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OSSERVATORIO IMMOBILIARE UNGHERIA Aspetti macroeconomici e fiscali

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AGOSTO 2016

INVESTI


Situazione macroeconomica Nella prima metĂ del 2016 la fiducia e la domanda dei consumatori si sono rafforzati a causa di una serie di manovre favorevoli. Parallelamente alla continua crescita della domanda di lavoro nei settori pubblico e privato, con il tasso di disoccupazione sceso al 5,5% a maggio - il livello piĂš basso dal 2003 - la crescita dei salari rimane sana e i redditi realmente disponibili sono sostenuti da pressioni inflazionistiche deboli e politiche fiscali favorevoli, tra cui tagli alle tasse sul reddito personale, incentivi per l'acquisto di abitazioni e sussidi alle famiglie con bambini.

Aspetti macroeconomici e fiscali

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Le prospettive a medio termine per l'economia sono in rialzo, in INVESTI particolare per le famiglie, mentre gli investimenti riprenderanno a crescere anche grazie alla prossima tornata di finanziamenti UE.

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Investimenti residenziali e commerciali Sul mercato sono disponibili numerosi portafogli immobiliari bancari. Nascono da debiti non performanti che le banche hanno acquisito nuovamente e che ora, dopo alcuni anni, vengono ripresentati sul mercato a prezzi competitivi. Inoltre, dal 4 marzo 2016 è stata resa operativa, con autorizzazione della Commissione Europea, la Mark Bank, prima Bad Bank nazionale il cui scopo è quello di acquistare debiti ipotecari divenuti inesigibili dai maggiori istituti finanziari (per approfondimenti vedi investimenti da crediti bancari in sofferenza a pag. 11). I prezzi degli immobili, dopo anni di stallo, hanno iniziato a crescere, indicando dall'ultimo trimestre 2015 il passaggio da un mercato spinto dall'offerta verso un mercato spinto dalla domanda.

Aspetti macroeconomici e fiscali

Inoltre, il primo semestre del 2016 ha fatto registrare un`ulteriore crescita in tutte le regioni, supportata dalla spinta di manovre del Governo Ungherese volte a incentivare le nuove costruzioni sia tramiteOSSERVA l`abbassamento dell`IVA al 5% (a valere sulla vendita di immobili per civile abitazione di nuova costruzione, approfondimento sugli aspetti fiscali dell'investimento a pag. 7 ) che tramite il CSOK, il quale fornisce sovvenzioni e prestiti alle famiglie con figli che intendono acquistare nuove abitazioni.

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Investimenti residenziali e commerciali Nel mese di Giugno il distretto XIII. si conferma essere il più richiesto tra gli acquirenti a Budapest, nonostante una leggera flessione rispetto al mese precedente, con oltre il 17% delle preferenze. I distretti VI., VII. e XIV. sono leggermente indietro nella “classifica di popolarità", con oltre il 16% di acquirenti interessati. Seguono i distretti VIII. (13,5% delle preferenze e +18,42% rispetto a maggio), IX. (13,4% e +6,34%) e V. (11,3% e +9,71%). A Buda, il luogo più richiesto risulta essere il distretto XI. con il 15,5% delle preferenze tra i potenziali acquirenti.

Aspetti macroeconomici e fiscali

Il mercato degli acquirenti a Budapest è diversificato e si caratterizza per la propensione di imprenditori (34% del totale) e Top managersINFORMATI (9%) all'acquisto di immobili ad un prezzo medio più alto (rispettivamente 35.710.000 e 39.086.000 HUF) e di dimensione maggiore (102 e 85 mq).

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Sviluppi immobiliari nei sottotetti Il primo semestre 2016 ha vissuto un importante incremento di progetti riguardanti le superfici dei sottotetti di numerosi palazzi nel V., VI., VII., VIII., IX. e XIII. distretto, supportato anche da un incremento delle concessioni edilizie. Questa tipologia di investimento aveva raggiunto in passato il suo apice nel momento pre-crisi e, pertanto, moltissimi studi di fattibilitĂ sono di fatto giĂ  disponibili nelle mani degli amministratori di condominio. Nel portafoglio di ITL Real Estate i prezzi dei sottotetti variano tra i 60.000 HUF al mq, con progetto da approvare da parte del comune, e i 130/150.000 HUF, con rischio urbanistico eliminato, ovvero con approvazione da parte degli enti competenti alla INFORMATI costruzione. Valori, questi, che indicano il prezzo del diritto di superficie ma che, di fatto, rappresentano costi di restauro delle parti comuni.

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Investimenti per cittadini europei Il mercato immobiliare in Ungheria è essenzialmente libero per i cittadini europei, ma è bene, innanzitutto, evidenziare e distinguere alcuni vincoli e limiti alla compravendita. L'acquisto di immobili ad uso abitativo, commerciale e industriale è libero da vincoli e può essere effettuato da soggetti persone fisiche o giuridiche ungheresi o straniere. L'acquisto di terreni agricoli è libero per persone fisiche e gli stranieri possono acquisire a partire dal giugno 2014 salvo una serie di prelazioni e condizioni molto stringenti, mentre le persone giuridiche non possono comprare terreni agricoli. Le procedure d'acquisto sono relativamente semplici e possono essere adempiute anche da un avvocato che nel caso specifico rappresenta lo Stato, controlla la congruenza della documentazione e funge da notaio. Il mercato degli affitti molto dinamico porta a rendimenti interessanti sopratutto INFORMATI OSSERVA se analizzati e comparati al netto delle imposte sull'investimento rispetto all'Italia.

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Aspetti fiscali dell'investimento Imposta di registro Pari al 4% del valore dell'immobile da contratto, non viene pagata al momento del rogito ma in una fase successiva dopo la comunicazione dell'ispettorato delle finanze ungherese. Scende al 2% se l’immobile è acquistato ai fini imprenditoriali e con rivendita entro i 12 mesi. Imposta sugli immobili A seconda dei comuni può arrivare fino a 1.772 HUF al mq da corrispondere ogni anno in due rate con scadenza ogni 15 di marzo e settembre, nella generalità dei casi, se l`immobile produce reddito. Esistono comunque delle eccezioni che dipendono dalla libera decisione di ciascun distretto. Imposta IVA (27%) A seconda del momento della vendita e della destinazione dell'immobile ci sono limitazioni nel recupero dell'IVA. Nel caso in cui si ha diritto al recupero, la liquidazione da parte dello stato è di circa 60 giorni (previo controllo accurato della documentazione comprovante il diritto).

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Assume particolare importanza la destinazione e la rivendita dell’immobile ai fini dell’obbligo di versamento e/o rimborso dell’IVA nel caso in cui lo stesso sia stato acquistato nell'ambito di attività d’impresa (non legata alla compravendita immobiliare) e dovesse essere rivenduto.

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Novità introdotta recentemente dal governo è l'abbassamento dell`IVA al 5% sull'acquisto di nuove abitazioni. Queste aliquote si applicano anche alle abitazioni che riceveranno l'abitabilità nel 2016, anche se costruite nel 2015.

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Aspetti fiscali dell'investimento Imposte sul reddito persone fisiche Se l'immobile è rivenduto nei 5 anni si paga il 16% sul differenziale tra acquisto e vendita e questa base diminuisce del 20% per ogni anno a partire dal primo fino ad essere pari a zero il quinto anno. Nel caso di affitti da immobili si paga il 16% e, se l'affitto totalmente percepito nell'anno supera 1.000.000 di HUF (ca 3.400 €), si deve versare un’ulteriore imposta sanitaria del 14% sul percepito fino ad un massimo di 450.000 HUF annui.

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Imposte sul reddito persone giuridiche Imposta del 10 % sull'utile fino a 500.000.000 di HUF (1.600.000 €), sopra questo limite l'aliquota è del 19%. A questa si aggiunge l‘imposta comunale sulle attività economiche che ha la base imponibile equivalente a quella italiana (vecchia IRES) con un'aliquota del 2%. 8


Redditività media di mercato La redditività rimarrà sugli stessi livelli del 2015, sebbene i prezzi stiano subendo una spinta verso l'alto nel medio periodo dovuta al fatto che stanno arrivando sul mercato gli investimenti effettuati nell'ultimo anno. Infatti, si stanno rendendo disponibili immobili che colmano la lacuna creatasi nel mercato di medio alto livello, particolarmente ricercati dal management straniero o dal Top management e dagli imprenditori locali. La redditività degli investimenti è favorita comunque dalla presenza sul mercato di società specializzate che affittano a seconda delle zone e a mercati diversi. Il rendimento netto oscilla tra il 5 e il 7%. Gli investimenti sono sopratutto in appartamenti di piccolo e medio taglio e in superfici commerciali nelle zone di maggior flusso turistico. Nelle zone più interessanti di mercato i rendimenti sono inferiori perché il prezzo per mq subisce una spinta verso l’alto mentre il valore di affitto medio per mq non ha seguito lo stesso effetto a causa della crisi degli anni scorsi. Questa situazione è particolarmente rilevante nei valori degli immobili in posizioni considerate Prime (Andrássy út o Váci utca).

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Mercato Uffici e Commercio retail Le ultime elaborazioni dell'Osservatorio Immobiliare di ITL Group presentano una evoluzione positiva nell'occupazione delle superfici per uffici di prima categoria. Il primo trimestre 2016 evidenzia una diminuzione del vacancy rate del 7%, attestandosi al 11,3%, il livello più basso degli ultimi 19 anni. Questo andamento è dovuto all'assenza di investimenti importanti nel 2015 e al contemporaneo incremento del mercato delle posizioni prime. Il riaffacciarsi degli investitori stranieri porterà ad un incremento dei metri quadrati disponibili che condurrà, non prima della fine del 2017, a una diminuzione anche nella redditività, la quale oggi si attesta mediamente al 6.5% (CBRE). Il mercato ha la consuetudine di sottoscrivere contratti di affitto di 5 anni, in media, con opzione di revisione delle condizioni di affitto al terzo anno.

Il commercio retail legato a piccoli negozi, bar e attività di ristorazione ricerca zone ad alta frequentazione. La durata dei contratti è equivalente a quella del mercato degli uffici mentre i valori al mq degli affitti variano a seconda della INFORMATI OSSERVA posizione e della superficie. Si parte da affitti in Vaci utca che possono arrivare a picchi di oltre 90 € per mq fino ai 30/40 € delle zone pedonali secondarie (ad es. Ráday utca, Liszt Tér, V. distretto intorno alla Basilica, Parlamento) che subisce una pressione verso l’alto per l’effetto stagionale. La redditività continua a mantenersi tra il 5,5 e il 6,8%.

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Investimenti da crediti bancari in sofferenza Il mercato degli immobili legati a pacchetti NPL (Non Performing Loans - Crediti in sofferenza) delle banche potrebbe subire una svolta grazie alla costituzione della Mark Bank, prima Bad Bank nazionale il cui scopo è di acquistare debiti inesigibili garantiti da ipoteche dei maggiori istituti finanziari. La Mark Bank, autorizzata ad operare dalla Commissione Europea il 4 marzo 2016, ha immediatamente cominciato la raccolta delle adesioni al suo sistema di acquisto da parte dei principali istituti finanziari ungheresi. A questo fine era stata inizialmente dotata di un capitale iniziale di 1 miliardo di € da utilizzare per permettere alle banche di liberarsi di posizioni incagliate, portando alle stesse maggiore liquidità e all'economia intera una spinta verso migliori performance. A giugno 2016 sono 23 gli istituti finanziari, tra cui tutte le banche con il più grande portafoglio immobiliare commerciale in difficoltà, ad essersi registrati per il programma di acquisto con oltre 300 miliardi di HUF di esposizione lorda, pari a 90-125 miliardi di HUF al valore di cessione. Attualmente, si è in una fase di due diligence economica e giuridica, ma Mark Zrt. ripresenterà sul mercato gli immobili in pacchetti acquistabili come debiti o come immobili liberi da ipoteche, rivolgendosi presumibilmente ad investitori INFORMATI OSSERVA professionali e/o privati.

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Alienamenti da investitori privati Il mercato degli immobili alberghieri risulta essere in crescita, nonostante presenti una redditivitĂ legata minore rispetto alle altre componenti del mercato immobiliare. Nel 2015 si sono registrati 15 nuovi Hotels, per un totale di 800 nuove stanze. La crescita si nota nei numeri riguardanti il RevPar nella zona di Budapest, che registra un +21% rispetto al 2015, e nel Trevpar con un + 16% (CBRE). Tale mercato soffre la concorrenza degli appartamenti affittati a giornata, settore molto attivo dal punto di vista dell'investimento speculativo, con redditivitĂ  medie del 6% lordo. Il governo ungherese sta attualmente studiando l'introduzione di un'imposta di probabili 1.500 HUF l'anno per i proprietari di almeno tre unitĂ  abitative che dovessero affittare tramite circuiti tipo AirBnb.

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ITL Group Kft. è la società leader nella consulenza alle imprese italiane in Ungheria, specializzata sul mercato magiaro dal 1995. In oltre 20 anni di attivitá lo studio ha accompagnato più di 500 societá a capitale italiano ad entrare sul mercato ungherese, sia sotto gli aspetti di internazionalizzazione della produzione che di investimento produttivo e immobiliare.

Federico Michele Brilli Head of Department at ITL Real Estate (+36 1) 269 5679 f.brilli@itlgroup.hu Szilvia Schenk Senior Consultant at ITL Real Estate (+36 1) 269 5679 s.schenk@itlgroup.hu

www.itlgroup.hu 1056 Budapest - Váci utca 81

"Osservatorio Immobiliare Ungheria" - Agosto 2016  

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