Eskubide errealak2

Azalera-eskubidearen jabetza azkentzen da, azalera-eskubidea bera azkentzen denean; une horretan, lurzoruaren jabeak eskuratzen du bere lurgainean edo lurpean eraiki zein landatu denaren jabetza.

Era berean, eta autore guztiak honetan bat ez badatoz ere, azalera-eskubidearen barruan sar daiteke ondoko kasua ere: jadanik eraikita zein landatuta dagoen lurraren jabeak berarentzat erreserbatzen du lurzoruaren jabetza eta azalera-eskubidedunari ematen dio bertan eraiki zein landatutakoaren jabetza.

Labur-zurrean, azalera-eskubide errealaren bidez, azalera-eskubidedunari ematen zaio, aldi baterako edo betiko, batetik, inoren finkaren gain eraiki zein landatzeko ahalmena eta, bestetik, bertan eraiki zein landatutakoaren gaineko jabetza-eskubide esklusiboa —lurgainaren jabetza, alegia—. Lurzoruaren jabetza-eskubidea, ostera, azalera-eskubidearen emaileari dagokio.

Horren inguruan, doktrinak ondokoa eztabaidatu izan du: azalera-eskubidea inoren gauzaren gaineko eskubide erreala den (hau da, iura in re aliena), edo, alderantziz, eskubide horrek jabetza zatitzen duen, alegia, eskubide horrekin jabetza ad tempus eratzen den.

Azken interpretazio horri helduz gero, azal daiteke (eskolastikaren ulerkeratik erraztasun gehiagorekin, baina artifiziosotasun gehiagorekin ere) «azalera-eskubidearen jabetza» Erregistroan inskribatzea, «lurzoruaren jabetza»tik bereizita; izan ere, «azalera-eskubidearen jabetza»k folio erreala irekitzen du eta bertan adierazi behar dira jabetza horri dagozkion inguruabar guztiak. Horregatik, lurzoruaren jabetzari begira, ez dute eraginik izango azalera-eskubidedunak berari emandako ahalmenak egikarituz lortutako ondorioek; horretara izan behar da, akzesio-eskubidearen erregela orokorra ez delako aplikatzen. Labur-zurrean, eta ulerkera horri helduz, azalera-eskubideak objektu beraren gain bi jabetza desberdin izatea dakar.

Bestalde, azalera-eskubidea ius in re aliena dela ulertzea egokiagoa da, ikusmolde teknikoari eutsiz gero. Ulerkera horretatik, arauketa bera dute azalera-eskubide errealak eta gauzak gozatzeko ahalmena ematen duten beste eskubide errealek. Haatik, azalera-eskubidea beste eskubide erreal horietatik aldentzen da, igarriigarrian, eskubide horrek Erregistroaren arloan arauketa berezia duelako; izan ere, azalera-eskubideak Erregistroan folio berri bat irekitzen du eta horrek berarekin dakar azalera-eskubideak berezko «bizitza» izatea. Hori justifikatzeko, ontzat hartu behar da 1861eko Hipoteka Legerian adierazitako ulerkera.

Hor aipaturikoa gorabehera, 199ko Legeari helduta, azalera-eskubideak jabetza zatitua dakar. Lege-testu horren arabera, desberdinak dira lurzoruaren gaineko jabetza eta bertan eraikitakoaren gainekoa. Horixe adierazten du, adibidez, ondoko kasuetan: batetik, epea ahitzeagatik eskubidea azkentzen denean, «lurzoruaren jabeak eraikitakoaren