Page 1


2


LOKALPLAN 12 .56 .1-1 Erhvervsområde ved Motorvejen I Ribevej

INDHOLD Indledning og formål Karakteristik af området Lokalplanens indhold Lokalplanens forhold til anden planlægning Lokalplanens juridiske del

BILAG Matrikelkort m .v. Lokalplankort Illustrationsplan

5 7 8 11 17

Bilag 1 Bilag 2 Bilag 3

Udarbejdet af Gruppen for by & landskabsplanlægning aps . i samarbejde med Haderslev Kommunes Byg & Plan .


4


Jmrådet i dag

INDLEDNING OG FORMƒL Egnscenter Haderslev-Vojens er i forhold til infrastrukturen et af S‚nderjyllands bedst beliggende erhvervs- og bosætningsområder . Vojens Kommune og Haderslev Kommune har gennem en årrække arbejdet tæt sammen for at styrke Vojens-Haderslev som egnscenter . Dette samarbejde omfatter bl .a . fælles markedsf‚ring, en udvikling af de turistmæssige muligheder af tunneldalen mellem de to byer, og ikke mindst en udvikling af de erhvervsmæssige muligheder omkring motorvejstilslutningen ved Hammelev .

Området vest for motorvejen og nord for Hammelev er udlagt og delvis udbygget som traditionelt erhvervsområde . Dette område er beliggende i Vojens Kommune . Med ændringen af kommunegrænserne er arealerne ‚st for motorvejen og nord for Ribe Landevej / Ribevej overf‚rt til Haderslev Kommune . Her planlægges nu for etablering af et erhvervsområde for trafiktunge virksomheder, som har særligt behov for god tilgængelighed til motorvejen, såsom fremstillings- og lagervirksomheder.


Lokalplanområdets terrænforhold

Generelt ‚nskes en erhvervsudvikling, der tager udgangspunkt i den eksisterende erhvervsstruktur i Haderslev og Vojens kommuner. Den eksisterende erhvervsstruktur er kendetegnet ved et bredt spekter af virksomheder, som ikke er specialiserede . Men der er et ‚nske om at give mulighed for flytning af transporttunge virksomheder fra de centrale dele af Haderslev til motorvejen .

Lokalplanområdet set fra vest, hen over motorvejen

Den gode tilgængelighed og de landskabelige kvaliteter g‚r stedet til et attraktivt byudviklingsområde, men medf‚rer også skærpede krav til stedets udformning, beskyttelse og udvikling af landskabet, samt forbedrede trafikforhold . Formålet med lokalplanen er f‚lgende :

ƒ

At sikre muligheden for etablering af et velfungerende erhvervsområde forbeholdt trafiktunge erhvervsvirksomheder .


Den lille markvej syd for lokalplanområdet

Jernbanesporet nord for lokalplanområdet

• At sikre god trafikal sammenhæng med det overordnede vejsystem og Haderslev. • At sikre adgangsmuligheder til eventuelle fremtidige byområder nord, øst og syd for lokalplanområdet. • At sikre en god landskabelig indpasning gennem beplantninger og omhyggelig terrænbehandling. • At sikre en harmonisk udformning af vejanlæg og bebyggelse. • At sikre, at der ved placering af veje og bebyggelse og udformning af friarealer opnås tiltalende omgivelser for den enkelte virksomhed og dens medarbejdere.

en dæmning, ligesom tilkørselsrampen fra landevejen til motorvejen forløber delvist på en dæmning. Umiddelbart øst for lokalplanområdet findes skovarealet Melskov på 7,2 ha (fredskov). Skoven består af en blandet løv- og nålebevoksning. I lokalplanområdet findes to smukke, fritstående egetræer. Endeligt findes der en allé af ældre dato samt levende hegn omkring den lille grusvej mod syd. Området er synligt både fra motorvejen og fra Ribe Landevej / Ribevej. Beliggenheden nær de to veje betyder samtidig en vis støjpåvirkning.

KARAKTERISTIK AF OMRÅDET Lokalplanområdet er på ca. 18,2 ha. Hele området er i privat eje og anvendes til jordbrug. Inden for området ligger en beboelsesejendom, ligesom der umiddelbart syd og sydøst for området findes yderligere to beboelsesejendomme. Området afgrænses mod nord af jernbanelinien mellem Vojens og Haderslev, mod vest forløber motorvej E 45, mod syd forløber amtsvejen Ribe Landevej / Ribevej og en lille grusvej. Mod øst forløber grænsen langs Melskov’s skovbryn. Området er et letkuperet morænelandskab, som falder 10-15 meter fra ca. kote 42 (meter over havet) ved landevejen til ca. kote 29 ved jernbanen. Landevejens vestlige del er hævet på 7


LOKALPLANENS INDHOLD Med udgangspunkt i de givne forhold planlægges et erhvervsområde af høj kvalitet, både hvad angår placering, trafikbetjening og den visuelle fremtræden. Dette betyder krav til f.eks. vejanlæggenes udformning, terrænbehandlingen,

bygningernes placering og fremtræden samt de beplantningsmæssige forhold. Samtidigt planlægges et område med mulighed for relativ høj udnyttelse. Dette på baggrund af et ønske om at udnytte det givne areal bedst muligt og begrænse behovet for inddragelse af nye arealer til byformål.

Anvendelse Anvendelsen fastlægges til trafiktunge erhvervsvirksomheder, f.eks. vognmands-, entreprenør-, oplags-, engros-, distributions-, industri- og større værkstedsvirksomheder, som håret stort transportbehov. Der kan tillige etableres kontorog forretningsvirksomhed, som har tilknytning til de pågældende erhverv. Endvidere selvstændige kontor- og forretningsvirksomheder med mange ansatte, samt tankanlæg med tilhørende servicefaciliteter. Der kan ikke etableres boliger i områ-

Eksempel på bygningsplacering i forhold til facadelinier

det, ligesom der ikke kan etableres selvstændig detailhandel.

Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsen skal opføres som fritliggende bebyggelse, placeret i byggelinier mod motorvej, Ribe Landevej / Ribevej og områdets nye fordelingsvej. Grundstørrelsen skal være mindst 5000 m2. Bebyggelsens omfang fastlægges til en bebyggelsesprocent på maks. 50 og et bygningsrumfang på maks. 8 m3/m2 grundareal. Den tilladte bygningshøjde gradueres med 12 m i delområde l, og 18 meter i delområde II.

Langs fordelingsvejen, Ribe Landevej / Ribevej og motorvejen fastlægges facadelinier, hvor bygningsfacaderskal placeres. Endvidere findes der rørledning, naturgasledning og højspændingsledning, som skal respekteres gennem området. Der kan evt. blive tale om at flytte ledningerne.


Dansani, Haderslev

Danfoss, Rødekro

Eksempler på erhvervsbyggerier

Würth, Kolding

GEA, Skanderborg

Bebyggelsens ydre fremtræden

Veje, stier og parkering

Bygningerne skal fremstå hvide, sorte og/eller i grå farver. Endvidere tillades røde teglfacader, partier med røde tagsten samt træpartier i naturfarve. Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende materialer til tagdækning og facader, bortset fra glaspartier, solfangere og solceller. De viste fotos viser eksempler på erhvervsbyggerier, som kan realiseres inden for disse muligheder.

Der planlægges etableret en ny rundkørsel på Ribe Landevej / Ribevej. Herfra fører en ny fordelingsvej mod nord ind i erhvervsområdet. Fordelingsvejen er delvis facadeløs, og kan på et senere tidspunkt give adgang til yderligere byområder nord for jernbanen. Fordelingsvejen udlægges i en bredde på 22 meter med kørebane, dobbeltrettet cykelsti langs den ene side, græsrabatter, beplantning og belysning.

Reklamering må alene finde sted som firmanavn og evt. logo placeret på bygningsfacader og ved indkørsler. Skiltning, lysinstallationer og lignende må ikke være til gene eller virke skæmmende i forhold til omgivelserne. Byrådet kan tillade opsætning af flagstænger og standere med logo.

Fra fordelingsvejen fører en stamvej rundt i området. Stamvejen udlægges i 19 meters bredde med kørebane, sti langs den ene side, græsrabatter, beplantning og belysning. Visse steder suppleres kørebanen med parkeringslommer for 9


ventende lastvogne m.v., ligesom der efter behov kan indpasses pladser med midterrabat og vendemulighed. Ved rundkørslen kan indpasses tankstation, cafeteria og en parkeringsplads / samkørselsplads. l delområde II kan etableres parkeringsplads (-er) for lastvogne og trailere. Fordelingsvejen er offentlig, mens stamvejene er private fællesveje. Fordelingsvejen er facadeløs. Indtil videre tillades dog overkørsler til grundene langs vejens østside. Hvis stamvejene mod øst senere etableres, skal de midlertidige overkørsler fra fordelingsvejen erstattes af nye overkørsler fra stamvejene. Fordelingsvejen kan på et senere tidspunkt give adgang til yderligere byudvikling nord for jernbanen, ligesom arealreservationerne til de østlige stamveje på et senere tidspunkt kan give adgang til yderligere byudvikling øst og sydøst for lokalplanområdet.

Det er således målet, at beplantningen skal indgå i området som en helhed og medvirke til, at der gives et kvalitetspræget indtryk i stedet for de i dag kendte beplantningen, der typisk er mere præget af kvantitet i forhold til højde og bredde og antal træer og buske. Forannævnte har været drøftet med Haderslev Statsskovdistrikt, der ønsker at bakke idégrundlaget omkring beplantningen m.v. op, og er indstillet på at indgå i et samarbejde med Sønderjyllands Amt og Haderslev Kommune om udviklingen af det nye erhvervsområdes grønne profil. Der etableres 10 meter brede beplantningszoner mod det åbne land iøvrigt. Her gælder de samme beplantningsmæssige intentioner som nævnt ovenfor. De nye beplantningsområder vil være placeret på de private grunde, men etableres af udstykkeren i forbindelse med byggemodningen. Vedligeholdelsen skal foretages af de pågældende grundejere.

Cykelstierne langs Ribe Landevej / Ribevej for-

bindes med stierne i lokalplanområdet.

Ubebyggede arealer

Den lille grusvej mod syd forbindes med fordelingsvejen i erhvervsområdet. Der forventes etableret busstoppesteder ved Ribe Landevej / Ribevej.

Der bliver behov for ganske mange terrænreguleringer i området. For at opretholde et pænt, samlet indtryk må skråninger ikke være stejlere end 1:4, og skråninger skal rundes jævnt af ved top og fod. Der må ikke terrænreguleres nærmere skel end 1,5 meter, undtagen ved anlæg af veje og indkørsler.

Parkering skal ske på egen grund, og der skal reserveres 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal, dog 1 plads pr. 50 m2 kontorareal.

Ubebyggede og ubefæstede arealer skal udlæg-

Beplantning De to fritstående egetræer søges bevaret. Langs motorvejen udlægges en 25 meter bred beplantningszone, der kan beplantes på traditionel vis med afskærmende og tæt beplantning,

ges i græs med spredt løvtræsbevoksning. Generelt skal disse arealer holdes i pæn og ryddelig stand. Ved oplagringspladser, omkring affaldsog containerpladser og lignende skal der ske afskærmning vha. jorddiger, beplantning eller tætte hegn, som harmonerer med bygningsanlægget i øvrigt.

men andre udformninger er også mulige, blot

l delområde l må ikke ske udendørs reklamering

trafiksikkerhedshensynet tilgodeses. Ved beplantning skal der tages hensyn til rørledning m.v. Beplantningen skal bestå af særligt udvalgte løvtræer med åben grøn bund, der giver en smuk omkransning af erhvervsområdet, der samtidig skabes i en fornyende harmoni med beplantning omkring bygningerne og disses arkitektoniske udformning.

eller udstilling af produkter, henstilling eller oplagring af køretøjer, vogne, både, varer, affald eller lignende.

10

Der skal sikres udendørs opholdsareal svarende til mindst 10 m2 pr. 100 m2 etageareal, dog mindst 15 m2 opholdsareal pr. 100 m2 kontorareal.


Miljømæssige forhold Erhvervsområdet planlægges anvendt til erhvervsformål op til klasse 4-5, hvor Miljøstyrelsens anbefalede afstand til boliger er 1 GO150 meter. Klasse 4-virksomheder omfatter typisk mindre belastende produktionsvirksomheder. Klassen rummer bl.a. vognmandsvirksomhed, store garageanlæg, visse levnedsmiddelfabrikker og mindre, overfladebehandlende virksomheder. Klasse 5 rummer mere belastende produktionsvirksomheden-fabrikker. Klassen rummer bl.a. større værksteder, bryggeri/maltfabrik og maskinfabrikker.

Boligejendommen inden for lokalplanområdet forudsættes nedlagt. Boligerne umiddelbart syd og sydøst for lokalplanområdet medfører imidlertid en begrænsning i anvendelsesmulighederne heromkring. Der findes ikke andre miljøfølsomme aktiviteter i nærheden af lokalplanområdet. l forbindelse med placering af nye virksomheder nærmere end 150 meter fra de to boligejendomme skal der ske en konkret miljøvurdering heraf.

LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kystnærhedszonen Lokalplanområdet er et landzoneområde beliggende inden for kystnærhedszonen. l sådanne områder skal der i flg. Lov om Planlægning (§ 5 b) i forbindelse med lokalplanlægning gøres rede for de særlige planlægningsmæssige eller funktionelle begrundelser for den kystnære lokalisering. Endvidere skal kommunalbestyrelsen vurdere de fremtidige bebyggelsesforhold med henblik på, at ny bebyggelse indpasses i den kystlandskabelige helhed (§ 11 a). Endeligt skal der redegøres for, hvorledes planen visuelt påvirker kysten (§16).

hvor også Miljø- og Energiministeriet har været

involveret. Den konkrete placering skyldes kombinationen af byudviklingskorridoren mellem de to byer samt beliggenheden umiddelbart ved motorvejen, hvilket er optimalt i forhold til de transportkrævende erhverv.

Visuel påvirkning Med hensyn til indpasning og den visuelle påvirkning sker der en afskærmning mod det åbne land i form af plantebælter eller lignende. Samti-

digt modereres bygningernes fremtræden til især hvide, grå, sorte og teglrøde farver, dvs. ingen stærke bygningsfarver. Uanset dette vil erhvervsområdet i et vist omfang være synligt fra omgivelserne, idet der tillades bygningshøjder på op til 18 meter. Der vil dog ikke være tale om nogen form for visuel påvirkning af kysten.

På side 12 vises en visualisering af planområdet, set fra nordvest.

Visualiseringerne gengiver bygningerne som enkle „klodser" med en højde på 8 meter i delområde 1.1 delområde II er de nærmeste bygninger 11 meter og de fjerneste bygninger 14 meter høje. Større bygningshøjder vil kunne forekomme (jf. lokalplanens højdebestemmelserom maks. 12 og 18 meter), men erfaringsvis er erhvervsbygninger af den aktuelle art ofte væsentligt lavere. Visualiseringerne gengiver området uden de afskærmende beplantningszoner langs motorvejen (25 m bredde) og det åbne land i øvrigt (10 m bredde). Når disse beplantningszoner er etablerede og udviklede, vil væksterne med en typisk højde på ca. 8 meter betyde en meget kraftig visuel afskærmning i forhold til det her viste.

Med hensyn til de planlægningsmæssige forhold har der gennem en længere årrække været tanker og konkrete planer om en byudvikling i området mellem Vojens og Haderslev. Lokalplanområdet planlægges til erhvervsformål på grundlag af forhandlinger med Sønderjyllands Amt,

11


Regionplanen

Trafikforhold

Den aktuelle planlægning er ikke i overensstemmelse med Regionplanen 1997-2008 for Sønderjyllands Amt. Amtet har herfor vedtaget et regionplantillæg nr. 21 for nyt erhvervsområde

Lokalplanområdet vejbetjenes fra en ny rundkørsel på Ribe Landevej / Ribevej. Langs Ribe Landevej / Ribevej findes tillige cykelstier, som forbindes med lokalplanområdets interne cykelstier.

mellem Haderslev og Vojens.

Ved rundkørslen planlægges indpasset en samkørselsplads samt busstoppesteder.

Regionplantillægget omfatter både det aktuelle lokalplanområde og et område syd for Ribe Landevej / Ribevej, beliggende i Vojens Kommune. Tillægget giver mulighed for udlæg af arealer til erhvervsformål (trafiktunge erhvervsvirksomheder) inden for nærmere bestemte områder nord og syd for vejen. Der kræves en harmonisk afgrænsning mod det åbne land og langs motorvejen, og der skal sikres en god trafikal sammenhæng med den eksisterende by.

VVM-vurdering Sønderjyllands Amt skal have hver enkelt sag om etablering af virksomhed i lokalplanområdet til behandling i henhold til bestemmelserom WMscreening (vurdering af projektets virkning på miljøet).

Jernbanelinien nord for lokalplanområdet er stort set ikke i brug. Der planlægges ikke godsspor herfra og ind i lokalplanområdet. Støj og vibrationer fra jernbanelinien skønnes ikke at have betydning. Langs Ribe Landevej er der tinglyst en byggelinie på 25 meter målt fra kørebanens midtlinie med et højdeforskelstillæg på 2 gange forskellen + 1 meter til passage. Sønderjyllands Amt er vejbestyrelse for vejen og er påtaleberettiget for overholdelse af servitutten. Der skal reserveres areal til, at der på nordsiden af Ribevej kan føres en cykeltsti under adgangsvejene til erhvervsområdet.

Teknisk forsyning Kommuneplanen På grund af ændrede kommunegrænser mellem Vojens Kommune og Haderslev Kommune har området ikke hidtil været omfattet af kommuneplanen for Haderslev Kommune.

Der er derfor udarbejdet et tillæg nr. 6-01 til Kommuneplan 2001-2012. Det nye rammeområde får nummer 12.56.1.

Kommuneplantillægget indeholder bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse, bebyggelsens art, omfang og placering. Højde og udformning. Opholds- og friarealer. Veje, stier og parkering. Beplantning og hegn. Kollektiv varmeforsyning. Krav om hensyntagen til de landskabelige værdier.

Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplantillægget, ligesom kommuneplantillægget er i overensstemmelse med regionplantillægget.

Varmeforsyning skal etableres i overensstemmelse med et kommende tillæg til Varme- og Energiplanen for Haderslev Kommune. Der åbnes mulighed for at flere virksomheder i fællesskab etablerer fælles energianlæg, hvor f.eks. overskudsvarme fra køling eller proces ét sted udnyttes et andet sted, eller der foretages varmelagring. Endvidere er der mulighed for udnyttelse af vedvarende energi.

Vandforsyningen til området sker fra Haderslev Vandforsyning. Lokalplanområdet er endnu ikke omfattet af Spildevandsplanen for Haderslev Kommune. Der skal udarbejdes et tillæg hertil. Området skal kloakeres separat. Regnvand fra kørebaner og parkeringspladser afledes gennem olieudskillere såfremt grundens udnyttelse giver anledning hertil. Grundejeren afholder udgifterne til anlæg og drift af olieudskillere. Der planlægges etableret et regnvandsbassin mod øst, udenfor lokalplanområdet.

13


Zoneforhold

Naturbeskyttelse

Lokalplanområdet er beliggende i landzone. Ved lokalplanens endelige vedtagelse og offentliggørelse overføres området fra landzone til byzone.

Lokalplanområdet indeholder ikke beskyttet natur efter Naturfredningslovens § 3, jvf. Sønderjyllands Amt's vejledende kort over naturbeskyttelsesområder.

Retsvirkningerne heraf fremgår blandt andet af Lov om Frigørelsesafgift (lovbekendtgørelse nr. 44 af 26. september 1985).

Landbrugspligt Matrikel nr. 177 er pålagt landbrugspligt.

Inddragelse af matrikel nr. 177 til bymæssige formål kræver tilladelse efter Landbrugsloven. Tilladelse skal meddeles af Landbrugsministeriet via Jordbrugskommissionen.

Arkæologiske forhold Da der formentlig findes jordfaste fortidsminder i lokalplanområdet foreslår Haderslev Museum, at der foretages en prøvegravning inden området byggemodnes.

Servitutter Lokalplanområdet er belagt med en række servitutter af betydning for lokalplanen: Byggelinier langs motorvejen, langs tilkørslen til motorvejen

og langs Ribe Landevej / Ribevej. Endvidere beskyttelseslinier omkring en ledning langs til-

14


kørslen til motorvejen og omkring en naturgasledning.

Følgende servitutter er i strid med lokalplanen og aflyses eller omlægges i forbindelse med lokalplanens endelige vedtagelse:

Jernbane

Jernbanelinien anvendes kun i stærkt begrænset omfang, og medfører ingen støjmæssige eller vibrationsmæssige gener for lokalplanområdet.

• Matrikel nr. 177 Fredsted, GI. Haderslev: Dokument om færdselsret (09.01.1932). • Matrikel nr. 177 Fredsted, GI. Haderslev: Dokument om færdselsret (22.04.1988). Ny

færdselsret kan etableres. • Matrikel nr. 177 Fredsted, GI. Haderslev: Dokument om naturgasledninger m.v. (26.04.1985 og 08.05.1985). Ledningerne omlægges muligvis i forbindelse med byggemodningen. • Matrikel nr. 184 Fredsted, GI. Haderslev: Dokument om ekspropriation/foreløbig ekspropriation m.v. i forbindelse med motorvejsbyggeriet (20.03.1981). Bør aflyses. • Matrikel nr. 184 Fredsted, GI. Haderslev: Dokument om færdselsret (22.04.1988). Ny færdselsret etableres.

Støj Erhverv

Lokalplanområdet planlægges for erhverv op til og med klasse 5, hvilket betyder at der ikke bør etableres støjfølsomme aktiviteter nærmere området end 150 meter. Der kan blive tale om etablering af virksomheder omfattet af Miljøbeskyttelseslovens kapitel 5, hvilket forudsætter miljøgodkendelse.

Ved etablering af virksomheder nærmere end 150 meter fra de to eksisterende boliger syd og sydøst for lokalplanområdet, skal der ske en særlig miljøvurdering.

Veje Nærheden til motorvej E45 og Ribe Landevej/ Ribevej betyder, at lokalplanområdet er påvirket af trafikstøj. Dette har imidlertid ikke betydning i relation til lokalplanområdets anvendelse, som går op til og med klasse 5-virksomheder.

15


16


HADERSLEV KOMMUNE LOKALPLAN 12.56.1-1 ERHVERVSOMRÅDE VED MOTORVEJEN / RIBEVEJ

l henhold til Lov om Planlægning jvf. bekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000 fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område:

§ 1 Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er

• At sikre muligheden for etablering af et velfungerende erhvervsområde forbeholdt trafiktunge erhvervsvirksomheder. • At sikre god trafikal sammenhæng med det overordnede vejsystem og Haderslev/Vojens. • At sikre adgangsmuligheder til eventuelle fremtidige byudviklingsområder nord, øst og sydøst for lokalplanområdet. • At sikre en god landskabelig indpasning gen-

nem beplantninger og omhyggelig terrænbehandling. • At sikre en harmonisk udformning af vejanlæg og bebyggelse. • At sikre, at der ved placering af veje og bebyggelse og udformning af friarealer opnås tiltalende omgivelser for den enkelte virksomhed og dens medarbejdere.

§ 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på bilag 1 og omfatter følgende matrikelnumre: 177 og 184 af Fredsted, GI. Haderslev. Lokalplanen omfatter endvidere alle parceller, der efter den 03.09.2001 udstykkes inden for lokalplanens område.

2.2 Lokalplanområdet er opdelt i delområderne l og II som vist på bilag 1. 2.3 Ved lokalplanens endelige vedtagelse overføres lokalplanområdet fra landzone til byzone.

17


§ 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet skal anvendes til trafiktunge erhvervsvirksomheder, som har et stort gods-, personale- og kundemæssigt transportbehov, f.eks. vognmands-, entreprenør-, oplags-, industri-, større værkstedsvirksomheder og selvstændige kontor- og forretningsvirksomheder. Der kan tillige etableres kontorvirksomhed med tilknytning til de pågældende virksomheder samt tankanlæg med tilhørende servicefaciliteter. Der kan ikke etableres boliger i området, ligesom der ikke kan etableres detailhandel. Se Note. 3.21 lokalplanområdet kan etableres offentlig parkeringsplads (samkørselsplads).

3.3 Inden for delområde II kan etableres parkeringsplads(-er) for lastvogne og trailere.

3.41 lokalplanområdet tillades opført transformerstationer til områdets forsyning. Ligeledes tillades anlæg af regnvandsbassiner, opførelse af kloakpumpestationer og andre teknikbygninger til områdets forsyning.

§ 4. Udstykninger 4.1 Udstykning skal ske i overensstemmelse med principperne vist på bilag 2. 4.2 Parceller udstykkes med en mindste grundstørrelse på 5.000 m2. 4.3 Uanset bestemmelserne i §§ 4.1 og 4.2 tillades mindre udstykning til teknikbygninger og

anlæg nævnt i § 3.4.

§ 5. Veje, stier og parkering 5.1 Der udlægges areal til veje, stier og parkering med en principiel beliggenhed som vist på bilag 2. 5.2 Lokalplanområdet vejbetjenes fra ny rundkørsel på Ribe Landevej / Ribevej.

5.3 Fordelingsvejen A-B udlægges som offentlig vej i en bredde af 22 meter, og anlægges med en kørebanebredde på mindst 8 meter, 3 meter dobbeltrettet cykelsti, 3 meter græsrabatter. Allébeplantning i begge vejsider. Vejen vil danne ad18

Note: Der kan etableres mindre butikker til salg af den enkelte virksomheds egne produkter, der produceres på virksomheden. Etablering skal være i overensstemmelse med de gældende regionplanretningslinier.


gang til senere byudvikling nord for jernbanen. 5.4 Fordelingsvejen A-B er facadeløs. Dog kan der indtil erhvervsområdet eventuelt udvides mod

øst, etableres overkørsler fra fordelingsvejen AB til grundene øst herfor. Hvis stamvejene E-F og G-H etableres, skal overkørslerne fra A-B nedlægges og erstattes af nye overkørsler fra hhv. E-FogG-H. 5.5 Stamvejen C-D og de eventuelle stamveje E-F, G-H og H-J udlægges som private fællesveje i en bredde af 19 meter, og anlægges med en kørebanebredde på mindst 8 meter samt reservation til en 2 meter sti i den ene side. Langs

vejen kan etableres parallelparkering for lastvogne. Uregelmæssig beplantning langs cykelstierne. Placering og udformningen af overkørsler skal godkendes af Haderslev Kommune. De eventuelle stamveje E-F og G-H kan danne adgang til eventuel senere byudvikling øst og sydøst for lokalplanområdet. 5.6 Grusvejens tilslutning til Ribe Landevej / Ribevej ved punkt A nedlægges og erstattes af en forbindelse til vej A-B. 5.7 Ved rundkørslen kan etableres offentlig parkeringsplads for personvogne. 5.8 l delområde II tillades etableret parkeringsplads(-er) for lastvogne og trailere.

5.9 Parkering ved virksomheder skal ske på egen grund. Der skal udlægges 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal, dog 1 plads pr. 50 m2 kontorareal. Ved særlige forhold kan byrådet ændre kravet. 5.10 Cykelstier langs vej A-B tilsluttes stier langs Ribe Landevej / Ribevej.

§ 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelse skal opføres som fritliggende bebyggelse. 6.2 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 50, og bebyggelsens rumfang må ikke overstige 8 m3/m2 grundareal.

6.3 l delområde l må bebyggelsens højde ikke overstige 12 m. Bygningshøjden kan fraviges med byrådets særlige tilladelse, hvor hensynet til virksomhedens drift tillader dette. 19


6.4 l delområde II må bebyggelsens højde ikke overstige 18 meter. Bygningshøjden kan fraviges med byrådets særlige tilladelse, hvor hensynet til virksomhedens drift tillader dette.

6.5 Ved bebyggelse på arealer med facadelinie (jvf. bilag 2) skal bygninger placeres med en hovedfacade i facadelinien. Facadelinierne er placeret 35 meter fra skel mod motorvejen, 25 meter f rå skel mod Ribe Landevej / Ribevej, samt 10 meter fra skel mod vej A-B. Der må ikke opføres bygninger eller etableres faste anlæg, herunder parkering mellem facadelinie og pågældende vej. 6.6 Bebyggelsens afstand til skel mod vejene C-D, E-F, G-H og H-J samt skel mod matr. 185 skal være mindst 10 meter. 6.7 Bebyggelsens afstand til naboskel skal i øvrigt minimum være 5 meter. For højlager skal afstanden til naboskel være minimum 10 meter. Se Note. 6.8 Bygningsreglementets bestemmelser om skrå højdegrænseplaner i forhold til afstande til skel, sti, vej og anden bebyggelse på samme grund ophæves. 6.9 Bebyggelse og anlæg i øvrigt skal respektere de udlagte beplantningszoner.

6.10 Bebyggelse skal i øvrigt respektere følgende byggelinier:

Naturgasledning over matrikel nr. 177: 40 bar fordelingsledning med sikkerhedszone på 2 x 5 meter. Flyttes evt. i forbindelse med byggemodningen.

Højspændingskabel over matrikel nr. 177:10 kV kabel. Forventes flyttet i forbindelse med byggemodningen.

§ 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Udvendige bygningssider, herundertage, vinduer, porte, døre og lignende mindre bygningsdele må kun fremtræde i hvide, sorte og/eller i grå farver. Desuden kan de opføres i røde teglsten. Endvidere tillades partier med røde teglfacader, røde tagsten samt træpartier i naturfarve. 20

Note: Højlager er pr. 1.9.2001 defineret som bygninger hvor der kan stables varer i en større højde end 6 meter over gulv.,


7.2 Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende materialer til tagdækning og facader. Materialer med en overflade med glanstal over 30 tillades ikke. Bestemmelsen gælder ikke glaspartier, solfangere og solceller. 7.3 Skiltning og reklamering må finde sted i form af firmanavn og evt. logo placeret på bygningsfacader samt navneskiltning og logo ved indkørsel. Udformningen heraf skal godkendes af Haderslev Kommune, som dog også kan tillade opsætning af flagstænger og standere med logo. Skiltning og reklamering må ikke virke dominerende eller skæmmende for områdets visuelle udtryk, hverken landskabsmæssigt eller arkitektonisk. Skiltning eller reklamering med flag må ikke foregå indenfor motorvejens byggelinier.

7.4 Garager, carporte, skure, faste hegn og lignende småbygninger m.m. skal gives en udformning og et udseende i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse. 7.5 Transformerstationer, kloakpumpestationer og andre teknikbygninger skal i henseende til bygningernes ydre fremtræde ensartede.

§ 8 Beplantning 8.1 To fritstående egetræer på matrikel nr. 177 skal søges bevaret. 8.2 Langs motorvejen udlægges en 25 meter bred beplantningszone. Deklarationerom lednin-

ger skal respekteres. 8.3 Langs jernbanen, på strækningen fra jernbanen til punkt F, på strækningen mellem punkterne A og J og langs Ribevej udlægges 10 meter brede beplantningszoner (se kortbilag 2). 8.4 Beplantningen i zonerne nævnt i §§ 8.2 og 8.3 udformes i samarbejde med Sønderjyllands Amt og Skov- og Naturstyrelsen. Zonerne kan beplantes traditionelt med afskærmende og tæt beplantning, men andre nyskabende udformninger er også mulige, blot trafiksikkerheden tilgodeses.

8.5 Nyplantningerne nævnt i §§ 8.2 og 8.3 pla-

ceres på erhvervsparcellerne, men etableres af udstykkeren i forbindelse med byggemodningen. Beplantningerne skal opretholdes og vedligeholdes af de pågældende grundejere. 21


§ 9 Ubebyggede arealer 9.1 Skråningsanlæg omkring veje, omkring bygninger, mellem parceller m.v. må ikke være stejlere end 1:4. Skråninger skal afrundes jævnt ved top og fod. Eksisterende terræn skal lades ureguleret i en afstand af mindst 1,5 meter fra skel, dog tillades terrænregulering ved anlæg af vej og indkørsel.

l områdets sydlige del kan der som afskærmning i forhold til boligerne uden for lokalplanområdet etableres en støjvold. 9.2 Lokalplanområdets ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et udseende, som er i harmoni med omgivelserne. Arealerne skal holdes i ryddelig stand.

9.3 Ubebyggede og ubefæstede arealer skal udlægges i græs med spredt løvtræsbevoksning. Beplantningen skal bestå af løvtræsarter, som er naturligt forekommende i området. 9.4 Varegårde, oplagspladser, containerpladser og lignende skal afskærmes vha. visuelt tætte hegn, jorddiger og/eller beplantning. Afskærmningen skal harmonere med bygningsanlægget i øvrigt.

9.5 l delområde l må der ikke ske udendørs udstilling af produkter, henstilling eller oplagring af køretøjer, vogne, både, varer, affald eller lignende. 9.6 Der skal sikres udendørs opholdsareal svarende til mindst 10 m2 pr. 100 m2 etageareal, dog mindst 15 m2 opholdsareal pr. 100 m2 kontorareal.

9.7 l forbindelse med ansøgning om byggetilladelse skal fremsendes planer for terrænbehandling, beplantningsplan, hegning, afskærmninger m.v. 9.8 Grundejerne mellem punkt F og H skal tåle, at der udføres skovarbejde inden for en afstand af 10 meter fra skel mod matr. nr. 185. Efterfølgende retablering påhviler ejeren af matr. nr. 185.

§ 10 Tekniske anlæg 10.1 Alle forsyningsledninger og -kabler skal fremføres under terræn (som jordkabler). 22


10.2 Ny bebyggelse skal tilsluttes den kollektive varmeforsyning i henhold til Varme- og Energiplanen for Haderslev Kommune. Der kan suppleres med vedvarende energi. Virksomheder kan etablere fælles energisystemer. 10.3 Separat spildevand afledes til det offentlige spildevandssystem. 10.4 Separat regnvand afledes til det offentlige regnvandssystem. Regnvand fra kørebaner og parkeringspladser afledes gennem olieudskiller, såfremt grundens udnyttelse giver anledning hertil. Grundejeren afholder udgifterne til anlæg og drift af olieudskillere. Krav til dimensionering fastlægges af Haderslev Kommune.

§ 11 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 11.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før bebyggelsen er tilsluttet den kollektive varmeforsyning. 11.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før de ubebyggede arealer er anlagt i henhold til § 9, eller der er skabt sikkerhed for, at etableringen finder sted gennem stillelse af anfordringsgaranti til kommunen.

11.3 Ved ibrugtagen af ny bebyggelse m.v. nærmere end 150 meter fra beboelsesejendommene på matrikel nr. 20 og 185 skal det godtgøres, at Miljøstyrelsens vejledende retningslinier vedrørende støj m.v. overholdes.

§ 12 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder 12.1 Lokalplanens gennemførelse forudsætter ophævelse af landbrugspligten på matrikel nr. 177. Tilladelse skal meddeles af Landbrugsministeriet via Jordbrugskommissionen.

§ 13. Ophævelse af servitutter 13.1 Følgende servitutter er i strid med lokalplanen og aflyses eller omlægges i forbindelse med lokalplanens endelige vedtagelse: • Matrikel nr. 177 Fredsted, GI. Haderslev: Dokument om færdselsret (09.01.1932). 23


Matrikel nr. 177 Fredsted, GI. Haderslev: Dokument om færdselsret (22.04.1988). Ny færdselsret kan etableres. Matrikel nr. 177 Fredsted, GI. Haderslev: Do-

kument om naturgasledninger m.v. (26.04.1985 og 08.05.1985). Ledningerne omlægges muligvis i forbindelse med byggemodningen. Matrikel nr. 184 Fredsted, GI. Haderslev: Dokument om ekspropriation/foreløbig ekspropriation m.v. i forbindelse med motorvejsbyggeriet (20.03.1981). Bør aflyses. Matrikel nr. 184 Fredsted, GI. Haderslev: Dokument om færdselsret (22.04.1988). Ny

færdselsret etableres.

§ 14. Lokalplanens retsvirkninger 14.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen, i følge Planlovens § 18 kun udstykkes, bebygges og i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmel-

ser. 14.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg og bebyggelser, der er indeholdt i planen.

14.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre betydende lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt med planen. Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

14.4 Forhold, der ikke er reguleret af lokalplanen, er omfattet af de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen.

VEDTAGELSESPÅTEGNING Lokalplanen er vedtaget af Haderslev Byråd den 28. februar 2002.

Jens Christian Gjesing borgmester 24


26


28


30


31


Om lokalplaner Hvem laver lokalplaner? Bestemmelserne om lokalplaner står i Lov om planlægning fra 2000 med efterfølgende ændringer. Byrådet skal ifølge loven lave lokalplaner, når det skønnes nødvendigt. Der skal laves en lokalplan, før der udføres større anlægsopgaver, eller når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens gennemførelse. Byrådet kan lave lokalplaner, når det skønnes nødvendigt af andre hensyn. Offentlig fremlæggelse Når byrådet har vedtaget et forslag til lokalplan, skal forslaget fremlægges offentligt, ligesom der skal sendes besked herom til alle ejere, lejere og brugere indenfor det område, der berøres af planen. Interesserede lokale foreninger og lignende kan bede om at få skriftlig underretning om de lokalplanforslag, som kommunen fremlægger. Kommunen holder undertiden et borgermøde om lokalplansagen, men har ikke pligt til det. Det på hviler byrådet at sende lokalplanforslaget til øvrige myndigheder, som kan have særlige interesser i planen. Amtsrådet får forslaget tilsendt og skal påse, at det overholder de retningslinier, der er i regionplanen og andre forskrifter. Borgerne kan være med til at påvirke indholdet og kvaliteten af den endelige plan. Byrådet kan beslutte at ændre planen som følge af de indsigelser og ændringsforslag, der fremkommer inden fristens udløb. Indsigelser og ændringsforslag medfører, at den endelige vedtagelse skal udsættes mindst en måned. Hvis en ændring på væsentlig måde berører andre end dem, der har foreslået ændringen, kan byrådet ikke vedtage planen endeligt før de berørte er blevet hørt om ændringen. Efter vedtagelsen skal byrådet bekendtgøre lokalplanen offentligt, samtidig med, at de foreninger, myndigheder og ejere, der har fremsendt indsigelser, får skriftlig underretning om vedtagelsen.

Hvad skal en lokalplan indeholde? En lokalplan skal indeholde alle emner af byplanmæssig betydning. Derimod er der ingen lovmæssige bestemmelser for, hvordan de enkelte emner skal behandles. Loven nævner nogle emner, der kan beskrives i en lokalplan. F.eks. overførsel af arealer til byzone eller sommerhusområde, områdets anvendelse, ejendommens størrelse og afgrænsning, vej- og stiforhold, bebyggelsers beliggenhed, omfang og udformning samt anvendelse, bevaring af bebyggelse og beplantning, fællesanlæg m.m. Sammen med den egentlige lokalplans tekst og kortbilag skal der være en beskrivelse af, hvad byrådet vil opnå med forslaget, hvordan forslaget hænger sammen med de overordnede planer for området, samt en beskrivelse af lokalplanens retsvirkninger. Hvilke retsvirkninger har lokalplanen? Fra det tidspunkt, hvor byrådet offentliggør eventuelle forslag til lokalplaner, må der ikke foretages udstykninger eller udføres bebyggelse i området, har foregriber den endelige plan. Den endelige lokalplan tinglyses på de enkelte ejendomme, der er omfattet af planen, og der må herefter ikke foretages ændringer, som er i strid med planen. Byrådet kan nedlægge forbud mod ændringer, som kan hindres ved en lokalplan. Denne bestemmelse findes i Lov om planlægning § 14. Forbudet kan gælde ét år. Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, når det er af væsentlig betydning for planens gennemførelse. Byrådet kan give tilladelse til mindre betydende lempelser i forhold til lokalplanen og Planlovens bestemmelserom regulering af bebyggelsen.

Haderslev Kommune Teknisk Forvaltning Gåskærgade 28 6100 Haderslev

Tlf. 74 22 25 26

EP3 Haderslev lokalplan  

EP3 Haderslev-Vojens Erhverspark Haderslev Lokalplan

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you