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Wohn- & Gesch盲ftsh盲user 路 Residential Investment Marktreport 2012 /2013 路 Berlin


Wohn- und Geschäftshäuser Berlin Residential Investment Berlin Auf Deutschlands größtem und fungibelstem Markt fanden im vergangenen Jahr 1.863 Transaktionen statt – ein Anstieg um 18 % gegenüber 2010. Das Umsatzvolumen erhöhte sich um mehr als eine Milliarde Euro auf 3,96 Mrd. EUR (+35 %). Dazu beigetragen hat vor allem der zunehmende Handel mit größeren Objekten.

1.863 transactions took place on Germany’s largest and most fungible market last year - an increase of 18 % compared to 2010. Turnover volume increased by more than one billion euros to 3.96 billion euros (+35 %), and the increasing trade of larger properties has contributed to this.

Hohe Nachfrage ungebrochen Auf der Angebotsseite stehen meist institutionelle und ausländische Verkäufer, die die hohe Nachfrage und das attraktive Preisniveau nutzen, um sich von Objekten zu trennen oder ihren Bestand zu optimieren.

High demand uninterrupted On the supply side are mostly institutional and foreign sellers, who are using the high demand and attractive price level to part with properties or optimise their portfolios.

Die Käuferseite wird hingegen von Privatinvestoren dominiert, insbesondere von Bestandshaltern, die ihr Portfolio erweitern möchten. Institutionelle Investoren treten dann verstärkt am Markt auf, wenn großvolumigere Objekte ab einem Wert von fünf Millionen Euro angeboten werden. Nach wie vor erstreckt sich die Nachfrage vor-nehmlich auf reine Wohnobjekte, aber auch Zinshäuser mit Gewerbeeinheiten werden verstärkt nachgefragt.

In contrast, the buyers are dominated by private investors, particularly property owners who want to expand their portfolios. Institutional investors appear more often on the market when larger properties over a value of five million euros are offered. Demand is mainly focused on pure residential investment properties, although there is increasing demand for apartment buildings with commercial units.

Wirtschaft und Bevölkerung wachsen Die hohe Nachfrage wird gestützt von den positiven Rahmendaten Berlins. Zum einen wächst die Bevölkerung. Ende 2011 wohnten erstmals mehr als 3,5 Millionen Menschen in der Hauptstadt. Zum anderen entwickelt sich die Berliner Wirtschaft positiv. So steigt das Bruttoinlandsprodukt kontinuierlich und kann im Dreijahresvergleich mit dem stärksten bundesweiten Plus glänzen (2008–2011: +4,5 %). Auch die Zahl der Sozialversicherungsbeschäftigten nimmt fortlaufend zu, gleichzeitig sinkt die Arbeitslosigkeit. Nicht zuletzt sorgt ein Anstieg

Economy and population growing The high demand is being supported by the positive fundamentals of Berlin. By the end of 2011, more than 3.5 million people lived for the first time in the capital. The Berlin economy is also developing positively, with the GDP growing continuously and standing out with the strongest German increase in the three-year comparison (2008-2011: +4.5 %). The number of employees is increasing, while unemployment is falling. An increase in actual wages is also providing good prospects: in 2011, Berlin registered the highest increase in employee

Bevölkerung und private Haushalte Population and private households

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2015

2020

Bevölkerung Tsd. Population, in ´000s

3.404,0

3.416,3

3.431,7

3.442,7

3.460,7

3.501,9

3.513,1

3.524,1

Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in ´000s

1.920,2

1.925,2

1.931,3

1.937,9

1.951,9

1.975,1

2.007,5

2.025,3

1,77

1,77

1,78

1,78

1,77

1,77

1,75

1,74

Ø Haushaltsgröße Av. size of household Quelle:/Source: Destatis, BBR, Engel & Völkers Commercial

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 • Berlin


Rendite versus Inflation

Wohnungsmarkt – Angebot/Nachfrage 2011

Yield versus inflation

Residential R market – supply/demand 2011

8,0

mittlere Lage/average location

7,0 gute Lage/good location

6,0

in %

5,0

Haushalte Nachfrage

3,0 2,0

1.975,1

Households, demand

4,0

Wohnungsbestand Angebot Bundesschatzbriefe (10 Jahre)/Bunds (10 years)

1.902,3

Housing stock, supply

¨

Inflationsrate/ inflation rate

1,0 0,0 -1,0 1. Hj.

2. Hj.

1. Hj.

2009

2. Hj.

1. Hj.

2010

2. Hj.

1. Hj.

2011









2012

       Anzahl 7VG 1XPEHU LQÂ?V

Quelle:/Source:'HVWDWLV(QJHO 9|ONHUV&RPPHUFLDO

Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & VĂślkers Commercial

Transaktionsvolumen*

Number of transactions

Transaction volume

3.000 2.578

Anzahl/Number

2.500 2.000

1.863

2.000 1.900

1.580 1.406

1.500

1.303

1.000 500 0 2007

2008

2009

2010

2011 2012**

* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range

Quelle:/Source: Gutachterausschuss Berlin, Engel & VĂślkers Commercial

Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million

Transaktionszahl*

5.000

4.603 3.961 4.000

4.000

3.800 2.925

3.000 1.977 1.908

2.000

1.000

0 2007

2008

2009

2010

2011 2012**

* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Berlin, Engel & VÜlkers Commercial

Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.


der Reallöhne für gute Aussichten: 2011 verzeichnete Berlin den höchsten Zuwachs der Arbeitnehmereinkommen unter den Bundesländern. Sehr gut aufgestellte Wirtschaftscluster, vor allem aus den Sektoren Medizintechnik, Mobilität und Tourismus, zementieren den wirtschaftlichen Aufschwung. Positiv für den Immobilienmarkt ist zudem, dass die Wohnkostenquote in Berlin so niedrig ist wie in keiner anderen deutschen Großstadt. Kaufpreisfaktoren und Mieten steigen Die Kaufpreisfaktoren haben in allen Lagen angezogen. So liegen die Werte in den sehr guten Lagen zwischen 18,5 und 25 und in den guten Lagen zwischen 16,5 und 22,5. In den mittleren Lagen sind sie im oberen Bereich bis auf Faktor 17 und in den einfachen Lagen auf bis zu 14,5 gestiegen. Gekauft wird vor allem in den sehr guten und guten Lagen. Die steigenden Einwohner- und Haushaltszahlen haben gerade hier zu einem kräftigen Anstieg der Mieten geführt. In den sehr guten Lagen liegen diese zwischen 10,00 und 20,00 EUR/m², in den guten Lagen zwischen 8,00 und 13,00 EUR/m². Leerstand rückläufig Neben dem Trendviertel Kreuzkölln trägt außerdem die neugewonnene Parklandschaft Tempelhofer Feld zur Aufwertung der Nord-Neuköllner Quartiere bei. Auch die bevorstehende Schließung des Flughafens Tegel hat bereits für anziehende Preise und ein gestiegenes Interesse an Weddinger Wohnlagen gesorgt. Quartiere wie der Kaskelkiez in Lichtenberg profitieren von der positiven Entwicklung am Ostkreuz und an der Rummelsburger Bucht. Hier werden mittlerweile Faktoren zwischen 16 und 17 gezahlt. Der insgesamt weiter rückläufige Leerstand beschränkt sich überwiegend auf stark sanierungsbedürftige Objekte sowie auf Großwohnsiedlungen am Stadtrand. Die Leerstandsquote von etwa drei Prozent kann nicht darüber hinwegtäuschen, dass in Berlin Wohnungsknappheit herrscht. Markt auf dem Weg zum Gleichgewicht Der Markt ist auf dem Weg, sein Gleichgewicht zu finden. Wir gehen davon aus, dass die Zahl der Verkäufe in diesem Jahr zwischen 1.900 und 2.000 liegen wird. Das Transaktionsvolumen könnte damit erstmals seit 2007 wieder über vier Milliarden Euro liegen.

income of all the German states. Well-organised economic clusters, primarily in the medical technology, mobility and tourism sectors, are reinforcing the economic boom. It is also positive for the property market that the housing cost ratio in Berlin is lower than in any other German city. Purchase price multipliers and rents increasing Purchase price multipliers have increased in all locations. In prime locations, the values range between 18.5 and 25, while they are between 16.5 and 22.5 in good locations. In average locations, they have increased up to a multiplier of 17 at the top end while they are reaching top values of 14.5 in basic locations. Purchases are mainly being made in prime and good locations. The rising inhabitant and household figures have particularly led to a major increase in rents here. In prime locations, they are currently between 10.00 and 20.00 euros/m², while, in good locations, they are between 8.00 and 13.00 euros/m². Vacancy falling In addition to the trendy district of Kreuzkölln, the recently gained parkland at Tempelhofer Feld is also contributing to an improvement of the northern part of Neukölln. The upcoming closure of Tegel airport has already led to rising prices and increased interest in residential areas in Wedding. Districts such as the Kaskelkiez in Lichtenberg are benefitting from the positive development at Ostkreuz and at Rummelsburger Bucht. Multipliers between 16 and 17 are being paid here. The generally falling vacancy is mainly limited to properties in real need of refurbishment as well as major housing estates on the outskirts. The vacancy rate of about three percent can not hide the fact that there is a shortage of apartments in Berlin. Market on the way to equilibrium The market is on its way to finding equilibrium. We believe that the number of sales this year will be between 1.900 and 2.000. The transaction volume could be over four billion euros again for the first time since 2007.

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 • Berlin


Berlin - Residential Investment locations

A111

A11

Waidmannslust

Pankow

A114

Weißensee Hohenschönhausen

Reinickendorf

A10

Wedding Prenzlauer Berg

Marzahn

Spandau

Hellersdorf Mitte Charlottenburg

Friedrichshain Tiergarten

Lichtenberg

Kreuzberg Schöneberg

HAVEL

Wilmers- A100 dorf

Neukölln

SP RE E

A115

Treptow Köpenick

Tempelhof

Adlershof

A113 Steglitz Zehlendorf

A117

A10

© Engel & Völkers Commercial

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Prime location

Good location

Average location

Basic location

Gewerbe-/Industriefläche

Grünfläche

Gewässer

Commercial/Industrial area

Green area

Waters

Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2012, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2012, Source: Engel & Völkers

Berlin - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser

Indikator Indicator

2009

2010

2011

2012

Faktor

18,2 - 22,2

18,2 - 22,2

18,2 - 23,0

18,5 - 25,0

Multiplier

15,2 - 18,0

15,4 - 18,5

16,0 - 19,5

16,5 - 22,5

11,5 - 14,8

11,8 - 15,5

13,0 - 16,0

14,0 - 17,0

8,3 - 11,1

8,3 - 11,5

10,5 - 13,0

12,0 - 14,5

8,00 - 15,00

8,50 - 16,00

9,00 - 18,00

10,00 - 20,00

7,00 - 12,00

7,00 - 12,00

7,50 - 13,00

8,00 - 13,00

5,00 - 8,00

5,00 - 8,50

5,50 - 9,00

6,00 - 10,00

4,00 - 6,00

4,00 - 6,00

4,50 - 6,50

5,00 - 7,00

Whg.-Mieten in EUR/m2 2

Residential rents in EUR/m

Trend

       

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 • Berlin


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