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广西南宁台维酒店管理顾问有限公司

诸暨酒店(暂定)可行性研究及评估

台维酒店管理顾问有限公司 2012.5.29

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广西南宁台维酒店管理有限公司

目录 Part 1

壹、 宏观分析 貳、 酒店地理环境简介 參、 外在环境分析 肆、 诸暨市竞争酒店市场调研及分析

Part 2

伍、 酒店营销策略规划 陸、 营运空间配置及营运规划方向 柒、 人力资源策略 捌、 财务经营测算 玖、 经营效益分析 壹拾、

结论

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壹、 宏观分析

一、城市区位分析 

诸暨位于浙江省中部偏北,会稽山脉与龙门山脉之间,浦阳江中游。

北纬 29°43′,东经 120°14′。

与绍兴、萧山、义乌、富阳等 8 个县(市)接壤,总面积 2318 平方公里。

地形以丘陵为主,素有“七山一水二分田”之称。

气候温暖湿润,属亚热带季风气候。

诸暨历史悠久、人文荟萃,是越国故都、西施故里。

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二、城市经济分析 

诸暨 2011 全市人均生产总值为 69,073 元。 同比增长 10.7%,按 2011 年平均汇率 1:6.4588 折算,为 10,694 美元,首 次超过 1 万美元大关。

2012 第一季度全市 45 家三产规模企业实现销售收入 64.99 亿元。

市场成交额农副产品批发市场增长 72.7%,华东国际珠宝城增长 13.8%。

三家大型连锁超市买现销售 1.58 亿元,同比增长 5.9%。

15 家重点住宿餐饮企业实现销售 1.88 亿元,同比增长 27%。

荣获 “福布斯中国大陆最佳商业城市”、“长三角最具投资价值县市”。 (资料来源:诸暨市服务业发展办公室)

三、城市人口分析 

诸暨全市常住人口为 115.79 万人,同第五次全国人口普查 2000 年 11 月 1 日零时的 107.07 万人相比,十年共增加 8.72 万人,增长 8.14%。

年平均增加 0.87 万人,年均增长率为 0.79%。

诸暨全市常住人口中市外流入人口为 22.77 万人,占 19.66%。

小结: 一、诸暨是“中国袜业之都”、 “中国香榧之都”、 “中国珍珠之都”、 “中国无公害 茶叶之乡”等,更是工业生产基地,经济发展快速,基础建设稳固,荣获 “福 布斯中国大陆最佳商业城市”、“长三角最具投资价值县市”等美誉的城市。

二、诸暨的旅游资源丰富,城西工业区、大唐袜业,山下湖珍珠工业园区(华东 国际珠宝城),店口工业园区,汽车城(三年后)完工,将促使旅游休闲和 工业观光相结合,酒店服务业未来发展潜力乐观可见。

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贰、酒店地理环境简介

酒店地理位置优越商机无限可能 

项目位置于艮塔西路,处于城西经济开发区、商务企业总部核心区,面对公 园,眺望人民医院,距人民医院约 5 分钟车程。

酒店地理右斜前方为动车火车站,右斜后方为杭金衢高速交流道,两个位置 不到 5 分钟车程的距离与酒店形成一个三角位置。

距离大唐袜业市场仅需 20 分钟车程。

紧邻机电市场,公交车有 6、10、15、17、22、113,可直达西施殿,商区 第一百货、雄风百货、城市广场等等,交通十分便利。

距离西施故里风景区仅需 18 分钟车程。

距离五泄风景区需 30 分钟车程。

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酒店→大唐袜业市场-----------8.3 公里 19 分钟 酒店→店口工业园区-----------37 公里 57 分钟 酒店→山下湖珍珠工业园区------22.8 公里 40 分钟 酒店→西施故里风景区----------6.7 公里

18 分钟

酒店→五泄风景区-------------20 公里 酒店→香榧森林公园-----------33.1 公里 酒店→千柱屋---------------- 41 公里

30 分钟 56 分钟 1 小時

酒店离各重要工业区、风景区的距离与开车时间。 7


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叁、外在环境分析

一、

工业发展环境分析

诸暨城西经济开发区介绍 

这里是一方投资热土经济主战场

便捷交通四方八达区位优势明显

基础设施完善公共设施一应俱全

人力资源充沛企业发展加快脚步

投资优惠政策吸引大批知名企业

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浙江省诸暨经济开发区位于诸暨城西,成立于 1992 年。1994 年批准为省级经济 开发区。2003 年,市委、市政府作出“越山西拓,建设城西工业新城”战略决 策后,挂城西工业新城牌子,规划面积 112 平方公里。 2009 年实现全社会固定资产投资 46.34 亿元,同比增长 11.42%,其中工业性投 入 27.98 亿元,增长 6.88%,基础设施投入 6.53 亿元,增长 17.41%,商贸三产 投入 11.06 亿元,增长 61.54%;区内规模以上工业企业实现工业总产值 287.12 亿元,增长 14.04%,主营业务收入 281.34 亿元,增长 13.52%,实现利润 17.07 亿元,增长 10.27%,税金总额 10.28 亿元,增长 7.76%;自营出口 7.42 亿美元。 这里是诸暨招商引资的主平台 先后引进世界 500 强企业伊藤忠商事株式会社和世界名牌 NIKE 品牌生产线项目, 以及双双集团年产 5,000 台高速列车永磁电机项目、天瑞遥感环境卫生数据接收 处理系统研发项目、动冶重工智能化炼钢系统成套设备生产项目等一批高科技项 目;目前共有美国、德国、日本、澳大利亚、香港等近 30 个国家和地区的投资 商在此投资创业,外商投资企业达 150 多家;2005 年以来实际利用外资连续 5 年超过 1 亿美元,累计实际利用外资约占全市实到外资的近 40%(含陶朱街道)。 城西工业园区名录 企业名录

(資料來源諸暨經濟開發區官網)

产业

内销及出口国家

浙江富润集团

毛织印染

日本、南美、北美、西欧

双双集团

化纤、袜业

大陆(内销) 美国、加拿大、德国、意大利、瑞典、

浙江菲达

大气污染治理

芬兰、俄罗斯、日本、印度、新加坡、

环保设备

马来西亚、孟加拉、缅甸、斯里兰卡、 哈萨克斯坦、澳大利亚、巴西、埃及

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广西南宁台维酒店管理有限公司 销澳大利亚、新加坡、印度、印度尼西 浙江飞鹰机电制造

计算机绣花机

宏磊集团有限公司

铜加工

浙江洁丽雅毛巾

毛巾

亚、巴基斯坦、南非、孟加拉、越南 大陆 日本、美国、英国、澳大利业、加拿大、 新加坡 美国、欧盟、美国 J.C.PENNY 和 MACY 百

神鹰集团公司

高档丝绸服装

浙江健力集团

承轴钢管

大陆(內销)

袜子

出口美国、日本、韩国、欧洲等

八方控股集团

水泥、建材

出口欧洲、中东、日本、香港

亚东制药

药品

中国各省

克瑞丰球泵业

环保设施能源

欧洲、澳洲、非洲等 120 多个国家

浙江情怡袜业有限

公司

浙江凯达机床股份 有限公司

车床

北美洲、南美洲、澳洲、俄罗斯、南非、 欧洲

大东南高科包装

塑料

申科轴瓦

轴承

诸暨申发集团

轴承

大陆(內销)

除尘器环保设备

欧美、中东、东南亚

浙江东方环保设备 有限公司

出口欧洲,中东,日本,香港 巴基斯坦、土耳其、印度、 日本、澳大 利亚、孟加拉、英国

友谊光电缆有限公司 通信电缆

大陆(內销)

安丽针织有限公司

袜子

美国、法国、意大利、德国

羽绒原料

日本、欧美

高档棉纶丝生产

大陆(內销)

浙江台越纺织制品 有限公司 浙江德科实业有限 公司

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广西南宁台维酒店管理有限公司 南浙江锦裕针织有 限公司 浙江强盛机械集团 浙江金昌弹簧有限

袜子

法国、英国、韩国

计算机刺绣机

欧洲、大洋洲、南美洲和东南亚各国

钢丝、各类弹簧

公司

中东 、大洋洲

浙江步人袜业有限 公司 浙江健盛集团股份 有限公司 荣怀集团 浙江恒久机械集团 有限公司 浙江华都纺织印染 有限公司

北美 、南美 、西欧、东欧 、东南亚、

日本、韩国、美国、德国、法国、意 袜子

大利、哥伦比亚、俄罗斯

袜子

日本、欧洲、澳大利

环保设备

大陆(內销)

链条

大陆(內销)、出口

织物面料织染

尼日利亚、多哥、科特迪瓦、马里

诸暨前 30 名企业中,城西工业园区就占有 6 个,分别是,宏磊集团(第 3 位)、 健力(6 位)、洁丽亚(13 位) 恒久集团(17)、凯达集团(23)、华都集团 (27);园区内申科、申发等均在 30 位排名左右。

这里是诸暨经济发展的主战场 区内外商投资园区形成十八里经济长廊、北片工业区成为开发区的主体和标志, 目前拥有各类工业企业 300 余家,其中产值超亿元企业 48 家,产业涵盖机械制 造、纺织服装、医药化工、包装材料等传统支柱产业以及环保设备、生物制药、 电子信息、新型材料、机电一体化等五大新兴产业和高新技术产业。2009 年位 列浙江省十强经济开发区第五位。 这里还是诸暨城市建设副中心,以商务区为重点的新城区战略正加快推进。

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1、经济开发区基础设施、公建配套建设 (1)铁路客运站 浙赣铁路客运站,总建筑面积 9485 平方米,客运站规模可集聚人数 5,000 人,平均日流量可达 15,000 人次。

(2)汽车客运西站 建设用地 4 公顷,总投资 1.8 亿元,可集散人数 4500 人,日均流量可达 12000 人次。

(3)诸暨市人民医院 占地面积 16 公顷,三级甲等医院,床位标准 1500 张,平均急门诊流量 5,000 人次/日。总投资 7.8 亿元。

(4)五泄江滨江生态公园 总用地面积约 35 公顷,投资约 1.45 亿元。

2、企业总部及重点项目建设 (1)企业总部建设 

一批企业总部和回归经济总部在城西商务区建设 16 幢总部大楼,总用 地面积 146,385 平方米,总建筑面积 578,100 平方米,高度 75-100 米, 单体层数 22-28 层,总投资近 30 亿元。

目前第一批 11 幢总部大楼 10 幢已竣工,其中外贸大厦、诸安大厦、八 方商大厦、华汇大厦、东宸国际广场、越烽大厦等 6 幢已投入使用。

(2)百瑞财富广场 坐落于诸暨城西商务区艮塔西路与环城西路交叉口,紧邻五泄江滨江生态 公园。用地面积 25,535.8 平方米(38.3 亩),总建筑面积 109,376 平方米, 是一座包含高星级酒店、大型会务、高级公寓、商贸为一体的综合性建筑,

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其中: 

主楼 27 层,高 99.5 米,为 40,000 平方米的高星级酒店,客房数约 350 间;

副楼 12 层,为 10,000 平方米的酒店式高级公寓;

裙房 5 层,为 25,000 平方米的综合性商业用房。

百瑞财富广场总投资 5.8 亿元人民币,由浙江经发实业集团有限公司投 资建设。 *原预计 2012 年底试行运营,据了解百瑞财富酒店由于企业内部有 问题(资金链上)目前开业时间并不明确。

(3)篮球馆建设 

诸暨市全民健身中心地块位于诸暨市环城西路以西,五泄江以东,总占 地面积为 22.93 公顷,包括:24,000 平方米体育场、7,000 平方米体 育馆(篮球馆)、2,000 平方米游泳馆及相关体育健身配套设施。

全民健身中心建设分三期实施,一期建设工程以篮球馆为主体。  一期建设用地 4.97 公顷(约 75 亩),其中诸暨市篮球馆建设用地 2.49 公顷(约 37 亩),总建筑面积 50,150 平方米,包括主馆面积 26,926 平方米,商场面积 10,750 平方米,地下建筑面积 12,480 平方米;建筑占地面积 12,172 平方米,建筑密度 48.82%,容积率 1.51,建筑层数 4 层,高度 33.1 米,地下-4.5 米;停车位 521 辆, 其中地下 236 辆;篮球比赛馆总坐位 6,802 个,其中活动坐位 1,898 个。  项目总投资约 4.9 亿元,其中房屋动迁费用 1 亿元(动迁面积近 18 万平方米),工程费用 2.53 亿元。  建设期 3 年,于 2011 年上半年开工,至 2013 年完工。

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3、专业市场建设 (1)诸暨汽车城 

位于城西商务区以北,浙赣铁路东侧,地块南临杭金衢高速公路,东靠 城市二环西路,中跨城市二环北路,交通便利,区位优势明显。

总规划用地面积 37.6 公顷(565 亩)。

功能定位为:以汽车 4S 店和 2S 店为主体,配套建设车辆管理与服务机 构、汽车用品超市和配件商店、汽车集中交易和品牌展示中心及二手 车交易市场、汽车装潢、汽车文化展示为主体的大型专业商业开发项 目,是集汽车交易、现代科技、生态景观、人文环境为一体的文化、 商业园区。

目前,二手车市场一期已建成开业,由宝利德集团投资建设的广本 (9,300 万元)、奔驰(8,000 万元)4S 店已建成开业,三菱、奇瑞、 别克等 4S 店项目也将相继开工建设,面积约 18 万平方米的房屋动迁 已全面完成,同时宝马、奥迪、一汽马自达、东风本田等一批 4S 店及 汽车城综合体项目进入建设用地出让阶段。

(2)家居装饰城 

位于外环西路以东、城山路以北,建设用地 120 亩,总建筑面积为 20 万平方米,其中地上建筑面积为 16 万平方米,地下建筑面积为 4 万平 方米。地上停车位 250 个,地下停车位 984 个,非机动车停车位 800 个,总投资约 10—12 亿元。

是一个集装修设计、材料采购、品牌展示、物品销售于一体的现代化家 居装饰城,是聚各式家私、装潢建材、陶瓷卫浴、家居布艺、大小家 电、办公家具等门类齐全、品种繁多的一站式家居购物中心。

诸暨家居装饰城由苏州中翔集团和诸暨丰球集团出资组建-中翔丰球 公司联合开发。

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(3)五金机电市场 07 年趁人民北路西侧动迁之际,同时配合旧城改造,在新火车站广场建了 一个临时过渡市场,临时市场占地 2 万平方米,建筑面积 7,000 多平方米, 有营业房 152 间,停车位 100 余个。目前年市场销售超亿元。新五金机电 市场规划在火车站广场以南、新人民医院以西地块,用地面积约 80 亩,但 由于是基本农田,要等到“农保”调整才能启动建设。

4、人口与住宅项目建设情况 (1) 城西商务区城山路以北区域规划居住人口 8.40 万人。 其中: 规划人口

预计三年后

(万人)

人口(万人)

3

3.03

1.2

艮塔西路以南、二环北路以西

2

2.41

1.0

艮塔西路以南、二环北路以东

3

3.02

0.8

片区

区 域 范 围

社 区

A

艮塔西路以北

B C

(2) 城西商务区已建成及在建的楼盘小区: 八达西城花苑(9 万平方米)、八达西城景苑(18 万平方米)、陶居苑(18 万平方米)、星汇花园(15 万平方米)、展诚天玺名座及丹桂华庭(24 万平 方米)、和泰安置小区(16 万平方米)、望泰安置小区(9 万平方米)、开元 安置小区(23 万平方米)、银泰安置小区(26 万平方米),总面积 158 万平 方米。三年后商务区可容居住人口约 4.5 万。

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诸暨城西经济开发区小结: 一、诸暨城西经济开发区是一个集商贸物流、商务办公、金融服务、居住小区、 文化教育、休闲娱乐等功能于一体,成为具有高度活力的现代化城市新区。 二、诸暨城西经济开发区是工业生产基地 

中国知名五金产业基地

中国最大铜加工生产基地

中国汽车配件生产基地

中国最大制冷配件生产基地

中国最大电脑刺绣机基地

中国弹簧、链条生产基地

三、园区内各类工业产业 300 余家,基本额 500 万以上企业接近有 130 家,产值 超亿元企业有 48 家;美国、德国、日本、澳大利亚、香港等接近 30 个国家 和地区的投资商,外商投资企业达 150 多家。

四、企业总部规划 16 幢,第一批 11 幢总部大楼 10 幢已竣工,6 幢已投入使用,

五、人民医院 1,500 床位

依据以上城西经济开发区调研,对于本项目酒店来说,城西经济发展区是一个 有利的市场资源,酒店占地利之便,可吸取下列住宿、餐饮、会议客源市场。

附近工业园区访客及商务用餐市场

附近工业园区商贸会议市场

企业总部访客商务用餐或企业聚餐市场

人民医院医疗访客住宿商务用餐市场

人民医院新医术、新药等发表或论坛会议市场 16


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人民医院住院病人访客住宿

如未来规模宏大的汽车城访客住宿及商务用餐市场

酒店占地利之便,可以大量取得园区内企业签约名单, 瓜分现有四星五星的客源。 经过访谈 10 家城西工业园区知名企业得知: 1. 每年访客约 200 多人以上,淡季为夏天暑假及 11 月底 12 月圣节前后,其他 时间人数不定。 2. 访客住宿天统计平均:2~4 天最多。 3. 住宿酒店:大多以诸暨星级酒店(四星、五星)为主。 4. 客源国籍分析 针对工业园区企业名单约 30 家企业,抽样调查与访谈归总, 企业来访客源国籍以国内客源为多, 国外客源占比: 日本:10%

韩国:5% 欧美:55%

印度:10%

东南亚:15% 中东:5%。

5. 用餐情况: 因为城西经济园区目前没有可用餐的餐厅,所以多选择在市中心内解决用餐 问题。

6. 问卷调查: 如果于工业园区内开设一家精品商务酒店,你们会考虑安排住宿在此吗? 17


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85%选择会,因为交通方便

12%表示可能会考虑

8%则不考虑更换原签约酒店(合作关系良好且有优惠)

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经过调研及访谈,本项目得知: 1. 客源 国外客源其中以欧美客源占比最大 55%,但以本项目酒店既有的条件房 间面积及格局要吸引美国客人喜好大房间面积较不易,因此国外商务客 源将锁定欧洲及其他亚洲客源。

本项目商务客源结构分析如下  本国客人:60%  欧洲及亚洲客人: 30%

 美国及其他客人:10%

2. 住宿天数 平均 2-4 天最多。

3. 酒店定位 小而美的「精品酒店」。

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依据调研分析:离园区内最近的酒店除目前项目以外,另一个是百瑞财富 酒店,离目前项目约半公里。是一座包含高星级酒店、大型会务、高级 酒店服务公寓、商贸为一体的综合性建筑。 主楼 27 层,高 99.5 米,为 40,000 平方米的高星级酒店;副楼 12 层, 为 10,000 平方米的酒店式高级公寓;裙房 5 层,为 25,000 平方米的综 合性商业用房。百瑞财富广场总投资 5.8 亿元人民币,由浙江经发实业 集团有限公司投资建设。

依据以上调研分析本项目酒店要与车距不到 5 分钟的五星级大型的百瑞 财富酒店竞争不易,所以项目经营需要和百瑞财富酒店做区隔,未来它 将是项目中比较大的竞争对手。 所以酒店必需定位清楚,与市场做出区隔,打造精品酒店的一番天地。

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二、

经济市场社会发展分析 据中国经济最发达的长三角之要冲,处杭州湾经济圈之南环,地理 位置得天独厚。

诸暨紧临省城杭州,是“杭州湾经济圈”的重要组成部分。随着整 个长江三角洲地区经济互动发展与一体化进程加快推进, “杭州湾经 济圈”正在加速崛起,这一地域优势将为包括诸暨在内的环杭州湾 地区发展提供宽广的国际化平台,加速融入全球经济体系。

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诸暨经济状况分析

全市实现地区生产总值 739.62 亿元,按可比价格计算,比上年增长 11.0%

全年实现财政总收入 80.05 亿元,增长 22.2%

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居民消费价格总水平比上年上涨 5.2%

(一) 企业队伍渐大渐强 2011 年末全市新增年销售收入 500 万元及以上工业企业 156 家,总数达 1415 家,其中新增年销售收入超亿元企业 47 家,总数达 306 家,年销 售收入 10 亿元及以上企业 27 家,海亮集团、盾安集团、大东南集团销 售收入超百亿元大关。224 家市级工业规模企业实现销售收入 1409.14 亿元,增长 25.6%,利润总额 100.78 亿元,增长 29.2%,实缴税金 34.47 亿元。

(二) 商品市场成交活跃 2011 年末全市共有商品交易市场 83 个,成交额 415.5 亿元。年末成交 额超亿元市场 13 个,超 10 亿元市场 7 个。

(三) 骨干企业做大做强 2011 祥生集团、雄风集团继续入选 2011 年中国服务业企业 500 强;祥 生、雄风、经发、海越、一百入选 2011 年浙江省服务业 100 强企业;雄 风、一百等 3 家企业被认定为 2011 年浙江省城乡连锁超市重点龙头企业 (全省 36 家,绍兴 6 家);宜佳向阳超市被认定为 2011 年浙江省

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城乡连锁超市龙头企业(全省 69 家,绍兴 5 家)。 “桃花源”、 “绿球”入 选浙江省第三批“老字号”。

(四) 全市五大块状特色产业出口增长快速 2011 年,全市五大块状特色产业共累计出口 364646 万美元,同比增长 28.9%,占全市出口的比重为 71.8%。其中机电产品出口 136601 万美元, 同比增长 22.1%,占全市出口总额的 26.9%;袜子出口 114610 万美元, 同比增长 25.1%,占比 22.6%;提花布出口 82319 万美元,同比增长 54.7%, 占比 16.2%;珍珠出口 29010 万美元,同比增长 15.3%,占比 5.7%;农 产品出口 2106 万美元,同比增长 96.7%,占比 0.4%。

小结: 诸暨经济市场活络,消费水平也不断提升,整体而言政府规划完善加上投资 优惠政策的实施,诸暨的经济发展是持续稳健成长的。

据调查诸暨的民生消费水平,以雄风广场内的 Dong Bakery 以及附近世纪联 华内的 Bread Talk 为例,平均一个面包约 8~15 元和上海的价位相当,经营 状况良好,尤其在出炉时间有大排长龙的状况。

以小观大,从这显示诸暨消费能力很高,酒店在餐饮这块有机会可以走中高 端水平的餐饮市场,尤其酒店附近企业总部写字楼分布众多,加上地处城西 工业园区内,酒店餐饮只要可以做得有特色,必然会吸引附近的白领上班族 以及更多的园区消费者前来。

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三、

旅游环境分析

(一) 政府积极投入与推广 1. 加快旅游业的转型 由单一的观光型旅游,发展向休闲、度假、商务、购物、观光等复 合型旅游。投资方式上管道更多元,现以政府和社会的多种形式的 转变。经济效益上,从注重门票收益发展为更注重综合收益。 2. 加强市场主体培育,扶持小微企业 大小通吃,形成行业大中小、高中低不同档次、不同类型、不同规 模的企业群体。 3. 创新旅游营销市场 旅游景区举办主题旅游活动推广,带动旅游潮。镇乡举办各地特色 节庆活动如,东白湖生态旅游节的油菜花节、街亭镇的全市乡村旅 游节、赵家镇的香榧节和樱桃节、璜山镇的西施竹笋节、同乡的水 果节等等。 4. 旅游市场抱团拓展 杭嘉湖绍地区启动旅游优惠月活动,杭州、嘉兴、湖州、绍兴等景 点向四地市民提供 5 至 7 折的景点门票优惠,据 2011 统计资料,优 惠月期间共吸引了 5 万名居民出行。与杭州旅游集散中心合作,每 周六、日,杭州─诸暨直达专车带来更多旅客,预计 2012 年乘坐直 达专车,赴诸暨旅游的客人将达 2 万余人次。 5. 产业融合,丰富旅游新业态 诸暨拥有袜业、珍珠、铜加工及新型材料、机电装备制造、纺织服 装、环保新能源六大工业主导产业集群,是中国袜业之都、中国珍 珠之都、中国五金之乡。以诸暨优越的旅游资源和人文文化资源特 征,可以发展农业科技观光旅游、民俗文化体验旅游等。

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(二) 旅游重点工程建设 1. 五泄入口区景观改造与西施滩湿地公园已全面建成 2. 汤江岩全国青少年户外运动营地项目 3. 东白湖生态旅游区 4. 香榧国家森林公园南园生态环境保护工程 5. 螽斯畈一坑口公路建设 6. 东白山景区通讯基站电力设施配套工程和柳仙殿生态环境保护建设 工程。 7. 白塔湖湿地公园 8. 游渔场至江荡滩湖段绿化工程 9. 第三期河道疏浚工程和白塔湖两岸部分木桩护岸工程。

(三) 旅游交通四通八达

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诸暨位于长江三角洲南翼、浙江省中北部,介于杭州、绍兴、义乌三角 地区。东接绍兴、嵊州,南界东阳、义乌,西毗浦江、桐庐、富阳,北 邻杭州萧山,浙赣铁路、杭金衢高速公路、杭金公路贯穿全境,距上海 200 多公里,杭州约 90 公里,萧山国际机场 60 公里,诸暨至温州的诸 永高速公路(北线),诸暨至绍兴的诸绍高速公路,交通优势明显。

第二绕城高速西线与杭金衢高速互通 杭州第二绕城高速西线,将诸暨的次坞、直埠都绕进其中,并于直 埠建立交互立交,与杭金衢高速形成互通。 绍诸高速,成为杭州第二绕城高速东线的重要组成部分

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1 小时交通圈扩大 西线建成后,杭州“二绕”可将杭州主城区相邻或相近的德清、余 杭、富阳、临安、萧山、诸暨等县市,都囊括进 1 小时交通圈内。 直埠出发,进入西线转杭新景高速,在杭州南下高速,就很快能看 到美丽的西湖。

三环线内连外延 串起城乡 带动区域经济发展 从区位优势看,三环使道路将东部行政中心、北部开发区、西部大唐陶 朱部分区镇、南部乡镇村落等连接起来,一线串起四大片,形成了四通 八达、内连外延的交通网络,对拉近主城与副中心的距离、优化产业布 局、带动区域经济发展、形成城市经济圈将起到至关重要的作用。 2012 年初动工建设,计划于 2013 年底基本建成。 28


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(四) 旅游市场需求不断增加

1. 旅游市场快速前进

旅游人数不断增长 2011 年据市旅游局统计,全年接待国内外游客 806.18 万人次,增长 23.1%,其中国内游客 797.67 万人次,增长 23.2%

旅游总收入可观 2011 全年总收入 81.05 亿元,增长 23.0%,其中旅游外汇收入 2221.24 万美元,增长 19.3%。

星级饭店陆续开设 年末达 22 家,直至 2013 年五星级可达 5 家、四星级 7 家、 三星级 6 家;

旅行社发展快速 2011 年总数达 25 家。

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2. “十二五”诸暨旅游着力开创“一心三线五区”新格局 “十二五”期间,诸暨旅游着力推进“一心三线五区”的旅游格局,推动旅游经 济更好更快发展。“十二五”以“一心”(综合旅游服务中心)为核心,以线(西 线“山水风光”、中线“休闲购物”、东线“生态文化”的“大三线”)串点, 以点带面,向四周放射状布局各大功能区块,依托地域和资源优势,形成各具特 色的旅游产品。

3. 旅游客源分析 a.

2011 全年客源分布

长江三角洲两省一市:江苏、浙江、上海

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b.

2012“五一”客源分布

苏南:苏州、无锡、常州、(镇江、南京)

今年“五一”小长假全市接待游客达 40.08 万人次,同比增长了 14.56%, 旅游总收入 3.81 亿元,同比增长 17.03%。

全市 25 家饭店营业总收入 746.03 万元,同比增长 25.25%,客房入住 率为 86.16%。

“五一”接待的游客构成,来自本省及周边游客占 60.5%,上海 21.5%, 苏南 15%,其它 9.5%省内客源市场除绍兴、金华、杭州三地传统客源外, 宁波、温州客源比例上升,分别占省内客源的 11%和 8%。

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旅游市场分析小结: 一、近几年中国生活水平不断提升,旅游需求也随着提高。诸暨交通便利,据调 查自驾游的趋势已经成为城市周边游的主流。诸暨市现已成为长江三角洲两 省一市(江苏、浙江、上海)旅游热门地区,特别在小长假期间旅游所带来的 人潮高峰不可小觑。酒店在这部份可设计自驾游套装行程(两天一夜),以 方便的交通、吸引人的美食飨宴,有特色的营销手段,让更多自驾游的旅客 留驻酒店,创造更多旅游市场的发展潜力。

二、诸暨是中国袜业之都、中国珍珠之都、中国五金之乡,与政府积极推广的“一 心三线五区”的旅游结合,发展“商务+旅游”的方案吸引更多人前来入住。

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肆、诸暨竞争酒店市场调研

一、概说 诸暨现有五星级酒店 1 家,准五星级酒店 2 家,4 星级酒店 7 家,经济连锁酒店 4 家。预计未来四年内将有 6 家五星级标准酒店(耀江开元名都大酒店、同方豪 生国际大酒店与祥生世纪酒店已开始经营,百瑞财富广场酒店建筑体已完工、神 鹰丽悦大酒店、希尔顿大酒店仍在建设中), 2013 年希尔顿酒店将成为绍兴地 区首家国际品牌五星级酒店。

二、竞争酒店 目前所列举的竞争酒店,为诸暨五星以及四星酒店(排除海亮商务酒店位置在店 口镇、老牌西子宾馆是昔日政府机关宴会常设处、百瑞五泄度假村和其他经济连 锁酒店性质不在我们竞争范围内) 以诸暨地区酒店经营特点,分别以客房、餐饮、 会议室做比较,从中了解未来酒店项目其可能存在的优势、劣势、威胁与机会点, 知此知彼,获得投资最佳谋略。

No. 酒店

星级

开业时间

房间数

1 2 3 4 5

耀江开元名都大酒店 祥生世纪酒店 同方豪生大酒店 凯翔大酒店 诸暨大酒店

★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★

360 380 311 157 120

6

百瑞香江大酒店

★★★★

2008 2011.12 2011.11 2009 1997 开业 2005 装修 2008

平均住 宿率 60% 50% 50% 70% 65%

166

70%

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1.客房分析 酒店名称

客房数

星级

平均房价

诸暨耀江 360 间 开元名都 大酒店

五星

858 元 558 元(签约) 968 元(周末)

同方豪生 大酒店

准五星

311 间

市场定位

五星豪华商务型酒店 (原写字楼改建) 客房平均大小约 32 平 方米 金卡 2588 礼包 平均每日约 20 多位外  4 个免费住宿 国客人  2 张 100 元餐券  商务旅客  4 张折扣券  政府接待  1 张红酒券  商贸活动  假日旅游客 588 元 国际品牌 5 星渡假休 签约价 450 元 闲酒店 客房平均数 30 平米  商务旅客  国外客人居多  渡假休闲旅客

服务

设施

综合点评

服务是所有竞 整体豪华体面,五  乘���到酒店,门僮主动开车 争酒店中最好 星标准设施,设计 门,协助提取行李,同时抄 的一家。 仍偏向一般传统酒 下到店宾客所搭乘出租车车 店风格。 牌的拾遗温馨小卡片。  前台人员素质良好,带领参 观亲切有礼,有问必答,能 主动关切宾客的需求,以客 为尊。

前台服务态度 渡假饭店的格局, 离西施故里风景区最近的渡 冷淡,管理待 整体占地广大,室 假式酒店,隶属国际酒店集 改善。 内公共空间宽敞, 团 Howard Johnson,设施规 每间客房都有飘窗 模大且豪华。 设计。

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廣西南寧台維酒店管理有限公司 祥生世纪 380 间 酒店

准五星

760 元 380 元(签约) 祥生卡  储卡 10,000 元 赠送 1000 元  储卡 20,000 元 赠送 3000 元  储卡 30,000 元 赠送 5000 元  储卡 50,000 元 赠送 9000 元

凯翔 大酒店

157 间

四星

368 元

百瑞香江 166 间 大酒店

四星

380 元

准五星豪华酒店 小客房约 38 平方米 大客房约 45 平方米

   

商务旅客 政府接待 商贸活动 假日旅游客

态度差,前台  7 楼空中花园设计  新开业,很多细节没有注意 服务冷淡,有 相当不错,让大堂 到,7 楼大堂看起来很华丽, 待改善。 整 个 气 势 从 里 到  空中花园让大堂的景向外延 外延伸。 伸,整个空间感相当好,是  客房标准配备,整 酒饭店很大的优势。 体 档 次 比 不 上 开  豪华风格,不过室内装潢有 元 名 都 及 同 方 豪 些部分还是略显粗糙 生五星级酒店。  汽车配料城奠基仪式在此召 开,因此有不少公司签约住 宿。调研时有政府机关到此 开会。

服务不够专业  传统酒店装潢,1F 热忱。 西餐厅外包上岛 咖啡经营管理,白 天不开灯看起来 幽暗,餐厅客人稀 少。  餐厅昏暗不洁。 4 星 Local 酒店 前台服务员态 传统酒店装潢,大 客房平均 30 平米 度差,不主动, 堂幽暗,感觉档次 较没有服务热 不够。  唐袜业园区商务 忱。 旅客  诸暨外围浙江省 节假日旅客多 4 星 Local 商务酒店 客房平均数 30 平米  商务客人  假日旅游客人

 大唐袜业工业园区里,最近 的一家酒店。前台服务不够 热忱,管理有待改善。  凯翔站地利之优势,开业后 吸收许多袜业市场的客户, 外国人所占比率有 30%以 上。 开幕年限较长,累积相当客 户,所以目前是住宿率较高 的酒店。

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廣西南寧台維酒店管理有限公司 诸暨 大酒店

120 间

四星

358 元 签约价 278 元

4 星 Local 酒店 前台服务是所 传统酒店设计,设  诸暨大酒店是诸暨比较老牌 客房平均 28 平米 有 酒 店 最 差 施老旧,客房地毯 的酒店 1997 年开业 2005 年  唐袜业园区商务 的。 很脏。 重新装修。感觉不到四星标 旅客 准,顶多只有三星。  诸暨外围浙江省  紧邻百瑞香江大酒店。 节假日旅客多  本地客人占大多 数

*以上客房房价一住宿人数包自助早餐。

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2.酒店设计风格 酒店

设施图

诸暨耀江开 元名都大酒 店

祥生世纪酒 店

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廣西南寧台維酒店管理有限公司 同方豪生 大酒店

凯祥大酒店

百瑞香江大 酒店

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廣西南寧台維酒店管理有限公司 诸暨大酒店

客房调研分析小结: 一、五星级酒店调研分析 

客房数:都在 300 间以上

客房面积:标房至少 30 平方米以上

整体装修及设施:装潢豪华够档次,但施工质量有待改善。设施完善。

平均房价:落在 850~750 元之间,签约價 400-550 元之间,同方豪生与祥生世纪酒店均开幕不到半年,业务尚在开发中,所 以签约价偏低约 400 元。

住宿率: 耀江开元名都大酒店开业时间较长约 50%,其他二家约 50%。

客源: 平日主要是以商务旅客为主,西城工业区、大唐袜业、以及邻近工业区为主要客源,一般来说小周末或假日游客才会 明显增多,大多来自浙江本地短线周边游的客人,另外因高铁便捷,上海游客也占一大部分。

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服务质量:只有耀江开元名都大酒店比较专业,其他二家低于水平之下,虽然开幕不到半年,若不重视改善將可列入本项目竞 争对手。

二、四星级酒店调研分析 

客房数:都在 120-166 间

客房面积:标房大小约 25~30 平方米。

整体装修及设施:本土化装潢,没有风格,客房外均有西餐厅及量体很大的中餐厅及宴会厅,没有客房配套设施。

平均房价:落在 350~380 元之间,签约價 300 元之间。

住宿率: 除了诸暨酒店开业时间长设施老旧住宿率 65%,其他二家约 70%。

客源: 平日主要是以商务旅客为主,西城工业区、大唐袜业、以及邻近工业区为主要客源,一般来说小周末或假日游客才会 明显增多,大多来自浙江本地短线周边游的客人,另外因高铁便捷,上海游客也占一大部分。

服务质量: 四家酒店服务都十分差。

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经过以上调研分析本项目客房规划方向建议: 

要与目前四星级酒店竞争绝对有优势,但若要与五星级量大豪华竞争较难,除非能以 设计及服务取勝方能瓜分部分市场。

本项目酒店量体不大、房间开间较窄,但建筑有层次感,二层高挑,五层及六层有露 天平台又眺望前面一片绿化公园景观,每层楼梯厅宽敞,因此如何克服缺点突显优点, 打造一个全然不同設計概念,且服务质量精致化的精品酒店,以锁定另一种时尚有品 味的客源是我们要规划的方向。

祥生世纪酒店空中花园

可以借鉴祥生世纪酒店的空中花园设计,利用酒店的建筑层次设计特点精心设计有感 觉的空间,六层规划成为露天花园 Lounge Bar

餐厅,休息区,发展成酒店特色,让整体空间是舒适自然的,从建筑本身到酒店对面

上海水舍精品旅馆露台

公园景观连成一气,景中有景。 

依据目前规划图纸可规划成 103 客房,二楼挑高楼层为複式樓套房规划,此层初期可 当贵宾楼层销售会员制,客房内可备有机麻服务等设施,也可以提供会员钟点出租, 等业务稳定当精致到房出租。

平均房价目标 450 元,第一年开发市场打知名度平均房价参考诸暨市四星酒店以 380 起。

客房住房率目标 75%,第一年市场不成熟以刮脂法刮分目前諸暨市五星酒店住房數 5% 及四星酒店 10%,保守预估约可括到 65%的住房率。 41


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3.餐饮调研分析 酒店名称

种类、设施说明

诸暨耀江开元 中餐厅 名都大酒店 西餐厅 准五星 大堂吧 酒吧 日本料理 咖啡厅 祥生世纪酒店 中餐厅 (包厢 30 个) 自助餐咖啡厅 图兰朵酒廊 池畔烧烤

同方豪生 大酒店

座位约 100 人 座位约 200 人 座位约 50 人 座位约 50 人 座位约 80 人 座位约 160 人 座位约 300 人

收费标准

营运状况

    

西餐厅(自助餐) 早餐 78 元/人 晚餐 168 元/人 团购 980 元(10 人) 日本料理 168 元/人(现点吃到饱)

 

 

中餐 199 元/2 位,299 元/4 位 满 1500 元送时装店礼券一张 满 2000 元送高级房一间 西餐(自助餐) 早餐 68/人 晚餐 168 元/人 池畔烧烤 199 元/人 西餐(自助餐) 早餐 108/人 晚餐 198 元/人(签约价 100 元/人) 日式餐厅 168 元/人 吃到饱 火 锅 会 所 ( 以海 鲜 为 主均 价 约 150 元)

新开业营业状况并不稳定,待评估。

座位约 120 人 座位约 30 人

豪生自助咖啡厅座位约 300 人 西施阁中餐厅 座位约 200 人 日式餐厅 座位 80 人 火锅会所 座位 120 人 犀利吧 座位约 50 人 大堂酒吧 座位约 50 人

        

  

外包日本料理店,营运状况佳 西餐厅主要服务早餐客人,其他时间营业清 淡,客人以外宾客人较多。 中餐厅营业状况一般,包房开房率约 50%。

火锅会所营业差,订餐人数少。 日式餐厅订餐人多一些,不过仍是冷清,晚餐 时间人流比较多,经营状况不稳定。 整体餐饮营运不佳,或许地点偏远价格高。

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廣西南寧台維酒店管理有限公司 凯翔大酒店

中餐厅 大包厢*1 中包厢*6 小包厢*20

 座位约 20 人 座位约 15 人 座位约 10 人

最低消费 180 元 最低消费 150 元 最低消费 120 元

 

西餐部份是外包给上岛咖啡经营,早餐 48/人 应付房客,其他时间管理及服务差所以营运不 佳。 附近没有较好的餐厅,因此中餐厅营运尚可。 另外商贸会议客人也可支撑中餐厅业绩。

西餐厅(上岛咖啡西餐厅) 大包厢*1 座位约 10 人 中包厢*1 座位约 7 人 小包厢*4 座位约 4 人 宴会厅*2

凯翔厅 暨阳轩 百瑞香江 大酒店

诸暨大酒店

座位约 200 人 座位约 80 人

中餐厅*7 包厢 大堂吧*1 自助餐咖啡厅*1 宴会厅*5 中餐厅*1 座位约 800 多人 17 个包厢 西餐厅咖啡厅*1 座位约 40 人

 

自助早餐 48 元/人 中餐包厢 300 元/人

中餐在诸暨市酒店是比较具知名度的,服务及菜品 不错且在市中心,因此营运状况良好,颇受好评。 婚宴多及商贸会议多,因此宴会营运状况佳。

 

中餐包厢低销 100/人 付费早餐(加费增量) 20~30 元不等

开幕时间长,价格合理,且在市中心,中餐宴会营 运状况良好,颇受好评,婚宴多。

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餐饮分析小结: 一、中餐/宴会厅: 星级酒店里,中餐部份以百瑞香江以及诸暨大酒店的评价最高,这两家相对的开业比较久,且位居市中心,因此餐厅部份客源稳 定,一般婚宴、以及宴客招待的人大多会选择在这两家。 开元名都大酒店,虽然营运与百瑞香江酒店相同时间,但因为市诸暨唯一五星的酒店,价位高,高端商务客源稳定,但未抓住诸 暨当地人口味,所以业绩一般还在努力中。

二、西餐/咖啡厅:四五星級酒店为了满足住宿客人早餐都有自助餐,另晚餐也提供自助餐,但除了早餐外其他时间几乎人烟稀少,除 非有会议餐,普遍经营辛苦。凯翔酒店乾脆外包给上岛咖啡经营,自己专心经营中餐厅。

三、日式料理餐厅 

开元名都及同风豪生酒店异国料理都是日本料理及铁板烧,是目前异国料理主流,开元名都酒店外包给日本回来的小资经营, 因为老板亲自坐镇操盘且座位数不多,所以经营状况良好,平日中午晚上都可以做到 8 成左右,周末晚上来客多还需要排队, 月营业额预估约 50 万以上。

同方豪生酒店自行经营,经营一般。

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经过以上调研分析,本项目餐饮规划方向建议: 

本项目若要满足房客早餐一定要有西餐厅,但评估风险大,西餐厅除了早餐外其他时间很难经营,因此建议西餐厅与 Lounge、 商务中心等结合成一个多功能休闲交谊厅,类似五星级酒店的行政酒廊概念,如此可提供房客一个很好的附加休闲空间又可 集中人力服务。

西餐厅早餐提供房客精致自助式早餐,午、晚餐提供精致商业套餐吸引周遭商务客人用餐,其他时间整天提供免费咖啡茶点 服务。也可开发外客消费每次进场 80 元,可以餐券方式或冲值卡方式促销开发业务。

目前所有四五星级酒店中餐厅面积都很大,有散台、有包厢、有宴会厅,且本项目店附近还有建设中的百瑞財富酒店为最大 竞争对象,若本项目要投资经营中餐厅经济规模不够大,很难与其竞争,因此建议可投资目前异国料理主流的日本料理餐厅 或铁板烧,定位于区域高端商务应酬市场。建议可以与上海知名品牌的日本料理餐廳合作或承包,以减少风险。日本料理经 营模式可参考上海市及诸暨市五星级酒店现点现做无限供应,但经营模式必须思考需可新更超值以别于目前竞争对象,中午 每人定价 168 元,晚上假日稍贵 228 元,可以餐券方式或冲值卡方式约折扣 15%-20%促销开发业务。

另需考虑若是本项目酒店要规划有会议市场,则会议客人用餐必须审慎考虑没有中餐厅的可能性。

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4.会议分析 酒店名称

设施

收费标准

诸 暨 耀 江 开 元 多功能宴会厅*1(可容纳 800 人)开元厅 7500 元 / 4 小时 名都大酒店 大会议厅*2(可容纳 400 人) 5500 元 / 4 小时 准五星 中会议厅*4(可容纳 150~200 人)

2500~3000 元 / 4 小时

小会议厅*9(可容纳 60 人)

1500 元 / 4 小时

用途     

大型会议 新品发布会 展销活动 新品定货会 商业签约

最近举办过安丽、丹吉娅袜子签约发布会 祥生世纪酒店

多功能宴会厅*1(可容纳 600 人)祥和厅 5500 元 / 4 小时 大会议厅*1 (约可容纳 200 人)

2500 元 / 4 小时

中会议厅*6 (约可容纳 40~50 人)

1500 元 / 4 小时

小会议厅*3 (约可容纳 35~20 人)

1500 元 / 4 小时

大会议厅*4

7000~5500 元 / 4 小时

中会议厅*5

3000~2500 元 / 4 小时

  

政府单位会议 展销活动 商业签约

最近举办过城西汽车配料城奠基仪式 同方豪生 大酒店

凯祥大酒店

小会议厅*2

(可容纳 80 人)

2500 元 / 4 小时

多功能厅*2

(可容纳 200 人)

12000~7500 元 / 4 小时

多功能宴会厅*1 (可容纳 200 人)

3000 元/ 4 小时

   

产品订货会 商品发布会 商业签约 展销活动

 

产品订货会 商品发布会 46


廣西南寧台維酒店管理有限公司 中会议厅*1 (可容纳 40~50 人))

700 元/ 4 小时

小会议厅*1 (可容纳 20 人)

700 元/4 小时

(可容纳 100 多人)

  

商业签约 展销活动 新品发布会

 

商品发布 产品定货会

 

商品发布 产品定货会

投影幕免费使用 投影仪租用费 200 元

百 瑞 香 江 大 酒 多功能宴会厅*1(可容纳 200 人) 店 中会议室*5(可容纳 40 人)

诸暨大酒店

2200/ 4 小时 1000~1800 元 / 4 小时

小会议室*3(可容纳 10 人)

600 元 / 4 小时

多功能宴会厅*1(可容纳 150 人)

2500 元 / 4 小时

中会议室*1(可容纳 50 人)

1200 元 / 4 小时

小会议室*2(可容纳 20 人)

1000 元 / 4 小时

会议调研分析小结: 1

会议室租借,平日主要来源多为商务活动,较多举办新品发布会、采购会议、合作签约仪式、商务活动、政府机关会议等,知名 企业商务活动会选择在五星以及较新的四星酒店,本地知名度比较低或预算拮据的小企业,多选择在百瑞香江及诸暨酒店。

2

多功能厅宴会厅除了开大会外,大部分黄道吉日都为婚宴使用,四星酒店百瑞香江及诸暨酒店黄道吉日几乎满档,10 人桌菜从 899 开始起跳。

3

除了五星酒店有多功能大宴会厅(500 人以上)外,其他四星酒店的多功能宴会厅多半容纳 200 人左右,另外所有四五星酒店都有 47


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小型会议室 50 人,20 人的会议空间安排,以上显示诸暨市商务活动仍是比较频繁的。 4

会议场租收费定价四星五星酒店价格落差不大,200 人会议室,半天价在 2,500-5,000 元之间。

经过以上调研分析,本项目会议室规划方向建议: 1

配合酒店客房住宿最大容量约 160 人左右,但由于本项目空间局限所以建议至少规划 80 人大会议室,有时必须满足小型的 40 人 会议市场需求,因此建議可活動隔為 2 间,但隔间的隔音效果要达到 100%声音不被干扰。

2

会议室必须要有精致的贵宾接待室及后勤必要的茶水间及设备备品仓库及家具具仓库。

3

本项目会议市场主打小而精的会议服务,因次会议顾问相当重要要要提供一条龙服务,跟会服务到底。

4

本项目会议室亮点宣传:以有露天景观会议讨论空间及有精致的会议茶点及空间,因次建议会议茶歇可运用露天空间或移到六楼 舒适的休闲交谊厅。漏天景观空间的设计要有特色。

5

会议场租收费参考诸暨市星级酒店 80 人半天定价约 2,000 元,再依客人在酒店其他消费状况给予优惠,若定价太低没有筹码谈 判。茶歇每人每次约 30 元。

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伍、营销策略规划 本项目营销策略规划是参考本报告 Part1 市场调研及分析及本项目酒店立地位置及既存的条件,将本项目酒店营销策略规划如下:

概述 本酒店建筑面积不到 10,000 ㎡,要与诸暨市目前及未来建设中的四五星级酒店规模竞争不易,因此要主题明显,且有独特风格的精 品酒店以区隔市场。经过调研诸暨市目前存在的四五星级酒店服务都不尽理想,因此本项目要以服务第一取胜创造服务的精致化,以 服务差异化创造竞争力。

由以上分析,本项目酒店定位于诸暨市服务第一的精品酒店。因此整体营销策略的规划着重在于:”独特的风格”,”贴心的服务”。不 仅在硬件的设计有独特风格,软件服务也必须巧心构思。硬件的设计与软件服务将是本酒店的核心规划方向。

整个酒店从外观到内装,从内装到服务细节,均须细心规划,我们希望给诸暨市客房消费者一个全新面貌,并且拉开差距,让未来竞 争者 5 年内无法赶上或学习到;因此,规划策略的重点,除了设计硬件外,软件的完善规划与导入,将是本规划的核心,而软件即所 谓服务,必须从”心”引导起,”以客为尊”的经营、服务理念。

本酒店最终目的将打造成人人称赞的服务一流学校,要学好服务一定要住本酒店,塑造强有力的招牌酒店。 49


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酒店 SWOT 分析 各项分析

说明

Strength

1.

优势

策略 交通地理位置优越。位于城西工业园区内,邻近企 1.

企业签约客源与邻近大楼来店消费的客群将是酒店经

业大楼林立,离动车火车站只要3分钟车距,离大

营客户来源之一。(努力开发市场)

唐袜业市场只要20分钟车距,未来商机无限。

2.

建筑物层次有致,可运用露台空间绿化,创造楼面有层

2.

酒店面对公园,采用借景法,让建筑视觉更延伸。

次空间的造景,与公园连成一气。

Weakness

1.

酒店规模不大空间有限。

劣势

2.

规模小无法应对大型团体的住宿需求量。

的精品酒店。

3.

非国人所熟知的集团酒店或国际品牌酒店,需花较 2.

定位区隔上将不与大型酒店争夺大型团体客户。

多的成本打造品牌知名度。

透过网路宣传,与网路旅行服务公司如携程网、艺龙网、

1.

3.

无法与目前星级酒店抗衡,利用有限空间做到最精最美

4.

酒店位置在小区内,建筑往内缩,不易被看到。

驴妈妈、诸暨旅游网(微博)、工业园区官网、华东国

5.

酒店门口马路为机动车道,车子进入时需绕行至西

际珠宝城官网…等合作,同时进行口碑行销等各种手段

环二路回转,从机动车车道驶入。

宣传,达到最快速最有效的推广。 4.

建筑物外观亮化,指标制作清楚明显,即可解决建筑内 缩的问题。

5.

酒店门口道路,可联合附近店家一同与街道管理处进行 沟通协调。

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Opportunity

1.

现有酒店服务质量参差不齐。

机会

2.

政府积极投入与推广旅游经济,产业融合,丰富旅 2.

政府积极推动旅游经济,酒店可以运用行销手段,推出

游新型态。

工业园区科技观光,或大唐袜城,华东国际珠宝城采购

国人经济成长提升,旅游需求及成长速度稳定往上

住宿套装优惠,吸引更多商务旅客前往投宿。

3.

攀升。

1.

3.

打造精品酒店,服务 No.1

国人生活水平提升,相对的在未来对住宿的品质也相对

4.

酒店邻近住家、商业大楼林立,商机可期。

有更高要求,酒店打造服务第一,品质精致,成为诸暨

5.

酒店位处城西工业园区,地理位置优越,同时汽配

酒店服务最佳口碑酒店。

城建设中(三年后完工),人流金流将大量涌入。 4.

与邻近商务大楼取得良好的合作关系,推出“休息+吃

诸暨目前并无细致服务的商务精品酒店。

饭”VIP 卡(结合休息与吃饭一体)创造互惠互利的模

6.

式。

Threat 威胁

1.

5.

运用现有工业园区与汽配城的资源,抢占商机。

6.

打造服务第一口碑第一的精品酒店。

星级百瑞财富大酒店离项目位置不到1公里,客流 1.

酒店客群定位清楚,做精做细,创造服务第一的优质精

将被瓜分。

品酒店,抢占精品酒店市场。 51


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一、酒店整体定位 整体开发为结合「住宿、餐饮、会议、休闲娱乐」多功能的精品酒店。

整体开发投资金额为三星级、客房售价为四星级、服务为国际五星级。

功能一 住宿:由一般楼层、贵宾楼层组成105间客房。

功能二 餐饮:由时尚品味休闲餐厅、高端日本料理餐厅(或铁板烧)组成。

功能三 会议:由二间中型多功能会议厅(可连通成一间大会议室)、2间小会议室 组成。

功能四 休闲娱乐: 1间休闲酒廊交谊厅及数间棋牌贵宾客房(视营运状况取消)。

二、经营目标 

经营目标一: 成为诸暨市三年内首席精品酒店。 以新颖、时尚的设计提供顾客耳目一新的感受,但又不失家的温馨舒适。

经营目标二: 成为诸暨市服务第一精品酒店,成为服务学校的培训基地。提供顾 客客制化的超值服务,以巩固顾客忠诚度为目标。

经营目标三: 创造住宿客人休闲新体验,引领风潮。

提供住宿客人休闲、用餐、交谊为一体的创新休闲超值空间,并提供超值免费服 务。

经营目标四: 塑造酒店不断创新及培训的永续经营精神。

经营目标五:创造企业家庭的和谐文化,员工以工作在 XX 为荣。

三、整体营销策略 整体营销策略将达到经营目标为前提,且酒店之整体营销策略以达到「顾客满意、 创造加值服务」为营销策略首要指标。因此,整体营销策略如下: 「设计主题性」、「新概念休闲空间」、「服务超值性」、「培训及创新文化」、 52


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「管理人性化」五个方向规划。规划如下:

3.1 策略一: 设计主题性 

精品酒店最明显的指标即为酒店本身的 「主题性」,设计主轴需将酒店主题完整 呈现,并使第一次造访的顾客,踏进门 便能清楚感受到本酒店的特色。

建筑物整体将以简洁的线条,配合灯光 投射,创造出简洁、时尚的建筑风格。

灯光的投射将成为酒店设计的重点,户 外的灯光将使酒店外观显眼、创造强烈 印象,室内的灯饰,将配合每一空间, 呈现主题设计。

绿化景观也将成为卖点之一,赏心悦目且具有主题性的庭院造景,将配合室 内设计,成为酒店内部的延伸,仍然搭配设计感的灯光投射,制造酒店整体 的一致性。

建议本酒店设内设计:  以诸暨市西施及珍珠的设计元素,创造 唯美高雅洁净的概念设计,从硬装进入 VI 及软装视觉计,彷如进入一个新的 情境,让人进入大堂耳目一新,并以此 概念延伸至客房。  可使用充满设计感与高质感的家具及家饰品,创造出独一无二的品味。  可使用高科技产品增强酒店氛围并点缀出酒店特色,如灯光、音乐等特效。  可使用简洁、统一色调创造干净、利落的个性,或可使用鲜明、对比色调 创造出酒店强烈、热情的个性。

53


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3.2 策略二:新概念休闲空间 

概念新颖的休闲空间,结合餐厅、酒廊、与音乐,是一个可以让顾客享受 美食、纾解压力的休闲交谊空间。

新概念休闲空间,是餐厅,酒廊,交谊厅,可以自由取食免费提供的当季水果,精 致的手工饼乾,自取的咖啡,茶水,茶包…桌上摆放印有酒店 logo 的纸笔,处处 为旅客设想,提供一个舒适方便的休闲空间。

3.3 策略三: 服务超值性

(1)提供客制化的服务

-以达到顾客 100%的满意度为目标

每位员工都是主人 工作人员以主人心态,视顾客为家里贵宾,态度亲切、热忱、主动、专 业,以达到顾客 100%的满意度为目标。

一定要称呼顾客姓氏 以达到「个人式」、「以客为尊」有礼貌的服务,

不待客人开口就能想在客人前面提供最高的服务境界 对每一位顾客应尽量了解且满足需求及习性,不待客人开口就能想在客 人前面提供最高的服务境界。让回头的顾客都能立即感受酒店与其它酒

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店的不同之处。 

每位顾客服务后的追踪系统建立 每个营业部门及单位建立客史档案及严格要求执行 RECALL SYSTEM,以 深切了解顾客使用酒店服务后的 100%满意度。

建立现场管理机制 

明确首要任务,解决顾客的问题,让顾客满意。

严格现场管理,维护质量要求。

加强督导,坚持持续改善的原则。

避免就事论事的处理方法,加强系统方法。

避免只当法官而不换位思考。

认真设计服务程序及细节与执行监控规范。

严密的质量检核追踪。

(2)提供效率化的服务 

事先准备完善资料 柜台事先准备已订房顾客的旅客登记表,让顾客快速确认后立即入住, 减少顾客入住登记时间。

提供一站式的服务 “One Stop Service” 房客有任何需求时只须在房间电话上按一个键即可得到任何所需的服 务,并在最快的述度完成服务。

提供免费冰箱饮料服务 房客迁出不查冰箱饮料,提供快速办理离店手续。

(3)提供多元化的服务 

提供商务服务,如: 影印传真、网络服务、代购机票、火车票、安排租 车、行李暂存、贵重品保管等服务,另将设有旅游行程规划及安排服务。

配合商务客人的需求产品科技性,强化商务机能,提供高科技的商务信 息系统。客房内除提供必备之设备及备品、用品外,另提供笔记本电脑、

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台式计算机、传真机租借供客人使用,另提供免费上网服务,使房客商 务处理更加便捷。配合会议市场所需,提供完善视频会议系统及多功能 的会议场所,举办各式商贸会议等。

(4)提供专业化的服务 

建立完善的培训系统。

规划各式的培训计画: 如职前培训、在职培训、语言培训、职务交换培训、管理技能培训等以 满足不同员工的需求。

建立完善的服务标准操作手册。 所有服务标准作业流程将事先规范书写成册,员工依照标准工作手册以 完整且持续不断的训练及追踪,维持质量一定的标准。

建立完善的质量检核系统。 建立各单位职检表,持续不断的质量检核及改善以确保提供顾客满意的 超值服务。

3.4 策略四:管理人性化 为了让员工专心工作而减少流动率,在严格的纪律及作业程序规范下,将采 取人性化的管理。 希望做到顾客满意、员工乐意、股东有意之经营管理。毕竟,有快乐的员工 才有快乐的顾客,才有快乐的老板。 

注重员工福利、待遇、培训,原则上采精兵政策,给予员工较好的待遇, 但须发挥最大之工作效率。

所有服务动线规划需考虑工作的效率。

提供员工较好的食、衣、住、育、乐的环境,能以在酒店工作为荣。

公司及主管必须视员工为公司最大资产,永远站在员工两侧指导及协 助。

延伸至家庭的关心

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3.5 策略五:培训及创新的企业文化 时刻关注市场变化,主动淘汰调整产品,勇于开拓创新,不断推出差异性、特 色化的产品,不断提高产品及服务水平,使本酒店的品牌发展焕发出蓬勃的生 机,而能永续经营,发展自有连锁品牌。

四、目标市场和客源定位 酒店车程 30 分钟内有城西工业园区、城西企业总部、人民医院、大唐袜业市场及 西施故里风景区、五泄风景区,及规划中的汽车配件区,结合工业、商业、旅游 市场,附近环境对酒店而言,商机无限,基本市场及客源可以较轻易掌握。 4.1 酒店客房 4.1.1 平日主要目标客群: 

城西工业园区洽商旅客。

附近工业园区商贸会议旅客

城西企业总部区洽商旅客

大唐袜业市场洽商旅客

汽车城洽商旅客

人民医院医疗学术交流、论坛、新药新技术发表会议客人

人民医院住院病人访客住宿

如未来规模宏大的汽车城洽商旅客

4.1.2 周末假日主要目标客群: 长江三角洲一带旅游客人,主要以上海、江苏地区游客。 4.1.3 主要客群国籍: 

工业区国外各地洽商旅客,其中欧美厂商最多占 55%,其次为东南亚厂 商占 15%,第三顺位为日本和印度厂商各 10%,其它各国进驻厂商之分 配见下图:

57


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由此图可见,欧美厂商占最大比率,但以本项目酒店暨有的条件房间面积及格 局要吸引美国客人喜好房间面积大较不易,因此国外客源将锁定欧洲及其他亚 洲客源。

本项目商务客源结构分析如下:  本国客人:60%  欧洲及亚洲客人:

30%

 美国及其他客源:10%

4.2 会议中心 4.2.1 主要目标客群: 

城西工业园区及大唐袜业市场商贸会议为主。

4.3 酒店餐饮 4.3.1 主要目标客群:  酒店住房客人  酒店会议客人  附近工业、商业区商务应酬

五、各营业单位经营策略 5.1 客房服务策略 

细致个人化服务-计算机管理系统记录所有住客的习性。

柜台上摆放当地特色香榧。

客人办理入住手续提供欢迎茶服 务。

大堂提供免费自助饮料。

柜台办理入驻手续,夏天提供冰毛巾,冬天提供热毛巾。

引导客人至电梯服务并解说馆内基本设施功能位置。 58


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 

依客人客史习性及房型提供欢迎水果等赠物。

房间免费提供矿泉水二瓶、可乐二瓶及啤酒二瓶。

提供免费 4 种茶包及 2 种咖啡包。

长期客人及 VIP 客人提供私人文具,如信封、信纸、名片、办公文具组。

枕头菜单选择(荞麦健康枕、银杏健康枕、竹炭健康枕) 。

DVD播放器和游戏机免费提供,加值住客房内的娱乐。

Apple通用机座

卫浴用品环保包装设计。

拯救地球水资源环保,鼓励续住客人免换布草,可赠送大堂吧饮料一杯。

冬天提供DIY足浴服务,提供电力沐足按摩机及沐浴草药包。

客房免费有线及无线宽带网络服务。

用座机打国内及国际长途电话 8 元免费畅打。

免费擦鞋服务。

夜床服务,床边放晚安卡并预告明日天气状况,并提供晚安赠物。

长期住房客人,每天免费洗涤袜子一双、衬衣一件、贴身衣裤一套。

全天免费使用休闲餐厅软性饮料及咖啡茶饮及小点心。

房费含早餐。

不收小费政策。

每天高峰时刻主管级以上人员必须到大堂服务。

套房免费提供多功能传真/影印/扫描机使用。

小型商务会议室每天免费出租二小时使用。

宾客来店礼:与西施做连结,可选择纱质材料制作的赠品,比如 手帕、丝巾。

5.2 车队服务策略(与协议厂家合作) 

城西工业园区、大唐市场、汽车城市场客人每天免费接送车服务。

每天出发前车辆清洁打亮及保养。

车内备品—冷矿泉水。

依接送机客人国别准备适当的音乐。

驾驶着整齐的制服及仪容仪表。 59


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 

驾驶均受有专业礼仪培训。

准备专业接机牌。

接送客人一定要称呼客人姓氏职称。

车上标准用语介绍城市环境及酒店设施特色等。

接到客人立即通知总台准备欢迎。

5.3 行李服务策略 

行李必须在客人进房后十分钟内到达。

5.4 总机一站式的服务策略 

客房内设一站式的按键服务。

接到房客电话一定要称呼房客姓氏并问好。

客人需求立即处理并追踪完善。

晨呼一定采个人姓氏称呼,问好并报出当天天气状况。

无法叫醒的客人给予第二次叫醒服务,再叫不醒的客人给予特殊状况处 理。

协助客人过滤不想接的电话。

5.5 餐饮服务策略 

以养身绿色食材经营理念。

每月推出新菜品及饮品至少二种,以当季盛产食材为主以吸引常客。

顾客建立客史资料并依客人习性提供个人式服务。

用餐后顾客意见反馈系统建置,充分掌握客人意见及改善。

每季推出美食节创造媒体话题。

5.6 会议服务策略 

会议专家服务,提供全程会议企划及谘询服务,如:主题会议规划、会 场布置建议、会议流程掌控及其它会议相关各式咨询顾问服务。

会议每人提供会议文具一套。

体贴完善的贵宾休息区服务。 60


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 

茶歇专属场地,特色茶点供宾客选择。

会议全场专人服务。

5.7 销售部服务策略 

实时反应顾客需求,并立即做好顾客抱怨处理。

开幕前作好答客问 Q&A 至少 300 条,含餐饮、客房及酒店特色及亮点。

善用免费媒体公关造势。

自己的客人至酒店必须自己全程亲自欢迎接待。

不断拜访及跟踪服务。

酒店网站设计随时更新。

善用各式订房中心及酒店网络进行业务推广。

5.8 保安部服务政策 

保安是服务人员不是公安是服务。

服装不穿公安或军服,而是设计有风格服务性的制服。

培训行李服务,必要协助大堂提供服务。

采用耳机对讲机并建立状况代码。

61


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陆、营运空间配置及营运规划方向

依据现有建筑图纸及市場调研分析将营运空间及营运规划如下说明:

一、营运空间配置 1.酒店各楼层设施配置说明 楼高

楼层

建筑面积 (㎡)

负一层 一层

1,415.5

二层 三层 四层

1,347.8 1,415.5 1,415.9

五层

1,136.5

六层

657.6

共计 7,388.8 *依据现有图纸规划 103 间客房

营运功能说明 停车场 大堂、接待总台 、小卖店 日本料理或铁板烧大小包厢约 10 间,散桌 约 40 人 后勤空间 复式楼及套房 26 间 客房单间标间 31 间, 每间客房面积 3.6 ㎡*11 ㎡ 客房单间标间 31 间 会议室约可容纳 80 人(14.4 ㎡*14.4 ㎡) 客房单间标间 15 间 多功能休闲交谊中心(结合无国界料理餐厅、酒吧、 商务中心) 客房共计 103 间

说明: 依照原图设计隔间为 105 间,经调研,诸暨商务会议需求市场仍有馀空间,有会议室 可以带动客房及餐饮市场,酒店占地利之便,可以瓜分现有四星五星商务会议市场, 经审慎规划后建议更改为 103 间。会议室规划取出两间客房,一间为贵宾休息室,一 间为会议茶水间/仓库间/设备间,剩馀空间可以规划总办及營销办公室,所以五楼原 有规划客房挪用两间,为现有规划 103 间。

62


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 2.各楼营运空间配置说明 2.1 一楼大堂空间配置说明 为酒店主要门面及核心运作场所,提供多元化服务项目,以满足顾客需求并吸引 商业区顾客,增加客源。规划如下: 区域

设施

营业机能及说明 

1-1 大厅休息客厅

  

1-2 服务柜台

1-3 服务中心

电梯门厅为各楼层上下衔接之重要空间,也是房客

1-4 客用电梯梯厅

每人必经之地因此建议梯厅净宽至少 4.0 米宽,且 装修配合大堂要有特色。 

1-5 男女卫生间

 

2. 后 场 空 2.1 前台办公室 间

服务柜台-为房客办理入住、退房、提供房客及外 来客咨询服务的服务枢纽。 在服务柜台旁设置一精品柜贩卖房客日常用品及 诸暨特产,由柜台服务人员代售。精品柜也当作装 饰品項之一。 走入式贵重物品寄存室-提供房客贵重物品寄放。 位于一楼入口左侧,为住客或进出酒店客人开门迎 宾及送客服务。 房客上下行李、行李寄存保管服务等,为配合房客 行李的寄存和保管于行李服务中心后侧或附近设 置行李房一间,约 10 ㎡。

1. 前场 空间

为本酒店动线总枢纽。 服务柜台旁小客厅-主要提供房客休息、等候的场 所,有舒适的座椅及视听设备,及免费无线上网。 设置自助式饮料柜台,提供二种饮料。

设有男女卫生间各一间。 男厕设有马桶 2 个,小便斗 3 座,洗手台(面盆 2 个)。 女厕设有马桶 3 个,洗手台(面盆 2 个),长身镜。 位于靠近服务柜台附近为前台服务的控制中心,内 设有前厅经理办公室 1 间,前台值班主管办公桌 2 张,订房总机 1 张及 6 人会议长桌一张,面积约 50 ㎡。

63


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 2.2 一楼日本料理餐厅(铁板烧餐厅)空间配置说明

区域

设施

营业机能及说明 

1-1 入口门厅及接 待小客厅 

独立入口门厅与酒店入口门厅不同,以免干扰房

客。 有专人接待柜台,负责接待、订席、结账买单。 客人等候小客厅

1-2 吧台

提供酒水服务,也是餐厅装饰亮点之一。

1. 前 场 空 1-3 餐厅散台区 间

座位容量约 40 人,以四人桌及二人桌为主可并桌。

至少规划 10 间大小包厢(6 人、8 人 10 人 ),有 2 小间可连通成一大间。 包房与散台区动现要分流清楚。

1-4 餐厅包房区 

设有男女卫生间各一间。 男厕设有马桶 2 个,小便斗 4 座,洗手台(面盆 2 个)。 女厕设有马桶 4 个,洗手台(面盆 2 个),长身镜。

楼面备餐区介于厨房及外场餐厅间,为外场服务空

1-5 男女卫生间

2.1 外场备餐区

间。 2. 后 场 空 间

2-2 厨房及仓库

  

酒店餐厅可能外包所以不另设餐厅仓库,食品直接 入库管理。 厨房位置应配置于后勤入口区附近,方便食品货物 可直接入库。 厨内设有生鲜仓库、干货仓库、洗碗区等设备。 厨房面积必须是餐厅面积 25%-30%。

64


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 2.3 一楼后勤空间 1.保安管制室

2.员工/厂商进出口   

3.卸货场及验收区

4.布草制服房

保安管制哨配置于员工/ 厂商进出口处,负责职 工进退场时间管理,及私人物品进出之门禁和检 查。 员工打卡区。 服务电梯(目前没有规划)。 验收区送货车辆必须到达。 验收区要有水管接水及地漏每日验收完毕要清 洁。

最好靠近员工更衣间。 布草房负责布草收发管理及制服收发管理及制服 修改逢补等工作。

需要制服置放架及挂架区。

5.员工更衣室

依据员工人数设置男女分开的更衣室,设置每人 一个置物柜供员工置放私人衣物(男 个,女 几个);更衣室附设淋浴区、卫生间、洗梳区(有洗 手台、化妆镜、长身镜)。

6.员工餐厅

员工餐厅用餐外兼休息室餐位至少 50 位。 设置出菜服务区及厨房、仓库、洗碗区等空间。

7.员工办公区

行政管理中心、房务中心(含仓库)、工程部门(含仓 库)、

8.总机及计算机房 9.仓库区 10.监控中心 11.设备房 12.垃圾房

设置靠近后勤入口区,要有水管可以洗涤地面及垃圾 桶。

说明: 依据目前规划后勤空间室不足的。

65


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 2.4 三楼至五楼客房空间配置说明 楼层

楼层面积(㎡)

电梯梯厅

客房类型及间数 每层楼设置梯厅

二层

1347.8

三层

1415.5

四层

1415.9

五层

1136.5

复式客房及套房 26 间 备品室 1 间

 

客房单间标间 31 间,每间客房面积(3.6 ㎡*11 ㎡) 备品室 1 间(附设男女共享卫生间 1 间)

 

客房单间标间 31 间 备品室 1 间

 

客房单间标间 15 间 备品室 1 间(附设男女共享卫生间 1 间)

 

客房共计:

103 间

2.5 五楼会议室空间配置说明 会议中心提供中小型会议场所,提供完善会议系统及多功能的会议场所,举办培训、 商贸会议等,由会议专家规划会议活动,会议中皆有专人服务。规划如下: 区域

设施

营业机能

1.1 电梯梯厅 

1.2 前置接待门厅 

1. 前 场 1.3 贵宾接待区室 空间

  

1.4 多功能厅 1 间  

邻接电梯门厅的接待门厅区域可作为接待或等候 休息区域,必要时活动范围可延伸至接待门厅区 域。 配备有宽带无线网络供接待报到使用。 贵宾专用区域,内部配置沙发组、卫生间、茶水间, 提供贵宾休息专用。 面积至少 15 ㎡。 会议中心可容纳 80 人,可活动区隔 2 间,各约容 纳 40 人,可摆设多样化的座位模式,也可成为开 放式的展览空间,可弹性多功能运用。 配备有完善的会议各项设备可供租用。 专用的电话专线,宽带网络等。

66


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 1.5 会议茶歇区

1.6 公共卫生间

2.1.灯光音响控制室

可至六楼餐厅/Lounge 使用

会议附近配备有男女卫生间各一间。 男厕设有马桶 2 个,小便斗 4 座,洗手台(面盆 2 个)。 女厕设有马桶 4 个,洗手台(面盆 2 个),长身镜。

位于多功能厅一侧,在会议活动时配合气氛营造不

同的声光效果。

2. 后 场  2.2 茶水备餐室/仓库 空间  2.3 家具仓库

提供会议中茶水服务。 仓库置放会议各项设备。 配合多功能厅的多重使用功能,在不同活动进行时 以利各类桌椅调配安排及存放。

2.6 六楼西餐厅/Lounge 休闲交谊空间配置说明

1-1 入口接待区

1-2 自助餐台区 1. 前场 空间

坐立柜台提供接待、结帐收银服务。

一张美丽长形装饰桌可当装饰及用餐等多功能使 用。

 

自助餐区,早餐使用完毕餐台可用装饰门拉起。 靠墙置放咖啡茶点餐台,整天提供免费服务。

室内至少需容纳 60 座位以应付早餐客人用餐。

为多功能、多元化的全日用餐休闲空间,早上服 务自助早餐。中午及晚餐提供多样超值套餐组合 及单点供顾客选择。其他时间全天免费提供房客 自助咖啡茶点服务。结合音乐成为休憩、放松的 最佳场所。 桌椅形式要满足用餐、Lounge 使用。有二人桌、 四人桌、沙发区。 设一网络区。

备有休闲且耐风雨餐桌椅。

1-3 室内用餐休闲交 谊空间 

1-4 露天客座区

67


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 

1-5 公共男女卫生间

2.1 外场备餐区 2. 后 场 空 间

男厕设有马桶 2 个,小便斗 3 座,洗手台(面盆 2 个)。 女厕设有马桶 3 个,洗手台(面盆 2 个),长身 镜。

楼面备餐区介于厨房及外场餐厅间,为外场服务 空间。

一楼要有服务梯运送货物及垃圾。 厨房位置应配置于相应服务梯附近,方便货物可 直接入库。 厨内设有生鲜仓库、干货仓库、洗碗区等设备。 厨房面积必须是餐厅面积 25%-30%。

2-2 厨房及仓库  

二、营运规划说明 1.客房 

客房旨在提供顾客舒适、便利的空间。

另提供办公区域。办公区域将以工作站概念呈现,顾客的个人计算机、 MP3 播放器、apple 通用基座、电玩产品、DVD 播放器皆可以与酒店电视 链接,提供更人性化的服务。另外,可以集合各种类型转接插头于一面。

板崁于靠近桌面处的墙面上,此一面板更可结合插座面板,避免杂乱的 电线与混淆的插座。

部分客房内的 mini bar 可设置于办公区域后方,附咖啡机、热水壶等, 提供顾客更完善与便利的工作空间。

开放式浴室空间让空间更延伸宽大。

床型大小 单人床为 200 公分 X 200 公分,双人床为 120 公分 X 200 公分,考虑必 要时可合并单人床使用。

房型组合双人房 70%(部分 2 张单床可合并成一大床), 单人房及套房 30%。 68


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分吸烟与非吸烟楼层:分为吸烟和非吸烟楼层让宾客住的更贴心与舒 适。

年平均房价预估 400 元。

年平均住宿率开幕前一年能達 65%。主攻附近商务签约厂商。

2. 餐厅 2.1 日本料理(铁板烧)餐厅 

传达顾客高级健康养生用餐观念,吃出健康、吃出高尚,以高级食材搭配日 法料理烹调装饰,呈现诸暨市地区独特的时尚精致餐厅。

顾客用餐完毕可免费移驾至六楼 Lounge 免费使用小点及咖啡茶饮料。

人均消费预估 200 元。

2.2 西餐厅/Lounge 休闲交谊空间 

结合用餐、Lounge、音乐三元素并以 Fusion 无国界经营模式经营,带给诸 暨市酒店全新的时尚风潮休闲空间。

早上免费提供房客自助早餐。

中午供应简便的商业午餐(人均消费 60 元),提供合理超值的价格与精致的 服务,目标主打房客及附近商务人士。

晚餐(人均消费 100 元)将主打音乐餐厅,播放优雅、时尚的爵士音乐,创造 轻松、高雅的用餐空间,目标主打房客及附近商务人士及远道而来的美食 饕客等。

全天提供免费自助咖啡、茶小点。

此区规划为用餐区、Lounge 区、网络区,半开放包厢区,格局应尽量使用 设计感并有功能性的服务餐台或吧台间隔,避免使用布帘、墙、玻璃等, 创造开放、舒适的多功能使用空间。

空间可放置不同样式餐桌椅、以及沙发桌椅以区隔空间,使空间富有层次 有变化。部分可为舒适的大沙发,提供慵懒、惬意的 Lounge 空间。部分桌 椅可为高度长条型之桌椅,提供时尚的空间,椅子仍可选用软座垫、高椅

背、或者附带手把的舒适座椅,营造 Lounge 的气氛。用餐桌椅可以二人及 69


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四人方桌为主,沙发则不限���可提供大沙发供多人聚会,也可提供二人座 椅满足小型交流用途。 

自助早餐台区将区分为冷菜、面包、色拉、水果、饮料、榖物类,热食及 粥共七区。应座落于靠近厨房区椅方便补菜。餐台应设计美观,使用高低 落差设计,以利早餐摆设美观及平时装饰,不需使用早餐餐台时,餐台可 以成为空间区隔及摆放艺术品之台面。

另外,户外区置放桌椅可提供吸烟客使用。

2.3 会议中心经营概念说明 

酒店提供完整、多功能的会议。配备高科技、完善的会议影音设备,提供 一条龙会议服务,会议室不大但以精致服务取胜,有户外露天吸菸区或茶 歇区,也可使用六层多功能休闲空间,以期区隔其他酒店大型的多功能 厅。

会议室预计容纳 80 人,每一时段场租收费 2,000 元/4 小时,茶歇每次收费 30 元以上。

3. 动线说明 功能动线分为房客动线、餐饮顾客动线、酒店员工及厂商动线、垃圾运送动线、 员工服务动线。说明如下:

3.1 

房客动线 开车顾客至酒店专属的负一层停车场停车,停车后搭乘酒店专属电梯至一 层大堂办理入住手续后,再搭乘酒店电梯至所属楼层。

3.2 

餐饮顾客动线 一层日本料理餐厅(铁板烧餐厅)由餐厅专属入口进入,房客也可从大堂穿 越廊道进入日本料理餐厅(铁板烧餐厅)。

餐厅/Lounge 休闲交谊厅,顾客搭乘酒店专属电梯至六层餐厅。

70


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 3.3 

会议顾客 开车顾客至酒店专属的负一层停车场停车,停车后搭乘酒店专属电梯至五 层会议室。

3.4 

酒店员工动线 员工任何时间出入酒店,一律由后区员工专属出入口进出;开车及骑车员工 必须停在一层后区员工专属停车场。

上班需至保安室打卡后,使用安全楼梯或服务电梯至所属工作区域上班。

员工下班必须经过保安人员检查随身包后打卡离开。员工打卡区必须装设 摄相头。

员工非工作时间不得任意进出酒店,进出必须经过保安人员检查。任何外 出及非工作时间进出酒店须有主管之核准。任何两头班员工中午空班进出 必须打卡记录。

穿着制服员工于服务上班期间一律使用服务电梯,不可使用顾客爬梯及电 梯。

3.5 

厂商动线 厂商欲进入酒店由专属后门进出。开车厂商必须停至一层后区厂商专用停 车场。

所有厂商及送货厂商进出必须出示有效证件,且置于保安室更换临时出入 证,待办妥事离开时缴回临时出入证再将证件退回。

3.6 垃圾载运动线 

垃圾载运由服务电梯至一楼,载至一层户外垃圾专属置放区暂存。

3.7 服务动线 

所有员工于工作时一律搭乘服务电梯或使用安全楼梯, 绝不可使用客用电梯。

71


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司

柒、人力资源策略

酒店是劳力密集型行业,而人员的素质不仅直接影响服务质量,也直接影响了营业额。 酒店基层人员素质,最重要的是个性本质对服务业的热诚度、兴趣度,其次才考虑技 术面的经验。因此,为了塑造出本酒店的经营特质,成为诸暨市服务最好的酒店,人 力资源的策略十分重要,从筹备开始即需着手规划并且依序进行。 一、人力资源策略规划原则 

找对人用对人,采精兵有效率的人员管理,因此人力编组精简不浪费,高峰 期以临时人员补位。

健全的人事管理制度及规范,模糊不清的地方减少。

完善的培训制度规划,并依计划及实际需求彻底执行追踪,不断培训及培养 自己的干部。

工作纪律事先编订,在此范围内设定奖惩条例,严格执行决不妥协。主管必 须以身严己纪律。以铁的纪律爱的教育。

完善的福利制度,在严格的制度下放入人性的管理。

讲求目标及绩效管理,设计利润中心制度,并搭配奖赏制度执行。

坚持“以人为本”的管理理念,中层或以下管理人员以内部提拔为主,外部 招聘为辅的原则,充分体现”以人为本”的管理理念。

采用”任人唯闲、优胜劣汰、则优录用、能者为师”的用人原则。

管理者要关心员工、爱护员工、保障员工利益,做到处事合理、奖罚分明。

发现员工的优点,加以引导,创造空间,放好位置,让人才茁壮成长,用人 要扬长避短,管理者不能成为人才成长高速公路上的收费站,应当清道夫。

管理者在日常工作中要起表率作用,努力营造竞争时代的企业文化氛围。

让每一位员工都意识到不敬业、乐业,将下岗待业,“今天不努力工作,明 天就要努力找工作”的结果。

办企业的目的不仅仅是为了赚钱,而是为社会创造更多价值。管理为经营服 务,各部门需严格按制度、按标准、按岗位要求用人。 72


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 二、人员组织编制、员额配置及职级说明 2.1 本酒店组织编制为执行办总经理下设四部门,分别为: 

客房部、餐飲部、营销部、管理部,每一部门最高负责人为经理职称。

四大部门下设分部门,分部门最高负责人为主管职称,层层管理。

酒店管理层级设置

高层管理组织(总经理)

中层管理组织(部门经理、副经理)

基层管理组织(分部门主管、领班)

经营管理部门设置后勤部门: (1) 执行总办公室 (2) 营销部 (3) 采购部 (4) 人力资源部 (5) 财务部 (6) 工程部 (7) 保安部(委外)

营运部门: (1) 客房部 (2) 餐饮部

2.2 员额编制 

初期编制预计 113 人,营运顺畅人员培训完善在室状况减少到 100 人以下, 旺季或大日子在以兼职工替补。

2.3 职级分为六级: 职级 职称 E级 总经理 A级 部门总监 B级 部门经理 C级 分部门主管 D级 分部门领班及管理部专员 R级 基层员工 73

人数 1 0 5 12 24 71


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司

人员组织编制、级别及员额配置如下表:

执行办公室

级别

E D

总经理 执行办助理

B D D R

销售经理 销售专员 公关企划专员 美工员

执行办公室合计 行销业务部 行销业务部合计 管理部

财务组

B B C D D D R-1

管理部经理 财务副理 主办会计员 会计员 出纳员 成控员 仓管员

财务组小计 采购部

C D

采购主管 采购专员

采购组小计

人资部

C D D R-1 D R-1 R

人资部主管 人事专员 培训专员 员工生活管理员 员工厨房主厨 员工厨房厨师 员工厨房助厨

人资部小计 工程部

C D D D

工程部主管 水电技师 锅炉技师 维修技师

工程部小计 管理部合计 74

编制 人数 1 1 2 1 5 0 0 6 1 1 1 1 1 2 1 7 1 1 2 1 1 1 1 1 4 1 10 1 3 1 2 7 34


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司

客房部

B D R-1 R

客房部经理 前台领班 接待收银/接待员 门僮/行李服务员

C D R-1 R-1 R-1 R

管家部主管 楼层领班 楼层服务员 布草员 房务中心人员 公共区清洁员

B C D R-1 R-1 R-1

餐饮部经理 餐厅主管 领班 吧台员 收银员/咨客 服务员

C D R-1 R-1 R-1 R

餐厅主管 领班 吧台员 咨客 服务员 傳菜員

前厅部小计

管家部

管家部小计 客房部合计 餐饮部

西餐厅 (含会议室)

西餐厅外场小计

日本料理(鐵板燒)

日本料理(鐵板燒) 外场小計 餐厅外场合计 西餐厨房

B C R-1 R

主厨 主管(副主厨) 厨师 厨工

B C

主廚(台籍) 主管(副主厨) 领班 厨师 廚工

西餐厨房小计

日本料理(鐵板燒) 廚房

R-1 R

日本料理(鐵板燒) 75

1 1 5 3 10 1 2 9 1 1 3 17 27 1 1 2 2 2 8 15 1 2 2 2 6 2 15 31 1 1 4 2 8 1 1 3 6 2 13


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 廚房小计 厨房合计 餐饮部合计 总计

21 52 113

三、人员招募计画 3.1 人员进驻时间 以试行营运开幕日起,依不同职级规划进驻日期,说明如下: 

总经理:

6 个月前进驻

部门经理:

3 个月前进驻

分部门主管: 2 个月前进驻

分部门领班:

1 个月前进驻

基层员工:

1 个月前进驻

3.2 人员招募方式 3.2 1 干部人力 

高阶经营管理 为了兼顾服务质量,又达到良好的经营、管理效益,高阶干部必须具有国际 四星级酒店经验的主管经验,因此从预定开幕前半年即进行高阶主管的招 聘,开幕前 3 个月高阶主管必需陆续报到;高阶经营管理主管如:总经理、 客房部经理、餐饮部经理、营销部经理、管理部经理、工程部经理。

中层管理干部及领班 为使初期即能达到五星级酒店服务标准,因此初期将聘用有国内四星级酒店 经验的中级干部,等开幕之后再规划干部培育计划。开幕前二个月分部门主 管须报到。

3.2 2 基层服务人力 

可从当地招募基层服务人员。

可以与國內旅游学校签订校企合作定向培训合同,为了提升签约旅游学校学

生的素质及长期合作的关系,定期培训学生,开幕前半年,排定二星期的专 76


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 业职前培训课程,课程安排除着重服务观念教育外,并依本酒店编制的标准 服务作业流程专业训练;本酒店开幕后,每年寒、暑假在本酒店实习一个月。 

此方法不仅达到了人力资源招聘之定期来源,也可以降低工资,又可以确保 基层员工的素质;同时,也可逐渐培养本酒店的初、中级干部,避免其他未 来新酒店开幕的挖角行动。

为使酒店更加国际化,预计招募国外旅馆管理学校之精英投入本酒店的服务 行列。他们的国际观及第二外语熟练度,预计可以提升酒店国际化能力。

所有基层人员必须于开幕前一个月报到进行密集式的职前陪训。

四、工资结构及工资预估 4.1 工资结构 

依职級定出标准工资上下限,各职级工资结构分为三级,每一级工资級距依职等不同再订出 标准。若职等相同,因工作性质有所不同再以技术等津贴方式加给。

工资结构如下说明:

薪资结构说明 职 部门 级 E

B

C

职称 总经理

薪资 级距 金额

薪资级距 3

2

技术加 语言 外籍 职务 1 给 津贴 干部 加给

1000 20,000 21,000 22,000

客房部经理

5,000 5,500 6,000

餐饮部经理 营销部经理 500 管理部经理 财务部副理 日料主厨(台籍干 部)

5,000 5,000 5,000 4,000

主办会计主管 人资部主管 管家部主管 工程部主管 西餐厅主管 铁板烧餐厅主管

3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000

300

5,500 5,500 5,500 4,500

3,300 3,300 3,300 3,300 3,300 3,300 77

3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600

3

2

1

20,000 21,000 22,000

5,000 5,000 5,000 5,000 4,500

6,000 6,000 6,000 5,000

4,000 4,500 5,000

薪资

14,000

5,500 6,000 5,500 5,500 5,500 5,000

6,000 6,000 6,000 4,500

18,000 18,500 19,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000

3,300 3,300 3,300 3,300 3,300 3,300

3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 3,000 3,300 3,600 4,000 7,000 7,300 7,600 3,000 3,300 3,600 500 3,500 3,800 4100

西厨主厨 西厨主管(副主厨) 铁板烧厨房主管(副 主厨)

D

R-1 R

R-1

3,000 3,300 3,600

执行办公室助理

2,300 2,550 2,750

销售专员

2,300 2,550 2,750

公关企划专员 人事专员 培训专员 员工厨房主厨 客务部领班 管家部楼层领班 西餐厅外场领班 铁板烧餐厅领班 会计员 出纳员 成控员 采购专员 工程部技师 员工厨房厨师

2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,100 2,000

250

仓管员 客房部接待员/收银 员 西餐厅吧台员 西餐厅收银员 日料铁板烧咨客 西餐厅吧台员 西餐厨师 日料铁板烧厨师

布草员 房务员

500

2,750 500 2,750 2,750 2,750 500 2,750 2,750 2,750 2,750 2,750 2,750 2,750 2,750 2,400 500 2,500 500

2,100 2,250 2,400

2,800 3,050 3,250 2,800 3,050 3,250 2,800 2,300 2,300 2,800 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,300 2,000 2,600 2,000

3,050 2,550 2,550 3,050 2,550 2,550 2,550 2,550 2,550 2,550 2,550 2,250 2,750 2,250

3,250 2,750 2,750 3,250 2,750 2,750 2,750 2,750 2,750 2,750 2,750 2,500 2,900 2,500

2,000 2,250 2,500

300

2,400

2650 2,700

500 500

2,100 2,100 2,100 2,100 2,600 2,600

2,250 2,250 2,250 2,250 2,750 2,750

2,000 2,100 2,200

2,000

2,100 2,200

2,000 2,100 2,200

2,000 2,100 2,200

2,000 2,100 2,200

2,000 2,100 2,200

2,100 2,100 150 2,100 2,100 2,100 2,100

100

3,000 3,250 3,500 500

2,000 2,100 2,200

管家楼层服务员 R

2,550 2,550 2,550 2,550 2,550 2,550 2,550 2,550 2,550 2,550 2,550 2,550 2,250 2,250

500

2,250 2,250 2,250 2,250 2,250 2,250

78

2,400 2,400 2,400 2,400 2,400 2,400

2,400 2,400 2,400 2,400 2,950 2,950


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 公共区域清洁员

2,000 2,100 2,200

2,000 2,100 2,200

西餐传菜员

2,000 2,100 2,200

2,000 2,100 2,200

西餐服务员

2,000 2,100 2,200

2,000 2,100 2,200

铁板烧餐厅传菜员

2,000 2,100 2,200

2,000 2,100 2,200

铁板烧餐厅服务员

2,000 2,100 2,200

2,000 2,100 2,200

西厨厨工

2,000 2,100 2,200

2,000 2,100 2,200

铁板烧厨房厨工

2,000 2,100 2,200

2,000 2,100 2,200

门僮 / 行李服务员

2,000 2,100 2,200

2,000 2,100 2,200

4.2 薪资预估  编制人数约 113 位。  薪资预估约 282,500 元,人均工资约 2,500 元。 4.3 薪资及人事相关费用 

人事相关费用含: 员工工作餐、制服费、住宿、培训、社保津贴、员工福利 等人事相关费用,约薪资总额的 1.6 倍。

薪资及人事相关费用约 450,000,人均费用约 4,000 元。

五、员工福利 

员工福利除了基本薪资外尚需考虑员工住宿、伙食、社保、津贴等人事相关 费用。

由于酒店的经营均需依赖高素质、专业人力,员工福利的强化与规划,是留

住人才的方法之一;尤其员工生活区的规划影响员工生活的质量,因此应与 酒店同时一并纳入整体考虑并精心规划。员工生活区不是只提供一个住宿场 所,而应考虑休闲设施及心灵层面提升,让员工至本酒店工作时,有骄傲及 荣誉的感觉,而让别家酒店无法相比。

有了良好之住宿环境、制度化管理等福利之外,应考虑以利润中心制度加以 79


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 管理,使优秀经营管理人才竭尽心力,为企业贡献经营效率,创造利润;而 企业更应与员工共享经营绩效,创造企业经营者、企业员工、客户之三赢效 应。

六、培训计划 

本酒店规划完善的培训制度,依据职级及职能,规划各种不同的培训课程, 持续不断培训,整体培训费用将以百分之一的营业额作目标。

培训计画如下: 

酒店入职培训

服务礼仪培训

部门入职培训

专业知识技能培训

专业管理知识技能培训

语言培训

职务交换培训

外派培训

七、人力资源管理措施 员工是酒店最宝贵的财富,每位员工都是酒店不可少的一员。企业所有的员工相 互平等,只是分工不同。员工之间的工作关系是诚信合作的服务关系。为使每位 员工可以在工作场合尽力展现自己的长才,严格又符合人性的制度是辅助实现个 人价值的最佳方法,建立酒店独特的人力资源观,员工是酒店最大的资产。 

建立岗位责任说明制度 每位新上任的员工应被清楚告知该职位的工作范围、授权范围、及具体工作 内容,消除员工不确定感,使之更有自信掌握分内的工作。

建立职位素质标准制度 酒店应为每一个职位订定任职素质标准,人力资源部及其他各部门应依据此 标准征选适合的人员任职,标准可分为两部分: 1.

个人基本素质要求:年龄、身形标准、受教育程度、个人基本能力要求 80


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 (心理因素、语言能力、合作能力)、技能专长、专业技术标准等 2. 

职业能力要求:任职经历、职位经验、职位技术能力要求等。

实行定岗定编制度 根据酒店设计的组织架构和企业发展目标,确定酒店的岗位设置,明确规定 各岗位的工作职责、工作标准、工作流程、业务指引、薪金福利待遇和人员 素质要求,以此作为员工竞争上岗的标准。

实行竞争上岗制度 在定岗定编的基础上,酒店向全社会公开用人标准,从公司内部和全社会进 行跨部门、跨地区招聘。坚持“能者上、庸者下、平者让”的原则。

实行试岗、任期制度 各级管理人员取得上岗资格后的最初三个月为试用期,酒店对员工进行系统 的绩效考核。考核合格者才可正式上岗。对于正式上岗的人员,酒店实行任 期制。任期届满后,每个管理人员都必须做终期述职,并对各岗位进行新一 轮的公开招聘和上岗竞争。任期制为给广大员工创造同台竞争、公平竞争的 机会,并形成较强的竞争意识,随时保持旺盛的竞争力,从而提高工作效率、 促进经济效益,并整合最佳资源。

建立完善的管理制度、作业流程 各部门要建立完善的管理制度及作业流程以为执行及考核依据,制度及流程 並每半年必须修正执行,每部门必须落实执行。

实行绩效评估制度 酒店首先通过月度经营分析、考核各项目工作中相关部门的第一负责 人。以月度为周期,根据每月目标的完成情况结合具体的完成方法对各负责 人进行考核。考核工作同样遵循民主原则,由上司、部门和员工互评产生考 核结果。酒店平时应将权力适当下放至各部门,尤其第一负责人负责本部门 员工的日常绩效考核。

建立人力资源危机管理机制 人才流失是任何企业都会面临的问题,特别是酒店业,人员的流失往往造成 极大的财务损失、资源浪费、甚至影响对客服务。为确保酒店正常运作,可 从几方面下手:

81


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 1.

建立基于共享远景的企业战略。

2.

实施战略性人力资源管理防范组织危机。

3.

提高对人力资源的重视程度。

4.

实施组织变革防范人力资源危机。

5.

建立学习性组织防范危机。

6.

建立危机观念防范危机。

八、培训制度管理措施 建立完善培训制度 

入职培训制度

在职专业培训制度

交叉培训制度

语文培训制度

员工培训档案管理制度

计划培训管理制度

完善的质量检核系統

为顾客提供优质的硬件服务(设备设施等)的同时,引进国内外先进的服务理念加以引 导和培训,并采取有效的激励措施加以保持,将引领酒店服务业的新潮流。

82


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司

捌、财务经营测算

一、 投资预估  

本项目酒店投资总额预估为:人民币 25,000,000 元,其中:不含土地、建築物。 兹将投资总额预估概述如下:

项目 费用(人民币) 说明 建筑物灯光、及户外景观灯光 200,000 室內裝修 14,800,000  建筑面积 7,400 ㎡,平均 2,000 元/ (含衛浴、家具及燈飾) ㎡,其中营运面积 75%,平均 2,500 元/㎡  后勤区域 25%,400 元/㎡  客房标间 55,000 元/每间  套房 70,000 元/间 指標系統 100,000  建筑物上酒店店招  室外及室内所有指标系统 軟裝布置 200,000 所有室内佈置装饰 機電系統 4,000,000 空调冰水主機、冷热水锅炉 电器设备、發電機、消防等系统及设备 弱電系統 600,000 综合布线、电脑、网络、总机、监控、 防盗、停车场、音响、门锁等系统及设 备 營運設備 2,000,000 厨房、电器、电话、桌椅、床、清洁设 备等所有营运设备 營運備品及用品 700,000 餐具、布草、清洁用品等所有營運備品 及用品 专业设计谘询等等專業費用 1,600,000 设计费、谘询费等专业费用 開辦費 800,000 筹备期工资、宿舍、差旅、办公、执照、 公关、开幕业务促销等费用 總計 25,000,000

83


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司

二、 项目资金筹措与利息计算 本项目假设中长期借款 50%,计人民币 1,250 万元,按银行中长期借款利息年利率 7.0%; 预估每年利息为: 1,250 万元*7%=875 万元

三、

开业五年经营收入、成本费用、利润预测及分析

3.1 收入说明 原则: 

根据本项目酒店的定位及营销策略、市场的客观状况及未来预测。

参考诸暨市四星竞争酒店业的现况及酒店发展规律,采取保守、稳健性原则取 定。

3.1.1 客房收入 1.年平均客房卖价 通过调研诸暨市目前四星酒店年平均房价 360-380 元参考,而本项目酒店规划档 次及服务较高因此第一年平均房价以保守 380 元(含服务费)估算,第二年及第 三年以每年 5%成长,第四、五年以每年 3%成长。

五年年平均客房卖价预估 经营年次

年平均客房卖价

第一年 第二年 第三年 第四年 第五年

380 元 400 元 420 元 435 元 450 元

2.客房年平均住房率 A. 参考诸暨市 2011 年四星酒店市调年平均住房率约 70%,并参考本项目定位及经 营策划分析,第一年以保守偏乐观住房率 65%预估,第二年第三年知名度打开 预计成长至 7%,第四年后酒店设施老旧竞争增加将小幅调涨至 72%后逐渐趋 于稳定。 84


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 客房五年年平均住房率预估 经营年次 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年

年平均住房率 65﹪ 70﹪ 74﹪ 72﹪ 72﹪

3.客房年收入 客房年收入=年平均客房卖价 X 客房数×X 年平均住房率×365 天

第一年客房年营业收入预估 客房数: 年平均住房率预估 年平均客房卖价: 客房年营业收入

103 间 65% 380 元 928.60 万元

3.1.2 餐饮收入 1.原则: 

经营第一年品质无法保证,因此餐饮售价将以理想价略低于 10%-15%定价。

因为本项目酒店为商务酒店且位於城西工业商务区,地点十分好,若用心经营,相 信很快就能带动餐饮营业额。

餐饮营业额以来客数及餐厅容量上座率率为预估基础。

餐饮收入以第一年营收为基础,逐年考虑物价上涨及基本主顾客增加,每年以 8% 营业收入递增。

2.各餐厅收入说明如下: (1) 休闲餐厅收入 A.早餐

早餐因为住宿客人含免费早餐,因此早餐以酒店住客来客数预估:酒店第一 85


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 年住房率预估为 65%,每一房间以 1.5 人计算,有 103 间客房,预估年度全 部住宿人数为 36,000 人。预估住宿人数 90%用餐,自助早餐定价 48 元/人, 转帐 20 元给餐饮部当收入,20 元早餐将列入客房直接成本内计算。 B.午餐及晚餐 假设初期保守预估每日午餐人数为 30 人,人均消费 60 元,晚餐用餐人数 为 50 人,人均消餐 80 元。 C.午茶及晚茶 每日预估消费人数 30 人,每人均消 40 元。

(2) 日本料理餐厅(鐵板燒)收入 日本料理经营型态为现点现做无限供应方式,以每人一价计算,中午 168 元/每人, 晚上 228 元/每人,有时会有促销所以均价会比实际定价稍低 15%。 

午餐:餐厅为 150 餐座,假设中午保守预估上座率均为 50%,人均消费 148 元

晚餐: 餐厅为 150 餐座,假设保守预估上座率均为 60%,人均消费 188 元

(3) 第一年餐饮收入预估 餐厅名称 日本料理餐厅(铁板烧) 休闲餐厅 多功能会议室 餐饮年收入总计

年营业收入 1008.78 万元 316.8 万元 78.72 万元 1404.24 万元

3.1.3 其他运营收入 其他收入包含:商务中心、电话、车队、洗衣、小商品销售等, 以客房总收入 5%计算。

酒店营业收入预测详见附表酒店开业5年损益表测算。

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3.2 成本及费用说明 年运营成本及费用=运营部门直接成本+运营部门费用+运营部门工资及人事相关 费用+其他管销费用+不可控制的费用(折旧、摊提、利息 )

3.2.1 运营部门直接成本说明 含运营单位:客房部门、餐饮部门的直接成本

1. 客房直接成本  客房成本率 按照旅游行业会计制度,客房成本只局限在迷你吧成本上。为了 体现客房成本的清晰度,更科学地预算经营成本与费用,本报告的客房成本 将同行业会计制度上的成本范畴有所不同,将真正属于客房成本的布草洗涤 费、客人一次性用品、消耗品、文具用品、客人赠物、免费早餐等列入客房 成本核算。  根据”中国旅游饭店业协会”2010 中国饭店业统计书中指出,课房的直接成 本约占客房总营收的 4-6%,本项目的客房成本含早餐,所以客房成本率取定 为 8%-10%。

2. 餐饮会议直接成本  根据”中国旅游饭店业协会”2010 中国饭店业统计书中指出,餐饮直接成本 约占餐饮总收入的 33%至 39%。  日本料理综合成本率 包括大厅、包房成本率,参考高档餐厅成本率,结合 酒店的定位,成本率取定为 38%。  西餐综合成本率 参照四星级酒店西餐厅及大堂吧成本率,结合本项目实际 情况,取定为 35%。  依据上述参考本项目酒店餐饮成本控制在 37%。

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台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 3. 其他成本  根据”中国旅游饭店业协会”2010 中国饭店业统计书中指出,其他收入成本 约占客房收入的 50--55%。  本酒店为商務酒店取定于 50%。

3.2.2 运营部门工资及人事相关费用说明 含运营单位:客房部门、餐饮部门的工资及人事相关费用。

1. 成长率预估: 由于想招募优秀人才,规划中的工资逐年以 5﹪调涨预估。

2. 工资及人事相关费用规划: 

据调研诸暨市目前基层服务人员平均月薪资约为 1,800-2,000 元,本项目酒 店营运目标要做到诸暨市服务第一酒店,因此服务员月薪资至少 2,000 元 上。

以工资以外人事相关费用涵盖劳动法规定的设保及津贴、员工伙食、住宿、 制服洗涤、交通补贴、培训、育乐、绩效奖金、年终奖金等相关费用,预 估为基本工资的 60%。

员工人数以精简为主,第一年要磨合及培育人才,防止员工流失基本配置较 高

人员编制约 113 人,稳定以后人数逐渐降低至 95 人,并随旺季以临时工补 足。

平均月工资含管理层人员约 2,500 元,含福利及人事相关等费用约每月 4,000 元。

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3.2.3 运营部门其它费用说明 含运营单位:客房部门、餐饮部门的其他费用

1. 客房部 根据”中国旅游饭店业协会”2010 中国饭店业统计书中指出,四星饭店客 房其它费用约占客房总收入的 6%至 8%。本项目酒店取定为 6%,随着客房营 业额有所变动。

2. 餐饮部 根据”中国旅游饭店业协会”2010 中国饭店业统计书中指出,四星饭店餐 饮其它成本约占餐饮总收入的 8%至 12%。本项目酒店取定为 9﹪,随着餐饮 营业额有所变动。

3.2.4 酒店其它经营费用说明 1. 营销费用 含营销人员的薪资及人事相关激励奖金等费用,营运第一年费用较高,为总 营收的 3﹪,逐年降至第四年以后为 1.5-2﹪。

2. 水电燃料费 包括水费、电费、燃料费等。根据本项目酒店各项筹备期对节能设备及方 案严格研究,现有能源价格,经计算,固定水电能源费用及变动能源费用 为总营收的 7-8﹪。

3. 修缮、维护费 含工程部人员的薪资及人事相关费用,固定及变动修缮维护费比率为营业 收入的 2%,第三年后设备逐年老旧均为 3﹪-4.0%。

4. 行政管理费用 

包括后勤部门执行办、财务、采购、人资、保安工资及人事相关费用。

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台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 

包括行政办公费、邮电通讯费、应酬费、差旅费、印刷品、保险费、属于 管理费用范畴的税金等,根据酒店惯例,结合实际情况取定。固定综

合管理费及变动综合管理费为营业收入的 4-2.5%。

5. 管理公司管理费主要为基本管理费及奖励管理费,综合核算取定为营业收入的 3.2-3.5%。酒店前 5 年委托酒店管理公司管理。

6. 营业税及附加 为客房、餐饮及其他营业项目营业税金按照营业收入核算。 另加城市维护建设税、教育费附加之和,约为营业收入的 3%。

7. 保险费 以固定费用每年 15,000 元预估。 *以上比率,参考”中国旅游饭店业协会”2010 中国饭店业统计一书以及台 维酒店管理顾问公司 20 年营运经验。 8. 折旧费用 每年折旧费用依财务税法规定的折旧年限计算。 9. 开办费摊提 自开始营业后,分 5 年摊销。 10. 利息支出 投资金额 2,500 万元,借款资金 50%共计 1,250 万元,假设年利率以 7.0% 计算,本金至营运第六年起依经营活动产生的现金流量偿还,利息将以借款 金额扣除偿还后的余额计算。 11. 企业所得税 按税前净利的 25﹪计算。 *因为土地为可增值性不动产投资预估不含土地,因此以上费用不含房产税、 土地使用税。

酒店经营成本及费用预测 详见附表酒店开业 5 年损益表测算。 90


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四、开业五年损益表测算及分析 开业五年损益表及现金流量测算详见附表 一.營業收入 平均房價 住房率 房間數 1.客房收入 2.餐飲收入 3.其他部門收入 營業總收入合計 二.營業成本 (一)直接成本 1.客房成本 2.餐飲成本 4.其他部門成本 直接成本小計 (二)薪資及人事相關 費用 1.客房部門 2.餐飲部門 4.其他部門 薪資及人事相關費用 小計

2013 年 380 65% 103 9,285,965 14,042,400 5,864,820 29,193,185

%

%

31.81% 48.10% 20.09% 100%

2014 年 400 70% 103 10,526,600 15,165,792 6,158,061 31,850,453

%

33.05% 47.62% 19.33% 100%

2015 年 420 74% 103 11,684,526 16,379,055 6,465,964 34,529,545

855,286 5,195,688 2,932,410 8,983,384

9.21% 37.00% 50.00% 30.77%

736,862 5,611,343 3,079,031 9,427,236

7.00% 37.00% 50.00% 29.60%

992,640 2,590,080

10.69% 18.44%

1,042,272 2,719,584

3,582,720

12.27%

3,761,856

91

%

33.84% 47.43% 18.73% 100%

2016 年 435 72% 103 11,774,754 17,689,380 6,789,262 36,253,396

%

32.48% 48.79% 18.73% 100%

2017 年 450 72% 103 12,180,780 19,104,530 7,128,725 38,414,036

817,917 6,060,250 3,232,982 10,111,149

7.00% 37.00% 50.00% 29.28%

824,233 6,545,071 3,394,631 10,763,934

7.00% 37.00% 50.00% 29.69%

852,655 7,068,676 3,564,363 11,485,693

7.00% 37.00% 50.00% 29.90%

9.90% 17.93%

1,094,386 2,855,563

9.37% 17.43%

1,149,105 2,998,341

9.76% 16.95%

1,206,560 3,148,258

9.91% 16.48%

11.81%

3,949,949

11.44%

4,147,446

11.44%

4,354,819

11.34%

31.71% 49.73% 18.56% 100%


台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 (三)其他費用 1.客房部 2.餐飲部 4.其他部門 其他費用小計 營業成本及費用合計 三.營業毛利 四.銷售及管理費用 1.廣告及推廣費用 2.水電燃料費 3.修繕、維護費 4.後勤管理人事費用 5.行政管理費用 6.營業稅 7.保險費 銷售及管理費用合計 五.營業利益 六.利息支出(年利率 7%) 減除利息前利潤 七.折舊、開辦費攤提 折舊費攤提 開辦費攤提 折舊、開辦費攤提���计 減除折旧摊提前利潤 固定費用合計(利息折舊 攤提)

557,158 1,263,816 293,241 2,114,215 14,680,319 14,512,866

6.00% 9.00% 5.00% 7.24% 50.29% 49.71%

6.00% 1,213,263 8.00% 307,903 5.00% 2,152,762 6.76% 15,341,854 48.17% 16,508,599 51.83%

701,072 1,310,324 323,298 2,334,694 16,395,792 18,133,753

6.00% 8.00% 5.00% 6.76% 47.48% 52.52%

706,485 1,415,150 339,463 2,461,099 17,372,479 18,880,917

6.00% 8.00% 5.00% 6.79% 47.92% 52.08%

730,847 1,528,362 356,436 2,615,645 18,456,157 19,957,878

6.00% 8.00% 5.00% 6.81% 48.05% 51.95%

875,796 2,335,455 875,796 1,363,200 1,167,727 875,796 150,000 7,643,769 6,869,097 875,000 5,994,097

3.00% 8.00% 3.00% 4.67% 4.00% 3.00% 0.51% 26.18% 23.53% 3.00% 20.53%

637,009 2,388,784 637,009 1,431,360 1,114,766 955,514 150,000 7,314,442 9,194,158 875,000 8,319,158

2.00% 7.50% 2.00% 4.49% 3.50% 3.00% 0.47% 22.96% 28.87% 2.75% 26.12%

517,943 2,520,657 690,591 1,502,928 1,104,945 1,035,886 150,000 7,522,951 10,610,802 875,000 9,735,802

1.50% 7.30% 2.00% 4.35% 3.20% 3.00% 0.43% 21.79% 30.73% 2.53% 28.20%

543,801 2,610,245 725,068 1,578,074 1,160,109 1,087,602 150,000 7,854,898 11,026,018 875,000 10,151,018

1.50% 7.20% 2.00% 4.35% 3.20% 3.00% 0.41% 21.67% 30.41% 2.41% 28.00%

576,211 2,765,811 768,281 1,656,978 1,229,249 1,152,421 150,000 8,298,950 11,658,928 875,000 10,783,928

1.50% 7.20% 2.00% 4.31% 3.20% 3.00% 0.39% 21.60% 30.35% 2.28% 28.07%

2,700,000 160,000 2,860,000 3,134,097

9.25% 0.55% 9.80% 10.74%

2,700,000 160,000 2,860,000 5,459,158

8.48% 0.50% 8.98% 17.14%

2,700,000 160,000 2,860,000 6,875,802

7.82% 0.46% 8.28% 19.91%

2,700,000 160,000 2,860,000 7,291,018

7.45% 0.44% 7.89% 20.11%

2,700,000 160,000 2,860,000 7,923,928

7.03% 0.42% 7.45% 20.63%

3,735,000

12.79%

3,735,000

11.73%

3,735,000

10.82%

3,735,000

10.30%

3,735,000

9.72%

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台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 九.稅前淨利 十.稅前投資報酬分析 十一.所得稅 十二.稅後淨利 十三.稅後投資報酬分析

3,134,097 13% 783,524 2,350,573 9%

10.74% 2.68% 8.05%

5,459,158 22% 1,364,789 4,094,369 16%

17.14% 4.28% 12.85%

6,875,802 28% 1,718,951 5,156,851 21%

19.91% 4.98% 14.93%

7,291,018 29% 1,822,755 5,468,263 22%

五、开业五年现金流量表測算 项目

投资金额

2013 年

2014 年

2015 年

2016 年

2017 年

稅前淨利

3,134,097

5,459,158

6,875,802

7,291,018

7,923,928

加:折舊費攤提

2,700,000

2,700,000

2,700,000

2,700,000

2,700,000

160,000

160,000

160,000

160,000

160,000

783,524

1,364,789

1,718,951

1,822,755

345,295

362,534

384,140

7,535,634

8,025,718

8,069,533

8,577,033

13,529,731

21,555,448

29,624,982

38,202,014

7,109,088

7,142,860

6,775,336

6,793,813

13,103,185

20,246,046

27,021,381

33,815,195

-33.4%

-9.6%

3.1%

10.8%

加: 開辦費攤提 减:前期所得稅 减:预提重置费用 現金流量

5,994,097

現金流量累計 現金流量現值

(25,000,000) 5,994,097

現金流量現值累計 IRR 計算

#NUM!

说明:所得税于次年缴纳所以于次年扣除。重置费用第三年预提营业额的 1%。

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20.11% 5.03% 15.08%

7,923,928 32% 1,980,982 5,942,946 24%

20.63% 5.16% 15.47%


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财务经营测算总结评估分析说明: 1. 本项目年经营收入呈每年逐年增加的趋势,年平均收入达到投资金额的 100%¸参考酒店经营指标(年收入必须达到投资额的 50%),因此,本项目从收入评估是可行的。 2. 部门营业毛利 51.62%,达到指标 50%,表示部门最高负责人用心经营。 3. 营业利益 28.78%,与酒店参考的经营指标 30%差距一些,营销及后勤管理费用已在合理预测范围内,存在问题为本项目酒店量 体不足,参考市场调研保守预测因此产生营业额不足,后勤管理费用无法承担,所以管理团队必需做到报告中所述营运目 标-特色精品酒店及服务第一,第一年业务开发中若客人肯定后第二年將會提高房价及住房率,如此将会达到预期的目标。 4. 税后净利率 13.28%,已达到酒店经营指标 10%。 5. 税后投资报酬率达到 18.4%,与酒店经营指标 10-12%已超过许多。 6. IRR 内部报酬第五年达到 11.1%,与酒店经营指标 8%已超过许多。 7. 静态回收期约 4 年,与酒店参考的经营指标 8-10 年相比,此项目是极为可行。

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壹拾、结论

一、本项目酒店财务效益评估若假设投资人民幣2,500万分析,此项目是非常乐观为可行的投资产品。但必须考虑投资金额的正确 性及自有资金有多少,尚待讨论及评估。

二、本项目位于城西新城经济园区内,立地条件优越,目标消费市场多元化,如: 城西工业园区及大唐袜业商城的业务访客及会议、 企业总部商务应酬客人、医院医疗会议商务客人,假日旅游客人加上即将运营的汽车配件市场等,未来酒店规划能找到创意极 佳的设计师极有经营管理能力的团队,将酒店经营达到既定的目标-主题精品酒店及服务第一,是个企业服务的体验学校,将能 使酒店的住房率及房价保持在较高的水平,商务住宿能落户本项目酒店,餐饮能让宾客回味,对整个项目的投资回报有极大的 帮助。

三、经调研及评估,本项目有会议市场的空间,会议室虽产生的租金效益不高,但会带来住宿及餐饮市场;但本项目空间有限规划的 餐厅面积不大,若要满足目前规划的会议室空间容纳80人,必须要有容纳8至10桌的中餐宴会厅。经调研及评估目前诸暨市所有 星级酒店中餐厅量体大豪华气派,消费群体习惯气派的中餐厅,要与其竞争不易,再加上附近建设中的百瑞财富大酒店豪华气派 将是未来餐饮最大经争者,因此若要经营中餐厅有一定的风险存在,除非找寻知名品牌外包承租或合作经营。

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台维餐厅旅馆管理顾问有限公司 四、目前原先规划中的餐厅量体较适合经营异国料理或主题中餐厅,异国料理餐厅又以日本料理餐厅或铁板烧市场较为成熟且价位也 较高,也符合附近高端应酬客人,因此建议经营日本料理餐厅或铁板烧厅,但若有会议市场必须寻找可行的餐食供应,有关餐厅 经营类型要进一步评估。

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諸暨酒店可行性研究及評估