Page 1

De Grondexploitatiewet en de praktijk Walter Vroom Planeconoom Dienst Stedelijke Ontwikkeling

Utrecht, 4 november 2010


Gemeente Den Haag

Inhoud • Doel van de wet • Werking in de praktijk • Belang van de inbrengwaarde • Case

20 sociale woningen 80 vrijesectorwoningen

60 sociale woningen

25 vrijesectorwoningen 10.000 m2 bvo kantoor


• Kostenverhaal • Verevening • Locatie-eisen

Gemeente Den Haag

Doel van de wet


Gemeente maakt kosten, private partijen kunnen profiteren: – Voorzieningen (ook bovenwijks) – Onderzoeken – Plankosten – Etc

Gemeente Den Haag

Kostenverhaal


• Meebetalen naar rato van de opbrengstpotentie

Gemeente Den Haag

Verevening


• Gemeente moet opgaven kunnen opleggen aan private ontwikkelaars: – Sociale woningen – Particulier opdrachtgeverschap

Gemeente Den Haag

Locatie-eisen


• Verplichting tot opstellen exploitatieplan, tenzij: – Kostenverhaal al anderszins is verzekerd • Gronduitgifte • Erfpacht (onder bepaalde voorwaarden) • PPS-constructie • Anterieure overeenkomst – Bepalingen tijdvak / fasering niet noodzakelijk – Stellen van andere eisen of regels niet noodzakelijk

Gemeente Den Haag

Systeem van de wet


• Exploitatieopzet: – Grondexploitatie alsof gemeente de gehele ontwikkeling doet – Inbrengwaarde gronden, exploitatiekosten, grondopbrengsten en fasering – Wegingsfactoren • Macro-aftopping: – Gemeente kan onrendabele top niet op anderen afwikkelen – Toerekening kosten gemaximeerd door opbrengsten

Gemeente Den Haag

Exploitatieplan


• Berekening exploitatiebijdrage – Toe te rekenen exploitatiekosten gemaximeerd door de geraamde opbrengsten (macro-aftopping) – Toerekening van kosten naar rato van gewogen opbrengsteenheden – Aftrek van door de private partij gemaakte kosten, waaronder: • Inbrengwaarde eigen grond • Kosten van voorzieningen die ontwikkelaar zelf aanlegt

Gemeente Den Haag

Exploitatiebijdrage


Gemeente Den Haag

Financieel plaatje voor de gemeente Bijdrage corporatie: Wegingseenheden: (60*1)+(25*4) = 160 € 4,0 mln Rekenvoorbeeld Inbrengwaarde: 5,2 mln Inbrengwaarde: € 12 mln Bijdrage: 160/800 * 10 mln – 5,2 mln = - € 3,2 mln Saneringskosten: € 0,9 mln Kosten voorzieningen: € 4,0 mln Bijdrage ontwikkelaar: Plankosten: € 1,4 mln Toerekening bovenwijkse kosten: € 1,1 mln Wegingseenheden (100*3) = 300 Rentekosten: € 1,6 mln Inbrengwaarde: 2,52 mln (90%€uitgeefbaar, 5,2 mln Totale kosten: € 21 mln

€ 2,8 mln

10% openbaar)

Zelfrealisatie exploitatiekosten: 1,15 mln Bijdrage: 300/800 Grondopbrengsten: € 10 mln * 10 mln – 3,67 mln = € 0,08 mln  macro-aftopping Én: gemeente dient voor 0,28 mln euro de openbare ruimte € 5,0 mln aan te kopen! Wegingsfactoren: betaling SocialeSaldo: woningen (80): 1 van € 0,2 mln aan de ontwikkelaar Vrijesectorwoning (105): 4 100 m2Gemeente kantoor (100): 3 dient Totaal: 800 wegingseenheden

€ 3,4 miljoen bij te dragen aan de ontwikkeling van de private partijen!!! € 3,5 mln € 1,5 mlnnegatieve) En dat nog bovenop de eigen (wellicht grondexploitatie


• Geen economische uitvoerbaarheid bestemmingsplan, tenzij: – Dekking geregeld voor negatief saldo – Aantoonbaar dat exploitatieplan afwijkt van werkelijke situatie • Om het toch mogelijk te maken: – Anterieure overeenkomst!

Gemeente Den Haag

Negatief exploitatieplan en economische uitvoerbaarheid


Vrijheid in het maken van afspraken, bijvoorbeeld: – kostenverhaal en exploitatiebijdrage – wederzijdse verplichtingen – eisen aan het bouwplan – planschade – etc

Verhaal van gemeentelijke kosten op de ontwikkelaar of Geen onderling verhaal van kosten of Gemeentelijke bijdrage aan private ontwikkeling

• •

Let op: staatssteun, behoorlijk bestuur

Gemeente Den Haag

Anterieure overeenkomst


• ≠ Boekwaarde • Zegt weinig over de gevoerde exploitatie van de ontwikkelaar • Is wel erg belangrijk voor de economische uitvoerbaarheid van een plan • Werkelijke waarde conform bepalingen onteigeningswet – Residueel of reconstructie

Hoge inbrengwaarde

Negatief exploitatieplan

Bijdrage door gemeente aan private partij

Plan is economisch niet uitvoerbaar

Gemeente Den Haag

Inbrengwaarde


• Residueel: op basis van opbrengsten en kosten van de ontwikkeling • Reconstructie: op basis van gebruik conform de huidige bestemming en inrichting

Inbrengwaarde

Gemeente Den Haag

Residuele inbrengwaarde of reconstructie

Residueel

Reconstructie

Positief / neutraal exploitatieplan

Negatief exploitatieplan

Bijdrage door private partij aan gemeente

Bijdrage door gemeente aan private partij

Plan is economisch uitvoerbaar

Plan is economisch niet uitvoerbaar


• Zit de bestaande stad / herstructurering op slot? • Houden gemeente en private partij elkaar in de houdgreep? • Wat verandert er in de verhouding tussen private partij en gemeente? – eerder bij elkaar aan tafel – begrip voor elkaars kansen en bedreigingen – helderheid vooraf over de financiële kaders – boter bij de vis

Gemeente Den Haag

Samenwerking private partij - gemeente


De Grondexploitatiewet en de praktijk

Walter Vroom walter.vroom@denhaag.nl 070 353 9981 06 262 429 82

Congres Inbrengwaarde  
Congres Inbrengwaarde  

Presentatie Walter Vroom - Planeconoom Gemeente Den Haag

Advertisement