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PARLIAMO DI CONDOMINIO aprile - maggio

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IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE

ome in tutte le comunità ove sia opportuno normare la convivenza tra i componenti, anche negli edifici in condominio esiste uno strumento che articola e organizza la vita di quel gruppo sociale che opera nell’ambito degli edifici: IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO. Si tratta, in concreto, di un documento ove sono elencate le regole di gestione del fabbricato, che possiamo individuare in due grandi categorie: • Le regole semplici, approvate dall’assemblea, che disciplinano i diritti e gli obblighi dei condomini; • Quelle di natura contrattuale che invece - al fine precipuo di direzionare il governo dello stabile e la conduzione dei beni, impianti e servizi in esso ricompresi - pongono dei veri e propri “limiti” in capo ai partecipanti sulle cose di proprietà comune e, in alcuni casi, esclusiva. In entrambe le ipotesi tali regole, al prevalente scopo di “personalizzare” la gestione, risultano diverse da caso a caso, in quanto solo cosi è possibile fornire una razionale ed efficiente risposta alle peculiari esigenze amministrative. Dal punto di vista meramente statistico, il REGOLAMENTO risulta assai diffuso nella maggior parte degli immobili esistenti sul territorio. Ciò nonostante, l’atteggiamento nei confronti del documento in questione non rende giustizia a detta ampia diffusione: da un lato i condomini non ne conoscono né il reale contenuto, né le effettive potenzialità, dall’altro gli addetti ai lavori (gli amministratori di condominio) ne “subiscono” la presenza, senza molto interessarsi della confezione delle relative clausole preoccupati, come sono, di non entrare in conflitto con le regole in esso contenute, piuttosto che utilizzarlo

di Michele Cafagna

per “ottimizzare” la gestione del fabbricato. In buona sostanza il regolamento di condominio deve considerarsi un vero e proprio strumento di gestione, in grado di cooperare con gli stessi soggetti interessati per la migliore gestione possibile del complesso. Per poter conformare il regolamento alle specifiche esigenze dell’edificio, è necessario che i soggetti coinvolti (l’amministratore in primis) partecipino alla sua redazione, evidenziando le necessità presenti caso per caso, al fine di far confluire nel testo tutte le regole in grado di far fronte adeguatamente ad ogni specifica necessità. Di fatto il regolamento, essendo sempre modificabile (nel rispetto delle condizioni di legge), è paragonabile a un cantiere sempre aperto, nel quale i problemi di gestione che si presentano nel corso della vita dell’immobile possono trovare soddisfacente soluzione, adeguandosi alle mutevoli esigenze della compagine condominiale. Le tabelle millesimali, troppo spesso viste come un “oggetto misterioso” per il loro concentrato di numeri e calcoli, non possono non essere inserite nel regolamento di condomino in quanto elemento chiave della sua gestione. Se dal loro aspetto esclusivamente formale, le tabelle millesimali appaiono un documento assai complicato da decifrare, rappresentano, invece, un sistema attraverso il quale tutta l’amministrazione dello stabile può utilmente raggiungere i suoi scopi. Senza le tabelle, infatti, non sarebbe concretamente possibile far funzionare l’assemblea condominiale, avendo quale risultato lo stallo di ogni decisione; né si può procedere, con sufficiente certezza, alla ripartizione tra i condomini delle spese necessarie alla manutenzione dei beni comuni. II regolamento di condominio, per concludere, è uno strumento ambivalente che fornisce solide e complete basi su cui impostare ogni propositivo sviluppo della vita in condominio.

Michele Cafagna - info@studiocafagna.it Ass. ANACI n.310 - Associato CEAB Confédération Européenne Des Administrateurs De Biens Bruxelles. Studio di amministrazioni immobiliari - consulenze sul condominio: via Begnis, 6 - 24036 Ponte S. Pietro (Bg) - tel. 035.460259 - 616927 - fax 035.4155514 Recapito di Bergamo: via Paleocapa, 14 - tel. 035.214076. Si riceve mercoledì per appuntamento. Rec. di Trezzo d’Adda - Capriate: via Crespi, 7 - tel. 02.90987305. Si riceve venerdì e sabato su appuntamento

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Città dei Mille aprile-maggio 09  
Città dei Mille aprile-maggio 09  

Periodico di Bergamo e provincia