduer med midtpost og seks småruter i hver ramme. Gavlfasadene mot fellesarealet har døråpning i første etasje og tre vindusåpninger i annen etasje anlagt symmetrisk over døråpningen, samt et midtstilt loftsvindu. Motstående gavlfasade har to vindusåpninger anlagt symmetrisk over hverandre, og et lite loftsvindu. Fotografier fra 1947 viser at det opprinnelig var et mindre loftesvindu i begge gavlfasadene, og at loftsvinduet

mot fellearealet har blitt byttet ut til et større vindu i noen av bygningene. Bygningene karakteriseres av streng enkelhet med gode proporsjoner, og anlegget fremstår med en helhetlig karakter. Kasernebyggene er malt hvite, noe som også er opprinnelig fargesetting. Inn fra hovedinngangen går man inn i trapperommet med inngang til korridor i 1.etasje og trapp som leder opp til 2.etasje og loftet. Fellestoalett og vaskerom er anlagt inn fra trapperommet i 1.etasje eller rett inn i korridorarealet. Dette varierer noe mellom kasernebyggene. Planløsningen i kasernebyggene er organisert rundt en midtkorridor med vindu. Fra korridoren leder dører inn til de enkelte rom. Hvert rom fra korridoren har et vindu. Midtkorridorløsninger utgjør standard planløsning for tyske

Dialog med antikvariske myndigheter og skånsom ombygging av bygninger planlagt for fredning har skapt knappe men gode planløsninger og et mangfold av leiligheter.

forlegningsbrakker og materialbruken har mange fellestrekk med Persaunet leir i Trondheim. Kasernebyggenes korridorer og trapperom har panelte vegger. Gulvene har i hovedsak fått nytt belegg, med unntak av trappen fra 2. etasje til loftsetasjen som har det opprinnelige bemalte tregulvet. Trappegelenderet er malt som veggene, mens håndløperen er malt svart. De fem kasernene har gjennomgått vindusutskiftning og muligens ny taktekking. Inngangspartiene har i hovedsak beholdt sin utforming, men inngangsdørene er skiftet.

Til høyre: Kasernebygningene fra andre verdenskrig som er under utredning for fredning. Foto Mattias Fredrik Josefsson.

Kasernebyggene ga i de første etterkrigsårene husvære til elever ved Oslos maritime skoler, siden til arbeidsløse sjømenn, hjemvendte krigsseilere, og i perioder til asylsøkere. Inntil nylig huset kasernebygningene små hybler som ble leid ut av Norsk Folkehjelp til trygdete menn over 50 år som tidligere har hatt sitt arbeid i sjøfarten. NY BRUK

For å hindre stor gjennomstrømming av beboere tror vi det er viktig med fullverdige leiligheter, i variert størrelse, med en stor andel større leiligheter for å skape et familievennlig sted. I hver kaserne blir det derfor en ett-roms leilighet, en to-roms og tre fire-roms leiligheter. Dette krever en strukturell endring i planløsningen, hvor vi foreslår å legge badene til gangen i midten av huset. Dette skaper en mer effektiv plan hvor arealet som går med til gangareal blir brukt i de private leilighetene. Vi bevarer likevel strukturen i bæreveggene i gangen, men vi tar noen nye hull. Da inngangspartiene idag har mange trappetrinn og vanskelig lar seg kombinere med ramper 30

KASERNEBYGNINGENE

Til venstre: Kasernebygningning inngangsparti. Foto Mattias Fredrik Josefsson.


ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

31


på grunn av fredningshensynet, lager vi kasernene som tilgjengelige boenheter, mens vi etablerer universelt utformede leiligheter andre steder på tomten. Se fire alternative planløsninger på neste side. Loftet har i dag små vinduer som ikke gjør det mulig å lage rom for varig opphold uten å sette inn takvinduer eller større vinduer i gavlen. Dette vil være vanskelig forenelig med fredingen. Vi foreslår derfor å beholde loftet som felles bodareal, med etterisolering av dekke mellom 2. etasje og loft. Dagens system med elektriske panelovner beholdes, men pipene tilstandsvurderers og settes i stand dersom nødvendig. Rentbrennende vedovner innstalleres i alle leiligheter. Oppgradering På grunn av manglende tilgang er det vanskelig å si nøyaktig veggoppbygning. I forkant av en oppgradering kan det derfor være nødvendig å undersøke veggens oppbygging.Uansett hvilken byggeteknikk er det mest sannsynlig et hulrom hvor man kan ette-

Under: Dyrking mellom de rehabiliterte kasernebygningene.

32

KASERNEBYGNINGENE

risolere. Mest sannsylig brukte man ikke annen isolasjon enn eventuelt papp som vindtetting. Hvis det er mange lag med papp i konstruksjonen kan det hende man bør fjerne noen lag slik at det ikke tetter mer enn man ønsker. Hvis det for eksempel er asfaltpapp som vindtetting er det lurt å legge til en diffusjonssperre på innsiden, slik at veggen blir tettest på varm side. Det må aldri være organisk materiale mellom to tette sjikt. Strie, papp og tapet på innsiden av veggen var også til hjelp for å hindre trekk. Det er usikkerhetsmomenter i forhold høyde på hulrom under fundament. Hvis man isolerer undersiden av bjelkelaget mot mark må hulrommet ventileres godt og følges nøye med på. Byggene må sjekkes for plastbelegg som vinyl eller andre tette gulvlag i første etasje. Disse bør tas vekk for å forhindre fuktproblemer. Videre må det utredes strategi for videre reduksjon av varmetap, og hvilke energikilder som prioriteres. INNVENDIG FREDET KASERNE

I kasernebygget nærmest vinkelbygget som omfattes av inte-


C, D 1. Etasje leiligheter i kasernene 1. Trapp 16m2 2. Gang 9m2 3-roms leilighet: 3. Stue og kjøkken 18m2 4 Gang 8,5m2 2 5. Soverom 12m 6. Soverom 14m2 7. Bod 5m2 8. Bad 5m2 2 - roms leilighet: 9. Bad 5m2 10. Soverom 10m2 11. Stue og kjøkken 26m2 12. Soverom 10m2 13. Gang 6m2 14. Bod 5m2 1 - roms leilighet: 15. Gang 1,5m2 16. Oppholdsrom 7,5m2 17. Hybelkjøkken 6,5m2 18. Bad 3,5m2

7

6

5

3

4 10

9

8

11

2

12

1

13

15

14

16

17

18

2. Etasje leiligheter i kasernene 1. Trapp 16m2 2. Gang 9m2 4-roms leilighet: 3. Stue og kjøkken 18m2 4. Gang 10,5 m2 5. Soverom 13m2 6. Soverom 13m2 7. Soverom 11m2 8. Bod 3m2 9. Bad 5m2 4 - roms leilighet: 10. Bad 5m2 11. Bod 6m2 12. Soverom 14m2 13. Soverom 13m2 14. Stue og kjøkken 18m2 15. Soverom 10,5m2 16. Gang 8,5m2

6

3

5 4

7

8

1

16 11

12

1. Etasje kollektiv 1. Trapp 16m2 2. Felles gang 25m2 3. Bad 5m2 4. Bøttekott 2,5m2 5. Felles stue begge etasjer 27m2 5. Arbeidsplasser 11m2 6. Soverom 13m5-20m2

13

7

14

3

7

3

5

3

5

10m

5

3

5

1

2

5

5

5

5

4

7

0 1

5

15

7

7

6

2. Etasje kollektiv 1. Trapp 16m2 2. Felles gang 28m2 2 3. Bad 5m 4. Bøttekott 2,5m2 5. Soverom 9,5-20m2

2

10

9

4

3

2

5

ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

1

5

33


5 1

6

7 8

2

9

3 11

4

Minimumsløsning

Minimumsløsning 1 - Isolasjon mot kaldt loft med 300mm isolasjonsmatter. Bedre lufting. 2 - Tette mellom vindu/dør og vegg, samt i overganger mellom dekke og yttervegg. 3 - Tapet, strie eller panel for å hindre trekk. 4 - Blåse inn kuler av glasopor for isolasjon mot grunn. Energieffektiv løsning 5 - Innblåst isolasjon i hulrom i møne. 6 - Isolere mellom taksperrer innenfor luftet tak med isolasjonsmatter. 7 - Isolere mellom bjelkelag mot varmt loft, og over bjelkelag mot trinnlyd mellom 2. etasje og loft. 8 - Etterisolering av vegg avhenger av veggdetalj. a) Etterisolering innblåst mellom stenderverk. b) Innvendig etterisolering 50mm. Dampbrems. Ny innvendig kledning av f.eks panel. 9 - Skifte til energisparende vinder med isolerglass. (Eksisterende vinduer er ikke orginale.) 10 - Tette mellom vindu/dør og vegg, samt i overganger mellom dekke og yttervegg. 11 - Lydisolasjon mellom etasjene. 12 - Isolere mellom og under bjelkelag mot kald kjeller med 300mm isolasjonsmatter. Bedre lufting. Damsperre mot grunn. Teknisk 12 - Nattsenking av temperatur. 13 - Ved skifting av rør isoleres disse og gjennomføringer tettes. 14 - Brannskiller mellom nye boenheter. NB! Løsninger er ikke direkte overførbare, men må utredes og tilpasses det enkelte byggverk.

10

12

Energieffektiv løsning

riørfredningen, er døren inn til korridoren i første etasje skiftet. I korridoren i første etasje er det sju dører inn til hybler og felles bad/ vaskerom. Tre dører er originale, hvorav to av disse også har bevart originalt dørhåndtak. I annen etasje er en tofløyet dør inn til korridoren original. I korridoren er seks dører. Tre av dørene er originale, men kun et originalt dørhåndtak er her bevart. Felles toaletter og vaskerom har nyere innvendig kledning og armaturer. Grenda ønsker å tilbakeføre denne kasernen til sin opprinnelige tilstand over tid. Ved utbedring av vinduer og dører skal det lages kopier av orginale vinduer med gjennomgående sprosser og riktige materialer. Det er ønskelig å så langt det er mulig tilbakeføre materialer i bygningsdeler og overflater. Innredningen av sovesaler og soverom gjøres med tidsriktig interiør av enkelt snekrede køyesenger eller jernsenger som var typisk for militære på den tiden. Innredning av våtrom og kjøkken dersom disse har behov for utbedring må utredes nærmere i forhold til dagens krav på utstyr og overflater og vernehensyn. Bygningen er tenkt brukt som overnatting, for artist-in-residence, eventuelle beboere som vil prøve ut grenda for en kortere periode, straffedømte tilknyttet Way Back på perm som skal bli kjent med grenda, og ellers leid ut som enkeltkøyer som vandrerhjem. Overnattingsgjester betaler for losji, og kostpris for fellesmiddag som andre beboere. Grenda utre-

34

KASERNEBYGNINGENE

der muligheten for å være med i ett nettverk av ungdomshosteller, eller kystledhyttene. Dagens elektriske oppvarming beholdes, og det installeres i tillegg vedovner på de rom hvor det mangler. Dersom det er mulig å etterisolere yttervegger uten fare for fuktskader eller inngrep i konstruksjonen som innblåsning av isolasjon i vegg, kan dette vurderes. GJENOPPBYGGET KASERNE

Kasernebygget lengst nord på eiendommen er sterkt skadet etter brann i 2010. Mycoteam har utarbeidet en tilstandrapport for bygningen, rapport av 16.07.2012. Rapporten påviser store brann, fukt- og soppskader i alle etasjer og anbefaler at innvendige vegger og etasjeskiller rives ned til de bærende konstruksjoner. Byantikvaren har siden brannen påpekt behovet for opptørking og restverdisikring uten at tilfredsstillende tiltak er gjennomført per i dag. Vi foreslår fullstendig riving av bygningen og oppførsel av en kopi med bærende konstruksjon av massivtre med trefiberisolasjon og diffusjonsåpne vegger. Innvendig vil det være løfteplatform og trapper. Det vil være to tre roms leiligheter og en hybel på hver etasje. På loft vil det være bodareal og et gjesterom. Det vil i dette bygget være mulig å etablere vannbåren varme og miljøtiltakene beskrevet i kapittelet om nybygget.


B Fredet kasernebygning. 1 etasje: 1. Gang og trapp 16m2 2. Toalett for begge etasjer 10.5m2 3. Korridor 30m2 4. Gjesterom 11m2 5. Felles kjøkken og oppholdsrom 27m2 6. Gjesteleilighet for kunstnere 20m2 7. Gjesteleilighet for kunstnere 20m2 8. Vaskerom 18m2 9. Bad 20m2

7

9

1

3

6

1. etg

Fredet kasernebygning. 2 etasje: 1. Gang og trapp 16m2 2. Overnatting for to personer 10.5m2 3. Korridor 30m2 4. Overnatting for to personer i køyseng 11m2 5. Overnatting for to personer i køyseng 11m2 6. Overnatting for åtte personer i køyseng 27m2 7. Overnatting for seks personer i køyseng 20m2 8. Overnatting for seks personer i køyseng 20m2 9. Overnatting for åtte personer i køyseng 27m2

8

1. Gang og trapp 16m2 Korridor 30m2 4. Gjeste 27m2 6. Gjesteleilighet kunstnere 20m2 8. Vask

5

C, D

5

3

2

4

6

3

3

6

1 3

3 9

8

2

4

3

4

1

3

7

1. Gang og trapp 16m2 2. Overnattin 3. Korridor 30m2 4. Overnatting 2 pe 5. Overnatting 2 personer i køyseng 1 personer i køyseng 27m2 7. Overnatti køyseng 8. Overnatting 6 personer i k 8 personer i køyseng 27m2

6

2

5

1. etg

Gjenoppbygget kasernebygning. 1 og 2 etasje: (identiske med unntak av inngangstrapp): 1. Trapp og løfteplattform 20m2 2. Hybel stue og oppholdsrom 11m2 3. Sovealkove 5.5m2 4. Bad 2.5m2 5. Gang 8m2 6. Bod 3m2 7. Bad 4.5m2 8. Stue og oppholdsrom 19m2 9. Soverom 12m2 10. Soverom 11m2 11. gang 6.5m2 12. Soverom 7m2 13. bad 4.5m2 14. Bod 3m2 15. Kjøkken og oppholdsrom 18.5m2 17. Soverom 10.5m2

4

9

3

8 5

10 7

1

14

6

11 15

16

Gjenoppbygget kasernebygning. Loft (måleverdig areal): 1. Trapperom 14.5m2 2. Felles disponibelt areal 15m2 3. Boder (ikke målverdig areal) 4. Bad og WC gjesterom 4.5m2 5. Gjesterom 13.5m2 6. Oppbevaring gjesterom (ikke målverdig areal)

2

1. Trapp og løfteplattform 20m2 2. Hybel stue og oppholdsrom 11m2 3. Sovealkove 5.5m2 4. Bad 2.5m2 5. Gang 8m2 6. Bod 3m2 7. Bad 4.5m2 8. Stue og oppholdsrom 19m2 9. Soverom 12m2 10. Soverom 11m2 11. gang 6.5m2 12. Soverom 7m2 13. bad 4.5m2 14. Bod 3m2 15. Kjøkken og oppholdsrom 18.5m2 17. Soverom 10.5m2

13

12

1. etg

0 1

5 6

3

10m

3

2

4 0 1

5

3

3

6

3

5

1 3

3

10m

3

ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

1. Trapp og løfteplattform 20m2 2. Hybel stue og oppholdsrom 11m2 3. Sovealkove 5.5m2 4. Bad 2.5m2 5. Gang 8m2 6. Bod 3m2 7. Bad 4.5m2 8. Stue og oppholdsrom 19m2 9. Soverom 12m2 10. Soverom 11m2 11. gang 6.5m2 12. Soverom 7m2 13. bad 4.5m2

35


NY BRUK AV FREDETE BYGNINGER

EKSISTERENDE

Vinkelbygget

Vinkelbygget består av to langstrakte bygningskropper bundet sammen med et letak. Vi har slik det er gjort i fredningsutredningen benyttet benevnelsen vinkelbygg nord og sør. Vinkelbygget ble oppført i èn etasje med saltakskonstruksjon. Bygningene er i dag malt røde, med hvite detaljer, noe som også har vært original fargesetting. Fasaden som vender mot gårdsplassen på vinkelbygg nord har smale vindusåpninger med dekorativ omramming. Vinduene leder inn til et langsgående overbygd gangareal. Gangarealets fasade består av brede paneler forbundet med hverandre med små metallstag som gir omkring 2 cm

Ombygging av vinkelbygget til barnehage, nærhelsesenter, vaskeri med kontorer og spiserom med storkjøkken og et bibliotek 36

VINKELBYGGET


mellomrom mellom plankene. Det overbygde arealet har en militær typologi med et delvis innebygget uteområde, et kaldt område, men som var åpent i enden ut mot spisesalsbygget. Gangarealet omfattes av interiørfredningen. Vindusutformingen i fasaden gir assosiasjoner til skyteskår der hensikten var å ha et kontrollerende overblikk over gårdsplassen uten at betrakteren selv ble sett. Dette har trolig ikke vært funksjonen i Ormsundleiren, men mer å regne som en fantasi-konstruksjon, en utforming som slutter opp om anleggets karakter som militærleir. Opprinnelig ble vinkelbygg sør benyttet som spise- og kontorbrakke for tyskerne som hadde

tilhold i Ormsundleiren. Spisesalen og tilhørende kjøkken er bevart og har i dag samme funksjon. Kjøkkenet har fått ny innredning. Mellom kjøkkenet og spisesalen er bevart en serveringsluke som trolig har vært del av den opprinnelige arkitekturen. Fra spisesalen leder en dør inn til et rom som i dag benyttes til bibliotek. Innredningen er fra nyere tid, men rommet er del av den opprinnelige planen. Biblioteket og spisesalen omfattes av fredningen. SENERE ENDRINGER

I forbindelse med at Ormsund leir ble omgjort til Skibsfartens Internat i 1948 ble vinkelbygg nord bygget om til to verksteder og det ble tilbygget smie for

å huse to klasser Maskinistaspirantkurs. Bygningenes planløsninger ble dermed noe endret. Fasadene til vinkelbygg nord ble imidlertid beholdt, og det ble montert glass på innsiden av de smale vindusåpningene. På vinkelbygg syd ble terrassedørene på fasaden ut mot gårdsplassen erstattet av vindusåpninger, og den doble døråpningen fasade nordøst er erstattet av en enkeltdør. Siden byggeår har mange øvrige dører og vinduer blitt skiftet ut. Noen steder til kopier av orginalene, og andre steder til moderne dører og vinduer. Spesielt har flere dobbeltdører i heltre blitt byttet ut med mindre og moderne dører. Det foreligger ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

ingen fullstendig tilstandsrapport for dette bygget. Bygningene blir i dag hovedsakelig brukt til kontorer. Utseende på orginal fasade under overbygget areale vest på vinkelbygg sør må utredes nærmere med utgangspunkt i bildematerialet som finnes. NYTT PROGRAM

Boligstiftelsen vil lage en langsiktig oppgraderingsplan for bygningene, men tilrettelegge for ny bruk med det samme. Det vil tidlig sørges for allmenn tilgjengelighet i begge vinkelbygningene i samråd med antikvariske myndigheter. Spisesalen i Vinkelbygg sør vil brukes til kafé- og forsamlingslo37


38

VINKELBYGGET


22

23

20

kale for grenda drevet av ekstern driver i samråd med boligstiftelsen. I tilknytning vil det etableres et storkjøkken med ansattgarderobe og toalett, kjøle- og avfallsrom og tørrlager. Bygningen vil få rullestoltilgang i dør på byggets kortside som vist på planen. Et bibliotek tilstøtende spisesalen blir også muligens fredet og vil benyttes til bibliotek og studieplasser med fokus på byøkologi. Det vil videre bli etablert et vaskeri med tilstøtende kontorer og et nærhelsesenter med egen inngang. Fasaden ønskes tilbakeført til byggeår med store tredører med glass ut mot plassen. Vinkelbygg nord vil i sin helhet romme en barnehage med tre avdelinger som vist i plantegning. Den vernede svalgangen blir benyttet som rengarderobe for barna. De andre rommene vil rehabiliteres etter behov. Bygningen inneholder en rekke vakre detaljer som vil restaureres og noen steder

24

21

19

18

17 16 13 15

12

14

11

1

Barnehage med tre avdelinger 1. Fingarderobe 89m2 2. Kontor styrer 11m2 3. Kopi 2.5m2 4. Vindfang 4.5m2 5. Gang 5.5m2 6. HCWC/Dusj 5m2 7. WC 2.5m2 8. Tekjøkken 4.5m2 9. Personal- og møterom 15m2 10. Avdeling 3 Grupperom 10m2 11. Avdeling 3 Små barrn 27.5m2 12. Gang/ytterklær ansatte 11m2 13. Grovgarderobe felles 28m2 14. HCWC Barn 5m2 15. Bøttekott 2.5m2 16. Stellerom og WC 12m2 17. Kjøkken med lager 27m2 18. Stellerom og WC 16m2 19. Hobbyrom 24m2 20. Avdeling 1 Fleksibel 18m2 21. Avdeling 2 Store barn 18.5m2 22. Grupperom 10.5m2 23 Grupperom 10m2 24 Grupperom 11.3m2

10

9

8

4 3

7

6 5

2

Kafe, vaskeri med kontorer for administrasjon og nærhelsesenter 25. Vindfang 7m2 26. Spisesal 148m2 27. WC med forrom 7m2 28. Trapp til

gjenetableres hvor informasjon om opprinnelig utseende og utførelse er tilgjengelig. OPPGRADERING

Vinkelbygget utredes og isoleres på samme måte som kasernene. Over tid kan det etterisoleres mot loft og kjeller. På det romslige loftet er det hensiktsmessig å isolere med trefibermatter som kan flyttes på et senere tidspunkt dersom loftet bygges ut til en bruk som ikke krever gode dagslysforhold. Det er imidlertid en rekke usikkerhetsmomenter. Vi vet ikke noe om veggsnittet og derfor heller ikke om eventuelle fuktskader eller andre skader i vegg. Alle materialer som ikke er originale vil derfor kartlegges, og tette materialer mot gulv vil fjernes. I barnehagen kan det i tillegg vurderes å installere vannbåren gulvvarme, da det er viktig for små barn at det ikke er gulvkaldt.

loft 9.5m2 29. Bibliotek 56m2 30. Gang 8.5m2 31. Kjøkken 60m2 32. Overbygget gang 45m2 33. Vaskeri med tørkeskap 24m2 34. Kontor administrasjon 10m2 35. Kontor administrasjon 9.5m2 36. WC ansatte kjøkken 2.8m2 37. Garderobe personal 3.5m2 38. Kjølerom 3.5m2 39. Tørrvarelager 3.5m2 40. Venterom nærhelsesenter med resepsjon 51m2 41. Laboratorium Nærhelsesenter 18.5m2 42. Kontor Nærhelsesenter 17m2 43. Kontor Nærhelsesenter 23.5m2 A - Hovedinngang B - Ansattinngang - reetablere orginal dør B=2100mm. C,D og E - Eksisterende dører, nødutganger. F - Utgang til øvre lekeplass reeatblere orginal dør B=1600mm.

A

32

30

E

D

C

28 29 40

37

33

36 43

42

39

26

25

A

38 27

41 34

35

31

0 1

ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

3

5

10m

39


Lemmebrakke

3

40

10m 7

1. Stue 22.5m2 2. Kjøkken 7m2 3. Bad 5.5m2 4. Gang 5m2 5. Vindfang 5m2 6. Dobbelt soverom 11m2 7. Enkeltsoverom 11m2 8. Enkeltsoverom 7m2 9. Enkeltsoverom 10m2 10. Bod 3m2 5

6 3

4

5

3

2

1

8

0 1

4

2

5

6

1

Brakkebygget var opprinnelig en tysk lemmebrakke oppført ved Sognsvann. Det er en tradisjonell brakketype bygget med prefabrikerte elementer. I 1946 flyttet Militærpolitiet brakka til Ormsundleiren til eget bruk. Dette ble imidlertid ikke langvarig og allerede i 1947 opphørte Ormsundleiren som militærforlegning. I 1949 ble det byggemeldt endringer i lemmebrakka slik at denne kunne benyttes som barnehage driftet av Nedre Bekkelaget Husmorlag. Det ble da lagt nytt gulvbelegg over eksisterende, innredet kjøkken og to wc.

Vi har vist en innvendig ombygging av lemmebrakken til en universelt utformet leilighet eller bokollektiv med fire soverom. Det er også mulig å tenke seg denne bygningen ombygget til to leiligheter. Oppgradering og etterisolering vil kreve tilsvarende tiltak som beskrevent i kapittelet om kasernebygningene. Det foreligger ingen tilstandsrapport for bygningen og det er også uklart hvordan fundamentering er utført og om det er mulig å etterisolere mot bakke. Bygningen er i dårlig stand og betydelig oppgradering må påregnes.

7

Lemmebrakken ved sveitservillaen i Ormsundveien 12 omfattes av fredningsforslaget.

1. Stue 22.5m2 2. Kjøkken 7m2 3. Bad 5.5m2 4. Gang 5m2 5. Vindfang 5m2 6. Dobbelt soverom 11m2 7. Enkeltsoverom 11m2 8. Enkeltsoverom 7m2 9. Enkeltsoverom 10m2 10. Bod 3m2

1. Kolonial 22m2 2. Gang 6.5m2 3. Oppholdsrom 4. Kontor Vask 2m2 2m2 7. Lager kolonial 17m2

Universelt utformet bolig for eldre og bevegelseshemmede.

9

10

Under: Lemmebrakke. Foto: Mattias Fredrik Josefsson.

LEMMEBRAKKE OG VAKTSTUE


Vaktstua ble oppført ved siden av innkjørselen fra Ormsundveien. Utenfor denne stod opprinnelig to skilderhus, som det i dag bare er fundamentene igjen av. Vaktstua ble oppført i én etasje med saltak. Bygningen har samme nøkterne uttrykk som kasernebyggene med unntak av dype takutspring mot øst, med åpen bjelkekonstruksjon, som danner en overbygget veranda. Nord for vaktstua ble det oppført en ga-

rasje. Denne garasjen er ikke inntegnet på situasjonsplaner fra 1940-tallet, men fremkommer på fotografier fra krigen og 1947, og er derav del av det opprinnelige anlegget. Vinduene mot verandaen i vaktstua er skiftet og avviker fra opprinnelig utforming. Med unntak av dette fremstår vaktstua uten større endringer i eksteriøret. Bygningen er i de senere år benyttet som legekontor.

1. Kolonial og kiosk 22m2 2. Gang 6.5m2 3. Oppholdsrom 10m2 4. Kontor 6.5m2 5. Vask 2m2 6. WC 2m2 Kolonial 7.1.Lager kolonial 17m2

5

3

En liten kolonialbutikk for økologiske matvarer, kiosk, arbeidsplasser og øvingslokaler

Grenda ønsker å bruke dette bygget til en liten kolonialbtukk for økologiske dagligvarer og kiosk. Det vil også være arbeidsplasser her og UngOslo vil få muligheten til å etablere kontorplasser her og muligens drive gratisbutikken for ungdom fra disse lokalene. Den tilstøtende garasjen vil lydisoleres innvendig og kunne benyttes til tre øvingslokaler for band.

6

4

Vaktstua

22m2 2. Gang 6.5m2 3. Oppholdsrom 4. Kontor Vask 2m2 2m2 7. Lager kolonial 17m2

1

2

7

Under: Lemmebrakke. Foto: Mattias Fredrik Josefsson.

1. Stue 22.5m2 2. Kjøkken 7m2 3. Bad 5.5m2 4. Gang 5m2 5. Vindfang 5m2 6. Dobbelt soverom 11m2 7. Enkeltsoverom 11m2 8. Enkeltsoverom 7m2 9. Enkeltsoverom 10m2 10. Bod 3m2

7

2

8

10

1 3

9 6

4 5

0 1

3

5

10m

ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

41


SELVBYGGING I BOLIGBYGG AV MASSIVTRE

KONSEPT

Selvbyggergården

Bygningen vist mellom Ormsundveien 12 og 14 er en åpen konstruksjon som muliggjør stor grad av beboerplanlegging og selvbygging. De store graden av egeninnsats gjør leilighetene rimelige og konseptet muliggjør også stegvis ferdigstillelse. Den åpne strukturen muliggjør etasjer med 1 leilighet for spesielt store familier eller generasjonsboliger, og etasjer med både 2, 3 og 4 leiligheter. Lignende prosjekter i Sverige og Tyskland har valgt ulike fremgangsmåter mens vi har et fokus på tilpasning til lokal byggeskikk og trebruk i både fasade og konstruksjon.

En massivtrekonstruksjon med saltak hvor trapp- og heiskjerner med bæring i fasaden og et balkonggjerde danner rammene for planlegging og bygging av egne leiligheter og fasadeelementer. 42

SELVBYGGERGÅRDEN

SELVBYGGING

Bygningen vil ferdigstilles av entreprenør slik at kjerner, dekker, tak og balkonger med gjerde er klart. Beboerne selv vil da planlegge sine leiligheter sammen med arkitekt og under veiledning fra byggfadder bygge fasadeelementer på grendas verksted og montere disse i samråd med byggfadder eller annen fagperson. Det samme gjelder innervegger og dører, mens bad kan planlegges av beboer men må bygges av fagfolk. Gjerdet gjør at det ikke vil være behov for stillas, noe som også reduserer kostnadene.


FORHOLD TIL PBE/TEK

Bygningens eksperimentelle karakter gjør det nødvendig med tidlig dialog med Plan- og bygningsetaten. Det er mulig at tomten må omreguleres til et eksperimentelt boligområde i likhet med tomten på Svartlamon hvor selvbyggerne oppfører eksperimentboliger. KONSTRUKSJON OG FASADE

Bygget vil oppføres med trappog heiskjerne i massivtre og tresøyler mot fasaden. Dekkene vil være massivtre armert sammen med betong på oversiden. Det vil støpes inn vannrør til vannbåren varme. Balkongen som omkran-

ser hele bygget og monteres til dekkene med stag inn i en hylse i dekkekonstruksjonen og en kuldebrobryter skiller de to dekkene. Balkongen vil ferdigstilles med rekkverk og på ene kortsiden vil det etableres en rømningstrapp. Taket vil også være av massivtre, tekket og med skifer. Alle fasadeelementer skal være av ubehandlet treverk, eventuelt kjønnrøkt eller vitriolbehandlet, men beboer kan selv beslutte hvor vinduselementer skal plasseres og hvordan de tette elementene skal se ut. De kan ha en kledning av trepanel, shingel, finer etc. De må imidlertid minst være isolert iht. gjeldende teknisk forskrift

eller bedre og vinduselementer må også tilpasses dette. Vinduseller veggelementer må også ha en funksjonalitet som slipper inn tilstrekkelig luft. Det kan være smarte ventiler som reguleres iht. Co2 nivået eller de kan være vinduer med en luftingsfunksjon regulert med systemer som “Windowmaster”. Dette må utredes i detaljprosjektering. MILJØSENTRAL

Det vil etableres avtrekk fra alle rommene via de sentralt plasserte sjaktene med varmeveksling luft til vannbåren varme. Deler av takflaten vil også kunne ha solfangere. Et biologisk avløssystem ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

som beskrevet i kapittelet om byøkologi vil innstalleres. FOLKEBAD OG BADSTU

I bygningens førsteetasje har vi tegnet et folkebad og en badstu. Vi har vist et fellesrom ut mot parsellene, men dette rommet kan omprogrammeres etter behov. Rommene i første etasje vil bygges samtidig med hovedkontruksjonen og forvaltes av boligstiftelsen. Rommene kan formidles gjennom grendas internnett eller leies ut til nabolaget.

43


Eksempel på etasjeplan med fire boenheter:

2 14 13

11

15

3

1

4 5

8

6

10 7

9

12

Eksempel på etasjeplan med to store boenheter:

14 12

13

11

2 10

1. Trapp , heis og felles gang for boenhetene 20m2 2. Stue og kjøkken 29m2 3. Bad 4m2 4. Soverom 9.5m2 5. Bod 3m2 6. Bod 3m2 7. Stue med sovealkove og kjøkken 30.5m2 8. Bad 4m2 9. Soverom 7m2 10. Stue og kjøkken 20m2 11. Bad 4m2 12. Soverom 8.5m2 13. Bod 4m2 14. Hybel med stue, kjøkken og sovealkove i ett rom. lagringsplass i skap som skiller sovealkove og stue 29m2 15. Bad 4m2

1

4 5

3 8

9

7

6

1. Trapp , heis og felles gang for boenhetene 20m2 2. Kjøkken 29m2 3. Bod 4m2 4. Soverom 8.5m2 5. Bad 4m2 6. Soverom 8.5m2 7. Stue 18m2 8. Soverom 11m2 9. Stue og kjøkken 30m2 10. Bod 4m2 11. Bad 4m2 12. Soverom 6.5m2 13. Soverom 6.5m2 14. Soverom 11m2

Fellesrom på bakkeplan: 1. Trapp og heis 11.5m2 2. Felles inngangsparti for hele bygget 14m2 3. Sykkelbod 6.5m2

4 2

18

3 15

16

17

1

12

5

6

7

8 9

14

44

13

10

11

SELVBYGGERGÅRDEN OG MIKROHUS

Folkebad: 4. Gang 9.5m2 5. Garderobe 6.5m2 6. Garderobe 6.5m2 7. Dusj 4m2 8. Dusj 4m2 9. Gang 5.5m2 10. Oppholdsrom 10m2 11. Badstu 14m2 12. HCWC med dusj 3m2 13. Arbeidsrom 14m2 14. Grovkjøkken for matproduksjon 28m2 15. Redskapsrom 3.5m2 16. Oppbevaring for hermetikk og grønnsaker 4m2 17. Bod 4m2 18. Disponibelt 28m2


SOSIAL INFRASTRUKTUR

Mikrohusatelierer og verksteder

MIKROATELIERER

Ormsundveien økogrend ønsker å etablere et område tilegnet små, midlertidige “mikroatelierer” på rundt 20 kvadratmeter hver bak vinkelbygget. Mikroatelierene vil være av ulik størrelse og utforming, men ha kledning, vinduer og dører av treverk og på den måten fremstå helhetlig. Bygningene vil også organiseres langs stier og små plasser slik at de fremstår som et organisert lite tun. De vil oppføres med en midlertidig rammetillatelse på to år. Dette området kan også benyttes til parseller, men er i praksis det eneste området som byantikvaren mener er av mindre viktighet for

fredningsvedtaket, men uten at det vil være mulig å bygge noe permanent på stedet. Dette gjør området egnet til midlertidige bygg. VERKSTEDER

De to garasjene bak vinkelbygget vil bygges om til fellesverksteder til bruk for grenda og nabolaget. Her vil også verktøysbiblioteket være plassert , hvor en kan låne alt fra hammere til sirkelsager og kunne benytte mer avansert verktøy som CNC fres og større sager på sikt. Verkstedene byr på gode arbeidsforhold for mikroatelierenes brukere.

Mikroatelierer på rundt 20 kvadratmeter hver av ulik størrelse og funksjon som forvaltes av boligstiftelsen i samarbeid med en kunstnerorganisasjon.

BAKGRUNN OG BEHOV

Kunstneres arbeids- og boforhold i Oslo har lenge vært preget av usikkerhet og kortsiktige løsninger. Bygg som tidligere har huset kunst- og kulturaktører rives eller renoveres for å utvikles til boliger, kontorlokaler og næringsvirksomhet for aktører med høyere betalingsevne. Denne utviklingen har ført til at stadig flere kunstneratelier, med en sentral rolle for kunstnerne og i sine nærmiljøer, har blitt stengt eller revet. Kunstnere selv har vanskeligheter med å finne boliger innenfor sin prisklasse. Det er et paradoks at kunstnerne selv ikke har mulighet til å bo eller arbeide i en by med

ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

Under: Mikrohusatelierene av massivtre med kledning av ubehandlet, sortert treverk og taktekking med gjenbrukt dråpeformet skifer

45


et uttalt mål om at “Som kulturhovedstad skal Oslo være en ettertraktet arena for festivaler og kulturarrangementer og arbeidssted for nyskapende kunstnere”. Utviklingen er godt dokumentert i atelierundersøkelsen og Kunstnerundersøkelsen 2013 utført av Telemarksforskning i henholdsvis 2014 og 2015 og atelierfelleskapet Borgen sin rolle i Oslo er grundig dokumentert av Ingrid Lønningdal i boken «Borgen - et sted for kulturproduksjon» MÅLGRUPPE

Grenda ønsker derfor å tilby arbeidsplasser til kunstnere som er i etableringsfasen eller kan regnes som vanskeligstilt. Dette kan være en kunstner i nabolaget som trenger et atelier i kortere eller lengre tid. Det kan være en besøkende kunstner som bor i gjestehuset. Kulturetaten i Oslo Kommune har signalisert at kommunen ønsker å fremleie atelierer

som også gjør at kostnadene begrenses. Massivtreelementene må monteres med kran og metoder for sammenføying må planlegges før byggestart. Elementene kan enten freses med CNC fres på verksted, eller tilpasses med motorsag på stedet. Taktekking, kledning, gulv, vindu og dører kan enten skaffes billig brukt eller gratis. Mikroatelierene kan romlig sett svare på ulike behov: noen kan passe til større arbeider og ha god takhøyde, andre skal brukes til å arbeide med skulptur og trenger store åpningsbare felt for å flytte arbeidene mens andre trenger store veggflater med himmellys. VI FORESLÅR FØLGENDE MULIGE FREMGANGSMÅTER:

• Utvikle semesterkurs i samarbeid med arkitekthøgskolene i Bergen, Oslo eller Trondheim hvor studenter utvikler atelierene og bygger dem i løpet av se-

Til venstre: Mikroatelierer med kledning malt i falunrød kompmaling.

i grenda, men også organisasjoner som Unge Kunstneres Samfunn kan bistå med formidlingen av atelierene. FORVALTNING

Mikroatelierene skal forvaltes av boligstiftelsen som sammen med samarbeidspartner som UKS eller Kulturetaten etablerer retningslinjer for bruk. UTVIKLING OG BYGGING

mesteret. Boligstiftelsen og beboerforeningen kan ta ha en større eller mindre rolle i denne planleggingen. Studentene vil sammen med semesterlærer planlegge og muligens både skaffe støtte og annen finansiering. Eventuelt vil boligstiftelsen benytte oppsparte midler eller bistå med folkefinansiering. • Boligstiftelsen inngår samarbeid med arkitekt og en eller flere kunstnerorganisasjoner og utvikler atelierer i fellesskap som finansieres i sin helhet av beboerstiftelsen, men leies ut til kunstnerforeningen med langsiktig leiekontrakt.

Skalaen og den forholdsvis enkle byggeprosessen gjør at mikrohus av massivtre er ukompliserte å planlegge og oppføre. Utgangspunktet er at mikrohusene skal være rundt 20-25 kvadratmetre og uten vann og avløp, mens elektrisitet tilkobles midlertidig. Bygningene vil også punktfundamenteres slik at bakken ikke vil bli utsatt for store inngrep, noe

• Grenda finansierer og utvikler selv mikrohusene i samarbeid med arkitekt og leier ut til målgruppen.

46

MIKROHUS


3 Appendix

ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

47


Verksteder

I. PROGRAMMERINGSVERKSTED 17 OKTOBER 2016 DELTAKERE

Anne Rita Andal, Harald Lykseth Wik, Rolf Jacobsen, Oda Ellensdatter Solberg og Arild Eriksen MILJØMÅL

Grenda skal være et identitetsbærende foregangsprosjekt for byøkologi i Oslo ved å vise frem sterke og tydelige byøkologiske elementer. Grenda skal vise at det også er hensiktsmessig å måle klimagassutslipp per person og ikke per kvadratmeter bebyggelse. Vi skal tilrettelegge for en reduksjon i klimagassutslipp fra privat forbruk av eksempelvis transport og mat og få til en forbedring av energieffektivitet i forhold til oppvarming og strømforbruk i eksisterende bygningsmasse. Grenda vil derimot ha høye miljøambisjoner for eventuelle nybygg. SOSIALE MÅL

En andel av boligene skal være boliger for økonomisk vanskeligstilte. Det skal være mulighet for å drive arbeidstrening på området, eksempelvis matlaging og kafévirksomhet, verkstedsarbeid, dyrking og matforedling, dyrehold eller sosialt arbeid. Grenda skal ta i bruk arbeidstrening som et virkemiddel for stedsutvikling i tillegg til personlig utvikling. Vi vil i tillegg søke demografisk og kulturell variasjon i beboermassen.

Sammendrag fra medvirkningsverksteder høsten 2016 og våren 2017 og forslag til programmering av grenda basert på innspillene.

med lite utskiftninger. det er et hovedmål å høyne standarden på eksisterende bygningsmasse fra en svært lav til en nøktern standard. MÅL FOR UTEOMRÅDENE

Grenda vili samråd med byantikvar maksimere dyrkingspotensial på uteområdene. Det skal etableresfunksjonelle og brukbare uteområder også vinterstid. Drivhus skal benyttes som virkemiddel for maksimering av dyrkning og halvklimatiserte sosiale soner. MÅL FOR LOKALMILJØ

Grenda skal være et utadrettet og åpent område som gir et ekstra tilbud til lokalbefolkningen og skal være omdømmebyggende ved å bidra til positiv omtale av nærområdet. MULIGHET FOR LOKAL NÆRING

Ulike muligheter for næringsdrift i grenda er et publikumsrettet tilbud knyttet til badeplassen i nærheten. Det vil etableres en møteplass for lokalmiljøet i form av en kafé eller butikk. Her vil de også være mulig med utleie av kontorplasser og lokaler til organisasjoner og nærhelsesenter. Det vil også være rom for en arbeidstreningsbedrift på området som samarbeider med sosialboligene. VERNESTRATEGI

Grenda skal primært ha utleieboliger med en stabil beboermasse

Grenda ønsker å kommunisere de arkitektoniske kvalitetene i eksisterende bygningsmasse og vil gjennomføre ressursbesparende og lavteknologiske inngrep i vernet bygningsmasse, med høy grad av gjenbruk. Grenda vil gjennomføre en gradert analyse av verneinteresser på tunet som grunnlag for endringer. De viktigste elementene forsterkes mens andre elementer bør

48

VERKSTEDSBASERT UTVIKLING

MÅL FOR BOLIGENE

Over: Anne-Rita Andal forteller om eiendommene på befaring med verkstedsdeltakere

vurderes å endres for høyere bokvalitet og brukbarhet. Forslag til programmering basert på innspill i verkstedet: FELLESFUNKSJONER

For beboere: felleskjøkken, spisesal, fellesvaskeri, felles bad, gjesterom, lekerom, kontor, atelier. Kan være åpent for utlån/leie i lokalmiljøet: festsal, verksted, utstyrsbibliotek, åpen barnehage, seminarrom, leserom/bibliotek, øvingslokale, trimrom, bildeling. Ute: dyrking, dyr, lekeplass, markedsplass/torg. NÆRING

Lokalt drevet i samarbeid med ar-

beidstrening: bakeri, kafé, strandkiosk, butikk, snekkerverksted. Eksempler på ekstern utleie: utleie kontorplasser, nærhelsesenter, barnehage, byøkologisk innovasjonssenter, kontorfellesskap. EKSISTERENDE TILBUD I LOKALMILJØET

Bekkelaget eldresenter med tilbringertjeneste. Eldrekaffe i menigheten. Villa Lilleborg har eldrekafé. II. VERKSTEDER OM BOLIGSOSIAL PROFIL 18 OKTOBER 2016, 25 OKTOBER 2016, 2 NOVEMBER 2016 DELTAKERE

Eivin Sunndal, Johan Lothe, Inger Lise Skog Hansen, Anne Rita


Andal, Harald Lykseth Wik, Cecilie Stensrud, Oda Ellensdatter Solberg og Arild Eriksen OVERORDNETE MÅL

Ormsundveien økogrend skal være et prosjekt med boligsosial profil. Kommunen vil ha tilvisningsrett til en andel av boligene i grenda. Resten av boligene skal i hovedsak være leieboliger. Grenda skal være tilgjengelig også for de som ikke er i en situasjon hvor de råd til å bygge ut og eie sin egen bolig.

en god dialog med kommunen, en kontaktperson som har forståelse for hvilket bomiljø som tilbys og som kan anbefale og ”kuratere” inn de rette beboerne. Forankring i nabolaget er veldig viktig for å skape et godt bomiljø. Samarbeidet med lokalmiljøet og naboer bør begynne allerede nå via et tilbud eller utadrettet virksomhet. FORUTSETNINGER GRUNNLÅN

HUSBANKENS

Vanskeligstilte på boligmarkedet er en bred og vanskelig definerbar gruppe. Det er forskjell på midlertidig vanskeligstilte og de som er vanskeligstilte over lang tid. Det skal ikke mye til for å ha det vanskelig å komme inn på boligmarkedet i Oslo. Det kan være: manglende nettverk, manglende finansiering, utenfor jobb eller utdannelse, manglende referanser, feil etternavn eller personlige utfordringer.

Gis til firma som har som formål å eie, forvalte og leie ut boliger. Avtale med kommunen må foreligge før søknad med signert tilvisningsavtale og signert samarbeidsavtale med minimum 20 års tildelingsrett for kommunen. Kommunen har tildelingsrett for alle boligene, men skal kun benytte ca 40% for å sikre spredning og gode bomiljø. Leiekontrakter skal være iht. husleieloven, minimum fem år. Bygningsmassen har kvalitetskrav iht. TEK 10. Det gis også lån til utbygging av private barnehager og studentboliger og omsorgsplasser.

INTEGRERING I BOMILJØ

WAYBACK

VANSKELIGSTILTE

Lett å integrere i et bomiljø: - Unge over 18 på vei ut av barnevernet - Tidligere fengselsinnsatte - Asylsøkere - Andre unge uten arbeid og studieplass - Eldre som ikke eier egen bolig Mange personer med store problemer innen rus og/eller psykiatri er vanskelig å integrere i et godt bomiljø. Noen få kan fungere. Det er viktig med en stabil beboermasse og lite utskiftning, Boligsosiale tiltak virker når de som bor der har valgt det selv og ikke blitt plassert. Det er viktig med

Wayback stiftelsen hjelper tidligere innsatte med livet etter soning. Det er fem punkter som er særlig viktige: Bolig, sysselsetting, helse (spesielt rus), økonomi og nettverk. Et prosjekt som dette er innom alle grunnpilarene unntatt økonomi. Forutsigbarhet er veldig viktig, at man vet om et sted å bo når man slipper ut, så ikke hospits er et alternativ. Innsatte på lavsikkerhetssoning kan bruke permisjonstid til å bli kjent med bomiljøet. Erfaringer viser at selvbyggerprosjekter har vært veldig vellykket. Det gir mestringsfølelse å pusse opp sin egen leilighet, og det gjør at man er

sysselsatt og får ny kompetanse.

mot musikk om kveld/natt.

UNG OSLO

MIKROHUSBYGGING

Ung Oslo er en organisasjon for ungdommer som tidligere har vært under barnevernet. Mange flytter tilbake til Oslo etter å ha bodd en tid i fosterhjem andre steder. Disse unge voksne trenger først og fremst et godt nettverk og ressurssterke voksne som kan være forbilder å strekke seg etter.

- Arbeidstrening er nesten dyrere enn vanlig arbeidskraft, for det krever så tett oppfølging. - Det er følsomt å blande eiere og leiere slik at alle føler like mye eierskap til stedet. - Hvis man stiller krav til at ingen skal ha bil sier man antagelig fra seg lokalbefolkningen som potensielle innflyttere. - I det øyeblikk noen kjøper en bolig festes røttene mer enn ved leie. Det er lurt å ha et mangfold.

VANSKELIGSTILTE ELDRE

Mange eldre som sliter med husleia etter lov om husleieregulering ble opphevet. Det ble opprettet et fond for husleiestøtte, men det var så strenge krav at det var kun minstepensjonister som kunne bruke det. En husleie som er så høy at du ikke kan betale er det samme som en usynlig utkastelse. Det er få som bor i generasjonsboliger, i hvert fall i storbyen. ØNSKER

- Man må ha et sted å trekke seg tilbake, men det er ikke nødvendig med et eget fellesrom bare for eldre. - Blanding av aldersgruppene, man får kraft og energi av de unge. Hvis man ikke liker barn, så flytter man ikke et slikt sted. - En overnattingsplass for barnebarn i tilknytning til boligen. - Transportmuligheter i nærheten er viktig for eldre. - Velværesenter for eldre med oppvarmet basseng og behandlinger. - Storkjøkkenet kan også være matverksted for den enkelte når den ikke brukes av fellesskapet. - Noen leiligheter må være tilpasset de som er dårlig til beins. Når livssituasjonen forandrer seg kan man flytte innad i fellesskapet. - Lydisolering er viktig, spesielt

III. VERKSTED OM UTOMHUS 25 OKTOBER 2016 DELTAKERE

Petter D. Jenssen, Kim Alexander Paus, Andreas Capjon, Manoj Kumar Pandey, Kari Tønseth , Anne-Rita Andal, Oda Ellensdatter Solberg og Arild Eriksen. TILKOBLING

Området er allerede koblet til vann og kloakk. En separering av grå- og svartvann vil derfor være for eksemplets skyld, heller enn store økonomiske besparelser. Ved å skille ut gråvann kan man halvere belastningen på kloakknettet og dermed redusere gebyret til kommunen. Hele området har en felles vannledning, kloakken pumpes opp til Bekkelaget. Det er en badeplass like i nærheten og en reduksjon av belastningen på kloakknettet kan være med på å forhindre forurensning av fjorden i perioder med overvannsproblematikk ved store nedbørsmengder. Grunnvannsnivået er høyt i området og skaper fare for oversvømmelser.

Venstre: Verksted om nybygg og miljøvalg. Fra høyre til venstre: Knut Hjelleset, Jørgen Tycho, Arild Eriksen, Chris Butters, Anne-Rita Andal, Oda Ellensdatter Solberg. Foto: NRK ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

49


OVERVANN

Overvannet på området er ikke koblet på kloakknettet via sluk eller ledninge og er i dag ingen ressurs, men skaper lokale oversvømmelser og eroderer grusplassen på sørvestsiden av tomten. For å ta høyde for fremtidens regn er det viktig å finne sikre flomveier og en fornuftig overgang til fjorden. Tomten har topografiske utfordringer med fall og motfall og ingen spor av bekker gjennom området. Overvannet kan samles i forsenkninger med grønt og dreneres videre i en steinfylt grøft. Det er mye man kan gjøre med selv spade og enkle grøfter.

DYRKING

Urinsortering er enkelt å legge inn i eksisterende hus via en urinskiller i eksisterende toaletter og et 32 mm rør i soilrør. Toaletter i første etasje med kjeller under kan enkelt gjøres om til tørrkomposterende biodoer.

Det anbefales å sende innen jordprøve for å sjekke for tungmetaller. Leirejord krever mindre vanning men mer tilførsel av organisk materiale. Ny jord legges oppå plenen på høsten og er omsatt neste vår. Man begynner med 10 cm lag med kompostert organisk hageavfall oppå gressplenen og supplerer med møkk fra dyr eller annet vekstmedie som bidrar med mikroorganismer. Det beste hadde vært å hatt noen griser gående og rote for å blande de to jordlagene bedre. Etterpå må man jevnlig tilføre organisk materiale fra husstandene fra markkompost, varmkompost eller bokashikompostering (melkesyregjæret).

GRÅVANN

SKADEDYR

URIN OG FEKALIESORTERING EKSISTERENDE HUS

Gråvann kan sorteres ut, men det medfører mye rørleggerarbeid på huset.Våtmarksløsninger renser gråvannet og skaper et landskapselement. Våtmarker etableres ved hus og overvannet kan også gå i våtmarksløsningen.Man bør klare det uten pumpe, eventuelt en soldreven pumpe. Gråvannet kan renses til badevannskvalitet på bakterier og drikkevannskvalitet på nitrogen. Man vet ikke

Høyre: Befaring på eiendommen. Arild Eriksen fra Eriksen Skajaa Arkitekter, Kari Tønseth fra La La Tøyen og en nabokatt. 50

hvor mye uheldige komponenter fra for eksempel medisiner og vaskemiddelrester som går over i planter.Ved behov pumpes vannet opp, og ved overbelastning går det ut i kloakksystemet. Regntønner fra tak er helt sikre vannkilder.

VERSTEDSBASERT UTVIKLING

Moskusand spiser brunsnegler men også alt annet. Det beste er å plukke sneglene og plante noen ekstra planter på våren så man tåler svinn. Økologisk landbruk baserer seg på vekselbruk hvor man roterer på hva man dyrker. Første året kan det være purre og potet. Fjerde året belgvekster som drar ned nitrogen. Rotering av vekster hindrer at kolonier med skadedyr utvikler seg i jorden. Det er mye

jobb, man må ha tanker om hvordan det skal driftes, organisering av frivillige er også tidkrevende. TILGJENGELIGHET

Det er ønskelig med så lite som mulig bil - sykkel er enkelt og raskt til Oslo sentrum. Man kan koble seg til byen via kajakk eller ferje. Det kan etableres en gangsti gjennom området for naboer. Bevegelsen gjennom grenda bør kurateres for å vise frem dyrking og offentlig program. LANDSKAPSPLANLEGGING FUNKSJONER

OG

- Badeplassen mangler et offentlig toalett. Det kunne vært en selvkomposterende luktfri biodo på området. - Skolehage for skolen like ved. - Ormsundveien kan bli et visningsområde for miljøvennlige løsninger slik som Klosterenga. - Grunnforholdene er representative for Oslo, kanskje man kan få med Vann og Avløpsetaten på forsøksprosjekter. - Kan man samarbeide med forskningsprosjekter og studenter fra UMB og arkitektskolene. - Geitmyra har små eventer som skaper bevissthet i lokalmiljøet. - Sykkelverksted, kiosk eller annet åpent program som man går forbi når man går gjennom området. TEKNISKE LØSNINGER

Under det brente huset kan man lage en teknisk kjeller. Leirejorda


gjør det enkelt å grave grøfter og lage byggegroper, da massene er veldig stabile. Leirejorda gjør at man kan teste våtmarksområde uten membran. Grenda kan være et testområde for lavkostnad og lavtekniske løsninger gjennomført på dugnader. ANDRE KOMMENTARER

- Det er lov til å gjødsle med hva du vil i din egen hage, men mat for salg er det strenge regler for. - I dag er det en kostnad på 1015000 på kommunalt avløp, men denne prisen kan forhandles ned hvis man viser til store besparelser på ledningsnettet. - I dag er kjelleren i Ormsundveien 14 til stadig fylt med vann. Det er en egen pumpe som skal ta ut vannet ved oversvømmelse. IV. VERKSTED OM ETTERISOLERING AV VERNET BYGNINGSMASSE 1 NOVEMBER 2016 DELTAKERE

Christel E. Wigen Grøndahl, Jennifer Lamson, Anne-Rita Andal, Harald Lykseth Wik, Oda Ellensdatter Solberg og Arild Eriksen ORMSUNDVEIEN 14 OG 12

Problemer: - Fukt i kjelleren i hampisolasjonen som er installert - Snø mellom vinduene om vinteren Har gjort: - Har kittet om og restaurert omtrent halvparten av vinduene 3 av 4 piper er rehabilitert - Satt inn 6-7 rentbrennende over ETTERISOLERING

Ved etterisolering blir luftfuktigheten større.Trapperommet er åpent opp til kaldloft og mye av varmen forsvinner ut derfra. Det er mulig å etterisolere yttervegg fem cm Hunton fiberplate på innsiden. Hulrommet mellom laft og kledning bør ikke etterisoleres da kledningen må ha lufting. Det kan derimot oppleves som kaldere med innvendig etterisolering ettersom du ikke får effekten av varmemagasineringen fra den termiske massen i lafteveggen. Dersom en vegg var kledd med strie og papp har dette vært vindtettingen. Veggene er ikke ment for å stå med bare planker. Man kan bruke Aerogel i puss på utsiden av grunnmur. VINDUER

Ved tetting av doble vinduer

må den tetteste og mest energieffektive vinduet være på varm side, og det ytterste vinduet være mindre tett og godt luftet slik at fukten kommer ut. Det er mulig å få gamle to lags vinduer ned i en U-verdi på 1,2. Det er lurt å ta av listverket rundt vinduene innvendig og tette sprekker. Man kan bruke de gamle vinduene med bedre glass, og gjøre de mer lufttette med silikon eller ullsnor. LE belegg på glasset. KJELLER

Kjelleren har i dag sluk som drenering. Det er motsatt av dagens byggemetoder hvor man tetter mot grunn. Det vil alltid være fukt i en slik kjeller, og det er verre etter isoleringen. Det kan installeres vifter på ventilene for å hjelpe på luftsirkulasjonen. Kjelleren har for lavt takareal for boareal, så man må grave seg ned dersom kjelleren skal benyttes. Kjelleren kan benyttes til arealer som ikke er rom for varig opphold eksempelvis: bad, vaskerom, kompost. Hvis man tar i bruk kjelleren bør man legge isoglass og ikke isopor før støping, det vil ikke råtne. Loft Isolere mot loft er veldig effektivt, da opp til 40% av varmen går ut over loftet. Ved å legge trefiberisolasjon i mursteinsmønster unngår man glipper. Husk god lufting, hver gang man isolerer blir rommet kaldere. Loftet i nr 12 er høyere under taket enn i nr 14 og bedre egnet for leilighet. Loftet i nr 14 er kanskje best egnet for å utvide leilighetene under.

hjelper. I Hurdal brukes IR varme på badegulv av tre, i stedet for varmekabler. - Kan man installere vedovn som også kan varme vann - Pelletsfyr med kokeplater og varme vann via gulvbåren varme. - Solfangere på tak. - Varm massiv vegg midt i huset. - Fjernvarme. - Bergvarme. PRIORITET

1) Fjerne fukt - Fjerne fuktig materiale og ser på skadeomfanget på bærekonstruksjon i kjeller. - Kjelleren må luftes tilstrekkelig, åpne gjenspikrede vinduer og montere vifter. - Grave drenering og se på overvannsproblematikken. 2) Begrense varmetapet - Å Isolere loftet med trefiberplater nå, og eventuelt bygge ut på et senere tidspunkt er ingen motsetning. - Det er lettere å få til kjeller som et brukbart areal enn loft og det vil redusere fuktigheten i hele huset. - Fortsette med utbedringer av vinduene. - Tette rundt vinduene i vegg og med ullsnor rundt karmene. 3) Varmekilder - Utbedre den 4. pipen og installere rentbrennende ovn i siste leilighet. Utrede: Strategi for videre reduksjon av varmetap, og hvilke energikilder som prioriteres. KASERNER VEGG

Man kan ikke forvente at de som flytter inn vil bruke all sin fritid på oppussing. Det er viktig med følelse av eierskap selv om de fleste vil være leietagere.

Uansett hvilken byggeteknikk er det mest sannsynlig et hulrom hvor man kan etterisolere. Hvis det er isolert i dag, må det ha kommet til senere, med papp og avis. Kanskje det er asfaltpapp som vindtetting. Da er det lurt å legge til en diffusjonssperre på innsiden, slik at veggen blir tettest på varm side. Hvis det er mange lag med papp i konstruksjonen kan det hende man bør ta det av slik at det ikke tetter mer enn man vil. Det må aldri være organisk materiale mellom to tette sjikt. Strie, papp og tapet var vindsperre i gamle dager.

VARMEKILDER

GULV

- Infrarød varme varmer objekter og ikke luft. Kan brukes til å tørke opp fuktige deler og varme opp termisk masse. Infrarød varme på steder hvor ikke annet

Hvis man isolerer undersiden av bjelkelaget mot mark må hulrommet ventileres godt og følges nøye med på. Sjekk byggene for plastbelegg som vinyl eller andre

ETASJESKILLER

Ikke ta bort stubbloftsleiren, den isolerer bra mot lyd. Legg trefiberplater oppå for isolasjon mot varmetap og bedre lydisolasjon. TRAPP

Trapp mellom 2. etasje og loft er for bratt for å kunne brukes trygt. EGENINNSATS

ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

51


tette gulvlag i første etasje. Disse bør tas vekk for å forhindre fuktproblemer. PRIORITET

1) Undersøkelser - Borre et hull og se hva som befinner seg i veggen. Eventuelt gå inn i det brente huset og se på tverrsnittet. 2) Redusere skadeomfang - Fjerne skadelige materialer som plastmaterialer eller for mange lag med papp i vegg. 3) Etterisolere - Etterisolere under gulv mot mark, og i hulrom i vegg. Utrede: - Strategi for videre reduksjon av varmetap, og hvilke energikilder som prioriteres. - Se på potensial for å bruke loft til bolig. FELLESHUS OG VAKTBUA

- Midlertididig trenger ikke være på hjul, men planlagt for demontering. De fleste hus bygges med skruer i dag. - Midlertidig fundamentering på stein eller leca liggende på sand og grus. En ramme med 2’4” og huset oppå det. Fundamentering slik at det ikke velter med sterk vind. SITUASJONSPLAN

- Et område på tomten som er tettere, mer urbant. - Det er nok boareal i eksisterende bygninger. - Nybyggene har en fleksibilitet som ikke de eldre husene har. Hva er det man mangler i disse som de nye byggene kan betjene? - Blandede hus, ikke egne hus for en bestemt gruppe. - Hvor er hovedplassen, fellestunet? Det er flere konkurrerende tundannelser.

ISOLERING

TEKNISKE LØSNINGER

Utrede bruk og temperaturbehov. Det som ikke er bolig trenger kanskje ikke å isoleres like godt. For eksempel et verksted eller et lekerom. Oppvarming til tider hvor fellesrommene er i bruk. For eksempel tre timer rundt fellesmiddagen.

Jørgen Tycho, Chris Butters, Knut Hjelleset, Jennifer Lamson, Anne-Rita Andal, Oda Ellensdatter Solberg og Arild Eriksen

- Passiv og aktiv solvarme. - Naturlig ventilering med vind. - Bedre for miljø med rehabilitering enn nybygg. Energieffektive hus er over 50-60 % av utslippene fra materialene i seg selv hvis du legger 60 års drift til grunn. - Mål for nybygg, null, eller plusshus. - Mål for gamle bygg må være å gjøre det beste ut av nåværende konstruksjon. - Kan man leie solcelleenergi fra flate tak utenfor området? - Energiforsyning på sommeren gjennom solcelle, og på vinteren gjennom sentralfyr.

KONSTRUKSJON MICROHUS

NYBYGG

V VERKSTED OM NYBYGG OG MILJØVALG - 7 NOVEMBER 2016 DELTAKERE

- Tegne prosjekter som er demonterbare og flyttbare. - Halmhus i A-frame med gjenbrukt takstein er det enkleste og billigeste, det går på en sommer.

- Forenkle geometri og repetere skaper lavkost og effektiv selvbygging. - Beregnet energi og opplevd var-

me er ikke det samme. - Små bygg opp til 70m2 har forenklede energikrav. - Finn en målsetning for nybygg også økonomisk, for eksempel 15000kr per m2. FREMGANGSPLAN

- Få ny energi inn i prosjektet ved å bygge noe som kan fungere. Kjapp suksess. - Begrense antall kamper, både i forhold til Plan og bygningsetaten og i forhold til vern. PARKERING

Det bør være tatt høyde for noen parkeringsplasser. Hva skjer hvis noen av beboerene likevel kjøper seg bil, blir de kastet ut? Å vise at det finnes plass til 0,7 biler per enhet beroliger etatene. IDEER:

- Rekkehus langs vei mot felles samlingsplass. - Småhus på kollen mot veien. - Paradeplassen som urban fellesplass, plassen melklom de hvite husene som møteplass for dyrkning. VI VERKSTED OM ORGANISERING 8 NOVEMBER 2016 DELTAKERE

Pål Lund-Roland, Rolf Jacobsen, Ola Waagen, Christoffer Nodberg, Anne-Rita Andal, Oda Ellensdatter Solberg og Arild Eriksen FORUTSETNINGER

- En organisasjonsform som muliggjør tilvisningsavtale med kommune og grunnlån fra Husbanken. - Organisering som ikke skaper hierarki mellom de som eier og de som leier. - Utkjøp av tomt for en pris langt

Venstre: Verksted om nybygg og miljøvalg. Fra høyre til venstre: Knut Hjelleset, Jørgen Tycho, Arild Eriksen, og Chris Butters. Foto: NRK. 52

VERKSTEDSBASERT UTVIKLING


Venstre: Tegneverksted. Foto: NRK.

under markedspris. - Et ideelt aksjeselskap styres etter aksjeloven og er en mer dynamisk og demokratisk organisasjonsform enn en stiftelse. Aksjer kan ikke følge bolig, kun person. Et ideelt aksjeselskap kan ikke gi utbytte, men har et valgt styre og generalforsamling, med vedtekter som kan endres. METODE - Bygge bro mellom idealisme og kommersialisme for å lage et økonomisk bærekraftig prosjekt. Når prosjektet står på egne bein økonomisk vil det kunne være et eksempel til gjentakelse andre steder. - Definere hva som er byøkologisk, og hvorfor dette prosjektet kvalifiserer til samfunnsnyttig formål unntatt markedspris. - Illustrere en kraftfull og helhetlig visjon, et eksempel som kan skinne. - Samarbeide med flest mulig og unngå konflikt. - Skille mellom budsjettene for investering og drift. - Investeringen må finansieres. - Midler til betaling av renter og vedlikehold må man få inn over husleien. - Økonomiske modeller for hver brukergruppe med antatt egen betalingsevne og mulige subsidier. - Mulighetsstudie med fortetting og økt boareal som grunnlag for finansieringsplan. SAMFUNNSNYTTIG OG BYØKOLOGISK

sosialt og inkluderende boligprosjekt, visningsarena for byøkologi og vern med bruk, åpen for nærmiljø og hele byen, rehabilitering som miljøstrategi, måle forbruk per person, dyrkning, transport,

avfallshåndtering,vannhåndtering, lavt forbruk og gjenbruk ALTERNATIVKOST - Bystyret har behov for å vise frem et vellykket byøkologisk prosjekt. - Oslo kommune trenger flere samarbeidsprosjekter for boliger med tilvisningsrett. - Eiendom- og Byfornyelsesetaten vil antagelig gjerne slippe å forvalte Ormsundveien 14 og konsentrere seg om etatens hovedoppgaver. - Oslo Havn er mest sannsynlig ikke så interesserte i å beholde Ormsund leir, spesielt ikke vedlikeholdsomfanget ved en fredning. - Omsorgsbygg er tydelig ikke interessert i å ta kostnaden og for vedlikehold av Ormsundveien 12. - Prosjektet vil også kunne tiltrekke seg beboere som har betalingsevne til markedspris. VII. VERKSTED OM ENERGIEFFEKTIVISERING MED ENTILLIGENS 2 DESEMBER 2016 DELTAKERE

Bjørge Sandberg-Kristoffersen, Anne-Rita Andal, Oda Ellensdatter Solberg og Arild Eriksen. HVORFOR ENERGIEFFEKTIVISERE? Vi effektiviserer ikke for å bruke mindre energi i boligen i seg selv, men for å redusere utslipp i et helhetsperspektiv Folks prioriteringer er gjerne økonomi, komfort og så miljø. Hus med en vernestatus kan likevel forbedres med tanke på energiforbruk. Det er gode kostnadseffektive tiltak som isolering av loft og kjeller, tetting og forbedring av vindu-

er, tetting av overganger mellom dekker og yttervegger, samt gjenvinne varme fra gråvann. ADFERD

Et underkommunisert aspekt er adferd og komfortnivå. I eldre hus må man innrette seg slik at man oppnår komfort der det er hensiktsmessig. I nye hus er det samme temperatur i alle soner. I passivhus tar du alle avgjørelsene i T-skjorta og alt ligger til rette for at du skal bruke den energien du har spart i økt komfort og oppvarming av større arealer. I et gammelt hus blir du raskt straffet for å glemme å lukke døra til de kaldere sonene.

fang enten i form av dør eller bare et teppe, varevindu på innsiden av det store vinduet, varmepumpe og isolering av loft over trapperom. En panelovn vil bare få luften til å sirkulere fortere. I kasernene er den innvendige gangen på 30 m2 et dyrebart boareal som bør utnyttes effektivt. Gamle trehus har hatt så lang levetid fordi det er mye trekk og varme som forvinner ut av veggen og dermed tørker treverket. Ved etterisolering er det derfor ekstremt viktig med god nok lufting for å hindre fuktskader.

TILTAK

Selve tiltakene for energieffektivisering er tradisjonelle og gamle metoder og er godt kjent. Men det er en massiv informasjonsstrøm å forholde seg til for utbygger som skal ta de riktige avgjørelsene. Forslag: - Etterisolering av rør og sentralisering av varmtvannsbereder og forbrukssted for å minske varmetap på veien. - Isolasjonsevnen er den samme for mange isolasjonsmaterialer, men produksjonsmetoden varierer sterkt i forhold til energibruk. - Hvis man mister mye varme ut av veggene i gamle hus, er det viktig med en varmekilde som holder varmen innendørs så lenge som mulig, som en ovn med mye termisk masse. - Et uoppvarmet trapperom med tynne vegger inntil oppvarmet rom blir som en omvendt pipe som trekker opp kall luft. - Tiltak som kan forbedre trekk fra trapperom er; en sluse/vindORMSUNDVEIEN ØKOGREND

53


EKSEMPEL PÅ VEDTEKTER TIL ORMSUNDVEIEN ØKOGREND BOLIGSTIFTELSE

Vedtektsforslaget er utformet etter stiftelseslovens § 10 Vedtekter § 1. NAVN OG RETTSLIG STILLING

Ormsundveien Økogrend Boligstiftelse er en ideell boligstiftelse stiftet av Ormsundveien Økogrend Beboerforening 1. Juli 2017 § 2. FORMÅL

Stiftelsens formål er å forvalte Ormsundveien Økogrend, bestående av eiendommene Ormsundveien 12, 14 og 16, etter følgende prinsipper: Ormsundveien Økogrend skal være et inkluderende boligområde tuftet på prinsippet om sosial, økonomisk og økologisk bærekraft. Ormsundveien Økogrend skal drive ikke-kommersiell utleie av boligene som inngår i stiftelsen. Ormsundveien Økogrend skal ha et boligsosialt fokus som manifesteres gjennom samarbeid med kommune og interesseorganisasjoner. 30 % av leilighetene avsettes til vanskeligstilte på boligmarkedet i samarbeid med aktuelle interessenter, herunder Oslo kommune og interesseorganisasjoner. Ormsundveien Økogrend skal være et byøkologisk forsøksområde der kollektive løsninger, miljøvennlig rehabilitering av bygningsmassen, et inkluderende boområde og miljøvennlig forbruk utgjør grendas grunnsteiner. Ormsundveien Økogrends særpregede boligtyper skal ivaretas på en slik måte at boligene bevares for framtidig bruk i samråd med antikvariske myndigheter. Innenfor denne rammen skal det legges til rette for en forsvarlig drift av bygningsmassen og leieforholdene. Dette innebærer blant annet at det utarbeides en driftsplan og en vedlikeholdsplan for boligene, og at stiftelsen samarbeider med beboerforeningen for å oppnå gode boforhold og et godt bomiljø for grendas beboere. Boligstiftelsen driftes ideelt, og eventuelt overskudd investeres i grendas drift og utvikling. Stiftelsen skal leie ut boliger til beboere som ønsker å tilslutte seg 54

de ovennevnte prinsippene .

MODELLER FOR EIERSKAP

Som grunnlag for opprettelsen av stiftelsen ligger skisseprosjektet “Ormsundveien Økogrend”, utformet av det byøkologiske pilotprosjektet Ormsundveien 14 i fellesskap med Eriksen Skajaa Arkitekter. Skisseprosjektets rapport er offentlig tilgjengelig.

Tomtene og bygningsmassen som ønskes erhvervet er alle i kommunal eie. Bekkelagstunet eies av Oslo Havn KF, og har siden 2016 blitt leid ut på korttidskontrakt til en stiftelse som bruker området til blant annet barnehagedrift. Villaen i Ormsundveien 12 har siden 2008 stått tom, og forvaltes av Omsorgsbygg Oslo KF. Ormsundveien 14 forvaltes av Eiendom-og byfornyelsesetaten. Den leies ut på tidsubestemt kontrakt uten mulighet for utleier til å si opp kontrakten med beboerforeningen, som siden 2007 har driftet det eksisterende byøkologi-prosjektet som nå ønskes utvidet til O12 og Bekkelagstunet. Det at tomtene og bygningene eies av to kommunale foretak og en kommunal etat byr på utfordringer, men det er ikke umulig å løse disse. Som beskrevet i kapittelet om eierskap og organisasjonsform, er eierskap et viktig premiss for økogrendas muligheter til å lykkes. Vi vil her skissere to modeller for eierskap

§3 GRUNNKAPITAL

Boligstiftelsens grunnkapital er kr. 100.000 . Grunnkapitalen er bundet. §4 STYRE

Styret er sammensatt av fem styremedlemmer og like mange varamedlemmer. Tre av disse utpekes av Ormsundveien Økogrend Beboerforening, og to av disse utpekes av Oslo bystyre. Styrets medlemmer sitter to år av gangen. To av stiftelsens medlemmer sitter ved stiftelsens oppstart tre år, for å sikre kontinuitet til nye styremedlemmer. Styrets medlemmer avgjør selv om det skal mottas styrehonorar. §5 DAGLIG LEDER

Boligstiftelsen skal ha en daglig leder som ansettes av stiftelsens styre. Daglig leder skal følge de retningslinjer og pålegg som styret gir. Daglig leder skal sørge for at stiftelsens regnskapsførsel er i samsvar med lover og vedtekter. Daglig leder har møterett på styremøter, men ikke stemmerett. §6 REGNSKAP OG REVISJON

Stiftelsens regnskap skal følge kalenderåret og revideres av ekstern revisor. §7 ANDRE BESLUTTENDE ORGANER

Stiftelsens styre kan opprette arbeidsutvalg bestående av styrets medlemmer samt daglig leder ved behov. Styret vedtar selv hvilken myndighet arbeidsutvalget kan ha.

VEDTEKTER OG EIERSKAP

MODELL 1 FULLT EIERSKAP

Oslo kommune benyttes seg av forkjøpsrett, og alle tomtene overføres / selges til en kommunal etat eller et kommunalt foretak. Deretter gis Ormsundveien Økogrend Boligstiftelse anledning til å kjøpe alle tomter og hus. Boligstiftelsen har det fulle forvaltningsansvaret og leier ut boliger som beskrevet i rapporten. Boligstiftelsen vedtektsfester at om lag ⅓ av styremedlemmene utpekes av Oslo kommune. MODELL 2 DELT EIERSKAP

Oslo kommune benytter seg av forkjøpsrett, og alle tomtene selges / overføres til en kommunal etat eller et kommunalt foretak. Deretter inngås det avtale med Ormsundveien Økogrend Boligstiftelse om feste av tomter, samt salg av bygningsmasse. Lov om tomtefeste § 5a kommer ikke til anvendelse siden Ormsundveien Økogrend skal være et sammensatt område bestående av boliger, fellesfunksjoner for beboere og andre, kafe, arbeidstrening, butikk, gjestegiveri, atelie og barnehage1. Det inngås festeavtale med festetid på 100 år. Oslo kommune gis gjenkjøpsrett til bygningsmassen dersom grenda avvikles eller dersom boligstiftelsen misligholder grendas ideelle formål.

1 Eventuelt kan Ormsundveien 12 og Ormsundveien 14 selges i sin helhet til boligstiftelsen, da husene på disse to tomtene i sin hovedsak skal benyttes som boliger, mens tomten Bekkelagstunet festes av boligstiftelsen, da det på denne tomten vil være sammensatte formål som beskrevet overfor


NORD

ØST

SYD

VEST

5 0 1 3 10m Eksisterende fasader Ormsundveien 12. Målestokk 1:200

ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

55


ØST

VEST

ØST

VEST

SØR

NORD

Eksisterende fasader Ormsundveien 14. Målestokk 1:200

ORMSUNDVEIEN 14 ORMSUNDVEIEN 14 SØR

56

NORD

EKSISTERENDE FASADER


Eksisterende fasader typisk kasernebygning. Målestokk 1:200

ORMSUNDVEIEN 16 KASERNER

ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

57


VEST

ØST

SØR

NORD

ORMSUNDVEIEN 16 LEMMEBRAKKE Eksisterende fasader lemmebrakke. Målestokk 1:200

58

EKSISTERENDE FASADER


NORD

SØR

NORD

ØST

VEST

Eksisterende fasader Vinkelbygg Nord. Målestokk 1:200 nedskalert 70%.

SØR

ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

59


ØST

SØR

ØST

NORD

SØR

NORD

VEST

VEST

Eksisterende fasader vaktstue. Målestokk 1:200

RMSUNDVEIEN ORMSUNDVEIEN 16 16 - AKTBU VAKTBU

60

EKSISTERENDE FASADER


R

VEST

ØST

NORD

SØR

Eksisterende fasader Vinkelbygg Sør. Målestokk 1:200 nedskalert 80%. Skorsteiner ikke inntegnet. Neste side: Garasje bak vinkelbygg.

MSUNDVEIEN 16 VEDHUS

ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

61


62

EKSISTERENDE FASADER


REFERANSELITTERATUR

Annaniassen, Erling. 2006. Én skandinavisk boligmodell? : historien om et sosialdemokratisk eierland og et sosialdemokratisk leieboerland. Oslo: Norsk institutt for forskning om oppvekst, velferd og aldring.

skap och samarbete - i kollektivhus og bogemenskap. Stockholm: Migra Förlag, 2014. Trykket Guttu, Jon. 2011. Boligvisjoner : ti forbilder for den sosiale boligbyggingen. Oslo: Press.

Becker A. m.fl. Building and living in Communities, Basel: Birkhauser, 2015

Ingebrigtsen, Bente. 1989. Alternative boformer : fellesskap og service i boligområder. Oslo : Norsk institutt for by- og regionforskning.

Block, Maria. Bokalders, Varis. Byggekologi: kunskaper för ett hållbart byggande. Utg. 3. Stockholm: Svensk Byggtjänst 2014

Isdahl, Bård. 2004. Urbane livsmønstre – nygamle boligløsninger. Oslo: Husbanken og Norsk Form.

Broome, J., Brian, R. The Selfbuild Book: How to Enjoy Designing and Building Your Own Home. Cambridge: Green Earth Books, 1995.

Langkilde, Hans Erling. 1970. Kollektivhuset : en boligforms udvikling i dansk arkitektur. København: Dansk videnskabs forlag.

Butters, Chris, Leland, Bente Nuth. Fra passivhus til sunne hus. Oslo: Gaia Agenda Forlag, 2012. Trykket

Lydon, Mike og Garcia, Anthony, Tactical urbanism: Short term action for long term change. Washington, Island Press, 2015

Chatterton, Paul. Low Impact Living. New York: Routledge, 2015. Trykket Christie, Nils. 1996. Hvor tett et samfunn?. [Oslo] : Universitetsforlaget. Dyb, Evelyn & Solheim, Liv Johanne (medforf.), Ytrehus, Siri (medforf.). 2004. Sosialt perspektiv på bolig. Oslo: Abstrakt. Edvardsen, Knut Ivar. Ramstad, Trond Ø. Håndbok 5 Trehus. Oslo: Sintef Akademisk Forlag, 2014. Trykket. Eliassen, Rønnaug & Terjesen, Wenche. 1978. Bokollektiver : om behovet for alternative bofellesskap ; økonomiske og juridiske problemer ved etablering. Oslo: Norsk institutt for by- og regionsforskning . Eriksen, Arild (red.). Skajaa, Joakim (red.). Levende lokaler. Oslo: Doga, 2016. Trykket Eriksen, Arild (red.). Skajaa, Joakim (red.). Pollen nr. 2. Oslo: Pollen Forlag, 2012. Trykket Fuglseth, Mie. Klimagassberegninger Villa dammen. Oslo: Asplan Viak for Riksantikvaren. 2016. Grip, Elsa (red.) et al. Gemen-

Lønningdal, Ingrid. Borgen - Et sted for kulturproduksjon. Oslo: Teknisk Industri, 2015. Trykket Miller, Frederica. Torp, Simen. 10 økosamfunn på 10 år i Norge. Oslo: ikke forlag. 2013. Trykket. Montgomery, Charles, Happy City: Transforming our lives, New York, Farrar, Straus and Giroux, 2013 Ofstad, Bjørg. 1984. Kollektive boformer i boligsamvirket. Oslo: Norske boligbyggelags landsforbund. Osswald, Sarah, Hasemann, Oliver og Schnier, Daniel og Michael Ziehl (red.), Second Hand Spaces, Berlin, Jovis, 2012. Oswalt, Philipp, Overmeyer, Klaus og Misselwitz, Philipp, Urban Catalyst: The Power of Temporary Use, Berlin, DOM Publishers, 2013. Overmeyer, Klaus, Urban Pioneers: Temporary Use and Urban Development in Berlin, Berlin, Jovis, 2007 Prosser, Sarah (et.al). Pilotbydel

for gode boligsosiale løsninger. Oslo. Områdeløft Tøyen. 2017 Ring, Kristien (red.). Self-Made City: Self-Initiated Urban Living and Architectural Interventions. Berlin: Jovis, 2013. Schmidt, Lene. Boliger med nogo attåt – nye bofellesskap i et historisk perspektiv. Oslo: Husbanken, 1991. Trykket. Schwarz, Terry (red), Pop Up City (Urban Infill, Volume 2), Cleveland, Cleveland Urban Design Collaborative 2009 Schmidt, Lene. 1991. Boliger med nogo attåt – nye bofellesskap i et historisk perspektiv. Oslo: Husbanken Skaarer, Nils. 2001. Mer bolig for pengene : ideer til miljøvennlige boformer. Oslo: Landbruksforlaget Svendsen, Sven Erik (redaktør). 2004. Rammen rundt våre liv : forskning om bolig og levekår : forskningsprogrammet Bolig og levekår. Trondheim [Oslo]: Tapir og Norges forskningsråd. Ungdommens selvbyggerlag (USBL). 1955. Om kollektivhus : en materialsamling. Oslo: Ungdommens selvbyggerlag (USBL) Vestbro, Dick Urban. 1982. Kollektivhus från enkökshus till bogemenskap. Stockholm: Statens råd för byggnadsforskning. Vestbro, Dick Urban. 1968. Att bygga för jämställdhet. Stockholm: Aldus. Vestbro, Dick Urban (red, 2010): Living Together – Cohousing Ideas and Realities Around the World, Kollektivhus NU, Stockholm. Vogt E., Brochmann B., Øvsthus N.R. Beboermedvirking i boligplanlegging. Bergen: Cubus, 1982. Waal, H., Kaada, A. K. & Andresen, A.S.. 1981. Kollektiver : hverdag og virkninger. Oslo: Universitetsforlaget. ARTIKLER OG ANDRE PUBLIKASJONER:

Byøkologiske pilotprosjekt i Oslo, Årsrapport 2009 fra Ormsundveien 14 og Enebakkveien 37. Andresen, A, Løwe, T. & Rønning, E. 2003. Bofohold i storby, Utredninger til storbymeldingen del 4. Statistisk Sentralbyrå Andersen, Arne. 2005. 100 års ensomhet? Norge og Sverige 1905-2005. Fra bolignød via «folkhem» til boligmarked. SSB magasinet. 14. Mars 2005 Elmqvist, Anne-Marie. 2006. En debatt om kollektivhus I det tidiga 1930-talet : Den gifta kvinnan möter moderniteten. C-uppsats Genusvetenskap, Linköpings Universitet, Linköping. Isdahl, Bård. 2003. Erfaringer fra bofellesskapet Friis’ gate 6. Oslo Kommune. 2011. Byøkologisk program 2011-2026. Oslo: Oslo Kommune Schmidt, Lene. 2003. Bolig + - Nye boligløsninger for et bedre hverdagsliv. (NIBR notat 2003:123) Husbanken. William-Olsson, Monica. 1994. Vi gjorde ett “undantag” Färknäppen. Et kollektivhus för andra halvan av livet. Stockholm: SABO Utveckling. Faktaark om næring i verneverdig byområder. : http:// brage.bibsys.no/xmlui/ handle/11250/2365820 Faktaark om gjenbruk av bygg - http://brage.bibsys.no/ xmlui/handle/11250/176586/ browse?order=DESC&type=dateissued Forskning på erfaringer fra transformasjon - http://www.niku.no/no/ by_og_samfunn/by_og_plan/ kulturminner_og_byutvikling NETTSTEDER

• •

Thorn Dønhaugs Boligstiftelse - http://www. tdboligstiftelse.no Svartlamon Boligstiftelse http://svartlamon.org

Andal, A.R., Nafstad, I. & Ellefsen, R. 2009. Kommunale ORMSUNDVEIEN ØKOGREND

63


Ormsundveien Økogrend er et boligområde i Oslo med fokus på fellesskap og byøkologi hvor vanskeligstilte og andre får ta del i et innovativt pilotprosjekt med basis i de tre prinsippene for bærekraft: sosial bærekraft, økonomisk bærekraft og økologisk bærekraft. ERIKSEN SKAJAA ARKITEKTER 2017 ISBN 978-82-690021-2-6

Ormsundveien Økogrend  

Rapport fra skisseprosjektet for Ormsundveien Økogrend av Eriksen Skajaa Arkitekter. Prosjektet er støttet av Husbanken. Finn ut mer om gr...

Advertisement