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EVITAR UN “FORECLOSURE” SI ESTÁS TENIENDO PROBLEMAS PARA PODER PAGAR LA HIPOTECA DE TU CASA O SI TE ENCUENTRAS MUY ATRASADO EN TUS PAGOS, LO PEOR QUE PUEDES HACER EN ESTE CASO ES NO HACER NADA. MR. COMO

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¿CÓMO EVITAR UN “FORECLOSURE”? Si eres una de las muchas personas que están teniendo problemas con el pago de su casa y enfrentas la posibilidad de un embargo o “foreclosure”, permítame decirte que no estás sólo. Se estima que en la actualidad existen más de un 2.2 millones de propiedades en proceso de embargo en toda la nación y se teme que esta situación empeore aún más debido a que 1.8 millones de préstamos hipotecarios “subprime” podrían comenzar a incrementar el monto de sus mensualidades este año. Si ya te encuentras involucrado en un proceso de “foreclosure” no debes avergonzarte por ello. La crisis del Mercado Hipotecario ha tomado por sorpresa a muchas personas que, de buena fe y con la sana intención de adquirir su vivienda, incurrieron en préstamos que ahora les resultan difíciles o imposibles de pagar. Si estás teniendo problemas para poder pagar la hipoteca de tu casa o si te encuentras muy atrasado en tus pagos, lo peor que puedes hacer en este caso es no hacer nada. Por ello, debes actuar y buscar asistencia de inmediato. En la actualidad existen muchos recursos para asistir a personas que están enfrentando un posible “foreclosure” y este libro te brinda útil información para que puedas encontrar esa ayuda.

Excesiva cantidad de casas a la venta. Pérdida de valor en el precio de las casas. Préstamos hipotecarios con intereses variables con condiciones desfavorables.

Para remediar esta crisis se han propuesto las siguientes medidas, como un intento para disminuir los efectos negativos de esta situación sobre millones de familias:

La información aquí contenida no constituye consejo legal alguno, ni pretende substituirlo. Para ello siempre se aconseja la consulta con un abogado. Manual publicado por

HISPANIC CONNECTION, LLC.

Todos los derechos reservados. PRIMERA EDICIÓN ABRIL 2008. P.O. BOX 470642, CELEBRATION FL 34747 TELÉFONO: 407-414-4451

☺ Inmediata moratoria en los embargos asociados con todos los préstamos hipotecarios “subprime” durante todo el próximo año. ☺ Conversión de todos los préstamos hipotecarios “subprime” en hipotecas convencionales de tasas fijas de interés a 30 años. ☺ Estimular el refinanciamiento y otras estrategias hipotecarias saludables. De implementarse estas medidas, sin duda, habrá un gran alivio a la crisis. Pero mientras se discute su aprobación, se hace imprescindible que actúes, si ya se estás enfrentando un “foreclosure”. ¡Tu situación no puede esperar! A continuación se presentan algunas soluciones inmediatas al problema de los embargos hipotecarios o “foreclosures” de propiedades residenciales. La información ofrecida en este libro no es aplicable a propiedades comerciales y no tiene la intención de servir de consejo legal ni de sustituirlo. Recomendamos que, ante el caso de un “foreclosure”, consultes siempre con un abogado. Si no tienes medios para pagar un abogado, contacta la oficina local de servicios legales de tu condado o al colegio de abogados del estado. Ellos podrán proporcionarte estos servicios a bajo o ningún costo para ti.

¿CÓMO EVITAR UN “FORECLOSURE”?

La actual crisis del Mercado Inmobiliario se caracteriza por los siguientes elementos:

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PREPARANDOTE PARA ENFRENTAR UN “FORECLOSURE” RECOPILA TODOS LOS DOCUMENTOS FINANCIEROS Lo primero que debes hacer es prepararte y para ello debes comenzar hacienda una lista de las cuentas más importantes o grandes que pagas todos los meses, junto con los documentos que demuestren tu(s) ingreso(s) más recientes. Muy importante resulta que dispongas del estado de cuenta de tu hipoteca más reciente. Mantén junta toda esta información en una carpeta dado que la vas a requerir con mucha frecuencia.

CONTROLA TUS GASTOS Después de los pagos para el cuidado de la salud, conservar tu vivienda debería ser tu primera prioridad. Examina tus finanzas y ve donde puedes recortar gastos. Elimina gastos opcionales tales como comidas en restaurantes, televisión por cable, entretenimiento y vacaciones.

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ECHA MANO A TUS PROPIOS RECURSOS

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Si quieres conservar tu casa debes buscar alternativas antes de que la situación se complique. Para ello debes echar mano de todos los recursos a tu alcance. Si tienes un segundo automóvil, joyas, una póliza de seguro de vida o una pensión que puedas vender debes considerarlo para contribuir a poner al día los pagos de tu hipoteca. También, alguien en tu hogar pueda conseguir un trabajo suplementario para tener ingresos extra que contribuyan a remediar la situación.

NO IGNORES A TU PRESTAMISTA Por favor, no ignores las cartas o llamadas telefónicas que recibas de la institución financiera que tiene la hipoteca de tu casa. Si estás teniendo problemas para pagar tu hipoteca mensualmente, debes explicarles tu situación. Toma nota de cada llamada, registrando el nombre de la persona con quien hablaste, la fecha y un resumen de lo conversado. También debes guardar toda la correspondencia que recibas de ellos. ¡No la botes! Mientras más pronto inicies las conversaciones con ellos, será mejor y menos complicado el llegar a una solución. Si decides ignorar sus comunicaciones, ellos comenzarán acciones legales contra ti.

Antes de comunicarte con tu banco debes disponer de la siguiente información: Estado de Cuenta de tu hipoteca. Breve explicación de tu situación financiera. Documentos de ingresos recientes, tales como recibos de pago, constancia del Seguro Social, desempleo, retiro, etc. Si trabaja por su cuenta, tenga a mano sus últimas declaraciones de impuestos o estado de ganancias y pérdidas de su negocio. El banco te enviará por correo un paquete de “solución para préstamos”.

POR FAVOR, NO IGNORES LAS CARTAS O LLAMADAS TELEFÓNICAS QUE RECIBAS DE LA INSTITUCIÓN FINANCIERA QUE TIENE LA HIPOTECA DE TU CASA. SI DECIDES IGNORAR SUS COMUNICACIONES, ELLOS COMENZARÁN ACCIONES LEGALES CONTRA TI.


Este paquete contiene información, formularios e instrucciones. Si quieres recibir ayuda debes completar estos formularios y enviarlos rápidamente de regreso al banco.

PIDE AYUDA

NO ABANDONES TU CASA Existen programas de asistencia que podrían ayudarte con el pago de tu hipoteca, pero para calificar debes mantenerte habitando tu casa. ¡No te mudes, ni abandones tu hogar!

TEN CUIDADO CON LOS ESTAFADORES Existen muchas personas inescrupulosas que pueden aprovecharse de tu situación, por ello debes estar atento a no ser víctima de estos estafadores. Si la solución que te proponen es demasiado buena para ser verdad, es muy posible que no lo sea.

Estas son algunas recomendaciones para evitar ser estafado por personas inescrupulosas: Nunca firmes ningún documento que no entiendas por completo. No incluyas a nadie como propietario en el título de tu casa sin antes consultar con un abogado o consejero legal. Asegúrate de que todo lo que se te ofrezca quede por escrito y obtén copias de todos los documentos que hayas firmado. Además, nunca dejes espacios en blanco o sin llenar en documentos legales. Nunca hagas negociaciones con nadie si ya te encuentras en el proceso de “foreclosure”. Consulta con un abogado antes de proceder a cualquier negociación de la propiedad de tu casa. Asegúrate de que el agente de préstamos que te asiste esté empleado por una institución bancaria o financiera registrada y con licencia para operar legalmente como agente hipotecario.

¿CÓMO EVITAR UN “FORECLOSURE”?

EXISTEN MUCHAS PERSONAS INESCRUPULOSAS QUE PUEDEN APROVECHARSE DE TU SITUACIÓN, POR ELLO DEBES ESTAR ATENTO A NO SER VÍCTIMA DE ESTOS ESTAFADORES.

Existen buenas empresas de consejería de crédito que pueden ayudarte a conseguir una solución a tus problemas financieros y también te pueden asistir en las negociaciones con el banco. Consulta con ellos para analizar tus alternativas. También el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en ingles), ofrece asistencia y consejería. Esta asistencia es gratuita y está disponible en español.

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ALTERNATIVAS ANTES DE LLEGAR A UN “FORECLOSURE”

Si quieres conservar tu casa, existen alternativas para ayudarte a no perderla. Analiza todas y cada una de ellas y consulta a un abogado o especialista la materia antes de emprender alguna acción. REFINANCIAMIENTO Nunca es demasiado tarde para refinanciar. Explora las posibilidades de refinanciar tu hipoteca de interés variable ARM para convertirla en un préstamo de interés fijo. Aunque el pago sea un poco más alto de entrada, éste no cambiará durante toda la duración del préstamo. Averigua si eres elegible para un préstamo asegurado del FHA (Federal Housing Authority) Esto te ayudará a reducir tus pagos mensuales.

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ABSTENCIÓN ESPECIAL (SPECIAL FORBEARANCE) Tu prestamista hipotecario pudiera reducir temporalmente o hasta suspender tus pagos mensuales por un período de tiempo determinado. Al final de ese período, tendrías que hacer un pago único por el dinero que no pagaste o podrías pagarlo mediante un plan de pago a largo plazo. Esta opción es apropiada cuando la razón para no pagar se debe a una circunstancia temporal y te resulta posible asumir de nuevo tus pagos normales al final del período de gracia otorgado, más el o los pagos adicionales.

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PLAN DE REPAGO Tu prestamista hipotecario puede hacer un plan de pago mediante el cual tu sigues haciendo tus pagos normales, más abonos mensuales a la cantidad adeudada. Este plan puede durar unos cuantos meses o se puede extender hasta un año. Al final, volverás a tus pagos normales. Es posible que se te solicite que pagues por adelantado, al principio del plan, como muestra de tu buena fe. Esta solución funciona sólo en caso de que la razón para el incumplimiento de tus pagos sea temporal y se vaya a resolver pronto, tal como la pérdida de tu empleo. MODIFICACIÓN DE LA HIPOTECA Tú podrías modificar los términos de la hipoteca extendiendo el término del préstamo hipotecario. Esto te ayudaría a reducir el monto de tus pagos mensuales haciéndolos más asequibles. Para ésto, podrías calificar si te has recuperado de tu problema financiero pero tu ingreso neto se ha visto disminuido. GARANTÍA PARCIAL (PARTIAL CLAIM) Tu prestamista hipotecario podría ayudarte a conseguir un préstamo sin intereses de HUD para poner tu hipoteca al día, siempre que tú califiques para ello.

EN CASO DE “FORECLOSURE” SIEMPRE CONVIENE CONSULTAR CON UN ABOGADO ANTES DE EMPRENDER CUALQUIER ACCIÓN.


“SHORT SALE” Si no logras vender tu casa en un “pre-foreclosure”, puedes intentar su venta mediante un “Short Sale”. Para esto, el Banco debe darte su aprobación. Después de comprobar de que haz hecho todos los esfuerzos por vender a un precio que te permita cancelar el monto de tu hipoteca más los gastos asociados, ellos te pueden autorizar que vendas a un precio menor. De esta manera ellos estarán dispuestos a recibir menos dinero de lo que en realidad les debes por la hipoteca. Debes tener en cuenta de que la diferencia entre el precio parcial producto de la venta y el precio del mercado será considerada como una ganancia tuya y, por lo consiguiente, tendrás que pagar impuestos sobre ella. ENTREGA VOLUNTARIA (DEED-IN-LIEU OF FORECLOSURE) Como un último recurso, podrías devolverle, voluntariamente, la casa al banco antes de que se inicie el “foreclosure”. Esto no va a salvar tu casa, pero podría ayudarte a conservar cierta integridad en tu historial de crédito a futuro. Para ello debes haber tenido la casa a la venta por no menos de 90 días antes de que esta opción sea considerada por el banco. Además, esta opción puede no estar disponible si tienes otras deudas o juicios de otros acreedores, segundas hipotecas y pagos de impuestos pendientes.

¿CÓMO EVITAR UN “FORECLOSURE”?

UN AGENTE DE BIENES RAÍCES O REALTOR® ES LA PERSONA INDICADA PARA AYUDARTE CON LA VENTA DE TU CASA EN CASO DE UN “FORECLOSURE”.

ACEPTACIÓN DE LA HIPOTECA POR OTRA PERSONA: Puede permitirse que un Comprador calificado se haga cargo de tu hipoteca, aunque el préstamo original establezca que el préstamo no se puede asumir. Esto va a depender de que esta persona califique para ello y de que el banco lo acepte. VENTA DE PRE-FORECLOSURE Esta opción te permitirá vender tu propiedad y pagar el préstamo hipotecario, evitando el “foreclosure” y los daños consiguientes a tu historial de crédito. Si definitivamente no puedes pagar la casa a largo plazo, esta debe ser tu primera opción. Esto te va a permitir vender y conservar la ganancia, si la hay. Lamentablemente, en las actuales condiciones del mercado, las posibilidades de venta de una casa son escasas, pero aún así debes intentarlo.

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TODO LO QUE DEBES SABER SOBRE “FORECLOSURES” ¿QUÉ ES UN “FORECLOSURE”? Es un proceso legal mediante el cual la institución financiera que te presto el dinero para que pudieras comprar tu casa puede tomar posesión de la propiedad mediante un embargo. Esto sucede cuando dejas de hacer los pagos de tu hipoteca, generalmente al tercer pago consecutivo vencido. Como la casa es la garantía o “colateral” que respalda el préstamo hipotecario, el Banco recuperará su dinero mediante la venta forzada de la casa en una subasta. El producto de esta venta se usa para el pago de la deuda pendiente y de los impuestos que se adeuden.

¿CUÁNTO TIEMPO TOMA UN “FORECLOSURE”? En la Florida, este proceso puede prolongarse unos 5 meses (135/140 días), pero en las actuales circunstancias del mercado inmobiliario y debido a la gran cantidad de juicios de embargo, este proceso puede extenderse un tiempo adicional.

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¿CUÁNTOS PAGOS ATRASADOS SON SUFICIENTES PARA QUE SE INICIE EL “FORECLOSURE”?

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Generalmente, al tercer pago atrasado ya el Banco procede a la ejecución del embargo de la hipoteca.

¿DEBO MUDARME DE MI CASA APENAS COMIENCE EL “FORECLOSURE”? ¡NO! Todavía tienes opciones para ayudarte a conservar tu casa aunque el “foreclosure” haya comenzado. Busca la ayuda de un abogado, quien podrá asistirte profesionalmente en cuanto a estas opciones.

¿VALE LA PENA QUE REFINANCIES TU HIPOTECA? Si tienes una hipoteca ARM o de interés ajustable, quizás convenga que aproveches la oportunidad de refinanciar y obtener una nueva hipoteca con una tasa de interés fijo. Actualmente los intereses han bajado y esto podría ayudarte a reducir el pago de tu mensualidad en unos cuantos cientos de dólares y, además, mantendrás el monto de este nuevo pago constante durante todo el tiempo de duración de tu hipoteca. Sin embargo, si tu historial de crédito ya no es bueno y tampoco has estado pagando a tiempo tu actual hipoteca, es muy probable que no puedas calificar para esta opción. Consulta con un especialista en hipotecas o con tu propio Banco. Ellos podrán determinar si esta opción es de tu conveniencia.

LOS ASPECTOS MÁS IMPORTANTES A CONSIDERAR AL MOMENTO DE VENDER UNA CASA SON: 1. LA MOTIVACIÓN DEL VENDEDOR 2. EL PRECIO DE LA PROPIEDAD 3. LA CONDICIÓN DE LA PROPIEDAD


¿QUÉ DEBES TENER EN CUENTA ANTES DE REFINANCIAR? REFINANCIAR TU ACTUAL HIPOTECA SE JUSTIFICA SI CUMPLE CON TODOS O ALGUNO DE LOS SIGUIENTES OBJETIVOS: Bajar considerablemente la tasa de interés. Cambiar de una tasa de interés ajustable (ARM) a una mejor tasa de interés a plazo fijo. Para extraer parte de la plusvalía si tu vivienda se ha revalorizado.

¿ES EL ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA UNA BUENA ALTERNATIVA? Quizás estés pensando en la posibilidad de alquilar tu casa con opción a compra. Ésto es lo que se conoce en inglés como “option to purchase” o “purchase option”, y consiste en un contrato de arrendamiento donde el inquilino tiene la opción de comprar la propiedad una vez finalizado el mismo. Cuando se realiza un contrato de arrendamiento con opción a compra, el precio de la opción se establece al comienzo del período del contrato. Este precio es, generalmente, un poco más alto al del mercado actual. Esta diferencia es parte de lo que deberá pagar el Comprador por la opción. Además, la renta también puede ser más elevada ya que una porción de ese pago mensual se aplicará al precio de la propiedad. Esta opción resulta conveniente cuando no has podido vender propiedad (como sucede en un mercado como el actual) y quieres conservarla. Antes de proceder con esta opción debes buscar asesoría profesional para la redacción de este tipo de contrato. Habla con tu abogado, un agente de bienes raíces o con tu contador para que te asesoren en esta materia.

¿PUEDO ENTREGAR LA CASA AL BANCO Y EVITAR ASI EL “FORECLOSURE”? ¡Sí! Tú no tienes que dejar que la situación llegue al extremo de un “foreclosure”. Si ya has desistido de quedarte con la casa, y estás conciente de que vas a perder todo el dinero que has pagado en cuota

¿CÓMO EVITAR UN “FORECLOSURE”?

Si consideras que te conviene refinanciar recuerda estas recomendaciones antes de proceder: Busca mantener los costos del cierre del nuevo préstamo al mínimo: consulta a tu actual prestamista y compáralo con dos o tres otros presupuestos de refinanciamiento. Compara ofertas con los mismos términos. Si pides una tasa fija a un prestamista, pide precios a los otros con las mismas especificaciones, etc. Asegúrate de que las tasas de intereses que te ofrecen son firmes y no van a variar al momento de hacer el cierre. Si es necesario pide que hagan un “lock in” o cierre en la tasa y te indiquen por cuánto tiempo estará vigente… ¡por escrito! Revisa y entiende con detenimiento todos los documentos que te presenten a firmar y si puedes tener a tu lado a una persona de confianza como un abogado de bienes raíces, mucho mejor. Lo menos que deseas es pasar de un mal negocio a otro peor.

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inicial, gastos de cierre, mejoras y remodelaciones, además de todas las mensualidades que hayas hecho, puedes entregar voluntariamente la vivienda antes de ir al proceso de “foreclosure”.

¿QUÉ PASA SI ENTREGAS LA CASA AL BANCO ANTES DE IR A “FORECLOSURE”?

¿CÓMO EVITAR UN “FORECLOSURE”?

Tu crédito se verá afectado, pero no será al mismo grado que si el Banco llevara a cabo un proceso de “foreclosure” hasta sus últimas consecuencias. Debes tener en cuenta que si al momento de entregar la casa debes mensualidades atrasadas estas aparecerán en tu reporte como pendientes y atrasadas afectando tu historial crediticio. No creas que con simplemente decirle al banco que le entregas la casa te podrás zafar de todos los problemas. Para entregar la casa al banco – lo que se conoce en inglés como Deed-in-lieu of foreclosure o Título en lugar de la ejecución - tendrás que calificar antes para ello: Deberás demostrar que has intentado vender la propiedad al valor de mercado por al menos 90 días, antes de que el banco considere aceptar el título. Esta no es una opción a usar si además de la hipoteca principal existen otras deudas en contra de la propiedad, tales como embargos (liens), segundas hipotecas o pagos pendientes de impuestos (estatales y del IRS). Antes del Banco aceptarte la devolución de la propiedad, va a querer insistir en venderla a través de un “Short Sale”, lo que implicará más esfuerzos, más tiempo y más gastos de tu parte.

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¿PUEDE UNA DECLARACION DE BANCARROTA EVITAR QUE PIERDA MI CASA? ¡Sí!. Si en realidad no puedes pagar tu casa y no tienes ingresos ni bienes que puedas vender para pagar tus deudas, puedes considerar la opción de la bancarrota. Puedes apelar al Capítulo 13 de la Ley de Bancarrota que te permitirá pagar tus deudas mediante un plan de pagos de 60 meses (5 años). Aunque el declararte en bancarrota evitará que pierdas tu casa, ello afectará tu historial crediticio, haciendo que las tasas de interés en tus futuros préstamos sean considerablemente más altas, incluyendo las tarjetas de crédito. Antes de optar por la bancarrota te recomendamos consultes a un abogado especialista en esta materia.

¿PUEDE EL BANCO FORZARME A DEJAR MI CASA? ¡NO! Sólo una orden judicial puede hacer que salgas de tu casa. Al final del proceso de “foreclosure” tendrás que desalojarla, pero existen procedimientos legales que deben cumplirse antes de una evicción.

¿QUÉ ES UNA EVICCIÓN? Es un proceso judicial mediante el cual la Corte ordena el desalojo de la casa y el Sheriff se encarga de hacerla cumplir. En ese momento usted tendrás que dejar definitivamente tu casa.


CONSEJOS PARA AYUDARTE A VENDER TU CASA ANTES DE UN “FORECLOSURE”

En las actuales condiciones del mercado, los aspectos más importantes a considerar al momento de vender una casa son: La motivación del Vendedor El precio de la propiedad La condición de la propiedad

Ajusta el precio de venta a las condiciones actuales del mercado en tu vecindario: No cometas el error de vender tu casa muy por debajo de lo que vale, por muy desesperado que te encuentres. Tampoco esperes demasiado para vender; en la espera puede que otras ventas más bajas afecten considerablemente el valor de tu vivienda. Solicita la asistencia de una agente de bienes raíces quien, a través de un análisis comparativo de mercado - mejor conocido por sus siglas en inglés como CMA (Comparative Market análisis) - podrá ayudarte a estimar el mejor precio para tu casa. También, si puedes y quieres pagarlo, puedes solicitar un avalúo (appraisal) profesional. Este puede costarte entre $300 y $500, dependiendo del tamaño de tu propiedad. Si tienes un avalúo anterior, no pretendas usarlo sin antes actualizarlo. Estos varían con frecuencia debido a las continuas ventas que suceden el mercado. Un avalúo puede tener una validez de unos 3 meses. Después de este tiempo, siempre puedes comunicarte con el mismo profesional que hizo el avalúo que tienes para que lo actualice a un precio más económico.

OFRECE INCENTIVOS ATRACTIVOS AL COMPRADOR: Una vez estimes el precio de venta, determina los estímulos que puedes ofrecer al Comprador para que se motive a comprar tu casa. Estos incentivos van a depender de las posibles ganancias, producto de la venta, o de la urgencia que tengas por vender. Los incentivos más comunes son: El pago de seis meses a un año de la cuota del Home Owners Association - HOA (Asociación de propietarios) El pago total de los gastos de cierre.

MEJORA LAS CONDICIONES DE LA PROPIEDAD: Mantener la propiedad en óptimas condiciones te ayudará a poder venderla. Recuerda que la apariencia es básica al momento de vender. Haz pequeñas remodelaciones que puedan mejorar el aspecto de tu casa y mantenla limpia y ordenada para que pueda ser mostrada en cualquier momento. No olvides entonces que la clave de todo está en: las condiciones, lo atractivo de la propiedad, su precio y tu habilidad para negociar.

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BASADOS EN ESTA NUEVA PREMISA, LOS EXPERTOS ACONSEJAN QUE SIGAS LAS SIGUIENTES RECOMENDACIONES:

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LA BANCARROTA: LA ÚLTIMA SOLUCIÓN

Declarar una bancarrota es un trámite complicado, largo, costoso y sobre todo muy estresante. Acarrea graves consecuencias financieras a corto y largo plazo, pero muchas veces resulta la única salida viable para quienes ya han agotado todos sus recursos. Antes de considerar esta opción, debes saber que aún declarándote en bancarrota es posible que esto no solucione por completo tu situación. Algunas deudas no desaparecen con la bancarrota, ello dependerá del tipo de deuda y del proceso que la Corte permita que solicites, según tus condiciones particulares. Antes de emprender una bancarrota, debes consultar con un abogado especialista en esta materia. Si te decides a presentar una solicitud de bancarrota a la Corte, debes incluir toda la información de tus deudas existentes, los ingresos con los que cuentas, tus activos y propiedades. La Corte evaluará tus posibilidades y medios (means test) y determinará qué tipo de bancarrota podrás iniciar. Recuerda que las cuentas que no listes no podrán ser consideradas para repago o para ser condonadas.

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EXISTEN DOS TIPOS DE BANCARROTA: LAS DEL CAPÍTULO 7 Y SEGÚN EL CAPÍTULO 13.

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CAPÍTULO 7: Si tienes ingresos altos, es posible que no puedas optar a la bancarrota por el capítulo 7, conocido como bancarrota legal, que requiere la liquidación de todos los bienes que no estén exentos por las leyes de bancarrota del estado de Florida. La lista de bienes exentos puede incluir herramientas de trabajo y muebles de la casa. Bajo este procedimiento se declaran nulas todas las deudas no aseguradas y el cobro de cuentas atrasadas. Es decir, de un plumazo desaparecen todas las deudas y se empieza de cero.La nueva ley hace mucho más difícil poder acogerse a esta vía. Para empezar ya no es un tribunal el que decide si puedes seguir este camino. Ahora tus finanzas son sometidas a dos pruebas: por un lado compararán tus ingresos con la media estatal; por otro lado determinarán si, dejando de lado ciertos gastos para vivir (alquiler, comida), puedes pagar el 25 por ciento de lo que se conoce como la deuda “no prioritaria y no asegurada”, como por ejemplo la acumulada en las tarjetas de crédito. Si ganas más de la media estatal y puedes pagar ese 25 por ciento, no podrás declararte en bancarrota por el Capítulo 7. En Florida, uno se puede declarar en bancarrota y aún conservar su casa, cosa que no pasa en otros estados. Capítulo 13: Este caso aplica a en aquellos casos en los cuales se determine que la persona está en capacidad de asumir el pago de sus deudas a largo plazo. Según acuerdo con la Corte, se establece un plan de pagos de 3 a 5 años de duración; este plan puede incluir el pago total o parcial de lo adeudado. La Corte define las condiciones de pago y aunque la deuda no generará intereses, las condiciones no están

EXISTEN DOS TIPOS DE BANCARROTA LAS DEL CAPÍTULO 7 Y SEGÚN EL CAPÍTULO 13.


abiertas a negociaciones. Lo único positivo del proceso de bancarrota es que evitará que los cobradores continúen el proceso de cobranza y sus llamadas constantes. Bajo la nueva ley de bancarrotas aprobada en 2005, todos los deudores deben obtener consejería de deudas antes de hacer su solicitud y, nuevamente, después de que la Corte defina la solución del caso. Se recomienda que no vayas a este proceso sin la asistencia de un representante legal de confianza y éstos (abogados y consejeros legales) también están obligados a cumplir nuevos requisitos que hacen el proceso un poco más complicado y pudieran encarecen los honorarios; sin embargo, muchos abogados ofrecen una consulta inicial gratis en la que te explicarán los costos totales y las estrategias a seguir, incluyendo posibles programas de subvenciones federales o recursos gratis.

LA BANCARROTA, TU HISTORIAL DE CRÉDITO Y TUS DEUDAS: Solo tú puedes decidir si este procedimiento realmente te conviene y si es el único camino viable que te resta. Una bancarrota por el capítulo 7 se mantendrá en tu historial de crédito por lo menos por 10 años, pero si no tienes ingresos suficientes para pagar tus deudas, es muy posible que este procedimiento sea una solución para tu caso. Pero si posees bienes a tu nombre como una casa o un auto, te has atrasado en muchos pagos debido a una inesperada pérdida de tu trabajo o una enfermedad, discapacidad temporal para trabajar y te puedes recuperar en un periodo corto futuro, optar por la bancarrota bajo el capítulo 13 puede ayudarte a restablecer tu salud financiera con un plan de pagos. Esta aparecerá en tu crédito por, al menos, 7 años. No esperes que se eliminen compromisos adquiridos por préstamos estudiantiles, impuestos federales o estatales atrasados, manutención y pensión de alimentos según un acuerdo de divorcio, así como algunas deudas respaldadas con propiedades. Por lo general, las deudas que sí pudieran ser condonadas son las de tarjetas de crédito y otros préstamos sin colateral. Otras deudas que no se borran son: Deudas de impuestos y deudas gubernamentales por multas y penalidades, las generadas por sentencias judiciales o restituciones de deudas criminales (determinadas por la corte en un juicio criminal); las deudas por daños a terceros (o responsabilidad civil) causados al conducir un vehículo automotor en estado de intoxicación o bajo la influencia de drogas o cualquier deuda que no se hayan incluido en la solicitud de bancarrota. Después de iniciado el procedimiento, los acreedores no pueden intentar acciones para cobrarte (no más llamadas de los cobradores) o recuperar los colaterales sin el permiso de la Corte. Una vez la Corte emita su sentencia, estarás comprometido a cumplirla. Deberás tomar otro curso adicional de cómo administrar tus finanzas personales con el objeto de minimizar el riesgo de un nuevo fracaso, pero sobre todo para que conozcas como manejar tus recursos, ahorrar y vivir dentro de tus posibilidades.

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SIEMPRE DEBES CONSULTAR CON UN ABOGADO ANTES DE EMPRENDER UNA BANCARROTA.

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TU VIDA DESPUÉS DE UN “FORECLOSURE”.

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El día después del “foreclosure” tu vida continuará su curso normal. Tendrás que ir a tu trabajo, los niños a su escuela y todo volverá a su rutina de siempre. Ten siempre presente que ésta es una situación temporal y que debes continuar con tu vida. Lamentablemente, los efectos posteriores del “foreclosure” te seguirán por algún tiempo: Si la venta de tu antigua casa no produjo lo suficiente para cubrir la deuda y los gastos asociados, el Acreedor introducirá un juicio de deficiencia (deficiency judgment) en tu contra, el cual, tarde o temprano, tendrás que pagar. A consecuencia de tus dificultades económicas y de tu pobre historial de crédito, te va a ser difícil poder calificar para la renta de una vivienda. Por ello te sugerimos comiences este proceso antes de que finalice el proceso del embargo. Así, podrá evitar que aparezca en tu reporte de crédito al momento de hacer tu solicitud. Otra opción es rentar directamente de propietarios conocidos o referidos por alguien que conozcas. Esto facilitará el proceso de calificación y te brindará acceso a la vivienda que tanto necesitas. Pregunta entre tus familiares y amigos si saben de alguna propiedad en alquiler en el área en que deseas vivir. Muchos dueños de casas en renta son concientes de la actual situación del mercado y están dispuestos a considerar otros aspectos para evaluar a los potenciales inquilinos. Es posible que tengas que dar un mes adicional de depósito o pagar algunos meses por adelantado para salvar el obstáculo de tu crédito. La oferta de dinero extra casi siempre es efectiva. En cuanto a tus finanzas, debes comenzar de inmediato a planificar y organizar tus gastos, adoptando buenos hábitos en cuanto al manejo de tu dinero. Tienes que evitar incurrir en más y mayores problemas y, además, debes recuperar tu crédito lo antes posible. Por muchos años vas a tener que pagar las consecuencias del “foreclosure” mediante elevados intereses, rechazos y negaciones de solicitudes de préstamos y la imposibilidad de comprar una nueva casa en tu futuro próximo. Pero toda moneda tiene sus dos caras. Esta situación puede motivarte a ahorrar y controlar tus gastos, prescindiendo de las compras a crédito y dependiendo de tus propios recursos disponibles en efectivo De ahora en adelante, si no tienes el dinero en tu bolsillo, no podrás ir de compras. Si pagas tus cuentas a tiempo y negocias una menor tasa de interés en tus tarjetas de crédito estarás encaminándote hacia la pronta recuperación de tu crédito. La clave no está en el monto de lo pagado, sino en la puntualidad de tus pagos. Y si quieres comprarte otra casa, podrás hacerlo en unos 2 ó 3 años. Eso sí, tendrás que ahorrar bastante para poder dar una buena cuota inicial, de no menos del 10% y debes estar preparado a pagar intereses más altos. ¡Ten paciencia y evita los errores que te llevaron al embargo de tu casa! ¡La próxima vez lograrás tu sueño de ser propietario de tu casa por siempre!

DE AHORA EN ADELANTE, SI NO TIENES EL DINERO EN TU BOLSILLO, NO PODRÁS IR DE COMPRAS.


HUD Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano Teléfono: 1-888-297-8685 Dirección: 500 W. Main Street, Suite 400, Oklahoma City, OK 73102 Programa: Asesoría, educación e información. Website: www.hud.gov HOPE NOW Foreclosure Prevention Counseling Teléfono: 1-888-995-4673 – 24/7 Dirección: 033 Excelsior Blvd., Suite 500, Minneapolis, MN 55416 Programa: Asesoría Website: www.995HOPE.org HOMEOWNERSHIP PRESERVATION FOUNDATION Teléfono: 952-857-8910 Dirección: 8400 Normandale Lake Blvd., Suite 250 Minneapolis, MN 55437 Programa: Asesoría

Organizaciones en la Florida: VETERANS AFFAIRS REGIONAL LOAN CENTER Teléfono: 1-888-611-5916 Dirección: St. Petersburg VA Regional Office Programa: Préstamos y asistencia financiera para Veteranos. Website:www.homesip.org/creditCounsel.asp THE FLORIDA BAR – ABOGADOS Teléfono: 850-561-5600 Dirección: 651 E. Jefferson Street, Tallahassee, FL 32399-2300 Programa: Servicio de referencia de abogados y ayuda legal gratuita. Website: www.floridabar.org/

FLORIDA DFS CONSUMER HELPLINE Teléfono: 800-342-2762 Website: www.fldfs.com/

Condado de Orange SECCIÓN DE DESARROLLO DE VIVIENDAS Teléfono: 407-836-5171 & 407-836-5181 Dirección: 701 East South Street, Orlando, Florida 32801-2891 Programa: Crisis Assistance Program Le ayuda a pagar su hipoteca en casos de emergencias o de imprevistos. El monto de la ayuda varía según el caso. HOMES IN PARTNERSHIP Teléfono: 407-886-2451 Dirección: 235 East 5th Street, Apopka, FL 32703 Programa: Asesoría y Educación. Website: www.homesip.org/creditCounsel.asp LEGAL AID SOCIETY OF THE ORANGE COUNTY BAR ASSOCIATION - ORLANDO Teléfono: 407-841-8310 Programa: Asesoría legal. COMMUNITY LEGAL SERVICES OF MID-FLORIDA - ORLANDO Teléfono: 407-841-7777 Programa: Asesoría legal. LEGAL AID SOCIETY OF THE ORANGE COUNTY BAR ASSOCIATION - ORLANDO Teléfono: 407-841-8310 Programa: Asesoría legal.

Condado de Osceola DEPARTAMENTO DE VIVIENDA Teléfono: 407-742-8400 Dirección: 108 Park Place Blvd., Kissimmee FL, 34741 Programa: MFP-Mortgage Foreclosure Prevention Para propietarios atrasados en los pagos de su hipoteca. Otorga hasta $5,000, dependiendo de cada caso.

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Organizaciones nacionales:

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COMMUNITY LEGAL SERVICES OF MID-FLORIDA – KISSIMMEE Teléfono: 407-847-0053 Programa: Asesoría legal.

Condado de Seminole AUTORIDAD DE VIVIENDA Teléfono: 407-665-2395 Dirección: 662 Academy Place Oviedo, FL. 32765-9310 Programa: S.H.I.P. Foreclosure Prevention Program. Para propietarios atrasados en los pagos de su hipoteca. Otorga hasta $5,000, dependiendo de cada caso.

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SEMINOLE COUNTY BAR ASSOCIATION LEGAL AID SOCIETY, INC - LONGWOOD Teléfono: 407/834-1660 Programa: Asesoría legal.

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COMMUNITY LEGAL SERVICES OF MID-FLORIDA - SANFORD Teléfono: 407-322-8983 & 322-8984 Programa: Asesoría legal.

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Condado de Polk DEPARTAMENTO DE VIVIENDA Y DESARROLLO VECINDARIOS Teléfono: 863-534-5240

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Condado de Volusia DEPARTAMENTO DE ASISTENCIA COMUNITARIA Teléfono: 386-736-5955 ext. 2958 Dirección: 110 W. Rich Avenue, DeLand, FL 32720 Programa: Asesoría. COMMUNITY LEGAL SERVICES OF MID-FLORIDA - DAYTONA Teléfono: 386-255-6573 & 255-6575 Programa: Asesoría legal.

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