64 c a s a r u b r i c h e
4 -10 Febbraio 2011
Condominio e dintorni CONFEDILIZIA RISPONDE
La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti relativi a questioni già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.
In collaborazione con
I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite la seguente email confediliziamessina@tiscali.it - fax 0909582019 - tel.0906018744
INDENNITÀ DI VACANZA CONTRATTUALE Il nostro portiere ci ha chiesto quando gli verrà corrisposta l’indennità di vacanza contrattuale, poiché il relativo CCNL è scaduto il 31 dicembre scorso. Dal 1° aprile prossimo. Infatti, il CCNL per i dipendenti da proprietari di fabbricati, firmato da Confedilizia e CGIL/CISL/UIL, prevede che l’indennità di vacanza contrattuale sia dovuta, in caso di mancato accordo, dopo 3 mesi dalla data di scadenza contrattuale. Inizialmente sarà pari al 30% - e dopo 6 mesi al 50% - del tasso di inflazione programmato, applicato ai minimi retributivi contrattuali vigenti (paga o stipendio base ed indennità di contingenza). Tale indennità cesserà di essere corrisposta dalla data di inizio di applicazione dell’accordo di rinnovo del CCNL.
Rispondiamo al sig. N.P. Quesito:
In un condominio, alcuni condòmini vorrebbero vendere l’appartamento “ex portineria” attualmente vuoto. Si chiede se sia necessaria l’unanimità dei condòmini proprietari e, nel caso di comproprietà, se sia indispensabile l’accordo di entrambi i proprietari dell’alloggio. Si chiede inoltre se sia essenziale che tutti i condòmini si presentino davanti al notaio.
Parere Per l'alienazione di una parte comune dell'edificio è necessaria l'unanimità dei partecipanti al condominio e, qualora un immobile fosse in comproprietà tra più soggetti, è necessario il consenso di tutti i comproprietari. La vendita va ovviamente effettuata per atto pubblico o scrittura privata autenticata da notaio. In alternativa tutti i comproprietari, nessuno escluso, possono conferire procura speciale ad uno di essi o all'amministratore, che provvederà alla sottoscrizione dell'atto in nome e per conto dei suoi rappresentati.
Rispondiamo al sig.ra R.Q. Quesito:
In un condominio, composto da 2 corpi di fabbrica dotati l’uno di 2 ascensori e l'altro di 1 ascensore, il regolamento contrattuale così recita: “le spese di manutenzione straordinaria e di sostituzione dell'ascensore saranno invece divise in proporzione dei valori delle rispettive proprietà fra tutti i partecipanti al condominio”. Poiché è stata decisa l’esecuzione di alcuni lavori su un ascensore da un'assemblea straordinaria "parziale" (in cui sono stati convocati solo i condòmini del corpo di fabbrica interessato ai lavori), si chiede un parere in merito a come vada ripartita la spesa relativa (fra tutti i condòmini o solo fra quelli dell'edificio sede dell'intervento).
Parere Dall'espositiva del quesito si evince che il condominio è unico, pur se costituito da due corpi di fabbrica e che il regolamento contrattuale prevede il concorso nella spesa di manutenzione e sostituzione dell'ascensore di tutti i partecipanti al condominio. Se è così, ne consegue che qualunque degli ascensori formi oggetto di intervento tutti i partecipanti al condominio debbano concorrere nella spesa. D'altro canto, però, tutti i partecipanti al condominio avrebbero dovuto essere convocati all'assemblea per deliberare la spesa stessa. Si suggerisce, quindi, di riconvocare altra assemblea per l'adozione di una nuova delibera, convocando tutti i condòmini senza distinzione.
Rispondiamo al sig. S.M. Quesito:
In un condominio i posti auto di proprietà privata, posti nel locale interrato, davanti all'accesso delle cantine, sono utilizzati come deposito di materiali vari, armadi o banchetti di lavoro. L’amministratore vorrebbe contestare ai condòmini in questione questo loro comportamento che deturpa a livello estetico la zona comune di passaggio.
Parere In linea di massima il condominio non può interferire con le proprietà esclusive, né imporre limiti o divieti circa le modalità di uso delle stesse.Tuttavia l'art. 1122 del codice civile stabilisce che ciascun condomino non può nel piano o porzione di piano di sua proprietà eseguire opere che rechino danno alle parti comuni.In tale previsione potrebbe rientrare, alla luce delle circostanze di fatto, l'uso delle proprietà esclusive che sia tale da ledere il decoro del condominio.
Rispondiamo al sig.ra M.P. Quesito:
In un edificio condominiale sono necessari lavori di risanamento della copertura e delle facciate per un importo di circa 80.000 €. Alcuni condòmini ritengono necessario che l’intero importo sia versato in un apposito conto corrente, prima della sottoscrizione del contratto di appalto e, comunque, prima dell’inizio dei lavori. Altri condòmini si oppongono e ritengono che i versamenti debbano essere eseguiti a seguito degli stati di avanzamento dei lavori, con pagamenti da effettuarsi sulla base di scadenze stabilite nel contratto. Si chiede un parere al riguardo.
Parere È ormai prassi acquisita anticipare le quote spese per i lavori straordinari prima dell’inizio degli stessi con la precisazione che di regola tale previsione viene accompagnata da una delibera assembleare con la quale viene autorizzato l’amministratore ad eseguire i lavori solo quando tutte le quote saranno versate sul conto corrente. Non si ravvisano quindi profili di illegittimità in merito alla predetta eventuale previsione.