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Guilherme Aparecido da Rocha

Direito civil imobiliário

Sistema registral e documentação cartorária


Direito civil imobiliário Sistema registral e documentação cartorária

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Guilherme Aparecido da Rocha

Direito civil imobiliário Sistema registral e documentação cartorária

São Paulo Rede Internacional de Universidades Laureate 2015 05


© Copyright 2015 da Laureate. É permitida a reprodução total ou parcial, desde que sejam respeitados os direitos do Autor, conforme determinam a Lei n.º 9.610/98 (Lei do Direito Autoral) e a Constituição Federal, art. 5º, inc. XXVII e XXVIII, “a” e “b”. Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP) (Sistema de Bibliotecas da UNIFACS Universidade Salvador - Laureate International Universities)


Sumário Apresentação.................................................................................................................11

CAPÍTULO 1 – Direito civil ..............................................................................................13 Introdução.....................................................................................................................13 1.1 O Direito na organização da sociedade (Direito Positivo e Direito Civil)..........................13 1.1.1 A evolução do Direito.......................................................................................14 1.1.2 A dicotomia do Direito......................................................................................15 1.1.3 O Direito Civil.................................................................................................15 1.2 Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro.........................................................16 1.2.1 Objeto da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro................................16 1.2.2 Formas de integração da legislação...................................................................18 1.2.3 Disposições legais da LINDB..............................................................................19 1.3 Pessoas e bens na disciplina normativa do Código Civil de 2002...................................20 1.3.1 Pessoas naturais (ou físicas)...............................................................................21 1.3.2 Pessoas jurídicas..............................................................................................22 1.3.3 Bens...............................................................................................................23 1.3.4 Bens considerados em si mesmos.......................................................................23 1.3.5 Bens reciprocamente considerados.....................................................................25 1.3.6 Bens públicos...................................................................................................26 1.4 Fatos jurídicos: negócios jurídicos e atos ilícitos............................................................27 1.4.1 Fatos jurídicos..................................................................................................28 1.4.2 Negócios jurídicos............................................................................................29 1.4.3 Atos ilícitos......................................................................................................30 Síntese...........................................................................................................................31 Referências Bibliográficas.................................................................................................32

CAPÍTULO 2 – Contratos.................................................................................................33 Introdução.....................................................................................................................33 2.1 Teoria geral e classificação dos contratos.....................................................................33 2.1.1 A necessidade de contratar................................................................................33 07


2.1.2 Princípios gerais do direito contratual.................................................................34 2.1.3 Classificação dos contratos...............................................................................35 2.2 Contratos em espécie................................................................................................38 2.2.1 Contrato de compra e venda.............................................................................39 2.2.2 Contrato de doação.........................................................................................40 2.2.3 Contrato de prestação de serviço.......................................................................41 2.2.4 Contrato de empreitada....................................................................................42 2.2.5 Contrato de corretagem....................................................................................43 2.3 Documentação necessária para aferição das partes e idoneidade do objeto....................44 2.3.1 Documentação das partes.................................................................................45 2.3.2 Documentação relativa ao objeto.......................................................................47 2.3.3 Preenchimento da forma prescrita em lei.............................................................48 2.4 A importância do conhecimento documental no setor imobiliário....................................49 2.4.1 A relevância do conhecimento sobre os requisitos documentais.............................49 2.4.2 A relevância da guarda adequada dos registros documentais................................50 2.4.3 Os locais para obtenção dos documentos...........................................................50 Síntese...........................................................................................................................53 Referências Bibliográficas.................................................................................................54

CAPÍTULO 3 – Prática Cartorial........................................................................................55 Introdução.....................................................................................................................55 3.1 A importância dos registros públicos para a segurança documental................................55 3.1.1 A relevância dos registros públicos e a questão da segurança documental..............56 3.1.2 Princípios do registro de imóveis........................................................................58 3.1.3 diferença entre cartórios de registros de imóveis e tabelionatos de notas................60 3.2 Notários e registradores.............................................................................................62 3.2.1 Noções gerais sobre os notários e os registradores..............................................62 3.2.2 Atribuições e competências dos notários.............................................................63 3.2.3 Atribuições e competências dos oficiais de registro...............................................64 3.3 Cartórios de registros de imóveis................................................................................65 3.3.1 Estrutura e funcionamento.................................................................................65 3.3.2 Atribuições do cartório de registro de imóveis......................................................65 3.3.3 A matrícula......................................................................................................67 3.4 Responsabilidade dos notários e registradores e a guarda dos documentos.....................68 08 Laureate- International Universities


3.4.1 Direitos e deveres dos notários e oficiais de registro.............................................68 3.4.2 Responsabilidade civil e criminal dos notários e oficiais de registro........................69 3.4.3 Relevância da guarda adequada dos documentos................................................70 Síntese...........................................................................................................................71 Referências Bibliográficas.................................................................................................72

CAPÍTULO 4 – Escritura Pública........................................................................................73 Introdução.....................................................................................................................73 4.1 Introdução, tipos de escritura e escrituras relativas a imóveis..........................................73 4.1.1 As escrituras públicas e a segurança jurídica.......................................................73 4.1.2 Os principais tipos de escrituras.........................................................................74 4.1.3 As escrituras relativas a imóveis.........................................................................74 4.2 Documentos exigidos para lavrar-se uma escritura........................................................76 4.2.1 A relevância da organização documental............................................................76 4.2.2 Documentos essenciais à escritura pública..........................................................77 4.2.3 Elementos fundamentais de uma escritura pública................................................78 4.3 Tipos de registros de imóveis......................................................................................80 4.3.1 Atos que podem ser registrados perante o cartório de registro de imóveis...............80 4.3.2 Instituição do bem de família.............................................................................80 4.3.3 Compra e venda e doação................................................................................81 4.3.4 Permuta e dação em pagamento........................................................................82 4.3.5 Hipoteca.........................................................................................................82 4.3.6 Servidão e direito de superfície..........................................................................83 4.3.7 Sentença declaratória de usucapião...................................................................84 4.4 Exemplos de escrituras públicas..................................................................................84 4.4.1 Os diferentes modelos de escrituras públicas.......................................................84 4.4.2 Exemplo geral de escritura pública.....................................................................85 4.4.3 A escritura pública em compras e vendas com alienação fiduciária........................85 Síntese...........................................................................................................................89 Referências Bibliográficas.................................................................................................90 Minicurrículo do autor.....................................................................................................91

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Apresentação Apresentação Caro aluno, Seja bem-vindo à disciplina de Direito Civil e Imobiliário – sistema registral e documentação cartorária. Antes de começar, reflita: Você sabe quais documentos precisam ser elaborados durante uma operação de compra e venda imobiliária? Este conhecimento é fundamental ao profissional que atua no ramo imobiliário, à medida que todos os atos por ele praticados decorrem das previsões legais concernentes ao Direito Civil ou ao Direito Imobiliário. Desde a produção de um contrato de prestação de serviços entre o profissional do setor imobiliário e os proprietários dos imóveis que ele administrará, até os atos de transferência definitiva da propriedade entre compradores e vendedores, tudo pode ser feito a partir do conhecimento destes ramos jurídicos. Portanto, o conteúdo apreendido durante o estudo desta disciplina será utilizado durante toda a vida profissional do gestor imobiliário. Para facilitar este aprendizado, o curso foi organizado em dois grupos e quatro capítulos. Primeiramente você estudará as principais nuances do Direito Civil (capítulos 1 e 2), e, na sequência, os aspectos relevantes do Direito Imobiliário, com ênfase para o sistema registral e documentação imobiliária (capítulos 3 e 4). O capítulo 1 vai tratar de conceitos introdutórios relacionados ao Direito, bem como analisar vários assuntos do Direito Civil, como a disciplina jurídica das pessoas, dos bens, dos fatos e dos negócios jurídicos e, por fim, dos atos ilícitos. O capítulo 2 versará exclusivamente sobre os contratos, assunto de suma relevância para o Direito Civil e Imobiliário. Você sabe quais são os principais contratos do setor imobiliário? Sabe como elaborá-los? Nele você compreenderá contratos em espécie, específicos do Direito Imobiliário, e analisará a documentação necessária, bem como a importância do conhecimento documental nesta área de atuação. Reconhecerá, ainda, os princípios que orientam a elaboração dos contratos, vigentes a partir de influência constitucional. No capítulo 3, você estudará aspectos da prática cartorial. Você sabe qual é a diferença entre Tabelionato de Notas e Cartório de Registro de Imóveis? Este e outros assuntos serão objeto de estudo no capítulo em referência, com ênfase para o último. Por fim, no capítulo 4, você estudará as escrituras públicas, aprendendo a identificar os tipos de escrituras relativas a imóveis, os documentos exigidos à sua lavratura e os tipos de registros imobiliários, além de analisar exemplos de escrituras. O objetivo do aprendizado desses conceitos, teorias e práticas relacionadas ao Direito Civil e Imobiliário é que lhe sejam de grande valia e que, ao final da disciplina, você consiga visualizar essas aplicações de forma diferente, agregando valor aos conhecimentos adquiridos. Bom estudo!

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Capítulo 1 Direito civil

Introdução O Direito Civil é um dos mais importantes ramos do Direito. É também um dos mais amplos. Ele integra o ramo do Direito Privado. Aliás, você sabia que o Direito se divide em dois grandes ramos: o público e o privado? Especificamente no que tange ao Direito Civil, você sabe quais assuntos compõem o seu objeto? Antes de iniciarmos o efetivo estudo das normas de Direito Civil, notadamente do Código Civil, precisaremos conhecer alguns aspectos preliminares. Um deles é a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (Lei no 4.657/1942). Você sabe para que serve essa lei? Por exemplo: o que você acha que um juiz deve fazer ao se deparar com um conflito para o qual não há solução prevista em lei? Ele pode deixar de julgar alegando a omissão da lei? Ao responder a essas indagações, você estará apto para adquirir uma base sólida de conhecimento ao restante do estudo. Você estudará também a evolução do direito, identificando a sua necessidade e a sua forma de organização. Você acha possível que o direito se organize prioritariamente em costumes, e não em leis? Você acredita que o direito poderia ser substituído por outro instrumento de controle social, como a religião ou a moral? Por quê? Especificamente em relação ao Código Civil, você conhecerá as disposições normativas pelas pessoas naturais (ou físicas) e jurídicas. Você sabe qual a diferença entre elas? Se uma pessoa constitui uma empresa, ela deixa de ser uma pessoa física para passar a ser uma pessoa jurídica? Outro assunto que você estudará é a disciplina legal dos bens. Aliás, você sabe o que são bens? Veremos que os bens públicos possuem regras diferentes dos bens particulares. Ao aprender sobre os fatos jurídicos, notadamente sobre suas duas principais espécies: os negócios jurídicos e os atos ilícitos, você identificará os requisitos à celebração de um negócio jurídico, deparando-se com questões como a capacidade da pessoa. Por exemplo: um menor de idade pode celebrar um negócio jurídico? E acerca dos atos ilícitos, você verá as suas consequências e os requisitos para o dever de indenizar.

1.1 O Direito na organização da sociedade (Direito Positivo e Direito Civil) Neste tópico, você aprenderá o que é e como se organiza o direito. Iniciará estudando sua evolução, oportunidade em que compreenderá o porquê da sua utilização. Você acha que a sociedade poderia se organizar sem o direito? Você imagina algum outro instrumento de controle social? Você verá que, de fato, existem outros mecanismos de controle da sociedade, mas nenhum tão eficaz quanto o direito, e entenderá qual a razão disso no decorrer deste capítulo. Na sequência, iniciará o estudo efetivo do Direito Civil. Você acha que esse ramo do Direito se resume ao Código Civil? Pois, ao identificar a amplitude do Direito Civil, especificamente em relação ao Código Civil, conhecerá, também, de que forma se organiza.

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1.1.1 A evolução do Direito O Direito não surgiu de um dia para o outro. Ele é fruto da evolução humana. A partir do momento em que o homem organizou sua vida em sociedade, viu também a necessidade de regular os comportamentos das pessoas, pois, sem a regulação, o caos seria inevitável.

NÃO DEIXE DE VER... Você já imaginou a possibilidade de uma pessoa não viver em sociedade, ou seja, isolada? Recomendamos que você assista ao filme “Náufrago” (direção de Robert Zemeckis, 2000), em que o protagonista tem de suportar cinco anos de isolamento e solidão em uma ilha, depois de sobreviver a um desastre de avião. Disponível nas videolocadoras e nos sites especializados. Segundo São Tomás de Aquino, para que alguém seja privado do convívio em sociedade, é preciso uma dessas três situações: doença mental, elevação da espiritualidade ou má sorte.

VOCÊ O CONHECE? Nascido na Itália, Tomás de Aquino (1225-1274) foi um importante teólogo e filósofo. Suas contribuições para a Filosofia, a Ética e a Política são notáveis e influenciam o pensamento até os dias atuais. Foi declarado santo pelo Papa João XXII, em 1323, e, conforme você estudou, é dele a teoria das hipóteses segundo as quais o homem não viveria em sociedade.> A existência de uma sociedade demanda a concomitância de alguns requisitos: a pluralidade de pessoas, a interação entre essas pessoas e os instrumentos de controle. Vários instrumentos de controle podem ser utilizados visando à organização da sociedade, com destaque para a religião, para a moral e para o direito. Somente o último, contudo, é dotado da coercibilidade. A coercibilidade é a possibilidade de aplicação de sanções aos descumpridores das normas impostas. Mas a moral e a religião também não possuem sanções? Possuem, mas são relativas apenas à consciência humana. Descumprida uma regra moral ou religiosa, não há como obrigar o descumpridor a observá-la. É nesse aspecto que o direito se diferencia, e por isso se tornou o principal instrumento de controle das sociedades. O Código Penal prevê, por exemplo, que “matar alguém” é crime, apenado com reclusão de 6 a 20 anos. Caso alguém cometa esse crime, será processado e, após ser condenado, cumprirá a pena imposta. Essa situação decorre, como mencionamos, do elemento coercibilidade, presente no direito e ausente na moral e na religião. O direito, fundamental, portanto, à organização das sociedades, pode ser construído de diferentes maneiras e com base em diferentes valores. Cada sociedade possui valores que reputa mais ou menos relevantes, e é com base neles que todas as normas são construídas. Embora a moral e a religião não sejam o principal instrumento de controle da sociedade, é inegável que exercem grande influência sobre sua construção. Além disso, o direito pode ser escrito, como no Brasil, mas também pode ser predominantemente não escrito, como na Inglaterra, por exemplo. Como sinônimo da expressão direito escrito temos a expressão direito posto, positivado. Ou seja, é o direito posto no papel para ser obedecido 14 Laureate- International Universities


pela sociedade. Em alguns países, contudo, o direito é predominantemente não escrito. Nesses casos, ele é chamado de direito costumeiro. Isso porque ele decorre menos do papel e mais das práticas habitualmente adotadas naquele país. No Brasil, a aplicação de costumes em substituição das leis é muito rara. Como exemplo, temos a utilização do cheque pré-datado. É uma prática válida, amplamente conhecida, mas sem previsão literal na legislação. Em relação ao tema, aliás, o Superior Tribunal de Justiça formou sua jurisprudência pelo reconhecimento desse costume, tanto que elaborou a Súmula 370: “caracteriza dano moral a apresentação antecipada de cheque pré-datado”.

NÓS QUEREMOS SABER! Você sabe o que é uma súmula? Nada mais é que um resumo da jurisprudência dominante. Em vez de ler grandes decisões, todas em um mesmo sentido, você pode procurar por súmulas: enunciados concisos que apresentam o entendimento de um tribunal sobre determinado assunto. Todos os tribunais que integram o Poder Judiciário brasileiro possuem as suas próprias súmulas, o que facilita a organização e o julgamento de casos idênticos ou semelhantes.> Nesse caso, veja: o costume de pré-datar cheques no Brasil é válido, tanto que, se houver depósito antes da data prevista, haverá dano moral, que deverá ser indenizado por parte de quem depositou o cheque antes da data ao titular da conta bancária.

1.1.2 A dicotomia do Direito O Direito é formado por todo o conjunto de normas de um país. Desde a Constituição, situada no ápice da pirâmide normativa, até o menor dos atos normativos compõem o complexo de normas formadoras do Direito. Considerando o emaranhado de normas do Direito, a doutrina costuma separá-las em dois grandes grupos, quais sejam os ramos do Direito Privado e do Direito Público. A distinção tem finalidade mais acadêmica do que prática. Assim, podemos considerar como integrantes do Direito Privado os ramos do Direito que disciplinam predominantemente relações entre particulares. É o caso do Direito Civil, do Direito Empresarial, do Direito do Trabalho, etc. Já o Direito Público é composto por ramos jurídicos nos quais predominam as relações entre particulares com o Poder Público. É o caso do Direito Administrativo, do Direito Tributário, do Direito Penal, etc. O Direito Civil é o ramo do Direito Privado por excelência, cuja importância você entenderá a seguir.

1.1.3 O Direito Civil Conforme mencionado, o Direito Civil é o principal ramo do Direito Privado. Ele é composto pelo Código Civil e por mais um grande conjunto de leis, que são frequentemente criadas e alteradas. Portanto, a primeira conclusão que temos é a seguinte: o Direito Civil não se resume ao Código Civil. Embora as principais disposições do Direito Civil realmente estejam contidas no Código Civil, o assunto não se exaure ali. Por exemplo: você já ouviu falar da Lei do Inquilinato, que disciplina as relações de locações residenciais e não residenciais? Ela também integra o Direito Civil, embora o tema não esteja previsto no Código Civil. 15


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Quanto ao Código Civil, ele está dividido em duas partes: a Parte Geral e a Parte Especial. A Parte Geral contém três livros, que versam sobre as pessoas, os bens e os fatos jurídicos. Já a Parte Especial do Código Civil contém cinco livros, que versam sobre: obrigações, empresas, coisas, família e sucessões.

Agora que você já conhece a estrutura do Código Civil brasileiro, precisa iniciar a análise das suas disposições legais.

1.2 Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro Neste tópico, você conhecerá a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, base do estudo do Direito Civil. Você sabe apontar qual é o objeto dessa lei? Será que ela recai somente sobre assuntos relacionados ao Direito Civil, ou suas disposições também se aplicam a outros ramos do Direito? Depois, você conhecerá as formas de integração da legislação. Você acredita que as leis possuem solução para todo e qualquer conflito? Se sua resposta foi negativa, o que você acha que acontece quando a lei não prevê uma forma de resolver determinado problema? Nesses casos, o juiz pode deixar de julgar? Ao longo deste estudo, você encontrará a resposta adequada para cada uma dessas indagações. Por fim, você saberá quais são as disposições legais da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro no que tange ao objeto desta disciplina, oportunidade em que aprenderá vários conceitos, como o de bem comum, o de direito adquirido, o de coisa julgada, entre outros.

1.2.1 Objeto da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro O primeiro passo no estudo do Direito Civil é conhecer a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB), Lei no 4.657, de 4 de setembro de 1942, que foi editada posteriormente ao já revogado Código Civil de 1916 (Lei no 3.071/1916). Essa lei dita regras sobre todo o ordenamento jurídico brasileiro. Até o final de 2010, o título que batizava essa Lei era Lei de Introdução ao Código Civil (LICC). No entanto, após décadas de críticas da doutrina especializada, o legislador brasileiro, por meio da Lei no 12.376/2010, modificou o título, passando a intitulá-la de Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro. Mas qual a razão das críticas e qual o motivo da modificação do título da lei? Na verdade, a Lei no 4.657, de 4 de setembro de 1942, não se presta apenas à imposição de regras sobre o Código Civil. Seu objeto sempre foi maior, ou seja, sempre abrangeu todo o ordenamento jurídico brasileiro, com exceção da Constituição Federal de 1988. É a Lei no 4.657/1942, por exemplo, que determina quando entra em vigor uma lei, após ser regularmente publicada. Este e outros assuntos, porém, serão abordados oportunamente.

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Figura 1 – Tanto no processo de construção como no de aplicação das leis, existem regras que devem ser observadas. Fonte: Shutterstock, 2015.

Você estudará as principais disposições da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, que serão importantes durante todo o desenvolvimento da disciplina Direito Civil e Imobiliário. Também você vai habituar-se a conhecer e comentar dispositivos de lei, pois é esse conhecimento que fará a diferença no dia a dia do profissional. Não basta conhecer a teoria do Direito se você não se acostumar a abrir as leis e os códigos e a enfrentar os diversos dispositivos ali previstos. De plano, é fundamental compreender a relevância do estudo da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB) para o desenvolvimento de todos os temas da área jurídica. Conforme é possível identificar pelo simples título da lei em estudo, ela se presta à imposição de regras que devem ser obedecidas durante o processo de construção e aplicação das leis no Brasil. É da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro que emanam muitas regras de conhecimento geral. Por exemplo: você já ouviu que “ninguém pode alegar desconhecimento para não cumprir uma lei”? Pois essa afirmação está expressamente prevista no artigo 3o da LINDB (“Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece”). Outro relevante conteúdo da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro são as formas de integração da legislação, ou seja, os métodos suscetíveis de utilização quando a lei não trouxer a solução para determinados conflitos de interesses. Isso, porém, é assunto para o próximo tópico.

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1.2.2 Formas de integração da legislação Quando surge um conflito, o primeiro método à sua solução é a aplicação da lei para resolvê-lo. Por exemplo: Se A deve a B o pagamento de um mês de aluguel e deixa de pagar no prazo fixado, a lei determina que o pagamento deva ser feito com juros, correção monetária e multa, sem prejuízo de uma eventual rescisão contratual. Mas e se, diante da peculiaridade de um determinado conflito, não houver solução a ser aplicada com base na lei? Ou seja, o que deve ser feito quando a lei não fornece a solução para um determinado problema? O juiz pode deixar de julgar alegando a omissão da lei? A resposta a essa questão está prevista no artigo 4o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, que prevê que, “quando a lei for omissa, o juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito”.

NÓS QUEREMOS SABER! É importante que você se acostume a analisar dispositivos de lei, pois eles fazem parte do dia a dia de trabalho do profissional da área imobiliária. O Direito Civil, ramo jurídico do qual extraímos as regras dos contratos, conta com um amplo sistema normativo. Por isso, é preciso habituar-se aos dispositivos de lei. Quanto mais capacidade técnica você tiver para interpretar a legislação, melhores serviços profissionais prestará. Os contratos elaborados, por exemplo, serão absolutamente compatíveis com a legislação, o que facilitará a cobrança de suas cláusulas caso elas não sejam objeto de adimplemento voluntário.> Portanto, quando a lei não dispuser a maneira adequada de solução de um conflito, o juiz deve resolvê-lo de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais do Direito. Mas o que significa cada um desses termos? E como, na prática, eles podem ser utilizados? Veja a seguir. A analogia nada mais é que a aplicação de uma disposição legal que, embora não seja perfeitamente adequada, costuma ser utilizada para solução de casos semelhantes. Por exemplo: como se comprova a união estável de pessoas do mesmo sexo? Não havendo lei, há que se negar direitos a esse grupo de pessoas? Se você respondeu não, acertou. Na verdade, a essa situação são aplicáveis as mesmas regras relativas à comprovação da união estável entre homens e mulheres. Veja que, nesse exemplo, embora a situação principal não esteja prevista em lei, é possível utilizar disposições legais de casos semelhantes. Os costumes são práticas reiteradas, comuns perante a sociedade. Por serem habitualmente observados, o Direito os considera, notadamente nos casos em que não há lei para disciplinar o assunto. Portanto, se determinada prática é adotada pelo povo, que a entende como obrigatória, o Poder Judiciário pode aplicá-la para solucionar determinados conflitos. Mas diante de uma situação de conflito cuja resolução não está prevista em lei, qual deve ser o mecanismo de interação a ser utilizado: a analogia ou os costumes? Primeiramente deve-se buscar a solução pela analogia. Se, porém, não for possível, então devem ser utilizados os costumes. Mas e se também não existir costume que sirva à solução do conflito? Nesse caso, deve ser resolvido pelo juiz com base nos princípios gerais de Direito. Os princípios gerais de Direito são ordens gerais previstas explícita ou implicitamente no ordenamento jurídico brasileiro e que servem de base à construção das normas e também à solução de conflitos. Por exemplo: ninguém pode causar prejuízo a outrem, cada um deve dar ao outro o que lhe for efetivamente devido, etc. 18 Laureate- International Universities


Embora não mencionado pelo artigo 4o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (que conhecemos anteriormente), a doutrina e a jurisprudência também servem à integração da legislação brasileira. A doutrina é o fruto da pesquisa científica na área do Direito. Ela é produzida pelos especialistas da área, sejam eles brasileiros ou estrangeiros. A jurisprudência é o conjunto de decisões judiciais proferidas em um mesmo sentido, em relação a casos idênticos. Por exemplo: quando várias ações pleiteando a revisão de financiamentos de veículos são ajuizadas e o Poder Judiciário aplica sistematicamente o mesmo entendimento (que são improcedentes, por exemplo), essa aplicação reiterada forma o que chamamos de jurisprudência.

1.2.3 Disposições legais da LINDB A Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB) possui um conjunto variado de regras. Algumas versam sobre aspectos gerais das leis brasileiras, outras sobre relações internacionais. Neste estudo, apenas os primeiros nos interessam. É de responsabilidade da LINDB, por exemplo, ditar o período de existência das leis brasileiras. Você sabe quando nasce uma lei? E quando ela se extingue? A lei só se torna obrigatória a partir do momento em que entra em vigor. Esse momento pode coincidir com a data de publicação da lei no Diário Oficial ou pode ser estipulado para o futuro. A regra, no entanto, está prevista no artigo 1o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro: “Salvo disposição contrária, a lei começa a vigorar em todo o país quarenta e cinco dias depois de oficialmente publicada”. Se a lei não dispuser de modo diverso, ela é de cumprimento obrigatório após 45 dias da data em que tenha sido publicada. O mais comum, porém, é a que a lei preveja a seguinte disposição: “esta lei entra em vigor na data da sua publicação”. Agora que você sabe quando surge uma lei no mundo jurídico e quando ela se torna obrigatória, precisa descobrir se essa lei tem um prazo de validade. O assunto está previsto no artigo 2o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro. Confira: “Não se destinando à vigência temporária, a lei terá vigor até que outra a modifique ou revogue”. Como regra, portanto, as leis não possuem prazo de validade, ou seja, são feitas para vigorar para sempre, exceto se tiverem vigência temporária ou se forem revogadas. A revogação é a substituição de uma lei por outra. Já a vigência temporária ocorre excepcionalmente. Por exemplo: imagine que se instaure uma grave crise hídrica no Brasil e que seja publicada uma lei prevendo como crime o ato de desperdício de água. Mencionada lei pode prever que ela só vigorará durante o período de crise. Assim, quando encerrada a crise, a lei desaparecerá do ordenamento jurídico. E os que cometeram o desperdício durante a sua vigência? Estes continuarão sujeitos às punições que ela previa. A Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro prevê, também, regras de aplicação das leis. Nesse sentido, seu artigo 5o prevê: “Na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum”. Mas o que é bem comum? Teóricos do direito buscam um conceito ideal de bem comum há muito tempo. No entanto, o mais utilizado, por conseguir a concisão e a profundidade necessárias, é o do Papa João XXIII (1963). Segundo ele, “o bem comum consiste no conjunto de todas as condições de vida social que favoreçam o desenvolvimento integral da personalidade humana e sua sociedade”. Portanto, ao aplicar a lei, devem-se buscar as intenções do Estado, sempre voltadas à satisfação do bem comum, ou seja, à criação de um conjunto de condições que permitam o pleno desenvolvimento humano. 19


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NÃO DEIXE DE LER... Para aprofundar seus conhecimentos e desvendar o contexto em que foi dado o conceito de bem comum, leia a encíclica Pacem in Terris, do Papa João XXIII. A publicação integral e gratuita está disponível no link <http://w2.vatican.va/content/john-xxiii/pt/ encyclicals/documents/hf_j-xxiii_enc_11041963_pacem.html>.>

A última disposição da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, antes da estipulação de regras sobre relações internacionais, é o artigo 6o: “A Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada”. Mas você sabe o que significam as expressões ato jurídico perfeito, direito adquirido e coisa julgada? Confira as respostas a seguir. Ato jurídico perfeito é o ato que já havia se consumado antes do início da vigência da nova

lei. Já havia completado todo o seu ciclo de existência, razão pela qual não há que cogitar sua alteração ou extinção. Os direitos adquiridos são aqueles cujos requisitos já estavam preenchidos pelo seu titular, cujo início do exercício já tenha termo preestabelecido, que não pode (nem mesmo por lei) ser alterado. A coisa julgada, por fim, é a proteção que recebe a decisão judicial após o trânsito em julgado de um processo. Ao terminar uma discussão judicial, desde que não caiba mais nenhuma espécie de recurso, ocorre a formação da coisa julgada, que nada mais é que a imutabilidade daquela decisão.

1.3 Pessoas e bens na disciplina normativa do Código Civil de 2002 Neste tópico, serão analisadas as disposições legais do Código Civil, enfrentando temas que servirão de base ao desenvolvimento do restante da disciplina. Começaremos estudando as pessoas naturais (ou físicas). Você sabe quem elas são? Qual a diferença entre pessoa física e pessoa jurídica? Essas indagações serão respondidas a seguir. Especificamente em relação às pessoas jurídicas, você aprenderá que podem ser separadas em dois grupos: as de direito privado e as de direito público. Uma igreja, por exemplo, é uma pessoa jurídica de direito privado ou de direito público? Neste tópico, também será dedicada atenção especial aos bens. O que você acha que é um bem? Além de conhecer o conceito, você verá as classificações que o Código Civil apresenta em relação aos bens, oportunidade em que os dividiremos em três grupos: bens considerados em si mesmos, bens reciprocamente considerados e bens públicos.

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1.3.1 Pessoas naturais (ou físicas) Pessoas naturais são os seres humanos. Elas também são chamadas de pessoas físicas. Junto com o nascimento, começa a personalidade civil das pessoas físicas. Este é o atributo que permite a qualquer pessoa ser titular de direitos e de obrigações. Embora a personalidade civil tenha início com o nascimento com vida, a lei coloca a salvo, desde a concepção, os direitos do nascituro. Em outras palavras, significa que, a partir da concepção, alguns direitos já são assegurados à pessoa em formação, como a possibilidade de ser indicado como herdeiro, por exemplo. Nesse caso, evidentemente, o recebimento da herança ficará condicionado ao nascimento com vida. Nesse contexto, é importante diferenciarmos duas formas de capacidade. A partir do momento em que uma pessoa nasce, ela adquire capacidade de direito, o que a permite ser titular de direitos e deveres. Essa capacidade não se confunde, porém, com a de fato, que só é adquirida após o atingimento da maioridade ou nos casos de emancipação. Assim, Gonçalves (2011, p. 99) afirma que “quem possui as duas espécies de capacidade tem capacidade plena” e quem “só ostenta a capacidade de direito, tem capacidade limitada [...]”. A noção de capacidade é fundamental à análise de contratos, pois um dos requisitos dos contratos é, justamente, a capacidade do agente que o celebra. Sem capacidade de fato, subentende-se que a pessoa não consegue compreender, com a profundidade necessária, as consequências do negócio a ser celebrado. Isso não significa que uma pessoa que tenha apenas capacidade de direito, como um menor de idade, por exemplo, não possa celebrar um contrato, mas para isso ele precisará estar acompanhado de um assistente ou de um representante. A ausência de capacidade de fato, dessa forma, é dividida em dois grupos. Temos as incapacidades absolutas, que inviabilizam a prática de negócios jurídicos de maneira direta. Nesses casos, será fundamental a representação do incapaz por uma pessoa plenamente capaz. Também temos as incapacidades relativas, que são menos graves, mas que também podem gerar a anulação de negócios jurídicos. Para que uma pessoa relativamente incapaz possa celebrar um negócio jurídico, ela precisará ser assistida pelos pais ou representantes legais. Todas essas situações precisam de grande atenção dos profissionais que atuam na celebração de negócios jurídicos. O Código Civil é muito claro sobre quem é considerado absolutamente incapaz, ou seja, sobre quem não tem condições de exercer pessoalmente os atos da vida civil. São os menores de dezesseis anos; os que, por enfermidade ou deficiência mental, não tiverem o necessário discernimento para a prática desses atos; e os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade. Já os casos de incapacidade relativa estão previsto no artigo 4o do Código Civil, segundo o qual: são incapazes, relativamente a certos atos, ou à maneira de os exercer: os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos; os ébrios habituais, os viciados em tóxicos, e os que, por deficiência mental, tenham o discernimento reduzido; os excepcionais, sem desenvolvimento mental completo; e os pródigos. Em qualquer dessas situações, portanto, é imprescindível que a pessoa seja representada (no caso de um absolutamente incapaz) ou assistida (no caso de um relativamente incapaz), pois, do contrário, será nulo ou anulável o negócio jurídico celebrado. Como regra, a habilitação da pessoa física para todos os atos da vida civil, ou seja, a cumulação da capacidade de direito (adquirida com o nascimento) com a capacidade de fato ocorre com a maioridade. No entanto, admite-se que, antes desta, cesse a incapacidade nos casos de emancipação.

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Agora que conhecemos os casos em que a capacidade é adquirida, é importante mencionar, antes de encerramos o tópico, que ela termina com a morte. A existência da pessoa física começa com o nascimento, cuja comprovação ocorre por uma certidão de nascimento, e termina com a morte, cujo atestado se dá por meio de uma certidão de óbito.

1.3.2 Pessoas jurídicas As pessoas jurídicas são uma ficção, uma criação do Direito para viabilizar o exercício de atividades empresárias. Somente por essa afirmação já podemos, então, afastar uma noção popular equivocada sobre a pessoa jurídica. É comum ouvir que, quando uma pessoa física constitui uma empresa, ela “se torna uma pessoa jurídica”. Você concorda com isso? A última afirmação está completamente equivocada. Lembre-se: uma pessoa física jamais perde essa condição. Se ela constituir uma empresa, ela será titular de uma pessoa jurídica, ou seja, será proprietária de uma pessoa jurídica, mas continuará sendo uma pessoa física, não importa o que aconteça.

Figura 2 – A atividade empresarial é viabilizada por meio das pessoas jurídicas, que servem, entre outras razões, para separar o patrimônio da empresa do patrimônio dos seus proprietários. Fonte: Shutterstock, 2015.

As pessoas jurídicas não têm certidão de nascimento como as pessoas físicas. A existência delas se inicia com a inscrição dos seus atos constitutivos perante a Junta Comercial ou perante o Registro Público de Pessoas Jurídicas, conforme o caso. Já o término das pessoas jurídicas ocorre mediante o encerramento formal e documentado das suas atividades, o que também se faz perante a Junta Comercial ou perante o Registro Público de Pessoas Jurídicas, conforme o caso. Nesse contexto, é de se mencionar que a extinção das pessoas jurídicas também pode acontecer após a decretação da falência. Segundo o Código Civil, as pessoas jurídicas podem ser de direito público ou de direito privado. As pessoas jurídicas de direito público são: a União, os estados, o Distrito Federal, os territórios (atualmente não existe nenhum no Brasil) e as autarquias, inclusive as associações públicas. Já as pessoas jurídicas de direito privado são: as associações, as fundações, as sociedades, as organizações religiosas e os partidos políticos. Para entender melhor, observe a organização das pessoas jurídicas representada na Figura 3. 22 Laureate- International Universities


Pessoas Jurídicas De Direito Público

De Direito Privado

União

Associações

Estados

Fundações

Distrito Federal

Sociedades

Municípios

Organizações Religiosas

Territórios

Partidos Políticos

Autarquias Associações Públicas Outras crias em lei Figura 3 – Organização das pessoas jurídicas em 2 grupos, conforme disposição legal do Código Civil. Fonte: Elaborada pelo autor, 2015.

Uma igreja e um partido político, portanto, são pessoas jurídicas de direito privado. Muitas vezes somos levados a crer que ambas seriam de direito público, uma premissa errada, conforme podemos constatar.

1.3.3 Bens Os bens receberam atenção especial do legislador. Todo um livro da Parte Geral do Código Civil foi dedicado à sua disciplina normativa, o que se deve à relevância do assunto para a sociedade. Bens são os objetos a que as pessoas atribuem valor e que, por isso, podem ser objetos de contratos e, também, de conflitos de interesses. Dada a peculiaridade do tema e das características dos bens, o próprio Código Civil os catalogou segundo algumas semelhanças. Basicamente, podemos agrupar os bens em 3 categorias:

• bens considerados em si mesmos; • bens reciprocamente considerados; • bens públicos. Para facilitar seu estudo, cada uma dessas categorias será abordada em tópicos autônomos. Acompanhe!

1.3.4 Bens considerados em si mesmos Os bens considerados em si mesmos são aqueles que existem independentemente de outros. São os bens que se bastam, como uma casa ou um carro, por exemplo.

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Bens considerados em si mesmos Móveis Imóveis

Fungíveis Infungíveis Consumíveis Inconsumíveis

Divisíveis Indivisíveis

Singulars Coletivos

Figura 4 – Classificação do Código Civil para os bens considerados em si mesmos. Fonte: Elaborada pelo autor, 2015.

O Código Civil classifica os bens considerados em si mesmos em 5 subgrupos, quais sejam:

• bens móveis e imóveis; • bens fungíveis e infungíveis; • bens consumíveis e inconsumíveis; • bens divisíveis e indivisíveis; • bens singulares e coletivos. Bem imóvel é o solo, bem como tudo aquilo que lhe for incorporado, seja de modo natural ou artificial (pela ação humana, por exemplo). Os bens imóveis não podem ser movidos sem perda parcial ou total da sua substância. Já os bens móveis são os que podem ser movidos sem que a sua substância ou a sua destinação econômico-social seja alterada. Bem fungível é aquele que pode ser substituído por outra da mesma espécie, qualidade e quantidade. Por exemplo: um carro. Bem infungível, ao contrário, é o que não pode ser substituído por outro da mesma espécie, qualidade ou quantidade. Por exemplo: um vinho raro ou um imóvel. Bem consumível é aquele que, uma vez utilizado, tem a sua substância destruída. Por exemplo: um alimento. Já o bem inconsumível é o que pode ser utilizado reiteradamente sem que haja destruição da sua substância. Por exemplo: um imóvel, um eletrodoméstico, etc. Bem divisível é o que comporta fracionamento sem que haja alteração na sua substância ou diminuição considerável do seu valor. Já o bem indivisível é aquele insuscetível de divisão, como um animal, por exemplo. Bens singulares são os que, embora reunidos, continuam sendo considerados independentemente dos outros. Por um exemplo: uma ovelha continua tendo essa condição, ainda que pertença a um rebanho. Já os bens coletivos são aqueles que se formam a partir de uma pluralidade de bens singulares, de modo a constituir uma universalidade. Por exemplo: uma biblioteca.

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1.3.5 Bens reciprocamente considerados Bens reciprocamente considerados são aqueles cuja existência é analisada a partir da necessidade da existência de outro.

Bens reciprocamente considerados Acessórios

Principais

Frutos Produtos Benfeitorias Pertenças

Figura 5 – Classificação do Código Civil para os bens reciprocamente considerados. Fonte: Elaborada pelo autor, 2015.

O Código Civil divide os bens reciprocamente considerados em dois grupos: bens principais e bens acessórios. Bem principal é o que existe por si só, de maneira independente de outros. É a base de existência do bem acessório, que existe em função do principal e a ele se relaciona. O assunto é muito importante para os contratos imobiliários. Os bens acessórios podem ser divididos em 4 categorias, quais sejam: frutos, produtos, benfeitorias e pertenças. Frutos são as utilidades que o bem principal produz. Eles podem ter naturezas distintas, podendo ser naturais, civis ou industriais. Fruto natural é aquele produzido por uma árvore, por exemplo. Fruto civil é o rendimento do bem, os juros em relação ao dinheiro, por exemplo. Já o fruto industrial é o produzido no exercício de uma atividade empresarial: os alimentos em uma indústria alimentícia, por exemplo. Diferente dos frutos, que se renovam, os produtos são utilidades do bem principal que não se renovam. São finitas, portanto. Por exemplo: o petróleo. Benfeitorias são os melhoramentos realizados no bem principal. Seu principal contexto se dá em relação aos imóveis. As benfeitorias comportam uma subdivisão e podem ser necessárias, úteis ou voluptuárias. Benfeitorias necessárias são as que possuem caráter de essencialidade. São as que objetivam evitar a deterioração do bem, mantendo-o conservado. Por exemplo: a substituição de telhas quebradas, para evitar que a água da chuva deteriore o interior do imóvel. Benfeitorias úteis são as que facilitam ou melhoram o uso do imóvel, embora não tenham o caráter de essencialidade das primeiras. Por exemplo: a cobertura da garagem de um imóvel.

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Já as benfeitorias voluptuárias são as destinadas ao mero aformoseamento do bem. Elas até podem tornar o uso do bem mais agradável, mas não aumentam seu uso habitual. Por exemplo: a construção de uma piscina no imóvel. Os conceitos de benfeitorias têm relevo especial no contexto das locações. Isso porque as benfeitorias necessárias e úteis geram direito à indenização e à retenção do imóvel, diferente das voluptuárias. Assim, se o locatário procedeu à realização de uma benfeitoria útil após receber autorização do locador, deverá ser indenizado por ela, ou, do contrário, poderá reter o imóvel após o término da locação, até que a indenização seja paga. Isso não acontece com uma benfeitoria voluptuária, que não gera direito à indenização nem à retenção, embora possa ser levantada pelo locatário ao final da locação (desde que sua extração não estrague o imóvel). É preciso estar atento a essas classes de benfeitorias, pois elas são frequentemente mencionadas em contratos de locação e também de compra e venda de imóveis. Por derradeiro, as pertenças são objetos que não integram o bem, mas servem para melhorar o seu uso ou torná-lo mais agradável. Por exemplo: o aparelho de aquecimento ou de ar condicionado de uma residência. A atenção a esses pontos é fundamental porque eles podem gerar problemas em negociações. Aliás, nesse contexto, é fundamental que você conheça o artigo 94 do Código Civil: “Os negócios jurídicos que dizem respeito ao bem principal não abrangem as pertenças, salvo se o contrário resultar da lei, da manifestação de vontade, ou das circunstâncias do caso”. Essa regra não pode ser esquecida! Se você quiser incluir uma pertença em um negócio (em uma compra de um imóvel, por exemplo), não se esqueça de prever expressamente essa situação do contrato, pois do contrário não poderá exigi-la.

1.3.6 Bens públicos Bens públicos, como a própria expressão indica, são aqueles que pertencem ao Poder Público, ou, tecnicamente falando, às pessoas jurídicas de direito público interno, como a União, os estados, os municípios, as autarquias, as fundações públicas, etc.

Bens públicos Bens de uso comum do povo Bens de uso especial Bens dominicais Figura 6 – Classificação do Código Civil para os bens públicos. Fonte: Elaborada pelo autor, 2015.

Os bens públicos estão divididos pelo Código Civil em 3 grupos: bens de uso comum do povo, bens de uso especial e bens dominicais. Os bens de uso comum do povo são os que podem ser utilizados livremente, como ruas, estradas, praças, rios, mares, etc. Isso não significa que qualquer pessoa possa fazer o que bem entender neles, mas apenas que, como regra, seu uso não está sujeito a maiores restrições. 26 Laureate- International Universities


Os bens de uso especial são os que servem de sede para que o Poder Público preste serviços públicos ou desempenhe atividades administrativas. A sede da prefeitura do seu município, por exemplo, é um bem público de uso especial. O uso desses bens não é tão amplo como o dos bens de uso comum do povo. Logo, o ingresso e a permanência de pessoas nesses locais pode ser objeto de regulamentação pelo Poder Público. É por isso que você não pode entrar sem prévia autorização em gabinetes e repartições públicas. Tanto os bens de uso comum do povo como os bens de uso especial são inalienáveis, ou seja, não podem ser, por exemplo, vendidos pela Administração Pública. Isso não acontece com os bens dominicais, que são aqueles que constituem o patrimônio do Poder Público e não têm seu uso afetado a nenhum serviço público nem a nenhuma atividade administrativa. Um terreno do município, por exemplo, é um bem dominical, na medida em que ali não se presta serviço público nem se exerce atividade administrativa. Diferente dos bens de uso comum do povo e dos bens de uso especial, portanto, os bens dominicais podem ser alienados. Por derradeiro, convém mencionar que, a princípio, nenhum bem público está sujeito a usucapião, previsão contida na Constituição Federal e reproduzida no Código Civil. No entanto, a matéria tem se tornado controvertida perante o Poder Judiciário brasileiro.

NÓS QUEREMOS SABER! Usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade. Ela ocorre quando uma pessoa exerce a posse de determinado bem, de maneira mansa e contínua, por determinado período de tempo (sempre fixado em lei). Se o proprietário daquele bem não o reclamar e não opuser resistência à sua ocupação por outrem, pode perdê-lo após certo período de tempo, em virtude de consumação de usucapião. O reconhecimento de usucapião é feito em juízo e, após o término do processo, a sentença é utilizada pelo cartório, no caso de bens imóveis, para proceder ao novo registro, lavrando-se a devida escritura. Com o advento do novo Código de Processo Civil (Lei no 13.105/2015), passa a ser possível o reconhecimento em cartório da usucapião.

1.4 Fatos jurídicos: negócios jurídicos e atos ilícitos Neste tópico, você estudará os fatos jurídicos e aprenderá, logo no início, que os fatos jurídicos constituem um gênero que comporta várias espécies, das quais duas interessam a este estudo: os negócios jurídicos e os atos ilícitos. Você acredita que tudo o que acontece interessa ao Direito? Ou existem fatos que são irrelevantes? A ocorrência de um tsunami é relevante para o Direito? Você saberá mais sobre essas situações e, posteriormente, passará ao estudo dos negócios jurídicos. Conhecerá seus requisitos, para que, no futuro, possa colocá-los em prática. E será que você pode celebrar um contrato de compra e venda com um menor de idade? Por quê? Você obterá as respostas em seguida. Na sequência, você conhecerá os atos ilícitos. O que acontece quando uma pessoa causa prejuízo a outra? Ela deve ser obrigada a indenizá-lo? Para que isso aconteça, quais requisitos devem estar presentes? Ao final, você saberá identificar os aspectos do dever indenizatório, analisando seus requisitos à luz do Código Civil.

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1.4.1 Fatos jurídicos Os fatos são acontecimentos do cotidiano. Alguns têm relevância para o Direito, outros não. Quando são importantes para o Direito, os fatos recebem o epíteto de jurídicos. Fatos jurídicos, portanto, são acontecimentos do cotidiano que, por suas características, interessam ao Direito.

Fatos Jurídicos

Fatos Naturais

Ordinários

Fatos Humanos

Extraordinários

Atos meramente lícito

Atos lícitos

Negócio Jurídico

Atos ilícitos

Ato-fato jurídico

Figura 7 – Organograma dos fatos jurídicos perante o ordenamento jurídico brasileiro. Fonte: Elaborada pelo autor, 2015.

Os fatos jurídicos se dividem em dois grupos: fatos naturais e fatos humanos. Os fatos naturais são os acontecimentos que independem da ação ou da vontade humana. São aqueles que acontecem por força da natureza e que podem ser ordinários, como nascimentos e óbitos, por exemplo, ou extraordinários, como um tsunami. Já os fatos humanos são praticados por pessoas. Estes comportam uma subdivisão em atos lícitos e atos ilícitos. Fique atento: os atos ilícitos serão estudados isoladamente, ao final deste tópico.

Conheça, a seguir, o conceito de fatos lícitos: são aqueles praticados de acordo com o ordenamento jurídico brasileiro, ou seja, em respeito à legalidade. Eles estão divididos em 3 categorias, veja quais: atos meramente lícitos, atos-fatos jurídicos e os negócios jurídicos. Os atos meramente lícitos são aqueles nos quais há manifestação de vontade do agente, quando da prática do ato, mas não quanto à produção de efeitos, que incidem independentemente da sua vontade. Por exemplo: uma notificação para constituir em mora o devedor, em virtude de alugueres não pagos. Os atos-fatos jurídicos, diferentemente, não decorrem de uma manifestação de vontade do agente, mas ainda assim lhe geram consequências jurídicas. Por exemplo: uma pessoa que encontra, por mero acaso, um tesouro. Mesmo tendo sido fruto do acaso, ela poderá adquirir a propriedade de metade do tesouro, por força do artigo 1.624 do Código Civil. Quanto aos negócios jurídicos, dada a relevância ao estudo desta disciplina, serão abordados isoladamente no próximo tópico.

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1.4.2 Negócios jurídicos Os negócios jurídicos resultam da autonomia da vontade humana, conferida pela Constituição Federal e resguardada pela legislação brasileira em geral, especialmente pelo Código Civil. Os negócios jurídicos são os instrumentos que permitem a realização de compras e vendas, locações, empréstimos, doações, etc. Para que possam ser validamente celebrados, eles demandam a presença concomitante de três requisitos, quais sejam: agente capaz; objeto lícito, possível, determinado ou determinável; e forma prescrita ou não defesa em lei. O primeiro requisito, conforme podemos constatar, é a capacidade da pessoa que celebra o negócio jurídico. Você se lembra das lições sobre as pessoas, que estudamos anteriormente? Pois bem, lembre-se de que as pessoas absoluta ou relativamente incapazes não podem celebrar negócios jurídicos, salvo se estiverem representadas ou assistidas. Se for celebrado negócio jurídico com pessoa absolutamente incapaz sem representação, ele será nulo. Se for celebrado com pessoa relativamente incapaz sem assistência, será anulável. Mas qual a diferença entre um contrato nulo e um anulável? No contrato nulo, uma vez que essa nulidade seja declarada por um juiz, haverá produção retroativa de efeitos (ex tunc), o que significa dizer que a negociação será integralmente desfeita, desde o momento em que foi celebrada. Na prática, será como se jamais tivesse havido um negócio jurídico. Já no contrato anulável, uma vez que essa nulidade seja declarada por um juiz, haverá produção de efeitos a partir daquele momento (ex nunc), ou seja, os efeitos já consumados em razão da contratação serão mantidos, mas ela será anulada daquele momento em diante. Outro requisito à celebração do negócio jurídico diz respeito ao seu objeto. O objeto do negócio é o bem ou direito em relação ao qual se pretende dispor. Em uma compra e venda de imóvel, o objeto é o imóvel. Objeto lícito é aquele que não é vedado por lei. Não é válido, por exemplo, um negócio jurídico cujo objeto seja uma substância entorpecente, pois seu objeto é ilícito. Quanto ao objeto, além de lícito, ele também deve ser possível, determinado ou determinável. Possível é o objeto que pode realmente ser cumprido, ser entregue. Por exemplo: não será válido um negócio jurídico de compra e venda de um terreno em Marte (ao menos por enquanto). O objeto também precisa ser devidamente individualizado, ou, ainda que não haja essa possibilidade inicial, ele deverá ser suscetível de individualização quando do cumprimento da prestação. Por exemplo: o objeto de um negócio jurídico pode ser estipulado em sacas de café, que serão entregues somente após a colheita. Quanto ao último requisito, predomina a liberdade de forma em relação aos negócios jurídicos. Especificamente em relação aos negócios que tenham bens imóveis por objeto, contudo, precisamos nos atentar à regra do artigo 108 do Código Civil: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”. Portanto, a regra é simples: a) para negócio jurídico cujo objeto seja um bem imóvel, é necessária a lavratura de escritura pública sempre que o seu valor ultrapasse 30 vezes o valor do salário mínimo; b) para negócio jurídico cujo objeto seja um bem imóvel de valor igual ou inferior a 30 vezes o valor do salário mínimo, não é obrigatória a lavratura de escritura pública, embora nada impeça que ela seja feita.

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1.4.3 Atos ilícitos Os atos ilícitos são condutas humanas contrárias ao Direito. Elas violam as regras impostas pelo ordenamento jurídico. O ato ilícito pode gerar um prejuízo a alguém, que passa a ter o direito de ser indenizada, conforme previsão constitucional (art. 5o, incisos V e X). Nas palavras de Cavalieri Filho (2007, p. 2), “a violação de um dever jurídico configura o ilícito, que, quase sempre, acarreta dano para outrem, gerando um novo dever jurídico, qual seja, o de reparar o dano”. Tudo isso é objeto de estudo no contexto dos atos ilícitos. Todos têm o dever geral de não gerar prejuízo a outrem. Quando alguém descumpre esse dever, assume outro: o de indenizar a vítima dos prejuízos por ele causados. Essa previsão de reparação está contida no artigo 927 do Código Civil: “Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”. O artigo 186 do Código Civil, citado pelo artigo 927, prevê que “comete ato ilícito aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral”. Já o artigo 187 prevê que “também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes”. Para que alguém tenha de indenizar outrem, portanto, há que estar presentes 3 requisitos, quais sejam: a culpa, o dano e o nexo de causalidade. A culpa é a conduta do causador do dano, que pode ser intencional (dolo) ou decorrer de mera negligência, imprudência ou imperícia (culpa). A negligência é a conduta omissiva. Por exemplo: um imóvel que desaba por absoluta falta de manutenção do proprietário. A imprudência é a conduta em excesso de quem acredita que não gerará nenhum dano a outrem. Por exemplo: o acidente de veículo causado por excesso de velocidade. A imperícia é a ausência de conhecimento de técnico. Por exemplo: a cirurgia realizada por quem não é médico. O dano é o prejuízo sofrido pela vítima, que pode ser material ou moral (que afeta a reputação da pessoa, por exemplo). Sendo material, ele engloba o prejuízo efetivamente sofrido (dano emergente) e os lucros que a pessoa eventualmente deixar de receber em virtude do ilícito (lucros cessantes). Por exemplo: em um acidente de veículo, os gastos com o reparo do automóvel configuram danos emergentes. Agora, imagine que a vítima era um taxista e que ficará sem trabalhar por 10 dias, prazo necessário para o reparo. Os lucros que esse taxista deixar de receber durante os 10 dias deverão ser indenizados pelo causador do acidente. É imprescindível, ainda, que, entre a conduta culposa e o dano, haja um nexo de causalidade, ou seja, um elemento que demonstre claramente a relação entre os dois, que prove que o dano realmente ocorreu em virtude daquela conduta culposa, e não em razão de outro fato.

NÓS QUEREMOS SABER! É possível que alguém seja condenado ao dever de indenizar sem ter agido com culpa? Como regra, não. Conforme mencionamos, o dever de indenizar nasce da presença simultânea de 3 elementos: culpa, dano e nexo de causalidade. Excepcionalmente, porém, é possível que haja a condenação ao dever de indenizar independentemente da prova da culpa. No entanto, o que é exceção para o Código Civil é regra para o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Nos casos relacionados às relações de consumo, portanto, o dever de indenizar nasce independentemente da prova de culpa do agente. Basta a prova do dano e do nexo de causalidade.> 30 Laureate- International Universities


Síntese Síntese

Neste capítulo, você:

• analisou

a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, oportunidade em que aprendeu que a LINDB não se aplica apenas ao Direito Civil, mas a todo o ordenamento jurídico;

• conheceu

os mecanismos de integração da legislação brasileira nos casos de omissão, tendo aprendido que o juiz não pode se eximir de resolver um conflito alegando lacuna da lei;

• percebeu

a evolução do Direito, até a criação do Direito Positivo, que se opõe ao costumeiro, momento em que identificou que, diante de vários mecanismos de controle social, o Direito se mostra como o mais eficaz em virtude da coercibilidade;

• aprendeu a diferença do Direito Público para o Direito Privado e viu que o Direito Civil se insere como típico ramo do Direito Privado;

• distinguiu

as pessoas naturais (ou físicas) das pessoas jurídicas, oportunidade em que aprendeu que as últimas constituem uma ficção do Direito para viabilizar o exercício das atividades empresariais;

• estudou a disciplina normativa dos bens perante o Código Civil e viu que se dividem em bens considerados em si mesmos, bens reciprocamente considerados e bens públicos;

• compreendeu

que fatos jurídicos constituem um gênero, que comporta várias espécies, com destaque para os negócios jurídicos e para os atos ilícitos;

• aprendeu que os negócios jurídicos demandam a presença concomitante de três requisitos: agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei;

• estudou os requisitos necessários à obtenção de uma indenização, quais sejam: a culpa, o dano e o nexo de causalidade, o que fizemos no contexto dos atos ilícitos.

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Referências Bibliográficas

BRASIL. Presidência da República. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicaocompilado. htm>. Acesso em: 19 mar. 2014. ______. Presidência da República. Lei no 4.657, de 4 de setembro de 1942. Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/ Del4657.htm>. Acesso em: 19 mar. 2014. ______. Presidência da República. Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 19 mar. 2014. CAVALIERI FILHO, S. Programa de responsabilidade civil. 7. ed. São Paulo: Atlas, 2007. GONÇALVES, C. R. Direito civil esquematizado: parte geral, obrigações, contratos. São Paulo: Saraiva, 2011. JOÃO XXIII. Sobre a paz na Terra: Carta Encíclica Pacem in Terris. Vaticano: Libreria Editrice Vaticana,1963. Disponível em: <http://w2.vatican.va/content/john-xxiii/pt/encyclicals/documents/ hf_j-xxiii_enc_11041963_pacem.html>. Acesso em: 19 mar. 2014.

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Capítulo 2 Contratos

Introdução Os contratos assumem posição de destaque na atuação do profissional de negócios imobiliários. O conhecimento acerca dos seus requisitos, das exigências legais e das alternativas negociais é fundamental ao bom desempenho da profissão. Para isso, porém, é preciso adquirir uma base teórica consistente. Você sabe por que a sociedade precisa dos contratos? Esta será a primeira resposta que você obterá neste capítulo. Você também verá os princípios que regem o direito contratual. Mas você sabe o que é um princípio? Conhece os princípios relativos aos contratos? Além de aprender quais são, você entenderá como se aplicam e que consequências geram para os negócios jurídicos. Outro assunto que receberá atenção são as classificações dos contratos. Por exemplo, você sabe dizer se um contrato de compra e venda é bilateral ou unilateral? Sabe se ele é comutativo ou aleatório? Pois este estudo permitirá que você observe a análise de cada contrato a partir de diferentes pontos de vista. Na sequência, você saberá mais sobre os contratos em espécie, como o de compra e venda, de doação, de prestação de serviços, de empreitada e de corretagem. Você sabe quando a escritura pública é necessária para os negócios imobiliários? Você pensa que um pai pode doar um imóvel para um filho? As respostas virão oportunamente. O estudo da documentação necessária à verificação das partes e da idoneidade do objeto também integram este capítulo. Você considera possível que um menor de idade compre um imóvel? Há algum requisito especial? Ao analisar estas e outras questões, você compreenderá a importância de uma ampla pesquisa documental sobre as partes e sobre o objeto do contrato imobiliário. Por fim, você conhecerá os locais em que se obtém a documentação sobre as partes e sobre o objeto dos contratos imobiliários, oportunidade em que também identificará a importância de guardar adequadamente todos os documentos relacionados ao negócio. Bom estudo!

2.1 Teoria geral e classificação dos contratos Neste tópico, você estudará a teoria geral e a classificação dos contratos. Verá que a necessidade de contratar é inerente à sociedade que, por desenvolver mecanismos de interação, se utiliza dos contratos para viabilizar suas atividades. Também saberá quais são os princípios do direito contratual, que servem de alicerce à disciplina. Na sequência, com este amparo, passará ao estudo das classificações básicas dos contratos.

2.1.1 A necessidade de contratar A partir do momento em que começaram a viver em sociedade, as pessoas passaram a ter a necessidade de contratar entre si. Parte dessa interação se dá, justamente, por meio dos contratos.

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Nos primórdios, os contratos mais comuns eram os de permuta, ou seja, de troca. Com a evolução da sociedade, no entanto, inúmeros contratos surgiram (e continuam a surgir). No Brasil, só é possível realizar contratações porque o Estado assegura a autonomia da vontade em prol das pessoas. Existe, portanto, uma ampla esfera de liberdade. Contudo, isso não significa que se possa contratar o que bem entender, nem que seja permitido estipular tudo o que se quiser nos contratos a serem celebrados. O Direito brasileiro impõe uma série de limites aos contratos, o que ocorre para proteção dos próprios contratantes. Sem esses limites, as pessoas com maior poder econômico poderiam facilmente explorar aquelas em condições desfavoráveis. Atualmente, o contrato, assim como a propriedade, não pode ser utilizado apenas no interesse do contratante. Ele deve, também, preencher uma função social, ou seja, deve repercutir efeitos que não gerem prejuízos incompatíveis com a dignidade da pessoa humana (art. 1o, inciso III) e outra série de direitos previstos na Constituição Federal. No tópico a seguir, você verá que todo o direito contratual é regido por princípios, que lhe fornecem toda a sustentação da matéria.

2.1.2 Princípios gerais do direito contratual O desenvolvimento do direito contratual é feito a partir de princípios gerais, que você estudará a seguir. Sempre que estivermos diante da elaboração de um contrato, devemos refletir sobre a obediência a esses princípios, que representam a base, o alicerce de todo o direito contratual. Isso também deve ser feito quando nos for solicitada a análise de uma minuta contratual. Entre os vários aspectos que se devem analisar, é se o contrato foi elaborado de forma compatível com os princípios contratuais, conforme você pode observar na Figura 1:

Princípios contratuais Autonomia da vontade Boa-fé Obrigatoriedade contratual Relatividade dos efeitos contratuais Supremacia da ordem pública Função social do contrato Figura 1 – Princípios gerais que regem o direito contratual. Fonte: Elaborada pelo autor, 2015.

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Princípio da autonomia da vontade – É o que assegura às partes a liberdade de contratação.

É por isso que as pessoas podem comprar e vender, permutar, emprestar, doar, constituir mandatários, contratar seguro, etc. Princípio da boa-fé – Pode ser considerado um dos principais, senão o principal. Impõe às

partes o dever de probidade, de honestidade, antes, durante e depois da contratação. Por esse princípio, as partes contratantes devem agir com lealdade e confiança recíprocas, auxiliando-se mutuamente na formação e execução do contrato. Esse princípio, aliás, comporta dois desdobramentos: boa-fé objetiva e boa-fé subjetiva. O primeiro enseja a prática do negócio segundo o modelo de conduta habitualmente esperado, ou um modelo jurídico, como prefere Carlos Roberto Gonçalves (2014), sempre pautado pela ética. Já o segundo diz respeito à perspectiva interna de cada contratante, ou seja, à sua intenção, que deve ser a de não prejudicar ao próximo. A boa-fé, portanto, deve combinar a intenção de não gerar nenhum prejuízo a outrem (boa-fé subjetiva), à prática concreta de atos que transformem essa intenção em realidade (boa-fé objetiva). Princípio da obrigatoriedade contratual – É conhecido como pacta sunt servanda (princípio

da força obrigatória) ou “princípio da força vinculante dos contratos”, como bem recorda Carlos Roberto Gonçalves (2011, p. 698). Significa que o contrato faz “lei entre as partes”. Este já foi o princípio mais importante e forte do direito contratual, inclusive durante a vigência do Código Civil de 1916, que precedeu o atual (de 2002). Hoje, em função de outros princípios, como o da boa-fé e da função social, por exemplo, tem sua importância reduzida. Isso não significa que esse contrato deixou de ser obrigatório para as partes, mas apenas que, se for celebrado de forma a prejudicar deliberadamente a outrem (outros), ou em violação às normas de ordem pública, poderá ser revisto ou anulado.

VOCÊ O CONHECE? Carlos Roberto Gonçalves é desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo e um importante doutrinador brasileiro. Especializado em Direito Civil, é autor de obras sobre todos os livros desse ramo, notadamente sobre obrigações e contratos.>

Princípio da relatividade dos efeitos contratuais – Impõe que os efeitos produzidos pelos

contratos devem ser adstritos às partes que o celebraram. Não podem, portanto, atingir terceiros sem relação com a contratação realizada. Princípio da supremacia da ordem pública – Ressalta que as convenções estabelecidas entre

as partes não são absolutas. Podem ser revistas ou anuladas quando contrárias às normas de ordem pública. Com isso, enfatiza-se que o interesse público prevalece sobre o privado. Princípio da função social do contrato – Reafirma o princípio da ordem pública. O contrato não é mais um instrumento que permite a consignação de quaisquer situações. Ele deve ser elaborado em consonância com a ordem constitucional brasileira, ou seja, deve proteger os direitos fundamentais ali previstos, e não violá-los. O contrato elaborado sem função social poderá ser judicialmente anulado.

2.1.3 Classificação dos contratos Classificar significa rotular, atribuir um título a alguma coisa a partir de determinado ponto de vista. Ao estudar classificações, percebe-se como um mesmo elemento pode ser visto a partir de óticas diferentes. Nesse caso, o elemento em estudo é o contrato, que pode revelar diferentes características, dependendo do ponto de vista em que seja analisado. Basicamente, destacam-se as seguintes classificações para os contratos: 35


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a) quanto às pessoas; b) quanto à natureza; c) quanto ao modelo; d) quanto ao conhecimento sobre suas prestações; e) quanto à forma; f) quanto às vantagens patrimoniais; g) quanto à existência; h) quanto à execução; i) quanto à liberdade de contratar. Quanto àqueles que podem celebrar contratos, há dois possíveis contratantes: as pessoas de direito público e as pessoas de direito privado. Pessoas físicas e jurídicas, tanto de caráter público quanto privado, podem ser partes em relações contratuais, cada uma com requisitos específicos. Quanto à natureza, o contrato pode ser unilateral ou bilateral. Unilateral é o contrato no qual apenas uma das partes assume obrigações em relação a outra. No contexto imobiliário, a doação pura, ou seja, sem nenhuma condição ou encargo, é um exemplo. Por sua vez, o contrato bilateral é aquele no qual se impõem obrigações a ambas as partes. São os contratos típicos, como o de compra e venda, por exemplo, no qual o comprador se obriga ao pagamento, enquanto o vendedor se obriga à entrega do imóvel e à transferência por escritura. Quanto ao modelo, os contratos podem ser nominados ou inominados. Os contratos nominados são aqueles expressamente previstos e nominados pela legislação. Por exemplo: a doação e a compra e venda. Por outro lado, inominados são os contratos não previstos em lei, mas que podem ser celebrados com base no princípio da autonomia da vontade. Para isso, basta que obedeçam aos requisitos gerais dos contratos. O Código Civil é expresso ao permitir os contratos inominados, conforme você pode constatar a seguir: “Art. 425. É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código”. Quanto ao conhecimento sobre suas prestações, os contratos podem ser classificados como comutativos ou aleatórios. Contratos comutativos são aqueles em que ambas as partes já têm prévio conhecimento sobre as prestações uma da outra. Neles, também se constata a equivalência entre as prestações. Exemplo típico é o contrato de compra e venda. De outra forma, contratos aleatórios são aqueles nos quais a prestação de ao menos uma das partes é incerta. Não se sabe se a prestação incidirá e, se incidir, de qual valor ou natureza será. É o caso dos contratos de seguro. O segurado sabe quando tem de pagar, mas a seguradora não sabe se arcará com alguma prestação (guincho, carro reserva, reparo, etc.), nem qual será o seu valor (que varia entre a franquia e o teto do seguro contratado). Quanto à forma, o contrato pode ser consensual, solene ou real.

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Contrato consensual é o que não exige formalidades (solenidades) específicas. Para que esteja consumado, basta o acordo entre as partes. Ao contrário, o contrato solene exige a prática de formalidades previamente estipuladas em lei, como o registro de uma escritura pública, sob pena de nulidade. Por seu turno, contrato real é o que, além do acordo entre as partes, exige que se faça a tradição do bem, ou seja, a entrega do bem. Por exemplo, o contrato de depósito. Quanto às vantagens patrimoniais, os contratos podem ser onerosos ou gratuitos. Contratos onerosos são aqueles nos quais se vislumbram direitos e deveres para ambas as partes. Em um contrato de compra e venda, por exemplo, o comprador terá o imóvel, ao passo que o vendedor terá o dinheiro. Em uma locação, o raciocínio é o mesmo. Contratos gratuitos, diferentemente, são aqueles que favorecem apenas uma das partes, que gozará de um benefício patrimonial, enquanto a outra não. A doação pura configura um exemplo. Quanto à existência, os contratos podem ser principais ou acessórios. Contrato principal é o que existe por si só, ou seja, que não depende da existência de nenhum outro. O contrato de locação é um exemplo. Já o contrato acessório é aquele que só existe em função de um contrato principal. A existência daquele é condicionada à existência deste. Por exemplo, o contrato de fiança é condicionado ao contrato de locação. Quanto à execução, os contratos podem ser de execução imediata ou de execução continuada. Contrato de execução imediata é aquele que termina mediante uma prestação. Por exemplo: uma compra e venda à vista. Por sua vez, contrato de execução continuada é aquele cuja execução se protrai no tempo, ou seja, se prorroga. Nele, ocorre uma reiteração de atos que prolongam seu encerramento. Por exemplo: uma compra e venda a prazo. Quanto à liberdade de contratar, os contratos podem ser paritários ou de adesão. Contratos paritários são os que permitem às partes a liberdade de negociação e de estipulação das cláusulas contratuais. Identifica-se igualdade de condições entre contratante e contratado quanto aos principais elementos desses contratos. De forma distinta, contratos de adesão são aqueles que não permitem a liberdade de negociação entre as partes. Neles, a parte recebe um modelo preestabelecido e rígido, que não comporta alterações, especialmente em seus elementos principais. Esses contratos exigem muita atenção – tanto de quem os assinará, obrigando-se por algo, quanto de quem os produzirá. Por não permitir negociações, os requisitos dos contratos de adesão são mais rígidos. Nesse sentido, o artigo 423 do Código Civil prevê que “quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente”. Como não houve negociação, o Código Civil previu um benefício ao aderente do contrato, ou seja, àquela pessoa que teve de assinar o contrato sem poder discuti-lo. Portanto, se você for elaborar uma minuta de contrato de adesão, cuidado com a redação de cada uma das cláusulas. 37


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Outro dispositivo do Código Civil sobre o assunto é o artigo 426, que prevê que “nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio”. Portanto, qualquer cláusula constante do contrato de adesão que preveja a renúncia antecipada de direitos é nula. Por exemplo, se em um contrato constar a renúncia do direito de indenização em caso de dano pela prestação inadequada dos serviços, essa cláusula será nula por força do artigo 424 do Código Civil. No resumo representado na Figura 2, observe a síntese de todas as classificações estudadas:

Classificação dos contratos Quanto às pessoas De direito público De direito privado

Unilaterais

Nominados

Quanto à natureza

Bilaterais

Quanto ao modelo Inominados

Quanto ao conhecimento das prestações Comutativos Aleatórios

Consensuais

Quanto à forma Solenes

Reais

Quanto às vantagens patrimoniais Onerosos Gratuítos

Principais

Quanto à existência Acessórios

Imediata

Quanto à execução Continuados

Quanto à liberdade de contratar Paritários De adesão

Figura 2 – Classificações dos contratos. Fonte: Elaborada pelo autor, 2015.

2.2 Contratos em espécie Neste tópico, você estudará os contratos em espécie e as principais características dos contratos mais comuns no contexto imobiliário. O primeiro será o contrato de compra e venda, que tem requisitos especiais no que tange à forma de celebração. Posteriormente, saberá mais sobre o contrato de doação, comum no dia a dia do profissional de negócios imobiliários. Na sequência, você conhecerá as principais regras do contrato de prestação de serviços, que é celebrado entre a empresa ou o profissional de gestão imobiliária e seus respectivos clientes. Também verá o contrato de empreitada, que permite a contratação de pessoa ou empresa para 38 Laureate- International Universities


realização de determinada obra, com fornecimento de trabalho e/ou materiais. Para finalizar, abordaremos o contrato de corretagem.

2.2.1 Contrato de compra e venda O contrato de compra e venda está entre os mais comuns, pois resulta de uma das relações jurídicas mais celebradas. Por ele, transfere-se a propriedade de um bem a outra parte, mediante o pagamento do preço. Como regra, o contrato de compra e venda não exige forma solene, o que permite que seja celebrado sem formalidades especiais. Quanto aos imóveis, porém, encontramos uma exceção prevista no artigo 108 do Código Civil (“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”). Portanto, para que seja válida, a compra e venda de imóvel com valor superior a 30 vezes o valor do salário mínimo deve ser feita por escritura pública.

NÓS QUEREMOS SABER! A cargo de quem ficam as despesas de escritura e registro? A resposta está no artigo 490 do Código Civil. Como regra, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador, mas nada impede que se convencione de maneira diferente. Para isso, porém, será imprescindível que conste uma cláusula expressa no contrato, transferindo o ônus das despesas de escritura e registro ao vendedor.>

Outro assunto comum no contexto dos contratos de compra e venda diz respeito às operações entre ascendentes e descendentes. Veja o que o Código Civil prevê: Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.

Observe o exemplo a seguir: João é casado com Maria e pai de quatro filhos: Pedro, Felipe, Henrique e Fernando. João deseja vender uma das suas casas ao filho Henrique, que irá se casar. Nesse caso, o que ele deve providenciar? O contrato de compra e venda a ser celebrado deverá consignar, expressamente, a anuência dos outros filhos, ou seja, Pedro, Felipe e Fernando, bem como a da esposa (cônjuge), Maria. E se faltar o consentimento de algum deles? Nesse caso, o negócio poderá ser anulado, ajuizando-se ação anulatória para desconstituir o negócio realizado. Vale ressaltar, porém, que o consentimento do cônjuge deixa de ser necessário se o casamento se deu pelo regime da separação obrigatória. Portanto, para que seja possível a venda de um pai para um filho, por exemplo, é necessário colher o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do pai. Quanto ao cônjuge, essa é a situação-regra, pois a maioria das pessoas é casada pelo regime da comunhão parcial de bens. No entanto, se o matrimônio foi realizado pelo regime da separação obrigatória, dispensa-se o consentimento do cônjuge. No caso da situação-regra, descrita anteriormente, é importante assinalar que, sem o consentimento dos demais descendentes e do cônjuge, o negócio jurídico po39


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derá ser judicialmente anulado. Nesse caso, porém, será necessária a demonstração do prejuízo. Mas e se o negócio jurídico depender de escritura pública? Nesse caso, também o consentimento deverá constar no mesmo instrumento.

NÃO DEIXE DE LER... Para complementar seus conhecimentos, leia o artigo Um estudo do uso de vocábulos, expressões fixas e semifixas mais frequentes em contratos de compra e venda submetidos à tradução juramentada, de Camargo Aubert (2006). O texto aborda expressões comuns em contratos de compra e venda de outros países, que precisam ser traduzidos para aplicação plena no Brasil. Disponível no endereço: <http://www4.pucsp.br/pos/ lael/intercambio/pdf/camargo_aubert.pdf >.

2.2.2 Contrato de doação A doação é um contrato gratuito, por meio do qual uma pessoa, por mera liberalidade, transfere um bem imóvel a outra. Trata-se de um contrato relativamente comum no contexto imobiliário, que demanda atenção quando da sua celebração. Estipulado o contrato de doação, é possível nele incluir prazo para que o donatário (quem recebe a doação) se manifeste pelo aceite ou pela recusa da doação. Nesse caso, como regra, presume-se que o silêncio importará no aceite do bem. Em se tratando de doação de bens imóveis, submete-se às mesmas regras da compra e venda, devendo ser lavrada por escritura pública sempre que o valor do imóvel for superior a 30 (trinta) salários mínimos. Sem essa providência, haverá nulidade absoluta do negócio jurídico, consequência decorrente da norma contida no artigo 108 do Código Civil. A doação pode ser pura, ou seja, pode resultar em uma simples entrega de um bem pelo doador ao donatário, mas também pode ser condicional. Nada impede que, no contrato de doação, fique estipulado que só haverá transferência da propriedade a partir do momento em que o donatário preencher determinado requisito, como concluir um curso superior, por exemplo. Outro assunto que geralmente suscita dúvidas é a doação ao nascituro, ou seja, à pessoa que já foi concebida, mas que ainda não nasceu. Admite-se que a doação seja realizada, desde que aceita pelo representante legal do nascituro. E como é feita a doação de ascendentes para descentes? De um pai para um dos filhos, por exemplo? Nesse caso, veja a previsão expressa do Código Civil: “Art. 544. A doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança”. Portanto, é possível a doação de ascendente para descendente, mas esta tem o efeito de adiantar o que lhes cabe na herança. No futuro, quando for partilhado o patrimônio do de cujus, ou seja, do ascendente falecido, o quinhão do descendente que recebeu uma doação em vida ficará reduzido.

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NÓS QUEREMOS SABER! É possível que uma pessoa doe todos os seus bens? Pois saiba que o Código Civil veda expressamente e considera nula a doação de todos os bens sem reserva de parte ou renda suficiente à subsistência do doador (art. 548). Prevê como nula, também, a doação quanto à parte que exceder à de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento (art. 549).

No que tange à doação a mais de uma pessoa, não dispondo o contrato de forma diversa, presume-se que o bem imóvel seja dividido em partes iguais entre os donatários, instaurando-se entre eles uma relação condominial. O Código Civil também prevê hipóteses de revogação da doação, que pode ocorrer por ingratidão do donatário ou inexecução do encargo. A inexecução do encargo é de fácil visualização. Ela ocorre quando o donatário não cumpre a obrigação que lhe fora fixada como condição de consumação da doação. Já a ingratidão ocorre se o donatário: atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicídio doloso contra ele; se cometeu contra ele ofensa física; se o injuriou gravemente ou o caluniou; ou se, podendo ministrá-los, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava. A revogação é admitida, ainda, quando a pessoa ofendida nos casos do artigo 557 for cônjuge, ascendente, descendente ou irmão do doador. Nesses casos, o prazo para que a revogação da doação seja pleiteada é de um ano, prazo que se inicia quando chega, ao conhecimento do doador, o fato, ou seja, a ingratidão praticada pelo donatário.

2.2.3 Contrato de prestação de serviço O contrato de prestação de serviço é um negócio jurídico em que uma das partes (o prestador) assume a obrigação de prestar determinado serviço em benefício da outra (a tomadora). Por exemplo: é o contrato celebrado entre a empresa ou o profissional que atua no ramo imobiliário e seus clientes. Ele pode ser firmado para variados motivos. A prestação de serviços disciplinada pelo Código Civil somente tem espaço quando a relação não estiver sujeita à legislação trabalhista ou lei especial. Como regra, a retribuição pelos serviços deve ser feita após a sua prestação, ou seja, presta-se o serviço e depois se emite a respectiva fatura para pagamento. Nada impede que seja contratado de modo diverso, no entanto. Nesse caso, o contrato de prestação de serviços deverá ter cláusula expressa nesse sentido. O contrato de prestação de serviços não pode ser celebrado para viger por mais de 4 (quatro) anos. Nada impede, no entanto, a celebração de um novo contrato após o término do primeiro. Para viabilizar a substituição de um dos polos da relação contratual de prestação de serviços, o Código Civil exige autorização da parte contrária. Quanto à extinção do contrato de prestação de serviços, pode ser encerrado por várias razões, entre as quais destacamos:

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a) morte de uma das partes contratuais; b) escoamento do prazo da sua vigência; c) conclusão da obra, quando for o caso; d) rescisão mediante prévio aviso; e) inadimplemento de qualquer das partes; f) impossibilidade de continuação do contrato, quando ocorrer algum motivo de força maior.

2.2.4 Contrato de empreitada O contrato de empreitada é o negócio jurídico em que uma das partes (o empreiteiro) se obriga, sem subordinação ou dependência, a realizar pessoalmente ou por meio de terceiros, obra certa para outrem (o dono da obra, ou comitente). Trata-se de uma espécie muito comum no dia a dia dos profissionais de negócios imobiliários. Trata-se da avença (quantia justa) por meio da qual uma das partes, o empreiteiro, se obriga a executar determinada obra mediante a: a) aplicação do trabalho, apenas; b) aplicação do trabalho e dos materiais necessários. A segunda espécie de contrato de empreitada não se presume. Se o contrato for omisso, entende-se que o contrato celebrado resultará apenas na aplicação do trabalho necessário à execução da obra. Para que envolva também o fornecimento dos materiais necessários, é imprescindível que isso conste expressamente do termo contratual.

NÓS QUEREMOS SABER! O contrato para elaboração de um projeto implica a obrigação de execução da obra e/ou a fiscalização da sua execução? Se você respondeu não, acertou! O Código Civil disciplina expressamente o assunto, tendo previsto que do contrato de elaboração de projeto não decorre a obrigação de executá-lo, nem a de fiscalizar a sua execução. São, portanto, contratos e obrigações distintas, separadas por força de previsão legal (art. 610, § 2o do Código Civil).> Celebrado o contrato de empreitada com fornecimento de materiais, o Código Civil apresenta importantes disposições, que você precisa conhecer. Uma delas está contida no artigo 611. Ele prevê que “quando o empreiteiro fornece os materiais, correm por sua conta os riscos até o momento da entrega da obra, a contento de quem a encomendou, se este não estiver em mora de receber. Mas se estiver, por sua conta correrão os riscos”. Se, porém, o empreiteiro se obrigou apenas do fornecimento do trabalho, ou seja, da mão de obra, todos os riscos da obra correrão por conta do contratante (dono da obra). Outra situação muito comum nos contratos de empreitada é o desperdício de materiais. Por exemplo: por contratar trabalhadores com baixa qualificação, grande parte dos materiais adquiridos é desperdiçada. Nesse caso, o Código Civil impõe ao empreiteiro o dever de pagar pelos materiais que recebeu, mas que, por imperícia ou negligência, inutilizou.

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O prazo de responsabilidade do empreiteiro em relação às obras que realiza é de 5 (cinco) anos (art. 618 do Código Civil). No entanto, o direito que o dono da obra possui diante do empreiteiro decai se não for ajuizada ação no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados do aparecimento do vício ou defeito. No que tange à suspensão da execução da obra após o seu início, o Código Civil permite que ela seja solicitada pelo dono da obra. No entanto, o artigo 623 exige que o dono da obra pague ao empreiteiro as despesas e os lucros atinentes aos serviços que já tenham sido executados, bem como indenização razoável, calculada com base no que o empreiteiro obteria caso a obra tivesse sido concluída. Como regra, a suspensão da obra sem justa causa pelo empreiteiro lhe obriga o dever de ressarcir o dono da obra pelas perdas e danos que ele suportar. Contudo, o Código Civil prevê casos nos quais se admite a suspensão da obra. Veja a seguir: Art. 625. Poderá o empreiteiro suspender a obra: I – por culpa do dono, ou por motivo de força maior; II – quando, no decorrer dos serviços, se manifestarem dificuldades imprevisíveis de execução, resultantes de causas geológicas ou hídricas, ou outras semelhantes, de modo que torne a empreitada excessivamente onerosa, e o dono da obra se opuser ao reajuste do preço inerente ao projeto por ele elaborado, observados os preços; III – se as modificações exigidas pelo dono da obra, por seu vulto e natureza, forem desproporcionais ao projeto aprovado, ainda que o dono se disponha a arcar com o acréscimo de preço.

Ao contrário do que acontece no contrato de prestação de serviços, cuja morte de qualquer das partes o extingue, o contrato de empreitada não se encerra pela morte de nenhuma das partes. Para que isso aconteça, exige-se cláusula contratual expressa nesse sentido.

2.2.5 Contrato de corretagem O contrato de corretagem, tão comum no contexto imobiliário, é aquele por meio do qual uma pessoa (o corretor), não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou de qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um determinado negócio, conforme as instruções que receber. O profissional de negócios imobiliários, quando não atuar diretamente com a corretagem, pode ter o contato com profissionais que exercem essa atividade. Por isso, precisa de amplo conhecimento sobre o assunto. O Código Civil prevê o dever de diligência do corretor, bem como o de prestar todos os esclarecimentos sobre a segurança e o risco do negócio. Em contrapartida, o principal direito do corretor é a obtenção da sua remuneração, que só é devida após a obtenção do resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não seja consumado em razão do arrependimento das partes. Uma questão atinente à corretagem, e que costuma gerar muitos conflitos, é a da exclusividade. É fruto da previsão legal do artigo 726 do Código Civil: Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

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Portanto, a regra é simples: se não há contrato de exclusividade em relação a determinado imóvel, nenhum pagamento é devido ao corretor quando o negócio é iniciado e concluído diretamente pelas partes (comprador e vendedor). Nesse caso, se não houve participação do corretor, ele não receberá nenhuma remuneração. No entanto, havendo contrato de corretagem com cláusula de exclusividade, ainda que o corretor não tenha mediado o negócio, ele tem direito à remuneração integral contratualmente prevista. Só haverá perda desse direito se houver prova de que ele se manteve completamente inerte ou ocioso. Em outras duas situações, o Código Civil protege os interesses do corretor. A primeira delas, comum no dia a dia, é a dispensa do corretor pelo dono do negócio, que posteriormente o consuma com um comprador que lhe havia sido apresentado pelo corretor. Nesse caso, a remuneração é integral e normalmente devida ao corretor. Outra situação é aquela na qual a consumação do negócio ocorre após o término da vigência do contrato de corretagem, mas em função dos trabalhos desenvolvidos pelo corretor. Nesse caso, a remuneração também é integralmente devida ao corretor. E o que acontece se o negócio for concluído após a intermediação de dois ou mais corretores? Nesse caso, a remuneração será devida a todos, em partes iguais. Nada impede, porém, que se estipule de forma diversa.

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2.3 Documentação necessária para aferição das partes e idoneidade do objeto Neste tópico, você conhecerá a documentação necessária à aferição das partes e à idoneidade do objeto. Começará pelos aspectos relevantes que têm de ser analisados em relação aos contratantes e aos contratados em uma relação jurídica no contexto imobiliário. Também verá os aspectos relevantes da documentação relativa ao objeto do contrato de natureza imobiliária, identificando a importância das certidões negativas de débitos tributários. Para encerrar, compreenderá a importância do preenchimento da forma prescrita em lei para celebração do negócio.

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2.3.1 Documentação das partes Para a celebração de qualquer contrato, é fundamental que haja muita atenção na conferência documental e na obediência dos requisitos fixados em lei. O assunto deste tópico se inicia pela documentação das partes.

Figura 3 – A análise da documentação das partes e do objeto é fundamental ao êxito do negócio jurídico. Fonte: Shutterstock, 2015.

Antes de tudo, lembre-se de que ambas as partes têm de ser capazes. Logo, colha a documentação comprobatória dessa capacidade. Exija documentos originais de identidade e certidões de nascimento e casamento, quando for o caso. Se todos forem maiores de idade e o negócio for relativo à transferência de imóvel, por exemplo, lembre-se da necessidade da outorga uxória, ou seja, do consentimento do cônjuge, exigência expressamente prevista no art. 1.647 do Código Civil. Sem isso, o negócio poderá ser anulado posteriormente. Segundo o referido dispositivo legal, a outorga uxória é imprescindível para os seguintes atos (art. 1.647 do CC): a) alienação ou instituição de ônus real sobre bens imóveis; b) atuação judicial acerca de bens ou direitos imobiliários, seja como autor ou réu;

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c) prestação de fiança ou aval; d) realização de doação não remuneratória de bens comuns ou que possam fazer parte de futura meação. Não há necessidade de outorga para nenhum dos negócios mencionados anteriormente quando o casamento adotar o regime da separação absoluta de bens. E o que ocorre se o cônjuge se negar ou não puder prestar o consentimento para viabilizar um negócio jurídico? Nesse caso, um juiz pode suprir esse consentimento nos casos de impossibilidade, bem como nos de recusa injustificada, conforme previsão do art. 1.648 do Código Civil. Se houver algum contratante incapaz, é imprescindível que você verifique se ele é absoluta ou relativamente incapaz. Os casos de incapacidade absoluta estão previstos no artigo 3o do Código Civil, enquanto que os casos de incapacidade relativa são os previstos no artigo 4o. Confira no Quadro 1:

Incapacidade absoluta

Incapacidade relativa

Art. 3o São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil: I – os menores de dezesseis anos; II – os que, por enfermidade ou deficiência mental, não tiverem o necessário discernimento para a prática desses atos; III – os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade. I – os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos;

Art. 4o São incapazes, relativamente a certos atos, ou à maneira de os exercer:

II – os ébrios habituais, os viciados em tóxicos, e os que, por deficiência mental, tenham o discernimento reduzido; III – os excepcionais, sem desenvolvimento mental completo; IV – os pródigos. Quadro 1 – Casos de incapacidade das partes. Fonte: Elaborado pelo autor, 2015.

No dia a dia, os casos mais comuns envolvem menores. Não se esqueça de exigir a presença dos representantes (no caso de pessoa absolutamente incapaz) ou dos assistentes (no caso de pessoa relativamente incapaz). Sem eles, o contrato será nulo no primeiro caso e anulável no segundo. Notadamente em relação ao vendedor, atente-se para colher uma série de documentos que têm por finalidade proteger o comprador. Muitos desses documentos objetivam verificar se o vendedor não está em situação patrimonial crítica, de modo que o bem que ele está vendendo já esteja comprometido com o pagamento de outras dívidas.

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Dessa forma, é conveniente solicitar certidões negativas, que se prestam a demonstrar a inexistência de débitos. Você pode solicitar as seguintes certidões: a) negativa de débitos federais; b) negativa de débitos estaduais; c) negativa de débitos municipais; d) negativa de tabeliães de protesto; e) negativa do FGTS (no caso de o vendedor ser pessoa jurídica); f) da Justiça Estadual (cível e criminal); g) da Justiça Federal (cível e criminal); h) da Justiça do Trabalho. Se, ao consultar qualquer dessas certidões, forem identificados débitos, a atenção deve ser maior. A partir daí, começa o processo de análise desses débitos, para que se possa concluir sobre a existência ou não de risco à negociação. Se, em uma certidão de processo judicial, você identificar que o imóvel em negociação está indicado como objeto de penhora, informe imediatamente o comprador, que pode desejar não assumir esse risco. Ainda que o bem objeto do negócio não esteja penhorado nem tenha sido indicado em nenhum processo judicial, deve-se estar atento à natureza das ações que correm contra o vendedor, bem como o vulto, ou seja, o valor de cada uma. Se uma pessoa é ré em várias ações e o valor dos seus débitos é muito alto, essa pessoa pode estar negociando o bem com a finalidade de dilapidar seu patrimônio e frustrar os interesses daqueles credores. E o problema que decorre dessa prática é que aqueles credores, descobrindo a alienação de bens quando o processo já estava em curso, podem querer anulá-lo, o que gerará incontáveis transtornos ao comprador. O mesmo se diga em relação a um grande devedor tributário. É importante analisar as ações de execução fiscal em curso por parte do vendedor, pois frustrados os interesses do Poder Público em receber pelos tributos devidos, este pode tentar anular a operação de venda de imóveis do devedor tributário. Nesse contexto, o preço pode agravar a situação e tornar inevitável a perda do bem por parte do comprador. Se o preço do imóvel for vil, ou seja, ínfimo (muito inferior ao valor de mercado), ficará nítida a intenção de frustração dos interesses dos credores, o que facilitará ações destes que tenham por objetivo anular a compra e venda realizada.

2.3.2 Documentação relativa ao objeto Além dos cuidados em relação à documentação das partes, também se exige uma grande atenção quanto ao objeto do contrato. O primeiro documento a ser exigido de quem pretende vender um imóvel é a prova da sua propriedade, que é feita por uma cópia da matrícula ou da sua transcrição, no cartório competente. Portanto, como a matrícula retrata todo o histórico do imóvel, não aceite documentos antigos. Exija um documento atual, emitido no máximo há 30 (trinta) dias.

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Direito civil imobiliário

De posse da matrícula, analise-a criteriosamente, como um médico analisa um exame (SCAVONE JUNIOR, 2014). Assim, será possível identificar se o imóvel está livre para ser negociado ou se existem elementos que impedem ou restringem a negociação, como uma hipoteca, um usufruto ou até mesmo uma locação registrada. Estando a matrícula em termos, alguns documentos são fundamentais para garantir que não incidem pendências sobre o imóvel. Por isso, podem ser exigidas as seguintes certidões: a) negativa de tributos municipais; b) negativa de débitos condominiais; c) negativa de tributos federais, no caso de imóvel rural. Vários tributos municipais podem incidir sobre a propriedade imóvel. O principal deles é o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Além disso, existem outras taxas que incidem sobre a propriedade imobiliária. Todos esses tributos têm de estar quitados, pois, se não estiverem, recairão sobre a pessoa do comprador. Os tributos sobre a propriedade são chamados de propter rem, ou seja, próprios da coisa. É fundamental que o comprador tenha plena ciência da existência de eventuais débitos tributários, pois, se desejar assumi-los, certamente utilizará esse fator na negociação do preço do imóvel. O mesmo se diga em relação às despesas de condomínio, que acompanham a propriedade e recaem sobre o adquirente. Diferentemente dos urbanos, os imóveis rurais geram a incidência do Imposto Territorial Rural (ITR), e não do IPTU. Por isso, a certidão negativa terá de ser obtida na União, responsável pela arrecadação dessa espécie tributária.

2.3.3 Preenchimento da forma prescrita em lei Fique atento: é sempre relevante revisar a legislação e verificar o preenchimento de todos os requisitos que sejam necessários à formalidade do negócio jurídico. Como você viu, a escritura pública é indispensável aos contratos de constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre bens imóveis cujo valor supere 30 vezes o valor do salário mínimo vigente à época. O Código Civil prevê que, nesses casos, a escritura pública é essencial à validade do negócio jurídico. Portanto, lembre-se:

Negócios jurídicos sobre bens imóveis Valor inferior a 30 salários mínimos Dispensável a escritura pública Valor superior a 30 salários mínimos Indispensável a escritura pública Figura 4 – Regra do Código Civil sobre a necessidade de escritura pública em relação a negócios jurídicos sobre bens imóveis. Fonte: Elaborada pelo autor, 2015.

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2.4 A importância do conhecimento documental no setor imobiliário Neste tópico, você estudará a importância do conhecimento documental no setor imobiliário. Começará compreendendo a relevância sobre o conhecimento dos requisitos documentais, assunto que deve ser tratado como prioritário pelo profissional de negócios imobiliários. Também saberá por que é importante guardar os registros e documentos relativos a negócios imobiliários, seja por parte da empresa que presta serviços no setor, seja por parte dos seus clientes. Por fim, conhecerá os locais em que se podem obter os documentos relativos ao contexto imobiliário.

2.4.1 A relevância do conhecimento sobre os requisitos documentais Do contexto adquirido no tópico anterior, fica fácil você entender a relevância do conhecimento sobre os requisitos documentais. A análise criteriosa dos documentos, bem como a exigência pertinente deles em relação às partes e ao objeto do contrato, são fundamentais ao êxito do negócio jurídico. No dia a dia do profissional de negócios imobiliários, a grande quantidade de trabalho não pode prejudicar a análise documental, que deve ser criteriosa. Qualquer documento não examinado pode provocar o insucesso do negócio jurídico celebrado. Imagine se, por exemplo, deixa-se de analisar uma certidão judicial do vendedor na qual constava o pedido do exequente para penhora do imóvel objeto do negócio...

Figura 5 – A quantidade de objetos para análise documental não pode influenciar na qualidade do trabalho. Fonte: Shutterstock, 2015.

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Direito civil imobiliário

A análise documental deve ser prioridade do profissional de negócios imobiliários, pois é um dos elementos que o diferencia no mercado de trabalho. Atualmente, constata-se que são poucos os profissionais e as empresas que fornecessem serviços especializados de análise documental, com pesquisa completa das partes e do objeto da relação contratual. Com isso, tem-se um mercado aberto aos profissionais que queiram se especializar no setor. Ao visualizar a Figura 5, você deve ter percebido a seguinte legenda: “a quantidade de objetos para análise documental não pode influenciar na qualidade do trabalho”. Na seara imobiliária, é comum que existam emaranhados de documentos relativos aos negócios celebrados. A quantidade, porém, nunca pode prejudicar a qualidade do trabalho. Por mais que você já tenha analisado centenas de páginas e todas estejam corretas, ou seja, sem nenhum óbice ao contrato, não deixe de analisar com o mesmo rigor as páginas restantes. A restrição imobiliária mais importante pode estar na última página; se o comprador não souber disso, corre o risco de celebrar um péssimo negócio.

2.4.2 A relevância da guarda adequada dos registros documentais Os negócios imobiliários, na maioria das vezes, envolvem valores que não são baixos. Esse fato, isoladamente, já bastaria à adoção de cuidados especiais em relação à guarda adequada dos documentos relacionados. Toda a complexidade que envolve a celebração de um contrato de compra e venda de imóvel, por exemplo, deve ser registrada e armazenada adequadamente, pois pode ser necessária no futuro, caso surja algum problema. As empresas de gestão imobiliária podem fornecer esse serviço, mantendo em arquivo todo o conjunto documental que foi utilizado antes, durante e após a celebração do negócio jurídico. Todas as certidões colhidas devem ser guardadas. Por exemplo: imagine que um comprador, regularmente informado sobre um processo no qual o autor pedia a penhora daquele imóvel que ele adquiriu, volta após receber a visita de um oficial de justiça. Se ele alegar que desconhecia o risco, o profissional de negócios imobiliários terá a documentação necessária para provar que ele foi plenamente informado sobre a possibilidade de penhora, mas mesmo assim anuiu em continuar o negócio. Para casos como este, aliás, recomenda-se que seja colhida por escrito a ciência do comprador sobre eventual risco. Tudo isso irá para o arquivo da empresa ou do profissional de negócios imobiliários. A guarda dos documentos também é fundamental para os clientes que, por qualquer razão, perderem algo que lhes seja essencial. Nesse caso, eles poderão se socorrer da empresa ou do profissional que intermediou o processo de aquisição do bem, um elemento que agrega valor perante o mercado.

2.4.3 Os locais para obtenção dos documentos Tão importante quanto saber quais documentos são necessários à celebração de negócios jurídicos na área imobiliária, é conhecer os locais nos quais eles podem ser obtidos. Veja na sequência os endereços eletrônicos de obtenção dos principais documentos, relacionados às partes e ao objeto contratual. Alguns, no entanto, somente podem ser obtidos pessoalmente.

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Certidões importantes para o contexto imobiliário Tributos Federais Imposto Territorial Rural Tributos Estaduais Tributos Municipais FGTS Tabeliões de protestos Traxas condominiais Ações da Justiça Estadual Ações da Justiça Trabalhista

Figura 6 – Assuntos que exigem certidões para celebração de negócios relacionados a imóveis. Fonte: Elaborada pelo autor, 2015.

A certidão negativa de créditos tributários federais e relativos à dívida ativa da União, tanto de pessoas físicas como jurídicas, é feita por meio do seguinte endereço: <http://www.receita.fazenda.gov.br/grupo2/certidoes.htm>. Desde novembro de 2014, essa certidão passou a incluir os débitos de contribuições previdenciárias, que antes eram emitidas isoladamente. A certidão negativa de tributos estaduais deve ser obtida no site do governo de cada estado brasileiro. Para isso, acesse o site da governadoria do seu estado. Alguns emitem certidões eletrônicas, outros não. Da mesma forma, a certidão negativa de tributos municipais também deve ser obtida no site da prefeitura de cada município brasileiro. Alguns emitem certidões eletrônicas, outros não. Especificamente no que tange à certidão relativa ao Imposto Territorial Rural (ITR), pode ser obtida no endereço: <http://www.receita.fazenda.gov.br/aplicacoes/atspo/certidao/certinter/niitr. asp>. Veja onde obter outras certidões Certidões negativas de tabeliães de protesto – Com raras exceções, devem ser obtidas pes-

soalmente, no cartório competente. Certidões negativas de débitos com o FGTS – Podem ser obtidas no site da Caixa Econômica

Federal por meio do endereço: <https://webp.caixa.gov.br/cidadao/Crf/FgeCfSCriteriosPesquisa.asp>. Certidões de processos cíveis e criminais de competência da Justiça Estadual – Devem ser

obtidas nos fóruns locais. As orientações sobre a emissão dessas certidões podem ser encontradas nos sites dos respectivos Tribunais de Justiça. No caso de dúvida, basta comparecer ao fórum da sua cidade. Na maioria desses fóruns, a emissão ainda é feita apenas na presença do requerente. 51


Direito civil imobiliário

Certidões de processos cíveis e criminais da Justiça Federal – Devem ser consultados os

sistemas de cada Tribunal Regional Federal. A maioria disponibiliza as certidões pela internet. Certidões negativas de débitos condominiais – Devem ser obtidas com o profissional ou a

empresa responsável pela gestão do condomínio. A Justiça do Trabalho também disponibiliza pela internet a certidão relativa aos processos ajuizados em face da pessoa consultada. Isso deve ser feito diretamente nos fóruns trabalhistas de cada cidade. Poucas cidades já permitem o pedido pela internet, como é o caso do município de São Paulo. Mas atenção! Não confunda a Certidão de Ação Trabalhista, que é a que você precisa para saber se há processos em curso, nos quais pode ser obtida a penhora do imóvel objeto do negócio, com a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas. A última pode ser facilmente obtida pela internet, mas serve apenas para participação em licitações.

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Síntese Síntese

Ao concluir este capítulo, você:

• reconheceu que a necessidade de contratar é inerente à sociedade, que utiliza os contratos como meio de interação;

• aprendeu

quais são os princípios que regem o direito contratual e identificou a sua importância como alicerce da matéria;

• observou as classificações dos contratos, que revelam características da sua existência a partir de diferentes pontos de vista;

• conheceu alguns contratos em espécie, como a compra e venda, a doação, a prestação de serviços, a empreitada e a corretagem;

• entendeu

que os negócios que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis acima de 30 salários mínimos devem ser feitos por escritura pública;

• viu que é possível a doação de ascendentes para descendentes, mas que ela importa em antecipação da herança;

• soube que o contrato de empreitada pode ser feito para fornecimento de trabalho ou para fornecimento de trabalho e de materiais;

• conheceu os principais direitos e deveres dos corretores, conforme previsões expressas do Código Civil;

• estudou os documentos das partes, do objeto e as formalidades que devem ser adotadas em relação aos contratos imobiliários;

• compreendeu

a relevância do conhecimento e da guarda dos documentos no setor

imobiliário.

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Referências Bibliográficas

BRASIL. Presidência da República. Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 25 mar. 2015. ______. Presidência da República. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicaocompilado. htm>. Acesso em: 25 mar. 2015. CAMARGO, D. C.; AUBERT, F. H. Um estudo do uso de vocábulos, expressões fixas e semi-fixas mais freqüentes em contratos de compra e venda submetidos à tradução juramentada. Revista Intercâmbio, São Paulo, v. 15, 2006. Disponível em: <http://www4.pucsp.br/pos/lael/intercambio/pdf/camargo_aubert.pdf>. Acesso em: 31 mar. 2015. FOLEY, J. O sucesso a qualquer preço (Glengarry Glen Ross). [filme]. Direção de James Foley. Roteiro de David Mamet. EUA, 1992. 100 min. GONÇALVES, C. R. Direito civil brasileiro, volume 3: contratos e atos unilaterais. 11 ed. São Paulo: Saraiva, 2014. ______. Direito civil esquematizado: parte geral, obrigações, contratos. São Paulo: Saraiva, 2011. SCAVONE JUNIOR, L. A. Direito imobiliário: teoria e prática. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014.


Capítulo 3 Prática Cartorial

Introdução A proteção documental é imprescindível à estabilidade e à segurança das relações e dos negócios jurídicos de um país. No Brasil, essa questão possui caráter público, embora as atividades notariais e registrais sejam delegadas à iniciativa privada. Neste capítulo, você estudará a importância dos registros públicos e da segurança dos documentos. Você acha que é importante que toda a documentação relacionada aos bens imóveis do País esteja registrada e arquivada em locais que exercem atividades em nome do Poder Público? Esta será a primeira indagação a ser respondida. Você sabe qual é o prazo que um cartório possui para emitir uma certidão após a solicitação? Sabe quais consequências podem ser geradas caso esse prazo não seja observado? Sabe o que fazer nessa situação? Essas indagações instigarão seus estudos no primeiro tópico deste capítulo. Em seguida, você conhecerá e estudará os princípios do registro de imóveis (legalidade, publicidade, fé pública, especialidade e prioridade) e compreenderá a distinção entre as atividades notariais e registrais, notadamente após o advento da Lei nº 8.935/1994. No segundo tópico, você estudará especificamente os notários e os registradores, os responsáveis pelos tabelionatos e pelos registros. Conhecerá as atribuições e competências dos notários, bem como as dos oficiais de registro. Além disso, você estudará os cartórios de registros de imóveis, começando pela sua estrutura e funcionamento. Verá quais são as suas atribuições, além da matrícula. Aliás, você sabe o que é matrícula? Sabe o que é registro? E o que é averbação? Todas essas atividades são de competência do cartório de registro de imóveis. Por fim, você estudará a responsabilidade dos notários e dos registradores, identificando seus direitos e deveres e conhecendo os casos de responsabilidade civil e criminal. Bom estudo!

3.1 A importância dos registros públicos para a segurança documental Neste tópico, você estudará a importância dos registros públicos para a segurança documental. Verá que eles conferem segurança jurídica aos negócios celebrados no País e reconhecerá a importância das consultas como atos precedentes à sua celebração. Você também aprenderá qual o prazo para expedição de certidões pelos cartórios e as consequências caso ele não seja observado. Estudará, ainda, os princípios do registro de imóveis (legalidade, publicidade, fé pública, especialidade, prioridade), que são as bases que sustentam todo o direito notarial e registral.

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Por fim, você entenderá a distinção feita pela legislação brasileira em relação às atividades registrais e notariais, a partir da Lei no 8.935/1994, que regulamentou o artigo 236 da Constituição Federal de 1988.

3.1.1 A relevância dos registros públicos e a questão da segurança documental Você já parou para refletir sobre a razão de ser dos registros públicos? Por que eles existem? Os registros públicos permitem a efetivação de um princípio muito importante: o da segurança jurídica. Esse princípio permite que as relações jurídicas construídas no País sejam estáveis e seguras, o que somente pode ser obtido se os documentos que formalizam essas relações sofrerem um rigoroso processo de registro.

Figura 1 – Os registros públicos conferem segurança aos negócios celebrados no País. Fonte: Shutterstock, 2015.

No Brasil, esse processo de registro tem um caráter público, o que confere segurança documental aos negócios jurídicos, elemento fundamental tanto do ponto de vista interno como externo, ou seja, tanto do ponto de vista dos brasileiros que entre si celebram negócios como em relação ao interesse que o País desperta perante a comunidade internacional, visando a atrair investimentos para estimular a economia nacional. Por meio dos serviços públicos de registro, notadamente do registro de imóveis, qualquer pessoa pode obter informações sobre tudo o que esteja relacionado à propriedade de determinado bem. Trata-se de um documental fundamental à celebração do negócio jurídico, mas que deve ser consultado e analisado antes da sua celebração. Compete ao profissional do setor, quando estiver intermediando um negócio jurídico imobiliário, providenciar a devida consulta perante o registro de imóveis. Realizada a consulta, será possível analisar o documento obtido, de modo a constatar todo o histórico da propriedade imobiliária, como a cadeia de antigos proprietários, limitações eventualmente existentes, que deverão estar averbadas, penhoras judiciais, que também deverão estar averbadas, entre outras. Especificamente em relação às penhoras judiciais, o Código de Processo Civil brasileiro confere ao exequente em processo judicial, tão logo seja deferida a penhora sobre determinado bem 56 Laureate- International Universities


imóvel do executado, ou mesmo após a distribuição da ação, que faça a competente averbação perante o cartório de registro de imóveis. Feita essa averbação, não há como o futuro e eventual adquirente se escusar dos efeitos da execução. Essa é a medida mais diligente e completa que pode ser adotada. Sem ela, a aquisição do imóvel no curso de um processo judicial pode sofrer uma discussão maior, possibilidade aberta, justamente, em função de a penhora não ter sido averbada perante o registro imobiliário pelo exequente. Veja o artigo que fundamenta essa possibilidade: Art. 615-A. O exequente poderá, no ato da distribuição, obter certidão comprobatória do ajuizamento da execução, com identificação das partes e valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, registro de veículos ou registro de outros bens sujeitos à penhora ou arresto. § 1º O exequente deverá comunicar ao juízo as averbações efetivadas, no prazo de 10 (dez) dias de sua concretização. § 2º Formalizada penhora sobre bens suficientes para cobrir o valor da dívida, será determinado o cancelamento das averbações de que trata este artigo relativas àqueles que não tenham sido penhorados. § 3º Presume-se em fraude à execução a alienação ou oneração de bens efetuada após a averbação (art. 593). § 4º O exequente que promover averbação manifestamente indevida indenizará a parte contrária, nos termos do § 2º do art. 18 desta Lei, processando-se o incidente em autos apartados. § 5º Os tribunais poderão expedir instruções sobre o cumprimento deste artigo (BRASIL, 1973, grifo do autor).

Para que você entenda melhor, veja o exemplo a seguir. João possui um título executivo (um contrato ou um cheque, por exemplo) em face de Pedro. O título está vencido, o que permite que ele ajuíze uma ação de execução. A ação de execução é mais rápida que os processos de conhecimento, ou seja, que os processos mais comuns que tramitam perante o Poder Judiciário. João, ao distribuir a ação, ou seja, ao levar sua petição ao fórum, já pode pedir uma certidão, que poderá ser averbada no cartório de registro de imóveis, em relação a um ou mais bens imóveis de Pedro. Com isso, qualquer pessoa que consultar essa certidão terá a clara informação de que, em face do proprietário, corre uma ação de execução. Se for realizada a venda, mesmo assim, haverá presunção de fraude à execução, ou seja, presunção de que as partes (do negócio de compra e venda) têm a intenção de frustrar a resolução daquele processo judicial, o que torna a operação nula. Ainda que João não proceda à averbação logo no início da ação, poderá realizá-la posteriormente. E qual o prazo para que o registro imobiliário expeça uma certidão sobre determinado imóvel? Esse prazo é de cinco dias, contados do pedido formalmente apresentado pelo solicitante.

NÓS QUEREMOS SABER! Qual é o fundamento legal para que a certidão a ser expedida pelo registro imobiliário obedeça ao prazo de 5 dias? Conhecer o fundamento legal das obrigações a serem cumpridas por terceiros é fundamental para que você possa exigi-las com segurança, especialmente quando questionado sobre o a argumento apresentado. O artigo 19 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), então, prevê: “a certidão será lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial ou seus substitutos legais, não podendo ser retardada por mais de 5 (cinco) dias”.

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Se você consultar a íntegra do artigo 19 da Lei de Registros Públicos, encontrará várias previsões antiquadas, em função da evolução da sociedade e, notadamente, dos meios de comunicação. O dispositivo ainda tem parágrafos que refletem preocupações do legislador da época (1973), como: a entrega da certidão em papel que permita a reprodução, a produção da certidão por meio datilográfico ou reprográfico, etc. Portanto, sempre que você precisar consultar a Lei de Registros Públicos, lembre-se de que ela data de 1973. Mas e se o prazo de 5 (cinco) dias não for atendido? Nesse caso, o solicitante pode ingressar com uma ação judicial, obtendo, por meio de uma decisão liminar, o direito de obtê-la. Além disso, o oficial responsável por não emiti-la no prazo legal pode ser responsabilizado, a teor da previsão contida no artigo 47 da Lei de Registros Públicos. Veja: Art. 47. Se o oficial do registro civil recusar fazer ou retardar qualquer registro, averbação ou anotação, bem como o fornecimento de certidão, as partes prejudicadas poderão queixar-se à autoridade judiciária, a qual, ouvindo o acusado, decidirá dentro de cinco (5) dias. § 1º Se for injusta a recusa ou injustificada a demora, o Juiz que tomar conhecimento do fato poderá impor ao oficial multa de um a dez salários mínimos da região, ordenando que, no prazo improrrogável de vinte e quatro (24) horas, seja feito o registro, a averbação, a anotação ou fornecida certidão, sob pena de prisão de cinco (5) a vinte (20) dias. § 2º Os pedidos de certidão feitos por via postal, telegráfica ou bancária serão obrigatoriamente atendidos pelo oficial do registro civil, satisfeitos os emolumentos devidos, sob as penas previstas no parágrafo anterior (BRASIL, 1973, grifo do autor).

3.1.2 Princípios do registro de imóveis Os princípios são as bases, ou seja, os pilares que sustentam uma determinada matéria. São essenciais à sua estabilidade, podendo ser comparados ao alicerce e aos pilares de uma construção. Com eles, as paredes podem ser edificadas tranquilamente e suportarão as adversidades. Sem eles, as paredes serão edificadas com certa dificuldade e cairão mediante as adversidades. O direito registral também possui princípios próprios, que lhe sustentam a existência e a manutenção das suas normas. Neste material, você estudará, especificamente, os princípios registrais atinentes à seara imobiliária. Basicamente, podemos elencar tais princípios conforme a imagem a seguir:

Princípios do Registro de Imóveis Princípio da legalidade Princípio da publicidade Princípio da fé pública Princípio da especialidade Princípio da prioridade

Figura 2 – Princípios informadores do registro de imóveis. Fonte: Elaborada pelo autor, 2015.

O princípio da legalidade impõe que somente devem ser submetidos ao registro os documentos perfeitos segundo a legislação. A atividade de registro somente pode ser desenvolvida quando o documento atender a todos os requisitos fixados pela lei. Esse princípio está implicitamente previsto no artigo 198 da Lei de Registros Públicos. Veja: 58 Laureate- International Universities


Art. 198 – Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte: [...]

Portanto, quando houver alguma exigência não preenchida, o documento não será levado ao registro. Antes, o interessado deverá providenciar sua correção, ou seja, sua completa compatibilidade com as exigências legais. Isso porque o princípio em estudo se expressa “como a exigência de uma especial previsão legal para validar os títulos registráveis” (SALLES, 2012). O princípio da publicidade reflete uma das razões de ser dos registros públicos. Procedido o registro, ele se torna público, oponível a todos e sujeito à consulta por qualquer interessado. Trata-se de um princípio aplicável aos registros públicos em geral, e não apenas aos que possuam caráter imobiliário. Esse princípio pode ser definido, segundo Loureiro (2014), como “a garantia dos direitos reais inscritos e, tal como estão inscritos, da pessoa que consta como titular registral; e ainda como garantia da tutela dos interesses daqueles que, confiando nas informações constantes do Registro, realizam negócios jurídicos imobiliários”.

VOCÊ O CONHECE? Luiz Guilherme Loureiro é tabelião no Tabelionato de Notas e Registro Civil de Hortolândia. É autor do livro Registros Públicos: teoria e prática e especializado em Direito Imobiliário, Direito das Sucessões, Direito de Família e Direito Empresarial.

O princípio da fé pública, também inerente à atividade registral, revela que o documento registrado é válido e eficaz. Significa que só foi registrado porque um servidor com capacidade fez, em nome do Estado, um reconhecimento completo de que o negócio que lhe ampara está adequado. Não se trata de mera declaração particular, mas do próprio Estado revelando que aquele documento possui força e é verídico.

NÓS QUEREMOS SABER! O princípio da fé pública é absoluto, ou seja, uma vez registrado o documento, encerra-se toda e qualquer possibilidade de discussão acerca da sua validade e veracidade? Não. O princípio da fé pública é relativo, ou seja, admite prova em sentido contrário. Se o registro tiver sido procedido de maneira inadequada, a pessoa prejudicada poderá anulá-lo judicialmente, possibilidade que existe justamente em razão do caráter iuris tantum (relativo) do registro realizado.

O princípio da especialidade revela que o registro público imobiliário deve ser autônomo, de acordo com o caráter dos bens imóveis. O registro deve individualizar o bem imóvel, bem como os direitos a ele relativos. Por isso, identifica-se um grau elevado de rigor para a identificação dos imóveis, quando um registro é realizado. Trata-se da aplicação do princípio da especialidade, que visa à especificação precisa de cada bem imóvel. É possível encontrar esse princípio no artigo 176, § 1º, inciso II, número 3. Veja: Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro no 3. § 1º A escrituração do Livro no 2 obedecerá às seguintes normas:

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II – são requisitos da matrícula: [...] 3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação: a – se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área; (Incluída pela Lei nº 10.267, de 2001) b – se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.

O princípio da especialidade também é expressão do conteúdo normativo do artigo 225 da Lei de Registros Públicos. Veja: Art. 225 – Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário. § 1º As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro.

O princípio da prioridade revela que, quando concorrerem dois ou mais direitos reais sobre o mesmo bem imóvel, os mais antigos preferem aos mais recentes. Por exemplo: havendo duas hipotecas em relação ao mesmo imóvel, caso este tenha que ser vendido para honrar a ambos os débitos, o credor da primeira hipoteca registrada terá preferência sobre o credor da segunda hipoteca. Trata-se de uma aplicação natural, na verdade, de uma questão de precedência que revela um caráter de justiça. Esse princípio, porém, sofre ressalvas, especialmente quanto aos débitos tributários perante o Poder Público.

NÃO DEIXE DE VER... Todos os princípios relativos ao registro de imóveis devem ser observados e respeitados por todas as pessoas, notadamente pelos profissionais do setor, que têm um amplo conhecimento sobre o assunto. Nesse contexto, recomenda-se ao aluno que assista ao filme O sucesso a qualquer preço, com Al Pacino. Está disponível em: <https://www. youtube.com/>.

3.1.3 diferença entre cartórios de registros de imóveis e tabelionatos de notas Atualmente, o Brasil distingue e separa a atividades registrais das notariais. Essa distinção ficou nítida em 1994, com o advento da Lei nº 8.935, de 18 de novembro. A partir dela, integram as atividades notariais: a) o tabelionato de notas; b) o tabelionato de protesto de títulos. Já as atividades registrais são integradas pelo: a) registro civil das pessoas naturais;

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b) registro civil das pessoas jurídicas; c) registro de títulos e documentos; d) registro de imóveis. No que tange ao setor imobiliário, merecem destaque o tabelionado de notas, quanto às atividades notariais, e o registro de imóveis, quanto às atividades registrais.

NÓS QUEREMOS SABER! Qual a diferença entre as atividades notariais e as registrais? As atividades notariais destinam-se à verificação de todos os requisitos que a lei exige para a validade do negócio, como a capacidade das partes, a licitude do objeto e forma determinada. Estando todos os requisitos de acordo com a lei, o tabelião ainda é responsável pela conservação do documento celebrado e pela autenticação das assinaturas. Já as atividades registrais servem para conservar o documento, provar um direito e gerar a oponibilidade erga omnes (perante todos) do negócio celebrado.

Tanto os serviços notariais como os de registro foram previstos no artigo 236 da Constituição Federal. Veja: Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público. § 1º – Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário. § 2º – Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro. § 3º – O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de provas e títulos, não se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou de remoção, por mais de seis meses.

Portanto, são serviços exercidos em caráter privado, mas como possuem a delegação da atividade pelo Poder Público, são exercidos com fé pública. Para facilitar a memorização, veja a Figura 3, a seguir, no que tange à distinção entre as atividades notarias e registrais:

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Atividades Notariais Tabelionato de Notas Tabelionato de Protesto de Títulos

Atividades Registrais Registro Civil das Pessoas Naturais Registro Civil das Pessoas Jurídicas Registro de Títulos e Documentos Registro de Imóveis Figura 3 – Atividades notariais, exercidas pelos tabelionatos, e as registrais, exercidas pelos registros. Fonte: Elaborada pelo autor, 2015.

Agora que você já conhece as questões objetivas relacionadas aos cartórios de registros e aos tabelionatos, passará a estudar o aspecto subjetivo de ambos, ou seja, os notários e os registradores, para que compreenda com profundidade o assunto.

3.2 Notários e registradores Neste tópico, você conhecerá os notários e os registradores, também chamados de práticos cartoriais. Primeiramente, você verá que eles são reconhecidos como profissionais do direito e, na sequência, saberá como é feita a divisão dos titulares de serviços notariais e de registro segundo a Lei nº 8.935/1994. Você também estudará as competências dos notários, como a autenticação de cópias, o reconhecimento de firmas, a lavratura de escrituras e procurações públicas, entre outras. Por derradeiro, serão estudadas as competências dos oficiais de registro, como a realização de averbações e cancelamentos de sua competência, a expedição de certidões, entre outras.

3.2.1 Noções gerais sobre os notários e os registradores O notário é o funcionário do tabelionato de notas ou do tabelionato de protesto de títulos, também chamado de tabelião. Já o oficial de registro, também chamado de registrador, é o funcionário do registro civil das pessoas naturais, do registro civil das pessoas jurídicas, do registro de títulos e documentos e do registro de imóveis. Ambos, contudo, podem ser chamados de práticos cartoriais, ou seja, são os responsáveis por ambas as atividades. Ambos são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem foi delegado o exercício da atividade notarial e de registro (art. 236 da Constituição Federal de 1988).

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Figura 4 – Os notários e os oficiais de registro desempenham atividade de muita relevância e responsabilidade. Fonte: Shutterstock, 2015.

A divisão entre os tabelionatos e os registros ficou evidente com a Lei nº 8.935/1994, conforme mencionado. Os titulares de ambas as atividades, no entanto, estão determinados no artigo 5o da Lei nº 8.935/1994. Veja: Art. 5º Os titulares de serviços notariais e de registro são os: I – tabeliães de notas; II – tabeliães e oficiais de registro de contratos marítimos; III – tabeliães de protesto de títulos; IV – oficiais de registro de imóveis; V – oficiais de registro de títulos e documentos e civis das pessoas jurídicas; VI – oficiais de registro civis das pessoas naturais e de interdições e tutelas; VII – oficiais de registro de distribuição.

Na sequência, estudaremos as atribuições e competências dos notários e, posteriormente, dos oficiais de registro.

3.2.2 Atribuições e competências dos notários Por exercerem atividade com fé pública e em nome do Estado, os notários somente podem praticar atos que estejam previamente autorizados em lei. A eles compete, na forma da Lei nº 8.935/1994 (art. 6º): a) formalizar juridicamente a vontade das partes; b) intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam ou queiram dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os instrumentos adequados, conservando os originais e expedindo cópias fidedignas de seu conteúdo; c) autenticar fatos.

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Os tabeliães de notas exercem, com exclusividade, a competência para (art. 7º da Lei nº 8.935/1994): a) lavrar escrituras e procurações públicas; b) lavrar testamentos públicos e aprovar os cerrados; c) lavrar atas notariais; d) reconhecer firmas; e) autenticar cópias. Para o exercício dessas atividades, os tabeliães possuem autonomia para realizar as diligências necessárias ao preparo dos referidos atos, podendo requerer às partes o que couber, desde que sem ônus maiores do que os emolumentos devidos pelo ato. Ou seja, o exercício das diligências pelo tabelião é lícito, mas não pode custar mais do que o próprio ato que será praticado. Embora o foco do presente estudo recaia sobre o tabelionato de notas, que é utilizado pelo profissional da área imobiliária durante a formalização de contratos, inclusive a escritura pública, não podemos deixar de mencionar as competências do tabelionato de protesto, conhecimento que pode ser útil para cobranças que o profissional tenha que realizar de clientes ou de terceiros, em virtude da gestão de negócios imobiliários. Essas competências estão previstas no artigo 11 da Lei nº 8.935/1994. Veja: Art. 11. Aos tabeliães de protesto de título compete privativamente: I – protocolar de imediato os documentos de dívida, para prova do descumprimento da obrigação; II – intimar os devedores dos títulos para aceitá-los, devolvê-los ou pagá-los, sob pena de protesto; III – receber o pagamento dos títulos protocolizados, dando quitação; IV – lavrar o protesto, registrando o ato em livro próprio, em microfilme ou sob outra forma de documentação; V – acatar o pedido de desistência do protesto formulado pelo apresentante; VI – averbar: a) o cancelamento do protesto; b) as alterações necessárias para atualização dos registros efetuados; VII – expedir certidões de atos e documentos que constem de seus registros e papéis. Parágrafo único. Havendo mais de um tabelião de protestos na mesma localidade, será obrigatória a prévia distribuição dos títulos.

Com as distinções de competências claramente apresentadas, é possível economizar tempo de trabalho quando o profissional tiver a necessidade de algum desses serviços, podendo se dirigir diretamente ao local adequado.

3.2.3 Atribuições e competências dos oficiais de registro As atribuições dos oficiais de registro são definidas em lei, principalmente na Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). Cada cartório de registro tem as mesmas competências, cada uma delas relacionada à sua área de atuação (registro de pessoas naturais, registro de pessoas jurídicas, registro de títulos e documentos e registro de imóveis). Nos termos do artigo 13 da Lei nº 8.935/1994, é de competência privativa dos oficiais de registro:

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a) quando previamente exigida, proceder à distribuição equitativa pelos serviços da mesma natureza, registrando os atos praticados; em caso contrário, registrar as comunicações recebidas dos órgãos e serviços competentes; b) efetuar as averbações e os cancelamentos de sua competência; c) expedir certidões de atos e documentos que constem de seus registros e papéis. Acerca dos cartórios de registros de imóveis, dedicaremos atenção especial a partir do próximo tópico.

3.3 Cartórios de registros de imóveis Neste tópico, você estudará os cartórios de registros de imóveis. Iniciará reconhecendo sua estrutura e seu funcionamento, cuja disciplina normativa é dada por meio da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). Você também estudará as atribuições dos cartórios de registros de imóveis, que, além da matrícula, compreendem as atividades de registros e averbações. Por derradeiro, você estudará a matrícula, conceituando-a e identificando seus requisitos, nos termos da lei de registros públicos.

3.3.1 Estrutura e funcionamento Apresentada a divisão operacionalizada pela Lei nº 8.935/1994 entre os tabelionatos (de notas e de protesto) e os registros (de pessoas naturais, de pessoas jurídicas, de títulos e documentos e de imóveis), é chegado o momento de analisar especificamente a estrutura e o funcionamento do cartório de registro de imóveis. A estrutura e o funcionamento dos cartórios de registro de imóveis são objeto da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). Eles desenvolvem a relevante função de formalizar direitos. O direito à propriedade, por exemplo, e como regra, não nasce com a assinatura de um contrato de compra e venda, mas, sim, da realização do registro. Mas existem exceções. Por vezes, os cartórios não criam direitos, mas apenas reconhecem ou dão publicidade à sua existência. Por exemplo: no caso da usucapião, a somatória dos requisitos exigidos pela lei já cria o direito à propriedade, sendo que o registro terá um efeito puramente declaratório, ou seja, de reconhecimento de um direito, mas não da sua efetiva criação. Os cartórios de registros de imóveis, portanto, conferem publicidade, bem como segurança e autenticidade aos negócios ou fatos jurídicos relacionados e bens imóveis. A publicidade é importante, pois torna o direito oponível erga omnes, ou seja, contra todos. A partir do momento em que um direito real é objeto de registro perante o cartório competente, ninguém pode alegar desconhecimento. Daí decorre a importância da extração de certidões atualizadas como diligência precedente à celebração de negócios jurídicos imobiliários.

3.3.2 Atribuições do cartório de registro de imóveis As atribuições dos cartórios de registros de imóveis estão previstas, basicamente, em dois dispositivos da Lei de Registros Públicos. São os artigos 167 e 176, que não serão citados na íntegra por serem demasiadamente extensos. No entanto, algumas atribuições desses dispositivos não podem deixar de ser citadas.

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Especificamente no que tange às atribuições relacionadas à matrícula, elas terão um tópico autônomo na sequência, em virtude da relevância do assunto. Contudo, além da matrícula, também compete ao registro de imóveis realizar: 1. o registro: a) da instituição de bem de família; b) das hipotecas legais, judiciais e convencionais; c) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada; d) das penhoras, arrestos e sequestros de imóveis; e) das servidões em geral; f) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações; g) das incorporações, instituições e convenções de condomínio; h) das sentenças que, nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança; i) das sentenças declaratórias de usucapião; j) da doação entre vivos; 2. a averbação: a) das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento; b) por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais; c) das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro; d) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência; e) da servidão ambiental. O ato de registro resulta de uma prática inicial, de um ato principal. Já o ato de averbação resulta de uma anotação, um ato acessório feito em relação ao ato principal, ou seja, em relação a algo já previamente registrado.

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NÃO DEIXE DE LER... Os artigos 167 e 176 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) preveem um extenso rol de atribuições aos registros de imóveis. O artigo 176 versa especificamente sobre a matrícula. Já o artigo 167 apresenta outras atribuições além da matrícula. A íntegra da Lei de Registros Públicos está gratuitamente disponível no site da Presidência da República, por meio do link: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm>.

3.3.3 A matrícula A matrícula é o documento oficial, com fé pública, que identifica e delimita o bem imóvel. Ela também apresenta a descrição do bem e os requisitos previstos no artigo 176, § 1º, II da Lei de Registros Públicos. Veja: Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3. § 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas: II – são requisitos da matrícula: 1) o número de ordem, que seguirá ao infinito; 2) a data; 3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação: a – se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área; b – se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver. 4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como: a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação; b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda; 5) o número do registro anterior.

Cada imóvel tem a sua própria matrícula, que é aberta com o primeiro registro feito a partir do início da vigência da Lei de Registros Públicos. E o que fazer para proceder ao registro de um imóvel sem os dados exatos da sua localização (conforme exigência do art. 176, § 1º, II, 3, “a”)? Nesse caso, deve ser providenciada uma certidão completa, obtida perante a prefeitura municipal. É na matrícula do imóvel que se realizam o registro e as averbações. Realizado o registro, as averbações podem ser realizadas nos casos previstos no inciso II do artigo 167 da Lei de Registros Públicos, cujas principais hipóteses você teve a oportunidade de identificar no tópico anterior.

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3.4 Responsabilidade dos notários registradores e a guarda dos documentos

e

Neste tópico, você estudará a responsabilidade dos notários e dos registradores. Iniciará estudando os direitos e os deveres de ambos os profissionais, conforme estipulação da Lei nº 8.935/1994. Posteriormente, você identificará os casos de responsabilidade civil e criminal dos notários e dos oficiais de registro. Por derradeiro, você entenderá a relevância da guarda adequada dos documentos, o que é fundamental à efetivação dos princípios que fundamentam a existência dos tabelionatos e dos registros.

3.4.1 Direitos e deveres dos notários e oficiais de registro Os notários e os oficiais de registro têm independência assegurada por lei para o exercício das suas atribuições. Têm, também, direito ao recebimento dos emolumentos integrais pelos atos praticados na serventia. Entre os direitos conferidos a ambos, há de se destacar a garantia de: a) exercer opção, nos casos de desmembramento ou desdobramento de sua serventia; b) organizar associações ou sindicatos de classe e deles participar. Outro direito importante conferido pela lei aos notários e aos registradores diz respeito à serventia, que eles titularizam a partir de delegação do Poder Público. A perda da delegação somente é admitida mediante uma das hipóteses previstas em lei.

NÃO DEIXE DE LER... As hipóteses de extinção da delegação do notário ou do oficial de registro estão previstas no artigo 39 da Lei nº 8.935/1994, que regulamentou o artigo 236 da Constituição Federal de 1988. A íntegra da lei pode ser obtida gratuitamente no site da Presidência da República, por meio do link: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8935. htm>.

Por outro lado, são deveres dos notários e dos oficiais de registro (art. 30 da Lei nº 8.935/1994): a) manter em ordem os livros, papéis e documentos de sua serventia, guardando-os em locais seguros; b) atender às partes com eficiência, urbanidade e presteza; c) atender prioritariamente às requisições de papéis, documentos, informações ou providências que lhes forem solicitadas pelas autoridades judiciárias ou administrativas para a defesa das pessoas jurídicas de direito público em juízo; d) manter em arquivo as leis, regulamentos, resoluções, provimentos, regimentos, ordens de serviço e quaisquer outros atos que digam respeito à sua atividade;

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e) proceder de forma a dignificar a função exercida, tanto nas atividades profissionais como na vida privada; f) guardar sigilo sobre a documentação e os assuntos de natureza reservada de que tenham conhecimento em razão do exercício de sua profissão; g) afixar em local visível, de fácil leitura e acesso ao público, as tabelas de emolumentos em vigor; h) observar os emolumentos fixados para a prática dos atos do seu ofício; i) dar recibo dos emolumentos percebidos; j) observar os prazos legais fixados para a prática dos atos do seu ofício; k) fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que devem praticar; l) facilitar, por todos os meios, o acesso à documentação existente às pessoas legalmente habilitadas; m) encaminhar ao juízo competente as dúvidas levantadas pelos interessados, obedecida a sistemática processual fixada pela legislação respectiva; n) observar as normas técnicas estabelecidas pelo juízo competente. Todos esses deveres têm de ser cumpridos rigorosamente pelos notários e pelos registradores, além de poderem ser cobrados por qualquer pessoa que utilize os serviços dos tabelionatos ou registros. Por isso, é importante conhecê-los para exigi-los quando for necessário.

3.4.2 Responsabilidade civil e criminal dos notários e oficiais de registro Como você aprendeu, os notários e os registradores exercem atividade privada, mas por delegação do Poder Público, o que confere fé pública aos atos por eles praticados. Em outras palavras, “a estrutura funcional em todos os sentidos é privada, e o serviço de natureza pública” (FLACH, 2004, p. 38). Junto com o poder de reconhecer a validade de determinados atos em nome do Estado, vem a grande responsabilidade pelo exercício dessas atribuições. Por isso, a Lei nº 8.935/1994 previu expressamente a responsabilidade civil e criminal dos notários e registradores pelos danos que eles ou seus prepostos gerarem a terceiros. No último caso, ou seja, na hipótese de dano causado por um preposto, é assegurado o direito de regresso. Em outras palavras: se o próprio registrador ou notário causou o dano, tem de repará-lo. Contudo, se quem causou o dano a terceiro foi um preposto, o registrador ou notário, assim que indenizar a pessoa prejudicada, poderá cobrar o que pagou do preposto, que foi o causador do dano. A responsabilidade civil não se confunde com a criminal. A primeira decorre da prática de atos que gerem prejuízos materiais ou morais a terceiros. Já a última se caracteriza quando o notário ou registrador comete um crime, descrito pelo Código Penal brasileiro ou legislação penal esparsa. E, além da responsabilidade civil e criminal, os notários e registradores também estão sujeitos às infrações administrativas da Lei nº 8.935/1994, que são perfeitamente cumuláveis entre si. Segundo o artigo 31 da Lei nº 8.935/1994, são infrações disciplinares que sujeitam os notários e os oficiais de registro:

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a) a inobservância das prescrições legais ou normativas; b) a conduta atentatória às instituições notariais e de registro; c) a cobrança indevida ou excessiva de emolumentos, ainda que sob a alegação de urgência; d) a violação do sigilo profissional; e) o descumprimento de quaisquer dos deveres descritos no art. 30 da Lei nº 8.935/1994 (estudados no tópico 3.4.1). A prática de alguma dessas infrações administrativas gera aos notários ou registradores penas que vão desde uma mera repreensão ou multa até suspensões ou, em último caso, a perda da delegação. Essas penas são impostas pelo juízo competente, conforme a gravidade do fato.

3.4.3 Relevância da guarda adequada dos documentos Diante da relevância dos documentos lavrados, registrados ou averbados pelos tabelionatos e registros, é fundamental que eles adotem mecanismos seguros de arquivamento. Além de um processo seguro de proteção documental, a Lei nº 8.935/1994 determina que os papéis referentes aos serviços notariais e registrais sejam arquivados mediante a utilização de processos que facilitem as buscas. Quanto aos livros, fichas, documentos, papéis, microfilmes e sistemas de computação, prevê a lei que eles devem permanecer sob a guarda e responsabilidade do titular de serviço notarial ou de registro, que tem o dever de zelar pela sua ordem, segurança e conservação. A relevância dos documentos arquivados perante os tabelionatos e registros é tão grande que a lei determina que, quando houver necessidade de algum deles ser submetido à perícia, esta deve ocorrer na própria sede do serviço, em dia e hora adrede designados, com ciência do titular e autorização do juízo competente. Com todas essas medidas de proteção, o legislador garante a segurança necessária aos documentos dos tabelionatos e registros, consagrando, portanto, uma das suas finalidades.

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Síntese Síntese

Ao concluir este capítulo, você:

• identificou a relevância dos registros públicos e a questão da segurança documental, que no Brasil tem caráter público;

• conheceu

o prazo para expedição de certidões, bem como as consequências pelo seu descumprimento;

• estudou os princípios do registro de imóveis, quais sejam a legalidade, a publicidade, a fé pública, a especialidade e a prioridade;

• aprendeu a distinção entre as atividades registrais e as notarias, conforme legislação em vigor;

• identificou

a organização dos tabelionatos e dos registros, nos termos da Lei nº 8.935/1994;

• conheceu as atribuições e as competências dos notários, bem como dos oficiais de registro; • estudou

os cartórios de registros de imóveis, reconhecendo sua estrutura e seu funcionamento;

• conheceu

as atribuições do cartório de registro de imóveis, que envolvem, além da matrícula, os registros e as averbações;

• estudou o conceito e os requisitos da matrícula, nos termos da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973)

• identificou

os direitos e os deveres dos práticos registrais, ou seja, dos notários e dos oficiais de registro;

• estudou a responsabilidade civil e criminal dos notários e dos oficiais de registro; • aprendeu sobre a relevância da guarda adequada dos documentos para a efetivação das razões que motivam a existência dos tabelionatos e dos registros.

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Referências Bibliográficas

BRASIL. Presidência da República. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicaocompilado.htm>. Acesso em: 25 mar. 2015. ______. Presidência da República. Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973. Institui o Código de Processo Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5869compilada. htm>. Acesso em: 25 mar. 2015. ______. Presidência da República. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ ccivil_03/leis/l6015compilada.htm>. Acesso em: 25 mar. 2015. ______. Presidência da República. Lei noº8.935, de 18 de novembro de 1994. Regulamenta o art. 236 da Constituição Federal, dispondo sobre serviços notariais e de registro. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8935.htm>. Acesso em: 25 mar. 2015. FLACH, M. A. G. Responsabilidade civil do notário e do registrador: de acordo com o novo Código Civil. Porto Alegre: Editora AGE, 2004. FOLEY, J. O sucesso a qualquer preço. [filme]. Direção de James Foley. Produção de New Line Cinema. Estados Unidos, 1992. 100min. LOUREIRO, L. G. Registros públicos: teoria e prática. 5. ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2014. SALLES, V. Direito registral imobiliário. 3. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Saraiva, 2012.

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Capítulo 4 Escritura Pública

Introdução As escrituras públicas costuma gerar muitas dúvidas práticas, notadamente pela formalidade exigida pela legislação em vigor, o que gera a aparência de uma seara com muita dificuldade. Mas essa é uma premissa falsa. Com efeito, à medida que você adquire o conhecimento completo sobre a legislação de regência das escrituras públicas, compreende os requisitos necessários e pode trabalhar com tranquilidade na área. Você sabe quais são os tipos de escritura? Quanto às escrituras de imóveis, sabe dizer quais operações de compra e venda estão sujeitas ao registro? Essas indagações instigarão o início dos estudos deste material. Após este estudo introdutório, você aprenderá sobre os documentos exigidos para a lavratura de uma escritura. Para isso, você verá que a organização documental é um requisito imprescindível. Você sabe quais são os documentos essenciais à escritura pública? Eles são fixados em lei e precisam ser conhecidos. Também serão estudados os elementos fundamentais de uma escritura pública, os quais também obedecem à legislação em vigor. Na sequência, você conhecerá ainda os tipos de registros de imóveis, oportunidade em que identificará os atos suscetíveis de registro perante o cartório de registro de imóveis, analisando a instituição do bem de família, da compra e venda, da doação, da permuta, da dação em pagamento, da hipoteca, da servidão, do direito de superfície e da sentença declaratória de usucapião. Ao final, verá exemplos de escrituras públicas, oportunidade em que analisará dois deles: um exemplo geral de escritura e uma escritura de compra e venda com alienação fiduciária, modalidade que formaliza uma das formas mais comuns de aquisição imobiliária do mercado nacional.

4.1 Introdução, tipos de escritura e escrituras relativas a imóveis Neste tópico, você estudará o aspecto documental das escrituras públicas. Inicialmente, reconhecerá a importância da organização documental, notadamente para poupar o tempo com os relativos à produção das escrituras e ao respectivo registro. Você sabe quais documentos são necessários à lavratura de uma escritura pública? Pois vai estudá-los com base na legislação, entendendo a importância de conhecê-la. Por fim, você aprenderá quais são os elementos fundamentais de uma escritura pública.

4.1.1 As escrituras públicas e a segurança jurídica As escrituras públicas fornecem um aspecto de segurança fundamental à estabilidade das relações de um país: a segurança jurídica. Por ela, os negócios estabelecidos no seio da sociedade

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recebem fé pública, o que se traduz na certeza da obediência de todos os requisitos essenciais à celebração do negócio jurídico. Quando uma escritura pública é lavrada, o Estado, por intermédio de uma autoridade revestida com os suficientes poderes, atesta a obediência da lei em relação a determinado negócio jurídico, por ambas as partes. Importante salientar, no entanto, que esse atestado de validade não é absoluto, ou seja, pode ser afastado mediante prova em sentido contrário.

4.1.2 Os principais tipos de escrituras São vários os tipos de escrituras públicas que podem ser celebradas perante o Direito brasileiro. Isso porque são vários os assuntos que comportam sua celebração por esse meio de declaração de vontades. Em alguns casos, a utilização da escritura pública é obrigatória e, em outros, é facultativa. Portanto, nada impede que um negócio jurídico seja celebrado por escritura pública quando as partes que o celebram assim desejarem. Considerando os vários tipos de escrituras existentes, os principais são: a) testamentos, públicos ou cerrados; b) divórcio; c) inventário; d) instituição do bem de família; e) compra e venda; f) doação; g) permuta; h) cessão de direitos hereditários; i) atos declaratórios em geral, como emancipações, reconhecimentos de paternidade, uniões estáveis, etc. Neste tópico, você estudará apenas as espécies de escrituras relacionadas a bens imóveis, o que fará a partir do próximo item.

4.1.3 As escrituras relativas a imóveis As escrituras relativas a imóveis são muito comuns na prática notarial e registral brasileira, porque são obrigatórias sempre que houver um negócio jurídico que implique a constituição, transferência ou renúncia de direitos reais sobre imóveis cujo valor extrapole a 30 (trinta) vezes o valor do salário mínimo à época vigente.

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Figura 1 – Atualmente são raros os casos de imóveis com valor inferior a 30 salários mínimos, especialmente em grandes centros urbanos. Fonte: Shutterstock, 2015.

A forma de transferência da propriedade imobiliária mais comum é a compra e venda, mas não é a única. A doação também é uma prática usual. Outra forma que demanda a utilização de escritura pública, quando envolver imóvel cujo valor supere a 30 (trinta) vezes o valor do salário mínimo, é a dação em pagamento.

NÓS QUEREMOS SABER! O que é dação em pagamento? É a entrega de um bem imóvel como forma de pagamento de uma dívida. Essa forma de pagamento não era a que constava no contrato original, mas, em virtude da inadimplência do devedor, o credor aceitou receber de forma diversa. Nesse caso, aceitou receber um bem imóvel como forma de pagamento. Para que esse negócio realmente opere a transferência da propriedade, é indispensável a escritura pública, que deverá ser levada ao registro.

Acompanhe o exemplo a seguir. João fez um contrato de mútuo econômico (empréstimo de dinheiro) com a instituição financeira X. No empréstimo em questão, não havia nenhum tipo de garantia, pois João estava empregado

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quando fez a contratação, e a instituição julgou inoportuno exigir alguma garantia. No entanto, João perdeu o emprego e não teve mais condições de manter o pagamento das prestações do empréstimo. Vendo o débito crescer e pretendendo evitar a inscrição do seu nome em cadastros de restrição ao crédito, bem como visando a evitar o ajuizamento de ações judiciais de cobrança, foi até a instituição financeira negociar a dívida e ofereceu um imóvel que possuía. A instituição aceitou o imóvel como forma de pagamento, dando quitação integral do débito. Nesse caso, para que a transferência do bem seja consumada, será necessário lavrar a competente escritura pública e, posteriormente, registrá-la. Existem, também, direitos reais sobre imóveis que demandam escrituração e registro, como as servidões, o direito de superfície, a hipoteca, entre outros.

4.2 Documentos exigidos para lavrar-se uma escritura Este tópico traz uma introdução ao estudo das escrituras públicas. Você sabe por que elas existem? Sabe qual a importância que possuem? Você aprenderá a relevância das escrituras para a segurança jurídica. Mas você sabe quais são os principais tipos de escrituras? Além de conhecê-los, você verá como são as escrituras relativas a imóveis.

4.2.1 A relevância da organização documental Uma das grandes dificuldades da prática notarial e registral é o preenchimento dos requisitos necessários ao registro. Os tabelionatos e cartórios exigem uma quantidade considerável de documentos que as partes têm de providenciar, sob pena de não ser lavrado o ato desejado.

Figura 2 – O estudo prévio sobre a documentação necessária poupa tempo à lavratura da escritura. Fonte: Shutterstock, 2015.

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As amplas exigências documentais se justificam, na medida em que os funcionários responsáveis pela lavratura das escrituras públicas agem em nome do Estado, atestando que aquele negócio jurídico preenche todos os requisitos exigidos em lei. É por isso que os profissionais que lidam diretamente com esses atos têm de ter uma grande organização documental. Todo profissional de negócios imobiliários que atua no processo de produção das escrituras públicas pode poupar tempo dos seus clientes se tiver a prévia noção de todo o conjunto documental necessário à consumação do negócio. Não é raro encontrar negócios que tardam a ser realizados em função de exigências documentais não observadas pelas partes. Quando a documentação apresentada não preenche os requisitos necessários, o funcionário informa à parte interessada, geralmente por uma nota de exigências, quais foram os elementos faltantes. Nesse caso, há indicação expressa do que precisa ser apresentado, para que então possa ser lavrada a escritura. No entanto, esse procedimento leva algum tempo e retarda a finalização do negócio jurídico. Para o profissional de negócios imobiliários, não é bom que seus clientes fiquem insatisfeitos pela demora na lavratura de uma escritura, a partir de equívocos por ele cometidos. Em alguns casos, dependendo do período de retardo, o negócio pode ser desfeito, caso em que o problema se agravará, inclusive com a possibilidade de a parte prejudicada ingressar com uma ação indenizatória contra o profissional, visando a ser ressarcido pelas perdas e danos que suportou. Na prática, para evitar situações como esta, é preciso que o profissional diligencie aos setores competentes e colha uma relação completa de toda a documentação necessária para cada um dos atos que serão praticados. Conhecendo previamente a relação documental necessária, ele pode solicitá-la antecipadamente aos clientes ou ele próprio providenciá-la, quando for o caso. Isso evita que o cliente tenha de voltar várias vezes ao escritório para apresentar documentos que não lhe haviam sido solicitados. Também é importante, nesse contexto, manter uma boa relação com os funcionários responsáveis pelo tabelionato e cartório do município. Muitas vezes, você conseguirá resolver um problema por telefone em vez de ter que se deslocar até o local para tirar uma ou outra dúvida que pode surgir.

NÃO DEIXE DE VER... O filme 12 homens e uma sentença demonstra como uma boa técnica de argumentação, aliada ao conhecimento da legislação, pode influenciar no sucesso profissional. O filme está disponível nas videolocadoras e nos sites especializados.

As exigências documentais feitas para a lavratura de escrituras públicas até podem variar de uma localidade para outra. Em nenhum caso, porém, podem extrapolar os limites fixados em lei. Veja a seguir.

4.2.2 Documentos essenciais à escritura pública Um problema comum durante o processo de lavratura da escritura pública é o conjunto de exigências documentais feitas pelo tabelionato de notas. Não é raro que exista certa variação entre as exigências de um ou outro local, mas não é possível admitir que as exigências de um local sejam tão diferentes em relação às de outro, ao ponto de comprometer a segurança jurídica dos negócios jurídicos celebrados. 77


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Por isso, coube à lei fixar quais documentos podem ser exigidos para a lavratura dos atos notariais. Nesse sentido, veja o artigo 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985: “Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei”. (grifo do autor). Portanto, as exigências documentais à lavratura da escritura não podem extrapolar a previsão legal. Se o fizerem, você terá argumentos a apresentar ao responsável pelo tabelionato de notas, podendo exigir que ele apresente o fundamento legal que ampara a exigência que ele está apresentando. A lei em questão (Lei nº 7.433/1985) foi regulamentada pelo Decreto nº 93.240, de 9 de setembro de 1986. Nele, você encontra a relação documental que pode ser exigida para a lavratura dos atos notariais, que é a seguinte: a) documentos de identificação das partes e das demais pessoas que comparecerem na escritura pública, quando julgados necessários pelo tabelião; b) comprovante do pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos (ITBI) a eles relativos, quando incidente sobre o ato, ressalvadas as hipóteses em que a lei autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura; c) certidões fiscais, assim entendidas: 1. em relação aos imóveis urbanos, as certidões referentes aos tributos que incidam sobre o imóvel, quando houver transferência da propriedade; 2. em relação aos imóveis rurais, o certificado de cadastro emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – Incra, com a prova de quitação do último Imposto Territorial Rural lançado ou, quando o prazo para o seu pagamento ainda não tenha vencido, do Imposto Territorial Rural correspondente ao exercício imediatamente anterior; d) certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo registro de imóveis competente, cujo prazo de validade, para esse fim, será de 30 (trinta) dias; e) demais documentos e certidões, cuja apresentação seja exigida por lei. Como você viu anteriormente, em certa medida, a exigência documental à lavratura das escrituras pode variar. Isso acontece em relação à documentação das partes, por exemplo, que pode ser exigida de maneira mais completa em algumas situações e em outras não, a critério do tabelião, a quem compete a verificação completa de todos os requisitos essenciais ao negócio jurídico. Nesse caso, porém, veja que a exigência (maior ou menor) é feita com base legal, na medida em que o próprio Decreto nº 93.240/1986 prevê que serão apresentados os documentos de identificação das partes “quando julgados necessários pelo tabelião”.

4.2.3 Elementos fundamentais de uma escritura pública As escrituras são formadas a partir da união de seis elementos fundamentais, que você precisa conhecer. São os seguintes:

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Figura 3 – Elementos fundamentais das escrituras públicas. Fonte: Elaborada pelo autor, 2015.

A ementa de uma escritura pública serve como resumo. Nela, é possível encontrar, em apertada síntese, a natureza do ato praticado, bem como as respectivas partes. A introdução contém dados preliminares da escritura pública, como o fundamento legal do ato, a data e o local em que praticados, etc. A qualificação das partes apresenta os dados que permitem a exata identificação de cada uma delas. Contém informações sobre o estado civil, profissão, endereço completo, documentos pessoais, entre outros. A descrição do bem também tem por finalidade individualizá-lo, assim como a qualificação em relação às partes. Se houver algum equívoco na descrição do imóvel, o documento deverá ser retificado. Notadamente no que tange à descrição do bem, veja a previsão do artigo 3º do Decreto nº 93.240/1986: Art. 3º Na escritura pública relativa a imóvel urbano cuja descrição e caracterização conste da certidão do Registro de Imóveis, o instrumento poderá consignar, a critério do Tabelião, exclusivamente o número do registro ou matrícula no Registro de Imóveis, sua completa localização, logradouro, número, bairro, cidade, Estado e os documentos e certidões mencionados nos incisos II, III, IV e V, do artigo 1º.

Nesse caso, a mera indicação do número do registro ou matrícula se justifica, pois neste já constará a minuciosa descrição do imóvel. Apenas para situar, os “documentos e certidões mencionados nos incisos II, III, IV e V, do artigo 1o” são os que você estudou no tópico anterior. Após a descrição do objeto, a escritura descreverá adequadamente todas as características do negócio jurídico celebrado, especificando claramente quais poderes e/ou direitos são objeto de transferência, constituição ou renúncia. É nessa etapa que os prazos e as condições do negócio têm de ser descritas. Por fim, o desfecho da escritura contém dados complementares, como valores dos encargos e dos emolumentos devidos, assim como as assinaturas das partes e do tabelião.

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4.3 Tipos de registros de imóveis Este tópico trata dos tipos de registros de imóveis. Você sabe quais atos podem ser registrados perante o cartório de registro de imóveis? Entre os atos suscetíveis de registro, você sabe o que é o bem de família? E a permuta? Todos esses atos serão estudados a seguir. Também serão objeto de estudo a compra e venda, a doação, a dação em pagamento, a hipoteca, as servidões, o direito de superfície e a sentença declaratória de usucapião.

4.3.1 Atos que podem ser registrados perante o cartório de registro de imóveis Você já identificou que vários atos podem ser objeto de registro. Agora, resta estudar os principais, considerando apenas os que podem ser registrados perante o cartório de registro de imóveis. Nesse sentido, podem ser objeto de registro: a) a instituição do bem de família; b) compra e venda; c) doação; d) permuta; e) dação em pagamento; f) hipoteca; g) servidões h) direito de superfície; i) sentença declaratória de usucapião; j) entre outros. Na sequência, você conhecerá as características principais de cada um desses atos, com foco nas práticas registrais.

4.3.2 Instituição do bem de família A instituição do bem de família pode ter natureza legal ou voluntária. A primeira não depende de nenhuma atitude do proprietário, pois decorre de mandamento legal (Lei nº 8.009/1990). Já a última somente pode ser instituída por ato expresso do proprietário, que deve obedecer aos requisitos fixados no art. 1.711 do Código Civil (você o estudará neste tópico). Nesse contexto, é importante salientar que o bem de família que demanda o registro é o voluntário, possível de ser instituído por força do Código Civil. Já o bem de família legal (objeto da Lei nº 8.009/1990) não depende de registro, sendo automaticamente reconhecido por força de lei. Mas qual a diferença entre o bem de família legal e o voluntário? O bem de família legal é o único imóvel da família, ou, se ela possuir mais de um, o que tenha o menor valor. Nesta última situação, se a família quiser que outro imóvel (que não o de menor valor) receba a proteção do bem de família, deverá levar isso ao registro, mediante a instituição do bem de família voluntário. 80 Laureate- International Universities


Com relação ao bem de família voluntário, é importante ressaltar que a sua instituição depende de escritura pública, independentemente do valor do imóvel. Você se lembra da redação do artigo 108 do Código Civil, que cria a regra da obrigatoriedade do registro apenas para imóveis cujo valor supere 30 (trinta) salários mínimos? Veja: Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. (grifo do autor).

Pois bem. O trecho grifado é claro ao indicar a existência de exceções legais, sendo que a instituição do bem de família é uma delas. Veja, agora, o artigo 1.711 do Código Civil: Art. 1.711. Podem os cônjuges, ou a entidade familiar, mediante escritura pública ou testamento, destinar parte de seu patrimônio para instituir bem de família, desde que não ultrapasse um terço do patrimônio líquido existente ao tempo da instituição, mantidas as regras sobre a impenhorabilidade do imóvel residencial estabelecida em lei especial (grifo do autor).

Portanto, é indispensável a escritura pública e também o registro, conforme exigência do artigo 1.714 do Código Civil: “O bem de família, quer instituído pelos cônjuges ou por terceiro, constitui-se pelo registro de seu título no Registro de Imóveis” (grifo do autor). De posse de todas essas informações, você já tem condições de prestar uma orientação completa aos clientes que busquem informações sobre o bem de família voluntário.

NÃO DEIXE DE LER... Para saber mais sobre o bem de família, especificamente em relação ao registro de imóveis, sugerimos a leitura do artigo “O bem de família e o registro de imóveis”, de José Celso. R. V. de Oliveira. Disponível no link: <http://www.egov.ufsc.br/portal/sites/ default/files/anexos/9594-9593-1-PB.pdf>.

4.3.3 Compra e venda e doação A compra e venda é a forma mais comum de registros imobiliários. Isso porque o registro é indispensável à transferência da propriedade. Você teve a oportunidade de conhecer um modelo geral de escritura pública destinada à formalização da compra e venda. Posterior à lavratura da escritura, o registro público consuma a transferência da propriedade. As regras legais acerca da compra e venda de bens imóveis estão previstas nos artigos 481 a 528 do Código Civil. No caso da compra e venda, o imposto que incide sobre a operação e cujo recolhimento deverá ser comprovado é o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Inter Vivos), de competência do município em que situado o imóvel.

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Figura 4 – A entrega das chaves não transfere a propriedade imobiliária, mas, sim, o registro da escritura pública. Fonte: Shutterstock, 2015.

A doação, também usual, embora em quantidade inferior à compra e venda, é a transferência de um bem de uma pessoa para o patrimônio da outra, por mera liberalidade. Caso contenha condição, termo ou encargo, este deve ser consignado na escritura pública. As regras legais acerca da doação estão previstas nos artigos 538 a 564 do Código Civil. No caso da doação, o imposto que incide sobre a operação e cujo recolhimento deverá ser comprovado é o ITCMD (Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação), de competência do Estado em que situado o imóvel.

4.3.4 Permuta e dação em pagamento A permuta é a troca. Ela é regida pelas mesmas disposições aplicáveis à compra e venda, com pequenas restrições. Por exemplo: se a troca for entre ascendentes e descentes e tiver valores desiguais, é imprescindível que seja colhido o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante, sob pena de nulidade do negócio. Por isso, quando uma operação dessa natureza envolver o imóvel, o tabelião pode exigir das partes que apresentem o consentimento dos demais (descendentes e cônjuge). Já a dação em pagamento é a entrega de um bem diverso do originariamente contratado, como forma de quitação de um débito. Se um contrato de prestação de serviços não for pago pelo devedor, este pode oferecer ao credor a entrega de um bem imóvel. Caso este aceite, a obrigação estará extinta com base na dação em pagamento. Por envolver imóvel, deverá ser lavrada escritura pública e posteriormente levada ao registro, desde que o valor supere a 30 (trinta) salários mínimos. À dação em pagamento também se aplicam as regras da compra e venda (art. 357 do Código Civil).

4.3.5 Hipoteca A hipoteca é um direito real de garantia. Ela recai sobre um bem imóvel, que é oferecido como garantia em algum negócio jurídico. Por limitar o direito à propriedade, é indispensável que a hipoteca seja levada a registro, para que, com base no princípio da publicidade, torne-se de conhecimento geral e seja oponível a todos (erga omnes). As regras acerca da hipoteca estão previstas nos artigos 1.423 a 1.505 do Código Civil. Os artigos 1.492 a 1.498 versam especificamente sobre o registro da hipoteca, que demanda uma 82 Laureate- International Universities


atenção especial quando o imóvel é objeto de mais de uma hipoteca. Nesse caso, a ordem de preferência será fundamental à posterior satisfação do crédito, no caso de inadimplemento do devedor.

4.3.6 Servidão e direito de superfície A servidão constitui uma utilidade para o proprietário de um imóvel e gera um gravame para o outro, o prédio serviente (que suporta a servidão). Ela pode ser constituída por declaração expressa dos proprietários ou por testamento e depende de registro perante o cartório de registro de imóveis. Em qualquer caso, reflete uma situação de conveniência entre as partes. As regras acerca da servidão estão previstas nos artigos 1.378 a 1.389 do Código Civil. Entre elas, destaca-se a contida no art. 1.379, que prevê que o exercício incontestado e contínuo da servidão aparente, por um período de 10 anos, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome perante o registro de imóveis. Nesse caso, a sentença que declarar a usucapião será utilizada como título. O direito de superfície é concedido pelo proprietário a outrem, para que construa ou plante em seu terreno, por determinado período de tempo. Para isso, é imprescindível, por expressa previsão legal, escritura pública devidamente registrada no cartório de registro de imóveis. Esta é, portanto, outra situação que exige a lavratura de escritura pública e o registro, ainda que o valor seja inferior a 30 (trinta) salários mínimos.

Figura 5 – O direito de superfície pode consistir no direito de plantar sobre o terreno. Fonte: Shutterstock, 2015.

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Toda a disciplina normativa do direito de superfície está prevista nos artigos 1.369 a 1.377 do Código Civil.

4.3.7 Sentença declaratória de usucapião A usucapião consuma o direito à propriedade quando o possuidor preenche todos os requisitos fixados em lei. A partir desse momento, no entanto, ela não pode ser imediatamente levada ao registro, para fins de transferência da propriedade. Antes, é necessário que a usucapião seja judicialmente reconhecida. Ajuizada ação declaratória, se todos os requisitos forem preenchidos, o juiz sentenciará declarando o direito à propriedade, adquirido por meio da usucapião. Essa sentença deverá, então, ser levada ao registro, fazendo com que ocorra o reconhecimento originário da propriedade ao possuidor, sem que haja uma transferência, do ponto de vista jurídico. Sob esse prisma, considera-se que o possuidor é o primeiro proprietário do imóvel.

NÃO DEIXE DE LER... Com o Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), surgiu a ampla possibilidade de registro extrajudicial da usucapião. Para mais detalhes, recomendamos a leitura do artigo “Novo CPC introduz a usucapião extrajudicial no País”, de João Pedro Lamana Paiva. Disponível em: <http://irib.org.br/arquivos/biblioteca/Versa771o_correta_Artigo_Lamana_Paiva_Usucapiao.pdf>.

4.4 Exemplos de escrituras públicas Neste tópico, você estudará exemplos de escrituras públicas. Inicialmente, identificará os diferentes modelos de escrituras e, na sequência, passará a conhecer dois deles. Você verá um exemplo geral de escritura pública, assim como um exemplo de escritura pública de compra e venda com alienação fiduciária, operação comum no mercado imobiliário brasileiro.

4.4.1 Os diferentes modelos de escrituras públicas Agora que você já sabe quais são os documentos essenciais à lavratura da escritura pública, bem como quais são os seus elementos estruturais, é preciso reconhecer que não há um modelo definido em lei e que seja utilizado por todos os tabelionatos. A forma de apresentação da escritura é indiferente, desde que ela preencha todos os requisitos fixados em lei, de modo a ser possível identificar todos os seus elementos estruturais básicos. Ainda assim, dependendo do negócio jurídico relacionado ao imóvel, a escritura terá características diferentes, especialmente em decorrência das operações de compra e venda com alienação fiduciária, tão comum na atualidade. Por isso, você estudará, neste tópico, um modelo geral, que contém a estrutura completa dos elementos essenciais estudados no tópico anterior e, posteriormente, um modelo de escritura a partir de um instrumento de compra e venda com alienação fiduciária pelo Sistema Financeiro de Habitação.

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4.4.2 Exemplo geral de escritura pública Em geral, as escrituras públicas adotam um formato muito semelhante. Independentemente da operação jurídica relacionada ao bem imóvel, sua estrutura apresenta semelhanças que permitem a apresentação de um modelo geral, conforme você pode ver a seguir:

REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL ESTADO DE _______________ COMARCA DE _____________ CARTÓRIO DE REGISTRO E TABELIONATO

LIVRO ____

FLS. ____

ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA FIRMADA ENTRE ________, NA QUALIDADE DE VENDEDOR, E _____________, NA QUALIDADE DE COMPRADOR.

Aos ___ dias do mês de ________ do ano de ___________, nesta comarca de ________, perante mim ___________, Tabelião, compareceram as partes: como vendedor, o senhor ________________, (qualificação completa); e como comprador, o senhor ________________ (qualificação completa). Sendo juridicamente capazes, dou fé. 1 – OBJETO: o objeto deste negócio é um imóvel urbano (descrição completa, inclusive no que tange à origem). 2 – DISPONIBILIDADE: declara o vendedor que o objeto está livre de ônus de qualquer natureza, para fins do disposto no § 3º do artigo 1º do Decreto no 93.240/1986. 3 – PREÇO: o preço do objeto é de R$ ____, ___ (especificar por extenso e esclarecer, também, a forma de pagamento). 4 – TRANSMISSÃO: o vendedor se obriga a efetivar o registro imobiliário desta escritura, para consumar a transmissão do domínio do objeto. O comprador me declara concordar com o teor desta escritura. Dessa forma, lavro a presente escritura no competente livro de notas. Foram apresentados e permanecerão arquivados os documentos: (especificação de todos, como guia de recolhimento tributário, por exemplo). NADA MAIS, era o que havia a escriturar. Dou fé. Data. Assinatura do Tabelião. Quadro 1 – Modelo geral de escritura pública. Fonte: Elaborado pelo autor, 2015.

Você acabou de visualizar um exemplo de escritura pública de compra e venda, que é a mais usual no dia a dia do profissional de negócios imobiliários. Entretanto, para outros negócios jurídicos relacionados aos bens imóveis, as mudanças são pequenas, apenas para adaptar as peculiaridades da operação com a exposição formal dos seus elementos. No caso de uma doação, por exemplo, não haverá apresentação de nenhum preço, mas pode haver a consignação de uma condição, de um encargo ou de um termo. A forma de apresentação desses elementos, no entanto, será feita na mesma estrutura apresentada no exemplo anterior.

4.4.3 A escritura pública em compras e vendas com alienação fiduciária Atualmente, uma forma de compra e venda de bem imóvel muito comum é aquela que utiliza recursos do Sistema Financeiro de Habitação – SFH. São os financiamentos imobiliários, que têm 85


Direito civil e imobiliário

recebido incentivo governamental para facilitar o acesso da população ao direito fundamental à moradia. Por meio deles, o cidadão utiliza recursos de uma instituição financeira para pagar à vista o imóvel adquirido. Em contrapartida, assume um contrato de mútuo econômico (em outras palavras, empréstimo de dinheiro) com a instituição financeira e deixa o imóvel como garantia de pagamento das prestações. Segundo Scavone Junior (2014), a alienação fiduciária de bem imóvel pode ser definida como “o negócio mediante o qual o devedor (fiduciante), transmite a propriedade imobiliária ao fiduciário (credor), em garantia da dívida assumida pela aquisição de imóvel”.

VOCÊ O CONHECE? Luiz Antonio Scavone Junior é doutor e mestre em Direito das Relações Sociais pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUC/SP. É professor de cursos de graduação e pós-graduação e advogado.

Nesses casos, você verá que a escritura levada ao registro não tem um modelo tão simples como a estudada no tópico anterior. Nos casos de compra e venda com alienação fiduciária, é a própria instituição financeira que leva ao registro um instrumento privado, mas com força de escritura pública. Isso é possível por força de lei (Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964).

NÓS QUEREMOS SABER! O contrato de compra e venda com alienação fiduciária pelo Sistema Financeiro da Habitação é diretamente levado ao registro? Sim. Nesse caso, ele não passa pelo tabelionato, ou seja, não há a produção da escritura pelo tabelião para, posteriormente, ser levada ao registro. Pula-se essa etapa, o que somente é possível por força de lei (Lei nº 4.380/1964). Nesses casos, o instrumento particular (contrato) é diretamente levado ao cartório de registro de imóveis.

Veja um exemplo de um contrato com força de escritura pública, celebrada entre um comprador e uma instituição financeira:

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Instrumento particular de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no SFH – Sistema Financeiro de Habitação. Por este instrumento particular, com caráter de escritura pública, na forma do § 5º do art. 61 da Lei nº 4.380/1964, as partes adiante qualificadas contratam a presente operação de venda e compra de imóvel, mútuo com obrigações e alienação fiduciária em garantia no SFH, nas condições a seguir: A – QUALIFICAÇÃO DAS PARTES Vendedor: (qualificação completa). Comprador: (qualificação completa). Credora Fiduciária: (qualificação completa) – é a instituição financeira. B – CONDIÇÕES DO FINANCIAMENTO Modalidade: aquisição de imóvel (novo ou usado) residencial (ou comercial) quitado. Valor da venda e compra: R$ ____, __ (por extenso), sendo R$ _____,__ a partir de recursos próprios e R$ ______,__ a partir de recursos concedidos pela instituição financeira. *Este item contém todas as condições do financiamento, como prazo, taxas de juros, forma de pagamento, etc. C – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL Descrição do imóvel que pode ser resumida, na forma do art. 2º da Lei no 7.433/1985, quando indicar o registro e a matrícula do imóvel. D – CONDIÇÕES ESPECÍFICAS *Neste item, constarão todas as cláusulas de um contrato de compra e venda com alienação fiduciária, como hipóteses de liquidação e vencimento antecipadas, casos de inadimplemento, hipóteses de rescisão, entre outras. Por fim, será fixado o foro de eleição, que deve coincidir com o local em que situado o imóvel. Data completa. __________________ Comprador _________________ Vendedor (se for casado, deve ser colhida assinatura do cônjuge) __________________ Representante da instituição financeira _________________ Testemunha 1 _________________ Testemunha 2

Quadro 2 – Modelo de um instrumento privado, com caráter de escritura pública. Fonte: Elaborado pelo autor, com base numa escritura da Caixa Econômica Federal, 2015.

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Ressalte-se, por fim, que esse instrumento tem que ser levado ao registro. A mera assinatura não opera a transferência da propriedade. O que está dispensado, por força da Lei nº 4.380/1964 é, tão somente, a etapa de produção da escritura perante o tabelionato de notas, mas jamais o registro perante o cartório de registro de imóveis.

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Síntese Síntese

Ao concluir este capítulo, você:

• percebeu a relevância das escrituras públicas à segurança jurídica e à estabilidade das relações de um país;

• conheceu os principais tipos de escrituras e aprendeu que as relativas a imóveis dependem de registro quando superado o valor de 30 (trinta) salários mínimos;

• percebeu a relevância da organização documental à prática notarial e registral, em razão da quantidade de documentos necessários aos atos a serem praticados;

• aprendeu quais são os documentos essenciais à escritura pública, como base na legislação de regência (Lei nº 7.433/1985);

• aprendeu

que uma escritura pública possui seis elementos fundamentais: a ementa, a introdução, a qualificação das partes, a descrição do bem, os poderes e/ou direitos transferidos e o desfecho;

• estudou os tipos de registros de imóveis, notadamente a instituição do bem de família, a

compra e venda, a doação, a permuta, a dação em pagamento, a hipoteca, as servidões, o direito de superfície e a sentença declaratória de usucapião;

• estudou exemplos de escrituras públicas, identificando as características de um exemplo

geral de escritura, bem como de uma escritura pública de compra e venda com alienação fiduciária.

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Referências Bibliográficas

BRASIL. Presidência da República. Decreto nº 93.240, de 9 de setembro de 1986. Regulamenta a Lei no 7.433, de 18 de dezembro de 1985. Dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas, e dá outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/ decreto/antigos/d93240.htm>. Acesso em: 25 mar. 2015. ______. Presidência da República. Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964. Institui a correção monetária nos contratos imobiliários de interesse social, o sistema financeiro para aquisição da casa própria, cria o Banco Nacional da Habitação (BNH), e Sociedades de Crédito Imobiliário, as Letras Imobiliárias, o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo e dá outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/L4380.htm>. Acesso em: 25 mar. 2015. ______. Presidência da República. Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985. Dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas e dá outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/L7433.htm>. Acesso em: 25 mar. 2015. ______. Presidência da República. Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990. Dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/ l8009.htm>. Acesso em: 25 mar. 2015. ______. Presidência da República. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 25 mar. 2015. LUMET, S. 12 homens e uma sentença. [filme]. Direção de Sidney Lumet. Produção de United Artists. Estados Unidos, 1957. 96 min. OLIVEIRA, J. C. R. V. O bem de família e o registro de imóveis. Disponível em: <http://www. egov.ufsc.br/portal/sites/default/files/anexos/9594-9593-1-PB.pdf>. Acesso em: 28 mar. 2015. PAIVA, J. P. L. Novo CPC introduz a usucapião extrajudicial no país. Disponível em: <http://irib.org.br/arquivos/biblioteca/Versa771o_correta_Artigo_Lamana_Paiva_Usucapiao. pdf>. Acesso em: 28 mar. 2015. SCAVONE JUNIOR, L. A[. Direito imobiliário: teoria e prática. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014.

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Minicurrículo do autor Guilherme Aparecido da Rocha. Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Bauru

(Instituição Toledo de Ensino – ITE). Pós-graduado em Direito Civil, Processual Civil e do Trabalho pela ITE. Pós-graduado em Direito Tributário pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais. Experiência como professor universitário das Instituições de Ensino Reunidas Tietê (IERT) e de vários cursos de Direito em instituições públicas e privadas. Autor do livro Exame de Ordem Resolvido: Ética Profissional. Coordenador da coleção Exame de Ordem Resolvido. Experiência como procurador da Câmara Municipal de Jaú/SP. Experiência como advogado: atuante no ramo imobiliário e da construção civil, em demandas administrativas e contenciosas.

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