__MAIN_TEXT__
feature-image

Page 1

eigen huis magazine

feb 2017 . jaargang 43 . gratis voor leden . € 3,95

Woning uit de webshop Voor een nieuw huis hoef je de deur al niet meer uit

Woningmarkt

WOZ

PAG 40

Gas gaat eruit

Ook de jongste generatie kopers laat de crisis nu achter zich

Gemeenten maken vergelijken niet makkelijk

Nog één keer een cv-ketel of meteen een warmtepomp?

PAG 14

PAG 22

PAG 26


wonenetc. 14

Onderzocht: hoe het de woningkopers vergaat die door de crisis klem zaten

Als dertiger de crisis, als veertiger verhuizen


Geen groep leek door de crisis op de woningmarkt zo vast te zitten als de jonge mensen die op de top van de markt hun eerste huis kochten. Geen groep verhuist nu weer zoveel. Hoe kan dat? TEKST SANDER VAN DER PLOEG BEELD ISTOCK

eigen huis magazine feb 2017 15


Gekocht in 2008, net voor de crisis Na hoeveel jaar verhuizen ze? 5

% dat verhuist

4 3 2 1 0

0

Jaar van koop

1

2

3

4

1997-2006

5

6

7

8

9 jaar

2008 Bron: Vereniging Eigen Huis/Kadaster. Cijfers t/m oktober 2016.

Wie net voor de crisis kocht, verhuisde de eerste vijf jaar nauwelijks. Dat was wel anders voor woningbezitters die tussen 1997 en 2006 kochten.

I

En wat blijkt: geen groep verhuisde zoveel als de huizenkopers die in 2008 jonger waren dan 35 jaar. 20 procent van hen is verhuisd naar een andere koopwoning – 4 procent boven het gemiddelde. Tegenover bijvoorbeeld zo’n 9 procent van de 45-plussers van toen. De groep die het meest vast zat, is nu het meest in beweging. Hoe lukt ze dat?

Levensfase

Hun levensfase verklaart een boel, zegt Piet Eichholtz hoogleraar Vastgoedfinanciering van de Universiteit Maastricht. Juist de jonge kopers van toen, hebben reden nu te willen verhuizen naar een grotere woning. ‘Velen van hen hebben tussen 2008 en nu een partner en kinderen gekregen.’ Bovendien zijn ze vaak meer gaan verdienen, zegt Eichholtz. ‘En veel van hen hebben het gestegen inkomen gebruikt om versneld af te lossen. De rente op spaargeld was zo laag dat je het net zo goed in je hypotheek kon stoppen om je restschuld weg te werken.’ De markt helpt hier en daar. Lokaal trekt de woningmarkt zó aan dat restschulden zijn verdampt. ‘In steden als Amsterdam, Utrecht, Haarlem en Groningen ben je je huis zo kwijt’. Buiten de populairste steden moesten de jonge kopers van 2008 bereid zijn een bittere pil te slikken: verhuizen betekende een restschuld. Bij Remco Ma-

n het voorjaar van 2008 kocht Remco Marijnissen (toen 33) voor het eerst een huis, een appartement in Sliedrecht. Enkele maanden later ging de Amerikaanse zakenbank Lehman Brothers failliet. Daarmee begon een financiële crisis waarbij uiteindelijk Nederlandse woningen minder waard werden en moeilijk te verkopen. Juist woningbezitters als Remco waren daarvan de dupe: relatief jonge mensen (zij die in 2008 jonger waren dan 35) die op de top van de markt voor het eerst een huis hadden gekocht. Zij hadden niet kunnen profiteren van de prijsstijgingen op de woningmarkt tussen grofweg 1995 en 2008. Ook hadden ze doorgaans aflossingsvrije tophypo-

theken afgesloten waarmee ze niet zelden 110 procent van de woningwaarde leenden. Al voor de sleuteloverdracht was hun hypotheekschuld hoger dan de waarde van de woning. Toen de woningmarkt instortte, zaten ze muurvast. Vereniging Eigen Huis vroeg het Kadaster te onderzoeken hoe het hen inmiddels vergaat – iets dat nog niet eerder is onderzocht. De cijfers van het Kadaster laten zien dat Nederlandse woningbezitters overwegend weer verhuizen. Vooral sinds de zomer van 2013 gaat het hard. Van iedereen die tussen 2006 en 2010 een woning kocht, is inmiddels ruim 16 procent verhuisd naar een volgende koopwoning.

Topjaar

Onder water

Boven water

In 2008, het topjaar van de woningmarkt, kochten 101.292 35-minners een woning. 58.301 kopers waren destijds tussen de 35 en 45 jaar, 56.377 waren 45 jaar of ouder.

In 2014 stond 28 procent van alle huiseigenaren ‘onder water’. Hun hypotheek was hoger dan de waarde van hun woning. Dat komt neer op ruim 1 miljoen huishoudens, berekende hoogleraar Woningmarkt Johan Conijn.

Als de woningmarkt langzaam herstelt, staat in 2020 nog zo’n 12 procent van de huiseigenaren onder water. Stijgen de prijzen sneller, jaarlijks met 4 procent of meer, dan geldt dat over vier jaar nog maar voor 5 procent van de woningbezitters.

16 eigen huis magazine feb 2017


Gekocht in 2008, net voor de crisis Wie verhuist het meest? 6

rijnissen was die dik 40 duizend euro. Hij zette zijn huis te koop nadat hij zijn vriendin had ontmoet en ze samen gingen nadenken over kinderen. Het stond twee jaar op de markt. Gelukkig kreeg Marijnissen, inmiddels vader van een zoon, een lening van familie. Dat hielp ze een nieuw huis te kopen, een tussenwoning in Papendrecht. Kopers als Marijnissen, die ondanks het vooruitzicht van een restschuld verhuisden, werden geholpen door een paar maatregelen waarvoor onder meer Vereniging Eigen Huis zich de afgelopen jaren heeft ingespannen (zie kader: ‘dit vindt de vereniging’): restschuldfinanciering en verruiming van de schenkingsvrijstelling.

Restschuldfinanciering

% dat verhuist

5 4 3 2 1 0 2008

‘09

leeftijd bij aankoop

‘10

‘11

‘12

< 35 jaar

‘13

35 - 45 jaar

‘14

‘15

‘16

> 45 jaar

Bron: Vereniging Eigen Huis/Kadaster. Cijfers t/m oktober 2016.

Vooral de kopers jonger dan 35 jaar leken vast te zitten in hun huis. De laatste jaren verhuizen juist zij het meest.

De meeste banken bieden restschuldfinanciering al ruim een jaar aan. Hiermee kun je mogelijk toch een andere woning kopen, ook als je nog niets hebt afgelost of geen geld van familie kan lenen. Lieke Mulders (26) en haar vriend denken daar over na. ‘We zijn van plan met de bank over restschuldfinanciering te spreken. Misschien liggen er mogelijkheden voor ons.’ Mulders en haar vriend hopen een doorzonwoning te kopen in Nijmegen of omgeving, met in ieder geval een kinderkamer. Maar zolang zich geen koper meldt voor hun

huidige appartement, zit dat er niet in. Mulders vriend kocht het appartement in 2009 en sloot daarvoor een hypotheek af van 150 duizend euro. Inmiddels staat de 45 vierkante meter tellende Nijmeegse woning al ruim twee jaar te koop. Vraagprijs: 135 duizend euro. ‘Het probleem is dat in Nijmegen veel soortgelijke appartementen te koop staan’, zegt Mulders. ‘Ons appartement is erg geschikt voor studenten, maar zij kunnen het nooit betalen. Als we de vraagprijs voor ons appartement krijgen zijn we al dolblij. Ook al hebben

we een stevige restschuld, we kunnen dan in ieder geval door.’

Restschuldfinanciering

Met hulp van de fiscus

Restschuld en NHG

De meeste banken bieden restschuldfinanciering aan, de voorwaarden kunnen per bank verschillen. Meer informatie: eigenhuis.nl restschuld-financieren

Restschuldfinanciering is vijftien jaar fiscaal aftrekbaar. Dat geldt alleen voor restschulden ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017.

Wie een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft, kan de restschuld door NHG laten kwijtschelden. Kijk op eigenhuis.nl/ nhg-restschuld voor de voorwaarden.

Nieuwe voorzichtigheid

Net als Marijnissen wil Mulders niet al een nieuw huis kopen als het oude nog niet is verkocht – als dat financieel al zou kunnen. Zulke voorzichtigheid verklaart mogelijk waarom er, ondanks de hoopgevende cijfers, verhoudingsgewijs nog wel minder doorstroom is dan voor 2008. Hoogleraar Peter Boelhouwer van de TU Delft bijvoorbeeld had meer doorstroom verwacht. ‘Vanwege de inhaalvraag. Veel kopers

eigen huis magazine feb 2017 17


Gekocht in 2008, net voor de crisis Waar verhuizen ze het meest? 5 % dat verhuist

dit vindt de vereniging

4

Nog niet iedereen kan door

3

2 1 0 ‘08

‘09

‘10

‘11

‘12

‘13

Noord Nederland

Zuid Nederland

Regio Amsterdam, Utrecht en Haarlem

Regio Rotterdam en Den Haag

‘14

‘15

‘16

Oost Nederland

Bron: Vereniging Eigen Huis/Kadaster. Cijfers t/m oktober 2016.

Sinds 2013 trekt de woningmarkt in heel Nederland aan, al gaat het in de Randstad een stuk beter dan in Noord-Nederland.

‘Natuurlijk zijn we blij dat veel huiseigenaren die hard zijn getroffen door de crisis verder kunnen’, zegt Bob Maas, woningmarktdeskundige van Vereniging Eigen Huis. ‘Helaas geldt dat niet voor iedereen. Sommige huiseigenaren zitten vast door een forse restschuld en zien hun woningwaarde niet zo snel stijgen als veel woningbezitters in de Randstad. Daarom drongen wij bij de banken aan op restschuldfinanciering en de fiscale aftrekbaarheid daarvan. Ook pleitten wij voor de verruiming van de schenkingsvrijstelling: sinds dit jaar mag iedereen belastingvrij een ton schenken aan mensen tussen de achttien en veertig jaar. De ontvangers moeten met dit geld hun hypotheek aflossen, een huis kopen of verbouwen. Als je weinig spaargeld hebt of geen rijke familie, houd de ontwikkelingen op de woningmarkt dan goed in de gaten. Ook dit jaar blijven de huizenprijzen hoogstwaarschijnlijk stijgen. Wellicht ziet de situatie er over een tijdje vanzelf rooskleuriger uit.’

hebben hun woonwens immers jaren moeten uitstellen.’ Eichholtz zegt een mechanisme terug te zien dat hij zich herinnert van een Amerikaans onderzoek onder investeerders die de depressie van de jaren dertig hadden meegemaakt. ‘Zij gingen twintig jaar later nog een stuk behoedzamer om met hun geld dan hun jongere collega’s.’ Als een soortgelijk effect nu optreedt,

zal de voorzichtigheid van ‘jonge’ doorstromers op de Nederlandse huizenmarkt niet tijdelijk zijn. Maar zal die het kenmerk blijven van de generatie huizenkopers die rond 2008 voor het eerst kocht, nog lang nadat de crisis achter de rug is.

Gulle familie

Dure steden

Groei

Per 1 januari mogen gulle ouders, ooms, buren 100.000 euro belastingvrij schenken aan mensen tussen de achttien en veertig jaar, voor de aflossing van hun hypotheek en de koop of verbouwing van een woning.

In 2016 stegen de prijzen in Amsterdam en Utrecht met respectievelijk 14 en 9,7 procent. In die steden zijn koopwoningen alweer duurder dan voor de crisis. In de rest van Nederland liggen volgens het Kadaster de prijzen nog zo’n 11 procent lager dan in augustus 2008.

De economie groeit volgens het CBS dit jaar met 2,1 procent. De opgeleefde woningmarkt speelt hierin een belangrijke rol. Consumenten geven meer geld uit in bouwmarkten en meubelzaken.

Verhuisplannen? Kijk op eigenhuis.nl/een-volgende-woning

eigen huis magazine feb 2017 19


de feiten

Woningbrand In Nederland ontstaan elke dag zo’n dertien woningbranden. Meestal is menselijk handelen de oorzaak. TEKST GONNIE OUSSOREN ILLUSTRATIE LEENDERT MASSELINK

Pannen en wasdrogers Ongeveer de helft van de woningbranden ontstaat in de keuken. Vlam in de pan komt het vaakst voor: een pan met vet dat oververhit raakt, of een vergeten pannetje dat droog kookt. In Oost-Nederland zijn meer schoor-

17 eigen huis magazine feb 2017

steen- (40 procent) dan keukenbranden (20 procent), blijkt uit onderzoek van de brandweer. Dat is te verklaren: in Gelderland en Overijssel staan verhoudingsgewijs meer vrijstaande woningen met een haard.

De belangrijkste oorzaken van schoorsteenbranden zijn: vuil in de schoorsteen of het gebruik van ‘verkeerd’ hout: geen droog loofhout. Van alle elektrische apparaten veroorzaken wasdrogers veruit de meeste woningbranden. Bij het drogen komen pluisjes en stof vrij. Als die in het apparaat terechtkomen, kunnen ze door hitte of vonken in brand vliegen.


Minder branden, minder claims...

... maar ook minder tijd om te vluchten

Fatale branden

Het aantal woningbranden daalt. Het CBS registreerde in 1985 nog 7.400, in 2008 ongeveer 5.200 en in 2013 (het laatste meetmoment) 4.837. Dat zijn nog altijd zo’n dertien woningbranden per dag. Gemiddeld had de brandweer in 2015 7 minuten en 24 seconden nodig om bij een brand te komen. Dagelijks worden gemiddeld 283 brandschadeclaims ingediend bij verzekeraars (2015). In 2013 waren dat er 315. De uitschieter ligt rond de jaarwisseling met bijna zeventienhonderd brandclaims door vuurwerk. In geen van de grotere steden (van ten minste vijftigduizend huishoudens) worden verhoudingsgewijs zoveel schadeclaims na brand ingediend als in Enschede. Van elke duizend inwoners claimden 20,8 in 2015 brandschade. In Amsterdam claimden 4,9 van elke duizend inwoners brandschade.

In zo’n 70 procent van de Nederlandse huishoudens hangt een rookmelder. Maar slechts bij 35 procent van alle huishoudens werkt de melder ook en hangt die op de juiste plek. De beste plek om een rookmelder op te hangen (op elke etage) is in de gang of op de overloop, aan het plafond en meer dan vijftig centimeter van de zijmuur en de hoeken van een vertrek. Een rookmelder is alleen wettelijk verplicht in nieuwbouwwoningen. De brandweer pleit er voor brandmelders ook te verplichten voor bestaande bouw. De vluchttijd bij brand is in dertig jaar tijd teruggelopen van zo’n zeventien minuten tot – aldus de brandweer – ‘enkele minuten’. Dit komt doordat tegenwoordig meer brandbare materialen in het meubilair worden gebruikt. Zo zit in veel banken en matrassen het brandgevaarlijke polyurethaanschuim. Uit een test die de brandweer vorig jaar deed op Oefencentrum Crailo, blijkt dat het sluiten van binnendeuren in huis levens kan redden. Het kan de verspreiding van giftige rook ten minste tien minuten tegenhouden. Toch laat 40 procent van de Nederlanders ’s nachts binnendeuren open.

Bij ‘fatale woningbranden’ kwamen in 2015 31 mensen om het leven, blijkt uit cijfers van de Brandweeracademie. Als de brandweer spreekt van ‘fatale branden’, gaat het om de gevallen waarbij geen opzet in het spel was. Moord of zelfdoding via brandstichting (in 2015 kwamen zo vijf mensen om het leven) telt de brandweer apart. In 2016, tot en met november, kwamen in Nederland 37 mensen om het leven bij fatale branden, een stijging dus ten opzichte van het jaar ervoor. Ruim twee derde van de slachtoffers in 2015 was zestig jaar of ouder. René Hagen, lector brandpreventie bij het Instituut Fysieke Veiligheid, verwacht dat het aantal ouderen dat omkomt door woningbrand de komende jaren meer dan zal verdubbelen doordat ouderen langer zelfstandig blijven wonen. Volgens de Brandweeracademie kan het ophangen van sprinklers bij ouderen en hulpbehoevenden, helpen het aantal brandslachtoffers te verminderen. 45 procent van de dodelijke slachtoffers is (vermoedelijk) overvallen in de slaap. De meeste fatale woningbranden in 2015 ontstonden door onvoorzichtigheid bij roken.

BRONNEN: INSTITUUT FYSIEKE VEILIGHEID, CENTRAAL INFORMATIE SYSTEEM VOOR VERZEKERAARS (CIS), BRANDWEER NEDERLAND, STICHTING SALVAGE, BRANDWEERACADEMIE, VERBOND VAN VERZEKERAARS.

eigen huis magazine feb 2017 39


Elke maand gaat een van onze hypotheekadviseurs in op vragen uit de praktijk van Eigen Huis Hypotheek Advies. Deze maand Gert Eric Verhoef (49).

‘Ik werd zelfs uitgenodigd voor een diner bij hen thuis’

hypotheekvragen

‘V

orig jaar had ik een klant die een andere woning wilde kopen. Dat lukte maar niet, hij vond niets dat geschikt was. De klant was een gepensioneerd professor, en een verzamelaar van middeleeuwse boeken en Egyptische kunst van twee-, drieduizend jaar oud. Met zijn vrouw woonde hij in een twee-onder-een-kapwoning. In principe was het stel tevreden met hun huis. Maar voor zijn verzamelingen was meer ruimte nodig. Toen hoorden ze dat de woning naast hen verhuurd ging worden aan studenten. Ze vreesden dat de verkoopwaarde van hun huis zou dalen en dachten: misschien kunnen we het huis van de buren kopen. De professor had een goed pensioeninkomen en hij had al een hypotheek bij een bank. Die wilde hij oversluiten en combineren met de financiering van de woning naast hem. Bovendien wilde hij verbouwen. De totale financieringsbehoefte was bijna een miljoen euro. Na inbreng van eigen geld had hij een hypotheek nodig van 650 duizend euro. Daarover adviseerde ik hen. Samen kwamen ze drie keer langs om de mogelijkheden te bespreken. Ze waren zo tevreden dat ze me uitnodigden voor een diner bij hen thuis. In een klantrelatie gaat het om vertrouwen. Het is heel leuk als het lukt om dat op te bouwen. Het duurde even om tot overeenstemming te komen met de verkopers, twee broers die de woning hadden geërfd. Het lukte om de woning te kopen. De klant kreeg van de gemeente een vergunning om van de twee woningen één te maken en de muren door te breken. Hij vond precies wat hij zocht.’

Boeterente bij oversluiten zelf betalen? Ik wil mijn hypotheek oversluiten. Is het beter om de boeterente zelf te betalen, of om hiervoor de hypotheek te verhogen?

Het is voordeliger om de boeterente zelf te betalen. De boeterente is fiscaal aftrekbaar, de hypotheekrente over de verhoging van de hypotheek niet. Daarbij maakt u kosten om de hypotheek af te sluiten. Door de hypotheekverhoging gaat mogelijk ook uw rente omhoog, omdat de bank meer risico loopt dan voorheen. Hoe dan ook: uw maandlasten kunnen daardoor stijgen. Vraag uw hypotheekadviseur daarom om een berekening van uw nieuwe nettomaandlasten en de kosten. Zo kunt u een goede afweging maken. eigenhuis.nl/oversluiten

Rentemiddeling sigaar uit eigen doos? Iemand zei laatst tegen mij dat rentemiddeling een sigaar is uit eigen doos. Klopt dat?

Met rentemiddeling kunt u uw maandlasten verlagen. De rentevaste periode wordt dan voortijdig afgebroken. De geldverstrekker middelt de oude hypotheekrente met het huidige, lagere tarief. Meestal brengt hij boeterente in rekening, die hij verrekent in de nieuwe hypotheekrente. Het is vaak voordeliger om de hypotheek over te sluiten en de boete in één keer te betalen. Als u de boeterente niet in één keer kunt of wilt betalen, is rentemiddeling een goed alternatief. Lees ook ons blog over rentemiddeling. eigenhuis.nl/blog-rentemiddeling

eigenhuis.nl/hypotheekadvies Meer informatie op eigenhuis.nl/hypotheek eigen huis magazine feb 2017 49

TEKST ILSE AKKERMANS FOTO ED VAN RIJSWIJK

hypotheek in de praktijk


Wor dl i dva n Ve r e ni gi ngEi ge n Hui se nont va ng 10xpe rj a a rEi ge n Hui sMa ga z i ne .

Profile for Vereniging Eigen Huis

Preview eigen huis magazine februari 2017  

Eigen Huis Magazine is het ledenblad van Vereniging Eigen Huis: een blad over wonen en alles wat daarbij komt kijken. Het laatste woonnieuws...

Preview eigen huis magazine februari 2017  

Eigen Huis Magazine is het ledenblad van Vereniging Eigen Huis: een blad over wonen en alles wat daarbij komt kijken. Het laatste woonnieuws...

Profile for eigenhuis