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Étape 1 Définition des caractéristiques de l’opération
Devant traiter de l’opportunité, de la localisation, de la qualité et des possibilités de réalisation, l’étude préalable comporte une esquisse de traduction financière sans laquelle aucun choix réaliste n’est possible.
Les études préalables doivent permettre à la collectivité de s’assurer de la faisabilité de l’opération, sur les aspects techniques, économiques et également juridiques Les études préalables sont donc les premières études lancées en vue d’aménager un quartier. En général, elles permettent de : • déterminer les potentialités du site identifié, et ses contraintes (pollution…) par le biais d’un diagnostic technique ; • proposer un programme, c’est-à-dire le type d’occupation souhaité dans le quartier (habitat, commerces, activités, équipements publics…) ; • esquisser les premières orientations d’aménagement. En fonction de l’échelle du site, ces orientations s’expriment sous forme d’un plan directeur reprenant les principes de desserte et la localisation des programmes ; • établir une première estimation de la faisabilité économique du projet. À l’inverse, les études « opérationnelles » sont celles qui permettront à l’aménageur, maître d’ouvrage de l’opération dès lors qu’elle lui a été concédée, de définir précisément les conditions techniques, économiques, juridiques et financières de réalisation des ouvrages ou missions qui font partie du programme.
Détermination des études préalables et élaboration des cahiers des charges de consultation Il n’existe pas de liste exhaustive des études préalables à l’opération d’aménagement. Elles dépendront notamment de l’objet de l’opération, de l’état initial du site sur lequel celle-ci est envisagée, des contraintes que la collectivité souhaitera imposer à son aménageur.
Traditionnellement, les études porteront sur : • l’étude d’intégration urbanistique et fonctionnelle de l’opération à partir : - de la délimitation du périmètre, - de l’analyse du site : topographie, paysage, végétation, - des équipements existants, - des servitudes et nuisances, - de l’enquête géologique sommaire. • l’étude d’impact • l’étude hydraulique • l’étude de marché (étude quantitative et qualitative de la demande, offre future et existante, possibilités de commercialisation) • l’analyse des dispositions du PLU et autres documents ou règles d’urbanisme, • l’enquête foncière • l’assistance à la concertation préalable à la création de la ZAC ou si le projet est soumis à une telle concertation • la définition du programme de l’opération avec des propositions de programmes, de schémas d’aménagement et des simulations financières correspondantes, incluant l’incidence de l’opération sur les finances de la personne publique à l’initiative de l’opération et sur le développement équilibré de la commune • le plan de composition • l’avant-projet des infrastructures • l’échéancier de réalisation • le bilan financier prévisionnel et le plan de trésorerie La démarche d’ÉcoQuartier ajoute au projet de nouvelles thématiques, parfois seulement effleurées dans le cadre de l’aménagement « traditionnel », et entrecroise toutes les thématiques entre elles. Elle impose de recourir à des compétences complémentaires (écologie, construction durable, sociologie, …) à celles habituellement mobilisées (urbanisme, architecture, paysage, infrastructure, …). Il s’agit d’inscrire le projet dans une démarche « durable » globale qui n’a de sens que si elle est menée en tant que telle. En d’autres termes, les études qui permettent la réalisation d’un projet « environnemental » sont difficilement comparables à celles conduites dans un projet classique, puisque l’orientation et la « philosophie » du projet seront différentes. Avec une stratégie de développement durable, la collectivité va avoir l’objectif de requalifier un quartier existant, d’en créer un nouveau qui soit un lieu de vie animé pour une population d’âge, de composition familiale, de ressources financières variées. Ce « morceau de ville » doit se fondre dans l’environnement urbain qui l’entoure, offrir des espaces et des équipements publics de qualité, un tissu d’activités économiques dynamiques des logements attractifs…
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