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Resumen En América Latina, los centros históricos han sufrido un periodo de abandono consustancial a la tendencia de desarrollo en expansión experimentada entre 1920 y 1970. Actualmente existe una tendencia contraria de “vuelta a la ciudad” que posibilita la renovación urbana central. Sin embargo hoy nos encontramos aún con que existen numerosas áreas abandonadas y bolsas de terrenos en lugares centrales consolidados lo que posibilitaría -y a la vez cuestiona- esta nueva forma de crecimiento. En Chile y Santiago en específico, la vuelta al centro trajo consigo en los años noventa la fuerte inversión privada, junto con una escasa regulación del Estado, un Plan de Repoblamiento basado en subsidios habitacionales, sumado a la liberalización de la constructibilidad edificatoria, con la finalidad de lograr mayor inversión privada en el centro y atraer a la población a vivir en la comuna. Al año 2000, la comuna de Santiago Centro producía más de la mitad de la producción en altura de la metrópolis. En este proceso se consumieron varios terrenos vacíos pre-existentes pero quedaron varios sitios eriazos en la ciudad. En la comuna de Santiago Centro aún existen 171 sitios eriazos (bien raíz con destino no agrícola en el que no existen construcciones). El área de estudio de esta investigación es el triángulo fundacional de Santiago en donde existen 19 sitios eriazos, los cuales son terrenos altamente propicios para construcción y en donde el instrumento local de planificación urbana no genera restricciones a la alta constructibilidad, a la ocupación de suelo ni alturas. Esta investigación apunta a una mejor comprensión de la naturaleza de estos sitios, ver cuáles son las potencialidades de estos lugares y lograr dilucidar si estos constituyen un “fenómeno natural” o una “falla” en el desarrollo de las ciudades. La metodología de estudio de caso utilizada verifica en específico las situaciones particulares que han experimentado los 19 sitios en cuestión, en términos de traspaso de propiedad, valores de transacción, normativas de suelo aplicadas, ventajas y desventajas de localización, etc. Asimismo, el trabajo se cuantifica en valores de renta potencial de suelo y capacidad de cabida del suelo para construcciones habitacionales. La investigación concluye en la enorme capacidad disponible, económica y social, actualmente desaprovechada en el centro de la ciudad. Los resultados aquí obtenidos apuntan a generar reflexiones de política pública y movilización social con el fin de lograr un desarrollo más armónico y socialmente más sustentable del suelo urbano metropolitano chileno. Palabras clave: Suelo Urbano, sitio eriazo, potencialidades, centralidad.

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Índice de Contenidos Introducción

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1 Marco Teórico

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1.1 Estudio “La problemática de los sitios eriazos en Santiago de Chile” 1.2 Teoría del Rent Gap



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2 Objetivos, Preguntas e Hipótesis

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2.1 Preguntas de Investigación

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2.2 Objetivos de la investigación

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2.3 Hipótesis

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3 Marco metodológico

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3.1 Área de estudio

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3.2 Sitios Eriazos en el triángulo fundacional de Santiago

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3.3 Creación de imágenes y modelos 3D

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3.4 Recopilación de datos

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3.5 Análisis de normas e instrumentos legales

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3.6 Entrevistas

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3.7 Factibilidad de construcción 3.8 Cálculo de Renta Potencial

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4 Contexto Área de Estudio

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5 Legislación y Gestión Municipal sobre Sitios Eriazos 6 Sitios Eriazos Triángulo Fundacional Santiago



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7 Potencialidades Sitios Eriazos Área de estudio

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8 Conclusiones

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9 Bibliografía

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10 Anexos



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10.1 Anexo 1 Entrevistas 10.2 Anexo 2 Servicios





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Índice de Figuras Figura 1. El modelo de desarrollo estructural de la ciudad latinoamericana

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Figura 2. Ciclo de valorización-devaluación Brecha de Renta

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Figura 3. Área de estudio

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Figura 4. Sitios Eriazos en el área de estudio

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Figura 5. Modelo 3D manzana Sitio 1

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Figura 6. Aplicación de rasante Sitio 1

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Figura 7. Pisos en volumen teórico Sitio 1

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Figura 8. Volumen teórico Sitio 1

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Figura 9. Plano de fundación de Santiago 1550-1590

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Figura 10. Mapa evolución de Santiago 1541-2010

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Figura 11. Plan Regulador PRS-01 de Zonificación General

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Figura 12. Plan Regulador PRS-02 C de Zonificación Especial

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Figura 13. Ubicación viviendas sociales en Santiago y densidad de permisos de edifiación

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Índice de Gráficos Gráfico 1. Propietarios de los m² totales en sitios eriazos

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Gráfico 2. Propietarios de los sitios eriazos en el área de estudio

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Gráfico 3. Tipo de transacción de sitios eriazos en el área de estudio

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Gráfico 4. Años de última transacción de sitios eriazos en el área de estudio 49 

Gráfico 5. Histórico de m² construidos según permiso de edificación

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Gráfico 6. Rentas potenciales en UF/m² en los 19 sitios eriazos del área de estudio

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Índice de Cuadros Cuadro 1. Constructibilidad por pisos

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Cuadro 2. Cálculo de renta potencial sitio 1

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Cuadro 3. Cálculo diferencia sobretasa contra ganancia con especulación



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Introducción Los centros históricos de las ciudades latinoamericanas han experimentado diversos cambios a través de su historia. Con la tendencia del desarrollo en expansión comenzaron a sufrir un periodo de abandono entre 1920 y 1970 (Borsdorf, 2003), en donde sus infraestructuras y espacios públicos comenzaron a deteriorarse. La tendencia que se vive este último tiempo en las ciudades latinoamericanas es la vuelta al centro, en donde las políticas públicas comienzan a apuntar a la renovación de los centros históricos de las ciudades. Aparecen incentivos para las empresas privadas para invertir en los centros y construir en estos lugares (Carrión, 2001), incentivos tales como subsidios habitacionales y liberalización de la constructibilidad edificatoria. Distintos procesos de desarrollo urbano han dejado abandonados o subutilizados edificios y terrenos en el centro de las ciudades, quedando áreas vacías y bolsas de terrenos en medio del área urbana consolidada. La existencia de estos hace posible una nueva forma de crecimiento a través del desarrollo de estos. Prácticamente todas las ciudades latinoamericanas poseen amplias áreas centrales deterioradas o subutilizadas y sus gobiernos locales están promoviendo su recuperación (Rojas, 2004). En Chile esta vuelta al centro trajo consigo una fuerte inversión privada, que se unió a la poca regulación del Estado en la normativa de construcción. En este proceso no todos los lugares del centro de la ciudad fueron construidos o utilizados, algunos de estos quedaron vacíos dentro de esta nuevo desarrollo urbano, estos espacios son los sitios eriazos existentes en las ciudades. En la comuna de Santiago Centro aún existen 171 sitios eriazos (CORDESAN, 2013). El SII (Servicio de Impuestos Internos) de Chile, define un sitio eriazo como un bien raíz con destino no agrícola, en el que no existen construcciones (no edificado). El área de estudio de la investigación es el triángulo fundacional de Santiago1 (Alameda Bernardo O’Higgins por el sur, Avenida Presidente Jorge Alessandri por el Poniente y avenida Santa María por el norte), el cual aún mantiene un alto grado de vigencia y vitalidad. A diferencia de otras ciudades latinoamericanas, en esta área se emplazan los edificios donde funcionan los principales servicios públicos, muchas de las oficinas matrices de las instituciones financieras, gran 1 Triangulo fundacional; lugar de fundación de la ciudad, delimitado por barreras naturales y artificiales: Rio Mapocho, Alameda Bernardo O’Higgins (originalmente un brazo del rio Mapocho) y la carretera Norte-Sur.

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parte de las gerencias de las principales empresas del país y atrae un tercio de los destinos de viaje que se realizan en el Gran Santiago (Greene y Soler, 2004). Según resultados de esta investigación en el área de estudio existen 19 sitios eriazos, los cuales son terrenos altamente propicios para construcción y en donde el instrumento de planificación urbana no posee normas estrictas o duras restricciones en términos de constructibilidad ni alturas. El material bibliográfico sobre este tema es muy escaso; existen algunos estudios sobre sitios eriazos, pero todos se limitan al catastro de ellos o algún análisis más superficial de éstos. Esta investigación buscar ahondar más en el tema, saber el real motivo por qué el sitio está en esas condiciones y si este está o no siendo usado de alguna manera. La pertinencia de este estudio, radica principalmente en el hecho de que la existencia de estos sitios, atenta contra derechos garantizados en la Constitución Política de la República de Chile y no se condice con el principio del bien común ni de de equidad que el Estado tiene la obligación de propiciar, ni con “crear las condiciones sociales que permitan a todos y a cada uno de los integrantes de la comunidad nacional su mayor realización espiritual y material posible”2, esto con independencia de quien tenga la propiedad de estos sitios. La relación entre el suelo urbano y la ciudad es indisoluble, esta es una relación consustancial, ya que una pertenece a la otra y es impensable separarlas (Carrión, 2001). La ciudad es un espacio colectivo, habitada por todas las y los ciudadanos, donde el Estado hace inversiones que benefician a la totalidad de los y las habitantes. La actual Política Nacional de Desarrollo Urbano promulgada el 30 de octubre del 2013, viene a ser una guía de cómo se deben desarrollar las ciudades y poblados chilenos para mejorar la calidad de vida de sus habitantes más independiente del gobierno de turno. En esta se establecen principio, objetivos y líneas de acción para lograr esta finalidad. En los objetivos y principios se habla del territorio, el cual no es considerado como un bien cualquiera, sino que tiene la cualidad de único e irrepetible, por lo que no es apropiado referirse a él exclusivamente en términos de escasez o abundancia. Las normas que regularan la utilización del territorio, la fijación de los usos permitidos y prohibidos, las normas de constructibilidad etc., deben dictarse teniendo siempre en consideración el principio del bien común y el respeto de los derechos consagrados en la constitución para 2 En la Constitución Política de la República de Chile en el artículo 1º, inciso 4º, el Estado garantiza el bien común para todas las personas, “El Estado está al servicio de la persona humana y su finalidad es promover el bien común, para lo cual debe contribuir a crear las condiciones sociales que permitan a todos y a cada uno de los integrantes de la comunidad nacional su mayor realización espiritual y material posible, con pleno respeto a los derechos y garantías que esta Constitución establece”.

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todos y todas. En los objetivos sobre corregir el mercado de suelo, hay uno que se refiere a los sitios eriazos, apuntando a mejorar las herramientas tributarias las cuales se aplican a terrenos eriazos o subutilizados en las áreas urbanas, corrigiendo distorsiones o exenciones que les otorga un trato diferente al del resto de los terrenos urbanos. Por lo tanto hay preocupación sobre la necesidad de un trato especial con este tipo de terrenos, los cuales pueden llevar a un desarrollo de estos. Esta investigación busca ayudar a entender mejor la naturaleza de estos sitios, ver cuáles son las potencialidades de estos lugares, y lograr dilucidar si estos son un fenómeno natural en el desarrollo de las ciudades o una falla en estas. En el Capítulo 1 de esta tesis se encuentra el marco teórico adoptado en la investigación, el cual primero busca lo común que tiene Santiago en relación al resto de las ciudades latinoamericanas las cuales han pasado por procesos urbanos similares a través de su historia. Se analizan luego dos posturas que explican estos espacios vacíos en la urbe, ya que ambas, con distintas miradas, hablan del fenómeno de los sitios eriazos en las ciudades. La primera es una investigación realizada por la Cámara Chilena de la Construcción, en donde justifican estos espacios y los ven como un fenómeno normal en el desarrollo de las ciudades basándose en la teoría del libre mercado. La segunda teoría es la del Rent Gap de Neil Smith, la cual con un enfoque marxista podría explicar porque existen estos espacios y como se podrían estar utilizando estos para obtener una utilidad; no justificando de ningún modo la existencia de estos espacios en las ciudades. En el Capitulo 2 se plantean las preguntas de investigación, objetivos e hipótesis, las cuales apuntan a indagar aún más por qué estos sitios llegaron a adquirir esa calidad, como las teorías mencionadas que explican este fenómeno se aplican a estos sitios y porqué hoy en día, en Chile a pesar de las multas y sobretasas aplicados a ellos, siguen en estas condiciones. Se busca ver si realmente las leyes, normas e instrumentos que actúan frente a estos espacios apuntan hacia un desarrollo de estos lugares, saber si estos espacios en su condición de “eriazos” están siendo utilizados de alguna otra manera. En el Capítulo 3 se explica la metodología de investigación, la cual es de carácter mixto, en donde se utilizaron enfoques cualitativos y cuantitativos. Para la recopilación de información se emplean entrevistas a distintos actores, como actores institucionales, para conocer su opinión informada sobre estos espacios en la ciudad y si existe algún plan para su desarrollo. Se buscó la información de cada sitio del área de estudio en el Servicio de Impuestos Internos y en el Conservador

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de Bienes Raíces de Santiago, para saber su movimiento en el comercio y conocer al tipo de propietario de estos. En el Capítulo 4 se muestra el contexto en donde se trabajó, y el porqué se eligió este lugar como área de estudio, exponiendo las características del sector y la importancia que tiene para la ciudad. Se muestran los Planes Reguladores Comunales que rigen el área. En el Capítulo 5 se analiza la gestión municipal y la legislación que actúa sobre estos sitios. Se muestran las opiniones de la asesora urbana de la Municipalidad de Santiago y del asesor urbano de la CORDESAN sobre el fenómeno estudiado, y como hoy en día abordan el fenómeno de los sitios eriazos el municipio y la corporación. Se analizan las leyes, multas y sobretasas aplicadas a los sitios y se demuestra la ineficiencia de estas para incentivar el uso de estos lugares. En el Capítulo 6 y 7 se muestran los resultados obtenidos sobre los sitios del área de estudio, en su conjunto y cada uno por separado. Se dan a conocer las potencialidades que poseen estos lugares en términos económicos, sociales y constructivos. Se muestran datos sobre los propietarios de estos sitios, como estos son utilizados en el mercado, la cantidad de metros cuadrados vacíos existentes en la ciudad y los potenciales metros cuadrados de construcción. La investigación reveló que de los 19 espacios del área de estudio, 17 pertenecen a privados y solo dos al fisco3 . Estos terrenos no están estancados en el mercado, al contrario, poseen un movimiento comercial activo, en donde no tienen un uso aparente, pero esto no significa que no sean utilizados. La mayoría de estos sitios eriazos son usados como mercancías, y se practica un negocio de plusvalías con ellos, lo que demuestra que su existencia se debe en mayor medida a la especulación. El valor de cambio es privilegiado sobre el valor de uso de estos espacios. Los 19 sitios poseen una renta potencial sumada entre todos de 650.318 UF, en donde si se desarrollaran como viviendas podrían albergar a 5.316 personas, lo que demuestra la gran potencialidad de estos lugares. Las leyes e instrumentos que apuntan al desarrollo de estos espacios son insuficientes, ya que estas no logran su objetivo, y lo ganado por especulación es mucho mayor que lo que se debe pagar en multas e impuestos. El Estado se muestra 3 Bienes Fiscales, Son todos aquellos bienes que son de dominio de la nación en su conjunto y que su uso no pertenece a todos los habitantes de la nación. (artículo 589 inciso 2 del Código Civil)

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en contra de estos sitios vacios en la ciudad pero no otorga las herramientas suficientes para su recuperación, dejando a los privados el control del suelo urbano los cuales están decidiendo el futuro y desarrollo de nuestras ciudades. Estos sitios presentan una oportunidad para lograr una ciudad más equitativa y no tan segregadora como lo es hoy. En estos espacios se podrían desarrollar proyectos de vivienda social la cual ha sido desplazada de las comunas centrales y enviadas a la periferia de la ciudad. Para esto se deben crear herramientas legales que otorguen poder a quienes lo necesitan para devolver estos espacios a la ciudad y utilizarlos con el fin del bien común. Esta investigación apunta a crear conciencia sobre lo que se está perdiendo en las ciudades y las oportunidades que estos espacios presentan, con esto poder generar políticas públicas que se transformen en leyes y que el desarrollo de nuestras ciudades no sea bajo las leyes de la oferta y la demanda, sino que exista un desarrollo armónico, equitativo y que propicie el bien común.

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1 Marco Teórico Las ciudades latinoamericanas se asemejan en varios aspectos, tanto en su nacimiento, como en su desarrollo en el tiempo. En las últimas décadas se han caracterizado por la ausencia del Estado y la disminución de su injerencia en la planificación y desarrollo de las ciudades, y donde la privatización y desregulación permitió tener mayores libertades a los inversores y planificadores privados. Esto se puede observar en la estructura de las ciudades (Borsdorf, 2003), la cual es estudiada y esquematizada (Figura 1), demarcando cuatro periodos en el desarrollo estructural que han sufrido desde su fundación hasta la actualidad, en donde en la tercera etapa comienza a notarse un abandono del centro de las ciudades y con esto, los centros históricos. En este proceso de deterioro físico y socioeconómico del centro de la ciudad, las ciudades no solo se enfrentan a la posible pérdida de sus monumentos históricos, sino también de espacios que asumían las distintas dimensiones de la centralidad urbana (Coulomb, 2009). Esta pérdida de centralidad se ve reflejada por ejemplo en la pérdida de densidad de servicios, como por ejemplo el comercio, en donde la estructura de consumo en el centro urbano perdió su importancia predominante (Borsdorf, 2003) o en la perdida de funciones, como en la creación de nuevos municipios en la ciudad de Santiago de Chile (Sabatini, 2000). 1) La época colonial (1500-1820), 2) primera fase de urbanización (1820-1920), 3) segunda fase de urbanización (1920-1970) y 4) reestructuración (1970 hasta hoy). La primera fase, es la ciudad compacta en donde la plaza de armas actuaba como núcleo de la vida social y la posición social en la cual se encontraba cada ciudadano se veía reflejado en cuan cerca del centro se encontraba su vivienda. La segunda etapa, influida fuertemente por la inmigración europea, es la ciudad sectorial, en donde esta rompe la estructura circular de la ciudad colonial expandiéndose de manera lineal desde el centro, cambiando el antiguo centro administrativo por un centro comercial. La tercera etapa, es la ciudad polarizada, marcada por el éxodo rural y la migración interna, en donde la ciudad comienza a expandirse hacia afuera. Los ricos se alejan cada vez más del centro y las clases bajas se expandieron en él a través de estructuras en formas de pasaje, conocidos en Chile como cites y conventillos y en aglomeraciones segregadas en la ciudad. En Chile, la dictadura militar separa la ciudad (Castillo, Olivares 2010). En esta época es donde el centro de la ciudad comienza su periodo de abandono y el contraste entre la ciudad rica y pobre se intensifica cada vez más. El principio de estructuración espacial más importante de esta época es la polarización y el crecimiento celular fuera del radio urbano. La cuarta etapa, es la ciudad fragmentada, en donde aún actúan dos principios estructurales del pasado, la tendencia

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Figura 1 El modelo de desarrollo estructural de la ciudad latinoamericana, Borsdorf, Bahr y Janoschka (2002)

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sectorial-lineal y el crecimiento celular. El ferrocarril y las pocas autopistas centrifugas perdieron importancia, la construcción de nuevas autopistas intraurbanas modernizadas y ampliadas facilitó la aceleración del tránsito, con esto, volvieron a ser atractivas las zonas periféricas y periurbanas para las clases altas y medias. Se acentuaron las estructuras lineales y la formación de estructuras de nodos fragmentados. Se acentuó la perdida de la predominancia del centro urbano como estructura de consumo, en donde el protagonismo se lo llevaron los nuevos malls y shopping center orientados originalmente a barrios altos (Borsdorf, 2003). La política económica neoliberal transforma la ciudad latinoamericana desde la década de los noventa, en donde la estructura espacial cambia y la ciudad se fragmenta cada vez más, caracterizada por separación de funciones y espacios sociales, que se dan por la privatización de unidades espaciales (Meyer y Bähr, 2004). El mercado se expande y se producen las privatizaciones de servicios, que estaban en manos del Estado, esto conduce a una redistribución espacial, que se traduce en la segregación de la ciudad, en donde el mercado inmobiliario no ofrece muchas oportunidades de elección a las clases de menores ingresos y se crea una división social del espacio urbano (Marcuse y Van Kempen, 2000, citado por Janoschka, 2002). Se forman nuevos barrios los cuales tienen acceso limitado por barreras físicas. Comienza un aislamiento y se forman islas funcionales las cuales poseen un gran nivel de servicios, consumo y vida nocturna. Las ciudades latinoamericanas se desarrollan como “ciudad de islas” (Janoschka, 2002). Las empresas inmobiliarias tienen un gran peso en la ciudad y son capaces de conducir la expansión de la ciudad a través de proyectos propios. Dirigen la demanda hacia distintos tipos de casas, estimulan deseos y temores de los futuros compradores con campañas de publicidad (Meyer y Bähr, 2004). En el último tiempo la ciudad latinoamericana está entrando en una nueva fase de urbanización distinta a la mencionada últimamente, el regreso a la ciudad construida (Carrión, 2001). El urbanismo de la expansión urbana entra en crisis y en los últimos años se observa un movimiento hacia el interior de las ciudades latinoamericanas, este fenómeno se fundamenta en tres razones: primero porque la ciudad se caracteriza por su permanente construcción y reconstrucción; segundo porque la ciudad latinoamericana es joven, su desarrollo se produce sólo a partir de la segunda mitad del siglo pasado, pero con una vejez prematura ya que presenta condiciones de pobreza extrema, la cual exige su mantenimiento, reposición y renovación constante; tercero por la disminución relativa de la pre-

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sión demográfica. La dirección cambia y apunta a la ciudad existente (Carrión, 2001). Con esto los centros históricos de las ciudades vuelven a jugar un papel en el desarrollo urbano. Tanto en las ciudades latinoamericanas como las europeas las estructuras urbanas se encuentran en un periodo de transición, una de las fuerzas que impulsa este cambio es la globalización (Hidalgo y Borsdorf, 2009), entendida como un proceso de comunicación e interdependencia, entre los distintos estados, y que abarca aspectos económicos, culturales, tecnológicos, sociales y culturales, entre otros. En América Latina a partir de la década de los ochenta, éste fenómeno se reflejo en la liberalización y desregulación de los mercados, apertura a mercados internacionales, transnacionalización de los mercados, la descentralización de competencias y recursos y la generación de las condiciones de competitividad (Carrión, 2001). Las ciudades latinoamericanas se han visto afectadas por factores como la suburbanización de los sectores medios; el incremento de la pobreza urbana en áreas intersticiales de la ciudad y por ultimo una tercera que es la renovación de las áreas centrales (Herzer y Gil y de Anso, 2012). En esta nueva fase, los centros históricos de las ciudades empiezan a recuperar el protagonismo de siglos anteriores, y el desarrollo urbano comienza a apuntar al centro de las ciudades. El problema radica en la manera de intervención de estos centros, ya que el Estado ha perdido cada vez más fuerza en las decisiones frente a como se debe intervenir estos lugares. Existe un abandono de la gestión y control del desarrollo urbano por parte del Estado, y como consecuencia de esto, ese control comienza a cederse a los entes privados, lo que resulta en la aparición de formas urbanas comercializables, redituables y valiosas para el mercado (Janoschka, 2002). La regeneración de los centros históricos de las ciudades latinoamericanas y el Caribe están siendo prioridades para las autoridades locales. El mejor aprovechamiento de los centros urbanos es planteada como una estrategia en donde se busca la sustentabilidad del desarrollo urbano, en especial en las grandes urbes (Coulomb, 2001). Estos centros históricos a pesar de su diversidad poseen problemas comunes, por esto en 1997 en Lima, Perú, se celebró el “1er Encuentro de Alcaldes de América Latina y el Caribe de Ciudades con centros históricos en procesos dinámicos de recuperación”, en donde el tema principal era el cómo abordar la reutilización y conservación de los centros históricos. Como resultado de este encuentro se redactó la denominada “Declaración de Lima” (Firmada por los alcaldes de las ciudades de Lima, Rio de Janeiro, Salvador de Bahía, Brasilia, Sao Paulo, Bogotá, San José de Costa Rica, La Habana, Quito, Barcelona, México

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D.F., Arequipa, Cusco, Cajamarca), la cual apunta a la renovación y conservación de los centros históricos de cada ciudad, en donde en su primer párrafo dice, “con una acción concertada de los actores públicos y privados para lograr la sustentabilidad de su rehabilitación y valoración”. En este primer encuentro se puede notar la preocupación por los centros históricos, ya que da cuenta de cómo éstos vuelven a ser considerados dentro de la planificación urbana y del compromiso de tratarlos con delicadeza, resguardando el patrimonio histórico que poseen. Pero aún falta por avanzar, ya que existe una obsolescencia de las políticas y de la gestión pública en los centros históricos, carecen de un enfoque integral, concentrándose la mayoría de las veces en monumentos aislados y suelen padecer de importantes déficits de gobernabilidad1 (Coulomb, 2001). Existen en América Latina y el Caribe instituciones públicas que se encargan de financiar la recuperación de Centro Históricos, tales como la “Oficina del Historiador” de la ciudad de la Habana, la cual capta y reinvierte en el rescate patrimonial o el “Fondo de Salvamiento del Patrimonio Cultural” (FONSAL) en Quito. La dificultad para lograr inversiones privadas en los centros históricos ha llevado a algunos gobiernos a ofrecer exenciones tributarias y facilidades administrativas a estos inversores privados. En la Ciudad de México, entre 1991 y 1999, se invirtió cerca de 300 millones de dólares en 500 inmuebles del centro histórico. En Sao Paulo se estableció la exención del impuesto predial por 10 años para los dueños de inmuebles históricos para que rehabiliten sus fachadas (Coulomb, 2001). La alianza publico/privado converge en un financiamiento compartido para la recuperación de centros históricos, como por ejemplo el Fideicomiso Centro Histórico en la ciudad de México, la Empresa del Centro Histórico de Quito, el Patronato Panamá Viejo, el PROCENTRO en Sao Paulo. La presencia gubernamental facilita el acceso al financiamiento internacional como por ejemplo la cooperación española, Banco Interamericano de Desarrollo, PNUD y UNESCO (Coulomb, 2001). En la ciudad de Santiago, la conservación del patrimonio está estipulado en la ley Nº17.288 sobre Monumentos Nacionales, en donde existen cinco categorías, de las cuales dos se relacionan con el área arquitectónica, los monumentos nacionales y las zonas típicas. La primera son inmuebles que son declarados Monumentos Nacionales con el fin de poder preservarlos y conservar sus valores patrimoniales. La segunda es una zona la cual consta con resguardo o restricción para cambios estructurales o modificaciones que alteren la calidad existente de

1 Gobernanza, Arte o manera de gobernar que se propone como objetivo el logro de un desarrollo económico, social e institucional duradero, promoviendo un sano equilibrio entre el Estado, la sociedad civil y el mercado de la economía. (RAE)

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sus construcciones. El problema de esta ley, es el insuficiente numero de incentivos y mecanismos de compensación a los propietarios de estos inmuebles. Lo único que existe es la exención del impuesto territorial del 100% para bienes raíces declarados monumentos históricos, pero la ley no incorpora la obligación del Estado de ayudar a preservar los monumentos históricos, por lo que esa responsabilidad cae en manos de privados. Esto lleva al poco cuidado de los inmuebles y a su abandono, lo que puede finalizar en un derrumbe por desgaste estructural, incendios o desastres naturales, que afecten parcial o totalmente al inmueble. Esta podría ser una de las razones de la existencia de sitios eriazos en la ciudad. Para la conservación del patrimonio deberían existir incentivos y compensaciones para los dueños de monumentos nacionales y tener un enfoque integral de conservación de patrimonio y no solo la conservación de monumentos aislados. La poca influencia del Estado en este tema es lo que lleva a que privados deban hacerse cargo, y estos no lo hacen, ya que el suelo en donde se encuentra el inmueble es mucho más valioso para ellos que el inmueble en sí. Para la mantención de inmuebles históricos se necesitan recursos financieros, y estos no llegan a los inmuebles, porque los propietarios que poseen recursos no les interesa su puesta en valor, o están en manos de personas de bajos ingresos que aunque les interese no pueden mantenerlos debido al alto costo, lo que lleva a una seria de mitos sobre que a los pobres no les interesa el patrimonio por una falta de educación, los cuales no hacen nada para mejorar sus condiciones de habitabilidad. Esto lleva a al deterioro de los inmuebles o a sucumbir a la especulación inmobiliaria (Delgadillo, 2008). En un contexto en donde la intervención estatal se debilita, la inversión privada comienza a influir fuertemente en la transformación urbana. Uno de los cambios que ha tenido mayor incidencia en este desarrollo urbano es la llegada de grandes inversiones privadas de parte de las inmobiliarias, esto permite afirmar que las ciudades están viviendo una transformación de la mercantilización del desarrollo urbano (de Mattos, 2007), en donde los que invierten en el suelo urbano lo hacen solo por la motivación de realizar buenos negocios. El suelo urbano pasa a ser un bien de consumo y no un bien común. En el contexto local, la ciudad de Santiago se enmarca dentro de estos procesos de urbanización, en donde el neoliberalismo entendido básicamente como el conjunto de ideas políticas y económicas, proclives a la nula intervención del Estado en la economía y la globalización, son los que han reestructurado la economía y

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han introducido enormes cambios en la política urbana y en los modos de imaginar, percibir, diseñar y gestionar la ciudad (Janoschka y Casgrain, 2011). En el periodo de la dictadura militar en Chile (1973-1990) se impulsó la liberación del mercado del suelo y los programas subsidiarios a la empresa privada. La privatización y liberalización de los mercados urbanos quedo consagrada legalmente en la Constitución Política de 19802. En esta se eliminaron una serie de impuestos y regulaciones que afectaban al mercado urbano, como impuestos a la tenencia de sitios eriazos (Sabatini 2000). En los últimos años la expansión urbana de Santiago no solo se ha representado por su crecimiento habitacional hacia la periferia, sino también hacia el centro, la movilidad centrípeta (Contreras, 2008), es un rasgo que viene a caracterizar el crecimiento de la ciudad. Desde la década de los cincuenta el centro de Santiago comenzó a perder población aceleradamente, sobre todo por el movimiento de personas de niveles socioeconómicos medio y medio alto, hacia los sectores periféricos altos, lo que se tradujo en un abandono de residencias y en la llegada de población perteneciente a segmentos socioeconómicos de menores ingresos. El terremoto de 1985 vino a agudizar aun más el problema de deterioro del centro generando un proceso de pauperización y aumento de sitios eriazos. La primera estrategia llevada a cabo por la municipalidad de Santiago en el año 1985, fue la creación de la Corporación de Desarrollo para Santiago (CORDESAN), la cual es una institución privada, sin fines de lucro (al menos para la misma corporación, pero si para la comuna de Santiago gracias a la gestión inmobiliaria que esta realizó). La corporación fue la encargada de dar respuesta a este proceso de deterioro y pérdida de población. Junto a la municipalidad de Santiago pusieron en marcha el Programa de Repoblamiento (1992), el cual buscaba atraer nuevos habitantes al centro de la ciudad. Los cuatro puntos fundamentales de este plan fueron; la generación de subsidios de renovación urbana; la consolidación de una bolsa de demanda; marketing para cambiar la imagen del centro y la creación un banco de terrenos. Este último se basaba en los sitios eriazos que existían en el centro de la ciudad, en donde la CORDESAN ayudó en la gestión de venta y compra de estos terrenos, los cuales 2 En la original Constitución de 1925 el artículo referido a la propiedad consagraba limitaciones al ejercicio de ésta en los siguientes términos: “El ejercicio del derecho de propiedad está sometido a las limitaciones o reglas que exijan el mantenimiento y el progreso del orden social, y, en tal sentido, podrá la ley imponerle obligaciones o servidumbres de utilidad pública en favor de los intereses generales del Estado, de la salud de los ciudadanos y de la salubridad pública.”

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permitieron el éxito inmobiliario del programa. Desde que se inició este Repoblamiento en la comuna de Santiago Centro se han construido más de 100.000 viviendas nuevas en más de 570 operaciones inmobiliarias y con una medida anual de 28 proyectos por año (Contreras, 2010). La liberación de la altura, porcentaje de ocupación de suelo y la constructibilidad en estos procesos trajo consigo que estas nuevas viviendas construidas en el centro de Santiago, llegaron en forma de torres inmobiliarias de grandes alturas. Estas nuevas edificaciones se beneficiaron de las cualidades (servicios, conectividad, etc.) que les entregaba la centralidad sin entregar nada a cambio, al contrario, se les regalo mayor libertad de altura y mayor índice de constructibilidad. Estos planes se complementaron con obras de mejoramiento urbano, en especial paseos peatonales e iluminación de pasajes y calles en barrios patrimoniales e históricos (Contreras, 2010), todo esto financiado por el Estado. Estas torres inmobiliarias han transformado el tejido urbano drásticamente, la cual ha traído a la ciudad un seria de efectos no deseados y que requieren ser conocidos y difundidas con el fin de apoyar posibles medidas correctivas de las externalidades negativas generadas por los negocios inmobiliarios (Hidalgo y Arenas, 2011). Dentro de estos efectos no deseados se destacan espacios que quedaron vacíos en este nuevo tejido urbano, por no haberse incorporado todos estos en el proceso de renovación, y que reciben la denominación de los sitios eriazos3, cuyo origen y posibilidades se constituyen en el objeto de la presente investigación. La posición frente a estos sitios abandonados pueden ser dos: uno considerarlos como un problema dentro de la construcción de ciudades o como un fenómeno natural de éstas. En Chile, el Estado se ha manifestado contrario a su existencia, declarando en más de una ocasión que lo que se quiere para la ciudad es que crezca hacia su centro, utilizando el espacio disponible en éste. Esta posición se ve reflejada en los planes ya mencionados, en actuales políticas públicas, materializadas en legislación que multa o aplica sobretasas a los sitios eriazos que hoy 3 Varios reportajes apuntan a las externalidades negativas de los sitios eriazos, ejemplos “sitios eriazos que hoy son focos de delincuencia y venta de drogas” http://ciperchile.cl/2012/11/05/los-planes-del-gobierno-para-recuperar-las-zonas-que-el-estado-ha-abandonado/ / “La otra es que los sitios eriazos acarrean problemas de seguridad ciudadana y medioambientales” http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia. asp?NoticiaID=4986 / “hay sitios eriazos que se encuentran abandonados y que son puntos de encuentros para que personas de la calle los utilicen para refugiarse o bien se convierten en vertederos ilegales.” http:// diarioeldia.cl/editorial/sitios-eriazos-entorno

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existen en la ciudad4 y también en el documento “Política Nacional de Desarrollo Urbano, Ciudades Sustentables y Calidad de Vida” (MINVU, 2013), realizada por una comisión de 28 personas comandada por el presidente Sebastián Piñera, en donde queda claro el interés de desarrollar estos terrenos. Este documento fue implementado el 30 de octubre del año 20135. En la investigación se toman en consideración dos posturas distintas que vienen a explicar la existencia de sitios eriazos en la ciudad, una es el estudio “La problemática de los sitio eriazos en Santiago de Chile” (Petermann, 2006), en donde se trata sobre la causa de la existencia de estos sitios de manera muy general, justificando la existencia de estos y como efectos normales en la construcción de ciudades con un enfoque neoliberal. Una posición distinta respecto de la existencia de estos sitios, podría encontrarse en la posición de Neil Smith desarrollada en su Teoría de la brecha de renta (Rent Gap, 1979) (traducida al español como brecha de renta por Lopez Morales, 2008). La cual explica la existencia de estos espacios en la ciudad con un enfoque marxista.

1.1 Estudio “La problemática de los sitios eriazos en Santiago de Chile” Este estudio busca revelar el porqué de la existencia de sitios eriazos en las ciudades y específicamente en Santiago de Chile. Si es que este fenómeno es una falla del mercado o es un fenómeno natural en el desarrollo de las ciudades. El estudio clasifica a los sitios eriazos en dos grupos, uno como “Desarrollo discontinuo natural” en donde se encuentran los terrenos que se enmarcan dentro de un desarrollo urbano eficiente. Se espera el momento óptimo para su desarrollo, ya que la construcción de estos terrenos es irreversible y actuar demasiado pronto podría llegar a ser menos rentable de lo que sería su desarrollo en el futuro. Estos son los terrenos que no se quieren desarrollar por ahora. Por otro lado están los originados por el denominado “Desarrollo discontinuo artificial” 4 Ley Nº17.235 en su artículo 8 Desde 2006 Artículo 8º.- Los bienes raíces no agrícolas afectos a impuesto territorial, ubicados en áreas urbanas, y que correspondan a sitios no edificados con urbanización, propiedades abandonadas o pozos lastreros, pagarán una sobretasa del 100% respecto de la tasa vigente del impuesto. La referida sobretasa no se aplicará en áreas de extensiones urbanas o urbanizables, así determinadas por los respectivos instrumentos de planificación territorial.

5 http://www.minvu.cl/opensite_det_20131030163033.aspx?glb_cod_portal=20110111104959&glb_cod_ zona=20110111120528&glb_cod_contenido=20131030161811

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que vendría siendo el grupo de terrenos en donde existen ciertas trabas para el desarrollo de éstos, por ejemplo, una regulación muy estricta o muy cambiante, que exista alguna franja declarada de utilidad pública o susceptible de ser expropiada, que los oferentes y demandantes no se logren poner de acuerdo y no se concreten proyectos. En este grupo se encuentran aquellos terrenos respecto de los cuales existe voluntad de desarrollo de proyectos, pero estos no han podido concretarse. Esta clasificación de terrenos justifica la existencia de estos y los aborda como efectos normales en la construcción de ciudades, ya que se enmarca en la realidad chilena dentro de un sistema neoliberal en donde el mercado es el que regula el suelo. El no uso de estos sitios no se ve como un problema en sí, el problema se refleja cuando los espacios están abandonados. El estudio deja claro que el problema de la existencia de sitios eriazos no se refiere a su mera existencia sino a aquellos sitios que se encuentran en mal estado (Petermann, 2006).

Citando el estudio: “Es importante destacar eso sí, que la existencia de sitios eriazos en zonas urbanas y su aumento en el último tiempo en el mundo, no significa que necesariamente se deben tomar medidas para eliminarlos. Como se dijo anteriormente, si se trata de “desarrollo discontinuo natural”, este es parte del proceso de desarrollo y no tiene porque implicar ineficiencias” (Petermann, 2006, p.14).

Al tomar los sitios eriazos como “parte del proceso” los justifican completamente, desconociendo que estos espacios tienen la calidad de suelos urbano, suelos que pertenecen a la ciudad. Esta justificación deja claro que se ve el suelo urbano como un bien de mercado, el cual depende de la oferta y la demanda en donde la decisión de desarrollar estos espacios queda solo en manos de sus propietarios. Actualmente el suelo urbano es escaso y la expansión de la ciudad lleva a miles de personas a vivir en la periferia en donde su calidad de vida se ve afectada por varios motivos, entre los que se encuentra la distancia a servicios. Es esta una de las razones por las cuales no se debiera justificar el no uso de espacios en el centro de la ciudad. Otro tema tocado en el estudio es la especulación con estos sitios, dejar los te-

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rrenos en “engorda”, “Sin embargo, la especulación en si no es una actividad negativa ni mucho menos ilícita. Según la definición del diccionario de la Real Academia Española, especular se refiere a la “operación comercial que se practica con mercancías, valores o efectos públicos, con ánimo de obtener lucro”. La especulación se da en distintos ámbitos económicos y no es exclusiva del mercado de suelo” (Petermann, 2006, p.30).

Para el estudio la especulación no es un problema, citan la definición de la RAE para dar cuenta que la especulación es una operación comercial que se practica con mercancías y que su objetivo es obtener lucro. No es un problema cuando se trata de una mercancía la cual afecta solo a la persona que la posee, un auto, una joya, etc., pero poner el suelo urbano al nivel de una mercancía y justificar la especulación con este es distinto, ya que se trata de la ciudad, una mercancía cualquiera afecta a su propietario y el puede hacer lo que quiera con ella, pero un espacio en la ciudad es único y no solo afecta a su dueño, sino también a todas las personas que viven en la ciudad, ya que es un suelo valioso que se desperdicia no siendo utilizado. El referido estudio, también justifica la especulación, presentándola como otra manera de planificar: “Donde se hace evidente el hecho que la certeza sobre el futuro puede generar especulación, es el caso ingles en cuanto a planificación de nuevos pueblos 1950-1960. En estos casos, se dejaba terreno vacante y se planeaba dejar terreno vacante, cercano al centro de la ciudad en los primeros años de vida de la ciudad. Esto era hecho así, de manera que el centro comercial pudiera ser expandido a medida que la población de la ciudad aumentaba. Así cuando la población de la ciudad era pequeña, el centro comercial también era pequeño, pero estaba rodeado por un anillo de terrenos eriazos después del cual se localizaba la vivienda. Si esto se hubiera realizado a través del mercado se hubiera llamado “especulación”. Sin embargo, en este caso fue realizado por el sector público y se denomino “planificación”. La especulación es por lo tanto una especie de planificación para el futuro.” (Petermann, 2006, p.31)

Más que referirse a los términos planificación y especulación, está claro que si el Estado es el encargado de planificar con suelos urbanos esto es orientado hacia el bien común de todas las personas. Es ahí donde está la diferencia, ya que

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RP: Renta Potencial. RSC: Renta de Suelo Capitalizada. VE: Valor del Edificio. Figura 2 Ciclo de valorizaci贸n-devaluaci贸n Brecha de Renta, L贸pez Morales (2008)

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una especulación de mercado es solo para beneficiar a un pequeño grupo, el propietario o propietarios del terreno a especular, en cambio el Estado planifica o “especula” apuntando al beneficio de la comunidad completa. Esta relación no se podría aplicar por ningún caso en el área de estudio, ya que estamos hablando de espacios que se encuentran en un área urbana ya consolidada.

1.2 Teoría del Rent Gap La teoría del Rent Gap (Brecha de Renta) de Smith nace para explicar los procesos de Gentrificación en donde la diferencia entre Renta Potencial y la Renta de Suelo Capitalizada es lo fundamental para explicar este proceso. La Renta de Suelo Capitalizada es la actual renta que produce un terreno en su actual uso de suelo y la Renta Potencial es la máxima renta que podría llegar a alcanzar ese terreno en su aprovechamiento máximo, utilizando un uso de suelo diferente al actual. Estas parten en un mismo nivel al momento de la construcción de un edificio, pero debido al desarrollo urbano del lugar, la Renta Potencial comienza a aumentar. Cuando la Renta Potencial es considerablemente mayor que la Renta Capitalizada es un buen momento para renovar el suelo y darle un nuevo uso al lugar. Este proceso es un proceso cíclico, en donde la Renta Potencial y la Renta Capitalizada parten en el mismo nivel y luego con el tiempo estas se van alejando una de la otra (figura 2). El centro de Santiago pasó por un proceso como este durante el desarrollo del Plan de Renovación. El abandono del centro llevo al deterioro de las construcciones y a la aparición de sitios eriazos sin construcción, en donde el valor del suelo disminuyó, pero su ubicación en la ciudad poseía un potencial mayor. Con la renovación de los espacios públicos del centro, el municipio liberando constructibilidad y alturas, las gestiones de la CORDESAN y la inyección de capital privado, abrió la posibilidad del cambio de uso de suelo de estos lugares para aprovecharlos al máximo. Aquí la Brecha de Renta es lo suficientemente alta para renovar el espacio. Dentro de este plan quedaron sitios que no se utilizaron, sitios eriazos, 19 de ellos en el área de estudio. Sitios que quedaron sin construir, y en donde el entorno de estos se transformo y se renovó, y el precio del suelo de estos sigue aumentando. Los sitios eriazos si se analizan bajo la mirada de Smith, son espacios respecto de

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los cuales aumenta cada vez más su Renta Potencial gracias a la transformación de su entorno. No hay ninguna construcción que impida o limite su utilización, por lo que no hay una espera de que la Brecha de Renta sea considerable para el desarrollo del terreno, sino solo la especulación en donde el valor del suelo y su Renta Potencial aumente cada vez más. El negocio que se desarrolla en una renovación como la que sufrió el centro de Santiago es un negocio de desarrollo, en donde se compra el terreno, se construye y se vende. En los sitios eriazos esta existiendo un negocio de plusvalías, en donde se compra el terreno este sube de valor y luego se vuelve a vender sin construir obteniendo ganancias gracias al aumento de su Renta Potencial. Los sitios eriazos se encuentran en la parte más baja de la curva de la Renta de Suelo Capitalizada (figura 2). Están en el momento adecuado para su renovación y alcanzar su máxima Renta Potencial. Hoy en día no se están desarrollando y en la compra y venta de estos, se obtiene un porcentaje de su Renta Potencial. Si la Renta Potencial de estos espacios llegara a estancarse en un momento, es ahí donde los propietarios desarrollarían estos lugares, ya que la sola tenencia de estos y su no uso, dejarían de ser un negocio rentable y se verían obligados a construir para obtener ganancias. La Renta Potencial en un lugar como el área de estudio es difícil que se estanque por su privilegiada ubicación y por el crecimiento de la ciudad, por lo que el Estado debiera presionar para el desarrollo de estos sitios y detener el negocio de plusvalías con estos.

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2 Objetivos, Preguntas e Hipótesis 2.1 Preguntas de Investigación 1.- ¿Cuáles son las causas explicativas de los sitios eriazos en el triángulo fundacional de Santiago? 2.- ¿Cuáles son las potencialidades de estos sitios eriazos en términos constructivos y sociales? 3.- ¿Cuáles son los efectos de las leyes e instrumentos que apuntan a regular los sitios eriazos? ¿Son efectivas?

2.2 Objetivos de la investigación El objetivo principal de esta investigación es poder contribuir al conocimiento sobre el origen y naturaleza de los sitios eriazos en el triángulo fundacional de Santiago. Investigar los 19 casos y conocer la razón de por qué aún existen sitios vacíos sin ningún uso aparente en el centro de la ciudad. Por qué aún siguen en estas condiciones y cuál es la razón de que los propietarios no utilicen estos espacios. La investigación apunta a dos objetivos específicos: 1) Develar la real potencialidad que poseen estos espacios en términos constructivos, y traducir esto en cantidad de posibles viviendas, así saber si hipotéticamente estos espacios se construyeran, calcular la cantidad de personas que podrían vivir en estos lugares. 2) Análisis de leyes e instrumentos que afectan a estos sitios eriazos y comprobar si estas apuntan a un efectivo desarrollo de estos espacios vacíos en la ciudad.

2.3 Hipótesis Las hipótesis que se plantean en la investigación son: 1ª La mayor parte de los sitios eriazos en el triángulo fundacional de Santiago deben su origen y mantención en el tiempo por razones de especulación inmobiliaria, ya que el movimiento de compra y venta de estos es activo, por lo tanto se tratan estos lugares como un negocio dentro de la ciudad y se deja sin cons-

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truir para que con el tiempo el terreno aumente de valor. El suelo de la ciudad es usado como un bien de consumo y las externalidades negativas que puede traer el no desarrollo de estos sitios no logran tomar un peso importante en los lineamientos de las políticas públicas, en virtud de las cuales se toman las decisiones que afectan estos espacios. Estos sitios, se compran, aumentan su valor y luego se venden por un precio mayor al que se compró, y así va pasando por distintos propietarios los cuales se van beneficiando del aumento de valor del suelo gracias al desarrollo urbano del entorno sin retribuir nada a cambio. 2ª Las potencialidades de estos terrenos están subutilizadas, desde el punto de vista de la construcción. Hoy en día estando sin desarrollo son usados para ganar dinero con la especulación de estos, siendo que su renta potencial es mucho mayor y puede ser alcanzada desarrollando estos lugares. Estos poseen una gran capacidad en términos constructivos, lo que se traduce en un potencial de renta elevado, la cual se está desperdiciando dejando estos terrenos sin intervención. 3ª Las leyes e instrumentos que regulan la ocupación, uso, transferencia y otros, de estos espacios, en Chile son insuficientes, deben ser mejoradas para incentivar y lograr un desarrollo de estos lugares. Las leyes e instrumentos no logran presionar lo suficiente a los propietarios de estos terrenos, en donde el beneficio económico que les trae la especulación y el aumento del valor del suelo, es mayor a las multas o sobretasas que les puedan ser aplicadas por no construir sus terrenos.

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3 Marco Metodológico La investigación tiene carácter descriptivo, en donde se conocerá la situación actual de los sitios eriazos, para luego analizar e interpretar estos datos. Se utilizaron métodos mixtos, cualitativos y cuantitativos, de recopilación y de exposición de información.

3.1 Área de estudio Se eligió como área de estudio el triángulo fundacional de Santiago (figura 3). Esta elección fue tomada por la decisión de querer trabajar con el lugar más céntrico de la ciudad y a la vez más antiguo, el cual ha estado presente y se ha visto afectado con todos los procesos de cambio que ha sufrido la ciudad y actualmente es un área donde el suelo es altamente demandado para su construcción.

3.2 Sitios Eriazos en el triángulo fundacional de Santiago Con el Catastro de Sitios Eriazos y Otros (CORDESAN, 2013) se identificaron los 19 sitios eriazos que existían en el área de estudio (figura 4). Este catastro contiene la siguiente información sobre estos sitios: dirección en donde se encuentran, superficie (no todos los sitios contaban con esta información por lo que se complemento con cálculo propio), rol de la propiedad, zona del plan regulador en la cual se ubicaba y propietario del terreno. Se verificaron los datos visitando cada uno de los terrenos y se completaron varios datos que no venían en el catastro. Esto se hizo con elaboración propia, y con fuentes del Servicio de Impuestos Internos y el Conservador de Bienes Raíces de Santiago.

3.3 Creación de imágenes y modelos 3D Se utilizan imágenes aéreas para mostrar el área de estudio, el contexto en el cual se está trabajando y la relación que tiene este con la ciudad. Estas son de elaboración propia con fuente en Google Earth. Se usan modelos 3D para mostrar la morfología del lugar en donde se encuentran los distintos sitios y entender su contexto inmediato. Estos son de elaboración propia con fuente en Galería 3D de Google. Estas imágenes ayudan a visualizar el lugar en donde se está trabajando y dar cuenta de manera gráfica como se ven estos espacios vacios en la ciudad.

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Santiago de Chile

Comuna Santiago

Triángulo Fundacional Figura 3 Área de estudio, Elaboración propia, Fuente Google Earth, (2013) Triángulo fundacional; lugar de fundación de la ciudad, delimitado por barreras naturales y artificiales: Rio Mapocho, Alameda Bernardo O’Higgins (originalmente un brazo del rio Mapocho) y la carretera Norte-Sur. (Historia Urbana del Reino de Chile, 1978.)

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Figura 4 Sitios eriazos en el 谩rea de estudio Elaboraci贸n propia (2013)


3.4 Recopilación de datos Se investigó cada uno de estos terrenos por separado para lograr la mayor cantidad de información posible. Las fuentes consultadas fueron dos; el Servicio de Impuesto Internos (SII), en donde se obtuvo el avalúo fiscal de cada uno de los terrenos, lo cual nos da un primer acercamiento al alto valor de estos terrenos y se confirmó o corrigió la información sobre los propietarios de estos. El Conservador de Bienes Raíces, donde se pudo identificar el movimiento de estos terrenos, cuáles fueron los años de sus últimas compras y ventas, así poder dilucidar si es que los terrenos eran retenidos por un solo dueño o este iba cambiando. Se muestra también el precio por el cual estos terrenos fueron adquiridos, así se puede ver el precio comercial que estos poseen en el mercado.

3.5 Análisis de normas e instrumentos legales Se analizó cada uno de las normas e instrumentos legales, que contienen multas y sobretasas aplicadas a los sitios eriazos, para saber de qué manera afectan a estos y si incentivan o no su desarrollo. Para esto se analizó la Ley Nº 17.235, Sobre Impuesto Territorial y la Ley Nº 20.033. Se calculó la diferencia de lo ganado en algunos terrenos por la especulación de estos, esta información se obtuvo en el Conservador de Bienes raíces viendo las ultimas ventas de los terrenos y calculando el alza del precio, versus lo pagado en impuestos y sobretasas, información obtenida en el Servicio de Impuestos Internos (SII) para así ver que tan presionados se pueden ver los propietarios para desarrollar sus terrenos.

3.6 Entrevistas Se identificaron actores los cuales podían influir en alguna decisión frente al tema tratado y que estuvieran vinculados a algún organismo que se relacionara y/o trabajara con los sitios eriazos en la ciudad. Se entrevistó a la asesora urbana de la municipalidad de Santiago y al asesor urbano de la CORDESAN. Estas entrevistas fueron semi-estructuradas buscando más que nada una conversación con los entrevistados, para poder recopilar la mayor cantidad de información posible y poder conocer la opinión de estos frente al fenómeno estudiado. Buscando en el discurso de los entrevistados algún elemento que ayudara a entender este fenómeno y como estos actuaban frente a este. Las preguntas realizadas a cada uno están en el anexo 1. Estas entrevistas fueron grabadas con la autorización de los entrevistados y luego

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transcritas con exactitud para poder citarlas en el capítulo 5 sobre legislación y gestión municipal.

3.7 Factibilidad de construcción Para poder mostrar la potencialidad constructiva que poseen estos sitios eriazos se realizó un ejercicio para ver la cantidad de m² de construcción que podrían ser edificados en estos espacios para luego transformarlo en posibles viviendas para dilucidar cuantas personas podrían vivir en estos lugares. En cada uno de los terrenos se estudió la máxima capacidad constructiva que poseían. Para esto se aplicó el método utilizado por Wurman y Torrent (2006) que aplicaron para medir la máxima capacidad constructiva de una manzana en Providencia y se adaptó para su uso en el área de estudio. Este método consta de varias operaciones las cuales se mostraran a continuación con un ejemplo del terreno 1 de la investigación (figura 5). Primero se aplica la rasante en el terreno a un primer volumen teórico que se limita solo por la altura máxima del lugar, en este caso 41,5 metros (figura 6). El ángulo de la rasante es 70º en toda el área de estudio. En el método señalado se aplica el antejardín de la norma en providencia, en el área de estudio la normativa no exige antejardín, por lo cual en este caso no se aplica. Con el volumen resultante después de aplicar las rasantes se divide en posibles pisos que pudiera tener la construcción, para este caso se toma el primer piso con altura mínima según normativa de 3 metros y los siguientes hacia arriba una altura de 2,5 metros que es la altura mínima de un edificio de viviendas (figura 7). Luego se elabora una tabla la cual contiene la cantidad máxima de metros cuadrados a construir, multiplicando la superficie del terreno por el coeficiente de constructibilidad (en este caso 980m² * 7.1 = 7.056 m²), el número de pisos, el área de cada posible piso según la figura 7 (número en cursiva), y los metros cuadrados que corresponderían por piso (número en negrita). (cuadro 1)

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Figura 5 Modelo 3D manzana sitio 1, Elaboraci贸n propia (2013)

Figura 6 Aplicaci贸n de rasante sitio 1, Elaboraci贸n propia (2013)

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Figura 7 Pisos en volumen te贸rico sitio 1, Elaboraci贸n propia (2013)

Figura 8 Volumen te贸rico sitio 1, Elaboraci贸n propia (2013)

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Terreno 1 Superficie del terreno

980m²

M² Construcción (Superficie x coeficiente de constructibilidad) 8 pisos

7.056m²

m² de construcción por piso 882 Área por piso 980 9 pisos 784 980 10 pisos 705.6 977 11 pisos 641.5 951.2 12 pisos 588 922.2 13 pisos 542.7 896.1 14 pisos 504 870 15 pisos 470.4 823.3 16 pisos 441 781.1 Cuadro 1 Constructibilidad por pisos, Elaboración propia (2013)

El casillero pintado azul es en donde la diferencia de un número con él otros es la menor, lo que sería el número de pisos más conveniente de construir para aprovechar al máximo las capacidades constructivas del edificio. Pero en estos casos falta aplicar el Índice de Ocupación de Suelo, el cual es aplicado según la siguiente fórmula: Coeficiente de constructibilidad / Coeficiente de ocupación de suelo = Cantidad de pisos

Lo que en este caso sería: 7.2 / 0.7 = 10 pisos

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Por lo que el edificio para utilizar su máxima constructibilidad y respetar el coeficiente de ocupación de suelo debe tener 10 pisos. Según el cuadro 1 si el edificio se construye de 10 pisos, cada piso tendría una superficie de 705,6m². Según esto y la normativa de fachada continua del sector el volumen resultante sería como se muestra en la figura 8. Se utilizó este método para calcular la capacidad máxima de construcción del terreno y su volumen teórico. Se calculo la cantidad de viviendas que pudieran tener estos espacios, para obtener el dato de la cantidad de personas que podrían vivir en estos espacios, siendo Santiago Centro la comuna más buscada para este tipo de viviendas por su centralidad (Meyer, Bähr, 2004). Para esto se le restó a cada piso un 25% del área la cual sería el área usada por escaleras, muros, circulaciones, etc. quedando un 75% de suelo para construcción de viviendas. Área de cada piso (705,6m²) * 0.75 = Área de uso para viviendas (529,2m²)

Para calcular la cantidad de vivienda se tomo una medida de deptartamento estándar, 50m² ya que un 44,8% de departamentos construidos en Santiago Centro tienen una superficie menor a 50m² según un estudio de Colliers International (2013, citado por Bermeo, 2013). Se divide el área de uso de cada piso por la superficie promedio de cada vivienda para sacar el número de viviendas por piso. Área de uso para viviendas (529,2m²) / Superficie promedio vivienda (50m²) = Cantidad de viviendas por piso (10)

Luego el número de viviendas por piso se multiplica por la cantidad de pisos correspondiente menos uno, ya que no se considera el primer piso debido a que por lo general se utiliza para distintos servicios del edificio o comercio. [Cantidad de pisos (10) – 1] * Cantidad de viviendas por piso (10) = Cantidad de viviendas por sitio eriazo (90)

Luego para calcular la cantidad aproximada de personas que pudieran habitar estas viviendas, se traduce que las viviendas de 50m² por lo general poseen dos habitaciones1, que en promedio en duermen 3 personas. El número de personas por vivienda se ha reducido de 4,5 en 1982 hasta 2,9 en el 2012 (MINVU, 2013).

1 Información sacada de www.portalinmobiliario.cl

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Número de viviendas (90) * Personas por vivienda (3) = Cantidad de personas aproximada que podrían vivir en el sitio eriazo (270)

De esta manera se calcula el máximo de constructibilidad de cada sitio eriazo, la cantidad aproximada de viviendas que pudieran tener y la cantidad aproximada de personas que pudieran vivir en cada uno de estos sitios. Existieron excepciones las cuales fueron los terrenos supeditados a inmuebles monumentos históricos, en estos casos la altura de las edificaciones se limitaba y se calculó con la altura máxima que podían alcanzar. Todos los sitios eriazos se calcularon individualmente y sin ningún beneficio extra en constructibilidad o altura que pudiera dar alguna excepción o estar en un “conjunto armónico” lo cual subiría su capacidad constructiva.

3.8 Cálculo de Renta Potencial Se calculó la renta potencial aproximada de los sitios del área de estudio, para esto se utilizó el cuadro 2, en donde a modo de ejemplo están los datos del terreno 1 (monjitas 690). El casillero “MARGEN” vendría siendo la renta potencial del sitio. Se calculó el costo total y se comparó con la ganancia de la venta de los posibles departamentos que podrían existir en el lugar. Para asignar los valores de construcción, permisos, aportes, derechos, honorarios profesionales, gastos generales, gastos ventas, publicidad, costos financiero y seguro, se usaron valores promedios usados en el mercado con asesoramiento de un ingeniero civil gerente general de una inmobiliaria. Para asignar el precio de venta del terreno se utilizo el último valor por el cual se vendió el terreno promediándolo con el que podría ser su valor actual. Para los valores de venta de departamentos y locales comerciales se usaron datos promedios obtenidos en portal inmobiliario (www.portalinmobiliario.com). El valor de venta de los departamentos (UF/m²) varió de acuerdo a la ubicación de cada sitio. Esto se calculó con los datos obtenidos en el cálculo de potencialidades de los sitios eriazos, por lo que las rentas potenciales obtenidas son las mínimas que se podrían obtener, sin utilizar ningún tipo de incentivo para lograr una mayor constructibilidad, por lo que estas podrían ser aún más grandes.

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Cuadro 2 Calculo renta potencial sitio 1, Elaboración propia (2013) Los valores de la tabla están en UF (Unidades de Fomento) la cual con fecha diciembre 2013 tiene un valor de 23.243 CLP (SII) Los valores mostrados como PU (precio unitario) son UF/m²

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4 Contexto Área de Estudio El área de estudio es el triángulo fundacional de Santiago, el cual fue el lugar en donde se fundó la ciudad en 1541 (De Ramón, 2000). (Figura 9)

Figura 9 Plano fundación de Santiago 1550-1590, De Ramón (2006) El sitio escogido para la fundación de Santiago es aún donde se ubica el centro comercial y administrativo de la ciudad, al oeste del cerro Santa Lucia y al sur de la ribera del Rio Mapocho, entre el curso de este y un brazo seco del mismo que más tarde formo la alameda de la ciudad (de Ramón, 2000). Por lo tanto el área de estudio es el área urbana más antigua de la ciudad, la cual ha acompañado a esta en todos sus procesos de desarrollo (figura 10). Hoy en día el triángulo fundacional sigue siendo el centro administrativo y financiero de la ciudad, mantiene aún un alto grado de vigencia y vitalidad. En él se emplazan los principales edificios donde funcionan los servicios públicos, muchas oficinas matrices financieras y gerencias de las principales empresas del país. Es un lugar en donde se reúne una gran cantidad de gente cada día, ya que atrae un tercio de los destinos de viaje de toda la ciudad (Green y Soler, 2004). En el Plan Regulador de la Comuna de Santiago PRS-01 F (figura 11), se muestra que toda el área de estudio pertenece a la ZONA A, diferenciándola del resto de

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Área de Estudio

Figura 10 Mapa evolución de Santiago 1541- 2010, Observatorio de ciudades Universidad Católica (2010)

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Figura 11 Plan Regulador PRS-01 F de Zonificaci贸n General, Municipalidad de Santiago Asesor铆a Urbana (2012)

Figura 12 Plan Regulador PRS-02 C de Zonificaci贸n Especial, Municipalidad de Santiago Asesor铆a Urbana (2012)

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la comuna. Esta zona posee un coeficiente máximo de ocupación de suelo de 0.7 para viviendas y/o establecimientos de educación superior, 1.0 para otros usos, hasta una altura máxima de 9m y 0.7 para pisos superiores, sobre los 9m de altura. Un coeficiente de constructibilidad de 8.1 para viviendas y 11 para otros usos, sistema de agrupamiento continúo, altura mínima de primer piso de 3m, altura mínima de edificación 9m y altura máxima 41,5m. Estos datos muestran que existen pocas restricciones de construcción en el área de estudio. En el Plan Regulador PRS-02 C (figura12), se muestra otro tipo de zonificación, es una zonificación especial, en donde se muestra los monumentos históricos, zonas de conservación, zona típica, etc. Los sitios estudiados se reparten en estas sub zonas, mostrado en el Capítulo 7. El área de estudio es un área privilegiada en la ciudad por la cantidad de servicios que esta ofrece y por la cercanía de estos, en el anexo 2 se puede apreciar los distintos servicios que tiene este sector en un radio de cinco kilómetros desde la plaza de armas. Las imágenes muestran como el área de estudio posee una accesibilidad privilegiada a distintos servicios, como comida, comercio, jardines infantiles, áreas verdes, universidades, cultura, colegios, hospitales, transporte, etc. Con esto se muestra que el triángulo fundacional no solo destaca por su valor cultural como centro fundacional, colonial y republicano de la sociedad chilena, sino también por los servicios que ofrece hoy en día.

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5 Legislación y Gestión Municipal sobre Sitios Eriazos No hay muchas leyes en las cuales se toque el tema de los sitios eriazos en la ciudad. Una multa que es aplicada a los sitios eriazos se encuentra en la modificación del Decreto de Ley Nº 3.063 (Ley Nº 20.033, 2 de Julio 2005) sobre Rentas Municipales que establece, Artículo 58 bis.- Las propiedades abandonadas, con o sin edificaciones, ubicadas en áreas urbanas, pagarán, a título de multa a beneficio municipal, el 5% anual calculado sobre el avalúo fiscal total de la propiedad. Se entenderá por propiedad abandonada, el inmueble no habitado que se encuentre permanentemente desatendido, ya sea por falta de cierros, protecciones adecuadas, aseo o mantención, o por otras circunstancias manifiestas de abandono o deterioro que afecten negativamente su entorno inmediato.

Esta apunta a las propiedades abandonadas de todo tipo, con o sin construcciones en el sitio, la ley castiga las externalidades negativas que traen estos sitios o edificios en abandono a su entorno inmediato. Esta multa es justificada ya que las externalidades negativas, ya sea acumulación de basura, malos olores, ser usados por vagabundos, o focos de delincuencia, de los sitios abandonados son innegables. El problema de esta multa es que solo se aplica a los espacios entendidos como abandonados, por lo que con una buena limpieza al sitio y un cierro adecuado, puede eludir la multa, ya que el hecho del no uso del sitio no se considera como causa para la aplicación de multas. Una ley que si se refiere a los sitios eriazos es la ley Nº 17.235 de 1998, modificada en el año 2005, sobre impuesto territorial, en su artículo 8º se refiere a estos sitios de la siguiente manera:

Artículo 8º.- Los bienes raíces no agrícolas afectos a impuesto territorial, ubicados en áreas urbanas, y que correspondan a sitios no edificados con urbanización, propiedades abandonadas o pozos lastreros, pagarán una sobretasa del 100% respecto de la tasa vigente del impuesto. La referida sobretasa no se aplicará en áreas de extensión urbana o urbanizable, así determinadas por los respectivos instrumentos de planificación territorial. Con todo, en el caso de sitios no edificados, esta sobretasa regirá a contar

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del año subsiguiente de la recepción en forma definitiva, total o parcial, de las respectivas obras de urbanización. No obstante, tratándose de proyectos de subdivisión o loteo, cuya superficie sea superior a cincuenta hectáreas, la sobretasa referida se aplicará a los sitios resultantes de la subdivisión o loteo transcurrido el plazo de diez años contado desde la fecha de recepción definitiva, total o parcial, de dichas obras de urbanización. En los casos en que, con motivo de un siniestro o por causa no imputable al propietario u ocupante, se produzca la demolición total de las construcciones de un inmueble, o quede inhabilitado para ser utilizado, la sobretasa a que se refiere el inciso primero de este artículo sólo se aplicará transcurrido el plazo de diez años contado desde la fecha en que se verificó el hecho constitutivo del siniestro. Para la aplicación de esta sobretasa y de lo dispuesto en el artículo 3º de la presente ley, los municipios deberán informar al Servicio de Impuestos Internos, la nómina de propiedades declaradas como abandonadas y las correspondientes a pozos lastreros en la forma y plazo que dicho Servicio determine.

Es decir, los sitios eriazos se ven afectados por una sobretasa del 100% sobre el 1,2% de impuesto territorial. El estudio de la CCHC (Petermann, 2006) señala tres problemas que posee esta ley, estas son; primero que esta sobre tasa se le aplica a cualquier sitio eriazo de propiedad privada sin importar si este está o no cercado y limpio, siendo un impuesto al no uso y no al posible impacto negativo de estos; segundo, el monto del impuesto no tiene ninguna relación con la externalidad negativa de este y tampoco se usa su recaudación para corregir la externalidad; tercero, hay muchos bienes raíces con externalidades negativas las cuales no pagan sobretasas, como propiedades abandonadas o en mal estado. El primer problema señalado por el estudio apunta a que el cobrar solo por el no uso de los espacios es negativo, ya que no se considera un problema en sí, y debiera cobrarse por sus externalidades, en donde según la visión del estudio un sitio eriazo “cercado y limpio” podría no pagar este impuesto. Esto está dentro del marco de la justificación de sitios eriazos como elemento natural del proceso de desarrollo de las ciudades, por lo que para ellos el no uso de los lugares es parte de un proceso natural. El segundo problema señalado habla que el monto del impuesto debiera estar relacionado a las externalidades negativas de los sitios y la recaudación de este apuntar a la mejora del problema. Lo que lo recaudado apunte a mejorar el pro-

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blema es algo sensato y que hoy en día no sucede. El problema de esta opinión va en la medición de las externalidades negativas, ya que estas podrían ser muy variadas y arbitrarias de acuerdo a la opinión de distintos actores de la sociedad, por ejemplo, el no uso de los espacios para ellos no es un problema pero dentro del marco de esta investigación sí lo es. El tercer problema apunta a que esta sobretasa no debiera aplicarse a los sitios eriazos solo por ser sitios eriazos, ya que existen otros bienes raíces que causan problemas y están exentos de este impuesto. Este punto es cierto, ya que las mismas externalidades negativas que producen los sitios eriazos en términos más inmediatos, como focos de delincuencia o basura, también pueden ser producidos por otros inmuebles los cuales están abandonados y en muy mal estado, los cuales son futuros sitios eriazos, solo que aún poseen una construcción en pie. Esta sobretasa aplicada a los sitios eriazos es un intento de incentivar el uso de estos espacios vacíos en la ciudad, pero sigue siendo insuficiente. Esta no logra obligar a la construcción de los lugares, ya que el aumento del valor de suelo de los espacios en el área de estudio1 en proporción, es mayor a las multas y sobretasas aplicadas por lo que sigue conviniendo económicamente la especulación de los terrenos. Para dar un ejemplo de esto se calculó los impuestos y sobretasas del sitio 8 del 1 “Según datos de Arenas & Cayo entre 2002 y 2012, los valores en Santiago han subido 76%” En www.zoominmobiliario.com Avaluó Fiscal

Impuesto

Sobretasa (100%

Total pagado im-

Territorial (1,2%

mas sobre impues-

puesto + sobretasa

sobre el avaluó

to territorial)

en 1 año

fiscal)

330.552.343 CLP 3.966.628,11 CLP 3.966.628,11 CLP

7.933.256,232 CLP

Precio compra de

Precio Venta de

Ganancia obtenida

Ganancia obtenida

terreno

Terreno

por especulación

por especulación en

2007

2011

1 año

40.000 UF 43.823,3 UF 3.823,3 UF 929.720.000 CLP 958.634.884 CLP 88.867.332,35 CLP

955,852 UF 22.216.833,09 CLP

Sobretasa +impuestos 1

Ganancia especulación 1

Diferencia Multa vs Ga-

año

año

nancia

7.933.256,232 CLP

22.216.833,09 CLP

14.283.576,85 CLP

Cuadro 3 Cálculo diferencia sobretasa contra ganancia con especulación Elaboración propia, fuente, Conservador de Bienes Raices de Santiago (2013)

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área de estudio y se comparó con la ganancia que traía la especulación de este mismo (cuadro 3). En este ejemplo (cuadro 3) se muestra que aun pagando los impuestos territoriales del sitio más la sobretasa aplicada para sitios eriazos, se obtiene una ganancia de por especulación de 14.283.576,85 CLP por año. Por lo que la sobretasa existente puede reducir en parte la ganancia para el negocio de plusvalías pero no alcanza a incentivar un desarrollo del terreno. Otro tema es la evasión de esta sobretasa, la cual para que no sea aplicada a un sitio eriazo este solo debe cambiar de destino. Existen muchos espacios vacíos en la ciudad que están exentos a de esta sobretasa porque no tienen como destino de propiedad sitio eriazos, como por ejemplo los usados como plazas de estacionamiento que son sitios sin desarrollar pero que no les afecta esta sobretasa por no ser considerados sitios eriazos “Ahora no hay que confundir de repente que un sitio es eriazo porque esta usado de estacionamiento de un determinado edificio, hay que tener cuidado con eso, que realmente sean sitios eriazos. Eso no es nada de bueno, o sea en el centro ojala no se pudiera poner estacionamiento en el primer piso.” (Sandra Gysling, asesora urbana Municipalidad de Santiago, entrevista propia 2013).

En la Municipalidad de la comuna de Santiago Centro se muestra una clara preocupación por el fenómeno de los sitios eriazos. Esta se ve reflejada en un proyecto que realiza la Municipalidad de plazas móviles instaladas en sitios eriazos, en donde la idea es recuperar estos espacios llegando a un acuerdo con el propietario para que cedan sin traspaso del dominio, el terreno en desuso y luego convertirlos en plazas temporales. En una entrevista al diario La Tercera el 4 de Septiembre del 2013 la alcaldesa Carolina Tohá explicó el proyecto “Son lugares que degradan el trazado urbano, por lo que la idea es devolverlos a los vecinos como espacios verdes mientras los dueños no necesiten ocuparlos. Apenas ellos lo requieran, podemos desarmar la plaza y entregar los terrenos”.2

Se nota claramente la postura negativa frente a estos sitios vacíos.

2

http://www.latercera.com/noticia/santiago/2013/09/1731-540985-9-inauguran-primeras-pla-

zas-transitorias-en-sitios-eriazos-de-santiago.shtml

44


Este proyecto es una muy buena iniciativa, en donde se busca devolver estos espacios a la ciudad y a las personas, pero es un proyecto temporal, en donde se firma un acuerdo de dos años o tres con los propietarios para que presten sus terrenos, (contrato de comodato) a cambio de que el municipio se encargue de pagar sus contribuciones. Por un lado se devuelve transitoriamente el espacio a la ciudad pero por otro se ayuda al propietario que realiza un negocio de especulación con el terreno, ya que se ayuda con el pago de contribuciones mientras el valor de su terreno sigue en alza. Este tipo de proyectos en donde se debe llegar a un acuerdo económico con el propietario es lo único que puede hacer el municipio para buscar un desarrollo de estos lugares ya que no poseen las herramientas suficientes para obligar a utilizar estos espacios. La sobretasa aplicada a estos lugares es insuficiente. En la entrevista realizada a Sandra Gysling, asesora urbana de la municipalidad señala: “A nosotros nos gustaría, cierto, que estuvieran construidos, obviamente todos. La municipalidad herramientas no tiene muchas, es más un tema de gestión que de normativa, a través de la normativa no tenemos nada más que hacer con los sitios eriazos. […] No tenemos las herramientas suficientes. La sobretasa no cabe la menor duda que es insuficiente, pero no tenemos más recursos, más atribuciones.”

Se ve la intención de la municipalidad de querer hacer algo con los sitios eriazos, poder desarrollarlos, pero la normativa analizada anteriormente no les da herramientas para que puedan hacerlo. Lo único que puede hacer el municipio es dar aviso al SII sobre la naturaleza de un sitio eriazo para que a este se le aplique la sobretasa correspondiente. También puede aplicar la multa municipal, pero como se dijo anteriormente esta multa rara vez es aplicada ya que el criterio para definir que sitio debe pagarla es muy amplio. La Corporación de Desarrollo de Santiago (CORDESAN) trabajo con los sitios eriazos en el periodo del repoblamiento de Santiago en donde realizaron labores de gestión para el desarrollo de estos lugares. Hoy en día esta corporación ya no se encarga de realizar estas acciones. Samuel Pavez asesor urbano de la CORDESAN nos dice, “Hoy en día no existe esa oferta, la oferta es mucho menor. En este tiempo

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por eso se llamaba repoblamiento, había una oferta dormida, una cantidad de terrenos dormidos, por decirlo de alguna manera no estaban puestos en valor, nadie pensaba en construir y la CORDESAN fue el impulsor. Ahora es más difícil, imagínate el periodo de repoblamiento terminó hace 10 años, 12 años, después se mantuvo el contacto, pero después ya no fue lo que fue en sus inicios, ahí la CORDESAN fue un gestor inmobiliario prácticamente. Los sitios que quedaron fueron los que no se utilizaron o los que se han generado después.”

Los sitios eriazos no aparecen en las acciones que realiza la corporación hoy en día, aunque existe una preocupación por estos sitios, estos no están en sus planes, ya que al igual que la municipalidad no tienen como incentivar su desarrollo. Aunque exista una conciencia del daño que causan los sitios eriazos a la ciudad y una intención de hacer algo con estos, el municipio y la corporación simplemente no pueden hacer nada, sólo gestionar y llegar a acuerdos económicos que favorezcan a los propietarios, como se hizo en el periodo de repoblamiento y como se está empezando a hacer ahora con el proyecto de plazas móviles. Un tema que afecta a los sitios eriazos son los terrenos afectos a expropiación, estos son sitios con declaración de utilidad pública que eventualmente pueden ser adquiridos por la municipalidad u otro servicio público mediante compra directa o expropiación, de los cuales en los 19 sitios de área de estudio, solo a un sitio lo afecta mayormente la línea oficial proyectada por el municipio en su plan regulador, otros 8 sitios los afecta en una pequeña parte y los otros 10 no les afecta en nada. La expropiación podría ser una causa del porqué el sitio no se desarrollara en el tiempo, pero el 13 de febrero del año 2004 se publicó la Ley 19.939 en donde se incorporó el concepto de caducidad de expropiaciones. En esta Ley se establecen los plazos para hacer efectivas las expropiaciones que contenga el plan regulador de la comuna, si esos plazos no se cumplen, caduca automáticamente la declaratoria de utilidad pública y todos sus efectos, en donde el inmueble afectado no podrá ser declarado nuevamente afecto a utilidad pública para los mismos usos. Estos plazos son de 10 años para vías expresas y 5 años para vías troncales y colectoras y los parques intercomunales y comunales. Este podrá ser prorrogado una sola vez. Con esta Ley la expropiación dejo de ser una causa por la cual los sitios se mantenían eriazos por años sin poder construir nada en ellos. Los próximos plazos para el vencimiento de expropiación para la comuna de Santiago son en febrero 2014 y febrero 2015.

46


6 Sitios Eriazos Triángulo Fundacional Santiago En el área de estudio existen 19 sitios eriazos (figura 4) los cuales es suelo urbano sin desarrollar en el centro de la ciudad. De estos sitios eriazos el 81,36% de los metros cuadrados totales son propiedad de privados y solo el 18,64% pertenece al fisco al año 2013 (gráfico 1). Estos porcentajes muestran como la mayor parte de suelo urbano vacío que se encuentra en el centro de la ciudad está en manos de privados, son propietarios del suelo y por lo tanto el futuro de este depende de ellos. Estos propietarios en su mayoría son inmobiliarias (gráfico 2), las cuales son empresas que se dedican a construir, alquilar, vender y administrar inmuebles por lo que el suelo que adquieren es con un fin de hacer negocios. Estos sitios tienen un movimiento en el mercado activo, ya que desde el año 2005 hasta el año 2013, 13 de los 19 sitios del área de estudio han cambiado de dueño, de los cuales ocho cambiaron de dueño en el periodo 2010 – 2013 (gráfico 4). La transacción que predomina en estos movimientos comerciales es la compra y venta (gráfico 3) lo que demuestra lo atractivo que son estos sitios para entidades como las inmobiliarias, ya que son las que más adquieren estos terrenos. Estos datos muestran que estos sitios no están dormidos, y si son utilizados. No se utilizan para ser desarrollados pero si para obtener ganancias con ellos. Van pasando de propietario en propietario en donde se compra el sitio, se guarda por un tiempo esperando que suba su precio y se vende a un precio mucho mayor al que se compró. Es un negocio seguro para las inmobiliarias ya que el suelo en el centro de la ciudad es escaso y su valor es difícil que baje, al contrario tiende a aumentar. Entre el año 1990 y 2004 ningún sitio tuvo su última transacción en el mercado (gráfico 4), en donde desde el 2005 en adelante muchos de los sitios cambiaron de propietario, estando más activos en el mercado. Esto coincide con el aumento de m² construidos en la comuna de Santiago (gráfico 5), en donde desde el año 2004 comienza a aumentar esta cifra, para ya en el año 2006 superar el millón de metros cuadrados construidos. Esto muestra como el suelo en la comuna de Santiago y en el área de estudio es altamente cotizado.

47


18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 M²

Fisco

Privados

3497

15271

Gráfico 1 Propietarios de los m² totales en sitios eriazos, Elaboración propia, fuente: Conservador de Bienes Raíces Santiago y Servicio de Impuestos Internos (2013)

10 9 8 7 6 5 4 3

Sitios eriazos

2 1 0 Inmobiliaria Sociedad (Ltda, S.A)

Fisco

Persona Natural

Otros

Gráfico 2 Propietarios de los sitios eriazos en el área de estudio, Elaboración propia, fuente: Conservador de Bienes Raíces Santiago y Servicio de Impuestos Internos (2013)

48


Este aumento de movimiento en el mercado de los terrenos y el aumento de metros cuadrados construidos se puede asociar a la Ley 19.939 explicada anteriormente, que se promulgo el 13 de febrero del año 2004 en donde ponía fecha de caducidad a las franjas declaradas de utilidad pública (eventualmente afectas a expropiación) por lo que los terrenos ya no estaban afectos a expropiación sin límite de tiempo, lo que impulsó la compra de estos y su desarrollo.

49


12 10 8 6 4 2 0 Compra Venta

Cesión de Derechos

Fusión

Herencia

Gráfico 3 Tipo de transacción de sitios eriazos en el área de estudio, Elaboración propia, fuente: Conservador de Bienes Raíces Santiago (2013)

9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

Gráfico 4 Años de última transacción de sitios eriazos en el área de estudio, Elaboración propia, fuente: Conservador de Bienes Raíces Santiago (2013)

50


1.200.000

1.000.000

800.000

600.000

400.000

200.000

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

Gráfico 5 Histórico de m² construidos según permisos de edificación Municipalidad de Santiago, Modificación propia, fuente: CORDESAN (2009)

Figura 13 Ubicación viviendas sociales en Santiago y densidad de permisos de edificacción, fuente: Observatorio de Ciudades, Universidad Católica (2005)

51


7 Potencialidades Sitios Eriazos Área de estudio En el área de estudio existen 19 sitios eriazos (figura 4), se analizó uno por uno para demostrar las potencialidades de estos. Con esto se estudió lo que no hay, y lo que podría haber en el área de estudio, se estudió el vacío en la ciudad. Se muestra una foto del sitio, una panorámica de este con su contexto inmediato y una foto aérea con el fin de poder mostrar el sitio y su contexto. Se muestra la relación del sitio con el sistema de transporte público para demostrar como todos los sitios tienen paraderos de locomoción colectiva y estaciones del metro cercano a ellos. En ninguno de estos sitios se debe caminar más de una cuadra para encontrarse con un paradero de locomoción colectiva y más de tres cuadras para llegar a alguna de las diez estaciones de metro que están en el área de estudio. Se identificó la locación de cada sitio para ver qué zona del Plan Regulador les correspondía y poder calcular la capacidad de construcción que tenían, teniendo en cuenta su coeficiente de ocupación de suelo, su coeficiente de constructibilidad, su altura mínima, su altura máxima, su altura mínima en el primer piso y la rasante. Se modeló en 3D la manzana del sitio y su volumen teórico para visualizar gráficamente sus potencialidades.

52


SITIO 1 Dirección

Superficie

Propietario

Zona Plan Regulador

Avalúo Fiscal (Pesos Chilenos)

Monjitas 690

980m²

Inmobiliaria ESTDOM S.A

(A) Zona A. Sector Especial A5. Borde Micro Centro

733.284.359

Coeficiente ocupación de suelo

0.7 Vivienda

Coeficiente de constructibilidad

7.2

Altura Mínima

9m

Altura Máxima

41.5m

Altura Mínima 1er Piso

3m

Rasante

70º

FOTO SITIO Registro propio (2013)

UBICACIÓN Elaboración propia (2013)

VOLUMEN TEÓRICO Elaboración propia (2013)

Terreno FOTO AÉREA Modificación propia, fuente Google (2013)

Mo

nj

ita

s

c Ma

r Ive

DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

POTENCIALIDADES

Modificación

propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

Paraderos Ubicación Sitio

PANORÁMICA

Ubicación Sitio

Posibles m² de construcción

7.056

Cantidad de Pisos

10

Viviendas aproximadas por piso

10

Viviendas aproximadas total

90

Renta Potencial

39.092 UF

Registro propio (2013)

53


SITIO 2 Dirección

Superficie

Propietario

Zona Plan Regulador

Avalúo Fiscal (Pesos Chilenos)

E. Mac-Iver Nº 441-Nº451

620m²

Inmobiliaria Oriente Ltda.

(A) Zona A. Sector Especial A5. Borde Micro Centro

936.723.171

Coeficiente ocupación de suelo

0.7 Vivienda

Coeficiente de constructibilidad

7.2

Altura Mínima

9m

Altura Máxima

41.5m

Altura Mínima 1er Piso

3m

Rasante

70º

FOTO SITIO Registro propio (2013)

UBICACIÓN Elaboración propia (2013)

VOLUMEN TEÓRICO Elaboración propia (2013)

Terreno FOTO AÉREA Modificación propia, fuente Google (2013)

M

ac

d

rce

Iv er

Me

DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

POTENCIALIDADES

Modificación propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

Paraderos Ubicación Sitio

PANORÁMICA

Ubicación Sitio

Posibles m² de construcción

4.464

Cantidad de Pisos

10

Viviendas aproximadas por piso

6

Viviendas aproximadas total

54

Renta Potencial

20.764 UF

Registro propio (2013)

54


SITIO 3 Dirección

Superficie

Gral. Mackenna Nº1153- Nº1165 y Balmaceda Nº1264

980m²

Coeficiente ocupación de suelo

Propietario

Zona Plan Regulador

Avalúo Fiscal (Pesos Chilenos)

Remodeladora (B) Zona A. Predio emplazado en Santiago la misma manzana de un monuCentro S.A mento histórico o enfrentándolo. 0.7 Vivienda*

Coeficiente de constructibilidad

7.2*

Altura Mínima

9m*

Altura Máxima

41.5m*

Altura Mínima 1er Piso

3m*

Rasante

70º*

47.436.620 80.882.716

FOTO SITIO Registro propio (2013)

* Supeditado a inmueble Monumento Histórico UBICACIÓN Elaboración propia (2013)

VOLUMEN TEÓRICO Elaboración propia (2013)

Terreno FOTO AÉREA Modificación propia, fuente Google (2013)

na

Mo

l ra

ra n

e en

n ke ac

M

G

DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

POTENCIALIDADES

Modificación

propia, fuente

Posibles m² de construcción

www.transantiago. cl (2013)

Paraderos Ubicación Sitio

PANORÁMICA

Ubicación Sitio

4.824

Cantidad de Pisos

7

Viviendas aproximadas por piso

10

Viviendas aproximadas total

60

Renta Potencial

22.616 UF

Registro propio (2013)

55


SITIO 4 Dirección

Superficie

Propietario

Zona Plan Regulador

Avalúo Fiscal (Pesos Chilenos)

Gral. Mackenna Nº 1223, Morandé Nº902, Balmaceda Nº 1202

2.200m²

Inmobisa S.A

(C) Zona A

142.637.764 90.719.803 266.585.061

Coeficiente ocupación de suelo

0.7 Vivienda

Coeficiente de constructibilidad

8.1

Altura Mínima

9m

Altura Máxima

41.5m

Altura Mínima 1er Piso

3m

Rasante

70º

FOTO SITIO Registro propio (2013)

UBICACIÓN Elaboración propia (2013)

VOLUMEN TEÓRICO Elaboración propia (2013)

Terreno FOTO AÉREA Modificación propia, fuente Google (2013)

Ge

ne

ra l

Ma

an or

ck en

na

M

DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

POTENCIALIDADES

Modificación propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

Paraderos Ubicación Sitio

PANORÁMICA

Ubicación Sitio

Posibles m² de construcción

17.820

Cantidad de Pisos

12

Viviendas aproximadas por piso

22

Viviendas aproximadas total

242

Renta Potencial

76.160 UF

Registro propio (2013)

56


SITIO 5 Dirección

Superficie

Propietario

Zona Plan Regulador

Avalúo Fiscal (Pesos Chilenos)

Rosas Nº1377

923m²

Inmobiliaria Duto S.A

(A) Zona A. Sector Especial A5. Borde Micro Centro

479.090.910

Coeficiente ocupación de suelo

0.7 Vivienda

Coeficiente de constructibilidad

7.2

Altura Mínima

9m

Altura Máxima

41.5m

Altura Mínima 1er Piso

3m

Rasante

70º

FOTO SITIO Registro propio (2013)

UBICACIÓN Elaboración propia (2013)

VOLUMEN TEÓRICO Elaboración propia (2013)

Terreno FOTO AÉREA Modificación propia, fuente Google (2013)

Am

un

as

ate

s Ro

gu

i

DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

POTENCIALIDADES

Modificación propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

Paraderos Ubicación Sitio

PANORÁMICA

Ubicación Sitio

Posibles m² de construcción

6.645

Cantidad de Pisos

11

Viviendas aproximadas por piso

9

Viviendas aproximadas total

90

Renta Potencial

30.740 UF

Registro propio (2013)

57


SITIO 6 Dirección

Superficie

Propietario

Zona Plan Regulador

Avalúo Fiscal (Pesos Chilenos)

Rosas Nº1389

662m²

Inmobiliaria Teatinos S.A

(A) Zona A. Sector Especial A5. Borde Micro Centro

412.161.380

Coeficiente ocupación de suelo

0.7 Vivienda

Coeficiente de constructibilidad

7.2

Altura Mínima

9m

Altura Máxima

41.5m

Altura Mínima 1er Piso

3m

Rasante

70º

FOTO SITIO Registro propio (2013)

UBICACIÓN Elaboración propia (2013)

VOLUMEN TEÓRICO Elaboración propia (2013)

Terreno FOTO AÉREA Modificación propia, fuente Google (2013)

Am

un

at

as

s Ro

eg

ui

DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

POTENCIALIDADES

Modificación propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

Paraderos Ubicación Sitio

PANORÁMICA

Ubicación Sitio

Posibles m² de construcción

4.766

Cantidad de Pisos

11

Viviendas aproximadas por piso

6

Viviendas aproximadas total

60

Renta Potencial

18.644 UF

Registro propio (2013)

58


SITIO 7 Dirección

Superficie

Propietario

Zona Plan Regulador

Avalúo Fiscal (Pesos Chilenos)

Teatinos Nº557, Santo Domingo Nº1180 - Nº1272

3.396m²

Fondo Nacional de Salud

(D) Zona A. Zona de conservación histórica A1. Micro centro

1.346.948.658 263.053.408 651.766.555 1.181.926.912

Coeficiente ocupación de suelo

0.7 Vivienda

Coeficiente de constructibilidad

6.3

Altura Mínima

9m

Altura Máxima

35.5

Altura Mínima 1er Piso

3m

Rasante

70º

FOTO SITIO Registro propio (2013)

UBICACIÓN Elaboración propia (2013)

VOLUMEN TEÓRICO Elaboración propia (2013)

Terreno FOTO AÉREA Modificación propia, fuente Google (2013)

Sa

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

POTENCIALIDADES

Modificación

Posibles m² de construcción

propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

Paraderos Ubicación Sitio

PANORÁMICA

Ubicación Sitio

21.394

Cantidad de Pisos

9

Viviendas aproximadas por piso

35

Viviendas aproximadas total

280

Renta Potencial

116.796 UF

Registro propio (2013)

59


SITIO 8 Dirección

Superficie

Propietario

Zona Plan Regulador

Avalúo Fiscal (Pesos Chilenos)

Merced Nº740, San Antonio Nº357

1.045m²

Inversiones Inersa Ltda.

(E) Zona A. Sector especial A5. Predio emplazado en la misma manzana de un monumento histórico o enfrentándolo.

330.552.343

Coeficiente ocupación de suelo

0.7 Vivienda*

Coeficiente de constructibilidad

7.2*

Altura Mínima

9m*

Altura Máxima

41.5m*

Altura Mínima 1er Piso

3m*

Rasante

70º*

FOTO SITIO Registro propio (2013)

* Supeditado a inmueble Monumento Histórico UBICACIÓN Elaboración propia (2013)

VOLUMEN TEÓRICO Elaboración propia (2013)

Terreno FOTO AÉREA Modificación propia, fuente Google (2013)

Me

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

POTENCIALIDADES

Modificación propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

Paraderos Ubicación Sitio

PANORÁMICA

Ubicación Sitio

Posibles m² de construcción

7.594

Cantidad de Pisos

11

Viviendas aproximadas por piso

10

Viviendas aproximadas total

100

Renta Potencial

35.192 UF

Registro propio (2013)

60


SITIO 9 Dirección

Superficie

Propietario

Zona Plan Regulador

Avalúo Fiscal (Pesos Chilenos)

Morandé Nº701 Nº753

855m²

Zalaquett Musalem Marcelo Ignacio y otros.

(A) Zona A. Sector Especial A5. Borde Micro Centro

612.188.399

Coeficiente ocupación de suelo

0.7 Vivienda

Coeficiente de constructibilidad

7.2

Altura Mínima

9m

Altura Máxima

41.5m

Altura Mínima 1er Piso

3m

Rasante

70º

FOTO SITIO Registro propio (2013)

UBICACIÓN Elaboración propia (2013)

VOLUMEN TEÓRICO Elaboración propia (2013)

Terreno FOTO AÉREA Modificación propia, fuente Google (2013)

Mo

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

POTENCIALIDADES

Modificación propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

Paraderos Ubicación Sitio

PANORÁMICA

fuente: www.metro.cl (2013)

Ubicación Sitio

Posibles m² de construcción

6.156

Cantidad de Pisos

11

Viviendas aproximadas por piso

8

Viviendas aproximadas total

80

Renta Potencial

28.292 UF

Registro propio (2013)

61


SITIO 10 Dirección

Superficie

Propietario

Zona Plan Regulador

Avalúo Fiscal (Pesos Chilenos)

Rosas Nº1165

700m²

Zalaquett Musalem Marcelo Ignacio y otros.

(A) Zona A. Sector Especial A5. Borde Micro Centro

352.335.897

Coeficiente ocupación de suelo

0.7 Vivienda

Coeficiente de constructibilidad

7.2

Altura Mínima

9m

Altura Máxima

41.5m

Altura Mínima 1er Piso

3m

Rasante

70º

FOTO SITIO Registro propio (2013)

UBICACIÓN Elaboración propia (2013)

VOLUMEN TEÓRICO Elaboración propia (2013)

Terreno FOTO AÉREA Modificación propia, fuente Google (2013)

M

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

POTENCIALIDADES

Modificación propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

Paraderos Ubicación Sitio

PANORÁMICA

Ubicación Sitio

Posibles m² de construcción

5.040

Cantidad de Pisos

11

Viviendas aproximadas por piso

7

Viviendas aproximadas total

70

Renta Potencial

25.130 UF

Registro propio (2013)

62


SITIO 11 Dirección

Superficie

Propietario

Zona Plan Regulador

Avalúo Fiscal (Pesos Chilenos)

Amunátegui Nº868 Esquina V. Subercaseaux

745m²

Inversiones Jorge Mas Ltda. y otro.

(C) Zona A

119.655.257

Coeficiente ocupación de suelo

0.7 Vivienda

Coeficiente de constructibilidad

8.1

Altura Mínima

9m

Altura Máxima

41.5m

Altura Mínima 1er Piso

3m

Rasante

70º

FOTO SITIO Registro propio (2013)

UBICACIÓN Elaboración propia (2013)

VOLUMEN TEÓRICO Elaboración propia (2013)

Terreno FOTO AÉREA Modificación propia, fuente Google (2013)

Am

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M

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

POTENCIALIDADES

Modificación propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

Paraderos Ubicación Sitio

PANORÁMICA

Ubicación Sitio

Posibles m² de construcción

6.034

Cantidad de Pisos

12

Viviendas aproximadas por piso

7

Viviendas aproximadas total

77

Renta Potencial

29.305 UF

Registro propio (2013)

63


SITIO 12 Dirección

Superficie

Propietario

Zona Plan Regulador

Avalúo Fiscal (Pesos Chilenos)

Amunátegui Nº884, Gral. Mackenna Nº1416 – Nº1420

507m²

Inmobiliaria Las Dalias S.A

(C) Zona A

65.799.183 53.771.515

Coeficiente ocupación de suelo

0.7 Vivienda

Coeficiente de constructibilidad

8.1

Altura Mínima

9m

Altura Máxima

41.5m

Altura Mínima 1er Piso

3m

Rasante

70º

FOTO SITIO Registro propio (2013)

UBICACIÓN Elaboración propia (2013)

VOLUMEN TEÓRICO Elaboración propia (2013)

Terreno FOTO AÉREA Modificación propia, fuente Google (2013)

Am

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M

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

POTENCIALIDADES

Modificación propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

Paraderos Ubicación Sitio

PANORÁMICA

Ubicación Sitio

Posibles m² de construcción

4.106

Cantidad de Pisos

12

Viviendas aproximadas por piso

5

Viviendas aproximadas total

55

Renta Potencial

19.242 UF

Registro propio (2013)

64


SITIO 13 Dirección

Superficie

Propietario

Zona Plan Regulador

Avalúo Fiscal (Pesos Chilenos)

Santo Domingo Nº1582

719m²

SUC Inmobiliaria y constructora San

(B) Zona A. Predio emplazado en la misma manzana de un monumento histórico o enfrentándolo.

397.864.112

Coeficiente ocupación de suelo

0.7 Vivienda*

Coeficiente de constructibilidad

7.2*

Altura Mínima

9m*

Altura Máxima

41.5m*

Altura Mínima 1er Piso

3m*

Rasante

70º*

FOTO SITIO Registro propio (2013)

* Supeditado a inmueble Monumento Histórico UBICACIÓN Elaboración propia (2013)

VOLUMEN TEÓRICO Elaboración propia (2013)

Terreno FOTO AÉREA Modificación propia, fuente Google (2013)

Sa

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M

DISTANCIA A METRO MAS CERCANO

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

POTENCIALIDADES

Modificación propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

Paraderos Ubicación Sitio

PANORÁMICA

Ro

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fuente: www.metro.cl (2013)

Ubicación Sitio

Posibles m² de construcción

5.176

Cantidad de Pisos

11

Viviendas aproximadas por piso

7

Viviendas aproximadas total

70

Renta Potencial

21.358 UF

Registro propio (2013)

65


SITIO 14 Dirección

Superficie

Propietario

Zona Plan Regulador

Avalúo Fiscal (Pesos Chilenos)

Compañía Nº1556 – Nº1566

1.800m²

Compañía de petróleos de Chile COPEC.

(F) Zona A. Predio emplazado en la misma manzana de un monumento histórico o enfrentándolo. Predio colindante a un inmueble de conservación histórica.

373.303.252 391.949.387

Coeficiente ocupación de suelo

0.7 Vivienda*

Coeficiente de constructibilidad

7.2*

Altura Mínima

9m*

Altura Máxima

41.5m*

Altura Mínima 1er Piso

3m*

Rasante

70º*

FOTO SITIO Registro propio (2013)

* Supeditado a inmueble Monumento Histórico UBICACIÓN Elaboración propia (2013)

VOLUMEN TEÓRICO Elaboración propia (2013)

Terreno FOTO AÉREA Modificación propia, fuente Google (2013)

Co

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POTENCIALIDADES

Modificación propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

Paraderos Ubicación Sitio

PANORÁMICA

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

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fuente: www.metro.cl (2013)

Ubicación Sitio

Posibles m² de construcción

12.960

Cantidad de Pisos

11

Viviendas aproximadas por piso

17

Viviendas aproximadas total

170

Renta Potencial

65.320 UF

Registro propio (2013)

66


SITIO 15 Dirección

Superficie

Propietario

Zona Plan Regulador

Avalúo Fiscal (Pesos Chilenos)

Avenida Manuel Rodríguez Nº311

1.348m²

Administradora Mafinco Ltda.

(B) Zona A. Predio emplazado en la misma manzana de un monumento histórico o enfrentándolo.

641.198.756

Coeficiente ocupación de suelo

0.7 Vivienda*

Coeficiente de constructibilidad

7.2*

Altura Mínima

9m*

Altura Máxima

41.5m*

Altura Mínima 1er Piso

3m*

Rasante

70º*

FOTO SITIO Registro propio (2013)

* Supeditado a inmueble Monumento Histórico UBICACIÓN Elaboración propia (2013)

VOLUMEN TEÓRICO Elaboración propia (2013)

Terreno FOTO AÉREA Modificación propia, fuente Google (2013)

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

POTENCIALIDADES

Modificación propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

Paraderos Ubicación Sitio

PANORÁMICA

Ubicación Sitio

Posibles m² de construcción

9.705

Cantidad de Pisos

11

Viviendas aproximadas por piso

13

Viviendas aproximadas total

130

Renta Potencial

45.660 UF

Registro propio (2013)

67


SITIO 16 Dirección

Superficie

Propietario

Zona Plan Regulador

Avalúo Fiscal (Pesos Chilenos)

Avenida Manuel Rodríguez Nº309

101m²

Fisco

(B) Zona A. Predio emplazado en la misma manzana de un monumento histórico o enfrentándolo.

53.380.378

Coeficiente ocupación de suelo

0.7 Vivienda*

Coeficiente de constructibilidad

7.2*

Altura Mínima

9m*

Altura Máxima

41.5m*

Altura Mínima 1er Piso

3m*

Rasante

70º*

FOTO SITIO Registro propio (2013)

* Supeditado a inmueble Monumento Histórico UBICACIÓN Elaboración propia (2013)

VOLUMEN TEÓRICO Elaboración propia (2013)

Terreno FOTO AÉREA Modificación propia, fuente Google (2013)

M

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

POTENCIALIDADES

Modificación propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

Paraderos Ubicación Sitio

PANORÁMICA

Ubicación Sitio

Posibles m² de construcción

720

Cantidad de Pisos

11

Viviendas aproximadas por piso

1

Viviendas aproximadas total

10

Renta Potencial

3.010 UF

Registro propio (2013)

68


SITIO 17 Dirección

Superficie

Propietario

Zona Plan Regulador

Avalúo Fiscal (Pesos Chilenos)

Santo Domingo Nº1277 – Nº1283

569m²

Guiloff Bonomo Raúl Ernesto y otros.

(G) Zona A. Zona de conservación histórica. Predio colindante con un inmueble de conservación histórica.

554.561.651

Coeficiente ocupación de suelo

0.7 Vivienda

Coeficiente de constructibilidad

6.3

Altura Mínima

9m

Altura Máxima

41.5m

Altura Mínima 1er Piso

3m

Rasante

70º

FOTO SITIO Registro propio (2013)

UBICACIÓN Elaboración propia (2013)

VOLUMEN TEÓRICO Elaboración propia (2013)

Terreno FOTO AÉREA Modificación propia, fuente Google (2013)

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

POTENCIALIDADES

Modificación propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

Paraderos Ubicación Sitio

PANORÁMICA

Ubicación Sitio

Posibles m² de construcción

3.584

Cantidad de Pisos

9

Viviendas aproximadas por piso

6

Viviendas aproximadas total

48

Renta Potencial

22.288 UF

Registro propio (2013)

69


SITIO 18 Dirección

Superficie

Propietario

Zona Plan Regulador

Avalúo Fiscal (Pesos Chilenos)

Tucapel Jiménez Nº10

233m²

Confederación Nacional de Suplementeros de Chile

(H) Zona A. Sector especial A5. Predio colindante con un inmueble de conservación histórica.

123.144.832

Coeficiente ocupación de suelo

0.7 Vivienda

Coeficiente de constructibilidad

7.2

Altura Mínima

9m

Altura Máxima

41.5m

Altura Mínima 1er Piso

3m

Rasante

70º

FOTO SITIO Registro propio (2013)

UBICACIÓN Elaboración propia (2013)

VOLUMEN TEÓRICO Elaboración propia (2013)

Terreno FOTO AÉREA Modificación propia, fuente Google (2013)

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DISTANCIA A METRO MAS CERCANO fuente: www.metro.cl (2013)

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

POTENCIALIDADES

Modificación propia, fuente www.transantiago. cl (2013)

Paraderos Ubicación Sitio

PANORÁMICA

Ubicación Sitio

Posibles m² de construcción

1.677

Cantidad de Pisos

11

Viviendas aproximadas por piso

2

Viviendas aproximadas total

20

Renta Potencial

6.691 F

Registro propio (2013)

70


SITIO 19 Dirección

Superficie

Propietario

Zona Plan Regulador

Avalúo Fiscal (Pesos Chilenos)

Alameda Bernardo O´Higgins Nº1673 – Nº1675

645m²

Inmobiliaria South Pacifico S.A

(I) Zona A. Predio colindante con un inmueble de conservación histórica.

340.894.492

Coeficiente ocupación de suelo

0.7 Vivienda

Coeficiente de constructibilidad

8.1

Altura Mínima

9m

Altura Máxima

41.5m

Altura Mínima 1er Piso

3m

Rasante

70º

FOTO SITIO Registro propio (2013)

UBICACIÓN Elaboración propia (2013)

VOLUMEN TEÓRICO Elaboración propia (2013)

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FOTO AÉREA Modificación propia, fuente Google (2013)

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Terreno

DISTANCIA A METRO MAS CERCANO

Paraderos Transantiago cercanos a sitio eriazo

POTENCIALIDADES

Modificación www.transantiago. cl (2013)

Paraderos Ubicación Sitio

PANORÁMICA

Ubicación Sitio

Posibles m² de construcción

propia, fuente

fuente: www.metro.cl (2013)

4.824

Cantidad de Pisos

7

Viviendas aproximadas por piso

10

Viviendas aproximadas total

60

Renta Potencial

24.018 UF

Registro propio (2013)

71


Con esto se calculó las potencialidades de los sitios, obteniendo un total de 18.768 m² de suelo libre total en los 19 sitios, los cuales se traducen en 134.875m² totales de potencial constructivo. Se transformaron estos metros cuadrados de construcción disponibles en posibles viviendas, para conocer la cantidad de personas que pudieran vivir en estos sitios aprovechando la centralidad de la ciudad. La demanda por la vivienda en esta ubicación es por familias de ingreso medio que buscan un precio conveniente sumado a la localización ventajosa, parejas jóvenes en busca de su primer hogar o matrimonios de la tercera edad que son atraídos por la facilidad de accesos a los servicios que tiene el área central de la ciudad y el esparcimiento que esta ofrece (Rojas, 2004). En los 19 sitios podrían construirse 1.772 viviendas nuevas aproximadamente, que pueden albergar a 5.316 personas, en donde destacan el sitio 4 con 242 posibles viviendas y el sitio 7 con 280, los cuales solo entre los dos podrían albergar a 1.566 personas. Dentro de estas posibles viviendas está la posibilidad de la existencia de viviendas sociales en el centro de la ciudad, ya que estas han sido desplazadas siempre a las periferias sin la posibilidad de elegir donde se quiere vivir. Los permisos de edificación se concentran en las áreas centrales pero la gran mayoría de las viviendas básicas se ubican en la periferia (figura 13). En la ciudad de Santiago la política pública de vivienda social ha promovido la expansión en la periferia buscando producir un mayor número de viviendas sociales con los recursos disponibles en donde el costo de suelo por unidad construida es menor (Rojas, 2001 citado por Rojas, 2004). En el periodo del régimen militar en Chile 1973-1990 la vivienda social abandono las comunas ricas (Hidalgo y Borsdorf, 2009). En un estudio realizado por la CORDESAN en el año 1987 para la ciudad de Santiago se estimaba que el costo de instalar un habitante en la periferia urbana era US$ 5.000 mayor que instalarlo en el centro de la ciudad (Corporación para el Desarrollo de Santiago, 1987, citado por Rojas, 2004). Esto debido a que se calculó el valor de desarrollar las tierras periféricas para el uso residencial (infraestructura, agua potable, alcantarillado, drenaje, electricidad, gas, telefonía, vialidad local, servicios de salud, educación y recreación), servicios que el centro ya posee. Se calculó la renta potencial de todos estos sitios eriazos del área de estudio (gráfico 6). Esta es 650.318 UF en total, lo cual tiene un promedio de 38,56 UF por metro cuadrado. Cálculo obtenido promediando la renta potencial de los sitios del área de estudio sin aplicar ningún incentivo extra sobre la constructibilidad.

72


UF/m² Sitio 19

Sitio 1 45

Sitio 2

40

Sitio 18

Sitio 3

35 30

Sitio 17

Sitio 4

25 20 15

Sitio 16

Sitio 5

10 5 0

Sitio 15

Sitio 6

Sitio 14

Sitio 7

Sitio 13

Sitio 8 Sitio 12

Sitio 9 Sitio 11

Sitio 10

Gráfico 6 Rentas potenciales en UF/m² en los 19 sitios eriazos del área de estudio, Elaboración propia (2013) El Sitio 1 es el que presenta una mayor renta potencial por metro cuadrado, esto debido a su ubicación privilegiada dentro del área de estudio. Esta renta potencial no solo muestra la gran potencialidad económica que poseen estos sitos, sino que la misma habla de una potencialidad social que poseen estos, ya que gracias a esto aumenta los precios de los departamentos del sector. Esta renta potencial es usada en la especulación de los terrenos, en donde al comprar el terreno, esperar y venderlo en unos años, se obtiene como ganancia una parte de esta renta. Esta elevada renta potencial de los terrenos ratifica que estos terrenos están en un momento propicio para su desarrollo.

73


8 Conclusiones La existencia de sitios eriazos hoy en día en el triángulo fundacional de Santiago se debe en mayor medida a la especulación por propietarios privados. La investigación demostró que la especulación es la razón por la cual estos sitios no se desarrollan, ya que la ubicación de estos en el centro de la ciudad, hace que su compra y venta se convierta en un excelente negocio para las inmobiliarias, sin que tengan la necesidad de desarrollarlo. Estos aparentemente están sin uso, pero no es así. La investigación demostró que estos son utilizados como un bien de mercado, 13 de los 19 sitios estudiados han cambiado de dueño en los últimos 13 años y la mayoría a través de una transacción de compra y venta. Estos espacios vacíos en la ciudad no son desarrollados constructivamente pero tampoco están estancados en el mercado, al contrario tienen un movimiento comercial activo en donde actúan como una mercancía y son usados en un negocio de plusvalías. Estos sitios son comprados por privados, en su mayoría inmobiliarias, los cuales los retienen mientras el precio de estos aumenta y luego los venden obteniendo ganancias gracias al desarrollo de la ciudad. Actualmente en Chile se privilegia el valor de cambio por sobre el valor de uso de estos espacios, entendiendo el valor de uso de algún objeto como la capacidad para satisfacer alguna necesidad humana y el valor de cambio como el valor que posee un objeto en el mercado, que es medido en dinero, en términos puramente cuantitativos. El suelo urbano es tratado como una mercancía. Estos sitios poseen una gran capacidad constructiva, económica y social la cual está desaprovechada en el centro de la ciudad. Los sitios están en lugares donde el plan regulador posee grandes índices de constructibilidad y alturas. Estos lugares tienen la capacidad de poder albergar a una gran cantidad de personas. La investigación demostró que calculando la potencialidad sin ningún incentivo de constructibilidad, el área de estudio podría tener 1.772 viviendas nuevas, las cuales podrían albergar a 5.316 personas que podrían vivir en un lugar privilegiado de la ciudad. Sectores que se destacan por su centralidad y por una gran cantidad y calidad de servicios. La construcción en estos sitios traería grandes beneficios sociales, los cuales son muy numerosos pero más difíciles de identificar y medir con precisión que los beneficios económicos (Rojas, 2004). La legislación y la gestión municipal respecto de estos sitios, que debería tener como objetivo incentivar el desarrollo de estos, no lo consigue. Estas son insu-

74


ficientes y no logran el incentivo necesario para que los propietarios desarrollen sus terrenos. La investigación demostró que en un terreno del área de estudio descontando lo pagado en contribuciones y en la sobretasa aplicada a él por ser sitio eriazo, la ganancia que obtiene por especulación es de 14.283.576,85 pesos chilenos al año. Esto demuestra que lo que se gana con la especulación de los sitios, es considerablemente mayor a lo que deben pagar por su estado de no uso, por lo que se hacen ineficientes las presiones impuestas por el Estado para obligar el desarrollo de estos espacios. Existe una contradicción del Estado en este tema, ya que manifiesta una postura en contra de la existencia de estos sitios, aplicando multas y sobretasas a ellos y mencionándolos como un problema en la nueva Política de Desarrollo Urbano (MINVU, 2013), pero las normas e instrumentos que rigen la ciudad permiten la existencia y la posibilidad de nuevos sitios con estas características de uso. Pero por otro lado este fenómeno no es una contradicción para el modelo neoliberal de mercado de suelo, modelo el cual es la base de la economía Chilena, siendo este el que permite la práctica de especulación con el suelo urbano. Para lograr la recuperación de las zonas centrales de las ciudades se requiere una acción acordada entre el sector público y el sector privado, que tienda a la consolidación de un proyecto urbano integral de transformación y desarrollo (Rojas, 2004). En Chile esto no sucede, el Estado, en vez de desarrollar proyectos en conjunto con los privados, ofrece más posibilidades, garantías y regalías en la construcción y se olvida de regular ésta construcción, dejando a los privados como los responsables de construir y planificar la ciudad, ya que un proyecto urbano que no posea una institucionalidad de gestión, pasa a ser una idea sin posibilidad de concreción y una estructura de gestión en donde no existe un proyecto urbano es como un navío sin rumbo (Rojas, 2004). En el plan repoblamiento de Santiago existió una gran gestión por parte de la CORDESAN y una liberación de normas de construcción por parte de la municipalidad, pero no existía un proyecto urbano que regulara este crecimiento. El suelo urbano es inseparable a la ciudad (Carrión, 2001), los sitios eriazos en un lugar como el triángulo fundacional, el lugar más antiguo de la ciudad, son un símbolo de cómo en Chile el suelo urbano es tratado como un bien de mercado. El Estado debe recuperar estos espacios en la ciudad, ya que el suelo está siendo controlado por privados y estos están decidiendo el futuro de nuestras ciudades. El suelo vacío en el centro de la ciudad es una oportunidad que se debe aprovechar, una oportunidad para crear una ciudad más equitativa y no tan segregada

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como se ha estado haciendo. En estos espacios se puede desarrollar proyectos de vivienda social, la cual ha sido desplazada y expulsada de las comunas centrales de la ciudad, creando una ciudad con claras y espacialmente segregadas diferencias socioeconómicas en su desarrollo urbano (figura 13). La ciudad debiera llegar a todos los habitantes, y si el mercado segrega y la política excluye no se puede concebir la existencia de una real “ciudadanía”, entendiendo el concepto de ciudadanía como la participación plena en la economía (tanto en el consumo como en la producción), en la política (representación, legitimidad) y en la cultura (múltiples identidades) (Carrión, 2001). Se deben crear herramientas legales para poder recuperar estos espacios vacíos en la ciudad y utilizarlos para poder crear una mejor ciudad. En la Política Nacional de Desarrollo Urbano (MINVU, 2013) se habla de una ciudad equitativa y de mejorar la ubicación de las viviendas sociales, pero esto no sirve de nada si no se transforma en leyes que otorguen el poder de recuperar estos espacios y devolverlos a la ciudad. El Estado debe tener la facultad de poder expropiar terrenos que estén sin uso por un tiempo determinado, utilizándolos con el fin del bien común y no dejar sitios sin uso en lugares tan valiosos como los centros de las ciudades. Una manera de conseguir este objetivo, sería por ejemplo ampliar el plazo de caducidad de los terrenos declarados como de utilidad pública, ya que los plazos que existen hoy en día son cortos en comparación al tiempo que necesita un municipio para lograr conseguir el financiamiento para realizar la expropiación y el tiempo que demoran los trámites para esto. Una medida que podría acompañar la anterior, para impulsar la utilización de estos sitios sin construcción y que no pase a ser una razón de que los sitios no se desarrollen, sería la de modificar la ley General de Urbanismo y Construcciones, que obliga a los propietarios a renunciar al mayor valor del sitio por lo allí construido en el evento de una expropiación, estableciendo el pago de algún porcentaje por lo construido. Se incentivaría de este modo la construcción en estos sitios, ya que el pago de al menos un porcentaje de lo construido contribuiría en parte a no estancar el desarrollo de estos lugares. En términos tributarios, como ya quedo demostrado, las multas y sobretasas aplicadas a sitios eriazos no son suficientes por lo que se deberían aumentar. Con este aumento de tasa en los impuestos que deberían pagar los propietarios de terrenos vacíos, se les incentivaría para que estos se desarrollen, controlando así la especulación con el suelo urbano. Lo recaudado con estas multas y sobretasas deben ir en función de este mismo objetivo, lograr desarrollar estos lugares, devolverlos a la ciudad y a las personas, por ejemplo para financiar las expropiacio-

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nes de terrenos declarados de utilidad pública. Los resultados obtenidos en esta investigación apuntan a crear conciencia de las enormes potencialidades económicas y sociales que se están desperdiciando en nuestras ciudades. Se deben generar políticas públicas, que contengan estas reflexiones, para luego transformarles en leyes que otorguen las herramientas eficaces a la autoridad correspondiente, para que de este modo las ciudades chilenas, su ordenamiento y planificación, no se desarrollen sólo bajo las leyes de la oferta y la demanda, si no que se desarrollen ciudades socialmente sustentables, inclusivas, no segregadoras o excluyentes, y así lograr un desarrollo armónico, equitativo y que propicie el bien común.

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10 Anexos 10.1 Anexo 1 Entrevistas Preguntas realizadas a los entrevistados Entrevista a Sandra Gysling, asesora urbana Municipalidad de Santiago. Preguntas 1.- ¿Cuál es la opinión de la municipalidad frente a estos terrenos? 2.- ¿Como los afronta? 3.- ¿Qué opina de la sobretasa aplicada a estos sitios eriazos? 4.- ¿Cuál cree que es el motivo de la existencia de estos sitios? 5.- ¿Cuáles son los planes de la municipalidad para buscar un desarrollo de estos sitios? 6.- ¿Poseen alguna herramienta judicial para incentivar el uso de estos lugares?

Entrevista a Samuel Pavez, asesor urbano CORDESAN. Preguntas 1.- Los sitios eriazos, ¿los ven como un problema? 2.- Los sitios eriazos poseen una sobretasa ¿Cuál es la su opinión frente a esta? 3.- ¿Como es el acuerdo para la recuperación de estos sitios en el proyecto “plazas móviles”? 4.- Hay algún tipo de proyecto futuro para los sitios eriazos parecido a lo que hizo la CORDESAN en el repoblamiento de Santiago 5.- Ustedes como CORDESAN hoy en día ¿tienen contacto con de los propietarios de estos sitios? 6.- ¿Poseen herramientas para incentivar el desarrollo de estos sitios? 7.- Cual es el objetivo de realizar el catastro de sitios eriazos.

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10.2 Anexo 2 Servicios Servicios Área de Estudio, Imágenes Modificación Propia FUENTE Observatorio de Ciudades Universidad Católica www.ocuc.cl

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Emiliano Ruidiaz Riffo, Suelo Urbano Como Bien de Mercado  

Seminario de Investigación, Facultad de Arquitectura y Urbanismo, Universidad de Chile.

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