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n° Préc 10 on du isat GR ion EC CO Novembre 2020

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LE SYNDIC

ELAN : les réactions des associations «Le formulaire de vote peut desservir le débat pour les travaux essentiels»

Jurisprudence • Le syndic • Études • Le nouveau contrat type de syndic • Contrat de prestations de services et conflits • Le quitus donné au syndic • La fin du mandat du syndic : modalités et conséquences • Point de droit • Le vote par correspondance • Courrier • Les assemblées générales après ELAN

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ISSN 0750-8042 - le n° : 20 €

Dans ce numéro : LE LIVRE BLANC DU GESTIONNAIRE DE COPROPRIÉTÉ

• Contrat type • Contrat de prestations de services • Quitus • Fin de mandat


Avec la nouvelle génération de chaudières gaz, vous pouvez faire des économies d’énergie. Et grâce au gaz vert, produit à partir de déchets organiques comme cette épluchure de pomme, elles seront de plus en plus respectueuses de l’environnement. Une bonne raison de remplacer votre ancienne chaudière gaz ou fioul par une nouvelle chaudière gaz.*

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Page Trois Assemblées générales et COVID

Jean-Marc Roux - Directeur scientifique

Photos de Une Adobe Stock Crédit photo : DR sauf indication contraire Il est interdit de reproduire intégralement ou partiellement la présente publication sans autorisation du Centre Français d’exploitation du droit de Copie (CFC) 20, rue des Grands-Augustins - 75006 PARIS - Tél. : 01 44 07 47 70 - Fax : 01 46 34 67 19.

www.informationsrapidesdelacopropriete.fr Le n°, 20 € - Coupon d’abonnement p. 58

Alors que l’on pensait que les difficultés liées au confinement étaient derrière nous, nous voici confrontés à un couvre-feu et à des potentiels reconfinements. Les anciennes angoisses ressurgissent. Pourra-t-on tenir les milliers d’assemblées générales en attente ? Que vont devenir les décisions prises en assemblée qui ne peuvent être exécutées ? Les contrats de syndics vont-ils à nouveau être renouvelés et jusqu’à quand ? Certes, nous pouvons encore espérer un prolongement du régime d’exception des «ordonnances Covid» permettant la tenue d’assemblées générales entièrement dématérialisées. Bien sûr, nous bénéficions désormais du formulaire de vote par correspondance. Certains ont aussi sauté le pas en recourant à la visioconférence, mais sa généralisation semble utopique. Au demeurant, la règle démocratique - et le débat qui doit normalement en découler - peine à s’imposer. Pour beaucoup de nos concitoyens, 2020 apparaît plus que jamais comme une annus horribilis. ●

© J. Chion / Clics pour Edilaix

Fondateurs Jean Cabanac (†), Constantin Michalopoulos, professeur honoraire à la faculté de droit de l’Université de Paris-Nord Auteurs Florence Bayard-Jammes, professeur permanent ESC Toulouse, Pierre Bazaille, notaire, ancien président de l’institut notarial de l’immobilier Sylvie Bouchet, notaire Nathalie Brocard, juriste Pierre Capoulade (†), conseiller honoraire à la Cour de cassation Christelle Coutant-Lapalus, maître de conférences à l’université de Bourgogne Franche-Comté Colette Chazelle, avocat au barreau de Lyon Guilhem Gil, maître de conférences à Aix-Marseille Université Gilles Frémont, directeur copropriété Jérôme Hocquard, avocat au barreau de Paris Camille Ivars, docteur en droit, avocat au barreau de Paris Caroline Jaffuel, magistrat honoraire Pierre-Edouard Lagraulet, docteur en droit Alain Laux, directeur d’une union de services Jean-Marc Le Masson, avocat au barreau de Nantes Marie-Hélène Martial, juriste Thierry Poulichot, directeur des Garanties Citoyennes Bertrand Raclet, avocat au barreau de Paris Marie-Françoise Ritschy (†), avocat au barreau de Paris David Rodrigues, juriste à l’association Consommation, Logement et Cadre de Vie (CLCV) Natalia Yankelevich, avocat au barreau de Paris. Directeur de la publication Yves Stervinou, président des éditions Edilaix Rédacteur en chef Jean-Marc Roux, directeur scientifique des éditions Édilaix Editeur SAS Édilaix Édition et formation juridiques immobilières Président : Yves Stervinou, yves@groupe-edilaix.com Directrice, chargée des formations : Alexandra Martin, alexandra@ groupe-edilaix.com Responsable commerciale, chargée des partenariats : Aurore Jean, aurore@ groupe-edilaix.com Assistante administrative, chargée des abonnements : Ophélie Guignard, ophelie@groupe-edilaix.com Infographiste : Jérôme Chion, jerome@groupe-edilaix.com Imprimeur Imprimerie Chirat, 744 rue Ste Colombe, 42540 St-Just-la-Pendue Contact SAS Edilaix - 33 cours de Verdun-Récamier CS 30241 - 69287 Lyon Cedex 02 Tél : 0(33) 4 72 49 79 11 www.edilaix.com • info@groupe-edilaix.com SAS au capital de 90 000 euros - RCS Lyon 524 427 135 Président et principal actionnaire : Yves Stervinou Commission paritaire CPPAP. 1222 T 79413 Dépôt légal : À parution • N° ISSN : 0750-8042

Actualités

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• Décret sur les pénalités applicables au syndic pour défaut de transmission • Prime rénov’Copro, mode d’emploi

Les petites chroniques

Pages 6 et 8

- Le contentieux : action en révision d’une répartition lésionnaire des charges - Chronique fiscale : les vrai/faux de Sophie sur la rénovation en copropriété - Les bons comptes d’Alain : travaux ou réparations ? - Ma vie de gestionnaire de copropriété : le revenant

Le point de droit

Pages 10

Le vote par correspondance

Les entretiens

Pages 12 à 15

Réforme ELAN : les réactions des associations «Le formulaire de vote peut desservir le débat pour les travaux essentiels» Dans la suite de notre série d’entretiens, les associations de copropriétaires nous livrent leur analyse et leurs interrogations sur les textes de la réforme du droit de la copropriété.

Pratique de la copropriété

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Changer de syndic : ce qu’il faut savoir pour une transition en douceur

Parlement

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• Parties communes, vidéo-surveillance, caméras • Canalisations en plomb, règlementations, travaux de rénovation • Assemblées générales, convocation , dématérialisation

Tribune

Page 24

Une nouvelle majorité́ en copropriété́ ?

Préconisation du GRECCO

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La mise en conformité́ du règlement de copropriété́ avec les dispositions relatives au lot transitoire

Études - Le syndic • Le nouveau contrat type de syndic ������������������������������������������������������������������ Page 43 • Contrat de prestations de services et conflits d’intérêt��������������������������������������� Page 47 • Le quitus donné au syndic ������������������������������������������������������������������������������� Page 53 • La fin du mandat du syndic : modalités et conséquences ������������������������������� Page 57

Jurisprudence 

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Le syndic

Questions/ Réponses

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Trois questions sur l’assemblée générale après la réforme ELAN

Indices Une publication

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Informations Rapides de la Copropriété n° 663 - Novembre 2020 Société d’édition et de formation juridiques immobilières

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Actualités v Agenda

• Salon de la copropriété de Paris. Annulé

•Solucop, salon de la copropriété de Nice. Annulé • Séminaire ICH Pays-de-la-Loire.

v Décret

Syndics, extranet, conseil syndical Le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 (JO du 9 octobre) vient fixer à quinze euros par jour de retard le montant de la pénalité applicable au syndic à défaut de mise à disposition d’un copropriétaire de la fiche synthétique, ce montant ayant également été retenu pour sanctionner l’absence de transmission de pièces au conseil syndical dans le délai d’un mois à compter de sa demande. Il précise que les procès-verbaux devant être mis à disposition de tous les copropriétaires par le syndic professionnel dans l’espace en ligne sécurisé de la copropriété sont ceux des assemblées générales annuelles ayant été appelées à connaître des comptes. Enfin, il complète les règles relatives à la comptabilité du syndicat, afin d’y intégrer les sommes allouées au conseil syndical pour l’exercice de la délégation de pouvoirs prévue à l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte est en vigueur depuis le 8 octobre, à l’exception des dispositions portant adaptation des règles comptables aux délégations de pouvoirs accordées par l’assemblée générale, qui entreront en vigueur le 31 décembre 2020.

v Arrêté

Nomenclature comptable Un arrêté du 20 août 2020 (JO du 9 octobre) vient mettre à jour la nomenclature comptable de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires pour y intégrer les provisions et charges résultant du montant alloué au conseil syndical pour la mise en œuvre de la délégation de pouvoirs qui lui a été accordée par l’assemblée générale des copropriétaires (art. 21-1, ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019).

v Rénovation énergétique

Prime rénov’Copro, mode d’emploi MaPrimeRénov’Copro permet de financer les travaux de rénovation énergétique sur les parties communes des copropriétés et 4

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© Adobe Stock

La 31e édition aura lieu le mardi 8 et mercredi 9 décembre 2020 à Nantes. Au programme : l’actualité de la copropriété avec Jean-Marc Le Masson et conférences sur l’usage, la destination et l’affectation d’un bâtiment, d’un logement, d’un local commercial ou encore d’un lot. Hôtel Mercure, rue du Couédic Renseignements : ich.ouest@cnam-paysdelaloire.fr vient simplifier le financement des travaux grâce à une seule aide collective. De quoi s’agit-il ? Il s’agit d’une aide unique versée au syndicat des copropriétaires pour le financement des travaux de rénovation globale qui garantissent une amélioration significative du confort et de la performance énergétique : 35 % minimum de gain énergétique après travaux. Qui peut en bénéficier ? Les copropriétés composées d’au moins 75 % de lots d’habitation principale et immatriculées au registre national des copropriétés. Comment en bénéficier ? Les montants d’aides et le mode de calcul représentent 25 % de la quote-part des travaux dans la limite de 3 750 €/logement. En outre, si vos travaux concernent une copropriété avec une étiquette énergétique F ou G, vous pourrez bénéficier d’une aide complémentaire de 500 €/logement dans le cadre du bonus “France relance”. Enfin, une aide complémentaire de 3 000 €/logement pourra être accordée pour les copropriétés qualifiées de «fragiles» ou situées dans un quartier en renouvellement urbain (NPNRU). Pour vous aider dans votre projet, une assistance à maîtrise d’ouvrage professionnelle (AMO obligatoire) vous accompagne pour son élaboration, le montage de la demande de financement et le suivi des travaux. Cet accompagnement est pris en charge dans la limite de 180 €/logement. MaPrimeRénov’Copro sera accessible pour déposer son dossier à compter du 1er janvier 2021. Les travaux dont les devis ont été signés depuis le 1er octobre 2020, restent éligibles (source ministrère des finances). www.maprimerenov.gouv.fr

formation professionnelle et à l’apprentissage, puis ministre délégué aux affaires européennes. Spécialiste des questions «logement» au Parlement, il est notamment à l’origine de dispositifs favorisant la construction de logement sociaux, de la création de la taxe sur les logements vacants et de plusieurs propositions de loi et rapports sur l’habitat. Il a, par ailleurs, présidé l’Union Sociale pour l’Habitat de 2008 à 2012. De 2015 à 2017, il est délégué interministériel à la mixité sociale dans l’habitat et Président de la commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier. Entre 2017 et 2020, il a présidé le Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique. Il est aujourd’hui président de la Commission nationale SRU.

v ANAH

Syndics, la prévention des différents

Un nouveau président Thierry Repentin, homme politique, est nommé Président du Conseil d’administration de l’ANAH. Il succède à Nathalie Apperé. Ancien sénateur de Savoie, aujourd’hui maire de Chambéry, Thierry Repentin a été entre 2012 et 2014 ministre délégué à la

v Plan bâtiment durable Phillipe Pelletier confirmé

Avocat fondateur du cabinet Lefèvre, Pelletier et associés, spécialiste du droit immobilier, Philippe Pelletier a été reconduit à la présidence du Plan bâtiment durable, début octobre. Dans sa lettre de mission, la ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du logement a rappelé le cap de neutralité carbone de la France à l’horizon 2050, impliquant une baisse massive de la consommation énergétique des bâtiments. Lancé en janvier 2009, le Plan bâtiment durable fédère un large réseau d’acteurs du bâtiment et de l’immobilier autour d’une mission commune : favoriser l’atteinte des objectifs d’efficacité énergétique et environnementale de ce secteur. www.planbatimentdurable.fr

v À lire

Les dissensions en copropriété ne sont pas une fatalité. Comment prévenir les contentieux avec les copropriétaires, les pouvoirs publics, les investisseurs, les habitants ? Comment gagner la confiance pour engager la rénovation énergétique ou réhabiliter l’habitat dégradé ? Par Thierry Poulichot, éditions du Puits Fleuri, 360 pages. 24 €.


Petites chroniques Actualités

Le contentieux du mois :

Action en révision d’une répartition lésionnaire des charges

P

our lutter contre le risque d’une répartition de charges lésionnaire, le législateur a imposé aux rédacteurs de règlements de copropriété d’y indiquer la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (L. 65, art. 10, al. 3). Malgré cela, restent les hypothèses d’erreur, de faute, ou simplement d’absence de modification des règlements anciens. C’est pourquoi il est encore possible pour un copropriétaire d’être confronté à une répartition lésionnaire, sans pour autant que celle-ci ne soit contraire aux dispositions d’ordre public de la loi de 1965. Faute de trouver un accord avec la collectivité à laquelle il appartient, il peut envisager de recourir à l’action en révision de la répartition des charges si les conditions d’ouverture sont réunies (L. 65, art. 12) : • d’abord, le demandeur doit

pouvoir prouver que la répartition des charges emporte un déséquilibre de plus du quart de la répartition qui aurait été établie conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi (Civ. 3e, 19 fév. 2002, n° 00-14.875). Ce peut être le cas en cas d’inversion de surfaces entre deux lots (Civ. 3e, 17 juin 2009, n° 08-16.324) ou bien d’erreur sur le quantum de pondération (Civ. 3e, 12 janv. 2000, n° 98-16.848) ; • ensuite, contrairement à l’action en nullité de la répartition que l’on dit imprescriptible, l’action en révision est enfermée dans des délais préfix. Soit l’action doit être exercée dans un délai de cinq ans à compter de la publication du règlement, soit dans un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux du lot intervenue depuis la publication. Le non-respect de ce délai constitue une fin de non-recevoir (Civ. 3e, 2 juin 1981, n° 80-11.635) qui devra être soulevée, depuis la réforme de la procédure civile de 2019, avant le des-

saisissement du juge de la mise en état (art. 789 CPCiv) ; • enfin, contrairement à l’action visant à annuler des droits réels immobiliers, la demande en révision n’a pas à faire l’objet d’une publication au fichier immobilier (Civ. 3e, 21 nov. 2000, n° 99-14.614). Si les conditions précitées sont réunies, il faut alors déterminer contre qui intenter la procédure : • si la part du demandeur est supérieure à plus d’un quart de celle qui résulterait de la répartition de l’article 10 de la loi, l’action doit être intentée contre le syndicat (d. 67, art. 52) ; • si c’est en raison de l’infériorité de la part de charges d’un copropriétaire que l’action est intentée, alors elle devra l’être contre lui. Dans ce cas, le syndicat devra être appelé en cause sous peine d’irrecevabilité de l’action (d. 67, art. 53). Dans les deux cas, la procédure sera portée devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, sans qu’il y ait besoin comme en

matière de rescision pour lésion de ventes d’immeubles (art. 1677 C.Civ.) de commettre préalablement et judiciairement un expert. Tout copropriétaire pourra intervenir personnellement dans l’instance. Le syndic, comme les copropriétaires parties à l’instance, pourra par ailleurs requérir du président du tribunal judiciaire la désignation d’un mandataire ad hoc en cas «d’oppositions d’intérêts» entre les copropriétaires qui ne sont pas demandeurs (d. 67, art. 54). Surtout, le syndic devra informer tous les copropriétaires de l’objet de l’instance en cours (d., 67 art. 59). Enfin, si le juge accueille la demande, une nouvelle répartition devra être imposée par lui et vaudra à compter de sa décision. En cas d’appel, si le jugement est confirmé dans toutes ses dispositions, la nouvelle répartition aura pour date d’effet le jugement de première instance (Civ. 3e, 23 avr. 1992, n° 89-21.086). Pierre-Edouard Lagraulet, Docteur en droit

Vrai/Faux, la chronique fiscale de Sophie Il est possible de rectifier en ligne sa déclaration jusqu’à la mi-décembre 2020. L’administration fiscale autorise le repentir et donc le droit à l’erreur, à condition de faire amende honorable dans un délai prédéfini. Les contribuables ayant télédéclaré leurs revenus 2019 peuvent rectifier en ligne leur déclaration, s’ils constatent une erreur ou une omission au moment de la réception ou de la mise à disposition de leur avis d’impôt, grâce au service dit de «télécorrection» ouvert jusqu’au 15 décembre 23h59 précises. L’accès à ce service de correction en ligne s’effectue à partir de son espace particulier sur www.impots.gouv.fr/portail/particulier. Il convient de s’identifier avec son numéro fiscal et son mot de passe. À noter qu’il n’est pas possible, à ce jour, de corriger sa déclaration en mode nomade, c’est-à-dire sur smartphone ou tablette. Pour ceux qui ont déposé une déclaration papier, ils sont exclus de ce dispositif. En revanche, ce dernier est ouvert aux usagers éligibles à la déclaration automatique et ayant utilisé leur faculté de dispense de dépôt. A l’exception d’un changement de situation familiale, la plupart des informations de la déclaration sont modifiables : revenus, charges, contribution à l’audiovisuel public, informations servant au calcul des réductions ou crédits d’impôt, éléments de l’impôt sur la fortune immobilière, etc. Une fois les corrections réalisées, il n’est pas nécessaire de transmettre de pièces justificatives. Toutefois, il est important d’être en capacité de les produire. Enfin, le montant de l’impôt est recalculé par l’administration fiscale, après traitement de la déclaration rectificative. Cette opération va générer un nouvel avis d’impôt pouvant entraîner soit une diminution, soit une augmentation, de l’impôt dû.

Vrai

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MaPrimRénov’ ne sera ouverte aux copropriétés qu’à compter de 2021. Le ministère de la Transition écologique a annoncé dans un communiqué du 5 octobre 2020 les nouvelles modalités du dispositif MaPrimeRénov’ dans le cadre du plan France Relance. En pratique, cette aide s’élargit pour devenir le principal moteur de la rénovation énergétique des logements (en remplaçant totalement le CITE). Deux points essentiels sont à retenir : elle est désormais accessible à tous les propriétaires ainsi qu’aux quelques 9,7 millions de logements collectifs, et comprend - en outre - plusieurs boni pour encourager la résorption des passoires thermiques et les rénovations globales. S’agissant des copropriétés, elles pourront désormais solliciter une aide financière pour les travaux réalisés sur les parties communes, à condition de respecter différentes conditions. Elles devront notamment réaliser des rénovations ambitieuses permettant d’obtenir un gain énergétique de 35 % après travaux, et être essentiellement composées de résidences principales (75 % minimum). Les dossiers de demande MaPrimeRénov’ pour les copropriétés pourront être déposés à compter du 1er janvier 2021. Mais, à titre dérogatoire (et comme pour les particuliers), les copropriétés peuvent dès à présent préparer, puis voter leurs projets de travaux en assemblée générale, sur la base de devis signés depuis le 1er octobre 2020, indique le ministère Sophie Michelin-Mazeran, Journaliste juridique

Faux 


STABILISATION D’UN IMMEUBLE DE L’AVANT-GUERRE

© URETEK®

Publi-communiqué

MARSEILLE (13) Achevé en 1914, et alors qu’il avait résisté aux guerres mondiales, ce bel édifice haussmannien a finalement fléchi face aux affres du temps. De nombreuses fissurations étaient apparues au sein de ses maçonneries soulignant son instabilité. Repris en sous-œuvre lors du premier semestre 2020, il est maintenant sécurisé grâce à l’emploi de techniques innovantes d’injection de résine expansive et de renforcements structurels. Des désordres multifactoriels

© URETEK®

Situé rue Paradis au cœur du quartier PÉRIER, l’un des secteurs les plus prisés de la citée Phocéenne, cet immeuble de 6 étages présentait des fissures surtout au niveau des refends centraux et de la façade arrière donnant sur un jardin. Localement, la maçonnerie au pied du bâtiment était altérée. D’après le bureau d’études géotechniques MERIDION, ces désordres sont progressivement survenus suite à : 4l’hétérogénéité des profondeurs d’ancrage dans des sols de nature différente, 4la dessiccation des sols d’assise à fraction argileuse, 4l’absence locale de fondations, 4la dégradation des soubassements en pierre.

Une amélioration du sol d’assise des fondations

Des injections pour régénérer les maçonneries

Les contrôles pénétrométriques réalisés post-injections ont confirmé l’atteinte des objectifs de portance de l’immeuble. Les résistances dynamiques de pointe, une des caractéristiques mécaniques du sol, ont été multipliées jusqu’à trois fois.

Parfaitement adaptée aux espaces confinés et/ou exigus, cette technique a permis aux équipes d’URETEK® d’intervenir pendant la période de confinement depuis les sous-sols. Accoutumées aux interventions sur sites occupés, elles ont préservé l’accès aux habitations et l’usage normal des parties communes (à l’exception du sous-sol neutralisé pour cause sanitaire) durant toute la durée du chantier. Finalement, l’intervention se sera déroulée en seulement 22 jours.

La priorité consistait à stabiliser le bâtiment avant de procéder aux réparations structurelles. Pour ce faire, la solution d’injection de résine expansive URETEK® a été retenue en raison de son caractère peu invasif et sa rapidité de mise en œuvre. Les équipes spécialisées d’URETEK® ont procédé aux percements au travers des fondations pour l’introduction des canules par lesquelles les injections de résine ont pu être effectuées sur 245 mètres linaires jusqu’à une profondeur de 2,40 mètres. L’opération a fait l’objet d’une surveillance en temps réel par monitoring laser précis au ½ millimètre. Injectée à l’état liquide, la résine s’est alors diffusée dans le terrain en comblant les moindres anfractuosités du sol puis s’est expansée en compactant le sol. Ce compactage a amélioré les caractéristiques mécaniques du sol assurant une meilleure assise pour l’immeuble.

En plus du traitement de l’assise de l’ouvrage, les maçonneries des soubassements enterrés ont été régénérées à l’aide d’IDRO CP 200, une autre résine légèrement expansive spécialement conçue pour ce type d’application. Cette fois, les injections ont été réalisées au cœur des murs jusqu’à saturation pour reconstituer les liants détériorés au fil du temps en particulier par les circulations d’eau. Un volume de 50 m3 de maçonnerie a ainsi été restauré assurant à l’édifice une base solide.

Une intervention peu nuisante


Actualités Petites chroniques

Les bons comptes d’Alain Travaux ou réparations ?

Q

uelle est la distinction entre les «réparations» ou des «travaux» en comptatbilité ? Le principe est le suivant : les «travaux» dits de l’article 14-2 sont constitués par des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. A contrario, les «réparations» sont des petits dépannages dont les coûts doivent être inclus au budget prévisionnel au compte 615 des charges auquel il convient d’y associer autant de répartitions spécifiques que contient le RCP (règlement de copropriété). Leur imputation en comptabilité doit s’effectuer dès leur engagement, par exemple au moment de la signature d’un devis. Au sujet des travaux, l’article 44 du décret précise qu’il s’agit des «travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ; des travaux portant sur les éléments d’équipement communs… des travaux d’amélioration… des études techniques… et d’une manière générale, [les] travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble».

Autrement dit, ce sont toutes les interventions pouvant être planifiées ayant pour objet d’assurer l’entretien général de l’immeuble. Citons pour exemple : le ravalement, la réfection en peinture des parties communes, la création d’un local à poubelles, la révision de la toiture, l’installation d’un garde-corps sur un toit-terrasse, un remplacement de carrelage par du linoléum… Tous ces travaux, qui ne supposent pas un caractère d’urgence, doivent être adoptés au cas par cas par l’assemblée générale. Ils obéissent à un traitement comptable drastique, qui consiste à voter un budget alloué à chaque nature de travaux, définir leur répartition et fixer le calendrier des échéances de provisions servant à les financer. Prenons l’exemple de la minuterie de l’électricité des parties communes… Son dépannage relève bien des charges courantes. Prenons le second exemple de l’interphone qui tombe en panne. Le syndic sollicite un technicien pour solutionner le dysfonctionnement. Le coût de son intervention sera à imputer au compte 615 du budget. En revanche, s’il résulte des investigations du technicien que l’interphone est devenu hors d’usage, son remplacement

doit être adopté par l’assemblée générale. Face à la lourdeur administrative, ou pour des raisons de rapidité d’exécution, la tentation est grande pour bon nombre de praticiens de faire adopter par l’assemblée une enveloppe budgétaire pour engager des «petits travaux». Cette méthode pourrait s’avérer conflictuelle, notamment au moment de la mutation d’un lot. En effet, l’acquéreur qui n’a pas pris part à la délibération de ce type de résolution visant des travaux sans en définir leur nature, pourrait contester sa quote-part au paiement de telles dépenses. Rappelons qu’en cas d’urgence, le syndic peut faire procéder de sa propre initiative, à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Auquel cas, il doit en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Cette formule peut s’avérer elle aussi lourde sur le plan administratif mais elle présente le mérite d’être encadrée par les textes, donc non contestable. Alain Laux, Directeur d’une union de services

Vis ma vie de gestionnaire de copro Ce mois-ci : le revenant

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l est des histoires étranges en copropriété, je dirais même... inimaginables. On est gestionnaire ; on se réveille tous les matins comme Monsieur Toulmonde, on part travailler, masque sur le nez, à pied, à vélo ou en métro ; on se dit que pour une fois, on aura peut-être une journée normale, une journée sans rebondissement, sans agitation. Et puis non. Ce matin, j’ai reçu un coup de fil ; un coup de fil de la part d’un copropriétaire. Il me rappelait, bien tranquillement, après quinze ans d’absence, quinze longues années d’un silence radio absolu. Pas de son, pas d’image. Le néant. En lui parlant ce matin-là, je croyais entendre un fantôme, je me pinçais. Sans nul doute, je faisais face à un revenant. A vrai dire, je pensais qu’il était mort, mais les accusés de réception de mes convocations d’assemblée générale et autres notifications de PV me revenaient toujours signés. Les autres copropriétaires, intrigués, me demandaient de

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temps en temps si j’avais des nouvelles ; l’histoire était devenue un mythe dans l’immeuble ; un rituel des questions diverses de fin d’assemblée générale. L’homme mystère. Moi seul l’avait connu. Il était propriétaire d’un petit studio inoccupé, laissé à l’abandon. Je l’avais croisé une fois à mes débuts, lors d’un ravalement délicat ; il avait profité du piochage pour changer ses fenêtres. Ensuite, il avait payé par virement une grosse partie de ses charges longtemps à l’avance, son compte était largement créditeur, je me contentais de surveiller l’évolution de son solde une fois l’an. Il était repassé dans le rouge depuis quelques temps. «Bonjour Monsieur Frémont, ah c’est toujours vous le gestionnaire, bon tant mieux. Dites-moi, je viens de rentrer de Nouvelle-Zélande, j’ai des problèmes avec mon courrier, j’ai fait un saut à l’immeuble et je viens de voir que mon appartement avait été refait à neuf, par contre je n’ai plus de cuisine ni de fenêtres, et la serrure a été changé. Vous savez ce qui s’est passé ? » - «Oui Monsieur, l’immeuble a brûlé en

2018, votre appartement au départ du feu a entièrement cramé, il n’y avait plus de murs ni de portes, calcinés, nous l’avons refait en même temps que le reste, payé par l’assurance de l’immeuble. L’affaire a duré deux ans. En revanche, on n’allait peut-être pas non plus vous refaire la cuisine super-équipée et les fenêtres double vitrage. Je vous ai écrit un tas de courriers à l’époque ; je vous ai laissé des messages ; je vous ai envoyé des mails.Vous me confirmez d’ailleurs que c’est la bonne adresse, et le bon numéro.» - «Ah ok, vous me rassurez, bon ben merci de vous en être occupé en tous cas, c’est sympa» - «Mais de rien Monsieur, je suis content de vous revoir parmi nous ; toutefois ce qui serait sympa maintenant c’est de payer vos charges, vous devez 4 000 euros» - «Mais bien sûr ! Je vous fais ça ce soir». Et j’ai raccroché. Si ce métier n’existait pas, il faudrait l’inventer. Gilles Frémont, Chronique assurée et rédigée par l’Association nationale des


Débats LA RÉFORME DE LA COPROPRIÉTÉ

L’administration et la gestion

” N A L E l ia c é p s “ n io t a Form Une réforme majeure Les dernières dispositions ELAN fixées par un décret et un arrêté du 2 juillet 2020 rendent applicables l’ordonnance du 30 octobre 2019. Cette ordonnance bouleverse des secteurs entiers du droit de la copropriété : assemblée générale, syndic, syndicat des copropriétaires, conseil syndical, lot…

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8h

de forma

tion

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Lille

Vendredi 27 novembre Olivier BEDDELEEM

Paris

Vendredi 11 décembre Jean-Marc ROUX

Nantes

Vendredi 20 novembre

Marie-Hélène MARTIAL

Lyon

Jeudi 19 novembre Colette CHAZELLE & Alexandre GEOFFRAY

Bordeaux

Aix-en-Provence

Mercredi 18 novembre

Jeudi 19 novembre

Pierre-Édouard LAGRAULET

Jean-Marc ROUX

Montpellier

Formation

Vendredi 20 novembre

Jean-Marc ROUX

DISPENSÉE ou * REMBOURSÉE

Conditions de ventes particulières : Les ateliers d’étude prévus à Lille, Lyon, Aix, Montpellier, Nantes et Bordeaux sont confirmés en présentiel dans le respect des règles sanitaires en vigueur, sauf interdiction des pouvoirs publics. En cette période de crise sanitaire, nous restons vigilants. Dans le cas où l’une de ces dates ne pouvait se tenir, nous procéderons, selon votre choix, au report ou à l’annulation et remboursement des sommes versées.

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POINT DE DROIT

Le vote par correspondance

C

ensé n’être qu’un moyen marginal de participation aux assemblées générales, le vote par correspondance s’est vu propulser sur le devant de la scène en raison de la crise sanitaire. Institué par la loi ELAN de 2018 mais revu et corrigé par l’ordonnance de réforme du droit de la copropriété du 30 octobre 2019, ce dispositif est loin de faire l’unanimité. Si d’aucuns y voient un nouveau mode d’expression des copropriétaires afin d’améliorer la participation aux assemblées, d’autres craignent au contraire une aggravation de l’absentéisme et de la qualité des débats.

David RODRIGUES, Juriste à l’association Consommation, Logement et Cadre de Vie (CLCV) Présentation du formulaire de vote par correspondance Le modèle de formulaire de vote par correspondance est déterminé par arrêté (2 juillet 2020 - NOR : JUSC2016025A). Le document est divisé en trois parties, chacune très différente, mais l’une surtout constituent le formulaire proprement dit. Celle-ci comprend un tableau sur lequel figure les différentes résolutions avec, pour chacune d’elle, une case à cocher : POUR, CONTRE ou ABSTENTION. Deux colonnes portent sur la présentation des questions, l’une intitulée «Identification de l’objet» qui, dans la pratique reprendra l’intitulé de la résolution figurant dans l’ordre du jour («approbation des comptes», «désignation des membres du conseil syndical» …) et l’autre, dénommée «Questions» et qui, au choix, reprendra le libellé de la résolution, son numéro… Le copropriétaire devra signer le formulaire et, dans l’hypothèse où il comprendrait plusieurs pages, parapher chacune d’elle. Pris en application d’un texte d’ordre public (art. 17-1 A et 43, loi du 10 juillet 1965), ce formulaire ne devrait normalement souffrir aucune modification. Cependant, afin de permettre une certaine souplesse, il est possible de l’adapter et de le modifier mais sans qu’aucune des mentions du modèle ne puisse être supprimée (art. 1er, arrêté du 2 juillet 2020). Le formulaire doit obligatoirement être joint à la convocation de l’assemblée générale (art. 9, décret du 17 mars 1967). La transmission du formulaire Le formulaire doit être réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de l’assemblée générale. Lorsque le formulaire de vote est transmis par courrier électronique, il est présumé réceptionné à la date de l’envoi (art. 9 bis, décret du 17 mars 1967). Le délai franc s’entend comme un délai comprenant l’écoulement d’une journée entière de 0 h à 24 h. Par conséquent, si l’assemblée générale se tient un vendredi 10

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par exemple, il faut procéder au décompte suivant : - premier jour franc : jeudi - deuxième jour franc : mercredi - troisième jour franc : mardi. Le formulaire devant être réceptionné au plus tard trois jours francs avant la réunion, il devra parvenir au syndic lundi, dernier délai. Mais qu’en est-il si l’assemblée générale a lieu un jeudi ? Dans ce cas, le syndic devra recevoir le formulaire de vote un dimanche, ce qui n’est pas possible sauf envoi électronique. En principe, tout délai expirant un samedi, dimanche, jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant (art. 642 Code de procédure civile). Or, si l’on devait appliquer cette mesure, cela aboutirait alors à réduire le délai minimum de trois jours francs. Aussi la règle de prorogation des délais ne joue-t-elle pas lorsqu’il s’agit d’un délai à rebours (Cass. 2e civ., 14 février 1990) de sorte que, toujours dans notre exemple, le formulaire communiqué par voie postale au syndic lorsque l’assemblée générale se tient un jeudi devra parvenir au plus tard le vendredi de la semaine précédente. Prise en compte du vote du copropriétaire Le copropriétaire indique, pour chaque résolution, le sens de son vote en cochant la case correspondant à son choix. Toutefois, si la résolution en question est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est alors assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution (art. 17-1 A, loi du 10 juillet 1965). Le texte est d’ailleurs très général de sorte qu’un simple amendement rédactionnel serait de nature à entraîner une requalification du vote. Au syndic d’être vigilant car dès lors que le copropriétaire est assimilé à un défaillant, il faudra retirer les voix de l’intéressé dans le calcul de la majorité. Le formulaire de vote est automatiquement écarté lorsque le copropriétaire participe finalement à l’assemblée générale ou s’y fait représenter (art. 14-1, décret du 17 mars 1967).

Formalités administratives La feuille de présence doit indiquer les coordonnées des copropriétaires ayant voté par correspondance et mentionner la date de réception du formulaire par le syndic (art. 14, décret du 17 mars 1967). Par ailleurs, le procès-verbal doit préciser, sous l’intitulé de chaque question, les noms et nombre de voix des copropriétaires qui ont été assimilés à un défaillant consécutivement à une modification rédactionnelle de la résolution (art. 17, décret du 17 mars 1967). Limites du vote par correspondance et interrogations Bien qu’utile, le vote par correspondance atteint rapidement ses limites et bon nombre de situations risquent de s’avérer problématique. A titre d’exemple, qu’en est-il de la désignation des membres du conseil syndical ? S’il est possible de se prononcer sur les membres sortants, cela est nettement plus complexe en cas de candidatures manifestées en séance, le copropriétaire votant à distance ne pouvant en prendre connaissance. De même, quel comportement adopter face à une passerelle de majorité ? Va-t-on considérer que le copropriétaire qui a voté par correspondance conserve la même position ? Théoriquement non vu qu’il s‘agit de deux votes distincts même s’ils portent sur une résolution unique. Il sera donc considéré comme votant pour le premier vote mais défaillant pour le second, à moins que le syndic n’ait prévu expressément cette hypothèse dans le formulaire. Autre exemple : quel sera le statut du copropriétaire dont le vote ne sera pas identifiable (cocher deux cases par exemple) ? Sera-t-il opposant ? Défaillant ? Considéré comme n’ayant pas pris part au vote ? Autant d’interrogations et bien d’autres qui naîtront de la pratique. A charge pour le juge de trancher et, par la suite, au législateur d’en tirer les conséquences. ●


Rénovation en copropriété: les clés pour réussir son projet ! Pourquoi se lancer dans la rénovation de sa copropriété ? Un immeuble qui vieillit, des factures qui augmentent, un appartement trop chaud en été, trop froid en hiver... Ce sont autant de bonnes raisons pour réfléchir à rénover son immeuble. La rénovation permet de valoriser son bien, de gagner en confort dans son logement et de faire des économies d’énergies ! Quel est le meilleur moment pour se lancer dans un tel projet ? Si des travaux de ravalement de façade ou de changement de chaudière sont prévus, il est intéressant de les coupler avec des travaux de rénovation énergétique. Cela permet de débloquer des aides spécifiques à la rénovation énergétique. Quelles sont ces aides financières ? Il existe plusieurs types d’aides à la rénovation mis en place par l’Etat et les collectivités territoriales. Au niveau national, on peut citer les certificats d’ économie d’ énergie, les aides de l’agence nationale de l’habitat pour les ménages modestes, l’éco prêt à taux zéro... Au niveau local, des aides spécifiques existent par collectivités.

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Réforme ELAN RÉFORME ELAN : LES REACTIONS DES ASSOCIATIONS

«Le formulaire de vote peut desservir le débat pour les travaux essentiels»

V

oici la suite de nos entretiens avec les acteurs de la copropriété pour connaître leurs réactions sur la réforme de la copropriété. Les syndics et administrateurs de biens, les avocats et les notaires ont fait part de leurs critiques dans notre numéro 662, voici celles des premiers concernés : les copropriétaires par la voix d’associations représentatives.

À propos du conseil syndical Que pensez-vous de la possibilité pour le conseil syndical de bénéficier d’une délégation générale de l’assemblée générale ? Catherine Blanc-Tardy (Syndicat de défense des propriétaires et copropriétaires) : «Prendre des décisions : voici une nouvelle fonction définie et encadrée depuis l’ordonnance n° 20191101 du 30 octobre 2019. Elle complète les missions historiques : assister, contrôler le syndic et donner son avis. Auparavant, le conseil syndical ne pouvait bénéficier de la part de l’assemblée générale que d’une délégation pour «un acte ou une décision déterminée». Nous pouvons nous féliciter de l’intention du gouvernement de rendre réactive la prise de décision en copropriété rythmée jusqu’à présent par l’assemblée générale. Un cadre est prévu : c’est l’assemblée générale qui seule vote cette délégation à la majorité des voix de tous les copropriétaires, fixe le montant maximum des sommes allouées pour une durée de

«Les conseils syndicaux savent faire la part des choses, et on ne change pas de syndic pour gagner 5 € par lot.» Flavien Bonnette

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deux ans, renouvelable par l’assemblée et encore faut-il que le conseil syndical comprenne trois membres minimum. Certaines décisions sont exclues de cette possibilité de délégation. Le syndicat devra souscrire une assurance de responsabilité civile personnelle pour chaque membre du conseil syndical. Le conseil syndical pourra ainsi gérer directement les travaux d’entretien des parties communes et de maintien de l’immeuble en bon état (réparation des escaliers, réfection partielle de la toiture...). Les membres mandatés pourront choisir entre plusieurs entreprises sans solliciter l’approbation de la copropriété. Pour les décisions, le conseil délibérera à la majorité de ses membres. En cas de partage des voix, la voix du président l’emportera. Il demeure, et cela vient d’être rappelé par le ministre de la Justice, que le conseil syndical n’est toujours pas un organe de gestion ou d’administration.»

Le dispositif ELAN a réécrit les modalités de la mise en concurrence des contrats de syndic opérée par le conseil syndical. Comment percevez-vous cette procédure ? Flavien Bonnette (ancien dirigeant d’associations de copropriétaires, aujourd’hui syndic) : «Les conseils syndicaux n’ont pas besoin qu’on leur impose de procéder à la mise en concurrence de leur syndic s’ils ne souhaitent

Flavien Bonnette Ancien dirigeant d’associations de copropriétaires, aujourd’hui syndic pas en changer. L’obligation pour le conseil syndical de procéder à une mise en concurrence régulière du syndic n’aboutit qu’à l’ajout d’une nouvelle résolution à l’ordre du jour de chaque assemblée générale précédant un renouvellement de mandat, afin de dispenser le conseil syndical de cette obligation. Dans 99 cas sur 100, la dispense est votée car les copropriétaires ne veulent pas ouvrir une faille juridique dans laquelle un copropriétaire procédurier pourrait s’engouffrer pour contester la résolution, voire l’assemblée suivante si le conseil syndical manquait à son obligation. Les syndics consultés lors d’une “mise en concurrence loi ALUR” savent tout de suite si le conseil syndical a réellement le souhait de soumettre un remplacement du syndic, ou s’il ne fait que s’astreindre à l’obligation qui lui est faite de comparer les offres. C’est pourquoi les dés sont pipés : le syndic ne va pas analyser les besoins réels pour affiner son offre, et le conseil syndical ne va pas tirer de conclusions fiables de ce travail. Chacun aura juste perdu un peu de son temps (…).


Réactions des associations Les conseils syndicaux et copropriétaires savent faire la part des choses, et on ne change pas de syndic pour gagner 5 € par lot simplement après avoir comparé des contrats. S’il est légitime de doter le conseil syndical de prérogatives, l’obliger à mettre en concurrence le syndic régulièrement ne répond pas à un besoin».

La délégation donnée au président du conseil syndical d’agir en responsabilité contre le syndic est-elle un progrès selon vous ? Stéphane Bandini (juriste AFCopro) : «Sur un plan théorique, il faut souligner la volonté du législateur de conférer de nouveaux pouvoirs au président du conseil syndical dans le but d’obtenir la réparation du préjudice que pourrait causer le syndic. En pratique, la situation est beaucoup plus compliquée pour le président qui voudrait user de ce dispositif. En effet, toute la diffi-

«Souscrire une assurance de responsabilité civile personnelle pour chaque membre du conseil syndical.» Catherine Blanc-Tardy

culté repose sur le fait que l’action est engagée contre le syndic en place. Dès lors, il va falloir pouvoir porter à l’ordre du jour un projet de résolution parfaitement rédigé pour ne pas être «attaquable», puis persuader une assemblée générale, à laquelle assistera le syndic mis en cause (en principe, il tiendra également le secrétariat, sauf décision contraire), de voter l’action en justice contre ce syndic. D’autres problèmes surviennent par la suite comme le financement de la procédure et notamment des honoraires de l’avocat alors que c’est le syndic mis en cause qui dispose des fonds du syndicat. De plus, le législateur a précisé qu’en cas de succès, la charge des frais de procédure non supportés par le syn-

dic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotesparts. Il sera difficile d’avoir un contrôle en «profondeur» alors que c’est le syndic en cause qui procèdera à la ventilation et à la tenue de la comptabilité (…). Pour combler les freins à l’application de ce nouveau dispositif, le législateur devrait encore affiner ce texte en offrant la possibilité de révoquer le syndic, puis d’en élire un nouveau lors de la même assemblée générale et uniquement après avoir voté la délégation conférée au président du conseil syndical d’ester contre le syndic jusqu’alors en place.»

Catherine Blanc-Tardy Syndicat de défense des propriétaires et copropriétaires

À propos du rôle des associations de copropriétaires Quelle est votre analyse de la délégation donnée au président du conseil syndical d’agir en responsabilité envers le syndic ? David Rodrigues (juriste à la CLCV, membre du CNTGI) : «L’introduction d’une action ut singuli au sein du droit de la copropriété constitue l’une des principales innovations de l’ordonnance de réforme du 30 octobre 2019. En permettant au président du conseil syndical d’être mandaté par l’assemblée générale pour engager, au nom de la copropriété, la responsabilité du syndic en cas de carence ou d’inaction de celui-ci, les pouvoirs publics ont mis fin

à une situation pour le moins particulière puisqu’il était auparavant nécessaire de voter une résolution imposant au professionnel de s’auto-assigner. L’action ut singuli est donc intéressante sur ce point. Pour autant, sera-t-elle réellement utilisée ? En pratique, il est difficilement envisageable qu’un syndic se maintienne à son poste s’il voit une telle action être votée par l’assemblée générale. Par ailleurs, la délégation accordée au président du conseil syndical et la désignation du syndic étant toutes deux votées à la majorité de l’article 25, on conçoit difficilement qu’au cours de la même assemblée générale, le syndic soit maintenu à son poste alors même qu’une action en responsabilité engagée à son encontre serait votée dans la foulée. Pour autant, il était indispensable d’introduire cette mesure dans le domaine de la copropriété. Tout d’abord, pour revenir sur une incohérence, comme

«Souligner la volonté du législateur de conférer de nouveaux pouvoirs au président du conseil syndical.» Stéphane Bandini cela a été dit. Ensuite, parcequ’il est difficilement concevable que l’on ne puisse engager la responsabilité de son représentant durant son mandat, alors même qu’une procédure analogue existe en droit des sociétés. Enfin, parce qu’elle offre aux copropriétaires un moyen d’action supplémentaire pour montrer au syndic leur mécontentement à l’égard de la gestion d’un dossier et l’inciter ainsi à davantage de rigueur.

Informations Rapides de la Copropriété n° 663 - Novembre 2020

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Réforme ELAN L’autorisation accordée au président du conseil syndical ferait ainsi office de dernier avertissement avant qu’il ne soit envisagé de se séparer du syndic en place».

Certains articles du contrat type de syndic ont été modifiés par le décret du 2 juillet 2020. Que faut-il en retenir ? Thierry Hervé (administrateur de l’ARC Nantes Atlantique) : «Ce décret encadre davantage le contrat type (pénalités de retard pour absence de diffusion de la fiche synthétique de copropriété à un copropriétaire ou de la transmission de pièces au conseil syndical, suppression de la dispense du compte séparé, encadrement de la résiliation du contrat de syndic, tarification des prestations particulières exprimée en HT et TTC…). [Cependant, il reste encore des failles], voici deux exemples constatés localement : Le montant maximum applicable aux honoraires et frais perçus par le syndic pour l’établissement de l’état daté s’élève à 380 € TTC (Point 9.2 du contrat type). Ce maximum va limiter les nombreux abus observés, jusqu’à 800 € dans notre région ! Encore faut-il que, pour préparer la promesse de vente, les notaires et les agents immobiliers n’envoient pas une demande de «préétat daté» aux syndics qu’ils factureront au copropriétaire vendeur à prix libre. L’ARCNA alerte de plus en plus fréquemment ses adhérents sur illégalité de ce «pré-état daté». Sans frais et en accord avec l’acquéreur, le copropriétaire vendeur peut chercher dans ses archives, se connecter sur l’intranet de sa copropriété et demander les docu-

Jean-Lucien Michel Président AFCopro 14

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ments complémentaires à son conseil syndical pour transmettre par courriel à l’acquéreur, au plus tard le jour de la promesse de vente, les documents listés dans l’article L. 721-2 du CCH modifié par l’ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015. Sur les modalités de rémunération (Point 7.1.5.), l’ARCNA regrette l’absence de restriction par décret : nous avons reçu, par exemple, des propositions pré-cochées de contrat d’un syndic [local] : rémunération payable : d’avance / à terme échu ; suivant la périodicité suivante  : annuelle / trimestrielle / mensuelle. [Dès lors, le syndic pourrait] empocher ses honoraires de l’année le 1 er jour du contrat !»

L’ordonnance a réformé ou crée des passerelles autorisant l’adoption de décisions par l’assemblée générale à des conditions plus favorables. Doit-on y voir nécessairement une amélioration ? Thierry Hervé : «Oui, c’est clairement une amélioration : la réforme et la création de nouvelles passerelles vont permettre des prises de décisions sans report à une assemblée générale ultérieure. L’article 25-1 était déjà un net progrès pour lutter contre l’absentéisme chronique dans les assemblées ; la suppression d’exceptions pour son application va en simplifier l’usage. Il restait une ambiguïté sur l’utilisation dangereuse de deux passerelles en cascade qui aurait pu permettre un vote à l’article 24 d’une résolution soumise à l’article 26 ; cette possibilité

David Rodrigues Juriste à la CLCV, membre du CNTGI

Thierry Hervé Administrateur de l’ARC Nantes Atlantique vient d’être supprimée par le décret du 2 juillet 2020. La suppression de l’unanimité serait également souhaitable car elle engendre des situations de blocage liés à l’absence d’un seul copropriétaire.» David Rodrigues : «Les passerelles permettent à la fois de lutter contre l’absentéisme aux assemblées générales tout en mettant en place une certaine graduation dans les majorités, certaines résolutions pouvant bénéficier d’un vote de rattrapage, d’autres non. Or, la généralisation des passerelles cumulée à la pratique d’abaissement systématique des seuils de majorités lors de chaque réforme législative, participe encore davantage au sentiment qu’il n’existe en fait qu’une seule majorité, celle de l’article 24, et qu’un petit nombre de copropriétaires peut finalement prendre la plupart des décisions concernant la copropriété. Paradoxalement, cette situation pourrait aggraver encore davantage l’absentéisme aux assemblées générales, la participation à ces réunions apparaissant ainsi comme superflue. Un comble alors même qu’en parallèle, des dispositifs favorisant la participation des copropriétaires aux assemblées générales tels que la visio-conférence ou le vote par correspondance, ont été mis en place».

«Il était difficilement concevable que l’on ne puisse engager la responsabilité de son représentant alors même qu’une procédure analogue existe en droit des sociétés.» David Rodrigues


Réactions des associations

Des avancées pour le copropriétaire ? çoit que le décompte du premier tour est simplement reporté au second. Pour palLe formulaire de vote par lier ce vide, le rédacteur de l’ordre du jour doit alors prévoir pour chaque candidacorrespondance a été ture un vote au second tour dans son formatérialisé par l’arrêté mulaire de vote par correspondance. D’ailleurs, rappelons qu’il est possible de du 2 juillet 2020. Quel procéder à ce type d’addendas puisque premier bilan pouvezl’article 1er de l’arrêté du 2 juillet 2020 prévous dresser ? voit que «le formulaire peut être adapté et complété sans qu’aucune des menStéphane Bandini : «Le premier bilan à tions du modèle puisse être supprimée.» dresser est que, bien que sur le papier, ce Enfin, les modalités d’élection des membres mode de scrutin permet de pallier, en pardu conseil syndical n’ont pas été suffisamtie, l’absentéisme, le formulaire de vote ment anticipées. Une fois la convocation peut desservir le débat notamment pour et les formulaires envoyés, celui qui soules travaux essentiels à la conservation de haite postuler sera privé de cette possibilité l’immeuble. Ils peuvent être perçus sans puisqu’il sera impossible d’ajouter sa candidiscussion comme dature sur le moment une simple dépense. comme cela était Nous constatons possible lors d’une également que le «La réforme et la création assemblée en prélégislateur n’a pas sentiel, et les votants de nouvelles passerelles encadré le traitepar correspondance vont permettre des prises ment des retours de ne se prononceront vote par corresponsur les candidats de décisions sans report à que dance incomplets, inscrits dans le projet une assemblée générale ce qui laisse chade résolution. cun dans le flou sur En pratique, le seul ultérieure.» la manière de réagir. moyen pour le posThierry Hervé Sur le fond, le législatulant est de se porteur n’a pas anticipé ter candidat préadans son formulaire lablement, de telle le cas où le projet de résolution doit impasorte que le rédacteur de la convocation rablement être modifié. Ainsi, le problème l’insère dans le projet de résolution.» peut se rencontrer lors du vote sur les questions obligatoires concernant le seuil de consultation du conseil syndical ou le seuil L’ordonnance permet à un de mise en concurrence, le pourcentage des honoraires de syndic sur travaux dont copropriétaire de solliciter les montants ne sont pas stipulés. la convocation d’une Ajoutons que l’article 17-1A nouveau de la loi du 10 juillet 1965 n’anticipe pas ce assemblée générale à ses cas puisqu’en cas d’amendement de ce frais sur des questions ne type de projet de résolution, le votant par correspondance qui aurait voté favorableconcernent que ses droits ment par méconnaissance, sera assimilé à et obligations. Dans quel un copropriétaire défaillant. cas cette option pourra-tDe plus, lors de l’élection du syndic, la situation se complique au moment de proelle être exercée ? céder à un second tour à la majorité de l’article 25-1 (souvent lors de l’élection du syndic) En effet, le formulaire de vote par corresCatherine Blanc-Tardy : «Il s’agit-là pondance fixé par arrêté prévoit la posd’une excellente et “moderne” opportusibilité de voter «Pour», «Contre» ou nité du texte car les syndics, même aux frais «Abstention» sans anticiper le cas du du demandeur, n’accédaient que difficilesecond tour (prévus aux article 25-1 et ment ou pas du tout à cette sollicitation. 26-1). Dès lors, en pratique, on s’aperLes copropriétaires désireux d’effec-

tuer des travaux soumis à autorisation, de procéder à des modifications susceptibles d’affecter l’aspect extérieur de l’immeuble, de changer la destination d’un lot, de solliciter la vente de combles parties communes, d’élaguer un arbre, … devaient se soumettre au rythme annuel de l’assemblée générale. Il est à espérer que le coût (frais et honoraires) ne soit pas dissuasif et ne réduise à néant cette avancée.»

Pensez-vous que le recours à la visioconférence et/ou au vote par correspondance facilitera la prise de décision en assemblée générale ? Flavien Bonnette : «Depuis le départ, je pense que cela ne peut être que contre-productif. Le déroulement des premières AG le prouve. Une assemblée, c’est voir les copropriétaires, débattre et échanger. C’est en communiquant que l’on arrive à faire ressortir les avis et souhaits majoritaires pour aboutir à un consensus. La visio-conférence alourdit les charges de copropriété à en constater les solutions logicielles proposées à ce jour. Ceci pour permettre, en réalité, à quel pourcentage de copropriétaires de participer à l’assemblée par ce moyen ? Nombre de gestionnaires ont rencontré des difficultés dans la mise en place et dans la gestion des divers aléas (identification, déconnexions, qualité sonore, prise de note des votes, …). Pour les votes par correspondance, force est de constater qu’une réelle proportion de copropriétaires ne fait pas forcément preuve de discernement au moment de cocher les cases pour exprimer son vote. Ainsi, on constate énormément d’abstentions, parfois sur la majorité des points de l’ordre du jour. Cela prend du temps à dépouiller. Mais surtout, cela a des conséquences négatives dès que la majorité requise est à l’article 25. On constate sur le terrain que ces deux dispositions ne sont pas adaptées à la prise de décision en copropriété. Des personnes qui participaient aux assemblées vont préférer gagner du temps et ne plus se déplacer (…).»

Informations Rapides de la Copropriété n° 663 - Novembre 2020

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Disponible dès le 12 novembre

Le Code de la copropriété 2021

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+ port

Cette 24e édition intègre notamment :

Les auteurs • Jacques Lafond, docteur en droit, avocat honoraire au barreau de Paris. • Jean-Marc Roux, docteur en droit, maître de conférences à l’université d’Aix-Marseille, directeur scientifique des Éditions Edilaix.

• l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 ; • le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 ; • et l’arrêté du 2 juillet 2020.

À JOUR

du décret d’application de la réforme de la copropriété

* Conditions applicables en France métropolitaine et DOM.

Pratique et complet, ce code réunit toutes les règles régissant l’organisation et le fonctionnement des copropriétés. Il est l’outil de référence des professionnels (syndics de copropriété, notaires, avocats, etc.) comme des particuliers impliqués dans l’administration ou la gestion d’un immeuble. Le Code de la copropriété 2021 recense l’exhaustivité des textes régissant l’organisation et le fonctionnement de la copropriété. Publié aux éditions LexisNexis.

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PRATIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ

Changer de syndic : ce qu’il faut savoir pour une transition en douceur anque de réactivité, honoraires trop importants, implication insuffisante… Lorsque la gestion d’un syndic ne donne plus entière Mle respect satisfaction, il peut être judicieux d’en changer pour retrouver un niveau de service satisfaisant. Un changement qui implique toutefois de plusieurs règles.

Paul TURENNE, rédacteur Gestion de l’administratif, des finances, de la bonne tenue de l’immeuble, ou bien encore de la représentation du syndicat des copropriétaires dans tous les actes : c’est peu dire que les missions du syndic sont primordiales. Rien d’étonnant dès lors à ce que les copropriétaires exigent un haut niveau de service. Quand celui-ci n’est plus au rendez-vous, que l’insatisfaction croît et que le dialogue ou le précédent vote négatif d’un quitus ne donne pas de résultats probants, la copropriété peut alors passer à la vitesse supérieure. Et ainsi partir à la recherche d’un nouveau syndic. Un choix qui, s’il reste courant dans la vie d’une copropriété, doit bien évidemment être mûri et recueillir l’accord d’une majorité des copropriétaires. Sans surprise, le cas le plus classique reste celui d’un changement par non renouvellement. En clair, profiter de la fin du mandat d’un

premier syndic pour voter l’arrivée d’un nouveau. A l’approche de l’échéance du mandat, l’assemblée générale des copropriétaires doit, en effet, décider si elle poursuit ou pas avec le syndic de copropriété sortant. Dès lors que la gestion de ce dernier n’offre pas satisfaction, le moment est donc idéal pour en changer. A noter : Au sein de copropriétés neuves, les changements de syndic sont généralement fréquents les premières années. Et pour cause ; nombre de promoteurs nomment, à la naissance de la copropriété, désigne un syndic provisoire pouvant manquer de réactivité, notamment dans la mise en place ou le suivi des contrats. Le vote d’un syndic «choisi» par les copropriétaires peut alors régler bon nombre de problèmes.

Changer sans attendre en cas de fautes Changer de syndic en cours de mandat s’avère toutefois possible mais à certaines conditions. La loi de 1965 permet en effet la révocation à tout moment d’un contrat de syndic lors de l’assemblée générale des copropriétaires, mais uniquement pour un motif légitime. En clair, en cas de faute. Charge alors aux copropriétaires de démontrer que le syndic n’a pas rempli ses obligations légales. Plusieurs manquements peuvent ainsi entraîner la révocation du syndic en cours de mandat, parmi lesquels : • n on-respect du règlement de copropriété ; • mauvaise tenue de l’immeuble ; • absence de convocation d’assemblée générale annuelle ; • non-exécution des décisions votées en assemblée générale ;

ENFIN, UNE BONNE NOUVELLE POUR LES

SYNDICS ET ADMINITRATEURS DE BIENS

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Informations Rapides de la Copropriété n° 663 / Novembre 2020

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Pratique de la copropriété

• a bsence d’immatriculation de la copropriété au registre national des copropriétés ; • m auvais établissement du budget prévisionnel de la copropriété ; • d éfaut de paiement de la part du syndic. Bien évidemment, seuls les écrits feront foi. D’où l’importance de conserver scrupuleusement tous les échanges par mail, lettres recommandées avec accusé de réception et autres preuves écrites susceptibles de démontrer les manquements. Dès lors, le syndic de copropriété pourra être révoqué sans frais. Dans le cas contraire, si la rupture est considérée comme abusive,le syndicat pourrait être amené à lui verser des dommages et intérêts du fait du préjudice commercial subi. Le montant des dommages-intérêts pourra ainsi correspondre au montant des honoraires que le syndic aurait pu percevoir s'il avait continué son mandat jusqu'à la fin.

Comment procéder pour mettre fin au contrat en cours de mandat ? La décision de ne pas renouveler un contrat du syndic avant la fin de son mandat ne peut être prise qu’en assemblée générale. Le conseil syndical – voire un ou plusieurs copropriétaires – doit ainsi demander au syndic de porter à l'ordre du jour de la prochaine assemblée 18

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générale la question de l'arrêt de son contrat. Une délibération que le syndic ne peut refuser. Lors de l'assemblée générale, le syndicat des copropriétaires doit démontrer le ou les manquements du syndic avant que ce dernier n’expose son point de vue. L'arrêt du contrat du syndic doit être voté à la majorité absolue des voix des copropriétaires. Mais si celle-ci n’est pas atteinte et que la décision recueille au moins un tiers des voix des copropriétaires, la même assemblée refait un second vote à la majorité simple. Attention : l’arrêt du contrat doit intervenir au plus tôt un jour ouvré après la tenue de cette assemblée. Il convient donc impérativement d’anticiper son remplacement pour éviter toute rupture de gestion de la copropriété. → A noter : Le président du conseil syndical peut saisir le tribunal judiciaire pour demander, après habilitation de l’assemblée générale, des dommages et intérêts au syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat de copropriétaires du fait des manquements reprochés. Ces dommages et intérêts seraient alors versés au syndicat de copropriétaires. Dans l’hypothèse où la copropriété n'aurait pas de conseil syndical, ce recours peut être exercé par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

Changer de syndic en fin de mandat Comme lors d’un changement en cours de mandat, il est indispensable d’attendre la dernière assemblée générale pour acter le remplacement d’un syndic. Au préalable, il s’agit toutefois de bien anticiper et de consulter les candidats potentiels afin d’obtenir toutes les informations utiles : efficacité, réputation du cabinet, nombre de lots gérés par gestionnaires. Au-delà de mille (environ 25 immeubles), le suivi du gestionnaire risque, en effet, de laisser à désirer. Pour ce qui est du coût et des prestations associées, depuis la loi ALUR, la comparaison est simplifiée avec le contrat-type qui indique les prestations de gestion courante obligatoires incluses dans le forfait (annexe 1) et les prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire (annexe 2). Il s’agit ainsi notamment de comparer la durée, le montant du forfait annuel, la durée et la tranche horaire de l’assemblée générale comprise dans le forfait, le nombre de visites incluses, ou bien encore la rémunération liée aux travaux. Si le conseil syndical est généralement le mieux placé pour effectuer ces recherches et cette préselection, les copropriétaires devront impérativement être tenus au courant avant l’assemblée générale, afin de voter en connaissance de cause. Et afin d’éviter un possible éparpillement des


Pratique de la copropriété voix, il ne faudra pas proposer plus d’un à deux contrats de syndics candidats. Attention, le syndic en cours préparant l’assemblée devra recevoir le plus tôt possible le recommandé lui demandant d’intégrer ce vote avec les pièces justificatives à joindre en annexe. Ceci afin qu’ils les joignent aux convocations reçues par les copropriétaires. Faute de quoi, une autre assemblée générale devra être convoquée à nouveau avec des frais supplémentaires à la clé. La lettre recommandée envoyée au syndic doit ainsi comporter le projet de résolution «Désignation d’un syndic», ainsi que le ou les contrat(s) de syndic(s) retenu(s).

Majorités nécessaires Lors de l’assemblée générale, le vote du changement de syndic se fait à la majorité de l’article 25, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si la majorité est atteinte, le syndic remportant le plus de voix est élu. Mais si la majorité n’est pas atteinte et qu’un ou plusieurs syndics ont recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, il convient alors de lancer un second vote à la majorité de l’article 24. À retenir Afin d’éviter toute mauvaise surprise,

il convient de privilégier un lieu neutre pour l’AG. Mais aussi de nommer un copropriétaire comme secrétaire de séance et non pas le syndic sortant, afin d’éviter toute mesure de rétorsion par dépit.

Quid du transfert des documents et archives à l’issue du changement de syndic ? A partir de la prise de fonction du nouveau syndic, le sortant doit lui remettre dans un délai de 15 jours à partir de l'arrêt de ses fonctions la situation de trésorerie de la copropriété, ainsi que les références des comptes bancaires du syndicat de copropriétaires et les coordonnées de la banque. L’ancien syndic dispose, par ailleurs, d’un délai d’un mois pour transmettre à son successeur l’intégralité des documents et archives du syndicat des copropriétaires. Il s’agit notamment de la totalité des documents et archives du syndicat des copropriétaires. Attention, si ce dernier a choisi de confier les archives à un prestataire, il doit l’informer du changement de syndic et communiquer les nouvelles coordonnées. Autres documents à transmettre ; tous ceux liés à l’immeuble, qu’ils soient

contractuels ou techniques, tels que le diagnostic technique global. A noter : l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés, doivent être transmis dans un format téléchargeable et imprimable. Enfin, s’agissant de la transmission de l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat, après apurement et clôture, le délai peut être porté à deux mois. En cas de non-respect de ces délais, le nouveau syndic peut mettre en demeure l’ancien, par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en mains propres, de procéder à la transmission des pièces, informations et documents dématérialisés manquants. Sans exécution sous huit jours après cette mise en demeure, le syndic nouvellement élu ou le président du conseil syndical peut alors saisir le président du tribunal judiciaire. Outre l’exécution forcée, des dommages et intérêts peuvent alors être demandés au récalcitrant. À retenir : La jurisprudence est constante sur ce point : le syndic sortant ne peut réclamer d’honoraires particuliers au titre de la transmission des documents et archives. Changer de syndic n’implique donc aucun coût supplémentaire.●

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Les marchands de sommeil Sont-ils les seuls coupables ?

L

es marchands de sommeil sont ceux qui, en échange de contreparties, fournissent à autrui un hébergement dont ils savent qu’il n’est pas décent. Depuis plus de 25 ans, les dispositions pénales s’additionnent pour sanctionner de tels agissements. Hélas, ces normes se juxtaposent sans réflexion globale préalable. Quant aux dynamiques sociales qui expliquent ces dérives, elles ne sont pas analysées, car elles profitent à de trop nombreux acteurs. Suite aux événements du printemps 2020, cette situation devient intolérable, ne serait-ce qu’au plan de la prévention des épidémies. Une approche criminologique plus solide est désormais nécessaire. Les associations agréées de consommateurs sont les mieux placées pour s’inscrire dans une telle démarche. Le présent livre permet donc de les réarmer stratégiquement et juridiquement pour qu’elles mènent ce combat.

Visuel non contractuel

Les actes des marchands de sommeil doivent, dès lors, être définis non en raison de considérations moralistes mais au moyen d’une analyse institutionnelle. Il n’est plus temps de se focaliser sur une police administrative mal évaluée et inapte à combattre la délinquance de manière conforme aux libertés publiques. Mieux vaut étudier les textes et la jurisprudence en tenant compte des principes qui encadrent un droit pénal démocratique. Après une formation en histoire, en droit public et en sociologie du droit, Thierry Poulichot a été avocat, notamment pour défendre des fédérations sportives, des propriétaires, des locataires et des militaires ainsi que leurs familles, jusqu’en 2016. Il dirige la Revue Française de la Copropriété Coopérative qui promeut, dans l’habitat, les idées du garantisme civique et il a signé récemment les ouvrages Habitat participatif : les divers statuts possibles (2018) et Syndics : la prévention des différends (2020).

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RÉPONSES MINISTÉRIELLES

La copropriété au Parlement Parties communes • Vidéosurveillance • Caméras. (Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 06/10/2020 page : 6900) Philippe Gosselin attire l’attention de la garde des sceaux, ministre de la justice, sur l’installation de caméras de vidéosurveillance sur des parties communes à jouissance privative. Ces dernières, définies à l’article 6-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 comme des «parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot», sont présentes dans de nombreuses copropriétés (jardins, cours, balcons, toit-terrasses) et contiennent le plus souvent des effets et aménagements personnels. Certaines parties communes à jouissance privative sont accessibles par des parties privatives (appartements), d’autres par des parties communes (escalier, palier). Dans ce dernier cas, ces espaces sont généralement fermés à clés (cas des toit-terrasses dans les résidences). La CNIL indique sur son site que l’installation de caméras par un copropriétaire sur une partie privative, y compris dans son jardin ou sur un chemin d’accès privé, peut se faire sans demander l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, à condition toutefois que les caméras ne filment que les parties privatives. La question se pose de savoir si cette dispense d’autorisation vaut aussi pour des caméras installées sur des parties communes à jouissance privative. Il convient de préciser que les modalités d’exercice d’un droit de jouissance exclusive sont assimilées par les juges aux modalités de jouissance des parties privatives (TGI Nanterre, 8e ch., 28 juin 2012, n° 11/09905 et TGI Paris, 8e ch. 3e sect., 13 sept. 2013, n° 12/11533). En outre, la jurisprudence considère que s’exercent, dans une partie commune à jouissance privative, les lois et règlements «qui protègent la propriété

privée et la vie privée» (cf. CA Aix-enProvence, ch. 1-5, 13 juin 2019, n° 17/19455 et 3 oct. 2019, n° 17/22124 ; voir aussi TGI de Paris, 8e ch. 3e sect., 25 nov. 2009, n° 08/03307). En conséquence de cette jurisprudence, pénétrer dans une partie commune à jouissance exclusive nécessite une autorisation expresse préalable du bénéficiaire de ce droit de jouissance, de la même façon que si on pénétrait dans une partie privative. On peut en déduire qu’un particulier peut, sans autorisation de l’assemblée générale, installer des caméras sur des parties communes à jouissance privative, dès lors que les zones filmées se trouvent bien à l’intérieur de celles-ci. Il convient sans doute d’informer le syndic de cette installation, sans que celui-ci ne puisse s’y opposer. Il lui demande de bien vouloir confirmer cette analyse et de préciser si d’autres modalités d’information doivent être prévues par le copropriétaire. La loi ELAN a consacré légalement la notion jurisprudentielle de parties communes à jouissance privative, à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, précisant que ce droit est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché et qu’il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. Ces parties communes à jouissance privative, bien qu’affectées à l’usage exclusif d’un lot, demeurent des parties communes appartenant indivisément à tous les copropriétaires (Civ. 3 è, 22 mai 1973, n° 72-11.406, 29 oct. 1973, n° 72-12.531, 26 juin 1974, n° 73-70.289), le droit de jouissance exclusive sur une partie commune n’étant pas assimilable à un droit de propriété (Civ. 3 è , 27 mars 2008, n° 07-11.801). En conséquence, l’installation de caméras de vidéosurveillance dans les parties communes d’un immeuble en copropriété doit en principe faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale des copropriétaires. De

tels travaux, avec mise en place d’une installation fixe affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, doivent être spécialement autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, en application du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. S’agissant de l’installation des caméras et indépendamment de leur orientation, certains juges du fond ont ainsi pu qualifier «d’emprise sur les parties communes» la présence d’une caméra fixée à la façade de l’immeuble et dirigée sur une terrasse à jouissance privative (tribunal de grande instance de Créteil, juges référés, 14 oct. 2014, n° 14/01038). De manière générale, la pose d’installations sur un balcon à jouissance privative entraînant le percement du mur de façade nécessite une autorisation de l’assemblée générale (CA Montpellier, 1 ère ch., sect. D, 22 janv. 2013, n ° 11/05335). Certes, à titre exceptionnel, une telle autorisation n’est pas requise pour des menus travaux ne modifiant pas la substance et la destination de la partie commune à jouissance privative concernée (Civ. 3è, 6 déc. 1965, Ch. civ. 1), affectant des éléments mineurs de celle-ci (Civ. 3è, 12 juil. 1995, n° 91-14.507), ou d’aspect discret par leurs formes et dimensions et fixés par un ancrage léger et superficiel (Civ. 3è, 19 nov. 1997, n° 95-20.079). Mais, en tout état de cause, constitue un trouble manifestement illicite l’installation par un copropriétaire, en-dehors de tout consentement donné par les autres copropriétaires, d’un dispositif de vidéosurveillance orienté sur un chemin, partie commune, susceptible d’être emprunté par l’ensemble des copropriétaires et portant dès lors, atteinte au droit au respect de leur vie privée garanti par l’article 9 du Code civil et au libre exercice par les copropriétaires de leurs droits sur les parties communes (Civ. 3 è, 11 mai 2011, n° 10-16967, confirmant l’arrêt de la CA Bastia, Ch. civ. B, 24 fév. 2010, n° R.G. : 09/00124).

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Parlement Canalisations en plomb • Règlementations • Travaux de rénovation. (Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 06/10/2020 page : 6903) Hubert Julien-Laferrière interroge le ministre des solidarités et de la santé sur la réglementation et la protection contre l’exposition au plomb au sein des immeubles en copropriété. De nombreux copropriétaires se trouvent aujourd’hui dans l’impasse en raison d’une réglementation non clarifiée dans le cas d’une majorité constamment opposante aux travaux de rénovation des canalisations au sein du syndic de copropriété. Dans la perspective d’une action pour abus de majorité lorsque la majorité du syndic s’oppose aux travaux de rénovation des canalisations alors même que la teneur relevée officiellement par plusieurs avis de l’écologie urbaine confirment une teneur en plomb largement supérieure à la limite réglementaire de 10µg/l, une clarification paraît absolument nécessaire quant au caractère obligatoire ou non pour la copropriété d’effectuer les travaux. Suivant une jurisprudence constante de la Cour de cassation (…), la constatation d’un abus de majorité permet de passer outre les règles habituelles de vote en assemblée générale : «constitue un abus de majorité la décision refusant d’accorder, sans motifs sérieux, les crédits nécessaires pour la réalisation des travaux indispensables à l’usage normal des parties communes et à la sécurité des copropriétaires» (Cass. 3e civ., 29 oct. 1969 n° 67-14.630, Bull., n° 689 : Gaz. Pal. 1970, 1, p. 229, note Morand : «le syndic a le droit et le devoir d’exécuter, nonobstant une décision contraire de l’assemblée générale des copropriétaires, les travaux indispensables à la conservation de l’immeuble».) La question se pose donc de savoir si les travaux requis, compte tenu de la teneur en plomb relevée supérieure au seuil limite, représentent des «travaux indispensables» (imposés par l’administration et menaçant la sécurité sanitaire des personnes) permettant de solliciter la jurisprudence sur l’abus de majorité. Il existe en effet, à l’origine de ce questionnement une ambiguïté réelle ou supposée des termes employés par le ministère de la santé lorsqu’il mentionne sur son site officiel de façon contradictoire en continuité : « la directive européenne et la réglementation française relative à la qualité de l’eau des22

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tinée à la consommation humaine n’imposent pas le remplacement systématique des canalisations en plomb des réseaux intérieurs» et, in fine : «tout en imposant le respect des valeurs limites». Lorsque les valeurs limites en plomb ne sont pas respectées, les copropriétaires ont-ils l’obligation d’effectuer les travaux ? Les textes en vigueur permettent-ils d’imposer une telle mesure aux copropriétaires la refusant ? En outre, aux termes du décret n° 2002120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le propriétaire bailleur est tenu de délivrer un logement décent. De plus, il n’existe pour l’heure ni diagnostic obligatoire lors de la vente d’un appartement, ni dans les textes d’obligation expresse de remplacement des installations de distribution en plomb dans les immeubles en copropriété. Dans ces conditions, il paraît utile de réfléchir au renforcement de la protection contre l’exposition au plomb dans l’eau potable en envisageant l’instauration d’une obligation sanctionnée après une mise en demeure comme en matière de législation sur les immeubles menaçant ruine, de procéder au remplacement des canalisations n’assurant pas le respect des critères de qualité de l’eau potable. C’est pourquoi il l’interroge afin, d’une part, de voir la réglementation clarifiée rapidement pour informer les copropriétaires de leur possibilité ou non de dénoncer l’abus de majorité au sein des syndics dans le cas d’une teneur en plomb supérieure au seuil limite et, d’autre part, dans quelle mesure pourrait être renforcée la réglementation afin de pallier les nombreuses situations de travaux non réalisés eu égard aux copropriétaires refusant les travaux de rénovation. Aux termes du dernier alinéa de l’article L. 1334-8 du Code de la santé publique (CSP), les parties communes de tout immeuble collectif affecté en tout ou partie à l’habitation, et construit avant le 1er janvier 1949, doivent avoir fait l’objet d’un constat de risque d’exposition au plomb, avant le 12 août 2008. Ce constat présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti (art. L. 1334-5 du CSP). Si ce constat de risque d’exposition au plomb fait apparaître la présence, dans les parties communes de l’immeuble, de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l’arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d’exposition au plomb (NOR : ETSP1123269A), le syn-

dicat des copropriétaires devra procéder aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants, conformément aux dispositions de l’article L. 1334-9 du CSP. S’agissant de travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires, relevant du b) de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale a seulement compétence pour statuer sur les modalités de leur réalisation ou de leur exécution, autrement dit les conditions techniques et financières de leur mise en œuvre, nonobstant toute mise en demeure ou injonction de l’administration, usant de ses pouvoirs coercitifs. En application du I de l’article L. 1334-2 du CSP, si des revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par arrêté sont susceptibles d’être à l’origine d’intoxication d’un mineur, le préfet notifie au syndicat des copropriétaires son intention de faire exécuter sur l’immeuble, aux frais du syndicat, les travaux nécessaires pour supprimer le risque constaté. Si le syndicat ne conteste pas la nature des travaux envisagés, ceux-ci devront être exécutés par lui dans le mois de la notification du préfet, après qu’il a fait connaître son intention dans les dix jours de cette même notification, sauf si l’hébergement de tout ou partie des occupants est assuré hors des locaux concernés, le délai de réalisation des travaux étant alors porté à trois mois maximum. La charge de ces travaux pèsera en toutes hypothèses sur le syndicat des copropriétaires auprès duquel le préfet pourra récupérer les frais engagés. A défaut de contestation dans le délai de dix jours ou d’engagement dans le même délai de réaliser les travaux prescrits, ou encore en cas de non-respect de son engagement de réaliser les travaux à l’issue du délai fixé dans la notification, le syndicat des copropriétaires est redevable d’une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour de retard, prononcée dans les conditions prévues à l’article L. 543-1 du Code de la construction et de l’habitation, relevant du livre V relatif à «l’habitat indigne» (II de l’article L. 1334-2 précité, dans sa rédaction issue de l’article 194 de la loi dite ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). Lorsqu’une astreinte applicable à chaque lot a été notifiée au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic, celui-ci en informe immédiatement les copropriétaires, conformément au premier alinéa de l’article 24-8 de la loi n ° 65-557 du 10 juillet 1965.


Parlement Par ailleurs, s’agissant de la possibilité pour un copropriétaire de se prévaloir d’un abus de majorité pour demander la nullité d’une décision de l’assemblée générale, il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une telle décision de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3è, 8 fév.1989, n° 87-14.322) ou encore qu’elle rompt l’égalité des copropriétaires (Civ. 3è, 11 déc. 2006, n° 05-10.924) ou a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3 è, 29 nov. 2011, n° 10-28.146). Il a pu être jugé que des travaux de remplacement de colonnes montantes où se trouvent du plomb, donc dangereuses pour la santé des copropriétaires, par des colonnes saines, répondent à un intérêt collectif (TGI Paris, 8è ch., 1ère sect., 17 oct. 2017, n° 15/12507). Dès lors, un refus par l’assemblée générale de réaliser de tels travaux indispensables à la préservation de la santé des occupants (cf. a) de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965), en présence d’un risque avéré d’exposition au plomb pour un mineur pourrait, sous réserve de l’appréciation souveraine des juridictions, être considéré comme constitutif d’un abus de majorité de nature à invalider la décision, dès lors que ce refus ne serait pas justifié par un motif légitime (CA Versailles, 4è ch., 1er juil. 2013, n° 11/07929, Jurisdata n° 2013-015409). Au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas envisagé de modifier la réglementation actuellement en vigueur.

Assemblées générales • Convocation • Dématérialisation. (Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 06/10/2020 page : 6905) Michèle Tabarot appelle l’attention du garde des sceaux, ministre de la justice, sur l’impact environnemental des convocations d’assemblées générales de copropriété. Alors que le décret 2019-502 du 23 mai 2019 établit une liste minimale des documents concer-

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En revanche, il est possible, sous réserve de l’accord du copropriétaire, de notifier la convocation par voie électronique, en application de l’article 42-1

Enfin, aux termes de l’article 64-1 du décret du 17 mars 1967 précité, les syndics ont la possibilité, sous réserve de l’accord exprès du copropriétaire, de notifier la liasse de documents qui est jointe à la convocation en assemblée générale en application de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 précité, par mise à disposition dans un espace sécurisé en ligne dont l’accès est réservé aux copropriétaires. Il n’est donc plus nécessaire de joindre à la convocation un volume important de documents, ce qui devrait permettre à certaines copropriétés de réaliser des économies substantielles, en évitant des envois papiers volumineux. Le copropriétaire qui a donné son accord pour cette modalité de transmission des documents, dont il doit prendre connaissance avant l’assemblée générale, est informé que les documents sont accessibles en ligne, ainsi que de la durée cette mise à disposition, dans la convocation qui lui est envoyée. Au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas envisagé de modifier la réglementation actuellement en vigueur, qui permet déjà d’éviter la multiplication des impressions de documents papiers en copropriété, réduisant ainsi l’impact environnemental. ●

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La notification de la convocation à l’assemblée générale, qui fait courir le délai préfix de vingt-un-jours de réflexion, de consultation et de concertation des copropriétaires, constitue une règle de fond dont le non-respect, même pour un seul jour, porte atteinte au droit fondamental de tout copropriétaire ou associé de participer de manière éclairée à l’assemblée générale. La nullité de l’assemblée générale est donc prononcée sans qu’il soit nécessaire, pour le copropriétaire qui s’en prévaut, de justifier d’un grief qui lui aurait été causé par l’envoi tardif de la convocation (CA Chambéry, 1 ère sect., 12 sept. 2017 n° RG : 16/00047). La mise à disposition de la convocation dans l’espace sécurisé en ligne de la copropriété, mis en place par des prestataires de service dont l’activité n’est pas contrôlée ni réglementée, ne peut valoir à elle-seule notification, en ce qu’elle ne permet pas de garantir l’intégrité des données contenues dans la convocation ni de s’assurer que chaque copropriétaire a été mis en mesure de prendre connaissance de ce document dans le délai impératif d’au moins vingt-un-jours avant la date de la réunion, indépendamment de sa consultation effective.

de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et les syndics peuvent désormais dématérialiser l’envoi des convocations en utilisant, soit la lettre recommandée électronique qualifiée prévue par les articles R. 53 à R. 53-4 du Code des postes et de communications électroniques, soit le nouveau procédé électronique simplifié mis en œuvre par l’intermédiaire d’un prestataire de services de confiance qualifié, garantissant l’intégrité des données, la sécurité ainsi que la traçabilité des communications, mentionné à l’article 64-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020. La convocation «papier» par lettre recommandée avec accusé de réception, n’est donc pas la voie exclusive de notification des convocations aux assemblées générales.

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nant la copropriété pouvant être dématérialisés sur un espace sécurisé en ligne, cette dernière ne mentionne pas les convocations en assemblée générale ainsi que les documents annexes, volumineux à l’impression, propres à permettre une prise de décision éclairée. Aussi, elle souhaiterait qu’il puisse faire connaître son interprétation du décret n° 2019-502 quant à la possibilité pour le syndic de copropriété de réduire l’impact environnemental de l’impression de ces derniers documents en utilisant l’espace numérique sécurisé. Dans le cas où cette possibilité ne serait pas ouverte, elle souhaiterait qu’il puisse faire connaître sa position quant à une éventuelle modification en ce sens du décret précité.

1

Société……………………………………………………… Nom …………………………………………………………………………………………… Adresse …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Code postal………………………………………………………… Ville…………………………………………… Tél …………………………………… …Je joins un chèque à l’ordre des IRC, service des abonnements, 33 cours de Verdun-Récamier - CS 30241 - 69287 LYON CEDEX 02.

Informations Rapides de la Copropriété n° 663 - Novembre 2020

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Jurisprudence

TRIBUNE

Une nouvelle majorité en copropriété ? Jean-Marc ROUX

Directeur scientifique des éditions Edilaix

L

es votes par correspondance sont-ils pris en compte pour la mise en conformité ELAN ?

Après avoir défini les règles fondamentales applicables au lot transitoire ainsi qu’aux parties communes spéciales ou à jouissance privative, la loi ELAN a introduit la possibilité de mettre les règlements de copropriété anciens en conformité aux principes insérés dans la loi du 10 juillet 1965. A cette fin, et de manière dérogatoire, il a été permis aux copropriétaires de modifier leur charte dans des conditions moins contraignantes. Il en découle les rédactions ci-dessous : • Article 206 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 relatif au lot transitoire «A cette fin et si nécessaire, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires organisée dans ce délai de trois ans la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.» • Article 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 relatif aux parties communes spéciales et aux parties communes à jouissance privative. «A cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.» Une incertitude semble être apparue à propos des modalités de vote de la mise en conformité souhaitée par la loi ELAN. Elle a pour origine la formulation de la majorité retenue par les deux articles de la loi du 23 novembre 2018. En effet, il est fait référence à «la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés». D’où la problématique suivante : doit-on appliquer les dispositions légales à la lettre ou peut-on estimer que les textes renvoient implicitement à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, laquelle correspond aujourd’hui à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés «ou ayant voté par correspondance» ? Les partisans de la première interprétation s’appuient sur plusieurs arguments. Tout d’abord, ils soulignent que les articles 206 et 209 de la loi ELAN n’ont pas été intégrés au sein de la loi de

1965, de sorte que l’on peut imaginer qu’ils puissent créer une majorité indépendante de celle visée à l’article 24. Ensuite, s’appuyant sur le libellé retenu, on pourrait arguer que les auteurs de la loi du 23 novembre 2018 n’ont pas mentionné que la décision de mise en conformité devait être adoptée «à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965 » mais bien à «la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés» ; ce qui paraît faire allusion à une modalité indépendante d’adoption des décisions. Enfin, il peut être fait état du caractère d’ordre public des dispositions dérogatoires qui, en tant que telles, doivent être d’interprétation stricte. Cela dit, il nous semble difficile de cautionner pareille lecture. Il ne faut pas oublier que la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés était la majorité figurant à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque la loi ELAN est parue au journal officiel. Quand bien même aurait-elle été à l’origine du droit de voter par correspondance lors d’une assemblée générale, cette loi de 2018 ne pouvait pas, à l’époque, mentionner un calcul de la majorité dite simple en visant les voix de ceux qui useraient du formulaire de vote ; cette possibilité ne devant entrer en vigueur qu’au 1er juin 2020. Bien entendu, il aurait été plus simple de faire état dans les articles 206 et 209 de «la majorité de l’article 24» afin de couper court à toute discussion. Par ailleurs, et de manière dirimante, on ne peut raisonnablement exclure de la mise en conformité certains copropriétaires au prétexte qu’ils useraient du vote par correspondance. Il s’agirait (et ce ne serait pas la première fois) d’une discrimination tendant à traiter différemment ceux qui sont présents ou représentés et ceux qui s’exprimeraient à distance grâce au formulaire de vote. Ce sont des copropriétaires comme les autres, dont les droits sont strictement identiques aux droits des autres membres du syndicat. Comment pourrait-on (et pour quels motifs ?) les empêcher de participer à la mise en conformité de leur règlement de copropriété ? On ne peut qu’espérer - mais comment pourrait-il en être autrement ? - qu’il ne s’agisse que d’un manque d’anticipation ; une simple erreur de plume du législateur ELAN.

Il en résulte que les articles 206 et 209 de la loi devraient être lus de la manière suivante : la décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. ●

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Jurisprudence

PRÉCONISATION DU GRECCO

La mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions relatives au lot transitoire

L

e groupe de recherche sur la copropriété (GRECCO), réunissant des praticiens et des universitaires, a pour objectif de développer une réflexion pérenne sur l’application et l’évolution du droit de la copropriété. Après débats, le GRECCO rédige des propositions destinées à faciliter l’interprétation des textes du droit de la copropriété, à suggérer des pratiques professionnelles et à susciter des modifications législatives et règlementaires. Préconisation du GRECCO n° 10 du 20 octobre 2020. L’article 206 II de la loi ELAN précise que les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi, soit jusqu’au 23 novembre 2021, pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. A cette fin et si nécessaire, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires organisée dans ce délai de trois ans la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise «à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés» (art. 206 II, al. 2, de la loi ELAN). Compte tenu de la modification, postérieure à la loi ELAN, de l’article 24 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il apparaît pouvoir être compris qu’il s’agit de «la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance». [Sur ce point, lire la tribune ci-contre, Ndlr] 1.- L’objet de la mise en conformité du règlement de copropriété : les lots transitoires L’article 1 I, alinéa 3, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 consacre la notion prétorienne de lot transitoire. «Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties

communes correspondante». Le lot transitoire est ainsi désormais érigé au rang de lot de copropriété, dont le droit de construire constitue à lui seul la partie privative et auquel une quote-part de parties communes doit être attachée. Il convient donc de distinguer deux hypothèses : > S oit la partie privative du lot est exclusivement constituée d’un droit de construire auquel une quote-part de parties communes est attachée. Alors il s’agit sans aucun doute d’un lot transitoire au sens de l’article 1 I, alinéa 3 (par ex. un «lot promoteur»). > S oit le droit de construire n’est que l’accessoire d’une partie privative (par ex. un lot comprenant un appartement et le droit de construire une véranda). La lettre de l’article 1 I, alinéa 3, semble exclure qu’il s’agisse d’un lot transitoire. Remarque : Il pourrait en aller différemment si le droit de construire constituait l’essentiel de la valeur de la partie privative du lot. Dans ce cas, il ne peut être exclu que le juge le requalifie de lot transitoire (par ex. un hangar avec un droit de construire toute construction). Pour cette raison il peut être raisonnable de faire mention de son existence dans le règlement (v. infra sur les modalités de la mise en conformité). 2.- Le délai de la mise en conformité du règlement de copropriété En vertu de l’article 206 II de la loi ELAN, les syndicats des copropriétaires dis-

posent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de ladite loi. Les règlements de copropriété doivent donc être mis en conformité, au plus tard, le 23 novembre 2021. En conséquence, l’assemblée générale doit avoir approuvé le modificatif du règlement de copropriété avant cette date. En revanche, le texte de l’article 206 II de la loi ELAN ne semble pas imposer une publication du modificatif avant cette date. 3.- Le contenu de la mise en conformité du règlement de copropriété En vertu de l’article 1 I, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la consistance du lot transitoire est stipulée dans le règlement de copropriété. a. Les cas de mise en conformité du règlement de copropriété La mise en conformité est nécessaire : > S i le lot transitoire n’est mentionné que dans l’état descriptif de division, étant rappelé que si matériellement l’état descriptif de division est inclus dans le règlement de copropriété, il demeure un document juridiquement distinct de ce dernier (art. 3, décret du 17 mars 1967). > S i le lot transitoire est mentionné dans le règlement de copropriété, mais que le droit de construire n’est pas «précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser».

Informations Rapides de la Copropriété n° 653 - Novembre 2019

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Mise en conformité du règlement Jurisprudence Remarque : La mise en conformité ne peut être utilisée pour créer un nouveau lot transitoire lorsque celui-ci n’est mentionné ni dans l’état descriptif de division, ni dans le règlement de copropriété. De même, la mise en conformité ne peut être utilisée pour transformer une ancienne convention de l’article 37 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en un lot transitoire. b. La mise en conformité du règlement de copropriété Selon l’article 1 I, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la «consistance du lot transitoire» est stipulée dans le règlement de copropriété. La «consistance du lot transitoire» semble résulter de l’addition de «la partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante». En conséquence, la mise en conformité suppose : > L a stipulation dans le règlement de copropriété d’un droit de construire, «précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser» selon les termes de l’article 1 I, alinéa 3. Ici, deux situations peuvent se présenter : - Soit le droit de construire est déjà «précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser», dans les termes de l’article 1 I, alinéa 3, il convient alors de le reproduire tel quel dans le règlement de copropriété ; - Soit le droit de construire est mentionné dans l’état descriptif de division et/ou le règlement de copropriété n’est pas «précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser» dans les termes de l’article 1 I, alinéa 3. Dans ce cas, il convient de le préciser. Pour ce faire, il peut être suggéré d’indiquer les caractéristiques suivantes : - L’enveloppe et le périmètre dans lequel doit s’inscrire la construction ; - L e nombre de bâtiments, le cas échéant ; - La surface de plancher maximale. > L a stipulation d’une «quote-part de parties communes correspondante» Cette exigence implique que soit déterminé ce qu’il convient d’entendre par le terme «correspondante», dans la mesure où une telle exigence n’est pas requise dans la définition du lot de copropriété de l’article 1 I, alinéa 3. 26

Il semble que cette nouvelle rédaction vise à permettre d’éviter que soit attribuée au lot transitoire une quote-part de parties communes sans « correspondance » avec l’importance des droits de construire. En conséquence, la quote-part de parties communes affectée au lot transitoire doit être calculée au regard de la définition des constructions qu’il est permis de réaliser, et en application des mêmes critères de calcul retenus pour les autres lots, ces critères étant le plus souvent ceux énoncés par l’article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. 4.- Les modalités de la mise en conformité du règlement de copropriété a. Préconisations au syndic L’approbation par l’assemblée générale du modificatif du règlement de copropriété suppose, au préalable : >D  e procéder à une analyse des documents de la copropriété, afin d’identifier l’existence de lots transitoires au sens de l’article 1 I, alinéa 3. A cette fin, le syndic peut proposer au conseil syndical de solliciter « un professionnel de la spécialité », dans les termes de l’article 27 du décret du 17 mars 1967 ; >D  e prendre contact avec le(s) copropriétaire(s) concerné(s) pour l’(les) informer de la nécessité d’une mise en conformité du règlement de copropriété et de son inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ; >D  e procéder à la définition de la «consistance du lot transitoire» en concertation avec le(s) copropriétaire(s) concerné(s), éventuellement après avoir missionné, avec l’accord du conseil syndical ou de l’assemblée générale, un « professionnel de la spécialité » ; >D  ’inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires organisée dans le délai de trois ans, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété.

b. Préconisations aux copropriétaires En vertu de l’article 206 II, alinéa 1er, de la loi ELAN, le syndicat des copropriétaires met en conformité le règlement de copropriété. En vertu de l’article 206 II, alinéa 2, de la loi ELAN, la décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Par conséquent, la mise en conformité du règlement de copropriété constitue une obligation du syndicat des copropriétaires. L’assemblée générale ne peut rejeter, sans engager sa responsabilité, une mise en conformité, dès lors qu’elle répond aux exigences de l’article 206 II de la loi ELAN. 5.- La sanction de l’absence de mise en conformité Aucune sanction spécifique n’est prévue par le législateur, dans l’hypothèse où la mise en conformité ne serait pas réalisée, au plus tard, le 23 novembre 2021. Il en résulte des incertitudes quant aux conséquences de l’absence d’une mise en conformité dans les termes de l’article 206 II de la loi ELAN. Deux situations peuvent néanmoins se présenter : > L ’absence totale de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété. Dans ce cas, le lot transitoire pourrait être considéré comme inexistant ou, tout en conservant son existence, n’aurait plus pour effet de conférer le droit de construire au profit du titulaire du lot transitoire. > L e règlement de copropriété mentionne un lot transitoire mais sa consistance n’est pas précisément définie au sens de l’article 1 I, alinéa 3. Dans ce cas, la clause pourrait être réputée non écrite par une juridiction si elle devait être saisie. Pour aller plus loin : lire Inf. rap. copr. n° 662, p. 19 et p. 45 et s. ●

MESSAGE À L’ATTENTION DU LÉGISLATEUR Compte tenu de la crise sanitaire qui a retardé la tenue des assemblées générales de l’année 2020, de la lourdeur de la mise en œuvre, et de la gravité des sanctions possibles, il est indispensable de reporter le délai de mise en conformité au 31 décembre 2023 au plus tôt, en lieu et place du 23 novembre 2021. Pour ce faire, il conviendrait donc de modifier l’article 206 II de la loi ELAN.

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Informations Rapides de la Copropriété n° 663 - Novembre 2020


les jeunes

Attirer en copropriété

Livre blanc co-écrit par :


e r i a m m o S

01

La formation et les écoles.

1. Constats et problématique 2. Recommandations et propositions • • • •

02

Le management des gestionnaires juniors 1. Constats et problématique 2. Recommandations et propositions • • • •

03

Identification de viviers de candidats et les actions de communication Développement des relations avec les établissements de formation. Rôle des entreprises dans la professionnalisation des jeunes recrues. Évolution des contenus de formation.

Initiationdes gestionnaires juniors à la préventions des conflits en copropriété Connaissance du déroulement des assemblées générales Formation pratique par palier, contrôlée et en alternance & rémunération Formation continue pour perfectionner son apprentissage

L’image de marque du syndic 1. Constats et problématique 2. Recommandations et propositions • Valoriser les compétences du syndic. • Prévenir le syndic bashing. • Promouvoir le métier de syndic.


,

e l u b m a e r P « D’ici à 5 ans, la Belgique risque de manquer cruellement de syndics d’immeubles ». C’est en ces termes que, le 9 novembre 2017, le quotidien belge Le Soir mettait en lumière une situation inquiétante que les professionnels redoutaient déjà depuis plusieurs années : la difficulté de plus en plus grande à recruter des collaborateurs.

Les besoins en main d’œuvre sont immenses. En Belgique, on compte 1,5 millions de logements en copropriété. En France, ce ne sont pas moins de 10 millions d’appartements qui composent un parc d’environ 430.000 immeubles en copropriété, dont 85% sont gérés par un syndic professionnel. Chaque portefeuille de gestion est composé de 1500 lots en moyenne. Un portefeuille est traditionnellement géré par un trinôme formé d’un gestionnaire, d’un assistant et d’un comptable. Selon ces données, la population des collaborateurs du syndic pourrait être estimée à environ 20.000 personnes.

syndicale française des syndics et administrateurs de biens. C’est également autour de ses trois thèmes que nous présentons ici les trois chapitres du livre blanc. Comment attirer les jeunes en copropriété ? Cette noble question a guidé nos réflexions tout au long de nos rencontres et tout au long de nos débats. Des débats construits sur l’écoute, l’échange de valeurs et le partage d’expériences. Belgique et France, deux pays aux régimes de la copropriété proches, se sont tournés main dans la main vers le même objectif. Nous remercions chaleureusement l’ensemble des participants au colloque pour leur disponibilité et leurs apports et nous espérons, le plus simplement possible, être parvenus à livrer le fruit de nos travaux dans ce livre blanc.

Les raisons de la désaffection du métier de syndic sont multiples : méconnaissance du métier, mauvaise réputation, manque de formation, tensions entre copropriétaires, journées de travail à rallonge, assemblées générales en soirée. Les jeunes qui poursuivent des études en immobilier s’orientent vers d’autres métiers du secteur (transaction, gestion locative, promotion immobilière, property management), tandis que la copropriété n’attire pas plus de 5% des étudiants. Métier méconnu, métier mal aimé. Pourtant, la profession de syndic est d’une très grande richesse tant sur le plan des compétences (juridique, technique, comptable) que sur le plan des relations humaines. Les gestionnaires de copropriété aiment à rappeler combien ils sont attachés à leur métier, un métier qu’ils jugent passionnant et varié, un métier qui leur permet d’apprendre tous les jours, un métier qui a du sens et où l’on ne s’ennuie jamais. C’est dans ce contexte, en décembre 2018, que l’Association Nationale des Gestionnaires de copropriété (ANGC) s’est rapprochée des syndics belges et de Jean-Pierre Lannoy, syndic depuis 35 ans et Président du CEFIM, un centre de formation qui dispense chaque année plus de 150 formations en immobilier en Wallonie et à Bruxelles. L’idée de départ était de réunir l’ensemble des acteurs des deux pays, écoles, universitaires, dirigeants d’entreprises, chambres syndicales, gestionnaires et médias spécialisés, pour réfléchir sur les causes et les solutions à la crise. Une première réunion s’est tenue à Bruxelles en février 2019, dans les bureaux du CEFIM, pour poser les constats et dégager les premières pistes de réflexions. Le colloque franco-belge était né. La deuxième réunion, accueillie à Lille dans les bureaux du groupe Sergic, permit de bâtir un plan de travail autour de trois ateliers : les écoles (animé par Sonia Valembois-Duval, DRH du groupe Sergic), le management des juniors (animé par Jean-Pierre Lannoy), et l’image de marque du syndic (animé par Gilles Frémont). C’est autour de ces trois thèmes que le résultat de nos travaux fut présenté lors d’une troisième et ultime réunion à Paris, au siège de l’UNIS, la première organisation

« Faites de la copro ! » Gilles Frémont Président fondateur de l’ANGC


01

La formation et les écoles

En matière de formation des jeunes gestionnaires de copropriété, les débats qui ont conduit à la rédaction de ce livre blanc ont fait apparaître plusieurs constats, partagés par l’ensemble des acteurs de la profession.

Un bon niveau de connaissances générales garantit de pouvoir s’adapter à un métier soumis à des évolutions rapides dans tous les domaines. Compte tenu de la variété de ses missions, des évolutions rapides des réglementations et des normes techniques mais aussi des changements des habitudes de vie de la société, le gestionnaire de copropriété se doit d’être un professionnel ouvert à son environnement, disposant d’une excellente culture générale et à l’affut des transformations de son secteur. Cette aptitude est un pré requis à rechercher chez tous les candidats.

Constats et problématique Il n’existe pas de formation qui prépare à tous les aspects du métier de gestionnaire de copropriété.

Un niveau Bac+3 semble être un socle minimal de maturité et de connaissances pour aborder la profession en tant que « junior ».

Des titres professionnels et des diplômes visent des qualifications proches dans le domaine de l’administration de biens sans aller jusqu’au bout de l’identité spécifique du métier. Ces formations ne préparent que partiellement au métier et les jeunes diplômés Ce qu’aiment le plus les gestionnaires qui intègrent nos agences ne sont pas toujours bien préparés aux missions qui les attendent. La richesse de nos métiers, c’est la polyvalence. Nous avons tout de même demandé aux Par ailleurs, le métier de gestionnaire de répondants ce qu’ils préféraient dans leur métier, copropriété est mal connu des étudiants en voici le classement : des formations immobilières. Ceux-ci sont Source : enquête ANGC réalisée en 2020 auprès de 1017 plus naturellement attirés par les métiers de collaborateurs la transaction ou de la gestion locative. Plus médiatisés ils sont jugés plus rémunérateurs.

Un socle solide de connaissances juridiques, administratives et financières est indispensable mais pas suffisant pour exercer ce métier. Les étudiants qui s’orientent vers nos métiers sont le plus souvent issus de filières juridiques, qui les préparent bien aux aspects réglementaires de leur mission. Les aptitudes relationnelles, la capacité à gérer un groupe, la facilité à s’exprimer en public, la résistance au stress participent tout autant à l’exercice du métier. Les « soft skills » sont donc un élément incontournable du contenu de la formation.

Les domaines de la gestion technique, du développement durable et des outils digitaux sont également indispensables. Par la diversité de ses interventions et son rôle de conseil auprès des habitants sur la gestion technique de leur copropriété, le gestionnaire se doit de maîtriser des savoirs minimums sur les règles de construction et d’entretien des bâtiments. Dans ce vaste sujet, la place occupée par les problématiques de rénovation et d’économies d’énergie en fait un sujet majeur que les jeunes gestionnaires devraient maîtriser dès leur formation initiale. L’apprentissage des progiciels immobiliers et des outils digitaux s’impose également à ce stade.

Diplôme

Relationnel client

33.9%

Suivi des travaux

Droit et juridique

29.4% 1

2

19.4% 3

Source : enquête ANGC réalisée en 2020 auprès de 1017 collaborateurs

60% des répondants ont un bac +3 ou d’avantage et 10% n’ont pas de diplôme ou le bac. Le taux de répondants diplômés d’un bac+3 ou plus est de 64% chez les gestionnaires, 69% chez les directeurs, 65% chez les dirigeants. 23% des gestionnaires ont au moins un bac+5. 22% des assistants ont le bac ou pas de diplôme, 48% un bac+2 et 30% ont au moins un bac+3. Les domaines de formations sont variés : Droit

338 (33.7%)

Immobilier

531 (52.9%)

Comptabilité Gestion des entreprises Ecole de commerce

129 (12.9%) 68 (6.8%) 57 (5.7%)

Autre

210 (20.9%) 200

400

600


Comment s’investir dans la relation avec les écoles ? Dans le cadre de notre réflexion, nous nous sommes interrogés face aux constats, sur les relations entre les professionnels de la gestion de copropriété et les écoles, le monde de la formation professionnelle au sens large : en quoi des actions spécifiques avec des organismes de formation pourraient contribuer à : • • •

Instaurer une nouvelle image du métier de syndic et de nouvelles relations avec nos clients, Intégrer les innovations et les changements sociétaux qui poussent ces métiers à se réinventer, Attirer et fidéliser une nouvelle génération de collaborateurs formés pour incarner ces changements.

Recommandations et propositions

Identifier les sources potentielles de candidats et mettre en place une communication spécifique Ce premier axe aurait pour but de développer la notoriété des métiers de la copropriété en bâtissant des réseaux avec les établissements de formation, du privé ou de l’éducation nationale, au travers d’opérations de promotion : •

Développer les actions de communication auprès des écoles ou lycées, forums des métiers, CIO, au travers d’opérations de promotion classiques ou originales (voir plus loin). A cette occasion, communiquer sur la richesse et la variété du métier au quotidien.

Développer la connaissance des métiers de la copropriété dans les études dès la 1ère année d'études post bac, voire avant, afin d’éveiller très tôt l’intérêt des étudiants pour nos métiers.

Mettre en place des partenariats avec des formations de terminale à bac +2 pour tisser un réseau de d’établissements et d’enseignants sur lesquels appuyer nos actions d’information et de communication.

Mobiliser les réseaux Education Nationale. De nombreuses formations à nos métiers sont proposées par l’Education Nationale ou le réseau des universités, qui disposent d’instances de démultiplications puissantes (ex : Convention avec les rectorats, réseau des chefs de travaux, …) qu’il nous faudra savoir mobiliser.

Mettre en place des challenges inter-écoles. Ce type d’opération où se mêlent temps conviviaux et challenges intellectuels autour de situations professionnelles permettrait de développer les relations entre les filières d’études, de créer une émulation entre les étudiants et de promouvoir nos métiers auprès des écoles

Valoriser la notion de parcours permettant d’aboutir aux différents métiers de la filière, selon les études choisies : études courtes jusqu’à Bac +3 pour des postes d’assistants et gestionnaires junior ; Etudes longues jusqu’à Bac + 5 pour des responsables de copropriété et futurs responsables d’agences ; reprises d’études et reconversion vers la filière depuis d’autres métiers (CQP Gestionnaire de copropriété).

Dans le cadre de sa réflexion, le groupe de travail a identifié 4 axes à explorer : 1. L’identification de viviers de candidats et les actions de communication à mettre en œuvre. 2. Le développement des relations avec les établissements de formation. 3. Le rôle des entreprises dans la professionnalisation des jeunes recrues. 4. L’évolution des contenus de formation. Ces 4 axes font l’objet de propositions concrètes.


Développer les relations avec les organismes de• formation, publics et privés et les universités Il s’agirait ici de contribuer à l’émergence des formations qui font défaut à la profession en co-construisant des parcours, voire des filières d’études adaptées et pertinentes : •

Créer des titres ou diplômes de niveau bac+3 à bac+5 sur la gestion de copropriété. Dans ce cadre, des expériences sont en cours à l’Université de Toulouse Capitole et à l’IUT-C de Roubaix pour la création de cursus dédiés aux métiers de la copropriété.• Par ailleurs, une classe « comptabilité copropriété » est ouverte depuis 2018 au sein du BTS compta-gestion du Campus Montsouris à Paris, une autre ouvrira ses portes en 2020 pour les étudiants de 2e année du BTS compta-gestion du Lycée Gaston Berger à Lille. Enfin, un CQP « Gestionnaire de Copropriété » sera ouvert à l’automne, avec l’ESPI. Ces initiatives permettront de démontrer l’intérêt de ces formations dédiées lors de l’arrivée• sur le marché du travail des jeunes collaborateurs formés. Développer la reconnaissance des compétences des gestionnaires en poste. Des dispositifs de validation des acquis de l’expérience (VAE, ou VAPE) permettent de faire valoir une expérience professionnelle acquise sur le terrain pour obtenir un diplôme.

Développer des contenus adaptés au métier de gestionnaire de copropriété (ex : BTS PI). Cette pratique est déjà possible avec les établissements privés de formation, mais la plupart des établissements publics et universités disposent aussi d’une latitude pour proposer des options ou des enseignements complémentaires à leurs étudiants. Cela leur permettrait d’approfondir des enseignements spécifiques. La proximité avec les établissements d’enseignement permettrait de proposer des contenus en lien avec la copropriété et d’y faire intervenir des professionnels de nos entreprises. Mener des projets tutorés dans les écoles, par les organisations professionnelles. Il s’agirait de proposer aux étudiants ,en cours d’étude, des cas pratiques à préparer (sous le parrainage des organisations professionnelles, UNIS, FNAIM, ANGC, …), afin de leur faire appréhender des situations professionnelles concrètes dans le cadre de leurs études. Développer les nouvelles modalités pédagogiques. Les initiatives se développent actuellement (et s’accélèrent suite à la période de confinement) pour rendre les enseignements de la copropriété plus attractives au travers de modalités pédagogiques innovantes : classes virtuelles, e-learning, AFEST,...). Elles sont à exploiter pour rendre les voies d’accès à nos métiers plus attractives. Elles contribueront également à l’image positive de la copropriété.

Rendre l’entreprise actrice de la professionnalisation Les entreprises sont les premiers acteurs de la bonne image du métier de gestionnaire de copropriété. A ce titre plusieurs actions peuvent être entreprises : •

Développer de véritables cursus d’intégration en copropriété dans les entreprises, permettant aux nouvelles recrues d’intégrer le métier plus sereinement (apprentissage des fondamentaux, accompagnement en AG, posture, AFEST...).

Développer le tutorat et le mentorat pour accompagner les nouvelles recrues dans leur intégration, pendant mais aussi après une période d’alternance.

Favoriser les parcours de reconversion (ex : CQP copropriété, comme indiqué plus haut).

Reconnaître la valeur ajoutée pour l’entreprise de l’alternance comme un véritable outil de formation. Cela nécessite que nos entreprises soient organisées pour accueillir les alternants et nos managers et maîtres d’apprentissage formés à l’accueil de jeunes débutants.

Faire évoluer les contenus de formation pour y intégrer les nouvelles composantes métier Jugées secondaires il y a encore quelques années, les « compétences douces » font désormais partie intégrantes des compétences d’un gestionnaire, auquel il est capital de préparer nos collaborateurs actuels et futurs : •

Les soft skills (empathie, assertivité, communication nonviolente,…), aujourd’hui incontournables dans toutes les situations d’interaction avec les clients, les prospects, les conseils syndicaux et lors des Assemblées Générales.

La relation-clients : Au-delà des « outils » que représentent les softskills, c’est un état d’esprit tourné vers le client qu’il faut repenser et insuffler chez les jeunes professionnels dès leur formation et dès leur intégration. Cela ne va pas sans une évolution de nos équipes dans ce sens.

La prise de parole en public et la maîtrise de la rhétorique : Le métier de Gestionnaire est dans une grande mesure un métier de prise de parole. C’est un art à acquérir, à maitriser et auquel les nouveaux entrants ne sont peut-être pas assez bien entraînés.

La communication au sens large (écrite, orale, verbale et non verbale,…), en vue de maîtriser toutes les situations professionnelles.

Les priorités du groupe de travail Parmi toutes ces pistes, trois se sont dégagées comme prioritaires : 1.

Le développement des actions de communication auprès des écoles, lycées, Forums des métiers, CIO, … Que les professionnels que nous sommes prennent leur responsabilité en la matière.

2.

La création dans les établissements privés ou publics de titres ou diplômes sur les métiers de la Gestion de Copropriété.

3.

Le développement du tutorat et du mentorat pour accompagner les nouvelles recrues pendant leur période d’alternance, lors de leur intégration en entreprise, sur une durée longue.


02

Le management des gestionnaires juniors

Personne ne contredira que celui qui exerce le métier de syndic doit disposer de facultés d’adaptation importantes face à des situations multiples. Par les années d’expérience, le syndic de copropriété devient un véritable « couteau suisse », capable de pouvoir rapidement intervenir face à des situations techniques ou administratives diverses, tout en assurant une communication adéquate auprès des copropriétaires.

Constats et problématique Même si de nombreuses écoles dispensent d’excellents cours théoriques adaptés à ce genre de situation, illustrés de cas pratiques, il n’en demeure pas moins que la réalité du terrain sera le lieu où le jeune syndic pourra mettre en pratique la théorie acquise. Viendra alors la nécessaire période d’accompagnement et d’initiation à la vie professionnelle, étape cruciale dans la formation d’un bon syndic professionnel capable de répondre à ce que les copropriétaires attendent de lui. Cette dernière étape est trop souvent oubliée, voir négligée pour des raisons économiques et de rentabilité avec un risque d’abandon et de changement d’orientation professionnelle du gestionnaire junior. De nombreuses années perdues et des désillusions professionnelles toujours négatives dans une carrière. La formation d’un syndic passe donc de manière obligatoire par un accompagnement. Le « client copropriétaire » ou les membres des conseils syndicaux, voire les participants aux assemblées générales, sont désireux d’obtenir un service rapide et de qualité. Tous ces acteurs seront peu enclins à aider le syndic junior à acquérir les bases pratiques de sa formation. C’est donc à l’entreprise de définir des espaces temps à affecter à cet objectif.

Si le suivi technique et comptable de la mission par le syndic expérimenté semble pouvoir être facilement organisé par l’entreprise (contacts avec les fournisseurs en vue de l’obtention de devis, analyse des offres, coordination des urgences, compréhension des décomptes, etc.), il n’en demeure pas moins que former un syndic junior à l’organisation et la tenue de conseils syndicaux (conseil de copropriété en Belgique) et encore plus aux assemblées générales, est bien plus complexe. Pour rappel, le syndic dans le cadre de sa mission légale et en tant que représentant de la copropriété est une personne « exposée », dans la mesure où de nombreux reproches pourront lui être adressés à tort ou à raison. Rappelons également que le fait même de réunir plusieurs personnes en un lieu (copropriétaires ayant des intérêts différents ou non) favorise la recherche d’un « bouc-émissaire » dans la personne du syndic pour lui attribuer la responsabilité des difficultés collectives rencontrées. Un gestionnaire junior non préparé et ne disposant pas de la maîtrise complète des dossiers de la copropriété devient le candidat idéal pour être considéré comme la cause de tous les problèmes. Si le début de sa carrière commence par une dévalorisation de sa fonction, que le junior prendra à titre personnel, la démotivation est alors importante avec un risque accru d’abandon du projet professionnel. Des actions d’accompagnement des syndics juniors lors des assemblées générales sont donc indispensables.


Recommandations et propositions Initier les gestionnaires juniors aux techniques de préventions des conflits en copropriété Une des difficultés majeures de la gestion des copropriétés résulte des carences de communications entre les acteurs de la copropriété (syndic – conseil syndical – copropriétaires). Cette carence génère fréquemment des conflits au sein de la copropriété par le manque d’homogénéité des intérêts et des besoins des copropriétaires euxmêmes. Adresser un simple mail à un copropriétaire, répondre au téléphone, informer les copropriétaires d’une difficulté technique de la copropriété doit se faire selon des règles propres à chaque copropriété. Régler des litiges entre copropriétaires ou des différences de points de vue au sein de conseils syndicaux se base sur des méthodes liées à la prévention des conflits.

Ainsi le gestionnaire senior doit transmettre ces méthodes de manière à donner au gestionnaire junior les outils nécessaires à la résolution de ces conflits. La formation à la gestion du flux de mails dès les premiers jours d’emploi paraît aujourd’hui incontournable. Rappelons que plus le terrain de confiance est grand entre tous les acteurs de la copropriété, plus le syndic est performant. Si le gestionnaire junior doit comprendre l’intérêt de faire usage des outils liés à la médiation en copropriété de manière à travailler dans un climat favorable, ces mêmes outils le protègeront lui-même du conflit.

Le fléau des mails Lors de nos échanges aevc les gestionnaires, le nombre de mails (notamment au retour des congés et de rendez vous) préoccupe et semble stresser les gestionnaires, notre enquête le confirme : Pour 80.6% des répondants, la gestion des mails est une charge psychologique permanente. 80% des répondants ne sont pas formés à la gestion des flux de mails. 66% ne pensent pas que les nouvelles interfaces coopératives sont suceptibles de faire diminuer le nombre de mails. Plus de la moitié des gestionnaires recoivent plus de 50 mails par jour.

Source : enquête ANGC réalisée en 2020 auprès de 1017 collaborateurs


Une parfaite connaissance du déroulement des assemblées générales L’assemblée générale des copropriétaires reste le rendez-vous le plus important de la vie d’une copropriété. Son organisation préalable, son déroulement et l’exécution des décisions rendues constituent les étapes déterminantes du processus de fonctionnement d’une association de copropriétaires. Le gestionnaire junior doit être accompagné dans ses étapes par une personne qualifiée disposant des compétences utiles et d’une large expérience en la matière. Un syndic qui se présente à une assemblée générale sans connaissance suffisante de ses dossiers est la cible de toutes les critiques. Par son inexpérience, il ne peut contenir la violence des propos des copropriétaires et il est plus que probable que la capacité décisionnelle de la réunion en sera affectée. En d’autres termes, les objectifs de l’assemblée générale sont loin d’être atteints. Le gestionnaire junior doit disposer d’un sens aigu de méthodes pédagogiques à l’égard des copropriétaires et ce afin de rappeler fréquemment les processus légaux de fonctionnement des copropriétés ou encore de l’opportunité de réaliser tel ou tel travail. Il existe un réel management de l’assemblée générale de copropriété, le syndic junior doit en assimiler les impératifs et cette assimilation ne peut s’acquérir que de manière empirique. Faciliter la tenue d’assemblée générale en journée plutôt qu’en soirée doit permettre au gestionnaire (et aux copropriétaires qui y participent) d’animer les débats avec plus de fraîcheur, de lucidité et de sérénité. L’assemblée générale en journée permet en outre de préserver un bon équilibre entre vie professionnelle et vie privée.

Une formation pratique par paliers et contrôlée … L’accompagnement du junior doit se faire étape par étape. Il est donc inutile de lui demander après 15 jours d’insertion dans la vie professionnelle active d’organiser une AG, voire d’éditer des convocations sur des sujets dont il ne maîtrise pas la portée. Au vu d’une complexité juridique importante liée à la gestion des copropriétés, ce serait également une erreur de lui confier la gestion d’un contentieux ou encore d’intervenir dans un dossier technique compliqué. Le portefeuille confié au gestionnaire junior doit être composé d’un nombre d’immeubles et de lots raisonnable (par exemple 20 immeubles pour 800 lots), plutôt faciles à gérer pour ne pas le décourager, avec quelques immeubles difficiles pour se faire la main progressivement. Il n’est pas rare que le gestionnaire junior ait d’abord débuté sa carrière par le poste d’assistant de copropriété pendant 1 à 3 ans. Le syndic senior doit dès lors disposer du temps nécessaire pour s’investir dans cet accompagnement, ce qui en soi n’est pas facile face à des contraintes économiques d’entreprise. La Belgique a organisé ce tutorat en créant, au sein de l’Institut des Professions Immobilières, le statut de « maître de stage ». Ce professionnel ayant au moins 5 années d’exercice professionnel et dépourvu de toute sanction disciplinaire assure ce tutorat conformément aux dispositions déontologiques, l’Institut ayant une vision constante sur l’évolution du stage à partir d’un reporting quotidien des activités du « syndic stagiaire ». À l’issue de son stage, un nouvel examen (écrit et oral) détermine si le « stagiaire » peut disposer de la qualité de membre effectif. Il appartient également au « maître de stage » de suivre des formations. Enfin, le client « copropriétaire » a une parfaite connaissance du statut de son gestionnaire par une identification obligatoire.

A propos des assemblées générales Les assemblées générales sont souvent, avec les appels de fonds, ce qui évoque le plus le métier de syndic de copropriété pour le grand public. C’est aussi une source de contrainte pour beaucoup de collaborateurs en raison de la tension et des horaires à rallonge. Nous avons essayé d’en savoir plus sur ce sujet. Nous avons demandé combien de temps durait la majorité des assemblées générales à notre panel : 65% des assemblées générales finissent entre 20h et 21h. 59% des assemblées ont une durée comprise entre 1 et 2h, et 35% ont une durée comprise entre 2 et 3h. 12% des gestionnaires indiquent avoir plus de 20 assemblées générales par an qui se terminent après 21h

Source : enquête ANGC réalisée en 2020 auprès de 1017 collaborateurs


Et une formation en alternance

La formation professionnelle continue

Si la formation d’un syndic junior suppose de disposer des acquis théoriques et pratiques, la formation en alternance constitue une excellente réponse à cette problématique.

Face à cette immersion dans le monde professionnel, il est judicieux que des espaces temps soient consacrés au syndic junior avec l’accompagnant, de manière à faire le point sur l’état des dossiers et sur sa propre progression, ceci afin de renforcer sa mise en confiance.

En effet, le parcours de formation se compose alors d’une partie théorique dispensée par une école reconnue et est associé à un contrat de stage en entreprise rémunéré. Ainsi le gestionnaire junior dispose alors d’une vision à 360° du métier et de ses impératifs. L’équipe enseignante est présente pour suivre le futur gestionnaire dans son apprentissage théorique, l’entreprise donnant alors une image parfaite de la réalité de terrain. Ce type de parcours a surtout pour effet d’éviter des décrochages professionnels et balise la formation jusqu’à la fin du parcours.

Une formation rémunérée à son juste prix

En outre, au vu de la complexité de la matière de la copropriété, le syndic junior doit acquérir les réflexes de la formation continue tant présentielle que distancielle. Ces espaces de formations devraient lui donner confiance et permettre de poursuivre son apprentissage, qui en soi ne sera jamais terminé. On l’aura compris, l’accompagnement du gestionnaire junior est un coût pour l’entreprise, il faut cependant le considérer comme un investissement à long terme. Il convient ensuite de travailler sur la fidélisation du collaborateur aguerri (rémunération, intéressement, projet de carrière, diversification de l’activité, implication dans l’entreprise, etc.), de manière à ne pas perdre trop tôt le fruit de cet investissement.

Le métier de syndic est un métier compliqué qui fait appel à de multiples compétences et suppose un investissement personnel important. Le syndic doit faire preuve (plus que fréquemment) d’une grande patience. Cette profession n’est donc pas à la portée de tout le monde.

A propos de la formation continue

Les prestations se déroulent fréquemment au-delà des heures de travail. Ce métier se complexifie chaque année, les exigences des copropriétaires sont de plus importantes alors que les problématiques environnementales génèrent de nombreuses heures de réunion. Dès lors, la rétribution doit être juste et correspondre aux nombres d’heures effectuées et ce même si le syndic junior doit être accompagné dans son parcours. L’accompagnement d’un syndic junior est avant tout un investissement à long terme et son passage dans l’entreprise doit être le plus long possible pour acquérir les réflexes du bon syndic professionnel.

50% des gestionnaires ont reçu une formation par leur employeur sur les modifications induites par la loi ELAN et l’ordonnance du 30 octobre 2019. 50% des gestionnaires s’estiment suffisement formés sur le métier... et 50% estiment ne pas l’être. A la question de savoir si les gestionnaires suivent d’eux-mêmes les dernières évolutions réglementaires (lois, jurisprudence...), voici la répartition des réponses :

Oui très régulièrement

48%

Très / trop peu

10%

Oui mais pas suffisamment

42%

Source : enquête ANGC réalisée en 2020 auprès de 1017 collaborateurs


03

L’image de marque d’un syndic

L’attractivité du métier de Gestionnaire de copropriété est indissociable de l’image de marque du syndic. Nul ne peut nier que le syndic souffre d’une mauvaise image. Pourtant, dans l’ensemble, les copropriétaires sont majoritairement plutôt satisfaits de leur syndic. Pourquoi un tel décalage entre la perception du syndic en général et l’appréciation de son propre syndic ?

Constats et problématique Le syndic et les étudiants en immobilier Nous constatons que le métier de syndic n’a pas la cote chez les jeunes. Une très faible proportion d’étudiants en immobilier s’oriente vers les métiers de la copropriété (environ 5%). Le métier de syndic est perçu comme rébarbatif et ingrat, trop administratif. Les jeunes sont attirés par des métiers en apparence plus prestigieux, plus médiatisés, au nom plus attrayant, supposés plus opérationnels, moins contraignants ou mieux rémunérés. Les interventions des praticiens dans les écoles pour présenter le métier aux jeunes montrent une réelle méconnaissance du métier de syndic de leur part. Comment rompre les stéréotypes auprès des étudiants ? 57% des français citent le métier d’agent immobilier comme 1er métier dans l’immobilier selon une enquête réalisée en 2017 par l’UNIS auprès de 1000 français.

Le syndic et la parole politique Les professionnels déplorent régulièrement des déclarations inappropriées de la part de responsables politiques. Un sentiment d’acharnement contre la profession se fait ressentir, le syndic étant tantôt pris directement pour cible, tantôt attrait dans une comparaison dévalorisante. A titre d’exemple, le Premier ministre dans son intervention du 5 mars 2019 pointait le syndic, pourtant mandataire, comme un prestataire de services sans intuitu personae, trop cher et devant être mis en concurrence comme n’importe quel bien de consommation au nom du pouvoir d’achat. Le Président de la République, dans une interview du 7 mai 2018 compare la France à une « espèce de syndic de copropriété ». Le candidat Dupont-Aignan, dans sa dernière campagne électorale en 2018, compare l’Europe à une copropriété dont le syndic, la commission de Bruxelles, ne défendrait pas ses intérêts. De tels propos rabaissent la profession et ont un impact psychologique éprouvant sur les praticiens qui œuvrent sur le terrain. De la parole politique à l’action législative, il n’y a ensuite qu’un pas. Les dernières lois mettent la profession sous pression. La tendance est à l’encadrement strict et à la sanction : contrat type de syndic réglementé par décret, pénalités pour tout document non transmis au conseil syndical, pénalités pour non respect du contrat type, pénalités pour non transmission de la fiche synthétique, honoraires d’état daté plafonnés, multiplication des tâches administratives non productives et non rémunérées… Comment reconquérir une parole politique positive à l’égard des syndics ?

Le syndic et la presse pour consommateurs Force est de constater que le syndic est une cible facile. La presse pour consommateurs focalise sur le niveau prétendument élevé de certains honoraires particuliers du

syndic, tout en occultant le niveau relativement faible des honoraires forfaitaires annuels. Le syndic est décrié comme un prestataire qui abuserait de sa clientèle alors qu’il est en réalité une branche de l’immobilier économiquement moins valorisée que les autres. Les gros titres, allant parfois jusqu’à la caricature, ont pour effet de stigmatiser la profession et d’impacter le moral des collaborateurs qui travaillent quotidiennement au contact des copropriétaires. A titre d’exemple : « Copropriété, ces décrets qui visent à mettre les syndics au pas »; « Copropriété : lourdes pénalités pour les syndics hors la loi »; « Syndics, virez les mauvais ! ». Comment contrebalancer les effets d’une information négative ? Comment se réapproprier et occuper le champ de la communication ?

Le syndic et les associations de défense des copropriétaires Nous constatons de la part de certaines associations de défense des copropriétaires un discours agressif et ambigu, qui se nourrit de faits divers pour en faire des généralités, et ce faisant, jeter l’opprobre sur l’ensemble de la profession. Un climat délétère s’installe et finit à la longue par imprimer les esprits. Une réponse frontale aux provocations ne serait pas constructive, mais inversement un silence prolongé ferait naître la confusion. Comment réagir face au dénigrement ? Comment dialoguer avec les associations de propriétaires ?


Recommandations et propositions Dans le cadre de sa réflexion, le groupe de travail a identifié trois axes à explorer : 1. Valoriser les compétences du syndic. 2. Prévenir le syndic bashing. 3. Promouvoir le métier de syndic.

Nous devons occuper le terrain médiatique de façon permanente et visible, pour prévenir les éventuelles critiques. Être dans l’action et la pédagogie plutôt que dans la réaction et la justification. Certains d’entre nous pensent que nous devrions mettre en avant notre code de déontologie et réaffirmer le rôle du CNTGI (Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières) en matière de consultation et de contrôle, ou proposer une autre forme d’autorité régulatrice, chargée d’informer, de contrôler et de protéger.

Ces trois axes font l’objet de propositions concrètes.

Valoriser les compétences du syndic

Promouvoir le métier de syndic

Au-delà de sa fonction historique de mandataire et comptable du syndicat des copropriétaires, nous devons mettre en avant, dans la communication marketing, la qualité et la diversité des services du syndic, la qualité de ses conseils, de son expertise métier et de son savoir-faire dans la relation client.

Nous devons parler plus souvent du métier de syndic, dire qui nous sommes, ce que nous faisons, associer le mot « syndic de copropriété » à des valeurs fortes telles que la confiance, l’humain, le professionnalisme et le prestige.

Auprès des pouvoirs publics, nous devons affirmer le rôle central du syndic dans la mise en œuvre des politiques de la ville et des politiques environnementales : gestion des nouveaux éco-quartiers dans l’immobilier neuf, accompagnement dans les opérations publiques de rénovation de l’habitat dans l’immobilier ancien. Nous devons également affirmer le rôle sociétal du syndic dans l’habitat collectif : mettre en avant notre travail sur le terrain au contact des copropriétaires et promouvoir nos innovations technologiques en matière de communication. A ce propos, l’ordonnance du 30 octobre 2019 permet désormais au syndic de proposer au syndicat des copropriétaires une convention de prestations de services pour tout ce qui ne relève pas de sa mission légale, comme les activités de conciergerie ou de community management. Nous devons profiter de cette opportunité pour diversifier nos activités, renforcer notre présence dans les immeubles et fidéliser notre clientèle. Savoir vendre les compétences du syndic pour revaloriser les honoraires et les ressources humaines, puis créer un cercle vertueux de la qualité.

Prévenir le syndic bashing L’union fait la force. Nous devons réagir ensemble aux discours négatifs par un propre discours, positif et non frontal. Il nous faut exprimer d’une même voix nos valeurs, par des communiqués cosignés des différentes organisations représentatives de la profession.

Nous devons promouvoir le métier de syndic auprès des jeunes dans les écoles. Faire découvrir aux étudiants la richesse du métier et les perspectives de carrières permettra de susciter des vocations et, à tout le moins, de changer les regards sur une profession méconnue et ignorée. Nous devons assurer une présence forte dans les salons immobiliers, en particulier le salon de la copropriété, pour offrir aux copropriétaires la possibilité de rencontrer leur syndic dans un lieu dédié à l’échange, aux innovations et à la formation. Aller à la rencontre de nos clients, c’est aussi leur proposer des journées portes ouvertes de nos entreprises, en toute transparence, et produire un effet « vis ma vie ». Nous devons arborer fièrement la marque « syndic de copropriété » pour envoyer un signal fort de reconnaissance et de confraternité. Nous devons mener des campagnes publicitaires sur l’image du syndic et du métier de gestionnaire de copropriété (affiches, spots vidéos, articles de presse, réseaux sociaux), avec des messages impactants et positifs tels que « On recrute ! », ou « J’ mon syndic ». Nous devons produire des reportages TV sur la copropriété vue par le syndic professionnel; produire des séries TV où le syndic tient le premier rôle, montrer des visages, raconter nos « success stories », faire naître des figures de la copropriété…

Comment mettre en avant le métier de syndic

Source : Mémoire d’études Nicolas Renouf 2020 – sondage Google Forms auprès de 269 copropriétaires

Film

47.2%

Série

7.1% 13.4%

24.9%

Pièce de théâtre Reportage Youtube Sans avis


n o i s u l c n Co Mickaël Nogal, Député de la 4e circonscription de Haute Garonne, VicePrésident de la Commission des Affaires Ēconomiques de l’Assemblée Nationale et Président du Conseil National pour l’Habitat. « Alors que notre pays connaît une crise sanitaire majeure, je tiens à saluer en premier lieu le travail exemplaire des professionnels de la copropriété qui ont su s’adapter à la crise pour maintenir la continuité de leurs services à l’endroit des copropriétaires. En effet, cette profession tant polyvalente qu’exigeante, est au cœur de la vie des Français avec 10 millions de ménages qui sont en copropriété. Toutefois, et ce livre blanc le rappelle clairement, la copropriété subit une désaffection et un déficit de notoriété et d’image à cause certainement d’une méconnaissance du métier et d’un manque de formation. La profession doit donc se réinventer face aux changements en cours et ce renouveau passera par la jeunesse. Je suis convaincu que l’amélioration de l’image de la copropriété se fera par une meilleure connaissance des dimensions plurielles du métier et cela passera donc par une communication plus importante dans les lycées et les forums professionnels mais aussi par la formation, si possible en alternance. Alors que pour le moment, seuls 3 à 5% des étudiants en immobilier s’orientent vers les métiers de la copropriété, il sera important de contribuer à l’émergence de formations qui préparent à tous les aspects du métier de gestionnaire de copropriété. Vous pourrez compter sur mon soutien sur ce sujet et je serai pleinement à vos côtés concernant le projet d’une licence en droit et syndic de copropriété dans ma ville de Toulouse afin d’en faire une filière de formation d’excellence. Je vous appuierai auprès des autorités compétentes et des ministères concernés. Dans la crise sanitaire que nous vivons, l’emploi des jeunes est d’autant plus important et il convient de rappeler que les métiers de copropriété offrent énormément de débouchés mais aussi des possibilités d’insertion et d’évolution rapides. C’est pour cela que les entreprises doivent aussi se saisir de la question avec le développement de cursus d’intégration en copropriété dans les entreprises mais aussi le développement du tutorat et du mentorat afin de fournir un accompagnement personnalisé de chaque nouvelle recrue. Dans un métier aussi complexe et exposé que celui-ci, l’alternance semble être

la meilleure des options pour apprendre de manière progressive entre théorie et pratique. Afin de pousser un maximum d’entreprises à franchir le pas dès cette rentrée, le Gouvernement a décidé d’allouer une aide de 8000€ pour l’embauche d’apprentis. Cette aide est éligible pour toute entreprise embauchant un apprenti jusqu’au 28 février 2021. Vous pouvez compter sur mon soutien à ce que des professionnels compétents et qualifiés comme vous soient reconnus à leur juste valeur par l’ensemble de la population, en particulier pour la copropriété qui est un sujet particulièrement complexe. Je serai donc attentif à ce que les compétences du syndic soient mieux valorisées et que le rôle central du syndic dans la mise en œuvre des politiques de la ville soit mis en avant. Merci à l’ANGC pour son action de promotion du métier de syndic et à travers lui les valeurs qu’il porte de confiance, d’humanité, de professionnalisme et de prestige. Bien à vous. » Mickael Nogal Député de la 4e circonscription de Haute-Garonne Vice-Président de la Commission des Affaires Économiques de l’Assemblée Nationale Président du Conseil National pour l’Habitat


s t n a p i c i t r a p Les e u q o ll au co Nous remercions l’ensemble des participants, belges et français, pour leur disponibilité et leur apport à ce colloque.

Participants France

Co-organisateurs

Dario MULLONI (Responsable développement des compétences chez Sergic).

Gilles FRÉMONT (Gestionnaire de copropriété, Président fondateur de l’ANGC). Jean-Pierre LANNOY (syndic et Président du CEFIM ASBL). Sonia VALEMBOIS-DUVAL (DRH du groupe Sergic).

Participants Belgique Stefaan LELIAERT (Président de l’IPI - Institut Professionnel des Agents Immobiliers). Nicolas WATILLON (Vice-Président de l’IPI - institut professionnel des agents immobiliers). Vinciane HERVERS (Responsable du pôle Service de l’EFP - Ecole intégrant la formation en alternance pour les agents immobiliers – courtier et syndic).

Gilles DELESTRE (Président délégué de l’UNIS - Union Nationale des Syndicats de l’Immobilier).

Alexis de COSTER (Responsable Administration de biens au Crédit Agricole Immobilier-Tête de réseau Square Habitat). Romain DUTRIEUX (membre du conseil d’administration de l’ANGC, Gestionnaire de Copropriété grands ensembles chez Sergic Marcq-enBarœul). Paquita ARRENOUS (Directrice développement RH chez Foncia). Sébastien LACOINTA (Responsable Ressources Humaines chez Crédit Agricole Immobilier). Céline GILLET (Responsable Ressources Humaines chez Crédit Agricole Immobilier). Lise COLLION (Responsable des relations sociales et de la formation chez Oralia). Hanane BENTALEB (Directeur des Ressources Humaines chez Dauchez).

Rik DE STOOP (Directeur du Fonds social du Secteur Immobilier - Fs323)

Cléa PASCAL (Directrice Associée de Suptertiaire)

Steve DRICOT (Conseiller sectoriel auprès du fonds social du secteur immobilier - Fs323).

Latifa HASSANI (Directrice de Suptertiaire).

Alain HEYMANS (Président de l’Association Belge des syndics et administration de biens immobiliers - ABSA)

Nadia BADAOUI (Directrice de l’ESPI). Véronique CHAUSSOY (Responsable de la formation copropriété à l’ESPI de Paris).

Sandrine GALET (Vice-Présidente de l’Association Belge des syndics et administration de biens immobiliers - ABSA).

Olivier BRANE (avocat spécialisé en copropriété et droit comparé).

Cécile VAUSE (Trésorière et membre du Conseil National – Chambre Exécutive de l’IPI).

Isabelle BERENGER (Juriste Immobilier à l’UNIS - Union des Syndicats de l’Immobilier - Déléguée Nationale à la formation).

Marc MILCAMPS (Membre de l’Association Belge des syndics et administration de biens immobiliers - ABSA).

Henry BUZYCAZAUX (Président de l’IMSI - Institut du Management des Services Immobiliers).

Jonathan DELHEZ (coordinateur général au CEFIM ASBL).

Thierry CHEMINANT (Directeur pédagogique de l’ESI - Ecole Supérieure de l’Immobilier - FNAIM).

Participant Canada Michael CHETBOUN (Directeur Général Sequoia Gestion immobilière).

Antoine GUIVARC’H (membre du conseil d’administration de l’ANGC, Gestionnaire de copropriété chez cabinet Bauer). Sylvain LEVY-VALENSI (Directeur Général de Radio Immo). Yves STERVINOU (Président de la SAS EDILAIX). Jean-Marc ROUX (Directeur scientifique de la revue « Les Informations Rapides de la Copropriété »). Antoine LABRUYÈRE (Dirigeant et Consultant en recrutement de Labord Consultant)


Cahier réalisé par l’ANGC, Sergic et Cecim, imprimé avec le concours gracieux des Informations Rapides de la Copropriété. La rédaction des IRC n’a pas participé à la réalisation du contenu de ce cahier.


Jurisprudence

ÉTUDE

Le nouveau contrat type de syndic

L

a création d’un contrat type est la réponse du législateur à des années de débats sur le contenu des prestations dites «de base» du syndic couvertes par ses honoraires de gestion courante. Les objectifs poursuivis sont multiples : protéger le consommateur contre d’éventuelles facturations abusives, faciliter la comparabilité des offres par le biais d’un contrat identique et améliorer la transparence tarifaire. Les débats ne sont pas clos pour autant. D’un côté, les professionnels estiment que ce contrat les limite dans leurs possibilités de proposer des services aux copropriétaires ; de l’autre, ces mêmes copropriétaires reprochent un contrat trop littéral dont les informations principales peinent à être mises en exergue. Et c’est sans compter sur la possibilité désormais pour les syndics de conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services ne relevant pas de leurs missions de syndic. Un mélange des genres qui risque d’entraîner une certaine confusion.

David RODRIGUES Juriste

Le contrat de syndic : un contrat «tout compris» Le contrat type de syndic est défini par le décret à charge pour le syndic d’étoffer contractuellen° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en applicament son offre. tion de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, Mais cela n’est pas si simple. Car l’arrêté Novelli, modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014. C’est en fixant une liste non limitative de prestations cette dernière qui a instauré le principe même de gestion courante, n’offrait pas de réelles liberd’un contrat type avec, d’une part, la mise en tés contractuelles aux professionnels, contraireplace d’un forfait «tout compris» et, d’autre part, ment aux apparences. L’aspect non-exhaustif de une définition limitative des prestations excepla gestion de base était surtout rappelé pour empêtionnelles pour lesquelles le syndic peut réclacher les syndics de créer une liste non-limitative mer une rémunération en sus de ses honoraires de prestations exceptionnelles. De fait, la rémunéde base. La philosophie du texte est donc différation du syndic avant la réforme opérée par la loi rente des tentatives antéALUR ressemblait granderieures de définir la gesment à un forfait «tout comtion courante. pris» mais sans que cela ne Depuis la loi ALUR, En effet, les avis du Conseil soit dit expressément. Et ni national de la consommacompris comme tel, malla rémunération est tion en date des 18 février gré un premier avis de la désormais déterminée de 1997 et 27 septembre 2007 Commission des clauses avaient fixé une liste non abusives qui, en 1995 déjà, manière forfaitaire… limitative des prestations préconisait que soient élide gestion courante, sans minées des contrats les se prononcer sur la définiclauses ayant pour objet tion des prestations exceptionnelles. L’arrêté du ou pour effet «de restreindre la notion de gestion 19 mars 2010, dit arrêté Novelli, était sur cette courante par l’accumulation de prestations partimême ligne puisqu’il ne fixait qu’une liste miniculières et/ou par le recours à la rubrique divers»1. male des prestations de gestion courante. Ce texte Depuis la loi ALUR, l’affaire est entendue et la faisait d’ailleurs référence à des prestations «invarémunération est désormais déterminée de riables», sous-entendu «d’une copropriété à une manière forfaitaire… À ceci près que l’ordonautre». En d’autres termes, il s’agissait de définir nance de réforme de la copropriété du 30 octobre un socle de base des prestations de gestion cou2019 est venue semer un trouble, léger certes, rante communes à l’ensemble des copropriétés, mais réel. Ainsi, la possibilité pour le syndic de

1 Recommandation n° 96-01 du 17 novembre 1995.

Informations Rapides de la Copropriété n° 662 / Octobre 2020

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Le syndic conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic remet-elle en cause le principe d’honoraires forfaitaires ? Cette ouverture était réclamée par les professionnels afin de leur permettre de proposer des services complémentaires à leurs clients copropriétaires. Et d’entendre ici et là d’aucuns affirmer que le contrat de syndic est désormais «un contrat socle». La terminologie employée ici est importante car elle fait directement référence à la situation antérieure à la loi ALUR, lorsque

précisément il n’existait qu’une liste des prestations invariables de gestion courante. Or, sur ce point, l’ordonnance d’octobre 2019 n’a apporté aucune modification, la rémunération du syndic étant toujours déterminée de manière forfaitaire2. Surtout, la convention de prestations de services ne peut ni porter sur des missions relevant de la gestion du syndic, ni figurer dans le contrat de syndic. L’appellation de «contrat socle» est donc à proscrire car inexacte juridiquement et source potentielle d’erreurs, tant pour les professionnels que les copropriétaires.

Présentation du contrat type Le contrat type comprend une douzaine d’articles applicable et ont surtout pour objectif d’informer abordant les éléments essentiels de la rémunérales copropriétaires sur un point précis (modalités tion du syndic ainsi que de ses missions (durée du de résiliation du contrat lorsque l’initiative émane mandat, montant des honoraires, modalités des du syndic par exemple). visites de la copropriété…)3. Une annexe listant de Les autres clauses nécessitent, en revanche, un façon non exhaustive les prestations incluses dans complément d’information par le syndic : le le forfait de base doit y être jointe. En revanche, montant de ses honoraires, bien évidemment, il n’est pas obligatoire de communiquer la liste mais également la détermination de ses heures limitative des prestations particulières pouvant ouvrables, les modalités des visites de la coprodonner lieu au versement d’une rémunération priété ou encore les modalités de facturation des spécifique complémentaire. Un oubli des pouprestations exceptionnelles. voirs publics peu compréhensible car ce docuLe contrat type repose sur un texte d’ordre public ment participe à la bonne information des coprode sorte que l’on ne peut y déroger4. Ainsi, toute priétaires. Toutefois, notons que dans la pratique modification de son contenu ou ajout de presde nombreux syndics protations susceptibles de cèdent spontanément à sa faire l’objet d’une factucommunication. ration complémentaire Le contrat type repose sur un Le contrat type se présente en sus des honoraires de comme un formulaire prébase, sont d’office réputexte d’ordre public de sorte rédigé de sorte que le syntés non-écrits. Surtout, le que l’on ne peut y déroger. dic n’a qu’à «remplir les fait de proposer un contrat blancs». Certaines clauses non-conforme est passible sont d’ailleurs purement d’une amende administrarédactionnelles telles que le préambule, l’artive dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour ticle 1er relatif aux missions du syndic ou encore une personne physique et 15 000 € pour une perles articles 3, 4 et 5 portant sur la résiliation du sonne morale. contrat ou la désignation du syndic. Ces stipuOn notera que le syndic bénévole n’est pas tenu lations reprennent généralement la législation de présenter un contrat conforme au contrat type.

Les apports du décret du 2 juillet 2020

2 Article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965. 3 Cf Inf. rap. copr. n° 607, p. 23 et s.. 4 Articles 18-1 A et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

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Consécutivement à l’ordonnance du 30 octobre 4 reproduisent-ils peu ou prou les nouvelles dis2019, des modifications du contrat type étaient positions de l’article 18 VIII de la loi du 10 juillet indispensables. Celles-ci ont été effectuées par le 1965 concernant la résiliation du contrat de syndécret n° 2020-834 du 2 juillet 2020. dic en cas d’inexécution suffisamment grave de Les ajouts au contrat type peuvent être clasl’une ou l’autre des parties. De même, l’article 5 sés en deux catégories, la première concernouvelle version reprend la teneur de l’article 18 nant les mesures d’ordre rédactionnel n’ayant VII sur la procédure à respecter lorsque le syndic pas d’incidence directe ne souhaite pas candidapour les copropriéter à sa propre succession. taires, la seconde comIl s’agit donc, de manière Les modifications prenant les dispositions générale, d’un toilettage qui, au contraire, peuvent du texte afin de le mettre rédactionnelles ont un impacter les relations en conformité avec les nouréel impact financier. contractuelles. velles dispositions de la loi Parmi les modifications du 10 juillet 1965 et d’attirédactionnelles, on citera rer l’attention du copropriépar exemple la réécriture totale des articles 3, 4 et taire sur ces dernières. 5 du contrat type. Ainsi les nouveaux articles 3 et

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Le nouveau Jurisprudence contrat type Aux côtés de ces modifications rédactionnelles, un tarif horaire, soit, pour chacune des prestad’autres, au contraire, ont un réel impact, notamtions, il déterminait un montant de rémunération ment financier. On notera, par exemple, les moda(au forfait par exemple). La question qui se posait lités d’organisation des réunions du conseil synalors était de savoir si le choix du syndic était dical. La version initiale du contrat type prévoyait ferme et applicable à toutes les prestations excepuniquement le nombre de réunions et leur durée tionnelles. La rédaction de la clause était telle que sans référence à une quelconque tranche horaire, l’on pouvait l’envisager, le recours à une énumécontrairement, à titre de comparaison, avec l’orgaration avec comme incipit le terme «soit» monnisation de l’assemblée générale. L’inconvénient trant clairement une alternative stricte concerde cette rédaction est qu’elle entraînait presque nant toutes les prestations. En parallèle, certains d’office une facturation de cette prestation, que les professionnels cumulaient les modalités de facturéunions se tiennent ou non en dehors des heures ration en prévoyant, par exemple, un forfait fixe ouvrables du syndic. Et si certains professionnels auquel s’ajoutait une vacation horaire. La nousouhaitaient, au contraire, intégrer ces réunions velle rédaction de l’article 7.2.1 apporte désordans la gestion courante ou, du moins, sans supmais des précisions bienvenues. plément dès qu’elles se tenaient dans les heures Celui-ci dispose : ouvrables du cabinet, ils devaient alors modifier «La rémunération due au syndic professionnel au la rédaction même du contrat. Un comble pour un titre des prestations particulières, à l’exception de texte d’ordre public censé ne pouvoir faire l’objet celles citées au 7.2.5 [honoraires pour travaux], est d’aucune modification. Bien sûr, personne n’irait calculée pour chacune d’elles : contester une réécriture opérée dans l’intérêt -soit en application du seul coût horaire ci-dessous, des copropriétaires, mais l’orthodoxie juridique appliqué au prorata du temps passé : ... €/ heure n’en sortait pas indemne. hors taxes, soit ... €/ heure Désormais, il est exprestoutes taxes comprises ; sément fait référence à - soit en application du tarif Il n’existe plus de choix la plage horaire durant forfaitaire total convenu laquelle si tiendront les par les parties, exprimé définitif dans les modalités réunions du conseil syntaxes et toutes taxes de facturation des prestations hors dical, permettant ainsi comprises. exceptionnelles. aux professionnels de La rémunération due au faire des propositions plus titre des prestations partiadaptées aux souhaits des culières s’entend hors frais copropriétaires. d’envoi. L’envoi des documents afférents aux prestations particulières donne De même, les modalités de facturation des preslieu à remboursement au syndic des frais d’affrantations exceptionnelles ont fait l’objet de modifichissement ou d’acheminement engagés.» cations, que ce soit pour lever des ambiguïtés ou Tout d’abord, on peut constater qu’il n’existe plus mettre fin à certaines pratiques contestables. de choix définitif dans les modalités de facturaAinsi, tous les éléments de rémunération du syntion des prestations exceptionnelles. Le syndic dic doivent-ils être exprimés en hors taxes (HT) et les détermine pour «chacune d’elles», lui permettoutes taxes comprises (TTC). Si cette obligation tant ainsi d’alterner forfait ou vacations horaires existait pour les honoraires de gestion courante selon les cas. et le montant des vacations horaires, elle n’était Ensuite, il est mis fin à toute possibilité de panachage, pas expressément mentionnée pour les honoraires le coût horaire devant s’appliquer seul et le forfait des prestations exceptionnelles. De fait, dans un être défini en totalité. Les syndics ne peuvent donc même contrat, un syndic pouvait alterner tarifs HT facturer une même prestation avec une base forfaiet TTC selon les cas, au risque d’induire en erreur taire et une vacation horaire. La question peut toules copropriétaires et rendant plus difficile toute tefois se poser se poser pour les forfaits de vacation. mise en concurrence. Il s’agit pour le syndic de définir le coût d’une presPar ailleurs, le décret de juillet 2020 a introduit tation en fonction d’une durée forfaitaire, laquelle d’autres modifications concernant toujours les ne correspond pas forcément au temps passé, telles prestations exceptionnelles. Ainsi, l’ancien article deux vacations horaires pour un déplacement à une 7.2.1 précisait-il : expertise par exemple. En fait, cette pratique relève «La rémunération due au syndic professionnel au davantage du forfait que de la vacation de sorte qu’il titre des prestations particulières est calculée : serait préférable pour le syndic de «convertir» ses - soit en application du coût horaire ci-dessous, honoraires pour les prestations concernées afin appliqué au prorata du temps passé : … €/ heure que soit présenté aux copropriétaires un tarif forfaihors taxes, soit … €/ heure toutes taxes comprises ; taire clair, exprimé en euros, le montant devant figu- soit en application du tarif convenu par les parties rer en HT et TTC. Enfin, certains syndics pratiquent pour chaque prestation particulière. des facturations horaires variables selon la qualité La rémunération due au titre des prestations parde l’employé concerné. L’exemple type concerne ticulières s’entend hors frais d’envoi. L’envoi des la facturation du temps de dépassement à l’assemdocuments afférents aux prestations particulières blée générale annuelle, les tarifs variant selon qu’il donne lieu à remboursement au syndic des frais s’agisse du gestionnaire, d’un collaborateur ou de la d’affranchissement ou d’acheminement engagés.» secrétaire. L’emploi des termes «seul coût horaire» Le syndic avait donc deux possibilités : soit il fixait indique non seulement que l’on ne peut y adosInformations Rapides de la Copropriété n° 662 / Octobre 2020

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Le syndic Jurisprudence ser un forfait mais également qu’il ne saurait y avoir pluralité de coûts horaires. Cependant, si l’intention des pouvoirs publics étaient assurément celle-ci, la rédaction du texte demeure perfectible à ce sujet et peut être source d’incompréhensions, voire de litiges.

ter aux apports de l’ordonnance d’octobre 2019 susceptibles d’avoir une incidence sur les honoraires du syndic. On trouve ainsi «la préparation, convocation et tenue d’une assemblée générale à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires, pour des questions concernant leurs droits ou obligations»5. Et le texte de détailler les prestations que le syndic Autre point ayant fait l’objet de modifications, la facdoit accomplir à cet effet : «établissement de l’ordre turation pour la préparation et la convocation d’une du jour ; élaboration et envoi de la convocation avec assemblée générale extraordinaire. L’article 7.2.2 l’ordre du jour, des documents à joindre à la convodu contrat type prévoyait initialement une majoracation et des projets de résolutions ; présence du syntion spécifique exprimée en pourcentage en cas de dic ou de son représentant à l’assemblée générale dépassement des horaires convenus. Et certains syn; établissement de la feuille de présence ; émargedics de fixer alors plusieurs pourcentages de majorament, vérification des voix et des pouvoirs ; rédaction selon la tranche horaire tion et tenue du registre des concernée («de 18 h à 20 h, procès-verbaux ; envoi et de 20 h à 22 h, au-delà de 22 notification du procès-verh» par exemple). Le décret bal comportant les déciLes différentes modifications de juillet 2020 apporte ici sions prises en assemblée opérées par le décret du quelques légères modificagénérale des copropriétions rédactionnelles, prétaires (opposant ou défail2 juillet 2020 s’appliquent cisant ainsi qu’il ne peut lant) et, le cas échéant, aux contrats de syndic s’agir que d’une majorainformation des occupants conclus postérieurement tion unique. La multiplicade chaque immeuble de la tion des taux de majoration copropriété des décisions au 4 juillet 2020. n’est donc plus possible. prises par l’assemblée généCurieusement, cette asserrale par affichage d’un protion n’a été faite que pour cès-verbal abrégé dans les les assemblées générales «extraordinaires» et non parties communes (article 44 de la loi n° 86-1290 du pour les réunions du conseil syndical ou les visites 23 décembre 1986).»6 de l’immeuble supplémentaires. Si l’on peut davantage penser à une maladresse rédactionnelle, il n’en Les différentes modifications opérées par le décret demeure pas moins qu’en tout état de cause, le syndu 2 juillet 2020 s’appliquent aux contrats de syndic est libre de déterminer des modalités de tarificadic conclus postérieurement au 4 juillet 2020. Les tions particulières pour ces prestations. syndics dont le mandat arrive à échéance vont donc devoir présenter ce contrat «nouvelle version» à leurs Enfin, le contrat type devait bien évidemment s’adapcopropriétaires. 5 Article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965. 6 On notera que le texte fait référence ici aux modalités d’information des occupants selon la loi du 23 décembre 1986, texte régissant les rapports locatifs et qui a été modifié par la loi SRU du 13 décembre 2000. C’est à cette occasion qu’a été créée la première obligation d’information des occupants d’un immeuble. Or, la loi ALUR de 2014 a cru bon de modifier la loi de 1965 afin de prévoir une disposition similaire d’information, mais sans modifier l’article 44 de la loi du 23 décembre 1986. Nous avons donc deux textes législatifs portant sur un même sujet et qui coexistent.

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Conclusion S’il s’agit en grande partie d’un toilettage du texte, on ne saurait nier que certaines mesures ont un impact direct sur les copropriétaires, le contrat gagnant en lisibilité. Reste à savoir comment les syndics vont articuler ce contrat avec les conventions de prestations de services ; comment ils

Faciliter les assemblées générales pour les copropriétés, ASL, AFUL Une solution pour organiser les assemblées générales

Des services performants

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vont informer les copropriétaires de la nature différente de ces deux documents et surtout, si certains n’auront pas la tentation, sous couvert de cette faculté, de réintroduire dans le corps même du contrat de syndic, de nouvelles prestations exceptionnelles. ●

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Jurisprudence

ÉTUDE

Contrat de prestations de services et conflits d’intérêt

L’

article 16 de l’ordonnance du 30 octobre 2019, modifiant l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, a permis de rappeler que le forfait prévu au contrat-type de syndic ne rémunère que les prestations réalisées par celui-ci ès qualité. C’est-à-dire que, a contrario, si ce dernier venait à proposer au syndicat des copropriétaires des prestations d’une autre nature que celles relevant de ses fonctions, il pourrait alors percevoir une rémunération à ce titre, comme tout prestataire du syndicat. Cette possibilité est néanmoins source de conflits d’intérêts et l’article 18-1 A a, en conséquence, été modifié pour mieux les prévenir. Cette situation, qui se caractérise principalement pour l’avocat par des divergences d’intérêts entre les personnes représentées 1, consiste plus particulièrement pour les agents immobiliers, administrateurs de biens et les syndics en un risque de divergence des intérêts avec la personne qu’ils représentent. Le conflit d’intérêts peut alors se définir comme la potentialité2 de l’agissement sans pouvoir ou par détournement de pouvoir au sens de l’article 1157 du Code civil, c’est-à-dire dans l’intérêt du représentant et au détriment du représenté ; ce qui caractérise une atteinte au devoir de loyauté et d’impartialité 3 du représentant. C’est en raison de cette potentialité, et non d’une quelconque certitude de réalisation, qu’existent dans la plupart des hypothèses de représentation des mécanismes de prévention et non d’interdiction 4. En droit de la copropriété, l’appréhension de cette situation n’est pas nouvelle et les mécanismes de prévention sont anciens. En effet, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 imposait au syndic depuis la loi ALUR5 de soumettre à l’autorisation de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 24 toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise qui lui est liée directement ou indirectement. Surtout, cette procédure préexistait à l’article 39 du décret du 17 mars 1967, depuis l’origine du texte. Était en effet imposée par celui-ci une procédure d’autorisation spéciale avant toute conclusion d’une convention entre le syndic, ses «familiers» ou préposés et le syndicat des copropriétaires. Le texte avait déjà évolué, depuis 1967, pour d’une part, modifier son champ d’application en 2004, puis tout récemment en 20206 et, d’autre part, imposer que soient révélés au syndicat les liens qui justi-

fient la mise en œuvre de cette procédure en 20107. Cette dernière obligation d’information sur les liens entre le syndic et le pollicitant, avait toutefois été imposée dès 2002 par les articles 4-1 de la loi Hoguet8 et 95-2 de son décret d’application9, aux professionnels assujettis au respect des dispositions de ce texte. Pour eux, l’infraction à ce devoir d’information pouvait faire l’objet d’une rigoureuse sanction puisque l’article 14 de la même loi prévoyait, et prévoit encore, une peine de six mois d’emprisonnement et 7 500 euros d’amende. Il faut également relever que dans le cas particulier des résidences-services, la dérogation à l’interdiction de principe disparaît. L’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 interdit au syndic ou à ses proches10 de conclure un contrat de prestation de services individualisables et non individualisables. La présomption du conflit d’intérêts paraît ici irréfragable, de sorte qu’il faut empêcher sa réalisation. Enfin, le « Code de déontologie»11 des agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété, promulgué en 201512, rappelle les obligations précitées, en son article 9, 4° et 5°, d’information et d’autorisation préalable afin de lutter contre les conflits d’intérêts. Cette disposition va d’ailleurs plus loin en matière d’information que celle de la loi Hoguet puisqu’elle vise non pas une liste déterminée de personnes mais, plus généralement toutes les personnes avec qui un lien direct ou indirect ferait exister un intérêt personnel dans l’exécution de leur mission. Les professionnels doivent en conséquence, par application de ce principe, solliciter une autorisation spéciale afin de passer un contrat avec certains pollicitants mais plus généralement, informer le syndicat, de tout intérêt personnel résultant d’un lien direct ou indirect avec le prestataire proposé.

Pierre-Édouard LAGRAULET Docteur en droit

1 V. en ce sens, Th. Revet (dir.), Déontologie de la profession d’avocat, LGDJ, 2020, §313. 2 En ce sens, J. Moret-Bailly, «Définir les conflits d’intérêts», D. 2011, p. 1100 ; B. Dondero, «Le traitement juridique des conflits d’intérêts : entre droit commun et dispositifs spéciaux», D. 2012, 1686. 3 Ibid. V. sur le sujet, J. Valiergue, Les conflits d’intérêts en droit privé : contribution à la théorie juridique du pouvoir, Thèse, 2016, Bordeaux, spéc. n° 269 et s. 4 Il existe toutefois en droit de la copropriété certaines hypothèses d’interdiction pure et simple afin de prévenir la réalisation des conflits d’intérêts : l’interdiction de cumul entre les fonctions de syndic et de conseiller syndical (art. 21, L. 1965), l’interdiction faite au syndic de recevoir des mandats ou de président l’assemblée générale (art. 22, L. 1965) ou encore celle pour le syndic de proposer des services individualisables ou non dans les résidences-services (art. 41-4, L. 1965). 5 L. n° 2014-366 du 24 mars 2014. 6 Art. 26, d. n° 2004-479 du 27 mai 2004 ; Art. 25, d. n° 2020-834 du 2 juill. 2020. 7 Art. 21, d. n° 2010-391 du 20 avr. 2010. 8 L. 70-9 du 2 janv. 1970. 9 D. n° 72-678 du 20 juill. 1972. 10 Art. 41-1, L. 10 juill. 1965 : « Le prestataire des services individualisables et non individualisables ne peut être le syndic, ses préposés, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin, ni ses parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ni les entreprises dans le capital desquelles les personnes physiques mentionnées précédemment détiennent une participation ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont préposées. Lorsque le syndic est une personne morale, l’interdiction d’être prestataire des services individualisables et non individualisables est étendue aux entreprises dans lesquelles le syndic détient une participation et aux entreprises qui détiennent une participation dans le capital du syndic. ». 11 V. sur celui-ci : P. Capoulade et D. Tomasin (dir.), La copropriété, Dalloz, 2018, § 342.61 et s. ; M. Feferman et Y. Pelosi, « Déontologie, contrôle et discipline des professionnels de l’immobilier : de la loi de la jungle à la jungle des lois », AJDI 2015, p. 487. 12 Décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de la déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce.

Informations Rapides de la Copropriété n° 663 / Novembre 2020

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Le syndic La coexistence dans les textes anciens de ces oblideux situations que nous envisagerons succesgations d’information et d’autorisation préasivement. Nous étudierons d’abord - rapidelable signifie que le syndic, ou une entreprise à ment car elle est connue et ancienne - la procélaquelle il était liée, pouvait donc déjà conclure, dure d’autorisation visant à prévenir les risques de longue date, une convention avec le syndide conflits d’intérêts résultant d’une éventuelle cat des copropriétaires pour des prestations convention entre le syndicat et certains tiers autres que celles du syndic agissant ès qualité. auxquels le syndic est lié (I). Puis, de manière Il le pouvait à la condition de respecter les proplus spécifique, nous verrons que le gouvernecédures énumérées précédemment. La Cour de ment a transcrit et aménagé le mécanisme de cassation l’avait d’ailleurs l’article 1161 du Code indiqué de manière limcivil dans le cas du pide : «en statuant ainsi, «contrat conclu avec soiL’ordonnance du 30 octobre alors qu’un syndicat reprémême», afin de mieux le 2019 n’a pas concédé un senté par son syndic peut distinguer de l’hypothèse conclure une convention précédente. C’est ainsi droit nouveau au syndic avec une société dont ce qu’une autorisation spémais a clarifié et donné syndic est le gérant, la ciale, désormais prévue cour d’appel a violé les par la loi du 10 juillet une certaine publicité à textes susvisés» 13. 1965, est le préalable une procédure de lutte C’est pourquoi l’ordonnécessaire à la conclunance du 30 octobre 2019 sion d’un «contrat de contre les conflits d’intérêts n’a pas concédé un droit prestations de services», trop méconnue. nouveau au syndic mais a situation spécifiquement simplement clarifié et nommée de risque de donné une certaine publiconflit d’intérêts, proposé cité à une procédure de lutte contre les conflits au syndicat par le syndic n’agissant pas ès quad’intérêts trop méconnue. En application de ce lité au nom du syndicat des copropriétaires (II). texte, qui reprend les orientations des précéNous verrons, enfin, que la sanction en cas de dents, le syndic est - par principe - interdit de conclusion de l’une ou l’autre convention en conclure toute convention avec lui-même ou méconnaissance de ces procédures, est idencertaines personnes. Il est néanmoins fait tique mais diffère de celle prévue par le Code exception à ce principe en cas d’accord préacivil : l’inopposabilité au syndicat de la convenlable du représenté et il est fait distinction entre tion conclue et non sa nullité (III).

I.- La prévention des conflits d’intérêts indirects (L. 10 juill. 1965 : art. 18-1 A, II, al. 2 et D. 17 mars 1967 : art. 39, al. 2, 3 et 4)

13 Cass. 3e civ., 5 nov. 2015, n° 14-14.343, NP ; V° sur cette possibilité, P.-E. Lagraulet, thèse, précit., § 327. 14 Voir en ce sens P.-E. Lagraulet, «L’administration de la copropriété réformée», AJDI 2019, p. 852. 15 c-à-d à la majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

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Absence d’évolution de la procédure d’autorisation préalable.- L’articulation nouvelle des règles relatives à la lutte contre les conflits d’intérêts, figurant désormais à l’article 18-1-A de la loi, n’a pas purgé l’ancienne procédure de ses défauts. En effet, la nécessité́ instituée par l’article 18, I, alinéa 7 ancien, de procéder au vote d’une autorisation préalable n’avait d’intérêt que pour les conventions que le syndic peut passer seul, de plein droit, telle que, par exemple, la convention de nettoyage des parties communes ou pour les petites interventions, telles que le changement d’ampoules, etc 14. Dans le cas où le syndic soumettait au vote de l’assemblée générale la convention, l’adoption de la résolution, qui sera toujours a minima adoptée à la majorité de l’article 24, aurait dû valoir autorisation dès lors que les liens étaient, conformément aux dispositions applicables alors, révélés. Le texte nouveau impose donc toujours une obligation redondante d’autorisation préalable de la convention à la majorité simple 15, ce qui exagère, à notre sens, démesurément le devoir d’information dans la mesure où le syndic doit, par application de l’article 39 du décret de 1967

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(al. 4), préciser la nature des liens qui rendent nécessaire l’autorisation. Le texte est ainsi reformulé mais la procédure demeure identique. Le syndic personne morale proposant, pour prendre un exemple, un contrat de gestion du compte bancaire par l’établissement bancaire qui détient une part de son capital, devra alors soumettre à l’assemblée générale la question de l’autorisation de conclure cette convention en précisant le lien. La convention n’aura ensuite pas à être votée dans la mesure où la conclusion de ce contrat relève des pouvoirs propres du syndic. La procédure d’autorisation préalable est alors tout à fait pertinente. Pour prendre un autre exemple, si le syndic rémunéré, personne physique, propose l’installation d’un ascenseur par une entreprise appartenant à son fils, il devra alors soumettre à l’assemblée générale la question de l’autorisation préalable de conclure cette convention en précisant le lien à l’assemblée, puis faire voter le contrat à la majorité requise, c’est-à-dire en l’espèce celle de l’article 25 n) : la majorité absolue. Dans ce cas l’obligation est redondante et la procédure aurait pu être simplifiée.


Le contrat de prestations Jurisprudence de services Légère évolution du champ d’application personnelle de la procédure d’autorisation préalable.L’interdiction faite de conclure une convention en l’absence d’autorisation préalable avec un tiers auquel il est lié, a fait l’objet d’un léger aménagement de son champ d’application. L’article 18, I, alinéa 7, ancien, déterminait que l’interdiction de conclure une convention et la procédure dérogatoire d’autorisation de celle-ci étaient applicables aux conventions passées entre le syndicat et «une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic». L’article 39 du décret du 17 mars 1967 fixait la liste de ces personnes aux préposés du syndic, à son conjoint et son partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et aux parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus du syndic. Il en était de même pour les conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes précédemment mentionnées sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital ou même lorsqu’elles exercent des

fonctions de direction ou de contrôle et, encore plus largement, lorsqu’elles en sont les salariés ou préposés. L’article 39 disposait, enfin, que lorsque le syndic était une personne morale, la convention devait également être autorisée si l’entreprise qui la proposait détenait directement ou indirectement une participation dans son capital. Désormais, l’article 18, II, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le champ d’application de l’interdiction, à laquelle il est possible de déroger, s’applique «aux personnes ou entreprises avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique», ce qui est d’apparence plus large mais ne s’avère être qu’une modification formelle. En effet, l’article 39, alinéas 2 et 3, précise que ces liens sont les mêmes qu’auparavant, sauf que la liste concernant les parents ou alliés qui ne sont plus concernés que jusqu’au deuxième degré16 et non plus au troisième17. L’évolution est mineure contrairement au mécanisme nouveau de prévention des conflits d’intérêts directs.

II.- La prévention des conflits d’intérêts directs (L. 10 juill. 1965 : art. 18-1 A, II, al. 1 et D. 17 mars 1967 : art. 39, al. 1 et 4) Le syndic a l’interdiction de principe de passer une convention, autre que le contrat-type de syndic, avec le syndicat des copropriétaires. Il est néanmoins prévu la possibilité d’y déroger à condition que le syndic soit préalablement autorisé par le représenté (A). Dans ce cas, le syndic pourra conclure un contrat de prestations de services à l’objet limité, selon les dispositions de l’article 18-1 A de la loi de 1965 (B).

A.- Procédure d’adoption du contrat de prestations de services Autorisation par l’assemblée générale puis adoption du contrat. - De même que pour la conclusion des contrats de prestations de services avec des tiers auxquels il est lié, le syndic devra être autorisé expressément à conclure la convention à la majorité simple. Cette autorisation devra être votée préalablement à l’adoption de la convention, que celle-ci soit adoptée par l’assemblée générale ou le syndic lorsque cette adoption relève de ses pouvoirs propres. Délégation au conseil syndical du pouvoir d’autoriser le syndic.- La question se pose de savoir si l’autorisation pourrait être donnée par le conseil syndical. En effet, l’article 18-1 A vise explicitement l’autorisation expresse de l’assemblée générale mais l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par l’ordonnance du 30 octobre 201918, permet à l’assemblée générale de déléguer au conseil syndical les pouvoirs de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance. Il nous paraît ainsi que l’assemblée générale dispose du pouvoir de

déléguer celui d’autoriser le syndic à conclure une convention avec le syndicat (l’analyse vaut également pour l’autorisation relative aux conclusions de prestations entre le syndicat et des tiers auxquels le syndic est lié). Application des règles relatives à tous les autres contrats.- Le contrat de prestations de services étant parfaitement distinct du contrat de syndic, les procédures de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence prévues par l’alinéa 1er de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 (selon les conditions déterminées de l’article 19-2 du décret pour la mise en concurrence19) devront être respectées par le syndic. On rappellera également que le syndicat est un non-professionnel20 bénéficiant des dispositions de l’article L. 136-1 du Code de la consommation. En conséquence, le syndic devra respecter les dispositions relatives à la tacite reconduction si le contrat autorisé, puis adopté le prévoit et ce même s’il se notifie à lui-même l’alerte, en qualité de représentant du syndicat. Pour cette raison, il pourrait néanmoins être recommandé au syndic, non par obligation mais par déontologie, de ne proposer que des contrats à durée déterminée non tacitement renouvelable afin de soumettre à chaque fois un contrat nouveau. Cette bonne pratique éviterait tout litige ou même toute crispation.

B.- L’objet limité du contrat de prestations de services Bien que le texte de l’article 18-1 A de la loi de 1965 ne le rappelle pas, les prestations pouvant être proposées au titre du «contrat de prestations de services» ne peuvent dépasser l’objet du syndicat (1). En outre, et c’est expressément précisé

16 Enfants, parents (1er degré) et petits-enfants, grandsparents, frères et sœurs (2e degré). 17 Arrière-grands-parents, oncles, tantes, neveux et nièces. 18 V. sur ce sujet : P.-E. Lagraulet, « L’administration de la copropriété réformée », précit. ; « Les pouvoirs du conseil syndical et de son président après le décret du 2 juill. 2020 », AJDI sept. 2020, 564. 19 Pour rappel, à défaut de fixation de seuil par l’assemblée générale à partir duquel la mise en concurrence doit être mise en œuvre, alors elle n’est pas obligatoire : Cass. 3e civ., 26 mars 2014, n° 13-10.693. 20 Cass. civ. 3, 12 juillet 2018, n° 17-21.564 ; Cass. civ. 1, 29 mars 2017, n° 16-10.007 ; Cas. civ. 1, 25 novembre 2015, deux arrêts, n° 14-20.760 et n° 14-21.873 ; Cass. civ. 1, 23 juin 2011, n° 10-30.645.

Informations Rapides de la Copropriété n° 663 / Novembre 2020

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Le syndic Jurisprudence

21 V. sur la notion d’objet du syndicat : C. Atias et J.-M. Roux, Guide de la copropriété des immeubles bâtis, 2017, p. 306 et s., Edilaix. 22 Cass. 3e civ., 15 mai 2002, n° 00-16.167 : Bull. civ. III, n° 102 (non-conformité à l’objet de l’action fondée sur la défense de l’intérêt public) ; Cass. 3e civ., 30 janv. 2007, n° 06-13.886 : NP (conformité à l’objet de la décision de traiter préventivement l’immeuble contre les termites) ; Cass. 3e civ., 4 nov. 2009, n° 08-18.979 : Bull. civ. III, n°242 (non-conformité à l’objet de l’acquisition de parts sociales d’une SCI propriétaire de biens immobiliers extérieurs à la copropriété). 23 Cass. 3e civ., 11 mai 2010, n° 09-66.116, NP. 24 Dans ce cas, il faut rappeler, comme nous l’avons précisé en introduction, que le syndic et une liste définie de proches ont interdiction, sans pouvoir y déroger, d’être prestataire de services individualisables ou non (art. 41-6, L. 1965). La possibilité de conclure une convention de prestation de services est donc exclue dans une telle situation. 25 V. sur cette obligation du syndicat de recourir à ce mode de participation afin de permettre aux copropriétaires de participer à distance : P.-E. Lagraulet, « Esquisse des nouveaux contours du droit de la copropriété », AJDI 2019, p. 604. 26 Art. 18-1 A, I, L. 10 juill. 1965. Lire l’article de David Rodriguès, cette revue, p. XX. 27 Art. 18-1 A, II, L. 10 juill. 1965. 28 Art. 18, I, al. 5, L. 10 juill. 1965. 29 V. pour l’obligation discutée en matière de recouvrement de charges n’excédant pas 5 000 euros : P.-E. Lagraulet, « Recouvrement des charges, la conciliation est-elle obligatoire ? », IRC, juill. 2020. 30 Cette disposition ne pourra valoir que pour un contrat conclu avec un tiers ; le syndic lui-même ne pouvant être dans l’ignorance de son défaut de pouvoir.

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cette fois, les prestations ne doivent en aucun cas relever des fonctions du syndic (2).

2.- Exclusion des prestations relevant des fonctions de syndic

1.- Limitation des prestations à la réalisation de l’objet du syndicat

Rejet de l’idée de contrat-socle.- Le contrat de prestations de services doit être strictement distingué du contrat-type. Il n’en est ni le prolongement, ni l’aménagement. Il s’agit de deux contrats de nature différente. Le contrat de syndic est un contrat de représentation tandis que l’autre est un contrat d’entreprise. Il tend à fournir un service et non à permettre la représentation de la personne morale qu’est le syndicat. C’est pourquoi le contrat-type ne peut toujours pas faire l’objet de modifications et que le manquement à l’obligation d’en assurer l’intangibilité est passible d’une amende administrative d’au plus 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale26. C’est également la raison pour laquelle il a été spécifiquement précisé, pour éviter toute confusion, que les prestations proposées au titre d’un contrat de prestations de services «ne peuvent figurer dans le contrat de syndic»27. Il faut donc, définitivement, bannir l’expression de «contrat-socle» et ne conserver que celle de «contrat-type» au côté de celle de «convention de prestations de services».

Les prestations exclues de l’objet du syndicat.L’objet du syndicat des copropriétaires est, comme pour toute personne morale, régi par le principe de spécialité. Il est donc limité. Mais, contrairement à la plupart des autres personnes morales, son objet n’est pas défini par la convention qui la régit. Il est, en effet, défini par l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 : le syndicat «a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes de l’immeuble»21. Cette définition limite les pouvoirs du syndicat à sa réalisation et, partant, les pouvoirs délégués aux organes du syndicat. Ainsi, tout acte pris en dehors de cet objet serait susceptible de nullité22 pour excès de pouvoir23. Il est toutefois possible d’aménager conventionnellement, dans un cas particulier, l’objet du syndicat des copropriétaires en l’étendant à la fourniture aux résidents de l’immeuble de services spécifiques (art. 41-1, L. 10 juill. 1965)24. En conséquence, le syndic ne pourra jamais proposer un contrat de prestations de services qui ne permettrait pas de poursuivre l’objet du syndicat et il en va de même de manière générale pour toutes les décisions qu’adoptent le groupement qu’il représente. Il en irait ainsi de prestations d’assistance à la personne tel que le gardiennage d’enfants ou de chiens, le portage de repas, ou de prestations portant exclusivement sur les parties privatives. Les prestations autorisées par l’objet du syndicat.- Le «contrat de prestations de services» que peut personnellement proposer le syndic doit correspondre à l’objet du syndicat des copropriétaires. Le syndic, n’agissant pas ès qualité, pourra ainsi proposer un contrat de mandat de location ou de vente de parties communes dont le syndicat aura décidé de disposer conformément à l’article 16 de la loi de 1965. Il pourra également être autorisé à passer un contrat «avec lui-même» de réfection de la cage d’escalier ou encore un contrat de conciergerie collective qui consisterait à assurer l’entretien courant de l’immeuble : changement d’ampoules, nettoyage des parties communes, etc. Il pourra également proposer un contrat de prestation d’audio et visioconférence afin de permettre aux copropriétaires de participer à distance conformément au droit qui leur est garanti par l’article 17-1 A de la loi de 196525. Dans tous les cas, il devra répondre aux obligations professionnelles relatives à chacune de ces activités et en assurer le syndicat.

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Recherche et illustrations des limites entre prestations.- Afin de tracer aisément la limite entre les fonctions qui relèvent du syndic agissant ès qualité et les autres, il suffit de se référer, d’une part, à l’article 18 de la loi de 1965 et, d’autre part, au contrat-type. Tout ce qui relèverait des fonctions ainsi listées ne pourrait faire l’objet d’une convention de prestations de services. Sans doute possible, l’ensemble des missions de représentation du syndicat relèvent des fonctions du syndic28. C’est ainsi que la conclusion d’une convention de représentation du syndicat à une conciliation, préalable obligatoire pour les conflits de voisinage29, paraît contraire au contrat-type. Il en va de même pour la représentation du syndicat aux actes modificatifs du règlement de copropriété, etc. Il nous paraît également très discutable d’envisager la conclusion d’un contrat d’assistance 7 jours sur 7 dès lors que cette assistance correspondrait en fait aux missions du syndic : déclaration de sinistre, ordre de mission à une entreprise spécialisée pour recherche de fuite sur parties communes, pour réparation, etc. Dans ce cas, la prestation relève - selon nous - des fonctions du syndic telles que définies par l’article 18 de la loi de 1965 et ce sont ses modalités qui sont aménagées. En conséquence, c’est le contrat-type qui doit être modifié pour prévoir une intervention du syndic 7 jours sur 7 et fixer corrélativement le prix du forfait au regard de cette prestation courante améliorée. À défaut de respecter cette stricte limitation de l’objet du contrat, la convention sera inopposable au syndicat des copropriétaires.


Le contrat de prestations Jurisprudence de services

III.- La sanction du non-respect de la procédure d’autorisation (L. 10 juill. 1965 : art. 18-1 A, II, al. 3)

Le défaut d’autorisation sanctionné par l’inoppolecture du IV de l’article 18-1 A : le champ d’apsabilité de l’acte.- L’inopposabilité a été choisie plication personnel de l’article est limité aux syncomme effet pour sanctionner le contrat que le dics rémunérés, professionnels ou non, alors que syndic passerait pour le syndicat et un tiers auquel la dérogation semble être définie dans son champ il est lié ou avec lui-même. Cette sanction, qui d’application matériel à l’obligation de respecter était déjà celle prévue par l’article 18, I, alinéa 7, un contrat-type. L’article 39 du décret ne reprend a été préférée à la nullité qui frappe, selon l’article d’ailleurs pas cette exclusion bien que, contenant 1161 du Code civil, les actes accomplis par un les mesures d’application de l’article 18-1 A, il ne représentant pour le compte des deux parties, devrait en conséquence pas s’appliquer, non plus, dont une personne physique, au contrat. C’est à cette situation. Bien entendu, les dispositions de ainsi la sanction prévue par l’article 1156 du Code la loi Hoguet ne s’appliquent pas non plus au syncivil pour les actes accomplis par un représentant dic non professionnel, et enfin, les dispositions de sans pouvoir ou au-delà de l’article 1161 du Code civil ses pouvoirs qui est reten’ont pas vocation à régir nue. En conséquence, le cette situation dans la Les dispositions de la loi syndicat ne sera pas tenu mesure où elles ne visent d’exécuter la convention que le cas de la représentaHoguet ne s’appliquent passée avec le prestataire, tion d’une personne phypas non plus au syndic c’est-à-dire, notamment, sique. Or, le syndicat des qu’il n’aura pas à la payer, copropriétaires est tounon professionnel. ni à répondre des conséjours, par nature, une perquences qui pourraient en sonne morale. Cela signirésulter, notamment en fie-t-il pour autant que le matière de responsabilité contractuelle. En raison syndic non rémunéré pourra conclure toute de la solution retenue, et prévue pour le droit comconvention, y compris en situation de conflit d’inmun à l’article 1156, il est possible de penser que térêts ? Non. En effet, puisqu’aucun texte spécial l’alinéa 2 de ce dernier s’appliquerait pour les ne règle la question la protection générale du syntiers. Le texte spécial de la loi de 1965 ne retenant dicat représenté - question qui dépasse celle des aucune solution à leur égard, il paraît en effet poscontrats conclus entre le syndicat et le syndic ou sible de retenir que les tiers contractants pourront l’un de ses proches -, le mécanisme de l’article en invoquer la nullité à condition d’avoir été dans 1157 du Code civil paraît applicable. Celui-ci disl’ignorance du défaut de pouvoir du syndic30. pose la nullité des actes pris par le représentant en Notons , enfin, que si l’alinéa 3 du II de l’article détournement de ses pouvoirs au détriment du 18-1 A dispose l’inopposabilité de la convention représenté. Le champ d’application de ce mécaconclue en méconnaissance de la procédure nisme est toutefois réduit au cas où le tiers avait d’autorisation préalable, il ne paraît pas exclu connaissance du détournement ou ne pouvait d’appliquer l’alinéa 3 de l’article 1156 de Code l’ignorer, c’est-à-dire, particulièrement mais non civil permettant au syndicat de ratifier l’acte exclusivement, en cas de connivence avec le puisque cette faculté de droit commun n’est pas bénéficiaire de la convention. explicitement exclue par la loi de 1965 et ne paraît pas contraire à l’économie du texte. Pour conclure, nous attirerons simplement l’attention sur le fait que l’obligation nouvellement préCas particulier du contrat passé avec un syndic sentée n’a pas supprimé ou modifié les obligations non rémunéré.- La sanction de l’inopposabilité du faites aux professionnels par la loi Hoguet, son contrat ne paraît pas applicable aux actes visés et décret d’application ainsi que le Code de déontopris sans autorisation par le syndic non professionlogie. Ceux-ci veilleront en conséquence à continel et non rémunéré, dit autrefois bénévole. nuer à les respecter, outre les nouvelles disposiL’exclusion paraît curieusement accidentelle à la tions de la loi de 1965. ●

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Jurisprudence

ÉTUDE

Le quitus donné au syndic

L

e contrat de syndic de copropriété liant le syndicat des copropriétaires à son syndic, est un mandat de gestion tel qu’il est défini dans l’article18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. En sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, le syndic doit rendre compte de sa gestion. Par référence à l’adage «Quod omnibus tangit ab omnibus tractari»1, l’assemblée générale de la copropriété est le lieu où le syndic doit rendre compte de sa gestion, et le syndicat des copropriétaires se prononcer sur ladite gestion2.

Jérôme HOCQUARD

Avocat au Barreau de Paris

Les syndics de copropriété inscrivent donc à ment, ce ne sont pas moins de 415 jugements de l’ordre du jour des assemblée générales une résopremière instance, 460 arrêts de cours d’appel et lution destinée à voter le «quitus». Provenant du 30 arrêts rendus par la Cour de cassation dans leslatin «quietus» («en repos, tranquille, en paix»), le quelles le quitus donné au syndic a été soit disquitus se comprend comme l’arrêté ou le jugecuté, soit excipé comme moyen de défense. ment définitif d’un compte, par lequel la perCette actualité jurisprudentielle abondante est sonne responsable en est déclarée quitte. directement issue des conséquences juridiques S’appliquant au droit de la copropriété, le quitus du quitus puisque le vote favorable du quitus a un de copropriété est la décision par laquelle le syneffet exonératoire de responsabilité du syndic, la dicat des copropriétaires validation de sa gestion en déclare le syndic «quitte» assemblée générale rende sa gestion3, c’est-à-dire dant mal-fondée toute Le quitus de copropriété de l’ensemble des actes et action en responsabilité est la décision par diligences qu’il a accomdu syndic qui reposeraient pli pour le compte de la les éléments dont les laquelle le syndicat des copropriété en exécution copropriétaires avaient eu copropriétaires déclare le de son mandat. connaissance avant de lui La loi du 10 juillet 1965 ne syndic «quitte» de sa gestion. donner quitus de sa gesprévoyant aucune définition. Dès lors, le quitus tion du quitus, pas plus voté est un argument de qu’elle ne fixe sa portée ni défense systématiquement ne définit ces conséquences, le régime du quitus excipé par le syndic dont la responsabilité est directement est issu de la jurisprudence. L’étude engagée par le syndicat des copropriétaires. des décisions afférentes au quitus de copropriété L’importance d’un tel vote pour les copropriédémontre qu’il est un sujet régulièrement abordé, taires nécessite ainsi de développer dans la précomme en témoigne le nombre relativement sente étude la définition du quitus, sa portée et ses important des décisions de jurisprudence le menconséquences juridiques, notamment en termes tionnant : sur les quatre dernières années seulede responsabilité.

Le quitus : un acte défini par la jurisprudence Les missions du syndic ressortissent, notamment, des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Le quitus est alors défini, dans les limites des missions du syndic, comme l’acte par lequel le syndic qui a géré la copropriété et a rendu compte de sa gestion devant l’assemblée générale des copropriétaires, est reconnu par eux comme s’étant acquitté régulièrement de son mandat, de sorte qu’il est déchargé de toute responsabilité au titre de l’exécution de celui-ci. Il vaut reconnaissance que le syndic a correctement accompli la gestion de la copropriété au cours de l’exercice concerné dans le domaine comptable et financier ou dans tout autre

domaine de son intervention pour le compte de la copropriété (recouvrement des créances du syndicat, travaux, ou litiges avec les tiers, etc.) 4. Le quitus porte donc sur l’ensemble des actes et diligences réalisés par le syndic pour le compte de la copropriété. Le quitus ainsi défini est la conséquence d’une appréciation de l’assemblée générale des copropriétaires sur la qualité de la gestion de la copropriété par le syndic, l’assemblée générale évaluant librement l’opportunité de donner le quitus de gestion au syndic 5. Même si le quitus n’a pas été délivré au syndic, le refus de le donner ne remet pas en cause les obligations contractuelles issues du mandat de gestion

1 «Ce qui concerne tout le monde doit être traité par tout le monde». 2 L. 10 juillet 1965, art. 24. 3 David Rodrigues, Le quitus, Inf. Rap. Copr. n° 647, avril 2019. 4 CA Paris, pôle 4, ch. 2, 22 mai 2019, RG 16/24887. 5 CA Colmar, ch. 2 A, 24 septembre 2020, n° 18/03427.

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Le syndic confié au syndic et, notamment, ne fait pas obstacle au paiement des honoraires contractuellement dus au syndic 6. La jurisprudence, s’inspirant de la théorie générale des contrats, rappelle ainsi que l’engagement contractuel issu du contrat signé entre le syndicat des coproprié-

taires et le syndic, est indépendant de l’appréciation de la qualité de la gestion du syndic. Ainsi, le quitus est la conséquence de l’appréciation de la qualité de la prestation du syndic dans l’exécution de ses missions portant sur la gestion de l’immeuble.

Le vote du quitus : une résolution expresse Le quitus est voté la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Ni la loi du 10 juillet 1965, ni son décret d’application du 17 mars 1967 ne prévoit un formalisme particulier pour la rédaction et/ou la validité de la résolution par laquelle l’assemblée générale donne quitus au syndic. Toutefois, la jurisprudence a précisé les conditions nécessaires pour la régularité du vote d’une telle résolution. Première condition : le vote du quitus doit être expresse ; il ne se présume pas Il a été jugé que le quitus étant distinct de l’approbation des comptes de copropriété 7, cette approbation par l’assemblée générale ne pouvant valoir quitus voté au syndic 8. L’approbation des comptes porte sur la seule gestion comptable, à la différence du quitus qui vaut approbation de la gestion du syndic et entraîne donc ratification, par le syndicat des copropriétaires, des actes réalisés par son syndic. Il ressort de cette jurisprudence que le vote donnant quitus au syndic ne se présume pas et

Un compte-rendu de la gestion du syndic est indispensable afin que les copropriétaires soient en mesure de se prononcer.

ne peut ressortir que du vote d’une résolution ayant expressément cet objet. Deuxième condition : la résolution doit être claire et sans ambiguïté Le quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires au syndic implique la reconnaissance que ledit syndic a régulièrement assumé la gestion de l’ensemble de la copropriété, que ce soit dans le domaine financier ou dans les autres domaines où il a pu intervenir, de sorte qu’il n’encourt plus aucune responsabilité visà-vis de son mandant, le syndicat, en raison des actes ou décisions quelconques exécutés durant son mandat, fût-ce en dehors de sa compétence, et dont l’assemblée générale a été informée avant de délivrer le quitus. Le quitus valant reconnaissance par l’assemblée générale de la bonne exécution des obligations du syndic, et couvrant même les fautes de gestion que le syndic a pu commettre, la résolution le votant n’est régulière qu’autant que les copropriétaires ont été à même, lors du vote, d’en apprécier les conséquences. Dès lors, et bien que le décret du 17 mars 1967 ne prévoit aucune notification préalable en vue de donner quitus au syndic, un compte-rendu de la gestion du syndic est néanmoins indispensable afin que les copropriétaires soient en mesure de se prononcer. À ce titre, il a été jugé que la résolution donnant quitus au syndic en mentionnant que, préalablement au vote, le syndic a été entendu en ses explications, est, en l’absence de preuve d’éléments se rapportant à ces explications, une clause de style, inutile et dépourvue de toute portée9.

La portée du quitus : une résolution limitée aux informations dont l’assemblée générale a eu connaissance

6 CA Paris, pôle 4, ch. 2, 26 février 2020, n° 17/03456. 7 CA Limoges, ch. civ., 25 octobre 2018, RG n° 17/00965. 8 Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 17-26.190. 9 CA Nancy, 2e ch., 5 juillet 2018, RG n° 16/03404. 10 CA Pau, 1ère ch., 17 décembre 2019, n° 16/01284.

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La conséquence du quitus est de décharger le syndic de sa responsabilité, de sorte que le syndicat des copropriétaires perd le droit d’agir contre le syndic en raison de sa gestion. En donnant quitus de sa gestion au syndic, le syndicat des copropriétaires se prive ainsi d’une action éventuelle en responsabilité contractuelle alors que des fautes du syndic peuvent se révéler bien après le vote du quitus. Le quitus donné au syndic impliquant la

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reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion de l’ensemble de la copropriété, le syndic n’encourt plus aucune responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, en raison des actes ou décisions quelconques exécutés durant son mandat, fût-ce en dehors de sa compétence 10. Toutefois, en considération de l’importance de cet effet libératoire pour le syndic, les juridictions ont limité la portée du quitus.


Jurisprudence Le quitus Première limite : le quitus ne vaut que pour les informations dont l’assemblée générale a eu connaissance De jurisprudence ancienne et constante, les juges rappellent que le quitus, même accordé sans réserve au syndic par l’assemblée générale des copropriétaires, emporte décharge de la responsabilité du syndic, sauf à démontrer que le syndic a manqué à son devoir d’information. Ainsi, le quitus n’est pas libératoire de responsabilité du syndic pour les actes du syndic dont l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas eu connaissance11. Ainsi, s’il est établi que les comptes présentés par le syndic en assemblée générale sont irréguliers, il ne peut être donné quitus au syndic pour sa gestion, et la résolution le lui accordant doit être annulée12. Le quitus donné au syndic pour sa gestion, ne couvre donc pas les actes dont les copropriétaires n’ont pas eu connaissance lors du vote. Le procès-verbal de l’assemblée générale faisant foi jusqu’à l’éventuelle annulation de l’assemblée générale (ou de certaines résolutions), le défaut d’information donnée aux copropriétaires doit s’apprécier par référence à la rédaction desdits procès-verbaux13. Le quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires au syndic emporte ainsi la reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion de l’ensemble de la copropriété, dans la limite des éléments dont les copropriétaires ont eu connaissance. Deuxième limite : le quitus ne vaut que pour les éléments connus des copropriétaires dont les copropriétaires ont été à même d’apprécier les conséquences Comme il vient d’être rappelé, la portée du quitus est limitée aux seuls éléments dont les copropriétaires avaient connaissance le jour du vote. Toutefois, la jurisprudence va au-delà de la seule information des copropriétaires et précise que non seulement les copropriétaires ne peuvent donner quitus que pour les éléments de gestion dont ils avaient connaissance le jour du vote, mais encore dont les copropriétaires étaient en mesure d’apprécier les conséquences14. Les juges du fond rappellent régulièrement ce principe en jugeant que le quitus «ne peut en effet valoir reconnaissance de la bonne exécution des obligations du syndic et couvrir les fautes de gestion qu’il a pu commettre, qu’autant que les copropriétaires ont été à même, lors du vote, d’en apprécier les conséquences»15. Ainsi, dès lors qu’il n’est produit aucun document démontrant que les copropriétaires disposaient des informations leur permettant d’apprécier l’ampleur d’un sinistre, que les procès-verbaux des assemblées générales n’y font pas clairement allusion, et que les comptes de travaux ne font apparaître aucune dépense somptuaire, le quitus donné au syndic a été accordé sur la foi d’une présentation insincère dudit sinistre, et dont les copropriétaires n’ont pas été à même d’en apprécier l’étendue, et pour ce motif, le vote accordant le quitus doit être annulé16.

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la jurisprudence ci-avant rappelée, annule les résolutions donnant quitus au syndic qui se limitent à des clauses de style17, démonstration devant être rapportée non seulement que les copropriétaires ont été dûment informés, mais encore que les copropriétaires aient pu apprécier les conséquences de la gestion du syndic pour l’immeuble. La portée du quitus est ainsi limitée aux seuls éléments dont les copropriétaires avaient connaissance le jour du vote, mais encore aux éléments dont les copropriétaires étaient en mesure d’apprécier les conséquences du vote du quitus, notamment en termes de responsabilité. Troisième limite : le quitus ne vaut que pour les actes accomplis le jour de l’assemblée générale Il ressort du principe rappelé selon lequel le quitus ne peut pas couvrir les actes dont le syndicat des copropriétaires n’avait pas connaissance et dont les copropriétaires ne peuvent, lors du vote, apprécier les conséquences, que le quitus donné à l’avance, c’est-à-dire pour une période de plusieurs mois à venir, est vicié, en ce qu’il revient à donner un pouvoir «en blanc» au syndic18. La portée du quitus est ainsi limitée dans le temps, et il ne peut être donné que pour une gestion dont l’exercice est clos, et aucunement à l’avance, pour une période à venir. Quatrième limite : le quitus ne peut couvrir que les actes du syndic régulièrement élu Le quitus, en tant que «satisfecit» de la gestion du syndic, implique qu’il ne peut être donné qu’au syndic régulièrement élu. En effet, l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises en assemblée générale et que leur exécution est confiée au syndic en application de l’article 18 de ladite loi. Aux termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est élu à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Il ressort donc de la combinaison de ces articles, d’ordre public, que le syndic doit être élu pour assurer la gestion de la copropriété, toute notion de «syndic de fait» étant prohibée en copropriété19. Tirant toutes les conséquences du refus de la jurisprudence d’accepter «le syndic de fait», la cour d’appel de Toulouse a rappelé qu’un quitus ne pouvait être donné à un syndic pour une période antérieure à sa désignation. En l’espèce, la cour d’appel a jugé «qu’aucun syndic n’a été régulièrement désigné avant le 19 mai 2014, date à laquelle l’assemblée générale des copropriétaires a désigné M. M en qualité de syndic bénévole. A défaut de syndic régulièrement désigné avant cette date, l’assemblée générale des copropriétaires du 30 décembre 2014 n’a pas pu : (…) donner quitus de gestion au syndic pour les années 2013 et 2014».20 Ainsi, la portée du quitus est limitée aux seuls actes de gestion d’un syndic régulièrement élu21. Cinquième limite : le quitus n’interdit pas toutes les actions en responsabilité dirigées contre le syndic pour sa gestion

11 CA Limoges, ch. civ., 25 octobre 2018, n° 17/00965. 12 CA Paris, pôle 4, ch. 2, 22 mai 2019, n° 16/24887. CA Rennes, 4e ch., 7 juin 2018, n° 15/06208. 13 CA Paris, pôle 4, ch. 2, 12 février 2020, n° 16/25022. 14 CA Limoges, ch. civ., 25 octobre 2018, n° 17/00965. 15 CA Nancy, 2e ch., 5 juillet 2018, RG n° 16/03404. 16 CA Nîmes, 2e ch. section A, 15 février 2018,  n° 16/03484. 17 CA Paris, pôle 4, ch. 2, 12 février 2020, n° 16/25022. 18 CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 16 janvier 2020,  n° 18/18708. 19 Rép. minist. à la Question écrite n° 03074, J.O Sénat, 13e mandature. 20 CA Toulouse, 1ère ch., sect., 2 mars 2020, n° 17/04420. 21 CA Pau, 1ère ch., 17 décembre 2019, n° 16/01284.

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Le syndic Jurisprudence L’effet libératoire de responsabilité du syndic du quitus est, par ailleurs, limité aux seules actions en responsabilité contractuelle dont dispose le syndicat des copropriétaires l’encontre du syndic. Ainsi, même en présence d’un quitus donné au syndic, les copropriétaires gardent le droit d’agir contre le syndic en responsabilité délictuelle dès lors que la gestion du syndic leur a causé un préjudice personnel et direct. La Cour de cassation a ainsi jugé que «le quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires constitue une décision collective qui n’affecte pas les situations individuelles et que, s’il décharge le syndic de sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires, le quitus n’emporte pas renonciation des copropriétaires à engager individuellement la responsabilité délictuelle du syndic qui leur a causé un préjudice personnel». 22 Ainsi, l’effet libératoire du quitus est limité à la seule responsabilité contractuelle de ce dernier à l’égard du syndicat des copropriétaires. Toutefois, la cour d’appel de Rennes a apporté une précision à cette interprétation en jugeant

que «le quitus ne prive pas un copropriétaire de rechercher la responsabilité du syndic pour la faute quasi délictuelle qui lui a causé un préjudice personnel sauf s’il a voté en sa faveur». 23 Cette position de la cour d’appel de Rennes nous apparaît contestable puisque, comme nous venons le voir, le fondement des limites de la portée du quitus donné au syndic est précisément l’absence de connaissance des copropriétaires des éléments de gestion de l’immeuble de la copropriété et de la possibilité d’apprécier les conséquences sur leurs droits d’un tel quitus. Dès lors, le vote en faveur d’un quitus donné au syndic, s’il est démontré que ce vote n’avait pas été éclairé, ou que des informations avaient été omises (ou pire, volontairement cachées), serait dépourvu de toute valeur et le copropriétaire serait fondé à en contester les conséquences le jour où il aura eu connaissance des éléments qui lui avaient été cachés. La jurisprudence est en la matière abondante et la Cour de cassation sera amenée à se prononcer sur l’évolution proposée par la cour d’appel de Rennes.

Le quitus et la responsabilité du syndic

22 Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, arrêt n° 536 F-D, Pourvoi n° R 18-23.270. 23 CA Rennes, 4e ch., 4 juin 2020, n° 17/01367. 24 CA Colmar, ch. 2 A, 14 mai 2020, n° 18/04196. 25 CA Aix-en-Provence, 4e ch. A, 1er mars 2018,  n° 15/09950. 26 Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, arrêt n° 536 F-D, pourvoi n° R 18-23.270. 27 CA Bastia, ch. civ. sect. 2, 12 février 2020, n° 18/00346. 28 CA Basse-Terre, 20 janvier 2020, n°18/012511. 29 Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n°18-14.360.

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L’étude de la jurisprudence afférente au quitus donné au syndic démontre que ledit quitus est discuté soit dans le cadre d’un contentieux en annulation de la résolution l’ayant voté, soit dans le cadre d’une action en responsabilité contre le syndic. Pour ce qui est du contentieux de l’annulation des résolutions ayant donné quitus au syndic, l’étude de la jurisprudence démontre que la preuve de l’abus de majorité repose sur le demandeur à l’annulation qui doit, outre développer des moyens de droit ou de fait au soutien de sa demande 24, démontrer en quoi la gestion du syndic, au cours de la période considérée, serait insincère 25. Pour ce qui est de la responsabilité du syndic en présence d’un quitus donné par l’assemblée générale, la jurisprudence démontre qu’une telle action en responsabilité peut parfaitement prospérer, malgré le vote d’une telle résolution, même après l’expiration du délai d’action en annulation de deux mois. Rappelons à ce titre que l’action en responsabilité dirigée contre le syndic, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, se prescrit par cinq ans à compter du jour où le copropriétaire a eu connaissance de faits. Aux termes de l’article 1991, alinéa 1 er, du Code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. L’article 1992 du même code ajoute que le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion. Sur ce fondement, il est admis que le syndic,

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seul responsable de la gestion administrative et financière du syndicat des copropriétaires, engage sa responsabilité à l’égard de ce dernier dans l’exécution de son mandat. Le vote donnant quitus de sa gestion au syndic, dans les limites ci-avant rappelées, dégage donc le syndic de toute action en responsabilité contractuelle du syndicat des copropriétaire. Toutefois, comme il a été rappelé, le quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires constitue une décision collective qui n’affecte pas les situations individuelles et, s’il décharge le syndic de sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires, le quitus n’emporte pas renonciation des copropriétaires à engager individuellement la responsabilité délictuelle du syndic qui leur a causé un préjudice personnel 26. Ainsi, la jurisprudence a reconnu la responsabilité du syndic, même en présence d’un quitus donné par l’assemblée générale dès lors que : - le syndic a manqué à son devoir de conseil en ne proposant pas de résolution en vue de son habilitation à agir en justice 27 ; - le syndic a commis un manquement dans l’accomplissement de sa mission qui lui impose conseil et loyauté 28. Toutefois, on notera que l’action en responsabilité contre le syndic et/ou en annulation de la résolution ayant donné quitus au syndic ne doit pas, en tout état de cause, faire dégénérer en abus le droit d’agir en justice 29. ●


Jurisprudence

ÉTUDE

La fin du mandat du syndic : Modalités et conséquences

E

n octobre 2018, nous nous interrogions sur «le mandat du syndic et le temps qui passe» et les conséquences diverses qui en découlent (Inf. rap. copr. n° 642). La date de cessation du mandat en cours ou la date d’effet du nouveau, restent discutables, malgré l’évolution de l’article 29 du décret du 17 mars 1967. En cela, la création du V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, et plus précisément du dernier alinéa : «Quand l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic», a apporté peu d’éclaircissement. Ces clarifications sont pourtant consé-

Marie-Hélène MARTIAL Juriste

quentes, tant en termes d’obligations et de responsabilité du syndic, qu’au regard de sa rémunération. L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, pose les conditions du changement de syndic et du transfert des documents du syndicat. Mais, au préalable, il faut définir le contexte du changement de syndic.

I.- Le changement de syndic A.- Le contexte

Cette nouvelle règlementation s’appliquera aux La loi ALUR avait identifié deux situations : contrats de syndics conclus postérieurement à • Le syndic démissionne. Il doit alors un préavis de l’entrée en vigueur de l’ordonnance, y compris trois mois au syndicat (création art. 18 V 2e al.) ; pour leurs effets légaux, soit depuis le 1er juin • Le syndic est révoqué en cours de mandat. La 2020. révocation était consécutive soit à un vote sur Dans notre précédente étude, nous faisions l’hycette question expressément prévue à l’ordre pothèse que «le contrat de mandat de syndic est du jour (art 25 c), loi du un contrat à durée déter10 juillet 1965) soit à un minée. Comme tout vote sur la seule désicontrat, il doit se pourL’ordonnance du 30 octobre gnation d’un nouveau suivre jusqu’au terme syndic (création art. 18 contractuellement fixé». 2019 supprime les notions V 3e al.). L’article 18 VI nouveau de démission ou révocation. Mais il existait deux autres issu de l’ordonnance précas, pour lesquels la loi citée, dispose que «le était muette. contrat de syndic est • Le syndic n’est pas candidat à sa succession ; conclu pour une durée déterminée. Il est • L e syndic présente sa candidature pour être approuvé par une décision expresse de l’assemdésigné à nouveau et ne l’est pas. blée générale». L’ordonnance du 30 octobre 2019, par son Le terme est contractuellement déterminé et il article 15, supprime les notions de démission ou permet de mesurer les conséquences de la fin de révocation, qui sont l’expression de la volonté mandat. unilatérale des parties, pour ne retenir que deux cas : B.- Le mécanisme en cas • Les deux parties ne souhaitent pas conclure un nouveau contrat (art. 18 VII, nouveau) ; de «non-renouvellement» • Une des parties souhaite résilier le contrat (art. au terme du contrat 18 VIII nouveau). La terminologie utilisée étant «contrat de manSelon l’article 18 VII, «lorsqu’une partie ne soudat de syndic», la logique contractuelle haite pas conclure un nouveau contrat de syndic s’impose. avec le même cocontractant, il peut y être mis fin Informations Rapides de la Copropriété n° 663 / Novembre 2020

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Le syndic sans indemnité, dans les conditions suivantes. Les questions de la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale. L’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée». Ce souhait peut être commun, c’est-à-dire simultanément exprimé par les parties. Il peut émaner du syndic, qui doit alors en avertir le conseil syndical, trois mois avant la tenue de l’assemblée générale qui sera amenée à se prononcer sur la désignation du syndic. Il n’est pas prévu que le sortant expose les raisons qui le conduisent à ne pas solliciter un nouveau mandat. Un troisième scénario n’est pas visé, alors qu’il est courant. Dans le cadre de la mise en concurrence du contrat de syndic, le conseil syndical a pu faire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée la candidature d’un candidat «challenger». Le point déterminant semble être le moment de la tenue de cette assemblée générale. Si elle a lieu, dans les trois mois qui précède le terme du mandat du syndic en exercice, aucune indemnité n’est prévue. Il pourrait en être de même lorsqu’un concurrent est élu. A contrario, si cette assemblée se tient plus de trois mois avant le terme du mandat, la situation et ses conséquences seraient différentes. Le texte vise bien la tenue de l’assemblée et non les dates contractuelles des mandats (cf supra).

C.- Le mécanisme en cas de résiliation Selon l’article 18 VIII, «le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie. Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires. Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale. Lorsqu’au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat. 1 Le texte vise-t-il toujours la révocation ?

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Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées. L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée. Lorsqu’au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat». Il s’agit d’une rupture provoquée en cours de mandat par l’une des parties (et non dans les trois mois qui précèdent son terme). La partie à l’initiative de cette résiliation doit notifier à l’autre cette décision : le conseil syndical au syndic ; et à l’inverse le syndic au président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical à l’ensemble des copropriétaires. Le texte ne prévoit pas le cas où c’est la nomination du président du conseil syndical qui fait défaut. Quoi qu’il en soit, il s’agira d’adresser un courrier recommandé, par voie postale ou électronique, qui doit mentionner les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires. Et elles devront être suffisamment graves pour justifier une résiliation. L’assemblée générale qui désignera le nouveau syndic ne pourra être convoquée qu’après un délai incompressible de deux mois. De fait, le changement de syndic ne se ferait que dans un délai de trois mois (deux mois + délai de convocation). L’assemblée ne semble pas habilitée à remettre en cause la volonté du syndic. Mais lorsque l’initiative de la résiliation est du fait du conseil syndical, celui-ci notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant les inexécutions qui lui sont reprochées ; là encore suffisamment graves (et non plus des griefs légitimes et sérieux). Aucun délai de convocation ou de tenue d’assemblée n’est prévu. On peut supposer que le rédacteur a envisagé une date de réunion, bien antérieure aux trois mois précédant le terme du mandat. En outre, le conseil syndical peut contraindre le syndic à convoquer une assemblée générale (art. 8 du décret du 17 mars 1967). C’est bien à l’assemblée générale de voter la résiliation du contrat à la majorité de l’article 25 c) de la loi du 10 juillet 19651. Elle peut ne pas suivre la position du conseil syndical. Les griefs ayant été exposés, des explications pourront être données et… entendues. La motivation ainsi établie, facilitera l’établissement du préjudice occasionné au syndic, qui pourra réclamer une juste indemnité. Mais dans tous les cas de changement, la question de la date d’effet est essentielle.


LaJurisprudence fin du mandat D.- Terme anticipé et date d’effet Nous avons déjà évoqué cette question : «La résolution qui désigne le syndic, peut-elle prévoir que le contrat peut cesser d’un commun accord avec effet le jour de l’assemblée qui nommera le successeur et le faire acter au regard de l’article 1193 du Code civil ? Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise». Cette possibilité est désormais acquise. Si le contrat de syndic est à durée déterminé, les parties, le syndicat et le syndic, peuvent décider d’un terme anticipé. Les assemblées générales qui désignent leur syndic sont obligatoirement convoquées et, en principe, tenues par un syndic en exercice. Son mandat n’est pas encore échu. Lorsque les deux parties ne souhaitent pas de nouveau mandat, et que l’assemblée se tient dans les trois mois précédant le terme du mandat initial, elle décide de la fin du contrat en cours et la date d’effet du nouveau contrat. Ces différentes questions doivent-elles être inscrites et votées séparément ? La réponse semble positive, puisque l’article 18 VII utilise le pluriel pour «ces questions». Que dire de la majorité requise pour la fixation des dates ? Si l’article 29 du décret du 17 mars 1967 mentionne «la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965», faudrait-il voter à la même majorité les dates ? On pourrait y opposer l’art 24 I : «Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées

des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi». Il ne semble pas utile d’alourdir le déroulement les votes en assemblées alors qu’une volonté commune existe de ne pas poursuivre la relation avec un nouveau mandat. En cas de résiliation à l’initiative du syndic, à laquelle l’assemblée ne peut s’opposer, l’inscription de la question de la désignation du nouveau syndic semble entraîner la date de résiliation «qui prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale». La date d’effet du contrat du nouveau syndic serait incluse dans sa nomination (et inscrite dans son contrat). En cas de résiliation à l’initiative du conseil syndical, celle-ci n’étant pas d’emblée acquise, deux questions semblent devoir être débattues, d’une part, la résiliation et, d’autre part, la date anticipée de fin de contrat. La date d’effet du contrat du nouveau syndic serait incluse dans sa nomination (et inscrite dans son contrat). Dans tous les cas, la cessation du mandat du syndic en place ne peut intervenir qu’un jour franc après l’assemblée. Au titre de ses «nouvelles» obligations, figurent a minima, le secrétariat de séance (si l’assemblée l’a accepté), la rédaction du procès-verbal, et la répartition des comptes. Un jour franc est une durée de vingt-quatre heures à partir de zéro heure. La date anticipée de fin de contrat est à J+2. Ainsi si l’assemblée se tient le 5 octobre, le 6 octobre est le jour franc, et le contrat aura cessé le 7 octobre à 0h00 heure.

II.- La transmission des pièces du syndicat La date de cessation des fonctions du syndic ayant été définie, les délais de remise de pièces vont commencer à courir. L’ordonnance du 30 octobre 2019 réorganise ces obligations qui relèvent de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Cette nouvelle rédaction s’applique depuis le 1er juin 2020 pour toutes les copropriétés exceptées celles qui dérogeaient encore au principe du compte bancaire séparé. Trois échéances sont ainsi fixées à compter de la date de fin de mandat : - à quinze jours ; - à un mois ; - à trois mois (ou deux mois à compter de la date ci-dessus).

A.- À quinze jours A compter de la cessation de ses fonctions, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque.

Le syndicat étant titulaire du compte bancaire, il apparait plus simple de modifier la «signature» et éviter le déplacement des fonds. Par ailleurs, il s’agit bien de la situation de trésorerie et non des comptes de la copropriété. Le législateur a donc voulu accélérer et faciliter la reprise du syndicat par le successeur.

B.- À un mois Le syndic remet, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable, c’est-à-dire portable d’un logiciel à l’autre. Sont ainsi visés les documents contenus dans l’extranet que le syndic a mis en place. Rappelons que le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 a fixé la liste minimale des pièces qui devaient y être déposées au plus tard le 1er juillet 2020. Ainsi, le nouveau syndic disposera très rapidement des éléments essentiels tels que le règleInformations Rapides de la Copropriété n° 663 / Novembre 2020

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Jurisprudence Le syndic ment de copropriété, les contrats… Cela ne dispense pas pour autant le syndic sortant de communiquer les originaux, ni d’informer l’éventuel prestataire chargé de l’archivage,du changement de syndic en communiquant les nouvelles coordonnées.

C.- À deux mois de la date ci-dessus (ou trois mois à compter de la fin de mandat) La rédaction antérieure prévoyait de verser le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat. Depuis le 1er juin 2020, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. Les syndics pratiquent la clôture des comptes à la fin de l’exercice comptable. Mais avec cette

rédaction, on peut penser qu’il s’agit d’une clôture intermédiaire en fin de mission. Enfin, le dernier alinéa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié pour être adapté à la remise des seuls documents et non des fonds. Le syndic sortant doit toujours accompagner sa transmission de documents d’un bordereau détaillé. Copie est donnée au conseil syndical. Cette liste détaillée concerne aussi les documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés qui figurent dans l’extranet (art. 33-1, D.17 mars 1967). Les derniers textes ont ainsi apporté des clarifications sur les conditions de changement de syndic, sur les contrats, les contenus de l’extranet, sur le fait que la conservation des archives fait partie de la mission courante du syndic. A l’ère de la dématérialisation, il faudra envisager d’apporter une définition des documents que le syndic doit conserver, de leur mode de conservation (papier ou numérique) et de leur durée de conservation… ●

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Ordonnance et décret ELAN : deux textes d’une réforme majeure

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Toutes les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 mises à jour de l’ordonnance du 30 octobre 2019 et du décret du 2 juillet 2020. Recueil augmenté des annexes essentielles à connaître. Par Jean-Marc ROUX Docteur en droit, maître de conférences, Aix-Marseille Université, Directeur scientifique des éditions Edilaix, Rédacteur-en-chef des Informations Rapides de la Copropriété Visuel non contractuel

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Jurisprudence

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Le syndic 01.- Désignation du syndic. Approbation de son contrat. Vote unique. Ouverture d’un compte bancaire séparé. Obligation légale. Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de la résolution d’assemblée générale ayant désigné le syndic au motif que, d’une part, l’assemblée générale n’avait pas statué sur l’ouverture du compte bancaire séparé et le choix de l’établissement bancaire dans lequel serait ouvert le compte et que, d’autre part, le choix du syndic et l’approbation du contrat du syndic avait fait l’objet d’un vote unique. La Cour de cassation approuve la cour d’appel (Riom, 30 avril 2018) d’avoir rejeté sa demande. Elle rappelle que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable lors de l’assemblée générale contestée, ne prévoyait de vote des copropriétaires que pour dispenser le syndic de son obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat. Elle approuve donc la cour d’appel d’avoir retenu «à bon droit» que l’ouverture d’un compte bancaire séparé est une obligation pour le syndic, que la question, qui ne faisait pas l’objet d’un vote, n’avait pas à être mentionnée à l’ordre du jour, que la proposition de résolution adressée aux copropriétaires avec la convocation à l’assemblée générale mentionnait le nom de l’établissement bancaire dans lequel un compte séparé avait été ouvert et que les questions de désignation du syndic et d’approbation de son contrat étaient liées et n’avaient pas à donner lieu à des votes distincts. Cass. 3e civ., 12 septembre 2019 (pourvoi 18-18.880) 02.- Pouvoir d’agir en justice. Appel en garantie de l’assureur de la copropriété. Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en réparation en raison d’infiltrations affectant son appartement situé sous une toiture-terrasse. Le syndicat appelle en garantie son assureur. La cour d’appel (Chambéry, 20 novembre 2018) condamne le syndicat des copropriétaires en dommages et intérêts en réparation des désordres affectant l’appartement du demandeur mais déclare l’appel en garantie contre l’assureur de la copropriété irrecevable en raison de l’absence

d’habilitation du syndic par l’assemblée générale à agir contre l’assureur en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967. L’arrêt est cassé. Selon la Haute juridiction, le syndic n’a pas à être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires pour défendre à l’action introduite à l’encontre du syndicat et former une demande en garantie contre l’assureur de la copropriété.

Florence BAYARD-JAMMES Docteur en droit Professeur associé à TBS Business School

Cass. 3e civ., 27 février 2020 arrêt n° 139  (pourvoi 19-10.887) 03.- Autorisation d’agir en justice. Absence de précision sur le nom des personnes à assigner. En application de l’article 55, alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, sauf les exceptions limitativement prévues par le texte, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. C’est ainsi que l’assemblée générale d’un syndicat de copropriétaires faisant partie d’une ASL, autorise le syndic à agir en justice pour faire retirer un arceau installé sur la voie de circulation empêchant le passage et faire valoir les droits de passage et d’accès au parking de la résidence. L’irrégularité de cette autorisation est soulevée par les défendeurs au motif qu’elle ne précise pas l’identité des personnes à assigner. La cour d’appel (Aix-en-Provence, 6 décembre 2018) rejette l’exception de nullité tirée du défaut d’agir en justice donnée au syndic au motif qu’il n’est pas imposé que, dans l’autorisation donnée au syndic par une assemblée générale, l’identité des personnes à assigner soit précisée, dès lors qu’elle est déterminable, ce qui était le cas en l’espèce puisque l’action devait être dirigée à l’encontre de l’ASL et des personnes qui avaient installé l’arceau ou qui s’opposaient à son enlèvement. La Cour de cassation rejette le pourvoi. Cass. 3e civ., 23 janvier 2020 (pourvoi 19-11.863) 04.- Travaux de réparation des parties communes. Appel en garantie du syndic par le syndicat des copropriétaires. Preuve d’une faute dans l’exercice du mandat. Un fonds de commerce situé au rez-de chaussée

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v Désignation v Approbation du contrat v Habilitation v Appel en garantie

Informations Rapides de la Copropriété n° 663 / Novembre 2020

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Jurisprudence d’un immeuble en copropriété, est détruit par un incendie qui a également endommagé les parties communes de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires est indemnisé par sa compagnie d’assurance. Des travaux de réparation sont réalisés par le syndicat des copropriétaires. Le propriétaire du local commercial, estimant ces travaux insuffisants, assigne le syndicat des copropriétaires en paiement de dommages et intérêts. Le syndicat appelle en garantie l’architecte, chargé de la maîtrise d’œuvre des travaux de reconstruction, l’entreprise chargée des travaux ainsi que le syndic de copropriété. La Cour de cassation approuve la cour d’appel (Aix-en-Provence, 7 juin 2018) pour avoir rejeté l’appel en garantie du syndicat contre le syndic, faute pour le syndicat d’avoir rapporté la preuve d’une faute de ce dernier dans l’exercice de son mandat. La Haute juridiction approuve la cour d’appel pour avoir considéré que le fait le syndic ait géré le dossier du sinistre n’emportait aucune présomption de responsabilité, et pour avoir relevé qu’en l’espèce, le syndic avait fait appel à un architecte qui avait conçu et suivi les travaux et certifié qu’ils avaient été exécutés conformément aux directives du maître d’œuvre, de l’ingénieur béton et du bureau de contrôle, ce dont il résultait que le contrôle technique des travaux ne relevait pas du syndic. Ainsi, le syndicat ne précisant pas quels manquements auraient été commis par le syndic en ne contrôlant pas les travaux, la responsabilité du syndic n’était pas engagée. Cass. 3e civ., 6 février 2020 (pourvoi 18-22.788)

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v Identité des défendeurs v Responsabilité v Faute v Dépassement de pouvoirs v Gestion d’affaires v Indemnisation 62

05.- Travaux irrégulièrement engagés. Condamnation au remboursement du montant des travaux. Un syndicat principal des copropriétaires assigne son ancien syndic en indemnisation pour avoir engagé un certain nombre de dépenses (travaux de réhabilitation de la loge des gardiens) pour un montant de 42 010 € sans autorisation de l’assemblée générale ni situation d’urgence. La Cour de cassation approuve la cour d’appel (Versailles, 13 juin 2018) pour avoir souverainement constaté que la faute du syndic consistait en un engagement de dépenses irrégulier causant un préjudice au syndicat principal qui avait été contraint de payer ces dépenses non choisies tant dans leur principe que dans leur montant et pour avoir évalué ce préjudice au coût des travaux irréguliers. Cass. 3e civ., 23 janvier 2020 (pourvoi 18-21.357) 06.- Dépassement de pouvoirs. Un syndicat de copropriétaire doit rénover le réseau de canalisations de l’immeuble. Le président du conseil syndical passe une commande «de principe» avec clause de dédit auprès d’une société, fournisseur de tubes. La commande n’est pas confirmée par la suite. La société assigne le syndicat de copropriétaires en paiement de factures incluant une somme de 63 300 € pour «annu-

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lation d’une commande définitive». Le syndicat des copropriétaires appelle en garantie l’ancien syndic lui reprochant d’avoir accepté de payer cette facture de dédit sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. La cour d’appel (Colmar, 19 avril 2018) rejette la demande du syndicat au motif que le fait pour le syndic d’avoir payé la facture d’annulation de commande et récupéré le matériel commandé par le société pour l’exécution de la commande finalement annulée, ne valait pas acceptation de travaux pour lesquels une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires était nécessaire et que le syndic n’avait pas outrepassé ses pouvoirs en ne demandant pas d’autorisation de l’assemblée générale pour le paiement de la facture d’annulation. L’arrêt est cassé par le troisième chambre civile de la Cour de cassation, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic ne peut, sans autorisation de l’assemblée générale, payer une facture de dédit pour l’annulation d’une commande non autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, (pourvoi 18-18.585) 07.- Gestion d’affaires. Demande d’indemnisation du syndic. A la suite d’une action en responsabilité engagée à son encontre, un syndic est condamné par arrêts irrévocables de deux cours d’appel à rembourser à divers syndicats des copropriétaires l’intégralité des honoraires qu’il a perçu. Une fois condamné, le syndic engage une seconde instance pour assigner ces syndicats en fixation de ses honoraires (indemnités) sur le fondement des articles 1986 et 1999 du Code civil relatifs au mandat et, subsidiairement, de la gestion d’affaires ou de l’enrichissement sans cause. La cour d’appel (Chambéry, 29 mai 2018) déclare la demande du syndic irrecevable sur le fondement des règles du mandat considérant que le syndic, obligé à concentrer ses moyens, aurait dû présenter ses demandes dès l’instance initiale. La demande est également jugée irrecevable par la cour sur le fondement de la gestion d’affaires ou de l’enrichissement sans cause au motif que les moyens invoquant ces sources d’obligations étaient tardifs et se heurtaient à l’autorité de la chose jugée. La Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel en considérant que la demande du syndic était recevable car il n’était pas tenu de présenter dès l’instance initiale une demande reconventionnelle en paiement des sommes qui lui seraient dues si la restitution des honoraires était ordonnée et que sa demande d’indemnisation ne constituait pas un nouveau moyen à l’appui d’une demande mais formait une nouvelle demande. Cass. 3e civ., 24 octobre 2019 (pourvoi 18-20.373)


Pro.Archives continue son évolution vers les nouvelles technologies et lance un nouveau service : la Conciergerie Digitale. Après le lancement l’année dernière de votre solution d’I.A « Koproo », vous proposez une nouvelle offre sur le marché des professionnels de l’immobilier, de quoi s’agit-il exactement ? (Yoann Zaouche, directeur de la Division Digitale de Pro.Archives) En effet, Pro.Archives propose un nouveau service à disposition de ses clients, la « Conciergerie Digitale ». Le but est de faire entrer nos clients qui le souhaitent dans le 100% digital, mais de manière concrète et réelle, en offrant un panel de services qui a pour finalité, la disparition de la gestion du papier dans les bureaux de nos clients. Comment décririez-vous plus précisément cette offre de Conciergerie Digitale ? La Conciergerie Digitale permet de ne plus recevoir son courrier, grâce à ce que l’on appelle l’externalisation du courrier entrant. En clair, nos clients reçoivent leur courrier du jour directement sur leur ordinateur au format dématérialisé. En s’adossant à La Poste pour rediriger le courrier, ce dernier est directement acheminé dans les centres d’archivage de Pro. Archives. De là, nos opérateurs s’occupent de l’ouvrir, le trier, le scanner pour l’envoyer sous format électronique à nos clients, et d’archiver les originaux directement dans nos entrepôts sécurisés. Vous ne pensez pas que confier la gestion de son courrier constitue un risque ? Tout dépend qui s’en occupe ! Sur la gestion documentaire, Pro.Archives est leader historique auprès des professionnels de l’immobilier. Ce n’est pas un nouvel acteur qui arrive avec de belles promesses, mais un spécialiste connu et reconnu dans son domaine qui fête ses 20 ans cette année. Nous avons toujours pris grand soin des documents de nos clients, ce qui fait la force de Pro.Archives et continue de guider sa stratégie.

Comment Pro.Archives qui, comme vous l’avez dit, est surtout connue pour la gestion des archives, est arrivée à cette idée de Conciergerie Digitale ? C’est une combinaison d’au moins deux facteurs. Le premier est la suite logique de la transition digitale opérée depuis plusieurs années. L’archivage du papier constitue le métier historique de Pro.Archives. L’entreprise a évolué vers la dématérialisation en mettant les documents numérisés à disposition sur une interface client, puis s’est spécialisée dans les outils d’Intelligence Artificielle pour reconnaître, analyser et traiter les documents numérisés. Sur ce dernier point, Koproo offre les meilleures performances du marché puisque nous sommes en moyenne à 95% de reconnaissance automatique des datas sur une facture. Elle devient aussi compatible avec les principaux éditeurs comptables. L’autre point est plus général. Nous vivons dans un monde de plus en plus connecté. Nous avons, au moins à titre personnel, l’habitude de traiter l’information, dont les mails par exemple, depuis notre smartphone ou notre ordinateur. Il est donc inévitable que l’information, à titre professionnel, subisse le même sort. C’est d’ailleurs le cas actuellement. Le papier devient plus difficile à gérer, c’est chronophage, répétitif et quotidien. La crise sanitaire, qui a impacté durement nos organisations, n’a fait qu’accentuer les choses. Le télétravail devient la norme et nos clients ont besoin de recevoir l’information pour continuer de travailler efficacement, peu importe où ils se trouvent.


QUESTIONS - RÉPONSES Florence BAYARD-JAMMES

Professeur assossié Toulouse Business School

AG, formulaire de vote par correspondance et case non cochée Si un copropriétaire ayant voté par correspondance ne coche aucune des trois cases du formulaire de vote (pour, contre, abstention) pour l’une des questions inscrites à l’ordre du jour, doit-il être considéré par le syndic comme «abstentionniste» ou «défaillant» pour cette question ? La possibilité de voter par correspondance à l’assemblée générale est prévue et réglementée à l’alinéa 2 de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel «les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté». La disposition est complétée sur le plan réglementaire par les articles 9 bis et 14-1 créés dans le décret du 17 mars 1967 par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 mais aussi par l’arrêté du 2 juillet 2020 [cf. p. 10]. Le contenu du formulaire de vote fixé par arrêté doit être impérativement respecté par la personne qui convoque l’assemblée ; il comprend notamment un tableau comportant cinq colonnes. Les deux premières sont destinées respectivement à l’identification de l’objet de chaque résolution et à la question suivant leur ordre de présentation dans l’ordre du jour. Les trois autres colonnes concernent le vote du copropriétaire, lequel doit cocher la case correspondante à son intention de vote : «pour», «contre» ou «abstention». Aucune disposition légale ou réglementaire n’évoque le cas où le copropriétaire omet de cocher l’une des trois cases du formulaire pour l’une des résolutions. Dans cette hypothèse, on peut s’interroger sur le point de savoir si le syndic doit considérer ce copropriétaire comme s’étant abstenu de voter ou comme «défaillant» au sens de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ce qui lui permettrait d’agir, le cas échéant, en annulation de la résolution votée. Sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux, il paraît difficile de retenir dans ce cas la qualification de copropriétaire abstentionniste dans la mesure où, en ne cochant aucune des trois cases prévues dans le formulaire à propos d’une résolution portée à l’ordre du jour et soumise au vote, le copropriétaire n’émet aucune intention et ce faisant, ne prend part au vote de la résolution. Or, au sens du décret de 1967, le copropriétaire absten-

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tionniste participe à l’assemblée générale et, en décidant de s’abstenir de voter, il manifeste son intention de ne pas vouloir prendre parti ou de marquer son indifférence par rapport à une résolution. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle, son nom et le nombre de voix dont il dispose sont mentionnés au procès-verbal (cf. art. 17 décret 17 mars 1967) et que l’action en nullité engagée par un copropriétaire abstentionniste contre la décision adoptée est irrecevable. Pour toutes ces raisons, il apparaît justifié de considérer ce copropriétaire comme «défaillant» à l’égard de la résolution concernée. Cette situation peut d’ailleurs être rapprochée de celle du copropriétaire (ou de son mandataire) qui s’absente au moment du vote d’une résolution et que la jurisprudence considère comme défaillant au regard de la résolution concernée s’il a pris soin de faire noter cette absence momentanée sur la feuille de présence ou le procès-verbal de l’assemblée générale (Cf. en ce sens Cass. civ. 3e, 8 sept. 2016 n° 15-20.860 – Cass. civ. 3e, 5 oct. 1994 n° 92-22.095).

Dématérialisation des documents annexés à la convocation de l’AG Le syndic peut-il se dispenser de joindre à la convocation d’assemblée générale les différents documents nécessaires à la prise de décisions (tels que les budgets, devis ou contrats) dès lors qu’il indique sur le courrier de convocation que ces documents sont mis à la disposition des copropriétaires sur le site de la copropriété ? Lorsque le syndicat des copropriétaires est géré par un syndic professionnel, ce dernier doit, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25 loi 10 juillet 1965), proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés (Cf. art. 18 I loi 10 juillet 1965). La liste de ces documents a été précisée par le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019. Parallèlement, dès lors que la copropriété est dotée d’un tel espace en ligne, la notification des documents à joindre à la convocation de l’assemblée générale, dont la liste est prévue à l’article 11 du décret du 17 mars 1967, peut «valablement résulter d’une mise à disposition dans un espace du site dont l’accès est réservé aux copropriétaires» (Cf. art. 64-1 décret du 17 mars 1967). Dans ce cas, les documents visés n’ont pas à être joints à la convocation de l’assemblée qui doit comporter une mention qui rappelle «expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de leur mise à disposition» (V. art. 64-1 décret 17 mars 1967). Toutefois, le syndic ne peut pas prendre seul l’initiative de substituer, à la notification de ces documents par courrier, la mise à disposition sur l’extranet pour l’ensemble des copropriétaires car cette faculté est soumise à «l’accord exprès du copropriétaire». Selon l’article 64-3 du décret de 1967, cet accord peut être formulé au cours d’une assemblée générale et, dans ce cas, il est mentionné sur le procès-verbal d’assemblée, mais il peut également être adressé à tout moment au syndic «par tout moyen permettant d’éta-


BULLETIN D’ABONNEMENT blir avec certitude la date de sa réception» ; ce peut être par lettre recommandée avec demande d’avis de réception mais aussi par courrier électronique avec demande d’avis de réception. Il en résulte que si la décision n’appartient pas au syndic, l’assemblée générale ne peut pas non plus voter une résolution imposant à tous les copropriétaires une mise à disposition des documents visés à l’article 11 du décret sur l’extranet de la copropriété. Il s’agit bien d’une décision individuelle de chaque copropriétaire.

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Délai de signature du procès-verbal de l’assemblée générale

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Une réforme permet dorénavant que le procès-verbal d’assemblée générale soit signé à la fin de la séance ou dans les huit jours suivant la tenue de celle-ci. Ce nouveau délai s’applique-t-il uniquement dans le cas où l’assemblée générale s’est tenue à distance (par visioconférence) ou dans tous les cas, y compris lorsqu’elle s’est tenue en présence des copropriétaires ?

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Effectivement, le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 a modifié un certain nombre de dispositions du décret du 17 mars 1967 pour tenir compte, notamment, de la réforme du droit de la copropriété opérée par l’ordonnance du 30 octobre 2019. Auparavant, l’article 17 du décret de 1967 imposait que le procès-verbal soit signé «à la fin de la séance» par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs, ce qui impliquait qu’il soit établi en cours de séance. Cette exigence constituait une condition de validité de l’assemblée générale. Le décret du 2 juillet 2020 a modifié l’article 17 du décret de 1967 en permettant que le procès-verbal soit signé soit «à la fin de séance», soit «dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée». Ce faisant, le décret pérennise la faculté prévue, à titre dérogatoire par l’article 13 de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020. Ce texte permet au syndic, en raison de la crise sanitaire liée à l’épidémie de coronavirus, de décider de tenir, dans la période allant du 1er juin 2020 au 31 janvier 2021, des assemblées générales sans la présence physique des copropriétaires qui pourront y participer uniquement à distance ou y voter par correspondance. Dans ce cas, la signature du procès-verbal en fin de séance étant impossible, un délai de huit jours supplémentaires a été prévu pour que les personnes dont la signature est exigée puissent se rendre chez le syndic pour signer le document. Cette faculté est dorénavant étendue puisqu’elle est expressément prévue à l’alinéa 1er de l’article 17 du décret de 1967 pour toutes les assemblées générales de copropriété, que celles-ci se soient tenues exclusivement à distance ou en présence de copropriétaires dans la mesure où le texte ne fait pas de distinction. En conséquence, depuis le 4 juillet 2020 (date d’entrée en vigueur de la modification opérée par le décret du 2 juillet 2020), le procès-verbal doit toujours être rédigé au cours de l’assemblée générale mais les personnes signataires (président de l’assemblée, secrétaire et scrutateurs) ont le choix, y compris si elles ont assisté physiquement à la réunion, de le signer postérieurement à sa tenue en respectant un délai maximal de huit jours. Cela devrait notamment permettre une relecture attentive du document qui n’est pas toujours possible, faute de temps, le jour même de la réunion. ●

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Situation au 27/10/2020

Indices Indice des prix à la consommation (ensemble des ménages, France, base 2015) sept-19 Avec tabac 104,50 Hors tabac 104,04

oct-19 104,46 103,99

nov-19 104,52 103,92

déc-19 104,98 104,39

janv-20 104,54 103,94

fév-20 104,53 103,93

mars 20 104,59 103,85

avr-20 104,56 103,81

mai-20 104,71 103,95

juin-20 104,79 104,04

juil-20 105,19 104,44

août-20 105,09 104,34

Sept-20 104,55 103,80

août-20 103,84

Sept-20 103,55

Indice des prix à la consommation (ménages urbains dont le chef est ouvrier ou employé, France, base 2015) sept-19 Hors tabac 103,79

oct-19 103,75

nov-19 103,71

déc-19 104,12

janv-20 103,64

fév-20 103,64

mars 20 103,61

avr-20 103,52

Indice de référence des loyers Indice

127,22 127,77 128,45 129,03

Année 2018 Variation Parution annuelle en % Insee

+1,05 % +1,25 % + 1,57 % + 1,74 %

T1 - 2018 T2 - 2018 T3 - 2018 T4 - 2018

Indice

129,38 129,72 129,99 130,26

mai-20 103,59

juin-20 103,65

juil-20 104,00

Indice du coût de la construction FFB Année 2019 Variation Parution annuelle en % Insee

+2,76 % +1,53 % +1,20 % + 0,95 %

Indice

T1 - 2019 T2 - 2019 T3 - 2019 T4-2019

130,57 130,57 130,59

Année 2020 Variation Parution annuelle en % Insee

+ 0,92 % + 0,66 % +0,46 %

Pour les contrats d’assurance

Années 2016 2017 2018 2019 2020

T1 - 2020 T2 - 2020 T3 - 2020

T1 929,50 955,80 981,80 993,50 995,10

T2 931,20 960,10 988,10 994,50 995,20

T3 935,90 965,60 987,50 994,20 995,10

T4 942,00 974,80 988,20 994,30

Indice bâtiment BT.01 pour l’achat sur plan (base 100 en 07/2010) 12/18 01/19 02/19 03/19 04/19 05/19 06/19 07/19 08/19 09/19 10/19

11/19 12/19 01/20 02/20 03/20 04/20 05/20 06/20 07/20

109,7 110,1

111,3

110,3

110,6

110,9 111,0

111,2 111,2

111,6

111,4

111,4

111,6

111,8

111,8

111,70

111,5

111,7 112,0 112,0

Pour obtenir l'équivalent en base 1974 (l'ancienne base), il faut multiplier le nouvel indice par un coefficient de raccordement égal à 8,3802.

SMIC Changement au : SMIC horaire :

Plafond mensuel de sécurité sociale 1/01/2019 1/01/2020 10,03 €

10,15 €

au 1/01/2019 : 3 428,00 €

Taux d’intérêt légal : Pour le 2nd semestre 2020, il est fixé : pour les créances des personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels à 3,11% ; pour tous les autres cas : à 0,84 %.

Le salaire des gardiens, concierges et employés d'immeuble

Avec le concours de

Dernière mise à jour : avenant n° 100 de la convention collective (en vigueur depuis le 1er août 2020 avec effet rétroactif au 1er avril 2020.

Eléments de rémunération

Éléments de rémunération

Montant (€)

Salaire minimum conventionnel brut : - Salariés de catégorie A (pour 151,67 heures par mois ) - Salariés de catégorie B (pour 10 000 UV)

(C × 1,3266) + 770 € (*) (C × 1,5567) + 770 € (*)

Primes (avenant n° 85) : - Sortie des poubelles sélectives (salariés de catégorie B) - Astreinte de nuit (contrats antérieurs à 2003)

Avantages en nature : - Logement catégorie 1 - Logement catégorie 2 - Logement catégorie 3

1,15 € par lot principal (**) 155,00 €

Forfaits (électricité : 55 kWh, gaz : 92 kWh, eau chaude : 98 kWh, chauffage : 120 kWh)

Montant (€) 3,211 € par m2 (***) 2,535 € par m2 (***) 1,872 € par m2 (***) 0,1605 € par kWh

(*) où C est le coefficient hiérarchique associé à la classification du poste établie selon les 6 critères définis par l'article 21 de la convention collective (**) avec un minimum de 23 € et un maximum de 184 € (***) avec un minimum de 73 € et une superficie plafonnée à 60 m2

Taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit pour les diverses catégories de crédits et seuils de l’usure correspondants applicables Catégories

66

Taux effectifs moyens pratiqués au 3e trimestre 2020

Seuils de l’usure applicables à compter du 1er octobre2020

Prêts aux particuliers entrant dans le champ d’application des articles L.312-1 à L.312-36 du code de la consommation (prêts immobiliers) 1,81 % Prêts à taux fixe < 10 ans 1,81 % Prêts à taux variable 2,26 % Prêts relais

2,41 % 2,41 % 3,01 %

Prêts aux particuliers n’entrant pas dans le champ d’application des articles L.312-1 à L.312-36 du code de la consommation 15,62 % Prêts d‘un montant ≤ 3 000 euros

20,83 %

Prêts d’un montant compris entre 3 000 et 6 000 euros

7,62 %

10,16 %

Prêts d’un montant > à 6 000 euros

3,89 %

5,19 %

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Informations Rapides de la Copropriété n° 663 - Novembre 2020

67


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Mensuel de référence de la copropriété depuis 1963, s'adressant aux professionnels de l'immobilier et aux particulier désirant s'impliquer d...

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