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ZAC du Plateau, Ivry-sur-Seine

Vue sur la route départemantale 5 / Photo CAUE 93

Retour d’expérience 2012

Ekopolis est un projet francilien porté par l’Union régionale des CAUE en partenariat avec les membres fondateurs : l’ADEME, l’ARENE, la DRIEA, la DRIEE et la Région.

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Les retours d’expérience Ekopolis Pôle de ressources francilien pour l’aménagement et la construction durables, Ekopolis a pour vocation de rassembler les acteurs de l’aménagement et de la construction en Île-de-France afin de susciter et d’aider leurs réflexions sur ces sujets et d’accompagner la mutation de leurs pratiques vers l’exemplarité. Cet objectif se traduit par la mutualisation de ressources, l’analyse et la capitalisation d’expériences innovantes avec notamment le développement d’outils permettant de mettre en œuvre une nouvelle génération de projets. Ayant initié en 2010 les retours d’expérience d’opérations d’aménagement, Ekopolis a développé en 2012 quatre nouvelles analyses de quartiers franciliens ayant eu une réflexion en matière de durabilité. L’objectif est de mettre en évidence les choix opérés, en relation avec le contexte du projet, ainsi que l’aboutissement des objectifs initiaux. Les opérations choisies étant en phase réalisation, l’analyse n’intègre pas d’éléments de retour d’usage. Un travail d’investigation sur la démarche et le contenu des opérations a été mené auprès des acteurs des projets : collectivités, aménageurs, concepteurs, opérateurs et assistants à maîtrise d’ouvrage environnementaux, à travers des visites et ateliers d’échanges. Les analyses rendent compte des principales caractéristiques des opérations thème par thème et, le cas échéant, des manques ou aspects innovants mis en œuvre. Elles s’accompagnent chacune d’un tableau récapitulatif des données essentielles du projet et d’une fiche technique. Cette méthode s’inspire de la réflexion menée en 2009 par le CAUE de l’Isère et le CSTB sur les démarches de projets urbains durables ainsi que de la méthode d’analyse d’opérations de bâtiments d’Ekopolis. LE CHOIX DES PROJETS Les opérations analysées sont choisies sur la base d’un repérage des CAUE dans leur département, avec la volonté de construire à terme un panel d’opérations aux contextes et localisations diversifiés. Le thème central des actions Ekopolis est le renouvellement de la ville sur la ville ; les autres critères sont le positionnement volontaire des porteurs du projet vis à vis de la démarche d’analyse, l’approche innovante d’au moins un aspect de l’opération, le traitement de plusieurs thématiques environnementales, sociales et économiques qui interagissent dans un souci de développement durable et notamment l’inscription dans le contexte territorial, la gouvernance, la mixité fonctionnelle, le prix de sortie des logements, l’association des habitants au projet. L’opération présentée ici, la ZAC du Plateau, a retenu notre intérêt par la politique volontariste de la Ville en faveur de la maîtrise des coûts de sortie des logements, sur un secteur aux portes de Paris. L’autre élément déterminant a été la démarche artistique « HQAC » (Haute qualité artistique et culturelle) menée sur le chantier, par sa dimension innovante et la réflexion sociale et urbaine qu’elle revêt. Nous remercions les acteurs rencontrés au cours de cette étude d’avoir accepté de participer au retour d’expérience et d’y avoir consacré une part de leur temps. Les autres opérations ayant fait l’objet d’une analyse sont : - Les Docks de Ris à Ris-Orangis, 91 (analyse pilote parue en février 2012) - Le quartier Hoche à Nanterre, 92 (parution début 2013) - La ZAC Claude-Bernard à Paris 19ème (parution début 2013) - Le PRU Cachin à Romainville, 93 (parution début 2013).

N’hésitez pas à soutenir notre démarche en envoyant vos commentaires par mail : contact@ekopolis.fr

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Repères Programme : 1 059 logements, bureaux (32 000 m2 SHON), commerces (5  000 m2 SHON), activités (1 800 m² SHON), résidence intergénérationnelle, résidence hôtelière, crèche, école

Surface bâtie : 120 000 m2 SHON Maître d’ouvrage : Ville d’Ivry-sur-Seine Aménageur : AFTRP Urbaniste coordinateur : Jean-Michel Dumas (BDVA) Assistant à maîtrise d’ouvrage environnemental : AETIC

Création de la ZAC : décembre 2006 Stade d’avancement : travaux en cours (tranche 2 sur 3) Livraison : achèvement 2017 Surface du quartier : 8 ha

Réalisée dans le cadre de la requalification de l’ex-RN305, la ZAC du Plateau a pour objectif la recomposition de l’entrée de ville avec la création de logements, de commerces, de bureaux et d’équipements. Elle a été le support d’une expérimentation de Haute qualité artistique et culturelle : le projet Trans 305. «

»

à Ivry-sur-Seine, nous avons une vision du développement durable axée sur la mixité. Ce projet est fait de contraintes, il n’a ni la Seine ni un joli décor. Mais faire une ZAC sur un secteur ayant peu d’atouts à priori, paraissait intéressant. Un problème réel de l’aménagement réside dans la violence du ressenti que les habitants peuvent avoir des démolitions, des expulsions. à travers Trans 305, on parle avec eux d’opération urbaine. Les gens comprennent ce que l’on fait de cette ZAC, comment fonctionne une opération d’aménagement, l’intérêt d’aménager. Gilles Montmory, Ville d’Ivry-sur-Seine, chargé d’opération ZAC du Plateau jusqu’en 2008

Sommaire Carte d’identité du territoire 1 > Données de cadrage 2 > Contexte territorial

p4 4 6

Gouvernance et processus de projet 1 > Les acteurs du projet 2 > Le processus de projet

p8 8 11

Description de l’opération p 14 1 > Fonctionnement urbain 14 2 > Performance environnementale des aménagements 17 3 > Développement économique local 21 4 > Qualité de vie et diversité sociale 22 Annexes, tableau et fiche de synthèse

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p 25


Carte d’identité du territoire 1 / Données de cadrage ETUDE D’IMPACT

ANALYSE DE L’ETAT INITIAL

1.2 Le site de la ZAC du Plateau

1.1 Localisation

ETUDE D’IMPACT

ANALYSE DE L’ETAT INITIAL

Localisation de la ZAC / Bing.com Localisation du secteur aux portes de Paris / Sémaphores 18

ZAC DU PLATEAU – VILLE D’IVRY-SUR-SEINE

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SEMAPHORES

La ZAC du Plateau se situe sur la commune d’Ivrysur-Seine dans le Val-de-Marne, au niveau du quartier du Petit Ivry, au nord ouest de la ville. Ivry-sur-Seine compte 57 254 habitants. Elle appartient à l’association Seine Amont Développement, intercommunalité de projet, et depuis le 1er janvier 2013 à la Communauté d’agglomération Seine Amont regroupant Ivry, Choisy et Vitry. Située en bordure du périphérique parisien, la ZAC s’inscrit dans un contexte urbain dense.

Le site s’étend en entrée de ville, le long de l’Avenue de Verdun, route départementale 5 (ex-RN305), sur un linéaire de presque 1 km pour une surface totale de 8 hectares. L’opération est bordée : - au nord par le boulevard périphérique, - à l’ouest par le cimetière parisien d’Ivry, - à l’est par la ville d’Ivry, avec au sud-est le quartier d’habitat social Pierre et Marie Curie.

ZAC DU PLATEAU – VILLE D’IVRY-SUR-SEINE

SEMAPHORES

La ZAC, créée pour répondre aux modifications urbaines induites par l’élargissement du boulevard, présente un périmètre étiré, relativement découpé et aux parcelles étroites. Il contourne notamment dans sa partie sud, une ruelle de tissu existant et habité : le passage Hoche. Le périmètre comprend dans sa partie centrale la place du Général de Gaulle, qui constituera un point essentiel du projet. À RETENIR – DONNÉES DE CADRAGE • La ZAC du Plateau est située aux portes de Paris. Son périmètre étiré et découpé, s’insère dans un tissu existant varié qui marque une entrée de ville stratégique pour Ivrysur-Seine. –4–


Périmètre de la ZAC du Plateau et plan masse / BDVA

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2 / Contexte territorial 2.1 Contexte régional

transport collectif en site propre sur la RD 5. En tant que zone agglomérée et espace déjà urbanisé, le secteur constitue une zone de densification aux portes de Paris. Il apparaît enfin dans le SDRIF comme secteur carencé en espaces verts publics.

Ivry-sur-Seine se situe sur le territoire de Seine Amont, site stratégique du SDRIF. C’est un territoire populaire, ancienne banlieue ouvrière et industrielle de l’agglomération parisienne où l’enjeu régional vise à réduire des inégalités sociales et territoriales qui se cumulent. C’est également un pôle majeur à dynamiser. La ZAC du Plateau est une composante du projet d’écoquartier multisites Confluence - Seine - Amont / Ivry / Paris inscrit au Contrat de projet état Région (CPER) 2000-2006. Celui-ci définit des actions premières, dont le développement de l’emploi, la prise en compte des impacts environnementaux et la maîtrise des émissions de gaz à effet de serre. La ZAC met en œuvre ces objectifs par la réalisation de bureaux, commerces et l’achèvement d’un

2.2 Contexte départemental Sur la RD 5 circule la ligne du bus 183. Saturée, elle est l’une des plus fréquentées d’Île-de-France. Les travaux du boulevard visent à faciliter les transports en commun (le projet de tramway Paris Orly devrait prendre place sur le site propre), apaiser la circulation routière, donner une place plus importante aux piétons et cyclistes, dynamiser le commerce de proximité et en faire une avenue urbaine intégrée à la ville. Le Conseil général du Val-de-Marne poursuit les projets du CPER et développe des projets complémentaires, dans son Plan des déplacements 2009 - 2020.

2.3 Contexte intercommunal En tant qu’intercommunalité de projet, Seine Amont Développement vise à renforcer la coopération intercommunale. Au début des années 2000, elle a réalisé avec Paul Chemetov une étude visant à rendre au territoire lisibilité et habitabilité. Le projet entend renouveler un territoire populaire à l’habitat paupérisé par une offre de logements équilibrée. Le commerce de proximité, la restauration, l’hôtellerie, les services sont des secteurs sous-représentés qui devront être développés afin d’accompagner l’arrivée de nouveaux habitants et de nouvelles entreprises.

ZAC du Plateau

Secteur à densifier et liaisons vertes / SDRIF 1994

Il s’agit également de donner une identité à l’axe 305. Le projet affirme la transformation de la route nationale, support d’un transport en commun propre structurant et qualifiant. Il propose de développer sur son linéaire de vastes espaces publics (places, carrefours ou belvédères). Paul Chemetov introduit la volonté d’éviter l’effet de muraille le long de l’axe et initie un travail sur les radiales et les perméabilités transversales. La Ville inscrit ces objectifs dans le cahier des charges de la ZAC du Plateau. –6–


Plan d’intentions du territoire Seine Amont / Seine Amont Développement

La RD 5 constitue une coupure majeure du tissu urbain. Le PADD veut atténuer cet effet par l’amélioration des liaisons transversales, l’aménagement de l’espace public et la restructuration de la voie. La réduction de la pollution et des nuisances sonores sont également des objectifs récurrents.

« L’habitat se paupérisait et le secteur perdait en dynamisme. L’étude de Paul Chemetov a permis un tournant en faisant évoluer les villes vers la création d’un tissu mixte. Il pose les bases d’un projet de territoire qui lie le développement économique, l’habitat et les déplacements. » Séverine Noack, chargée d’opération ZAC du Plateau, Ville d’Ivry-sur-Seine

Pour augmenter son niveau d’exigence, la Ville a réalisé en 2011 une charte des espaces publics et un Plan climat énergie territorial, et en 2012 une charte éco-quartiers. Le PCET insiste sur l’intérêt de revoir à la baisse les normes de stationnement, certains parkings existants étant sous-occupés.

2.4 Contexte communal La charte Vers Ivry 2015 (1998), le PADD (2004) et la charte Qualité habitat (2008) sont les premiers outils dont la Ville s’est dotée pour agir sur les formes urbaines, la thermique des bâtiments, la mixité fonctionnelle et sociale, les risques et pollutions.

« Au niveau du PLU, un secteur de plan masse règlemente la zone : retraits, hauteurs, gabarits... ce qui a même posé quelques problèmes pour l’adaptabilité des projets. Les règles étaient très encadrées et la latitude donnée au maître d’ouvrage et au maître d’œuvre était réduite. » Jean-François Lorès, Directeur du développement urbain, Ville d’Ivry-sur-Seine

à la création de la ZAC, la Ville ne disposait pas de PLH, adopté fin 2011. C’est la charte Qualité habitat qui a fait référence : volonté d’assurer une mixité de l’habitat, de développer l’accession sociale à prix maîtrisés, la construction de logements pour étudiants et personnes âgées et l’accueil de nouveaux habitants, notamment salariés. Dans le neuf, elle assure un équilibre sur l’ensemble du territoire communal de 50% en accession et 50% en locatif social, comprenant au moins 15% de PLAI, au plus 15% de PLS, le reste en PLUS. Elle préconise, enfin, la mise en place d’un dispositif partenarial sur l’accession sociale (coût de sortie, commercialisation, clauses anti-spéculatives).

À RETENIR – LES ENJEUX DU TERRITOIRE • Aux échelles supra communales, les enjeux identifiés sur le territoire sont liés à sa situation en bordure d’axe structurant : ils le définissent comme un secteur à dynamiser, dôté d’objectifs de maîtrise des impacts environnementaux (notamment émissions de gaz à effet de serre), de perméabilité, d’intégration urbaine et de mixité des fonctions. • La Ville d’Ivry décline ces objectifs tout en affirmant celui de la mixité sociale. –7–


Gouvernance et processus de projet 1 / Les acteurs du projet 1.1 Organisation des acteurs Le projet d’état pour l’élargissement de l’ex-RN 305, a été relancé en 2004 par la Ville d’Ivry-surSeine. Le Conseil général du Val-de-Marne réalise l’élargissement et le site propre, la Ville assure la maîtrise d’ouvrage de la ZAC sur le linéaire du boulevard. Elle en a confié l’aménagement à l’AFTRP, par un traité de concession.

Pour les opérations unitaires, une équipe d’architectes a été choisie pour chaque lot, sur concours organisé par l’AFTRP avec la Ville et un jury incluant les bailleurs, l’investisseur commerce et deux habitants. Pour la réalisation de la place du Général de Gaulle, BNP Paribas Immobilier a été retenu en groupement avec un investisseur commercial unique et deux bailleurs, sur consultation par la Ville et l’AFTRP. Enfin les architectes ont été choisis sur concours organisé par le promoteur, sur la base d’une liste convenue par la Ville et l’AFTRP.

En accord avec la Ville, l’AFTRP a choisi JeanMichel Dumas de l’agence BDVA pour la mission d’architecte urbaniste coordonateur de la ZAC, après un appel d’offres sur références. La maîtrise d’œuvre des espaces publics a été attribuée au groupement Urbicus, architectes et paysagistes, et BATT bureau d’études VRD, tandis que l’AFTRP mandatait AETIC pour une mission d’assistance à la maîtrise d’ouvrage sur la dimension environnementale des projets.

Opération (voir plan p 5)

Opérateur

Architecte

Lot 1a (résidence inter-générationnelle)

IDF Habitat

Choix non arrêté

Lot 1b (résidence hôtelière ou étudiante)

Choix non arrêté

Choix non arrêté

Lot 2 (ministère du budget)

SCI Semiic Verdun

Agence Chemetov

Lot 3 (logements + activités)

Cogedim

Acoupel Architecture

Lot 4a (logements + activités)

CPH-Arcade

Paul Chemetov

Lot 4b (logements + activités)

CPH-Arcade

Simoneau et Hennig

Lot 5 (logements + crèche)

CPH-Arcade

Cité Architecture

Lot 6 (place : logements + commerces)

BNP Paribas Immobilier, Logis-Transports, I3F

Myriam Szwarc

Lot 7 (place : logements + commerces)

BNP Paribas Immobilier, Logis-Transports

Jean-Michel Dumas

Lot 8 (place : logements + commerces)

BNP Paribas Immobilier, Logis-Transports, I3F

Agence Valéro-Gadan

Lots 9 à 12 (logements + équipements)

Choix non arrêté

Choix non arrêté

Lot 13 (logements)

Choix non arrêté

Choix non arrêté

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Etat Région Département

Subventions

MAITRISE D'OUVRAGE Ville d'Ivry-sur-Seine

Aménagement

Commande

Concession

Aménageur AFTRP

RD5

Conseil

AMO Environnement AETIC

Soutient

Prescriptions environnementales

Stefan Shankland Artiste

Maîtrise d'œuvre

Décision Pilotage

> BDVA

Conception

Information/Echanges Direction

HABITANTS & USAGERS > Riverains > Nouveaux habitants et usagers > Propriétaires privés

> BATT, BET VRD et AxP URBICUS,

Projet TRANS 305 (HQAC)

ZAC du Plateau

Sensibilisation

paysagistes MOE espaces publics

Opérations unitaires Réalisation Gestion

Information

Architecte-urbaniste coordinateur

Opérateurs

>Promoteurs >Bailleurs >Gestionnaires

Architectes

Le paysagiste, maître d’œuvre des espaces publics, est lié au bureau d’études VRD et non à l’urbaniste coordonnateur. Ceci s’explique par le fait que le plan masse, établi par ce dernier en intégrant les objectifs définis par la Ville et l’aménageur, a été traduit dans le PLU bien en amont de la conception des espaces publics. à travers ce plan guide, ont été ensuite définies les orientations sur l’espace public, avec l’équipe de maîtrise d’œuvre composée du paysagiste et du bureau d’études.

« L’AFTRP a trouvé plus intéressant d’avoir le conseil en environnement chez elle. Un maître d’ouvrage a de plus en plus besoin d’être défendu devant sa maîtrise d’œuvre, d’où la multiplication des conseils auprès des maîtres d’ouvrage. ça s’est amélioré, mais dans les premiers rapports avec les architectes…je leur cassais les pieds ! » Patrice Trintignac, AETIC

La spécificité la plus notable de cette organisation des acteurs est l’association de l’équipe du projet Trans 305, qui mène la démarche Haute qualité artistique et culturelle (HQAC) en parallèle de l’opération de ZAC.

L’AMO environnemental est mandaté par l’aménageur ; il est intervenu après la définition du plan masse, l’éloignant également d’une réflexion conjointe dès l’amont du projet.

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1.2 Participation citoyenne Pour la Ville l’objectif n’a pas été de co-produire avec les habitants, mais de les informer et de recueillir leurs attentes pour faire évoluer le cas échéant certains éléments du projet. Ce fut le cas, par exemple, sur le traitement des nuisances sonores, la demande d’espaces verts ou celle de liaisons avec la cité voisine. Afin de sortir de la forme classique des réunions publiques, la concertation s’est faite, dès l’étude de faisabilité, à travers des ateliers. Les thématiques étaient formulées à destination de l’habitant  : « Un logement pour tous », « Une vie de quartier ». Pour permettre un ressenti plus neutre de la part des habitants, les réunions de concertation étaient animées par un prestataire extérieur.

Par la suite, la démarche HQAC a aidé à la poursuite des échanges avec les habitants, même si ça n’était pas l’objectif initial, la Ville ne souhaitant pas que l’artiste serve à vendre le projet. « Ce qui est compliqué c’est de garder le contact quand le chantier est lancé. Le vrai problème de l’aménagement, c’est la violence du ressenti pour les habitants face aux démolitions, etc. On se donne donc le temps de multiplier les contacts avec les habitants, et les prétextes au contact. C’est pour ça qu’on mène l’HQAC, pour parler avec eux d’une opération urbaine. Après, c’est à nous de recoller ce qui a été dit et de comprendre les attentes. » Gilles Montmory, chargé d’opération ZAC du Plateau jusqu’en 2008, Ville d’Ivry-sur-Seine

« S’attaquer frontalement à une question d’aménagement avec les habitants, ça n’est pas possible. 80% de la concertation, c’est juste de rassurer les gens sur les intentions de la Ville : leur faire comprendre comment fonctionne une opération d’aménagement, les objectifs, l’intérêt d’aménager ou non. » Gilles Montmory, chargé d’opération ZAC du Plateau jusqu’en 2008, Ville d’Ivry-sur-Seine

L’AVIS D’UN ACTEUR DU PROJET • Il y a plusieurs types de concertation. La concertation stratégique représente un niveau de discussion plus intéressant pour les habitants, mais elle ne peut pas se cantonner à un projet particulier, il faut envisager un dialogue quotidien dans la ville. La démarche HQAC a cet intérêt d’être à l’articulation des deux. Romain Marchand, Maire adjoint au développement urbain, Ville d’Ivry-sur-Seine • Est-ce l’urbaniste qui doit s’occuper de la concertation ? Est-ce que c’est de l’aménagement ? Rapidement on tombe dans des actions culturelles ou de communication... Mais avec Stefan Shankland on y arrive, car son travail pose des questions d’aménagement. Gilles Montmory, chargé d’opération ZAC du Plateau jusqu’en 2008, Ville d’Ivry-sur-Seine

Maquette du projet réalisée avec les habitants durant l’été 2012 sur l’emplacement de la future place des Commerces / Photo URCAUE

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À RETENIR – JEUX D’ACTEURS • La gouvernance de ce projet est marquée par le fractionnement de la conception urbaine, paysagère et environnementale, l’AMO et le paysagiste étant arrivés après définition du plan masse. • La conduite d’une démarche artistique et culturelle menée sur le chantier favorise le lien avec les habitants.


2 / Le processus de projet 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Création de la ZAC Programmation / Approbation du dossier de réalisation de ZAC Planification - Conception Travaux / Première livraison Commercialisations

2.1 Commande et objectifs initiaux

2.2 Foncier et montage budgétaire

L’élargissement de l’avenue de Verdun été amorcé en 1978 par l’état. Restée inachevée notamment au niveau d’Ivry-sur-Seine, cette opération a déstructuré l’axe. En 2004, la Ville se saisit de ce secteur pour terminer l’élargissement du boulevard et réaménager son linéaire, entrée de ville stratégique.

Dès la création de la ZAC, une Déclaration d’utilité publique est mise en place et l’AFTRP engage les acquisitions foncières qui s’achèveront en 2014. « L’une des contraintes du projet est la maîtrise du foncier : elle est compliquée car on est sur d’anciens sites industriels mais surtout des copropriétés, avec des problématiques de relogement assez fortes. » Arnaud Guérineau, chef de projet ZAC du Plateau, AFTRP

« Cet élargissement s’étant fait progressivement, il a créé des zones d’insalubrité, fait mourir tous les commerces alors que c’était un secteur très vivant. » Jean-François Lorès, Directeur du développement urbain, Ville d’Ivry-sur-Seine

Le bilan de la ZAC est déficitaire d’environ 14  millions d’euros. Cela s’explique en grande partie par la volonté de la Ville d’intégrer 50% de logement social, avec une majorité de PLUS et PLAI, et une maîtrise des coûts de sortie des logements en accession. Ces choix ont entraîné une diminution de la participation de l’état et de la Région au financement du déficit, de 50% à 20%. Pour combler une part du déficit, la Ville amène gratuitement le foncier qu’elle possédait.

Une convention est signée en 2006 avec l’état et la Région et la ZAC est créée en décembre. La Ville associe à ce projet des objectifs de développement durable en matière de mixité sociale, espace public, équipements et chauffage urbain. « La Ville d’Ivry-sur-Seine a soumis une candidature NQU pour montrer qu’une opération à proximité de Paris et sur un boulevard urbain, peut répondre à des objectifs de mixité et de développement durable. » Jean-François Lorès, Directeur du développement urbain, Ville d’Ivry-sur-Seine

Les surcoûts de construction sur les fondations, dus à la présence de carrières en sous-sol, ont réduit la marge de manœuvre du maître d’ouvrage sur la charge foncière. L’AFTRP a fait chiffrer par son AMO le surcoût au m2 de SHON lié aux performances environnementales prescrites. Une diminution de la charge foncière, budgetée au bilan de l’opération, a ainsi pu être négociée avec les promoteurs sur cette base. Les terrains ont finalement été cédés à 600€/m2 SHON pour l’accession libre, 400€/m2 pour l’accession à prix maîtrisés, 390€/m2 pour le logement social. « Il est plus facile de concilier au mieux les intérêts de chacun lorsque l’on arrive à faire passer des éléments dans le PLU, mais en restant réaliste pour ne pas grever les coûts de construction. » Séverine Noack, chargée d’opération ZAC du Plateau, Ville d’Ivry-sur-Seine

Opérations de comblement des carrières sous la future place Charles de Gaulle, décembre 2012 / Photo URCAUE

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2.3 études, programmation et planification à l’époque du projet mené par l’état, la conception du réaménagement du boulevard était de construire un front bâti continu de bureaux, protégeant les logements rejetés à l’intérieur des îlots. L’étude de faisabilité réalisée en 2004 par les architectes Eliet et Lehmann, entérine à l’inverse, et dans la continuité de l’étude de Paul Chemetov pour Seine Amont Développement, la volonté de rompre cet effet « mur ». En 2007 l’urbaniste du projet, Jean-Michel Dumas, développe le plan masse autour de ce dernier principe et prévoit l’implantation des bâtiments perpendiculairement au boulevard pour favoriser les perméabilités.

La commercialisation des lots a été lancée fin 2008. Les travaux de terrassement et démolition ont débuté en 2008, puis les gros chantiers l’année suivante. Le ministère a été livré en mars 2012 et les premières opérations de logements au second semestre. La première phase a été assez rapide car le terrain appartenait à la Ville et n’était pas occupé. L’aménagement du boulevard lui-même et du trottoir a été mené en parallèle par le Conseil général du Val-de-Marne de 2011 à début 2013. La gestion de chantier suit la réglementation, à travers le règlement de chantier de l’AFTRP intégrant des mesures de chantier à faibles nuisances.

La programmation découle principalement des objectifs de mixité : 40% des surfaces sont consacrées aux activités (délocalisation du ministère du budget, locaux d’activités et commerces à rez-dechaussée) et 60% au logement, dont la moitié de locatif social. Le nombre de logements a augmenté au cours du montage de l’opération pour atteindre 1 059 unités. La programmation se fait par phases selon les acquisitions foncières : secteur autour du ministère, place Charles de Gaulle, secteur sud, le secteur nord étant retardé par des relogements.

La démarche d’accompagnement culturel et artistique Trans 305 accompagne le chantier depuis le début. Sa structure support, un belvédère d’architecture expérimentale et temporaire fait de conteneurs, se déplace pour suivre l’avancée du chantier. « Ici, la ville se transforme. Les gros travaux engendrent nécessairement du bruit, des nuisances, des traumatismes. Mais cette mutation urbaine peut aussi être regardée comme un spectacle fascinant, un objet d’enseignement et une manière de lire l’avenir. Le chantier, c’est le moment où se forme et se déforme notre représentation de la ville... » Stefan Shankland, directeur artistique projet Tans 305

2.4 Réalisation Le Cahier des prescriptions et recommandations architecturales, paysagères et environnementales a été réalisé en 2007 et actualisé en 2012 par BDVA, AETIC, BATT et Urbicus. Les ambitions qui y sont réunies sont larges, mais le ton est peu prescriptif. Le parti pris a été de proposer des objectifs ambitieux puis de les discuter avec les opérateurs. De ce fait et parce que les contraintes sur le projet étaient importantes, les prescriptions n’ont pas toujours pu être tenues. La réalisation s’étendant sur une longue période, certains objectifs non aboutis dans les premières réalisations trouveront une réponse dans les tranches suivantes.

Déplacement du belvédère au fil du chantier / Trans 305

« Si on impose un surcoût au constructeur, il faut proposer une compensation. Donc la statégie est plutôt de multiplier les propositions d’amélioration en essayant d’être convaincant et d’obtenir le plus possible. Dans le développement durable, on découvre ce qu’on peut faire au fur et à mesure qu’on le fait. Et ce qu’on fait, on le capitalise. » Patrice Trintignac, AETIC – 12 –


2.5 évolutivité, gestion, évaluation, effet de levier sur le territoire évolutivité L’AMO environnemental a proposé une réflexion sur l’adaptabilité et l’évolutivité des bâtiments. Il demande aux concepteurs, par exemple, d’inscrire dans la composition du bâtiment sa capacité d’évolution énergétique, l’objectif étant qu’un bâtiment conçu selon la réglementation thermique -20% ou -50% puisse être transformé en bâtiment passif ou positif lors d’une future rénovation.

stationnement, intégrant aussi certains espaces mutables à l’est. Un effet de levier est identifiable au niveau de la démarche d’accompagnement culturel et artistique. D’autres démarches similaires ont été lancées sur la commune à la suite du projet Trans 305, notamment sur la ZAC Gagarine-Truillot. La démarche HQAC a été intégrée à la charte écoquartiers de la Ville.

« On a assez peu de réponses, souvent les concepteurs considèrent que ce n’est pas plausible. Il y a une espèce de résistance intellectuelle sur le sujet ; mais ça va passer, on va y réfléchir. » Patrice Trintignac, AETIC

« La démarche HQAC permet de créer un dialogue et peutêtre, pour de prochains projets, de mieux comprendre les attentes des habitants. » Myriam Szwarc, architecte du lot 6

En termes de trame urbaine, certains choix ont été faits pour une compatibilité avec des mutations futures, en particulier au niveau du mail des bureaux, conçu dans l’optique d’une liaison avec un éventuel aménagement futur du site attenant des entrepôts SNCF.

Enfin, on note la démarche globale de l’AMO environnemental, fondée sur l’expérimentation et l’avancée progressive dans le dialogue avec les opérateurs.

Gestion Le choix des matériaux, du mobilier et des végétaux a été fait suivant la charte de la Ville et en accord avec le service des espaces verts, de même que pour l’éclairage public.

L’AVIS D’UN ACTEUR DU PROJET • Le temps de la discussion limite ce que l’on peut faire. Le développement durable, c’est aussi de ne pas dépenser plus d’argent que nécessaire. Jean-Marc Gaulier, Urbicus

Suivi évaluation L’opération n’a pas fait l’objet d’une démarche de suivi évaluation. Cependant on note la mise en place par la Ville d’une charte des éco-quartiers, fondée sur les critères des Nouveaux quartiers urbains (NQU), qui intègre le suivi évaluation. Elle sera mise en application à partir de 2012 sur les nouveaux projets urbains de la commune, et les prochains cahiers des charges de consultation des promoteurs prévoiront cet aspect.

• En France il est très difficile aujourd’hui de tirer les projets vers le haut… Le maître d’œuvre se bat en permanence : ça bloque au niveau tant des promoteurs que des bailleurs sociaux. Le vrai problème est dans l’acquisition foncière, il y a une telle disparité entre le coup du foncier et le coût de la construction au m2 ! Le foncier reste l’élément le plus lourd financièrement. Jean-Michel Dumas, urbaniste de la ZAC

Effet de levier du projet sur son territoire La ZAC du Plateau, attenante sur une large part à la cité Pierre et Marie Curie, pose la question des liaisons avec cet espace et de son évolution. Non intégrée initialement au projet de ZAC, cette réflexion a ressurgi de la concertation, également en raison du manque d’espaces verts sur la ZAC. La Ville a commandé en 2012, au paysagiste Urbicus, une étude sur l’espace public, les circulations et le

À RETENIR – PROCESSUS DE PROJET • Participation de la Ville au bilan de l’opération, prolongation des réflexions au-delà du périmètre de ZAC, travail sur l’évolutivité du bâti, expérimentation d’une démarche culturelle… L’analyse du processus de projet montre que la ZAC du Plateau n’est pas une fin en soi pour la Ville mais une opération à travers laquelle elle exprime et expérimente sa politique urbaine. – 13 –


Description de l’opération 1 / Fonctionnement urbain 1.1 Trame urbaine Insertion dans l’existant Le projet consiste à la résorption de friches et l’intensification des îlots les moins denses. Un travail de couture avec l’existant est mené pour s’insérer dans un parcellaire contraint très étroit. La route départementale génèrant une coupure à l’échelle de la ville, le projet vise à créer de la profondeur à partir de la voie, en facilitant les traversées perpendiculaires. Ces perméabilités transversales tendent à rompre un effet de muraille, renforé par la présence du cimetière, qui offre en vis-à-vis un mur aveugle sur tout le linéaire de la ZAC. Des ouvertures permettant de le traverser ne sont aujourd’hui pas envisageables.

6 a ainsi évolué, ils seront finalement publics et conçus par Urbicus, pour faciliter les liaisons entre la cité et la place. Un traitement identique des façades arrière et avant du lot 6 est prévu par l’architecte Myriam Szwarc. Enfin, la requalification des espaces publics de la cité en parc urbain permettra d’offrir aux riverains et habitants de la ZAC un espace vert d’agrément.

« Ma volonté était d’offrir des pénétrantes vers l’intérieur. Le boulevard est une des limites d’Ivry et je ne voulais pas que l’on enferme la ville derrière un mur, mais que l’on trouve de la profondeur au travers de cet aménagement. Les bâtiments viennent scander le boulevard en différentes séquences, ils laissent comprendre que la ville est derrière. » Jean-Michel Dumas, urbaniste de la ZAC Venelle étroite du passage Hoche / CAUE 93

La volumétrie du projet vise à effectuer une transition entre les altimétries très hétérogènes des bâtiments existants. Du R+12 qui fait écho à la cité Pierre et Marie Curie, au R+1 le long du passage Hoche, les bâtiments du projet dialoguent avec les constructions voisines, variant ainsi les typologies proposées. Une étude urbaine a été menée sur un fonctionnement de l’opération en lien avec un futur aménagement des espaces publics de la cité voisine. Il s’agit dans un premier temps de retrouver une plus grande porosité à l’intérieur de cet ensemble ZAC - cité, de faire communiquer ces espaces le mieux possible entre eux, ainsi qu’avec la ville alentour. Le statut des espaces extérieurs du lot – 14 –

Habitat R+1 du passage Hoche / CAUE 94


Organisation et forme urbaine Les espaces publics représentent 23% de la surface totale de la ZAC de 8 hectares. Le COS à l’opération sur la ZAC est de 1,5 et le COS moyen à la parcelle est de 1,9.

L’AVIS D’UN ACTEUR DU PROJET • Pour réellement penser la ZAC comme partie intégrante d’un quartier, il faut penser les relations entre la place et le quartier attenant. C’est pour cela que la Ville a lancé une mission complémentaire, afin de regarder comment gérer ce manque. Cela pose la question des cheminements, des commerces, du stationnement, de l’arrivée d’un îlot de prospérité. […] Les habitants demandaient des espaces verts, mais cette volonté était incompatible avec l’idée d’une place commercante traversée par des voitures ; le projet est devenu un compromis intermédiaire entre des demandes contradictoires. Jean-Marc Gaulier, Urbicus

Le projet est organisé en une série de séquences poreuses du nord au sud, articulées et ventilées par des dessertes publiques, perpendiculaires au boulevard : rues, mails piétons. Cette multiplicité des séquences permet de proposer des ambiances différentes ; le linéaire de la ZAC est très important et la difficulté consiste à maintenir un boulevard vivant sur la longueur. Le projet de jardin central a évolué au profit d’une place commerciale minérale et accessible à l’automobile. Elle constitue une centralité, située à mi-chemin du linéaire de la ZAC. Les commerces qui seront orientés vers l’intérieur de la place seront liés à cette fonction d’animation (boulangerie, coiffeur), les autres donneront sur le boulevard (pharmacie, banque).

À RETENIR – TRAME URBAINE • Le dessin de la trame urbaine s’est concentré sur la recherche de perméabilité, à travers la disposition des bâtiments et la création de mails, perpendiculairement au boulevard. • Il s’est aussi attaché à l’intégration urbaine, avec des épannelages progressifs et la création d’une centralité, la place Charles de Gaulle, qui concentre les enjeux de connexion à la cité adjacente et d’ouverture sur la ville.

Des connexions avec l’intérieur de la ville ont été amorcées dans la conception du plan masse. Par exemple, le mail des bureaux est aujourd’hui en cul de sac mais il anticipe la mutation possible des entrepôts RATP voisins et pourrait devenir à terme un lien transversal.

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1.2 Mobilité L’élargissement de la RD5 s’accompagne d’une réduction de la place de la voiture par le réaménagement des voies de circulation, avec le passage de deux fois deux voies à deux voies vers Paris et une vers la province. Un couloir de bus à double sens, en partie centrale, facilite la circulation de la ligne 183 et pourra accueillir le projet du futur tramway. L’élargissement des trottoirs, l’aménagement de pistes cyclables, la réorganisation du stationnement longitudinal et de nouvelles plantations visent à réduire le caractère routier de l’axe. Cependant le boulevard reste une importante zone de transit et n’est pas voué à devenir une zone de déambulation. Il est encore aujourd’hui rarement franchissable par le piéton. La ZAC se situe à moins de 500 mètres de la ligne de métro 7, par les stations Pierre Curie et Mairie d’Ivry. Elle bénéficie donc d’une bonne desserte en transports en commun. à ce titre le PLU réduit sur cette zone les ratios de places de stationnement. Globalement, ils sont réalisés sur un seul niveau sur l’ensemble de la ZAC, excepté sous le supermarché donnant sur la place, où un niveau supplémentaire est créé pour répondre aux exigences du commerce. Ce stationnement public sera également ouvert aux habitants de la cité Pierre et Marie Curie, au tarif résidentiel, avec pour but de limiter le stationnement sauvage sur la cité. Au total, 140 places seront ainsi mutualisées, financées par la Ville et les bailleurs sociaux. Un foisonnement entre l’ensemble des programmes n’a pas été possible, notamment en raison des contraintes de sécurité liées au ministère. En matière de circulation, c’est essentiellement au niveau de la place que se concentrent les problématiques. D’une part, les îlots qui l’entourent vont amener une augmentation du trafic. D’autre part, la rue Hoche qui mène au centre-ville, marque désormais un coude créant sur le boulevard un deuxième carrefour, très proche de celui de la rue Pierre et Marie Curie (voir plan page 5). Or la circulation à ces carrefours est rendue complexe par la présence du site propre. Une étude de circulation en lien avec la ZAC a été réalisée en mai 2010 par Ségic Ingéniérie sur le secteur. La place sera finalement circulable, mais conçue comme un espace partagé en zone 20, où le piéton reste prioritaire, et ponctuée d’une dizaine de places de stationnements. – 16 –

L’AVIS D’UN ACTEUR DU PROJET • Sur une organisation urbaine comme celle-ci, j’aurais aimé avoir quelque chose qui se balade à l’intérieur, une deuxième histoire, plus piétonne, plus douce. Les vélos sont sur le trottoir du boulevard. J’avais des ambitions sur ce boulevard, un aménagement de contre-allées, qui à mon sens permettait de mieux irriguer les différents lots, ça faisait sens. Mais le Conseil général a fait un trottoir très large. J’imaginais quelque chose de plus vivant, j’ai peur de ces grands aplats. Jean-Michel Dumas, urbaniste de la ZAC • C’est un projet hérité de 30 ans, qui a été maintenu pour harmoniser avec les tronçons déjà réalisés. Mais l’élargissement du boulevard est en contradiction avec la volonté de réduire les nuisances. S’il est efficace pour l’installation d’un site propre, il l’est moins pour le piéton. Gilles Montmory, chargé d’opération ZAC du Plateau jusqu’en 2008, Ville d’Ivry-sur-Seine

À RETENIR – MOBILITÉ • Le réaménagement du boulevard organise la réduction de la place de la voiture, le développement des transports en commun et des circulations piétonnes et cyclistes. • Sur le périmètre de la ZAC, les problématiques de circulation et de partage entre les usages se concentrent essentiellement sur la place. • Si les contraintes de propriété ont limité les ambitions de mutualisation, celle-ci est réalisée sur le parking public de la place des commerces, rendu accessible aux habitants de la cité voisine.


2/ Performance environnementale des aménagements La priorité a été donnée à la réduction des consommations, avec un objectif BBC sur l’ensemble de la ZAC. Les premiers bâtiments sortis ont finalement le niveau HPE ou THPE, mais le BBC s’applique à partir de la seconde tranche.

L’AVIS D’UN ACTEUR DU PROJET • D’après moi ce projet est à l’entrée de la démarche environnementale. On était moins sachant qu’aujourd’hui, on n’avait pas de retours, de références. Aujourd’hui, on n’aurait sans doute pas la même démarche. Jean-Michel Dumas, urbaniste de la ZAC

2.1 Énergie Initialement, l’AFTRP a étudié la faisabilité d’une récupération de l’air des carrières pour un système de type puits canadien. L’étude a conclu à la faisabilité technique et financière (temps de retour 8 ans) mais à une trop grande complexité juridique. L’alimentation à terme de la ZAC reposera donc sur un réseau de chaleur. Le réseau gaz actuellement en fonction sur Ivry ouest étant vétuste, les nouvelles constructions seront reliées dans un premier temps à la chaufferie de la cité Pierre et Marie Curie, jusqu’alors surdimensionnée par rapport à ses besoins. La chaufferie sera par la suite raccordée sur le futur réseau de chaleur, pour lequel le choix a été fait d’un système commun avec Vitry et Choisy fonctionnant avec le Syctom (syndicat de traitement des ordures ménagères).

Ministère du budget de Paul Chemetov, 1ère tranche de travaux - Photo CAUE 93

Une réflexion a été menée entre l’AMO et les concepteurs, sur l’évolutivité du bâti pour permettre aux constructions d’améliorer leurs performances avec l’augmentation des exigences. Ces mesures sont d’autant plus souhaitées que les énergies renouvelables ont été peu intégrées, hormis quelques panneaux solaires en toiture.

En matière d’éclairage public, le paysagiste de la ZAC a travaillé avec les équipements standards de la Ville en intégrant une réflexion sur les économies d’énergie.

Enfin sur ce site en bordure de grand axe de circulation, une attention a été demandée aux concepteurs sur les îlots de chaleur, visant l’aménagement de zones végétales humides en cœurs d’îlots.

« Je ne fais pas de projet d’éclairage public sans réfléchir aux modalités d’économies, de gestion… On s’est calé à la fois sur les élément de la Ville, sur la gestion au mat, sur les sources économes, etc. » Jean-Marc Gaulier, Urbicus

L’AVIS D’UN ACTEUR DU PROJET • Est-ce que je suis satisfait du résultat ? Le chemin n’est pas fini… On ne peut pas se contenter de ce qu’on a maintenant. Patrice Trintignac, AETIC

A l’échelle du bâti, l’énergie est le domaine sur lequel l’AFTRP et son AMO ont choisi de se concentrer en priorité.

À RETENIR – ÉNERGIE • L’énergie était l’une des ambitions du projet dès son origine. L’alimentation du quartier par réseau de chaleur interviendra dans un second temps, et se fera jusque là par la chaufferie de la cité attenante. • Les bâtiments sont HPE-THPE pour la 1ère tranche, BBC pour le reste, avec une réflexion sur l’évolutivité du bâti.

« On a été un peu en avance sur les labellisations en demandant sur l’énergie quelque chose de volontariste. Sur ce point, on a eu une réponse plutôt positive des opérateurs. » Patrice Trintignac, AETIC

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2.2 Eau L’infiltration des eaux pluviales sur ce site est impossible en raison des carrières souterraines. Le Cahier des prescriptions et recommandations architecturales, paysagères et environnementales incite à la mise en place de dispositifs de rétention, facilitant l’évaporation, ainsi qu’à l’installation d’équipements d’utilisation des eaux pluviales (arrosage, lavage des espaces extérieurs). Il n’y a pas cependant à ce jour de réutilisation des eaux de pluie prévue sur les projets. De plus, la réutilisation pour l’usage des toilettes était lors de la création du projet, interdite par le département.

purateurs, permettant rétention et réduction des pollutions avant rejet. Des compléments enterrés de stockage sont cependant réalisés. Enfin, l’eau sur le mail du collège est canalisée, le stockage y est entièrement enterré.

Le débit de fuite imposé par le département correspond au débit de pointe de la pluie annuelle, avec un coefficient d’imperméabilisation de 40%. Les débits de fuite sur l’opération pour les lots supérieurs à 1 ha seront de de 6L/ha/s, norme inscrite au prochain règlement du PLU. La capacité de stockage doit être de 200 m3/ha imperméabilisé, pour l’ensemble des lots. Les maîtres d’œuvre travaillent à des solutions de rétention sur les terrasses. Les eaux de ruissellement du mail des bureaux et de la place sont récoltées par des noues plantées de végétaux phytoé-

L’AVIS D’UN ACTEUR DU PROJET • Faire mieux que le débit de fuite imposé, personne n’imagine ça. Patrice Trintignac, AETIC

À RETENIR – EAU • Sur un site marqué par l’impossibilité d’infiltrer les eaux de pluie en raison de la présence de carrières en soussol, l’espace public et le bâti sont équipés de dispositifs de rétention d’eau : noues, toits végétalisés. • La réutilisation de ces eaux étant strictement règlementée par le département, l’évaporation et la régulation du débit de fuite priment sur cette opération.

Détail en axonométrie de gestion des eaux pluviales sur le mail des bureaux / Projet des espaces publics, mars 2011

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PACT

2.3 Biodiversité L’étude d’impact mentionne que très peu d’espaces verts préexistaient sur le périmètre, ainsi que l’absence d’espèces particulières. Si le PLU et la charte Vers Ivry 2015 prévoient la constitution d’une trame verte, celle-ci n’inclut pas la ZAC. L’étude d’impact préconise toutefois, dans les mesures compensatoires de la suppression des friches et arbres préexistants, une végétalisation paysagère des îlots par la création d’espaces verts.

ANALYSE DE L’ETAT INITIAL

ETUDE D’IMPACT

L’aménagement de la place est ainsi minéral ; de même sur le reste de la ZAC, la morphologie du site laisse relativement peu de place à la végétalisation. Elle sera présente à travers des arbres tiges sur le boulevard, le mail du collège et la place, des noues paysagères sur le mail des bureaux et la place, plantées de plantes phyto-épuratrices, tapissantes et cépées. Le manque d’espaces verts publics sur la ZAC a soulevé des échanges avec les habitants, entrainant la programmation courant 2012 d’un jardin public de 1 600 m² sur le lot 13. ANALYSE DE L’ETAT INITIAL

état des lieux de la végétation sur le site et aux abords / Sémarphores 42

Place des Commerces / ivry94.fr

ZAC DU PLATEAU – VILLE D’IVRY-SUR-SEINE

ZAC DU PLATEAU – VILLE D’IVRY-SUR-SEINE

SEMAPHORES

L’urbaniste de la ZAC avait conçu initialement un aménagement laissant une large place au végétal pour la place Charles de Gaulle. Mais son caractère commercial a conduit l’investisseur et la maîtrise d’ouvrage à souhaiter limiter les plantations pour donner la priorité à la lisibilité, aux traversées piétonnes et à la rue. « La réduction des massifs végétaux et le nivellement du sol visaient à permettre une plus grande fluidité dans les déplacements piétons et donner un caractère de centralité. L’espace végétal se situera au niveau de la cité Pierre et Marie Curie, avec un projet de jardin accessible depuis la place. » Séverine Noack, chargée d’opération ZAC du Plateau, Ville d’Ivry-sur-Seine

Au niveau du bâti, l’AMO environnemental demandait aux opérateurs d’assurer une continuité entre le cimetière et les espaces végétalisés de la ville, notamment de la cité Pierre et Marie Curie. Les toits terrasses seront ainsi majoritairement végétalisés et les jardins suspendus intégrés au lot 7, sur la place, bénéficieront d’un mètre de terre. On note enfin que les perméabilités perpendiculaires au boulevard (mail des bureaux, mail du collège, disposition des bâtiments) peuvent faciliter ces continuités depuis le cimetière. SEMAPHORES

La Charte des éco-quartiers, partant du constat de manque d’espaces verts sur la commune par rapport aux objectifs fixés par le SDRIF, préconise dans les futurs projets urbains la création de biotopes à toutes les échelles, ainsi que l’aménagement d’espaces cultivables et d’espaces verts adaptés à la gestion différenciée.

« Sur la place on avait initialement un dessin végétal, qui n’empêchait pas à mon sens les connexions entre les deux rives. On a conservé un équilibre végétal sur la ZAC mais majoritairement sur dalle, par des jardins suspendus, à cause de l’étroitesse des parcelles. Pour l’instant seule la moitié de la ZAC est construite, la partie à venir sera sans doute plus résidentielle et donc plus végétalisée. » Jean-Michel Dumas, urbaniste de la ZAC – 19 –

À RETENIR – BIODIVERSITÉ • Le site est marqué par l’absence d’espaces verts préexistants, présents en revanche aux abords, sur le cimetière et la cité. Si le projet offre des perméabilités entre ces îlots de verdure, sa végétalisation sur la première tranche a été réduite au bénéfice du caractère commercial de la place. • Outre quelques noues, toits terrasses et jardins suspendus, un jardin public de 1 600 m2 a donc été programmé sur le sud de l’opération.


2.4 Déchets et matériaux Les opérateurs ont été confrontés à la difficulté de suivre les prescriptions dans le choix des matériaux, principalement pour des raisons de coût. Par exemple, le cahier de prescriptions préconisait de bannir le PVC dans les menuiseries, ce que les constructeurs n’ont pas toujours respecté, proposant alors des compensations carbone. De la même façon, le choix de matériaux nobles n’a pas pu être toujours tenu (par exemple emploi de briquette à la place de brique pleine). En ce qui concerne le bois, il a été mis en œuvre en bardage sur l’une des opérations de la première tranche et l’emploi de ce matériau devrait être renforcé dans les réalisations à venir.

sera intégré aux bancs de l’espace public, sur une base de monoblocs de granite, permettant d’intégrer au projet une trace de l’existant.

Blocs de matériaux de déconstruction / Photo CAUE 93

« Sur la dernière tranche, je voudrais qu’on évolue. Je serai assez favorable à l’utilisation du bois sur le petit collectif, en structure ou en poteau-poutre. Mais ce n’est pas entré dans les mœurs, et la réglementation n’aide pas ! » Jean-Michel Dumas, urbaniste de la ZAC

Le tri des déchets se fera suivant les dispositifs en place sur la commune. On note que la charte écoquartiers 2012 propose d’aller plus loin sur cette thématique, en préconisant des équipements et aménagements permettant d’optimiser la gestion des déchets, et de privilégier « les matériaux de substitution naturels et recyclables avec une faible énergie grise. » Fait notable, dans le cadre de la démarche artistique a été prévue la réutilisation d’une partie des matériaux de déconstruction, broyés et concassés en poudre. Sous forme de pâte, le « marbre d’ici »

Coulage du « marbre d’ici » entre les blocs de granite / Photo URCAUE

À RETENIR – DéCHETS ET MATéRIAUX • Si quelques préconisations volontaristes sur les matériaux ont été émises (limitation du PVC, emploi de matériaux nobles), leur mise en œuvre est le plus souvent confrontée aux contraintes opérationnelles et financières. Il est envisagé d’intensifier l’emploi du bois sur la dernière tranche de l’opération. • Une part des matériaux de déconstruction est réutilisée dans les bancs de l’espace public par le projet Trans 305. Maisons en bande à bardage bois sur le premier secteur / Photo URCAUE

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3/ Développement économique local 3.1 Mixité fonctionnelle

3.2 Développement et maintien des activités et entreprises locales

Avec un millier de logements, 32 000 m2 SHON de bureaux, 5 000 m2 SHON de commerces à rez-de-chaussée, 1 800 m² SHON d’activités, une résidence intergénérationnelle, une résidence hôtelière (ou étudiante), une crèche, le projet de ZAC offre une mixité de programmes à l’échelle de l’opération. Les commerces sont concentrés sur la place centrale, les locaux d’activités sur les lots 3 et 4 (1ère tranche).

Il existe un petit centre commercial en perte de dynamisme à proximité de la ZAC, au-delà de la cité. La Ville réfléchit à sa reconversion en équipements ou pôles sociaux, avec la création de la place Charles de Gaulle et le déplacement de la polarité commerciale. La Ville et l’AFTRP ont fait pour cette place le choix d’un investisseur commercial unique, Immochan, afin de permettre un suivi plus facile de l’occupation des locaux et donc de la complémentarité entre les différents commerces installés. Un Simply Market fait office de « locomotive », des commerces de proximité à rez-de-chaussée suivront : boulangerie, restaurants,...

Les 32 000 m2 de bureaux du lot 2, accueillent depuis 2012 le ministère du budget (administration centrale et service des douanes), délocalisé pour rationaliser les coûts. Par ailleurs, la ZAC finance une dizaine de classes d’une école dont les travaux sont en cours au sud de l’opération, hors périmètre. Enfin, attenant au lot 12 est prévu un collège dont le montage progresse en parallèle de la dernière tranche de la ZAC.

« Pour les trois lots de la place commerciale, l’AFTRP a retenu un groupement d’opérateurs : promoteur, investisseur commerces et bailleurs. Nous avons souhaité développer un programme intégré pour les commerces, en s’appuyant sur un investisseur unique qui reste propriétaire, ce qui est une assurance pour la pérennité du projet. » Arnaud Guérineau, chef de projet ZAC du Plateau, AFTRP

L’installation du ministère du budget représente l’arrivée de 1 200 salariés sur le secteur. Même si le programme est autonome pour la restauration, il devrait participer à l’activité des commerces de

À RETENIR – MIXITÉ DES FONCTIONS • Logements, bureaux, commerces, activités et équipements : l’opération répond à la mixité des fonctions souhaitée depuis l’origine du projet et visant à structurer cette entrée de ville.

À RETENIR – DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE • La place Charles de Gaulle opère un basculement de la centralité commerciale préexistante de l’autre côté de la cité et en reconversion. • L’arrivée sur le site de 1 200 salariés du ministère du budget et de près de 7 000 m2 de commerces et activités devraient dynamiser le tissu économique local.

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4/ Qualité DE VIE et diversité sociale 4.1 Pollutions, risques et nuisances Pollution du sol Un grand nombre de sites industriels et d’activités de services ont été recensés dans le périmètre de la ZAC. Les études de sols successives ont mis en évidence des sources de pollution type métaux, hydrocarbures, gaz. Les terres ont été excavées et évacuées dans une filière adaptée. Pollution sonore Les principales sources de bruit proviennent de la circulation routière. La prise en compte des nuisances sonores fait partie des premières préoccupations dans le cadre de la mise en œuvre du projet : isolation, matériaux, orientation des bâtiments limitant les façades donnant sur l’avenue de Verdun. Le Cahier des prescriptions préconise une ambiance sonore inférieure à 50dB pour 50% des espaces extérieurs et une émission en bordure de l’avenue de Verdun de 72dB. Risque d’inondation La ZAC n’est pas concernée par le PPRI. Qualité de l’air La RD5, axe de circulation majeur, génère une pollution atmosphérique. Elle est également concernée par le transport de matières dangereuses. L’attractivité renforcée du site, qui va augmenter le nombre de déplacements, ne s’accompagne pas pour l’instant de mesures particulières.

Infrastructures bruyantes dans le secteur de la ZAC / Sémaphores

4.2 Patrimoine et gestion de l’existant Quelques immeubles en briques du 19ème siècle préexistaient mais les activités étaient en friche et l’habitat classé insalubre ou devant être démoli pour permettre l’élargissement. Tous les bâtiments existants ont été démolis, à l’exception du 61 rue Hoche pour préserver une ancienne usine transformée en ateliers d’artistes, et d’un immeuble R+5 donnant sur le boulevard et déjà aligné. Doté d’un porche, il a été intégré au sein du programme de construction entre les lots 3 et 4 et marque l’entrée du parking situé en cœur d’îlot.

Un bilan carbone du chantier est demandé par l’aménageur en phase livraison, sur la base des consommations énergétiques des installations de chantier et des évaluations des émissions en CO2 des ACV des produits de construction. Le Cahier des prescriptions engage également à privilégier les matériaux à faible contenance en carbone ou pouvant le stocker. À RETENIR – POLLUTIONS, RISQUES ET NUISANCES • La ZAC occupe un site en bordure d’un axe majeur de circulation. La qualité de l’air n’a pas pour l’instant fait l’objet de mesures significatives. • L’orientation, l’isolation et les matériaux mis en œuvre dans le bâti doivent garantir le confort acoustique en bordure de boulevard comme dans l’intérieur des îlots.

Bâtiment existant (toiture marron) intégré aux nouvelles constructions / Photo URCAUE

À RETENIR – PATRIMOINE ET GESTION DE L’EXISTANT • Deux bâtiments existants ont été conservés, dont l’un sur le boulevard qui était déjà à l’alignement. – 22 –


4.3 Cohésion sociale La ZAC s’est faite avec une volonté importante de mixité sociale de la part des élus. Elle propose 50% de logements sociaux, pour lesquels les financements délivrés par la DRIHL n’ont pas permis de respecter les pourcentages actés dans le PLH, à savoir 20% de PLAI, 70% de PLUS et 10% de PLS. Au final, l’opération compte à l’heure actuelle 13% de PLAI, 79% de PLUS, 8% de PLS. Parmi les 50% en accession, 40% sont à coûts maîtrisés (3 700 à 4 100€/m2) et 60% en accession libre avec des prix eux aussi en-dessous du marché. Cette mesure s’accompagne de clauses anti-spéculatives sur 5 à 8 ans. Les logements, quel que soit leur type, ont les même coûts de construction. La Ville porte une attention particulière à l’intégration sociale ainsi qu’au parcours résidentiel des habitants de la commune. à titre d’exemple, sur les 218 logements vendus par BNP sur la ZAC, 91% des acquéreurs sont des Ivryiens avec un revenu moyen de 3 500€ mensuel par foyer. La ZAC prévoit également, en limite avec Paris, un projet de résidence intergénérationnelle ou étudiante. Concernant les relogements, les démolitions n’ayant pu se faire après les premières livraisons de logements, un relogement temporaire a été nécessaire. L’aménageur a obtenu que les relogements se fassent auprès des bailleurs sociaux sélectionnés pour les programmes neufs, sur la ZAC ou en dehors en fonction des calendriers. Certains locataires ont eu la possibilité de se porter acquéreur en priorité sur des logements en accession à coût maîtrisé. Enfin, la Ville et l’aménageur ont fait appel à une Maîtrise d’œuvre urbaine et sociale (MOUS) pour suivre les cas les plus complexes. Toutes les familles ne sont pas encore relogées.

La Ville doit répondre à la nécessité de lien entre la cité existante et l’arrivée de nouveaux habitants sur la ZAC. La création d’une place commerciale, lieu de rencontre et de partage entre habitants, répond en grande partie à cet enjeu. Par ailleurs, la démarche HQAC menée sur le chantier, s’appuie sur la pratique artistique en milieu urbain pour créer du lien avec et entre les habitants. Sa mise en place a vu le jour grâce à l’association de l’état, la Ville, l’AFTRP, les promoteurs, les entreprises de démolitions et de gros œuvre. « On imagine des façons d’impliquer tous les acteurs, on teste différentes façons de travailler. Il s’agit d’un prototype  : il n’y a pas de modèle tout fait, on évolue années après années. » Stéphane Shankland, artiste plasticien

L’implantation d’un atelier belvédère ouvert au public et l’organisation d’évènements sur site génèrent des rencontres.

Seconde implantation du belvédère Trans 305, au sein du passage Hoche / Photos CAUE 93

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Une grande partie du public est un public averti (enseignants, étudiants). Le travail avec les écoles du quartier est important et particulièrement suivi. L’objectif est, pour ces publics, de voir le chantier, mais surtout de venir y produire quelque chose et partager des expériences. L’objectif de cette démarche est de s’inscrire dans le temps du chantier.

lequel il pouvait aussi se passer des choses. Il peut permettre aux villes de répondre aux nombreuses demandes des associations et collectifs d’artistes. À RETENIR – COHÉSION SOCIALE • Avec 50% de logement social et à 20% d’accession sociale et une maîtrise des prix même dans l’accession dite libre, le projet répond aux enjeux d’intégration et de mixité sociale dans le but d’une ville partagée. • La démarche HQAC participe à cette volonté de créer du lien en occupant le temps du chantier. Des expériences inédites y sont vécues et partagées. L’artiste n’est pas un médiateur social mais en œuvrant dans la rue, il provoque des rencontres insolites.

« L’artiste ne changera rien sur cette ZAC, qui est un dispositif politique ; c’est elle qui est en marche. » Stéphane Shankland, artiste plasticien

Le prototype réalisé a permis de démontrer que le chantier était un temps exploitable, durant

4.4 Paysage et cadre de vie La circulation automobile génère du bruit ainsi qu’une chaleur ressentie. Le Cahier des prescriptions et recommandations architecturales, paysagères et environnementales ambitionne de faire de la ZAC « un îlot de fraicheur sous les vents, garde d’eau dans l’été de la ville ». Le travail a porté sur la recherche d’une implantation optimale des bâtiments, par rapport au boulevard et à l’ensoleillement. Mais prolongements extérieurs ou appartements traversants pour un meilleur confort d’été, ont été autant de recommandations difficiles à mettre en œuvre. « La problématique des sempiternels m² et la morphologie du foncier ont été des contraintes fortes pour une démarche qualitative. » Jean-Michel Dumas, urbaniste de la ZAC

Les contraintes imposées aux maîtres d’œuvre par le Cahier des prescriptions ont pour ambition d’aboutir à un ensemble cohérent et homogène.

La ZAC offre un environnement urbain essentiellement minéral. Quelques espaces ponctuels plantés autour de noues, participeront à leur échelle à la création de lieux de fraîcheur et de « refuges » acoustiques. Mais c’est pour proposer une offre d’espaces verts publics, qu’un jardin public de 1 500 m2 a été intégré en cours de projet sur la troisième tranche et un autre prévu sur la cité voisine. La place constitue l’élément de centralité de l’opération. Son organisation et son traitement ont fait l’objet de nombreux débats, mais l’architecte urbaniste a veillé à ce qu’elle reste, par sa morphologie, un espace de vie agréable. « Quand on est sur la place, on voit la ville mais on est protégé puisqu’on est à l’intérieur. J’ai cherché à ce que la place ne soit pas agressée, ni par le bruit, ni par la lecture du cimetière. » Jean-Michel Dumas, urbaniste de la ZAC

« Il y avait ce côté un peu dirigiste et volontariste ; je ne voulais pas faire des fiches de lots sans donner des indications sur l’implantation des bâtiments, des rythmes, des hauteurs ; sinon après on a du mal à trouver quelque chose de cohérent. » Jean-Michel Dumas, urbaniste de la ZAC

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À RETENIR – PAYSAGE ET CADRE DE VIE • La ZAC se développe en bordure de boulevard dont le caractère routier reste prédominant, mais un paysage séquencé est mis en œuvre pour créer une ville animée et variée. L’urbaniste a notamment pris le parti de protéger du boulevard la centralité qu’est la place des commerces. • L’offre d’espaces verts est une question centrale sur l’opération, qui pourra trouver sa réponse en élargissant la réflexion au delà du périmètre.


Annexes Bibliographie > > > > > > > > > >

Sémaphores. ZAC du Plateau à Ivry-sur-Seine. Etude d’impact. Août 2010, 130 p. BDVA, BATT, AETIC, Urbicus. Cahier des prescriptions et recommandations architecturales, paysagères et environnemen tales. Juin 2010, 36 p. BDVA. Cahier des prescriptions et recommandations architecturales, paysagères et environnementales. Annexe : Cahier des prescriptions architecturales. 24 mai 2012, 12 p. BATT, Urbicus. Dossier projet. Mars 2011. Léa Marchand. Démarche HQAC Haute qualité artistique et culturelle – Vers un développement culturel durable au service des projets urbains. 4 p. CAUE 94. Aménagement de la ZAC du Plateau – Un chantier Haute qualité artistique et culturelle. 2011, 2 p. Seine-Amont développement. Seine-Amont développement, une intercommunalité de projets. 40 p. Ville d’Ivry-sur-Seine. Recommandations relatives à la construction de logements à Ivry-sur-Seine. Février 2010, 3 p. Ville d’Ivry-sur-Seine. La Charte Vers Ivry 2015 [en ligne]. 2005, 132 p. Disponible sur : http://www.ivry94.fr/les-elus/engage ments-et-projets/archives/charte-vers-ivry-2015/ (consulté en décembre 2012). AFTRP. Les grands paris du logement. Ivry Grand Place - ZAC du Plateau, Ivry-sur-Seine (94). Dossier de présentation [en ligne]. 2012, 79 p. Disponible sur : http://www.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/grands-paris-du-logement- la-drhil-a2194.html (consulté en mars 2013).

Liste des acteurs rencontrés Pour mener à bien cette analyse, Ekopolis a cherché à mettre en évidence les réflexions des acteurs du projet qui ont conduit aux solutions mises en œuvre. Visite du site le 20/04/12 : > Séverine Noack, chargée d’opération ZAC du Plateau, Ville d’Ivry-sur-Seine > Arnaud Guérineau, chef de projet ZAC du Plateau, AFTRP Visite atelier le 22/06/12 : les mêmes personnes ainsi que > Romain Marchand, Maire adjoint au développement urbain, Ville d’Ivry-sur-Seine > Jean-François Lorès, Directeur du développement urbain, Ville d’Ivry-sur-Seine > Jean-Michel Dumas, BDVA, urbaniste de la ZAC (ainsi que le 25/05/12 en entretien) > Patrice Trintignac, AETIC, AMO développement durable (ainsi que le 11/07/12 en entretien) > Stefan Shankland, directeur artistique du projet Tans 305 Entretiens complémentaires : > Jean-Marc Gaulier, Urbicus, paysagiste, le 24/07/12 > Gilles Montmory, Ville d’Ivry-sur-Seine, chargé d’opération ZAC du Plateau jusqu’en 2008 puis chargé du suivi Trans 305, le 27/08/12 > Séminaire Lieux et Enjeux à l’EPA Val de Seine, en présence de Stefan Shankland et Gilles Montmory, le 5/06/12 > Plateau d’été, en présence de Romain Marchand, Jean-François Lorès, Gilles Montmory, Arnaud Guérineau, Stefan Shankland, et Myriam Szwarc, Bernard Valero, architectes, François Burel, BNP Paribas Immobilier, Nancy Roquet, coordinatrice projets TRANS 305, le 11/07/12 – 25 –


Résumé La ZAC du Plateau a été créée pour accompagner l’élargissement de l’ex RN 305. Pour Ivry-sur-Seine, l’enjeu est le réaménagement de son entrée de ville aux portes de Paris, sur un kilomètre de linéaire. Les objectifs du projet allient la création de logements, d’équipements et d’une centralité commerciale, à une politique volontariste de mixité sociale. Celle-ci se fonde en grande partie sur la maîtrise des prix de sortie des logements en accession et sur une part importante de logement social. Le parti pris urbain consiste à créer un maximum de perméabilité perpendiculairement au boulevard. Ceci vise à renforcer les liens avec la cité Pierre et Marie Curie attenante, l’ouverture sur la ville, et à anticiper les évolutions futures du tissu environnant. Le chantier, qui progresse du nord au sud, s’accompagne d’une démarche innovante d’accompagnement, dite de Haute qualité artistique et culturelle: le projet Trans 305. Elle consiste à faire vivre le chantier aux habitants, non plus comme une contrainte, mais comme un prétexte à réflexion sur l’urbain et son évolution. En matière de qualité environnementale, le projet montre moins d’innovation, mais on relève plusieurs aspects pour lesquels la réflexion et la volonté d’expérimentation ont été poussées. La présence de carrières de gypse, qui a constitué une contrainte de taille pour la réalisation des infrastructures, a suscité une étude sur leur utilisation comme source de chaleur sur un principe type puits canadien. Les questions d’évolutivité du bâti et des îlots de chaleur ont été intégrées aux réflexions avec les concepteurs. La place centrale, devenue essentiellement minérale, a motivé la création d’un espace vert sur la partie sud de la ZAC et une ouverture vers ceux de la cité. Les bâtiments, hormis la première tranche qui est de niveau HPE et THPE, seront tous BBC. L’opération du Plateau a été soumise à des contraintes multiples, qui ont eu sur certains thèmes raison de la bonne volonté des acteurs. Sur d’autres, le projet a su évoluer, intégrant les fruits de la concertation et de nouvelles réflexions en cours de projet. On retiendra la spécificité de l’aménagement d’un tel périmètre, travail de reconstitution d’un tissu urbain enchevêtré avec l’existant, et son accompagnement par une démarche artistique tournée vers les habitants. Il faut noter enfin l’effort en direction du maintien des populations modestes, avec 50% de locatif social en quasi totalité PLAI et PLUS et 20% d’accession sociale.

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Tableau de synthèse

Gouvernance

Acteurs, participation

Reprise par la Ville d’un projet initié par l’état. Démarche de « Haute qualité artistique et culturelle » portée par l’équipe Trans 305 autour de l’artiste Stefan Shankland.

Processus de projet

Participation de la Ville au bilan de l’opération (apport de foncier). Prolongation des réflexions au-delà du périmètre de ZAC. Réflexion sur l’évolutivité du bâti initiée par l’AMO avec opérateurs.

Fonctionnement urbain

Trame urbaine

Recherche de perméabilité depuis le boulevard vers la ville : disposition du bâti, création de mails perpendiculaires, place Charles de Gaulle à vocation de centralité et de connexion avec la cité voisine.

Mobilité

Transport collectif en site propre et circulations douces sur le boulevard. Place centrale finalement circulable, en zone 20. 140 places mutualisées entre commerces et habitants de la cité.

Performances environnementales

Énergie

étude sur l’usage des carrières comme source de chaleur (non réalisé). Bâtiments BBC à partir de la 2ème tranche (1ère tranche HPE-THPE). Raccordement au réseau de chaleur, alimenté à terme par le Syctom.

Eau

Pas d’infiltration possible (carrières). Débits de fuite de 6L/ha/s. Rétention et évaporation : noues, toits végétalisés, phytoépuration.

Biodiversité

Pas d’espace vert conséquent, accent mis sur les permébilités entre cimetière et espaces verts de la cité voisine.

Déchets et matériaux

Intégration de matériaux de déconstruction dans les bancs publics dans le cadre de la démarche artistique Trans 305.

Développement économique local

Mixité fonctionnelle

Mixité programmatique à l’échelle de l’opération. Part importante de bureaux (32 000 m2) due à l’installation du ministère du budget, 5 000 m2 de commerces concentrés sur la place.

Développement et maintien du tissu économique local

Dynamisation attendue du tissu économique local par l’arrivée des 1 200 employés du ministère et de 7 000 m2 de commerces et activités.

Qualité et diversité sociale

Pollutions, risques et nuisances

Réduction des nuisances sonores du boulevard par l’orientation, l’isolation et le choix des matériaux.

Patrimoine, gestion de l'existant

Conservation d’un unique bâtiment situé en limite de l’élargissement en front de boulevard, et d’une ancienne usine (ateliers d’artistes).

Cohésion sociale

La mixité et le lien social sont les points forts de l’opération : 50% de locatif social (13% de PLAI, 79% de PLUS, 8% de PLS), 20% d’accession sociale, démarche Trans 305 (sensibilisation des riverains au chantier).

Paysage et cadre de vie

Construction d’un paysage séquencé et varié créant une animation urbaine sur le linéaire du boulevard. Jardin pubic de 1 600 m2. – 27 –


Fiche technique ZAC DU PLATEAU Situation : Ivry-sur-Seine (94) Contexte : renouvellement urbain Type d’intervention : démolition, construction neuve

Programme > 1 059 logements > bureaux (32 000 m2 SHON) > commerces (5 000 m2 SHON) > activités (1 800 m2 SHON) > résidence intergénérationnelle, résidence hôtelière, crèche, école

Habitants de la commune : 57 254 Nombre de logements : 1 059 Surface du quartier : 8 ha Surface bâtie : 120 000 m2 SHON

Premières études : 2004 Création de la ZAC : décembre 2006 Stade d’avancement : seconde tranche en cours Livraison : 1ère tranche en 2012, 2ème tranche en 2015, 3ème tranche en 2017

Maîtrise d’ouvrage > Maître d’ouvrage : Ville d’Ivry-sur-Seine > Aménageur : AFTRP > Assistant maîtrise d’ouvrage environnement : AETIC

Maîtrise d’œuvre > Urbaniste coordinateur : Jean-Michel Dumas (BDVA) > Espaces publics : Urbicus - BATT

Coût total du projet : 68,3 M€ HT au 31/12/11 Coût des études : 655 000 € HT Coût du foncier : 46 M€ HT Recette pour cession de logements : 34 M€ HT Recette pour cessions d’activités : 16,7 M€ HT Recette pour cession de terrains (foncier Ville et Etat pour l’élargissement) : 7 M€ HT Aides financières : participation Ville 10 M€ HT ; CPER (intégré au budget communal) : 1,74 M€

Opérations unitaires > Opérateurs : BNP Paribas Immobilier, Cogedim, CPH - Arcade, SCI Semiic Verdun, IDF Habitat, Citadia (commerces), Logis-Transport, Immobilière 3F > Architectes : Myriam Szwarc, Jean-Michel Dumas, Agence Valéro-Gadan, Acoupel Architecture, Paul Chemetov, agence Simoneau et Hennig, Cité Architecture

Distinctions > Les Grands Paris du logement, UCI – FFB : Programme Ivry Grand Place Prix spécial de la DRHIL, novembre 2012

Rédaction : 

www.ekopolis.fr - contact@ekopolis.fr

Hélène Rougeron et Emmanuelle Stalla-Bourdillon (Union régionale des CAUE

d’Ile-de-France) avec le concours du CAUE 94 et du groupe de travail (les CAUE d’Ile-

de-France, l’ADEME, la Région, la DRIEA, la DRIEE, ainsi que le CSTB).

Graphisme :

CHEERI

Retrouvez cette fiche sur :

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