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Sped. in abb. postale comma 26 art. 2, L. 28/12/95 n. 549 Firenze - redazione: redazione@panoramacasa.it - pubblicità: annunci@panoramacasa.it - Via di Varlungo, 26/b Firenze tel. 055-50.701 - Mensile - Anno 23 - E 1,80

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oro

MENSILE DI AFFARI IMMOBILIARI

Mercato in ripresa nel medio periodo

Seconde case: vince l’immobile di prestigio

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APRILE 2011

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Sommario ATTUALITA’ (1)

Un po’ di pazienza per il mattone

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Gli agenti immobiliari intervistati da Bankitalia più ottimisti sul medio periodo

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6 8 ATTUALITA’ (2)

SCUOLA DI FISCO

L’AVVOCATO RISPONDE

La seconda casa La cedolare secca Chi è sotto vince se di pregio cambia l’affitto il lastrico solare Secondo i dati Fiaip, la spunta Il federalismo municipale cam- ne paga le spese l’immobile da investimento

LE GUIDE

bia la tasazione immobiliare, ma gli effetti benefici scattano sui redditi più alti

Come stipulare il contratto di Locazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag. 12

I condòmini contribuiscono in proporzione alla superficie di copertura dui cui godono Ma per dare il via ai lavori occorre sempre una delibera assembleare

Il Facsimile del contratto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag. 12 Prima di firmare il Mutuo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag. 14 Il Barometro dei Tassi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag. 15

Quesiti flash

Vita in Condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag. 16

Risposte lampo agli interrogativi meno complessi giunti da ogni parte d’Italia

PAROLA D’ESPERTO Quesiti affitti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag. 13 Quesiti condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag. 17

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Il mattone chiede ancora un po’ di pazienza Il sondaggio della Banca d’Italia sul mercato delle abitazioni vede prospettive di ripresa nel medio periodo

Nonostante il calo delle compravendite su base annua, l’ultimo trimestre 2010 mostra una tendenza positiva circa i nuovi incarichi a vendere affidati alle agenzie immobiliari. Un segnale che prosegue nel 2011, sia pure affiancato a indicazioni di flessione dei prezzi. Insiste, pur attenuandosi, l’ottimismo degli agenti circa le prospettive di medio periodo del mercato nazionale, mentre le loro attese a breve sul proprio mercato di riferimento mostrano un peggioramento.

T

ra il 12 gennaio e il 3 febbraio 2011 si sono svolte le interviste della Banca d’Italia relative all’andamento del mercato immobiliare residenziale nel quarto trimestre 2010, a cui hanno partecipato 1.412 agenti , fornendo informazioni sull’attività di compravendita e sui prezzi nel trimestre di riferimento (ottobre- dicembre 2010), nonché sulle prospettive del settore. L e stim e r elative al n um er o d i case vendute sono basate sull'osservazione d elle transazioni intermediate. APRILE 2011 n. 4

Dal punto di vista degli agenti immobiliari, la transazione è generalm ente conclusa con la firm a del prelim inare di vendita, la quale p uò p reced ere, anche d i d iversi mesi, il passaggio di proprietà vero e proprio, registrato negli atti notarili (rogito). Q uesti aspetti possono spiegare le discrepanze osservabili se si confrontano le stim e qui presentate con quelle basate sugli atti notarili. I PRINCIPALI RISULTATI Prezzi delle abitazioni – N el quarto tr im estr e d el 2010, la q uota d i

agenti che hanno segnalato una diminuzione dei prezzi è aumentata per la prima volta dall’inizio delle rilevazioni nel 2009, salendo al 40 per cento ( 31,6 nella precedente indagine); ne è derivato un netto peggioramento del saldo negativo tra le percentuali di risposte “in aumento” e “in diminuzione” (- 38 punti percentuali contro - 28 nel terzo trimestre. L ’intensificarsi delle valutazioni negative è stato particolarm ente pronunciato e diffuso nelle regioni d el N o r d , m en tr e n el r esto d el p aese ha inter essato, in m isur a assai più contenuta, unicamente le aree urbane.

vo, pur riducendosi leggermente (a 16,6 punti percentuali da 19 nella precedente rilevazione). Per i nuovi incarichi il saldo rimane positivo e sostanzialmente stabile (15,7 punti percentuali); la dinamica rimane più sostenuta nelle regioni del Sud, in particolare nelle aree non urbane. La variazione tendenziale è stimata concatenando quattro variazioni cong iunturali, og nuna calcolata per una sola occasione di indagine per controllare la variazione della com posizione d el cam pione nel corso del tempo. T ra le cause prevalenti di cessazione degli incarichi, si è intensificata l’assenza di proposte di acquisto a fronte di richieste del venditore ritenute tr op p o elevate ( 64,7 p er cento dei casi contro il 61,6 rilevato in ottobre) e, in misura più contenuta, quella di proposte di acquist o a p r ezzo g i u d i ca t o t r o p p o basso dal venditore ( 49,6 contro 48,2 per cento). Si è invece ridotta l’incidenza dei ritiri dovuti sia a d i f f i co lt à n el r ep er i m en t o d el mutuo (da 51,8 a 45,2 per cento), sia ad attese di prezzi più favorevoli (da 24,9 a 19,6 per cento).

Numero di compravendite – Rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, la quota di agenzie che hanno venduto almeno un immobile si è ridotta di circa dieci punti percentuali; anche il numero complessivo delle compravendite intermediate ha segnato un calo, stimabile nell’ordine dei tre punti percentuali T ali indicazioni vanno considerate con particolare cautela alla luce dell’elevato grado di variabilità che ha car atter izzato le valutazioni Trattative e tempi di vendita – N el degli agenti. quarto trimestre del 2010 si è inIncarichi a vendere – Il saldo tra ri- terrotta la tendenza alla contraziosposte di aumento e diminuzione ne del m argine di riduzione dei congiunturale delle giacenze di in- prezzi di vendita, che è tornato ai carichi a vendere è rimasto positi- livelli dell’inizio dell’anno ( 11,7

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SEGUE DA PAG. 5

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delle prospettive a breve del mercato nazionale, p ositivo p er 0,6 punti percentuali nella rilevazione precedente, è tornato negativo per circa 5 punti, riflettendo principalmente la maggiore incidenza delle valutazioni sfavorevoli a fronte di una sostanziale invarianza di quelle favorevoli. Il quadro per i prossimi due anni r im an e p o sitivo , n o n o stan te il saldo tra le attese di miglioramenModalità di finanziamento degli acquisti Le prospettive del mercato in cui operano Le prospettive del mercato nazionale – Il to e p eg g ioram ento si sia lieve– La quota di acquisti di abitazioni le agenzie – Il saldo tra giudizi “fa- divario tra i giudizi di m igliora- m ente ridotto, a 45,8 punti pereffettuata con accensione d i un vorevoli” e “sfavorevoli” sulle atte- mento e quelli di peggioramento centuali (dai 48 di ottobre). per cento, da 11 nella precedente rilevazione). Il fenomeno ha interessato unicam ente le regioni settentrionali, a fronte di una sostanziale invarianza nel resto del territorio. Rimangono stabili, intorno ai 7 mesi, i tempi che intercorrono tra conferimento d ell’incarico e vend ita effettiva, confermandosi inferiori di circa un mese nelle aree urbane.

m utuo ipotecario è salita al 72,6 per cento, 2,5 punti in più rispetto a ll’i n d a g i n e p r eced en t e. L’incremento è stato uniforme tra tutte le macroaree a eccezione del Sud - d ove la crescita è stata d i circa 7 punti percentuali - e si è concentrato nelle aree non urbane. Il rapporto tra prestito erogato e valore dell’immobile è rimasto stabile al 71,3 per cento.

se a breve circa le condizioni del mercato di riferimento, pur rimanendo positivo, si è ridotto a 6,3 punti percentuali da 10,7. E’ migliorato il saldo positivo tra le attese di aumento e diminuzione dei nuovi incarichi a vendere (circa 25 punti contro 22 in ottobre), mentre è peggiorato quello negativo cir ca le attese sui p r ezzi ( - 30,1 punti contro - 24,9).

Prospettive del mercato in cui opera l'agenzia immobiliare (percentuali di agenzie; trimestre di riferimento: ottobre-dicembre 2010) condizioni di mercato (gen-mar 2011) sfavorevoli normali favorevoli

n° atteso nuovi incarichi a vendere (gen-mar 2011)

livello dei prezzi atteso (gen-mar 2011)

inferiore

uguale

superiore

inferiore

uguale

superiore

Nord Ovest di cui: aree urbane (*) aree non urbane

16,7 13,5 19,9

58,7 61,5 55,9

24,6 25,0 24,2

11,9 10,6 13,0

55,2 53,1 57,1

33,0 36,2 29,8

32,4 26,4 38,3

64,3 70,2 58,6

3,3 3,5 3,1

Nord Est di cui: aree urbane (*) aree non urbane

21,2 23,2 20,3

58,2 54,2 60,1

20,6 22,6 19,6

12,0 7,7 14,1

52,7 58,3 50,0

35,3 33,9 35,9

29,9 29,4 30,1

66,8 67,6 66,4

3,3 2,9 3,5

Centro di cui: aree urbane (*) aree non urbane

17,0 14,4 18,8

56,1 59,1 54,2

26,8 26,5 27,1

11,9 12,9 11,2

53,1 54,1 52,4

35,0 33,0 36,4

26,2 26,9 25,7

71,4 71,2 71,5

2,4 1,9 2,8

Sud e Isole di cui: aree urbane (*) aree non urbane

18,9 17,4 19,2

55,5 52,9 55,9

25,6 29,7 24,9

9,8 10,5 9,7

46,6 46,8 46,6

43,6 42,7 43,7

43,6 39,6 44,3

55,3 56,5 55,1

1,1 3,8 0,6

Fonte: Sondaggio congiunturale Banca d’Italia-Tecnoborsa-Agenzia del Territorio sul mercato delle abitazioni in Italia. (*) Torino, Genova, Milano (Nord Ovest); Padova, Verona, Venezia, Trieste, Bologna (Nord Est); Firenze, Roma (Centro); Napoli, Bari, Catania, Messina, Palermo (Sud e Isole).

Tra le seconde case vincono a seconda casa in Italia non corre più come in passato. Tuttavia Fiaip fotografa un segmento positivo che nel complesso dell’economia nazionale gioca un ruolo determinante, soprattutto per la consistente offerta di ricettività delle case vacanza in Italia. Secondo l’Osservatorio immobiliare turistico Fiaip, dopo i forti incrementi sui prezzi di vendita registrati fino al 2007, si assiste ad un rallentamento della domanda da considerarsi fisiologica. A ciò si è aggiunta la crisi mondiale che ha, ovviamente, investito anche il mercato immobiliare turistico nel corso del 2010. La stretta creditizia messa in atto dall’intero sistema bancario ha inoltre penalizzato quel 40% di italiani che faceva ricorso ad un mutuo per acquistare la seconda casa, facendo registrare un decremento del finanziato a circa il 25% nel segmento turistico. Malgrado ciò, il mercato immobiliare delle seconde case tiene e continua l’aumento degli immobili messi in vendita (+10%). Lieve diminuzione dei prezzi delle compravendite in quasi tutte le località, in calo anche il numero delle transa-

L

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zioni ( -14%). In generale, secondo Fiaip, nel 2010 si è riscontrata una tendenza al ribasso per gli immobili turistici ed una sostanziale stabilità per gli immobili vicini ai centri di interesse, fattore che, oltre alla possibilità di accedere ai servizi, allo stato dell’immobile ed alle differenze stagionali, determina variabili di prezzo anche piuttosto ampie. Dove si acquista la seconda casa in Italia? Il report ha preso in esame alcune località turistiche tra le più ricercate in termini di investimento da stranieri ed italiani. Tra tutte, sei fanno registrare anche nel 2010 dei massimali superiori ai dieci mila euro al metro quadro per gli immobili nuovi o di pregio. Di queste fanno parte Courmayeur e Madonna di Campiglio e le località balneari di S. Margherita Ligure, Forte dei Marmi, Capri e Porto Cervo. Spiccano tra queste le quotazioni di compravendita della località trentina di Madonna di Campiglio, attestandosi fra 10.000 e 14.000 euro al metro quadro per gli immobili nuovi o di particolare pregio, fra 10.000 e 12.000 euro per le abitaAPRILE 2011 n. 4


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In Toscana mutuo da 168mila euro per ristrutturare casa

mutui ristrutturazione: importi medi per provincia

Secondo Mutui.it a Siena si richiedono gli importi più alti, a Lucca con la durata maggiore e ad Arezzo risiedono i sottoscrittori più giovani

Q

a,

uando si parla di mutuo si pensa subito all’acquisto della prima casa, ma non sempre è così. M utui.it broker online per la scelta del mutuo, ha reso noti i dati di un’analisi sui finanziamenti richiesti dai toscani per ristrutturare le loro case. I l sito ha fatto p assar e sotto la l en t e o l t r e 4m i l a r i c h i est e d i mutuo presentate in T oscana e fin alizzate alla r istr uttur azio n e, scop r end o alcune p ar ticolar ità. I n p r i m i s, c h i so t t o sc r i ve u n m utuo per la ristrutturazione si divide quasi equamente tra coloro che preferiscono il tasso fisso, nel 40% dei casi, e coloro che optano per il tasso variabile, il 38%

del campione. C hi richiede questo tipo di finanziam ento, inoltre, è abbastanza giovane ( circa 43 anni) , si im peg na con l’istituto p er p iù d i 20 anni e firm a un m utuo d i oltre 168m ila euro, pari a poco m eno della m età del valore dell’im m obile ( 45,43% ) . T ale im porto è di g r an lun g a p iù alto r isp etto al resto d ’I talia ( in m ed ia142m ila eur o) . E se n on ci son o g r an d i differenze nell’età dei sottoscrittor i, il valor e d eg li im m ob ili è sen si b i l m en t e p i ù a l t o : i n T oscana oltre 370mila euro, cont r o l a m ed i a n a zi o n a l e d i 286mila. Im portanti differenze tra le sin-

quelle di pregio zioni centrali e valori di compravendita inclusi tra i 5.500 e 8.000 euro al metro quadro per gli immobili semicentrali e Capri dove un immobile bilocale di pregio può costare 15.000 Euro al metroquadro. A Forte dei Marmi, Porto Cervo e Courmayeur si è rilevata una sostanziale stabilità dei valori rispetto all'ultima rilevazione mentre sono in leggera contrazione le quotazioni a S. Margherita Ligure. Da segnalare inoltre come sia le Isole Pontine che le Isole Eolie siano località particolarmente ricercate, dove si registrano prezzi medi per abitazioni di pregio tra i 3500 e 8000 euro al metro quadro, mentre nel Lazio a Sperlonga la stessa tipologia di abitazione può costare 8000 euro al metroquadro. Chi compra seconde case lo fa anche allo scopo di investimento ed è solitamente un acquirente molto attento che cerca immobili in buono stato. In questo caso il ricorso ai mutui bancari è frequente: nel 25% dei casi sono stati stipulati per un importo pari a circa il 60% del prezzo. Sono le famiglie con bambini le protagoniste di questo segmento di mercato: le agenzie immobiliari hanno stipulato, infatti, nel APRILE 2011 n. 4

Siena

€ 232.678

Grosseto

€ 208.692

Pistoia

€ 200.252

Firenze

€ 170.206

Lucca

€ 160.963

Massa - Carrara

€ 155.168

g ole p r ovince Arezzo toscane: l’im Livorno p o r t o r i c h i ePisa st o a S i en a è Prato di oltr e 232mila euro mentre a Prato veng o n o r i c h i est i 90m i la eu r o i n meno; sempre a Siena si finanzia col mutuo oltre il 55% del valore d ell’im m obile, m en tr e a M assa C arrara solo il 34%. I sottoscrittori più giovani sono gli aretini che, quando si im pegnano con la banca per ristrutturare casa, hanno da poco hanno superato i 40 anni, m entre i più maturi sono gli abitanti di M assa C arrara e G rosseto, che sottoscrivono un m utuo per ristruttura-

€ 148.454 € 148.240 € 146.335 € 143.918 zione quasi a 45 anni. « Ristrutturare significa effettuare un cambiamento radicale al proprio immobile – afferma A lberto G enovese di M utui.it – e comporta spese elevate: per questo ricorrere ad un mutuo rappresenta la scelta più ovvia ed efficace, ma da p o n d er a r e c o n a t t en zi o n e. C on fr on tan d o le offer te d i p iù istituti di credito si riesce a trovare la soluzione che meglio si adatta alla propria situazione economico- finanziaria» .

Un bene rifugio in tempi di crisi corso del 2010 un contratto di compravendita su 5 e un contratto di affitto su 4 con questa tipologia di clientela. Quali sono le seconde case più ricercate dagli italiani? Metà ha una superficie inferiore ai 60 mq, seguite dalle case di medie dimensioni (34,7%), mentre gli immobili che superano i 120 mq sono soltanto il 15,3% del mercato. Per quanto riguarda le previsioni per il primo semestre 2011, secondo le indicazioni degli agenti Fiaip si assisterà ad un calo contenuto dei prezzi per ogni categoria di immobili. La variazione sarà meno marcata per le abitazioni di pregio e centrali (rispettivamente -2,50% e -3,25%), leggermente più marcata nel caso delle abitazioni periferiche (-5,15%). La variazione dei prezzi a livello nazionale dovrebbe dunque attestarsi per gli immobili turistici sull’ordine del -2/3%.

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scuola

di fisco

La CEDOLARE SECCA rivoluziona l’affitto Il Federalismo municipale cambia la tassazione immobiliare, ma gli effetti benefici scattano sui redditi più alti di Luigi Cobisi

attuazione del federalismo fiscale ha trovato il mese scorso la prima definitiva approvazione per quanto concerne l'attribuzione ai comuni del gettito di alcuni tributi erariali e di una compartecipazione all'IVA. Di particolare interesse per il comparto immobiliare è l’istituzione di una tassazione ad aliquota fissa sugli affitti degli immobili ad uso abitativo. Al momento di redigere questo articolo il testo, approvato dalle camere, è stato adottato il 3 marzo dal Consiglio dei ministri ed è in attesa di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale. Il nuovo assetto delle reciproche competenze tra Stato ed enti locali sarà completato dall’esame che la Commissione parlamentare per l'attuazione del federalismo fiscale sta effettuando sullo schema di decreto legislativo in materia di autonomia di entrata delle regioni a statuto ordinario e delle province, nonché di determinazione dei costi e dei fabbisogni standard nel settore sanitario.

L’

TUTTE DAGLI IMMOBILI LE RISORSE PROPRIE PER I COMUNI Dal 2011 vengono quindi attribuiti ai Comuni l’intero gettito dell’IRPEF sui redditi fondiari (escluso il reddito agrario) e quello relativo alle imposte di registro e bollo sui contratti di locazione immobiliare. Inoltre diviene comunale una quota (30%) del gettito delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sugli atti di trasferimento

8

immobiliare ed una quota, pari al 21,7% nel 2011 ed al 21,6% dal 2012, del gettito della cedolare secca sugli affitti. I gettiti in questione affluiscono ad un Fondo sperimentale di riequilibrio, di durata triennale, finalizzato a realizzare in forma progressiva e territorialmente equilibrata la devoluzione dei gettiti medesimi ai Comuni; il Fondo verrà ripartito sulla base di un accordo in sede di Conferenza Stato-città, nell’osservanza, comunque, di due specifici criteri: una quota del 30% del Fondo andrà ripartita in base al numero dei residenti e, al netto di tale quota, una ulteriore percentuale del 20% dovrà essere destinata ai piccoli comuni. LA CEDOLARE SECCA L’art. 2 del provvedimento istituisce la possibilità di un’imposizione sostitutiva dell’IRPEF e addizionali, in misura pari al 21% per i redditi da affitto di immobili abitativi (19% se affitti agevolati). La denominazione cedolare secca trae origine dalle imposte sostitutive che già colpiscono (e semplificano) la tassazione degli utili da capitale, le cedole, appunto, sulle quali si applica una tassazione fissa. Il nuovo regime (che varrà dal 2011) è infatti facoltativo. Il contribuente avrà quindi la possibilità di scegliere se adottare questa nuova previsione o il regime ordinario IRPEF. Va inoltre ricordato che la nuova disciplina non è applicabile per le locazioni di

immobili destinati all’esercizio di attività d’impresa, di arti o professioni e che a quanto pare dovrà essere versata in due rate: la prima pari all’85% dell’imposta entro il termine normale dell’autotassazione e il resto a saldo. CONVENIENZA, UN PRIMO SGUARDO Non è detto che l’imposta sostitutiva sia migliore della tassazione attuale. Poiché l’attuale aliquota IRPEF è del 23% per i redditi inferiori a Euro 15.000,00, la nuova normativa è conveniente, in linea generale per i redditi più alti. Com’è noto l’aliquota dei contratti liberi è stata fissata al 21% che risulta più alta per i redditi (complessivi del contribuente) fino a poco meno di Euro 28.000,00 la cui aliquota media è il 22,95%. Ricordiamo che i primi due scaglioni di reddito corrispondono ad un’aliquota del 23% fino a Euro 15.000,00 e al 27% tra Euro 15.001,00 ed Euro 28.000,00. Tutti i redditi superiori sono tassati attualmente ad un’aliquota maggiore (tra Euro 28.001,00 e 55.000,00 il 38%; fino a 75.000,00 il 41% e oltre il 43%). Per i canoni concordati, invece, la cedolare del 19% pare risultare più conveniente in ogni caso ma anche qui dovrà farsi molta attenzione ai casi dei singoli contribuenti. Inoltre applicando l’attuale regime l’eventuale possesso di deduzioni e detrazioni il contribuente potrebbe dimostrarsi più APRILE 2011 n. 4


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vantaggioso dell’imposta sostitutiva. Tra l’altro, in caso di contratto a canone concordato, il locatore, se opta per la cedolare secca, non potrà richiedere aggiornamenti del canone per tutta la durata del contratto. Anche la disciplina agevolativa prevista all’art. 11 della Legge 413/1991 per gli immobili storici richiede una attenta verifica. In una recente comunicazione ai propri soci l’Associazione dimore storiche sottolinea correttamente che sarà necessario “verificare i termini di esercizio dell’opzione, così come saranno descritti nell’imminente provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, anche per capire se tale opzione possa riguardare i singoli redditi derivanti dai canoni di locazione o sia invece necessariamente afferente l’intera categoria dei redditi fondiari: si tratterà insomma di capire se un proprietario di immobili (dei quali, per esempio, alcuni vincolati ed alcuni no), possa esercitare l’opzione solo per alcuni immobili e mantenere il regime ordinario per altri”. LA NUOVA IMPOSTA DI REGISTRO Dal 2014 le aliquote di tassazione delle transazioni immobiliari resteranno fissate al 2% per la prima casa e al 9% nelle restanti ipotesi. Eliminate le attuali aliquote ed imposte che complessivamente andavano dal 3 al 10% e soppresse, sempre a decorrere dal 2014, l’imposta di bollo e le imposte ipotecaria e catastali nonché i tributi speciali e le tasse ipotecarie. SANZIONI E ACCERTAMENTI Confermate ed inasprite le severe sanzioni per omessa o irregolare registrazione. L’omissione in particolare comporta l’automatica durata del contratto pari a quattro anni e l’applicazione di un canone ridotto che fa riferimento al triplo della rendita catastale. I Comuni avranno accesso all’anagrafe tributaria, al catasto e ad altre informazioni utili per contrastare l’evasione sugli immobili. Potranno così trattenere il 50% dei risultati degli accertamenti. Secondo il Governo la cooperazione – per ora attuata sperimentalmente - tra Comuni e Agenzia delle Entrate ha dato risultati molto significativi. ADDIZIONALI E IVA Dopo anni di blocco viene reintrodotta la possibilità, con criteri da definirsi in un provvedimento amministrativo, di aumentare l’addizionale IRPEF nei Comuni che attualmente non superano la percentuale dello 0,4 per cento, che comunque costituirà il limite massimo raggiungibile. L’aumento non potrà in ogni caso eccedere lo 0,2 per cento annuo. Va a regime l’imposta di soggiorno, affidandosi ai Comuni capoluogo di provincia ed alle città turistiche e d’arte la possibilità di istituire un’imposta fino a Euro 5,00 per notte a carico di coloro che alloggiano nelle strutture ricettive, con destinazione del relativo gettito ad alcune specifiche finalità, tra cui quelle a favore del turismo. Ammessa anche un’imposta di scopo, già prevista dalla L: 296/2006, da stabilirsi con un provvedimento del Presidente del Consiglio dei ministri. Fino al 2% dell’IVA potrà inoltre andare ai Comuni. In questo quadro arriverà alla sua conclusione anche l’ICI e dal 2014 verrà introdotta un’imposta municipale unica sugli immobili. IMPOSTA MUNICIPALE UNICA (IMU) - PRIMARIA Nascerà dal 2014 l’imposta municipale (IMU) in sostituzione, per la componente immobiliare, dell’IRPEF (e relative addizionali) doAPRILE 2011 n. 4

vuta per i redditi fondiari relativi ai beni non locati e dell’ICI. Colpirà il possesso di immobili diversi dall’abitazione principale e le relative pertinenze con un’aliquota dello 0,76%, ridotta alla metà per gli immobili locati, con la facoltà per i Comuni di estendere in tutto o in parte tale riduzione anche agli immobili posseduti da soggetti cui si applichi l’imposta sul reddito delle società (IRES). I Comuni potranno modificare l’aliquota di 0,3 punti percentuali, in aumento o in riduzione (fino a 0,2 punti nel caso di aliquota ridotta alla metà per gli immobili locati). Resteranno fuori dall’IMU gli immobili posseduti dalle amministrazioni pubbliche e alcuni immobili già esentati dall’ICI (fabbricati destinati ad usi culturali, all’esercizio del culto, utilizzati dalle società non profit ecc.) mentre dovrà essere valutata la disciplina di raccordo con altre disposizione agevolative (ad es. immobili storici). IMU SECONDARIA Ancora dal 2014 verrà introdotta un’imposta municipale secondaria che i consigli comunali potranno attuare con esenzioni ed agevolazioni in sostituzione degli attuali tributi sull’occupazione di aree pubbliche, sulle affissioni e sull’installazione dei mezzi pubblicitari (TOSAP, TIA, COSAP ecc.). Presupposto del tributo è l’occupazione di spazi appartenenti al demanio o al patrimonio indisponibile dei comuni e che il soggetto del tributo medesimo è quello che effettua l’occupazione.

CEDOLA SECCA: GLI EFFETTI SULL’IRPEF Scaglione di reddito (e aliquota relativa)

CONTRATTI LIBERI

Fino a 15.000 euro (23%) T ra 15.000 euro e 28.000 euro (27%) T ra 28.000 euro e 55.000 euro (38%) T ra 55.000 euro e 75.000 euro (41%) O ltre 75.000 euro (43%)

Imposta dovuta a titolo di Irpef 19,55 22,95 32,3 34,85 36,55

Imposta dovuta a titolo di cedolare secca del 21% 21

CONTRATTI AGEVOLATI (COSIDDETTI CONCORDATI) Scaglione di reddito Imposta dovuta Imposta dovuta a (e aliquota relativa) del 21% a titolo di Irpef titolo di cedolare secca Fino a 15.000 euro (23%) 13,68 19 T ra 15.000 euro e 28.000 euro (27%) 16,06 T ra 28.000 euro e 55.000 euro (38%) 22,61 T ra 55.000 euro e 75.000 euro (41%) 24,39 O ltre 75.000 euro (43%) 25,58 La tabella illustra le conseguenze che si avranno sull’Irpef - sia per i contratti liberi (quattro anni più quattro, a canone libero) sia per quelli agevolati (c.d. “concordati”, tre anni più due, a canone calmierato) - per i locatori che opteranno per il passaggio al regime della cedolare secca sugli affitti. Per rendere con immediatezza l’idea degli effetti della misura sui contribuenti che opteranno per il regime della cedolare secca, si è ipotizzato un canone di locazione pari a 100. La base imponibile è costituita: - nell’attuale regime fiscale, dal canone di locazione al netto della deduzione del 15% e – per i contratti agevolati – dell’ulteriore deduzione del 30%; - nel regime fiscale della cedolare secca, dall’intero canone di locazione. Da sottolinearsi che nella cedolare secca sono incorporate le addizionali regionale e comunale Irpef (la cui misura è stabilita dalle competenti amministrazioni, anche con distinzioni per fasce di reddito), l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

a cura di Confedilizia Firenze

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RISPONDE

Chi è sotto il lastrico I condòmini contribuiscono in proporzione alla superficie di copertura di cui godono. Ma per dare il via ai lavori occorre sempre una delibera

I

l mio appartamento si trova al piano terra di una palazzina che comprende, un primo e un secondo piano. Il secondo piano ha un terrazzo che ha subito un intervento di manutenzione per infiltrazione d'acqua al piano sottostante. Il proprietario del terrazzo richiede che partecipino alla spesa sia il condomino che ha subito il danno sia io che sono al piano terra. Preciso che il mio appartamento è coperto

SOLAIO RIFATTO Siamo proprietari di un appartamento sito all'ultimo piano di un edificio ubicato nel centro storico. In sede di rifacimento del tetto condominiale abbiamo deciso di abbattere il solaio del sottotetto, che fungeva esclusivamente da strato isolante al nostro appartamento, in modo tale da poter godere della vista del tetto in legno ricostruito. Uno dei vicini ci ha fatto causa: ha ragione? Visto che pende già una causa civile, sarà il Giudice a stabilire se il Lettore ha torto o ragione. Da parte nostra possiamo solo avanzare valutazioni analizzando la vicenda. Il quesito posto ha ad oggetto il problema più ricorrente e più complesso che può sorgere nell'ambito condominiale. Se il sottotetto fungeva, come asserisce, solo da “camera d'aria” isolante e non poteva avere uno

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interamente dall'appartamento del primo piano, il quale a sua volta è coperto da una piccola parte del terrazzo in questione. E' giusto che la manutenzione del terrazzo che si trova all'ultimo piano debba essere ripartita fra tutti i condomini sottostanti? E se sì, come deve essere calcolata? Da notare che il proprietario che ha provocato il danno è coperto dall'assicurazione.

sfruttamento/utilizzo autonomo. Se ad esso non si accedeva dal vano scale condominiale, si può ritenre che l'area in questione sia di spettanza dell'unità immobiliare sottostante. Vero è che la prima risposta alla domanda la dovrebbe fornire l'atto notarile di acquisto o, se necessario, l'analisi di tutti gli atti precedenti di compravendita dell'immobile in questione. Inoltre, se esistente, anche dal Regolamento Condominiale potrebbero emergere elementi valutativi importanti. Quanto detto dal Lettore e da noi eleborato è sono sicuramente secondario all'atto notarile, laddove questo dia una risposta certa e chiara.

LAVORI ABUSIVI IN CANTINA Nel 2004 ho venduto la mia casa dopo 3 anni di possesso perché mi sono trasferita all'estero. Al piano terra (cantina)

avevamo fatto alcuni lavori (inserimento finestre e rinforzo fondamenta) senza sapere che dovevamo chiedere il permesso. Adesso l'acquirente vuole che io paghi la sanatoria in quanto usa queste stanze come abitazione, e, da quanto scritto dal suo avvocato, ha diritto al risarcimento. Eppure nel contratto di vendita è chiaro che il si tratta di una cantina.

I

l caso prospettato riguarda evidentemente l'intervento ad un lastrico solare. N ell'am bito d el C ond om inio, le spese relative a detta area sono regolate dall'art. 1126 del Codice civile ch e testu a lm en te p r eved e “L a strici sola ri d i uso esclusivo Quando l'uso dei lastrici solari o di una pa rte di essi non è com une a tutti i c o n d o m in i, q ue lli c he n e hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa

Cosa mi consiglia di fare? Che possibilità ho di vincere in caso di processo? Sicuramente l'atto pubblico di compravendita, e comunque lo auguro al Lettore, quando descrive il compendio immobiliare oggetto di cessione, citerà la cantina dandole una qualificazione ed una precisa identificazione. Se tale vano è ceduto come “cantina”, chi ha comprato parrebbe avanzare oggi pretese prive di fondamento. Altra questione sono i lavori abusivi, anche se questi non mi sembrano l'oggetto principale della contestazione. Anche per questi pare strano che non vi sia stata un'attenta verifica di chi ha comprato prima di sottoscrivere la compravendita (cosa diceva la relazione tecnica?). Dopo anni, se da un lato v'è l'abuso compiuto da chi ha venduto, si potrebbe ipotizzare una certa compiacenza in chi ha comprato. APRILE 2011 n. 4


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A QUESTO E A DIVERSI ALTRI QUESITI GIUNTI ONLINE DA OGNI PARTE D’ITALIA RISPONDE L’AVVOCATO

paga le spese di Luca Santarelli

INFILTRAZIONI DAL PARCHEGGIO Ho infiltrazioni d'acqua nel mio negozio dovute al parcheggio condominiale sovrastante la mia proprietà. Considerando che io non vi ho l'accesso, perché ho un'altra entrata, debbo pagare le spese di ristrutturazione? E in che misura? Il parcheggio in questione, in tutto o presumibilmente solo in parte, è anche il lastrico che copre il negozio del nostro Lettore. La norma che regola l'imminente spesa è l'art. 1126 c.c. che testualmente prevede: “Lastrici solari di uso esclusivo Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del APRILE 2011 n. 4

teriori diverse problematiche: a. La prima è rappresentata dai danni subiti dall'appartamento sottostante. La copertura assicurativa di cui parla il Lettore dovrebbe essere idonea a rifondere i danni. Chi scrive però non conosce la polizza assicurativa accesa dal condomino in questione.

l’ vvocato risponde

delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”. Ciò detto, non vi è dubbio che in caso di manutenzione del lastrico debba contribuire l'utilizzatore e tutti coloro che si trovano nella proiezione verticale. Se solo una parte del lastrico costituisce copertura per le proprietà sottostanti, le modalità indicate varranno solo per quella parte. Ciò detto, il caso in questione implica due ul-

@

lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”. Dato la chiarezza del dato normativo, ritengo che non sia necessaria alcun'altra precisazione.

POSTI AUTO A TURNO Da oltre venti anni circa 15 condomini, su 65 totali, ha intentato una causa alla proprietà (già costruttore degli immobili) del piano interrato oggi adibito a garage pubblico. Sulla base delle licenze di costruzione (siamo negli anni '70), tali aree dovevano invece essere messe a disposizione degli acquirenti degli immobili per l'utilizzo a posti auto.

b. La seconda è invece rappresentata dalle modalità con cui sono stati eseguiti i lavori. Infatti, prima di dare corso ai lavori, deve essere convocata un'assemblea di tutti i proprietari interessati dalla deliberanda spesa. Se ciò non fosse avvenuto, ci potrebbero essere validi motivi per opporre il pagamento.

Problemi di casa? Rivolgi il tuo quesito alla Redazione di PanoramaCasa che provvederà a girarlo a uno degli esperti e a farti avere la risposta via e-mail. I casi più interessanti saranno pubblicati in forma anonima sul giornale. redazione@panoramacasa.it

Recentemente, in sede di appello, il tribunale ha sentenziato che la proprietà del garage pubblico dovrà rilasciare circa 400 mq dell'area al condominio di riferimento. Come comportarsi a livello condominiale, dal momento che i 15 condomini reclamano e avanzano pretese nella occupazione dei posti auto? Da 400 mq. dovrebbero venire fuori forse più di 15 posti auto. Se così non fosse, una soluzione di buon senso potrebbe essere quella di stabilire una turnazione, per esempio su base mensile.

LOCAZIONE NON REGISTRATA Ho in affitto un locale uso commerciale dal 1980 con contratto di affitto per un anno senza regi-

strarlo. Dopo 30 anni, mi viene fatto lo sfratto per finita locazione. Come mi debbo comportare? In primo luogo il Lettore deve rivolgersi ad un avvocato locazionista del posto. In secondo luogo occorre verificare sull'atto di sfratto se la data per cui è intimato è corretta. Trattandosi di locazione commerciale, la legge (392/78) prevede la durata di sei anni, con primo rinnovo legale di sei anni (salvo che non si tratti di attività alberghiere ed altre). Pertanto il contratto sorto nel 1980 andrà a scadere nel 2010 o nel 2016. Comunque, la registrazione del contratto non incide sulla sua validità (a differenza delle locazioni abitative regolate dalla L. 431/98). Se l'attività prevede apertura al pubblico, al Lettore-conduttore spetterà la cosiddetta indennità di avviamento.

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le le

A fini turistici Modello di contratto di locazione transitoria per finalità turistica Ai sensi degli articoli 1571 e seguenti del Codice

Come stipulare il contratto d’affitto

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del locatore, ricevente e quietanzante,

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Il Sig. ________________________________________

la somma di € __________________________

nato a ______________________ il ______________

________________________________________

residente a __________________________________

________________________________________

via __________________________________________

(______________________________________)

tel. __________________________________________

come caparra confirmatoria e inizio di pagamento (art. 1385 Codice civile).

C.F. _________________________________________

Il conduttore si impegna a versare la rimanen-

locatore

te somma a saldo alla consegna dell’immobile concede in locazione ad uso abitativo

locato.

al Sig. _______________________________________

Il conduttore si impegna inoltre, al momento

nato a ______________________ il ______________

che verrà effettuato il suddetto saldo, a versa-

domiciliato nei locali oggetto della locazione;

re al locatore la somma di € __________________

C.F. _________________________________________

_____________________________________________

conduttore

_____________________________________________ _____________________________________________

che accetta

_____________________________________________

l’unità immobiliare completamente arredata

I contratti d'affitto non necessitano di alcuna documentazione specifica, salvo la denuncia all'autorità di Polizia di zona, che deve essere effettuata su apposito modulo en tro 48 ore dall'immissione in possesso.

TIPI DI CONTRATTO Il contratto di locazione può essere di diversi tipi. In questa rubrica pubblichiamo periodicamente il facsimile di quelli principali.

_____________________________________________

via _________________________________________,

_____________________________________________

composta di ________________________________

_____________________________________________

categoria catastale _________________________ 2

a titolo di deposito cauzionale per consu -

Il suddetto immobile è concesso in locazione

mi/utenze: luce, gas, telefono ed eventuali

per soddisfare esigenze abitative per esclusiva

danni.

finalità turistica, avendo il conduttore dichiarato di volerlo usare quale abitazione secondaria

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oltre a relativi noli per contatori, faranno cari-

_____________________________________________

co al conduttore.

_____________________________________________

La cura del giardino farà carico al conduttore.

_____________________________________________

3

Resta convenuto tra le parti che il pagamento di tutte le utenze di cui al punto che precede,

per il periodo ________________________________

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Il conduttore si impegna a prendere visione dell’inventario dell’arredamento e delle relati-

Le parti si danno atto che il locatore si è deter-

ve suppellettili alla consegna dell’immobile, e

minato a concludere il presente contratto in

a comunicare entro otto giorni eventuali man-

quanto il conduttore ha espressamente esclu-

chevolezze.

so qualsiasi altra diversa destinazione dell’im-

Il conduttore si impegna ad avere la massima

mobile locato.

cura di tutto quanto affidatogli, risarcendo

In particolare il conduttore espressamente

qualsiasi danno che si dovesse verificare nel

esclude di volere condurre in locazione l’im-

corso della locazione, per colpa dello stesso

mobile per altra finalità.

conduttore.

Il conduttore a tal fine dichiara, fornendo idonea documentazione, di godere di stabile alloggio per abitazione primaria nel comune di _____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________ 4

La locazione avrà durata dal _________________ _________________________ al _________________ ____________________________________________; data la sua natura, il presente contratto cesserà alla scadenza intendendosi sin da ora disdettato per tale data.

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Per qualsiasi controversia in ordine all’esecuzione del presente contratto viene tra le parti convenuta la competenza esclusiva del Foro di ___________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________

Il canone complessivo di locazione è determinato in € ____________________________________ _____________________________________________

il locatore ___________

il conduttore ___________

(____________________________________________) quale corrispettivo per il periodo _____________

Dichiariamo di aver letto e di accettare incondi-

_____________________________________________

zionatamente le clausole di cui ai punti n.

_____________________________________________

2,3,4,5,6,7,8,9

_____________________________________________ _____________________________________________ _____________________________________________

12

_____________________________________________

sita in _______________________________________

_____________________________________________

REGISTRAZIONE Sono obbligati a richiedere la registrazione dei contratti sia il locatore che il conduttore, che ne rispondono in solido verso l’amministrazione finanziaria. Di regola, questa incombenza viene assolta dal proprietario. L’obbligo di registrazione sussiste per tutti i contratti, ad eccezione di quelli di durata inferiore a 30 giorni. Prima della registrazione, va versata l’imposta di registro utilizzando il modello F23. L’imposta è pari al 2% (0,5% per i fondi rustici) degli importi dichiarati (arrotondando all’unità di euro). Per i contratti a canone cosiddetto concordato, l’imposta di registro si calcola sul 70% dell’importo dichiarato annuo. Per tutti i contratti esiste un versamento minimo che ammonta ad euro 67. La registrazione dei contratti deve essere effettuata entro 30 giorni dalla loro stipulazione presso l’ufficio del registro, presentando almeno 2 copie del contratto in bollo da euro 14,62 ogni 100 righe scritte. Una delle copie dovrà essere ritirata presso l’ufficio del registro.

Il conduttore sborsa e paga nelle mani

civile

SIMILE

Contratto di locazione

FAC

Guide

il locatore ___________

il conduttore ___________

APRILE 2011 n. 4


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, parola d esperto Immobile abusivo

N o. Il carattere abusivo dell’im m obile locato, o la mancanza di certificazione di abitabilità, non importa nullità del contratto, non incidendo i vizi sulla liceità dell’og g etto del contratto ex art. 1346 c.c. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 c.c. (che attiene al contrasto con l’ordine pubblico) . C onseg uentem ente il contratto di locazione è valido e il conduttore dovrà pagare il canone.

Vizi dell’immobile A seguito di cessione di azienda, sono subentrato nel contratto di affitto dell’originario affittuario di un locale adibito a suo ristorante. Solo dopo mi sono reso conto che presentava vizi tali da rendermi difficoltoso l’esercizio dell’attività commerciale. Vorrei sapere se posso chiedere la risoluzione del contratto di locazione o la riduzione del canone. N o. In caso di subentro nel contratto di locazione d i im m obile ad ibito ad uso non abitativo, conseguente alla cessione d’azienda (art. 36 legge n. 392/1978), al cessionario non è consentito l’esercizio dell’azione di risoluzione, né di riduzione del canone (art. 1578 c.c.) per l’ipotesi che la cosa locata, al momento della consegna, presenti vizi non noti o facilmente r ico n o scib ili ch e n e d im in uiscan o in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito per il conduttore. M anca infatti il p r esup p osto p r im o p er l’ap p licabilità dell’art. 1578: la consegna della cosa dal locatore al conduttore.

Riparazioni dovute Recentemente sono stato citato in giudizio dal proprietario dell’appartamento a me affittato, il quale con un atto giudiziario mi chiede il rimborso delle spese di riparazione dell’immobile, che a suo dire, competono all’inquilino perché di

A cura di Patrizia Felcioloni Chiunque voglia porre una domanda, può inviare lettera, e-mail o fax a: Parola d’esperto - Affitti o Condominio c/o Panorama Casa - Via di Varlungo, 26/b 50136 Firenze Fax 055-50.70.444 e-mail: quesiti@panoramacasa.it A tutti i quesiti sarà risposto sul giornale

INQUILINI ASSOCIAZIONE SUNIA

SEDE FI AR GR LU PO PT SI SICET FI AR GR LU PO PT SI UNIAT FI AR LU PO PT UNIONE INQUILINI FI SESTO F.NO

INDIRIZZO v. delle Porte Nuove, 15/a v. Vittorio Veneto, 5 c/o sede CISL V.le Manetti, 21 v. Fillungo, 74 p.za Mercatale, 93 v. Puccini, 104 P.zza Matteotti, 33 v. Carlo del Prete, 135 v.le Michelangelo, 116 Via Della Pace, 132 v. della Fratta, 36 v. Pallacorda, 5 v. del Villone, 11 V.le Toselli, 14/a v. Corcos, 15 v. Guido Monaco, 32 v. Barzanti e Matteucci, 151 v. S. Trinita, 30 v. xx settembre, 4 v. Pilastri, 41/r v. Cavallotti, 8

PROPRIETARI

Il proprietario dell’immobile a me affittato ha voluto sostituire alcune tubazioni dell’acqua che attraversano l’appartamento in quanto ormai usurate e a rischio di rottura. I lavori sono in corso da diversi mesi. Oltre ad avere tutti i giorni gli operai in casa, la maggior parte dell’appartamento a causa dell’apertura dei pavimenti, è divenuta inagibile. Vorrei sapere quali sono i miei diritti nel caso in cui il proprietario dell’immobile esegua delle riparazioni che si protraggano nel tempo e rendano difficoltoso, se non impossibile il godimento della cosa locata.

ASSOCIAZIONE CONFEDILIZIA

UPPI

ASPPI

CONFAPPI

APPC

NOTE

APRILE 2011 n. 4

Il locatore che agisce contro l’inquilino per il rim borso delle spese di riparazione dell’im m obile che assum e dipendenti dalla om essa m anutenzione dovuta da quest’ultim o ha l’onere di dim ostrare, in conform ità con le regole generali sull’onere della prova, i presupposti del relativo diritto, e, quindi, che si tratti di danni conseguenti alla assenza di r ip ar azio n i d i p icco la m an uten zio n e rese necessarie dal deterioram ento prodotto dall’uso.

assistenza al contratto d'affitto

Riparazioni disagevoli

A i sensi dell’art. 1584 c.c. se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre

piccola manute nzione. Vorrei sapere se la sua pretesa è fondata.

(1)

SEDE FI AR GR PO PT SI FI CAMPI AR LU PO PT SI FI GR LU EMPOLI FI PO PT FI

INDIRIZZO v.le Lavagnini, 26 v. Pisano, 20 C.so Carducci, 34 v. Mozza sul Gorone v. Ciompi, 23 v. di Montanini, 28 v. Lupi, 7 v. B. Buozzi, 50 v. G. Monaco, 41 v. Mordini, 60 v. Trieste, 54 v. Amati, 26 v. Marlvolti, 6 v. E. Duse, 12 v. Scansanese, 9 C.so Garibaldi, 63 v. Pisana, 194/e Scandicci v. B. Zucca, 11 v. A. Frosini, 24 v. L. Alamanni, 31 v. della Cernaia, 48

affitti

Ho stipulato un contratto di locazione per uso abitat ivo con canone libero. Recentemente da accertamenti effettuati, ho scoperto che l’immobile è abusivo. Vorrei sapere se il contratto è nullo e se posso sospendere il pagamento del canone.

un sesto della durata della locazione e, in og ni caso, p er oltre venti g iorni, il cond uttore ha d iritto a una rid uzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e dell ’en t i t à d el m a n c a t o g o d i m en t o . Indipendentem ente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua fam iglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglim ento del contratto.

Riportiamo di seguito l’elenco delle principali associazioni che forniscono servizio di assistenza alla stipula dei contratti d’affitto, relativamente alle province di Firenze, Arezzo, Grosseto, Lucca, Prato, Pistoia e Siena. Si ricorda che il proprietario o l’inquilino, nel rivolgersi all’associazione prescelta, deve essere in grado di segnalare il nome dell’associazione scelta dalla controparte.

TELEFONO 055/367904 - 055/368573 0575/356244 - 0575/3931 0564/26224 0583/441542 0574/603511 0573/365847 0577/44940 055/3269046 0575/353576 0564/24328 0583/465111 0574/699102 0573/27775 0577/289206 - 0577/982574 055/7326199 0575/20873 - 0575/22289 0583/490654 0574/25008 0573/366853 055/244430 055/446544

ORARIO PER CHIAMARE (1) dal lun. al ven. 9-13/13.30-17 10.30-12/mer. 16-18.30 mar. e giov. 17-19 10-12.30/16-19.30 mar. 9-12/mer. e giov. 15-18 9-12/15-19 9-12.30/15-18.30 9-12.30/16-19 9-13/15.30-19 lun. mer. 17-19 16-19 mar. - giov. 9-12.30 mar. 9-12.30 - giov. 15-19 9.30-13/15.30-19 9-12.30/15.30-19 segreteria tel. 9-12.30/15.30-18.30 lun. 10-12/giov. 16-18 mer. 17-19 17-18.30/sab. 10-12.30 mar. mer. giov. 17-19 mar. e giov. 17-19

TELEFONO 055/486567 0575/324072 0564/412373 0574/682812 0573/22422 0577/289105 055/471303 055/891951 0575/295944 0583/491369 0574/34653 0573/366683 0577/280831 055/606283 0564/20754 0583/496159 0571/530782 055/754807 0574/691844 0573/976241 055/2651537 055/281849

ORARIO PER CHIAMARE (1) 9-12/15.30-18 10-12.30/16.30-19.30 9-12.30/16-18.30 9-13/15.30-19.30 9-12.30/15-19 9-13/15-19 15,30-19 mar 10-12 9-12 15-18.30 lun. mer. ven. 16.30-17.30 mar. 10-12 8.30-12/15-18.30 dal lun. al ven. 9,00-12,30/15-19 11-13/17.30-19.30 mar. mer. giov. 9.30-12.30/15.30-18.30 9-12/16-19 mar. giov. 16-19/mer. 10-13 mar. mer. giov. 9.30-12.30/16-19 lun. mar. giov. 9-13/15-19 lun. mar. 15.30-18,30/giov. ven. 9,30-12,30 9-20 9-12 - mer. 14-17

Ove non specificato i giorni si intendono dal lunedì al venerdì

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le le

Guide

I CONSIGLI DELLA FEDERAZIONE ITALIANA DELLE ASSOCIAZIONI SINDACALI NOTARILI E DELLE ASSOCIAZIONI DEI CONSUMATORI Adiconsum, Adoc, Altroconsumo, Assoutenti, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori,

IL TASSO E LA DURATA l tasso e la durata sono senz’altro gli elementi principali da tener presenti nella valutazione di un mutuo. Il tasso degli interessi può essere fisso, quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo, oppure variabile, quando è determinato con riferimento a parametri mutevoli che devono essere definiti con criterio di obiettività e terzietà. La scelta tra tasso fisso e variabile è questione sulla quale il mutuatario ha piena discrezionalità, assumendone il rischio con totale responsabilità: preferisce il primo, di massima, chi ritiene che il costo del denaro aumenterà nel periodo di durata del mutuo; se così sarà, avrà fatto un buon affare, perché la sua rata resterà invariata; ma se invece il costo del denaro diminuisce, potrà trovarsi a pagare un interesse fuori mercato, senza avere, in termini contrattuali, alcun diritto nei confronti della banca di modificare le condizioni del mutuo. Preferisce il tasso variabile in particolare chi ritiene che il costo del denaro possa ancora scendere, e non vuole perdere la possibilità che la sua rata di pagamento si abbassi conseguentemente; se, invece, il costo del denaro sale, aumenterà anche l'importo della rata. Il tasso di un mutuo variabile è normalmente più basso di quello di un mutuo a tasso fisso. Esistono tipologie di contratti in cui i suddetti criteri possono fondersi o alternarsi: ad esempio, con il mutuo a tasso misto il tasso di interesse passa da fisso a variabile o viceversa, secondo certe modalità stabilite nel contratto; nel mutuo con cap, il tasso variabile non può mai superare un tetto massimo predefinito; esistono, poi, mutui a tasso variabile ma con rata fissa, in cui gli eventuali aumenti o diminuzioni del parametro di riferimento si riflettono sulla durata del contratto allungandola o abbreviandola. E’ anche necessario informarsi se il mutuo abbia un tasso iniziale (di ingresso) più basso per le prime rate rispetto al tasso che verrà applicato successivamente per la restante maggior parte delle rate (cosiddetto tasso a regime, il quale è ovviamente quello più importante).

Prima di firmare il mutuo

IL PIANO DI AMMORTAMENTO Al fine di avere una chiara rappresentazione degli obblighi cui occorrerà fare fronte, è senz’altro opportuno richiedere alla banca il piano di ammortamento. Questo consiste in una tabella con l’in-

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dicazione di tu tte le rate da pagare (suddivise tra capitale e interessi) e le date di scadenza: ciò consente una più chiara pianificazione del bilancio familiare. I dati forniti dal piano di ammortamento sono, a seconda dei casi, più o meno indicativi: nel caso di mutuo a tasso variabile, infatti, sono calcolati sulla base del tasso al momento della stipula, e non possono tener conto anche delle eventuali futurevariazioni dei tassi di mercato. Si chiama preammortamento il periodo di tempo - generalmente breve - durante il quale il mutuatario è impegnato a restituire rate composte da soli interessi e non anche da capitale. LE SPESE ACCESSORIE Al costo complessivo del mutuo contribuiscono, oltre agli interessi, anche altre spese che è necessario conoscere per tempo. Qui, infatti, si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici; è quindi opportuno esaminare con attenzione, e confrontare banca per banca - le spese di perizia edi istruttoria e ogni altra voce di costo. Tra queste, le assicurazioni, più o meno obbligatorie, con le quali ci si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell'immobile concesso in garanzia, o di invalidità e di morte di chi contrae il prestito. Dei contratti di assicurazione vanno verificati con attenzione la durata, le modalità di pagamento, l’eventuale sovrapposizione con altre assicurazioni già esistenti, ad esempio quelle condominiali, e altro. Queste spese aggravano il costo complessivo del mutuo e ne rendono più difficile la valutazione. Allo scopo di fare chiarezza, il cliente ha il diritto di ottenere prima della stipulazione del contratto l'I.S.C. (Indicatore Sintetico di Costo), che deve essere riportato sul foglio informativo e sul prospetto E.S.I.S. Si tratta di un indice calcolato in conformità al T.A.E.G. (Tasso Annuo Effettivo Globale), che fornisce in termini percentuali il costo effettivo, rappresentato cioé da un tasso che tiene conto, oltre che del tasso nominale degli interessi, anche degli altri oneri da sostenere per utilizzare il credito. Con tale indice il cliente dovrebbe essere in grado di confrontare su base omogenea il costo reale dei mutui proposti dalle varie banche.

Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori

LE SPESE NOTARILI E LE IMPOSTE In base all’art. 15 e seguenti del D.P.R. 601/1973 ai finanziamenti di durata superiore ai 18 mesi, si applica un’imposta sostitutiva che spesso per contratto è a carico del cliente. L’imposta è pari allo 0,25% dell’importo mutuato, fatta eccezione per i finanziamenti contratti per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di abitazioni diverse dalla prima casa, per i quali l’imposta sale al 2%. La parcella notarile è fissata sulla base di una tariffa approvata con decreto ministeriale: è legittimo richiedere al notaio un preventivo, esibendo la documentazione necessaria per una valutazione realistica del lavoroda compiere. La parcella è di base calcolata sul valore della pratica la quale, ai sensi di legge, coincide con l’importo per cui viene iscritta l’ipoteca; detto valore è superiore alla somma mutuata anche in misura notevole. Il preventivo è da valutarsi con prudenza, anche alla luce della complessità della pratica. La Legge 248/2006 ha abrogato l'obbligatorietà di tariffe fisse o minime. I TEMPI DI ISTRUTTORIA Quando ci si è impegnati a comperare una casa entro un dato termine e si deve pagare una penale al venditore per il ritardo, tempi lunghi di istruttoria per la concessione del mutuo possono costare cari. Di regola 60 giorni sono più che sufficienti per ottenere un mutuo ipotecario, ma è necessario muoversi in anticipo e prospettare chiaramente alla banca le proprie necessità esigendo che vengano rispettati i tempi previsti. Inoltre, poiché l'ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell'apposito ufficio (Agenzia del Territorio), e ciò può essere fatto solo dopo la sottoscrizione del contratto di mutuo, a volte la banca trattiene la somma mutuata sino a quando sia certa dell’avvenuta iscrizione (e consolidamento) del-

l’ipoteca: ciò significa dover aspettare, a seconda dei casi, anche due o tre settimane dopo la stipulazione prima di poter disporre del denaro ottenuto in prestito. Nel caso di mutuo assunto al fine del pagamento del prezzo di una compravendita immobiliare, il venditore dovrà di conseguenza attendere diversi giorni per essere pagato. Bisogna, dunque, informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro. Per evitare questa attesa alcune banche mettono subito a disposizione la somma mutuata con un prefinanziamento: in tal caso è opportuno verificare quali siano gli interessi e gli altri eventuali oneri. In alternativa è necessario accordarsi in anticipo con il venditore il quale, se vende prima di incassare tutto il prezzo, deve essere opportunamente garantito. E’ compito del notaio proporre e spiegare alle parti le diverse soluzioni possibili. IL RITARDATO O MANCATO PAGAMENTO Il tasso di mora è generalmente superiore a quello ordinario ma non può esorbitare certi livelli. In alcuni contratti, accanto alla mora, si aggiungono altre voci (commissioni di insoluto, spese di recupero crediti ecc.), con il risultato di maggiorare l’ammontare di risarcimento a carico del mutuatario. Il ripetersi di ritardi o di definitivi mancati pagamenti delle rate conduce alla decadenza dai termini di rateizzazione o alla risoluzione del contratto per inadempimento, con obbligo di restituzione immediata dell’intero capitale e di tutti gli accessori maturati: la mancata restituzione apre la strada al recupero coattivo del credito, mediante le procedure giudiziarie esecutive, con i relativi costi a carico del debitore, che comportano la vendita forzata dell’immobile concesso in ipoteca. Per i contratti di mutuo riferiti all’acquisto di unità immobiliari adibita ad abitazione principale del mutuatario, la Legge 244/2007 ha introdotto la facoltà per il debitore di chiedere la sospensione del pagamento delle rate per non più di due volte e per un periodo massimo complessivo non superiore a diciotto mesi nel corso dell’esecuzione del contratto e sempre che non siano iniziate le suddette procedure esecutive. Per ottenere tale beneficio, il mutuatario deve dimostrare di non essere in grado di provvedere al pagamento delle rate, e deve fornire questa dimostrazione secondo le modalità previste da un regolamento di attuazione non ancora APRILE 2011 n. 4


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emanato: fino ad allora la facoltà di sospensione, a meno che non sia prevista contrattualmente, non è operativa. Gli inadempimenti sono segnalati agli enti di controllo, pregiudicando l’ottenimento di nuovi finanziamenti. L’IPOTECA E ALTRE GARANZIE L’ipoteca è la garanzia che la banca acquisisce allo scopo di agevolare il recupero forzato del proprio credito quando il debitore non paga. Si dice di primo grado quando non èpreceduta da altre ipoteche. Per determinare il valore dell’ipoteca, alla somma mutuata (capitale) debbono essere aggiunti gli interessi concordati, quelli previsti per eventuali ritardi nei pagamenti, le pure eventuali spese giudiziali ecc. Per questa ragione, l'ipoteca viene iscritta per un importo anche notevolmente superiore a quello del mutuo. Nel concedere un mutuo la banca deve considerare non solo il valore dell’immobile offerto in garanzia, ma anche la capacità economica del debitoredi pagare le rate del mutuo (un elemento di valutazione è la dichiarazione dei redditi). Per questa ragione, talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo (per es. un genitore per il figlio), che si assume l’impegno di pagare quanto dovuto dal debitore in caso di inadempimento. Della fideiussione devono essere determinati i limiti di importo e di durata. E’ invece da respingere l'eventuale richiesta di una procura a vendere la casa concessa in ipoteca nel caso in cui non vengano pagate le rate del mutuo. L’ESTINZIONE ANTICIPATA Nei contratti di credito fondiario (art. 38 e sgg. del D. Lgs. 385/1993, Testo Unico Bancario), il mutuatario può decidere, a un certo punto dell'ammortamento, di chiudere il contratto, restituendo il capitale ancora dovuto sul quale evidentemente smette di pagare gli interessi. A fronte di questo mancato guadagno la banca può, se previsto nel contratto, richiedere un compenso (chiamato anche commissione e, a volte, penale). Tuttavia, ai sensi della Legge 40/2007 sono ora nulle e non possono essere stipulate clausole che prevedano penali, commissioni né altre prestazioni per il caso di estinzione anticipata, o di rimborso parziale anticipato, dei mutui stipulati (o accollati a seguito di frazionamento) “per l’acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche”. Se tali mutui sono stati contratti prima del 2 febbraio o del 3 aprile 2007 (a seconda dei casi), i costi per l’estinzione anticipata o il rimborso parziale anticipato sono stati ridotti in base agli accordi tra l’ABI e le Associazioni dei consumatori. Per i casi residuali in cui la commissione sia ancora ammissibile, il compenso deve - se previsto - essere fissato in via “esclusiva e omnicomprensiva”, e il contratto deve prevedere con apposita ed espressa menzione, che “nessun altro onere può essere addebitato”. Non solo: deve essere indicata specificatamente la formula di calcolo del compenso, utilizzando eventualmente indici finanziari rilevabili da fonti di agevole consultazione, e riportando nel contratto o in un suo allegato uno o più esempi di applicazioAPRILE 2011 n. 4

ne della formula. Di norma il compenso per l’anticipata estinzione è più basso nei contratti di mutuo a tasso variabile che nei contratti di mutuo a tasso fisso. LA DETRAIBILITÀ FISCALE La legge prevede la detraibilità fiscale di una parte degli interessi passivi e degli oneri accessori (tra cui laparcella notarile sul mutuo) pagati per mutui ipotecari contratti per l'acquisto di immobili da adibire ad abitazione principale; la detrazione è circoscritta alla parte di interessi, ed oneri, relativa alla quota del mutuo che copre il prezzo di acquisto dell’abitazione dichiarato nell’atto di compravendita e le altre voci di spesa ammesse. E’ prevista la detraibilità fiscale anche degli interessi relativi ai mutui contratti per la costruzione (e per alcuni casi di ristrutturazione edilizia particolarmente rilevante), dell'abitazione principale. Il diritto alla detraibilità fiscale è conservato anche nei casi di rinegoziazione, surrogazione e, con certi limiti, sostituzione del mutuo. RINEGOZIAZIONE, SURROGAZIONE E SOSTITUZIONE Le variazioni nell’andamento del costo del denaro e le innovazioni nelle offerte sul mercato, possono far sorgere la convenienza a “cambiare in corsa”le condizioni dei mutui. La rinegoziazione (o ricontrattazione) è un nuovo accordo di entrambe le parti (banca e cliente), e difficilmente può essere pretesa unilateralmente. Essa riguarda principalmente il tasso e/o la durata. Secondo la legge 244/2007 è sempre salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione delle condizioni del contratto di mutuo in essere senza spese e mediante scrittura privata anche non autenticata. Nei casi in cui qualche banca abbia obiettive ragioni per chiedere di formalizzare l’accordo di rinegoziazione in forma notarile o autentica il Consiglio Nazionale del Notariato ha comunicato la disponibilità a una concreta riduzione dei compensi dovuti per l’intervento del notaio. La Legge 40/2007 ha previsto un nuovo modo per far conseguire risparmi ai mutuatari: si tratta della “portabilità” (o surrogazione). Il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria che non può opporsi; il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario. Al fine di usufruire di condizioni finanziarie più favorevoli ed eventualmente di ottenere anche liquidità per soddisfare sopraggiunte necessità finanziarie, è anche possibile estinguere il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo presso la stessa o un’altra banca (mutuo di sostituzione). In tale caso, occorrerà tener conto sia dei costi connessi con l’anticipata estinzione, sia di quelli derivanti dall’accensione di un nuovo contratto di finanziamento. CANCELLAZIONE DELL'IPOTECA Il mutuo si estingue con il pagamento dell'ultima rata e quindi con l’estinzione della relativa posizione debitoria nei confronti dell’istituto mutuante. Sulla base della Legge 40/2007, l'ipoteca che garantisce il mutuo si estingue automaticamente attraverso un’apposita comunicazione di avvenuta estinzione del

il barometro Tassi di riferimento aggiornati ogni quindici giorni

TASSO VARIABILE

TASSO FISSO

EURIBOR* aggiornati al 25/03/2011

EURIRS** aggiornati al 25/03/2011 Scadenze Tasso

Scadenze 1 mese 2 mesi 3 mesi 4 mesi 5 mesi 6 mesi 7 mesi 8 mesi 9 mesi 10 mesi 11 mesi 12 mesi

Euribor 360 0,92% 1,05% 1,20% 1,30% 1,40% 1,51% 1,59% 1,67% 1,75% 1,82% 1,89% 1,96%

Euribor 365 0,93% 1,07% 1,22% 1,32% 1,42% 1,53% 1,61% 1,69% 1,78% 1,84% 1,91% 1,99%

Per determinare il tasso di interesse del mutuo, ogni banca aggiunge ai tassi di riferimento sopra riportati un'aliquota detta "spread" che in genere varia fra l'1% ed il 2%.

1 anno 2 anni 3 anni 4 anni 5 anni 6 anni 7 anni 8 anni 9 anni 10 anni 12 anni 15 anni 20 anni 25 anni

1,85% 2,28% 2,58% 2,82% 3,00% 3,16% 3,28% 3,39% 3,47% 3,56% 3,70% 3,86% 3,94% 3,90%

30 anni 40 anni 50 anni

3,81% 3,68% 3,63%

*EURIBOR Tasso interbancario di riferimento diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell'Unione Europea cedono i depositi in prestito. E' utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile. **EURIRS Tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso. E' diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea ed è pari ad una media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell'Unione Europea realizzano l'Interest Rate Swap. E' detto anche IRS.

debito da parte dell’istituto mutuante alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, senza l’intervento del notaio e senza alcun onere per il debitore, salvo i casi in cui, ricorrendo un giustificato motivo, l’istituto mutuante stesso comunichi alla Conservatoria che l’ipoteca permane. Sussistono tuttavia talune fattispecie, come ad esempio la vendita dell’immobile ipotecato con contestuale concessione di una nuova ipoteca per garantire il finanziamento concesso all’acquirente, in cui potrà essere opportuno per la migliore sicurezza di tutte le parti procedere ad un tradizionale atto di cancellazione della vecchia ipoteca con l’intervento del notaio. LE CLAUSOLE VESSATORIE Il “Codice del consumo” considera vessatorie le clausole che determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto. ABI, Notariato e Consumatori hanno condiviso uno schema negoziale di “Contratto di finanziamento fondiario stipulato in atto unico” e “Capitolato di patti e condizioni generali” che è bene prendere a riferimento nel valutare la bozza di contratto proposta dalla banca.

Sono soggette a valutazione di vessatorietà, ad esempio, le clausole: - che stabiliscono, nel caso di controversie, come foro competentequello della sede della banca e non quello della residenza del consumatore; - in forza delle quali le risultanze della contabilità bancaria (estratti conto) fanno sempre piena prova per la determinazione di quanto dovuto dalla parte mutuataria; - che vietano in termini assoluti l’accollo a terzi del debito derivante dal mutuo; - con le quali si vieta la vendita dell’immobile concesso in garanzia o comunque se ne inibisce l’uso in modo rilevante; - che derogano allo specifico e più favorevole regime di responsabilità previsto dall’articolo 190 del Codice Civile per le obbligazioni assunte da coniugi in comunione legale. Appaiono inoltre vessatorie le clausole che pretendono di consentire alla banca di modificare unilateralmente e senza giustificato motivo le condizioni economiche del contratto, compreso il tasso di interesse. La Legge 248/2006 esclude ora la legittimità stessa di una modifica unilaterale delle condizioni, qualora non sussista un giustificato motivo.

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Guide

VITA IN CONDOMINIO QUANDO IN UN PALAZZO VI SONO PIÙ DI QUATTRO PROPRIETARI, ESISTE DI FATTO IL CONDOMINIO IL QUALE IMPONE DI SEGUIRE DETERMINATE REGOLE E LEGGI CHE LO RIGUARDANO. IN QUESTA BREVE GUIDA, RIASSUMIANO LE PRINCIPALI QUESTIONI CHE SPESSO CREANO MOTIVI DI DISCUSSIONE E DI QUESITI SULLE NOSTRE PAGINE E CHE COSTITUISCONO LA BASE DELLA VITA IN CONDOMINIO.

L’ASSEMBLEA L’assemblea condominiale è la riunione di tutti gli interessati (condomini e, in alcuni casi, inquilini) indetta allo scopo di prendere le decisioni più importanti sull’amministrazione del condominio: è l’organo supremo, la voce stessa del condominio.

DA CHI È CONVOCATA Generalmente l’assemblea è convocata dall’amministratore in carica, ma può essere convocata anche da persone diverse nelle seguenti ipotesi: • da ciascun condomino, quando manca l’amministratore, nel caso in cui sia defunto o gravemente malato;

Quale maggioranza occorre argomento per argomento ARGOMENTO

CONDOMINI

MILLESIMI

tra parentesi indicato il numero di condomini necessario in seconda convocazione Amministratore: compenso

1/3 condomini

(idem)

334

(idem)

Amministratore: nomina, riconferma e revoca

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Ascensore: superamento delle barriere architettoniche (L. n. 13/89)

maggioranza intervenuti

(1/3 condomini)

500

(334)

Costituzione di diritti reali

unanimità

(idem)

1000

(idem)

Deliberazioni che non richiedono maggioranze espressamente previste dalla legge

maggioranza intervenuti

(1/3 condomini)

Impianto di riscaldamento rinuncia al servizio

unanimità

(idem)

Impianto di riscaldamento: trasformazione per contenimento energetico (L. n. 10/91)

maggioranza intervenuti (*)

Innovazioni: gravose o voluttuarie

unanimità

Innovazioni: pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza; alterazione del decoro architettonico; inservibilità all’uso o al godimento di parti comuni

unanimità

Innovazioni: uso piu’ comodo, miglioramento o maggior rendimento delle cose comuni

maggioranza condomini

(idem)

667

(idem)

Interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari (L. n. 179/92)

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

500

(334)

1000

(idem)

(idem)

501

(idem)

(idem)

1000

(idem)

(idem)

1000

(idem)

Liti attive e passive su materie esorbitanti le attribuzioni dell’amministratore

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Locazioni ultranovennali

unanimità

(idem)

1000

(idem)

Manutenzione ordinaria

maggioranza intervenuti

(1/3 condomini)

500

(334)

Manutenzione strordinaria: riparazioni di notevole entità

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Parcheggi sotterranei o siti al piano terreno: realizzazione (L. n. 122/89)

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Perimento inferiore a 3/4: ricostruzione edificio

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Perimento totale (superiore a 3/4): ricostruzione edificio

unanimità

(idem)

1000

(idem)

Portierato: mutamento dell’uso del locale del portiere

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Portierato: soppressione del servizio

maggioranza intervenuti

(1/3 condomini)

500

(334)

Regolamento: approvazione e modifiche

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Regolamento contrattuale: modifiche comportanti variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle proprietà esclusive

unanimità

(idem)

1000

(idem)

Rendiconto annuale

maggioranza intervenuti

(1/3 condomini)

500

(334)

Residui attivi: impiego

maggioranza intervenuti

(1/3 condomini)

500

(334)

Scioglimento: divisione in parti con caratteristiche di edifici autonomi (Att. c.c., art. 61)

maggioranza intervenuti

(idem)

500

(idem)

Scioglimento: modifiche allo stato attuale dell’edificio per rendere possibile la divisione in parti autonome (Att. c.c. art. 62, c. 2)

maggioranza condomini

(maggioranza intervenuti)

667

(idem)

1000

(idem)

Sopraelevazione: autorizzazione in caso di divieto

unanimità

(idem)

Spese: ripartizione

maggioranza intervenuti

(1/3 condomini)

Tabelle millesimali: formazione o modifica

unanimità

Vendita o cessione di beni

unanimità

500

(334)

(idem)

1000

(idem)

(idem)

1000

(idem)

(*) Questa è la posizione maggioritaria, ma la dottrina non è unanime: per alcuni sarebbe necessaria la maggioranza dei condomini, per altri, addirittura, sarebbe sufficiente la sola maggioranza delle quote fonte: C. Sforza Fogliani, S. Maglia, Il codice del condominio negli edifici, La Tribuna, Piacenza

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APRILE 2011 n. 4


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, parola d esperto

Le spese di manutenzione di un'antenna installata da alcuni condomini, vanno ripartite tra tutti coloro che hanno concorso all'installazione, ai sensi dell'articolo 1123 terzo comma del Codice civile.

Separazione scale In un palazzo con ingresso e due scale si possono separare le due scale eleggendo due amministratori? Per la separazione occorre la m ag g ioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del C odice civile ovvero occorre predisporre ricorso alla autorità giudiziaria ( articolo 61 D isposizioni di attuazione al C odice civile).

Condomino moroso Un condomino, proprietario di fondi commerciali, si rifiuta di pagare la sua quota delle spese condominiali regolarmente deliberate e nello stesso tempo ha venduto una parte della proprietà. L’amministratore afferma che è obbligo di tutti gli altri condomini pagare quanto dovuto dal debitore. È giusto? In caso contrario, chi deve pagare? Qual è la procedura legittima da adottare? L’amministratore ha il dovere di riscuotere i contributi condom iniali nei confronti di tutti i condomini. Se un condo-

• da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edifico, quando sono trascorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta rivolta all’Ammi nistratore di convocazione dell’assemblea. In quest’ipotesi, difatti, i condomini richiedenti, di fronte all’inerzia dell’amministratore, in sua sostituzione, possono provvedere direttamente alla convocazione (vedi art. 66 Disp.att.c.c.); • dal curatore speciale, il quale, nominato per iniziare o proseguire una causa giudiziale, voglia avere istruzioni sulla condotta della vertenza (vedi art. 65 Disp.att.c.c.). MODALITÀ DELLA CONVOCAZIONE Ai sensi dell’art. 66 Disp.att.c.c., ciascun condomino ha diritto di ottenere la comunicazione della convocazione dell’assemblea almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza. La ragione di tale termine è da ricercare nella circostanza che deve essere garantita ai condomini la possibilità di essere presenti e di conoscere data, ora e luogo della riunione in un congruo anticipo. La giurisprudenza ha precisato che l’avviso di convocazione non solo deve essere inviato al condomino, ma deve anche essere ri-

Regolamento condominiale Possiedo un appartamento in un condominio di 21 appartamenti. E' obbligatorio avere un regolamento di condominio? Dopo molti anni esso è ancora inesistente. L'articolo 1138 primo comma del Codice civile prevede l'obbligatorietà del regolamento condominiale quando il numero dei condomini sia superiore a dieci. A cura di Roberto Lucarini Manni

condominio

Anni fa molti condomini, in comune, hanno deciso di installare un'antenna centralizzata. Vorrei sapere se le riparazioni dei guasti a parti dell'impianto, sono a carico di tutti i condomini che hanno concorso alle spese di installazione.

mino non provvede al pagamento della quota, l’amministratore dovrà munirsi di decret o i n g i u n t i vo p er i l r ec u p er o d ella somma, oltre alla rivalutazione e agli interessi. Il condomino subentrante è obb lig a to in so lid o a l p a g a m en to d elle spese condominiali non pagate da quello uscente, per i contributi dovuti relativi al biennio precedente all’acquisto.

Chiunque voglia porre una domanda, può inviare lettera, e-mail o fax a: Parola d’esperto - Affitti o Condominio c/o Panorama Casa - Via di Varlungo, 26/b 50136 Firenze Fax 055-50.70.444 e-mail: quesiti@panoramacasa.it A tutti i quesiti sarà risposto sul giornale

cevuto da questi nel previsto termine di cinque giorni “liberi”, cioè escludendo i giorni festivi. Il mancato rispetto di tale termine comporta l’annullabilità della relativa delibera assembleare che, pertanto, potrà essere impugnata, con ricorso all’Autorità Giudiziaria, entro il termine perentorio di 30 giorni dalla data dell’assemblea per coloro che erano presenti, o dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti, ciò ai sensi dell’art. 1137 del Codice civile. Al contrario, invece, la mancata comunicazione a tutti i condomini, o anche ad uno solo, dell’avviso di convocazione, comporta la nullità della delibera, che potrà essere quindi impugnata senza limiti di tempo. E’ importante osservare che, secondo la giurisprudenza, si reputa regolarmente convocata l’assemblea quando risulta che i condomini ne abbiano avuto in qualche modo notizia, anche oralmente, e purché ve ne sia prova certa. (Cass. n. 1033/95, n. 6919/82). Così, anche il sistema, di prassi, di far consegnare dal portiere gli avvisi di convocazione, con contestuale ricevuta da parte del condomino, viene ritenuto legittimo. Ciononostante, la forma di convocazione più usata e consigliata è quella scritta, effettuata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, appunto perché consente una facilità di prova. Per quanto riguarda il contenuto della comunicazione, dovendo i condomini essere adeguatamente informati sulle materie in discussione, è necessaria l’esatta indicazione degli argomenti posti all’ordine del giorno. L’incompletezza dell’ordine del giorno produrrà l’annullabilità della delibera assembleare, se impugnata nei trenta giorni di legge.

Quanti condomini perchè l’assemblea sia valida

L’ASSEMBLEA

Antenna

DOPPIA MAGGIORANZA VALORE MILLESIMALE RAPPRESENTATO DA

RIFERIMENTO CODICE CIVILE

COSTITUZIONE DI ASSEMBLEA

NUMERO DEI CONDOMINI

ART. 1136 1° COMMA

1a convocazione

2/3 dei partecipanti al condominio

2/3 pari a 667 millesimi

ART. 1136 2° COMMA

2a convocazione

A) 1/3 dei condòmini

1/3 del valore dell’edificio pari a 334 millesimi

B) Qualsiasi numero degli intervenuti all’assemblea

Quale che sia il loro valore millesimale

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le le

Guide

IL REGOLAMENTO Qualora nell’edificio vi siano più di dieci condomini, l’art. 1138 c.c prevede l’obbligo della predisposizione del regolamento, che ha la funzione di porre delle regole alla vita condominiale, disciplinando l’uso delle cose comuni, la loro amministrazione, la ripartizione delle spese ecc.. . Se i condomini sono meno di dieci, il regolamento è meramente facoltativo, ma, qualora, venga predisposto, si applicano le stesse regole di quello obbligatorio ed ha la medesima efficacia giuridica. Il regolamento deve, dunque, contenere: le norme circa l’uso delle cose comuni (locali comuni, cortili, terrazze, riscaldamento centralizzato ecc..), la ripartizione delle spese (integrate dalla tabella millesimale, che verrà allegata al regolamento), nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Qualora il regolamento non sia stato redatto, ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la sua formazione. L’art. 1138 prevede, comunque, che il regolamento debba essere approvato dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio e, poi, trascritto nell’apposito registro. Quanto al contenuto precettivo del regolamento, il quale ha vera e propria “forza di legge” all’interno del condominio, esso non può menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano da atti di acquisto o convenzioni, né può derogare alle disposizioni imperative in materia di condominio richiamate dall’art. 1138 c.c. ultimo comma.

LE TABELLE MILLESIMALI A grandi linee la tabella millesimale si forma considerando la superficie reale delle proprietà esclusive (se i piani sono tutti della stessa altezza), oppure la cubatura reale (se i piani sono di diversa altezza); altezza dal suolo; isolamento e riparo dai venti; piano; razionalità della sistemazione interna della proprietà esclusiva rispetto alla sua destinazione; destinazione (solo nel caso in cui l’edificio abbia una destinazione promiscua); esposizione verso strada, cortile ecc. Tutti questi elementi devono essere trasformati in coefficienti. Considerata la complessità dei relativi calcoli, la prassi è quella di affidare la stesura delle tabelle millesimali a un tecnico scelto dai condomini (ad esempio ad un geometra). Qualora non esista già una tabella millesimale redatta da chi ha costruito, o frazionato e venduto l’edificio, l’amministratore può chiedere al costruttore a quali prezzi iniziali per metro quadro egli intendeva vendere, o sono state realmente vendute, le singole proprietà esclusive. Difatti, ottenuti tali prezzi, l’amministratore potrà redigere la tabella millesimale dividendo 1.000 per la somma di tutti i prezzi di tutte le proprietà esclusive e moltiplicando il quoziente per il prezzo di ciascuna proprietà esclusiva. Per una migliore comprensione facciamo l’esempio di un condominio composto da 4 proprietà esclusive: un’abitazione A di mq 200, un negozio B di mq 100, un ufficio C di mq 50 ed un magazzino D di mq 50, i cui prezzi di vendita convenuti a parità di condizioni di mercato sono rispettivamente euro 100.000 (appartamento A), euro 100.000 (appartamento B), euro 30.000 (ufficio C), euro 20.000 Determinazione delle tabelle (magazzino D), per PROPRIETÀ PREZZO DI VENDITA COEFFICIENTE Q.TA MILLESIMALE* un totale di euro A 100.000,00 0,004 400 MILLESIMI 250.000. Divi den do B 100.000,00 0,004 400 MILLESIMI 1.000 per C 30.000,00 0,004 120 MILLESIMI 500.000.000 (totale D 20.000,00 0,004 80 MILLESIMI dei prezzi di vendita), otterremo un coeffiTOTALE 1.000 MILLESIMI ciente pari a 0,004. * PREZZO DI VENDITA X COEFFICIENTE = QUOTA MILLESIMALE Pertanto la tabella millesimale sarà ottenuta così come mostrato nella Tabella in questo riquadro. TABELLE E DIVISIONE DELLE SPESE La tabella millesimale deve contenere minimo tre serie di dati: i millesimi di proprietà, i millesimi di gestione comune, i millesimi per la ripartizione di quelle spese relative a servizi suscettibili di utilizzazione separata come l’ascensore, scale ecc. La tabella millesimale generale dell’edificio, formata in base al solo valore delle singole unità immobiliari, consente il riparto delle spese generali e di quelle che riguardano le parti comuni a tutti i condomini. Tale tabella non è utilizzabile per il riparto delle spese che non sono comuni a tutti i condomini in ragione del diverso uso delle cose condominiali. Difatti, in virtù dell’articolo 1123, primo comma del C.c., le spese relative a cose destinate a servire i condomini in misura diversa sono ripartite in proporzione dell’uso che ne fa ciascuno. Infine, sempre in tema di riparto di spese condominiali, i condomini possono derogare al criterio di cui all’articolo 1123 C.c.., ma occorre l’unanimità dei consensi dei condomini. Difatti, l’accettazione, da parte dei condomini, della tabella millesimale predisposta dal venditore-costruttore ed allegata ai singoli contratti di vendita, dà luogo ad una convenzione sui criteri di ripartizione delle spese che, anche se si discosta da quelli fissati dalla legge per la ripartizione delle spese relative alle parti comuni dell’edificio, è vincolata tra le parti, attesa la derogabilità dei predetti criteri legali (Cass. Civ. 28 gennaio 1995, n. 1028).

LE PARTI COMUNI La legge non dà una definizione del condominio, tuttavia esso può essere definito come una figura speciale di comunione che intercorre tra più proprietari di un edificio avente ad oggetto la gestione di beni indivisibili di proprietà comune a tutti i condomini. Dalla titolarità del diritto di proprietà, che ogni condomino ha sulle parti e sui servizi comuni, consegue, quindi, l’obbligo di contribuire alle spese per la loro gestione, il godimento e la conservazione. Da ciò deriva che è fondamentale individuare quali siano le parti dell’edifico di proprietà comune. A tale esigenza ci viene in aiuto l’art. 1117 c.c. il quale indica, in modo dettagliato, quali siano le parti comuni dell’edificio condominiale. Esse sono: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili ed, in genere, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune; i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per latri simili servizi in comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti, le fognature, i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

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TRIBUNALE DI FIRENZE DIV. GIUD. N. 16012/07 R.G. A159670 - Lotto unico

COMUNE DI FIRENZE, LOC. MARIGNOLLE, P.ZZA SANTA MARIA A MARIGNOLLE, 4 Porzioni del complesso immobiliare denominato "Castello di Marignolle" costituite da:- intero p. terreno e intero p. ammezzato tra il p.terreno e 1º oltre a vano cantina al p. interrato, per una sup. tot. ca. mq 545;giardino di ca. mq 4.970. Vengono altresì trasferite quali parti comuni:- giardino antistante il fabbricato in parte occupato da viale di accesso condominiale dal civ. 36; cappella privata e loggiato di ingresso al p. terreno. Libero. Prezzo minimo vendita senza incanto: Euro 3.400.000,00; in caso di gara aumento minimo Euro 2.000,00. Vendita senza incanto: 26/05/2011 ore 15.30; deposito offerte tra le ore 9,30 e le 12 del 25/05/2011. Vendita presso lo studio del professionista delegato alla vendita Not. Giovanna Basile in Firenze, via Frà Giovanni Angelico, 52. In caso di mancanza di offerte, eventuale vendita con incanto: 08/06/2011 ore 15.30. Prezzo base Euro 3.060.000,00; aumento minimo Euro 2.000,00; presentazione domande esclusivamente il giorno feriale precedente a quello della vendita tra le ore 9 e le 12. Maggiori info in Cancelleria, presso il Delegato tel. 055/667170 e sul sito www.astegiudiziarie.it

TRIBUNALE DI FIRENZE FALLIMENTO N. 49/2010 L’anno 2011 e questo dì 26 del mese di maggio ore 12.00 presso il Tribunale di Firenze piazza San Firenze, nella stanza del Giudice Delegato Dott.ssa Silvia Governatori si procederà alla VENDITA CON INCANTO dei beni di seguito indicati, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, come da perizia agli atti depositata presso la cancelleria fallimentare del Tribunale di Firenze;

so: un locale destinato all’attività produttiva, un vano servizio destinato ad ufficio, magazzino, spogliatoio e due servizi igienici con relativi antibagni. L’immobile si sviluppa per una superficie utile di circa mq. 1.195, una superficie commerciale (al lordo delle murature interne, escluse quelle esterne) di circa mq. 1.200 ed una superficie utile lorda di mq. 1.224. Il resede tergale, escludendo la cabina elettrica di circa mq. 16, si sviluppa per una superficie libera di circa mq. 568. L’unità è dotata di impianto idrico, fognario ed elettrico.

LOTTO UNICO DESCRIZIONE DEL BENE

INDICAZIONE DEI DATI CATASTALI

Edificio facente parte di un piano di insediamento produttivo in zona periferica di

Il bene in questione è censito al NCEU del Comune di Sesto Fiorentino nel modo seguente: - Foglio di mappa 43, particella 841, cat. D/7, rendita € 7.864,00.=

SESTO FIORENTINO, LOC. VOLPAIA, VIA MORANDI N. 18/20 costruito nel 1984, acquistato con contratto di compravendita atto notarile pubblico ai rogiti Notaio Giancarlo Lo Schiavo del 23.01.2001, rep. 12782 raccolta n. 8156, trascritto alla conservatoria dei RR.II. di Firenze in data 21.02.2001 al n. 4790 di reg. particolare. Si accede da due ingressi pedonali e carrabili posti su via R. Morandi e da ingresso pedonale e carrabile sul resede tergale. La tipologia costruttiva è quella tipica del capannone industriale realizzato con struttura prefabbricata con pilastri e travi in cemento armato. La copertura è realizzata con lastre ondulate rette di amianto cemento. Le tamponature sono prefabbricate con pannelli in calcestruzzo posti orizzontalmente e montati “a petto”. Gli infissi sono in metallo verniciato, completi di vetro e porzione di essi con apertura a wasistas e la pavimentazione è di tipo industriale. È composto da un piano fuori terra (piano terra) oltre resede di pertinenza esclusiva. Il capannone è così suddiviAPRILE 2011 n. 4

SITUAZIONE IN RELAZIONE ALLA L. 47/85 E SUCCESSIVE MODIFICAZIONI Ai fini della regolarità planimetrico catastale, l’assetto dell’immobile non risulta pienamente conforme a quello di cui alla concessione n. 23/14265 del 12.01.1988, rispetto alla quale si rilevano alcune difformità, così come meglio descritte in perizia dall’Arch. Gaetano Dolce, sanabili comunque mediante presentazione di sanatoria ex art. 140 L.R. 1/2005. FORMALITA’, VINCOLI O ONERI DERIVANTI DALLA CONVENZIONE Risulta ad oggi in essere la convenzione cui all’Atto Notaio Lo Schiavo del 23.01.2001 rep. 12782 raccolta n. 8156, di durata trentennale a partire dalla data della convenzione originaria (23.12.1983). L’immobile sarà venduto libero da ogni onere, peso, iscrizione e trascrizione pregiudizievole, fatta eccezione per i vincoli derivanti dalla suddetta convenzione.

STATO DELL’IMMOBILE Il bene suddetto è in stato di abbandono ed in condizioni di conservazione medie. Attualmente non è occupato. PREZZO BASE €. 1.020.000,00 AUMENTO MINIMO €. 10.000,00 DEPOSITO PER SPESE €. 214.200,00 DEPOSITO CAUZIONALE €. 102.000,00 La vendita è soggetta ad Imposta sul Valore Aggiunto. Coloro che intendono partecipare all'incanto dovranno depositare entro le ore 12 del giorno antecedente l’asta presso la Cancelleria Fallimentare del Tribunale di Firenze, domanda in carta bollata, accompagnata dal deposito delle seguenti somme con assegni circolari non trasferibili, così intestati: - Fallimento 49/2010 per deposito spese € 214.200,00; - Fallimento 49/2010 per deposito cauzionale € 102.000,00; L'aggiudicatario dovrà versare presso la Cancelleria Fallimentare del Tribunale di Firenze, il residuo prezzo, detratto quanto già versato a titolo di cauzione entro il termine di giorni 90 dalla provvisoria aggiudicazione a mezzo assegni circolari non trasferibili intestati a Fallimento 49/2010. Maggiori informazioni presso la cancelleria fallimentare del Tribunale Civile di Firenze, oppure presso il Curatore Dott. Francesco Terzani, con studio in Scandicci via Turri n. 62, tel 055/2579659, fax. 055/2591777, e-mail francesco.terzani@studioterzani.com. Firenze, lì 24.02.2011

Il Cancelliere Dott.ssa Rosa Angela Messina

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