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Market Report Northern Italian Lakes 2019/2020


The Market Report โ€ข Northern Italian Lakes 2019/2020 edited by Engel & Vรถlkers has been realized with the collaboration and scientific support of Nomisma.


MARKET REPORT • NORTHERN ITALIAN LAKES 2019/2020

Indice

6

7

Economia Italiana

Il mercato immobiliare italiano

20 Il mercato residenziale

6

Economia italiana

mercato residenziale: 14 IlLago d’Iseo

7

Mercato immobiliare italiano

mercato residenziale: 16 IlLago di Garda – sponda lombarda

mercato residenziale: 10 IlLago Maggiore

mercato residenziale: 18 IlLago di Garda – sponda veneta

mercato residenziale: 12 IlLago di Como

20 Il mercato in sintesi


Economia italiana

60.359.546

100,01

123,63

578.647

92,4

Popolazione 1 Gen 2019

PIL Q1 2019 (index: 2010=100)

Esportazioni Q1 2019 (index: 2010=100)

Vendite di immobili FY18 (+6.5% on FY17)

Prezzo medio immobili Italia H2 FY18 (index: 2011=100)

Fonte: Istat, Agenzia delle Entrate e Engel & Völkers

Situazione congiunturale, clima di fiducia

cresciute dell’1% e le importazioni dell’1,1%. Il clima

e prospettive

di fiducia dei consumatori, ad agosto 2019, presenta una flessione generalizzata da 113,3 a 111,9. Diminuisce

Nel secondo trimestre del 2019 il prodotto interno lordo

anche l’indice riferito alle imprese in tutti i comparti: il

(Pil) in Italia, è rimasto invariato rispetto al trimestre

settore delle costruzioni e dei servizi subiscono il calo

precedente ed è diminuito dello 0,1% nei confronti del

più marcato (da 102,1 a 98,9), mentre il deterioramento

secondo trimestre del 2018. Per il primo semestre nel

è

complesso, le variazioni congiunturali e tendenziali del

sull’occupazione rimangono sostanzialmente stabili.

Pil (31 luglio) risultano entrambe nulle . Per il FY 2019

La performance italiana sconta le deboli prospettive

la variazione acquisita è pari a zero, come confermato

di crescita del panorama mondiale. Secondo l’Outlook

dalle stime OECD che indicano per il 2020 una crescita

OECD di settembre 2019, l’escalation dei conflitti

dello 0,4%. Il Pil italiano cresce soprattutto grazie a

commerciali influisce pesantemente sulla fiducia e sugli

investimenti e import-export. Infatti, rispetto al primo

investimenti, aumentando l’incertezza delle politiche

trimestre dell’anno, il secondo vede, tra i principali

e aggravando i rischi nei mercati finanziari. L’OCSE

aggregati della domanda interna, una variazione nulla

prevede che l’economia globale crescerà del 2,9% nel

dei consumi finali nazionali e una crescita dell’1,9%

2019 e del 3% nel 2020, i tassi di crescita annuali più

degli investimenti fissi lordi. Le esportazioni sono

deboli dalla crisi finanziaria del 2009.

Fonte: elaborazioni su dati Banca d’Italia e Istat

Fonte: elaborazioni su dati Istat

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Market Report • Northern Italian Lakes 2019/2020

più

contenuto

nella

manifattura.

Le

attese


Mercato immobiliare italiano

Compravendite e andamento dei prezzi

Finanziamento immobiliare

Nel primo semestre 2019 le transazioni residenziali in

Nel secondo trimestre del 2019 le politiche di offerta sui

Italia sono pari a 298 mila, in crescita del 6,1% annua.

finanziamenti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni

Il dato conferma in sostanza il risultato FY 2018 (+6,5%

sono rimasti invariati . Allo stesso tempo, la domanda

con 579 mila transazioni).

di finanziamenti da parte delle famiglie ha registrato un

L’indice medio globale Italia dei prezzi delle abitazioni

moderato incremento, sostenuta dal contributo positivo

signorili e civili elaborato da Nomisma mostra una flessione del -0,9% su base annuale e del -0,6% su base semestrale. Si evidenziano tuttavia grandi differenze sia tra le diverse aree territoriali, che all’interno delle stesse città. In molte città, ad esempio, le zone centrali continuano a generare un buon interesse nella domanda che si riflette sui prezzi, generando lievi aumenti. Più nel dettaglio, nel primo semestre 2019 i prezzi sono in crescita, seppure minima, in quasi tutti i 13 grandi mercati

delle prospettive del mercato degli immobili residenziali e dei bassi tassi di interesse. Le prospettive per i prossimi mesi prevedono un contenuto irrigidimento per i mutui alle famiglie e, per contro, una domanda che si rafforza.In termini di volume erogato, il finanziamento alle famiglie per l’acquisto di abitazioni a consuntivo 2018 ammonta a circa 50,6 miliardi di euro (+6,2% rispetto al 2017). Nelle previsioni di Nomisma,

monitorati da Nomisma, con l’eccezione di Milano dove

tuttavia, nel prossimo triennio il mercato del credito

i prezzi crescono mediamente dell’1,5% sia per gli

subirà un ridimensionamento dei livelli di attività.

immobili nuovi/ristrutturati al nuovo che per gli usati.

Il peso rilevante che la componente creditizia ha ormai

Le città Top 5 per livello dei prezzi medi delle abitazioni

assunto nel comparto immobiliare italiano è evidenziato

nuove/ristrutturate al nuovo sono, nell’ordine, Venezia

dalla quota di compravendite con mutuo sul totale, pari

(3.950 €/mq), Milano (3.700 €/mq), Roma (3.300 €/mq),

al 54,3% nel primo semestre dell’anno (stima Nomisma).

Firenze (2.800€/mq) e Bologna (2.450 €/mq). Il quadro

Negli ultimi semestri si è assistito inoltre ad una crescita

previsionale dei prezzi medi risulta molto diversificato

progressiva dell’importo medio richiesto per mutuo, oggi

tra i diversi mercati italiani. Nel 2019 per alcune grandi

pari a 125.000 euro.

città si prospettano incrementi più performanti, tra cui spicca Milano (+1,9%). La ripresa continuerà nel biennio successivo, principalmente per Milano (+2,3% e +2,9% rispettivamente), Firenze e Venezia, a cui dovrebbero aggiungersi altre grandi città. Rimane penalizzato il mercato di Roma per cui è attesa una flessione del -1,4% nel 2019 e una sostanziale stazionarietà non prima del 2021 (-0,4%).

Fonte: previsioni Nomisma (luglio 2019); 13 grandi mercati

Fonte: dati consuntivo Agenzia delle Entrate; previsioni Nomisma per gli anni 2019-2021

Fonte: Nomisma

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Mercato delle seconde case In un contesto di forte crescita dei flussi turistici già registrati nel 2018 e previsti per il 2019, il mercato italiano delle case vacanze segna un ulteriore incremento delle compravendite di abitazioni nelle località turistiche. Le transazioni registrate sono aumentate nel 2018 (ultimo FY disponibile) del 6,1% rispetto all’anno precedente, con intensità maggiore rispetto alla variazione registrata l’anno precedente (+3,5% su base annua). A favorire la risalita del mercato ha contribuito, anche

-1,8% annuo (rispetto al -2,5% registrato un anno fa), con un campo di oscillazione, in funzione della tipologia abitativa, compreso tra -0,1% e -4,3%. La flessione dei valori ha riguardato anche le case vacanze di categoria “top nuove”, che segnano un ulteriore ridimensionamento dei prezzi di mercato in un range che varia da -0,5% a -2,8%, prevalentemente nelle località marittime e montane. Il prezzo medio di un’abitazione ad uso seconda casa nelle più note località turistiche è pari a 2.130 euro/mq, che sintetizza profonde differenze tra le

nelle località turistiche, l’ulteriore diminuzione dei valori

quotazioni nelle diverse regioni e località. Nello specifico,

di mercato.

ai laghi il prezzo medio si assesta su circa 2.800-3.800

Il segmento delle case per vacanza, come è successo nel

euro/mq per le residenze top nuove, su circa 1.700-2.300

mercato nelle maggiori città italiane, è stato investito da

euro/mq per le abitazioni usate in localizzazioni centrali

una riduzione dei prezzi di vendita lievemente inferiore a

e su circa 1.100-1.600 euro/mq per le abitazioni usate in

quella del precedente anno. La variazione media, sintesi

localizzazioni periferiche. I dati medi trovano poi grande

dei mercati top, centrali e periferici delle singole località

variabilità locale, in considerazione dell’attrattività dei

turistiche monitorate, evidenzia un arretramento del

singoli contesti territoriali.

Nota: Lago (13 località monitorate), Mare (132 località), Montagna (51 località): il numero di compravendite è disponibile solo per 196 località delle 320 monitorate. In particolare, mancano tutte quelle del Trentino-Alto Adige e le località che non fanno comune. Nota: 2018: ultimo anno disponibile a consuntivo Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate 2019

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Nota: Lago (18 località monitorate), Mare (203 località), Montagna (94 località) Fonte: Nomisma e FiMAA-Confcommercio, luglio 2019

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Fimaa-Confcommercio e Nomisma

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Il mercato residenziale: Lago Maggiore

Location e mercato

vista lago o in prossimità del lago, di dimensione media intorno ai 100 mq. Sebbene l’offerta di immobili nuovi

Il mercato immobiliare del Lago Maggiore sta

sia carente nella zona, la maggior parte degli immobili

registrando un trend di crescita di domanda e offerta, sia

sul mercato è in buono o ottimo stato. Gli acquirenti

per compravendita che per locazione, con un contestuale

apprezzano anche gli immobili storici da ristrutturare.

aumento dei contratti stipulati.

L’interesse della domanda nazionale varia nelle diverse

Le compravendite hanno registrato un buon incremento

zone del territorio. Nella zona di Laveno il tipo di

(+7,8%) nel 2018, ma sono le abitazioni inferiori ai

immobile più richiesto riguarda piccoli appartamenti

50 mq a mostrare la migliore performance, con una

da utilizzare nel weekend, con una bassa percentuale

crescita a due cifre (+26%), verosimilmente dovuta

di acquirenti interessati all’acquisto di prima casa. Per

ad investimenti a fini ricettivi. Significativo anche

contro nelle zone di Verbania e Arona è prevalente la

l’incremento delle transazioni delle abitazioni di taglio

ricerca di un immobile da adibire a prima casa o seconda

medio-grande oltre i 115 mq, pari al 13,3%.

casa per la famiglia da frequentare lungo tutto il corso

Tra le zone più ricercate si segnalano Laveno, Ranco,

dell’anno.

Porto Valtravaglia, Maccagno, Brezzo di Bedero per

Il 15% degli immobili viene acquistato ad uso

la zona di Laveno, dove il budget degli acquirenti è

investimento, mentre circa il 75% ad uso prima casa o

mediamente aumentato rispetto a tre anni fa e in cui

seconda casa per la famiglia. Il profilo più diffuso di

la fascia di immobili più richiesta è ad oggi quella da

acquirente riguarda famiglie con figli e coppie di età

600 mila euro e oltre. Nella zona di Verbania, le località

media tra i 45 e i 65 anni. Rimane forte la presenza di

di maggiore pregio sono Cannero, Cannobio, Stresa e

acquirenti stranieri provenienti da Germania, Svizzera,

Verbania, la maggior parte delle richieste è rivolta a

Francia, Belgio e Paesi Bassi e Regno Unito. In

immobili di valore superiore ai 700 mila euro. Nella

particolare, negli ultimi mesi, è aumentato l’interesse

zona di Arona le località più richieste si confermano

di cittadini francesi e inglesi, per appartamenti o ville

Arona, Lesa, Meina, Sesto Calende, mentre tra le zone

singole soprattutto nelle zone di Laveno e Verbania.

di nuova tendenza si segnala il Lago D’Orta.

Tra i locatari il profilo più diffuso riguarda cittadini

La domanda per acquisto è alla ricerca di ville singole

stranieri che scelgono la zona per affitti brevi o come

con accesso al lago o appartamenti vista lago, con

seconda casa per vacanza. Non è infrequente che la

budget compreso tra 500 mila e 1,2 milioni di euro.

locazione preluda ad un successivo investimento nella

Per la locazione vengono richiesti appartamenti con

zona.

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

Fonte: Engel & Völkers

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Market Report • Northern Italian Lakes 2019/2020


Con riferimento al segmento di pregio, Engel & Völkers rileva che nel 2019 circa il 48% della domanda è interessato all’acquisto di un appartamento, mentre la restante quota a case a ville o villini/case a schiera.Il tempo medio per la vendita di un’immobile è pari a circa 10-12 mesi per le ville e a 6-9 mesi per gli appartamenti. I tempi medi di locazione sono molto rapidi (2-3 mesi) e non superano il mese per gli immobili in ottima location. Prezzi Secondo i dati di Engel & Völkers, nel 2019 i prezzi nel mercato di pregio sul Lago Maggiore si confermano stazionari. Le quotazioni massime sono comprese tra 3.800-6.700 euro/mq per immobili nuovi nelle migliori location e tra 2.500-3.300 euro/mq per le proprietà da ristrutturare. Nelle location ottime, lungo il lago, il prezzo medio richiesto per una villa supera i 2 milioni di euro, per scendere a circa 900 mila – 1,1 milioni in una buona zona. Lo sconto medio sul prezzo richiesto varia notevolmente in considerazione del tipo di immobile e dello stato di manutenzione. Le proprietà più prestigiose in ottimo stato e con affaccio sul lago non superano lo sconto

del 5-10%. Le abitazioni da ristrutturare in discreta posizione possono raggiungere sconti che arrivano fino al 25-35%. Per contro, l’affaccio lago o la vista panoramica apprezzano l’immobile nell’ordine del 2530% e la presenza di un balcone o terrazzo almeno del 20%. I canoni spaziano da 600 euro/mese, per immobili in location non ottimale fino a 2.300 euro/mese per le proprietà più interessanti. Lo sconto medio sul prezzo varia tra 5-10%, in relazione alla tipologia di immobile locato. Nel primo semestre 2019 i valori top registrati nell’area hanno raggiunto prezzi pari a 7 mila euro/mq e canoni pari a 2.500 euro/mq/anno per immobili in ottima posizione. Outlook Per il 2020 Engel & Völkers prevede un aumento del numero di compravendite e locazioni, associato ad una generale stazionarietà di prezzi e canoni. E’ atteso un trend al rialzo per le proprietà nuove o ristrutturate al nuovo in ottima posizione e per contro una flessione per i prezzi delle proprietà in location discrete.

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

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Il mercato residenziale: Lago di Como

Location e mercato Sul Lago di Como, le località di particolare pregio sono Cernobbio, Moltrasio, Carate Urio, Laglio, Tremezzina, Bellagio, Menaggio, Varenna, Gravedona, Porlezza e Valsolda. Tra le zone di nuova tendenza si segnala l’interesse della domanda per Como e Lecco. Il profilo di acquirenti più diffuso riguarda famiglie

residenti nel comasco o famiglie straniere che si trasferiscono per motivi lavorativi nella zona. Lo stato manutentivo dello stock offerto riguarda in prevalenza proprietà in buono stato. L’offerta di ville con affaccio sul lago è scarsa e inferiore alla domanda, mentre per le residenze in collina offerta e domanda risultano in equilibrio. La tipologia di immobili più

straniere (80% della domanda totale), provenienti

richiesti riguarda sia ville storiche che appartamenti

da Svizzera, Germania, Stati Uniti e Russia. I clienti

moderni.

britannici, pur presenti, hanno iniziato a diminuire

Nel 2018 nell’area del Lago di Como le compravendite

rispetto al passato in concomitanza con l’inizio del

di abitazioni nel complesso sono aumentate del 10,7%

processo della Brexit. Sul mercato della locazione, per

annuo. I maggiori incrementi hanno riguardato gli

contro, il profilo più diffuso riguarda famiglie italiane

immobili di dimensione media (+13,4%) e medio-

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

Fonte: Engel & Völkers

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grande (+15,1%). Nel segmento di pregio, in particolare, Engel & Völkers rileva che circa il 60% della domanda si rivolge all’acquisto di un appartamento, mentre circa il 28% all’acquisto di una villa. Il tempo medio per la vendita di un’immobile varia da 6 a 12mesi, principalmente in relazione alla location. Il tempo di locazione si assesta su 6 mesi. Prezzi Secondo Engel & Völkers, nel 2019 il mercato della compravendita si mostra stazionario in termini di domanda e offerta con aumento del numero di transazioni. In crescita invece domanda e offerta di locazione e numero di contratti stipulati. La qualità della location è il driver principale del mercato. Se per gli immobili nuovi in ottima posizione, con affaccio sul lago, le quotazioni sono particolarmente elevate, tra 6.000 e 15.000 euro/mq, per le residenze in posizione discreta il valore di mercato scende drasticamente tra i 2.000-3.000 euro/mq. Il prezzo medio per una villa, in posizione ottima fronte lago, raggiunge i 2,5 milioni di euro, per scendere a circa

1,2-1,4 milioni in una buona zona. Lo sconto medio sul prezzo richiesto varia tra il 5% e il 10%, con tendenza alla riduzione nell’ultimo anno. Il prezzo top registrato nell’area è pari a circa 20 mila euro/mq per una villa in ottima posizione. I canoni mensili richiesti raggiungono gli 8.000 euro per le proprietà nuove o ristrutturate al nuovo in ottima posizione, ma variano tra 900 e 1.200 euro/mese per le residenze in posizione discreta. Lo sconto medio varia tra 5-10% con tendenza all’aumento. L’affaccio sul lago apprezza la quotazione dell’immobile nell’ordine del 50%, sia per la compravendita che per la locazione. La vista panoramica accresce invece il valore del 20% circa... Outlook Per il 2020 Engel & Völkers prevede un aumento intorno al 10% nel numero dei contratti stipulati sia di compravendita che di locazione. I prezzi medi delle abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo e i canoni nel complesso sono attesi stazionari. In diminuzione i valori delle abitazioni usate abitabili.

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

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Il mercato residenziale: Lago d’Iseo

Location e mercato

tedesca e inglese, seguita da cittadini provenienti dai Paesi Bassi e dal Nord Europa.

Nel 2019, il mercato del Lago d’Iseo si mostra

Gli acquirenti internazionali sono alla ricerca di

dinamico grazie ad un aumento della clientela straniera

appartamenti e ville in posizione panoramica con vista

interessata a proprietà con vista lago e a bordo lago in

lago o proprietà direttamente a lago da utilizzare come

ottima posizione. Il mercato è caratterizzato da offerta

casa vacanze e al contempo a scopo investimento. Gli

complessivamente stazionaria e da domanda in aumento,

acquirenti italiani sono invece focalizzati sia sulla

a cui segue un incremento del numero di compravendite.

prima casa che su una seconda casa da vivere in modo

Le zone di maggior pregio sono rappresentate dai

continuativo durante tutto l’anno.

centri di Iseo, Sarnico, Lovere e da tutta la fascia a

Nelle località che si affacciano sul Lago d’Iseo l’attività

lago della sponda bresciana, dove si trova il maggior

di compravendita è sostanzialmente stazionaria su

numero di ville a bordo lago. L’area che va da Sulzano

base annua (+1%). Gli immobili maggiormente

a Marone, è particolarmente apprezzata per la maggiore

compravenduti sono quelli di grande dimensione, oltre

accessibilità rispetto ai collegamenti autostradali con

145 mq (+9%). Stabili o in lieve calo le transazioni per

Brescia, Bergamo e Milano.

gli altri tagli dimensionali.

Gli immobili offerti sono per la maggior parte in buone

Il tempo medio di vendita è stabile intorno ai 12 mesi,

condizioni o necessitano di interventi di ristrutturazione

sebbene nelle location ottime con vista lago o a bordo

contenuti. Nell’area esiste anche un mercato del nuovo,

lago scenda a 8/10 mesi.

orientato in modo particolare alla clientela italiana, caratterizzato da un’offerta inferiore rispetto alla

Prezzi

domanda. Il 60% della domanda è rappresentato da cittadini

Secondo Engel & Völkers, nel 2019 il mercato di

stranieri. Il maggiore interesse di acquirenti britannici

pregio ha registrato una flessione media dei prezzi

e statunitensi rispetto al passato è da ricondurre alle

per gli immobili usati, e, per contro, un aumento per

ricadute positive, in termini di immagine del territorio,

le proprietà nuove o ristrutturate al nuovo localizzate

dell’installazione dell’artista Christo Yavachev, The

in ottima posizione, con vista lago o a bordo lago. Per

Floating Piers, che nel 2016 ha reso il Lago d’Iseo

questi immobili, caratterizzati da affaccio sul lago, si

celebre in tutto il mondo. La presenza estera più

segnalano quotazioni comprese in un range pari a 3.500-

rappresentata sul mercato si conferma tuttavia quella

4.500 euro/mq. I prezzi degli immobili usati abitabili,

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

Fonte: Engel & Völkers

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Market Report • Northern Italian Lakes 2019/2020


pure localizzati in ottima posizione, non superano il range 1.700-1.900 euro/mq. Il prezzo medio per una villa in posizione ottima a bordo lago, raggiunge quotazioni pari a circa 1,8 milioni di euro. Lo sconto medio applicato sul prezzo iniziale varia tra l’8-10% per le residenze nuove/ristrutturate al nuovo e il 15% per le residenze ristrutturate o usate in buona o discreta posizione. L’affaccio sul lago o la vista panoramica contribuiscono ad accrescere il prezzo dell’immobile nell’ordine del 15-20% e la presenza di un balcone o terrazzo di almeno il 10%.

Negli ultimi due anni nell’area sono stati registrati prezzi top pari a 4.200 euro/mq per le proprietà in ottima posizione. Outlook Per il 2020 Engel & Völkers prevede un aumento del numero di compravendite e stazionarietà nei valori immobiliari, ad eccezione delle abitazioni nuove/ ristrutturate al nuovo nelle location ottime, per cui è atteso un incremento dei prezzi.

Fonte: Engel & Völkers

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Il mercato residenziale: Lago di Garda, sponda lombarda

Location e mercato Il mercato residenziale del Lago di Garda è in crescita. Con riferimento alla sponda lombarda, le località di maggiore interesse si confermano Gargnano, Gardone, Salò, Sirmione, Padenghe e Desenzano, apprezzate sia dalla domanda straniera – Germania e Austria in particolare – sia dalla domanda nazionale. Gli investitori più esigenti richiedono immobili di

- è alla ricerca di una vacanza seconda casa da vivere nel tempo libero con continuità durante l’anno, gli acquirenti internazionali sono per lo più interessati all’investimento. Gli acquirenti italiani rappresentano il 30% del totale, come anche gli investitori tedeschi. Il restante 40% dei clienti arriva da mercati storici per il Garda, come Austria (10%) e, a seguire, Svizzera (5%), Benelux,

nuova costruzioni, con classe energetica elevata,

Svezia, Stati Uniti e Russia. Tra le nuove tendenze si

oppure dimore di sapore storico, con apprezzamento

segnala la presenza di Polonia, Cechia e Slovacchia.

per lo stile liberty. Il profilo più diffuso di domanda

Tra i locatari, gli italiani rappresentano il 50%, seguiti

riguarda le famiglie con bambini, di varia nazionalità.

da cittadini tedeschi (25%), britannici (15%) e altre

Se la domanda nazionale, quasi unicamente lombarda –

nazionalità (10%).

principalmente residente a Milano, Brescia e Bergamo

Nell’area Desenzano-Salò e località limitrofe, a

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

Fonte: Engel & Völkers

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Market Report • Northern Italian Lakes 2019/2020


consuntivo 2018, le compravendite di abitazioni nel complesso sono aumentate del 7%. La tipologia di immobile più apprezzata ha riguardato i bi-trilocali (50-85 mq) con un incremento su base annua del 12%. Aumenta anche l’interesse per i grandi tagli (oltre 145 mq) che hanno registrato una crescita dell’8%. Come rilevato da Engel & Völkers, anche nel mercato di pregio le compravendite sono in crescita. Il tempo medio necessario per collocare una proprietà in ottima posizione è pari ad 3-6 mesi per la compravendita e circa 1 mese per la locazione. Per gli immobili in posizione meno ottimale il tempo di vendita si allunga fino a 18 mesi. Prezzi Secondo Engel & Völkers, i prezzi del mercato residenziale di pregio hanno registrato un aumento nell’ultimo anno. Nel primo semestre 2019 la quotazione degli immobili nuovi nelle migliori location è compresa nel range 6.500-7.500 euro/mq, mentre la quotazione per immobili usati abitabili, ancora nelle migliori location, va da 4.000 a 4.800 euro/mq. Nelle migliori location, lungo il lago, il prezzo medio per una

villa è di circa 2-2,5 milioni di euro, per scendere a circa 1-1,5 milioni di euro in una zona discreta. Lo sconto medio sul prezzo richiesto varia in considerazione della location e dello stato di manutenzione. Per le location discrete si registrano sconti che abbattono il prezzo iniziale del 35-40% in fase di negoziazione. I prezzi sono invece molto più rigidi nella fascia più alta del mercato dove lo sconto medio varia tra l’8-15%. L’affaccio sul lago e la vista panoramica incrementano il prezzo dell’immobile di circa il 25% del valore e la presenza di balcone o terrazzo almeno del 10-15%. I prezzi top registrati nell’area negli ultimi 24 mesi (da luglio 2019)sono pari a 8.000 euro/mq per gli immobili in ottima posizione, mentre i canoni top hanno toccato 40.000 euro/mese. Outlook Per il 2020 Engel & Völkers prevede un aumento del numero delle compravendite e della locazione. Prezzi e canoni medi sono attesi in crescita per le location ottime e stazionari per le proprietà in buona posizione location.

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

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Il mercato residenziale: Lago di Garda, sponda veneta

Location e mercato

prezzi. La domanda estera di seconde case richiede in particolare residenze con vista lago, meglio se di

Sulla sponda veneta del Lago di Garda, il mercato

nuova costruzione. Le zone più richieste si confermano

residenziale di pregio gode di buona salute. Nel 2018

Peschiera, Bardolino, Lazise, Garda, Torri del Benaco,

le compravendite hanno registrato un buon incremento

Costermano, Malcesine.

(+7,3%) nel complesso, con un significativo incremento

Il profilo più diffuso di acquirenti è rappresentato da

delle abitazioni di grande dimensione, oltre i 145 mq,

coppie con figli e da stranieri over 60 che intendono

pari al 19%. Le compravendite di bi-trilocali (50-85

trascorrere più tempo in Italia nell’età del pensionamento,

mq) crescono invece del 6,8%.

interessati a terrazzi o giardini in residence con piscina

Con riferimento al mercato di pregio, la congiuntura si

e a ville bifamigliari o singole con piscina privata e di

conferma favorevole: cresce la domanda per acquisto

costruzione recente in buono o ottimo stato. Il mercato

insieme al numero di compravendite e al livello dei

del nuovo è particolarmente dinamico, dal momento

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

Fonte: Engel & Völkers

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Market Report • Northern Italian Lakes 2019/2020


che negli anni 2017 e 2018 nell’area hanno avuto inizio molti interventi di demolizione e ricostruzione. Circa l’80% degli acquirenti è di nazionalità straniera o altoatesina, in particolare provenienti da Germania, Austria e Olanda. Più di recente si registra un incremento della domanda statunitense. I clienti internazionali sono prevalentemente interessati ad un investimento ad uso misto, ovvero casa vacanza per periodi dell’anno circoscritti a intervallare ad affitto turistico. Gli acquirenti italiani richiedono più frequentemente proprietà da adibire a seconda casa nelle zone a lago o prima casa nelle zone dell’entroterra. Il tempo medio per la vendita di un’immobile in ottima posizione si è ridotto nell’ultimo anno per assestarsi su circa 8 mesi. Aumentano per contro i tempi di collocamento per le proprietà in posizione non ottimale (circa 15 mesi).

in considerazione della location e dello stato di manutenzione: 2-5% per le abitazioni nuove o ristrutturate in ottima posizione, 3-6% per le location buone e 5-10% per le posizioni definite discrete. Negli ultimi 24 mesi i prezzi top registrati nell’area hanno raggiunto quota 5.500 euro/mq per le location ottime, con tendenza all’aumento.

Outlook Per il 2020 Engel & Völkers prevede un aumento del numero di compravendite e un incremento dei prezzi per le residenze in ottima e buona posizione. Le quotazioni si prevedono invece stazionarie per le location discrete.

Prezzi Il mercato immobiliare dell’area è in crescita sia per volumi transati e sia per livello dei prezzi. Secondo i dati di Engel & Völkers, nel 2019 i valori nel mercato di pregio sono infatti tornati a crescere, arrivando a toccare quotazioni medie massime tra 4.000 e 5.500 euro/mq per immobili nuovi nelle migliori location. La quotazione per le abitazioni usate abitabili in posizione discreta sono invece contenute in un range tra 2.500 e 3.000 euro/mq. L’affaccio a lago apprezza l’immobile di oltre il 30%, la vista panoramica del 20% e un balcone o terrazzo del 10%. Lo sconto medio sul prezzo richiesto registra un trend in calo, sebbene il ribasso vari notevolmente

Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Northern Italian Lakes 2019/2020

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Il mercato in sintesi

Sul mercato dei Laghi, la domanda è vivace e le compravendite sono in aumento. Nel mercato di pregio si conferma la significativa presenza di acquirenti stranieri, che arrivano a rappresentare l’80% del mercato sul Lago di Como e sulla sponda veneta del Garda, mentre la sponda lombarda presenta una quota del 60%. Sul Lago di Iseo si riversa una quota maggiore di clientela nazionale, con il 60% degli acquirenti stranieri. Tra i mercati emergenti si segnala il Lago d’Orta. La performance annuale dei prezzi medi varia in relazione alle diverse aree territoriali. Le quotazioni 20

Market Report • Northern Italian Lakes 2019/2020

sono stabili sul Lago Maggiore, in calo o tutt’al più stabili sui laghi di Como e Iseo e in aumento sul Garda. L’affaccio sul lago aumenta mediamente il prezzo delle proprietà di circa il 30%. Gli sconti sono in diminuzione sebbene rimangano elevati, fino al 25-35%, per quanto riguarda proprietà non ristrutturate al nuovo o in posizione non ottima. Le prospettive per il 2020 sono di crescita del numero di contratti stipulati, sia di compravendita che di locazione. I prezzi sono attesi in aumento sul Garda e stabili sul Lago d’Iseo, sul Lago Maggiore e sul Lago di Como, con flessioni per le location non ottimali.


MARKET REPORT • NORTHERN ITALIAN LAKES 2019/2020

Index

22

23

Italian Economy

Italian Real Estate Market

26 Lakeside prime housing market

22

Italian Economy

prime housing 30 Lakeside market: Lake Iseo

23

Italian Real Estate Market

prime housing 32 Lakeside market: Lake Garda – West Shore

prime housing 26 Lakeside market: Lake Maggiore

prime housing 34 Lakeside market: Lake Garda – East Shore

prime housing 28 Lakeside market: Lake Como

36 The market at a glance


Italian Economy

60,359,546

100.01

123.63

578,647

92,4

Population 1 Jan 2019

GDP Q1 2019 (index number: 2010=100)

Export Q1 2019 (index number: 2010=100)

Home Sales FY18 (+6.5% on FY17)

Housing av. price Italy H2 FY18 (index: 2011=100)

Source: Istat, Italian Revenue Agency and Nomisma

Economic context, consumer confidence

As of August 2019, the consumer confidence index

and outlook

showed a general decline from 113.3 to 111.9. The index

In the second quarter of 2019, Italy’s gross domestic product (GDP) remained unchanged compared to the previous quarter and decreased -0.1% compared to the second quarter of 2018. Overall during the first half-year, there were no cyclical or trend variations in the GDP (31 July). For FY 2019 the accumulated change is equal to zero, as confirmed by OECD estimates, which indicate

referring to businesses in all sectors also decreased: the construction and services sector suffered the most notable decline (from 102.1 to 98.9), while the erosion of confidence was more limited in manufacturing. The expectations for employment remain essentially stable. Italian performance is affected by weak growth prospects in the global panorama.

0.4% growth for 2020. The Italian GDP mainly grows

According to the OECD Outlook of September 2019,

due to investments and international trade (imports-

the escalation of trade conflicts negatively impacts

exports). Compared to the first quarter of the year, the

confidence and investment, increasing policy uncertainty

main aggregates of domestic demand in the second

and exacerbating risks in financial markets. The OECD

quarter show no change in national final consumption

forecasts that the global economy will grow 2.9% in

and 1.9% growth in gross fixed investments. Exports

2019 and 3% in 2020, the weakest annual growth rates

rose by 1% and imports by 1.1%.

since the 2009 financial crisis.

Source: Nomisma elaboration on Istat data (National Institute of Statistics)

Data from Istat (September 2019)

22

Market Report • Northern Italian Lakes 2019/2020


Italian Real Estate Market

Sales and price trends

Real estate financing

In the first half of 2019, residential real estate transactions

In the second quarter of 2019 the policies concerning

in Italy reached 298 thousand, up 6.1% on an annual

the availability of financing to households for residential

basis. This figure essentially confirms the outcome for

real estate purchases have remained unchanged. At the

FY 2018 (+6.5% with 579 thousand transactions).

same time, the household demand for loans showed a

The overall Italian average price index for prime and

moderate increase, sustained by the positive outlook for

regular housing developed by Nomisma shows a -0.9%

the residential property market and low interest rates.

decrease on an annual basis and -0.6% decline on a half-

The outlook for the coming months foresees a slight

yearly basis. However, there are significant differences

tightening of mortgages for households and, on the other

between the various territorial areas and within the cities

hand, rising demand.

themselves. In many cities, for example, the central areas

progressiva dell’importo medio richiesto per mutuo, oggi

continue to generate good interest in the demand which

pari a 125.000 euro. In terms of the overall volume of

is reflected in slight price increases. More specifically, in

financing disbursed during 2018, the amount provided

the first half of 2019 prices were rising, albeit minimally,

to households to purchase housing reached around €50.6

in almost all the 13 large markets monitored by Nomisma,

billion (+6.2% more than in 2017). Yet, according to

except Milan, where prices are increasing by an average

Nomisma forecasts during the next three-year period

of 1.5% for both new /renovated properties and used

the credit market will undergo a downturn in levels of

properties. The Top 5 cities in terms of the average price

activity. The significant role now assumed by the credit

level of new/renovated housing are Venice (€3,950/sqm),

component in the Italian real estate sector is evidenced by

Milan (€3,700/sqm), Rome (€3,300/sqm), Florence

the share of mortgage-backed transactions, accounting for

(€2,800/sqm) and Bologna (€2,450/sqm).

54.3% of the total in the first half of the year (Nomisma

The forecast framework for average prices is highly

estimate). In the last few semesters, there has also been a

varied among the different Italian markets. In 2019,

progressive increase in the average amount requested per

for some major cities, including Milan, higher growth

loan, now reaching €125,000.

performances are expected. For example, average prices in Milan are expected to rise +1.9%. The recovery will continue over the next two years, mainly in Milan (+2.3% and +2.9% for 2020 and 2021, respectively), Florence and Venice, as well as in other large cities. The market in Rome remains weak, with expectations of a -1.4% decrease in 2019 and reaching a stable situation not prior to 2021 (-0.4%).

Source: Nomisma forecasts (July 2019); 13 large markets

Source: Nomisma

Source: elaboration on Bank of Italy data; Nomisma forecasts from Q3 2019 onward

Market Report • Northern Italian Lakes 2019/2020

23


The second homes market

of -1.8% (compared to -2.5% recorded a year earlier), fluctuating within a range between -0.1% and -4.3%,

In a context of strong growth in tourism flows reported

depending on the type of housing.

in 2018 and expected for 2019, the Italian holiday home

The decline in values also concerned the holiday homes in

market shows a further increase in residential sales in

the “top new” category, which showed a further reduction

tourist destinations. In FY2018/2017 (last available FY)

in market prices in a range that varies from -0.5% to

reported transactions rose with a much higher intensity

-2.8%, mainly in the seaside and mountain destinations.

(6.1%) compared to the previous fiscal year 2017/2016

The average price of a second home in the most popular

(+3.5% on an annual basis).

tourist destinations is €2,130/sqm, which summarizes

A further decrease in market values, also in tourist

the profound differences between the prices in different

destinations, contributed to facilitating the recovery of

regions and localities.

the market.

In particular, the average price for properties in the

As was the case in the market of the major Italian cities,

Lakes localities is around €2,800-3,800/sqm for top new

the holiday home segment was affected by a reduction in

housing, around €1,700-2,300/sqm for used housing

sales prices that was slightly less than the price decline

in central locations and around €1,100-1,600 /sqm for

experienced in the previous year.

the used housing in peripheral locations. The average

The average variation in price, taking into account trends

figures furthermore show high local variability, taking

in the top, central and peripheral markets of the individual

into consideration the attractiveness of the individual

tourist destinations monitored, shows an annual decrease

territorial contexts.

Note: Lakeside (13 localities monitored), Seaside (132 localities), Mountain (51 localities): the number of transactions is available only for 196 localities of the 320 monitored. In particular, those of Trentino-Alto Adige and the localities that are not incorporated into municipalities are missing Source: Nomisma elaboration on Agenzia delle Entrate data (Italian Revenue Agency) 2019

24

Market Report • Northern Italian Lakes 2019/2020


Note: Lakeside (18 localities monitored), Seaside (203 localities), Mountain (94 localities) Source: Nomisma and FiMAA-Confcommercio, July 2019

Source: Nomisma elaborations on Fimaa-Confcommercio and Nomisma data

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Lakeside prime housing market: Lake Maggiore

Location and market

meters. While the supply of new properties in the area is insufficient, most of the used properties available on the

The Lake Maggiore real estate market is showing

market are in good or excellent condition. Buyers also

growth in demand and supply for both sales and rentals,

appreciate historic buildings needing renovation.

accompanied by an increase in the contracts signed.

The interest of the national demand varies in the different

Sales have registered a good overall increase (+7.8%)

areas of the territory. In the Laveno area the most

in 2018, but housing properties smaller than 50 square

requested type of property concerns small apartments

meters have shown the best performance with double-

to be used over the weekend, with a low percentage of

digit growth (+26%), probably due to investments for

buyers interested in purchasing a primary residence.

accommodation purposes. The sales of medium-large

On the other hand, in the areas of Verbania and Arona,

properties over 115 square meters have also shown a

most buyers are looking for a property to be used as a

significant increase (13.3%).

primary residence or as a second home for family use

The most sought-after areas include Laveno, Ranco,

throughout the year.

Porto Valtravaglia, Maccagno, and Brezzo di Bedero for

Around 15% of the properties are purchased for

the Laveno area, where buyers’ budgets have increased

investment while around 75% are acquired for use

on average, compared to three years ago, and the most

as a primary residence or as second home. The most

requested property price range is now €600 thousand

widespread buyer profile concerns families with children

and up. In the Verbania area, the most famous and

and middle-aged couples between 45 and 65 years of

appreciated towns are Cannero, Cannobio, Stresa and

age. The presence of foreign buyers from Germany,

Verbania, with most requests aimed at properties worth

Switzerland, France, Belgium and the Netherlands

more than €700 thousand. In the Arona area, the most

and the United Kingdom remains strong. In particular,

popular locations continue to be Arona, Lesa, Meina,

in recent months, there has been an increase in the

and Sesto Calende, while Lake Orta is among the new

interest of French and English citizens for apartments or

trend areas.

individual villas, especially in the Laveno and Verbania

The sales demand is focused on individual villas with

areas. In these locations apartments with a lake view are

access to the lake or apartments with a lake view, with

especially requested by French citizens with an average

prices between €500 thousand and €1.2 million. For

budget of 400 thousand euros.

rentals, requests are for apartments with a lake view or

Among renters, the most widespread profile concerns

near the lake, with an average size of around 100 square

foreign citizens who choose the area for short-term

Source: Nomisma using data from Agenzia delle Entrate (Italian Revenue Agency)

Source: Engel & Völkers

26

Market Report • Northern Italian Lakes 2019/2020


rentals or for a second home for holidays. It is not uncommon for a rental to be a precursor to a subsequent investment in the area. With reference to the prime segment, Engel & Völkers points out that in 2019 approximately 48% of the demand is interested in acquiring an apartment, while the remainder is focused on terraced or independent houses and villas. The average time for the sale of a property is around 1012 months for villas and 6-9 months for apartments. The rental times are very fast (2-3 months) and do not exceed one month for properties in excellent locations. Prices According to data from Engel & Völkers, in 2019 the prices in the prime market on Lake Maggiore have been stationary. The maximum prices are between 3,8006,700 €/sqm for new properties in the best locations and between 2,500-3,300 € /sqm for properties to be renovated. In the top locations along the lake, the average price requested for a villa exceeds €2 million, decreasing to around €900 thousand - €1.1 million in a good area. The average discount on the asking price varies considerably, depending on the type of property and the state of maintenance. For the most prestigious

properties in excellent condition and facing the lake, the discount does not exceed 5-10%. For housing properties to be renovated in decent locations, discounts can reach up to 25-35%. On the other hand, a lakefront location or a panoramic view can appreciate the price of the property in the order of 25-30%, and the presence of a balcony or terrace increases value by a least 20%. A garage and parking space account for an average of 10% of the asking price. Rental rates range from 600 €/month for properties in non-optimal locations up to 2,300 € / month for the most interesting properties. The average discount on the rental price varies between 5-10%, depending on the type of property rented. In the first half of 2019 the top values recorded in the area reached prices of 7,000 €/sqm and rents equal to 2,500 €/sqm/year for properties in excellent locations. Outlook For 2020, Engel & Völkers expect an increase in the number of sales and rentals, linked to the generally stationary nature of prices and rents. An upward trend is expected for new or renovated properties in excellent locations, while a decline in property prices is anticipated for decent locations.

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

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Lakeside prime housing market: Lake Como

Location and market On Lake Como, the prime market is mainly focused on particular towns, including Cernobbio, Moltrasio, Carate Urio, Laglio, Tremezzina, Bellagio, Menaggio, Varenna, Gravedona, Porlezza and Valsolda. Among the new trendy areas, there is growing interest in Como and Lecco.

process. On the rental market, by contrast, the most widespread profile regards Italian families residing in the Como area or foreign families who move to the area for work reasons. Properties available on the market are in a good state of maintenance. The supply of villas with a lake view is insufficient and smaller than the demand, while for

The most widespread buyer profile concerns foreign

residences in the hills, supply and demand are more

families (80% of total demand) from Switzerland,

balanced. Historic villas as well as modern apartments

Germany, the United States and Russia. British clients,

are the types of property generally requested.

although present, have started decreasing compared to

In 2018, in the Lake Como area, housing sales overall

the past in conjunction with the initiation of the Brexit

rose by 10.7% per year. The largest increases were in

Source: Nomisma using data from Agenzia delle Entrate (Italian Revenue Agency)

Source: Engel & VĂślkers

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medium-sized (+13.4%) and medium-large (+15.1%) properties. In the prime segment in the Como area, Engel & Völkers note that about 60% of the demand is oriented toward the purchase of an apartment, while around 28% seeks to purchase a villa. The average selling-time of a property varies from 6 to 12 months, mainly depending on the location. The rental time is around 6 months. Prices According to Engel & Völkers, in 2019 the sales market appears to be stationary in terms of supply and demand, with an increase in the number of transactions. However, rental demand and supply are both increasing, and the number of contracts stipulated is rising. The quality of the location is the main driver of the market. For new buildings in the best locations overlooking the lake, particularly high prices are reported, between 6,000-15,000 €/sqm, while for residences in decent locations the market value per square meter drops sharply to between 2,000 - 3,000 euros. The average price for a villa in an excellent location on the lake can reach €2.5 million, though it declines to around €1.2-

1.4 million in a good area. The average discount applied to the initial asking price varies between 5% and 10%, with a tendency to decrease over the last year. The top price reported in the area is approximately 20 thousand € / sqm for a villa in an excellent location. The monthly rents requested can reach € 8,000 for new or renovated properties in excellent locations, but they vary between € 900 and € 1,200 per month for properties in decent locations. The average discount rate varies between 5-10% and tends to increase. A lakefront location increases the value of the listed price of the property in the order of 50%, both for purchase and for rental. A panoramic view, on the other hand, increases the value by about 20%.

Outlook For 2020, Engel & Völkers expect an increase of around 10% in the number of contracts stipulated both for sales as well as rental contracts. Overall, the average prices of new or renovated housing and rental properties are expected to remain stationary. The values of used habitable residential properties are decreasing.

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

Market Report • Northern Italian Lakes 2019/2020

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Lakeside prime housing market: Lake Iseo

Location and market

properties directly on the lake to be used as a holiday home while also serving investment purposes. Italian

In 2019, the Lake Iseo market showed itself to be

buyers are instead more focused on finding both primary

dynamic and in ferment,

house and a second home for continuous use throughout

The market is characterized by a virtually unchanged

the year.

supply and rising demand, leading to an increase in the

In the towns that are directly on Lake Iseo, the sales

number of transactions. The most prestigious areas are

activity has remained essentially stationary on an

in the towns of Iseo, Sarnico, and Lovere and along the

annual basis (+ 1%). The properties that have been

entire area of the Brescia side of the lake, where the

selling the most (+9%) are large properties over 145

largest number of lakeside villas can be found. The area

square meters. Sales for units of other dimensions were

that extends from Sulzano to Marone is particularly

stable or slightly down.

desirable due to its greater accessibility to motorway

The average selling time remains stable at around 12

connections with Brescia, Bergamo and Milan.

months, although in excellent locations this decreases

The available properties on the market are for the most

to 8-10 months.

part in good condition or require minor renovations. The market for new properties, particularly aimed at

Prices

Italian clients, is penalized by an extremely limited offer compared to demand.

According to Engel & Völkers, in 2019 the prime market

Overall, foreign citizens account for 60% of the demand.

reported an average decline in prices for used properties,

Among the most recent trends in demand, there has been

and, on the other hand, an increase for new or renovated

an increase in interest by British and US citizens due to

properties in excellent locations along the lake or with

the positive effects on the image of the territory thanks

a lake view. For these latter properties, characterized by

to the “Floating Piers”, installation by the artist Christo

their location overlooking the lake, listed prices are in

Yavachev, in 2016 which made Lake Iseo famous

the range of 3,500-4,500 €/sqm. The prices of habitable

throughout the world. Yet Germans continue to make

used properties, despite being in excellent locations, do

up the largest foreign presence in the market, followed

not exceed the range of 1,700-1,900 €/sqm. The average

by citizens from the Netherlands and Northern Europe.

price of a villa in an excellent location along the lake

International buyers tend to look for apartments or

can reach around €1.8 million.

villas in a panoramic position overlooking the lake or

The average discount applied to the asking price varies

Source: Nomisma elaboration on data from Agenzia delle Entrate (Italian Revenue Agency)

Source: Engel & Völkers

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Market Report • Northern Italian Lakes 2019/2020


between 8-10% for new/renovated housing and 15% for restructured or used housing in good or decent locations. A view of the lake or a panoramic vista raises the value of the property in the order of 15-20% and the presence of a balcony or terrace increases the price by at least 10%. Over the past two years, the top prices reported in the area have reached 4,200 € / sqm for properties in

excellent locations. Outlook For 2020, Engel & Völkers expect a higher number of sales and an essentially stable situation for real estate prices, except for new/renovated housing in excellent locations for which a price increase is expected.

Source: Engel & Völkers

Market Report • Northern Italian Lakes 2019/2020

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Lakeside prime housing market: Lake Garda - West Shore

Location and market

national demand - nearly exclusively from Lombardy and mainly residents of Milan, Brescia and Bergamo - is

The Lake Garda residential real estate market is growing.

looking for a second vacation home to use throughout

Regarding the Brescia side of the lake, the most popular

the year, international buyers are mostly interested in

locations are Gargnano, Gardone, Salò, Sirmione,

investments.

Padenghe and Desenzano, which are appreciated both

Italian buyers represent 30% of the total, as do German

by the foreign demand – from Germany and Austria in

investors. The remaining 40% of buyers come from

particular - and by the national demand.

historic markets for Garda properties, such as Austria

The most discriminating investors are looking for newly

(10%), followed by Switzerland (5%), Benelux,

built properties with a high energy efficiency level,

Sweden, the United States and Russia. Among the new

or historic-style properties, especially Art Nouveau

trends is the presence of buyers from Poland, the Czech

buildings. The most common buyer profile concerns

Republic and Slovakia.

families of various nationalities with children. While the

Italians comprise 50% of the renters in the area,

Source: Nomisma elaboration on data from Agenzia delle Entrate (Italian Revenue Agency)

Source: Engel & Völkers

32

Market Report • Northern Italian Lakes 2019/2020


followed by Germans (25%), British (15%) and other nationalities (10%). In the Desenzano-Salò area and neighboring towns, in the final balance for 2018, the sales of residential properties increased 7% overall. The most popular type of property concerned two-to-three-room apartments (50-85 square meters) which saw an increase in sales of 12% on an annual basis. Interest in large properties (over 145 square meters), which registered an 8% growth, has also been evident. As noted by Engel & Völkers, sales are also increasing in the prime market. The average time required to place a property in an excellent position is 3-6 months for sale and about one month for rental. For properties in a less optimal position the selling time can take as long as 18 months.

properties, also in the best locations, range from 4,000 to 4,800 €/sqm. In the best locations along the lake, the average price for a villa is around €2-2.5 million, dropping to around €1-1.5 million in a decent area. The average discount on the asking price varies by location and state of maintenance. For decent locations, discounts that reduce the initial asking price by 35-40% during the negotiation phase have been reported. On the other hand, prices are much more rigid at the top end of the market where the average discount varies between 8-15%. A lakefront location and a panoramic view increase the property value by about 25% and the presence of a balcony or terrace contributes at least 10-15%. The top prices recorded in the area in the last 24 months (as of July 2019) reached 8,000 €/sqm for properties in excellent locations, while the top rents hit 40,000 €/month.

Prices According to Engel & Völkers, the prices of the prime residential property market have risen over the last year. In the first half of 2019 the listed prices of new properties in the best locations are in the range of 6,5007,500 €/sqm, while the listed prices for habitable used

Outlook For 2020, Engel & Völkers expect an increase in the number of sales and rentals. Average prices and rents are expected to rise for properties in excellent locations and remain stationary for properties in good locations.

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

Market Report • Northern Italian Lakes 2019/2020

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Lakeside prime housing market: Lake Garda - East Shore

Location and market

homes particularly seeks residences with a lake view, preferably new construction. The most requested areas

On the East shore of Lake Garda, the prime residential

are Peschiera, Bardolino, Lazise, Garda, Torri del

real estate market is in good health. In 2018 good overall

Benaco, Costermano, and Malcesine.

growth in sales (+7.3%) was reported, with a significant

The most prevalent buyer profile is represented by

increase (19%) in larger residential units, bigger than

couples with young children and by foreigners over 60

145 square meters. The sales of two-and-three-room

who intend to spend more time in Italy in the age of

apartments (50-85 square meters) rose by 6.8%.

retirement. They are interested in units with a terrace or

With reference to the prime market, the economic

garden located in residential complex with a swimming

situation remains favorable: the demand for purchase

pool and in two-family or individual villas with a private

as well as the numbers of transactions and price

swimming pool which have been recently built and are

levels are rising. The foreign demand for second

in good or excellent condition. The market for new

Source: Nomisma using data from Agenzia delle Entrate (Italian Revenue Agency)

Source: Engel & VĂślkers

34

Market Report • Northern Italian Lakes 2019/2020


structures is particularly dynamic, given that in the years 2017 and 2018 many demolition and reconstruction interventions were started in the area. Around 80% of buyers are foreigners or South Tyrolean, particularly from Germany, Austria and the Netherlands. More recently, there has been an increase in US demand. International customers are mainly interested in mixed-use investments, i.e. for use as a holiday home in limited periods of the year interspersed with rental to tourists. Italian buyers more frequently seek properties to be used as a second home in the lake areas or as a primary residence in inland areas. The average selling time for a property in an excellent location decreased to around 8 months in the last year. Conversely, the average time to settlement for properties in non-optimal positions has increased (to around 15 months).

The average discount applied to the asking price is decreasing, though the level of the reduction varies substantially by location and state of maintenance: 2-5% for new or renovated housing in an excellent position, 3-6% for good locations and 5-10% for the locations that are defined as decent. In the last 24 months the top prices reported in the area have reached 5,500 €/sqm for properties in excellent locations and appear to be rising. Outlook For 2020 Engel & Völkers expect an increase in the number of transactions and a rise in prices for residences in excellent and good locations. Yet for properties in decent locations, listing prices are expected to remain stationary.

Prices The real estate market in the area is growing, both in terms of transaction volumes as well as price levels. According to data from Engel & Völkers, in 2019 the values in the prime market have indeed started rising again, reaching a maximum average price of between 4,000 and 5,500 €/sqm for new properties in the best locations. However, the listing prices of habitable used residential properties in decent locations remain limited to a range between 2,500 and 3,000 €/sqm. A lakefront location appreciates the property’s value by over 30%, a panoramic view by 20% and a balcony or terrace by 10%.

Source: Engel & Völkers

Market Report • Northern Italian Lakes 2019/2020

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The market at a glance

The Lakes residential property market is characterized by lively demand and increasing sales. In the prime market, there is a significant presence of foreign buyers, who account for 80% of the market on Lake Como and on the Verona side of Lake Garda, whereas on the Brescia side they comprise a 60% share. Lake Iseo, on the other hand, has a higher share of national customers, with foreign buyers representing 60%. The emerging markets include Lake Orta. The annual performance of average prices varies depending on the different territorial areas. Average prices are stable on Lake Maggiore, are falling or at 36

Market Report • Northern Italian Lakes 2019/2020

most remaining stable along Lake Como and Lake Iseo and are rising in the Garda area. A view of the lake increases the price of the properties by around 30% on average. While discounts are decreasing, they remain high, up to 25-35% for properties that have not been renovated or are in a bad location The outlook for 2020 expects growth in the number of contracts stipulated, both for sales and rentals. Prices are expected to rise for the Lake Garda properties and remain stable for Lake Iseo, Lake Maggiore and Lake Como residential properties, with declines foreseen for those in less than optimal locations.


MARKET REPORT • NORTHERN ITALIAN LAKES 2019/2020

Index

38

39

Italienische wirtschaft

Der Italienische Wohnimmobilienmarkt

42 Der Wohnimmobilien Markt An Den Seen

38

Italienische Wirtschaft

Wohnimmobilien 46 Der Markt an den Seen: Iseosee

39

Der Italienische Wohnimmobilienmarkt

Wohnimmobilien 48 Der Markt an den Seen: Gardasee - Westseite

Wohnimmobilien 42 Der Markt an den Seen: Lago Maggiore Wohnimmobilien 44 Der Markt an den Seen: Comer See

Wohnimmobilien 50 Der Markt an den Seen: Gardasee - Ostseite

52 MarktĂźberblick


Italienische Wirtschaft

60.359.546

100,01

123,63

578.647

92,4

Bevölkerung 1 Jan 2019

BIP Q1 2019 (index: 2010=100)

Export Q1 2019 (index: 2010=100)

Immobilienverkäufe FY18 (+6.5% on FY17)

Durchschnittlicher Immobilienpreis Italien

H2 FY18 (index: 2011=100)

Quelle: Istat, Agenzia delle Entrate und Engel & Völkers

Die Wirtschaftslage, das Vertrauensklima und die Aussichten Im zweiten Quartal 2019 blieb das Bruttoinlandsprodukt (BIP) in Italien gegenüber dem Vorquartal unverändert und verringerte sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2018 um 0,1%. Für das insgesamte erste Halbjahr lagen die Veränderungen der Konjunktur und das Wachstum des BIPs (31. Juli) beide auf null. Für das Geschäftsjahr 2019 ist der erworbene Trend gleich Null, wie die Schätzungen der OECD bestätigen, die ein Wachstum von 0,4% für 2020 anzeigen. Das italienische BIP wächst hauptsächlich dank Investitionen und Außenhandel (Import-Export). Im Vergleich zum ersten Quartal des Jahres ist bei den wichtigsten Aggregaten der Inlandsnachfrage eine Variation des nationalen Endverbrauchs um null und ein Wachstum der Bruttoanlageinvestitionen um 1,9% zu verzeichnen. Die Exporte stiegen um 1% und die Importe um 1,1%. Das Verbrauchervertrauensklima zeigt im August 2019

Quelle: Grafik von Nomisma, basierend auf Istat-Daten

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Market Report • Northern Italian Lakes 2019/2020

einen allgemeinen Rückgang von 113,3 auf 111,9. Der Vertrauensindex für Unternehmen aller Branchen ging ebenfalls zurück: Der Bau- und Dienstleistungssektor verzeichnete den stärksten Rückgang (von 102,1 auf

98,9),

verarbeitenden

während

die

Gewerbe

Verschlechterung geringer

ausfiel.

im Die

Beschäftigungserwartungen bleiben im Wesentlichen stabil. Die italienische Performance ist von schwachen Wachstumsaussichten auf der Weltbühne betroffen. Laut dem OECD-Ausblick vom September 2019, wirkt sich die Eskalation von Handelskonflikten stark auf das Vertrauen und die Investitionen aus, was die politische Unsicherheit erhöht und die Risiken an den Finanzmärkten verschärft. Die OECD prognostiziert, dass die Weltwirtschaft 2019 um 2,9% und 2020 um 3% wachsen wird. Diese sind die schwächsten jährlichen Wachstumsraten seit der Finanzkrise von 2009.

Quelle: Grafik von Nomisma, basierend auf Istat-Daten


Der Italienische Wohnimmobilienmarkt

Verkäufe und Preisentwicklung

Immobilienfinanzierung

Im ersten Halbjahr 2019 erreichte die Anzahl der Wohnimmobilienverkäufe in Italien 298 Tausend, nach einem Anstieg um 6,1% pro Jahr. Diese Daten bestätigen im Wesentlichen das Ergebnis des Geschäftsjahres 2018 (+6,5% bei 579 Tausend Verkäufe für das ganze Geschäftsjahr). Der von Nomisma entwickelte durchschnittliche gesamte Preisindex für Luxus- und zivile Wohnungsimmobilien in Italien zeigt einen Rückgang von -0,9% auf Jahresbasis und -0,6% auf Halbjahresbasis. Es gibt jedoch große Unterschiede zwischen den verschiedenen Gebieten und innerhalb der Städte. In vielen Städten, beispielsweise, sorgen die zentralen Gebiete weiterhin für ein gutes Interesse an der Nachfrage, was sich in den Preisen niederschlägt und zu leichten Steigerungen führt. Genauer gesagt, im ersten Halbjahr 2019 steigen die Preise in fast allen 13 von Nomisma überwachten großen Märkten, wenn auch nur geringfügig, mit Ausnahme von Mailand, wo die Preise für neue sowie renovierte Wohnimmobilien im Durchschnitt um 1,5% steigen. Die Top 5 Städte nach Durchschnittspreisen für neue/renovierte Wohnungen sind Venedig (3.950 €/m²), Mailand (3.700 € /m²), Rom (3.300 € /m²), Florenz (2.800 € / m²) / m²) und Bologna (2.450 €/m²). Der Prognoserahmen für Durchschnittspreise ist auf den verschiedenen italienischen Märkten sehr unterschiedlich. Im Jahre 2019 werden für einige Großstädte höhere Preisleistungen erwartet, besonders für Mailand (+1,9%). Der Aufschwung wird sich in den nächsten zwei Jahren fortsetzen, hauptsächlich in Mailand (+2,3% bzw. +2,9%), Florenz und Venedig, zu denen weitere Großstädte hinzukommen sollten. Der Markt in Rom ist weiterhin benachteiligt. Für 2019 wird ein Rückgang von -1,4% erwartet und eine wesentliche Stationarität ist nicht vor 2021 (-0,4%) vorausgesehen in der Hauptstadt.

Im zweiten Quartal 2019 blieb die Angebotspolitik für Kredite an private Haushalte zum Erwerb von Wohnimmobilien unverändert. Zur gleichen Zeit stieg die Kreditnachfrage der privaten Haushalte moderat an, gestützt auf den positiven Beitrag der Wohnimmobilienmarktaussichten und die niedrigen Zinsen. Die Aussichten für die kommenden Monate sehen eine begrenzte Verschärfung der Kredite für Familien und andererseits eine stärkere Nachfrage vor. Bezogen auf das ausgezahlte Volumen beläuft sich die Finanzierung der Haushalte für den Kauf von Wohnimmobilien Ende 2018 auf rund 50,6 Milliarden Euro (+6,2% gegenüber 2017). In den Prognosen von Nomisma wird der Kreditmarkt jedoch in den nächsten drei Jahren einen Rückgang des Aktivitätsniveaus verzeichnen. Das bedeutende Gewicht, das die Kreditkomponente nunmehr im italienischen Immobiliensektor eingenommen hat, zeigt sich im Anteil der Verkäufe mit Darlehen an der Gesamtsumme von 54,3% im ersten Halbjahr (Nomisma-Schätzung). In den letzten Semestern hat sich auch der pro Darlehen beantragte Durchschnittsbetrag schrittweise erhöht und liegt nun bei 125.000 Euro.

Quelle: Nomisma

Quelle: Nomisma-Prognosen (Juli 2019); 13 große Märkte

Quelle: Berechnungen basierend auf Daten der Banca d‘Italia; Nomisma-Prognosen ab dem 3. Quartal 2019

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Der Zweitwohnsitzmarkt Vor dem Hintergrund des starken Wachstums der bereits 2018 verzeichneten und für 2019 erwarteten Touristenströme markiert der italienische Zweitwohnsitzmarkt eine weitere Zunahme der Kaufabschlüsse für Wohnimmobilien in den wichtigsten Urlaubsorten. Die erfassten Kaufabschlüsse stiegen im Jahr 2018 (letztes verfügbares Geschäftsjahr) um 6,1% gegenüber dem Vorjahr, wobei die Intensität gegenüber der Variation im Vorjahr (+ 3,5% auf Jahresbasis 2017/2016) zunahm. Ein weiterer Rückgang der Marktwerte, auch in den Urlaubsorten, trug dazu bei, den Aufschwung des Marktes zu begünstigen. Das Zweitwohnsitzsegment war wie der Markt in den italienischen Großstädten von einem etwas geringeren Verkaufspreisrückgang als im Vorjahr betroffen. Die durchschnittliche Preisänderung, eine Synthese der top, zentralen und peripheren Märkte der einzelnen

betrachteten Urlaubsorte, zeigt einen Rückgang von -1,8% pro Jahr (im Vergleich zu -2,5% im Vorjahr). Je nach Gehäusetyp liegt der Schwingungsbereich zwischen -0,1% und -4,3%. Der Wertverlust betraf auch die Kategorie „TopNeubau“ der Ferienhäuser, die einen weiteren Rückgang der Marktpreise in einem Bereich der von -0,5% bis -2,8% variiert, vor allem in den Küsten- und Berggebieten, verzeichnete. Der Durchschnittspreis eines Zweitwohnsitzes in den beliebtesten Touristenzielen liegt bei 2.130 €/m2, was die tiefgreifenden Preisunterschiede in den verschiedenen Regionen und Orten zusammenfasst. Zum Bespiel liegt der Durchschnittspreis für die neuen Top-Wohnimmobilien an den Seen bei 2.800-3.800 €/ m², für die Bestandswohnungen in zentraler Lage bei etwa 1.700-2.300 €/m² und für die Bestandswohnungen in peripheren Lagen bei etwa 1.100-1.600 € /m². In Anbetracht der Attraktivität der einzelnen territorialen Kontexte stellen die Durchschnittsdaten dann eine große lokale Variabilität fest.

Hinweis: See (13 betrachtete Orte), Meer (132 Orte), Berge (51 Ort): Die Anzahl der Verkäufe ist nur für 196 Standorte der 320 betrachteten verfügbar. Insbesondere fehlen alle in Trentino-Südtirol und in den Orten, die keine Kommunen bilden. Quelle: Nomisma-Berechnungen basierend auf Daten des Finanzamts 2019

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Hinweis: See (18 betrachtete Orte), Meer (203 Orte), Berge (94 Orte) Quelle: Nomisma und FiMAA-Confcommercio, Juli 2019

Quelle: Nomisma Ausarbeitungen zu Daten von Fimaa-Confcommercio und Nomisma

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Der Wohnimmobilien Markt an den Seen: Lago Maggiore

Standort und Marktentwicklung Der Immobilienmarkt am Lago Maggiore verzeichnet einen Aufschwung bei Nachfrage und Angebot, sowohl für den Verkauf als auch für die Vermietung, bei gleichzeitiger Zunahme der vereinbarten Verträge. Die Verkäufe im Jahr 2018 verzeichneten einen guten Anstieg (+7,8%), wobei die Wohnimmobilien mit einer Wohnfläche unter 50 m² die beste Leistung zeigten, mit einem zweistelligen Wachstum (+26%), wahrscheinlich aufgrund von Investitionen zu Beherbergungszwecken. Signifikant ist auch die Zunahme der Transaktionen bezüglich Wohnimmobilien von mittel-größerer Dimension von mehr als 115 m2, +13,3%. Zu den begehrtesten Gegenden zählen Laveno, Ranco, Porto Valtravaglia, Maccagno und Brezzo di Bedero in dem Laveno-Gebiet, wo das Budget der Käufer im Vergleich zu vor drei Jahren durchschnittlich gestiegen ist. Dort befindet sich heute das meist-gefragte Immobilienangebot in einem Bereich von 600.000 Euro und mehr. Im Verbania-Gebiet sind Cannero, Cannobio, Stresa und Verbania die prestigeträchtigsten Orte. Die meisten Anfragen orientieren sich an Wohnimmobilien im Wert von mehr als 700.000 Euro. Im Gebiet von Arona werden Arona, Lesa, Meina, und Sesto Calende als die beliebtesten Orte bestätigt, während sich unter den neuen Trendgebieten der Lago D’Orta befindet. Bei der Kaufanfrage werden einzelne Villen mit Seezugang oder Wohnungen mit Seeblick mit einem Budget zwischen 500.000 und 1,2 Millionen Euro gesucht. Für die Vermietung werden Wohnungen mit Seeblick oder in der Nähe des Sees angefragt, von durchschnittlicher Größe um die 100 m2. Obwohl das

Angebot an Neubauwohnimmobilien in der Gegend nicht ausreicht, befinden sich die meisten Immobilien auf dem Markt in gutem oder ausgezeichnetem Zustand. Käufer schätzen auch renovierungsbedürftige historische Gebäude. Das Interesse der nationalen Nachfrage variiert sich in den verschiedenen Gebieten der Gegend. In dem Laveno-Gebiet betrifft der am häufigsten nachgefragte Immobilientyp kleine Wohnungen, die über das Wochenende genutzt werden sollen. Ein geringer Prozentsatz der Käufer ist am Kauf eines Erstwohnsitzes interessiert. Andererseits ist in den Gebieten von Verbania und Arona die Suche nach einer Immobilie, die das ganze Jahr über als Erst- oder Zweitwohnsitz für die Familie genutzt werden kann, weit verbreitet.Ungefähr 15% der Immobilien werden zu Investitionszwecken gekauft, während rund 75% für die Erstwohnung- oder Zweitwohnungsnutzung der Familie bestimmt sind. Das am weitesten verbreitete Käuferprofil betrifft Familien mit Kindern und Paare im Durchschnittsalter zwischen 45 und 65 Jahren. Die Präsenz ausländischer Käufer aus Deutschland, der Schweiz, Frankreich, Belgien, den Niederlanden und dem Vereinigten Königreich ist weiterhin stark. Insbesondere in den letzten Monaten hat das Interesse französischer und englischer Staatsbürger für Wohnungen oder einzelne Villen zugenommen, insbesondere in den Gebieten von Laveno und Verbania. Unter den Mietern sind ausländische Staatsbürger, die das Gebiet für Kurzzeitmieten oder als Zweitwohnsitz für den Urlaub wählen, am meisten verbreitet. Es ist nicht ungewöhnlich, dass der Mietvertrag eine spätere Investition in das Gebiet vordeutet.

Quelle: Grafik von Nomisma basierend auf Daten des Finanzamts (Agenzia delle Entrate)

Quelle: Engel & Völkers

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Bezüglich des Luxus-Segments stellt Engel & Völkers fest, dass im Jahr 2019 rund 48% der Nachfrage für den Kauf einer Wohnung bestimmt ist, während der verbleibende Teil für Villen oder freistehende Häuser/ Reihenhäuser bestimmt ist. Die durchschnittliche Verhandlungsdauer bis zum Kaufabschluss für eine Immobilie lag bei ca. 10-12 Monaten für Villen und 6-9 Monaten für Wohnungen. Die durchschnittlichen Vermietungszeiten sind sehr schnell (2-3 Monate) und sind nicht länger als ein Monat für Immobilien in hervorragenden Lagen. Preisentwicklung Nach Angaben von Engel & Völkers bestätigen sich im Jahr 2019 die Preise in dem Luxussegment des Immobilienmarktes am Lago Maggiore als stationär. Die Höchstpreise für Neubauten in den Top-Lagen liegen zwischen 3.800-6.700 €/m2 und für renovierungsbedürftige Objekte zwischen 2.500-3.300 € / m2. In den Top-Lagen entlang des Sees übersteigt der durchschnittliche Preis für eine Villa 2 Millionen Euro und sinkt auf rund 900.000 - 1,1 Millionen Euro in einer guten Gegend. Der durchschnittliche Nachlass auf den Ausgangspreis, der im Laufe der Verhandlungen eingeräumt wird, variiert je nach Immobilientyp und Zustand der Immobilie. Der Preisnachlass auf den

prestigeträchtigsten Immobilien in ausgezeichnetem Zustand und mit Seeblick übersteigen nicht die 5-10%. Die renovierungsbedürftigen Wohnimmobilien, die in relativ guter Lage liegen, können aber Preisnachlässe von bis zu 25-35% erzielen. Andererseits werten eine Lage direkt am See oder ein Panoramablick die Immobilie in der Größenordnung von 25 bis 30% auf und das Vorhandensein eines Balkons oder einer Terrasse von mindestens 20%. Die Mieten reichen von 600 €/Monat für Objekte in nicht-optimalen Lagen bis zu 2.300 € / Monat für die interessantesten Objekte. Der durchschnittliche Preisnachlass liegt je nach Art der gemieteten Immobilie zwischen 5% und 10%. Im ersten Halbjahr 2019 haben die in der Gegend erzielten Top-Preise einen Quadratmeterverkaufspreis von 7.000 € / m² und Mieten ein Niveau von 2.500 € / m² / Jahr für Objekte in hervorragender Lage erreicht. Ausblick Für 2020 erwartet Engel & Völkers einen Anstieg der Anzahl von Verkäufen und Vermietungen, verbunden mit einem allgemein stationären Charakter der Preise und Mieten. Ein Aufwärtstrend wird für neue oder renovierte Immobilien in Top-Lage erwartet und andererseits ein Rückgang der Immobilienpreise in relativ guten Lagen vorausgesehen.

Quelle: Engel & Völkers

Quelle: Engel & Völkers

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Der Wohnimmobilien Markt an den Seen: Comer See

Standort und Marktentwicklung

des Brexit-Prozesses angefangen einen Rückgang zu

verzeichnen. Auf dem Vermietungsmarkt hingegen sind italienische Familien mit Wohnsitz in dem ComoGebiet oder ausländische Familien, die aus beruflichen Gründen in das Gebiet ziehen, am meisten verbreitet. Das Wohnimmobilienangebot besteht hauptsächlich aus Objekten in gutem Zustand. Das Angebot an Villen direkt am See ist gering und weniger als die Nachfrage, während für die Residenzen in den Hügeln sind Angebot und Nachfrage im Gleichgewicht. Die Art der Immobilie, die am meisten gefragt wird, betrifft sowohl historische Villen als auch moderne Apartments. Im Jahr 2018 stiegen die Wohnimmobilienverkäufe im Gebiet des Comer Sees insgesamt um 10,7%. Die

Quelle: Grafik von Nomisma basierend auf Daten des Finanzamts (Agenzia delle Entrate)

Quelle: Engel & Völkers

Am Comer See sind Cernobbio, Moltrasio, Carate Urio, Laglio, Tremezzina, Bellagio, Menaggio, Varenna, Gravedona, Porlezza und Valsolda die Orte von besonderem Prestige. Unter den neuen Trendgebieten besteht Interesse der Nachfrage für Como und Lecco. Das am weitesten verbreitete Käuferprofil betrifft ausländische Familien (80% der Gesamtnachfrage) aus der Schweiz, Deutschland, den USA und Russland. Obwohl die britischen Kunden immer noch präsent sind, haben sie im Zusammenhang mit dem Beginn

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größten Zunahmen verzeichneten mittlere (+13,4%) und mittel-bis-große (+15,1%) Wohnimmobilien. Insbesondere im Luxussegment stellt Engel & Völkers fest, dass rund 60% der Nachfrage auf den Kauf einer Wohnung und etwa 28% auf den Kauf einer Villa zielt. Die durchschnittliche Zeit für den Verkauf einer Immobilie variiert zwischen 6 und 12 Monaten, hauptsächlich in Bezug auf den Standort. Die Mietzeit beträgt 6 Monate. Preisentwicklung Nach Ansicht von Engel & Völkers scheint der Verkaufsmarkt im Jahr 2019 in Bezug auf Angebot und Nachfrage stationär zu sein, wobei die Anzahl der Kaufabschlüsse zunimmt. Andererseits steigt die Nachfrage und das Angebot von Mietsimmobilien, wie auch die Anzahl der abgeschlossenen Verträge. Die Qualität des Standortes ist der Haupttreiber des Marktes. Wenn für die Neubauten in einer Top-Lage mit Seezugang die Preise besonders hoch sind, zwischen 6.000 und 15.000 Euro/m², sinkt der Marktwert für Wohnobjekte in relativ guten Lagen drastisch bis zwischen 2.000 und 3.000 Euro. Der Durchschnittspreis für eine Villa in einer ausgezeichneten Lage direkt am See liegt bei etwa 2,5 Millionen Euro, aber entspricht

rund 1,2 bis 1,4 Millionen Euro in einer guten Lage. Der durchschnittliche Nachlass auf den Ausgangspreis variiert zwischen 5% und 10%, wobei die Tendenz zu einer Reduzierung im letzten Jahr besteht. Der Spitzenpreis für eine Villa in hervorragender Lage im Comer-Gebiet liegt bei rund 20.000 Euro / m². Die gefragten monatlichen Mietspreise erreichen bis 8.000 Euro für neue oder renovierte Immobilien in einer Top-Lage, variieren jedoch zwischen 900 und 1.200 Euro pro Monat für Wohnimmobilien in relativ guten Lagen. Der durchschnittliche Preisnachlass schwankt zwischen 5% und 10%, mit Tendenz zu steigen. Eine direkte Lage am See wertet die Immobilie in der Größenordnung von 50% auf, sowohl für den Verkauf als auch für die Vermietung. Ein Panoramablick hingegen erhöht den Wert um ca. 20%. Ausblick Für 2020 erwartet Engel & Völkers einen Anstieg bei der Anzahl der vereinbarten Verträge für Verkäufe und Mieten um rund 10%. Insgesamt werden die durchschnittlichen Verkaufspreise für neue oder renovierte Wohnimmobilien und die Mieten voraussichtlich stationär bleiben. Die Werte von bewohnbaren Bestandsimmobilien nehmen ab.

Quelle: Engel & Völkers

Quelle: Engel & Völkers

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Der Wohnimmobilien Markt an den Seen: Iseosee

Standort und Marktentwicklung

Niederlanden und Nordeuropa. Internationale Käufer suchen Wohnungen und Villen in Panoramalage mit Seeblick oder Wohnimmobilien direkt am See, die als Ferienhäuser und gleichzeitig für Investitionszwecke genutzt werden können. Italienische Käufer konzentrieren sich auf einen Erstwohnsitz so wie ein zweites Zuhause, das während des ganzen Jahres benutzt werden kann. In den Ortschaften direkt am Iseosee sind die Kaufabschlüsse wesentlich stationär auf jährlicher Basis (+ 1%) geblieben. Die meist verkauften Objekte sind Wohnimmobilien mit einer Größe von über 145 Quadratmetern (+ 9%). Kaufabschlüsse für Objekte von anderen Dimensionen waren stationär oder leicht rückläufig. Die durchschnittliche Verkaufszeit hat sich um 12 Monate stabilisiert, in Top-Lagen mit Seeblick oder am Seeufer jedoch auf 8/10 Monate reduziert.

Im Jahr 2019 erwies sich der Iseosee-Immobilienmarkt als dynamisch, dank einer Zunahme der ausländischen Kunden, die sich für eine Immobilie mit Seeblick und am Seeufer in Top-Lage interessieren. Der Markt ist gekennzeichnet durch ein insgesamt stationäres Angebot und eine steigende Nachfrage, die zu einen Anstieg der Anzahl der Verkäufe geführt hat. Die Gegenden mit dem größten Prestige sind die historischen Altstädte von Iseo, Sarnico, und Lovere und der gesamte Seegürtel entlang der Brescia-Seite, wo sich die meisten Villen am See befinden. Das Gebiet, das sich von Sulzano bis nach Marone streckt, ist besonders begehrt wegen der besseren Erreichbarkeit der Autobahnverbindungen nach Brescia, Bergamo und Mailand. Die von Engel & Völkers angebotenen Immobilien sind größtenteils in gutem Zustand oder bedürfen nur eine geringfügige Renovierung. In dem Gebiet gibt es auch einen Neubaumarkt, der besonders auf italienische Kunden ausgerichtet ist, der durch ein knappes Angebot im Vergleich zur Nachfrage gekennzeichnet ist. Insgesamt besteht 60% der Nachfrage aus ausländischen Staatsbürgern. Das größere Interesse der britischen und US-amerikanischen Bürger im Vergleich zu früher stammt von den positiven Auswirkungen auf das Image des Territoriums der „Floating Piers“ Installation des Künstlers Christo Yavachev, was den Iseosee in 2016 weltbekannt gemacht hat. Jedoch sind die wichtigsten ausländischen Präsenzen auf dem Markt die deutsche und die britannische, gefolgt von Bürgern aus den

Nach Angaben von Engel & Völkers haben die Preise im Luxussegment im Jahr 2019 einen durchschnittlichen Preisrückgang bei Bestandsimmobilien gezeichnet und andererseits einen Preisanstieg bei neuen oder komplettrenovierten Objekten in Top-Lagen, mit Seeblick oder am Seeufer, bewiesen. Für diese Wohnimmobilien, die sich durch ihre Lage am See auszeichnen, sind Angebotspreise im Bereich von 3.500-4.500 €/m2 enthalten. Die Preise der ebenfalls hervorragend gelegenen Bestandsimmobilien in bewohnbaren Zustand jedoch überschreiten nicht den Bereich von 1.700 - 1.900 €/m2.

Quelle: Grafik von Nomisma basierend auf Daten des Finanzamts (Agenzia delle Entrate)

Quelle: Engel & Völkers

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Preisentwicklung


Der Durchschnittspreis für eine Villa in Top-Lage am Seeufer liegt bei ca. 1,8 Millionen Euro. Der durchschnittliche Nachlass auf den Ausgangspreis liegt bei 8% bis 10% für neue/komplettrenovierte Wohnungen und 15% für renovierte Wohnimmobilien oder Bestandsimmobilien in guter oder relativ guter Lage. Eine Lage direkt am See oder ein Panoramablick tragen dazu den Immobilienpreis in der Größenordnung von 15-20% zu erhöhen und das Vorhandensein eines Balkons oder einer Terrasse bringt eine Aufwertung von mindestens 10%. In den vergangenen zwei Jahren, haben die in der

Gegend erzielten Top-Preise einen Quadratmeterpreis von 4.200 €/m2 für Wohnimmobilien in hervorragender Lage erreicht. Ausblick Für 2020 erwartet Engel & Völkers einen Anstieg der Anzahl der Kaufabschlüsse und unveränderte Immobilienpreise, mit Ausnahme von Neubauten/ komplettrenovierten Wohnimmobilien in Top-Lagen, für die höhere Preise erwartet werden.

Quelle: Engel & Völkers

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Der Wohnimmobilien Markt an den Seen: Gardasee - Westseite

Standort und Marktentwicklung Der Wohnimmobilienmarkt am Gardasee wächst. An der Westseite des Sees sind Gargnano, Gardone, Salò, Sirmione, Padenghe und Desenzano die interessantesten Ortschaften, die sowohl von der Auslandsnachfrage besonders von Deutschland und Österreich - als auch von der Inlandsnachfrage geschätzt werden. Die anspruchsvollsten Investoren suchen Neubauten mit hoher Energieeffizienzklasse oder Wohnungen mit historischem Flair, mit vor allem im Jugendstil. Das häufigste Profil der Nachfrage betrifft Familien mit Kindern verschiedener Nationalitäten. Während die nationale Nachfrage, fast ausschließlich von der Lombardei -- hauptsächlich in Mailand, Brescia und

Bergamo wohnend -- nach einem Ferien-Zweitwohnsitz das durchaus des Jahres benutzt werden kann sucht, sind internationale Käufer prinzipiell an Investitionen interessiert. Italienische Käufer machen 30% der Gesamtnachfrage aus, ebenso wie auch deutsche Investoren. Die restlichen 40% der Klienten kommen aus den historischen GardaMärkten Österreich (10%), die Schweiz (5%), den Benelux-Ländern, Schweden, den USA und Russland. Neue Trends sind gezeichnet von Käufern aus Polen, der Tschechischen Republik und der Slowakei. Unter den Mietern vertreten Italiener 50% dieser Gruppe, gefolgt von Deutschen (25%), Briten (15%) und anderen Nationalitäten (10%). In der Gegend Desenzano-Salò und in den Nachbarorten

Quelle: Grafik von Nomisma basierend auf Daten des Finanzamts (Agenzia delle Entrate)

Quelle: Engel & Völkers

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stiegen die Verkaufsabschlüsse von Wohnimmobilien in der Endbilanz von 2018 insgesamt um 7%. Der beliebteste Immobilientyp waren die Zwei-bisDreizimmerwohnungen (50 bis 85 m2), die einen jährlichen Anstieg von 12% verzeichneten. Das Interesse an größeren Wohnimmobilien (über 145 m2), die einen Anstieg von 8% verzeichneten, ist ebenfalls gewachsen. Wie Engel & Völkers feststellt, wachsen die Verkaufsabschlüsse auch auf dem Luxussegment des Marktes. Die durchschnittliche Verhandlungsdauer, um eine Immobilie in einer Top-Lage zu platzieren, beträgt 3-6 Monate für den Kaufabschluss und ca. 1 Monat für den Mietvertrag. Für Objekte in einer weniger optimalen Lage verlängert sich die Verkaufszeit bis auf 18 Monate. Preisentwicklung Laut Engel & Völkers sind die Preise des Luxussegments des Wohnimmobilienmarktes im letzten Jahr gestiegen. In der ersten Jahreshälfte 2019 lag die Auflistung der neuen Objekte in den besten Lagen im Bereich von 6.500-7.500 € / m2, während die Auflistung der bewohnbaren Bestandsimmobilien in den besten Lagen von 4.000 bis 4.800 € /m² geht. In den Top-Lagen

entlang des Sees liegt der Durchschnittspreis für eine Villa bei 2 bis 2,5 Millionen Euro, während er in einer relativ guten Lage bei 1 bis 1,5 Millionen Euro steht. Der durchschnittliche Nachlass auf den Ausgangspreis variiert je nach Lage und Zustand der Immobilie. Für die relativ guten Lagen gibt es Nachlässe, die den Ausgangspreis während der Verhandlungsphase um 35-40% senken. Andererseits sind die Preise am oberen Ende des Marktes, wo der durchschnittliche Nachlass zwischen 8% und 15% schwankt, viel starrer. Ein Seeblick und ein Panoramablick erhöhen den Immobilienpreis um ca. 25% des Wertes und das Vorhandensein eines Balkons oder einer Terrasse führt zu einer Aufwertung um mindestens 10-15%. Die in der Region in den letzten 24 Monaten (bis Juli 2019) verzeichneten Spitzenpreise betrugen für Objekte in Top-Lage 8.000 € / m², die Spitzenmieten erreichten 40.000 € / Monat. Outlook Für 2020 erwartet Engel & Völkers einen Anstieg der Gesamtzahl der Verkäufe und Vermietungen. Es wird vorhergesehen, dass die Preise und Mieten für Objekte in Top-Lagen steigen und für diejenigen in guten Lagen stationär bleiben.

Quelle: Engel & Völkers

Quelle: Engel & Völkers

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Der Wohnimmobilien Markt an den Seen: Gardasee - Ostseite

Standort und Marktentwicklung Auf der Ostseite des Gardasees ist das Luxussegment des Wohnimmobilienmarkt in guter Verfassung. Im Jahr 2018 verzeichneten die Kaufabschlüsse im Allgemeinen einen guten Anstieg (+7,3%), wobei der Verkauf der größeren Wohnimmobilien, von mehr als 145 m2, um 19% noch deutlicher zunahm. Im Vergleich wuchs der Verkauf von Zwei-bis-Dreizimmerwohnungen (50-85 m2) nur um 6,8%. In Bezug auf das Luxussegment bleibt die wirtschaftliche Situation günstig: Die Verkaufsnachfrage wächst, sowie die Anzahl der Kaufabschlüsse und das Preisniveau.

Quelle: Grafik von Nomisma basierend auf Daten des Finanzamts (Agenzia delle Entrate)

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Die Auslandsnachfrage nach Zweitwohnsitzen erfordert besonders Wohnimmobilien mit Seeblick, vorzugsweise Neubauten. Am beliebtesten sind die Ortschaften Peschiera, Bardolino, Lazise, Garda, Torri del Benaco, Costermano, und Malcesine. Das am weitesten verbreitete Käuferprofil besteht aus Paaren mit Kindern oder an Ausländer über 60, die mehr Zeit in Italien während des Pensionsalter verbringen wollen, die sich für Terrassen oder Gärten in Wohngebäuden mit Pool und für Zweifamilienoder Einzelvillen mit privatem Pool interessieren, und Neubauten in gutem oder ausgezeichnetem Zustand

Quelle: Engel & Völkers


bevorzugen. Der Markt der Neubauten ist besonders dynamisch, da in den Jahren 2017 und 2018 viele Abbruch- und Wiederaufbauarbeiten in der Gegend begonnen sind. Etwa 80% der Käufer sind Südtiroler oder Ausländer, besonders aus Deutschland, Österreich und den Niederlanden. In jüngerer Zeit hat die Nachfrage aus den USA zugenommen. Internationale Kunden interessieren sich hauptsächlich für eine Mixed-Use Investition, sozusagen ein Ferienhaus zur Nutzung für begrenzte Zeiträume des Jahres wechselnd mit Vermietungen an Touristen. Italienische Käufer bevorzugen häufiger Immobilien in den Seegebieten, die als Zweitwohnsitz genutzt werden können, oder Immobilien in Binnengebieten zur Nutzung als Erstwohnsitz. Die durchschnittliche Verhandlungsdauer bis zum Kaufabschluss für eine Immobilie in einer Top-Lage verkürzte sich im letzten Jahr auf rund 8 Monate. Andererseits verlängerten sich die Vermittlungszeiten für Immobilien in nicht optimalen Lagen (auf ca. 15 Monate).

Immobilie bei über 30%, ein Panoramablick bei 20% und ein Balkon oder eine Terrasse bei 10%. Der durchschnittliche Nachlass auf den Ausgangspreis zeichnet einen Abwärtstrend, obwohl der Nachlass sehr stark variiert je nach Lage und Zustand der Wohnimmobilie: 2-5% bei neuen oder renovierten Wohnimmobilien in einer Top-Lage, 3-6% bei guten Lagen und 5-10% bei Lagen die als relativ gut definiert werden. In den letzten 24 Monaten erreichten die in dem Gebiet verzeichneten Spitzenpreise für Top-Lagen 5.500 € / m², mit steigender Tendenz. Ausblick Für 2020 erwartet Engel & Völkers einen Anstieg der Anzahl der Kaufabschlüsse und eine Preiserhöhung für Wohnimmobilien in hervorragenden und guten Lagen. Es wird jedoch erwartet, dass die Preise für relativ gute Lagen stationär bleiben.

Preisentwicklung Der Wohnimmobilienmarkt in dem Gebiet wächst sowohl hinsichtlich des Transaktionsvolumens als auch des Preisniveaus. Nach Angaben von Engel & Völkers sind die Werte im Luxussegment des Marktes im Jahr 2019 tatsächlich wieder gestiegen und erreichten für Neubauten in den besten Lagen einen durchschnittlichen Höchstpreis von zwischen 4.000 und 5.500 € /m². Die Auflistung für Bestandsimmobilien in relativ guter Lage liegt hingegen in einem Bereich zwischen 2.500 und 3.000 €/m². Ein Seeblick erhöht den Wert einer

Quelle: Engel & Völkers

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Marktüberblick

Auf dem Wohnimmobilienmarkt an den Seen gibt herrscht eine aktive Nachfrage und die Verkäufe steigen. Auf dem Luxussegment bestätigt sich eine bedeutende Anwesenheit von ausländischen Käufern, die 80% des Marktes am Comer See und auf der Ostseite des Gardasees repräsentieren, wobei die Westseite einen Ausländeranteil von 60% hat. Andererseits am Iseosee befindet sich ein größerer Anteil der nationalen Kunden, mit nur 60% ausländische Käufer. Zu den neuen Interessensorte gehört der Lago d’Orta. Die jährliche Performance der Durchschnittspreise variiert je nach Gebiet. Die Preise am Lago Maggiore sind stabil, fallen oder sind höchstens stabil an den Comer und Iseoseen und steigen am Gardasee. Ein 52

Market Report • Northern Italian Lakes 2019/2020

Blick auf den See verteuert den Preis der Immobilie durchschnittlich um rund 30%. Die Nachlässe auf den Ausgangspreisen vermindern sich, obwohl sie bei 25-35% weiterhin hoch sind, und hauptsächlich Wohnimmobilien betreffen, die nicht komplettrenoviert sind oder sich in einer schlechten Lage befinden. Der Ausblick für 2020 zeigt auf ein Wachstum der Anzahl der Verträge, die sowohl für den Verkauf als auch für die Vermietung festgelegt werden. Es wird erwartet, dass die Preise am Gardasee steigen und am Iseosee, am Lago Maggiore und am Comer See stationär bleiben, wobei Rückgänge für weniger als optimale Standorte zu erwarten sind.


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The Market Report โ€ข Northern Italian Lakes 2019/2020 edited by Engel & Vรถlkers has been realized with the collaboration and scientific support of Nomisma. Graphics: Andrea Dalprato Image Sources: Adobe Stock Printed: December 2019 Reproduction of content is prior permission of the publishers. No liability is accepted for editorial content, accuracy of text or misprints. No liability is accepted for errors in details.


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