Page 1

KJØPEGUIDE FOR INVESTERINGSEIENDOM I SPANIA 2011


Innhold 3-5 6 -7 8-10 11-12 13 14 15 16 17

Overblikk – Eiendomsmarkedet i Spania Hvorfor kjøpe i Spania Hvor skal du kjøpe Investeringspotensialet Hvorfor Spania vil vokse Hvordan sikre din investering Kjøpsprosessen A-Å Skatter og avgifter Finansiering


EIENDOMSMARKEDET I SPANIA : LITT HISTORIE Spania er en av verdens ledende destinasjoner for kjøp av ferieboliger og eiendomsinvesteringer. Tiltrekningen ligger nå i meget gunstige priser og kanskje verdens beste lokasjon. Siden starten på 2000-tallet har det Spanske eiendomsmarkedet stått for massive overskrifter i alle verdens aviser. Først av alt på grunn av det ekstremt ekspanderende eiendomsmarkedet som var her på den tiden, men også den enorme prisveksten som fant sted samtidig med utbyggingene. Årlige prisoppganger på 15 – 20 % var noe alle regnet med og investorer og privatpersoner fikk ikke nok eiendom.

Slutten av 2007 – begynnelsen på 2008 fikk overskriftene raskt en litt annen karakter. Først sub-prime krisen i USA. Boligboom ble byttet ut med boligboble og en rekke analytikere fikk rett. Direkte etter nyhetene om at en rekke banker i USA kom til å gå under grunnet bunnløs gjeld, begynte eiendomsprisene verden over og rase. Ingen visste lengre hvem som skyldte hva og hvem som eide gjelden. Det ene investeringsproduktet var mer komplisert en det andre og det meste viste seg å være rene investeringer i gjeld som aldri kom til å bli tilbakebetalt. I Norge kjenner vi til dette i liten skala gjennom ”Terra Skandalen”. I USA var det kroken på døren for flere verdensledende banker som Lehman Brothers, Fannie May og Freddie Mac.

Norge viste tidlig muskler og kom seg noe lunde tidlig ut av krisen. Med litt drahjelp fra ”oljefondet” og noen lange timer bak lukkede dører ble en redningspakke som var tilstrekkelig for de fleste involverte parter igangsatt. Eiendomsmarkedet i Norge har hatt en stigning gjennom store deler av krisen og prisene har aldri før vært høyere en i dag. Spania og mange andre land var ikke fullt så heldige. Det skulle gå lang tid før disse markedene livnet til live igjen.


Ved utgangen av 2010 – starten på 2011 var Spania tilbake i overskriftene. Denne gangen er spørsmålet om bunnen er nådd? Dette er et spørsmål mange mener noe om men få ønsker å svare på. Det er en stor uenighet blant eiendomsspesialister verden over. De mest negative analytikerne tror markedet skal ned ytterligere 5 10 % til før bunnen er nådd. De mest positive analytikerne sier at markedet kommer til å ha en økning på 15 – 20 % i løpet av de neste 2 årene. Vi mener at dette er områdebasert og kan på ingen måte generaliseres. En generalisering av Spania som en helhet blir som å sammenligne en jakthytte på Finnmarksvidda med en sommerhytte i Tønsberg. Vi må ta spesifikke områder for seg.

Totalt sett har Spania som ett hatt en nedgang i eiendomsprisene på 27,9 % fra toppnoteringene i 2007. Det er store forskjeller fra området til området og det er de rene feriebyene som har lidd mest. Costa Blanca i Valencia regionen, noen områder øst for Malaga i Andalucía regionen og flere små innlandsbyer har lidd ekstra gjennom krisen. Det er en normaloppfatning av at eiendomsmarkedet i Spania er halvvert. Det stemmer ikke. Det er derimot mulig å få eiendom som har gått ned 50 % men da må du ofte langt fra havet eller ta risikoen med å kjøpe eiendom i ulovelige prosjekter. Som vi kommer tilbake til senere har det aldri vært smart å kjøpe eiendom kun for at det er billig.


VÅR KONKLUSJON Eiendom er i mange områder billig. Det er kjøpers marked og det er i mange tilfeller mye billigere å kjøpe ferdigstilt eiendom en selv å bygge den. Det som er nøkkelen er å finne eiendom som er priset under dagens markedsverdi. Sammenlign det du vurderer å kjøpe med tilsvarende eiendom til salgs i samme området. Ved å legge litt ekstra penger i eiendomsinvesteringen din kan dette ofte være nøkkelen til likviditet.

Hvor markedet skal de neste 2-3 årene vet vi ikke. Det vi derimot kan si med sikkerhet er at eiendom i mange områder i Spania er sterkt underpriset i forhold til hva vi i et normalmarked regner med å betale.

Det er noen kjøreregler dere børe følge: Eiendommen skal koste mindre en tilsvarende eiendom til salgs Kjøp kun ettertraktet eiendom med noe ekstra. Nærhet til strand, golf eller lignende Regn med å sitte på investeringen i minst 2-3 år. Se etter eiendom som egner seg bra for utleie Felleskostnadene og generelle andre kostnader tilknyttet eiendommen må samsvare med potensielle leieinntekter.


HVORFOR KJØPE I SPANIA Den enes død den andres brød. Det er kanskje slemt å begynne en forklaring på denne måten men det summerer opp veldig mye. Spania har i dag en arbeidsledighet på rett i overkant av 20 %, landet sliter med å dekke inn budsjettunderskuddene og eiendomsmarkedet ligger brakk. Dette høres kanskje ikke ut som noen umiddelbare kjøpstsignal men la oss forklare hvordan vi kan se positivitet i noe så negativt.

Som en nasjon har Spania vært en stormakt i over 2 000 år. De har kommet seg gjennom kriger, diktaturer og en rekke tidligere finanskriser. At de skal komme seg ut av denne finanskrisen er ganske sannsynlig. Hvordan er enda ikke sikkert. Spania er verdens 3. største turistnasjon og hvert år besøker rundt 50 millioner turister denne kulturnasjonen. Det er en stor tilvekst av beboere og landet er en av Europas viktigste økonomier. Turisme er en av de viktigste arbeidsgiverne i landet og turismen er stigende.

Av over 1,7 millioner søk på nettet rundt tema feriebolig og eiendomsinvesteringer gjort verden over i 2010 er over 36 % av disse søkende gjort på Spansk eiendom i følge Live Property Search Index

Sunnhetstegn:

Arbeidsledigheten har begynt å stagnere  Siste nytt er at de har klart å komme seg innenfor de garantiene de har satt i forhold til budsjettunderskudd Ønsker ikke en redningspakke fra EU Eiendomsprisene har stagnert mange steder og det er en positivitet i markedet igjen. Det blir nå satt i gang tiltak for å lokke investorer tilbake til landet.


Når vi skal forklare hvorfor vi mener høy arbeidsledighet, budsjettunderskudd og et brakk eiendomsmarkedet er noe positivt kan vi gjøre det ganske enkelt.

For investorer er det et kjent ordtak som sier: ”Jo verre jo bedre.” Svaret vårt da er at det kan ikke bli så mye verre enn det er akkurat nå, og da er eneste andre utvei en bedring.


HVOR SKAL DU KJØPE

Som investor er det viktig og ikke tenke så veldig mye med hjerte og holde hodet kaldt. Spania er kanskje det landet i verden hvor eiendomsinvestorer velger eiendomskjøp på grunnlag av egne preferanser og tar da ofte bort mye av vekstpotensialet til fordel for nærhet til noe kjent. Heldigvis er vi nå i et marked der du godt kan finne noe du selv kunne tenke deg å benytte samtidig som det er en god investering. For å gå grundigere til verks i vår anbefaling på akkurat hvor du skal kjøpe eiendom har vi fått litt analysehjelp av selskapet ”Property Show Room”.

“Marbella will not only come out of the current recession stronger than before, but will set the standard for other quality resort cities worldwide.” - Christopher Clover, MD Panorama Properties


HVOR SKAL DU KJØPE: INTERNETT HAR TALT

Disse grafene viser hvilke søk som blir gjort i og rundt tema feriebolig /eiendomsinvestering fra alle Europeiske land. Totalt er det i perioden 23. januar – 22. februar blitt gjort over en million søk. 1. 2. 3.

Kilde: Live Property Search Index

Graf øverst til venstre viser hvilke land det blir søkt mest på. Topp 5 Graf nederst til venstre viser hvilke regioner i Spania det blir søkt mest på. Topp 5 Graf til høyre viser hvilke byer i Spania det blir søkt mest på. Topp 10


Som vist i grafene på forrige side skiller Spania seg ut fra de andre landene. Nesten 50 % av all etterspørsel i Europa vedrørende feriebolig og eiendomsinvesteringer er her.

Videre er det noen klare trender på hvor i Spania det er høyest etterspørsel. Av regioner står Andalusia for godt over 55 % av ønsket lokasjon. Det er nå vi kommer til det interessante. Hvilke Spanske byer har den største etterspørselen. Marbella skiller seg ut sammen med Fuengirola og Malaga. Disse 3 byene står for 60 % av etterspørselen. Tar vi i tillegg med Estepona, Nerja, Benalmadena og Mijas som alle hører til under Costa del Sol kan vi med trygghet si at du som boligkjøper og eiendomsinvestor bør holde deg i dette området med mindre noe helt unikt skulle dukke opp andre steder.

Costa del Sol har en del attributter som skiller seg ut fra resten av Spania: Subtropisk klima som gjør at hele området er grønt og frodig Micro klima som fører til milde vintre og tilbyr 325 soldager i året Den gjennomsnittlige boligkjøper er villig til å betale over 50 % mer for eiendommen sin om den ligger på Costa del Sol sammenlignet med andre tilsvarende ferieregioner. Et internasjonalt miljø uten de såkalte rene nasjon ”gettoene” som er vanlig på ferie destinasjoner.  Et sted for alle. Fra barn til pensjonister Fantastisk blanding av storbyliv og strandliv. Et verdenskjent sted for seilere, golfere, tennisspillere og motor fantaster. Kilde: Live Property Search Index


EIENDOM I SPANIA: INVESTERINGSPOTENSIALET Prisutviklingen i det spanske eiendomsmarkedet fra toppnoteringen i 2007 frem til nå Som eiendomsinvestor i det Spanske markedet i dag har du mange gode muligheter og noen klassiske fallgruver. Her skal vi ta for oss hvor potensialet ligger, hvorfor vi mener mulighetene er bedre nå en aldri før og hva dere absolutt ikke bør gjøre. At Spania har et vekstpotensial er det få som kan argumentere mot.

120 100 80 60 40 20 0 År År År År År 2007 2008 2009 2010 2011


Som nevnt tidligere ligger i dag Spania med brukket rygg og kjemper for å komme seg opp igjen der de en gang var: Blant verdens ledende økonomier. For å forstå veksten i et land bedre er det smart å bryte ned for å se hvordan eiendom har prestert i kortere perioder. Eiendom er aldri og kommer aldri til å være en kortsiktig investering. Det er derfor ikke så viktig hvordan det har gått mnd for mnd, men heller analysere 3, 5 og 10 års perioder. Siden eiendomsprisene i Spania begynte å noteres har det aldri vært en 10 års periode uten positiv vekst

Tar vi år 2001 – 2011 har eiendomsmarkedet (tross en av de største økonomiske krisene verden har sett) hatt en prisvekst på 105,47 % En 5 års periode uten positiv vekst har forekommet to ganger i tidsperioden mellom 1989 – 1999. Tar vi år 2006 – 2011 har eiendomsmarkedet (tross at 3 av disse 5 årene har vært kriseår) hatt en vekst på 2,83 %. Når vi går til 3 års perioder er saken litt annen. Spania har hatt flere 3 års perioder hvor det har vært en negativ vekst. Et av de mest ekstreme tilfellen er de 3 siste årene hvor eiendom i tidsperioden 2008 – 2011 hadde en nedgang på 27,8 %.

120 100 80 60 40 20 0 År År År År År 2011 2012 2013 2014 2015 Estimert prisendring fra 2011 frem t.o.m. 2015

Kilde: Global Property Guide, Property Show Room, SpainBusiness.com, Panorama, Idealista

Spørsmålet blir da om vi får en 5 års periode med negativ vekst? Historisk sett er svaret nei. Vi tror definitivt ja. Eiendomsmarkedet kommer høyst sannsynlig ikke til å ta igjen de 27,8 % markedet har falt siden 2008 de neste 2 årene. Det ville blitt en vekst markedet ikke hadde tålt. Neste spørsmål blir da om vi kommer til å få en 10 års periode uten vekst? Vi tror absolutt ikke det. I løpet av de neste 5-7 årene er bør markedet være normalisert på et nivå som ligger 30 – 40 % over dagens priser.


EIENDOM I SPANIA: HVORFOR VIL SPANIA VOKSE? Flere og flere turister får øynene opp for Spania Verdens 3. mest populære feriedestinasjon bak USA og Kina med over 50 millioner besøkende Gjennomsnittlig 300 dager med sol Det blir satt opp flere og flere ruter med lavpris flyselskaper til de populære destinasjonene  Bra infrastruktur og enkel kollektivtransport Lave levekostnader Enkel og trygg kjøpeprosess Et stabilt økonomisk og politisk miljø Lite kriminalitet Enkel finansiering sammenlignet med andre sydlige land Det fantastiske klima og den avslappende kulturen vil alltid være attraktiv

COSTA DEL SOL Det er nå mulig til å få høyere finansiering en tidligere. Dette fører til at flere har mulighet for å investere i en ferieleilighet Lånekostnadene er meget lave noe som igjen fører til at den årlige kostnaden tilknyttet til investeringen din blir gunstig Med korrekt forarbeid kan du kjøpe eiendom for langt under dagens markedsverdi Analyser tilsier at eiendom i et normalmarked bør ligge mellom 35 – 45 % over dagens prisnivå Ny flyplasstruktur i Malaga som skal klare en kapasitet på 30 millioner passasjerer årlig Er blant en av verdens beste golf destinasjoner Det blir nesten ikke bygget nye leiligheter samtidig som etterspørselen har gått opp over 50 % de 3 første mnd. i 2011 De seriøse store eiendomsutviklerne har uttalt at de ikke kommer til å dumpet prisen på usolgt eiendom Det er et veletablert kort og langtids utleiemarked som også har økende etterspørsel Europas mest ettertraktede sted for eiendomsinvesteringer og feriebolig

I følge estimater ønsker 1,5 millioner utlendinger å kjøpe eiendom i Spania i løpet av de neste 5 årene. Kilde: Global Property Guide, Property Show Room, SpainBusiness.com, dine penger,


EIENDOM I SPANIA: HVORDAN KVALITETSSIKRE INVESTERINGEN DIN? Få tilsendt prisliste / prospekt på tilsvarende eiendom. Ikke bare den du vurderer. Dette for å kunne sammenligne det du nå vurderer med annen eiendom for salg. Eiendommen skal være priset under det tilsvarende eiendommer koster. Få tilgang på et dokument som heter licencia 1ª ocupación. Dette er et bevis på at komplekset / boligen er 100 % lovelig. Mye av de billigste eiendommene på markedet er ikke lovelige og det kan fort bli en dyr affære. Bruk ikke advokat som jobber for eiendomsmegleren da du i en eventuell tvist vil ha dårlig kort på hånd. Be om å få anbefalt en uavhengig advokat. Husk at eiendommen du kjøper har noe som andre også kan være interessert i. Leiligheten bør være moderne med enten golf og eller havutsikt. Det er mye bra eiendom som ikke har disse kriteriene, men i dagens marked trenger du ikke gjøre noen kompromisser. Finn prosjekter med lave fellesutgifter og andre kostnader. Utgiftene skal samsvare med potensielle leieinntekter. HUSK En eiendomsinvestering er avhengig av å ha et godt utleiepotensial. Disse inntektene bør dekke de faste utgiftene du har og litt til. Finn ut hva planen rundt utleieperioden er og hva du bør kunne forvente i leieinntekter. Exitstrategi. Hvordan vil resalget bli gjennomført. Hva er planen rundt resalget og hvilke pris kan du forvente. Alle seriøse tilbydere av investeringseiendom har en klar exitstrategi og skal kommunisere dette klart og tydelig.

Som kunde av Atum & Partners har vi passet på at din investering er sikrest på best mulig vis gjennom vårt ekspertteam. Alle papirer er i orden, finansiering er tilgjengelig og en full gjennomgang av alt fra utsalgspris, utleiemarkedet og estimert resalgspris og tidsbruk er gjennomgått. Vi oppfordrer også alle våre kunder til å gjøre undersøkelser på både prisene vi presentere og alt annet rundt investeringen.


KJØPSPROSESSEN: A-Å Når kunden har bestemt seg for å kjøpe en konkret eiendom undertegnes en reservasjonskontrakt. Reservasjonskontrakten er en enkel kontrakt som forplikter selger til å reservere eiendommen i kjøpers navn for en bestemt periode. Kontrakten inneholder en kort angivelse av eiendommen, samt navn på kjøper og selger, pris, og hva som skjer dersom en av partene trekker seg fra handelen. Du som kunde bør ikke få noen konsekvenser om du skulle trekke deg fra reservert eiendom. Når beslutningen er tatt skal depositum betales. Dette betales inn til klientkonto. Ved forbehold om finansiering skal depositumet bli tilbakebetalt om finansieringen ikke går gjennom. 10 % av kjøpesummen skal betales ved signering av kjøpekontrakten. Hos notaren undertegnes skjøtet som også er kjøpekontrakten mellom partene. Notaren skal påse at selger/utbygger faktisk eier boligen, at kjøpesummen betales, at oppgjøret er korrekt, om det hviler uforutsette heftelser på boligen i eiendomsregisteret pr. transaksjonsdato, identifisere boligen etc. Notaren er en offentlig oppnevnt nøytral person som skal sørge for at oppgjøret blir korrekt. Hos notaren må kjøper og selger/utbygger møte personlig, eventuelt kan advokater representere partene med en fullmakt. I tillegg må kjøper på forhånd ha opprettet et såkalt NIE nummer – dette er et spansk skatteidentifikasjons nummer. Ved undertegning hos notaren må du også medbringe ditt pass. Atum & Partners har spesialavtaler med både norske og spanske advokater som er behjelpelig med fremskaffing av all dokumentasjon du trenger. Har du ikke anledning til selv å reise ned kan alt gjøres fra Norge. Ved undertegningen skal resterende sum betales (total kjøpesum. depositum og 10 % som er betalt blir avregnet denne summen), bankremisse(r) på kjøpesummen til selger/utbygger. Kjøper vil da motta nøklene til boligen og eventuell annen nødvendig informasjon (som garantier på hvitevarer etc.). Dersom du har finansiering vil også bankens representant møte opp hos notaren. Banken vil da ha med seg en bankremisse på den delen av oppgjøret som tilsvarer pantelånet. Det vil da være et eget dokument som undertegnes for pantelånet. Etter undertegningen vil notaren sende en melding til eiendomsregisteret om at boligen er solgt. Møtet hos notaren kan ta alt fra en time til flere timer. Etter undertegning av skjøtet skal skatter og avgifter betales. Deretter sendes skjøtet sammen med skatteoppgavene til eiendomsregisteret. Det tar ca 1-2 mnd fra undertegning til du mottar originalt skjøte på boligen.


SKATTER OG AVGIFTER Spania er et land som har moderate til middels høye ”Round trip” kostnader. Med dette menes alle kostnader en eiendomsinvestor har fra kjøp til gjennomført salg. Global Property Guide estimerer ”Round trip” kostnadene i Spania til 12,16 %. Dette er nok et noe lavt estimat. Mellom 14 % - 16 % er nok mer det dere bør regne med. Sammenligner vi disse kostnadene med andre populære ferieland som Frankrike, Portugal og Hellas har Spania gunstige ”Round Trip” kostnader. Skatter og avgifter ved kjøp: Notariusavgift er det du betaler til de som gjør jobben med å utstede skjøte. Dette variere med prisen på leiligheten du kjøper. En leilighet til rundt € 250 000 er like ca. € 700 i kostnader. IVA på ferdigstilt eiendom / ren skatt på andrehåndseiendom er 7-8 % av kjøpesummen. Advokatkostnadene er mellom 1-1,7 % av kjøpesummen. Totalt skal du regne 10 % av kjøpesummen i rene kostnader.

Skatter og avgifter ved salg: Her er det som i Norge du som betaler eiendomsmegler. Normal sats for en eiendomsmegler i Spania ligger mellom 5-7 % av salgsprisen. Ellers tilkommer det ingen kostnader forbundet med salg.

Atum & Partners har spesialavtaler med både eiendomsmeglere og advokater slik at dere kan trekke fra 2-3 % av de normale kostnadene forbundet med en eiendomsinvestering i Spania. Kilde: Quality Homes, Ayuntamiento Marbella, Global Property Guide


FINANSIERING

Finansiering er noe vi alltid kommer til å tilby i våre prosjekter. Det er derimot noen utfordringer rundt finansiering i Spania som vi ikke er vandt med i Norge. For å finne ut hvor mye finansiering banken kommer til å gi sender banken alltid egen takstmann. Disse takstmennene er instruert til å gi lave verdivurderinger slik at banken enkelt kan dekke inn et evt. misslighold. Som regel legger de verdivurderingen rundt 20 -25 % under reell markedsverdi. Kostnadene rundt en finansiering er også noe høye og kjøper må belage seg på rundt 2 % av låneverdien i oppstartskostnader. I mange Spanske banker er det også et ”bruddgebyr” for de som ønsker å betale ut lånet sitt før tiden. Dette er derimot mulig å få forhandlet bort. Atum & Partners vil gjøre dette for alle våre kunder. Når det er sagt kan vi si at siden begynnelsen av finanskrisen i 2008 da spanske banker hadde utlånsstopp kan vi si at lån er blitt meget enkelt å få i forhold til tidligere. En kvalifisert utenlandsk søker kan med rimelighet forvente et boliglån på mellom 50 % - 70 % av den offisielle verdisatte prisen på eiendommen. Noe høyere om banken som har finansiert prosjektet også tilbyr finansiering til privatpersoner.


Telefon hvis du er i Norge Telefon hvis du er i Spania E-post Webside

+47 51 11 11 45 +34 952 90 80 89 post@atum.no www.atum.no

Atum & Partners S.L

C.I.F. B-93109502

Centro de Negocios Puerta de Banús Planta alta, Modulo A, Oficina 1-2 29660 Marbella Spain

Atum & Partners har gjort grundige undersøkelser og brukt eksterne informasjonskanaler for å kunne sikre den informasjonen vi nå har presentert på best mulig måte. Vi kan derimot ikke garantere at all informasjon, estimater og analyser stemmer 100 % og avvik kan forekomme. Dette er ment som en pekepinn på hva du bør gjøre, hva du bør kunne forvente og skal ikke ses på som en fasit.

Kjøpeguid for investeringseiendom i Spania  

Det meste du bør vite når du skal investere i en eiendom i Spania

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you