Page 26

нать строительство, так как спешка здесь приводит

реконструкции многоквартирного дома (в том числе

к плачевным итогам, – говорит Дмитрий Некрестья-

с его расширением или надстройкой) принимаются

нов. – Как правило, жильцы выигрывают спор до

общим собранием собственников дома при положи-

того, как началось реальное строительство и за-

тельном голосовании не менее двух третей голосов

стройщик вложил существенные средства».

от общего числа голосов собственников помещений

По словам Николая Атеняева, районные суды

в многоквартирном доме. «По сути, для того, чтобы

во всех случаях удовлетворяют требования жиль-

надстроить в многоквартирном доме, скажем, один

цов дома к лицам, осуществившим реконструк-

этаж, при условии сохранения существовавших до

цию чердака (мансарды) при отсутствии согласия

этого параметров чердака необходимо согласие

всех собственников помещений.

двух третей собственников помещений, – ком-

Проблема, что

однако,

согласие

заключается

собственников

том,

ментирует Николай Атеняев. – В то время как для

требуется

устройства мансарды нужно получить согласие всех

в

не всегда. Оспорить действия инвестора очень

собственников».

трудно, потому что пока непонятно, что это та-

– В соответствии с п. 1 ст. 36

кое – переоборудование чердака под мансарду.

Когда довольны все

Является это реконструкцией или новым строительством?

Чиновники

обычно

Николая Атеняев генеральный директор Smart lawyrs company

отвечают,

Вместе с тем при разумном подходе, когда жильцы

что это переустройство имеющегося помещения

дома и город договариваются с инвестором, строи-

под новые нужды. При этом чердак фигурирует

тельство мансард могло бы стать мощным ресурсом

как «нежилое помещение», а не пространство под

приведения города в порядок. Переоборудуемые

крышей. Правда, изначально никакого «помеще-

под жилье чердачные метры можно конвертиро-

ния» нет.

вать в деньги и пустить на оплату ремонта фасадов

По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»,

и благоустройство дворов. Тогда этот процесс будет

есть не секретное, но неопубликованное распоря-

не разрушать город, а способствовать приведению

жение КУГИ Петербурга, датируемое 2004 годом,

его в порядок.

с перечнем адресов. Согласно документу, городу

Такие примеры есть. По словам директора компа-

нужно было срочно зарегистрировать свои права

нии «Мансарды Петербурга» Андрея Мыльникова,

на чердаки и подвалы. В основном в Центральном и

в свое время к нему обратились жители дома

Петроградском районах. Права города были зареги-

по 7-й линии, 28. Дом 1828 года постройки, яв-

стрированы с помощью так называемой схемы энки.

ляющийся памятником архитектуры, из-за сильной

Схема проста, эффективна и позволяет превратить

изношенности готовили к сносу. «Пришли люди,

в помещение любое прежде незарегистрированное

умно обследовали здание, записали износ 59%, –

пространство. Тот же чердак, например. На схеме в

рассказывает Андрей Мыльников. – Судьба дома

ПИБе его вдруг обозначают буквой «н» – нежилое.

была бы простой. От него остался бы только фасад,

К букве добавляется порядковый номер. Например,

который потом бы тоже упал. Но жители пришли

«н-11», «н-72» и т.д. На вновь выявленное помеще-

к нам. Сказали: люди добрые, спасайте, нас хотят

ние город регистрирует свои права. Таким образом,

снести. Мы инвестировали в ремонт здания опреде-

чердак – уже не общее имущество, а собственность

ленную сумму, и сейчас в этом доме строятся ман-

конкретного лица – города. По документам чисто.

сарды».

Доказать обратное трудно. Хорошо, если есть видео-

Сверхприбылей у строителей при таком подхо-

съемка, произведенная до начала строительных ра-

де нет. В результате реконструкции и появления

бот, из которой явствует, что ни жилого, ни нежило-

новых жилых площадей общее имущество дома не

го помещения здесь прежде не было. Более того, при «переоборудовании» нежилого

должно сократиться. Измерить в квадратных метрах

помещение в жилое инвестор частенько снимает

жен внести в дом столько средств, чтобы удельная

несущие стропила и приподнимает крышу на метр

стоимость дома, приходящаяся на 1 кв.м до рекон-

и выше. По нормам Жилищного кодекса делать это

струкции, после ее завершения стала бы больше. По

без разрешения остальных жильцов нельзя. Со-

словам Андрея Мыльникова, чтобы построить 1 кв.м

гласно требованиям ст. 44, 46 ЖК РФ, решения о

мансарды, нужно на 1 кв.м не сильно обветшавшего

его нельзя. Зато можно оценить. Инвестор дол-

Жилищного кодекса РФ, чердаки, технические этажи и подвалы относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Согласно п. 3 той же статьи ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Только при условии наличия согласия всех собственников

помещений

в

многоквартирном доме возможна государственная регистрация права собственности на объект, созданный в результате реконструкции чердака. На практике получить согласия всех собственников квартир (помещений) нереально. Часть собственников проживает по другим адресам, часть – находится за границей, а кто-то просто отказывается дать согласие, ничем свой отказ не мотивируя. Самое главное, что и в судебном порядке добиться данного согласия вряд ли удастся. Не стоит забывать также и о том, что у одного помещения может быть несколько собственников, что существенно усложняет задачу.

24

mansardi.indd 24

24.06.2011 13:07:14

MIR&DOM.Sankt Peterburg  

№7 July 2011

MIR&DOM.Sankt Peterburg  

№7 July 2011