PFE - Du bureau au logement social

Du bureau au logement social LA RECONVERSION À MONTPELLIER

Ema Bouvier-Lambert

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NOTE : Ce document est pensé pour être imprimé. En version numérique, il est recommandé de le lire en double page, c’est-à-dire avec deux pages en vis-à-vis, les illustrations venant en complément du texte.

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Du bureau au logement social LA RECONVERSION A MONTPELLIER

ÉCOLE NATIONALE SUPÉRIEURE D’ARCHITECTURE DE MONTPELLIER PROJET DE FIN D’ETUDES SOUS LA DIRECTION DE CAROLINE MANGIN JUIN 2022

Membres du jury BORGUE DELPHINE, Architecte HMONP, enseignante à l’ENSA Marseille FRANCESCHI STEPHANIE, Architecte HMONP GARCIN ADRIAN, Architecte DPLG, enseignant à l’ENSA Montpellier LADOUX PIERRE, Architecte DPLG, enseignant à l‘ENSA Montpellier PIMAS JORDI, Architecte DPLG, maître de conférences à l’ENSA Montpellier

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Remerciements

Je tiens à remercier toutes les personnes qui, de près ou de loin, ont participé à l’élaboration de ce projet de fin d’études. Dans un premier temps, je souhaite remercier Caroline Magin pour ses conseils avisés, ses échanges pertinents et son accompagnement au cours de ces cinq mois. Je remercie également les enseignants de l’école d’architecture de Montpellier pour m’avoir inculqué certaines valeurs et transmis un savoir précieux pour le futur. Enfin, j’aimerais remercier mes amis et ma famille qui m’ont été d’un grand soutien tout au long de ce travail.

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Sommaire

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INTRODUCTION Avant-propos

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Contexte

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CONSTAT NO1

Les immeubles de bureaux, une ressource à considérer « La reconquête du banal »

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Le développement de Montpellier et de son secteur tertiaire

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Une vacance croissante

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CONSTAT NO2

De la nécessité de créer du logement Le littoral Héraultais face à l’urgence climatique

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Un mal-logement qui s’aggrave

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Une réelle pénurie de logements ?

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HYPOTHÈSE

La reconversion des bureaux en logements sociaux L’intérêt de la rénovation

57

Le processus de transformation

63

Le choix du site

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RÉPONSE URBAINE

Le quartier du Millénaire Un territoire en mutation ?

71

Vers un quartier habitable

81

RÉPONSE ARCHITECTURALE

Du bureau et du logement social Valoriser la banalité

97

Retrouver une mixité

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Loger dans le déjà-là : la contrainte technique

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Une architecture à domestiquer

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CONCLUSION Synthèse

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Bibliographie, iconographie

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Introduction Avant-propos Incontestablement, la planète subit aujourd’hui un changement climatique significatif et accéléré. Le dernier rapport du GIEC1, déposé le 9 août 2021 prouve enfin que 100% du réchauffement climatique est dû à l’influence des activités humaines. Les conséquences seront alors très nombreuses et généreront entre autres, une hausse des températures et une augmentation des phénomènes météorologiques et climatiques extrêmes.

Limiter le changement climatique induit donc des actions fortes, rapides et durables de réduction des gaz à effet de serre à une large échelle pour espérer endiguer le phénomène. Il devient donc plus qu’urgent de changer de paradigme, de revoir nos modes de vie, et nos manières de bâtir.

L’être humain n’a jamais autant construit qu’au XXe siècle, épuisant les ressources qu’offrait la planète. La société est aujourd’hui confrontée à la terrible réalité de l’étalement urbain, consommateur d’espaces naturels et d’énergies. Mais cette création démesurée entraîne inévitablement la désertion des bâtiments jugés inutilisables, parfois simplement inintéressants, laissant derrière nous des millions de mètres carrés à l’abandon. L’heure n’est-elle pas venue de réutiliser les édifices existants avant d’en construire de nouveaux ? Si « la transformation architecturale est l’évolution naturelle de tout édifice2 », l’architecte devient alors l’auteur d’un nouveau scénario.

Et s’il se plie à la nécessité environnementale, le métier devra observer une mutation dans sa manière de concevoir les espaces.

La plupart du temps, la reconversion a concerné des monuments historiques, au sens traditionnel du terme, dont la valeur est aussi peu discutée que la nouvelle fonction. Néanmoins, la ressource bâtie se fait de plus en plus grande, laissant friches industrielles, anciennes bases militaires et immeubles obsolètes à l’abandon. « Ainsi, partout en territoire rural, nombre de hameaux multiséculaires et de demeures construites aux XVIIe, XVIIIe et XIXe siècles sont en voie de lente désintégration, sans que la programmation de leur disparition ait été formellement actée. […] Plus proches de nous, les immeubles de bureaux construits à tout-va dans le dernier quart du XXe siècle et qui présentent des signes d’obsolescence précoce, constituent vraisemblablement le prochain berceau de la casse ordinaire3 ». La question de la reprogrammation demande alors de tourner le regard vers tous les espaces disponibles et de revoir nos exigences à la baisse pour laisser une chance à toute la diversité de notre patrimoine moderne.

Ressource récente et grandissante, les immeubles de bureaux constituent l’un des exemples les plus pertinents de la surproduction des 1_ Le rapport du GIEC (Groupe d’experts intergouvernemental sur l’évolution du climat) est la plus importante mise à jour sur l’état des connaissances scientifiques et de la compréhension physique du climat.

2_ ROBERT, Philippe, DESMOULINS, Christine, « Transcriptions d’architectures, Architecture et patrimoine : quels enjeux pour demain ? », Paris, Adpf, 2005.

3_ CANAL Architecture, « Transformation des situations construites », Paris, juin 2020.

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Loge m abor ent dabl e

nt eme Log cial so

Bâtiment vacant

Immeuble tertiaire inoccupé

Montpellier

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bâtiments, leur rentabilité poussant les investisseurs à construire et reconstruire, sans envisager de futur proche. Comme nous le savons, la crise sanitaire a poussé de nombreux actifs à travailler de chez eux. La triple obsolescence des immeubles de bureaux, environnementale, due à l’évolution des normes et au développement du télétravail, crée alors quelques millions de mètres carrés de surfaces vacantes, réparties dans les plus grandes villes. Bien que Montpellier se positionne loin derrière les premiers parcs tertiaires mondiaux comme Tokyo, New-York, Londres ou encore Paris, elle constitue, comme de nombreuses métropoles, une ressource à considérer. Dès lors qu’une ville possède un parc tertiaire important, elle est touchée, de près ou de loin, par la vacance.

Heureusement, les cycles de reconversion dépassent depuis longtemps le rythme des monuments historiques. Pourrions-nous alors penser que ces opérations permettent de répondre aux manques profonds qui touchent nos villes ? Pourrions-nous considérer l’ensemble des bâtiments inutilisés comme une ressource habitable ? Le logement a toujours été l’une des préoccupations principales de toute société. Toutefois, de nombreuses crises du logement ont touché le pays, empêchant certains d’en disposer.

Aujourd’hui encore, de nombreux immeubles sont loin de proposer un confort d’habiter et des espaces dignes. La crise sanitaire a révélé d’autant plus ces inégalités sociales qui touchent une grande partie de la population.

Au-delà du réchauffement climatique, les littoraux devront faire face à une hausse du niveau de la mer. S’il faut alors déjà s’attacher à loger et reloger les habitants de la métropole, il demeure primordial d’anticiper, dès aujourd’hui, le repli des populations habitant la côte héraultaise.

Si l’on résume, le puzzle possède des pièces manquantes et dispose d’espaces vides pour les y ajouter et le compléter. De manière évidente, il serait pertinent de réutiliser les ressources bâties disponibles sur le territoire pour combler les lacunes qui affectent notre société. En parallèle de mon travail de mémoire, ce PFE tente de trouver un fragment de réponse au double enjeu auquel nous faisons face, en questionnant le potentiel de reconversion d’un immeuble de bureau en logement social.

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France _ 67.8 M hab.

Occitanie _ 5.9 M hab.

Hérault _ 1.2 M hab.

Montpellier Méditerranée Métropole _ 481 276 hab.

Montpellier _ 288 600 hab.

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Contexte Pour établir cette réponse, j’ai fait le choix de travailler sur la ville de Montpellier. Si elle n’est pas la plus grande ni la plus peuplée des métropoles, elle n’en est pas moins la plus dynamique.

La ville appartient à la région Occitanie, anciennement Midi-Pyrénées et Languedoc-Roussillon, une région du Sud de la France, comportant 13 départements. Ce territoire compte presque 5.9 millions d’habitants et sa densité moyenne est inférieure à la moyenne métropolitaine avec 80 hab./ km². Sa population est inégalement répartie sur son territoire : une grande partie des habitants est regroupée autour des deux grandes métropoles de Toulouse et Montpellier ainsi que sur le littoral méditerranéen. A l’inverse, le reste du territoire est plutôt rural, certaines régions appartenant à la « diagonale du vide ».

En parallèle, la région est desservie par deux aéroports importants (Toulouse-Blagnac et Montpellier-Méditerranée) possédant des liaisons internationales avec l’Europe et le Maghreb ainsi que de nombreux autres ports et aéroports de plus petite capacité. Une quinzaine d’autoroutes traversent l’Occitanie, connectant le territoire à l’échelle nationale, mais aussi à des pays comme l’Espagne. Finalement, le réseau ferroviaire imite l’organisation routière et met en lien les principales communes de la région avec les métropoles des régions limitrophes.

Montpellier se positionne donc comme l’une des métropoles qui observera le plus de changements aux cours des prochaines années. Sa proximité avec le littoral méditerranéen, densément peuplé, la place comme l’une des premières à devoir trouver des solutions face à la montée des eaux et au repli des populations submergées. Son territoire si particulier me permet alors de faire le lien avec la thématique du domaine d’études : architecture et milieux.

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CONSTAT NO1

Les immeubles de bureaux, une ressource à considérer

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Interventions possibles sur un bâtiment existant

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CONSTAT NO1

« La reconquête du banal » La ville palimpseste Du latin palimpsestus, un palimpseste est, d’après le dictionnaire Larousse, un parchemin dont la première écriture, grattée ou lavée, a fait place à un nouveau texte. Par analogie, la ville-palimpseste, néologisme formulé par Olivier Mongin, désigne la capacité d’une ville à se construire à travers le temps, par couches successives et sédimentation mémorielle.

De tout temps, les villes ont considérablement renouvelé leur tissu urbain. Les guerres, les catastrophes naturelles ou l’évolution des populations ont engendré une nécessité de transformer et de reconstruire. Avant l’époque contemporaine, l’ancienneté ne conférait aucune valeur, seul le caractère artistique ou pratique donne à un objet ou une construction son importance au sein de la société. A l’époque, les bâtiments ne sont alors considérés que comme de simples enveloppes, comme une ressource de matériaux à réemployer pour l’adapter aux besoins du moment. La ville s’est donc reconstruite sur elle-même au gré de l’évolution des sociétés.

En 1789, le peuple français conteste le pouvoir en place au cours de la Révolution Française. Cette période est marquée par de grandes violences, le vandalisme révolutionnaire n’épargne pas les monuments civils et religieux, ni les sculptures et tableaux. Le traumatisme culturel engendré impacte alors profondément la considération du peuple pour les œuvres du passé. La notion de patrimoine voit alors le jour sur la nécessité de préserver cette richesse, accompagnée de la création de la Commission des Monuments historiques. « Il y a deux choses dans un édifice : son usage et sa beauté. Son usage appartient au propriétaire ; sa beauté à tout le monde. C’est donc dépasser son droit que le détruire4 ». Le XIXe et XXe siècle sont alors marqués par des pensées notables, toutes ayant pour objectif commun la préservation de notre héritage passé. Adoptée en 1931, la première Charte d’Athènes rapporte une méthode détaillée et rigoureuse sur la restauration. Les nombreuses destructions causées par les deux Guerres ainsi que les urgences de reconstruction du pays fondée sur le principe de Tabula rasa laissent une volonté commune de préserver les traces du passé. Des mouvements de contestation permettront de soulever de nouvelles interrogations quant au poids mémoriel de toutes les architectures.

En 1964, La Charte de Venise est réexaminée et prend ainsi en considération de nouvelles architectures, plus communes et dont la valeur n’est pas seulement esthétique ni renommée. Peu à peu, la notion de patrimoine se nuance et s’intéresse à un plus grand nombre de bâtiments. « L’humanité, qui prend chaque jour conscience de l’unité des valeurs humaines, les considère comme un patrimoine commun, et, vis-à-vis des générations futures, se reconnaît solidairement responsable de leur sauvegarde. Elle se doit de les leur transmettre dans toute la richesse de leur authenticité5 ».

4_ HUGO, Victor, « Guerre aux démolisseurs », 1832.

5_ ICOMOS, « Charte internationale sur la conservation et la restauration des monuments et des sites (Charte de Venise 1964) ».

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Mais il ne s’agit pas assurément de vouloir conserver à tout prix, car transformer les édifices, c’est aussi refuser d’effacer les mémoires qu’ils renferment. Dès lors que la destruction n’est plus envisagée, le bâtiment s’inscrit dans un nouveau cycle d’utilisation. Ainsi, la transformation interroge le construit et modifie le regard que l’on porte sur notre patrimoine.

Une nécessité environnementale La croissance des villes depuis plus de soixante-dix ans entraîne un étalement urbain consommateur d’espaces vierges. Depuis 1960, la surface urbanisée de la France a augmenté quatre fois plus vite que la population.

S’ajoutant à la mise en péril de la faune préservée et de la perméabilisation des sols poreux, construire en périphérie engendre une consommation d’énergie bien plus importante que construire dans l’existant. En effet, cela nécessite une mise en réseau depuis l’espace déjà urbanisé, et notamment un raccordement en transports. Aussi, l’extension urbaine entraîne un large stock de bâtiments sans usage avec un potentiel de transformation. On peut alors se demander s’il n’est pas temps de transformer la ressource bâtie existante plutôt que de surconsommer des terres pour construire de nouveaux bâtiments.

Les transformations permettent donc de manière évidente de réutiliser une enveloppe bâtie et donc de consommer moins de matériaux et d’énergie et de réduire la pollution due aux transports. En effet, la reconversion réutilise le gros-œuvre du bâtiment ainsi que ses fondations, responsables de 70% des émissions de gaz à effet de serre. Aussi, le BTP à lui-seul génère 40 millions de tonnes de déchets annuels en France, qui pourraient être limités par réemploi.

Ainsi, aujourd’hui, le réemploi s’applique dans différents domaines, notamment celui de l’architecture, et rompt avec des décennies de gaspillage. Le recyclage apparaît alors comme une alternative aux années de surconsommation.

Depuis moins de dix ans, la tendance est à la croissance intra-urbaine, à « l’art de compléter la ville6 ». Il devient nécessaire d’intensifier les zones urbanisées en s’intéressant à des espaces déjà desservis et proches des centres. Toutes les surfaces abandonnées, les dents creuses ou les friches industrielles sont prétextes à la transformation et dépassent les besoins en terrains constructibles pour des décennies. « La ville est perçue comme une base durable et adaptable qui se forme et se transforme sur elle-même, où l’on place et l’on remplace le bâti7 ». Ainsi, pour l’architecte Marc Barani, « le patrimoine, c’est ce qui est disponible ».

6_ RAMBERT Francis, « Un bâtiment, combien de vies ? : la transformation comme acte de création », Cité de l’architecture et du patrimoine, avec la collaboration de Martine COLOMBET et Christine CARBONI, Éditions Exposition, Paris, 2015.

7_ Ibid.

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XIXe siècle

1900

1950

N

Nouveaux bâtiments

- 22

CONSTAT NO1

Le développement de Montpellier et de son secteur tertiaire La naissance du secteur tertiaire A travers les siècles, le bureau a su s’adapter aux évolutions de la société et de ses usages. Sa typologie a donc beaucoup évolué et donne aujourd’hui à voir une grande diversité dans sa morphologie. Dès le XVIIIe siècle à Paris, les rois de France commencent à racheter des hôtels particuliers, domiciles aristocratiques de la rive droite, qu’ils demandent à transformer en « hôtels de fonction ». Ils accueilleront alors les hôtels des Comptes, ceux des Tabacs, des Postes ou encore de la Monnaie qui deviendront plus tard les Ministères8 , les nouveaux lieux de l’administration. Les espaces de travail sont alors mêlés aux espaces domestiques et l’installation se fait entre les cloisonnements existants.

Au milieu du XIXe siècle, Montpellier connait une série de travaux sous l’impulsion du maire de l’époque, Jules Pagézy, inspirés de l’architecture parisienne du Second Empire du baron Haussmann. De larges avenues sont percées au cœur du centre historique de la ville comme la rue Foch, reliant la préfecture à la place du Peyrou ou la rue de la Loge, permettant un accès direct jusqu’à la place de la Comédie. Le secteur tertiaire n’existe que très peu et les bureaux s’installent encore généralement dans les immeubles de logement aristocratiques. Les premiers bâtiments administratifs de la ville s’inscriront alors de part et d’autre des rues nouvellement créées comme le palais de justice ou la préfecture.

Plus tard, la ville s’étendra vers ses faubourgs comme à Figuerolles, au Courreau, à Boutonnet ou encore à Saint-Jaumes, et autour de la gare comme le long du boulevard de Strasbourg, aidée par la création d’un réseau de tramways, d’abord hippomobile en 1880 puis électrifié en 1897.

La tertiarisation du monde du travail Cette évolution est bien différente Outre-Atlantique où l’invention de l’ascenseur et la déréglementation des hauteurs conduisent à l’émergence d’un nouveau type immobilier : la tour de bureaux. Les immeubles de Chicago, New-York ou Detroit suivent alors un plan en rectangles divisés par une trame régulière de poteaux métalliques, définissant de manière évidente le « Form ever follows function » de Sullivan, devenu slogan du fonctionnalisme moderne. Mais la France se positionne encore pendant quelques années entre rationalisation du plan et tradition architecturale.

Au lendemain de la Première Guerre Mondiale, deux millions de personnes sont employées pour des tâches d’enregistrement, de comptage et de 8_ COQUERY, Natacha, « De l’hôtel aristocratique aux ministères : habitat, mouvement, espace à Paris au XVIIIe siècle », thèse de doctorat, université Paris 1, janvier 1995.

23 -

1980

2000

2020

N

Nouveaux bâtiments

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classification. La demande d’équipements de sièges sociaux des entreprises et de départements administratifs des usines et commerces explose. Les premiers immeubles de bureaux apparaissent alors en France durant l’entre-deuxguerres calqués sur les modèles américains. Les revues diffusent des images des buildings de manière régulière et donnent une impression de mutation complète du programme bien que de nombreux bureaux continuent de se développer dans des immeubles haussmanniens ou post-haussmanniens.

La fin de la Seconde Guerre Mondiale entraîne un recrutement massif dans les Postes et Télécommunications, les banques et les administrations. Les secrétaires sont parfois regroupées jusqu’à 40 personnes au sein d’un même espace, avec chacun sa table complétée d’une machine à écrire ou à calculer. L’objectif tend vers une productivité de masse et une rationalisation de l’activité humaine inspirées de la logique militaire et industrielle pour répondre aux nouveaux enjeux de la reconstruction du pays.

L’argument de l’économie est évoqué, « toutes les dispositions constructives doivent permettre la souplesse d’adaptation pour ne jamais perdre de place9 ». L’enjeu est donc de bannir le superflu et de proposer des espaces compacts et capables de s’adapter aux évolutions du programme.

L’architecture se standardise, les plans types se répètent et les façades de « style international » recouvrent ces nouveaux bâtiments en piochant dans les catalogues de panneaux et de menuiseries. L’utilisation du béton domine le marché et les États-Unis influencent l’utilisation de structures métalliques et de murs rideaux. La façade se neutralise ainsi selon une grille modulaire qui se généralisera les années suivantes. Toutes les innovations tendent alors vers une liberté absolue du cloisonnement intérieur.

La conception d’un nouveau modèle Alors que les réalisations d’avant-guerre se sont installées dans l’Écusson, les programmes des années 1960-1970 s’inscrivent de plus en plus dans les périphéries et banlieues à l’est comme dans le quartier du Millénaire, puis au sud comme à Croix d’Argent. En forme de plots ou de barres, les immeubles de bureaux se regroupent en quartiers d’affaires.

La période d’après-guerre, caractérisée par une forte croissance des activités tertiaires, entraîne aussi une double dynamique de rationalisation des surfaces de travail et de l’immeuble lui-même. Le bureau individuel se transforme peu à peu en open-space, l’objectif est de consommer moins d’espace et de s’adapter à la libre circulation des informations. Cette évolution a alors un impact considérable sur l’ensemble de la structure de l’immeuble. Les bâtiments s’agrandissent et laissent place à une grande flexibilité d’aménagement par la création de plateaux libres que l’haussmannien n’est plus capable d’offrir.

Dans ces années, la manière de travailler est aussi transformée par l’apparition du traitement de données et des informations par ordinateurs qui influenceront le design du mobilier. Mais l’architecture sera elle aussi impactée par ces nouvelles questions technologiques. Les concepteurs doivent dorénavant penser le bâtiment en y intégrant des systèmes de climatisation et refroidissement, les câblages téléphoniques ou encore un système électrique sur chaque poste.

9_ COULON, René-A., GENES, S. Et Paul, « L’architecture des ensembles administratifs », L’Architecture d’Aujourd’hui, n° 82, février-mars 1959.

25 -

N

Ech : 1 / 50 000 Les principaux quartiers d’affaire de Montpellier

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Dans les années 1974, le métier de space planner prend de l’importance, d’abord aux États-Unis, puis en France et finit par dominer la conception d’aujourd’hui. Ils peuvent, en effet, adapter leurs schémas aux spécificités des occupants, l’enveloppe de l’immeuble devenant complètement indépendante. L’Architecture d’Aujourd’hui décrit alors de manière péjorative le nouveau processus de conception au cours duquel le schéma intérieur est défini avant que les architectes n’en déduisent une enveloppe.

Les immeubles de bureaux sont de plus en plus construits « en blanc », c’est-à-dire bâtiment sans n’avoir conclu aucune vente ou location préalable. L’avantage de ce type de construction est la rapidité de conduite du projet, les travaux pouvant démarrer avant avoir trouvé un acheteur ou un locataire. Ils sont alors moins commandés par les sociétés qui les occupent mais produites par des promoteurs et financés par des investisseurs. En France, les bâtiments tertiaires s’homogénéisent et ne se différencient que dans les motifs de façade. Cette nouvelle conception entraîne donc un appauvrissement typologique qui standardise cette architecture, qui lui est, encore aujourd’hui, souvent reproché.

27 -

5,7%

Lille 7,5%

Rennes

Rouen

5,1% 3,9%

IDF

5,8%

Strasbourg

<3%

Nantes Lyon 3,5%

8,6%

3,9%

Bordeaux

Montpellier 4,2%

Toulouse

Taux de vacance du tertiaire dans les principales villes de France

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4,9%

Grenoble 4,6%

4,1%

AixMarseille

Nice

CONSTAT NO1

Une vacance croissante

De la vacance à l’obsolescence La typologie et la constitution d’un parc tertiaire à l’échelle de la métropole Montpelliéraine ne sont apparues qu’au cours des années 1970. Des bâtiments destinés au secteur tertiaire commencent ainsi à voir le jour et se regroupent dans les mêmes quartiers de la ville. Néanmoins, cet essor sera de courte durée puisqu’en 1974, la crise immobilière entraîne une montée de la vacance du tertiaire et marque ainsi la fin du premier cycle immobilier. A ce moment, cette vacance est interprétée comme une crise de surproduction classique. Mais au début des années 1990, une nouvelle crise immobilière démarre et se manifeste par une augmentation de la vacance, ressentie d’autant plus dans les grandes métropoles françaises. De nombreuses questions et interprétations émergent face à la longueur et à la gravité de la situation.

Le taux de vacance devient donc peu à peu un indicateur des changements de besoin des entreprises et les acteurs revoient leurs prévisions d’un retour à l’équilibre.

Dans les années qui suivent, les offres de seconde main trouvent de moins en moins preneurs. L’analyse des immeubles vacants se précise et ajoute la catégorie « vacance durable » pour qualifier les bâtiments que les usagers rejettent. Lorsque l’on sait que « le propre des pratiques sociales de l’espace est d’évoluer sans cesse10 », on comprend que la morphologie des immeubles de bureaux ne suit pas à la même vitesse la mutation de ses pratiques. Ce décalage entre forme et usage mène donc à définir ces bâtiments comme obsolètes, terme défini par Isabelle Chesneau comme « un décalage, un désajustement irréversible entre des formes spatiales ou urbaines et des pratiques sociales ».

Cette obsolescence de l’architecture du tertiaire est identifiée lors de la première crise immobilière. Devenue indéniable à la vue de la longueur de la crise, elle devient un problème urbain de premier plan. Mais l’obsolescence touche d’abord les immeubles récents, construits il y a vingt ou trente ans.

Il est donc nécessaire d’évoquer la différence entre la friche et le bâtiment obsolète. Là où les anciens sites industriels ont connu plus d’un siècle d’exploitation productive et n’ont plus été utilisés à cause de la disparition de certains modes de production, les bâtiments tertiaires ne deviennent obsolètes que par l’évolution de ces usages.

10_ CHESNEAU, Isabelle, « De l’équilibre anticipé à la coexistence des différences : L’obsolescence des immeubles de bureau », In : Les Annales de la recherche urbaine, N°92, 2002. Ce qui demeure. pp. 131-139.

29 -

Des milliers de m2 de surfaces disponibles qui n’ont pas trouvé d’intéressés

Fracture entre demande placée et offre immédiate

300 000 300 000 250 000 250 000

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400 000 400 000 350 000 350 000 La part des biens neufs ou récemment restructurés, 300 000 c’est-à-dire les biens les plus prisés, représentent une 300 000 Demande Demande placéeplacée Offre immédiate Offre immédiate 250 000 infime partie du parc vacant 250 000 200 000 200 000 150 000 150 000 100 000 100 000 Part du neuf/restructuré dans le volume de l’offre immédiate 50 000 50 000

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Aujourd’hui, l’offre immédiate des villes (les surfaces de bureaux disponibles immédiatement) est très largement supérieure à la demande placée (recherche de bien par une entreprise ayant trouvé l’offre qui lui correspond).

Pour expliquer, des milliers de m² de surfaces sont disponibles mais n’ont pas trouvé d’intéressés. Elles peuvent alors être classées comme vacantes, de plus ou moins longue durée. Dans ces surfaces d’offre immédiate, on peut aussi voir que la part des biens neufs ou récemment restructurés, c’est-à-dire les biens les plus prisés, représentent une infime partie du parc vacant, notamment à Montpellier où le taux équivaut à seulement 6%. On peut donc en conclure qu’une grande partie du parc vacant a peu de chance de trouver preneur dans les années à venir, et qu’il constitue donc une ressource disponible pour la reconversion.

Une ressource disponible Il est alors très compliqué de comprendre pourquoi de nouveaux immeubles sont encore construits chaque année quand autant d’autres sont vides. Mais la construction de bureaux est perçue comme un bon placement pour les investisseurs et rapporte à peu près 4 fois plus que des appartements.

Moins de murs, moins de couloirs et de cages d’escalier, dans les bâtiments d’entreprise, 95% de la surface est réellement utile contre 82% pour le logement. Aussi, ces bâtiments ne demandent pas d’encadrement de loyers et n’imposent aucune réglementation quant aux logements sociaux, ils restent ainsi bien plus attrayants pour les promoteurs. Ils construisent donc « en blanc », sans se demander s’ils vont trouver des clients, ce qui explique la déconnexion entre l’offre et la demande.

L’industrie de Montpellier est particulièrement spécialisée dans le tertiaire supérieur. La métropole accueille notamment de grands sièges sociaux comme celui de Dell (troisième constructeur mondial d’ordinateur) ou de Vestas (premier fabricant mondal d’éolienne), mais aussi des centres de recherche comme Sanofi ou l’entreprise IBM, installée à la Pompignane dans les années 1950.

Mais les récentes réflexions sur les nouveaux modes de travail et le besoin de modernisation des immeubles pour les entreprises entraînent une rareté des produits neufs. Le stock de seconde main et celui qui est mal localisé – les infrastructures de transport étant un des critères principaux de l’attractivité d’un quartier – peine alors à trouver preneur. Ainsi en 2020, 43% de la demande placée concerne des surfaces entièrement neuves. La ville est donc aujourd’hui toujours touchée par un taux important de vacance, 4.9% contre 5.1% à Paris, 4.6% à Aix-Marseille ou encore 3.5% à Lyon.

La pandémie mondiale du Covid-19 n’a pas arrangé la situation, mettant brutalement à l’arrêt l’ensemble des marchés immobiliers. En effet, la mise en place du télétravail en mars de la même année, ainsi que les jauges préconisées par l’État ont poussé les entreprises à optimiser, réaménager et diminuer leurs surfaces de travail. L’obsolescence de certains immeubles a finalement été accélérée par les nouvelles préoccupations sur les questions d’hygiène, notamment celles concernant la qualité de l’air. Les investissements ont ainsi chuté faisant de cette année la plus mauvaise pour le secteur de l’immobilier tertiaire depuis vingt ans.

31 -

Les immeubles disponibles à la location sont principalement répartis dans les quartiers d’affaires, à l’est et au sud de la ville.

N

Ech : 1 / 50 000 Localisation d’immeubles de bureaux vides ou partiellement vides (liste non exhaustive)

- 32

« La ville fait face à un ensemble de ruptures dont on commence à prendre conscience : la poursuite d’un fort accroissement démographique et de l’urbanisation accélérée de la planète […] ou encore l’explosion technologique […]. Des ruptures qui s’interpénètrent et ont des conséquences sur le travail et sur l’emploi11 ». Il est donc important de questionner l’avenir de ces espaces en nuançant leur obsolescence pour ne pas les définir comme des lieux finis. Les transformations, réhabilitations et réappropriations existent et peuvent réduire les fractures entre le passé et le futur. « Il faut lutter contre la tendance à ne considérer le passé que sous l’angle de l’achevé, de l’inchangeable, du révolu. Il faut rouvrir le passé, raviver en lui les potentialités inaccomplies. Il faut donc rendre nos attentes plus déterminées et notre expérience plus indéterminée12 ».

11_ CHESNEAU, Isabelle, Op. Cit, 2002 12_ Ricoeur, 1985

33 -

- 34

CONSTAT NO2

De la nécessité de créer du logement

35 -

- 36

CONSTAT NO2

Le littoral Héraultais face à l’urgence climatique La mission Racine et l’urbanisation du littoral Avant la fin du XIXe siècle, les populations préfèrent s’installer dans l’arrière-pays, sur des terres fertiles et protégées des potentiels dangers.

Généralement en hauteur, les premiers villages peuvent prévenir des ennemis et se développent à l’abri des inondations. A l’époque, l’économie du Languedoc-Roussillon repose en grande partie sur la viticulture, une agriculture extrêmement spécialisée, qui connaîtra plus tard une série de graves crises.

Le paysage agricole façonnera alors le territoire durant des siècles, expliquant en partie le développement tardif du littoral.

Le gouvernement du général de Gaulle décide alors d’intervenir pour aider cette région fragilisée. Après une étude approfondie par un groupe d’architectes, la Mission Interministérielle pour l’aménagement du littoral du Languedoc-Roussillon est créée en 1963, présidée par Pierre Racine. Cette dernière entend alors créer une grande région touristique en mettant en valeur ses ressources inexploitées et diversifier l’économie de la région par l’apport de nouvelles activités. Mais le littoral du Languedoc-Roussillon est une zone complexe à aménager. La côte possède très peu de relief, le paysage marécageux amène de nombreux moustiques et les vents, parfois violents, rendent l’eau froide et la mer dangereuse.

180 km de littoral sont finalement aménagés, divisés en six unités touristiques : la Grande-Motte, le Cap d’Agde, Gruissan, Port-Leucate et Port-Barcarès, Port-Camargue et Saint-Cyprien. Des ports et nouvelles architectures dessinent alors petit à petit le littoral. Dans un premier temps destinées au tourisme, les communes se développent le long de la côte et comptent de plus en plus de résidences principales. En seulement quelques décennies, le littoral languedocien connait une urbanisation massive, une transition brutale dans l’histoire du territoire.

A l’époque, personne ne se souciait de l’environnement, quand bien même la côte se dégradait déjà. Mais le recul du trait de côte auquel fait aujourd’hui face le littoral peut en partie être attribué à ces travaux d’aménagements de grande envergure. En effet, l’artificialisation de la côte a détruit une partie des espaces humides et des cordons dunaires qui régulait l’apport de sédiments sur la côte et permettaient de protéger le littoral des tempêtes et de la montée du niveau de la mer. L’équilibre naturel du territoire a donc été perturbé par les aménagements et les activités humaines.

37 -

Le littoral Héraultais en 1950 Ech : 1 / 150 000 N

Le littoral Héraultais en 2022 Ech : 1 / 150 000 N

- 38

39 -

Face à la montée des eaux Aujourd’hui, l’un des principaux enjeux auxquels est confronté la région demeure la hausse du niveau de la mer, engendrée par la fonte des glaciers de montagne et des calottes glaciaires ainsi que par le réchauffement progressif de l’atmosphère et des océans. D’après les analyses du GIEC, le niveau moyen de la mer a augmenté de 20 cm depuis le début du XXe siècle et n’est pas près de ralentir. Selon les scénarios, les prédictions annoncent une hausse de 60 cm à 1 m d’ici 2100. A l’échelle du Languedoc-Roussillon, ce phénomène impacterait plus de dix millions de personnes, quand près d’un million de personnes résident de manière permanente en zone inondable. Des villes comme Palavas-les-Flots, Frontignan ou Sète sont alors amenées à voir une partie de leur architecture sous les eaux, et notamment de nombreuses habitations.

Montée des eaux et trait de côte en 2100 (+1 m) Ech : 1 / 150 000 N

- 40

Les plages pourraient alors être amenées à disparaître puisque déjà 31% des côtes sableuses en France métropolitaine sont actuellement vulnérables aux phénomènes de l’érosion et de la submersion marine. Le littoral languedocien, sableux, ponctué de lagunes et longé d’un lido, le rend particulièrement fragile. L’augmentation de l’attractivité des littoraux, accompagnée d’une forte artificialisation des sols a ainsi d’autant plus perturbé son équilibre naturel, rendant la côte extrêmement vulnérable aux changements climatiques.

41 -

Anticiper le repli des populations Durant des années, les villes littorales ont tenté de mettre en place différents dispositifs pour essayer de stopper la montée des eaux et de limiter les dégâts qu’elle pouvait engendrer. Mais les dispositifs légers comme les brisevent et rechargement de sable sur les plages n’ont jamais réussi à endiguer le phénomène, quand bien même ils permettaient de gagner quelques années de protection. D’autres solutions plus pérennes ont alors été tentées : digues, murs de protections, brise lames ou encore épis. Si, elles aussi, fonctionnent à court terme, elles contribuent, au contraire, sur le long terme, à augmenter le phénomène d’érosion.

S’il ne peut pas prendre le dessus sur la mer, l’être humain a alors tenté de s’en protéger. La mise en place d’habitations surélevées a alors permis aux habitants de ne pas subir les différentes périodes d’inondations. Cependant, leur complexité de mise en œuvre, le coût supplémentaire qu’elles engendrent et leur action limitée à des constructions légères n’ont pas réussi à convaincre la totalité de la population littorale.

Principaux foyers submergés et hypothèse de repli Ech : 1 / 150 000 N

- 42

Ainsi, aujourd’hui, les politiques publiques doivent envisager une réponse bien différente. Face aux échecs de tous les dispositifs mis en place dans les dernières décennies, l’adaptation parait dorénavant être la solution la plus sage. Dans un premier temps, il s’agirait d’accepter le phénomène de montée des eaux, aujourd’hui encore réfuté ou nié par une partie de la population. L’objectif est clair : anticiper la submersion des bâtiments en déplaçant les habitants vers les terres. Il en reste que ces décisions sont lourdes et complexes. D’un point de vue social, peu de personnes sont prêtes à accepter de déménager, d’autant plus que les populations concernées représentent majoritairement des touristes et des retraités, ne se sentant généralement pas concernés par le danger. D’un point de vue économique, une question se pose aussi sur le dédommagement des propriétaires relocalisés.

Si, à l’heure actuelle, peu d’habitants sont prêts à délaisser leur vie sur le littoral, l’augmentation des phénomènes d’inondation et l’accélération de la montée du niveau de la mer pourraient, à terme, convaincre, si ce n’est obliger, les populations réticentes à se replier. L’acceptation et l’adaptation devront donc rythmer notre futur, inévitablement proche.

43 -

Les différents types de mal-logement

Manque de confort 2.4 millions de personnes

Manque d’espace 934 000 personnes

Non-logement 835 000 personnes

- 44

CONSTAT NO2

Un mal-logement qui s’aggrave Les conditions du mal-logement Mais le fond du problème ne vient pas seulement d’un manque quantitatif de logements, mais aussi et surtout de la manière dont une grande partie de la population est logée. La France compte aujourd’hui 4 millions de personnes mal-logées, soit 6% de la population, selon le rapport 2021 de la Fondation Abbé Pierre.

La principale forme à laquelle est confrontée une majorité des mal-logés est le manque de confort. Il réunit alors toutes les personnes vivant dans des habitats de fortune (campings, cabanes), les gens du voyage ne disposant pas d’aire aménagée, ainsi que les personnes vivant dans des logements inconfortables. Ces incommodités peuvent concerner des remontées fréquentes d’odeurs, une installation insuffisante de chauffage, des problèmes d’évacuation d’eau, des infiltrations dues à une mauvaise étanchéité mais aussi des installations électriques dégradées voire une absence d’installation sanitaire, de cuisine ou d’eau courante.

Une autre forme de mal-logement concerne le manque d’espace qui, selon l’INSEE, désigne un logement n’ayant pas au moins une pièce pour le ménage, une pièce pour un couple, ainsi qu’une pour les célibataires de plus de 19 ans, une pour deux enfants s’ils sont de même sexe ou ont moins de sept ans (sinon une supplémentaire par enfant). Ainsi, presque 1 million de personnes habitent un logement surpeuplé, manquant d’une ou plusieurs pièces par rapport à la norme.

Finalement, le mal-logement concerne toutes les personnes qui ne disposent pas de logement personnel. Sont alors concernés les résidents de centres d’hébergement, ceux logés de manière provisoire en hôtel ou en foyers de migrants en attente de logement, les personnes hébergées chez des tiers et les Sans Domicile Fixe, vivant dans les conditions les plus indignes.

La pauvreté face à la crise sanitaire Les années 2020, 2021 et 2022 ont été touchées par la crise sanitaire du COVID-19 ayant ainsi révélé et accentué les vulnérabilités de nombreuses personnes. Le ralentissement de l’activité économique lié aux différents confinements a entraîné une diminution des revenus des couches moyennes, due à leur instabilité. En effet, les français les plus modestes travaillent dans les secteurs les plus touchés par les restrictions sanitaires (restauration, services, transport, hébergement). Les étudiants ont perdu leurs « petits boulots », les apprentis n’ont pas trouvé de contrat, les personnes ayant un CDD n’ont pas vu leur contrat renouvelé et les salariés ont vu leurs revenus diminuer. La situation n’a donc pas seulement aggravé le cas de ceux vivant sous le seuil de pauvreté, représentant 27% des Montpellierains selon l’Insee, mais a fragilisé le statut des couches intermédiaires, les faisant basculer dans la précarité et portant ainsi le taux de chômage à 10.4% fin 2020.

45 -

Les difficultés vécues lors des différents confinements sont apparues directement corrélées au revenu : « Seules 37% des personnes vivant avec moins de 1 250 euros par mois jugent leur logement « tout à fait adapté au confinement », contre 61% des personnes disposant de revenus supérieurs à 3 000 euros par mois. Le mal-logement évoqué devient, en effet, bien plus pesant lorsque l’on demande de rester chez soi. Les logements surpeuplés, dépourvus de confort, trop petits ou insalubres ne permettent pas de les considérer comme un « chez soi habitable ». Pour les plus précaires, « le confinement a souligné jusqu’à l’absurde que « pour rester chez soi, il faut un chez soi13».

Finalement, les enquêtes de Médecins Sans Frontières et de l’Inserm ont souligné le lien entre la santé, le contexte social et les conditions d’habitat. « Plus ces dernières sont dégradées ou précaires, plus la contamination par le Covid est importante, plus la détresse psychologique des personnes vivant dans ces conditions est grande ». La crise a donc généré une grande vulnérabilité sanitaire, sociale et en matière d’habitat, « le logement étant à la fois la source et le réceptacle d’inégalités profondes ».

13_ Rapport sur l’état du mal-logement, 2021, Fondation Abbé Pierre

Des logements plus ou moins sociaux

Plafonds de ressources pour le logement social

- 46

PLAI Prêt Locatif Aidé d’Intégration

PLUS Prêt Locatif à Usage Social

PLS Prêt Locatif Social

13 268 €

24 116 €

31 151 €

Les travers de la politique du logement social En théorie, certaines lois ont été mises en place pour pallier au mal-logement en proposant de nouveaux logements sociaux de manière à accueillir les populations dans le besoin. La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) demande alors aux communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en agglomération parisienne) de disposer de 20 % de logement social d’ici 202514. Elle viserait ainsi à diversifier les offres résidentielles pour plus d’égalité et de mixité sociale. Cependant, la théorie possède de nombreuses limites et la pratique connaît des lacunes.

Premièrement, le nombre de 20 % est arbitraire et n’est donc pas toujours adapté à la situation de chaque ville. Certaines communes se retrouvent alors à devoir proposer de nouveaux logements sociaux alors que leur PLU les empêche de construire davantage. A l’inverse, certaines communes ont déjà atteint leur taux légal et pourraient pourtant continuer de proposer de nouveaux logements sociaux. On constate donc que la loi survole certains problèmes et pourrait être appliquée au cas par cas. Deuxièmement, sur 2 091 communes concernées par la loi SRU, plus de la moitié ne respectent pas leurs obligations légales et doivent produire des logements sociaux pour rattraper leur retard.

Finalement, le parc locatif social est divisé en trois catégories. Les logements PLAI, financés par le Prêt Locatif Aidé d’Intégration, sont attribués aux locataires en situation de grande précarité dont le revenu fiscal annuel ne dépasse pas 13 268€. Les logements PLUS, financés par le Prêt Locatif à Usage Social correspondent aux locations HLM (habitation à loyer modéré) et sont destinés à des personnes dont le revenu fiscal annuel ne dépasse pas 24 116€. Les logements PLS, financés par le Prêt Locatif Social, sont situés en zone tendue et sont attribués aux candidats locataires ne pouvant prétendre aux locations HLM mais ne disposant pas de revenus suffisants pour se loger dans le privé, c’est-à-dire avec des revenus fiscaux annuels de moins de 31 151€.

Si l’on fait le calcul, 31% de la population française est éligible à un PLAI, 67% à un PLUS et 82% à un PLS. Il y a donc des logements sociaux, et d’autres beaucoup moins sociaux. En 2018, le pays comptait alors 32 747 PLAI, 48 776 PLUS et 27 089 PLS. Ainsi, le réel intérêt de ces « faux logements sociaux » serait majoritairement politique et permettrait de prétendre aux 20% tout en attirant des populations moins pauvres. Il en est que depuis sa mise en application, la loi dérange et a été la cible de plusieurs attaques. Au-delà de la question économique, le logement social effraie certaines classes plus aisées de la population que les mairies et autorités locales ne veulent pas se mettre à dos. Quand bien même certaines communes choisissent de construire des logements très sociaux, nombreux se retrouvent hors des limites de la ville, favorisant la création de ghettos, exacerbant le phénomène de gentrification et creusant la fracture socio-spatiale. La politique du logement social possède donc de nombreux bienfaits mais aussi et surtout des travers, ne permettant ainsi toujours pas de loger la totalité de la population.

14_ Loi 2000-1208 du 13 décembre 2000

47 -

Une augmentation du nombre de logement plus rapide que celle du nombre d’habitants

Évolution démographique et du

à logements Montpellier Evolution de la nombre populationde et logements du nombre de à Montpellier 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000

1968

1975

1982

1990

Population

1999

2007

Logements

Évolution du nombre de personne par logement à Montpellier 3,5 3 2,5 2

- 48

1,5 1

2012

2021

CONSTAT NO2

Une réelle pénurie de logements ?

Evolution démographique et pression foncière Au début du XXe siècle, la ville de Montpellier montre une croissance plutôt faible et n’est toujours pas la ville la plus peuplée du LanguedocRoussillon, Nîmes la devançant de quelques milliers d’habitants. Avec le développement et la restructuration de ses universités au cours de la période d’après-guerre, la ville connaît un grand bond démographique. Un record de croissance de 5.3% est établi entre 1962 et 1968 dû en grande partie à l’arrivée de pieds-noirs d’Afrique du Nord et à l’immigration de maghrébins et d’espagnols.

Ainsi, aujourd’hui, Montpellier se place comme l’une des communes les plus dynamiques de France. Avec la diminution du nombre de décès et le vieillissement de la population, la situation démographique de la ville augmente d’en moyenne 1.3% chaque année. Avec plus de 300 000 résidents fin 2021, on doit donc s’attendre à devoir accueillir presque 40 000 habitants de plus d’ici 2030 et 140 000 habitants supplémentaires d’ici 2050.

De nombreux facteurs montrent que la situation du logement en France métropolitaine est loin d’être satisfaisante et l’augmentation du nombre de résidents chaque année est l’un des gros enjeux auxquels la ville doit faire face. Pourtant, de nombreux chiffres démontrent que la ville construit plus de logements par an qu’elle n’accueille de résidents (+2.3% de logements pour +1.7% de résidents entre 2012 et 2017). Il est alors difficile de comprendre pourquoi tant de personnes n’ont pas accès à un logement digne.

Plusieurs facteurs peuvent alors expliquer ce décalage entre offre et demande. D’abord, la métropole est la seule de France à voir sa part de logements vacants diminuer chaque année (-0.3%) alors que les autres connaissent une hausse, ce qui montre déjà la pression foncière exercée sur la ville, d’autant plus que cette vacance est majoritairement conjoncturelle (liée à la rotation au sein du parc) et non structurelle. Ainsi, moins de 4000 logements sont vacants depuis plus de deux ans, et concernent surtout du collectif.

En parallèle, le prix de l’immobilier a considérablement augmenté ces dernières années avec la crise économique traversée par le pays. Au premier janvier 2022, le prix moyen affiche 4 113 €/m², soit une augmentation de 33% en 5 ans. Les populations les plus modestes de la ville peinent donc de plus en plus à trouver des logements qui, quand bien même seraient disponibles, ne leur seraient pas accessibles.

49 -

Une forte demande locative sociale, notamment pour les petits logements, les personnes seules, agées et/ou sans emploi

Profil comparé des demandeurs et des attributaires dans la métropole

Typologies de logements 46%

T1-T2

Typologies de logements

40% 9,3

29%

T3

6,3

9,3 29%

T3

25% 22%

38% 6,3 25% 22%

T4-T5 8,8

Âge

50 ans et +

40%

38%

T4-T5

Moins de 30 ans

46%

T1-T2

8,8

Âge 21% 25%

21% 25%

Moins de 30 ans

6,7

6,7 29%

29%

50 ans et +

21%

21% 11,0

11,0

Type de ménage

Type de ménage Personnes seules Monoparentaux

42%

Personnes seules

42% 34%

9,8

Monoparentaux

23%

34% 9,8 23% 30% 6,1

30% 6,1

Statut professionnel

36% 31%

Sans emploi Mutation

36% 31%

Sans emploi

Statut professionnel

Mutation

9,5 36% 31% 9,5

9,5

36% 31%

36% 31%

Hors mutation

9,5

9,5 36% 31%

Hors mutation

9,5

Moyenne 8,1

Moyenne 8,1

Demandes Attributions Pression

- 50

Demandes Attributions Pression

Une population jeune et modeste Malgré son dynamisme, Montpellier est criblée de paradoxes. La commune ne possède presque pas de classe moyenne : une partie de sa population est aisée, l’autre grande majorité est très modeste. Il en résulte que sa population est la plus précaire des métropoles avec 19 551€ par Unité de Consommation en 2014 (contre 20 150€/UC en moyenne en France). La métropole est aussi celle avec le taux de pauvreté le plus élevé au niveau national (26.6% pour Montpellier, 19% pour la métropole, et 14% en moyenne en France). Entre 2009 et 2015, Montpellier a connu une augmentation du nombre de personnes vivant sous le seuil de pauvreté, constatée dans tous les quartiers de Montpellier et demeurant majoritaire dans le quartier de la Mosson où la moitié de la population est concernée.

Cette situation peut en grande partie s’expliquer par la jeunesse de la population. A Montpellier, 47% de la population a moins de 29 ans et la part des 15-29 ans est de loin la plus importante, due aux étudiants. A l’échelle de la Métropole, si le solde migratoire est positif pour les 15-24 ans, il est négatif pour les 25-29 ans, qui sont surtout des jeunes actifs à la recherche de leur premier emploi.

Il en résulte alors un solde migratoire négatif pour les couples avec enfants. Ainsi, avec l’augmentation des phénomènes de décohabitations (divorces, séparations) et le vieillissement de la population, le nombre de personnes seules a augmenté de manière significative ces dernières années.

Vers une augmentation des demandes de logement social La métropole fait donc face à de nombreux enjeux qui mettent la population dans une situation instable : diminution de la taille des ménages, population majoritairement jeune et modeste, augmentation des loyers. « A Montpellier, le loyer est à 12 euros du mètre carré en moyenne. Mais il atteint 20 ou 22 euros/m² dans certains quartiers alors qu’un logement très social se situe autour de 6 euros le m² (...). Pour des gens qui vivent des minima sociaux ou de salaires modestes, il est impossible de trouver un toit dans ces conditions15 ». L’écart n’a donc cessé de se creuser entre les loyers du parc social et ceux du parc privé, Montpellier étant le 4e territoire le plus cher de France pour les loyers du parc locatif privé.

La fragilité sociale de la métropole s’est donc notamment traduite par une augmentation des demandes en logement social. Depuis 2007, les demandes ont augmenté de 58% alors que seulement un logement social est attribué pour 6 demandes et que déjà 20% des 24 000 demandeurs actuels sont en attente depuis plus de 3 ans. Les difficultés d’accès sont alors d’autant plus importantes pour les personnes seules, âgées ou sans emploi. Quand bien même la part des T1 et T2 sur les 38 400 logements de la métropole représente 30%, ils restent les logements les plus demandés et ceux sur lesquels la pression est la plus forte.

15_ Sylvie Chamvoux

51 -

Aujourd’hui à Montpellier :

146 817 résidences principales 26 175 logements sociaux (23%) 6 000 logements indignes

Légende : Part de logement sociaux parmi la production neuve Objectif de production par an Quartiers Prioritaires de la Ville

- 52

N

Ech : 1 / 50 000 Objectifs du PLH de production de logements par quartier (période 2019-2024)

Le développement de l’offre sociale demeure donc l’un des enjeux majeurs pour le territoire mais la métropole est confrontée à la difficulté de répondre aux besoins en logements des ménages aux revenus intermédiaires (entre 1 500€ et 3 500€ mensuels) pour lesquels les prix en accession sont trop élevés. Les objectifs du Programme Local de l’Habitat de créer 20% de l’offre en accession abordable (12% en offre sociale et 8% en accession intermédiaire) se sont d’ailleurs avérés inachevés. Sur les 1 000/an promis, seuls 345 ont finalement été vendus, soit 30% de l’objectif. Il reste donc primordial de développer, en parallèle de l’offre sociale, une offre intermédiaire.

Ainsi, pour permettre une réussite dans l’élaboration de nouveau projets de logements, le SCoT16 préconise une « offre diversifiée de logements au sein de quartiers mixtes, prioritairement au niveau des axes de transports collectifs existants et projetés dans les configurations urbaines bénéficiant d’espaces publics intégrateurs, de services et d’équipements aisément accessibles et plus largement, de l’ensemble des aménités de la vie urbaine ».

16_ Objectifs 2019-2024

53 -

- 54

HYPOTHÈSE

La reconversion des bureaux en logements sociaux

55 -

13 m

20 m

Epaisseur standard d’un immeuble de logement et d’un immeuble de bureau

2,5 m

3,3 m

Hauteur sous plafond standard d’un immeuble de logement et d’un immeuble de bureau

- 56

HYPOTHÈSE

L’intérêt de la rénovation Le potentiel de l’immeuble tertiaire La reconversion d’un immeuble de bureaux en logements implique nécessairement de nombreuses modifications. Trame, distribution, normes, confort… les deux programmes demandent une architecture bien spécifique et divergente l’une de l’autre.

Néanmoins, la morphologie de l’immeuble de bureau n’est pas si différente de celle de l’immeuble de logement. Par opposition à d’autres bâtiments souvent reconvertis, comme les friches industrielles, le bâtiment tertiaire possède des proportions qui se rapprochent de celles de l’habitation.

Le processus de reconversion ne s’applique pourtant pas de la même manière sur chaque bâtiment. Il existe alors une réelle différence entre un immeuble de bureaux haussmannien, initialement conçu pour le logement, et d’autres bâtiments n’ayant jamais eu vocation à en devenir un jour.

L’immeuble haussmannien ou post-haussmannien demeure ainsi l’une des formes architecturales les plus réversibles. Son mode constructif simple et surdimensionné, son épaisseur adéquate (de 6 à 13 mètres) ainsi que sa façade générique ont facilité ses adaptations au cours du temps et des usages.

Au début des années 1960, les immeubles tertiaires prennent de la hauteur et de la profondeur. De nombreux immeubles se voient alors manquer de manière conséquente de lumière en cœur de plateau ou disposer de difficultés de re-cloisonnements. Leurs plateaux libres et façades vitrées les rendent aussi moins adaptables à du logement individuel.

Il est donc clair que toutes les reconversions ne se valent pas, les transformations sont aussi multiples que les morphologies des bâtiments tertiaires, c’est-à-dire infinies. Certains bâtiments sont plus à même d’accepter un nouveau programme, ce qui n’empêche pas un bâtiment que rien ne prédestine au logement d’un jour en accueillir. « Toutes les constructions actuelles ne sont pas mutables. Parfois l’effort à réaliser est tel qu’il ne faut pas hésiter à déclarer une déconstruction raisonnée. Cependant, lorsqu’un bâtiment est déjà présent, ce n’est qu’en dernier recours que viendra la décision de sa démolition, d’où l’importance d’une longue période efficiente de diagnostic architectural et technique17 ».

17_ Patrick Rubin, Architecte de l’agence CANAL architecture.

57 -

Evolution et typologies

Ecusson, Montpellier

Comédie, Montpellier

- 58

L’immeuble haussmannien Façade en pierre porteuse Localisation : Centre historique, particulièrement Ecusson

Trame : 6-8 m, murs porteurs Épaisseur : 6-13 m Hsp : 2,8 à 3,2 m

L’immeuble à façade porteuse Façade porteuse Localisation : Comédie, Gambetta...

Trame : 1,5-6 m, murs porteurs Épaisseur : 10-15 m Hsp : 2,8 à 4 m en RDC

59 -

Millénaire, Montpellier

Tour Montparnasse, 15e arrondissement, Paris

- 60

L’immeuble mur rideau Façade rideau Localisation : Antigone, Millénaire, Port Marianne...

Trame : 5,5-7 m, poteaux-poutres Épaisseur : 10-20 m Hsp : 2,8 à 4 m en RDC

L’immeuble de Grande Hauteur (IGH) Façade rideau Localisation : Il n’en existe pas réellement à Montpellier

Trame : 5,5-7 m, poteaux-poutres Épaisseur : +20 m Hsp : environ 3 m

61 -

Recensement des besoins

> programme

Recherche d’une implantation pour réaliser un programme

Études préalables sur un territoire

et/ou

Inventaire du bâti

> repérage

Recherche d’un nouvel usage pour réutiliser un bâtiment

Choix du bâtiment à reconvertir et du programme à réaliser

Etude de faisabilité

+

Projet

- 62

Acquisition du bien

HYPOTHÈSE

Le processus de transformation La démarche Aujourd’hui, avec la crise économique et l’intensification du télétravail, le nombre de bureaux vacants devrait continuer de croître dans les mois voire les années à venir. En parallèle, la pénurie de logements est plus urgente tous les jours et s’accompagne d’une hausse des prix croissante. La question de la transformation de bureaux vacants en logements devient alors une sérieuse option, si ce n’est une nécessité, pour pallier à la fois le manque de logements et l’étalement urbain.

Toutefois, la démarche de reconversion reste une opération parfois longue et complexe qui se déroule en plusieurs étapes. Ces opérations débutent par des études préalables, réalisées sur un territoire donné. Si l’opération commence par réaliser l’inventaire du bâti libre, il faudra par la suite trouver un programme à y intégrer. Si l’opération débute par un recensement des besoins sur le territoire, alors il sera nécessaire de rechercher un bâtiment à transformer. Une fois le programme et le bâtiment trouvés, il reste alors à savoir si la reconversion est possible et envisageable des points de vue administratif, réglementaire et financier. Des études de faisabilité seront alors effectuées et permettront de dresser une conclusion quant à la potentielle reconversion du bâtiment. Après acquisition du bien, le projet peut débuter pour proposer de nouveaux usages dans l’enveloppe existante.

Dans le contexte de ce projet de fin d’études, nous prenons en compte un programme déterminé à partir des analyses globales réalisées en première partie de projet : en premier lieu, l’augmentation du mallogement et le manque de logement, notamment pour les plus démunis et en second lieu, une démographie qui risque de s’accroître avec l’arrivée de nouveaux réfugiés climatiques. Le programme est donc clair, la ville a besoin de logements en quantité importante, abordable mais aussi social. Pour ce qui est de l’enveloppe du projet, les quelques milliers de mètres carrés de bureaux vides de la métropole pourraient vivre un second cycle en étant reconvertis.

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Phasage

Constats

Court terme

Quelques milliers de m2 de bureaux vides

Recenser les immeubles tertiaires vacants et identifier ceux qui peuvent être reconvertis T1-T2

T1-T2

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Un mal-logement aggravé depuis la crise sanitaire et économique

Identifier les ménages à reloger selon les critères de logements

Des réfugiés climatiques qui s’ajoutent à une démographie croissante

Quantifier les populations littorales à reloger

Moyen et long terme

Reconvertir le foncier disponible en logements T1-T2

T4-T5

T3

T1-T2

T4-T5

T3

T1-T2

T4-T5

T3

Développer une réponse architecturale en accord avec les demandes de logements sociaux

Proposer des logements prioritaires pour les migrations climatiques

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HYPOTHÈSE

Le choix du site Le quartier Pour traiter ce sujet de la manière la plus pertinente, il était plutôt censé de s’intéresser au plus grand quartier d’affaires de Montpellier : le Millénaire.

Situé au nord-est de Montpellier, il n’en demeure pas moins proche de la vie centre-ville et du dynamisme du nouveau quartier Port-Marianne. Mais sa mono-fonctionnalité historique lui empêche de se développer de manière durable et demeure donc l’un des quartiers où la question de l’avenir du bureau est la plus inquiétante. De nombreuses zones à dominance tertiaire sont alors réparties sur l’ensemble du quartier et rayonnent même au-delà, comme au nord du quartier Port-Marianne ou à l’ouest de la Pompignane.

Ainsi sont construits des milliers de mètres carrés de bureaux, certains occupés depuis des décennies, d’autres qui se vident peu à peu et peinent à trouver acquéreurs. Le quartier recense alors des immeubles entièrement vacants, qui parfois ont abandonné la recherche d’intéressés sans engager de rénovation profonde, et d’autres se retrouvent partiellement occupés par des entreprises qui ne trouveront sûrement plus jamais de voisin.

Le bâtiment Le choix du bâtiment a donc été fait après analyse des immeubles disponibles. Celui-ci possédait alors une surface vacante suffisante (> 500 m²) pour proposer une mutation intéressante (financièrement et en termes de nombre de logements créés). Construit dans les années 1990, il se positionne dans un entre-deux : trop récent pour avoir déjà subi une restauration lourde, notamment thermique, mais trop ancien pour bénéficier d’une bonne isolation et d’un aménagement adapté aux usages actuels. Finalement, sa vacance parait durer depuis déjà quelques années et les surfaces disponibles ne sont pas celles que les entreprises recherchent le plus : rez-de-chaussée, surfaces très cloisonnées, absence d’espaces extérieurs aménagés…

Toutes ces informations réunies permettent de déduire que la vacance de cet immeuble ne pourra être résolue que par intervention architecturale et urbaine.

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RÉPONSE URBAINE

Le quartier du Millénaire

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RÉPONSE URBAINE

Un territoire en mutation ?

Millénaire _ 4 000 hab.

Port Marianne _ 6 900 hab.

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Typologies Historiquement tertiaire, le quartier du Millénaire accueille depuis des décennies des sièges d’entreprises et autres PME. Ainsi, plus de 50% de sa surface bâtie est constituée d’immeubles de bureaux.

Sa mono-fonctionnalité et son manque de mobilités entrainent ainsi de gros enjeux de transformation pour espérer, un jour, accueillir de nouveaux logements.

A proximité, le quartier Port Marianne ne possède pas du tout les mêmes problématiques. Plus récent, le quartier a su accueillir des transports en commun et développer une plus grande mixité fonctionnelle.

Le bâtiment choisi pour ce projet se positionne alors dans cet entre-deux, ancré dans un tissu tertiaire mais plus proche des réseaux de transports de la ville. Il pourrait ainsi se définir comme un projet pilote dans un engagement plus global au sein du quartier.

N

Ech : 1 / 15 000

Légende : Tertiaire Commercial Logement collectif Logement individuel Education Sport En construction

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Transports D’importantes voies automobiles traversent le quartier. Si les autoroutes sont situées à l’extrémité sud et impactent peu le fonctionnement du quartier, la départementale 66 sépare le Millénaire de Port-Marianne d’est en ouest et constitue une réelle limite.

En outre, la ligne de tramway 1 traverse le quartier Port Marianne pour rejoindre le centre commercial Odysseum depuis le centre-ville. D’autres transports se sont peu a peu développés comme les lignes de bus 9 et 15 pour relier le Millénaire au reste de la ville.

Cependant, l’offre de transport reste assez faible au nord du territoire et nécessiterait d’être intensifiée. La voiture demeure omniprésente et les mobilités douces peinent à trouver une place.

N

Ech : 1 / 15 000

Légende : Route principale Voie ferrée Ligne de tramway Ligne de bus Arrêts de tramway

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PLU Les zones urbaines du PLU s’étendent depuis le centre-ville de Montpellier. Elles concernent une majorité du quartier du Millénaire et seulement une petite partie du quartier Port Marianne. Les zones à urbaniser se développent alors sur la quasi-totalité du reste du territoire, chevauchant une partie du tissu existant ainsi que de nombreuses terres vierges.

Le tracé des zones naturelles dessine un couloir, depuis le quartier du Grammont jusqu’au sud de Port Marianne, traversant le territoire et formant une trame verte. Il serait alors pertinent de s’appuyer sur ces zones définies administrativement pour constituer un réel corridor de biodiversité au sein même d’un tissu urbain existant.

N

Ech : 1 / 15 000

Légende : Zone urbaine Zone à urbaniser, ouverte Zone à urbaniser, fermée Zone naturelle et forestière Zone agricole Corridor écologique

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Stratégie De tout temps, les bâtiments ont évolué. La transformation des immeubles de bureaux est donc aujourd’hui inévitable, mais peut être simplifiée par l’évolution des cadres de vie et des cadres bâtis. La ville s’est alors toujours fabriquée autour de deux tendances contraires : celle de la spécialisation et celle de la mixité.

Cependant, la mono-fonctionnalité des quartiers peut constituer une limite à leur évolution, rendant notamment difficile l’inclusion d’un programme de logement dans un quartier d’affaires.

Aussi, dans un double enjeu d’égalité et de développement durable, la mixité pourrait permettre d’assurer une cohésion sociale, de limiter les écarts de développement entre les territoires, de diminuer les risques de violences urbaines, de réduire les besoins de déplacement et enfin de limiter la pollution atmosphérique.

Ainsi, pour espérer tendre à une ville diversifiée et durable, la mixité sociale et programmatique apparait comme l’une des voies pour transformer les quartiers.

Ici, rien qu’avec ces données de vacance trouvées, les 12 000 m² de surfaces tertiaires disponibles pourraient suffire à concevoir environ 200 logements si ils étaient intégralement reconvertis, ce qui pourrait à la fois combler les manques de logements sociaux de la ville et entamer une transition vers un quartier plus mixte.

N

Ech : 1 / 15 000 Légende : Tertiaire Logement collectif Immeuble partiellement vacant 400 m2

Surface disponible respective Zone à urbaniser, ouverte Corridor écologique Services

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RÉPONSE URBAINE

Vers un quartier plus habitable

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Favoriser les modes de déplacements doux OBJECTIFS Favoriser les déplacements à pied ou à vélo Diminuer l’usage de la voiture au sein du quartier pour limiter les émissions de GES

PROJET Supprimer progressivement environ 200 places de parking en bord de chaussée grâce à la capacité des parkings du centre commercial Odysseum et par sa proximité aux axes de transport en commun Développer un circuit de pistes cyclables, notamment la long de l’Avenue du Mondial 98 et de la Rue Le Titien pour relier le quartier au tramway Créer de nouveaux arrêts de bus intermédiaires et augmenter leur fréquence de passage

N

Ech : 1 / 2 000

Légende : Routes et parkings Parkings à supprimer Nouvelle piste cyclable Ligne de tramway Ligne de bus Arrêts de bus ou tram

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Encourager les déplacements piétons, à vélo ou en transport en commun demande avant tout un réaménagement urbain. Aujourd’hui, l’omniprésence de la voiture entraine des conflits d’usage et des déplacements désagréables pour les habitants. Une partie des stationnements en bord de chaussée pourrait alors être reconvertie en piste cyclable à double sens, permis par leur largeur de 2m50. De l’autre côté de la chaussée, les stationnements pourraient accueillir une végétation plutôt dense : au sol pour conserver l’humidité et la fraicheur de la terre, en hauteur avec des arbres d’alignement de hautes tiges pour former des zones d’ombre sur les trottoirs et la chaussée.

existant

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projet

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Intégrer une mixité fonctionnelle et sociale OBJECTIFS Redynamiser le quartier par la création de services et de commerces de proximité Réduire les besoins de déplacement et limiter la pollution atmosphérique Favoriser l’inclusion du logement dans un quartier quasi monofonctionnel Assurer une cohésion sociale et limiter les écarts de développement entre les territoires

PROJET Domestiquer les espaces urbains existants et créer des places et espaces de rassemblement en cœur de quartier Clarifier les axes de circulation piétons pour faciliter la traversée du quartier Développer l’offre de services et de commerces de proximité de première nécessité (alimentaire, éducatif...) et de loisir (café, médiathèque...) dans les rez-dechaussée inoccupés

N

Ech : 1 / 2 000

Légende : Bureau Logement collectif Logement individuel Axes à valoriser Services existants Services à créer

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Développer la trame verte

OBJECTIFS Intensifier la création d’îlots de fraîcheur pour faire face aux prochaines nombreuses vagues de chaleur Favoriser la perméabilité des sols pour faciliter l’absorption des eaux pluviales et prévenir des inondations Créer un environnement sain et agréable pour une vie de quartier

PROJET Mettre en valeur et intensifier le corridor écologique existant par végétalisation des routes (alignement de canopées), des parkings (continuité de pleine terre) et du nouveau parc Renaturer les nombreux parkings du quartier en proposant la désimperméabilisation des places par un revêtement semi-perméable et la plantation d’arbres d’ombrage en limite de place

N

Ech : 1 / 2 000

Légende : Places de parking à désimperméabiliser Arbres existants Arbres a planter

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Les nombreux parkings du quartier forment d’importants îlots de chaleur en été, le bitume, de couleur sombre, étant directement exposé aux rayons du soleil. Dans un premier temps, la désimperméabilisation des places permettrait d’absorber les eaux pluviales, à la fois pour limiter les phénomènes d’inondations, mais aussi pour favoriser l’évapotranspiration et donc le rafraîchissement des températures.

Dans un second temps, des arbres d’alignement pourraient prendre place entre deux lignes de parkings pour déployer une zone d’ombre sur une partie du sol et des voitures. Cet emplacement permettrait alors de ne pas supprimer de places supplémentaires tout en plantant une grande quantité d’arbres. Finalement, ces nouvelles zones de pleine terre pourront être le socle d’une végétation basse mais dense, fonctionnant comme de petit îlots de fraîcheur au sein d’immenses parkings.

existant

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projet

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Projet urbain La transformation de bureaux en logements ne peut, ici, s’appliquer qu’à l’échelle architecturale.

La mutation ne pourra fonctionner que si le quartier s’adapte, lui aussi, aux nouveaux usages.

Ce travail est donc réalisé de manière multiscalaire pour comprendre les enjeux à chaque échelle. Cette analyse urbaine permet aussi d’affiner le projet architectural et de préciser les choix qui seront faits.

Ce projet urbain propose ainsi des idées directrices pour rendre ce quartier plus durable en intégrant 3 grandes thématiques : les transports dits « doux », la mixité sociale et fonctionnelle et la végétalisation. Toutefois, le plan proposé reste adaptable, il ne s’agit pas de figer les nouveaux espaces mais bien de proposer de grands principes qui pourront être modifiés en fonction d’autres facteurs.

N

Ech : 1 / 2 000

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RÉPONSE ARCHITECTURALE

Du bureau au logement social

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Plan R+3

Plan R+2

Plan R+1

Plan RDC

N

Ech : 1 / 500

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RÉPONSE ARCHITECTURALE

Valoriser la banalité Diagnostic de l’existant Les immeubles de bureaux de la fin du XXe siècle ont souvent pris la forme de blocs monolithiques, plutôt imposants. A Montpellier, les formes sont aussi variées que le nombre de bâtiments et les influences suivent les modes des années de construction. Verre sérigraphié, double peau ou fenêtres de forme organique, chacun possède sa particularité. Le bâtiment existant du 1231 Avenue du Mondial 98 reste simple dans son volume d’origine, rendu très complexe par de nombreux éléments de décor.

Découpé en 3 pôles, le volume central se démarque par un décalage, en avant par rapport aux deux ailes. Sur quatre niveau, l’immeuble de 14 m de haut est dirigé par une structure poteau-dalle en béton, suivant une trame générale de 5.6 m pour les ailes et 4 m pour le pôle central. Les murs extérieurs ne sont donc pas porteurs, ce qui permettra une démolition partielle bien plus simple. Aussi, les cloisons pourront être facilement supprimées pour ne laisser qu’un plateau libre afin d’accueillir les nouveaux espaces. Ces éléments particuliers traduisent des espaces intérieurs parfois complexes. Si les pièces existantes restent simples dans leur forme, les décalages de volume, disposition des fenêtres et murs arrondis ajoutent des contraintes à la transformation.

La toiture plate n’est pas accessible et est donc traitée avec une simple épaisseur de graviers. Elle accueille tout de même les éléments techniques et notamment ceux de l’ascenseur. Le pôle central de l’immeuble est surplombé d’une auréole métallique, marquant sa prépondérance sur les volumes adjacents.

Les menuiseries suivent aussi la trame existante, divisées en fenêtre de 1.4 m. Cependant, elles ne répondent plus aux besoins d’isolation actuels et devront alors être remplacées. Les menuiseries intérieures d’accès aux bureaux ne présentent pas de caractère architectural particulier et pourront donc être supprimées en même temps que les cloisons. Ne seront alors gardées que celles accrochées aux volumes qui ne changeront pas de destination. Néanmoins, à l’ouest, l’immense mur-rideau se courbe sur la totalité de la hauteur du bâtiment et demeure l’élément qui caractérise le plus cet immeuble. Il sera donc pertinent de le conserver, de le mettre en valeur et de jouer avec cette particularité pour créer des espaces inusuels.

Un enduit beige recouvre la quasi-totalité des murs extérieurs des étages, décorés de légers reliefs. Le rez-de-chaussée est, lui, enduit d’un revêtement gris, marquant le socle bâtiment. Les deux volumes parallélépipédiques centraux sont traités en quasi-symétrie et revêtus de panneaux stratifiés type Trespa dont les fenêtres sont camouflées dans le quadrillage.

Finalement, très peu d’éléments de décor présentent des qualités architecturales remarquables. L’escalier central occupe une place importante et gêne la mise en place des nouvelles circulations. Toutefois les escaliers périphériques possèdent une identité propre à cet immeuble et seront donc conservés.

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Elévation nord

Elévation est

Elévation ouest

Ech : 1 / 500

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Elévation sud

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Le respect des lieux Dans l’architecture, seules les opérations de transformation questionnent un rapport direct à l’existant. La création touche alors à des éléments passés, parfois ancrés dans une histoire commune. Ainsi, le travail de l’architecte se veut délicat, s’intéressant à une architecture qui sera, parfois, considérée comme un héritage signifiant. Il devient donc nécessaire de comprendre son histoire pour pouvoir évaluer les éléments à conserver ou à mettre en valeur. « Il faut étudier l’espace, les matériaux, le style du bâtiment et son contenu et réfléchir ensuite aux moyens de promouvoir et de développer la perception et l’appréciation de ce qui est donné, afin de préserver l’aura du lieu et d’atteindre à un équilibre entre ancien et nouveau18 ». Selon les architectes et les projets, ces interventions peuvent alors s’exprimer par des attitudes variées.

Dans le cas de ce bâtiment, ni son âge ni son style ne lui permettent d’être considéré comme un patrimoine à protéger. Mais aujourd’hui, l’apparence ne prime plus sur la ressource qu’un bâtiment constitue. Son enveloppe doit donc être conservée et réutilisée, tant que l’état de sa structure le permet et que l’effort reste mesuré. En outre, la place que le bâtiment occupe dans le quartier depuis une trentaine d’années constitue vraisemblablement un point de repère dans le paysage pour les habitants qu’il est important de prendre en compte.

Des espaces singuliers L’intérêt de la reconversion se retrouve aussi dans ce qu’elle apporte de singulier au programme nouvellement créé. Ici, la formule « form follows function » ne s’appliquant pas, le nouvel usage doit se plier à la morphologie du volume préexistant, donnant parfois des espaces insoupçonnés. A l’inverse d’un immeuble neuf, la réhabilitation doit s’adapter, à chaque endroit, aux contraintes imposées par un bâtiment qui a déjà vécu un premier cycle. Là où les immeubles HLM ont longtemps proposé des logements répétitifs et calqués sur des modèles classiques, la reconversion peut offrir des appartements particuliers, dont l’attention aura été portée de manière individuelle.

Sur l’avenue du Mondial 98, l’immeuble de bureaux transformé possède un plan simple, dont les contraintes ne semblent pas rendre difficile la conception des nouveaux espaces. Il apparait donc pertinent de proposer une multitude de typologies de logements, allant du studio au T4, correspondant à toute la diversité des ménages qu’il sera prêt à accueillir.

Suivant les niveaux, les contraintes de distribution diffèrent et permettent alors d’offrir des espaces variés. Tous les logements profitent alors d’une terrasse et, à l’exception des studios, bénéficient d’une double orientation.

En parallèle, de nombreux éléments historiques ont été conservés et intégrés dans l’aménagement. Le hall existant a été mis en valeur et la grande façade vitrée en arc de cercle a trouvé une place au cœur du projet. L’idée est donc de composer avec ce que le bâtiment avait à offrir pour mettre en avant des logements modulables et des espaces communs inhabituels. Pour François Chatillon, architecte en chef des monuments historiques, travailler dans l’existant est une aubaine pour la liberté d’imagination. « Je dois dire que je me sens plus libre avec l’existant. Je peux, par exemple, faire une chambre de 30 m² car il n’y a qu’une fenêtre. Quand la page est « blanche », les contraintes sont souvent plus fortes […]. Dans l’existant, la liberté réside dans la contrainte. Et c’est de subjuguer cette contrainte qui me rend libre19 ».

18_ MAHEU-VIENOT, Isabelle, « Créer dans le créé, l’architecture contemporaines dans les bâtiments anciens », Electa-Moniteur, Paris, 1986, p. 8.

19_ CANAL Architecture, « Transformation des situations construites », Paris, juin 2020.

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Micro-crèche

Logements

Café - restaurant

Epicerie

Bureaux

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RÉPONSE ARCHITECTURALE

Retrouver une mixité Mutualiser les programmes La reconversion peut aussi permettre de mutualiser les programmes au sein d’un même immeuble. Comme pour un quartier, la mono-fonctionnalité est remise en cause. De nombreux avantages sont reconnus dans l’imbrication de différents programmes, notamment entre des lieux d’activité et des habitations, par les acteurs de la construction tertiaire. « Lorsqu’un secteur est en crise, un immeuble de bureau peut se vider, ce qui ne sera pas le cas pour un immeuble mixte »20. Aussi, cette mixité présente l’avantage de mutualiser certains besoins respectifs communs, complémentaires par leurs créneaux horaires d’usages différents. Le nombre de places de parking peut alors être optimisé, étant occupé la journée par les usagers de bureaux et la nuit par les habitants des logements. Finalement, chaque espace peut tirer profit d’un échange thermique, le chauffage de l’un profitant à l’autre en période diurne ou nocturne.

Ces opérations de reconversion, s’opérant en zones plus ou moins denses, permettent de valoriser les surfaces disponibles en intégrant différents programmes sur la même parcelle. Dans ce projet, les logements se retrouvent dans les étages du bâtiment, à proximité des bureaux, les mettant à distance des nuisances de la rue. Le pôle central de l’immeuble, par sa morphologie et son caractère distributif, demande à proposer des activités communes, à la fois aux habitants entre eux, mais aussi entre les habitants et les occupants des bureaux. Pour un souci d’accessibilité et de visibilité, le rez-de-chaussée accueille un nouveau programme ouvert sur la ville, destiné à redynamiser le quartier. Les services et commerces de proximité proposés permettent alors de créer de nouveaux points de rencontre et de pause. L’espace extérieur situé entre la route et les commerces devient alors une réelle place publique sur laquelle la terrasse du café-restaurant peut s’étendre. A dominance minérale pour faciliter la circulation et l’accessibilité, le revêtement de sol est calepiné suivant la trame du bâtiment, se resserrant à mesure que l’on s’y éloigne.

Afin de réduire son emprise, l’accès du parking ne se fera plus qu’à l’ouest, par la rue le Titien, mutualisant ainsi son entrée avec le bâtiment adjacent et optimisant son volume par la création d’un parking silo. Le nombre de places a ainsi pu être limité à une place par logement social et une place pour 40 m² de bureau et de commerce, soit environ 60 places. L’espace libéré a aussi pu être transformé pour retrouver une réelle fonction de cœur d’îlot.

Désimperméabilisé, le sol accueille aujourd’hui des jardins familiaux privatifs, pour que chacun puisse y faire un potager. Le rez-de-chaussée traversant dialogue ainsi entre une place dynamique et un jardin plus calme.

20_ ROUX, Alain, « Les immeubles mixtes, alternative au zoning ? », Le nouvel économiste, 08/06/2010

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Gymnase Georges Freche

Bureaux

Lycée Georges Freche

Avenue

dia du Mon

l 98

Parc du Millénaire

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Rue

Le T itien

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Bureaux

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Ech : 1 / 500

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L

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M

V

J

« colocataires en alternance »

la cuisine partagée + les casiers de rangement

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le studio

Réunir espace personnel et espace professionnel Les différents confinements ont impliqué la transformation de nos lieux de vie en bureaux, le covid-19 entraînant le recours massif au télétravail. « La pandémie a certes accéléré le déploiement du télétravail mais elle a aussi révélé et renforcé, par l’expansion des plateformes internet et outils digitaux, d’autres formes de travail à domicile21 ». Entre autres, la revue d’Architectures cite les métiers d’influenceurs, de profs de yoga et de cuisine en ligne ou encore de joueurs de e-sport. Ainsi, le logement ne s’est pas seulement « converti en bureau, mais aussi en showroom, atelier, manufacture, cuisine industrielle, salle de gym ou banque, et ce, que leur activité prenne place au sein d’un espace dédié ou qu’elle se superpose aux fonctions traditionnelles du logement22 ». Bien que ces pratiques ne soient pas nouvelles, elles se sont largement diffusées ces dernières années et notamment depuis le début de la pandémie. « La séparation, construite au XIXe siècle, entre l’espace domestique et le travail productif n’est définitivement plus soutenable23 ».

Le projet propose alors des espaces de 12 m² adaptables aux besoins ou aux envies de ses usagers, dont la paroi accordéon lui permet de s’ouvrir largement sur l’espace d’en face pour les réunir en une seule et grande pièce.

En parallèle, des analyses révèlent que de nombreuses personnes travaillent en centre-ville mais habitent en dehors de la métropole et que de plus en plus de travailleurs réfléchissent à un mode de vie partagé entre deux localités en ayant recours au télétravail. Toutefois, « pour ces travailleurs pendulaires, il n’existe pas de solution d’hébergement adaptée (tarifs trop importants, disponibilité et localisation fluctuantes, etc.)24 ». Il serait alors intéressant de proposer des logements intermédiaires, proposant le nécessaire pour habiter deux ou trois jours dans la semaine, tout en respectant un budget convenable. Le studio pourrait alors se contenter d’une salle de bain, d’un lit, d’un placard et d’un bureau. La privatisation de la cuisine peut aussi être questionnée. En s’intéressant au passé historique de certaines grandes villes comme New-York, l’architecte Anna Puigjaner a pu constater que les logements sans cuisine étaient largement répandus et que « l’engouement pour cette typologie n’était pas seulement d’ordre économique [mais] correspondait à un vrai désir pour une vie en partie collective25 ». Ces nouveaux « colocataires en alternance » pourraient ainsi partager une cuisine, et, à l’inverse d’un hôtel ou d’un Airbnb, disposer d’un logement stable dans lequel laisser ses affaires.

21_ TOURNAIRE, Julia, « Avant de s’interroger sur le bon logement, faisons du logement une question », d’Architectures, volume 297, 04/2022, p.71-76 22_ TOURNAIRE, Julia, Op. Cit. 23_ Ibid.

24_ Ibid.

25_ Ibid.

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les habitants de l’immeuble

les travailleurs

les colocataires en alternance

le couple actif

la famille monoparentale

le couple avec enfants

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Rassembler différentes classes sociales Ce projet porte aussi une ambition de mixité sociale. Pour assurer entraide et dynamisme, il est nécessaire de considérer la grande diversité des ménages qu’un bâtiment peut accueillir. L’immeuble étant situé à proximité d’écoles, de collèges et de lycées amène à penser qu’il serait pertinent de proposer des logements correspondants aux schémas familiaux avec un ou plusieurs enfants, avec un ou deux parents. Son implantation au cœur du Millénaire induit aussi la présence de ménages actifs, plus ou moins jeunes, seuls ou en couple. Enfin la présence d’université, plus à l’ouest dans le quartier Port-Marianne, peut entrainer la venue d’étudiants, dans un nouveau quartier calme et accessible. Pour finir, la création de logements sociaux au cœur d’un des quartiers les pus chers de Montpellier pourra faciliter le mélange des différentes classes sociales et des différentes générations.

Ainsi le bâtiment proposera huit logements de type 1 pour les colocations en alternance, associés à trois cuisines partagées, sept logements de type 3 et neuf logements de type 4 dont 8 en duplex aux espaces modulables. Finalement, la reconversion de cet immeuble de bureau s’inscrit dans une dynamique plus large de requalification urbaine, induite par sa proximité avec la place Victor Havel et la ligne de tramway 1. La mixité fonctionnelle et sociale prévue participe alors au regain de vitalité du secteur.

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Plaque de plâtre Isolant Poteaux béton 35x45cm Remplissage aggloméré Enduit

Plaque de plâtre Tasseaux Remplissage aggloméré Poteaux béton 35x45cm Pare-vapeur Isolant fibre de bois Pare-pluie Enduit à la chaux

Isolation des murs extérieurs

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RÉPONSE ARCHITECTURALE

Loger dans le déjà-là : la contrainte technique L’enjeu de la mise aux normes Les premières normes mises en place en France datent majoritairement du début du XXe siècle. La multiplication des normes incendie, puis d’accessibilité ou de sécurité au travail ont eu un fort impact sur l’attractivité des immeubles tertiaires, imposant aux entreprises de s’installer dans des immeubles réglementés, donc généralement neufs. L’intensification des réglementations, associée à l’évolution des usages, fixe alors à 15 ans la durée d’utilisation maximale de l’immeuble sans rénovation. Les promoteurs calculent ainsi la rentabilité de leur investissement en conséquence et se voient utiliser des matériaux de construction de faible qualité et négliger les questions de flexibilité d’espaces. Le parc tertiaire ne vit alors généralement qu’un seul cycle de vie en tant qu’immeuble de bureaux.

Une fois la volonté de reconversion en logement exprimée, les bâtiments de bureaux doivent recevoir de nombreuses analyses permettant d’établir le nombre d’éléments à mettre aux normes. L’une des réglementations les plus importantes concerne les contraintes d’accessibilité pour Personnes à Mobilité Réduite (PMR). En 1975, la loi d’orientation en faveur des personnes handicapées demande à tout ERP, bâtiments d’habitations collectifs neufs et logements existants faisant l’objet de travaux de rénovation, d’être accessibles. Complétée en 2005, la nouvelle norme demande une mise en accessibilité obligatoire de 100% du bâtiment pour rattraper le retard français sur ces questions et mettre chacun des usagers sur un pied d’égalité.

Ainsi, mis à part les six logements accessibles depuis les anciens escaliers périphériques du bâtiment, tous les appartements, y compris les duplex, sont accessibles par le biais d’un ascenseur puis d’un couloir ou d’une coursive.

Une autre thématique est au cœur de la mise aux normes des immeubles de logements reconvertis. Les réglementations thermiques s’intensifient ces dernières années avec l’accélération du dérèglement climatique et s’expriment par la mise en place des RT 2000, 2005, 2012 et 2020 concernant les bâtiments neufs, puis de la loi Grenelle 2 sur l’obligation des rénovations énergétiques de l’existant d’ici 2020. La mutation des immeubles tertiaires en logements doit alors prendre en compte leur amélioration thermique, tant sur leur consommation énergétique que sur leur capacité d’isolation. De cette manière, le projet de réhabilitation de ce bâtiment des années 1990 a dû répondre à ses pathologies par des solutions techniques adaptées. Les fenêtres ont ainsi été remplacées par du double vitrage et les murs extérieurs ont été doublés d’un isolant en fibre de bois et d’un enduit à la chaux pour leurs propriétés écologiques.

De la trame du bureau à la trame du logement Lors d’une transformation de bureaux en logements, l’un des premiers enjeux va concerner la mise à jour de la morphologie du bâtiment à son nouvel usage. En effet, la trame d’un immeuble tertiaire est bien différente que celle d’un immeuble d’habitation et ne demande pas les mêmes dimensions

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bureaux

bureaux

logements

bureaux

Evolution des distributions

Ech : 1 / 500 Distributions verticales Distributions horizontales

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ni les mêmes usages. Lorsqu’un bureau nécessite de larges espaces de travail et une grande hauteur sous plafond, le logement préfère les espaces plus réduits et intimes, dans lequel l’usager se sent bien. De la même manière, un immeuble de bureaux n’aura besoin que de quelques espaces fonctionnels au cœur d’un plateau libre, notamment pour accueillir les sanitaires ou locaux techniques alors que chaque logement devra posséder sa propre salle de bain, sa cuisine et ses sanitaires.

A l’origine, l’immeuble tertiaire ne possède donc qu’un seul espace de sanitaire, répété sur chacun des niveaux. Ainsi, le bâtiment a dû accueillir de nouvelles gaines techniques pour les réseaux d’eaux indispensables aux logements. De manière à optimiser leur nombre, les salles de bain ont été positionnées en symétrie l’une de l’autre pour n’avoir à concevoir qu’un espace technique pour deux logements. D’un étage sur l’autre, ils se superposent alors pour descendre jusqu’au rez-de-chaussée. Les cuisines aussi simplifient la reconversion et s’inscrivent dans l’alignement des salles de bain pour rassembler les espaces techniques au centre du logement et libérer les façades.

La question de la distribution De la même manière, la distribution d’un bâtiment tertiaire est bien différente de celle d’un immeuble de logement. Dans des bureaux, la limite entre circulation et travail est parfois floue, notamment lorsqu’il concerne le plan libre où les plateaux sont très ouverts. Au-delà de la notion d’espace, la limite peut aussi être floue dans son fonctionnement. En effet, le dégagement est bien plus utilisé dans l’immeuble tertiaire que dans le logement collectif et participe réellement à la vie des usagers. Il est ainsi emprunté plus régulièrement lors d’allers-retours entre différents niveaux ou espaces d’un même plateau et peut même devenir lieu de discussion ou de repos. Les architectes lui attribuent alors généralement une place généreuse et centrale au cœur du bâtiment. Toutefois, l’immeuble de logements ne considère pas l’espace de distribution de manière aussi importante que le bâtiment tertiaire.

Le dégagement est généralement bien moins emprunté puisque souvent considéré trop différent de l’espace intime et privé du logement. Il lui sera donc accordé une place plus réduite et destinée seulement à sa fonction principale, celle de desservir.

L’avantage de la reconversion, c’est que le nouvel usage attribué au bâtiment peut tirer profit des espaces existants destinés à l’ancien usage.

Dans le cas de ce projet, l’immense espace central destiné aux circulations et aux espaces communs possède une forme et une dimension qui lui permettent difficilement d’être transformé en logement. Accueillant toujours du bureau, il restait donc pertinent d’utiliser ces surfaces pour proposer un programme bénéfique pour les deux fonctions. Ainsi, la principale distribution verticale, située au cœur de l’immeuble, profite d’un large espace à la sortie de l’escalier et de l’ascenseur, proposant bibliothèque, espace de jeu et de repos ou encore salle de sport.

Finalement, la volonté de concevoir des logements traversant complexifie le travail de la distribution horizontale. La conception d’un exosquelette a alors permis de proposer une desserte par coursive, parfois ajourée pour répondre aux questions d’intimité et assez large pour être occupée et non seulement traversée. Installées sur la totalité des niveaux, elles permettront alors peut-être un jour à cet immeuble de n’accueillir que du logement.

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Evolution des ouvertures

Ech : 1 / 500 Reconstruction Démolition

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RÉPONSE ARCHITECTURALE

Une architecture a domestiquer Ouvertures et intimité A partir des années 1960-1970, les immeubles de bureaux, libérés des points porteurs en façade, ont alors pu largement s’ouvrir vers l’extérieur grâce à d’immenses façades rideaux. Ces vitrages, recouvrant généralement la totalité de la surface de l’immeuble, permettent ainsi d’offrir une grande quantité de lumière et d’ouvrir les bureaux sur la ville. Toutefois, le logement nécessite une intimité que le bureau n’offre pas toujours. Certaines pièces préfèrent de plus petites ouvertures, permettant de voir sans être vu, de bénéficier d’une quantité suffisante de lumière et d’observer le paysage.

Le bâtiment existant disposait de longs bandeaux de fenêtres sur tous les étages et seulement de petites ouvertures sur le rez-de-chaussée, sûrement pour un souci d’intimité. L’organisation du programme a alors entrainé la conservation de toutes les ouvertures, qui parfois ont été agrandies. En effet, au sein des logements, les pièces d’eau ont été placées au centre de l’espace, permettant d’installer les pièces de vie et de nuit contre les façades et donc de profiter des larges ouvertures préexistantes. Au niveau du séjour traversant, les allèges ont été démolies pour insérer des portes et pouvoir circuler simplement de l’intérieur à l’extérieur.

Au rez-de-chaussée, les changements ont été plus radicaux. Dans une logique de redynamisation du quartier, l’immeuble a dû s’ouvrir largement pour proposer de nouveaux services aux habitants. L’épicerie, le caférestaurant et la micro-crèche bénéficient alors d’un large espace traversant, orienté à la fois vers la place publique tournée vers la rue et vers un cœur d’îlot arboré et plus privé. Les anciennes fenêtres à l’allure trop domestique ont alors laissé place à de grandes baies vitrées, inscrites dans l’alignement des ouvertures supérieures. Enfin, chaque fenêtre a pu être complétée de volets opaques, apportant ombre et intimité, réglés à la volonté de l’usager.

Morphologie et matériaux Entre murs arrondis et autres en saillie, cet immeuble nécessitait d’être simplifié. La mise en place d’un exosquelette a alors permis de reprendre tous les décalages volumétriques pour épurer la morphologie globale.

Cette structure enveloppe alors la totalité du bâtiment, marquant sa trame par la disposition des poteaux et modernisant ses façades. Afin d’éviter une surcharge, la structure extérieure est travaillée en acier, allégeant le volume par jeux de pleins et de vides.

Toutefois, la reconversion d’un immeuble tertiaire en logements demande une certaine rentabilité, à la fois financière, mais aussi de densité.

Il est donc important de proposer une quantité suffisante de logements pour loger un maximum d’habitants. Les opérations de surélévation permettent alors souvent de répondre à ces enjeux. Une analyse poussée aurait permis de quantifier le nombre de logements et d’étages qu’il aurait été intéressant de construire. Un premier programme aurait alors pu proposer l’extension de trois ou quatre niveaux supplémentaires, entraînant la conception d’une

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structure secondaire pour reprendre les charges. Dans le cadre du projet de fin d’études et dans un souci de proportions, le programme choisi propose une surélévation plus légère, en poteau-poutre bois, supportée par la structure existante. Cette extension vient alors couronner l’immeuble à l’image d’un attique, donnant plus de finesse à ce volume épaissi par l’exosquelette.

Pour finir, les matériaux jouent un rôle très important dans l’adaptation des immeubles de bureaux en logements. Les bâtiments tertiaires ont souvent recours à une architecture brute et sobre. De manière à rester le plus neutre possible, les couleurs utilisées demeurent généralement froides et monotones et ne correspondent pas aux ambiances que l’on souhaite destiner à de l’habitation. Ce projet tente alors d’apporter une atmosphère plus chaleureuse par l’utilisation de nouveaux matériaux et couleurs. De manière à unifier la façade nouvellement isolée, un enduit à la chaux permettra de donner un caractère plus naturel. La structure périphérique, elle, se pare d’un vert Céladon, rafraichissant l’image d’un immeuble trop sérieux.

L’extension en toiture vient alors rappeler cette couleur par un revêtement en tôle nervurée, dont le bardage rythme la façade rectiligne. Pour finir, le revêtement de sol extérieur reste dans des tons clairs pour limiter les risques de surchauffe en été, dont le béton sablé révèle les agrégats beiges.

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Conclusion Synthèse Un bâtiment représente une masse importante de matériaux qui devient une enveloppe vide lorsqu’il arrive en fin de vie. Une enveloppe qui, si l’on s’y intéresse, est capable d’accueillir de nouveaux usages. Bien qu’elle puisse encore effrayer les plus hésitants, la reconversion relève de l’acceptation de notre patrimoine comme une réelle ressource, à l’heure du déclin environnemental. Elle s’identifie dans une stratégie plus globale de réemploi et de recyclage qui, bien qu’elle ne soit pas nouvelle, constitue l’un des défis majeurs de la ville durable. Il s’agirait donc de se défaire de la culture de l’objet architectural comme élément immuable et d’acquérir une science de l’acupuncture et de la réparation. Le métier d’architecte devrait ainsi observer une mutation dans ses modes de conception. « Il ne s’agira plus uniquement de produire pour construire, mais de s’approprier les sources existantes et susceptibles de donner forme et vie à nos bâtiments26 ». L’acte architectural se traduit par l’introduction d’une intervention contemporaine, au sens des enjeux actuels auxquels nous faisons face, dans un ensemble préexistant.

L’évolution des modes de travail a conduit à l’obsolescence prématurée de nombreux immeubles de bureaux. Ils constituent donc, à eux seuls, une immense ressource d’espaces disponibles, dans toute la diversité des typologies qu’ils constituent. Dans le contexte sociétal, économique et immobilier où la vacance de millions de mètres carrés de bureaux coexiste avec un manque crucial de logements, la transformation des immeubles tertiaires en habitations apparaît comme une solution évidente.

Au départ, tout oppose les deux programmes. Les façades démesurées des immeubles de bureaux s’opposent à l’intimité inhérente à l’habitation, les immenses plateaux ne permettent pas une lumière nécessaire aux pièces de vie et les larges circulations ne sont pas adaptées à l’optimisation de l’espace recherchée dans le logement. Dans la reconversion, la formule de Louis Sullivan « form follows function » est bousculée, l’architecture « doit se plier au don de l’espace27 ». Ainsi, le principal enjeu de ces opérations réside dans leur capacité à rendre le bureau habitable. La notion de confort s’inscrit au cœur de la recherche. Différentes techniques permettront alors d’opérer cette mutation pour tendre vers une qualité de vie que peut proposer le neuf.

Toutefois, il est important de relativiser l’efficacité de ces reconversions.

Derrière le bruit médiatique et l’engouement des ces dernières années, que restera-t-il de ce qui est présenté comme l’avenir de la politique du logement ? « Il existe des opportunités, c’est certain. Mais restons pragmatiques : entre les freins techniques, réglementaires et politiques, rares sont les opérations pour lesquelles l’équilibre économique est atteint28 ». La multiplication des 26_ Encore Heureux, « Matière Grise : matériaux, réemploi, architecture », Éditions du Pavillon de l’Arsenal, octobre 2014.

27_ SCHITTICH Christian, « Construire dans l’existant : reconversion, addition, création », Éditions Détail, Paris, 2006.

28_ Philippe Jung

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contraintes réglementaires, techniques, mais surtout financières impacte profondément la volonté de transformation de notre patrimoine existant. D’un point de vue architectural, la ressource n’est quasiment pas inexploitable, la réhabilitation permettant des transformations de grande envergure, d’un programme d’origine infiniment opposé à celui proposé. Toutefois, il est facile de s’apercevoir que ces bâtiments sont grandement inexploités. Un travail en amont s’impose alors pour permettre à d’autres reconversions d’avoir lieu et d’engrener cette dynamique de réemploi. « Agir sur le fond en restaurant les relations entre l’État et les mairies, en redéployant les aides trop concentrées sur les zones hyperdenses, en allégeant la fiscalité, en réaménageant le territoire, en libérant le foncier disponible ou encore en allégeant les normes de construction, relève de l’urgence absolue29 ». « L’esprit demeure, les formes passent.30 » Malgré les obstacles, la réhabilitation fait appel à des notions bien plus profondes. Transformer les édifices, c’est aussi refuser d’effacer les mémoires qu’ils renferment, révéler un élément de notre histoire commune, proposer des espaces qu’elle seule permet. La reconversion interroge le construit, le remet en question et modifie le regard que l’on porte sur le patrimoine. « La transformation s’imagine comme un laboratoire d’expérimentations typologiques et programmatiques qui fabriquent les conditions de nouvelles vies pour les habitants31 ». Ainsi, pour de nombreux architectes, la contrainte entraîne un plus large potentiel d’imagination, comme une « Évolution créatrice », à l’image de l’ouvrage d’Henri Bergson. Pour répéter les mots de François Chatillon, « les architectes doivent questionner les normes sans tomber dans « le patrimoine déroge à toutes les normes » ni « les normes tuent le patrimoine » ».

La question de la transformation soulève aussi le sujet de la mixité programmatique qui peut être impliquée. Reconvertir un bâtiment ne signifie pas nécessairement d’en modifier la totalité. De nombreux immeubles se sont vidés progressivement au cours des années mais demeurent partiellement occupés. Il demeure alors difficilement justifiable de n’envisager leur mutation qu’une fois leur vacance totale. Attendre qu’un immeuble se vide, c’est aussi attendre pendant qu’il consomme plus d’énergies et attendre pendant que des milliers de personnes peinent à trouver un logement. Transformer un édifice occupé permet alors de lui redonner un second souffle, avant même qu’il ait terminé son premier cycle de vie. Au-delà de la question environnementale, la mixité fonctionnelle et sociale est l’un des piliers pour le développement durable d’une ville.

En conclusion, la reconversion constitue l’un des fragments de réponse à toute une ville capable d’accueillir ce dont la société manque.

Elle ne s’impose en rien comme l’unique solution à tous les maux, simplement comme le moteur d’une dynamique bien plus large de prise en compte de tous ces bâtiments auxquels nous n’attribuons aucun potentiel. L’heure est à l’humilité, à l’humanisme et à la considération de ce que la terre nous a déjà donné.

29_ FANCHON, Norbert, « Transformation de bureaux en logements : de la poudre aux yeux », Le Moniteur Immo, 08/02/2021, consulté le 25/05/2022, sur https://www.lemoniteur.fr/ article/transformation-de-bureaux-en-logements-de-la-poudre-aux-yeux.2127974 30_ MAHEU-VIENOT, Isabelle, Op. Cit. 31_ CANAL Architecture, « Construire réversible », Paris, avril 2017.

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Bibliographie > OUVRAGES - BOUCHET, Pierre, MANSOUX, Frédéric, PINOT, Gérard, « De l’immeuble de bureau aux lieux du travail : 40 ans de transformation », dans Génie des lieux, éditions le Moniteur, 2018.

- MAHEU-VIENOT, Isabelle, « Créer dans le créé : l’architecture contemporaine dans les batiments anciens », Conseil international des monuments et des sites, Éditions Electa-Moniteur, Paris, 1986.

- RAMBERT, Francis, « Un bâtiment, combien de vies ? : la transformation comme acte de création », Cité de l’architecture et du patrimoine, avec la collaboration de Martine COLOMBET et Christine CARBONI, Éditions Exposition, Paris, 2015. > TEXTES, REVUES ET PUBLICATIONS - CHESNEAU, Isabelle, « Le renouvellement des immeubles de bureaux. Le cas de l’Île-de-France », dans Les Annales de la recherche urbaine, N°97, 2004, Renouvellements urbains, p. 67-74.

- CHESNEAU, Isabelle, « De l’équilibre anticipé à la coexistence des différences : L’obsolescence des immeubles de bureau », dans Les Annales de la recherche urbaine, N°92, 2002, Ce qui demeure, p. 131-139.

- NIVET, Soline, « Bureau : un siècle d’architecture », dans coll. Work in process, nouveaux bureaux, nouveaux usages, Pavillon de l’arsenal, éditions Picard, Paris, 2013.

- CANAL Architecture, « Transformations de situations construites », Paris, juin 2020.

- CANAL Architecture, « Construire réversible », Paris, avril 2017.

- Knight Frank, « Transformation de bureaux en logements : utopie ou véritable opportunité ? », 2021.

- Fondation Abbé Pierre, « L’état du mal-logement en France », Rapport annuel 2021.

- TOURNAIRE, Julia, « Avant de s’interroger sur le bon logement, faisons du logement une question », d’Architectures, volume 297, 04/2022, p.71-76

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Iconographie p. 18 : MAHEU-VIENOT Isabelle, « Créer dans le créé : l’architecture contemporaine dans les batiments anciens », Conseil international des monuments et des sites, Éditions Electa-Moniteur, Paris, 1986 p.20 : Encore Heureux, « Matière Grise : matériaux, réemploi, architecture », Éditions du Pavillon de l’Arsenal, octobre 2014, p.36 p.58, haut de page : « Montpellier, rue nationale », auteur inconnu, 1890, https://fr.wikipedia.org/wiki/Fichier:Montpellier_-_Rue_nationale.jpg p.58, bas de page : Google Earth, 20 Avenue Frédéric Mistral, Montpellier p.60, haut de page : Google Earth, 149 Rue le Titien, Montpellier p.60, bas de page : « La Tour Montparnasse », © EITMM, 2016, https://www. amc-archi.com/article/un-concours-pour-renover-la-tour-montparnasse,5199 p.108, haut de page : Redessin, TOURNAIRE, Julia, « Avant de s’interroger sur le bon logement, faisons du logement une question », d’Architectures, volume 297, 04/2022, p.71-76 p.119, haut gauche : Pinterest, https://www.pinterest.fr/ pin/559783428694531960/ p.119, haut droite : Pinterest, https://www.pinterest.fr/pin/7107311903436469/ p.119, bas gauche : NP2F Architectes, Construction de 81 logements, Paris 13e, 2017, http://www.np2f.com/projet/porte-de-choisy/ p. 119, bas droite : Tarrazzo Veneto, https://www.veneto.co.nz/honedveneto-paving-slabs/ p.120 : Encore Heureux, « Matière Grise : matériaux, réemploi, architecture », Éditions du Pavillon de l’Arsenal, octobre 2014, p.344 p.122 : Encore Heureux, « Matière Grise : matériaux, réemploi, architecture », Éditions du Pavillon de l’Arsenal, octobre 2014 Toutes les autres illustrations sont personnelles

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PROJET DE FIN D’ETUDES SOUS LA DIRECTION DE CAROLINE MANGIN JUIN 2022

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