Page 9

A9

卑詩「房產合作」計劃刺激房市 房地產行市自去年7月份以來形成的停滯和下滑態 勢,也許並非一成不變的熊市表情。新的變量加入攪 局,也許會帶來新的景象。政府並不喜歡直線下滑的樣 子。 卑詩省政府為首次購房者提供封頂$37,500元(即 $75萬元住房價格的5%)的5年免息25年貸款,就要在 1月16日正式生效。雖然可能會惠及4萬多個欲買首套房 的家庭,但這個政策不僅看起來和7月份以來的潮流是 逆向的,而且和省政府此前的15%外國人購房稅有些違 和。 該計劃被稱為「房貸和產權合作計劃」( Home Owner Mortgage and Equity Partnership),英文也可 能簡稱為HOME。要獲得該計劃的資格,購房者必須已 在卑詩省住夠至少一年,且成為加拿大公民或永久居民 已至少五年,家庭年收入須低於$15萬元,必須證明過 去兩年報了稅且繳了稅。簡單地說,獲得這項貸款的條 件是「收入不高的本省人」。貸款的還貸期是25年,五 年後利率為最優惠利率上加0.5%。

HOME貸款的初衷也很陽光。簡蕙芝省長說:「我 堅決認為,卑詩省中產階級必須能夠實現家庭擁有住房 的夢想,必須幫助首次購房者進入艱難的住房市場」。 按她的說法,如果有人在買首套住房時需要一個合作夥 伴來分擔首付,卑詩省政府就願意成為那個合作夥伴。

UBC溫哥華經濟學院副教授Joshua Gottlieb說,該 計劃最終的結果可能是催漲需求,抬升價格。房源沒有 增加,但新計劃卻鼓動更多人來競買,所以這個政策並 非是對當前市場深入了解之後的產物,也不符合經濟學 常識。

簡蕙芝政府預計,約會有42,000戶家庭可以從這種 新的購房鼓勵計劃中受惠。不過,宣佈這個計劃的話音 剛落,批評就鋪天蓋地而來。

有一些批評集中於該政策出台的時機。加拿大全國 消費債務水平剛剛達到新高,如此的融資鼓勵政策顯得 非常不合時宜。還有一些人把這種新貸款和美國次貸危 機前的情況相提並論,擔心其會造成過度槓桿化,購房 者承擔過重住房債務。做出這樣的聯想也很正常,去 年夏天,穆迪投資者服務公司(Moody’s Investor Services)報告就指出,如果加拿大遭受美國式的房市崩 潰,按揭體系的「系統脆弱性」就會暴露無遺。據穆迪 稱,由此產生的銀行、貸款人和按揭保險公司的損失將 超過$170億元,同時,房價將下降35%。

SFU比迪商學院金融學教授巴甫洛夫(Andrey Pavlov)在最近的《環球郵報》專欄上譔文寫道,想幫助省 民買房,願望是好的,但現實可能事與願違。在一個供 應嚴重不足的市場,再使用財政補貼手段,市場的反應 會是升高房價。最終從HOME計劃中受益的人,可能並 非這部分剛需購房的人,而是現房主和開發商。 中央第一信貸聯盟(Central 1 Credit Union)高級 經濟師Bryan Yu認為這種貸款確實可以幫助頭次買房的 人入市,但也認為它對解決低陸平原的住房可負擔性問 題毫無幫助。

不過穆迪這樣的假設很難成真,卑詩省的新貸款計 劃根本不足以觸發這樣的危機。

刺激房市但不會增加風險 讓高風險買家承擔更多住房債務,是導致2008年 美國次貸危機的起因,當然也是加拿大需要防範的大問 題。各級政府都在出招冷卻大多和大溫的房市,此時出 台新政策讓買家貸更多款的想法確實不太應景,但是無 須擔心它會觸發加拿大版的次貸危機。 能夠使用新貸款計劃的人數很少,卑詩省政府預計 只有4萬多個家庭會申請使用,還不到卑詩省人口的2% ,不到加拿大人口的0.15%。美國2008年房市崩盤之 前,房貸過於容易,監管過於鬆懈,購房者很快就會再 融資,但加拿大沒有這樣的情況,因為很快就要提高利 率已經成為共識,而且房價已經開始穩定下來了。 美國和加拿大之間還有另一個主要區別,加拿大並 沒有提高住房自有率的正式政策。和美國不同,加拿大 鼓勵各種類型的住房,自有、租住、扶助房、過渡房 等。

1、能買多高價錢的房? 網上有不少「按揭計算器」可資利用。現在來舉例 說明HOME免息貸款如何影響購房的最高預算。 假如,李雷和韓梅梅想買第一套住宅,他們的家庭 年收入是$15萬,儲蓄$3萬元。如果沒有新的HOME貸 款,他們可以負擔的最高房價為$55萬(設25年攤還, 五年期固定利率2.85%,不包括物業費、用度費或財產 稅,並假設夫婦二人沒有其他負債)。因為首付只比 5%多一點點,他們還必須另付$18,720元購買房貸保 險,物業淨值再減少一點。 如果利用新的HOME貸款,他們現在就有$6萬元 作首付(HOME貸款等額於購房者儲蓄的首付金額,

最高可到房屋購買價格的5%或$37,500元)。由於 HOME貸款無須每月還債,購房者的債務比率不因 此增加,李雷和韓梅梅就可以把可承受的最高房價 提高到$77萬多元,即購買力提高了$22萬元。 不過,這樣的話,他們的首付只增加了約2.5% ,還必須購買房貸違約保險$25,600元。五年後, 他們的房貸餘額低於$55萬元,利率會上調(不出 意外的話),他們還要開始償還$30,000元HOME 貸款。

如果您頭次購房,想利用這個 HOME貸款,需要注意採取妥善的 方法。

EasyTrade Weekly email: adpost@easytradeweekly.com tel: 604-336-2818 fax: 604-428-3053 Jan 14, 2017 9

EasyTrade Weekly 買賣一週 #0217  

EasyTrade Weekly is the largest Chinese classified media paper in Vancouver. Our mission is to connect local and global businesses with Vanc...