Market Report Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

Page 1

Market Report Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo



The Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo 2021 edited by Engel & Völkers has been realized with the collaboration and scientific support of Nomisma.



MARKET REPORT • SÜDTIROL UND CORTINA D’AMPEZZO

Inhaltsverzeichnis 6

10

Der Wohnimmobilienmarkt

Der hochwertige Wohnungsmarkt

24 Marktüberblick

6 10

Der Wohnimmobilienmarkt

hochwertige 18 Der Wohnungsmarkt: Meran

Der hochwertige Wohnungsmarkt: Bozen

hochwertige 21 Der Wohnungsmarkt: Cortina d’Ampezzo

hochwertige 13 Der Wohnungsmarkt: Brixen

hochwertige 15 Der Wohnungsmarkt: Bruneck

24 Marktüberblick


Der Wohnimmobilienmarkt

Südtirols Wirtschaftslage im Aufschwung

2021 verzeichnete Südtirols Immobilienmarkt einen Wirtschaftsaufschwung. Die anhaltenden Maßnahmen zur Bewältigung der Pandemie, mit den damit verbundenen Einschränkungen der Mobilität und Anreise der Touristen in die Region, führten zum Ausfall der Wintersaison. Dies wirkte sich im ersten Quartal auf ein limitiertes Kaufverhalten und Wachstum im Dienstleistungssektor aus. Aus den jüngsten statistischen Daten ist ab Mai 2021 ein Anstieg der Tätigkeiten ersichtlich, welche sich etwa dem Niveau des entsprechenden Zeitraums des Jahres

weitgehend auf das Niveau vor der Pandemie erholt. Im Bereich der Privatunterkünfte (z.B. Ferienhäuser) war die Gegentendenz beachtlich: mit mehr als 120.000 zusätzlichen Besuchern war ein Anstieg von 8,3 % gegenüber 2019 zu verzeichnen, verbunden mit Ankünften von +5 %. Der allgemeine Aufschwung war im Vergleich zu den vorhergehenden Jahreswerten trotzdem geringer; denn die statistischen Ämter der Provinzen gehen davon aus, dass das BIP im Jahr 2021 um etwa 5 % niedriger sein wird als zwei Jahre zuvor. Die Verbesserung der Arbeitsmarktbedingungen und

2019 annähern und in einigen Fällen sogar darüber

das gestiegene Vertrauen der Haushalte führten zu

liegen.

einem Anstieg des Konsums; 2021 nahmen auch die

Im Spätfrühling, mit Verbesserung der gesund-heitlichen

finanziellen Ersparnisse zu, wenn auch nur langsamer

Lage, kam es zu einem bedeutenden Aufschwung des

als Ende 2020.

Immobiliensektors, des Bauwesens und der Wirtschaft

Die Kreditvergabe an private Haushalte hat sich

im Allgemeinen. Insbesondere im Tourismussektor

aufgrund

haben sich die Besucherzahlen in der Sommersaison

bedingungen im zweiten Quartal 2021 bei Wohnbau-

2021 (Mai bis Oktober) mit einem begrenzten

und Verbraucherkrediten beschleunigt. Diese positiven

Rückgang von -2,5 %, im Vergleich zu 2019, wieder

Bedingungen zeigten einen erweiterten Zugang und die

Quelle: Banca d’Italia nach Istat -Daten

Quelle: Ausarbeitung nach Istat-Daten Notarielle Urkunden; Quelle: Steuerbehörde (letzte verfügbare Daten)

6

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

der

anhaltend

günstigen

Angebots-


Gewährung von Darlehen für Wohnimmobilienkäufe. Die Nachfrage nach Darlehen stieg weiterhin an, während die Kreditzugangsbedingungen unverändert blieben. Der An- und Verkauf von Wohnimmobilien bestätigte somit den Aufwärtstrend in den ersten drei Quartalen 2021 mit 2.895 Transaktionen, mit einer Steigerung von 23,9 % im Vergleich zum Vorjahr. Der Markt hat sich im Jahr 2020 dank der Attraktivität der Lage und der starken Nachfrage von Ferienwohnungen, aufgrund der Wiederentdeckung des Urlaubs im eigenen Land und mit Aufenthalt außerhalb der großen Städte und Hotelanlagen, stabil weiterentwickelt. Im Jahr 2020 verzeichnete Südtirol einen Transaktionsrückgang von 5,8 %, verglichen mit 7,7 % des nationalen Gesamtwerts und -13,2 % der größten italienischen Städte (Metropolgemeinden). Immobilienfinanzierung unterstützt weiterhin den Erwerb von Wohneigentum Im Jahr 2021 wuchs die Kreditvergabe vonseiten der Banken und Finanzunternehmen an private Haushalte zu ähnlichen Konditionen wie vor der Pandemie. Im Einklang mit dem auf nationaler Ebene zu beobachtenden Trend, gab es im Jahr 2021 ein bedeutendes Wachstum der von Banken und Finanzunternehmen an private Haushalte in Südtirol gewährten Kredite. Der Erwerb langlebiger Güter nahm im ersten Halbjahr 2021 gegenüber dem gleichen Zeitraum des Jahres 2020, mit ganzen zwei Monaten im Lockdown, um 21 % zu. Der an Familien ausgeschüttete Gesamtfinanzierungsbetrag für den Ankauf von Wohnimmobilien belief sich in den ersten drei Quartalen 2021 auf insgesamt Euro 471 Millionen Euro, entsprechend einen Anstieg von 23,9 % gegenüber dem gleichen Zeitraum 2020. Das Jahr 2020 hatte, trotz Pandemie, einen Anstieg von 4,6 % gegenüber der Schlussbilanz 2019 zu verzeichnen. Die Auszahlungen für Regresse und Ersatzleistungen hielt sich in den ersten neun Monaten des Jahres 2021 mit 7 % in Grenzen (gegenüber 14 % des Gesamtvolumens Italiens), wobei der Anteil der neuen Darlehen für

den Erwerb von Immobilien rund 92 % der gesamten Auszahlungen in der Provinz Bozen ausmachte. Steigende Preistrends Die Erholung der Preise im gesamten Wohnungsmarkt setzte sich sowohl für neue, renovierte und gebrauchte Immobilien fort. Bruneck und Meran verzeichneten einen höheren durchschnittlichen Anstieg der Wohnimmobilienpreise als Bozen und Brixen. In Bozen variierten die jährlichen Durchschnittspreise für neue/renovierte Immobilien um +0,5 % und für Bestandsimmobilien um +0,9 %. In Meran stiegen die Preise in beiden Marktsektoren um rund 2 %. Unter den Spitzenorten der Dolomiten sticht Cortina d’Ampezzo hervor, das geografisch außerhalb Südtirols liegt und in Bezug auf das Preisniveau auf dem nationalen Tourismusmarkt vor Madonna di Campiglio, Forte dei Marmi und Capri liegt. Die Durchschnittspreise sind in Cortina d’Ampezzo seit einigen Jahren weitgehend stabil, wobei im Jahr 2021 ein Anstieg zu verzeichnen war.

Quelle: Nomisma-Ausarbeitungen zur Banca d’Italia, Januar 2022

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

7


Quelle: Nomisma – Osservatorio sul Mercato Immobiliare (Beobachtungsstelle für den Immobilienmarkt)

Quelle: Nomisma – Osservatorio sul Mercato Immobiliare (Beobachtungsstelle für den Immobilienmarkt)

8

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Starkes Interesse an touristischen Destinationen in den Bergen Der italienische Markt hat in Zeiten der Pandemie ein starkes Interesse bzw. eine erhöhte Kauf- und Mietnachfrage für Ferienimmobilien erlebt, bedingt durch bestehende Beschränkungen, mit Schwierigkeiten ins Ausland zu reisen. Die steigende Nachfrage für einen Wohnungskauf und die gleichzeitige Knappheit der Angebote haben in den meisten Reisedestinationen zu einem durchschnittlichen Anstieg der Preise geführt. Aus der Nomisma-Erhebung 2021 über Ferienimmobilien geht hervor, dass die durchschnittliche Abweichung in den wichtigsten italienischen Urlaubsorten, die eine Zusammenfassung der Top-, Zentral- und Randmärkte der untersuchten Ferienorte darstellt, etwa 3 % beträgt. Die Ferienimmobilien in den Bergen weisen einen durchschnittlichen Wertzuwachs von 2,1 % auf. An der Spitze der Rangliste der Urlaubsorte, in Bezug auf die maximalen Kauf- und Verkaufspreise für Top-

oder Neubauwohnungen, stehen auch 2021 wieder zwei erstklassige Bergdestinationen, welche die Attraktivität der Berge auch während der Pandemiezeit bestätigt. Es handelt sich dabei um Cortina d’Ampezzo und Madonna di Campiglio mit Werten, die 13.000 Euro/ m² erreichen und auch überschreiten. Es folgen Forte dei Marmi (13.000 Euro/m²), Capri (12.500 Euro/m²) und Courmayeur (11.000 Euro/m²).

Quelle: Nomisma und Fimaa-Confcommercio, 2021

Quelle: Nomisma und Fimaa-Confcommercio, 2021

Gebietskarte

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

9


Bozen

Standort und Marktentwicklung

fehlende Immobilienangebot in Bozen ausgleichen. Die Nachfrage ist überwiegend einheimisch. Die beliebtesten Zonen sind Girlan und St. Pauls, da sie in der Nähe von Bozen liegen, und in der Stadt sind es das historische Zentrum sowie Gries. Das häufigste Mieterprofil sind Singles und junge Paare. Die begehrtesten Objekte sind neu, renoviert, in gutem Zustand und vorzugsweise möbliert. Großzügige Außenbereiche und die Möglichkeit, einen Arbeitsbereich zu schaffen, werden besonders geschätzt. Die Wichtigkeit rund um das gesundheitliche Wohlbefinden hat sich auf die Dynamik von Erstwohnungen und Ferienhäusern ausgewirkt. Der lange, manchmal erzwungene Aufenthalt in den eigenen vier Wänden über die letzten zwei Jahre, hat das Konzept des Wohnens und die Wünsche in Bezug auf Innen- und Außenräume verändert. Die Möglichkeit aus der Ferne zu arbeiten, hat es Käufern und Mietern aus anderen Teilen Italiens und dem Ausland ermöglicht, längere Zeit in Zweitwohnungen zu verbringen. Dieser Kontext hat die Dynamik sowohl des Kauf- als auch des Mietmarktes begünstigt.

Das Jahr 2021 war ein sehr erfolgreiches Jahr für den Anund Verkaufsmarkt, der sich in der zweiten Jahreshälfte deutlich erholt hat. Die Nachfrage steigt sowohl beim Kauf und Verkauf als auch bei der Vermietung, während das Angebot wegen Knappheit stagniert. In der Tat nehmen Kauf und Verkauf stärker zu als die Anmietung. Die Absorptionszeiten sind extrem kurz: zwei bis vier Monate für Kauf und Verkauf und nur einen Monat für die Vermietung. Die Nachfrage für die zum Verkauf stehenden Immobilien hat in den letzten zwölf Monaten zugenommen, während das Angebot begrenzt bleibt. Im Vergleich zur Vergangenheit sind die begehrtesten Immobilien neue oder renovierte Wohnungen mit reichlich Wohnraum, auch für Home-Office, und großen Außenbereichen. Es besteht ein Gleichgewicht zwischen dem Kauf einer Erstwohnung, einer Ferienwohnung und einer Immobilie als Investment. Zu den wertvollsten Zonen zählen in Bozen deren Altstadtzentrum, Bozen Dorf und Gries; im Überetsch-Unterland sind es die Ortschaften St. Pauls und Girlan, im Grödnertal das Zentrum von St. Ulrich, die Ortschaft St. Christina mit Plesdinaz und in Wolkenstein die Zone Col da Lech. St. Ulrich verzeichnete die meisten Kaufanfragen im gesamten Grödnertal. Bei Anfragen nach Immobilien überwiegen die Kunden aus Deutschland, vor allem im ÜberetschUnterland, wobei etwa 60 % der kaufinteressierten Suchkunden aus dem Ausland kommen. Die Mieten in der Region steigen ständig, wobei die Randgebiete und angrenzenden Gemeinden, wie z.B. Eppan, das

Die Durchschnittspreise für neue und renovierte Wohnimmobilien bleiben im Jahresvergleich in Spitzenlagen stabil, während Immobilien in anderen Gebieten an Wertzuwachs gewinnen. Die Preise der Neubauimmobilien in optimaler Lage bewegen sich zwischen 5.000 und 10.000 Euro/m², während die Preise für renovierte Immobilien, ebenfalls in sehr

Quelle: Ausarbeitungen von Daten der Steuerbehörde

Quelle: Engel & Völkers

10

Preisentwicklung

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


guten Lagen, bei 4.000 und 8.000 Euro/m² liegen. Der durchschnittliche Abschlag auf den Angebotspreis variiert je nach Lage: In sehr guten Lagen wird oft keine Preisreduzierung gewährt, und in jedem Fall sinkt der Wert der Immobilie in sehr guten Lagen nicht unter 5-10 %. Er variiert zwischen 3 % und 15 % für gute und mittlere Lagen. Zu den hochwertigen Eigenschaften, die den Wert einer Immobilie um jeweils 10-20 % steigern, zählen eine schöne Aussicht, das Vorhandensein eines Grundstücks, eines Balkons oder einer Terrasse. Auch eine Garage oder ein Parkplatz lässt den Immobilienwert bis zu 10-15 % über den durchschnittlichen Marktpreis ansteigen. Die Spitzenpreise im Raum Bozen erreichen

12.000 Euro/m² für Objekte in ausgezeichneter Lage und 8.000 Euro/m² in guter Lage. Der durchschnittliche Mietpreis bleibt auf halbjährlicher Basis für neue oder renovierte Immobilien stabil und liegt zwischen 160-300 Euro/m²/Jahr. Die Preise sind in allen Ortschaften stabil. Marktausblick Für das Jahr 2022 erwartet Engel & Völkers in Bozen und Umgebung eine Zunahme der Kauf- und Mietverträge, verbunden mit einem Anstieg der Kaufund Mietpreise für Immobilien in ausgezeichneten Lagen. Die Kauf- und Mietpreise in den anderen Lagen werden voraussichtlich stabil bleiben.

Quelle: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

11


Quelle: Engel & Völkers

Quelle: Engel & Völkers

Quelle: Engel & Völkers

12

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Brixen

Standort und Marktentwicklung Im Jahr 2021 steigt die Nachfrage sowohl beim Kauf als auch bei der Miete, während das Angebot sinkt. In der Tat nehmen Kauf und Verkauf stärker zu als die Anmietung. Die Absorptionszeiten variieren je nach Standort: drei bis vier Monate für Kauf und Verkauf und ein bis zwei Monate für die Vermietung in erstklassigen Lagen, aber mehr als zwölf bis vierzehn Monate in ungünstigen Lagen. Die Zahl der Käufe und Verkäufe hat deutlich zugenommen, vor allem bei Immobilien, die als Zweitwohnsitz oder als Kapitalanlage genutzt werden, was etwa 5 % des Gesamtvolumens ausmacht. Vorteilhafte Kreditmarktbedingungen begünstigen die Zunahme der Transaktionen. Das Wachstumspotenzial des Marktes wird jedoch durch ein abnehmendes Angebot begrenzt. Dies ist auf die Knappheit der auf den Markt kommenden Immobilien zurückzuführen. Die beiden Bedingungen - eine hohe Nachfrage und ein geringes Angebot - begünstigen das Preiswachstum, insbesondere bei Einfamilienhäusern. Besonders beliebt sind Neubauten, soweit vorhanden, oder renovierte Objekte. Die Kaufnachfrage richtet sich vor allem auf Erstwohnungen in den Hauptzentren. In den als ruhig empfundenen Randlagen, wo große Freiflächen und Panoramablicke vorhanden sind, ist ein Aufschwung der Nachfrage bemerkbar. Die beliebtesten Urlaubsorte im Eisacktal sind Brixen, St. Andrä und Villanders. Beim Ankauf von Erstwohnungen gibt es eine größere Präsenz von jungen Paaren zwischen 25 und 35 Jahren

Quelle: Ausarbeitungen von Daten der Steuerbehörde

als in der Vergangenheit. Die Gesamtnachfrage von internationalen Kunden beträgt etwa 30 %. Angesichts der hohen Nachfrage nach Mietwohnungen hat sich das Angebot verringert. Die Mieter bevorzugen die Hauptzentren und Feriendestinationen, darunter Brixen, St. Andrä und Sterzing. Die Nachfrage richtet sich auf neue oder renovierte Wohnungen in gutem Zustand, vorzugsweise möbliert. Sehr geschätzt und gefragt sind großräumige Wohnungen mit Gärten, Balkonen oder Terrassen. Fast die gesamte Nachfrage kommt aus dem Inland oder aus der Region, lediglich etwa 3 % kommt aus dem Ausland. Preisentwicklung Die Kauf- und Verkaufswerte steigen im gesamten Gebiet. In ausgezeichneten Lagen bewegen sich die Preise der Neubauimmobilien zwischen 4.200 und 6.000 Euro/m², während die Preise für zu renovierende Immobilien zwischen 3.300 und 5.200 Euro/m² liegen. Der durchschnittliche Abschlag auf den Angebotspreis reicht von null bis maximal 5 % für neue oder neu renovierte Immobilien in den besten Lagen, nimmt mit abnehmender Qualität des Gebiets oder der Immobilie zu und übersteigt nicht 15 Prozentpunkte. Unter den wertvollsten Merkmalen kann ein Panoramablick die Immobilie um mehr als 30 % im Vergleich zu anderen Immobilien ohne dieselben Vorzüge aufwerten. Das Vorhandensein eines Balkons oder einer Terrasse erhöht den Wert um etwa 30 %. Der Preis erhöht sich um 10 %, wenn eine Garage vorhanden ist. Auch die

Quelle: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

13


Durchschnittsmieten steigen sowohl für neue als auch für neu renovierte Wohnungen (160-280 Euro/m²/Jahr). Merkmale wie ein Panoramablick, ein Balkon oder eine Terrasse machen bis zu 30 % bzw. 40 % der geforderten Miete aus.

Marktausblick Im Jahr 2022 sind alle Voraussetzungen für ein weiteres Wachstum des Wohnungsmarktes gegeben. In den Randgebieten wird die Nachfrage weiter steigen. Dem Wachstumspotential steht jedoch eine Knappheit des Immobilienangebots auf dem Markt gegenüber.

Quelle: Engel & Völkers

Quelle: Engel & Völkers

Quelle: Engel & Völkers

14

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Bruneck

Standort und Marktentwicklung Im Jahr 2021 steigt die Nachfrage sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor, während das Angebot aufgrund der Knappheit an Immobilien, die den Wünschen von Mietern und Käufern entsprechen, abnimmt. Im Durchschnitt sind die Verkäufe stärker gestiegen als die Mieten, was vor allem auf die Zunahme der Käufe als Investment zurückzuführen ist, bedingt durch besonders günstige Darlehenszinsen und der Tatsache, dass Immobilien als sichere Wertanlage gelten. Es herrscht Bewegung am Markt mit durchschnittlichen Absorptionszeiten von nicht mehr als drei bis vier Monaten in erstklassigen Lagen und von neun bis vierzehn Monaten in normalen Lagen. Die Kombination all dieser Bedingungen hat besonders in den begehrtesten Gebieten zu einem Preisanstieg geführt. Die Nachfrage nach Erstwohnungen konzentriert sich auf die großen Zentren, mit einem Anstieg der Anfragen für die ländlichen Gebiete. Die Nachfrage kommt vor allem von jungen Paaren im Alter zwischen 25 und 35 Jahren, die häufig die für jüngere Altersgruppen vorbehaltenen Steuervorteile für Darlehen nutzen. Bei der Wahl des Zweitwohnsitzes bevorzugt die reifere Altersgruppe Ferienorte und Stadtzentren. Anlageinvestments machen etwa 25 % der gesamten Kaufabschlüsse aus. Die Anfrage nach Immobilen aus dem Ausland ist wieder vorhanden. Etwa 60 % der kaufinteressierten Suchkunden stammen aus dem Ausland. Betreffend der Art der Immobilien ist ein zunehmendes

Quelle: Ausarbeitungen von Daten der Steuerbehörde

Interesse an Neubauten oder neu renovierten Immobilien zu verzeichnen. Die Nachfrage nach renovierungsbedürftigen Immobilien ist aufgrund des bedeutenden Zeit- und Kostenaufwandes zurückgegangen. Die Nachfrage verstärkte sich seit Beginn der Pandemie vor allem auf Wohnungen mit Gärten, Balkonen, Terrassen und mit mehr Raum für Smart-Working. Gleichzeitig gewinnt die Energieeffizienz der Immobilie immer mehr an Bedeutung. Auch im Mietsektor führen das sinkende Immobilienangebot verbunden mit einer starken Nachfrage zu steigenden Mietpreisen. Vor allem kinderreiche Familien bevorzugen, eine Ferienimmobilie anzumieten, anstelle den Urlaub im Hotel zu verbringen. Die Nachfrage bei berufstätigen Pendlern ist vor allem in den Zentren auf Ein- und Zweizimmerwohnungen ausgerichtet. Der Anteil der Mieter aus dem Ausland beträgt etwa 30 %. Die Durchschnittszeit, eine Immobilie zu vermieten, ist schnell und beträgt in den prestigeträchtigsten Lagen ein bis zwei Monate und in normalen Lagen drei bis vier Monate. Preisentwicklung Die durchschnittlichen Kauf- und Verkaufswerte steigen sowohl für neue als auch für renovierungsbedürftige Immobilien. Die Preise für renovierte Immobilien in den besten Lagen liegen zwischen 6.000 und 10.500 Euro/m², für renovierungsbedürftige Immobilien in

Quelle: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

15


besten Lagen zwischen 3.800 und 6.200 Euro/m². Der durchschnittliche Abschlag auf den Angebotspreis variiert je nach Lage und liegt in sehr guten Lagen bei 3-8 %, überschreitet jedoch nicht 15 %. Ein Panoramablick führt zu einer Wertsteigerung der Immobilie beim Kauf und Verkauf bis zu 20-25 % und bei Vorhandensein eines Grundstücks, einer Terrasse oder eines Balkons bis zu 20 %. Das zusätzliche Vorhandensein einer Garage oder eines Stellplatzes steigert den Wert zusätzlich bis zu 10 %. Bei den Mieten ist der Trend ähnlich. Für Objekte in bester Lage wurden im Raum Bruneck im vergangenen Jahr Spitzenpreise von 12.000 Euro/m² erreicht. Die durchschnittlichen Mietpreise steigen jährlich in allen Ortschaften mit Ausnahme der weniger

begünstigten Lagen. Der Mietpreis liegt in den prestigeträchtigsten Zonen bei 200 bis 300 Euro/m²/ Jahr. Marktausblick Voraussichtlich bleiben die Kaufabschlüsse im Jahr 2022 stabil, mit einer Preissteigerung in den neu aufgewerteten Randlagen. Vor allem Immobilien in ruhigen Lagen werden besonders geschätzt und aufgrund dessen steigt deren Nachfrage. Das Wachstumspotenzial wird jedoch durch das begrenzte Angebot an Kauf- und Mietobjekten auf dem Markt eingeschränkt.

Quelle: Engel & Völkers

Quelle: Engel & Völkers

16

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Quelle: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

17


Meran

Standort und Marktentwicklung

mit lichtdurchfluteten Räumen, Außenbereichen und

Der Wohnungsmarkt in Meran zeigte im Jahr 2021 alle Anzeichen eines Aufwärtstrends, mit einer stärkeren Nachfrage an Immobilien als im Angebot. Verkäufe und Vermietungen nehmen zu. Das knappe Angebot und die verstärkte Nachfrage nach Zweitwohnungen hat im gesamten Kauf- und Verkaufssektor zu einem Preisanstieg geführt. Es gibt eine starke Nachfrage sei es von ausländischen als auch inländischen Käufern, wobei der internationale Anteil etwa 75 % ausmacht und hauptsächlich aus Deutschland stammt. Die prestigeträchtigsten Zonen sind das Stadtzentrum von Meran, Obermais, Untermais, Dorf Tirol, Schenna und Algund. Sowohl beim Kauf als auch bei der Anmietung werden aufgrund der neuen Anforderungen, die sich im Zuge der Pandemie entwickelt haben, Immobilien

großen Terrassen bevorzugt, die Ruhe und Privatsphäre garantieren. Was die Art der Immobilie betrifft, so besteht eine größere Nachfrage nach neuen oder neu renovierten Immobilien. Die Motivation, im Meraner Raum eine Immobilie zu kaufen, ist bei 80 % der Transaktionen ein Investment oder eine Nachfrage an Zweitwohnungen. Die Nachfrage nach Mietobjekten steigt auch angesichts der hohen Verkaufspreise kontinuierlich. Es gibt eine breite Spannweite für die Dauer eines Immobilienverkaufs, wo die Geschwindigkeit des Verkaufs heute mehr von der Beschaffenheit der Immobilie als vom Standort abhängt. Dies schwankt von vier bis zehn Monaten für Wohnimmobilien in ausgezeichneten Lagen und von etwa sechs bis zwölf Monaten in weniger privilegierten Lagen. Die durchschnittliche Absorptionszeit beträgt bei Vermietungen generell nicht mehr als zwei Monate.

Quelle: Ausarbeitungen von Daten der Steuerbehörde

18

Quelle: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Preisentwicklung Der Marktwert für neue und renovierte Immobilien in ausgezeichneten Lagen beträgt durchschnittlich 3.900 bis 5.200 Euro/m². Der Preis für renovierungsbedürftige Immobilien in ausgezeichneter Lage liegt im Durchschnitt bei 2.600-3.700 Euro/m². Kaufabschlüsse sind oft dadurch gekennzeichnet, dass es in den besten Lagen und bei den wertvollsten Objekten keine Preisnachlässe gibt. Dies jedoch auch nur dann, wenn der Kaufpreis tendenziell den Marktwert nicht um 5-10 % überschreitet. Zu den wertvollsten Merkmalen zählen der Panoramablick, das Vorhandensein eines Balkons oder einer Terrasse, die den Wert der Immobilie um etwa 2530 % erhöhen. Das Angebot einer Garage oder eines Stellplatzes erhöht den Angebotspreis um bis zu 10 %. Die Spitzenpreise erreichen 8.000 Euro/m² für Objekte

in bester Lage, die Mieten liegen bei 180 Euro/m²/Jahr. Im gesamten Meraner Raum steigen die durchschnittlichen Mietpreise jährlich. Die Werte in den prestigeträchtigsten Zonen liegen zwischen 140 und 180 Euro/m²/Jahr. Im Vinschgau sind die Mietpreise sowohl für neue als auch für renovierte Objekte stabil. Marktausblick Für das Jahr 2022 wird ein leichter Anstieg der Kaufabschlüsse erwartet, wobei die Preise in Spitzenlagen steigen und in anderen Lagen stabil bleiben. Auch bei den Mieten wird bei gleichbleibenden Marktbedingungen ein leichter Anstieg der Nachfrage erwartet. Befürchtet wird ein weiterer Rückgang von Immobilien im Angebot.

Quelle: Engel & Völkers

Quelle: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

19


Quelle: Engel & Völkers

Quelle: Engel & Völkers

20

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Cortina d’Ampezzo

Standort und Marktentwicklung Im Jahr 2021 fand ein konstanter Wachstum beim Kauf und Verkauf von Immobilien statt, wobei sich der Anstieg der Transaktionen vor allem auf die zweite Jahreshälfte konzentrierte. Die prestigeträchtigsten Zonen sind Cianderies, Via Cantore, Via Pralongo, Via Spiga, Pecol und Via Faloria, wobei die Nachfrage im letzten Jahr vor allem in den zentrumsnahen Lagen, welche zu Fuß erreichbar sind, zugenommen hat. Die durchschnittliche Absorptionszeit beträgt etwa drei Monate in den prestigeträchtigsten Lagen und bis zu etwa zwölf Monaten in anderen Lagen. Bezüglich der Art von Immobilien sind neu renovierte Immobilien am beliebtesten, da sie sofort nutzbar sind. Gerade die jüngste Vergangenheit hat Ferienimmobilien in den Bergen zu einem idealen Rückzugsort gemacht, welche im Falle weiterer Mobilitätseinschränkungen sofort zur Verfügung stehen. Familien mit Kindern sind dabei das häufigste Käuferprofil. Die lange Renovierungsdauer, verbunden mit dem Mangel und die erhöhten Kosten der Rohstoffe aufgrund der aktuellen Wirtschaftslage, entmutigt die Käufer derzeit, in renovierungsbedürftige Immobilien zu investieren. Im Jahr 2021 gab es so gut wie keine Nachfrage aus dem Ausland, mit Ausnahme von einigen wenigen europäischen Käufern. Die Motivation für den Kauf ist ausschließlich der Erwerb von Zweitwohnungen für die Familie. Diese werden aufgrund der Bekanntheit des Ortes und Marktwerten, die zu den höchsten im ganzen Land zählen, als beliebter Rückzugsort und als hervorragende Investition geschätzt.

Quelle: Ausarbeitungen von Daten der Steuerbehörde

Der Mietimmobilienmarkt zeigt steigende Preise. Ein Großteil der in den letzten zwei Jahren stetig gestiegenen Nachfrage konnte im Jahr 2021 nicht erfüllt werden, da es nur wenige neue oder neu renovierte Immobilien auf dem Markt gibt. Diese Bedingungen treiben die Mieten in die Höhe, wobei die Spanne zwischen renovierten und neuwertigen Wohnungen kaum noch vorhanden ist. Die durchschnittliche Absorptionszeit beträgt rund sechs Monate in den besten Prestigelagen und mehr als eineinhalb Jahre in den weniger vorteilhaften Lagen. Die gefragtesten Lagen für Mieten im Sommer sind grundsätzlich jene in Zentrumsnähe und im Winter in Skipistennähe. Bevorzugt werden große Wohnungen auch außerhalb des Zentrums mit privaten Grünflächen. Preisentwicklung Die Preise der Neubauimmobilien in ausgezeichneter Lage bewegen sich zwischen 13.000 und 16.000 Euro/ m², während die Preise für renovierungsbedürftige Immobilien in bester Lage bei 10.000 bis 11.000 Euro/ m² liegen. Aufgrund der starken Nachfrage steigen die Preise weiter an. Die Spitzenpreise für Wohnimmobilien in Toplage liegen bei rund 20.000 Euro/m². Der durchschnittliche Abschlag auf den Angebotspreis reicht von 0 bis maximal 5 % für neue oder neu renovierte Immobilien in den besten Lagen. Bei weniger vorteilhaften oder prestigeträchtigen Immobilien gibt es Preisreduzierungen von maximal 10 Prozentpunkten. Das Vorhandensein einer Garage oder eines Stellplatzes erhöht den Wert der Immobilie um mehr als 15 %,

Quelle: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

21


sowohl bei Verkauf als auch bei Vermietung. Eine Steigerung von 10 bis 20 % gibt es auch bei den Durchschnittsmietpreisen. Marktausblick Für 2022 wird mit einer Fortsetzung des Trends von 2021 gerechnet, zumal die bestehenden Mietwohnungen bereits belegt sind und das verfügbare Angebot sein Limit erreicht hat. Es wird erwartet, dass die Verkäufe zunehmen werden, wobei die Preise sowohl in erstklassigen als auch in guten Lagen steigen werden. Aufgrund der Knappheit des Angebots von Mietobjekten auf dem Markt dürften die Vertragsabschlüsse und die Mietpreise stabil bleiben.

Quelle: Engel & Völkers

Quelle: Engel & Völkers

22

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Quelle: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

23


Marktüberblick

Südtirol und Cortina d’Ampezzo gehören, sei es im Sommer als auch im Winter, zu den renommiertesten italienischen Ferienzielen. In fast allen Lagen hat das Jahr 2021 bei einem bereits historisch hohen Preisniveau einen weiteren Aufwärtstrend verzeichnet. Es gab Auswirkungen beim Kaufverhalten von Erstwohnungen und Ferienimmobilien aufgrund des Gesundheitsnotstandes. Das Konzept des Wohnens hat sich in den letzten zwei Jahren verändert: der Wunsch nach mehr Platz in den Außen- und Innenbereichen hat sich durch vermehrten Aufenthalt in den eigenen vier Wänden verstärkt. Die Möglichkeit des Smart-Workings hat es Käufern und Mietern aus anderen Teilen Italiens und aus dem Ausland ermöglicht, längere Zeit in Zweitwohnungen zu verbringen. Aus diesem Grund wurden bereits 24

renovierte und somit sofort nutzbare Immobilien bevorzugt. Dieser Kontext hat die Dynamik des Kaufund Mietmarktes eindeutig begünstigt. Die hohe Nachfrage und das knappe Angebot haben zu einem anhaltenden Preisanstieg geführt, insbesondere bei Einfamilienhäusern. Gleichzeitig sind die durchschnittlichen Preisnachlässe auf den Angebotspreis auf unter 5 bis 10 % gesunken und waren in Spitzenlagen sogar bei null. Besonders beliebt sind Neubauten, soweit vorhanden, oder neu renovierte Immobilien. Das Potential für Immobilienverkäufe liegt durch die hohe Nachfrage und das niedrige Angebot unter seinen Möglichkeiten und verringert somit teilweise die positiven Aussichten für 2022.

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo




MARKET REPORT • ALTO ADIGE E CORTINA D’AMPEZZO

Indice 28

32

Il mercato immobiliare residenziale

Il mercato residenziale di pregio

46 Il mercato in sintesi

28

Il mercato immobiliare residenziale

mercato residenziale di 40 Ilpregio: Merano

32

Il mercato residenziale di pregio: Bolzano

mercato residenziale di 43 Ilpregio: Cortina d’Ampezzo

mercato residenziale di 35 Ilpregio: Bressanone

mercato residenziale di 37 Ilpregio: Brunico

46 Il mercato in sintesi


Il mercato immobiliare residenziale

Congiuntura economica dell’Alto Adige in ripresa Nel 2021 il mercato immobiliare dell’Alto Adige ha registrato una ripresa economica. Le misure in corso per far fronte alla pandemia, con le relative restrizioni

il risultato in controtendenza del segmento degli alloggi privati (case vacanza), che con oltre 120 mila presenze in più, ha messo a segno un incremento dell’8,3 % nel 2019, associato a +5 % di arrivi. Il recupero complessivo è stato tuttavia parziale rispetto ai livelli precedenti; gli Istituti di statistica provinciali

alla mobilità dei turisti ed ai viaggi nella regione, hanno

indicano infatti che il PIL del 2021 si attesterebbe su

portato alla perdita della stagione invernale. Questo ha

valori inferiori di circa il 5 % rispetto a quelli di due anni

influenzato la dinamica del prodotto e la crescita del

prima. Il miglioramento nelle condizioni del mercato

settore dei servizi nel primo trimestre. Dagli ultimi

del lavoro e l’incremento del clima di fiducia delle

dati statistici è evidente un aumento delle attività da

famiglie si sono tradotti in un aumento dei consumi; nel

maggio 2021 in poi, che è approssimativamente simile,

2021 anche il risparmio finanziario è cresciuto, seppure

e in alcuni casi superiore, al periodo corrispondente

a ritmi inferiori rispetto a quelli di fine 2020. I prestiti

del 2019. Nella tarda primavera, con il miglioramento

alle famiglie hanno segnato una nuova accelerazione

della situazione sanitaria, c’è stata una significativa

nel secondo trimestre del 2021 sia nella componente

ripresa del settore immobiliare, delle costruzioni e

dei mutui per l’acquisto di abitazioni sia in quella del

dell’economia in generale. Nel settore del turismo in

credito al consumo, beneficiando anche di condizioni di

particolare, il numero di visitatori nella stagione estiva

offerta stabilmente favorevoli.

2021 (da maggio a ottobre) ha ampiamente recuperato

Queste condizioni positive si sono riflesse in un più

i livelli pre-pandemici, con un calo limitato di -2,5%,

ampio accesso al mercato del credito, soprattutto

rispetto al 2019. A fronte di tale flessione è significativo

nella componente relativa ai mutui per l’acquisto di

Fonte: Banca d’Italia su dati Istat

Fonte: elaborazioni su dati Istat, Atti notarili; Fonte: Agenzia delle Entrate (ultimo dato disponibile)

28

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


abitazioni. La domanda di mutui ha infatti continuato ad aumentare mentre, dal lato dell’offerta, le condizioni di accesso al credito si sono mantenute distese. Le compravendite residenziali hanno pertanto confermato il trend in crescita nei primi tre trimestri 2021 con 2.895 transazioni, in aumento del 23,9 % su base annua. Il mercato ha sostanzialmente tenuto anche nel 2020, grazie all’appetibilità della location e alla forte domanda di case vacanza maturata dagli italiani nel corso del lockdown forzato dovuto alla pandemia e alla riscoperta della modalità di villeggiatura e soggiorno fuori dai grandi centri abitati, al di fuori di strutture alberghiere. L’Alto Adige nel 2020 ha infatti scontato una flessione delle transazioni contenuta del 5,8 % annuo, contro il 7,7 % del totale nazionale ed il -13,2 % delle maggiori città italiane (comuni capoluogo di Città Metropolitana). Il finanziamento immobiliare continua a supportare l’acquisto di abitazioni Nel 2021 i prestiti di banche e società finanziarie alle famiglie hanno ripreso a crescere a tassi simili a quelli pre-pandemia. In linea con la tendenza osservata a livello nazionale, nel 2021 l’espansione dei finanziamenti erogati da banche e società finanziarie alle famiglie altoatesine ha registrato una crescita significativa, con i prestiti destinati all’acquisto di beni durevoli in crescita nel primo semestre del 21 % rispetto allo stesso periodo del 2020, penalizzato da due mesi di lockdown complessivo. Allo stesso tempo il finanziamento complessivamente erogato alle famiglie, per i mutui per l’acquisto di abitazioni, nei primi tre trimestri del 2021 si è assestato su 471 milioni di euro, in crescita del 23,9 % sullo stesso periodo del 2020. Il 2020 stesso, malgrado l’avvento della pandemia, aveva registrato un incremento del 4,6 % sul consuntivo 2019. L’incidenza delle erogazioni per surroga e sostituzione nei primi nove mesi dell’anno 2021 è rimasta contenuta al 7 % (contro il 14 % del totale), con una conseguente quota di nuovi mutui per l’acquisto di immobili pari a circa il 92 % sul totale erogato in provincia di Bolzano.

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Banca d’Italia, gennaio 2022

Andamento dei prezzi in crescita È proseguita la ripresa delle quotazioni del mercato residenziale nel complesso, sia per il segmento delle abitazioni nuove e ristrutturate al nuovo, sia delle abitazioni usate. A Brunico e Merano i prezzi medi degli immobili residenziali hanno registrato un incremento medio maggiore rispetto a Bolzano e Bressanone. A Bolzano le variazioni annuali dei prezzi medi registrati sono pari al +0,5 % per le abitazioni nuove/ristrutturate e del +0,9 % per le abitazioni usate. A Merano le quotazioni sono cresciute nell’ordine del 2 % per entrambi i segmenti del mercato. Tra le località turistiche top delle Dolomiti, si distingue Cortina d’Ampezzo, geograficamente localizzata al di fuori dell’Alto Adige e prima località italiana per livello dei prezzi sul mercato turistico nazionale, davanti a Madonna di Campiglio, Forte dei Marmi e Capri. Cortina d’Ampezzo ha presentato per alcuni anni prezzi medi sostanzialmente stabili, con un incremento nel 2021.

Fonte: elaborazioni Nomisma su Banca d’Italia, gennaio 2022

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

29


Fonte: Nomisma – Osservatorio sul Mercato Immobiliare

Fonte: Nomisma – Osservatorio sul Mercato Immobiliare

30

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Forte interesse per le destinazioni turistiche montane Il mercato italiano, in tempo di pandemia, ha assistito ad un ritorno di interesse della domanda di acquisto e locazione verso il mercato delle abitazioni per vacanza, condizionato dalle restrizioni ancora in atto e dalla difficoltà di affrontare viaggi all’estero. L’aumento della domanda per acquisto e la relativa scarsità di un’offerta corrispondente ai desideri dei clienti, ha fatto registrare un aumento medio dei prezzi nella maggior parte delle destinazioni turistiche. Dall’indagine Nomisma 2021 sulle case vacanza emerge che la variazione media riferita alle principali località turistiche italiane, sintesi dei mercati top, centrali e periferici delle località turistiche monitorate, si assesta intorno al 3 %. Le case vacanze in montagna mostrano un apprezzamento medio del 2,1 %. In vetta alla classifica delle località turistiche per prezzi

massimi di compravendita di appartamenti top o nuovi, si registrano anche nel 2021 due destinazioni montane prime, che confermano l’attrattività che la montagna ha rivestito nel periodo pandemico. Si tratta di Cortina d’Ampezzo e Madonna di Campiglio, con valori che raggiungono e superano i 13.000 euro/mq, rispettivamente. Seguono Forte dei Marmi (13.000 euro/mq), Capri (12.500 euro/ mq) e Courmayeur (11.000 euro/mq).

Fonte: Nomisma e Fimaa-Confcommercio

Fonte: Nomisma e Fimaa-Confcommercio, 2021

Mappa del Territorio

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

31


Bolzano

Location e mercato Il 2021 è stato un anno molto premiante per il mercato della compravendita che ha sperimentato una ripresa sostanziale nel secondo semestre dell’anno. La domanda è in crescita sia per la compravendita che per la locazione, a fronte di un’offerta stazionaria in quanto scarsa. Crescono infatti più le compravendite rispetto alle locazioni. I tempi di assorbimento sono estremamente liquidi e pari a 2-4 mesi per la compravendita e solo 1 mese per la locazione. Negli ultimi 12 mesi la richiesta per immobili in vendita è in aumento, a fronte di un’offerta che rimane limitata. Rispetto al passato, gli immobili maggiormente ricercati prevedono appartamenti o case indipendenti nuovi o ristrutturati al nuovo con spazi abitativi ad hoc per homeoffice e ampi spazi esterni. C’è equilibrio tra l’acquisto di prima casa, di casa vacanze e per investimento. Tra le zone di maggiore pregio nell’area, si segnalano a Bolzano le zone del centro città: il centro storico, Bozen Dorf e Gries. In Oltradige - Bassa Atesina, San Paolo e Cornaiano, mentre in Val Gardena si confermano la zona centrale di Ortisei, il borgo di Santa Cristina e la zona Plesdinaz, e a Selva di Val Gardena la zona Col da Lech. Proprio Ortisei ha registrato il maggior numero di richieste di acquisto di tutta la zona della Val Gardena. Con riferimento alla domanda estera, prevalgono le presenze provenienti dalla Germania soprattutto in Oltradige - Bassa Atesina, dove il 60 % di clienti in cerca di immobili da acquistare è internazionale. Le locazioni nella zona sono in costante aumento, con aree periferiche e limitrofe come il comune di Appiano

Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate

32

che suppliscono alla scarsità di offerta immobiliare di Bolzano. La domanda è prevalentemente domestica. Le zone più richieste sono Cornaiano e San Paolo, in quanto vicine a Bolzano e, in città, il centro storico e Gries. Il profilo più diffuso di locatari sono single e giovani coppie. Gli immobili maggiormente richiesti sono nuovi, ristrutturati al nuovo o in buone condizioni, preferibilmente ammobiliati. Sono particolarmente apprezzati ampi spazi esterni ed un taglio dei locali che consenta di ricavare una zona di lavoro. L’emergenza sanitaria ha impattato sulle dinamiche legate sia alle prime case che alle case vacanze. La lunga permanenza degli ultimi due anni all’interno delle mura domestiche, a tratti forzata, ha modificato il concetto di abitare e i desiderata rispetto agli spazi interni ed esterni. La possibilità di lavorare da remoto ha consentito ad acquirenti e conduttori provenienti da altre zone d’Italia e dall’estero di trascorrere periodi più lunghi nelle seconde case. Tale contesto ha pertanto favorito il dinamismo del mercato sia della compravendita che della locazione. Prezzi e canoni I prezzi medi delle abitazioni nuove/ristrutturate al nuovo restano stabili su base annua nelle location ottime, mentre si apprezzano le proprietà nelle altre zone. La quotazione degli immobili nuovi nelle migliori location è compresa nel range 5.000-10.000 euro/mq, mentre per gli immobili ristrutturati, ancora nelle migliori location, tra 4.000-8.000 euro/mq.

Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Lo sconto medio sul prezzo richiesto varia in relazione alla localizzazione: nelle ottime posizioni spesso non viene applicato alcuno sconto e comunque il valore dell’immobile non scende oltre il 5-10 %. Varia tra il 3 % e il 15 % per le location buone e discrete. Tra le caratteristiche di pregio, la vista panoramica o la presenza di terreno, balcone o terrazzo aumenta il valore dell’immobile del 10-20 % rispettivamente. Anche la presenza di garage o posto auto conferisce significativo valore all’immobile, fino al 10-15 % in più sulla quotazione. I prezzi top registrati nell’area di Bolzano raggiungono 12.000 euro/mq per gli immobili in ottima posizione e 8.000 euro/mq in posizione buona.

Il livello medio dei canoni rimane stabile su base semestrale per i valori degli immobili nuovi o ristrutturati al nuovo, compresi tra 160-300 euro/mq/ anno. Stazionarie le quotazioni in tutte le location. Outlook Per il 2022 Engel & Völkers prevede, per le zone Bolzano e limitrofe un aumento del numero di contratti, sia di compravendita che di locazione, associato ad aumento di prezzi e canoni per gli immobili in ottima posizione. È attesa invece stazionarietà delle quotazioni nelle altre location.

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

33


Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

34

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Bressanone

Location e mercato Nel 2021 la richiesta è in aumento sia per la compravendita che per la locazione, a fronte di un’offerta in diminuzione. Crescono infatti più le compravendite in rispetto alle locazioni. I tempi di assorbimento variano a seconda della location: pari a 3-4 mesi per la compravendita e 1-2 mesi per la locazione nelle posizioni privilegate, ma che possono superare i 12-14 mesi in location non ottimali. Le compravendite sono notevolmente aumentate, in particolare per gli immobili destinati a seconda residenza per vacanze o per investimento, che pesa circa il 5 % del totale. Le vantaggiose condizioni del mercato del credito favoriscono la crescita delle transazioni. Le potenzialità di crescita del mercato sono tuttavia limitate da un’offerta in diminuzione, a causa della scarsità degli immobili immessi sul mercato. Le due condizioni – alta domanda e scarsità di offerta – sostengono la crescita dei prezzi, soprattutto per le proprietà unifamiliari. Sono particolarmente apprezzate le nuove costruzioni, dove presenti, oppure gli immobili ristrutturati al nuovo. La domanda di acquisto è prevalentemente rivolta ai centri principali per quanto riguarda la prima casa, con un incremento di preferenze per le periferie percepite come tranquille, dove sono più diffusi ampi spazi esterni, con vista panoramica. Le località turistiche più apprezzate sono Bressanone, Sant’Andrea e Villandro. Con riferimento al profilo degli acquirenti si segnala la maggiore presenza rispetto al passato delle coppie giovani tra 25 e 35 anni per l’acquisto della prima casa.

Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate

La domanda estera è presente in quota del 30 % circa sul totale. In riferimento alle locazioni si evidenzia una diminuzione dell’offerta di immobili, a fronte di una domanda pressante. Le preferenze dei conduttori si orientano verso i centri principali dell’area o le località turistiche. La richiesta riguarda appartamenti nuovi o ristrutturati oppure in buone condizioni preferibilmente ammobiliati. Sono richieste ed apprezzate le unità con giardini, balconi o terrazzi e spazi ampi. La quasi totalità della domanda è di residenti in zona, con una quota del 3 % circa proveniente dall’estero. Prezzi e canoni Crescono i valori di compravendita in tutta l’area. La quotazione degli immobili nuovi nelle migliori location è compresa nel range 4.200-6.000 euro/mq, mentre per gli immobili da ristrutturare, ancora nelle migliori location, tra 3.300-5.200 euro/mq. Lo sconto medio sul prezzo richiesto va da zero ad un massimo del 5 % per gli immobili nuovi o ristrutturati al nuovo nelle migliori location ed aumenta al decrescere della qualità della zona o dell’immobile, pur non superando nella zona i 15 punti percentuali. Tra le caratteristiche di pregio, la vista panoramica può apprezzare l’immobile di oltre il 20 % rispetto ad altre proprietà senza le stesse caratteristiche. La presenza di balcone o terrazzo conferisce un valore maggiore di circa 30 %. La quotazione si incrementa invece del 10 % in presenza di garage.

Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

35


In crescita anche i canoni medi di locazione, sia per le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo (160-280 euro/mq/anno), che per le ristrutturate. Caratteristiche, come la vista panoramica, balcone o terrazzo, incidono rispettivamente fino al 30-40 % sulla formazione del canone richiesto.

Outlook Per il 2022 vi sono le condizioni per un’ulteriore crescita del mercato residenziale. La sostenuta domanda favorirà ulteriormente la richiesta in zone più periferiche. Le potenzialità di crescita si scontrano tuttavia con un volume di offerta insufficiente sul mercato.

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

36

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Brunico

Location e mercato Nel 2021 la domanda è in aumento su entrambi i comparti di compravendita e locazione, associata ad una diminuzione dell’offerta dovuta sia al forte assorbimento, sia alla scarsità di prodotto aderente ai desiderata di conduttori ed acquirenti. Mediamente le compravendite sono aumentate più delle locazioni, soprattutto per l’incremento degli acquisti per investimento, in virtù della percezione dell’immobile come bene rifugio e dei tassi di interesse sui mutui particolarmente favorevoli. Il mercato è pertanto liquido, con tempi medi di assorbimento che non superano 3-4 mesi nelle posizioni di maggiore pregio, fino a 9-14 mesi nelle location più ordinarie. La combinazione di tutte le condizioni ha provocato un incremento dei prezzi soprattutto nelle zone più ricercate. La domanda di acquisto per le prime case si concentra nei centri principali, con un aumento delle richieste per le zone periferiche considerate più tranquille. La richiesta arriva in modo particolare da coppie giovani, tra 25-35 anni, che spesso sfruttano le agevolazioni fiscali riservate ai mutui della fascia più giovane di popolazione. Nella scelta delle seconde case vengono predilette le località turistiche ed i centri principali da parte di fasce di età più mature. L’acquisto a scopo investimento pesa circa il 25 % sul totale compravendite. La domanda di immobilie d’acquistare è nuovamente presente. Il 60 % di clienti in ricerca di immobili d’acquistare è internazionale. Riguardo alla tipologia di immobili, si segnala un

Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate

incremento di interesse per le nuove costruzioni o per gli immobili ristrutturati al nuovo. Le richieste di proprietà da ristrutturare sono diminuite a causa delle difficoltà connesse alla ristrutturazione in termini di tempi e costi. La domanda dall’inizio della pandemia è orientata principalmente su unità con giardini, balconi, terrazze e maggiori spazi interni da dedicare allo smart working. Allo stesso tempo emerge anche un’attenzione maggiore all’efficienza energetica dell’immobile. Anche nel segmento della locazione la diminuzione dell’offerta di immobili sul mercato e una robusta domanda spinge al rialzo i canoni. A seguito della pandemia, la domanda, prevalentemente rappresentata da famiglie numerose, si orienta verso le località turistiche preferendo il soggiorno in case vacanza rispetto alla permanenza in hotel. Nei centri principali la domanda è invece legata ai trasferimenti per lavoro e orientata verso monolocali e bilocali. I conduttori provenienti dall’estero rappresentano circa il 30 % del totale.I tempi medi di assorbimento sono rapidi e pari a 1-2 mesi nelle posizioni di maggiore pregio, fino a 3-4 mesi per le location più ordinarie. Prezzi e canoni I valori medi di compravendita sono in aumento per tutte le tipologie di immobili, da nuovi a quelli che necessitano di ristrutturazione. La quotazione degli immobili ristrutturati al nuovo nelle migliori location va da 6.000 a 10.500 euro/mq, mentre per gli immobili da ristrutturare, ancora nelle migliori location, tra

Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

37


3.800 e 6.200 euro/mq. Lo sconto medio sul prezzo richiesto varia in relazione alla localizzazione e rimane contenuto tra il 3-8 % in caso di ottima posizione, pur rimanendo limitato sotto al 15 %. Tra le caratteristiche di pregio, la vista panoramica apprezza il valore dell’immobile fino al 20-25 % nel caso della compravendita, mentre la presenza di terreno o balcone fino al 20 %. Anche l’offerta di garage o posto auto incrementa la quotazione fino al 10 % in più. Simile il trend per la locazione. Nell’ultimo anno i prezzi top registrati nell’area di Brunico hanno raggiunto i 12.000 euro/mq per gli immobili in ottima posizione. Il livello medio dei canoni è in crescita su base annua in

tutte le location, con l’eccezione delle posizioni meno fortunate. I valori in zona di maggiore pregio sono compresi tra 200-300 euro/mq/anno. Outlook Per il 2022 si prevede stazionarietà delle compravendite, con incremento dei prezzi nelle zone emergenti, tra cui le periferie. La sostenuta domanda favorirà infatti ulteriormente la richiesta di zone più periferiche, apprezzate per la loro tranquillità. Le potenzialità di crescita trovano tuttavia un limite nella scarsa offerta posta in vendita e locazione sul mercato.

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

38

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

39


Merano

Location e mercato Il mercato residenziale di Merano ha evidenziato nel 2021 tutti gli indicatori al rialzo, con la domanda più intensa di quanto l’offerta non possa assorbire. Crescono le compravendite e i contratti di locazione. Il segmento della compravendita nel complesso ha registrato un aumento dei prezzi imputabile alla scarsa offerta sul mercato e al graduale incremento della domanda di abitazioni per seconda casa. È forte la richiesta da parte sia di acquirenti esteri, che nazionali, sebbene la componente internazionale pesi per circa il 75 %, prevalentemente di origine tedesca. Le zone di maggiore pregio sono Merano centro, Maia Alta, Maia Bassa, Tirolo, Scena e Lagundo. Sia per la compravendita che per la locazione, le nuove esigenze maturate dalla domanda durante la pandemia vedono privilegiare gli immobili con spazi luminosi, spazi

Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate

40

esterni e terrazze ampie, in contesti che garantiscano tranquillità e privacy. In riguardo alla tipologia di immobili, sono maggiormente richiesti gli immobili nuovi o ristrutturati al nuovo. La motivazione di acquisto nella zona di Merano riguarda per circa l’80 % delle transazioni la domanda di seconde case e ad uso investimento. La domanda di immobili in locazione è in graduale aumento, anche in considerazione degli elevati prezzi delle compravendite. I tempi medi di vendita mostrano un range ampio, in un contesto in cui la velocità di assorbimento dipende oggi, dopo la pandemia, più dall’immobile che dalla location. La variabilità va infatti da 4 a 10 mesi per le abitazioni in ottima posizione e da 6 a 12 mesi circa per quelle in posizione meno privilegiata. Per la locazione, i tempi medi di assorbimento non superano generalmente i 2 mesi.

Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Prezzi e canoni Le quotazioni per le abitazioni nuove e ristrutturate in ottima posizione sono mediamente assestate ad un livello di prezzi compreso nel range 3.900-5.200 euro/ mq. Il prezzo delle abitazioni da ristrutturare, ancora in ottima posizione, si posiziona mediamente su 2.6003.700 euro/mq. Le trattative sono spesso caratterizzate da assenza di sconto nelle location migliori e per gli immobili di maggiore pregio, sebbene non superino comunque tendenzialmente il 5-10 % sul prezzo richiesto. Tra le caratteristiche di pregio, la vista panoramica, la presenza di balcone o terrazzo apprezza il valore dell’immobile intorno al 25-30 %. L’offerta di garage o posto auto incrementa la quotazione fino al 10%.

I prezzi top raggiungono 8.000 euro/mq per gli immobili in ottima posizione, mentre i canoni 180 euro/mq/anno. Il livello medio dei canoni è in crescita su base annua a Merano in tutte le location. I valori in zona di maggiore pregio sono compresi tra 140-180 euro/mq/anno. In Val Venosta i canoni sono stabili sia per gli immobili ristrutturati al nuovo, che per quelli ristrutturati. Outlook Per il 2022 si prevede un leggero incremento delle compravendite, con prezzi in aumento per le location ottime e stabili nelle altre posizioni. È atteso un lieve aumento anche delle locazioni, in condizioni di mercato nel complesso stazionarie. Il timore è per l’ulteriore diminuzione dell’offerta sul mercato.

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

41


Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate

Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate

42

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Cortina d’Ampezzo

Location e mercato Il mercato della compravendita ha registrato una crescita costante nel 2021, con un incremento delle transazioni concentrato in modo particolare nel secondo semestre. Le zone di maggiore pregio riguardano Cianderies, via Cantore, via Pralongo, via Spiga, Pecol e via Faloria, ma la domanda nell’ultimo anno è aumentata soprattutto nelle zone limitrofe al centro, in cui il centro città è comunque raggiungibile a piedi. I tempi medi di assorbimento sono di circa 3 mesi nelle posizioni di maggiore pregio, fino a circa 12 mesi nelle location più ordinarie. Con riferimento alla tipologia di abitazioni, le proprietà maggiormente richieste sono ristrutturate al nuovo, in quanto immediatamente utilizzabili. L’esperienza recente della pandemia ha fatto della seconda casa vacanze in montagna un luogo che intende essere di pronta fruizione in caso di ulteriori restrizioni alla mobilità. Il profilo più diffuso di acquirenti è infatti rappresentato da famiglie con figli. I lunghi tempi necessari per la ristrutturazione, la carenza e il costo delle materie prime nell’attuale congiuntura, scoraggiano gli acquirenti circa gli immobili da ristrutturare. Nel 2021 la domanda estera è stata pressoché assente, con alcuni casi di acquirenti europei. La motivazione dell’acquisto risiede esclusivamente nell’acquisto di seconde case per la famiglia, percepite allo stesso tempo come bene rifugio e ottimo investimento, in considerazione del prestigio del mercato e del livello delle quotazioni tra i più elevati del Paese.

Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate

Il mercato della locazione presenta canoni in crescita. Nel 2021 molta parte della forte domanda, in progressiva crescita negli ultimi due anni, non ha trovato risposta a causa della discreta offerta di immobili sul mercato, soprattutto di recente realizzazione o ristrutturati al nuovo. Tali condizioni sospingono il livello dei canoni verso l’alto, con un range tra abitazioni ristrutturate al nuovo e abitazioni ristrutturate pressoché inesistenti. I tempi medi di assorbimento sono pari a circa 6 mesi nelle posizioni di maggiore pregio e superano l’anno e mezzo per le posizioni meno favorevoli. Le zone più richieste sono tendenzialmente prossime al centro, soprattutto per gli affitti estivi, e vicine alle piste da sci d’inverno. Le preferenze dei conduttori si rivolgono ad appartamenti ampi, anche fuori dal centro e con spazi verdi privati. Prezzi e canoni La quotazione degli immobili nuovi nelle migliori location è compresa nel range 13.000-16.000 euro/ mq, mentre per gli immobili da ristrutturare, ancora nelle migliori location, tra 10.000-11.000 euro/mq. I prezzi sono in crescita tendenziale, sostenuti dalla forte domanda. I prezzi top registrati nell’area sono pari a circa 20.000 euro/mq per le residenze in ottima posizione. Lo sconto medio sul prezzo richiesto va da zero ad un massimo del 5 % per gli immobili nuovi o ristrutturati al nuovo nelle migliori location ed aumenta al decrescere del prestigio della zona o dell’immobile, pur non

Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

43


superando nella zona i 10 punti percentuali. La presenza di garage o posto auto apprezza l’immobile di oltre il 15 % sia in vendita che in locazione. In crescita anche i canoni medi di locazione, che toccano aumenti tra il 10 % ed il 20 %. Outlook Per il 2022 le attese sono di conferma del trend registrato nel 2021, dal momento che l’occupazione residenziale è già al limite delle disponibilità di offerta. Le compravendite sono previste in aumento, con crescita dei prezzi sia nelle location prime che in quelle in buona posizione. Il mercato della locazione andrà incontro ad una sostanziale stazionarietà sia del numero di contratti stipulati, sia del livello dei canoni, a causa della scarsità dell’offerta sul mercato.

Fonte: Engel & Völkers

Fonte: Engel & Völkers

44

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Fonte: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

45


Il mercato in sintesi

L’Alto Adige e Cortina d’Ampezzo vantano località montane tra le più rinomate del Paese per il turismo estivo ed invernale. Il livello di prezzi e canoni, storicamente elevato, nel 2021 ha registrato un’ulteriore spinta al rialzo in quasi tutte le località. L’emergenza sanitaria ha impattato sulle dinamiche legate sia alle prime case che alle case vacanze. La maggiore permanenza degli ultimi due anni all’interno delle mura domestiche, a tratti forzata, ha modificato il concetto di abitare e delle aspettative rispetto a struttura ed ampiezza di spazi interni ed esterni. La possibilità di effettuare lavoro da remoto ha consentito ad acquirenti e conduttori provenienti da altre zone d’Italia e dall’estero di trascorrere periodi più lunghi nelle seconde case, premiando le proprietà ristrutturate

46

e pertanto di immediata fruizione. Tale contesto ha evidentemente favorito il dinamismo del mercato sia della compravendita che della locazione. L’alta domanda e la limitata offerta di immobili sul mercato hanno sostenuto la crescita delle quotazioni, soprattutto per le proprietà unifamiliari. Allo stesso tempo gli sconti medi sul prezzo richiesto scendono sotto il 5-10 % o addirittura si azzerano nelle location di massimo pregio. Sono particolarmente apprezzate le nuove costruzioni, dove presenti, oppure gli immobili ristrutturati al nuovo. La forte domanda viene tuttavia frenata da un’offerta residenziale numericamente molto inferiore alle potenzialità di assorbimento, circostanza che mina in parte il positivo outlook per il 2022.

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo




MARKET REPORT • SOUTH TYROL AND CORTINA D’AMPEZZO

Index 50

54

The residential real estate market

Prime property market

68 The market at a glance

50

The residential real estate market

property market: 62 Prime Merano

54

Prime property market: Bolzano

property market: 65 Prime Cortina d’Ampezzo

property market: 57 Prime Bressanone

property market: 59 Prime Brunico

68 The market at a glance


The residential real estate market

South Tyrol’s economic situation

countertrend was notable: with more than 120 thousand additional visitors , an increase of 8,3 % was recorded

In 2021, South Tyrol’s real estate market recorded

compared to 2019, combined with arrivals of +5 %.

an economic upswing. The ongoing measures taken

The

to cope with the pandemic, with the associated

compared to previous annual figures; indeed the

restrictions on the mobility and travel of tourists

provincial statistical institutes assume GDP in 2021 is

to the region, led to the cancellation of the winter

expected to be about -5 % lower than two years earlier.

season. This had an impact in the limited purchasing

The improvement in labor market conditions and

behavior and growth in the service sector. The most

increased household confidence translated into an

recent statistical data highlight an increase in activity

increase in consumption; 2021 also saw financial

from May 2021 onwards, in line and, in some cases,

savings growing, albeit at a slower pace than at the end

exceeding the level of the corresponding period in 2019.

of 2020. Household loans recorded a new acceleration

Starting from late spring, however, thanks to the

in the second quarter of 2021, due to the persistently

improvement of the public health situation, there

favorable supply for housing loans and consumer loans.

was a significant upswing in the real estate sector,

These positive conditions reflected on a wider access

construction business and the economy in general.

to the credit market, especially regarding loans for

Particularly in the tourism sector, the number of visitors

residential real estate purchases. Indeed, the loan

increased in the summer season of 2021 (from May to

demand continued to increase, while loan access

October) with a limited decline of -2,5 %, compared

conditions remained unchanged. The purchase and sale

to 2019, largely recovered to pre-pandemic level.

of residential real estate thus confirmed the upward

In the private housing segment (vacation homes), the

trend in the first three quarters of 2021 with 2.895

Source: Bank of Italy and Istat data

Source: elaborations on Istat data and notary deeds; Source: Italian Revenue Agency (last data available)

50

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

general

upswing

was

nevertheless

smaller


transactions, with an increase of 23,9 % compared to the same period of the previous year. In 2020 the market held strong and continued to expand, thanks to the attractiveness of the location and the strong demand for vacation homes due to the rediscovery of vacationing in one’s own country, staying outside the big cities and hotel complexes, continued to further develope. In 2020, South Tyrol recorded a transaction decline of 5,8 %, compared to 7,7 % of the national total and -13,2 % in the largest Italian cities (Metropolitan municipalities). Source: Nomisma elaboration on Bank of Italy data, Jan 2022

Real estate financing keeps supporting housing purchases In 2021, banks and financial companies’ loans to households began to grow again, almost at pre-pandemic rates. Coherently with the national trend, in 2021, there was significant growth in the volume of loans granted by banks and financial companies to South Tyrolian households. The purchase of durable goods increased in the first half of 2021 compared to the same period of 2020, with a full two months of overall lockdown, increased by 21 %. In the first three quarters of 2021, amounted to. Financing for the purchase of residential real estate amounted to 471 million euros. This represents an increase of 23,9 % versus the same period in 2020 (Fig. 2). The year 2020, despite the pandemic, had an increase of 4,6 % compared to the closing balance in 2019. The effect of subrogation and substitution’s disbursements in the first nine months of 2021 remained on a moderate 7 % (against 14 % of Italy’s total), with a consequent share of new loans for housing purchases of about 92 % of total disbursements in the province of Bolzano.

Brunico and Merano recorded a higher average increase for residential property prices than Bolzano and Bressanone. In Bolzano, the annual average prices for new/renovated properties varied by +0,5 % and for nonrenovated ones by +0,9 %. In Merano, prices grew by 2 % in both market segments Among the top resorts in the Dolomites, Cortina d’Ampezzo, which is geographically located outside South Tyrol, is the first Italian mountain destination to stand out for the level of prices on the national tourism market, right ahead of Madonna di Campiglio, Forte dei Marmi and Capri. Cortina d’Ampezzo recorded largely stable average prices for several years, with an increase in 2021.

The prices’ growing trend The recovery of prices in the overall housing marketcontinued, both for the new and renovated houses’ segment and as well for the non-renovated ones.

Source: Nomisma elaboration on Bank of Italy data, Jan 2022

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

51


Source: Nomisma Real Estate Market Observatory

Source: Nomisma Real Estate Market Observatory

52

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Strong interest for mountain tourism destinations In times of the pandemic, the Italian market has experienced interest and increased demand for the purchase and rental of vacation properties, due to the existing restrictions with difficulties to travel abroad. The increasing demand for buying a home and the simultaneous scarcity of supply, capable to meet the requirements, have led to an increase in average prices in most tourism destinations. As pointed out in Nomisma’s 2021 survey on holiday homes, it can be purported that the average price change concerning major Italian tourism destinations (a synthesis of the top, central and peripheral markets of the monitored tourism destinations) is about 3 %. Vacation properties in the mountains show an average increase in value of 2,1 %. At the top of the ranking with the highest maximum

selling prices for prime or newly built apartments are, once again, in 2021 two first-class mountain destinations, which confirms the attractiveness that the mountains had also during the pandemic period. These destinations are Cortina d’Ampezzo and Madonna di Campiglio, with prices reaching and exceeding 13.000 euro/sqm. The other cities in the ranking are Forte dei Marmi (13.000 euro/sqm), Capri (12.500 euro/sqm) and Courmayeur (11,000 euro/sqm).

Source: Nomisma and Fimaa-Confcommercio, 2021

Source: Nomisma and Fimaa-Confcommercio, 2021

Territory Map

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

53


Bolzano

Location and Market

such as Appiano, compensate for the lack of real estate supply in Bolzano. The demand is mostly domestic. The most sought-after areas are Cornaiano and San Paolo, given their proximity to Bolzano and, in the city, the historical centre and Gries. The most common tenant profile is singles and young couples. The most requested properties are new, renovated, non-renovated in in good conditions and preferably furnished. Large outdoor spaces and extra rooms for home-office are particularly appreciated. The health emergency influenced the trends concerning both primary residences and holiday homes. As a matter of fact, the long, at times mandatory, permanence within the domestic walls over the last two years, has changed the concept of living and the desires in terms of indoor and outdoor spaces changed. The possibility to work remotely allowed buyers and tenants from other parts of Italy and abroad to spend longer periods of time in their second homes. This context has favoured the dynamism of both the sales/purchase and the leases market.

2021 was a very rewarding year for the real estate sales market, which recorded a substantial recovery in the second half of the year. The demand grew both for sales and leases, also thanks to a stationary yet scarce supply. Indeed, sales grew more than leases. Absorption times proved to be extremely liquid, ranging between 2-4 months for sales and only 1 month for leases. Over the last 12 months, the request for properties for sale increased, against a limited supply. If compared to the past, the most sought-after properties include apartments or detached apartments, either new or renovated, with large living spaces for home-office activities and wide outdoors. There is a balance between the purchases of a primary residence, a vacation home and as a property investment. Among the most valuabel areas in Bolzano, we highlight, the historical centre, Bozen Dorf and Gries. In Oltradige - Bassa Atesina, the highlights are the villages San Paolo and Cornaiano, whilst in Val Garden the central part of Ortisei, the village of Santa Cristina and the Plesdinaz area stand out, together with Selva di Val Gardena and the Col da Lech area. Indeed, Ortisei recorded the most purchase inquiries in the entire Val Gardena. Regarding the foreign demand, the presence of buyers from Germany is confirmed, especially with interest in the Oltradige-Bassa Atesina area, where 60 % of the searching clients come from abroad. The leasing market is constantly increasing, whereby the outlying areas and neighbouring communities,

The average prices of new and renovated residential properties remain stable on an annual basis in prime locations, while properties in other areas are gaining in value. The prices of new build properties in prime locations range between 5.000 and 10.000 euro/sqm, while prices for renovated properties, also in very good locations, are between 4.000 and 8.000 euro/sqm. The average discount on the initial asking price varies according to the location: In prime locations usually no

Source: elaborations on Italian Revenue Agency data

Source: Engel & Völkers

54

Prices and Fees

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


price reduction is granted, and in any case the value of the property never drop below 5-10 %. For properties in good and average locations, the price reduction varies between 3-15 %. Among the prime features, a panoramic view, the presence of a plot of land, balcony or terrace increase the value of a property by 10-20 %. Also, the presence of a garage or a parking space add a significant increase in value up to 10-15 % above the average market price. The top prices in the Bolzano area reach 12.000 euro/ sqm for properties in excellent locations and 8.000 euro/ sqm for those in good ones. The average rental prices remained stable on a

half-yearly basis for new or renovated properties, ranging between 160-300 euro/sqm/year. Prices remain stable in all locations. Outlook For the year 2022 Engel & Völkers expects in Bolzano and surroundings an increase in the number of contracts, both for sales and leases, combined with an increase in purchase prices and fees for properties in prime locations. Regarding other locations the prices are expected to remain stable.

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

55


Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

56

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Bressanone

Location and Market In 2021, demand is growing for both sales and leases, while supply is decreasing. Indeed, sales are increasing faster than rentals. Absorption times vary depending on the location: three to four months for sales and one to two months for leases in prime locations, twelve to fourteen months in non-prime areas. The number of sales increased significantly, especially for second home properties and for investment purpose, accounting around 5 % of the total volume. Advantageous credit market’s conditions favoured the growth in number of transactions. However, the growth potential of the market is limited by a decreasing supply. This is due to the shortage of properties coming onto the market. These two conditions - high demand and low supply - favour price growth, especially for detached houses. New constructions, where available, are particularly appreciated, followed by newly renovated properties. The purchase demand is mainly focused on primary residences in the main centres, with a noticeable upturn in demand for peripheral locations, where large outdoor spaces and panoramic views are more easily available. The most appreciated tourism destinations are Bressanone, Sant’Andrea and Villandro. In the purchase of primary residences there is a greater presence of young couples between 25 and 35 years of age than in the past. The total demand from international customers amounts about 30 % of the total.

Source: elaborations on Italian Revenue Agency data

Regarding the leasing market, a decrease in the supply is recorded, against a high demand. Tenants prefer the main centres and vacation destinations, including Bressanone, Sant’Andrea and Vipiteno. Their request is directed toward new, newly renovated, or even not yet renovated apartments in good conditions, preferably furnished. Appreciated and in demand are spacious apartments with gardens, balconies, or terraces. Almost the entire demand comes from within the region. Only about 3 % comes from abroad. Prices and Fees Sales values are increasing throughout the area. In excellent locations, the prices of newly built properties range between 4.200 and 6.000 euro/sqm, while prices for not yet renovated properties range between 3.000 and 5.200 euro/sqm. The average discount on the initial asking price ranges from zero to a maximum of 5 % for new or newly renovated properties in prime locations, increasing upon the decrease of the quality of the area or property, albeit without ever exceeding 15 %. Among the most valuable features, panoramic views can increase the value of the property by more than 20 %, compared to other properties without the same features. The presence of a balcony or terrace increases the value of the property by about 30 %. The price increases by 10 % for a property garage.

Source: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

57


Also, the average rents are rising for both new and for newly renovated apartments (160-280 euro/sqm/year). Features, such as a panoramic view, a balcony or a terrace account for up to 30-40 % of the required rent.

Outlook In 2022, all the conditions are in place for further growth of the residential market. In the peripheral areas, demand will continue to rise. The potential for growth is offset, however, by a shortage of real estate on the market.

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

58

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Brunico

Location and Market In 2021, the demand increased on both sales and leases sectors, while the supply decreased due to the shortage of products in line with the needs of both buyers and tenants. On average, sales increased more than leases, especially regarding the purchases as investment, due to particularly favourable interest rates on loans and the fact that real estate is considered a safe investment. There is movement in the market with average absorption times that do not exceed 3-4 months in prime locations and 9-14 months in more ordinary ones. The combination of all these conditions has led to a prices increase, especially in the most sought-after areas. The demand for primary residences is concentrated on the major centres, with an increase in inquiries for the rural areas. More specifically, these requests come mainly from young couples between 25 and 35 years of age, that usually make use of the tax benefits for loans reserved to the younger age groups. When it comes to choosing a second home, the older age groups prefer tourism destinations and city centres. Investment properties account for around 25 % of the total purchase transactions. The demand from abroad is again present, with a share around 60 % of all searching clients being international. Regarding the type of properties, we highlight an increased interest in new buildings or newly renovated ones. The demand for properties in need of renovation has decreased, also due to the significant renovation

Source: elaborations on Italian Revenue Agency data

times and costs involved. Since the beginning of the pandemic, the demand mainly focused on properties with gardens, balconies, terraces and with larger indoor spaces for home-office activities. At the same time, a greater attention to the energy efficiency of the property can be recorded. Also in the leasing sector, the decrease of available supply of real estate and the strong demand are pushing the fees up. Following the pandemic, above all large families with children prefer to rent a vacation home instead of spending their vacation in a hotel. The demand from working commuters is focused on one/two-room apartments, especially in the centres. The share of tenants from abroad is about 30 %. Average absorption times are quick, equalling 1-2 months in prime locations and 3-4 months in the more ordinary ones. Prices and Fees Average sales values are rising for both new properties and those in need of renovation. Prices for renovated properties in prime locations range between 6.000 and 10.500 euro/sqm and for properties in need of renovation in the best locations range between 3.800 and 6.200 euro/sqm. The average discount on the initial asking price varies according to the location, ranging between 3-8 % in prime locations, without ever exceeding 15 % of

Source: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

59


the price. Amongst prime features, a panoramic view increases the value of the property up to 20-25 % in the event of a sale, while the presence of a plot of land, a terrace or a balcony increases its value up to 20 %. The presence of a garage or parking space increases the value additionally up to 10 %. The leasing market presents similar trends. In the last year, prime locations in the Brunico area achieved peak prices of 12.000 euro/ sqm. Average fees for rents are rising on an annual basis in all locations, except for the less favourable locations. The fees in prime locations range between 200-300 euro/ sqm/year.

Outlook For 2022, we predict that sales transactions remain stable, with a price increase in the emerging peripheral and rural areas. Indeed, the strong demand should further favour the request for the particularly appreciated rural areas. However, the growth potential is limited by the scarce supply of properties for sale and lease on the market.

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

60

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Source: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

61


Merano Location and Market In 2021, Merano’s residential market recorded an overall improvement, with a stronger demand for real estate compared to the absorption capacity of the supply. Sales and lease contracts grew, too. The moderate supply currently on the market and the increased demand for second homes has led to rising prices in the entire sales sector. As a matter of fact, strong requests came from both foreign and national/ domestic buyers, with 75 % represented by international buyers, mainly from Germany. The most sought-after areas are Merano’s city centre, Maia Alta, Maia Bassa, Tirolo, Scena and Lagundo. Regarding both sales and leases, due to the requirements developed during the pandemic, properties with bright

Source: elaborations on Italian Revenue Agency data

62

spaces, outdoor areas and large terraces, that guarantee tranquility and privacy. The most sought-after properties are new or newly renovated. About 80 % of the transactions in the Merano area concerned the purchase of a second home for either vacation or investment purposes. The leasing demand is also continuously increasing, considering the high purchase prices currently on the market. There is a wide range for the average selling times, as today, after the pandemic, the absorption times depend more on the nature of the property than on its location. This varies from 4-12 months in prime locations and from 6-12 months in less privileged areas. About the leasing market, the average absorption times usually do not exceed 2 months.

Source: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Prices and Fees The market value for new and renovated properties in prime locations is, on average, 3.900-5.200 euro/sqm. The price for properties in need of renovation, on the other hand, even if in prime locations, averages 2.6003.700 euro/sqm. For prime properties and locations, negotiations usually do not entail any reduction on the initial asking price, and in any case the reduction never exceeds 5-10 %. Among the most valuable features, a panoramic view, the presence of a balcony or terrace increase the value of the property by 25-30 %. The presence of a garage or a parking space increases the asking price by up to 10 %. The top prices reach up to 8.000 euro/sqm for

properties in prime locations, while top fees do not exceed 180 euro/sqm/year. In the entire Merano area, the average fees are increasing annually. The fees in prime locations range between 140-180 euro/sqm/year. In Val Venosta fees for both new and not yet renovated properties are stable. Outlook For the year 2022, a slight increase in sales is expected, with growing prices for prime locations and prices remaining unvaried in other areas. A slight increase in leasing fees is expected, too, within generally stable market conditions. The further decrease in real estate supply is a cause for concern.

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

63


Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

64

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Cortina d’Ampezzo

Location and Market In 2021, the sales market recorded a constant growth. The increase in transactions was mainly concentrated in the second half of the year. The most sought-after areas are Cianderies, via Cantore, via Pralongo, via Spiga, Pecol and via Faloria, even though during the last year the demand also grew around the outskirts of the city centre, reachable within walking distance. The average absorption times are about three months in prime locations up to twelve months in other locations. In terms of the type of properties, the most sought-after properties are newly renovated properties, which can be used right away. Especially the recent past and pandemic has made vacation properties in the mountains an ideal retreat, which are immediately available and easy reachable in case of further mobility restrictions. Families with children are the most frequent buyer profile. The long renovation times, combined with the shortage and increased costs of raw materials due to the current economic situation, is currently discouraging buyers from investing in properties in need of renovation. In 2021, there was virtually no demand from customers from abroad, with exception of a few European buyers. The purchase reasons concern exclusively the acquisition of second homes for the family, based on the market values, which are among the highest in the country, and still perceived as great investment especially considering the overall prices and prestige

Source: elaborations on Italian Revenue Agency data

of the whole area. These conditions pushed leasing fees upward, with a virtually inexistent spread between newly renovated and not yet renovated apartments. The average absorption period is around 6 months in prime locations and more than 18 months in other areas. The most sought-after areas are usually close to the city centre, especially for summer leases, and near the ski slopes in winter. Preference is given to large apartments, as well outside the centre, with private green areas.. Prices and Fees The prices for newly built properties in excellent locations range between 13.000-16,000 euro/sqm, while the prices for properties in need of renovation in prime locations range between 10.000-11.000 euro/sqm. Due to the strong demand, the prices continue to rise. Top prices for residential properties in prime locations reached up to 20,000 euro/sqm. The average price reduction on the asking price ranges from 0 to a maximum of 5 % for new or newly renovated properties in prime locations. Within less prestigious areas and properties, the maximum price reductions are within 10 %. The presence of a garage or parking space increases the value of the property by more than 15 % both for sales and leases. There has also been an increase of 10-20 % in average rental prices.

Source: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

65


Outlook For 2022, a continuation of the trend recorded in 2021 is expected, especially as the existing lease apartments are already occupied and the available supply has reached its limit. Sales are expected to increase, with prices growing in both prime and average locations. The lease market on the other hand, due to the shortage of supply, is expected to remain stable both in the number of contracts and prices.

Source: Engel & Völkers

Source: Engel & Völkers

66

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Source: Engel & Völkers

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo

67


The market at a glance

South Tyrol and Cortina d’Ampezzo are among the most renowned mountain destinations in Italy for summer and winter tourism. The price level, already historically high, recorded a further increase in 2021 in almost all locations. The health emergency influenced the trends concerning both primary residences and vacation properties. The concept of housing has changed over the past two years: the desire for more outdoor and indoor space has been increased through the increased, at times mandatory, permanence at home. The possibility of smart working has made it possible for buyers and tenants from other parts of Italy and from abroad to spend longer periods in second homes. For this reason, already renovated 68

and therefore immediately usable properties have been rewarded. This context has clearly favored the dynamics of both sales and rental markets. These two conditions, the high demand and the shortage of supply, have led to the price growth, particularly for single-family homes. At the same time, the average reduction on the initial asking price dropped below 5-10 %, reaching zero in prime locations. New constructions, were available, are particular appreciated, followed by renovated properties. However, the strong demand faces the residential supply that is greatly below to the market’s absorption potential, a situation that partially reduces the positive outlook for 2022.

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo



Notizen • Appunti • Notes

Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Market Report • Südtirol/Alto Adige • Cortina d’Ampezzo


Imprint Editorial Office Engel & Völkers Italia S.r.l. via Dante, 16 I-20121 Milano (MI) Phone: +39 02-584 99 61 www.engelvoelkers.it Offices Engel & Völkers Bozen • Bolzano Waltherplatz 8 • Piazza Walther, 8 I-39100 Bozen • Bolzano (BZ) Phone: +39 0471 97 95 10 www.engelvoelkers.com/bolzano Engel & Völkers Bruneck • Brunico Kapuzinerplatz 9 • Piazza Cappuccini, 9 I-39031 Bruneck • Brunico (BZ) Phone: +39 0474 77 29 11 www.engelvoelkers.com/brunico Engel & Völkers Meran • Merano Freiheitsstraße 69 • Corso della Libertà, 69 I-39012 Meran • Merano (BZ) Phone: +39 0473 23 43 49 www.engelvoelkers.com/merano Engel & Völkers Cortina d’Ampezzo Via Cesare Battisti, 5 I-32043 Cortina d’Ampezzo (BL) Phone: +39 0436 86 14 51 www.engelvoelkers.com/cortinadampezzo

The Market Report • Südtirol/Alto Adige and Cortina d’Ampezzo 2021 edited by Engel & Völkers has been realized with the collaboration and scientific support of Nomisma. Graphics: Andrea Dal Prato Image Sources: Adobe Stock, Shutterstock Printed: April 2022 Reproduction of content is prior permission of the publishers. No liability is accepted for editorial content, accuracy of text or misprints. No liability is accepted for errors in details.



www.engelvoelkers.it