Issuu on Google+

Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment t/m Q1 mei 2013 • Topsegment • pagina 1 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Nederland Zuid-Holland Den Haag Rotterdam Top 8 gemeenten

Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment mei 2013 Een uitgave van Dynamis B.V. In opdracht van Frisia Makelaars, partner in Dynamis. © Copyright 2013 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm worden openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V.

Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht dynamis@dynamis.nl 030 767 03 90

Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag www.frisiamakelaars.nl wonen@frisiamakelaars.nl 070 342 01 01

mei 2013 • Topsegment • pagina 2 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Inhoudsopgave 1. 2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

Inleiding

pag. 4

Marktbeschrijving Algehele economie Trends woningmarkt

pag. 5 pag. 7

pag. 5

Nederland Verkopen Looptijd Verkoopprijzen Aanbod Vraagprijzen Vraagprijs versus verkoopprijs Woningmarktratio

pag. 8 pag. 10 pag. 11 pag. 13 pag. 14 pag. 16 pag. 17

Provincie Zuid Holland Verkopen Looptijd Verkoopprijzen Aanbod Vraagprijzen Vraagprijs versus verkoopprijs Woningmarktratio

pag. 18 pag. 20 pag. 21 pag. 23 pag. 24 pag. 27 pag. 28

Regio Den Haag Verkopen Looptijd Verkoopprijzen Aanbod Vraagprijzen Vraagprijs versus verkoopprijs Woningmarktratio

pag. 29 pag. 31 pag. 32 pag. 34 pag. 35 pag. 37 pag. 38

Regio Rotterdam Verkopen Looptijd Verkoopprijzen Aanbod Vraagprijzen Vraagprijs versus verkoopprijs Woningmarktratio

pag. 39 pag. 41 pag. 41 pag. 43 pag. 44 pag. 46 pag. 47

Top 8 gemeenten Verkopen Looptijd Verkoopprijzen Aanbod Vraagprijzen Vraagprijs versus verkoopprijs Woningmarktratio

pag. 48 pag. 50 pag. 51 pag. 53 pag. 54 pag. 57 pag. 58

Conclusie en toekomst

pag. 8

pag. 18

pag. 29

pag. 39

pag. 48

pag. 59

Bijlage l Doel en onderzoeksverantwoording

pag. 64

Bijlage ll Begrippenlijst

pag. 65

mei 2013 • Topsegment • Inhoudsopgave • pagina 3 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

1. Inleiding De rapportage Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment 2013 geeft u inzicht in de ontwikkelingen binnen het topsegment van de woningmarkt van Nederland. Door de sterk veranderende vastgoedmarkt is het noodzakelijk de ontwikkelingen op de woningmarkt nauwlettend in de gaten te houden, met als doel te komen tot een juiste afstemming tussen vraag en aanbod. In samenwerking met Frisia Makelaars (partner in Dynamis) is deze notitie opgesteld, waarin het topsegment van de woningmarkt van de regio Den Haag centraal staat. Om deze markt af te kunnen zetten tegen relevante deelgebieden, zijn naast de regio Den Haag ook Nederland, de provincie Zuid Holland, de regio Rotterdam en de top acht gemeenten uitgelicht. De woningtypen die het topsegment vormen, hebben een vraag-/verkoopprijs van tenminste € 500.000,- en omvatten hoekwoningen, vrijstaande woningen, appartementen en herenhuizen. Traditiegetrouw worden in de rapportage van Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment aanbod-, transactiecijfers, looptijden en prijzen inzichtelijk gemaakt. Daarnaast is een marktbeschrijving gegeven, waar marktgevoel gecreëerd wordt door middel van het nader beschouwen van algemene economische cijfers en de trends binnen de woningmarkt. Concluderend is een toekomstvisie opgesteld, waarmee Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars mede tracht een zo volledig mogelijk beeld te geven van de situatie binnen het topsegment van de woningmarkten in Nederland. Wij wensen u veel leesplezier toe en beantwoorden graag uw kritische vragen.

Cees P.A. Kimmel Woningmarktconsultant Frisia Makelaars

Shirley Bröcker MSc RE Junior Research Manager Dynamis

mei 2013 • Topsegment • Inleiding • pagina 4 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

2. Marktbeschrijving De Nederlandse economie wordt in 2013 nog altijd als moeizaam getypeerd. De werkloosheid is hoog, consumentenprijzen stijgen en het consumentenvertrouwen blijft ongekend laag. Gevolg hiervan is een economische krimp. In het nu volgende deel van de rapportage worden algemene economische gegevens beschreven en vergeleken met voorgaande jaren. Deze vormen indicatoren voor de situatie op woningmarkt, waarvan de invloed op de Nederlandse woningmarkt (en in het bijzonder op het topsegment) duidelijk wordt gemaakt. Voor een nog vollediger beeld van de woningmarkt worden daarnaast actuele trends beschreven. Het aantal woningverkopen staat in relatie tot de hoogte van het consumentenvertrouwen. Dit blijkt uit de cijfers van de afgelopen jaren, deze indicatoren vertonen gelijkwaardige trends. Wanneer het consumentenvertrouwen in het eerste kwartaal van 2011 fors afneemt, dalen de woningverkopen mee. Een stijging van het consumentenvertrouwen is daarom essentieel voor een verbeterende woningmarkt. Toenemend consumentenvertrouwen is daarnaast belangrijk voor economische groei, hetgeen leidt tot een stijging van de werkgelegenheid. Dit laatste heeft, door een stijging van het gemiddeld beschikbaar inkomen van huishoudens, eveneens een stijging van het aantal verkopen tot gevolg. Algehele economie Sinds het vierde kwartaal van 2011 krimpt de Nederlandse economie voor de tweede keer in vijf jaar. Waar het negatieve percentage echter vier jaar geleden meer dan 4,0% betrof, kent de huidige krimp tot op heden een niet lager percentage dan -1,2%. Het eerste kwartaal van 2013 laat een kleine economische teruggang zien van 0,1%. Dit is kleiner dan de kwartalen van 2012 vertoonden, maar de 1,3% verwachte groei voor 2013 van het Centraal Planbureau wordt hiermee nog niet bereikt. Wellicht wordt met het woonakkoord, welke onder andere maatregelen bevat om de werkgelegenheid te stimuleren en starters op de woningmarkt te helpen, het consumentenvertrouwen gestimuleerd in 2013. Betekenend dat een economische groei in 2013 vooralsnog mogelijk is. In het geval van economische groei, heeft de werkgelegenheid mede kans om weer te groeien en neemt de vraag naar woningen toe. Hiermee wordt de doorstroming op de woningmarkt gestimuleerd, teneinde de vraag naar woningen in het topsegment toeneemt. Economische groei (gebaseerd op het bruto binnenlands product)

6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0% -6,0%

De politiek is medebepalend voor het gedrag van de consument. Dit werd eind 2012 wederom bevestigd door de opleving in het aantal woningverkopen, mede als gevolg van de wettelijke aanscherping van de hypotheeknormen per 1 januari 2013. Politieke regelingen hebben daarnaast ook invloed op het consumentenvertrouwen, hetgeen informatie verschaft over consumentenopvattingen met betrekking tot de algemene economische ontwikkeling en de financiële situatie van persoonlijke huishoudens. De index van het consumentenvertrouwen laat door de tijd hevige schommelingen zien, hetgeen bij een laag gegeven economische groei in de weg staat. In het jaar 2011 is het vertrouwen sterk geschaad, toen deze fors daalde van -5 naar -38. Na een kleine toename medio 2012, daalde het wederom naar -40 in het vierde kwartaal van 2012. Aan het eind van het eerste kwartaal van 2013 wordt vervolgens een consumentenvertrouwen geregistreerd van -39. De laatste keer dat dit gegeven een positief cijfer uitdrukte, was in het laatste kwartaal van 2007.

mei 2013 • Topsegment • Marktbeschrijving • pagina 5 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Consumentenvertrouwen (gemiddeld saldo positieve en negatieve antwoorden)

Q1 2010

Q2 2010

Q3 2010

Q4 2010

Q1 2011

Q2 2011

Q3 2011

Q4 2011

Q1 2012

Q2 2012

Q3 2012

Q4 2012

Q1 2013

0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 -35 -40 -45

Het aandeel werklozen binnen de beroepsbevolking wordt sinds het tweede kwartaal van 2011 groter. Eind 2012 is 6,8% van de beroepsbevolking werkloos, hetgeen volgens cijfers van het CBS tot op heden enkel in 2005 zo hoog (6,9% werklozen) is voorgekomen. In het eerste kwartaal van 2013 komt vervolgens nog geen einde aan de stijging. Na flinke maandelijkse toenamen zijn op 1 april van dit jaar 643.000 personen werkloos, waarmee het werkloosheidspercentage op 8,1% staat. Een hoge werkloosheid zorgt voor een lager gemiddeld beschikbaar inkomen van huishoudens in Nederland, hetgeen mede tot een daling van het aantal verkopen leidt. Werkeloze beroepsbevolking (in %, Q1 2010 – Q1 2013)

9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0%

Voor de economische stagnatie inzette in 2008, stond de inflatie op 2,2% (indicatiedatum 1 januari 2008). Aan het begin van het derde kwartaal van 2009 werd vervolgens door het CBS de laagste inflatie van deze eeuw gemeten, namelijk 0,2%. Van toen af is deze voornamelijk toegenomen, met een flinke stijging van 0,8 procentpunt naar 2,9% in de laatste drie kwartalen van 2012. De eerste drie maanden van 2013 vertonen vervolgens een stabiel beeld, waardoor de inflatie op 1 april 2013 vooralsnog op 2,9% staat. Naarmate de inflatie toeneemt, neemt ook de (hypotheek)rente toe. Een woningkoper is gebaat bij een lagere rente, vanwege het feit dat in dergelijke omstandigheden het afsluiten van een hypotheek goedkoper is of wellicht een hogere hypotheek afgesloten kan worden. Consumentenprijzen, inflatie (in %, Q1 2010 – Q1 2013)

3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0

mei 2013 • Topsegment • Marktbeschrijving • pagina 6 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Trends woningmarkt In tegenstelling tot Nederland laten de economie en de woningmarkt in de Verenigde Staten vooruitgang en herstel zien. De verkoopprijs van een woning ligt daar nog altijd 30% onder het niveau van 2006, echter stijgt het consumentenvertrouwen en daalt de werkloosheid. Deze laatste factoren zijn van positief effect op de woningmarkt, hetgeen uiteindelijk tot uiting komt in onder andere een opleving van het aantal verkopen. Met de Verenigde Staten als voorloper van de wereldeconomie zal Europa, en daarmee Nederland, naar verwachting ook uit het slop getrokken worden. Onder andere de vooralsnog beperkte financieringsmogelijkheden in Nederland stellen het hiervoor beschreven verwachte herstel echter uit. De onzekerheid bij consumenten betreffende de financiering van een woning is groot en leidend bij hun (uitstellende) aankoopgedrag. De doorstroming van consumenten naar het duurdere segment van de woningmarkt wordt hierdoor belemmerd.

mei 2013 • Topsegment • Marktbeschrijving • pagina 7 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

3. Nederland In dit hoofdstuk wordt voor geheel Nederland ingegaan op het aantal plaatsgevonden woningverkopen en het aantal te koop staande bestaande woningen. Ook de verhouding tussen de vraag en het aanbod wordt uitgelicht, alsmede de (gemiddelde) mediane looptijden van de verkochte woningen. Vervolgens worden vraag- en verkoopprijzen van de verschillende woningtypen met elkaar vergeleken. De woningtypen die het topsegment vormen, hebben een vraag-/verkoopprijs van tenminste € 500.000,- en omvatten:  herenhuizen;  hoekwoningen;  vrijstaande woningen;  appartementen. Verkopen Op de Nederlandse woningmarkt zijn vanaf het eerste kwartaal van 2008 tot en met het eerste kwartaal van dit jaar 43.004 bestaande woningen verkocht met een koopsom van tenminste € 500.000,-. Het afgelopen jaar betreft het tweede kwartaal van 2012 tot en met het eerste kwartaal van 2013, waarin 3.811 van de totale 43.004 woningverkopen zijn geregistreerd. Dit zijn 1.489 woningen minder dan in dezelfde periode een jaar geleden (-28,1%). De afgelopen vijf jaren laten voor Nederland een afzetgemiddelde van 6.204 bestaande woningen per jaar zien, waar afgelopen jaar derhalve ruimschoots onder zit. Opvallend is dat alle woningtypen afgelopen kwartaal op jaarbasis bijna eenzelfde daling noteren, variërend van 27,0% bij herenhuizen tot 30,7% bij hoekwoningen. De verdeling van het totaal aantal verkopen komt afgelopen half jaar nagenoeg overeen met de langjarige trend. Bijna een kwart van de verkopen betreft hoekwoningen, waar afgelopen half jaar 411 objecten van zijn verkocht. Het grootste aandeel van 50% wordt daarnaast toegerekend aan vrijstaande woningen met 899 geregistreerde verkopen. Appartementen en hoekwoningen vormen samen de overige 27%, waarvan afgelopen half jaar respectievelijk 247 (14%) en 240 (13%) bestaande woningen van zijn verkocht. Aantal verkopen in Nederland naar woningsoort (Q1 2008 t/m Q1 2013)

Q4 2012 + Q1 2013

Q1 2008 - Q1 2013 3.940 12%

247 14%

5.065 15%

240 13%

Herenhuizen Hoekwoningen 7.771 24% 16.144 49%

411 23%

Vrijstaande woningen Appartementen

899 50%

Wanneer de laatste drie kwartalen van 2013 hetzelfde beeld vertonen als het eerste kwartaal, komt het totaal aantal verkopen in 2013 op 3.068 topsegmentwoningen. Dit betekent voor dit jaar een daling van 23,7% ten opzichte van heel 2012, waarbij voor elk woningtype een daling wordt genoteerd. De huidige malaise op de Nederlandse woningmarkt wordt met deze cijfers ook dit jaar verder voortgezet.

mei 2013 • Topsegment • Nederland • pagina 8 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Aantal verkopen per jaar in Nederland (2008 t/m 2013)

* Verwachte aantal verkopen voor heel 2013, na extrapolatie van het eerste kwartaal van 2013

In het eerste kwartaal van 2013 zijn 767 verkopen gerealiseerd, waarvan 385 vrijstaande woningen, 172 hoekwoningen, 108 appartementen en 102 herenhuizen. Alle woningtypen registreren minder verkopen dan in het eerste kwartaal van 2012, waarbij de grootste daling van 27,5% aan het type appartementen wordt toegerekend. De kleinste daling op jaarbasis komt voor rekening van herenhuizen, welke met 22 minder verkopen een daling van 17,7% noteren. Vrijstaande woningen en hoekwoningen binnen het topsegment hebben na dalingen van achtereenvolgens 20,0% en 23,2% op jaarbasis, beide een dieptepunt bereikt, sinds het eerste kwartaal van 2008. Aantal verkopen in Nederland (Q1 2008 – Q1 2013)

mei 2013 • Topsegment • Nederland • pagina 9 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Looptijd Een verkochte topsegmentwoning heeft in het eerste kwartaal van dit jaar gemiddeld 195 dagen te koop gestaan, ook wel meer dan een half jaar. Dit is 21,9% langer dan in het eerste kwartaal van 2012, toen reeds een stijging op jaarbasis werd geregistreerd van 11,1%. Begin 2013 waren vrijstaande woningen 248 dagen beschikbaar voor verkoop, hetgeen tevens de hoogst genoteerde mediane looptijd is. Dit betreft een stijging van 5,1% op jaarbasis. Appartementen werden in 133 dagen het snelst verkocht en noteren als enige woningtype een daling (-10,0%) ten opzichte van het eerste kwartaal van 2012. De grootste stijging wordt toegerekend aan hoekwoningen, die met 216 dagen 74,3% langer in aanbod stonden dan de eerste drie maanden van 2012. Herenhuizen noteren in het eerste kwartaal van 2013 de hoogste mediane looptijd sinds het eerste kwartaal van 2008 van 184 dagen en hebben evenzeer een hoge stijging gerealiseerd, namelijk +38,3% op jaarbasis. Mediane looptijd van een verkochte woning in Nederland (in dagen, Q1 2008 – Q1 2013)

De gemiddelde mediane looptijd van een herenhuis uit het duurdere segment in Nederland is na twee jaren van dalen, in 2012 gestegen met 43,8% naar 124 dagen. De hoogst verwezenlijkte stijging is echter 48,4% en komt voor rekening van het woningtype appartementen, welke met 132 dagen in 2012 gemiddeld 43 dagen langer in aanbod stonden dan in 2011. De minst hoge stijging van 11,1% is gerealiseerd door het vrijstaande woningtype met een mediane looptijd van 216 dagen (ruim zeven maanden). Hoekwoningen zetten daarnaast de sinds tenminste 2008 ingezette stijgende trend door in 2012 (+30,1%) en stonden gemiddeld 157 dagen in aanbod.

mei 2013 • Topsegment • Nederland • pagina 10 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Gemiddelde mediane looptijd van een verkochte woning in Nederland naar woningsoort (in dagen, 2008 - 2012)

Verkoopprijzen Een verkochte topsegmentwoning in Nederland wist in het eerste kwartaal van 2013 een mediane verkoopprijs te realiseren van gemiddeld € 631.662,-. Dit is 0,8% hoger dan in het eerste kwartaal van 2012, waardoor de langjarige trend van geringe stijgingen en dalingen door wordt gezet. Het woningtype appartementen realiseert met € 656.070,- (+4,6% op jaarbasis) als enige een prijsstijging en heeft opvallend genoeg de hoogst genoteerde verkoopprijs. Ook in het vierde kwartaal van 2012 was dit laatste het geval. Herenhuizen (€ 633.250), hoekwoningen (€ 605.549,-) en vrijstaande woningen (€ 631.778,-) verschillen het eerste kwartaal van 2013 daarnaast slechts respectievelijk 0,0%, -0,1% en -1,1% met begin 2012. De gemiddelde mediane verkoopprijs van een verkochte vrijstaande woning in Nederland in 2012 bedraagt € 642.028,- en registreert hiermee, in tegenstelling tot de afgelopen twee kwartalen, de hoogste verkoopprijs. Dit bedrag is 0,1% hoger dan in 2011 was gerealiseerd. Het goedkoopste woningtype binnen het topsegment betrof met gemiddeld € 605.732,- in 2012 de hoekwoningen, welke tevens de grootste daling van 2,1% ten opzichte van 2011 registreren. Herenhuizen en appartementen volgden met verwezenlijkte verkoopprijzen van achtereenvolgens € 634.068,- en € 637.393,- en bereikten procentuele veranderingen van -0,8% en +0,6%. Behalve appartementen (+2,9%) laten alle woningtypen in het eerste kwartaal van 2013 een daling zien ten opzichte van de mediane gemiddelden van 2012. Voor herenhuizen, hoek- en vrijstaande woningen werd achtereenvolgens 0,1%, 0,0% en 1,6% minder betaald dan gemiddeld in 2012 het geval was. € 660.000

Gemiddelde mediane verkoopprijs van een verkochte woning in Nederland (2007 - 2013) * Weergegeven verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2013

€ 650.000 € 640.000

Appartementen

€ 630.000

Herenhuizen

€ 620.000

Vrijstaande woningen

€ 610.000

Hoekwoningen 2013*

2012

2011

2010

2009

2008

2007

€ 600.000

mei 2013 • Topsegment • Nederland • pagina 11 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Het duurste woningtype binnen het topsegment was het afgelopen kwartaal, met een vierkante meterprijs van € 4.554,-, wederom appartementen. Waarna hoekwoningen volgden met € 3.240,- per vierkante meter. Herenhuizen en vrijstaande woningen wisten enigszins gelijke bedragen ter hoogte van € 3.027,- en € 3.050,- per vierkante meter te realiseren. Opvallend hierbij is de verschuiving tussen vrijstaande woningen en herenhuizen die in het tweede kwartaal van 2012 inzette, waardoor vrijstaande woningen reeds vier kwartalen op rij niet het goedkoopste woningtype zijn. Sinds begin 2008 kwam dit enkel in het eerste kwartaal van 2010 voor, toen per vierkante meter voor herenhuizen € 3.149,- werd betaald en voor vrijstaande woningen € 3.227,-. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2012 laten naast appartementen (+5,2%) ook vrijstaande woningen (+0,7%) een stijging zien, terwijl herenhuizen en hoekwoningen hier respectievelijk dalingen van 5,5% en 5,9% registreren. Ten opzichte van 2011 zijn alle woningtypen goedkoper geworden in 2012, met de grootste daling van 6,4% toekomend aan herenhuizen. Voor dit woningtype werd in 2012 gemiddeld € 3.137,- betaald. Ondanks de verschuiving vanaf het tweede kwartaal van 2012 van herenhuizen en vrijstaande woningen, noteert het vrijstaande woningtype nog wel het laagste jaargemiddelde in 2012 van € 3.098,-. Dit bedrag is 3,9% lager dan het jaargemiddelde in 2011. Voor hoekwoningen en appartementen werd in 2012 achtereenvolgens gemiddeld € 3.357,- en € 4.411,- betaald, hetgeen dalingen betreft van 5,5% en 1,6% op jaarbasis. € 4.600

Gemiddelde mediane verkoopprijs per vierkante meter van een verkochte woning in Nederland (2007 - 2013)

€ 4.400 € 4.200

Appartementen

€ 4.000

Hoekwoningen

€ 3.800

Vrijstaande woningen

€ 3.600

Herenhuizen

€ 3.400 € 3.200 2013*

2012

2011

2010

2009

2008

2007

€ 3.000

* Weergegeven verkoopprijs per vierkante meter is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2013

mei 2013 • Topsegment • Nederland • pagina 12 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Aanbod Op 1 april 2013 zijn in Nederland 20.642 woningen beschikbaar voor verkoop met een vraagprijs van tenminste € 500.000,-. Dit is een stijging van 6,0% ten opzichte van 1 april 2012, toen nog 19.469 woningen in aanbod stonden. Ten opzichte van 1 januari 2013 zijn daarentegen 0,4% minder woningen beschikbaar. Het woningtype appartementen noteert op 1 april 2013 met 1.745 beschikbare woningen als enige type een aanboddaling op jaarbasis (-1,5%). Van het type herenhuizen staat op 1 april hetzelfde aantal in aanbod als een jaar geleden (1.284). Hoekwoningen en vrijstaande woningen laten beide een toename zien van achtereenvolgens 4,1% en 8,1% op jaarbasis en hebben per 1 april respectievelijk 3.271 en 14.342 objecten beschikbaar voor verkoop. Aantal woningen in aanbod in Nederland op 1 april 2013

1 april 2013 1.745 1.284 8% 6% 3.271 16%

Herenhuizen Hoekwoningen Vrijstaande woningen Appartementen

14.342 70% Aantal woningen in aanbod in Nederland naar woningsoort (1 april van 2008 – 2013)

Vergelijkend met het einde van het laatste kwartaal van 2012 laten de diverse woningtypen vooral aanboddalingen zien. Enkel het vrijstaande woningtype geeft een stijging weer ten opzichte van 1 januari 2013, namelijk +0,3%. De grootste afname van 4,3% wordt toegerekend aan appartementen, die van het duurdere segment op 1 april 79 objecten minder in aanbod hebben dan op 1 januari 2013. Herenhuizen en hoekwoningen laten eveneens een afname zien, echter in verhouding slechts 2,1% en 0,2% (respectievelijk 27 en zeven beschikbare woningen minder). De dalingen hebben echter niet meer geregistreerde verkopen tot grondslag, zoals gezien bij het aantal woningverkopen begin 2013 (-28,1% ten opzichte van een jaar geleden). Een aantal woningen binnen het topsegment worden, mede door de grote onzekerheid met betrekking tot de financiering van een eigen woning, uit de verkoop gehaald.

mei 2013 • Topsegment • Nederland • pagina 13 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Aantal woningen in aanbod in Nederland (Q1 2008 – Q1 2013)

14.500

12.500

10.500

8.500 Vrijstaande woningen Hoekwoningen

6.500

Appartementen Herenhuizen

4.500

2.500

Q1 2013

Q4 2012

Q3 2012

Q2 2012

Q1 2012

Q4 2011

Q3 2011

Q2 2011

Q1 2011

Q4 2010

Q3 2010

Q2 2010

Q1 2010

Q4 2009

Q3 2009

Q2 2009

Q1 2009

Q4 2008

Q3 2008

Q2 2008

Q1 2008

500

Vraagprijzen Voor een op 1 april 2013 beschikbare topsegmentwoning in Nederland werd een mediane prijs gevraagd van gemiddeld € 669.730,-, hetgeen 0,5% lager is dan op 1 januari 2013. Ten opzichte van de op 1 april 2012 beschikbare woningen betekent dit echter een stijging van 0,6%. Opvallend aan het einde van het vierde kwartaal van 2012 is de prijsstijging van herenhuizen, waardoor de mediane vraagprijs van dit woningtype even groot is als die van vrijstaande woningen (€ 695.000,-). Dit gegeven blijft voor herenhuizen vervolgens gelijk op 1 april 2013. In tegenstelling tot fluctuaties bij herenhuizen, hoekwoningen en appartementen blijft de mediane vraagprijs, ter hoogte van € 695.000,-, voor vrijstaande woningen sinds het eind 2010 op gelijk niveau. Voor hoekwoningen en appartementen werden het afgelopen kwartaal koopsommen gevraagd van respectievelijk € 628.818,- en € 660.103,-, hetgeen een 1,2% en 1,0% lagere vraagprijs betreft dan van de op 1 januari te koop staande woningen. Mediane vraagprijs van een aangeboden woning in Nederland (Q1 2008 – Q1 2013)

€ 710.000 € 700.000 € 690.000 € 680.000 € 670.000

Vrijstaande woningen

€ 660.000

Herenhuizen

€ 650.000

Hoekwoningen

€ 640.000

Appartementen

€ 630.000 € 620.000 1-4-2013

1-1-2013

1-10-2012

1-7-2012

1-4-2012

1-1-2012

1-10-2011

1-7-2011

1-4-2011

1-1-2011

1-10-2010

1-7-2010

1-4-2010

1-1-2010

1-10-2009

1-7-2009

1-4-2009

1-1-2009

1-10-2008

1-7-2008

1-4-2008

€ 610.000

mei 2013 • Topsegment • Nederland • pagina 14 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

De gemiddelde mediane vraagprijs van een aangeboden vrijstaande woning binnen het topsegment van de woningmarkt in Nederland bedraagt € 695.000,- in 2012 en is de hoogst genoteerde. Herenhuizen volgen met € 684.861,- per woning en appartementen met een vraagprijs van € 664.914,-. Hoekwoningen worden het goedkoopst aangeboden in 2012 met een gevraagde mediane prijs van € 639.405,-. Met uitzondering van vrijstaande woningen, waarvan de gemiddelde mediane vraagprijs in 2012 gelijk blijft aan die van 2011, registreren alle woningtypen een gemiddelde vraagprijs stijging (uiteenlopend van 0,3% tot 0,6% op jaarbasis). Gemiddelde mediane vraagprijs van een aangeboden woning in Nederland (2008 – 2013)

€ 700.000 € 680.000

Vrijstaande woningen Herenhuizen

€ 660.000

Appartementen Hoekwoningen

€ 640.000

2013*

2012

2011

2010

2009

2008

€ 620.000

* Weergegeven vraagprijs is enkel gebaseerd op het eerste kwartaal van 2013

De gevraagde mediane prijs per vierkante meter voor een op 1 april 2013 beschikbare topsegmentwoning neemt voor alle woningtype af ten opzichte van een jaar geleden, met uitzondering van het type hoekwoningen waar de prijs 0,3% hoger uitvalt begin april 2013 (€ 3.481,-). De grootste daling is gerealiseerd door herenhuizen, die met een mediane vierkante meterprijs van € 3.326,- begin april 1,7% minder vragen dan een jaar geleden. Vrijstaande woningen (€ 3.302,-) en herenhuizen (€ 3.326,-) laten, in tegenstelling tot de totale mediane vraagprijs waar deze gegevens gelijk zijn, een verschil zien van € 24,- per vierkante meter. Voor appartementen werd met € 4.289,- begin april 2013 nog altijd het meest per vierkante meter gevraagd, echter wel 0,7% minder dan een jaar geleden. Ten opzichte van de op 1 januari 2013 te koop staande woningen is dit percentage zelfs 0,8%. De overige woningtypen registreren in dit tijdsbestek dalingen variërend van 0,1% bij herenhuizen en hoekwoningen tot 0,3% bij vrijstaande woningen. Mediane vraagprijs per vierkante meter van een aangeboden woning in Nederland (Q1 2008 – Q1 2013)

€ 4.400 € 4.200 € 4.000 Appartementen

€ 3.800

Hoekwoningen Herenhuizen

€ 3.600

Vrijstaande woningen

€ 3.400

1-4-2013

1-1-2013

1-10-2012

1-7-2012

1-4-2012

1-1-2012

1-10-2011

1-7-2011

1-4-2011

1-1-2011

1-10-2010

1-7-2010

1-4-2010

1-1-2010

1-10-2009

1-7-2009

1-4-2009

1-1-2009

1-10-2008

1-7-2008

1-4-2008

€ 3.200

mei 2013 • Topsegment • Nederland • pagina 15 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Vraagprijs versus verkoopprijs Bij de vergelijking tussen vraag- en verkoopprijzen worden vraagprijzen van de topsegmentwoningen in aanbod aan het begin van een bepaalde periode, vergeleken met de verkopen in die periode. Dit gegeven laat voor Nederland een grote discrepantie zien. De mediane vraagprijzen stijgen hoog boven die van de verkoopprijzen uit, waarbij het vierde kwartaal van 2012 het grootste verschil van afgelopen jaar laat zien van € 44.935,-. Betekenend dat de verkoopprijs 6,7% onder de vraagprijs ligt. Het beste kwartaal van afgelopen jaar, waar het verschil tussen vraag- en verkoopprijs het kleinst is, is het tweede kwartaal van 2012. Hier is het verschil tussen beide prijzen 5,5% (betreffende € 36.305,-). In het eerste kwartaal van 2013 ligt de verkoopprijs 6,2% onder de vraagprijs, wat 0,4 procentpunt minder is dan de eerste drie maanden van 2012 lieten zien. De grote discrepantie is mede te verklaren door het zeer ruime karakter van de Nederlandse woningmarkt, waar meer dan 27 keer de vraag naar woningen in het topsegment in aanbod staat. Bij vrijstaande woningen besparen kopers begin 2013 het meest op de vraagprijs. De verkoopprijs ligt bij dit type 9,1% beneden de vraagprijs, hetgeen 1,0 procentpunt meer is dan een jaar geleden. Het verschil tussen vraag- en verkoopprijs van herenhuizen kent met -8,9% het eerste kwartaal van 2013 ook een groter percentage dan in het eerste kwartaal van 2012, namelijk 2,3 procentpunt groter. Hoekwoningen en appartementen weten daarnaast begin 2013 een verkoopprijs dichter bij de vraagprijs te realiseren, de percentages nemen voor deze woningtypen in Nederland af met respectievelijk 0,9 en 4,1 procentpunten. Appartementen noteren na deze afname het kleinste verschil in prijzen, namelijk -1,6%. Hoekwoningen verwezenlijken een verkoopprijs van 4,8% beneden de vraagprijs in het eerste kwartaal van 2013. Vraagprijs versus verkoopprijs van een woning in Nederland (Q1 2008 – Q1 2013)

mei 2013 • Topsegment • Nederland • pagina 16 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Woningmarktratio Aan de hand van het zogenoemde woningmarktratio wordt geanalyseerd hoe vraag en aanbod zich tot elkaar verhouden. De woningmarktratio geeft de verhouding in procenten weer tussen de opname in een bepaald kwartaal en het aanbod aan het einde van dat kwartaal. Een ratio van 75,0% wordt beschouwd als “gezond evenwicht”, betekenend dat driekwart van het aanbod in het kwartaal wordt verkocht. De woningmarktratio neemt in Nederland de afgelopen jaren steeds verder af, hetgeen een steeds ruimer wordende markt betekent. Op 1 april 2013 is de ratio voor een gemiddelde topsegmentwoning 3,7%, wat inhoudt dat meer dan 27 keer de vraag naar woningen binnen het topsegment in aanbod staat. Een jaar geleden was dit percentage nog 5,0%. De minst ruime markt is traditiegetrouw die van herenhuizen, zo ook begin april 2013 met een ratio van 7,9%. Appartementen (6,2%) en hoekwoningen (5,3%) verschillen met 0,9 procentpunt verschil weinig van elkaar, waarnaast de markt van vrijstaande woningen afgelopen jaar de trend doorzet van ruimste markt en op 1 april 2013 een ratio van 2,7% kent. Alle markten van de verschillende woningtypen zijn ruimer geworden dan een jaar geleden, met de grootste afname bij appartementen. Dit type noteerde begin vorig jaar een ratio van 8,4% (2,2 procentpunt). Vrijstaande woningen, herenhuizen en hoekwoningen laten allemaal dalingen zien van respectievelijk 0,9, 1,7 en 1,9 procentpunten. Woningmarktratio in Nederland (Q1 2008 – Q1 2013)

mei 2013 • Topsegment • Nederland • pagina 17 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

4. Provincie Zuid-Holland Het volgende onderdeel van de rapportage zoomt in op de provincie Zuid-Holland. Ook voor dit deelgebied wordt ingegaan op het aantal plaatsgevonden woningverkopen en het aantal te koop staande bestaande woningen, waarna de verhouding tussen vraag en aanbod wordt uitgelicht, alsmede de (gemiddelde) mediane looptijden van de verkochte woningen. Evenals voor Nederland totaal komt de vergelijking van vraag- en verkoopprijzen aan bod. Verkopen De afgelopen vijf jaren laten voor de provincie Zuid Holland een afzetgemiddelde zien van 1.072 woningen per jaar, met een verkoopprijs van tenminste € 500.000,-. Het afgelopen jaar zit hier met 786 afgesloten koopovereenkomsten ruim onder, wat betekent dat een daling van 26,7% verwezenlijkt is ten opzichte van het voorgaande jaar en de Nederlandse trend gevolgd wordt. Alle kwartalen in het afgelopen jaar noteren een verkoopafname op jaarbasis, waarbij de kleinste daling van 11,2% toegerekend wordt aan het eerste kwartaal van 2013 met 175 woningverkopen. Het tweede, derde en vierde kwartaal van 2012 registreerden dalingen op jaarbasis van respectievelijk 36,5%, 38,4% en 21,7%. De verdeling van woningverkopen naar woningtypen komt afgelopen half jaar nagenoeg overeen met de langjarige trend. Het aandeel van appartementen in het totaal aantal verkopen betreft afgelopen half jaar 8%, wat 32 verkopen inhoudt. Van herenhuizen zijn 83 koopovereenkomsten gesloten, hetgeen goed is voor een aandeel van 21%. Net als de landjarige trend zijn, met respectievelijk 153 en 120 bestaande woningen, vervolgens meer vrijstaande woningen (40%) dan hoekwoningen (31%) verkocht. Aantal verkopen in Zuid Holland naar woningsoort (Q1 2008 t/m Q1 2013)

Q1 2008 - Q1 2013 550 9%

1.533 23%

Q4 2012 + Q1 2013 32 8% Herenhuizen

83 21%

Hoekwoningen Vrijstaande woningen

2.397 36%

Appartementen 2.129 32%

153 40% 120 31%

Wanneer de laatste drie kwartalen van 2013 hetzelfde beeld vertonen als het eerste kwartaal, komt het totaal aantal verkopen in 2013 uit op 700 topsegmentwoningen. Dit zou een daling van 15,4% betekenen ten opzichte van heel 2012, hetgeen een minder sterke daling is dan de Nederlandse woningmarkt (-23,7%). Overeenkomstig met Nederland totaal komt de daling tot uiting bij alle woningtypen, met een opvallend lage daling van 2,9% voor appartementen. Vrijstaande woningen, hoekwoningen en herenhuizen vertonen daarnaast nagenoeg dezelfde dalingen, van achtereenvolgens 12,1%, 15,1% en 17,0% ten opzichte van 2012.

mei 2013 • Topsegment • Provincie Zuid-Holland • pagina 18 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Aantal verkopen per jaar in Zuid Holland (2008 - 2013)

* Verwachte aantal verkopen voor heel 2013, na extrapolatie van het eerste kwartaal van 2013

In het eerste kwartaal van 2013 zijn in totaal 175 woningen binnen het duurdere segment van eigenaar gewisseld in de provincie Zuid Holland, hetgeen 22 verkopen minder is dan in het eerste kwartaal van 2012. Alle woningtypen noteren minder transacties dan in de eerste drie maanden van 2012, waarbij hoekwoningen (52 verkopen) de kleinste daling voor zijn rekening neemt (-5,5%). De grootste daling van 17,0% komt toe aan de herenhuizen met 39 verkopen, waarna vrijstaande woningen (67 verkopen) en appartementen (zeventien verkopen) volgen met achtereenvolgens -10,7% en -15,0% op jaarbasis. Aantal verkopen in Zuid Holland (Q1 2008 – Q1 2013)

mei 2013 • Topsegment • Provincie Zuid-Holland • pagina 19 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Looptijd Een topsegmentwoning werd in het eerste kwartaal van 2013 verkocht na gemiddeld 192 dagen (ruim een half jaar). Dit is 14,3% langer dan in het eerste kwartaal van 2012, toen een woning gemiddeld 168 dagen in aanbod stond. Overeenkomstig met de verkoopcijfers wordt de Nederlandse trend van looptijden gevolgd. De stijging is in de provincie daarentegen met 7,6 procentpunt verschil wel minder sterk dan de nationale woningmarkt (+21,9%). Het type herenhuizen kende met 239 dagen het afgelopen kwartaal de langste looptijd en tevens de sterkste stijging op jaarbasis in de provincie (+68,3%). Ook appartementen en hoekwoningen registreren sterke toenames ten opzichte van het eerste kwartaal van 2012, van achtereenvolgens 48,9% en 31,4% naar 172 en 185 dagen in het eerste kwartaal van 2013. Vrijstaande woningen zijn met een mediane looptijd van 173 dagen als enige type sneller verkocht dan een jaar geleden, namelijk 99 dagen sneller (-36,4%). Mediane looptijd van een verkochte woning in Zuid Holland (in dagen, Q1 2008 – Q1 2013)

De gemiddelde mediane looptijd van een verkochte topsegmentwoning in 2012 bedroeg, na een toename van 26,6% ten opzichte van heel 2011, in de provincie gemiddeld 5,6 maanden (169 dagen). Enkel het type herenhuizen, welke mediaan genomen 151 dagen in aanbod stond, werd hier sneller verkocht dan het gemiddelde. Overige typen noteren mediane looptijden van 172 tot 178 dagen. Ten opzichte van 2011 laten alle woningtypen een stijging zien van de gemiddelde mediane looptijden, waarbij de grootste van +54,0% wordt toegerekend aan appartementen. Het vrijstaande woningtype geeft daarnaast de kleinste stijging van 5,3% weer, waarna herenhuizen en hoekwoningen volgen met achtereenvolgens 26,7% en 30,3%.

mei 2013 • Topsegment • Provincie Zuid-Holland • pagina 20 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Gemiddelde mediane looptijd van een verkochte woning in Zuid Holland naar woningsoort (in dagen, 2008 – 2012)

Verkoopprijzen Een verkochte woning van het duurdere segment in de provincie Zuid Holland wist in het eerste kwartaal van 2013 een verkoopprijs te realiseren van gemiddeld € 632.678,-. In het eerste kwartaal van 2012 was dit gegeven 2,5% lager, namelijk € 617.095,-. Vooral van vrijstaande woningen, met een mediane verkoopprijs van € 721.389,-, is afgelopen kwartaal een behoorlijke toename op jaarbasis geregistreerd van 11,4% (+ € 73.611,-) en is de hoogst genoteerde in het afgelopen kwartaal. Enkel appartementen verwezenlijkten daarnaast met € 618.412,- een hogere mediane verkoopprijs dan begin 2012 (+3,6%). Herenhuizen en hoekwoningen realiseerden beide een daling van respectievelijk 5,0% en 0,3% naar mediane koopsommen van € 588.472,- en € 602.438,- in het eerste kwartaal van 2013. De gemiddelde mediane verkoopprijzen liggen van alle woningtypen dichtbij het niveau van 2011. De hoogste stijging die is genoteerd komt toe aan vrijstaande woningen met 1,2%. Ook voor herenhuizen werd in 2012 gemiddeld meer betaald dan in 2011, namelijk 0,3% meer. Hoekwoningen en appartementen noteren daarnaast beide dalingen van respectievelijk 1,0% en 0,2%. De vergelijking van het eerste kwartaal van 2013 met de jaargemiddelden van 2012 laat vervolgens een meer uiteenlopend beeld zien. Vrijstaande woningen laten hier een 8,1% hogere mediane verkoopprijs zien, terwijl herenhuizen, hoekwoningen en appartementen dalingen van achtereenvolgens 4,4%, 2,7% en 2,8% registreren. € 730.000

Gemiddelde mediane verkoopprijs van een verkochte woning in Zuid Holland (2007 - 2013)

€ 710.000 € 690.000 € 670.000

Vrijstaande woningen

€ 650.000

Appartementen

€ 630.000

Hoekwoningen Herenhuizen

€ 610.000 € 590.000 2013*

2012

2011

2010

2009

2008

2007

€ 570.000

* Weergegeven verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2013

mei 2013 • Topsegment • Provincie Zuid-Holland • pagina 21 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Net als het topsegment van de Nederlandse woningmarkt, zijn in Zuid Holland appartementen per vierkante meter het duurst, waarna vrijstaande woningen, hoekwoningen en herenhuizen volgen. Opvallend is echter de toenemende vierkante meterprijs van vrijstaande woningen in het eerste kwartaal van 2013, waar dit type na een toename van 18,5% op jaarbasis zich de hoogst genoteerde vierkante meterprijs toe-eigenen (€ 3.576,-). Appartementen zijn afgelopen kwartaal hierdoor het op een na duurste woningtype, waar € 3.502,- per vierkante meter voor betaald werd. Hoekwoningen en herenhuizen vertonen begin 2013 dezelfde verhouding als de mediane gemiddelden in voorgaande jaren en realiseerden een vierkante meterprijs van respectievelijk € 2.826,- en € 3.001,-. Enkel vrijstaande woningen hebben in de eerste drie maanden van 2013 per vierkante meter meer ontvangen dan in het eerste kwartaal van 2012. De overige woningtypen noteren alle een daling, uiteenlopend van 1,2% bij appartementen tot 7,8% bij hoekwoningen. Herenhuizen zitten hier tussenin met een daling van 3,1%. Gemiddelde mediane verkoopprijs per vierkante meter van een verkochte woning in Zuid Holland (2007 - 2013)

* Weergegeven verkoopprijs per vierkante meter is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2013

mei 2013 • Topsegment • Provincie Zuid-Holland • pagina 22 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Aanbod Het aantal aangeboden bestaande woningen met een vraagprijs van tenminste € 500.000,- in de provincie Zuid Holland is op 1 april 2013 opgelopen tot 3.637 objecten. Dit is 1,2% meer dan een jaar geleden, toen reeds een stijging was geregistreerd van 11,6%. Ten opzichte van 1 januari 2013 betreft dit percentage slechts 0,2%. De stijging van begin 2013 komt bij toespitsing naar woningtypen enkel tot uiting bij vrijstaande woningen, waarvan 78 objecten meer beschikbaar zijn voor verkoop dan op 1 april 2012 (+4,2% naar 1.931 woningen). De grootste afname komt voor rekening van herenhuizen met 445 beschikbare objecten, waarvan 26 woningen minder in aanbod staan dan een jaar geleden (-5,5%). Hoekwoningen met 897 bestaande woningen in aanbod en appartementen met 364 woningen in aanbod noteren ook aanboddalingen op jaarbasis van achtereenvolgens 0,1% en 2,2%. Het verschil tussen het aandeel van vrijstaande woningen in het aanbodtotaal tussen de provincie en Nederland is opvallend te noemen. In Nederland betreft bijna driekwart van het aanbod vrijstaande woningen, terwijl dit in Zuid Holland iets meer is dan de helft. Hoekwoningen worden daarentegen in de provincie meer aangeboden dan op nationaal niveau, evenals herenhuizen en appartementen. Aantal woningen in aanbod in Zuid Holland en Nederland op 1 april 2013

Zuid Holland

Nederland

364 10%

1.745 1.284 6% 8%

445 12%

3.271 16%

Herenhuizen Hoekwoningen 897 25%

Vrijstaande woningen Appartementen

1931 53%

14.342 70%

Aantal woningen in aanbod in Zuid Holland naar woningsoort (1 april van 2008 – 2013)

mei 2013 • Topsegment • Provincie Zuid-Holland • pagina 23 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Vergelijkend met 1 januari 2013 laat het aanbod over het algemeen gelijkblijvende aantallen zien. Hoekwoningen alsmede appartementen noteren op 1 april 2013 een stijging noch een daling ten opzichte van 1 januari. Van vrijstaande woningen staan twintig objecten meer in aanbod (+1,0%). Herenhuizen registreren vervolgens als enige type minder beschikbare woningen binnen het topsegment dan op 1 januari 2013, namelijk een afname van veertien objecten (-3,1%). Aantal woningen in aanbod in Zuid Holland (Q1 2008 – Q1 2013)

Vraagprijzen Voor een op 1 april 2013 beschikbare topsegmentwoning in Zuid Holland werd een gemiddelde koopsom van € 677.810,- gevraagd. Hier wordt een stijging van 0,5% op jaarbasis waargenomen, terwijl dit gegeven in Nederland -0,5% is. Ook in vergelijking met 1 januari 2013 spreken de twee deelgebieden elkaar tegen, namelijk +0,6% in Nederland tegen -0,2% in de provincie. Van alle woningtypen is de vraagprijs op 1 april 2013 gelijk aan, dan wel hoger dan, een jaar geleden met uitzondering van appartementen. Dit woningtype noteert een € 8.392,- lagere mediane vraagprijs (€ 635.490,-) dan op 1 april 2012, hetgeen gelijk staat aan een daling van 1,3%. Ten opzichte van 1 januari 2013 is dit percentage echter -0,8%. Voor vrijstaande woningen wordt vervolgens begin april 2013 evenveel gevraagd als op 1 april 2012 en 1 januari 2013 (€ 749.000,-), waarnaast de mediane vraagprijzen voor hoekwoningen en herenhuizen toenemen met achtereenvolgens 1,5% en 1,8% op jaarbasis. Hier wordt op 1 april 2013 opvolgend € 643.527,- en € 683.222,- voor gevraagd. Ten opzichte van 1 januari 2013 blijft de mediane vraagprijs van hoekwoningen echter op een gelijk niveau en daalt die van herenhuizen met 0,1%.

mei 2013 • Topsegment • Provincie Zuid-Holland • pagina 24 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Mediane vraagprijs van een aangeboden woning in Zuid Holland (Q1 2008 – Q1 2013)

€ 780.000 € 760.000 € 740.000 € 720.000 € 700.000

Vrijstaande woningen

€ 680.000

Herenhuizen

€ 660.000

Hoekwoningen

€ 640.000

Appartementen

€ 620.000 Q1 2013

Q4 2012

Q3 2012

Q2 2012

Q1 2012

Q4 2011

Q3 2011

Q2 2011

Q1 2011

Q4 2010

Q3 2010

Q2 2010

Q1 2010

Q4 2009

Q3 2009

Q2 2009

Q1 2009

Q4 2008

Q3 2008

Q2 2008

Q1 2008

€ 600.000

De gemiddelde mediane vraagprijzen van hoekwoningen (€ 642.318,-) en appartementen (€ 643.827,-) van het duurdere segment zijn de laatste jaren steeds verder naar elkaar toe gegroeid. Na stijgingen van respectievelijk 1,7% en 0,4% op jaarbasis is in 2012 het verschil tussen beide slechts € 1.509,-, waarbij het type appartementen de hoogste noteert. Herenhuizen en vrijstaande woningen registreren in 2012 daarnaast, na tenminste drie jaren van vraagprijsdalingen, toenames van respectievelijk 2,5% en 0,7% op jaarbasis. Gemiddeld werd in 2012 voor deze woningtypen een koopsom van achtereenvolgens € 677.761,- en € 749.025,- gevraagd. Overeenkomstig met de eerder uitgelichte totale mediane vraagprijzen is enkel de gemiddelde mediane vraagprijs van appartementen begin april 2013 lager dan de jaargemiddelden van 2012 (-1,3%). De overige typen laten hier positieve procentuele veranderingen zien, variërend van 0,0% bij vrijstaande woningen tot 0,8% bij herenhuizen ten opzichte van de mediane gemiddelden van 2012. Hoekwoningen zit met een stijging van 0,2% tussen deze percentages in. Gemiddelde mediane vraagprijs van een aangeboden woning in Zuid Holland (2008 – 2013)

€ 770.000 € 750.000 € 730.000 € 710.000

Vrijstaande woningen

€ 690.000

Herenhuizen

€ 670.000

Hoekwoningen

€ 650.000

Appartementen

€ 630.000 2013*

2012

2011

2010

2009

2008

€ 610.000

* Weergegeven vraagprijs is enkel gebaseerd op het eerste kwartaal van 2013

De procentuele veranderingen op jaarbasis met betrekking tot de gevraagde vierkante meterprijzen variëren sterk. De op 1 april 2013 beschikbare vrijstaande woningen en herenhuizen worden met respectievelijk € 3.582,- en € 3.021,- per vierkante meter 0,9% en 3,3% goedkoper aangeboden 1 april 2012. Ten opzichte van 1 januari 2013 zijn deze percentages minder laag, namelijk -2,0% bij herenhuizen en +2,1% bij vrijstaande woningen. Bij het woningtype appartementen is de mediane vraagprijs van een op 1 april beschikbare woning € 3.897,- per vierkante meter en daarmee gelijk aan een jaar geleden, terwijl de vergelijking met drie maanden geleden een daling van 1,0% laat zien. Hoekwoningen vragen vervolgens 1,7% op jaarbasis meer per vierkante meter begin april 2013, namelijk € 3.382,-, en 0,1% meer ten opzichte van begin januari.

mei 2013 • Topsegment • Provincie Zuid-Holland • pagina 25 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Enkel het vrijstaande woningtype heeft in Zuid Holland een hoger gevraagde vierkante meterprijs dan Nederland totaal, namelijk € 280,- per vierkante meter meer. De overige typen noteren alle een lagere vierkante meterprijs dan de Nederlandse woningmarkt, variërend van € 99,- verschil bij hoekwoningen tot € 392,- verschil bij appartementen. Mediane vraagprijs per vierkante meter van een aangeboden woning in Zuid Holland (Q1 2008 – Q1 2013)

€ 3.950 € 3.850 € 3.750 € 3.650 € 3.550 € 3.450

Appartementen

€ 3.350

Hoekwoningen

€ 3.250

Herenhuizen

Vrijstaande woningen

€ 3.150 € 3.050 Q1 2013

Q4 2012

Q3 2012

Q2 2012

Q1 2012

Q4 2011

Q3 2011

Q2 2011

Q1 2011

Q4 2010

Q3 2010

Q2 2010

Q1 2010

Q4 2009

Q3 2009

Q2 2009

Q1 2009

Q4 2008

Q3 2008

Q2 2008

Q1 2008

€ 2.950

mei 2013 • Topsegment • Provincie Zuid-Holland • pagina 26 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Vraagprijs versus verkoopprijs De verkoopprijs van een bestaande topsegmentwoning in Zuid Holland ligt al jaren ruim onder de vraagprijs. De grootste discrepantie in 2012 is gerealiseerd in het eerste kwartaal, toen de verkoopprijs € 59.809,- onder de vraagprijs lag (-8,6%). Dit is een 1,9 procentpunt groter verschil dan het slechtste kwartaal van de Nederlandse markt, waar de grootste discrepantie in het vierde kwartaal van 2012 werd waargenomen (-6,7%). Ook het kwartaal met het kleinste verschil tussen beide prijzen (kwartaal één van 2012) is in de provincie niet overeenkomstig met Nederland totaal, waar dit het tweede kwartaal van 2012 betreft. Daarnaast ligt de verkoopprijs met -3,8% dichterbij de vraagprijs in het beste kwartaal van de provincie dan van die van Nederland (-5,5%). In het eerste kwartaal van 2013 ligt vervolgens de vraagprijs 6,9% boven de verkoopprijs (€ 46.633,-), hetgeen wel 1,7 procentpunt minder is dan in het eerste kwartaal van 2012. Vraagprijs versus verkoopprijs van een woning in Zuid Holland (Q1 2008 – Q1 2013)

mei 2013 • Topsegment • Provincie Zuid-Holland • pagina 27 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Woningmarktratio De woningmarktratio geeft de verhouding in procenten weer tussen de opname in een kwartaal en het aanbod aan het einde van dat kwartaal. Op 1 april 2013 is de ratio voor een bestaande topsegmentwoning in de provincie gemiddeld 4,8%, wat inhoudt dat bijna 21 keer de vraag naar woningen binnen het topsegment in aanbod staat. Een jaar geleden was dit met een ratio van 5,5% achttien keer, waarmee Zuid Holland de Nederlandse verruimende woningmarkttrend volgt. Traditiegetrouw is de minst ruime markt die van herenhuizen, wat dit type het eerste kwartaal van 2013 wederom waarmaakt met een ratio van 8,8%. Dit is zelfs 1,2 procentpunt krapper dan in het eerste kwartaal 2012. Hoekwoningen zijn vervolgens met een ratio van 5,8% de op een na krapste markt in Zuid Holland, waarna appartementen volgen met 4,7%. Deze ranking is gelijk aan begin 2012, echter kenden zij toen een ratio van respectievelijk 6,1% en 5,4%. Van het type vrijstaande woningen is daarnaast de laagste woningmarktratio waargenomen begin 2013, namelijk 3,5%, en is hiermee de krapste woningmarkt van Zuid Holland. Ook vorig jaar was dit het geval met een ratio voor het vrijstaande woningtype van 4,0%. Woningmarktratio in Zuid Holland (Q1 2008 – Q1 2013)

mei 2013 • Topsegment • Provincie Zuid-Holland • pagina 28 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

5. Regio Den Haag Het nu volgende deel richt zich enkel op de regio Den Haag, waarvoor net als in de andere deelgebieden wordt ingegaan op het aantal in aanbod staande woningen en het aantal gerealiseerde verkopen van bestaande woningen. De verhouding tussen vraag en aanbod wordt wederom uitgelicht, evenals de duur van het te koop staan van een woning en de vergelijking tussen vraag- en verkoopprijzen. Verkopen De afgelopen vijf jaren laten voor de regio Den Haag een afzetgemiddelde zien van 532 woningen per jaar, met een verkoopprijs van tenminste € 500.000,-. Het afgelopen jaar zit hier met 346 afgesloten koopovereenkomsten ruim onder en betekent overeenkomstig met de Nederlandse (-28,1%) en provinciale (-28,9%) woningmarkt een forse daling, namelijk -24,8% ten opzichte van het voorgaande jaar. Alle woningtypen noteren een daling op jaarbasis, waarbij de grootste van 33,3% aan herenhuizen wordt toegerekend en de kleinste van 14,3% aan vrijstaande woningen. Hoekwoningen en appartementen registreren achtereenvolgens 19,2% en 26,5% minder woningverkopen dan een jaar geleden. De verdeling van de totale verkoop verschilt afgelopen half jaar opmerkelijk met de langjarige trend. Vrijstaande woningen hebben de grootste toename gerealiseerd, welke afgelopen half jaar een aandeel vertegenwoordigen van 23% van het totaal aantal verkopen. Hoekwoningen blijven in de regio met een aandeel van 38% het meest in trek. Herenhuizen hebben daarnaast de meeste procentpunten ingeleverd en representeren afgelopen half jaar 31% van het totaal. Aantal verkopen in de regio Den Haag naar woningsoort (Q1 2008 – Q1 2013)

Q1 2008 - Q1 2013

Q4 2012 + Q1 2013 14 8%

307 11% 389 14%

1.065 39%

Herenhuizen Hoekwoningen

56 31%

40 23%

Vrijstaande woningen Appartementen 981 36%

68 38%

Wanneer de laatste drie kwartalen van 2013 hetzelfde beeld vertonen als het eerste kwartaal, komt het totaal aantal woningverkopen binnen het topsegment dit jaar op 332. Ten opzichte van heel 2012 zou dit een daling van 3,2% betekenen, hetgeen fors minder sterk is dan de nationale (-23,7%) en provinciale (-15,4%) verwachting. Opvallend in de regio Den Haag is de toename van hoek- en vrijstaande woningen in 2013 van respectievelijk 7,8% en 35,6%. Herenhuizen (-27,8%) en appartementen (-11,1%) vertonen overeenkomstig met Nederland totaal en de provincie Zuid Holland een dalend aantal verkopen in 2013 ten opzichte van 2012.

mei 2013 • Topsegment • Regio Den Haag • pagina 29 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Aantal verkopen per jaar in de regio Den Haag (2008 t/m 2013)

* Verwachte aantal verkopen voor heel 2013, na extrapolatie van het eerste kwartaal van 2013

In het eerste kwartaal van 2013 zijn in totaal 83 topsegmentwoningen van eigenaar gewisseld, hetgeen drie woningen meer is dan het eerste kwartaal van 2012. Enkel het woningtype herenhuizen registreert een forse daling van woningverkopen, namelijk 31,4% naar 24 verkopen begin 2013. Hoekwoningen (31 objecten) en vrijstaande woningen (20 objecten) noteren daarentegen forse stijgingen van respectievelijk 29,2% en 53,8%, terwijl de vraag naar appartementen (acht objecten) op jaarbasis gelijk is gebleven. Aantal verkopen in de regio Den Haag (Q1 2008 – Q1 2013)

mei 2013 • Topsegment • Regio Den Haag • pagina 30 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Looptijd Een bestaande topsegmentwoning werd in de regio Den Haag mediaan genomen na 253 dagen verkocht in het eerste kwartaal van 2013. Dit is bijna 8,5 maand en een forse toename van 53,9% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2012, waarmee de nationale stijging van looptijden (+21,9%) ver overstegen wordt. Ook op provinciaal niveau is niet zo een hoge toename van looptijden waargenomen (+14,3% op jaarbasis). Vrijstaande woningen stonden in de regio afgelopen kwartaal met 334 dagen bijna een jaar in aanbod en realiseerden hiermee de langste looptijd. Ook behoort de hoogst genoteerde stijging van 115,5% op jaarbasis toe aan vrijstaande woningen. Appartementen werden daarentegen mediaan genomen al binnen 183 dagen verkocht, hetgeen wel 77 dagen langer is dan begin 2012 (+73,4%). Bij hoekwoningen en herenhuizen duurde het daarnaast respectievelijk 278 en 216 dagen voordat een koopovereenkomst werd getekend, wat stijgingen van 27,9% en 20,7% op jaarbasis betekent. Vanwege het gering aantal verkopen van appartementen en vrijstaande woningen, waar de betreffende mediane looptijden op gebaseerd zijn, en de grote fluctuaties die dit gegeven hierdoor met zich meebrengt, zijn deze woningtypen in de volgende grafiek buiten beschouwing gelaten. Mediane looptijd van een verkochte woning in de regio Den Haag (in dagen, Q1 2008 – Q1 2013)

In tegenstelling tot het eerste kwartaal van 2013 was de gemiddelde mediane looptijd in heel 2012 met 202 dagen het langst bij hoekwoningen, waarna appartementen dit type volgen met slechts twee dagen minder. Vrijstaande woningen stonden vervolgens gemiddeld 193 dagen in aanbod, maar het snelst verkocht werden herenhuizen met een gemiddelde mediane looptijd van 152 dagen in 2012. Alle woningtype noteren ten opzichte van 2011 een hogere gemiddelde mediane looptijd, waarbij de grootste stijging van 71,0% wordt toegerekend aan herenhuizen. Vrijstaande woningen, appartementen en hoekwoningen stonden in 2012 achtereenvolgens 22,9%, 33,9% en 37,5% langer in aanbod dan in 2011.

mei 2013 • Topsegment • Regio Den Haag • pagina 31 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Gemiddelde mediane looptijd van een verkochte woning in de regio Den Haag naar woningsoort (in dagen, 2008 – 2012)

Verkoopprijzen Een verkochte woning binnen het topsegment van de regio Den Haag realiseerde in het eerste kwartaal van 2013 een verkoopprijs van gemiddeld € 697.873,-. Dit is 2,6% hoger dan in het eerste kwartaal van 2012, toen een woning voor gemiddeld € 680.247,- werd verkocht. Met dit gegeven volgt de regio de Nederlandse stijgende trend, welke echter op nationaal niveau met 1,8 procentpunt verschil minder sterk is. De enige woningtypen waar deze stijging tot uiting komt zijn vrijstaande woningen met een gerealiseerde verkoopprijs van € 923.250,- en appartementen met een verkoopprijs van € 624.375,-, waar respectievelijk 19,0% en 8,9% meer voor is betaald dan in het eerste kwartaal van 2012. Herenhuizen en hoekwoningen waren na dalingen van achtereenvolgens 7,8% en 10,6% begin 2013 goedkoper dan in de eerste drie maanden van 2012 en wisten mediane verkoopprijzen van € 581.075,- en € 662.790,- te verwezenlijken. De gemiddelde mediane verkoopprijs van vrijstaande woningen is traditiegetrouw het hoogst met € 902.729,- in 2012. Hoekwoningen, appartementen en herenhuizen volgen met achtereenvolgens € 726.284,-, € 627.776,- en € 617.566,-. Opvallend hierbij is de in verhouding hoge stijging van 8,8% van hoekwoningen ten opzichte van 2011, toen de gemiddelde mediane verkoopprijs € 58.482,- lager lag dan in 2012. Ook appartementen waren in 2012 duurder dan in 2011, namelijk 0,6%. Voor herenhuizen en vrijstaande woningen wordt in 2012 respectievelijk 1,6% en 1,4% minder betaald dan in 2011. Behalve vrijstaande woningen (+2,3%) laten alle woningtypen in het eerste kwartaal van 2013 daarnaast een daling zien ten opzichte van de mediaan gemiddelden van 2012, waarbij appartementen de geringste daling van 0,5% noteren. De mediane verkoopprijzen van herenhuizen en hoekwoningen zijn in het eerste kwartaal van dit jaar 5,9% en 8,7% lager dan de mediane gemiddelden van 2012. Vanwege het gering aantal verkopen van appartementen en vrijstaande woningen, waar de betreffende verkoopprijzen op gebaseerd zijn, en de grote fluctuaties die dit gegeven hierdoor met zich meebrengt, zijn deze typen in de volgende grafiek buiten beschouwing gelaten.

mei 2013 • Topsegment • Regio Den Haag • pagina 32 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

€ 760.000

Gemiddelde mediane verkoopprijs van een verkochte woning in de regio Den Haag (2007 - 2013)

€ 740.000 € 720.000 € 700.000 € 680.000 € 660.000

Hoekwoningen

€ 640.000

Herenhuizen

€ 620.000 € 600.000 € 580.000 2013*

2012

2011

2010

2009

2008

2007

€ 560.000

* Weergegeven verkoopprijs in enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2013

Het goedkoopste woningtype in de regio in het eerste kwartaal van 2013 is traditiegetrouw herenhuizen, waar binnen het duurdere segment € 2.881,- per vierkante meter voor werd betaald. De resterende volgorde wijkt, ondanks sterk verschillende procentuele veranderingen op jaarbasis, met vierkante meterprijzen van € 3.175,- voor hoekwoningen, € 3.792,- voor vrijstaande woningen en € 3.803,- voor appartementen ook niet af van de traditie. Het woningtype appartementen realiseerde de hoogste mediane stijging op jaarbasis van 17,4%, hetgeen te verklaren is door het gering aantal geregistreerde verkopen en de grote fluctuaties die dit gegeven hierdoor met zich meebrengt. Dit woningtype is daarom, samen met vrijstaande woningen, in de volgende grafiek buiten beschouwing gelaten. De grootste daling ten opzichte van begin 2012 wordt toegerekend aan hoekwoningen, welke 14,1% per vierkante meter goedkoper waren. Herenhuizen en vrijstaande woningen noteerden kleine procentuele veranderingen van respectievelijk -3,3% en +1,3% op jaarbasis. De gemiddelde jaarmedianen per woningtype verschillen in 2012 sterk met die van 2011. De sterkste daling van 7,6% wordt toegerekend aan herenhuizen, welke € 233,- per vierkante meter goedkoper waren dan in 2011. Ook appartementen waren in 2012 na een daling van 4,9% goedkoper dan het jaar daarvoor. Hoekwoningen en vrijstaande woningen hebben beide een hogere gemiddelde mediane vierkante meterprijs weten te realiseren, waarbij de stijgingen respectievelijk 1,1% en 4,8% betreffen. Gemiddelde mediane verkoopprijs per vierkante meter van een verkochte woning in de regio Den Haag (2007 - 2013)

* Weergegeven verkoopprijs per vierkante meter in enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2013

mei 2013 • Topsegment • Regio Den Haag • pagina 33 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Aanbod Binnen de regio Den Haag worden 931 bestaande woningen met een vraagprijs van tenminste € 500.000,- aangeboden op 1 april 2013. Het gemiddelde aanbod op één april van een jaar bedraagt 885 objecten, waar 2013 derhalve met 46 beschikbare woningen boven zit. Dit aantal is daarentegen wel 13,2% minder dan op 1 april 2012 en 9,1% minder dan 1 januari 2013. Hoekwoningen hebben aan het eind van het eerste kwartaal van 2013 met 334 woningen het grootste aandeel in het aanbodtotaal, waarna herenhuizen, vrijstaande woningen en appartementen volgen met achtereenvolgens 266 woningen, 197 woningen en 134 woningen in aanbod. Enkel hoekwoningen laten dan ook een aanbodstijging zien van 0,3% ten opzichte van 1 april 2012, terwijl de overige flink in aantallen dalen (variërend van 11,0% tot 30,6%). Opvallend is bij de vergelijking tussen de regio Den Haag en de provincie Zuid Holland het grote verschil van het aandeel in het totaalaanbod van vrijstaande woningen. Bij de provincie is dit iets meer dan de helft, terwijl dit in de regio maar 21% betreft. Hoekwoningen en herenhuizen hebben dan ook een opvallend groter aandeel in het aanbodtotaal in de regio Den Haag dan in de provincie. Het aanbodpercentage van appartementen is vervolgens vergelijkbaar te noemen. Aantal woningen in aanbod in de regio Den Haag op 1 april 2013

Zuid Holland

Den Haag

364 10%

134 14%

266 29%

Herenhuizen Hoekwoningen

197 21%

445 12%

897 25%

Vrijstaande woningen Appartementen 334 36%

1931 53%

Aantal woningen in aanbod in de regio Den Haag (1 april van 2008 – 2013)

mei 2013 • Topsegment • Regio Den Haag • pagina 34 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

In vergelijking met het einde van het laatste kwartaal van 2012 laat voor vrijstaande woningen een forse aanboddaling zien van 32,8% (96 woningen). De andere woningtypen binnen het topsegment blijven nagenoeg gelijk aan 1 januari 2013. Hierbij is de grootste procentuele verandering het percentage +2,1% en het type hoekwoningen. Herenhuizen en appartementen nemen beide af met respectievelijk 1,1% en 0,7%. Aantal woningen in aanbod in de regio Den Haag (Q1 2008 – Q1 2013)

Vraagprijzen Voor een bestaande topsegmentwoning in de regio Den Haag werd op 1 april 2013 een koopsom gevraagd van gemiddeld € 761.508,-. Dit is 0,8% lager dan een jaar geleden, toen juist een stijging werd waargenomen van 0,3% op jaarbasis. Ondanks deze daling begin april 2013 is de gemiddelde vraagprijs voor een woning in Den Haag hoger dan de Nederlandse woningmarkt registreert. Verder variëren de procentuele veranderingen op jaarbasis van de woningtypen weinig, waardoor vraagprijzen enigszins gelijk blijven aan 1 april 2012. De grootste verandering komt toe aan appartementen en betreft een prijsdaling van 2,4% naar € 651.221,aan het eind van het eerste kwartaal van 2013. Vrijstaande woningen noteren ook een daling, namelijk 2,2% naar € 971.667,-. Voor herenhuizen (€ 680.000,-) en hoekwoningen (€ 743.143,-) werd begin april 2013 meer gevraagd dan een jaar daarvoor, namelijk respectievelijk 0,6% en 1,1% meer. De vergelijking van 1 april 2013 met 1 januari 2013 laat eenzelfde beeld zien als de vergelijking met 1 april 2012, met echter kleinere percentages. Voor beschikbare herenhuizen en hoekwoningen wordt op 1 april van dit jaar 0,3% en 0,1% meer gevraagd dan op 1 januari, waarnaast de mediane vraagprijzen van vrijstaande woningen en appartementen afnemen met 0,3% en 0,7%. Mediane vraagprijs van een aangeboden woning in de regio Den Haag (Q1 2008 – Q1 2013)

€ 1.200.000 € 1.100.000 € 1.000.000

Vrijstaande woningen Hoekwoningen Herenhuizen Appartementen

€ 900.000 € 800.000 € 700.000 Q1 2013

Q4 2012

Q3 2012

Q2 2012

Q1 2012

Q4 2011

Q3 2011

Q2 2011

Q1 2011

Q4 2010

Q3 2010

Q2 2010

Q1 2010

Q4 2009

Q3 2009

Q2 2009

Q1 2009

Q4 2008

Q3 2008

Q2 2008

Q1 2008

€ 600.000

mei 2013 • Topsegment • Regio Den Haag • pagina 35 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

De gemiddelde mediane vraagprijs van een aangeboden appartement in de regio Den Haag in 2012 was € 670.094,- en hiermee de laagst genoteerde. Voor herenhuizen en hoekwoningen werd daarnaast gemiddeld niet veel meer gevraagd, namelijk respectievelijk € 679.550,- en € 737.348,-. Vrijstaande woningen behouden binnen het topsegment vervolgens de hoogst genoteerde gemiddelde mediane vraagprijs, van € 988.083,- in 2012. Procentueel blijven de mediane jaargemiddelden van vraagprijzen redelijk gelijk aan die van 2011. Vrijstaande woningen wisten de hoogste afname te realiseren van 2,1% op jaarbasis, waarnaast ook voor hoekwoningen minder werd gevraagd dan in 2011 (-1,3%). Herenhuizen en appartementen werden in de regio Den Haag in 2012 gemiddeld voor een hogere prijs aangeboden dan het jaar daarvoor, namelijk achtereenvolgens 1,2% en 0,5% meer. Gemiddelde mediane vraagprijs van een aangeboden woning in de regio Den Haag (2008 – 2013)

€ 1.110.000 € 1.010.000 € 910.000

Vrijstaande woningen

€ 810.000

Hoekwoningen Herenhuizen

€ 710.000

Appartementen 2013*

2012

2011

2010

2009

2008

€ 610.000

* Weergegeven vraagprijs is enkel gebaseerd op het eerste kwartaal van 2013

Per vierkante meter werden de op 1 april 2013 beschikbare vrijstaande woningen met een vraagprijs van € 4.380,- het duurst aangeboden en registreren hiermee tevens de hoogste stijging van 2,7% begin april 2012. Ten opzichte van 1 januari 2013 noteert het vrijstaande woningtype zelfs de enigste stijging (+1,4%). Voor hoekwoningen werd begin april 2013 op jaarbasis ook meer gevraagd, namelijk € 3.729,- per vierkante meter (+ 0,1%). Ten opzichte van 1 januari 2013 noteert dit woningtype juist een daling van 0,8%. De andere twee woningtypen noteren beide een afname op jaarbasis van mediane vraagprijzen per vierkante meter, waarbij de grootste van 5,9% wordt toegerekend aan herenhuizen en deze begin april 2013 worden aangeboden voor € 2.970,- per vierkante meter. Appartementen registreren een vierkante meterprijs van € 3.874,-, hetgeen 1,9% minder is dan begin april 2012. In vergelijking met de op 1 januari 2013 beschikbare herenhuizen en appartementen, worden dalingen waargenomen van respectievelijk 1,9% en 2,5%. Mediane vraagprijs per vierkante meter van een aangeboden woning in de regio Den Haag (Q1 2008 – Q1 2013)

€ 4.700 € 4.500 € 4.300 € 4.100 € 3.900

Vrijstaande woningen

€ 3.700

Appartementen

€ 3.500

Hoekwoningen Herenhuizen

€ 3.300 € 3.100 Q1 2013

Q4 2012

Q3 2012

Q2 2012

Q1 2012

Q4 2011

Q3 2011

Q2 2011

Q1 2011

Q4 2010

Q3 2010

Q2 2010

Q1 2010

Q4 2009

Q3 2009

Q2 2009

Q1 2009

Q4 2008

Q3 2008

Q2 2008

Q1 2008

€ 2.900

mei 2013 • Topsegment • Regio Den Haag • pagina 36 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Vraagprijs versus verkoopprijs De vergelijking tussen vraag- en verkoopprijzen van bestaande woningen binnen het topsegment laat een grote discrepantie zien, waarbij het slechtste kwartaal van 2012 zelfs een groter verschil weergeeft in de regio Den Haag dan in de provincie Zuid Holland. Dit betreft het eerste kwartaal van 2012, toen in de regio de verkoopprijs 12,8% beneden de vraagprijs lag en deze in de provincie 8,6% minder was. Het kleinste verschil in prijzen laat het tweede kwartaal van 2012 zien, met een verkoopprijs 1,3% boven de vraagprijs (€ 9.655,-). In de provincie betreft het beste kwartaal het derde kwartaal, wanneer de verkoopprijs vooralsnog 3,8% onder de vraagprijs ligt. In het eerste kwartaal van 2013 is de vraagprijs vervolgens 8,5% hoger dan de verkoopprijs in de regio Den Haag, hetgeen 4,3 procentpunt minder is dan een jaar geleden. Het verschil tussen vraag- en verkoopprijs is afgelopen kwartaal gemiddeld € 64.664,-. Vraagprijs versus verkoopprijs van een woning in de regio Den Haag (Q1 2008 – Q1 2013)

mei 2013 • Topsegment • Regio Den Haag • pagina 37 van 67


Sprekende Cijfers Woningmarkten 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Woningmarktratio De woningmarktratio geeft de verhouding in procenten weer tussen het aantal verkopen in een kwartaal en het aanbod aan het einde van dat kwartaal. Deze ratio neemt overeenkomstig met Nederland totaal en Zuid Holland in de regio Den Haag de afgelopen jaren voor het topsegment van de woningmarkt steeds verder af. Op 1 april 2013 is in Den Haag de ratio gemiddeld 8,9%, wat inhoudt dat ruim elf keer de vraag naar woningen binnen het topsegment in aanbod staat. Dit is vooralsnog krapper dan het nationaal en provinciaal niveau vertonen. Een jaar geleden kende de regio nog een ratio van 7,5%, hetgeen op een krapper wordende markt duidt. Deze verkrapping van de markt in Den Haag komt bij alle woningtypen naar voren, met uitzondering van herenhuizen. Dit type noteert een 2,7 procentpunt ruimer percentage. Bij hoekwoningen, vrijstaande woningen en appartementen nemen de verkopen als percentages van het aanbod toe, met achtereenvolgens 2,1, 5,6 en 0,8 procentpunt ten opzichte van een jaar geleden. Aan de verkrapping van de markt ligt niet een stijgend aantal verkopen, maar het dalende aanbod ten grondslag. Dit is onder andere het gevolg van een uitstellende verhuisbehoefte door de huidige onzekerheid met betrekking tot de financiering van een eigen woning. De minst ruime markt is traditiegetrouw die van herenhuizen, terwijl deze met een ratio van 9,0% begin 2013 de op een na laatste plaats vertegenwoordigt. De markt voor hoekwoningen en vrijstaande woningen zijn afgelopen kwartaal iets krapper dan die van herenhuizen met ratio’s van respectievelijk 9,3% en 10,2%. Appartementen kennen daarnaast een ratio van 6,0% en vertegenwoordigen begin 2013 het ruimste woningmarktdeel van de regio Den Haag. Woningmarktratio in de regio Den Haag (Q1 2008 – Q1 2013)

mei 2013 • Topsegment • Regio Den Haag • pagina 38 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

6. Regio Rotterdam De tweede regio waar de rapportage op inzoomt is Rotterdam, waarvoor net als andere deelgebieden wordt ingegaan op het aantal voor verkoop beschikbare bestaande woningen en het aantal woningverkopen. De verhouding tussen vraag en aanbod wordt wederom uitgelicht, evenals de (gemiddelde) mediane verkoopprijs en de vergelijking tussen vraag- en verkoopprijzen. Verkopen De afgelopen vijf jaren laten voor de regio Rotterdam een afzetgemiddelde zien van 214 verkopen per jaar van woningen met een minimale verkoopprijs van € 500.000,-. Het jaar 2012 zit hier met 154 verkopen ruim onder, waar dan ook een daling van 22,6% is waargenomen ten opzichte van het jaar daarvoor. Ook in Nederland en de provincie Zuid Holland zijn forse dalingen geconstateerd, waardoor de regio Rotterdam (net als Den Haag) de nationale en provinciale trend volgt op het gebied van woningverkopen. De meeste verkopen, betreffende 24 objecten, zijn in 2012 geregistreerd van vrijstaande woningen in het tweede kwartaal van 2012. Deze en andere woningtypen kwamen verder niet boven de vijftien verkopen per kwartaal, waardoor alle kwartalen een daling op jaarbasis noteren. Het kwartaal met de meeste verkopen was dan ook het tweede kwartaal van 2012, waar een daling op jaarbasis is gehaald van 7,1%. Het eerste, derde en vierde kwartaal van 2012 waren slechter, met afnamen van achtereenvolgens 28,0%, 25,0% en 31,6% op jaarbasis. De verdeling van de totaalverkoop van afgelopen half jaar laat een nagenoeg gelijk beeld zien als de langjarige trend. Van appartementen zijn afgelopen half jaar het minst verkocht (tien bestaande woningen), hetgeen echter wel meer is dan de langjarige trend. Van herenhuizen zijn vervolgens veertien koopovereenkomsten afgesloten en betreffen een aandeel van 21%. Van hoek- en vrijstaande woningen zijn afgelopen half jaar bijna evenveel verkocht, namelijk respectievelijk 21 en 22 objecten, en kennen een aandeel van 31% en 33% in de totaalverkoop. Aantal verkopen in de regio Rotterdam naar woningsoort (Q1 2008 – Q1 2013)

Q1 2008 - Q1 2013 128 11%

Q4 2012 + Q1 2013 10 15%

185 17%

Herenhuizen

14 21%

Hoekwoningen Vrijstaande woningen 449 41%

338 31%

Appartementen

22 33%

21 31%

Wanneer de laatste drie kwartalen van 2013 hetzelfde beeld vertonen als het eerste kwartaal, betekent dit voor heel 2013 in de regio een totaal aantal verkopen van 112 bestaande topsegmentwoningen. Dit zijn nog minder verkopen dan in 2012 en zou een tweede forse daling op rij van 27,3% op jaarbasis betekenen. Dit percentage is, in tegenstelling tot de regio Den Haag, groter dan op nationaal (-23,7%) en provinciaal (-15,4%) niveau. Opvallend in de regio Rotterdam is de toename van verkopen in 2013 van het woningtype appartementen, welke een stijging vertonen van 33,3% (hetgeen vijf objecten betreft). Van de overige woningtypen wordt volgens deze cijfers dit jaar minder verkocht dan in 2012, namelijk dertig vrijstaande woningen minder (-48,4%), elf hoekwoningen minder (-23,4%) en zes herenhuizen minder (-20,0%).

mei 2013 • Topsegment • Regio Rotterdam • pagina 39 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Aantal verkopen per jaar in de regio Rotterdam (2008 t/m 2013)

* Verwachte aantal verkopen voor heel 2013, na extrapolatie van het eerste kwartaal van 2013

In het eerste kwartaal van 2013 zijn voor 28 bestaande woningen koopovereenkomsten afgesloten binnen het topsegment van de woningmarkt in de regio Rotterdam. Dit is 22,2% minder dan in het eerste kwartaal van 2012, toen reeds een daling was genoteerd van 28,0% op jaarbasis. Alle woningtypen, behalve herenhuizen waar één objecten meer van is verkocht, registreren een afname van het aantal woningverkopen op jaarbasis. Appartementen wisten hierbij met vijf verkopen begin 2013 de laagste daling te realiseren van 16,7%, hetgeen één woning betreft. Hoekwoningen (negen verkopen) en vrijstaande woningen (acht verkopen) behaalden beide verkoopdalingen van vier objecten. Aantal verkopen in de regio Rotterdam (Q1 2008 – Q1 2013)

mei 2013 • Topsegment • Regio Rotterdam • pagina 40 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Looptijd Een verkochte topsegmentwoning in de regio Rotterdam heeft in de eerste drie maanden van 2013 gemiddeld 185 dagen in aanbod gestaan (ruim een half jaar). Dit betekent, na de forse stijging van 46 dagen op jaarbasis in het eerste kwartaal van 2012, een looptijddaling van vijf dagen ten opzichte van begin 2012. In tegenstelling tot de Nederlandse (+21,9%) en provinciale (+14,3%) woningmarkt, noteert de regio Rotterdam derhalve een daling van looptijd (-2,6%). Deze afname komt bij toespitsing op de woningtypen echter enkel naar voren bij appartementen en hoekwoningen, die respectievelijk 252 en 35 dagen korter beschikbaar waren dan in het eerste kwartaal van 2012 (namelijk 161 en 124 dagen). Herenhuizen en vrijstaande woningen noteren daarentegen hoge stijgingen op jaarbasis van achtereenvolgens 140,3% en 141,8% (94 en 173 dagen), waarbij vrijstaande woningen met 295 dagen begin 2013 het langst te koop stonden. Een herenhuis stond met 161 dagen daarnaast even lang in aanbod als een appartement. Vanwege het uiterst gering aantal verkopen van alle woningtypen per kwartaal, waar de betreffende mediane looptijden op gebaseerd zijn, en de extreme fluctuaties die dit gegeven hierdoor met zich meebrengt, is de grafiek voor mediane looptijden naar kwartaal buiten beschouwing gelaten. De gemiddelde mediane looptijd van een in de regio Rotterdam verkocht appartement was met 266 dagen in het jaar 2012 het hoogst. Deze heeft dan ook de hoogste toename verwezenlijkt van 56,3% ten opzichte van 2011. Ook hoekwoningen stonden daarnaast met 233 dagen aanzienlijk langer in aanbod dan in 2011, namelijk 82 dagen meer (+54,7%). Met in verhouding kleine afnamen van respectievelijk twee (-1,3%) en vijftien (-7,8%) dagen werden herenhuizen en vrijstaande woningen vervolgens in 2012 ongeveer even snel verkocht als in 2011, namelijk na 117 en 177 dagen. Gemiddelde mediane looptijd van een verkochte woning in de regio Rotterdam naar woningsoort (in dagen, 2008 – 2012)

Verkoopprijzen Een verkochte woning binnen het topsegment van de regio Rotterdam in het eerste kwartaal van 2013 wist een verkoopprijs te realiseren van gemiddeld € 640.722,-. Dit is na de daling van 13,4% op jaarbasis in het eerste kwartaal van vorig jaar, weer een stijging van 5,3% op jaarbasis. Waarmee de verkoopprijs op hetzelfde niveau is als in het eerste kwartaal van 2010. Deze gemiddeld gerealiseerde verkoopprijs van de woningtypen ligt, net als in de regio Den Haag, hoger dan de Nederlandse en provinciale woningmarkten. Terwijl de typen hoekwoningen en vrijstaande woningen geringe dalingen op jaarbasis vertonen van respectievelijk 1,6% en 0,2% in het afgelopen kwartaal, laten herenhuizen en appartementen stijgingen zien van 12,3% en 11,8%. De mediane verkoopprijs van een appartement (€ 684.000,-) komt in het eerste kwartaal van dit jaar dan ook dichterbij die van vrijstaande woningen (€ 712.500,-). Voor herenhuizen en hoekwoningen werd het afgelopen jaar achtereenvolgens € 617.500,- en € 548.889,- betaald. mei 2013 • Topsegment • Regio Rotterdam • pagina 41 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

De gemiddelde mediane verkoopprijs van herenhuizen neemt op jaarbasis in 2012 als enige type toe, namelijk met 1,3% naar € 611.833,-. De andere woningtypen behaalden in 2012 allemaal een lagere gemiddelde verkoopprijs dan in 2011, waarbij de grootste daling van 6,6% wordt toegerekend aan het type hoekwoningen. Hier werd in 2012 gemiddeld € 611.017,-. Vrijstaande woningen en appartementen waren in 2012 daarnaast slechts 0,3% en 1,3% goedkoper dan het jaar daarvoor, namelijk respectievelijk € 707.896,- en € 658.542,-. Enkel het type hoekwoningen laat vervolgens in het eerste kwartaal van 2013 een lagere gemiddelde mediane verkoopprijs zien dan de jaargemiddelden van 2012 (-10,2%). De andere woningtypen noteren kleine stijgingen, uiteenlopend van 0,7% tot 3,9%. Opvallend bij het verloop van de prijzen door de jaren is het feit dat herenhuizen zich in de tegenovergestelde richting bewegen als hoekwoningen. Vanwege het uiterst gering aantal verkopen van appartementen per jaar, en de extreme fluctuaties die dit gegeven als gevolg hiervan met zich meebrengt, is dit woningtype in de volgende grafiek buiten beschouwing gelaten. € 730.000

Gemiddelde mediane verkoopprijs van een woning in de regio Rotterdam (2007 -2013)

€ 680.000 Vrijstaande woningen

€ 630.000

Herenhuizen € 580.000

Hoekwoningen

2013*

2012

2011

2010

2009

2008

2007

€ 530.000

* Weergegeven verkoopprijs in enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2013

Waar in de andere deelgebieden het duurste woningtype de appartementen betreft, wordt in het eerste kwartaal van 2013 in de regio Rotterdam het meest betaald voor het vrijstaande woningtype met een vierkante meterprijs van € 3.492,-. Dit woningtype noteert bovendien als enige een prijsstijging op jaarbasis van 30,7%. Het type herenhuizen is daarnaast het goedkoopst met een verkoopprijs van € 2.498,- per vierkante meter. Dit woningtype heeft afgelopen kwartaal tevens de grootste prijsdaling van 32,6% op jaarbasis gerealiseerd. Hoekwoningen en appartementen liggen tussen de andere verkoopprijzen in met respectievelijk € 2.608,- en € 3.298,- per vierkante meter, na dalingen van 11,7% en 9,4% op jaarbasis. € 3.800

Gemiddelde mediane verkoopprijs per vierkante meter van een woning in de regio Rotterdam (2007 – 2013)

€ 3.600 € 3.400 € 3.200

Vrijstaande woningen

€ 3.000

Hoekwoningen

€ 2.800

Herenhuizen

€ 2.600 2013*

2012

2011

2010

2009

2008

2007

€ 2.400

mei 2013 • Topsegment • Regio Rotterdam • pagina 42 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Aanbod Aan het einde van het eerste kwartaal van 2013 zijn 731 bestaande woningen beschikbaar voor verkoop met een vraagprijs van tenminste € 500.000,- in de regio Rotterdam. Na twee jaren van aanbodstijging in deze regio in het eerste kwartaal, is het aanbod op 1 april van dit jaar 1,3% lager dan een jaar geleden. Deze daling komt echter niet tot uiting bij het woningtype appartementen, waar met 114 woningen juist negen objecten meer van in aanbod staan dan op 1 april 2012. Het woningtype hoekwoningen noteert de grootste afname van 8,2% (vijftien objecten) op jaarbasis naar 168 beschikbare woningen op 1 april 2013. Herenhuizen en vrijstaande woningen registreren ook minder woningen in aanbod, maar dit betreft percentages van slechts respectievelijk 1,5% en 0,8% naar 66 en 383 beschikbare woningen per 1 april 2013. Bij de vergelijking van verdeling naar woningtypen van het totaalaanbod is opvallend dat deze van de regio Rotterdam nagenoeg gelijk is aan die van de provincie Zuid Holland. Enkel van het woningtype appartementen is een duidelijk verschil te zien, waar het aandeel in de regio Rotterdam 16% van het totaalaanbod betreft en in de provincie 10%. Aantal woningen in aanbod in de regio Rotterdam per 1 april 2013

Rotterdam 114 16%

Zuid Holland

66 9%

364 10%

445 12%

Herenhuizen 168 23%

Hoekwoningen

897 25%

Vrijstaande woningen Appartementen 383 52%

1931 53%

Aantal woningen in aanbod in de regio Rotterdam naar woningsoort (1 april van 2008 – 2013)

In tegenstelling tot de vergelijking op jaarbasis neemt het aantal woning in aanbod ten opzichte van 1 januari 2013 van appartementen af, namelijk met 1,7% (twee objecten). Van vrijstaande woningen wordt in dit tijdsbestek als enige type een aanboddaling waargenomen van 0,3%, hetgeen één object betreft. Herenhuizen en hoekwoningen noteren evenzeer kleine dalingen van achtereenvolgens één woning (-1,5%) en vier woningen (-2,3%). Het aanbodtotaal op 1 april 2013 is derhalve evenzeer afgenomen ten opzichte van 1 januari 2013, namelijk met 0,8%. mei 2013 • Topsegment • Regio Rotterdam • pagina 43 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Aantal woningen in aanbod in de regio Rotterdam (Q1 2008 – Q1 2013)

450 400 350 300 250 Vrijstaande woningen 200

Hoekwoningen Appartementen

150

Herenhuizen

100 50

1-4-2013

1-1-2013

1-10-2012

1-7-2012

1-4-2012

1-1-2012

1-10-2011

1-7-2011

1-4-2011

1-1-2011

1-10-2010

1-7-2010

1-4-2010

1-1-2010

1-10-2009

1-7-2009

1-4-2009

1-1-2009

1-10-2008

1-7-2008

1-4-2008

0

Vraagprijzen De mediane vraagprijs van een topsegmentwoning bedroeg op 1 april van dit jaar gemiddeld € 682.953,- en is met 1,6% licht gestegen ten opzichte van een jaar geleden, toen bijna eenzelfde stijging op jaarbasis werd gerealiseerd van 1,3%. Sinds 2010 noteren enkel het einde van het tweede en derde kwartaal van 2012 nog een vraagprijsdaling op jaarbasis. In het afgelopen kwartaal werd alleen voor het type hoekwoningen een 1,0% lagere prijs gevraagd dan een jaar geleden, namelijk € 612.992,-. De mediane vraagprijzen van de overige woningtypen bleven gelijk aan, dan wel stegen licht ten opzichte van, 1 april 2012. Herenhuizen registreren met € 727.200,- de hoogste stijging op jaarbasis van 6,2%, waardoor zij op bijna hetzelfde niveau komen als vrijstaande woningen, welke daarnaast op hetzelfde niveau bleven als een jaar geleden (€ 749.889,-). Voor een te koop staand appartement werd op 1 april 2013 vervolgens 1,0% meer gevraagd dan op 1 april 2012. Wanneer de vraagprijzen van woningen in aanbod op 1 april 2013 vergeleken worden met die van 1 januari 2013, laat dit enigszins dezelfde veranderingen zien als op jaarbasis wordt geregistreerd. Enkel hoekwoningen noteren een lagere mediane vraagprijs (-0,6%), waarnaast voor herenhuizen (+0,8%), vrijstaande woningen (+0,1%) en appartementen (+0,3%) meer wordt gevraagd. Mediane vraagprijs van een aangeboden woning in de regio Rotterdam (Q1 2008 – Q1 2013)

€ 800.000 € 750.000 € 700.000

Vrijstaande woningen Herenhuizen

€ 650.000

Appartementen Hoekwoningen

€ 600.000

1-4-2013

1-1-2013

1-10-2012

1-7-2012

1-4-2012

1-1-2012

1-10-2011

1-7-2011

1-4-2011

1-1-2011

1-10-2010

1-7-2010

1-4-2010

1-1-2010

1-10-2009

1-7-2009

1-4-2009

1-1-2009

1-10-2008

1-7-2008

1-4-2008

€ 550.000

mei 2013 • Topsegment • Regio Rotterdam • pagina 44 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

De gemiddelde mediane vraagprijs van appartementen binnen het topsegment daalde in 2012 als enige type ten opzichte van 2011 met 2,4% naar € 627.937,-. Het woningtype waar vooralsnog het minst voor gevraagd werd waren in 2012 de hoekwoningen met een gemiddelde mediane vraagprijs van € 623.778,-, ondanks een lichte stijging van 2,5% ten opzichte van het jaar daarvoor. Vrijstaande woningen (€ 749.700,-) bleven vervolgens gelijk aan het niveau van 2011, terwijl voor herenhuizen gemiddeld € 5.935,- meer werd gevraagd (€ 697.028,-). Gemiddelde mediane vraagprijs van een aangeboden woning in de regio Rotterdam (2008 – 2013)

€ 750.000 € 700.000

Vrijstaande woningen Herenhuizen

€ 650.000

Appartementen Hoekwoningen

€ 600.000

2013*

2012

2011

2010

2009

2008

€ 550.000

* Weergegeven vraagprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen van 1 april 2013

Gemiddeld werd voor een beschikbare topsegmentwoning op 1 april van dit jaar € 3.390,- per vierkante meter gevraagd, hetgeen 0,4% meer is dan een jaar geleden maar 0,4% minder is dan op 1 januari 2013. Voor het woningtype appartementen wordt het meest gevraagd, namelijk € 3.825,- per vierkante meter (-0,3% op jaarbasis). Terwijl, zoals eerder gezien, het afgelopen kwartaal het meest ontvangen wordt voor vrijstaande woningen (€ 3.729,-), waar een beduidend lagere mediane vierkante meterprijs van € 3.492,- voor gevraagd wordt. Deze vierkante meter vraagprijs is 0,3% lager dan een jaar geleden. Voor op 1 april beschikbare hoekwoningen en herenhuizen wordt opvolgend € 3.151,- en € 3.093,- per vierkante meter gevraagd, hetgeen voor beide een kleine stijging van 1,0% en 2,3% op jaarbasis betekent. Met uitzondering van het woningtype appartementen (+0,2%) wordt voor alle woningtypen een lagere prijs gevraagd op 1 april dan op 1 januari 2013. Herenhuizen laten de grootste daling van 1,6% zien, terwijl hoek- en vrijstaande woningen in verhouding slechts 0,3% en 0,1% dalen. Mediane vraagprijs per vierkante meter van een aangeboden woning in de regio Rotterdam (Q1 2008 – Q1 2013)

€ 4.100 € 3.900 € 3.700 € 3.500

Appartementen

€ 3.300

Vrijstaande woningen € 3.100

Hoekwoningen Herenhuizen

€ 2.900 € 2.700

1-4-2013

1-1-2013

1-10-2012

1-7-2012

1-4-2012

1-1-2012

1-10-2011

1-7-2011

1-4-2011

1-1-2011

1-10-2010

1-7-2010

1-4-2010

1-1-2010

1-10-2009

1-7-2009

1-4-2009

1-1-2009

1-10-2008

1-7-2008

1-4-2008

€ 2.500

mei 2013 • Topsegment • Regio Rotterdam • pagina 45 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Vraagprijs versus verkoopprijs In tegenstelling tot de provincie Zuid Holland noteert in de regio Rotterdam het vierde kwartaal van 2012 het kleinste verschil tussen vraag- en verkoopprijzen van woningen binnen het topsegment. De verkoopprijs ligt hier in de regio Rotterdam 4,3% boven de vraagprijs, terwijl het kleinste verschil in de provincie -3,8% betreft. Betekenend dat de verkoopprijs in het beste kwartaal vooralsnog 3,8% onder de vraagprijs ligt. Het kwartaal met het grootste prijsverschil betreft in de regio Rotterdam, overeenkomstig met de regio Den Haag, het eerste kwartaal van 2012. Waar dit in Den Haag echter een percentage van -12,8% is, ligt in Rotterdam de verkoopprijs in verhouding slechts 9,7% lager dan de vraagprijs. In het eerste kwartaal van 2013 is de verkoopprijs vervolgens 8,5% minder dan de gevraagde prijs, hetgeen 4,3 procentpunt minder is dan een jaar geleden. Vraagprijs versus verkoopprijs van een woning in de regio Rotterdam (Q1 2008 – Q1 2013)

mei 2013 • Topsegment • Regio Rotterdam • pagina 46 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Woningmarktratio De woningmarktratio geeft de verhouding in procenten weer tussen de opname in een bepaald kwartaal en het aanbod aan het einde van dat kwartaal. Deze neemt ook binnen het topsegment van de woningmarkt in de regio Rotterdam de afgelopen jaren steeds verder af. Een jaar geleden kende de regio nog een ratio van gemiddeld 4,9%, hetgeen op 1 april 2013 afgenomen is naar 3,8%. Enkel bij het woningtype herenhuizen komt deze verruimende trend niet naar voren, waar het percentage begin 2012 met 7,5% lager ligt dan begin 2013. De overige markten van woningtypen zijn ten opzichte van een jaar geleden wel ruimer, variërend van 1,0 procentpunt verschil bij vrijstaande woningen tot 1,7 procentpunt verschil bij hoekwoningen. Appartementen noteerden een daling van 1,3 procentpunt en zaten hiermee tussen de verruiming van hoek- en vrijstaande woningen in. De minst ruime markt is ook in Rotterdam traditiegetrouw die van herenhuizen, welke deze titel met een ratio van 9,1% ook begin 2013 in Rotterdam mag vertegenwoordigen. De overige woningtypen verschillen maximaal zeven procentpunten met de ratio van herenhuizen, waarbij de ruimste markt die van vrijstaande woningen is. Dit woningtype kent een ratio van 2,1%, waarna appartementen en hoekwoningen volgen met achtereenvolgens ratio’s van 4,4% en 5,4%. Woningmarktratio in de regio Rotterdam (Q1 2008 – Q1 2013)

mei 2013 • Topsegment • Regio Rotterdam • pagina 47 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

7. Top 8 gemeenten De ambitie van de gemeente Den Haag met betrekking tot het ontwikkelen van een hoogwaardig woonmilieu sluit aan bij de verschillende woonomgevingen van de top acht gemeenten van Nederland. Hier betreft het de gemeenten:  Bergen;  Blaricum;  Bloemendaal;  De Bilt;  Haarlem;  Hilversum;  Laren;  Wassenaar. Ook voor deze top acht worden de eerder geziene analyses uiteen gezet. Het aantal bestaande woningen in aanbod en het aantal woningverkopen worden uitgelicht, alsook de verhouding tussen vraag en aanbod en de (gemiddelde) mediane looptijden van de verkochte woningen. Evenals voor de andere deelgebieden komt de vergelijking van vraag- en verkoopprijzen aan bod. Verkopen Het jaarlijkse afzetgemiddelde van de top acht gemeenten over de afgelopen vijf jaren bedraagt 588 verkopen van woningen met een verkoopprijs van tenminste € 500.000,-. Het afgelopen jaar zit hier met 404 getekende koopovereenkomsten ruim onder, waardoor daarnaast een daling in het aantal verkopen is waargenomen van 27,2% ten opzichte van het jaar daarvoor. Alle kwartalen van afgelopen jaar laten ten opzichte van het voorgaande jaar een verkoopdaling zien, waarbij het derde kwartaal van 2012 met 98 verkopen het sterkst is gezakt (-41,0%). De kleinste daling van 15,2% is vervolgens gerealiseerd in het vierde kwartaal van 2012, toen 106 woningverkopen hebben plaatsgevonden. Aantal verkopen in de top acht gemeenten naar woningsoort (Q1 2008 – Q1 2013)

Q1 2008 - Q1 2013 125 4%

Q4 2012 + Q1 2013 7 4%

475 16%

25 14%

Herenhuizen Hoekwoningen

1.151 38%

Vrijstaande woningen 1.262 42%

Appartementen

87 48%

61 34%

Wanneer de laatste drie kwartalen van 2013 hetzelfde beeld vertonen als het eerste kwartaal, komt het totaal aantal verkopen in 2013 op 296 topsegmentwoningen. Dit betekent een forse daling van 29,7%, waarmee de Nederlandse (-23,7%) en provinciale (-15,4%) verwachting overschreden wordt. In vergelijking met de regio Den Haag (-3,2%) is deze stijging nog sterker. In tegenstelling tot de regio Den Haag noteren alle woningtypen in de top acht gemeenten dalingen van het aantal verkopen in 2013, hetgeen Nederland en Zuid Holland eveneens vertonen.

mei 2013 • Topsegment • Top 8 gemeenten • pagina 48 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Aantal verkopen per jaar in de top acht gemeenten (2008 – 2013)

* Verwachte aantal verkopen voor heel 2013, na extrapolatie van het eerste kwartaal van 2013

Het aantal topsegmentwoningen dat van eigenaar is gewisseld in het eerste kwartaal van 2013 bedraagt 74, hetgeen 18,7% minder is dan het eerste kwartaal van 2012 (toen reeds een daling van 29,5% op jaarbasis werd geregistreerd). De forse afname afgelopen kwartaal komt echter niet tot uiting bij het woningtype herenhuizen, waar de afgelopen drie maanden evenveel van is verkocht als een jaar geleden (tien woningen). De overige typen noteren alle een daling, waarbij de sterkste wordt toegerekend aan appartementen (-75,0%, hetgeen drie woning betreft). Van dit woningtype wordt het eerste kwartaal van dit jaar slechts één verkocht, terwijl dit vorig jaar nog vier objecten waren. Hoekwoningen en vrijstaande woningen laten daarnaast ook een daling zien van respectievelijk 17,9% en 18,4% naar 23 en veertig woningverkopen in het afgelopen kwartaal. Aantal verkopen in de top acht gemeenten (Q1 2008 – Q1 2013)

mei 2013 • Topsegment • Top 8 gemeenten • pagina 49 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Looptijd Een verkochte woning van het topsegment was in het eerste kwartaal van 2013 gemiddeld 239 dagen voor verkoop beschikbaar in de top acht gemeenten van Nederland, hetgeen bijna acht maanden betreft. Een jaar geleden was de gemiddelde looptijd een stuk lager (-32,4%), net als bij elk ander kwartaal afgelopen jaar geconstateerd is. Alle woningtypen noteren in het eerste kwartaal van 2013 een stijging van de mediane looptijd, echter variëren deze percentages sterk. Herenhuizen en appartementen staan afgelopen kwartaal achtereenvolgens 179 en 190 dagen in aanbod, hetgeen een stijging van in verhouding slechts 2,3% en 4,1% op jaarbasis betreft. Hoekwoningen en vrijstaande woningen noteren veel hogere stijgingen, namelijk respectievelijk 76,8% en 50,9% op jaarbasis. Betekenend dat deze typen in het eerste kwartaal van dit jaar veel langer beschikbaar waren voor verkoop dan in het eerste kwartaal van 2012, namelijk hoekwoningen 250 dagen en vrijstaande woningen 338 dagen. Vanwege het uiterst gering aantal verkopen van appartementen en herenhuizen, waar de betreffende mediane looptijden op gebaseerd zijn, en de extreme fluctuaties die dit gegeven hierdoor met zich meebrengt, zijn deze typen in de volgende grafiek buiten beschouwing gelaten. Mediane looptijd van een verkochte woning in de top 8 gemeenten (Q1 2008 – Q1 2013)

De gemiddelde mediane looptijden van alle woningtypen van het duurdere segment laten in 2012 een stijging zien ten opzichte van 2011, waarbij vrijstaande woningen met gemiddeld 221 dagen slechts 6,0% langer in aanbod stonden dan het jaar daarvoor. Het woningtype appartementen noteerde nagenoeg dezelfde gemiddelde mediane looptijd van 222 dagen in 2012, hetgeen voor dit type echter een stijging betekent van 50,1%. Herenhuizen stonden daarnaast bijna twee keer zo lang in aanbod als in 2011, namelijk van tachtig naar 153 dagen in 2012. Deze stijging betreft de hoogste op jaarbasis in 2012, hoekwoningen stonden met 180 dagen in verhouding slechts 31 dagen langer in aanbod (+20,8%).

mei 2013 • Topsegment • Top 8 gemeenten • pagina 50 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Gemiddelde mediane looptijd van een verkochte woning in de top acht gemeenten naar woningsoort (2008 – 2012)

Verkoopprijzen Een verkochte topsegmentwoning binnen de top acht gemeenten van Nederland wist in het eerste kwartaal van 2013 gemiddeld € 671.281,- op te brengen. In het eerste kwartaal van 2012 was dit nog € 751.155,-, waardoor een daling van 10,6% is waargenomen op jaarbasis. Een jaar geleden bedroeg deze daling slechts 1,9% ten opzichte van het jaar daarvoor, waarnaast de sterke daling van 10,6% afgelopen kwartaal een heel ander beeld creëert dan de lichte nationale stijging (+2,5% op jaarbasis). Dit verschil is te verklaren door het feit dat slechts één appartement verkocht is in het eerste kwartaal van 2013 met de betreffende verkoopprijs, waar de mediane prijs op is gebaseerd. Wanneer het woningtype appartementen buiten beschouwing wordt gelaten, laat de top acht gemeenten een daling zien van 3,9% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2012 en is het gegeven dichterbij de daadwerkelijk gerealiseerde daling. Enkel de woningtypen vrijstaande woningen en appartementen realiseerden afgelopen kwartaal een lagere verkoopprijs dan een jaar geleden, namelijk respectievelijk 2,8% en 43,3%. De daling van verkoopprijs van appartementen naar € 515.000,- in het eerste kwartaal van 2013 is echter slechts gebaseerd op één koopovereenkomst. Vrijstaande woningen daarentegen verwezenlijkte veertig verkopen, met mediaan genomen een verkoopprijs van € 892.750,-. De woningtypen herenhuizen en hoekwoningen ontvingen daarnaast mediaan genomen respectievelijk € 584.375,- en € 692.997,- per verkochte woningen, hetgeen 10,9% en 6,4% hoger is dan in het eerste kwartaal van 2012. Met uitzondering van appartementen laten alle woningtypen binnen het topsegment van de markt een daling van de gemiddelde mediane verkoopprijs in 2012 zien, ten opzichte van 2011. Het type herenhuizen ondervindt hierbij de grootste daling van 8,2% op jaarbasis naar een gemiddelde mediane prijs van € 575.456,- in 2012. Hoekwoningen en vrijstaande woningen registreren daarnaast afnamen van respectievelijk 3,4% en 6,6% op jaarbasis en realiseerden gemiddelde mediane verkoopprijzen van € 654.354,- en € 964.188,-. De enige waargenomen stijging ter hoogte van 35,5% behoort toe aan appartementen, welke met een gemiddelde mediane prijs van € 889.063,- in 2012 redelijk in de buurt kwam van de verkoopprijs van vrijstaande woningen. Vergelijking van het eerste kwartaal van 2013 met de jaargemiddelden van 2012 laat vervolgens alleen voor vrijstaande woningen (-7,4%) een doorlopend dalende trend zien. Hoekwoningen en herenhuizen registreren in tegenstelling tot de daling op jaarbasis in 2012 ,stijgingen van respectievelijk 5,9% en 1,5%. Appartementen noteren een forse daling van 42,1% in tegenstelling tot de forse stijging in 2012 ten opzichte van 2011. Deze prijsdaling van appartementen is, zoals eerder benoemd, enkel gebaseerd op één koopovereenkomst. Vanwege dit gegeven en de extreme fluctuaties die dit hierdoor met zich meebrengt, is dit woningtype in de volgende grafiek buiten beschouwing gelaten.

mei 2013 • Topsegment • Top 8 gemeenten • pagina 51 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Gemiddelde mediane verkoopprijs van een verkochte woning in de top acht gemeenten (2008 – 2013)

€ 1.050.000 € 950.000 € 850.000

Herenhuizen

€ 750.000

Hoekwoningen Vrijstaande woningen

€ 650.000 2013*

2012

2011

2010

2009

2008

€ 550.000

* Weergegeven mediane verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2013

Het goedkoopste woningtype van het topsegment in de top acht gemeenten betreft traditiegetrouw herenhuizen, hetgeen ook in het eerste kwartaal van 2013 het geval is met een gerealiseerde vierkante meterprijs van € 2.992,-. Deze verkoopprijs is zelfs 15,0% lager dan een jaar geleden, wat tevens de sterkst genoteerde daling op jaarbasis is van afgelopen kwartaal. Vrijstaande woningen verwezenlijkte daarnaast de op een na grootste daling van 8,4% en wisten in het eerste kwartaal van 2013 een vierkante meterprijs te ontvangen van € 4.254,-. Hoekwoningen en appartementen waren met mediane vierkante meterprijzen van achtereenvolgens € 3.643,- en € 4.327,- in verhouding slechts 1,7% en 2,9% goedkoper dan een jaar geleden. Echter is van het type appartementen slechts één object verkocht in de top acht gemeenten afgelopen kwartaal, waardoor dit gegeven over de tijd sterk fluctueert. In overeenkomst met de totale gemiddelde mediane verkoopprijzen per woning realiseert enkel het type appartementen vorig jaar een stijging van vierkante meterprijs, namelijk 16,0% naar € 4.893,-. De andere typen laten alle lichte dalingen zien, variërend van 2,6% bij hoekwoningen tot 7,3% bij herenhuizen. Vrijstaande woningen zat hier met een daling van 5,3% op jaarbasis in 2012 tussen en realiseerde een gemiddelde mediane verkoopprijs van € 4.434,- per vierkante meter. Hoekwoningen en herenhuizen zijn, traditiegetrouw, goedkoper dan vrijstaande woningen, ook in 2012 met respectievelijk € 3.723,- en € 3.267,-. Het eerste kwartaal van 2013 laat vervolgens voor alle woningtypen dalingen zien ten opzichte van de jaargemiddelden van 2012, waarbij de kleinste wordt toegerekend aan hoekwoningen met -2,2%. Vrijstaande woningen, herenhuizen en appartementen noteren alle grotere stijgingen van opvolgend 4,0%, 8,4% en 11,6%. Echter is van het type appartementen slechts één object verkocht in de top acht gemeenten afgelopen kwartaal, waardoor dit gegeven over de tijd sterk fluctueert. Ook in de afgelopen jaren betroffen de transacties weinig appartementen, waardoor dit woningtype in de volgende grafiek is weggelaten. Gemiddelde mediane verkoopprijs per vierkante meter van een verkochte woning in de top acht gemeenten (2008 – 2013)

€ 4.900 € 4.400 Herenhuizen € 3.900

Hoekwoningen

€ 3.400

Vrijstaande woningen

2013*

2012

2011

2010

2009

2008

€ 2.900

* Weergegeven verkoopprijs is enkel gebaseerd op het eerste kwartaal van 2013

mei 2013 • Topsegment • Top 8 gemeenten • pagina 52 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Aanbod De top acht gemeenten van Nederland biedt op 1 april 2013 gezamenlijk 1.635 bestaande woningen aan met een vraagprijs van tenminste € 500.000,-. Waar een jaar geleden nog een forse stijging van 17,4% werd waargenomen ten opzichte van het jaar daar voor, is dat dit jaar 9,4% op jaarbasis. Vergelijkend met 1 januari 2013 valt de stijging mee, namelijk 0,5%. Met uitzondering van herenhuizen (-1,3%) registreren alle woningtype een aanbodstijging, variërend van 6,3% bij hoekwoningen tot 13,1% en 13,3% bij vrijstaande woningen en appartementen. Op 1 april 2013 worden appartementen met 111 beschikbare woningen binnen de top acht gemeenten het minst aangeboden, wat een aandeel van 7% van het totaalaanbod vertegenwoordigt. Herenhuizen representeren daarnaast met 147 te koop staande woningen een aandeel van 9%, waarna hoekwoningen volgen met 33% van het totaal (537 beschikbare objecten). De resterende 51% komt vanzelfsprekend toe aan vrijstaande woningen, waar op 1 april 840 bestaande woningen van worden aangeboden. Deze rangschikking komt niet overeen met die van de regio Den Haag, vanwege het grote aandeel van vrijstaande woningen in de acht gemeenten. In de regio Den Haag betreft het grootste aandeel juist hoekwoningen, welke samen met herenhuizen meer dan 60% van het totaalaanbod vertegenwoordigd. In de acht gemeenten betreft dit maar 41%. Aantal woningen in aanbod op 1 april 2013 in de top acht gemeenten en de provincie Zuid Holland

Den Haag

Top acht gemeenten 111 147 7% 9%

134 14%

266 29%

Herenhuizen 537 33% 840 51%

Hoekwoningen Vrijstaande woningen

197 21%

Appartementen 334 36%

Aantal woningen in aanbod in de top acht gemeenten naar woningsoort (1 april van 2008 – 2013)

mei 2013 • Topsegment • Top 8 gemeenten • pagina 53 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Ten opzichte van 1 januari 2013 laten alle woningtypen binnen het topsegment van de markt gevarieerde procentuele veranderingen zien. Van herenhuizen en vrijstaande woningen staan op de eerste van april van dit jaar 1,3% minder woningen in aanbod dan op 1 januari, terwijl van hoekwoningen en appartementen meer woningen beschikbaar zijn voor verkoop (achtereenvolgens 3,3% en 3,7%). Aantal woningen in aanbod in de top acht gemeenten (Q1 2008 – Q1 2013)

Vraagprijzen Gemiddeld werd voor een op 1 april 2013 beschikbare topsegmentwoning een koopsom van € 777.099,- gevraagd in de top acht gemeenten van Nederland. Dit bedrag is 2,2% lager dan een jaar geleden, toen voor een woning gemiddeld nog € 794.467,-. Deze daling is echter wel lager dan aan het eind van het eerste kwartaal van 2012, toen op jaarbasis gemiddeld 5,5% minder werd gevraagd werd voor een bestaande woning. Het enige woningtype waarbij de lichte daling afgelopen kwartaal niet tot uiting komt is het type herenhuizen, waar een stijging van 1,0% op jaarbasis en een mediane vraagprijs van € 650.667,- genoteerd wordt. Ten opzichte van 1 januari 2013 bleef de vraagprijs voor dit woningtype van gelijk niveau. Voor een op 1 april 2013 beschikbare hoekwoning, vrijstaande woning of appartement werd achtereenvolgens € 692.104,-, € 1.096.500,- en € 669.124,- gevraagd, hetgeen dalingen betreffen uiteenlopend van 2,0% bij hoekwoningen tot 3,9% bij vrijstaande woningen. De daling van appartementen zat hier tussenin met -2,6%. De vergelijking van 1 april 2013 met 1 april 2012 laat echt voor hoekwoningen een stijging zijn van mediane vraagprijs (+0,6%). Vrijstaande woningen (-4,6%) en appartementen (-1,9%) noteren hier vooralsnog daling.

mei 2013 • Topsegment • Top 8 gemeenten • pagina 54 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Mediane vraagprijs van een aangeboden woning in de top acht gemeenten (Q1 2008 – Q1 2013)

€ 1.400.000 € 1.300.000 € 1.200.000 € 1.100.000 Vrijstaande woningen

€ 1.000.000

Hoekwoningen

€ 900.000

Appartementen

€ 800.000

Herenhuizen

€ 700.000 Q1 2013

Q4 2012

Q3 2012

Q2 2012

Q1 2012

Q4 2011

Q3 2011

Q2 2011

Q1 2011

Q4 2010

Q3 2010

Q2 2010

Q1 2010

Q4 2009

Q3 2009

Q2 2009

Q1 2009

Q4 2008

Q3 2008

Q2 2008

Q1 2008

€ 600.000

Na twee jaren van een stijgende lijn neemt de gemiddelde mediane vraagprijs van appartementen in 2012 (€ 684.194,-) af met 12,3%, wat tevens de hoogst genoteerde afname op jaarbasis betreft. Ook voor herenhuizen en vrijstaande woningen van het topsegment werd in 2012 minder gevraagd dan in 2011, echter in verhouding slechts 1,0% en 2,4% minder. Deze woningtypen noteren gemiddelde mediane vraagprijzen van respectievelijk € 645.361,- en € 1.155.028,- in 2012. Het enige woningtype dat in 2012 een hogere vraagprijs dan in 2011 noteerde is het type hoekwoningen, welke met een gemiddelde mediane prijs van € 697.292,een stijging registreert van 0,9% op jaarbasis. Vergelijking van het eerste kwartaal van 2013 met de jaargemiddelden van 2012 laat vervolgens een ander beeld zien, namelijk de enige stijging bij het type herenhuizen van 0,8%. In dit tijdsbestek laat het type hoekwoningen wel degelijk een lagere vraagprijs zien, namelijk -0,7%, alsook vrijstaande woningen en appartementen met dalingen van 5,1% en 2,2% ten opzichte van de jaargemiddelden van 2012. Gemiddelde mediane vraagprijs van een aangeboden woning in de top acht gemeenten (1 april van 2008-2013)

€ 1.320.000 € 1.220.000 € 1.120.000 Vrijstaande woningen

€ 1.020.000

Hoekwoningen

€ 920.000

Appartementen

€ 820.000

Herenhuizen

€ 720.000 2013*

2012

2011

2010

2009

2008

€ 620.000

* Weergegeven verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van 2013

Per vierkante meter werd in de top acht gemeenten van Nederland voor een op 1 april 2013 beschikbare topsegmentwoning gemiddeld € 4.207,- gevraagd. Dit betekent een kleinere daling van 2,4% op jaarbasis dan vorig jaar (-3,5%). In Nederland is dit gemiddelde € 3.600,-, waar de gemeenten derhalve ruim boven zitten. In Nederland daalde dit bedrag met 0,5% op jaarbasis echter minder hard dan in de gemeente. Vergelijkend met 1 januari 2013 laat de top acht gemeenten echter een hogere stijging zien van 0,7% dan de Nederlandse woningmarkt (+0,6%).

mei 2013 • Topsegment • Top 8 gemeenten • pagina 55 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Alle woningen beschikbaar op 1 april zijn dit jaar goedkoper dan vorig jaar, met de sterkste daling van 3,4% bij het type vrijstaande woningen. Hier werd op 1 april € 5.012,- per vierkante meter voor gevraagd. Appartementen zijn vervolgens traditiegetrouw het op een na duurste woningtype per vierkante meter, zo ook afgelopen 1 april met een gevraagde vierkante meterprijs van € 4.437,-. Dit woningtype noteert tevens de op een na hoogste daling van 2,7% op jaarbasis, waarna hoekwoningen en herenhuizen volgen met -2,4% en -0,6% naar € 4.045,en € 3.335,- op 1 april 2013. Met uitzondering van appartementen op 1 oktober 2012 en herenhuizen op 1 april 2013, laat elk kwartaal van het afgelopen jaar voor alle woningtypen alsmaar lagere gevraagde vierkante meterprijzen zien. Wanneer de op 1 april 2013 beschikbare woningen vergeleken worden met de op 1 januari 2013 beschikbare woningen, laat enkel het type herenhuizen een stijging zien van gevraagde vierkante meterprijs (+0,5%). De andere woningtypen noteren een daling, waarbij de grootste van 2,0% aan vrijstaande woningen wordt toegerekend. Van hoekwoningen en appartementen werden kleine afnamen geregistreerd, namelijk -0,2% en -0,4%. Mediane vraagprijzen per vierkante meter van een aangeboden woning in de top acht gemeenten (Q1 2008 – Q1 2013)

€ 5.750 € 5.500 € 5.250 € 5.000 € 4.750

Vrijstaande woningen

€ 4.500

Appartementen € 4.250

Hoekwoningen Herenhuizen

€ 4.000 € 3.750 € 3.500

Q1 2013

Q4 2012

Q3 2012

Q2 2012

Q1 2012

Q4 2011

Q3 2011

Q2 2011

Q1 2011

Q4 2010

Q3 2010

Q2 2010

Q1 2010

Q4 2009

Q3 2009

Q2 2009

Q1 2009

Q4 2008

Q3 2008

Q2 2008

Q1 2008

€ 3.250

mei 2013 • Topsegment • Top 8 gemeenten • pagina 56 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Vraagprijs versus verkoopprijs Overeenkomstig met het topsegment van de Nederlandse woningmarkt laat de top acht gemeenten in het vierde kwartaal van 2012 het grootste verschil tussen vraag- en verkoopprijs zien. Waar dit in Nederland totaal echter -6,7% betreft, is dit in de gemeenten -7,9%. Het beste kwartaal van 2012 komt daarentegen niet met de Nederlandse trend overeen, betreffende namelijk het derde kwartaal van 2012 bij de top acht gemeenten en het tweede kwartaal bij Nederland totaal. Opvallend is dat Nederland in het beste kwartaal een vooralsnog negatief verschil weergeeft van € 36.305,- (-5,5%), terwijl de verkoopprijs in het beste kwartaal in de gemeenten 4,5% hoger ligt dan de vraagprijs. In het eerste kwartaal van 2013 ligt de verkoopprijs 15,3% onder de gevraagde koopsom aan het begin van dat kwartaal, hetgeen 8,3 procentpunt hoger is dan in het eerste kwartaal van 2012. Enkel het vrijstaande woningtype noteert op jaarbasis een grotere discrepantie van 0,8 procentpunt naar 22,4% in het eerste kwartaal van dit jaar. Het verschil tussen vraag- en verkoopprijs wordt bij de andere typen kleiner dan, dan wel blijft gelijk aan, een jaar geleden. Kleiner wordt het verschil bij herenhuizen en hoekwoningen, welke van -17,6% en -5,4% begin 2012 naar -10,2% en 0,8% begin 2013 gaan. Bij appartementen blijft het verschil gelijk aan een jaar geleden, waar de verkoopprijs derhalve vooralsnog 24,5% beneden de vraagprijs ligt. Vraagprijs versus verkoopprijs van een woning in de top acht gemeenten (Q1 2008 – Q1 2013)

mei 2013 • Topsegment • Top 8 gemeenten • pagina 57 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Woningmarktratio Aan de hand van de zogenoemde woningmarktratio wordt geanalyseerd hoe vraag en aanbod zich tot elkaar verhouden. In de top acht gemeenten neemt deze ratio voor het duurdere segment overeenkomstig met de andere deelgebieden flink af, waardoor de markt een nog ruimer karakter krijgt. Waar het aantal verkopen als percentage van het aanbod op 1 april 2012 nog 6,1% was, bedraagt deze op 1 april 2013 voor een gemiddelde woning 4,5%. Betekenend dat ruim 22 keer de vraag naar woningen binnen het topsegment in aanbod staat in de top acht gemeenten, terwijl dit in de regio Den Haag met elf keer aanzienlijk minder is. Traditiegetrouw is de markt van herenhuizen het minst ruim, wat ook in 2012 (met uitzondering van het derde kwartaal) en begin 2013 het geval is. Op 1 april 2013 staat de woningmarktratio voor dit woningtype op 6,8% en stijgt met tenminste twee procentpunten verschil ver boven de andere uit. Deze ratio is zelfs, in tegenstelling tot de andere woningtypen, met 0,1 procentpunt gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal van 2012. De overige woningtypen zijn afgelopen jaar alle ruimer geworden, waarbij appartementen met 3,2 procentpunten verschil de grootste daling noteert. Deze markt staat op 1 april 2013 op een ratio van 0,9%, te verklaren uit het lage aan genoteerde transacties in 2013. Hoekwoningen en vrijstaande woningen liggen daarnaast qua ratio’s dicht bij elkaar met op 1 april 2013 percentages van respectievelijk 4,3% en 4,8%. Deze waren op 1 april 2012 nog 5,5% en 6,6%, waardoor zij een daling van 1,3 en 1,8 procentpunten laten zien op jaarbasis. Woningmarktratio in de top acht gemeenten (Q1 2008 – Q1 2013)

mei 2013 • Topsegment • Top 8 gemeenten • pagina 58 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

8. Conclusie en toekomst Verkopen Het aantal verkopen naar woningtype van Q2 2012 t/m Q1 2013, inclusief procentuele veranderingen ten opzichte van Q2 2011 t/m Q1 2012. 3%

Zuid Holland 28,9% ▼

Top acht gemeenten 27,2% ▼

8%

13% 21%

Nederland 28,1% ▼

40%

45% 39%

31%

14%

12%

23%

Den Haag 24,8% ▼ 8%

Rotterdam 21,1% ▼

51%

15%

21%

31% 23%

Herenhuizen Hoekwoningen Vrijstaande woningen Appartementen

33% 31%

38%

Looptijden Gemiddelde mediane looptijden van 2008 t/m 2012 per deelgebied.

mei 2013 • Topsegment • Conclusie en toekomst • pagina 59 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Verkoopprijzen Gemiddelde mediane verkoopprijzen van 2008 t/m 2012 per deelgebied € 790.000 € 765.000 € 740.000 Top acht gemeenten € 715.000

Den Haag Zuid Holland

€ 690.000

Rotterdam Nederland

€ 665.000 € 640.000 € 615.000 2008

2009

2010

2011

2012

Aanbod Het aanbod verdeeld naar woningtypen op 1 april 2013, inclusief procentuele veranderingen ten opzichte van 1 januari 2013. Zuid Holland 0,2% ▲ 10%

Top acht gemeenten 0,5% ▲ 7% 9%

12%

25%

Nederland 0,4% ▼

33%

8% 6% 53%

51% 16%

Den Haag 9,1% ▼

Rotterdam 0,8% ▼ 70%

14%

16%

9%

29% 23%

Herenhuizen

21%

Hoekwoningen Vrijstaande woningen 36%

Appartementen

52%

mei 2013 • Topsegment • Conclusie en toekomst • pagina 60 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Vraagprijzen Gemiddelde mediane vraagprijzen van 2008 t/m 2012 per deelgebied. € 875.000 € 850.000 € 825.000 € 800.000 Top acht gemeenten € 775.000

Den Haag Zuid Holland

€ 750.000

Rotterdam Nederland

€ 725.000 € 700.000 € 675.000 € 650.000 2008

2009

2010

2011

2012

Vraagprijs versus verkoopprijs De vergelijking tussen de verkoopprijs in het eerste kwartaal van 2013 met de vraagprijs van beschikbare woningen op 1 januari 2013, per deelgebied. € 4.500 -10% € 4.000 € 3.500

-4%

-9% -7%

-11%

€ 3.000 € 2.500 Vraagprijs

€ 2.000

Verkoopprijs

€ 1.500 € 1.000 € 500 €Nederland

Zuid-Holland

Den Haag

Rotterdam

Top 8 gemeenten

mei 2013 • Topsegment • Conclusie en toekomst • pagina 61 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Woningmarktratio De verhouding tussen het aantal verkopen in het eerste kwartaal van 2012 en 2013 en het aanbod aan het einde van die perioden, per deelgebied. 8,9% 7,5%

5,0%

5,7%

5,5% 4,8%

4,9% 3,8%

3,7%

4,2%

Woningmarktratio 2012 Woningmarktratio 2013

Nederland

Zuid-Holland

Den Haag

Rotterdam

Top 8 gemeenten

Verwachting Tegenover een daling van het Nederlandse woningaanbod binnen het duurdere segment, staat een bijna vijf keer zo grote daling van het aantal verkopen begin 2013. Deze grote daling van het aantal woningverkopen binnen het topsegment is mede te verklaren door de wettelijke aanscherping van de hypotheeknormen per 1 januari 2013, waardoor veel consumenten hun aankoop eind 2012 reeds voltooiden. Vanwege de huidige onzekerheid over de financieringsmogelijkheden met betrekking tot een eigen woning, stellen consumenten daarnaast hun woningaankoop begin 2013 uit naar latere perioden. Het eerste kwartaal van dit jaar geeft mede daarom een erg onevenwichtige verhouding weer tussen het aanbod en het aantal verkopen van topsegmentwoningen. Deze ongezonde marktverhouding kan komend jaar enkel leiden tot verdere verkoopprijsdalingen. Ook het lage consumentenvertrouwen (-39) en het hoge werkloosheidcijfer (8,1%) doen vervolgens Dynamis het komende jaar nog geen herstelde woningmarkt verwachten. Meer verkopen zullen naar verwachting ook in 2013 op zich laten wachten, waardoor de looptijden van topsegmentwoningen verder oplopen. Vanwege het eerder genoemde uitstellende aan- en verkoopgedrag van de consument zal daarnaast het aanbod van deze woningen komend jaar naar verwachting gelijk blijven, dan wel licht dalen. Wanneer de focus van consumenten weer kan worden gericht op de woningkwaliteit, kan de markt van het topsegment pas stabiliseren.

mei 2013 • Topsegment • Conclusie en toekomst • pagina 62 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Bijlagen l Doel en onderzoeksverantwoording ll Begrippenlijst

Mei 2013 • Rapport Topsegment • Bijlagen • pagina 63 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Bijlage l Doel en onderzoeksverantwoording Doel Het doel van de Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment rapportage is het jaarlijks inzicht verschaffen in aanbod, vraag en prijsontwikkelingen van bestaande koopwoningen binnen het topsegment in Nederland, alsmede het leveren van een actueel overzicht aan de hand van heldere cijfers en een bondige tekstuele toelichting. Ook het geven van een visie op de huidige situatie en toekomstige ontwikkelingen om een toekomstgericht beeld te scheppen is hier onderdeel van. Onder het topsegment van de woningmarkt worden koopwoningen verstaan met een vraag-/verkoopprijs van tenminste € 500.000,-. Aanpak De te gebruiken data om bovenstaande te bereiken, wordt door Dynamis verkregen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De NVM heeft een marktaandeel van 70%, hetgeen ondanks hogere werkelijke aanbod- en verkoopaantallen, ruim voldoende is voor een gedegen analyse. De verkregen gegevens worden verwerkt volgens een standaardmethode, welke objecten met slechte of onjuiste gegevens verwijderd. Daarnaast wordt in de beschreven rapportage gebruik gemaakt van mediane looptijden en verkoopprijzen, waarbij de uitersten (zowel hoog als laag) minder zwaar mee tellen en de uitkomsten dichter in de buurt komen bij het ‘normale’. Verder worden verkoopprijzen gehanteerd die zijn gerealiseerd op de onderhandse vrije verkoopmarkt. Veilingtransacties en transacties tussen beleggers en woningbouwcorporaties aan zittende huurders of derden, waarbij NVM-leden hebben bemiddeld, worden niet meegenomen voor de analyse in prijsontwikkelingen. Dynamis registreert alle verkopen die tot stand gekomen zijn door bemiddeling van NVM-leden, vanaf het moment dat de ontbindende voorwaarde(n) in de koopovereenkomst is/zijn verlopen. Het kadaster registreert daarentegen de verkoop van een bestaande koopwoning pas op het moment van transport bij de notaris. In de praktijk blijkt echter dat de periode tussen ondertekening van de overeenkomst bij de NVM-makelaar en het transporteren van de woning bij de notaris twee en een halve maand tot drie maanden bevat. De cijfers van Dynamis geven daarom een actueler beeld van de woningmarkt. Analyse Op basis van de verzamelde data worden de totale aanbod- en verkoopcijfers voor vier woningtypen berekend. Hier behoren ook de mediane looptijden en verkoopprijzen bij. Deze gegevens worden vergeleken met cijfers uit voorgaande jaren, waardoor een duidelijk beeld door de tijd ontstaat. De samenwerking tussen de twaalf Dynamis partners geeft een dynamisch beeld van de markt, waardoor Dynamis in staat is tot het geven van een visie op de huidige situatie en toekomstige ontwikkelingen voor de bestaande Nederlandse woningmarkt. Regio’s De bovenstaande analyse wordt in deze notitie gepresenteerd voor Nederland, de provincie Zuid-Holland, de regio Den Haag, de regio Rotterdam en de top acht gemeenten van Nederland. Deze acht gemeenten zijn:  de gemeente Bergen;  de gemeente Blaricum;  de gemeente Bloemendaal;  de gemeente De Bilt;  de gemeente Haarlem;  de gemeente Hilversum;  de gemeente Laren;  de gemeente Wassenaar.

mei 2013 • Topsegment • Bijlagen • pagina 64 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Bijlage ll Begrippenlijst Aanbod Het aantal te koop staande bestaande woningen op een bepaald moment.

een jaar tijd duurder is geworden. Gegevens zoals weergegeven in de grafiek zijn einde kwartaal waarnemingen.

Afgelopen jaar Het afgelopen jaar betreft het tweede kwartaal van 2012 tot en met het eerste kwartaal van 2013.

Topsegment woningmarkt Het topsegment van de woningmarkt betreft bestaande koopwoningen die een vraag-/ verkoopprijs van tenminste € 500.000,registreren.

Beroepsbevolking Alle personen met een leeftijd van 15 tot 65 jaar, die tenminste twaalf uur per week werken, of werk hebben aanvaard waardoor ze tenminste twaalf uur per week gaan werken, of verklaren ten minste twaalf uur per week te willen werken, daarvoor beschikbaar zijn en activiteiten ontplooien om werk voor ten minste twaalf uur per week te vinden. Gegevens zoals weergegeven in de grafiek zijn einde kwartaal waarnemingen. Consumentenvertrouwen Het consumentenvertrouwen is het rekenkundig gemiddelde van vijf vragen. De consumenten worden gevraagd naar hun mening over de huidige financiële situatie (refererend aan de afgelopen 12 maanden), de toekomstige financiële situatie, het oordeel over de huidige situatie voor de aankoop van duurzame goederen, de huidige economische situatie (refererend aan de afgelopen 12 maanden) en naar de verwachtingen voor de komende 12 maanden. Gegevens zoals weergegeven in de grafiek laten kwartaalgemiddelden zien. Gemiddelde mediane looptijd De looptijd is de mediane tijd dat een woning in aanbod heeft gestaan. Een mediaan is de middelste waarneming. In vergelijking met gemiddelden tellen uitersten (zowel hoog als laag) minder zwaar mee, waardoor het cijfer dichter in de buurt komt bij de ‘normale’ looptijd dan de gemiddelde looptijd. Gemiddelde mediane verkoopprijs De genoemde verkoopprijzen (per vierkante meter) zijn mediane prijzen. Een mediaan is de middelste waarneming. In vergelijking met gemiddelden tellen uitersten (zowel hoog als laag) minder zwaar mee, waardoor het cijfer dichter in de buurt komt bij de ‘normale’ prijs dan de gemiddelde prijs.

Type woningen Appartementen: boven- en benedenwoningen, galerij-, portiek- en verzorgingsflats, maisonnette, patio- en combiwoningen en penthouses. Herenhuizen: geschakelde inclusief verspringende woningen. Hoekwoningen: halfvrijstaande woningen inclusief twee onder één kap woningen. Vrijstaande woningen: losstaande woningen. Verkoopprijs Het bedrag waarvoor een bestaande woning op de woningmarkt wordt verkocht. Ook wel ‘transactieprijs’ genoemd. Verkopen Het aantal aangekochte woningen in een bepaalde periode. Ook wel ‘transacties’ genoemd. Vraagprijs Het bedrag waarvoor een bestaande woning wordt aangeboden op de woningmarkt. Woningmarktratio Verhouding tussen transacties in een bepaald kwartaal en het aanbod aan het einde van dat kwartaal, uitgedrukt in procenten. 75% wordt beschouwd als ‘evenwicht’, hetgeen betekent dat driekwart van het aanbod in een kwartaal is verkocht. Met andere woorden: in vier maanden (de reciproke van 0,75 vermenigvuldigd met het aantal maanden in een kwartaal) wordt het gehele aanbod verkocht, op basis van de vraag in de voorbije drie maanden. Dit ‘evenwicht’ verschilt per woningtype en regio.

Inflatie Inflatie is het minder waard worden van geld, waarbij de cijfers indiceren in hoeverre het leven voor een gemiddeld huishouden in mei 2013 • Topsegment • Bijlagen • pagina 65 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Colofon

Dit is een product van:

Orteliuslaan 5 3528 BA, Utrecht tel. 030 767 03 90 e-mail: dynamis@dynamis.nl www.dynamis.nl

Concept, onderzoek, analyses en coördinatie Dynamis Utrecht Shirley Bröcker, Junior Research Manager Dynamis Stephanie Vroegindeweij, verbonden aan Saxion Hogescholen Enschede

Meer informatie? Frisia Makelaars J.G.M. (Jos) van der Ham R.W. (Robert) Kuiper H.J. (Rudi) van Wechem tel. 070 342 01 01 www.frisiamakelaars.nl

mei 2013 • Topsegment • pagina 66 van 67


Sprekende Cijfers 2013-1 / Dynamis | Topsegment

Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht t 030 767 03 90 email: dynamis@dynamis.nl www.dynamis.nl

Bekijk alle Sprekende Cijfers rapportages op de website of neem contact op met een van de Dynamis partners

Sprekende Cijfers Woningmarkten: Gemeente Zwolle Bramer Makelaars Burg. van Roijensingel 18 8011 CT Zwolle t 038 422 22 22 f 038 421 19 95 email: info@bramer.biz www.bramer.biz

Sprekende Cijfers Woningmarkten: Regio Den Haag Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t 070 342 01 01 email: info@frisiamakelaars.nl www.frisiamakelaars.nl

Sprekende Cijfers Woningmarkten: Gemeente Rotterdam Ooms.com Maaskade 113-115 3071 NJ Rotterdam t 010 424 88 88 f 010 424 88 89 info@ooms.com www.ooms.com

Sprekende Cijfers Woningmarkten: Regio Apeldoorn Rodenburg Makelaars Apeldoorn Paslaan 19 7311 AL Apeldoorn t 055 5 268 268 f 055 5 788 295 info@rodenburg.nl www.rodenburg.nl

Sprekende Cijfers Woningmarkten: Gemeente Deventer Rodenburg Makelaars Deventer Mr. H.F. de Boerlaan 32 7400 AC Deventer t 0570 68 68 68 f 0570 64 92 27 info@rodenburg.nl www.rodenburg.nl

Sprekende Cijfers Woningmarkten: Gemeente Enschede Snelder Zijlstra Makelaars Hoedemakerplein 1 7511 JR Enschede t 053 485 22 22 f 053 485 22 50 enschede@snelderzijlstra.nl www.snelderzijlstra.nl

Sprekende Cijfers Woningmarkten: Regio Arnhem Strijbosch Thunnissen Makelaars Sweerts de Landasstraat 27 6814 DA Arnhem t 026 355 21 00 f 026 355 21 01 arnhem@s-t.nl www.stmakelaars.nl

Sprekende Cijfers Woningmarkten: Gemeente Breda Van der Sande Makelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t 076 514 74 53 f 076 520 02 96 info@vandersande.nl www.vandersande.nl

Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 6411 GW Heerlen t 045 574 32 33 f 045 560 09 09 info@boek-offermans.nl www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht)

HRS Bedrijfsmakelaars Vughterweg 47D 5211 CK ’s-Hertogenbosch t 0738 00 00 08 f 0738 00 00 09 info@hrsbedrijfsmakelaars.nl www.hrsbedrijfsmakelaars.nl

Molenbeek Makelaars Maliebaan 77 3581 CG Utrecht t 030 256 88 11 f 030 256 88 77 Info@molenbeek.nl www.molenbeek.nl

Verschuuren en Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 5611 ZT Eindhoven t 040 211 11 12 f 040 235 05 05 info@verschuuren-schreppers.nl www.bedrijfsmakelaar.nu

Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat 24-26 9401 KX Assen t 0592 33 84 20 f 0592 33 84 14 bedrijfsmakelaars@lamberink.nl www.lamberink.nl

mei 2013 • Topsegment • pagina 67 van 67


Scw topsegment tm q1 2013