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Market Report Milano • Roma H1 2018


The Market Report โ€ข Milan & Rome H1 2018, edited by Engel & Vรถlkers, has been realized with the collaboration and scientific support of Nomisma, Society of Economic Studies.


Indice Economia italiana 6 Lo scenario economico La situazione finanziaria delle famiglie Mercato immobiliare italiano 8 Il mercato residenziale e il fabbisogno di casa Andamento dei prezzi Finanziamento immobiliare Il mercato residenziale di pregio a Milano

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Congiuntura e outlook Centro Storico La Zona Ovest La Zona Est Box - I prezzi nelle zone a Nord e a Sud del Centro Storico Il punto su Milano 20 Il mercato residenziale di pregio a Roma

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Congiuntura e outlook Domanda, offerta e quotazioni Le macrozone in dettaglio Focus sul Centro Storico Le aree esterne al Centro Il punto su Roma 28 Il mercato di Milano e Roma in sintesi

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Versione inglese / English version 31


Economia italiana Lo scenario economico

Dopo quindici trimestri di crescita, per l’Italia si profilano alcune incognite che potrebbero ridimensionare la spinta espansiva. Di conseguenza l’Istat ha ridimensionato la crescita del PIL all’1,4% in termini reali, un decimale in meno rispetto alle previsioni di aprile 2018 del Fondo Monetario Internazionale. Tale valore è la risultante di un aumento della domanda dell’1,5%, spinta da un miglioramento del mercato del lavoro, associato ad una diminuzione delle scorte dello 0,1% e da una variazione della domanda estera pressoché nulla. Cala all’1,2% la spinta che deriva dalla spesa delle famiglie (dall’1,4% del 2017), compensata dall’aumento degli investimenti fissi lordi, per cui è previsto un incremento del 4,0% (rispetto al 3,8 del 2017), in virtù della politica monetaria conciliante della Banca Centrale Europea.

A giugno il clima di fiducia dei consumatori torna ad aumentare, recuperando quasi interamente la caduta di maggio, spinto soprattutto dal miglioramento delle aspettative sulla situazione economica del Paese. Migliora la percezione della situazione familiare e crescono le aspettative sulla disoccupazione, mentre continua a peggiorare il giudizio sulla situazione economica generale effettivamente turbata da elementi di incertezza a livello nazionale e globale. Da una prospettiva occupazionale, la prima parte dell’anno sembra lanciare segnali unicamente positivi, con un intenso trend di crescita dell’occupazione (+2% annuale a maggio), accompagnato da un calo della disoccupazione e degli inattivi. L’espansione interessa sia uomini che donne e si concentra tra i lavoratori a termine (+434 mila), mentre restano sostanzialmente stabili i

Andamento dei tassi di crescita nelle economie avanzate con previsionale 2018 (variazione percentuale del PIL) Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Fondo Monetario Internazionale

Indice di fiducia dei consumatori, spesa per consumi delle famiglie (numeri indice, 2010 = 100) Fonte: elaborazioni su dati Istat

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permanenti e sono in lieve ripresa gli indipendenti (+19 mila). Nei dodici mesi diminuisce in misura significativa il numero di disoccupati (-5,2%, -153 mila) e quello degli inattivi tra i 15 e i 64 anni (-2,6%, -345 mila).

sostanzialmente stabile su base annua (+0,7%), dopo l’importante aumento del 2016 (+17%). Il risultato rappresenta il quarto anno consecutivo di aumento, dopo il picco minimo del 2013

La situazione finanziaria delle famiglie Nel primo trimestre 2018 il reddito disponibile delle famiglie consumatrici è aumentato dell’1,6% su base annua, a fronte di un potere d’acquisto cresciuto, seppure con minore intensità (+0,7%), a causa di un moderato aumento della spinta inflattiva. La spesa per consumi finali è cresciuta dell’1,7% e gli investimenti fissi lordi del 2,4%. Secondo i dati di Banca d’Italia, l’indebitamento delle famiglie diminuisce. Nel primo trimestre dell’anno il debito delle famiglie italiane in rapporto al reddito disponibile è sceso al 61,1%, un livello ben al di sotto di quello medio dell’area dell’euro (94,8% alla fine del 2017). In tema di investimenti delle famiglie, si segnala che, con circa 90 miliardi di euro, il fatturato del settore immobiliare residenziale a consuntivo 2017 è rimasto

Fatturato di settore e superficie compravenduta (miliardi di euro e milioni di mq) Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate 7


Mercato immobiliare italiano Il mercato residenziale e il fabbisogno di casa I prezzi delle abitazioni continuano a crescere in quasi tutti i principali paesi europei e nel complesso dell’area Euro si sono riportati su valori superiori a quelli registrati prima della crisi. Per contenere i rischi che ne derivano per la stabilità finanziaria, nuove misure macroprudenziali sono state adottate in Danimarca, Finlandia, Irlanda, Portogallo, Slovacchia e Svezia; sono stati annunciati interventi anche in Belgio (fonte: Banca d’Italia). In Italia la lenta risalita del settore immobiliare è proseguita anche nel primo semestre del 2018, nonostante il contesto macroeconomico appaia meno favorevole rispetto a qualche mese fa. Rispetto alla vivacità di alcuni indicatori di mercato registrata nel 2017, nella prima parte dell’anno i mercati hanno mostrato un andamento meno dinamico, sebbene si possano cogliere alcuni segnali di ripresa.

Compravendite residenziali annuali e previsioni (migliaia) Fonte: dati consuntivo Agenzia delle Entrate; previsioni Nomisma per 2018-2020

A complicare il quadro, più che le turbolenze politiche interne, concorre la fine della politica monetaria della Banca Centrale Europea sul Quantitative Easing, che fino ad ora ha giocato un ruolo decisivo nell’alimentare la tendenza al rialzo del comparto. Malgrado ciò, le proiezioni di medio termine dei tassi di interesse permangono tranquillizzanti, con l’Euribor che dovrebbe mantenersi non distante dall’1% fino al 2020. A riprova della centralità delle politiche creditizie nell’orientamento delle dinamiche del mercato 8

immobiliare del nostro Paese, è possibile citare l’incidenza delle transazioni sostenute da mutuo sul totale, attestatasi negli ultimi anni stabilmente nell’ordine del 55-60%. Dopo il picco minimo del 2013, nel 2017 il volume di abitazioni transato ha infatti raggiunto un nuovo risultato positivo con 542.480 compravendite, con un incremento del 4,9% rispetto all’anno precedente. Per il primo semestre 2018 Nomisma stima un aumento del 4,2% tendenziale sulla base del buon risultato del primo trimestre, già disponibile a consuntivo (127.277 compravendite; +4,3%). Inoltre, nei prossimi due anni il trend espansivo dovrebbe proseguire a tassi decrescenti per raggiungere nel 2020 circa 595 mila transazioni. Intanto, oltre alle compravendite cresce la domanda potenziale: secondo l’indagine annuale sulle famiglie di Nomisma ben 2,6 milioni di famiglie oggi vorrebbero acquistare casa. Tra queste l’80% avrebbe bisogno di un mutuo, la cui concessione è però vincolata a certe condizioni e garanzie. Proprio questa difficoltà nell’accedere ai prestiti ha l’effetto di sostenere il mercato dell’affitto, i cui prezzi crescono molto più velocemente, al contrario delle abitazioni. Aumenta inoltre la quota di acquisti fatti a scopo investimento che passa dal 6,1% del 2017 al 15,4% delle manifestazioni di interesse all’acquisto registrate nel maggio 2018. Andamento dei prezzi Nel primo semestre 2018, i prezzi immobiliari hanno confermato, soprattutto nella grandi città, il trend di lento recupero, con variazioni negative oramai prossime alla stazionarietà. L’indice medio globale Italia dei prezzi delle abitazioni signorili e civili elaborato da Nomisma mostra una sostanziale stabilità su base semestrale e un decremento del -0,5% su base annuale. I prezzi medi dei grandi mercati monitorati da Nomisma a cadenza semestrale hanno registrato mediamente decrementi pari a -1% su base annua sia per le abitazioni nuove che per quelle usate, sostanzialmente omogenei nelle diverse localizzazioni urbane (centro, semicentro e periferia) e variazioni semestrali medie contenute nell’ordine del -0,5%. I prezzi delle abitazioni nuove tornano a crescere in modo più stabile in alcuni mercati che possono essere definiti apripista. Primo fra tutti Milano, che registra un incremento medio interessante


soprattutto nel segmento di pregio, con una variazione dello 0,8% semestrale. Seguono, più a distanza, tale trend le città di Bologna, Napoli, Firenze e Venezia. Con riferimento alle quotazioni, le città Top 5 per livello dei prezzi delle abitazioni usate sono, nell’ordine, a Venezia (3.040 €/ mq), Milano (2.960 €/mq), Roma (2.840 €/mq), Firenze (2.360€/mq) e Bologna (1.980 €/mq). A causa del lieve peggioramento del quadro macroeconomico rispetto al semestre precedente, il ritorno ad una crescita media dei prezzi per il segmento residenziale risulta posticipato al 2020 (+0,2%) (previsioni Nomisma). Rimane positivo il dato relativo a Milano che vede nei prossimi tre anni un risultato in crescita. Confortanti anche le previsioni per il mercato di Roma che già dal 2019 dovrebbe tornare a crescere in termini di quotazioni. Finanziamento immobiliare Nel primo trimestre 2018 le politiche di offerta sui nuovi finanziamenti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni hanno registrato un lieve allentamento dei criteri di erogazione. Secondo le attese degli intermediari, tale

Prezzi abitazioni - Indice medio globale Italia per abitazioni signorili e civili Fonte: Nomisma

Fonte: Nomisma

Fonte: Nomisma

Fonte: Nomisma 9


andamento sarebbe confermato nel secondo trimestre dell’anno. Allo stesso tempo è moderatamente aumentata anche la domanda di mutui per l’acquisto di abitazioni, grazie soprattutto al basso costo del credito, secondo una tendenza espansiva che dovrebbe essere confermata anche nel secondo trimestre. In termini di volume, il finanziamento erogato alle famiglie per l’acquisto di abitazioni nel 2017 ha totalizzato 47,7 miliardi di euro (-4% rispetto al 2016) e, per il primo semestre 2018, Nomisma stima un volume pari a 23,7 miliardi di euro, in crescita rispetto al secondo semestre 2017.

Erogazioni di mutui alle famiglie per l’acquisto di abitazioni (dati trimestrali; milioni di euro) Fonte: Banca d’Italia 10


Il mercato residenziale di pregio Macrozone Milano Congiuntura e Outlook Milano si caratterizza sempre più come un nodo nella rete dei rapporti globali. Finanza, istruzione, moda, investimenti e una crescente vocazione turistica fanno del capoluogo lombardo un luogo di forte attrattività. Nel 2017 – ultimo consuntivo annuo - l’attività transattiva è aumentata su base annua dell’8,1%, raggiungendo circa 23.700 transazioni. A trascinare la ripresa non sono più solo le localizzazioni centrali e di pregio, come invece nel semestre precedente, dal momento che il ciclo espansivo sembra essersi propagato a tutte le zone urbane. E’ in crescita anche il turnover, pari al 3%, indice che restituisce il polso della dinamicità del mercato. Hanno beneficiato del buon andamento tutte le tipologie dimensionali. Gli immobili di taglio 50-85 mq hanno registrato un aumento delle compravendite del 9% annuo, arrivando a rappresentare il 43% del mercato milanese, con 10.285 transazioni. Gli immobili più grandi, tra 85115 mq (21% del mercato) hanno invece registrato 5.041 transazioni (+5,2%). Nel primo trimestre 2018 il risultato di 5.496 transazioni, evidenzia un modesto incremento (+0,9%) rispetto al primo trimestre 2017. La domanda per acquisto e locazione di abitazioni si è intensificata in tutte le zone con corrispondente incremento del numero dei contratti stipulati. Milano è la città con la più bassa superficie media residenziale compravenduta e locata: 84 mq nel 2017, contro i 91 mq delle otto maggiori città italiane e i 109

mq medi dell’Italia nel complesso per le compravendite; 70 mq, contro gli 86 mq della media Italia e i 78 mq della media delle otto città maggiori per le locazioni. Il mercato della locazione è risultato particolarmente dinamico nel 2017. Le nuove locazioni registrate sono state oltre 43 mila, con un indice di turnover del 7% per una superficie complessiva locata di oltre 3 milioni di mq. Nel primo semestre del 2018 si registrano segnali di aumento dei contratti di locazione nelle zone più apprezzate della città. Si è intensificata la domanda estera, in particolare legata alla Brexit, ai cittadini stranieri che si avvalgono del regime fiscale della Flat Tax, in particolare francesi, cinesi e asiatici. Il comfort abitativo e l’accessibilità rivestono un ruolo sempre più cruciale nel mercato di pregio. La qualità del prodotto si conferma il driver principale e la domanda premium guarda con sempre minore interesse agli immobili che necessitano di completa ristrutturazione. Allo stesso tempo l’offerta si sta adeguando alle esigenze dei locatari, tanto che un numero crescente di proprietari investe, anche sensibilmente, nella ristrutturazione dei propri immobili da offrire in locazione. Il mercato longterm di pregio si è pertanto ingrandito, ma ha anche ceduto quote al segmento short-term, esploso negli ultimi semestri. Tra i fenomeni emergenti per l’Italia, si segnala l’interesse dei grandi investitori per la locazione residenziale quale nuovo asset class di diversificazione del rischio.

Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate

Fonte: Nomisma, Indice di performance – 5 indicatori di mercato a confronto con la media delle 13 maggiori città italiane 11


Il mercato residenziale di pregio Macrozone Milano Centro Storico Location e domanda In alcune zone del Centro Storico la domanda è in aumento e di conseguenza le compravendite: in particolare a Brera, Castello-Foro Buonaparte, Magenta-Monti-Pagano e Sant’Ambrogio. Tra i nuovi target di domanda in queste zone si evidenzia la presenza di investitori cinesi nelle zone più centrali e dei brexiter in zona Magenta e Brera. Il motivo prevalente dell’acquisto riguarda la prima casa per famiglie o giovani coppie oppure l’investimento per la messa a reddito. Per gli acquirenti è determinante la qualità dell’immobile, che mai quanto prima, risulta essere il fattore chiave per l’investimento. Caratteristiche come piano, finiture, contesto e la presenza di terrazzi consentono ad una specifica nicchia di immobili di superare con buono scarto i valori medi di zona e a minimizzare il divario tra prezzo richiesto e prezzo finale. Con riferimento alla locazione, in Centro Storico diminuisce l’offerta sul mercato a fronte del buon assorbimento degli ultimi semestri. Per contro la domanda è in aumento in tutte le zone del Centro, con l’eccezione

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di Duomo, Cordusio e Missori-Corso Italia. Come per la compravendita, i contratti sono nel complesso in aumento. Prezzi e canoni Nel I semestre 2018 il range di prezzo per abitazioni ristrutturate al nuovo va da 7-12 mila euro/mq, che scende a 6-9 mila per gli immobili da ristrutturare. Le quotazioni massime arrivano a 15 mila euro/mq nel Quadrilatero, in continuità con i valori rilevati nel semestre precedente. Lo sconto medio varia tra il 4% e il 6% medio, ma può essere pressoché nullo in presenza di proprietà premium. Il mercato è inoltre estremamente liquido, con tempi di collocamento che vanno da poche settimane ad un massimo di 2 mesi per immobili di qualità proposti a prezzi allineati ai valori della zona. I canoni per le residenze ristrutturate variano all’interno del range di 270-400 euro/mq/anno, mentre per le abitazioni da ristrutturare le quotazioni variano tra 210-270 euro/mq/anno. I tempi medi di locazione sono estremamente ridotti e pari a 1-2 mesi, con tempistiche record di pochi giorni per gli immobili premium.


Fonte: Engel & Vรถlkers

Fonte: Engel & Vรถlkers 13


Il mercato residenziale di pregio Macrozone Milano La Zona Ovest Location e domanda La zona Ovest comprende aree semicentrali tradizionalmente interessanti per il target delle famiglie in conseguenza della maggiore funzionalità rispetto al Centro storico. Le zone semicentrali si stanno espandendo, in particolare Solari, Domodossola e Gerusalemme. Dal tessuto urbano tradizionale proprio della zona si differenzia nettamente il progetto urbano CityLife, che rappresenta senza dubbio uno tra i maggiori sviluppi di rigenerazione in Europa e che pertanto presenta quotazioni tra le più elevate di Milano e superiori talvolta anche al Centro Storico. La recente apertura dello Shopping District interno al quartiere ha dato impulso alla vivibilità della zona e di conseguenza alle compravendite. Nel primo semestre 2018, la robusta domanda di sostituzione - che da anni caratterizza la zona Ovest - ha ceduto quote all’acquisto di prima casa e di immobili investimento. La domanda è in aumento soprattutto a Sempione-Arco della Pace, Solari-Tortona e Monte Rosa-Ravizza. Le compravendite sono in aumento in quasi tutte le aree, ad eccezione della zona di San Siro, meno appetibile per gli investitori ma attrattiva per le famiglie giovani in considerazione delle quotazioni sensibilmente inferiori (circa il 25%) al mercato medio della zona Ovest.

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Prezzi e canoni Nella zona Ovest il range dei prezzi medi va da 4.000 a 6.000 euro/mq, con l’importante eccezione delle quotazioni di City Life, comprese tra 7.000-11.400 euro/ mq. Le abitazioni ristrutturate in ottima posizione sono quotate circa 4.000-4.300 euro al mq nella fascia esterna di Tripoli, Bolivar, Piazza Napoli, fino ad arrivare a 8.000-8.500 euro in Fiera-Sempione-Arco della Pace. Il mercato è molto liquido, come nel Centro storico, con tempi di vendita mediamente assestati tra 1-6 mesi. Lo sconto sul prezzo iniziale richiesto varia da 2% a 15% in relazione allo stato di manutenzione e alla qualità della location. Più precisamente per immobili di qualità ben collocati lo sconto oscilla tra il 2% e il 5% (anche 0% se immobile di qualità e ben disposto), mentre per le proprietà con situazioni di minore comfort o pregio (relativi a piano, esposizione, etc.) oppure posizionati sul mercato con richieste che non trovano riscontro nei reali valori di scambio lo sconto può arrivare fino al 15%. Il livello medio dei canoni da locazione cresce rispetto al semestre precedente. I canoni per le residenze ristrutturate variano all’interno del range di 220-300 euro/mq/anno, mentre la quotazione per le abitazioni da ristrutturare varia tra 180-220 euro/mq/anno. Il tempo medio per la locazione è compreso in un range di 1-3 mesi.


Fonte: Engel & Vรถlkers

Fonte: Engel & Vรถlkers 15


Il mercato residenziale di pregio Macrozone Milano La Zona Est Location e domanda Come la zona Ovest, la zona Est comprende gran parte dei quartieri storicamente preferiti dalle famiglie per la vivibilità e il carattere residenziale. Nel primo semestre 2018, si segnala un incremento della domanda in due zone in particolare: Indipendenza-Cinque Giornate-XXII Marzo e Porta Venezia. La domanda per acquisto è invece in diminuzione in zona Repubblica. Gli acquirenti sono principalmente interessati all’acquisto di prima casa, soprattutto in zona Indipendenza e Cinque Giornate o all’acquisto per investimento in zona Città Studi. Qui aumenta la domanda di bilocali per studenti e giovani lavoratori fuori sede. Allo stesso tempo l’offerta di qualità è particolarmente scarsa, motivo per cui i tempi di collocamento si riducono al minimo nel caso di immobili che rispecchiano le esigenze della domanda. Tale dinamica caratterizza anche il mercato della locazione che vede un aumento dell’offerta soprattutto in zona Città Studi, che non trova adeguato assorbimento.

Fonte: Engel & Völkers 16

Prezzi e canoni Secondo i dati Engel & Völkers, nel primo semestre 2018 i prezzi medi nelle diverse localizzazioni della Zona Est hanno registrato trend differenti, in crescita o diminuzione, per singola sottozona. La rilevazione semestrale evidenzia un incremento dei prezzi per gli immobili ristrutturati al nuovo nelle zone di Porta Venezia, Indipendenza/Cinque Giornate/ XXII Marzo e Città Studi. Sostanzialmente stazionari i prezzi in zona Morgagni-Bacone, mentre mostrano una leggera flessione semestrale i prezzi in zona Repubblica. Si segnalano quotazioni medie di circa 7.000 euro/mq per gli alloggi ristrutturati al nuovo nelle migliori location. Lo sconto medio sul prezzo iniziale richiesto va dal 3% al 6% e i tempi di vendita vanno da 2 a 4 mesi. I canoni di locazione per le residenze ristrutturate aumentano su base semestrale sono comprese nel range tra 210-270 euro/mq/anno, mentre per le abitazioni da ristrutturare i prezzi variano tra 165-195 euro/mq/anno. Il mercato è qui estremamente liquido e, in funzione della location e dello stato dell’immobile, i tempi di collocamento variano tra 1 e 2 mesi.


Milano - Trend della domanda di immobili nel Centro Storico e nelle zone circostanti

Fonte: Engel & Vรถlkers Trend crescente

Trend stabile

Trend calante

* La tabella dei trend si intende per macroarea Centro Storico e Zone Circostanti che vengono delimitate da una linea bianca.

Milano - Suddivisione delle macroaree per livello dei prezzi immobiliari

Fonte: Engel & Vรถlkers Prezzi top

Prezzi medio/alti

Prezzi medi 17


Il mercato residenziale di pregio Milano

Fonte: Engel & Vรถlkers

Fonte: Engel & Vรถlkers

Fonte: Engel & Vรถlkers 18


Alcuni esempi di compravendite rappresentative delle diverse zone concluse da Engel & Vรถlkers nel I semestre 2018 Fonte: Engel & Vรถlkers 19


Il punto su Milano Intervista Roberto Magaglio Licence Partner Engel & Völkers Milano Marco Sorbara Direttore Commerciale Engel & Völkers Milano D. Qual è il trend della domanda nel primo semestre 2018? Si riscontrano segnali diversi rispetto al 2017? R. Sorbara: Il primo semestre 2018 prosegue con un trend positivo guidato da un costante aumento della domanda che, ormai sempre più qualificata ed esigente, è incentrata sulla qualità del prodotto e orientata con sempre maggiore propensione verso immobili inseriti in contesti dotati di servizi e infrastrutture raggiungibili walking distance. La qualità del prodotto rimane e si conferma quindi il driver principale nella ricerca di una nuova abitazione, vengono sempre più spesso scartati gli immobili da ristrutturare completamente, così come le abitazioni ai piani bassi, quelle sprovviste di spazi esterni o prive di accessori come box e posti auto. Il comfort abitativo riveste un ruolo sempre più importante nel nostro mercato che si trova oggi a dover soddisfare con maggior efficacia le esigenze dell’acquirente. Rispetto al 2017 la domanda per l’acquisto non è più effetto esclusivo del mercato di sostituzione ma è bensì caratterizzata da molti acquisti come prima casa effettiva – il mercato del credito gioca certamente un ruolo fondamentale in questo ambito - e da acquisti per investimento, anche da acquirenti stranieri, finalizzato alla locazione. D. Rispetto alle varie zone di Milano, avete rilevato nuove tendenze alla luce dei nuovi sviluppi immobiliari di pregio? Alcune zone stanno emergendo più di altre ? R. Sorbara: Milano è oggi una citta in fermento, simbolo di un mercato immobiliare italiano a due velocità. Nascono - e in alcuni casi ripartono - con buona frequenza iniziative immobiliari per nuove costruzioni o recuperi che oggi, più che in passato, riescono ad attrarre

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le famiglie nonostante la pressante imposizione fiscale nell’acquisto del nuovo rispetto all’usato. Si segnalano nuovi sviluppi nel comparto sud di Milano in zona Porta Romana – recentemente tornata a riscuotere interesse grazie al nuovo e movimentato quartiere Muratori / Corio - le aree limitrofe a Porta Nuova e CityLife e le sempre richiestissime zone Magenta – Monti - Pagano e Indipendenza – Cinque Giornate. In ottica generale il semi-centro di Milano, come già accaduto in passato per il primo centro, si sta lentamente espandendo inglobando quelle zone come Solari / Foppa e l’asse Domodossola / Gerusalemme, prima scollegate ma oggi ben servite e comodamente raggiungibili grazie anche ai nuovi collegamenti della metro, diventando quindi sempre più attraenti per la domanda. D. Che previsioni avete sulla seconda parte del 2018? R. Magaglio: Per i prossimi mesi si prevede una crescita delle compravendite meno che proporzionale: negli ultimi mesi infatti la parte offerente, confortata dalle notizie di ripresa del mercato sulla stampa, rivaluta al rialzo le proprie aspettative economiche, che risultano eccessive rispetto alla reale capacità o propensione alla spesa della domanda. Di conseguenza la forbice tra prezzi richiesti e valori offerti si sta progressivamente ampliando, contribuendo a rallentare la crescita delle compravendite su base tendenziale. Sono ottimi invece i segnali dal mercato della locazione dove si registra un continuo e costante aumento della domanda, stabilità dell’offerta e conseguente aumento dei canoni di locazione, già percepibile nel primo semestre 2018. Rispetto al passato, i proprietari sono sempre più propensi ad investire sugli immobili in locazione per massimizzare il rendimento e consolidare il proprio patrimonio. Al contempo anche i grandi investitori istituzionali stanno entrando nel segmento della locazione residenziale di pregio come nuova asset class di diversificazione del patrimonio.


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Il mercato residenziale di pregio Roma Congiuntura e Outlook A Roma le zone di maggior pregio sono quelle del Centro Storico, Parioli, Prati e il quartiere EUR, che, pur non essendo adiacente al Centro, rappresenta una delle aree di maggior prestigio e interesse. Nel mercato romano il concetto di pregio si basa su alcuni fondamentali parametri, in modo particolare nel Centro Storico: posizione e affacci importanti, piano alto o attico, presenza di terrazzo, posizione ben servita, qualità dell’edificio, presenza di box o posto auto. Tuttavia a fronte di un’offerta di pregio abbondante, lo stato manutentivo e il contesto spesso non incontrano le richieste della domanda. Roma è il primo mercato italiano per numero di compravendite. Nel primo trimestre 2018 le transazioni (7.077) hanno subito una leggera battuta d’arresto (-1,9% annuo) a livello di mercato nel complesso, che potrebbe essere fisiologica a seguito del volume di scambi del 2017 (31 mila transazioni), in crescita del 3% annuo. Il maggiore incremento delle compravendite ha riguardato gli immobili di piccola dimensione (+8%) con circa 2.900 transazioni, e di seguito il taglio dimensionale 50-85 mq (+4%), che – con 12.890 transazioni - da solo rappresenta oltre il 41% del mercato romano. Segue il segmento dimensionale 115-145 mq, che rappresenta il 12% delle compravendite totali. In lieve crescita anche il turnover del mercato (2,2% contro 1,9% del 2015). Si segnala inoltre che la superficie media delle abitazioni compravendute a Roma è pari a 93 mq, contro i 91 mq delle maggiori otto città italiane e i 109 mq medi dell’Italia nel complesso. Il segmento del pregio in particolare registra una domanda stazionaria nel complesso, con aumento in Centro Storico, a

San Giovanni e all’EUR. Sul fronte della locazione, sono 7.874 i contratti di affitto stipulati sul mercato romano nel 2017 con un turnover dello stock pari al 1,5%. Il dato medio nazionale è 3,2%, mentre il dato di Milano 2,4%. Le abitazioni locate a Roma presentano una superficie media di 81 mq, contro gli 86 mq della media Italia e i 78 mq della media delle 8 città maggiori. Nel segmento di pregio la domanda si comporta allo stesso modo, con un trend generalmente stazionario, che cresce in Centro Storico, a San Giovanni e all’EUR. In particolare sul fronte della locazione, si registra una forte domanda estera proveniente da Russia, Paesi Arabi e Cina, maggiormente diffusa nella zona di Prati-Balduina e Parioli. Nel Centro storico si conferma l’interesse della domanda europea e americana. Si riscontra un sempre maggiore interesse della domanda nella zona di Ostiense-Garbatella, che sta diventando zona di tendenza. Nel Centro storico è diffuso il contratto transitorio, mentre nelle zona di Prati e Parioli persiste una domanda legata al tradizionale uso abitativo. Nelle altre zone è diffuso anche il contratto ad uso foresteria, prevalentemente per trilocali di circa 100 mq con almeno 2 camere. Per i prossimi 12 mesi è atteso un incremento del numero di compravendite in particolare in Centro Storico, a Prati e all’EUR. Le quotazioni dovrebbero rimanere stazionarie nelle location ottime e presentare ancora flessioni nelle altre location. Più ottimistico l’outlook per la locazione, segmento in cui è atteso un andamento stabile sia per i contratti che per le quotazioni, con un incremento della domanda di immobili residenziali ad uso ricettivo nel Centro Storico e nelle zone ben servite dai mezzi.

Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate

Fonte: Nomisma, Indice di performance – 5 indicatori di mercato a confronto con la media delle 13 maggiori città italiane

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Centro Storico La configurazione del mercato immobiliare romano presenta un nucleo formato dal Centro Storico da cui partono a raggiera vaste macrozone: Parioli, Prati, Trionfale-Vaticano, Gianicolense, Ostiense, San Giovanni e l’EUR. Location e domanda Il Centro Storico è delimitato dal perimetro delle mura aureliane che racchiudono la maggior parte dei principali monumenti. Qui sono localizzati gli immobili di maggiore pregio di Roma. Nel primo semestre 2018 le compravendite hanno interessato pressoché equamente tutte le aree del Centro Storico, con un leggero decremento nella zona dell’Esquilino. Da tempo è atteso un intervento di riqualificazione di quest’area che incentiverebbe l’interesse verso una zona che ha potenzialmente molti estimatori tra gli acquirenti Italiani, per la presenza di palazzi importanti e di valenza storico-architettonica. La domanda ha manifestato interesse per le aree residenziali nel versante sud vicine al centro come Monteverde Vecchio, Gianicolo e Aventino. I rioni Monti, Testaccio e soprattutto Trastevere si confermano zone su cui converge un marcato interesse da parte di coppie giovani o da acquirenti orientati all’acquisto per investimento o prima casa per i figli, spesso senza ricorso al finanziamento. Tale tipologia di domanda apprezza gli immobili in buono stato di conservazione o da ristrutturare senza impegni troppo onerosi. La domanda estera è stabile sui buoni livelli del

2017, con la conferma di un maggior interesse verso immobili di pregio, con spazi esterni, in zone centrali di prestigio (Tridente, Navona, e rioni più prestigiosi). La maggioranza degli acquirenti stranieri ha provenienza europea. Rispetto al secondo semestre 2017 il mercato risulta più liquido: i tempi di vendita scendono infatti in un range che va da 3 a 6 mesi, con tempi di locazione che restano intorno ai 4 mesi. L’outlook per il prossimo semestre in Centro Storico è favorevole, con previsione di aumento delle compravendite. Prezzi e canoni In Centro Storico il range dei prezzi medi è particolarmente ampio. Per le abitazioni ristrutturate, si conferma compreso tra 5.000 e 12.000 euro/mq, in relazione alla posizione, allo stato di manutenzione dell’immobile e agli affacci su monumenti storici. Gli sconti sul prezzo richiesto si collocano tra il 7% e il 15% in relazione alla posizione. I canoni aumentano su base semestrale, confermando il trend in atto.

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers 23


Roma - Centro Storico: Pregio delle zone all’interno della macroarea

Fonte: Engel & Völkers Ottima posizione

Buona posizione

Discreta posizione

*La mappa si riferisce alla sola macro area “Centro Storico”. 24


Le macrozone in dettaglio Roma Le aree esterne al centro Parioli La situazione del mercato nelle zone Parioli/Trieste/ Bologna/Africano è sostanzialmente stazionaria con prezzi in lieve flessione rispetto ai valori del II semestre 2017. Le zone maggiormente richieste sono quelle più commerciali, come Corso Trieste e la zona Lanciani/Piazza Bologna. La domanda, prevalentemente italiana, è sostenuta dall’acquisto della prima casa, con una maggiore richiesta rispetto al passato di alcune tipologie di immobili non tradizionali, tra cui attici o immobili con posto auto, ristrutturati negli ultimi cinque anni. Non si segnalano zone o vie emergenti. Il carattere della zona resta prevalentemente residenziale e preferita dagli acquirenti per le condizioni di privacy ed esclusività. Prati Prati e il Flaminio sono tra le zone più ricercate anche nel primo semestre 2018, con domanda in aumento, soprattutto al Flaminio. Tra le zone emergenti, si segnala infatti l’interesse della domanda per via del Vignola, nel cuore del quartiere del Flaminio. La vicinanza a centri culturali e artistici di trend, come il MAXXI, l’Auditorium ed il Guido Reni District, oltre che la ricchezza di servizi commerciali presenti e la prossimità ai mezzi pubblici, hanno determinato un aumento delle richieste per la zona, comprese le vie attigue. Le compravendite hanno come finalità prevalente la sostituzione della prima casa, da parte di professionisti italiani con famiglia, che acquistano soprattutto immobili da ristrutturare. La domanda estera rimane infatti al di sotto del 5%. Per quanto riguarda l’acquisto per investimento, si segnala un interesse degli investitori per il mercato delle nude proprietà, che nel primo semestre 2018 è risultato in aumento. Trionfale-Vaticano Anche nel primo semestre 2018 l’interesse della domanda si rivolge prevalentemente alle zone Balduina e Cipro, dove l’acquisto riguarda prevalentemente la prima casa. L’appeal della Balduina è infatti quello di essere una zona residenziale con ampie zone verdi, pista ciclabile e importanti strutture sportive, tanto da risvegliare l’interesse delle coppie o dei nuclei familiari più giovani, che acquistano immobili da ristrutturare. Cipro è appetibile per la presenza diffusa di molte attività commerciali e la ampia offerta di mezzi pubblici che consentono buoni collegamenti con tutta la città. Continua ad essere zona richiesta da una fascia di clientela medio alta l’area di Gregorio VII, un quartiere tranquillo con

pochi negozi costituito da palazzine eleganti. Molto ricercate sono via Piccolomini e via delle Fornaci. Gianicolense La zona di maggiore interesse nel primo semestre 2018 è Monteverde Nuovo - via dei Colli Portuensi, via del Casaletto, via di Monteverde – dove gli acquisti si sono indirizzati prevalentemente alla prima casa e la domanda estera è pressoché assente. Tra le zone più dinamiche si segnalano via Valtellina e via Jenner, che presentano un’alta concentrazione di attività commerciali, uffici e servizi. Servita dai principali mezzi di trasporto di Monteverde. Il target di immobile richiesto riguarda immobili ristrutturati di piccolo taglio. San Giovanni Il mercato residenziale di San Giovanni ha registrato nel primo semestre un aumento del numero di transazioni, associato ad una leggera flessione dei prezzi medi e a tempi di collocamento degli immobili leggermente più lunghi. Le zone con maggior richiesta sono quelle più centrali: Re di Roma e Porta Latina, per la parte alta della macroarea, e Parco della Caffarella per la parte centrale. La zona di Appio Latino richiama un ampio target di utenza, sebbene non presenti immobili di elevata qualità. La domanda è sostenuta, con un lieve aumento degli acquisti per investimento, la cui quota non supera il 15% del totale. L’apertura della Metro C, e nello specifico la nuova fermata San Giovanni, ha incentivato la domanda nella parte più centrale della macroarea, contribuendo a smantellare l’idea di quartiere dormitorio. Oggi l’area è ricca di zone verdi e offre ancora un tessuto commerciale di vicinato molto apprezzato. EUR Nel primo semestre del 2018 il mercato immobiliare dell’EUR ha registrato una modesta crescita nel numero delle transazioni, con quotazioni stazionarie. Le zone più attrattive rimangono quelle centrali - viale Europa, via Giordano, viale Tupini - a cui si aggiunge la zona di Torrino Mezzocammino, nuovo quartiere in espansione, interessante per il target famiglie con figli. L’acquisto è rivolto prevalentemente alla prima casa, mentre la modalità di acquisto per investimento è sostanzialmente assente. La domanda estera è pressoché inesistente. Circa il 70% delle abitazioni compravendute nel primo semestre riguarda immobili da ristrutturare. Gli immobili in questa zona presentano quotazioni elevate comparabili a quelle di zone più centrali, come ad esempio Parioli e Prati. 25


Le macrozone in dettaglio Roma Prezzi e canoni I prezzi medi, fatta eccezione del Centro Storico, si confermano compresi in un range che va dai 2.000 euro al mq di Trionfale-Vaticano ai 7.500 euro di Parioli e Prati per le abitazioni ristrutturate. Lo sconto medio sul prezzo iniziale è stabile sul 9-10% medio, ma raggiunge il 1315% in aree di pregio come il Centro Storico o i Parioli limitatamente ai casi in cui l’offerta mantenga aspettative di prezzo non allineate ai livelli di mercato post-crisi. I tempi di vendita raggiungono i 7-8 mesi all’EUR, ma in Centro

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Storico si fermano a 3-6 mesi e non superano 1-2 mesi ai Parioli. Sul fronte della locazione, il primo semestre 2018 è stato caratterizzato da un andamento stabile del numero di contratti e da una stazionarietà nel livello dei canoni. I tempi per la locazione sono mediamente compresi tra 1-4 mesi. I canoni massimi per le residenze nuove o ristrutturate in ottima posizione arrivano a circa 330 euro/mq/anno ai Parioli, ma si fermano a 160 a Trionfale-Vaticano. Lo sconto medio varia tra il 2% e il 10% circa per gli immobili in ottima posizione e aumenta tra 6-14% in posizione discreta.


Roma - Suddivisione delle macroaree per livello dei prezzi immobiliari

Fonte: Engel & Völkers Prezzi top

Prezi medio/alti

Prezzi medi

Roma - Pregio delle zone all’interno delle singole macroaree

Fonte: Engel & Völkers Ottima posizione

Buona posizione

Discreta posizione

*La mappa va letta per singole macro aree delimitate da una linea bianca. 27


Il punto su Roma Intervista Marco Rognini General Manager Engel & Völkers Roma D. Qual è il trend della domanda nel primo semestre 2018? Si riscontrano segnali diversi rispetto al 2017? R. Il trend del primo semestre 2018 non ha evidenziato cambiamenti degni di nota rispetto al semestre precedente. Si evidenzia una domanda vivace sugli immobili ben posizionati e con buoni servizi, non necessariamente localizzati nelle zone più rinomate; al contrario, su abitazioni con scarsa manutenzione e/o servizi non ottimali si segnala un rallentamento. Pertanto qualità e posizione restano i driver principali che guidano l’acquisto. D. Rispetto alle varie zone di Roma, avete rilevato nuove tendenze alla luce di nuovi sviluppi immobiliari di pregio? Alcune zone stanno emergendo più di altre? R. Il mercato romano è suddiviso in zone con una connotazione fortemente identitaria che attira specifici target di domanda. Inoltre, quando una città è molto estesa, la clientela cerca di focalizzare la ricerca in zone vicine al

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posto di lavoro o ben servite da mezzi pubblici. Questo vale anche per la locazione: Parioli e Prati, ad esempio, attirano una facoltosa domanda proveniente da Russia, Paesi Arabi e Cina, mentre europei e americani continuano a preferire il centro. I giovani professionisti supportano una domanda crescente nelle zone Ostiense-Garbatella, che sta diventando un’area di tendenza, che si anima ogni notte per accogliere gli amanti della movida. D. Che previsioni avete sulla seconda parte del 2018? R. I segnali della fine del primo semestre sembrano suggerire che sia in atto una virata del mercato verso una situazione di leggera ripresa del numero delle transazioni. La situazione attendista dei primi mesi dell’anno riflette con tutta probabilità l’incertezza politica che ha segnato l’Italia, e Roma in particolare, dopo le elezioni del 4 marzo e fino all’insediamento del nuovo governo alla fine di maggio. Il settore immobiliare romano nel secondo semestre beneficerà senza dubbio della stabilità politica raggiunta, per cui si prevede un incremento delle compravendite.


Il mercato di Milano e Roma in sintesi Conclusioni

I mercati immobiliari di Milano e Roma hanno registrato nel primo semestre 2018 andamenti divergenti delle compravendite nel complesso, con crescita e diminuzione annua, rispettivamente. Il segmento di pregio conferma tuttavia un trend di compravendite al rialzo, pressoché in tutte le zone di entrambe le città. Nella prima parte dell’anno arrivano segnali non del tutto incoraggianti dall’economia italiana a causa del turbolento contesto internazionale. Il PIL continua a crescere, sebbene si mantenga su livelli più moderati rispetto al contesto europeo. Malgrado ciò, le famiglie confermano la forte propensione all’acquisto dell’abitazione e, se del caso, all’accensione di un mutuo correlato. Nel mercato del pregio, i prezzi top toccano quota 15.000

euro al mq a Milano in zona Quadrilatero e i 12.000 euro/mq a Roma in Centro Storico. Milano si conferma un contesto estremamente dinamico, con tempi medi di collocamento dell’immobile sul mercato estremamente liquidi, sia per compravendita che per locazione. Roma sconta la situazione attendista dei primi mesi dell’anno, legati all’incertezza politica prima e dopo le elezioni politiche di marzo. I segnali di ripresa degli ultimi mesi fanno ipotizzare un contesto più dinamico nel secondo semestre dell’anno. Per i prossimi 12 mesi Engel & Völkers prevede contratti in crescita per compravendita e locazione, ma a tassi meno che proporzionali rispetto agli ultimi semestri. Si attende inoltre nel complesso stazionarietà dei prezzi e canoni medi o in alcuni casi una ulteriore leggera flessione. 29


Index Italian economy 32 The economic context Households’ financial situation Italian real estate market 34 The residential market and the need for homes Price trends Real estate financing Prime housing market in Milan 37 Situation and Outlook Historic City Centre The Western Area The Eastern Area Prices in Northern and Southern Areas Focus on Milan 46 Prime housing market in Rome 48 Situation and outlook Historic City Centre The Areas Outside the Historic City Centre Focus on Rome 54 Milan & Rome markets at a glance

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Italian economy The economic context

After fifteen quarters of growth, Italy is about to face some uncertainties that could scale down its expansionary impetus, hence the downsizing of GDP’s growth by 1.4% in real terms carried out by the Italian National Institute for Statistics (ISTAT) – one decimal less than IMF’s forecasts in April 2018. This value is the result of a 1.5% increase in demand (boosted by an improvement in the labour market) associated to a 0.1% stocks reduction and a virtually unchanged foreign demand. In June the climate of consumer confidence increased again, recovering almost completely from May’s drop, mostly due to the improvement in the expectations of

Italy’s economic situation. The perception of households situation improved as well, just like employment’s expectations, while the opinion on the general economic context is still negative, troubled as it is by elements of uncertainty on a national and global scale. From an employment-related perspective, the first part of the year seems to be sending positive signals, with a strong employment growth’s trend (+2% per year in May), accompanied by a decrease in unemployed and inactive people. Over the last twelve months, the number of unemployed and inactive people (between 15-64 years old) decreased significantly, -5.2% (-153,000) and -2.6% (-345,000) respectively.

Trend of Growth Rates in Advanced Economies with 2018 Forecast (GDP % chg) Source: Nomisma elaborations on IMF data

Climate of Consumer Confidence (index number; basis 2010 = 100) Source: elaboration on ISTAT data

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Households’ financial situation In 2018 Q1, households’ disposable income increased by 1.6% on an annual basis, just like the buying power (+0.7%), which faced a slightly lower improvement due to a moderate increase of the inflationary spiral. Final consumption expenditure grew by 1.7% and GFCF by 2.4%. According to Bank of Italy, household indebtedness is decreasing. As far as investments are concerned, the turnover of the residential sector at the end of 2017, which arrived at about €90 billion, remained mostly stable on an annual basis (+0.7%) after the significant increase of 2016 (+17%), thus leading the country into the fourth consecutive positive year since the bottom value of 2013.

Sector Revenue and Sold Surface (billion of Euro and million of sqm) Source: Nomisma elaboration on Italian Revenue Agency’s data 33


Italian real estate market The residential market and the need for homes

Housing prices have kept increasing in almost all main European countries and in the Eurozone they exceeded the pre-crisis values. In order to reduce the risks entailed for the financial stability, Denmark, Finland, Ireland, Portugal, Slovakia and Sweden adopted new macro-prudential measures, while new

Annual Residential Sales and Forecasts (thousand) Italian Revenue Agency’s final figures; Nomisma’s estimates for 2017 and forecasts for 2018-2020

interventions were announced in Belgium as well (source: Bank of Italy). In Italy the slow recovery of the residential sector continued also in the first half of 2018, despite the macroeconomic context seems to be now less favourable than a few months ago. If compared to the liveliness of some market indicators recorded in 2017, in the first part of this year markets performed less dynamically, even though some recovery signals can be ascertained. 34

The end of ECB’s monetary policy on Quantitative Easing – which so far played a strategic role in fostering the upward trend of the sector – contributes to further complicate matters, more than internal political turbulences do. Nevertheless, the mediumterm interest rate projections are no cause for concern, with the Euribor remaining close to 1% until 2020. In furtherance of the central importance of lending policies in orienting Italian real estate market’s dynamics, we can quote the proportion of loan-backed transactions on the total, which permanently reached 55-60% over the last years. After the bottom value of 2013, the volume of housing transactions in 2017 reached a new positive result of 542,480 sales, marking a 4.9% increase if compared to the previous year. For 2018 H1, Nomisma estimates a 4.2% trend rise based on the good result of the first quarter’s final figures (127,277 sales; +4.3%). Furthermore, over the following two years, the expansionary trend should continue at declining rates in order to reach 595,000 transactions in 2020. Other than transactions, potential demand is growing too: according to the annual survey Nomisma carried out, 2.6 million households would like to buy a house. Among these, 80% would need a loan and the purchase for investment changed from 6.1% in 2017 to 15.4% in 2018. Price trends In 2018 H1, real estate prices confirmed the slowly recovery, especially in big cities, with almost stable negative changes. The average Italian housing price global index for prime and regular houses elaborated by Nomisma


shows a substantial stability on a half-annual basis and a 0.5% drop on an annual basis. The average prices of big markets monitored by Nomisma on a half-annual basis recorded on average a 1% decrease on an annual basis both for new and used households, substantially homogeneous in all urban locations (centre, semi-centre and periphery), and half-annual changes of -0.5%. The prices for new houses are growing again in some trailblazing markets such as Milan (above all), were the prime sector recorded an interesting average increase with a 0.8% half-annual change. Other cities such as Bologna, Naples, Florence and Venice follow at a distance. The top 5 cities for used housing price levels are Venice (3,040 €/sqm), Milan (2,960 €/sqm), Rome 2,840 €/sqm), Florence (2,360 €/sqm) and Bologna (1,980 €/sqm). Due to the slight worsening of the macroeconomic picture, the average increase of residential sector’s prices seems to be postponed to 2020 (+0.2%. Nomisma forecasts). Milan’s situation, however, remains positive with growing figures over the next three years; while Rome’s market should improve only after 2019.

Housing Prices –Average Italian Global Index for Prime and Regular Houses Source: Nomisma

Source: Nomisma

Source: Nomisma

Source: Nomisma 35


Real estate financing In 2018, Q1 offers policies on new household funding for housing purchase recorded a slight easing of credit standards. At the same time, mortgage loans’ demand moderately increased thanks to the low cost of the credit. In volume terms, the financing granted to households for housing purchase in 2017 accounted for €47.7 billion (-4% than 2016). For 2018 H1, Nomisma estimates a total of €23.7 billion, an increase if compared to 2017 H2. In termini di volume, il finanziamento erogato alle famiglie per l’acquisto di abitazioni nel 2017 ha totalizzato 47,7 miliardi di euro (-4% rispetto al 2016) e, per il primo semestre 2018, Nomisma stima un volume pari a 23,7 miliardi di euro, in crescita rispetto al secondo semestre 2017.

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Households Financing’s Disbursement for Housing Purchase (quarterly data; million of Euro) 2018 H1: Nomisma’s preliminary data; Source: elaboration on Bank of Italy data


Prime housing market Macro-areas Milan Situation and Outlook Milan is increasingly becoming a crucial node in Italy’s global relationship network: finance, education, fashion, investments and a growing touristic vocation all concur to the city’s attractiveness. In 2017 – last financial report – sales increased by 8.1% on an annual basis, reaching about 23.700 transactions. Central and prime areas are not the only ones dragging the recovery anymore like in the previous semester now that the expansionary cycle seems to be affecting also the rest of the urban locations. Moreover, the turnover is growing too (3%), which reflects the market’s dynamism. The good performance of the market benefited all housing dimensions. Houses with 50-85 sqm recorded a 9% sales increase on an annual basis, accounting for 43% of Milan’s market with 10.285 transactions. On the other hand, bigger houses, between 85-115 sqm (21% of the market), recorded 5.041 (+5.2%). In 2018 Q1, the result of 5.496 transactions highlights a modest increase (+0.9%) if compared to 2017 Q1. The purchase and rent demand intensified in all areas, with a corresponding increasing in the number of signed contracts. Milan is the city with the lowest average residential surface for sale and for rent: 84 sqm in 2017 against 91 sqm of the 8 bigger Italian cities and 109 sqm of Italy on average for sales; 70 sqm against 86 sqm of Italy on average and 78 sqm of the 8 bigger cities for rent.

The rental market proved to be highly dynamic in 2017. The new recorded leasing is more than 43.000 units. with a 7% turnover index for a total leased area of more than 3 million sqm. In 2018 H1 there was an increase in rental contracts concerning the most popular areas of the city. Moreover, foreign demand has increased, mainly involving Brexiters and foreign citizens applying for flat tax framework, in particular French, Chinese and Asian tenants. Living comfort and accessibility play an increasingly crucial role in the prime market. The quality of the product is still the main driver and the premium demand notes with lower interest those housings requiring renovations. At the same time, the supply is adapting to the lessees’ needs, so much so that a growing number of homeowners is investing (at times substantially) in the renovation of their properties for rent. Thus, the longterm prime market enlarged, at the same time leaving space to the short-term one, which boomed over the last semesters. Amongst the emerging phenomena in Italy, it is worth to notice the interest of large investors for residential leasing as a new asset class for risk diversification. For 2018 H2 a lower increase in sales than H1 is expected, with a slight increase in prices for assets located in premium or premium-like locations. As far as rent is concerned, demand and contracts shall grow, while the supply shall remain stable.

Source: elaborations on Italian Revenue Agency data

Source: Nomisma Performance Index – Comparison of 5 market indexes with the average of 13 big Italian cities 37


Prime housing market Macro-areas Milan Historic City Centre Location and demand With a growth in demand followed a growth in sales in some specific areas of the Historic City Centre such as Brera, Castello-Foro Buonaparte, Magenta-MontiPagano and Sant’Ambrogio. Amongst the new demand targets in these areas it is worth highlighting the presence of Chinese investors in the more central parts and of brexiters in Magenta and Brera neighbourhoods. The main purchase reason is of a first home for families or young couples, as well as of an investment to produce income. The quality of the asset is crucial for buyers, having become now the key factor for any investment. Features such as floor, finishes, context and balconies allow a specific niche of properties to largely overcome the average area values thus reducing the gap between requested and final price. As far as rent is concerned, the Historic City Centre is reducing its market supply due to the good absorption of the last semesters. However, in all areas of the Centre

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(with the exception of Duomo, Cordusio and MissoriCorso Italia), demand is increasing. As in the case of sales, contracts are growing generally. Prices and Fees In 2018 H1 the price range for renovated properties reached €7.000-12.000 per sqm. stopping at €6.0009.000 for used assets. Top values reached €15.000 per sqm in the Quadrilatero area, continuing the trend of the previous semester. The average discount applied to the final price varies between 4-6%, but it is close to zero for premium properties. The market is extremely liquid, with very quick selling times (from a few weeks to a maximum of 2 months) for quality assets offered at prices that are in line with the values of the area. Fees for renovated properties range between €270-400 per sqm per year, while used properties cost €210-270 per sqm per year. Average leasing times are extremely short, usually requiring 1-2 months and reaching even a record of few days for premium assets.


Source: Engel & Vรถlkers

Source: Engel & Vรถlkers 39


Prime housing market Macro-areas Milan The Western Area Location and Demand The Western Area includes semi-central neighbourhoods which are usually of interest for those households that favour their greater efficiency if compared to the Historic City Centre, Semi-central areas, however, are now expanding and include Solari, Domodossola and Gerusalemme. The new urban project called CityLife, a cutting-edge development in Milan’s urban fabric and one of the major redevelopment projects in Europe, differs significantly from the traditional structure of the city and records some of the highest prices in Milan, often higher than the ones of the historical centre. The recent opening of a Shopping Mall inside the area greatly increased the liveability of the neighbourhood which, in turn, boosted sales. In 2018 H1, the strong substitution demand-which has characterised the Western Area for years-left some space to first-home purchaser and investors. Demand is increasing mainly in Sempione-Arco della Pace, SolariTortona and Monte Rosa-Ravizza. Sales are increasing in almost all areas, with the exception of San Siro, less attractive for investors but very interesting for young households due to its significantly lower values (by about 25%) if compared to the average market of the Western area.

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Prices and Fees La zona Ovest comprende aree semicentrali tradizionalmente The average selling prices’ range is €4,000 to €6,000 per sqm with the exception of CityLife, which presents prices between €7,000-11,400 per sqm. Renovated properties in excellent locations range from €4.000-4,300 per sqm in Tripoli, Bolivar, Piazza Napoli, to €8,000-8,500 in Fiera-Sempione-Arco della Pace, The market is very liquid, just like in the historical centre, with selling times of 1-6 months. The average discount applied to the final price varies between 2-15% according to the state of maintenance of the asset and the quality of its location. More precisely, for good quality properties, the discount ranges are between 2% and 5% (even 0% if the property is of a good quality and well disposed), while for properties with less comfort or value (related to floor, exposure etc.) or placed on the market with requests that are not reflected in the real exchange values, the discount can reach up to 15%. The average leasing prices grew if compared to the previous semester. Rental fees for renovated properties in excellent locations range from €220 to €300 per sqm per year, while used properties in excellent locations vary between €180-200 per sqm per year. Leasing times range between 1-3 months.


Source: Engel & Vรถlkers

Source: Engel & Vรถlkers 41


Prime housing market Macro-areas Milan The Eastern Area Location and Demand All the zones historically preferred by Milanese households both for liveability and residential character are included in this area, just like with the Western Area. In 2018 H1, the purchase demand mainly increased in two areas, Indipendenza-Cinque Giornate-XXII Marzo and Porta Venezia, while it decreased in Repubblica. Buyers are mainly focused on acquiring a first home, particularly in the neighbourhood of Indipendenza and Cinque Giornate and in making an investment, near Città Studi. Here, the demand for two-roomed apartments for students and young mobile workers is increasing. At the same time, quality properties are rather scarce, which leads to minimal selling times if the asset reflects the needs of the demand. The same trend can be observed in the leasing market, which recorded a supply increase in the Città Studi area that cannot be easily absorbed.

Source: Engel & Völkers 42

Prices and Fees According to Engel & Völkers data, in 2018 H1, average prices in different neighbourhoods of the Eastern Area recorded different trends – either growing or dwindling – according to each sub-area. The half-annual survey revealed an increase in prices for renovated properties in Porta Venezia, Indipendenza-Cinque Giornate-XXII Marzo and Città Studi. The prices in Morgagni-Bacone, on the other hand, were mainly stationary, and they fell (albeit slightly) in Repubblica. As far as recently renovated properties in excellent locations are concerned, the average price is of €7000 per sqm. The average discount applied to the final price ranges on average between 3-6% and selling times reach 2-4 months. Renting fees for renovated properties increased on a half-annual basis and vary between €210-270 per sqm per year, while used properties range between €165-195 per sqm per year. The market is extremely liquid in this area and, according to the location and the state of the property, leasing times can vary between 1-2 months.


Milan - Trend of the demand of properties within Historic City Centre and the outer zones

Source: Engel & Vรถlkers Growing trend

Stable trend

Falling trend

* The trend table is intended for macro areas of the hystoric centre as well as surrounding areas that are bounded by a white line.

Milan - Macro - areas by level of real estate prices

Source: Engel & Vรถlkers Top prices

Medium/high prices

Medium prices 43


Prime housing market Milan

Source: Engel & Vรถlkers

Source: Engel & Vรถlkers

Source: Engel & Vรถlkers 44


Examples of Sales Performed by Engel & Vรถlkers in Different Areas in 2018 H1. Source: Engel & Vรถlkers 45


Focus on Milan Interview Roberto Magaglio Engel & Völkers Licence Partner Milan Marco Sorbara Sales Manager of Engel & Völkers Milan Q, What does the demand trend look like in 2018 H1? Are there any different signals if compared to 2017? M, Sorbara: 2018 H1 continues on a positive trend driven by a constant increase in demand which, now more qualified and demanding than ever, is focused on the quality of the product and is looking for properties set into contexts with services and infrastructures within walking distance. The quality of the asset is still the main driver when looking for a new home. Moreover, the living comfort is becoming an increasingly important factor in our market, which has to meet more and more efficiently the needs of the buyer. Q, As far as Milan’s areas are concerned, did you record new trends in the light of the new prime property developments? Are there some areas that are emerging more than others? M, Sorbara: Milan is always on the move. It is the symbol of the two-speed Italian real estate market. Frequently, real estate projects for new constructions or renovations are born (or reborn sometimes), attracting households – now more than in the past – despite the challenging taxation on purchasing new assets instead of used ones. We can highlight new developments in the southern area of Milan (Porta Romana), which recently found a degree of interest thanks to the new and lively Muratori / Corio

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neighbourhood – the areas next to Porta Nuova and CityLife and the sought-after Magenta-Monti-Pagano and Indipendenza-Cinque Giornate. From a general point of view, Milan’s semi-centre, as it had already happened in the past to the main centre, is slowly expanding, incorporating areas such as SolariFoppa and Domodossola-Gerusalemme, which had poor connections with the rest of the city but are now easy to reach thanks to the new subway stops, thus becoming more and more interesting for the demand. Q, What are your forecasts for the second half of 2018? R, Magaglio: Over the next months, we expect a lower sales increase than the previous period: over the last months, the supply – encouraged by the market recovery announced by the press – reassessed its own economic expectations, which turned out to be excessive if compared to the demand’s actual capacity or propensity to spend. As a consequence, the gap between requested prices and proposed values is gradually increasing, slowing down sales growth on a tendential basis. As far as the lease market is concerned, the signals could not be more positive: the demand is continuously and constantly increasing, the supply is stable and fees are growing, even in 2018 H1. Compared to the past, homeowners are more inclined to invest in their own properties to maximize the yield and strengthen their assets. At the same time, big institutional investors are slowly entering in the prime residential lease market as a new asset class to diversify their wealth.


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Prime housing market Rome Situation and Outlook The most valuable areas in Rome are the historical centre, Parioli, Prati and EUR area, which, although quite distant from the centre, is still a valuable area under every aspect. In Rome, the prime concept is based traditionally on some fundamental factors, especially in the historical centre: location and significant views, roof-top apartments, terraces, services, quality of the building and parking space. Nevertheless, despite the vast prime supply, the maintenance state and the context often do not meet the demand’s needs. Rome is the first Italian market for sales number. In 2018 Q1 transactions (7,077) experienced a slight setback (-1,9% on an annual basis) in general, a physiological reaction following the trade volumes of 2017 (31,000 transactions), which grew by 3% on an annual basis. The biggest sales increase concerned small-sized properties (+8%) with about 2,900 transactions, followed by 50-85 sqm assets (+4%) which, with 12,890 transactions, represent more than 41% of the Roman market. On the other hand, properties of 115-145 sqm represent 12% of total sales. Moreover, the market turnover slightly increased too (2,2% against 1,9% of 2015). It is worth noticing that the average surface of properties sold in Rome is 93 sqm against 91 sqm of the eight biggest Italian cities and 109 sqm of Italy in general. The prime sector is recording an overall stable demand with improvements in the Historic City Centre, San Giovanni and EUR.

As far as the lease market is concerned, in 2017, 7,874 lease contracts were signed, with a stock turnover of 1,5%. The national average is of 3,2% while Milan reaches 2,4%. Rented properties in Rome present an average surface of 81 sqm against the 86 sqm of Italy in general and the 78 sqm of the eight biggest cities. In the prime sector, the demand is behaving in the same way, with a generally stable trend which grows in the Historic City Centre, San Giovanni and EUR. More specifically, as far as lease is concerned, we recorded a strong foreign demand from Russia, Arab countries and China, mostly in the areas Prati-Balduina and Parioli. In the Historic City Centre, the foreign demand is still European and Northern American, It is worth to notice a new demand in the Ostiense-Garbatella area, which is slowly becoming a trending neighbourhood. In the Historic City Centre, short-term lease contracts are the norm, while in Prati and Parioli properties are traditionally rented for residential use only. In other areas, accommodation leases can be found, usually for three-roomed apartments of about 100 sqm with at least two bedrooms. Over the next 12 months, sales in the Historic City Centre, Prati and EUR should increase. Prices should remain stable in prime locations and slightly drop in other areas. The lease market, on the other hand, gives more positive signals, with an expected stable performance both for contracts and fees and an increase in the demand for residential properties for accommodation purposes in the Historic City Centre and in those areas with good public transports.

Source: elaborations on Italian Revenue Agency’s data

Source: Nomisma, performance index – Comparison of 5 market indexes with the average of 13 big Italian cities

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Historic City Centre The real estate market of the city presents a core formed by the Historic City Centre, radially surrounded by wide macro-areas: Parioli, Prati, Trionfale-Vaticano, Gianicolense, Ostiense, San Giovanni and EUR Location and Demand The Historic City Centre is delimited by the perimeter of Aurelian Walls, which enclose most of Rome’s main monuments, thus hosting the most valuable properties in Rome. In 2018 H1, sales equally affected almost all areas of the Historic City Centre, with a slight decrease in the Esquiline Hill, which has been waiting for requalification interventions for many years. Italian buyers are extremely interested in this area for the presence of important buildings with historical-architectural value, and a requalification would encourage its growth. Demand showed interest also for those residential areas in the southern side of the centre like Monteverde Vecchio, Gianicolo and Aventine Hill, Monti, Testaccio and most importantly Trastevere are still the most favourite areas for young couples and buyers willing to invest or purchase a first home for their family, often without financing support. This kind of demand appreciates properties with a good state of maintenance or to be renovated without major monetary commitments. Foreign demand is stable on the good levels of 2017, showing more interest for prime properties with external

Source: Engel & Völkers

spaces in prime central areas (Tridente, Navona and more prestigious neighbourhoods), Most foreign buyers come from Europe. If compared to 2017 H2, the market is more liquid: selling times dropped within a range of 3-6 months and leasing times remain still around 4 months. The outlook for the next semester in the Historic City Centre is positive, with an expected increase in sales. Prices and Fees In the Historic City Centre, the range of average prices is wide and, for renovated properties, goes from €5,00012,000 per sqm according to the location, the state of maintenance and the view of the property. Discounts on the initial price vary between 7-15% according to the location. Fees on the other hand, are growing on an halfannual basis, thus confirming the current trend.

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers 49


Rome - Hystoric City Centre: Location by quality

Source: Engel & Völkers Excellent location

Good location

Discreet location

*The map refers only to the macro area “Hystorical Centre”. 50


Macro-areas in detail Rome Location and Demand Parioli In the Parioli/Trieste/Bologna/Africano area, the market is substantially stationary with slightly dropping prices if compared to 2017 H2. The most sought-after zones are the most commercial ones, such as Corso Trieste and Lanciani/Piazza Bologna. The demand, mainly made up of Italian buyers, is focused on purchasing a first home, with a bigger request of nontraditional type of properties such as roof-top apartments and properties with car parks renovated within the last five years, if compared to the past. There are no emerging streets or areas. The district is still mainly residential and buyers prefer it for its privacy and exclusivity.

few shops consisting of elegant buildings, continues to be an area requested by a medium-high clientele. Via Piccolomini and via delle Fornaci are very sought after.

Prati Prati and Flaminio are two of the most sough-after areas of 2018 H1, with an increasing demand especially in the latter. Among the emerging zones, we highlight the increased interest for via del Vignola, in the middle of the Flaminio neighbourhood. The proximity with trending cultural and artistic centres such as the MAXXI, the Auditorium and the Guido Reni District, other than the abundance of commercial services and the vicinity with public transports, determined an increased request for the area, including its surrounding streets. The demand, made up of Italian professionals with a family, mainly focuses on replacing the first home, purchasing properties that need renovations. The foreign demand, as a matter of fact, remains below 5%. As far as purchases for investments, investors are interested in the bare ownership market, which has been increasing over 2018 H1.

San Giovanni San Giovanni’s residential market recorded in H1 an increase in sales associated to a slight drop in average prices and an increase in selling times. The most soughtafter areas are the most central ones: Re di Roma and Porta Latina in the upper part of the macroarea and Caffarella Park in the centre. The Appio Latino area draws a big target group despite its low-quality assets. Demand is mainly focused on purchasing a first home, and investments only amount to 15% of the total. Now that the Metro C has opened, with the new stop San Giovanni, the demand has shown an increased interest in the most central part of the macroarea, contributing to getting rid of the idea of a dormitory neighbourhood. Today, the area is rich in green areas and offers muchappreciated neighbourhood commercial activities.

Trionfale-Vaticano Also in 2018 H1, the demand is focused on Balduina and Cipro to purchase a first home. The appeal of the Balduina lies in its residential nature with wide green areas, cycle paths and major sports structures which aroused the interest of couples and young households looking for a place to renovate. Cipro’s attractiveness lies mainly in the widespread presence of many commercial activities and the wide offer of public transports that allow a good connection with the rest of the city. The area of Gregorio VII, a quiet neighborhood with

Gianicolense The most sought-after area of 2018 H1 is Monteverde Nuovo – via dei Colli Portuensi, via del Casaletto, via di Monteverde – where local buyers purchased mainly apartments as a first home and foreign buyers were practically absent. The most dynamic areas are via Valtellina and via Jenner, which offer a high concentration of commercial activities, offices and services. Served by main means of transportation of Monteverde, the area’s most sought-after properties are small-sized renovated assets.

EUR In 2018 H1, EUR’s real estate market recorded a modest growth in sales with stationary prices. The most attractive areas are still the central one – viale Europa, via Giordano, viale Tupini – with the addition of Torrino Mezzocammino, new expanding neighbourhood eyed by households with kids, Purchase is strictly connected to first homes and investments are virtually non-existent, just like foreign demand. About 70% of sold properties in H1 need renovations. The assets of this area present high prices similar to those of more central zones such as Parioli and Prati. 51


Macro-areas in detail Rome Prices and Fees The range of average prices – with the exception of the Historical Centre – is still comprised between €2,000 per sqm in Trionfale-Vaticano to €7,500 per sqm in Parioli and Prati for renovated properties. The average discount on the final price is stably set between 9-10%, reaching 13-15% in prime areas such as the Historic City Centre or Parioli when the supply insists on profit expectations that are not in line with the post-crisis market. Selling times can reach up to 6-7 months in EUR, but the Historic City

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Centre only requires 3-6 months and Parioli 1-2 months. As far as lease is concerned, 2018 H1 was characterised by a stable trend of contract numbers and stationary fees. Average leasing times take up to 1-4 months. The highest fees for new or renovated properties in prime locations can reach up to €330 per sqm per year in Parioli, stopping at €160 in Trionfale-Vaticano. The average discount varies between 2-10% for properties in prime locations and between 6-14% for those in good ones.


Rome - Macro-areas by level of real estate prices

Source: Engel & Vรถlkers Top prices

Medium/high prices

Medium prices

Rome - Location by quality within each macro-areas

Source: Engel & Vรถlkers Excellent location

Good location

Discreet location

*The map should be read for individual macro areas delimited by a white line. 53


Focus on Rome Interview Marco Rognini Managing Director Engel & VÜlkers Rome Q, What does the demand trend look like in 2018 H1? Are there any different signals if compared to 2017? A, The trend for 2018 H1 did not highlight any noteworthy change if compared to the previous semester. It is remarkable a bright increase regarding the well positioned and well served buildings, not necessarily located in the most renowned areas; contrarily, there is a visible slowdown concerning houses with poor maintenance and which are not well served. Indeed, quality ad location remains two of the principal driver of the purchase. Q, As far as Rome’s areas are concerned, did you record new trends in the light of the new prime property developments? Are there some areas that are emerging more than others? A, The Roman market is divided into areas with strong

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identity features, which attract specific demand targets. Moreover, as far as an extended city is concerned, buyers try to focus their research in areas near the working place or well served by public transports. The same holds for Parioli and Prati, for example, attract a well-off demand from Russia, Arab countries and China, while Europeans and Northern Americans prefer the city centre. Young professionals account for a growing demand in OstienseGarbatella area, which is slowly gaining in popularity. Q, What are your forecasts for the second half of 2018? A, Signals at the end of H1 seem to suggest a slight improvement in sales number. The wait-and-see approach of the first months probably reflects the climate of political uncertainty that haunted Italy and Rome, particularly since the elections of 4 March and up until the constitution of the new government at the end of May. Roman real estate market will definitely benefit from the political stability in H2, thus allowing for an expected increase in sales.


Milan & Rome markets at a glance Conclusions

In 2018 H1, Milan and Rome real estate markets recorded diverging sales trends overall, with an annual growth and decrease, respectively. Nevertheless, the prime sector confirms an improvement in sales trends in almost all areas of both cities. In the first part of the year, the Italian economy has not been sending encouraging signals due to the turbulent international context. GDP keeps growing, although remaining on more moderate levels if compared to the rest of Europe. Despite all this, Italian households confirm their strong inclination to purchase a house and, if needed, to take up a mortgage loan. As far as the prime market is concerned, in Milan, top prices reach up to €15,000 per sqm in the Quadrilatero

della moda (Via Montenapoleone fashion district) and €12,000 per sqm in Rome’s Historic City Centre. Milan remains a very dynamic and extremely liquid market, with very quick selling and leasing times, while Rome is still dealing with the wait-and-see approach of the first months of the year, connected to the political uncertainty that preceded and followed the elections of 4 March. The recovery signs of the last months suggest a more dynamic context in H2 of the same year. Over the next 12 months, Engel & Völkers foresees an increase in sales and lease contracts, but with lower rates than the previous semesters. Moreover, average prices and fees are expected to remain stationary and, in some cases, to slightly drop. 55


Imprint Editorial Office Engel & Völkers Italia S.r.l. Via Dante, 16 I-20121 Milano (MI) Phone: +39 02-584 99 61 www.engelvoelkers.it Offices Engel & Völkers Milano M&M Real Estate Srl, Licence Partner di Engel & Völkers Italia Srl Via Broletto angolo Via dei Bossi, 7 • 20121 Milano Via Buonarroti, 21 • 20149 Milano Corso di Porta Romana, 51 • 20122 Milano Via Eustachi, 19 • 20129 Milano Via Giacomo Boni, 25 • 20144 Milano Phone: +39 02-94 43 33 31 Fax: +39 02-94 43 52 14 www.engelvoelkers.com/Milano Engel & Völkers MMC Roma EV MMC Italia S.r.l. Corso Vittorio Emanuele II, 282-284 00186 Roma Phone: +39 06-45 54 81 20 www.engelvoelkers.com/Roma The Market Report • Milan & Rome H1 2018 edited by Engel & Völkers has been realized with the collaboration and scientific support of Nomisma, Society of Economic Studies.

Printed in September 2018 Reproduction of content is prior permission of the publishers. No liability is accepted for editorial content, accuracy of text or misprints. No liability is accepted for errors in details.


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