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Industrie 路 Industrial Marktreport 2012/2013 路 Berlin


Industrie- & Logistikflächen Berlin Industrial & warehouse space Berlin Der Markt für Industrie- und Logistikflächen in Berlin und seinem direkten Umland hat 2012 mit einem Flächenumsatz von rund 366.000 m² an Dynamik verloren. Das durch zwei Großabschlüsse (Zalando 68.000 m², Kraftverkehr Nagel 33.000 m²) geprägte Rekordergebnis 2011 (436.000 m²) wurde um rund 17 % verfehlt. Trotz des Rückganges liegt der Flächenumsatz deutlich über den Jahresergebnissen von 2005 bis 2009, in denen die 300.000-m²-Marke nicht erreicht wurde.

In 2012 the market for industrial and logistics spaces in Berlin and its direct hinterland lost some of its dynamic with a take-up of around 366,000 m². This fell short of the record result of 2011 (436.000 m²) by around 17 %, which was mainly due to two major deals (Zalando 68,000 m², Kraftverkehr Nagel 33,000 m²). Despite this drop, the take-up was well above the annual results from 2005 to 2009, during which the 300,000 m² mark was not reached.

Hohe Nachfrage nach modernen Flächen Insgesamt prägten Erweiterungen, Umsiedlungen bzw. Flächenoptimierungen, aber wenig tatsächliche Neuansiedlungen das Marktgeschehen. Der weiterhin hohen Nachfrage nach modernen Flächen durch Handels- und (Handels-)Logistikdienstleister steht aktuell ein Angebot an einfachen ehemaligen Produktionshallen in peripheren Lagen gegenüber. Problematisch dabei ist, dass die meisten dieser Hallen nicht oder nur sehr ungenügend für Logistiker geeignet sind, da unabhängig von der Hallenhöhe und der maximalen Traglast der Böden nur ein oder zwei Rampenflächen zum Be- und Entladen vorhanden sind. Diese einfachen Flächen sind demzufolge vorrangig für Industrie- und Gewerbeunternehmen geeignet, sodass insbesondere Logistiker die Angebotsknappheit an attraktiven und modernen Mietflächen spüren.

Strong demand for modern spaces On the whole extensions, relocations or space optimisations, but few actual new settlements, were typical of the market activity. To cover the continued high demand for modern spaces on the part of retail and (retail-)logistics service-providers there is only a range of simple, former production halls in periphery locations available. The problem with this is that most buildings are not or only insufficiently suitable for logistics companies as, irrespective of the height of the halls and the maximum working loads of the floors, only one or two ramps are available for loading and unloading. These simple spaces are therefore preferentially suitable for industrial and commercial units so that in particular logistics companies are noticing the lack of attractive and modern rental spaces available.

Angebotsknappheit bei großen Flächen Der Flächenanteil des großvolumigen Geschäftes ab 10.000 m² ist immer noch relativ hoch. Zehn Flächenumsätze über 10.000 m² trugen mit rund 153.000 m² rund 42 % zum gesamten Flächenumsatz bei. 2011 waren es mit 53 % noch elf Prozentpunkte mehr. Die drei größten Flächenumsätze waren mit 22.000 m² der Mietvertrag durch die Dirk Rossmann GmbH im westlichen Umland in Wustermark, der Umsatz durch die docdata fulfilment GmbH (Online-Handel-Dienstleister) mit 20.000 m² im südlichen Umland in Großbeeren und durch die Stadler GmbH, die 17.000 m² in Berlin-Reinickendorf mietete.

Shortage of larger units The proportion of the large-space business from 10,000 m² upwards is still relatively high. Ten take-ups for more than 10,000 m² totalling around 153,000 m², i.e. about 42 %, contributed towards the overall take-up. In 2011 this figure was still 11 percentage points more at 53 %. The three largest take-ups were the lease by the Dirk Rossmann GmbH in the western umland in Wustermark with 22,000 m², the deal with docdata fulfilment GmbH (e-commerce service provider) with 20,000 m² in the southern hinterland in Großbeeren and the lease by the Stadler GmbH, that has rented 17,000 m² in Berlin Reinickendorf. However, this still comparatively

Bedeutende Flächenumsätze – Berlin Significant take ups – Berlin

Nutzer User

Fläche Space

Lage Area

Dirk Rossmann GmbH

22.000 m²

Umland West

docdata fulfilment GmbH

20.000 m²

Umland Süd

Stadler GmbH

17.000 m²

Berlin-Reinickendorf

Loxxess Berlin GmbH

15.300 m²

Berlin-Tempelhof

Rhenus Home Delivery GmbH

15.000 m²

Umland Ost

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial * Jahr 2012/year 2012

Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2012/2013 • Berlin


Flächenumsatz

Flächenumsatz – Lage

Take-up

Take-up – location

Volumen in Tsd. m²/Volume in '000s m²

500 410

B-Reinickendorf

436

400

366

370

B-Neukölln

5% 4%

B-Sonstige

245

240

10 %

B-Marzahn/Hellersd.

285

300

26 %

Tegel 13 %

B-Spandau

5%

215 200 Umland Süd

20 %

Flugh. BBI 31 %

Umland West

100

17 %

Umland Ost

8% 5%

Umland Nord 0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013*

0%

5%

10 %

15 %

20 %

25 %

30 %

Jahr 2012/year 2012 * Prognose/Full-year forecast Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

Flächenumsatz – Branche

Flächenumsatz − Miete/Eigennutzer

Take-up – segment

Take-up − rental/owner occupation

Sonstiges 6 % Handel 24 %

Eigennutzer – Kauf 2 % Miete 89 %

Industrie, Gewerbe 19 %

Transport, Logistik 51 %

Eigennutzer – Neubau 9 %

Jahr 2012/year 2012

Jahr 2012/year 2012

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

Flächenumsatz – Größenklassen (Stadt)

Flächenumsatz – Größenklassen (Umland)

Take-up – size categories

Take-up – size categories

4%

< 500 m² 501–1.000 m²

7%

1.001 – 2.000 m² 2.001–5.000 m²

23 % 20 %

> 10.000 m² 10 %

Jahr 2012/year 2012

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

501 – 1.000 m²

1%

20 %

30 %

8%

2.001 – 5.000 m²

19 %

5.001– 10.000 m²

19 %

> 10.000 m²

32 % 0 %

1%

1.001 – 2.000 m²

14 %

5.001–10.000 m²

< 500 m²

40 %

52 % 0%

10 %

20 %

Jahr 2012/year 2012

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

30 %

40 %

50 %

60 %


Dieser noch vergleichsweise hohe Flächenumsatz im großteiligen Segment kann aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass nahezu alle modernen Flächen bzw. vorhandenen Neubauflächen für diese Größe auch in den Güterverkehrszentren im Umland in den letzten drei Jahren nahezu vom Markt absorbiert wurden. Kleinteilige Flächenumsätze unter 1.000 m², hierzu zählt der überwiegende Teil der Flächen für Gewerbe und Produktion, haben einen Anteil von 11 % am Berliner Markt. Sie stellen aber 53 % der registrierten Abschlüsse.

high take-up in the large-space segment cannot detract from the fact that almost all modern spaces or existing new construction spaces for this size have been almost completely absorbed from the market over the past three years, even in the freight traffic centres in the hinterland. Small-space take-ups below 1,000 m², including the major part of spaces for commercial and production purposes, hold a share of 11 % on Berlin’s market. However, they represent 53 % of the deals registered.

Umland Süd im Fokus Der Mangel an verfügbaren großen Flächen zeigt sich auch in der Verteilung zwischen dem Berliner Stadtgebiet und dem direkten Umland. Viele Interessenten, die große Flächen benötigen, müssen auf das Umland und hier auf die Güterverteilzentren ausweichen. Demgegenüber präferieren Unternehmen, die Produktionsflächen suchen, eher zentrale Lagen mit guter infrastruktureller Anbindung in den inneren Bereichen von Berlin. Einer der Hauptgründe hierfür ist sicherlich auch die Angst vor personeller Fluktuation und Fachkräftemangel. Viele Spezialisten und Facharbeiter sind tendenziell nicht bereit, die hohen Fahrzeiten zu akzeptieren. Dennoch entfallen auf das gesamte Berliner Umland 50 % des Gesamtflächenumsatzes. Die verschobene Eröffnung des Berliner Großflughafens hat auch die Planungen zahlreicher Unternehmen, in Flughafennähe zu ziehen, gebremst. Einerseits kamen durch diese Zurückhaltung Flächen nicht auf den Markt, die frei werden sollten und auf die andere Unternehmen spekuliert hatten. Andererseits werden geplante Neubauvorhaben wie beispielsweise von Segro im Gewerbe-

Focus on southern hinterland The lack of available large spaces is also apparent in the distribution between the urban district of Berlin and the direct hinterland. Many potential tenants who need large spaces, have to move to the hinterland and to the freight distribution centres there. On the other hand, companies looking for production space tend to prefer central locations with good infrastructural connections to the inner districts of Berlin. One of the main reasons for this is most certainly also a fear of personnel fluctuation and the lack of trained staff. Many specialists and skilled workers are not usually prepared to accept long travelling times. However, 50 % of the total take-up is allocated to the entire Berlin hinterland. The postponed opening of the Berlin hub airport has also put a brake on the plans of numerous companies to move near to the airport. On the one hand, due to this reticence, spaces that were due to become vacant and with which other companies had reckoned, were not released onto the market. On the other hand, planned new construction projects, for example by Segro in the industrial park at the new airport Schönefeld are being deferred for the

Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2012/2013 • Berlin


gebiet des neuen Flughafens erst einmal zurückgestellt, bis die verbliebenen 40 % Leerstand zum überwiegenden Teil vermietet worden sind. Unternehmen orientieren sich um Aufgrund der nicht absehbaren Eröffnung des Großflughafens orientieren sich zahlreiche Unternehmen vorerst wieder an der Nähe zum Flughafen Tegel. In Reinickendorf und Spandau hat somit die überwiegende Zahl der Abschlüsse über 5.000 m² auf Berliner Stadtgebiet stattgefunden. Zusammen kommen sie auf einen Anteil von 36 % des Flächenumsatzes in Berlin. Da kaum spekulativ neue Flächen auf den Markt kommen, verschieben Unternehmen ihre Umzugsentscheidungen oder versuchen auf Bestandsobjekte und Eigenentwicklungen auszuweichen. Für Eigenentwicklungen steht im Umland noch ein großes Flächenpotenzial für Gewerbe und Logistik zur Verfügung. Im Berliner Stadtgebiet hingegen wollen viele Eigentümer von Bestandsobjekten weder ihre Immobilie durch Investitionen an die Nachfrage anpassen noch an Eigennutzer verkaufen. Vielfach wird hier auf eine lukrative Umwandlung der Gewerbe- in Wohngebietsflächen spekuliert oder die bestehende Rendite durch Mieteinnahmen ist zufriedenstellend. Preisdruck bei hochwertigen Flächen Gegenwärtig ist der Druck auf die Preise von hochwertigen Flächen spürbar. Hier sind die Mieten für moderne ebenerdige Flächen in den gesuchten guten Lagen in der Spitze um 40 Cent bis auf 6,90 EUR/m² gestiegen. Ein genereller Preisanstieg ist jedoch nicht zu beobachten, da die Mieten für umsatzstarke, einfache Flächen eher nachgeben. Dieses zeigt sich weniger in den nominal gezahlten Preisen als vielmehr in der Zunahme der zusätzlich gewährten Incentives wie z. B. mietfreie Zeiten. 2013 wird der Flächenumsatz tendenziell eine ähnliche Größenordnung wie 2012 erreichen. Die steigende Einwohnerzahl und Zuwächse bei Übernachtungszahlen machen den einwohnerreichen Ballungsraum Berlin weiterhin für die Handelslogistik interessant. Konjunkturell ist deshalb vor allem die weitere Entwicklung der Binnennachfrage ausschlaggebend. Dennoch müssen für eine positive Entwicklung auf dem Industrie- und Logistikimmobilienmarkt in den kommenden Jahren mehr qualitativ ansprechende Flächen entwickelt werden.

time being until a major proportion of the remaining 40 % vacancies have been let. Companies are reorientating Due to the unforeseeable opening of the hub airport, for the time being numerous companies are shifting their focus back onto spaces near to Tegel airport. This means that in Reinickendorf and Spandau the majority of deals for more than 5,000 m² has taken place on Berlin’s urban district. Together they reach a share of 36 % of the takeup in Berlin. As hardly any new spaces are being brought onto the market on a speculative basis, companies are postponing their decisions to move or are trying to sidestep to existing properties and their own developments. For the latter there is still a large space potential for trade and logistics in Berlin’s hinterland. On the other hand, in the urban district of Berlin many owners of existing properties neither wish to adjust their property to the requirements by making investments, nor do they wish to sell to owner occupiers. In many cases there is speculation on a possible, lucrative transformation of commercial properties to residential areas or the existing returns from rental income are satisfactory. Pricing pressure for high-quality spaces The pressure on the prices of high-quality spaces is currently noticeable. Here the rents for modern spaces at ground level in sought-after, good locations have risen at the top end of the scale by 40 cent to 6.90 euros/m². A general price increase is, however, not evident as the rents for top-selling, simple spaces are tending to fall. This is less apparent in the nominally paid prices than in the rise in additional incentives such as rent-free periods. Outlook In 2013 the take-up will tend to reach a similar volume as in 2012. The increase in the population figures and in the number of overnight stays still ensure that the densely populated conurbation Berlin remains interesting for trade logistics. For this reason the economy will benefit in particular from the further development of domestic demand. However, for a positive development on the industrial and logistics property market more qualitatively attractive spaces need to be developed.

Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2012/2013 • Berlin


Industrial areas in Berlin

B96

A11 nach Stettin

nach A24 Hamburg

A10

Velten

Umland Nord

A111

B96a

B96

Hennigsdorf

Reinickendorf

Pankow

B5 Flughafen Tegel GVZ Berlin-West Wustermark

Weißensee Hohenschönhausen

A10

Wedding Prenzlauer Berg

Spandau

A10

A114

Charlottenburg

Umland West

Marzahn Mitte Hellersdorf Friedrichshain Tiergarten Lichtenberg Kreuzberg Schöneberg

Umland Ost

B1/B5

A100

Wilmersdorf

Köpenick

A103

A115 Zehlendorf

Treptow Tempelhof Neukölln A113 Adlershof Steglitz

B96a B1

Potsdam

B101

GVZ Berlin-Ost Freienbrink

Schönefeld

GVZ Berlin-Süd Großbeeren

Mahlow

Umland Süd A2 nach Hannover

B96

A10

Ludwigsfelde

nach A13 Dresden

nach Leipzig A9

© Engel & Völkers Commercial

Projektgebiete

Mittlere Lage

Gewerbe-/Industriefläche

Project area

Average location

Commercial/Industrial area

5,90 - 7,00 EUR/m²

4,30 - 5,50 EUR/m²

Gute Lage

Einfache Lage

Gewässer

Good location

Basic location

Waters

5,50 - 6,90 EUR/m²

3,00 - 4,30 EUR/m²

Engel & Völkers Gewerbe Berlin GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Charlottenstraße 4 · 10969 Berlin Tel. +49-(0)30-20 34 60 · BerlinCommercial@engelvoelkers.com

Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Dezember 2012, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: 31 December 2012, Source: Engel & Völkers

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