Issuu on Google+

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten Eerste kwartaal Vastgoedconsultants en Makelaars

'14


Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars verschaft door

meter groot. Dit is ruim 600 vierkante meter groter dan de gemid-

middel van deze Sprekende Cijfers Rapportage inzicht in de

delde grootte van een in de voorbije drie maanden verhuurd

Nederlandse kantorenmarkt. Sinds 2007 wordt de nationale

kantoor. Uit het aanbod kan worden opgemerkt dat kantoorruimten

kantorenmarkt door de Research afdeling van Dynamis onder-

in kleinere units worden aangeboden en daardoor meer flexibele

zocht. Elk kwartaal verschijnt deze publicatie waarbij de trends

mogelijkheden bieden. Een beschikbare kantoorunit is gemiddeld

en ontwikkelingen, het aanbod, de transacties en de prijsont-

circa 300 vierkante meter groot. Van het totaal aantal aangeboden

wikkelingen nader worden besproken. In deze publicatie staat

objecten betreft 3% een object met een minimaal metrage van

het eerste kwartaal van 2014 centraal.

10.000 vierkante meter. Net als drie maanden geleden is het kantoorgebouw ‘Ten Thirty’ in Amstelveen het object met het

Aanbod

grootste beschikbare metrage van 47.000 vierkante meter. In dit

De kantorenmarkt in Nederland heeft te maken met een mismatch

gebouw is kantoorruimte vanaf 850 vierkante meter te huur. Het

tussen vraag en aanbod. Dit is onder andere het gevolg van de

aanbod bestaat met name uit kantoren met een beschikbaar

veranderende behoeften van de kantoorgebruiker. Waar vroeger

verhuurbaar oppervlak van 500 tot 1.000 vierkante meter, te weten

organisaties veelal zich in luxe zelfstandige kantoorvilla’s vestigden,

31%. Verder noteert 24% van het aanbod een grootte van 1.000

is deze vraag nu vrijwel verdwenen. Dit heeft geleidt tot een toe-

tot 2.000 vierkante meter kantoor. Een kwart van het aantal

name in het aanbod van dergelijke kantoorobjecten. Tezamen met

beschikbare objecten heeft een oppervlakte van 2.000 tot 10.000

een moeizame economie, technologische ontwikkelingen en de

vierkante meter. Kantoren met een grootte tussen 250 en 500 vier-

behoefte tot kostenbesparing is het aanbod van kantoren in de

kante meter registreren 18% van het totaal. Hierbij dient te worden

afgelopen jaren aan een stijging onderhevig. Op 1 april 2014

opgemerkt dat het aanbod in de vier grote steden in de kleinste

bedraagt het kantooraanbod 7,1 miljoen vierkante meter. In verge-

grootteklasse niet is meegenomen.

lijking met drie maanden geleden is het aantal beschikbare vierkante De economie trekt langzaam aan en de vraag naar nieuwere

meters kantoorruimte stabiel gebleven.

kantoren, die voldoen aan de huidige gebruikerseisen, neemt toe. De landelijke kantorenmarkt concentreert zich voornamelijk binnen

Door de verouderde voorraad voldoen veel objecten niet aan de

de vier grote steden, 62% van het totale aanbod bevindt zich in deze

huidige vraag. Dit heeft tot gevolg dat verouderde kantoorpanden

regio’s. De regio Amsterdam kent het hoogste aanbodniveau, te

vaak leeg blijven. Aangezien de verbouwingskosten van een derge-

weten 1,7 miljoen vierkante meter. De kleinste kantorenregio binnen

lijk pand veelal hoog zijn, is het voor gebruikers goedkoper om te

de 24 onderzochte regio’s is Sittard met 25.000 vierkante meter

kiezen voor een nieuw of nog te bouwen kantoor. Ondanks dat

beschikbare kantoorruimte.

nieuwbouw onwenselijk is bij een hoge leegstand, is het toch van belang om aan de huidige kantorenvraag te kunnen voldoen. Aan

In totaal staan 3.612 kantoorobjecten in aanbod. Hierbij wordt de

het begin van het tweede kwartaal van 2014 is 2% van het aanbod

ondergrens van 500 vierkante meter gehanteerd in de vier grote

een nieuwbouwlocatie die reeds is opgeleverd of binnen een jaar aan

steden en 250 vierkante meter in de overige regio’s. De gemiddelde

de markt wordt toegevoegd. Voor de verouderde leegstaande

grootte van een aangeboden kantoorruimte is 1.969 vierkante

objecten wordt gekeken naar alternatieve functies zoals hotels of

Aanbod en opname per jaar

Opname per kwartaal 2007 - 2014 m2

700.000

8.000

650.000

7.000

600.000 550.000

6.000

Zuid Noord Oost Randstad

500.000 450.000

5.000

x 1.000 m2

400.000 350.000

4.000 Aanbod 3.000 Opname 2.000

300.000 250.000 200.000 150.000 100.000

1.000

50.000

0

0

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014*

* Opname 2014: Geëxtrapoleerd uit het eerste kwartaal van 2014, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen.

kw1 kw2 kw3 kw4 2007 2007 2007 2007

kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014


Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

Aanbod eerste kwartaal 2014 naar

Opname eerste kwartaal 2014 naar

Opname eerste kwartaal 2014 naar

grootteklasse in m² naar aantallen objecten

grootteklasse in m² naar aantallen objecten

prijsklasse in € naar aantallen objecten

5.000 tot 10.000 6%

> 10.000 2%

180 tot 200 4%

5.000 tot 10.000 5%

250 tot 500 18%

2.000 tot 5.000 11%

250 tot 500 21%

2.000 tot 5.000 19%

> 200 4%

160 tot 180 9% < 100 43%

140 tot 160 6% 1.000 tot 2.000 24%

1.000 tot 2.000 24%

500 tot 1.000 31%

500 tot 1.000 39%

120 tot 140 26% 100 tot 120 8%

woningen. Het transformeren van kantoren wordt steeds vaker toe-

mensen. Hoe en of deze ‘derde werkplek’ van invloed is op de

gepast om zo de kantorenvoorraad in balans te houden, de aanbod-

kantorenmarktvraag moet nog blijken.

toename blijft naar verwachting beperkt door het ombouwen van leegstaande objecten. Echter de kantoorbehoefte is door onder

In de afgelopen drie maanden is 275.450 vierkante meter kantoor-

andere een effectievere manier van werken aan een daling onder-

ruimten opgenomen. In vergelijking met een jaar geleden is sprake

hevig. Dit draagt vervolgens bij aan een toename in het aantal

van een toename van circa 56.000 vierkante meter. Het opname-

beschikbare vierkante meters kantoorruimte.

volume is tot stand gebracht door 204 gebruikerstransacties. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2013 is daarmee sprake van

Opname

een toename van 24 opnamen. Van het totaal aantal transacties

Door de jaren heen is de kantoorbehoefte veranderd van een single

noteert 5% een grootte tussen de 5.000 en 10.000 vierkante meter

tenant gebouw naar een multi tenant gebouw, waarbij de facili-

genoteerd. In het voorbije kwartaal is geen enkele opname groter

teiten van een gebouw steeds belangrijker zijn. Kantoorgebruikers

dan 10.000 vierkante meter. Overeenkomstig het aanbod naar

zoeken meerwaarde in hun huisvesting door bijvoorbeeld gebruik

grootteklasse zijn de meeste transacties tussen de 500 en 1.000

te maken van gedeelde faciliteiten zoals vergaderruimten en een

vierkante meter groot, namelijk 39%. Kantoren met een opper-

bedrijfsrestaurant. De ontwikkelingen in de facilitaire sector zijn dan

vlakte tussen de 1.000 en 2.000 vierkante meter volgen hierna met

ook veelal terug te zien in de veranderingen op de kantorenmarkt.

24%. De vraag naar kleine kantoormetrages tussen de 250 en 500

De vraag naar tijd- en plaatsonafhankelijk werken neemt toe en

vierkante meter is 21% van het totaal aantal geregistreerde

organisaties streven naar meer flexibiliteit, kostenbesparingen en

transacties.

hogere effectiviteit. Daarnaast wordt het concept van het gebouw belangrijker en wil een huurder niet alleen werken, maar ook ‘ont-

Ondanks dat bedrijven verhuizen naar een nieuwe locatie, is daar-

moeten’ en ‘beleven’.

mee nog niet vanzelfsprekend sprake van een toenemende kantorenvraag. Indien de kantoorruimte die (leeg) wordt achter-

Naast de traditionele kantoorplek wordt steeds vaker gebruik

gelaten groter is dan de ruimte die nieuw wordt aangehuurd, is

gemaakt van de werkplek thuis. Ook gebruikt men steeds meer de

sprake van een negatieve effectieve opname. Dit heeft tot gevolg

faciliteiten in openbare ruimtes als werkplek. Inmiddels heeft een

dat de leegstand, zonder verdere maatregelen, toeneemt. Steeds

werknemer te maken met drie verschillende werkplekken, te weten

meer organisaties implementeren nieuwe kantoorconcepten, waar-

op kantoor, thuis of onderweg. Het voordeel van de werkplek

bij vaak flexibel omgegaan kan worden met de huisvesting.

onderweg is het effectief gebruiken van tijd. Reistijd wordt immers

Derhalve wordt de kantorenmarkt in het eerste kwartaal van 2014

gereduceerd waardoor meer werktijd ontstaat. Daarnaast zorgen

met name gekenmerkt door de vervangingsvraag naar nieuwere

werkplekken ‘on the road’ voor beleving en het ontmoeten van

kantoren in combinatie met de mogelijkheid tot het toepassen van nieuwe kantoorconcepten.


Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

Tophuren en mediane transactieprijzen in € per m2 per jaar 450 400 350 300 250 200 150 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

150

140

130

Tophuur Mediane transactieprijs

120

110 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Huurprijs

wordt. Dit is onder andere vanwege de investeringskosten die

Binnen de kantorenmarkt is een duidelijke tweedeling tussen aan-

gemaakt dienen te worden om aan de gestelde kantoorbehoefte te

trekkelijke kantoorobjecten die de huurder van alle gemakken voor-

voldoen.

zien en verouderde objecten waar veelal fors in geïnvesteerd moet worden om aan de wensen van de huurder te voldoen.

Branches

Kantoorconcepten die flexibiliteit en de combinatie van werken,

In het eerste kwartaal van 2014 hebben, in tegenstelling tot voor-

ontmoeten en beleven bieden zijn gewild. Doorgaans zijn voor deze

gaande perioden, de branches ‘Rechtskundige dienstverlening,

locaties de huurprijzen marktconform en is nagenoeg geen sprake

accountancy, belastingadvisering en holdings’ en ‘ICT en tele-

van incentives. Daar staat tegenover dat oude kantoorlocaties ruim-

com’ niet het merendeel van het transactievolume opgenomen.

ten tegen lage huurprijzen aanbieden en daarbovenop incentives

In de afgelopen drie maanden waren dit de branches ‘Industrie’

weggeven. Een groot deel van de kantooropnamen worden gesloten

en ‘Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale

tegen een huurprijsniveau onder € 100,- per vierkante meter per

verzekeringen’. De branche ‘Industrie’ is verantwoordelijk voor

jaar, namelijk 43% van het totaal aantal opnamen waarvan de huur-

14% van het totale opnamevolume. Bedrijven uit de branche

prijs bekend is gemaakt. Door een lagere huurprijs per vierkante

‘Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale ver-

meter zijn huurders veelal in staat investeringen te doen om de

zekeringen’ hebben 11% van de kantooropname in het eerste

kantoorruimte naar hun behoefte te veranderen. In de prijsklasse

kwartaal opgenomen. Diverse grootschalige kantoortransacties

van € 120,- tot € 140,- per vierkante meter vindt 26% van de trans-

hebben binnen deze branches plaatsgevonden. Wanneer wordt

acties plaats. De Zuidas in Amsterdam kent de hoogst genoteerde

gekeken in welke branche de meeste opnames zijn geregistreerd,

huurprijs van meer dan € 300,- per vierkante meter per jaar. In het

dan is dit de branche ‘ICT en Telecom’.

eerste kwartaal van 2014 is de mediane huurprijs van een kantoor € 113,- per vierkante meter per jaar.

Kleine metrages In navolging op de toenemende vraag naar kleinere kantoor-

De verwachting is dat de toenemende vraag naar onderscheidende

ruimten, onderzoekt Dynamis tevens de kantorenvraag op de

werkplekken de bereidheid tot het betalen van een hogere vierkante

gebruikersmarkt tussen 250 en 500 vierkante meter in de vier

meterprijs ten goede komt. Kantoorgebruikers zijn niet langer alleen

grote steden en onder 250 vierkante meter in de overige 20

bereid te betalen voor locatie maar ook voor het concept dat toege-

regio’s. In het eerste kwartaal van 2014 zijn 202 transacties

past is. Dit is terug te zien in het lage leegstandspercentage van

geregistreerd met een opnamevolume van in totaal ruim 43.000

kantoorgebouwen met succesvolle kantoorconcepten. Daar staat

vierkante meter. De gemiddelde grootte van een transactie is 213

tegenover dat voor verouderde objecten steeds minder betaald

vierkante meter. De branche ‘Verhuur van roerende goederen’ is


Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

Opname naar branche

100%

Overige branches Belangen- en ideële organisaties

90%

Cultuur, sport en recreatie Gezondheids- en welzijnszorg

80%

Onderwijs Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen

70%

Verhuur van roerende goederen Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings

60%

Verhuur van en handel in onroerend goed Financiële instellingen

50%

ICT en telecom Logies-, maaltijd- en drankverstrekking

40%

Vervoer en opslag Groot- en detailhandel

30%

Bouw en vastgoed Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering

20%

Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en gekoelde lucht

10%

Industrie Marketing, communicatie en media

0%

Overige zakelijke dienstverlening

2012 kw1

2012 kw2

2012 kw3

2012 kw4

2013 kw1

2013 kw2

2013 kw3

2013 kw4

2014 kw1

met 12% verantwoordelijk voor het grootste opnameaandeel

concept dat toegepast is. Wanneer een object de kantoorgebruiker

binnen de kleinere kantoormetrages. Daarnaast zijn de gebruikers

voorziet van een goede locatie maar ook een goed concept waar

in deze grootteklasse ‘Overige zakelijke dienstverleners’ en

‘ontmoeten’ en ‘beleven’ centraal staan, neemt naar verwachting

‘Rechtskundige dienstverleners, accountants, belastingadviseurs

de aantrekkelijkheid van deze objecten toe.

en holdings’, te weten 11% en 10% van het opnamevolume. Van het totale aantal transacties dat in het eerste kwartaal van 2014 is geregistreerd, betreft bijna 50% een kantooropname van klein

Begripsomschrijvingen en definities treft u aan in het jaarrapport

formaat.

welke is te downloaden op de site:

Verwachting De aanbodtoename blijft naar verwachting beperkt door de trans-

www.sprekendecijfers.nl

formatie van leegstaande objecten. Echter de kantoorbehoefte is door onder andere een effectievere manier van werken aan een

© Copyright 2014

daling onderhevig. De versterkende economische situatie en toe-

Alle rechten voorbehouden niets uit deze uitgave mag worden

nemende werkgelegenheid dienen uiteindelijk bij te dragen aan

gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm

een stijgende kantorenmarktvraag. Kantoorgebruikers zijn niet

openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van

langer alleen bereid te betalen voor een locatie, maar ook voor het

de eigenaar Dynamis B.V.


Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht t 030 767 03 90 dynamis@dynamis.nl www.dynamis.nl

Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 Postbus 677 6400 AR Heerlen t 045 574 32 33 f 045 560 09 09 info@boek-offermans.nl www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht)

Molenbeek Makelaars Maliebaan 77 3581 CG Utrecht t 030 256 88 11 f 030 256 88 77 info@molenbeek.nl www.molenbeek.nl

Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem Sweerts de Landasstraat 27 Postbus 588 6800 AN Arnhem t 026 355 21 00 f 026 355 21 01 arnhem@s-t.nl www.stmakelaars.nl

Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t 070 342 01 01 bog@frisiamakelaars.nl www.frisiamakelaars.nl

Ooms.com Maaskade 113 Postbus 24040 3007 DA Rotterdam t 010 424 88 88 f 010 424 88 89 bog@ooms.com www.ooms.com (ook in Dordrecht)

Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Nijmegen St. Canisiussingel 22 Postbus 1005 6501 BA Nijmegen t 024 365 10 10 f 024 365 10 20 info@s-t.nl www.stmakelaars.nl

HRS Bedrijfsmakelaars Vughterweg 47D Postbus 2073 5202 CB 's-Hertogenbosch t 073 80 000 08 f 073 80 000 09 info@hrsbedrijfsmakelaars.nl www.hrsbedrijfsmakelaars.nl

Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus 10054 7301 GB Apeldoorn t 055 5 268 268 f 055 5 788 295 info@rodenburg.nl www.rodenburg.nl (ook in Deventer en Zwolle)

Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t 076 514 74 54 f 076 513 93 40 bog@vandersande.nl www.vandersande.nl

Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat 24 -26 Postbus 993 9400 AZ Assen t 059 233 84 20 f 059 233 84 14 bedrijfsmakelaars@lamberink.nl www.lamberink.nl

Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA Enschede t 053 485 22 44 f 053 485 22 04 bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl www.snelderzijlstra.nl

Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus 8730 5605 LS Eindhoven t 040 211 11 12 f 040 235 05 05 info@verschuuren-schreppers.nl www.bedrijfsmakelaar.nu


Sprekende cijfers kantorenmarkten q1 2014