__MAIN_TEXT__

Page 1

Research Erhverv Poul Erik Bech

FORVENTNINGER TIL 2017 Resultater af en markedsundersøgelse blandt danske investorer og virksomheder

Sammenholdt med data fra undersøgelsen for 2016


FAKTA - OM MARKEDSUNDERSØGELSEN • Gennemført af EDC Erhverv Research • Data er indsamlet i perioden 7. oktober til 25. oktober 2016 • Rapporten er baseret på i alt 265 besvarelser • Respondenterne er fordelt på brugere og investorer, se fordeling nedenfor • Respondenten er den person i virksomheden, som har indflydelse på køb eller leje af virksomhedslokaler eller ejendomsinvesteringer • Alle respondenter har svaret fuldstændigt på undersøgelsen • Deltagerfordeling på virksomhedsstørrelse var 74 % mindre virksomheder (1-25 ansatte), 8 % mellemstore virksomheder (26-100 ansatte) og 13 % store virksomheder (over 100 ansatte) • Rapporten er sammenholdt med data fra sidste års undersøgelse, se gule bokse • Spørgsmål til undersøgelsen eller rekvirering af datamateriale – kontakt erhvervsdirektør Jørgen Jørgensen på tlf. 58 58 83 91 eller på jjo@edc.dk

265

RESPONDENTER

Fordeling af respondenter:

Ejere 65%

Lejere 35%

Ejer eller lejer jeres virksomhed de lokaler I bruger?

Brugere 62%

Investorer 38%

Investerer du eller din virksomhed i ejendomme, som ikke er til eget brug?


KAMPEN OM BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME FORTSÆTTER EDC Erhverv Poul Erik Bechs årlige undersøgelse af markedsaktørernes forventninger til 2017, viser tiltro til prisudviklingen, stigende investeringslyst og skærpet konkurrence om den fortsatte favorit, boligudlejningsejendommen.

Årets markedsundersøgelse er interessant på mange punkter. Først og fremmest er det glædeligt at konstatere, at investeringslysten både stiger og øges i omfang. Næsten ni ud af ti investorer forventer at foretage ejendomsinvesteringer i løbet af det næste år, hvilket er med til at forklare, at to ud af tre investorer samtidig har forventning til, at priserne fortsat stiger. Derfor er investeringslysten stor.

Jeg er slet ikke i tvivl om at den store efterspørgsel på boligudlejningsejendomme vil fortsætte ind i 2017 “Når over halvdelen af investorerne giver udtryk for, at de forventer at allokere flere penge til investeringer i 2017 i forhold til i år, tolker jeg det som en manifestation af, at opsvinget i den danske økonomi er i gang med at konsolidere sig,” lyder den umiddelbare konklusion på analysens resultater fra erhvervsdirektør Jørgen Jørgensen. Der er ingen tvivl om at boligudlejningsejendomme stadig er det mest populære investeringsmål. Tre ud af fire investorer tilkendegiver, at det fortsat vil være boligudlejningsejendomme, der har deres førsteprioritet.

”Jeg er slet ikke i tvivl om, at den store efterspørgsel på boligudlejningsejendomme vil fortsætte ind i 2017. Det er her investorerne forventer den største prisstigning, men vi må samtidig også forvente, at efterspørgslen vil resultere i faldende afkast,” siger Jørgen Jørgensen. VIRKSOMHEDER MED VOKSEVÆRK En tredjedel af de adspurgte virksomheder overvejer at finde nye lokaler, og af dem, angiver en tredjedel pladsmangel som årsagen. Det er flere end i undersøgelsen fra sidste år. Blandt dem, er både store og små virksomheder, men hovedparten er virksomheder med op til 25 ansatte. Samtidig viser undersøgelsen, at en ud af fire virksomheder forventer at bruge flere penge på lokaler i 2017. ”Vi har været meget spændte på, hvad markedsaktørerne venter af det kommende år, og det er især interessant, at vi denne gang kan sammenligne med sidste års forventninger til markedet. Det er der kommet nogle interessante resultater ud af,” siger Jørgen Jørgensen. På de følgende sider præsenterer vi resultaterne af markedsundersøgelsen detaljeret. Vi håber, du vil finde dem inspirerende. Har du spørgsmål til markedsundersøgelsen, kontakt erhvervsdirektør Jørgen Jørgensen på telefon 58 58 83 91.


9 UD AF 10 INVESTORER PLANLÆGGER NYE EJENDOMSINVESTERINGER I 2017 Markant investorinteresse for erhvervsejendomme og tæt på et rekordhøjt prisniveau.

Der er optimisme på menuen hos investorerne i det kommende år. Hele 88 % forventer at foretage ejendomsinvesteringer i løbet af næste år, og over halvdelen af investorerne forventer endda at øge deres investeringer. Det viser EDC Erhverv Poul Erik Bechs markedsundersøgelse.

“Det er en kendsgerning, at mange små og mindre investorer er oppe i alderen. Den høje markedspris kan betyde, at vi vil se en tilgang på ejendomme i 20-30 mio. kroners størrelsen, som alt andet lige er de mest efterspurgte,” siger Poul Randrup. FOKUS FLYTTER UD AF STORBYERNE

BOLIGSEKTOREN FORTSAT MEST POPULÆR Boligudlejningsejendomme er fortsat investorernes foretrukne investeringsmål. Hele 74 % planlægger yderligere opkøb af boligudlejningsejendomme i løbet af det kommende år, hvilket muligvis kan forklares i, at to ud af tre også forventer prisstigninger på den type ejendom. “Det er glædeligt at registrere den fortsatte interesse for opkøb af ejendomme, og at den er steget mærkbart i forhold til året før. Når næsten 9 ud af 10 forventer at foretage ejendoms investeringer i 2017, er det et klart udtryk for tiltro til fremtiden. I hvert fald den nærmeste fremtid,” forklarer Poul Randrup, investeringschef i EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Presset på ejendomsmarkedet har øget interessen for at investere uden for Storkøbenhavn og Aarhus, der traditionelt er de mest eftertragtede byer. Sammenlignet med sidste års markedsundersøgelse oplyser ca. 15 % flere, at de har fokus på provinsen. Hos EDC Erhverv Poul Erik Bech i Aalborg bekræfter regionsdirektør, Frank Jensen, at markedspriserne er steget, og at der fortsat er mange købere.

2016 var et travlt år, og kan vi holde samme niveau, vil det være flot

Umiddelbart forventer EDC Erhverv Poul Erik Bechs investeringschef en uændret omsætning for handlen med ejendomme i Storkøbenhavn på baggrund af det relativt høje niveau i 2016. “2016 var et travlt år, og kan vi holde samme niveau, vil det være flot,” siger Poul Randrup.

“Den lave rente giver mulighed for at sammensætte gode finansieringspakker, hvilket igen betyder, at købelysten i Aalborg stadig er høj, til trods for at afkastene er faldende,” forklarer Frank Jensen. Samlet set er udbuddet af erhvervsejendomme vokset en anelse i det nordjyske, dog ikke hvad angår boligudlejningsejendomme. Her er efterspørgslen stadig overvældende.

PRISERNE SLÅR REKORD

“Tendensen er derfor, at investorerne søger mod mindre byer, hvor der kan fås boligudlejningsejendomme til priser, der giver et højere afkast end det, vi ser inde i Aalborg. Provinsen tilbyder nye muligheder,” forklarer Frank Jensen.

Poul Randrup forklarer, at ejendomspriserne på det storkøbenhavnske marked er oppe på, eller over, sit højeste niveau nogensinde. Det faktum kan muligvis være afgørende for, hvorfor nogle investorer beslutter at sælge deres ejendom.


88%

FORVENTER AT FORETAGE EJENDOMSINVESTERINGER I 2017

BEKYMRING FOR FINANSIERINGEN Tiltroen til gode finansieringsmuligheder er stadig stor, men dog mindre end for et år siden. For 2017 forventer 14 %, at muligheden for finansiering bliver sværere. Det er en fordobling i forhold til analysen sidste år, men dog stadig et betydeligt mindretal. Deres bekymring vil Nordeas erhvervsdirektør, Ib Dahl Carlsen, imidlertid gerne tage luften ud af. “Jeg ser ikke tendenser, der giver anledning til, at vi begynder at trække fingrene til os. Vores kreditpolitik i Nordea er overordnet at have den samme strategi i opgang og nedgang. Der er p.t. ikke nogen grund til at forudse, at det vil blive vanskeligere i 2017,” siger han.

Ib Dahl Carlsen undrer sig over, hvad bekymringen hos investorerne kommer af. “Meget afhænger af renten. Den afgør, hvor udviklingen går hen. Hos Nordea forventer vi moderate rentestigninger på den lange rente og status quo på den korte,” forklarer han og fortsætter: “Vi læner os op ad, at vi synes at kunne læse, at verdensøkonomien har en god kurs. Det vil afspejle sig på renten og inflationen på sigt, men ikke her og nu”.


54%

FORVENTER AT ALLOKERE FLERE PENGE TIL EJENDOMSINVESTERINGER I 2017

Påtænker I at bruge flere/færre penge på ejendomsinvesteringer i 2017?

12%

Nul investering i 2017

4%

Færre penge

30%

54%

Samme niveau

2016

Flere penge

Påtænker I at allokere flere/færre penge til ejendomsinvesteringer i 2016? Flere penge Samme niveau

38,1% 51%

Færre penge

10,9%


Vil du vide mere om investeringsmarkedet? Læs mere på edc.dk/erhverv

STØRRE INVESTERINGSLYST I 2017 Hvor vil I gerne investere i 2017? 2016 2017

33%

27% 25% 21%

13%

12%

11%

Andet

2% 1%

Nordjylland

7%

Aalborg by

9%

Aarhus by

23%

Midtjylland

6%

18%

Vest/Sydjylland

13%

Odense by

6%

Fyn

6%

7%

Syd-/Vestsjælland

10%

Nordsjælland

8%

13%

Københavns omegn

25%

København by

32%

13%


STØRSTEDELEN VIL INVESTERE I BOLIGEJENDOMME

74%

Hvilke ejendomstyper er potentielle investeringer for jer i 2017?

41%

20% 12% Industriejendomme

14% Kontorejendomme

Detailejendomme

Blandede ejendomme

Boligudlejningsejendomme

VANSKELIGERE AT OPNÅ FINANSIERING SAMT TILTRO TIL ET STIGENDE RENTENIVEAU Nemmere

14%

Stiger

25%

Samme

72%

Uændret

74%

Sværere

14%

Falder

Hvordan opfatter I mulighederne for at få finansiering til ejendomsinvesteringer i 2017?

- mod 7 % i 2016 14 % mener, at mulighederne for at få finansiering til ejendomsinvesteringer vil blive sværere i 2017

1%

Hvordan forventer I at renteniveauet udvikler sig i 2017?

- mod 20,8 % i 2016 25 % forventer, at renteniveauet vil stige i 2017


DER FORVENTES PRISSTIGNINGER I 2017, ISÆR PÅ BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME 27%

21%

23%

60%

58%

53%

65%

25% 13%

21%

Kontor

Detail

24%

10%

Industri

Boligudlejningsejendomme

Hvad er jeres forventninger til udviklingen i markedspriserne i 2017?

Tal fra 2016 27,6%

57,7% 14,7% Kontor

22,2%

19,2% 60,7%

57,1%

%

62,5%

20,7%

18,3%

Detail

Industri

34,5% 4,8% Boligudl.ejd.

Stiger Uændret Falder


SØGNING EFTER STØRRE LOKALER 2017 byder på nye lokaler for en del af landets små og mellemstore virksomheder. Hver tredje virksomhed overvejer at flytte til enten større eller bedre lokaler.

Vækst betyder vokseværk, fremgang og behov for mere plads, hvilket også er, hvad vi kan forvente hos landets virksomheder i 2017. En tredjedel af virksomhederne planlægger at flytte til nye lokaler i løbet af 2017 - eller inden for de næste par år. Især lejelokaler efterspørges blandt virksomhederne. To tredjedele af virksomhederne med planer om at finde nye lokaler, er i forvejen lejere. Selv om flere i stigende grad finder provinsen tiltrækkende, heriblandt især Fyn og Midtjylland, er Storkøbenhavn stadig landets absolut mest attraktive område. Næsten halvdelen af virksomhederne foretrækker København og Storkøbenhavn, hvilket Helle Nielsen Ziersen, senior client director hos EDC Erhverv Poul Erik Bech, kan bekræfte. “Det kommer ikke bag på mig, at det hovedsageligt er lejelokaler der efterspørges. I Storkøbenhavn mærker vi et klart ønske fra mange virksomheder om at flytte. Det gælder alle typer og størrelser af lejemål. Flaskehalsen er, at udbuddet, især for de store lejemål, er ret lille,” siger hun.

Siden begyndelsen af 2016 har vi mærket en klar tendens til, at flere virksomheder er på jagt efter nye lokaler, og de flytter næsten allesammen for at få mere plads På landsplan svarer 30 % af virksomhederne til gengæld, at de overvejer at købe deres egne lokaler fremfor at leje. Det mærkes blandt andet hos EDC Erhverv Poul Erik Bech i Aarhus. “Telefonen ringer mere, og vi bliver kontaktet på mail og LinkedIn af virksomheder, der er interesseret i både leje- og salgsemner. Siden begyndelsen af 2016, har vi mærket en klar tendens til, at flere virksomheder er på jagt efter nye lokaler, og de flytter næsten

allesammen for at få mere plads. Derfor kommer det heller ikke bag på mig, at så mange virksomheder i undersøgelsen baserer deres flytteplaner på pladsmangel” siger Thomas Møller Kristensen, erhvervsrådgiver i EDC Erhverv Poul Erik Bech i Aarhus og fortsætter: “Fra sommerferien accelererede det. Det betyder, at vi nu for første gang siden 2008 har et egentligt udlejers/ sælgers marked indenfor kontorejendomme. Det vil sige færre emner til salg/leje og flere virksomheder, der efterspørger dem. Alene i november har vi fået 25 nye på listen over virksomheder der søger nyt kontor,” fortæller han. JAGTEN PÅ DEN RIGTIGE PROFIL I opgangstider forstærkes virksomhedernes fokus på domicilets profil og viljen til at betale for at sende de rigtige signaler til kunder og potentielle, kommende medarbejdere, højnes. Hver fjerde virksomhed med flytteplaner begrunder dem med, at deres nuværende lokaler ikke lever op til virksomhedens ønske om profilskabende lokaler. “Særligt virksomheder indenfor brancher, hvor der er kamp om medarbejderne, har fokus på domicilets profil. Blandt andet krav og ønsker til domicilets miljørigtighed og bæredygtighed vinder fortsat frem. Det er særligt udpræget for danske afdelinger af større udenlandske koncerner,” siger Thomas Møller Kristensen. Som konsekvens af de øgede krav til ejendommens profil, har EDC Erhverv mærket, at lejerne har større tålmodighed, og er villige til at betale mere for faciliteter med den rigtige profil. “Lejerne henvender sig til den mægler, som de tror har det bredeste udvalg. De ønsker generelt at se flere muligheder. Vi gør derfor meget ud af at sætte os ind i, hvad deres præcise ønsker går på. Det er mit indtryk, at der kigges mindre til pengene og mere på at finde det helt rigtige,” siger Helle Nielsen Ziersen, senior client director hos EDC Erhverv Poul Erik Bech i København.


26%

AF VIRKSOMHEDERNE FORVENTER AT BRUGE FLERE PENGE PÅ LOKALER I 2017 - Det er 5% flere end i 2016

Vil jeres virksomhed fremover bruge flere/færre penge på lokaler? Flere penge 26% Uændret 64% Færre penge 10%


- mod 30,6% i 2016

33%

PÅTÆNKER AT FLYTTE VIRKSOMHEDEN

Påtænker jeres virksomhed at flytte i 2017? Ja, i 2017

12%

Nej 67%

Ja, i løbet af de næste par år

21%


PLADSMANGEL OG ØNSKET OM LOKALER MED DEN RIGTIGE PROFIL ER STADIG AFGØRENDE FOR FLYTNING Hvilke faktorer er afgørende for jeres (mulige) flytning?

27%

26%

2017

16%

16%

Vi mangler plads

Vi har for meget plads

Vi vil gerne finde noget billigere

Vi vil gerne finde noget mere eksklusivt

Pga. tafikale forhold

Pga. energiomkostninger/ miljøforhold

22%

4%

37%

2.4%

6.3%

10.2%

16.5%

9.4%

8% 44.8%

2016

19%

19%

Vores nuværende lokaler har ikke den rigtige profil

Andet

FLYTTETENDENS BLANDT LEJERE OG SMÅ VIRKSOMHEDER 1 36% Ejere 37%

Lejere 63%

2-25 50% 2-100 10% 101-500 2% 500+ 2%

63% af dem som påtænker at flytte inden for den nærmeste fremtid, er lejere

86 % af dem der påtænker at flytte, er små virksomheder med op til 25 ansatte


BYERNE ER STADIG DE MEST ATTRAKTIVE OMRÅDER FOR VIRKSOMHEDERNE Hvis jeres virksomhed skulle flytte, hvor ville I så flytte hen?

25%

20%

14%

30% OVERVEJER AT KØBE DERES EGNE LOKALER I 2017

Aalborg by

Aarhus by

Nordjylland

1%

4% Midtjylland

Syd-/Vestsjælland

3%

Vest/Sydjylland

4%

8% Odense by

8%

Fyn

Nordsjælland

Københavns omegn

København by

10%

3%

30%

15% 2017

2016

Kunne I overveje at købe jeres egne lokaler i 2017?


Vil du fremover modtage nyheder direkte i din indbakke? Tilmeld dig på edc.dk/erhverv/tilmeld

INDUSTRIFokus

Research Erhverv Poul Erik Bech

november 2016

MAGASIN OM INDUSTRI-, LAGER- OG PRODUKTIONSEJENDOMME

MARKET UPDATE

1.073 søger lige nu industriejendomme

Industrien vokser

Rekordstor mangel på lokaler Vil du investere i et ølbryggeri ?

Research Erhverv Poul Erik Bech

edc.dk/erhverv

Profile for EDC Poul Erik Bech

Forventninger til 2017  

Resultater af en markedsundersøgelse blandt danske investorer og virksomheder

Forventninger til 2017  

Resultater af en markedsundersøgelse blandt danske investorer og virksomheder