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Market Report Milano • Roma 2017


The Market Report โ€ข Milano / Roma 2017 edited by Engel & Vรถlkers has been realized with the scientific support of Nomisma.


Indice Economia italiana 06 Un contesto macroeconomico in lenta risalita Migliora la condizione finanziaria delle famiglie Prosegue il ricorso al credito Mercato immobiliare italiano 08 Il mercato residenziale riparte Andamento dei prezzi Ripresa del finanziamento immobiliare Il mercato residenziale di pregio a Milano

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Location e mercato Prezzi e canoni Outlook Il mercato residenziale di pregio a Roma

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Location e mercato Prezzi e canoni Outlook Il mercato di Milano e Roma in sintesi Conclusioni

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Economia italiana Un contesto macroeconomico in lenta risalita In Italia la recessione è finalmente terminata e si intravedono buoni motivi per essere relativamente ottimisti sul prossimo biennio. Sebbene la ripresa economica prosegua a ritmi più moderati rispetto al contesto europeo, le previsioni di incremento del PIL sono dell’1% per il 2017 e dell’1,2% per il 2018. Nel primo trimestre dell’anno, la crescita del PIL si è attestata allo 0,4% sul trimestre precedente e all’1,2% su base annua. Si tratta del rialzo più significativo dal quarto trimestre del 2010, che consegna una crescita acquisita del PIL per il 2017 allo 0,9%. Su base trimestrale, si è registrata una crescita dello 0,5% dei consumi finali e un calo dello 0,8% degli investimenti fissi lordi, che hanno concorso a determinare variazioni annue, comunque positive per entrambi gli aggregati, rispettivamente dell’1,2% e del 2,3%. Con riferimento al mercato del lavoro, nei 12 mesi precedenti a maggio 2017, l’occupazione è cresciuta di 141 mila unità (+0,6%), con un aumento dei lavoratori dipendenti e un calo degli indipendenti. Con l’introduzione del contratto a tutele crescenti, il Jobs Act ha favorito una crescita del numero di imprese al di sopra della soglia dei 15 dipendenti, passate dalle 8 mila di fine 2014 alle 12 mila. Complessivamente il tasso di occupazione è pertanto salito al 57,7%. Nonostante i miglioramenti, l’incertezza continua a condizionare le prospettive di crescita e gli indicatori di fiducia sia sul fronte delle famiglie che delle imprese,

con oscillazioni che non consentono la definizione di una tendenza chiara e univoca. Per i consumatori, l’indice di fiducia si è attestato a quota +6,4% nel giugno 2017 (rispetto al 2010), dopo avere toccato il +12,5% a maggio 2016.

Prodotto interno lordo e suoi principali componenti (variazione annuale %; dati trimestrali) Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Istat

Indice di fiducia dei consumatori, spesa per consumi delle famiglie e tasso di occupazione (numeri indice, 2010 = 100; dati trimestrali) Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Istat

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Migliora la condizione finanziaria delle famiglie Si consolida, ad un ritmo moderato, la fase di ripresa dei consumi delle famiglie avviatasi nel 2014, in un quadro macroeconomico caratterizzato dal quarto anno consecutivo di aumento del loro reddito disponibile, da un lieve incremento della propensione al risparmio e dal consolidamento della ripresa del PIL. Ciononostante, la spesa media mensile familiare (2.524 euro) rimane al di sotto del livello del 2011, valore raggiunto prima di due anni consecutivi di calo. Le regioni del Nord Italia presentano la spesa mensile più elevata - in particolare Trentino Alto-Adige, Emilia-Romagna e Lombardia, regione in cui è localizzata Milano, con una spesa di 3.040 euro/mese. Nel primo trimestre 2017 la propensione al risparmio delle famiglie consumatrici si è attestata all’8,5%. Rispetto a dicembre 2015, a giugno 2017 resta stabile la percentuale di famiglie che dichiara di riuscire a risparmiare abbastanza o qualcosa per sostenere le spese familiari, mentre risulta in sostanziale flessione quella dei nuclei che dichiarano di essere costretti a fare debiti.


Prosegue il ricorso al credito Secondo i dati di Banca d’Italia, l’espansione del credito erogato al settore privato non finanziario è sostenuta dai prestiti alle famiglie. L’andamento dei finanziamenti alle imprese resta differenziato tra settori e dimensione di impresa, con i prestiti in deciso aumento nel settore dei servizi, in lieve crescita nella manifattura e, per contro, in ulteriore contrazione nelle costruzioni. La qualità del credito migliora ulteriormente, grazie alla più favorevole fase congiunturale. I crediti deteriorati si riducono, dal momento che con la ripresa economica e i bassi tassi di interesse, migliora la capacità delle famiglie e delle imprese di rimborsare i debiti. I tassi di insolvenza sono pertanto tornati sui livelli prevalenti a metà dello scorso decennio. La quota delle famiglie finanziariamente vulnerabili rimane contenuta, mentre quella delle imprese è in calo.

Famiglie che riescono e non riescono a risparmiare 1997 - 2017 (valori %; dati mensili) Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Istat 7


Mercato immobiliare italiano Il mercato residenziale riparte Il mercato immobiliare italiano è soggetto a spinte contrapposte. Da una parte, la pressione crescente della domanda delle famiglie che, esaurita la crisi, sono tornate a manifestare con forza la propensione all’acquisto e, dall’altra, un eccesso di offerta di immobili accumulatosi negli anni. A consuntivo d’anno 2016, il volume di compravendite residenziali (poco oltre 516 mila) risulta in crescita per il terzo anno consecutivo, dopo sette anni di calo, facendo registrare un incremento del 18,4% rispetto al 2015. I contratti sottoscritti dalle famiglie sono stati circa 1,9 milioni, di cui il 27% di compravendita e il 73% di affitto (dato dell’Agenzia delle Entrate). I risultati del primo trimestre 2017 confermano il trend in crescita seppure con intensità inferiore rispetto al 2016, con 121.976 transazioni e un aumento dell’8,6% sul primo trimestre 2016. Tra i mercati maggiori Milano presenta +13,8%, con 5.447 compravendite e Roma +10,2% con 7.213 compravendite. Per il 2017, è atteso un numero complessivo di transazioni pari a 548 mila (+6,2%), secondo un trend che dovrebbe proseguire anche nel prossimo biennio, per avvicinarsi nel 2019 a quota 600 mila transazioni (previsioni Nomisma). Andamento dei prezzi Se sul fronte dei volumi scambiati il mercato immobiliare ha imboccato la via della ripresa, dal lato prezzi la fase di contrazione è ancora in atto. L’indice medio Italia elaborato da Nomisma mostra una leggera flessione pari a -0,6% su base semestrale e a -1,3% su base annuale. Dal secondo semestre 2011 la quotazione media nazionale ha scontato un decremento pari al 6,7%, come mostra l’indice medio globale Italia relativo ai prezzi medi signorili e civili. Più nel dettaglio, con riferimento ai mercati delle 13 città italiane maggiori monitorati da Nomisma, nel primo semestre 2017 i prezzi hanno registrato decrementi su base annua pari a -1% per le abitazioni nuove al -1,3% per le abitazioni usate, tuttavia di intensità meno profonda rispetto alle flessioni degli ultimi otto anni. Le variazioni semestrali medie sono contenute nell’ordine del -0,5% per le abitazioni nuove o ristrutturate e del -0,6% per quelle usate. In particolare, gli immobili localizzati in centro o nelle zone di pregio presentano variazioni semestrali pressoché stazionarie. I prezzi medi nelle zone centrali sono riconducibili a circa 3.400 euro/mq per abitazioni nuove e circa 2.700 8

Compravendite residenziali annuali e previsioni (migliaia) Fonte: dati consuntivo Agenzia delle Entrate; previsioni Nomisma per il 2017-2019

per le usate. Di molto inferiori i valori in periferia (rispettivamente circa 1.800 euro e circa 1.400 euro). Con riferimento alle quotazioni delle singole città, i prezzi medi più elevati delle abitazioni usate si registrano a Venezia (3.050 €/mq al primo semestre 2017), Milano (2.960 €/mq), Roma (2.860 €/mq) e, a seguire, Firenze (2.370€/mq), Bologna (1.980 €/ mq) e Napoli (1.800 €/mq). Il ritorno ad una crescita dei valori per le grandi città è attesa non prima del 2019 (previsioni Nomisma), quando per il segmento residenziale si prevede un incremento del +0,3%.

Prezzi abitazioni - Indice medio globale Italia per abitazioni signorili e civili Fonte: Nomisma


Fonte: Nomisma

Fonte: Nomisma

Ripresa del finanziamento immobiliare In Italia, nel primo trimestre 2017, gli standard creditizi degli istituti bancari per la concessione di mutui alle famiglie sono rimasti sostanzialmente invariati rispetto al trimestre precedente. La domanda ha invece confermato il trend espansivo, atteso anche per i tre mesi successivi, sostenuta principalmente dalle prospettive del mercato immobiliare residenziale, piÚ favorevoli rispetto al passato, e dai bassi tassi di interesse. In termini di importo, il finanziamento complessivamente erogato alle famiglie per l’acquisto di abitazioni nel 2016 ha raggiunto 49,7 miliardi di euro, contro 41,3 del 2015 (+20,6%), mentre nel primo trimestre 2017 il volume di erogazioni risulta pari a 12.304 (+11,3%). Erogazioni di mutui alle famiglie per l’acquisto di abitazioni (dati trimestrali; milioni di euro) Fonte: Banca d’Italia 9


Il mercato residenziale di pregio Milano Location e mercato Milano è il principale centro economico e finanziario d’Italia ed è una tra le quattro capitali mondiali dell’industria della moda, insieme a New York, Londra e Parigi. Metropoli di rango europeo per l’elevato livello dei servizi e delle infrastrutture, sta vivendo negli ultimi anni una stagione di grandi trasformazioni urbanistiche con progetti residenziali e direzionali di grande impatto che la rendono meta appetibile per i grandi investitori internazionali. Le zone della città di maggiore pregio sono Brera, Quadrilatero, Magenta, Duse e San Babila, molto richieste soprattutto dalla domanda internazionale. Tra le zone di maggiore interesse per la domanda nazionale si segnala l’area a ovest del centro, nelle zone di corso Magenta, via Monti, via Pagano, via Buonarroti, e tra le zone in crescita, le zone di corso Indipendenza e piazzale Dateo, a est, e di via Tortona, via Solari e via Foppa, a ovest, anche in conseguenza della linea metropolitana M4, in fase di realizzazione. La domanda di acquisto rappresenta il 63% del mercato. Il profilo più diffuso tra gli acquirenti riguarda i cittadini italiani (circa 90% del totale), per la maggiore parte famiglie interessate all’acquisto della prima casa (85% delle compravendite) in particolare di sostituzione. Un restante 15% di clientela sia nazionale che internazionale è generalmente interessata all’acquisto per investimento. Negli ultimi mesi si è registrato sul mercato un lieve effetto Brexit, legato alle intenzioni di rientro in Italia di cittadini italiani residenti a Londra

che intendono stabilirsi a Milano. La tipologia di immobile prevalentemente richiesto è l’appartamento, in palazzo d’epoca, il cui prezzo o canone aumenta anche considerevolmente in presenza di caratteristiche o dotazioni quali, la zona, il piano, la presenza di balconi o terrazzi in zona giorno, di box nello stabile, le spese di gestione contenute e la prossimità a collegamenti urbani efficienti. In particolare la posizione centrale o di prestigio aumenta la quotazione della residenza del 20% del prezzo o del canone richiesto, mentre la presenza di balcone o terrazzo del 10% rispettivamente. La maggiorazione per il box o il posto auto è del 5% medio. Lo stock di pregio offerto incontra generalmente le esigenze della domanda in termini di location e vicinanza ai servizi ma sconta, per gli immobili nuovi, prezzi più elevati e un livello di tassazione che grava sull’acquisto, mentre per gli immobili usati vincoli o caratteristiche preesistenti che raramente soddisfano del tutto l’acquirente. Secondo Engel & Völkers, l’offerta di immobili di pregio nuovi o ristrutturati al nuovo non supera il 15% dello stock, mentre gli immobili ristrutturati rappresentano il 25% del mercato e quelli da ristrutturare il 60%. Per la locazione, gli immobili nuovi rappresentano il 5% dell’offerta, quelli ristrutturati il 15% e da ristrutturare l’80%. Milano è la città con la più bassa superficie media dell’abitazione compravenduta - 85 mq nel 2016, contro i 92 mq delle città a livello nazionale e i 103 mq

Fonte: elaborazioni su dati dell’Agenzia delle Entrate Legenda delle classi dimensionali: Monolocali (fino a 2,5 vani catastali), Piccola (tra 2,5 e 4 vani); Medio–piccola (tra 4 e 5,5 vani); Media (tra 5,5 e 7 vani); Grande (maggiore di 7 vani); Altro: non specificato

Fonte: Engel & Völkers

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medi delle province. Nel 2016 l’attività transattiva è aumentata su base annua del 21,9%, raggiungendo circa 22 mila transazioni. A trascinare la ripresa sono le localizzazioni centrali e pregiate dove le compravendite risultano in crescita, a differenza della stabilità riscontrata negli altri submercati urbani. Tutte le tipologie immobiliari hanno beneficiato della ripresa, ma il maggiore incremento ha riguardato gli immobili di medio-piccola dimensione (+25%) con 4.111 transazioni, e di seguito i monolocali) e gli immobili di grande dimensione (2.524 e 1.776 transazioni rispettivamente), entrambi cresciuti del 22-23%. I tagli dimensionali più compravenduti riguardano le piccole e le medie abitazioni, che insieme rappresentano il 57% del mercato. In crescita anche il turnover del mercato (2,8% contro 2,3% del 2015). Nel primo trimestre 2017 le compravendite sono aumentate del 13,8%. Il mercato della locazione è dinamico, con un numero di contratti stipulati nel 2016 rispetto allo stock potenzialmente locabile pari all’11,4% a fronte di un dato medio nazionale pari al 5,6%. Si conferma la ripresa della domanda di locazione nelle zone di pregio e nel centro iniziata nel 2016. Nel complesso il numero di contratti di locazione risulta stazionario negli ultimi mesi, ma si registrano segnali di aumento nelle zone più apprezzate della città. Le abitazioni locate nel 2016 presentano una superficie media di 71 mq, contro i 78 mq della media delle principali 8 città italiane.

Prezzi e canoni Secondo i dati di Engel & Völkers, nel 2017 i prezzi nel mercato di pregio sono rimasti sostanzialmente stazionari su base annua. In particolare per immobili nuovi nelle migliori location si segnalano quotazioni record pari a 10-15 mila euro/mq. La quotazione per le abitazioni usate abitabili in ottima posizione sono invece contenute in un range di 6.500-8500 euro/mq. I canoni, stazionari rispetto al 2016, per le residenze ristrutturate in ottima posizione variano all’interno del range di 300-400 euro/mq/anno, mentre per le abitazioni usate abitabili in ottima posizione variano tra 200-260 euro/mq/anno. Lo sconto medio applicato sul prezzo iniziale è pari a circa il 8% per tutte le location. Il mercato di pregio è caratterizzato da una elevata volatilità degli immobili con tempi di collocamento in diminuzione a confronto con i due anni precedenti e pari a 3-6 mesi per la vendita e 1-3 mesi per la locazione, in funzione della location e dello stato dell’immobile. Negli ultimi due anni, per un immobile in ottima posizione, i prezzi top registrati sono pari a 15.000 mila euro/mq e i canoni a 450 euro/mq/anno.

Milano - Prezzi medi del mercato di pregio per stato di manutenzione dell’immobile e qualità della location (euro/mq) Fonte: Engel & Völkers

Milano - Canoni medi del mercato di pregio per stato di manutenzione dell’immobile e qualità della location (euro/mq/anno) Fonte: Engel & Völkers

Outlook Per il 2018 Engel & Völkers prevede per il mercato milanese un aumento della domanda e del numero dei contratti di compravendita e locazione, con offerta stabile e con prezzi e canoni complessivamente stazionari. Contratti di locazione stabili.

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Il mercato residenziale di pregio Roma Location e mercato Primo mercato italiano per compravendite e terzo per livello dei prezzi dopo Venezia e Milano, Roma rappresenta una location di assoluta rilevanza per la domanda italiana e straniera di immobili di pregio. Le zone della città di maggiore pregio sono il Centro Storico, Parioli e Prati, molto richieste dalla domanda sia nazionale che internazionale, che nella maggior parte dei casi è interessata all’acquisto della prima casa. Tra le zone emergenti si segnalano Ostiense, San Lorenzo, San Giovanni, Gianicolense ed EUR che mantiene sempre alto il suo interesse. Danno buoni segnali anche zone quali Tronfale e Montesacro. Nelle aree più centrali, al valore già elevato dell’immobile si aggiunge il valore aggiunto generato dalla presenza di ineguagliabili punti di interesse, per la domanda turistica, e dal rango dei servizi presenti, per la domanda business. Nelle aree meno centrali, il livello dei prezzi si mantiene alla stregua di quello del centro storico grazie all’offerta di qualità degli immobili, spesso ristrutturati al nuovo, dotati di domotica e di spazi esterni, e al contesto circostante, riservato e frequentemente molto verde. Lo stock offerto incontra generalmente le esigenze della domanda in termini di location e servizi. Acquirenti e locatari richiedono soprattutto immobili con vista o spazi esterni come terrazzo o giardino. Risultano sempre graditi box o posti auto, sia abbinati all’appartamento che venduti separatamente. Il profilo più diffuso tra gli acquirenti riguarda i cittadini italiani (92% del totale), per la maggiore parte rappresentata da famiglie - in

particolare, da genitori che acquistano l’immobile per i figli o da coppie interessate all’acquisto della prima casa. Segue la motivazione per investimento, che caratterizza prevalentemente gli acquirenti internazionali, che utilizzano poi l’immobile come casa di vacanza. Secondo i dati di Engel & Völkers, nel segmento della compravendita gli immobili nuovi non superano il 3% dello stock offerto, mentre gli immobili ristrutturati rappresentano circa il 67% e quelli da ristrutturare il 30%. Per la locazione, gli immobili nuovi pesano per il 4% dell’offerta, quelli ristrutturati per l’85% e da ristrutturare l’11%. A Roma, le compravendite di abitazioni nel complesso, a consuntivo 2016 sono pari a oltre 30 mila transazioni, in crescita del 10,6% sull’anno precedente. Il maggiore incremento ha riguardato gli immobili di grande dimensione (+14,3%) con 2.533 transazioni, e di seguito i monolocali (+9,9%), con 2.490 transazioni. I tagli dimensionali più compravenduti sono le piccole e le medie abitazioni, che insieme rappresentano il 54% del mercato. In crescita anche il turnover del mercato (2,1% contro 1,9% del 2015). Nel primo trimestre 2017 le compravendite sono aumentate del 10,2%. La superficie media delle abitazioni compravendute a Roma nel 2016 è pari a 95 mq, contro i 92 mq delle città a livello nazionale e i 103 mq medi delle province. Nel segmento di pregio, in particolare, Engel & Völkers rileva che nell’area circa il 75% della domanda si rivolge all’acquisto di un appartamento piuttosto che ad altre tipologie immobiliari. Il tempo medio per la vendita di

Fonte: elaborazioni su dati dell’Agenzia delle Entrate Legenda delle classi dimensionali: Monolocali (fino a 2,5 vani catastali), Piccola (tra 2,5 e 4 vani); Medio–piccola (tra 4 e 5,5 vani); Media (tra 5,5 e 7 vani); Grande (maggiore di 7 vani); Altro: non specificato

Fonte: Engel & Völkers

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un’immobile è pari a circa 8 mesi per le ville indipendenti e di 5-6 mesi per gli appartamenti, ma posizionando bene il prezzo di richiesta le tempistiche si riducono. I tempi per la locazione vanno da 2-3 mesi per gli appartamenti e circa 6 mesi per le altre tipologie immobiliari. Il mercato romano della locazione residenziale presenta un turnover dello stock pari al 10,4%, pari al rapporto tra il numero di contratti stipulati nel 2016 e lo stock residenziale potenzialmente locabile. Il dato medio nazionale è 5,6%, mentre il dato di Milano 11,4%. La domanda di locazione è stabile, così come l’offerta. Le abitazioni locate nel 2016 presentano una superficie media di 81 mq. Prezzi e canoni Secondo i dati di Engel & Völkers, nel 2017 la richiesta è in crescita mentre i prezzi risultano stabili. Alla determinazione del prezzo concorrono in misura uguale lo stato di manutenzione dell’immobile, la posizione e contesto. In particolare per immobili nuovi in buona posizione si segnalano quotazioni pari a 5000-8000 euro/ mq. La quotazione per le abitazioni usate abitabili in

Roma - Prezzi medi del mercato di pregio per stato di manutenzione dell’immobile e qualità della location (euro/mq) Fonte: Engel & Völkers

ottima posizione (escluso il centro storico) sono invece contenute in un range di 4.600-6.000 euro/mq. I canoni per le residenze ristrutturate in ottima posizione variano all’interno del range di 270-330 euro/mq/anno, mentre per le abitazioni usate abitabili in ottima posizione variano tra 240-280 euro/mq/anno. Il margine di trattabilità medio sul prezzo iniziale, oscilla in un range tra il 5-10% per tutte le location. La volatilità degli immobili di pregio a Roma è buona, dato che fa della città un ottimo mercato per l’investimento. I tempi di collocamento sul mercato sono infatti particolarmente rapidi, con 5-6 mesi per la vendita e 2-3 mesi per la locazione. Negli ultimi due anni, per un immobile in ottima posizione, i prezzi top registrati sono pari a 9.500 mila euro/mq e i canoni a 330 euro/mq/anno. Outlook Per il 2018 Engel & Völkers prevede per il mercato romano un aumento del numero dei contratti di compravendita e locazione, con prezzi e canoni complessivamente stazionari.

Roma - Canoni medi del mercato di pregio per stato di manutenzione dell’immobile e qualità della location (euro/mq/anno) Fonte: Engel & Völkers 13


Il mercato di Milano e Roma in sintesi Conclusioni

Il mercato immobiliare di Milano e Roma ha registrato a consuntivo 2016 un aumento generalizzato delle compravendite e i segnali di crescita del primo semestre dell’anno confermano un risultato positivo anche per il 2017, sebbene di minore intensità per Milano rispetto all’anno precedente. La ripresa del mercato immobiliare è trainata dagli indicatori di crescita dell’economia italiana. Sebbene gradualmente e con molti punti di fragilità, infatti, si registra l’incremento del PIL, indici di fiducia di segno positivo e una migliorata condizione finanziaria delle famiglie che incoraggia la domanda di credito 14

per l’acquisto dell’abitazione, sostenuta fino ad ora dai bassi tassi di interesse. Nei due principali mercati italiani, i prezzi e i canoni del mercato residenziale di pregio restano stazionari su base annua, con top prices che toccano i 15.000 euro/mq a Milano e i 9.500 euro/mq a Roma. Per il 2018, a Roma, è atteso un aumento del numero dei contratti di compravendita e locazione. A Milano, a fronte di compravendite in crescita, le locazioni si prevedono stabili. Prezzi e canoni sono previsti invariati su base annua in entrambe le città.


Index Italian economy 16 A slowly rising macroeconomic context Households’ financial condition improves The credit expansion does not stop Italian real estate market 18 The residential market recovers Price trends The recovery of real estate financing Prime housing market in Milan

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Location and market Prices and fees Outlook Prime housing market in Rome

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Location and market Prices and fees Outlook Milan and Rome markets at a glance Conclusions

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Italian economy A slowly rising macroeconomic context Italy’s recession is finally over, and some good reasons to be relatively optimistic regarding the next two years can already be envisaged on the horizon. Despite the slower economic recovery – if compared to the European context –, GDP growth is forecasted at +1% in 2017 and +1.2% in 2018. On Q1 of 2017, GDP growth reached +0.4% if compared to the previous quarter, which translates in a +1.2% on an annual basis. This is the most significant rise ever since 2010’s Q4, thus asserting a GDP growth of 0.9% in 2017. On a quarterly basis, final consumption reached +0.5% while gross fixed capital formation decreased by 0.8%, determining changes during the year that were still positive for both items, 1.2% and 2.3% respectively. As far as labour market is concerned, in the 12 months preceding May 2017, employment rose by 141,000 units (+0.6%), with an increase in employed workers and a decrease in self-employed ones. With the introduction of the reform of the the so-called “Jobs Act”, the number of enterprises with more than 15 employees went by 8,000 (at the end of 2014) to 12,000, leading the employment rate to an overall 57.7%. Notwithstanding the improvements, however, uncertainty keeps influencing growth prospects and confidence indicators, both for households and enterprises, generating fluctuations that prevent the

definition of a clear and unequivocal trend. As far as consumers are concerned, the confidence index reached +6.4% in June 2017 (if compared to 2010), after peaking at +12.5% in May 2016.

Italy - Gross domestic product and main aggregates (annual % variation; quarterly data) Source: Nomisma elaboration on Istat data

Consumer confidence index, household consumption expenditure and employment rate (index numbers: 2010 = 100; quarterly data) Source: Nomisma elaboration on Istat data

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Households’ financial condition improves Having begun in 2014, household consumption’s recovery is still consolidating at a moderate pace in a macroeconomic environment characterized by the fourth consecutive year of disposable incomes’ increase, by a slight improvement in the propensity toward saving and by the GDP growth’s consolidation. Nevertheless, the average monthly expenditure for households (€2,525) is still below the 2011 level, a figure reached after two consecutive years of decline. The highest monthly expenditure is recorded in North Italy’s regions such as Trentino-Alto Adige, EmiliaRomagna and Lombardy (Milan’s region), with an average of €3,040 €/month. In Q1 of 2017, households’ propensity toward saving reached 8.5%. Compared to December 2015, the percentage of households that claimed to be able to save enough to support family expenditure remained steady as of June 2017, unlike the percentage of households that claimed to be forced to accrue a debt, which decreased substantially.


The credit expansion does not stop According to Banca d’Italia data, household lending supports the expansion of credit disbursed to nonfinancial private sector. Furthermore, the trend of loans to enterprises is still differentiated between sectors and enterprise dimensions, recording a strong increase in the service sector, a slight growth in manufacturing and, conversely, a further decrease in constructions. The credit quality keeps improving thanks to the increasingly favourable economic scenario. NPLs are decreasing since households and enterprises are now more able to repay their debts due to the economic recovery and the low interest rates. Consequently, default rates are slowly returning to the prevailing levels of the first half of the previous decade. Moreover, even though the share of financially vulnerable households remains low, enterprises’ is decreasing.

Households able and not able to save (1997-2017; %; monthly data) Source: Nomisma elaboration on Istat data

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Italian real estate market The residential market recovers The residential market recovers The Italian real estate market is currently undergoing opposing pressures, which pull it in two different directions. On the one hand, there’s the basic need of families who, once the crisis came to an end, showed yet again a strong inclination to purchase properties, and on the other, we have the persisting supply excess piled up throughout the years. At the end of 2016, the volume of residential sales (slightly above 516,000) grew for the third consecutive year after seven years of decline, reaching a +18.4% increase if compared to 2015. Italian households signed about 1.9 million agreements, 27% of which for sales and 73% for rent (Agenzia delle Entrate data). 2017’s Q1 results confirm the growth trend albeit with a lower intensity than 2016, with 121,976 transactions and an 8.6% increase on 2016’s Q1. Among the biggest markets, Milan recorded a +13.6% growth, with 5,447 sales, and Rome a +10.2%, with 7,213 sales. For 2017, 548,000 transactions are expected (+6.2%), following a trend that should continue for the following two years, reaching 600,000 transactions in 2019. (Nomisma projections). Price trends If the real estate market is finally on the road to economic recovery as far as volumes traded are concerned, prices are still declining. Italy’s average price index elaborated by Nomisma shows a slight -0.6% drop on a sixmonthly basis and a -1.3% on a yearly basis. Starting from 2011’s H2, the average national price dropped by 6.7%, as shown by Italy’s global average index related to exclusive and residential average prices. More specifically, with regard to the markets of the 13 big cities monitored by Nomisma, in 2017’s H1 the prices decreased by -1% on a yearly basis for new houses and by -1.3% for used ones, showing however less intensity than in the last eight years. Average changes in half-yearly results were recorded around -0.5% for new or renovated houses and -0.6% for used ones. In particular, properties situated in the city centre or in prime areas showed stationary halfyearly changes. Average prices in central areas amount to about €3,400 per month for new houses and to about €2,700 for used ones. Way lower are the prices in the periphery (about €1,800 and €1,400 respectively).

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Annual housing sales and estimates (thousands) Source: Agenzia delle Entrate final data; Nomisma projections for 2017-2019

Regarding the prices of individual cities, higher average prices for used houses are record in Venice (€3,050 per sqm, H117), Milan (€2,960 per sqm), Rome (€2,860 per sqm) and then Florence (€2,370 per sqm), Bologna (€1,980 per sqm), and Naples (€1,800 per sqm). In big cities, prices are expected to grow only in 2019 (Nomisma projections), when the residential sector will undertake a +0.3% increase.

Housing prices - Italian average global index for exclusive and residential buildings Source: Nomisma


Fonte: Nomisma

Fonte: Nomisma

The recovery of real estate financing In Italy, in 2017’s Q1, banking institutions’ credit standards for mortgage loans for households remained virtually unchanged with regards to the previous quarter. Demand, however, confirmed its expansionary trend (expected for three more months), supported as it is by the projections of the residential real estate market, which are more positive than the past, and the low interest rates. In terms of amounts involved, the overall financing for housing loans reached €49.7 billion in 2016, more than €41.3 in 2015 (+20.6%), while 2017’s Q1 recorded a +11.3% increase in disbursements’ volume (€12.304 million). Financing’s disbursement for housing loans (quarterly data; million €) Source: Bank of Italy

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Prime housing market Milan Location and market Milan is the main economic and financial centre in Italy, and it is one of the four fashion industry’s capitals in the world together with New York, London and Paris. Definitely an European metropolis as far as services and infrastructures are concerned, over the last years, Milan has been undergoing great urban transformations with residential and office project of great impact that made it an attractive location for big international investors. The most sought-after suburbs are Brera, Quadrilatero, Magenta, Duse and San Babila, especially by international demand. Indeed, the national demand focuses more on the area West of the city centre and around the streets of corso Magenta, via Monti, via Pagano, via Buonarroti. A growing interest is also shown for the recently developed areas of corso Indipendenza and piazzale Dateo, both East, and via Tortona, via Solari and via Foppa, West, also because of the soon-to-be realized M4 tube line. The purchase demand accounts for 63% of the market. Italian citizens are the most common buyer profile (around 90% of total buyers), mainly households interested in buying their first house (85% of total sales) in particular stimulated by the need to change it. A remaining 15% of national and international customers are interested in buying for investment.

In the last months, the market suffered a slight “Brexit effect” linked to London-residing Italians who are planning to return to their homeland and to settle in Milan. Apartments are the most requested property type, and their buying price/rental fees increase (even significantly) according to features such as the city area, the floor, the presence of balconies or terraces in daytime areas, a garage, low management expenses, vintage properties and efficient urban services. Central or prime locations increase the house value by 20% of its price/rental fee, while balconies/terraces account for a 10% rise. Garages or parking spots account for an average 5% increment. The prime supply usually meets the demand’s requirements in terms of location and proximity to services, but at a higher price for new houses and a taxation burden on the purchase, while used houses present pre-existing characteristics and constraints, which seldom fully satisfy the buyer. According to Engel & Völkers, the supply of new or completely renovated prime properties is lower than 15% of the stock, while partially renovated ones account for 25% of the market, leaving 60% of the market in need of renovations. As far as location is concerned, new houses represent 5% of the supply, renovated ones 15% and to-be-renovated 80%. Milan is the city with the lowest purchased property’s

Source: elaboration on Agenzia delle Entrate (Italian Revenue Agency) Size-Class Key: Studios (up to 2.5 habitable rooms); Small (between 2.5 and 4 rooms); Medium-Small (between 4 and 5.5 rooms); Medium (between 5.5 and 7 rooms); Big (more than 7 rooms); Other: not specified

Source: Engel & Völkers

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surface: 85 sqm in 2016 against 92 sqm on national level and 103 sqm in provinces. In 2016, sales increased by 21.9% on a yearly basis, reaching about 22,000 transactions. The recovery is currently being dragged by central and prime locations, where sales are growing, unlike other urban sub-markets, where stability reigns. Despite all types of property benefited from the recovery, the larger increase concerned medium-small properties (+25%) with 4,111 transactions, followed suit by studios and big houses (2,524 and 1,766 transactions respectively), both increased by 22-23%. Small and medium properties are thus the most sold ones, representing 57% of the market. The market turnover is growing as well (2.8% against 2.3% in 2015), and in 2017’s Q1, sales increased by 13.8%. The rental market remains dynamic, with 11.4% of signed contracts in 2016 if compared to the total leasable stock, a much better trend than the national average of 5.6%. The recovery of rental demand, which began in 2016, is confirmed in prime and central areas. Overall, the number of lease contracts has been stationary in the last months, even though some peaks have been recorded in the most sought-after areas of town. 2016’s leased properties presented an average surface of 71 sqm, lower than the average 78 sqm of the 8 main Italian cities.

Milan – Prime Market Average Prices for State of Maintenance and Location Quality (€/sqm) Source: Engel & Völkers

Prices and fees According to Engel & Völkers data, in 2017, prime market prices remained stationary on a yearly basis. In particular, new houses in high-end locations can be worth up to €10-15,000 per sqm. The prices for used houses in great a position are contained within a range of €6,500 to €8,500 per sqm. Rental fees for renovated houses in great positions, stationary if compared to 2016, are contained within a range of €300-400 per sqm per year, while used ones in great positions range from €200 to €260 per sqm per year. The average discount applied to the final price amount to about 8% regardless of the location. Prime market is characterized by a high property volatility with decreasing selling/leasing times if compared to two years before (3-6 months for sales and 1-3 months for lease), depending on the location and the state of the property. Over the last two years, properties in great positions reached up to €15,000 per sqm and the rental fees up to €450 per sqm per year. Outlook For 2018, Engel & Völkers foresee an increase in the demand and sales/lease contacts for Milan, with a steady supply and overall.

Milan – Prime Market Average Rental Fees for State of Maintenance and Location Quality (€/sqm/year) Source: Engel & Völkers 21


Prime housing market Rome Location and market First Italian market for sales and third for price levels after Venice and Milan, Rome is a very important player for Italian and foreign demand of prime properties. The most sought-after areas are the historical centre, Parioli and Prati, both by national and international individuals, which in most of the cases are looking for a first house to purchase. New emerging areas are Ostiense, San Lorenzo, San Giovanni, Gianicolense and EUR which always keeps its interest high. Other areas giving good signs are Trionfale and Montesacro. In most central areas, the high price of the properties is increased by the added value of unparalleled points of interest for the touristic demand and services for the business one. In the less central areas the level of prices remains the same as the historical centre thanks to property quality (often fully renovated with home automation and outdoor spaces) and to the surrounding environment, quiet and often very green. Overall, the supply meets the requirements of the demand in terms of location and services. Buyers and residents mainly demand properties with a view or with outdoor spaces such as terraces or gardens. Always welcome boxes matched to the apartment or also sold separately. Italian citizens are the most common buyers (about 92% of total buyers), mainly households – parents purchasing the property for their sons – or couples interested in buying their first house. The second leading reason is the investment, which mainly characterizes international

buyers looking for a holiday home. According to Engel & Völkers, in the sales sector new properties are less than 3% of the whole stock, while renovated ones represent around 67% of the market, and 30% still need to be renovated. As far as the lease is concerned, new houses represent 4% of the supply, renovated ones 85% and to-be-renovated 11%. At the end of 2016, the sale of housing in complex has been over 30,000 transactions, a 10.6% growth if compared to the previous year. The main increase concerned big properties (+14.3%), with 2,533 transactions, followed by studios (+9.9%), with 2,490 transactions. The most sold size classes have been small and medium properties, which represent 54% of the market. The market turnover is growing as well (2.1% against 1.9% in 2015), and in 2017’s Q1, sales increased by 10.2% 2016’s sold properties present an average surface of 95 sqm, against 92 sqm on a national level and 103 sqm in provinces. More specifically, in the prime market, Engel & Völkers recorded that 75% of the demand tends to purchase an apartment rather than other property types in the area. The average selling time for properties is about 8 months for independent villas and about 5-6 months for apartments but by setting the asking price well the time scales are reduced. Leasing times, on the other hand, range from 2-3 months for apartments to about 6 months for other properties. Rome’s residential leasing market presents a stock

Source: elaboration on Agenzia delle Entrate (Italian Revenue Agency) Size-Class Key: Studios (up to 2.5 habitable rooms); Small (between 2.5 and 4 rooms); Medium-Small (between 4 and 5.5 rooms); Medium (between 5.5 and 7 rooms); Big (more than 7 rooms); Other: not specified

Source: Engel & Völkers

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turnover of 10.4%, equal to the ratio between number of signed contracts in 2016 and the total leasable residential supply. The national average is 5.6%, while Milan presents a 11.4% figure. The leasing demand is stable, just like the supply. 2016’s leased properties presented and average surface of 81 sqm. Prices and fees According to Engel & Völkers data, in 2017, demand is rising while prices are almost stable. The price is determined equally by maintenance state, location and context of the property. In particular, new houses in good locations can be worth up to €5-8,000 per sqm. The price for used houses in excellent locations (excluding the historical centre) is more moderate, ranging from €4,600 to €6,000 per sqm. Rental fees for renovated houses in great positions are

Rome – Prime Market Average Prices for State of Maintenance and Location Quality (€/sqm) Source: Engel & Völkers

contained within a range of €270-330 per sqm per year, while used ones in great positions range from €240 to €280 per sqm per year. The average discount applied to the final price amount is about 5-10% regardless of the location. Rome’s prime market is characterized by a high property volatility, making the city a great investment market. Indeed, selling/leasing times are quite quick, with 5-6 months for sales and 2-3 months for lease. Over the last two years, properties in great positions reached up to €9,500 per sqm and €330 for rental sqm per year. Outlook For 2018, Engel & Völkers foresee an increase in sales/ lease contacts for Rome, with overall stationary prices and fees.

Rome – Prime Market Average Rental Fees for State of Maintenance and Location Quality (€/sqm/year) Source: Engel & Völkers 23


Milan and Rome markets at a glance Conclusions

At the end of 2016, Milan and Rome’s real estate market recorded a general increase in sales, and the growth signs of H117 confirm a positive result for 2017 as well, although with a lower intensity than 2016 for Milan. The growing indicators of Italian economy drag the real estate market recovery. Although slowly and with many weaknesses, GDP is growing, confidence indexes are positive and household financial condition is improving, thus fostering a new demand for house24

purchase lending, so far supported by low interest rates. In the two main Italian markets, the prices and fees of prime residential sector are stationary on an annual basis, with top prices reaching up to â‚Ź15,000 per sqm in Milan and â‚Ź9,500 per sqm in Rome. In 2018, an increase in sales/lease contracts is expected in Rome, while in Milan lease contracts should remain stable, despite the growing sales. Prices and fees are not going to change in either city on an annual basis.


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Engel & Völkers Market Report Milano Roma 2017  

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