FORVENTNINGER TIL 2019 Markedsundersøgelse blandt danske investorer og virksomheder

Research

Erhverv Poul Erik Bech

EDC ERHVERV FORVENTNINGSUNDERSØGELSE 2019

INDHOLD SIDE 3 FA K TA OM U N D E RSØGE LS E N SIDE 6 H O V E D K ON K LU SION E R SIDE 8 INVE STE RIN G

- Intro

- Vo lu me

- G eog ra fi

- De lk on k lu s ion er

- Ejen d om s ty p e

- Fin a n s ierin g

BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME ER FORTSAT FAVORIT S20

SIDE 24 VIRK SOMHE D E R

- Fly ttep la n er

- B e lig g en h ed

- O m k os tn in g er til lok a l e r

- Le je v s . eje

FLERE TROR PÅ STIGENDE RENTE OG SVÆRERE FINANSIERINGSMULIGHEDER S22

Research

UDGIVER — EDC Erhverv Poul Erik Bech PROJEKTLEDELSE — Maria Lindbjerg Hansen DESIGN/LAYOUT — Trine Natskår TEKSTER — Nils-Ole Heggland TRYK — TrykNet KONTAKT — Jørgen Jørgensen, direktør, EDC Erhverv Poul Erik Bech - Tlf: 33301025

2

VIRKSOMHEDERNE VIL FLYTTE, MEN BLIVER I SAMME OMRÅDE S30

FAKTA OM UNDERSØGELSEN

1.443 respondenter 3

EDC ERHVERV FORVENTNINGSUNDERSØGELSE 2019

Deltagerfordeling Besvarelserne er indsamlet gennem EDC Erhvervs database, hvor 17.000 virksomheder blev udvalgt. Desuden er besvarelserne indsamlet via målrettede kampagner til erhvervsfolk på CEO-niveau samt personer med interesse for eller som har en faglig profil indenfor ejendomsinvestering.

1 ANSAT: 9%

26-100 ANSATTE: 15%

2-25 ANSATTE: 54%

500+ ANSATTE: 12%

101-500 ANSATTE: 10%

NORDJYLLAND UDLANDET 6%

1%

AALBORG BY 4%

MIDTJYLLAND

AARHUS BY

NORDSJÆLLAND

13%

7%

9%

KØBENHAVNS OMEGN

SYD-/VESTJYLLAND 12%

4

ODENSE BY

VEST-/ SYDSJÆLLAND

4%

7%

FYN 5%

15% KØBENHAVN/ FREDERIKSBERG 17%

Ejer eller lejer du/I de primĂŚre lokaler, I bruger?

47%

53%

LEJER EJER

Investerer du/I i ejendomme, som ikke er til eget brug?

33%

INVESTOR BR UGER

67% 5

EDC ERHVERV FORVENTNINGSUNDERSØGELSE 2019

HOVEDKONKLUSIONER

56%

af investorerne forventer at renten forbliver uændret

79%

af investorerne vil investere i boligudlejningsejendomme

35%

af de virksomheder, der er beliggende i København/ Frederiksberg, vil flytte i de kommende år

6

36%

af investorerne forventer at markedspriserne pĂĽ kontorejendomme stiger

43%

af de virksomheder, som vil flytte, kunne overveje at sĂŚlge deres lokaler, for i stedet at leje

29%

af virksomhederne forventer at flytte i de kommende ĂĽr

7

INVESTERING/INTRO

STOR APPETIT PÅ BOLIGEJENDOMME OG TILTRO TIL PRISSTIGNINGER Der er fortsat stor interesse for at investere i mursten. Interessen er endda så stor, at 47 procent af investorerne vil allokere flere penge til ejendomsinvesteringer i 2019, end de har gjort hidtil. Det lave renteniveau gør det fortsat billigt at finansiere ejendomme og betyder samtidigt, at obligationer ikke udgør et attraktivt alternativ for investorer, som søger afkast. Ydermere har 2018 med al tydelighed vist, at afkastet fra aktier kan være meget svingende. Den store investeringslyst får flere investorer til at brede deres geografiske investeringskriterier ud til flere områder af landet, og investeringsinteressen er nu højest uden for København. For første gang i flere år, må hovedstaden se sig overhalet af andre områder.

prisstigninger på boligejendomme. Afkastet for ejendomme i de større byer er efterhånden så lavt, at de fleste investorer ikke kan være med. Dog skal det nævnes, at internationale investorer stadig er villige til at købe ejendomme til høje priser, da de største danske byer stadig ligger på et lavt prisniveau, sammenlignet med omkringliggende lande. Samlet set, forventer EDC Erhverv derfor et mere stabilt prisniveau i den kommende tid, understøttet af den lave rente og stigende indbyggertal. Investorer skal derfor indstille sig på, at det er de løbende afkast, der forrenter deres investering. Der kan dog stadig forventes prisstigninger på ejendomme uden for centrum og i ejendomme med mulighed for renovering og dermed en huslejeregulering.

Ligesom sidste år, er der meget stor interesse for at købe ejendomme med udlejningsboliger - det vil næsten fire ud af fem af de adspurgte investorer. Den nærmest umættelige appetit på boligejendomme kan hænge sammen med meget lav tomgang, stor investorinteresse fra udlandet og stigende indbyggertal i København og Aarhus, de klart største markeder for boligudlejningsejendomme. Også Odense, Aalborg, Esbjerg og fx byer i Trekantområdet venter flere indbyggere de kommende år.

Der er et markant mindre antal investorer i undersøgelsen, som vil investere i andre former for erhvervsejendomme. Dette reflekterer det reelle marked, hvor krav til ejendomme indenfor både kontor, detail og industri kræver en højere grad af specialisering, egenkapital og højere risiko – samt dertilhørende højere afkast. I de seneste år, har vi set flere aktører bevæge sig ind i primært lager- og logistik ejendomme, men dette er alligevel en mindre andel, i forhold til det samlede marked. De adspurgte investorer forventer, at det kommende år vil byde på prisstigninger på kontor- og industriejendomme, dog i mindre grad end boligejendomme. Investorernes interesse for detailejendomme er fortsat at spore, men her er forventningerne til prisstigninger mere skeptiske. EDC Erhverv vurderer, at der vil komme prisstigninger indenfor lager-, logistik- og kontorejendomme, grundet rekordlave ledighedstal indenfor disse segmenter.

Det er ligeledes boligudlejningsejendomme, hvor flest forventer prisstigninger. Priserne har været stigende og afkastet faldende i dette segment, specielt i de største byer, men alligevel venter mere end hver anden investor nye værdistigninger på boligejendomme det kommende år. EDC Erhverv deler ikke forventningen om fortsatte store

10

52% AF INVESTORERNE FORVENTER AT PRISERNE PÅ BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME STIGER

47%

30% AF INVESTORERNE FORVENTER AT PRISERNE PÅ INDUSTRIEJENDOMME STIGER

AF INVESTORERNE FORVENTER AT ALLOKERE FLERE PENGE TIL EJENDOMSINVESTERINGER

11

INVESTERING/VOLUME

FORTSAT MANGE PENGE TIL MURSTEN På baggrund af de adspurgte investorer, er der udsigt til mange ejendomsinvesteringer i det kommende år. 47 procent af investorerne, som har deltaget i undersøgelsen, forventer at skrue op for investeringerne i fast ejendom i 2019. Det er en anelse højere end sidste år, og samtidig er andelen, som slet ikke forventer at investere i mursten, faldet fra knap 22 procent til 15 procent.

47%

12

Påtænker du/I at allokere flere/færre penge til ejendomsinvesteringer i 2019?

15% 8% 30%

FLERE PENGE

FÆRRE PENGE

VI FORVENTER IKKE AT INVESTERE I 2019

UÆNDRET

TOTAL: 363

13

INVESTERING/GEOGRAFI

HOVEDSTADEN MISTER FØRSTEPLADS Hvilke områder forventer du/I at investere i, i 2019?

10%

4%

8%

9%

NORDJYLLAND

AALBORG BY

18% 14%

15% 20%

MIDTJYLLAND

AARHUS BY

17% 10% SYD/VESTJYLLAND

9%

9%

ODENSE BY

11% FYN 14

6%

Københavns omegn har i år overhalet København by og Frederiksberg som investorernes favorit. Omegnens popularitet er steget fra 21 til 27 procent, mens København by, inkl. Frederiksberg, Tårnby og Dragør, nogenlunde uændret tiltrækker 21 procent, mod 22 procent i undersøgelsen for 2018 og hele 33 procent i undersøgelsen for 2017. Det samme gør sig gældende for Aarhus, som ånder København i nakken med en investorinteresse på 20 procent, og dermed en stigning på 5 procent siden sidste år. Også Nordsjælland oplever øget efterspørgsel – sidste år ville 11 procent investere her, og nu gælder det 16 procent. Investorinteressen for resten af landet forholder sig stabilt i forhold til sidste år; der er kun få udsving i Jylland, hvor bl.a. Syd-/Vestjylland er dalet fra 17 til 10 procent, sammen med Midtjylland, hvor interessen fra investorerne er faldet fra 18 til 14 procent siden sidste år.

21% 27% KØBENHAVNS OMEGN

11% 16%

22% 21%

NORDSJÆLLAND

KØBENHAVN/ FREDERIKSBERG

12% 8% UDLANDET

11% 10% 2018

2019

TOTAL: 300

SYD-/VESTSJÆLLAND 15

INVESTERING/DELKONKLUSIONER

OPTIMISME PÅ INVESTERINGSMARKEDET

61%

af dem, der vil investere i København/Frederiksberg, vil allokere flere penge til ejendomsinvesteringer

74%

af dem, der investerer i Midtjylland i dag, forventer også at investere i Midtjylland i 2019

60%

af dem, der vil investere på Fyn, forventer at priserne på boligudlejningsejendomme stiger

16

81%

af dem, der investerer i København/Frederiksberg i dag, forventer også at investere i København/Frederiksberg i 2019

18%

af dem, der vil investere i boligudlejningsejendomme, forventer at mulighederne for at få finansiering til bliver vanskeligere

39%

af dem, der vil investere i Københavns omegn, forventer at priserne på industriejendomme stiger

17

57%

AF DEM, DER VIL INVESTERE I BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME, VIL ALLOKERE FLERE PENGE TIL EJENDOMSINVESTERINGER

INVESTERING/VOLUME/GEOGRAFI

STIGENDE INVESTERINGSVOLUMEN LANDET OVER Påtænker du/I at allokere flere/færre penge til ejendomsinvesteringer? Hvilke områder forventer du/I at investere i, i 2019? Flere penge

Flere penge

51% 61% KØBENHAVN/ FREDERIKSBERG

42%

58%

FYN 58% ODENSE BY

41%

33% 68%

62% KØBENHAVNS OMEGN

SYD/VESTJYLLAND

38% 44%

69%

MIDTJYLLAND

NORDSJÆLLAND

38% 64% AARHUS BY

36% 31%

42%

70% NORDJYLLAND

SYD-/VESTSJÆLLAND

52% AALBORG BY

2016

2019

TOTAL: 363

19

INVESTERING/EJENDOMSTYPE

HAR PRISERNE TOPPET? Boligudlejningsejendomme er fortsat investorernes favorit. Det er ligeledes her, hvor flest forventer prisstigninger. Markant færre investorer end sidste år tror dog på stigende ejendomspriser det kommende år. For de populære boligejendomme ventede tre fjerdedele prisstigninger i løbet af 2018. Et år senere er det tal faldet til hver anden, der tror på prisstigninger i 2019. Det er dog stadig en stor del af investorerne, som forventer stigende priser i et marked, hvor afkastprocenterne i de større byer formentlig ikke kan komme meget længere ned. For detailejendomme ventes der et mere stabilt prisleje. Knap hver femte venter stigende priser det næste år – næsten en halvering fra sidste års undersøgelse. For kontor- og industribygninger venter lige over 35 procent stigende priser de kommende 12 måneder – mod 40 procent for et år siden. 17 procent venter faldende priser på industriejendomme.

Hvilke ejendomstyper er potentielle investeringer for dig/jer i 2019? (Vælg gerne flere)

100%

79% 75%

50%

9%

12% INDUSTRIEJENDOMME

15%

DETAILEJENDOMME

25%

38% 9%

0% ANDET

BLANDEDE EJENDOMME

BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME

KONTOREJENDOMME

20

TOTAL: 295

Hvad er dine forventninger til udviklingen i markedspriserne i 2019 på:

KONTOREJENDOMME

11%

DETAILEJENDOMME

36%

34%

52%

47%

INDUSTRIEJENDOMME

17%

TOTAL: 335

BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME

35%

11%

49%

38%

STIGENDE

19%

FALDENDE

52%

UÆNDRET

21

INVESTERING/FINANSIERING

VANSKELIGERE AT SKAFFE FINANSIERING

Hvordan opfatter du mulighederne for at få finansiering til ejendomsinvesteringer i 2019?

8%

20%

72%

NEMMERE END I DAG

22

SAMME NIVEAU SOM I DAG

VANSKELIGERE END I DAG

Det store flertal af investorerne – 70 procent – forventer stort set uændrede lånevilkår det kommende år, mens 20 procent af de adspurgte investorer forudser, at det bliver sværere at låne til ejendomsinvesteringer. Det er en stigning fra 15 procent, sammenlignet med et år siden. Sammenlignet med sidste år, tilkendegiver de adspurgte investorer, at det bliver vanskeligere at få adgang til ejendomsfinansiering. Dog skal det understreges, at størstedelen forventer uændrede forhold. Hvad angår renten, forventer lidt over halvdelen af investorerne et uændret renteniveau, mod syv ud af ti for et år siden. Næsten hver fjerde spåede højere rente for et år siden. Nu venter næsten dobbelt så mange, at renten vil stige.

Hvordan forventer du at renteniveauet udvikler sig i 2019?

3%

41%

56%

STIGER

FORBLIVER UÆNDRET

FALDER

TOTAL: 333

23

VIRKSOMHEDER

VIRKSOMHEDER/INTRO

VIRKSOMHEDERNE HAR VOKSEVÆRK

Det er vækstplaner der præger virksomhedernes 2019. Næsten en tredjedel af de adspurgte virksomheder planlægger at flytte i 2019 eller inden for de næste par år. I denne forbindelse angives pladsmangel som hovedårsagen for flyttelysten, da hver anden virksomhed flytter grundet for få kvadratmetre. Finanskrisen ligger efterhånden nogle år bagude, og mange virksomheder har øget salget og fået flere ansatte. Begge dele kræver mere plads, og med opsvinget er det ikke nødvendigt at have samme skarpe fokus på omkostningerne som i kriseårene. Virksomheder med flytteovervejelser kigger primært på nærområdet. I København by og Frederiksberg vil godt en tredjedel flytte inden for de næste år – og af dem, vil ni ud af ti blive i hovedstaden, mens kun hver tiende søger lokaler uden for København. Samme billede tegner sig i de andre regioner i landet, hvilket efter EDC Erhvervs vurdering primært skyldes medarbejderforhold. Det er ikke kun pladsmangel der angives som flytteårsag: 14 procent af virksomhederne er på udkig efter mere eksklusive lokaler, mens 30 procent svarer, at de nuværende lokaler ikke har den rigtige profil for virksomheden.

26

Med opsvinget er der kommet kamp om både kunder og medarbejdere, og derfor er lokalernes profil blevet vigtigt for virksomhedernes ansigt udadtil. Indenfor kontormarkedet, er moderne og bæredygtige rammer et stigende ønske, mens detailejendommes placering og profil er altafgørende i et stigende konkurrencepræget marked. Ligeledes er det for mange lager-, logistik- og produktionsvirksomheder et væsentligt behov at ligge motorvejsnært og gerne med god synlighed. Med opsvinget og ønsker om nye og gerne mere eksklusive lokaler, er viljen til at betale mere i husleje samtidig vokset. 37 procent vil gerne bruge flere penge på lokaler i 2019, en stigning fra 26 procent sidste år. Samtidig med at prisen har fået en mindre betydning for virksomhedernes valg af lokaler, er ønsket om at leje fremfor at eje vokset. Det kan skyldes en hensigt om at skabe øget fleksibilitet og bedre rammer for vækst. Som lejer er det lettere at øge (eller mindske) størrelsen af sine lokaler, end det er som ejer. Desuden kan et lejemål – sammenlignet med at eje lokalerne selv – frigøre kapital til selve driften og til at finansiere vækst.

29% AF VIRKSOMHEDERNE FORVENTER AT FLYTTE INDEN FOR DE NÆSTE PAR ÅR

37% FORVENTER AT BRUGE FLERE PENGE PÅ ERHVERVSLOKALER

48% VIL FLYTTE FORDI DE MANGLER PLADS

27

VIRKSOMHEDER/FLYTTEPLANER

BRUG FOR MERE PLADS Næsten 30 procent overvejer at flytte, og den hyppigste flytteårsag er pladsmangel, som lige knap hver anden døjer med. Samtidig er ønsket om at finde lokaler, der matcher virksomhedens profil, højt på prioriteringslisten, med en stigning fra 25 procent til 32 procent siden sidste år. Lokaleomkostninger har fået mindre betydning. På trods af at mange virksomheder vil flytte, er ønsket om at finde billigere lokaler faldet det seneste år fra 16 til 13 procent. Undersøgelsen viser også, at virksomhederne i byerne generelt er lejere. Det er mere fleksibelt, fordi det er lettere at flytte til fx større lokaler som lejer end som ejer, der først skal sælge de eksisterende lokaler.

Påtænker du/I at flytte? 9%

JA, I 2019

20%

JA, INDEN FOR DE NÆSTE PAR ÅR

71%

NEJ

TOTAL: 496

28

14%

PGA. KONTRAKTMÆSSIGE FORHOLD

VORES NUVÆRENDE LOKALER HAR IKKE DEN RIGTIGE PROFIL IFT. VIRKSOMHEDEN

8%

PGA. ENERGIOMKOSTNINGER/MILJØFORHOLD

9%

PGA. TRAFIKALE FORHOLD

13%

VI VIL GERNE FINDE NOGET MERE EKSKLUSIVT

VI VIL GERNE FINDE NOGET BILLIGERE

50%

VI HAR FOR MEGET PLADS

VI MANGLER PLADS

Hvorfor vil du/I gerne flytte? (Vælg gerne flere)

75%

48%

32%

25%

15%

4%

0%

TOTAL: 143

29

VIRKSOMHEDER/BELIGGENHED

VIRKSOMHEDER BLIVER I REGIONEN Selvom knap 30 procent af virksomhederne overvejer at flytte, vil de ikke for langt væk. Fx vil de fleste fynske virksomheder blive på Fyn, ligesom hovedparten af de jyske firmaer vil blive i Jylland. I hovedstaden er der fortsat stor interesse for at drive virksomhed. 30 procent af de adspurgte virksomheder vil flytte hertil i 2019 eller i de kommende år. Den næstmest populære destination for virksomhederne er Midtjylland med 17 procent. Mens Københavns omegn er blevet mere populær blandt investorerne, forventer færre virksomheder at flytte hertil, sammenlignet med sidste år.

Hvor vil du/I gerne flytte hen? (Vælg gerne flere) NORDJYLLAND UDLANDET 5%

2%

AALBORG BY 3%

MIDTJYLLAND

AARHUS BY

NORDSJÆLLAND

17%

13%

8%

KØBENHAVNS OMEGN

SYD-/VESTJYLLAND 10%

ODENSE BY

VEST-/ SYDSJÆLLAND

5%

4%

FYN

16% KØBENHAVN/ FREDERIKSBERG 30%

4%

TOTAL: 135

30

92%

af de virksomheder, som er beliggende i København/Frederiksberg og som vil flytte, vil blive i København/Frederiksberg

16%

af de virksomheder, som vil flytte, er industri-/produktionsvirksomheder

44%

af de virksomheder, som vil flytte fra Nordsjælland, vil flytte til Københavns omegn

26%

af de virksomheder, som er beliggende i Københavns omegn, vil flytte til København/ Frederiksberg

83%

af de virksomheder, som er beliggende i Midtjylland og vil flytte, vil blive i Midtjylland

31

VIRKSOMHEDER/OMKOSTNINGER TIL LOKALER

FLOTTERE OG DYRERE LOKALER Næsten 40 procent forventer at bruge flere penge på lokaler, hvilket kan afspejle et udbredt ønske om vækst og om at få lokaler med en bedre signalværdi for virksomheden. Hele 30 procent angiver, at de ønsker at flytte fordi de nuværende lokaler ikke har den rigtige profil for virksomheden. 14 procent er samtidigt på udkig efter mere eksklusive lokaler.

Vil du/I fremover bruge flere/færre penge på erhvervslokaler?

23%

37%

40%

FLERE PENGE TOTAL: 133

32

UÆNDRET

FÆRRE PENGE

38%

AF DE VIRKSOMHEDER, DER LEJER DERES LOKALER, FORVENTER AT BRUGE FLERE PENGE PÃ… LOKALER

VIRKSOMHEDER/LEJE VS. EJE

HELLERE LEJE END EJE Der er kommet et større fokus på at leje lokaler, fremfor at eje. Undersøgelsen viser, at 43 procent af de adspurgte virksomheder, som ejer deres lokaler i dag og har flytteplaner, kunne overveje at sælge lokalerne og i stedet at leje sig ind. Det er primært virksomheder i byerne, der vil leje, mens der er en tendens til flere ejere udenfor bykernerne. Det er ikke umiddelbart med besparelser for øje, at virksomhederne har et ønske om at leje. 38 procent af virksomhederne med lejemål forventer at bruge flere penge på lokaler i 2019, mod 35 procent af ejerne.

Kunne I overveje at sælge jeres lokaler i 2019 for i stedet at leje?

43%

NEJ JA TOTAL: 47

57%

Kunne I overveje at købe jeres egne lokaler i 2019?

NEJ JA TOTAL: 98

34

63%

37%

33%

AF VIRKSOMHEDERNE, SOM EJER EN KONTOREJENDOM OG GERNE VIL FLYTTE, VIL GERNE SÆLGE DERES EJENDOM FOR I STEDET AT LEJE

VIL DU HOLDES OPDATERET OM MARKEDET FOR ERHVERVSEJENDOMME? Tilmeld dig nyheder på edc.dk/erhverv/tilmeld

REGION NORDJYLLAND Frank Jensen – Partner Tlf: 58587572 REGION MIDTJYLLAND Søren Leth Pedersen – Partner Tlf: 58587876 SYDJYLLAND Claus Fenger – Partner Tlf: 58587404 HOVEDSTADSOMRÅDET Jørgen Jørgensen – Direktør Tlf: 33301025 FYN Morten Nielsen – Partner Tlf: 21543015 NORDSJÆLLAND Stephen Wielje Berthelsen – Partner Tlf: 48269910 REGION SJÆLLAND John Borrisholt – Partner Tlf: 58587939