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OSSERVATORIO IMMOBILIARE UNGHERIA Aspetti macroeconomici e fiscali

INFORMATI

OSSERVA

INVESTI

PRIMO TRIMESTRE 2017 1


SITUAZIONE MACROECONOMICA Secondo le previsioni economiche pubblicate nel mese di marzo dall’Istituto di Ricerca Szazadveg, vicino al governo, il PIL ungherese continuerà a crescere nei prossimi due anni registrando un aumento rispettivamente del 3,6% e del 3,4%. Stando alle stime degli analisti tale crescita sarà alimentata dall’incremento dei consumi e degli investimenti. In aumento anche i consumi delle famiglie, grazie alle riforme strutturali suggerite dal rapporto dell’OCSE, che hanno portato all’aumento del reddito. I principali indicatori economici mostrano un generale andamento positivo, con il tasso di disoccupazione stabile al 4,4% e previsto in calo nel 2018 al 4,2%. Le aspettative per l’economia risultano in rialzo, coerente con l’obiettivo ultimo del governo di stimolare la produttività, aumentare il numero di posti di lavoro ad alto valore aggiunto e di migliorare la competitività dell'economia ungherese.

Principali indicatori economici. (fonte : Fondo Monetario Internazionale) PIL primo trimestre 2017 +2%

Tasso di crescita PIL annuale 2018 2017 2016 0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

3.0%

Italia

2016 0.9%

2017 1.1%

2018 1.1%

Ungheria

2.0%

2.9%

3.0%

Italia

Ungheria

Rating finanziario ungherese. Investment grade: qualità medio-alta degli strumenti finanziari. ➢ Fitch : BBB- (outlook stabile, Maggio 2016) ➢ S&P: BBB- (outlook stabile, Settembre 2016) ➢ Moody’s: Baa3 (outlook stabile, Novembre 2016)

3.5%

Tasso di rifinanziamento MNB: +0,9%

Tasso di inflazione atteso 2018: +2,9%

Il Fondo Monetario Internazionale prevede che i prezzi al consumo ungheresi si innalzeranno in media del 2,5% quest’anno e del 3,3% nel 2018, rappresentando un’ascesa decisamente più rapida rispetto a quella prevista nel report di ottobre, rispettivamente di 0,8% e 2,6%. Tali previsioni superano quelle stimate dal Ministero dell’Economia ungherese che valuta un’inflazione media annua dell’1,6% nel 2017 e del 3,1% nel 2018. 2


SITUAZIONE GENERALE DEL MERCATO IMMOBILIARE Nel corso dell’anno 2016 sono stati costruiti 9,994 nuovi immobili, registrando un incremento del 31% rispetto all’anno precedente. Il totale tra permessi a costruire complessi e permessi a costruire semplificati si attesta a 31,559 unità, ammontare che si presenta raddoppiato rispetto ai numeri del 2015. Stando alle stime condotte dal Centro di Statistica Ungherese KSH, nel secondo semestre dell’anno 2016 sono stati emessi 6,021 concessioni di abitabilità, registrando i maggiori picchi nell’ultimo quadrimestre dove l’ammontare totale ha superato le mille unità. Anche nel primo trimestre del 2017 il trend è similare, infatti KSH ha dichiarato che nei mesi di gennaio e febbraio sono stati emessi 1,514 permessi di costruzione per destinazione residenziale, per un totale di 481,783 m2 esprimendo un aumento superiore al 60% rispetto agli stessi mesi dell’anno precedente. Di questi 1097 sono abitazioni unifamiliari per una superficie totale di 168,324 m2. Inoltre, si è registrato un leggero aumento sul numero dei permessi per altri tipi di costruzioni non a destinazione residenziale, tra i quali alberghi e resort, che hanno raggiunto un totale di 43 unità. Infine, è incrementato anche il numero dei permessi ad uso uffici e a costruzioni ad utilizzo industriale, saliti a 759 unità.

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SITUAZIONE GENERALE DEL MERCATO IMMOBILIARE DEGLI UFFICI Nel primo quadrimestre del 2017, il mercato immobiliare di Budapest relativo agli spazi per ufficio continua ad essere in crescita e favorevole per i proprietari degli immobili. Nonostante solo 5,500 m2 di spazi siano stati consegnati nel primo trimestre, è prevista una nuova offerta di 100,000 metri quadrati nell’anno corrente.

Sebbene nello stesso periodo, l’utilizzo degli edifici sia stato leggermente inferiore al trend, ci si aspetta che il livello del 2017 sarà simile a quello del 2016, poiché nel mercato sono presenti numerosi potenziali player professionali. Il rendimento per il primo quarto si è attestato a 6,25% e l’outlook si dimostra ancora positivo per l’anno 2017/18, dove è previsto un incremento dello stock di uffici nella Capitale di 370,000 m2.

Posizione

€/m2 mese

€/m2 anno

Crescita % annua

Crescita % 5 anni

Budapest (CBD)

22,00

264

4,8

0,9

Budapest (Buda centrale)

16,00

192

3,2

1,3

Budapest ( corridoio Vaci)

15,25

183

1,7

1,4

Budapest (periferia)

10,00

120

0,0

-1,9

Cushman & Wakefield

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SITUAZIONE GENERALE DEL MERCATO RETAIL La domanda di locazioni nelle più importanti strade principali e per i principali centri commerciali si presenta ancora forte ed è prevista un’ascesa nei prezzi di locazione. I proprietari di numerosi esistenti centri commerciali hanno iniziato un’opera di ammodernamento e di ristrutturazione. L’investimento totale nel mercato immobiliare retail ha registrato un volume di affari di 210 milioni di euro nel primo quarto del 2017 e il rendimento si è attestato al 5,50 %.

In prospettiva, si prevede che l’interesse per gli investitori nel mercato immobiliare retail ungherese sia destinato a salire per tutto il 2017, con un positivo volume di affari già registrato attraverso la domanda da parte di investitori internazionali per centri commerciali e negozi al dettaglio.

Negozi strada principale €/m2 al mese

€/m2 annuo

Crescita % Crescita % annuale 5 anni

Budapest (Vaci utca)

110

1,320

10,0

4,1

Budapest (Andrassy ut)

45

540

0,0

2,4

Cushman & Wakefield

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SITUAZIONE GENERALE DEL MERCATO INDUSTRIALE Secondo i dati del primo quadrimestre pubblicati da Cushman & Wakefield, si è registrata una diminuzione record del vacancy rate (tasso di affitto vacante) sceso al 5,9% nella Capitale ungherese. Tale dato, associato ad un forte incremento dei costi di costruzione, porta di conseguenza ad una pressione verso l’alto sui prezzi degli affitti. Tra gli investitori che influenzano la domanda in questo settore troviamo al primo posto le imprese operanti nell’industria automobilistica, seguite dal settore logistico e infine dall’industria dell’e-commerce, sempre in costante crescita. La domanda per gli spazi industriali registra un volume di transazioni di 71,600 m2 nel primo quadrimestre 2017, che appare in linea con la media degli ultimi 5 anni nello stesso periodo dell’anno considerato. Per ciò che concerne le previsione future, vi sono 80,000 metri quadrati di nuovi spazi previsti ad entrare nel mercato alla fine del 2017. Le aree di costruzione per la maggior parte degli attuali sviluppi logistici rimangono focalizzate sulla Capitale ungherese, mentre le industrie manifatturiere prediligono le regioni rurali.

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IL PROGRAMMA CSOK L’attuale governo ungherese, al fine di sostenere le giovani coppie nelle difficili decisioni riguardanti la famiglia, il numero dei figli e la conseguente disponibilità economica per l’acquisto di una casa, nonché per porre un freno al trend demografico negativo, ha varato il programma CSOK che prevede un’ indennità di alloggio per le famiglie. Tale programma potenzialmente permette di ricevere un finanziamento fino a 20 milioni di fiorini ai fini dell’acquisizione di una casa. Il programma, insieme a una significativa riduzione dell’IVA sulle nuove costruzioni (dal 27% al 5%) , offre un aiuto consistente alle giovani coppie che desiderano acquisire una abitazione usata o intraprenderne la costruzione ex novo.

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RESTRIZIONI DEL CSOK Il CSOK prevede inoltre delle restrizioni. Per poter ricevere il finanziamento, le famiglie meritevoli dovranno possedere una buona affidabilità creditizia necessaria a ripagare il finanziamento e il tasso di interesse ad esso connesso e mantenuto deliberatamente basso dal governo. La dimensione delle nuove abitazioni, espresse in metri quadrati, dovranno essere pari al numero dei figli, moltiplicato per venti. I figli sono considerati facenti parte del nucleo familiare fino all’età di 25 anni. Inoltre, qualora non venga rispettato l’impegno del numero dei figli prestabilito la famiglia dovrà restituire l’ammontare ricevuto. Ad oggi circa 200,000 famiglie in Ungheria hanno tre o più figli e il governo non ha ancora posto un tetto al budget disponibile per il CSOK. Il programma ha infine rappresentato uno stimolo economico efficace, manifestando delle positive ripercussioni sul mercato immobiliare.

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L’IMPATTO DEL CSOK SUL MERCATO IMMOBILIARE ➢ Sono 40,000 le famiglie ungheresi che hanno ricevuto più di 102 miliardi di fiorini per l’acquisto di un immobile a scopo abitativo. ➢ Di tale cifra 24,6 miliardi di fiorini, sono stati destinati a 5,500 famiglie che hanno richiesto il finanziamento per la costruzione di una nuova casa. ➢ 4,600 sono le famiglie con tre o più figli, che hanno richiesto il finanziamento.

Quest’anno sono stati stanziati 211 miliardi come sussidio per l’acquisto di una casa, che si sommano ai 148 miliardi dell’anno precedente

Le richieste per il finanziamento derivante dal CSOK hanno visto un incremento del 42% nel primo trimestre del 2017 rispetto all’anno precedente, ed un’ulteriore crescita è prevista da parte delle banche. La maggior parte delle banche ha stimato un aumento nel numero dei finanziamenti dovuto alla intensità del mercato real estate. OTP Bank prevede un incremento del 42% dei richiedenti credito raffrontato all’anno precedente, Unicredit ha raggiunto più del 30% di richieste e le richieste di MKB Bank sono anch’esse raddoppiate. OTP afferma che le domande per l’acquisto di una nuova casa siano quasi raddoppiate. Tra i principali richiedenti credito figurano, secondo Unicredit, famiglie con due figli che intendono contrarre il sussidio per l’acquisto di una casa usata. La preferenza per le case di seconda mano viene confermata anche da MBK Bank, che a sua volta dichiara che il 58% dei mutuatari richiede credito per l’acquisto di una seconda casa e che l’ammontare sborsato è stato di 4,2 milioni di fiorini.

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STUDENTATI Un’ altra nicchia del mercato immobiliare che mostra ancora buone potenzialità di sviluppo, è rappresentata dagli alloggi per studenti organizzati. Tramite un piano economico strutturato è infatti possibile investire su una risorsa come quella degli studenti stranieri, che ‘’fisiologicamente’’ è soggetta ad un ricambio periodico, semestrale o annuale stabile e continuo.

Secondo il quotidiano ungherese Magyar Idők, nell’ultimo anno accademico il numero degli studenti stranieri registrati presso le Università ungheresi è salito a 28.000 e potrebbe raggiungere le 40.000 unità entro il 2023. Il numero è in costante crescita se si considera che nell’anno accademico 2015/2016 erano registrati 26.000 studenti e 25.000 l’anno precedente. Al primo posto si registra una forte presenza di studenti tedeschi, con 3.234 nell’anno 2016. A seguire gli studenti provenienti dalle limitrofe Romania, Slovacchia, e Serbia. In aumento anche la presenza di studenti provenienti dalla Cina, che al momento rappresentano il 5,5%.

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POTENZIALE BOLLA IMMOBILIARE?

Secondo le opinioni di alcuni analisti del real estate, potrebbero esserci i presupposti per una prossima bolla del mercato immobiliare. Gli analisti suggeriscono infatti che poichè i prezzi delle proprietà immobiliari continuano a crescere, prima o poi si raggiungerà il punto critico al quale seguirà una diminuzione nel prezzo delle proprietà e il conseguente inizio della bolla. Gli incentivi promossi dall’attuale governo, l’utilizzo sempre più consistente di piattaforme come Airbnb e Bookin.com e i bassi tassi di interesse hanno incoraggiato investitori e speculatori a comprare proprietà immobiliari, ai fini di locazione, spingendo così il prezzo verso l’alto. Riteniamo però che i prezzi avranno una stabilizzazione e smetteranno di crescere al momento dell’arrivo sul mercato degli stock in costruzione, che verranno consegnati entro la fine del 2018. Questo porterà ad una diminuzione del valore degli affitti al metro quadrato e un livellamento dei prezzi medi di mercato. Nel lungo termine le redditività si abbasseranno a valori compresi tra il 4 e il 5,5 %.

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INVESTIMENTI PER I CITTADINI EUROPEI

Il mercato immobiliare ungherese è essenzialmente aperto a tutti i cittadini stranieri, grazie all’attività del governo locale che, soprattutto negli ultimi anni, ne ha favorito gli investimenti. Sebbene non ci siano particolari restrizioni, occorre evidenziare alcuni vincoli per la compravendita di determinate categorie di immobili. L’acquisto di immobili ad uso abitativo, commerciale ed industriale è totalmente libero da restrizioni e può essere effettuato da persone fisiche, giuridiche, ungheresi o comunitari. L’acquisto di terreni agricoli è soggetto a diverse prelazioni e autorizzazioni che ne rendono particolarmente difficile l’acquisto. Può essere effettuato solo dalle persone fisiche, mentre non ne è consentito l’acquisto alle persone giuridiche (esistono sul mercato società che possiedono terreni a sfruttamento agricolo l’acquisiti all’inizio degli anni ‘90 quando la normativa ancora lo consentiva).

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INVESTIMENTI DEI CITTADINI STRANIERI Il mercato degli immobili residenziali ungherese sta diventando una delle mete preferite dagli investitori stranieri, secondo i dati relativi all’anno 2016. I dati del quarto trimestre, infatti, rilevano che il mercato real estate magiaro è stato uno dei principali in Europa in termini di velocità di crescita dei prezzi delle abitazioni, secondo solo alla Repubblica Ceca. Un totale di 3,163 proprietà residenziali è stato acquistato in Ungheria da investitori stranieri lo scorso anno, la maggior parte dei quali erano case e appartamenti, stando alle statistiche pubblicate nel sito ufficiale del governo ‘’kormany.hu’’. I tre principali Paesi, in termini della stessa tipologia di investimenti e di investitori, sono stati Cina (1,213), Russia (446) e Ucraina (231).

Tale flusso di transazioni è stato inoltre favorito dalla disponibilità di accesso al credito messa a disposizione degli investitori stranieri dalla maggior parte delle istituzioni ungheresi. Come ha dichiarato Krisztian Vincze, direttore del GDN Real Estate Network’s Credit Center, sebbene la cittadinanza sia un fattore importante per richiedere il prestito, ciò che conta maggiormente è se i clienti stranieri siano residenti o non residenti. Altro fattore preso in considerazione per l’accesso al mutuo è la provenienza del flusso di reddito, che aumenta le possibilità di ottenere credito qualora lo stipendio sia ricevuto in Ungheria. Qualora invece si intenda intraprendere un investimento puramente speculativo, le possibilità per il credito si riducono, ma è comunque possibile ottenere un fido bancario del 60-70% del valore dell’immobile.

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ITER PER L’ACQUISTO DELL’IMMOBILE Per quanto riguarda la procedura d’acquisto dell’immobile, questa risulta sostanzialmente semplice e implica pochi passaggi. L’iter può essere riassunto come segue:

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ASPETTI FISCALI DELL’INVESTIMENTO Imposta di registro E’ pari al 4% del valore dell'immobile da contratto, non viene pagata al momento del rogito, ma in una fase successiva, dopo la comunicazione dell'ispettorato delle finanze ungherese. Il valore scende al 2% se l’immobile è acquistato a fini imprenditoriali e con rivendita entro 12 mesi. Imposta sugli immobili A seconda dei comuni può arrivare fino a 1.772 HUF al mq, da corrispondere ogni anno in due rate con scadenza il 15 Marzo e il 15 Settembre, nella generalità dei casi, se l’immobile produce reddito. Esistono comunque delle eccezioni che dipendono dalla libera decisione di ciascun distretto. Imposta IVA (27% o 5%) A seconda del momento della vendita e della destinazione dell'immobile, ci sono limitazioni nel recupero dell'IVA. Nel caso in cui si abbia diritto al recupero, la liquidazione da parte dello stato è di circa 60 giorni (previo controllo accurato della documentazione comprovante il diritto). Assume particolare importanza la destinazione e la rivendita dell’immobile ai fini dell’obbligo di versamento e/o rimborso dell’Iva nel caso in cui l’immobile comprato ai fini dell’attività d’impresa (non legata alla compravendita immobiliare) dovesse essere rivenduto. L’imposta sul valore aggiunto è stata ridotta al 5% per la vendita di immobili per civile abitazione di nuova costruzione o che hanno ricevuto l’abitabilità nel 2016 nonostante fossero state costruite nel 2015. Credito d’imposta per la ristrutturazione di immobili sotto la tutela delle belle arti. Il governo ha approvato delle normative speciali che permettono di detrarre dalla base imponibile della dichiarazione dei redditi delle persone giuridiche, fino al 300% dei costi sostenuti per la ristrutturazione degli immobili tutelati.

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ASPETTI FISCALI DELL’INVESTIMENTO Le imposte sul reddito sono impostate come segue:

Persone Fisiche Se l'immobile viene rivenduto nei 5 anni, si paga il 16% sul differenziale tra acquisto e vendita e questa base diminuisce del 20% per ogni anno a partire dal primo fino ad essere pari a zero il quinto anno.

A questa si aggiunge l‘imposta comunale sulle attività economiche che ha la base imponibile equivalente a quella italiana (vecchia IRES) con un'aliquota del 2%.

Persone Giuridiche A partire dal 1 gennaio 2017 la tassazione sui redditi societari in Ungheria sarà pari ad un'aliquota unica nella misura del 9%. Continua pertanto il ricorso alla leva fiscale per incentivare la presenza e l'ingresso di nuovi business a sostegno dell'economia. La nuova aliquota appare come la più bassa in Europa.

Nel caso di affitti da immobili si paga il 16% e, se l'affitto totalmente percepito nell'anno supera 1.000.000 HUF (circa 3400 €), si deve versare un’ulteriore imposta sanitaria del 14% sul percepito fino ad un massimo di 450.000 HUF annui.

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ASPETTI FISCALI DELL’INVESTIMENTO Riepilogando, gli aspetti principali da tenere in considerazione sono i seguenti:

Valore al quale scende l’imposta di registro se l’immobile è acquistato a fini imprenditoriali e rivenduto entro i 12 mesi dal giorno di acquisto.

Imposta da pagare sul differenziale del valore tra costi di acquisto e valore di vendita se l’immobile è rivenduto nei 5 anni, con diminuzione del 20% ogni anno.

IVA sulla vendita di immobili residenziali di nuova costruzione o che abbiano ricevuto l’abitabilità da un massimo di 2 anni e con alcune limitazioni volumetriche.

Da Gennaio 2017, abbassata l’imposta sul reddito delle società ad una flat del 9%.

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REDDITIVITA’ MEDIA DI MERCATO La redditività media rimarrà stabile e si attesterà su livelli del 2016. I prezzi continuano a mostrare un incremento, seppur contenuto rispetto alla forte crescita registrata nell’ultimo anno e mezzo, mantenendo comunque una crescita stabile sulla media nazionale. Fino a due-tre anni fa l’eccesso di offerta aveva come conseguenza un prezzo basso, ma in seguito agli incentivi statali e alla situazione economica in ripresa, il mercato ha subito una forte spinta verso l’alto trasformandosi in un mercato demand-drive. La redditività media è favorita dalla presenza di società private che permettono di ottenere un rendimento derivante dagli affitti, che varia a seconda dei mercati e delle zone. Il rendimento medio degli affitti si attesta intorno al 5,5-6% lordo.

Nelle zone residenziali considerate Prime, tra le quali Andràssy ùt e Vàci ùtca, i rendimenti degli immobili risultano inferiori a causa del prezzo al mq che ha subito una spinta verso l’alto, mentre il valore di affitto medio per mq non ha riscontrato lo stesso effetto a causa della crisi degli ultimi anni. Ad ogni modo, nel 2017 ci si può aspettare che i prezzi nei quartieri dove investono di più gli stranieri (VII, VI, V, IX e parte dell’VIII) subiscano un incremento, non in doppia cifra come l’anno precedente ma tra un 4-6%, questo anche perché verranno consegnati numerosi progetti residenziali che verranno acquistati dalle famiglie giovani ungheresi. La tendenza al rallentamento si accentuerà nel 2018, quando verranno rese disponibili oltre 3000 unità degli sviluppi residenziali nei quartieri IX, XI e XIII. (Elaborazioni interne di ITL Group su dati Haszon.hu)

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ITLGroup Kft. è la società leader nella consulenza alle imprese italiane in Ungheria, specializzata sul mercato magiaro dal 1995. In oltre 20 anni di attivitá lo studio ha accompagnato più di 500 societá a capitale italiano ad entrare sul mercato ungherese, sia sotto gli aspetti di internazionalizzazione della produzione che di investimento produttivo e immobiliare.

Federico Michele Brilli Head of Department at ITL Real Estate (+36 1) 269 5679 f.brilli@itlgroup.hu Szilvia Schenk Senior Consultant at ITL Real Estate (+36 1) 269 5679 s.schenk@itlgroup.hu

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Osservatorio Immobiliare Ungheria - 1^ Trimestre 2017 - ITL Real Estate  
Osservatorio Immobiliare Ungheria - 1^ Trimestre 2017 - ITL Real Estate  

Il nuovo numero dell'Osservatorio Immobiliare di ITL Real Estate offre una panoramica sul mercato degli immobili a Budapest e in Ungheria in...

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