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Bilan 1er Semestre 2013 Marché Tertiaire STRASBOURG Juillet 2013

PRIVATE & CONFIDENTIAL www.dtz.com


DTZ + UGL Europe

AmĂŠriques 3 pays 63 bureaux 33 442 collaborateurs

Europe 33 pays 93 bureaux 3 441 collaborateurs

Asie Pacifique 11 pays 31 bureaux 5 512 collaborateurs

Asie Asie-Pacifique 5 pays 21 bureaux 4 323 collaborateurs

1


Nos valeurs Nos valeurs sont le ciment de notre société et s’illustrent dans nos actions, nos comportements et notre travail quotidien. Sécurité Nous nous engageons à assurer la sécurité des collaborateurs de l’entreprise et à respecter une pratique permanente de la gestion des risques. Intégrité Nous nous acquittons de nos obligations en toute intégrité et nous engageons personnellement à délivrer à nos clients ce que nous leur avons promis. Excellence du service clients Nous nous efforçons de dépasser en permanence les attentes des nos clients et les standards de nos marchés. Honnêteté et transparence dans la communication Nous privilégions la franchise et le partage des informations appropriées et communiquons en utilisant un langage simple et précis. Travail d’équipe Notre préoccupation est de travailler ensemble collectivement pour contribuer à l’amélioration permanente de la qualité du groupe UGL.


DTZ STRASBOURG Parmi les plus grands groupes de conseil en immobilier, DTZ offre à ses clients (entreprises, promoteurs, propriétaires et investisseurs) un panel complet de solutions sur mesure et à haute valeur ajoutée, en matière de conseil, transaction et gestion de l’immobilier, et ce partout dans le monde. Avec 208 bureaux répartis dans 52 pays, notre plateforme mondiale assure à nos clients une même qualité de services en Europe, au Moyen-Orient, en Asie Pacifique et sur le continent nord-américain.

Présent sur Strasbourg depuis plus de 25 ans, DTZ Strasbourg est une équipe de 8 professionnels spécialistes du tertiaire, activités et industrie sans oublier la logistique.

NOS METIERS • Transactions • Capital Market/ Investissement • Énergie et développement durable • Conseil aux entreprises • Facility management • Asset Management • Commercialisation • Études de marché et prospectives • Project management • Property Management • Consulting • Expertise


DTZ STRASBOURG


Sommaire

Demande placĂŠe Offre Focus par Parcs Valeurs

PRIVATE & CONFIDENTIAL www.dtz.com


LA DEMANDE PLACEE

Demande placée de bureaux Demande placée par site géographique Evolution neuf / ancien Demande placée par parcs tertiaires Transactions significatives

6


La Demande placée de bureaux 90 000,00

80 000,00

70 000,00 Moyenne sur 10 ans 60 000,00

50 000,00 28 136 40 000,00

part neuf

40 020

25 360 m²

30 000,00 41 267 20 000,00

17 637

29 896 10 000,00

16 800

19 747 12 035

2 804

0,00

6 546

7 723

2005 1S 2006 2006 1S 2007 2007 1S 2008 2008 1S 2009 2009 1S 2010 2010 1S 2011 2011 1S 2012 2012 1S 2013

107 transactions sur la période contre 113 en équivalent 2012. Une demande moyenne en hausse : 237 m² contre 190 m² au 1S 2012 Les transactions restent majoritairement locatives avec près de 20.000 m² en 91 opérations N’est pas pris en compte le compte propre du semestre pour environ 1 300 m² : l’implantation de la DR du groupe ICADE dans un immeuble en construction sur l’axe boulevard du Rhin

Sources : DTZ

7


Demande placée par site géographique 140 000

120 000

100 000

80 000 Parcs tertiaires autres

58 032 m² 60 000

CV

47 813 m²

40 000

25 360 m² 19 304 m² 20 000

2007

2008

2009

2010

2011

1S 2012

2012

1S 2013

Un premier semestre meilleur que celui de 2012 tout en restant en dessous de la moyenne. Une forte poussée de la demande placée en centre-ville pour environ 10.900 m² caractériséee par près de 36 transactions dont 6 à la vente pour environ 2.300 m² dont 1.600 m² dans des immeubles neufs (Presqu’ile Malraux) Les parcs tertiaires (hors Zone franches Urbaines) quant à eux totalisent 7.840 m² en 41 transactions Sources : DTZ

8


Evolution neuf/ancien de la demande placée de bureaux 90 000,00

80 000,00

70 000,00

58 032 m² 60 000,00

47 813 m² 50 000,00 part neuf 40 000,00

25 360 m²

30 000,00 41 267

19 304 m² 20 000,00 17 637 10 000,00

16 800

0,00

2 804 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

1S 2012

6 546

7 723

2012

1S 2013

Très nette augmentation des transactions vers le seconde main, déjà constatée en 2012 L’attrait de l’offre neuve pour les entreprises à la recherche de locaux efficients et performants reste néanmoins d’actualité. Sources : DTZ

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Demande placée par parcs tertiaires

Aéroparc Entzheim 1 681 m² 22%

Espace Européen 1 807 m² 23%

Parc Club des Tanneries 71 m² 1%

Valparc 482 m² 6%

Parc d'Innovation 1 039 m² 13%

Parc Tertiaire de la Meinau / Meinau 2 758 m² 35%

Sources : DTZ

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Demande placée - Transactions significatives

PRENEUR

BAILLEUR/VENDEUR

LOCALISATION

COMMUNE

L/V

SURFACE

VNF

HABITATION MODERNE

CV

STRASBOURG

L

2862

ETUDE NOTARIALE DE LA WANTZENAU

CLUB DES MARQUES

LA WANTZENAU

V

1500

ICADE

COMPTE PROPRE

cv

STRASBOURG

L

1300

PERTUY

LA FRANCAISE

CV

STRASBOURG

L

1263

EUROINFORMATION

PERIAL

MEINAU

STRASBOURG

L

1000

ECS

ICADE

CV

STRASBOURG

V

950

ALSACE 20

NORTH CENTER

MEINAU

STRASBOURG

L

670

DIGORA

DA VINCI NEXOFFICE

ZFU

STRASBOURG

V

613

ALLIANCE FRANCAISE

MSA

CV

STRASBOURG

L

500

VWR

UNOFI

MEINAU

STRASBOURG

L

479

Sources : DTZ

11


L’Offre Disponible

Evolution de l’Offre Offre Parcs Tertiaires Le Parc Immobilier Strasbourgois L’offre future

Sources : DTZ

12


Evolution de l’offre 300 000

250 000

186 451 m²

178 345 m² 200 000

174 058 m² 56 900

150 000

64 037

67 963

Part Neuf Part ancien

100 000

50 000

129 551

114 308

106 095

1S 2012

2012

0 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

1S 2013

Une offre à 12 mois en légère augmentation avec environ 186 451 m² disponibles dont 160 046 m² sont disponibles immédiatement Pas ou peu de lancement de programmes neufs sans pré-commercialisation, d’où une contraction du neuf disponible immédiatement Une offre supérieure à 12 mois représentant 43 058 m² dont la quasi totalité en en parcs tertiaires (37 458 m²)

Sources : DTZ

13


Offre au sein des parcs tertiaires 70 000

58 616 m² 60 000

50 000

40 000

30 000

21 884 m² 20 000

10 236 m²

10 968 m² 7 219 m²

10 000

841 m² 0 Espace Européen

Valparc

1S 2013 ancien / rénové

Meinau 1S 2013 neuf immédiat

Parc d'Innovation 1S 2013 neuf à 12 mois

Parc Club des Tanneries

Aéroparc Entzheim

1S 2013 à plus de 12 mois

Soit 109 764 m² disponibles à plus de 12 mois sur l’ensemble des parcs tertiaires (- 6 % / 2012)

Sources : DTZ

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Offre – Parc Immobilier

Parc Immobilier tertiaire recensé dans le cadre du Club de l’Immobilier en 2005 Total parc : dont Institutions Européennes : dont part univers public : dont part privé :

2 610 000 m² 441 000 m² (17%) 664 000 m² (25%) 1 505 000 m² (58%)

Le parc fait l’objet d’une mise à jour, il est aujourd’hui estimé à près de 2 900 000 m², valeur 31 décembre 2012. Les principales données en cours de recensement sont les suivantes (données non définitives) Totalité du Parc 2 900 000 m² environ dont parcs tertiaires 490 000 m² environ hors Parc Innovation dont Institutions Européennes: 487 800 m²

Source: DTZ, Cub de l’immobilier d’Entreprise Sources : DTZ

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L’offre future Projet WACKEN EUROPE : Relancé par la collectivité à l’occasion du déplacement du Parc des Expositions et de l’extension du Palais des Congrès et de la Musique.

Projet lauréat du futur Parc des Expos La conception du nouveau Parc des Expositions sera assurée par l'équipe de l'architecte mandataire Dietmar Feichtinger et du bureau d'étude SNC Lavalin.

1ère tranche : 70 000 m² de tertiaire dont 30 000m² réservés aux institutions européennes Logements : 20 000 m² soit environ 300 logements Commerces et services : 4 000 m² Sources : DTZ

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L’offre future Pour développer une offre tertiaire supérieure et les sites d’accueil d’activités spécifiques autour de l’univers médical, la Communauté Urbaine de Strasbourg lance de nouveaux territoires à enjeux, inscrits dans la feuille de route « Strasbourg Eco 2020 » Projets Deux Rives : Plusieurs projets inscrits en pré-commercialisation ou en pré-lancement sont en cours de réalisation L’immeuble Etoile du Rhin comptabilisé dans l’offre, développé par CIRMAD, future direction régionale AXA, (livraison mi-2013) L’immeuble « les Docks » sur l’ilot MALRAUX développé par ICADE autour des NTIC – multimédia L’immeuble « le CAP » développé par ICADE

-

Projets Deux Rives en quelques chiffres : 250 hectares pour 800 000 m² de SP potentiels dont 100 à 150 000 m² pour le tertiaire et activités 50 opérations, 3 procédures d’aménagement de ZAC Depuis 1997, 530 000 m² SHON, 1,2 milliard € d’investissements publics et privé Livraisons en tertiaire 2008-2015 : environ 50 000 m² (et 40 000 m² de commerce) dont Rives Etoile 13 000 m², Heyritz 18 000 m², Etoile du Rhin 6 800 m², avenue du Rhin 3 600 m², Malraux 8 000 m² Potentiel 2015-2020 : environ 40 000 m² (Etoile, Citadelle, Danube, Port du Rhin) Sources : DTZ

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Focus par Parcs

Focus Espace Européen Focus Valparc Focus Meinau Focus Parc des Tanneries Focus Parc Innovation Focus Aéroparc Entzheim

Sources : DTZ

18


L’Espace Européen de l’Entreprise – Schiltigheim – Demande placée 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000

dont part neuf

8 000 6 000 6 298 4 000 4 093

2 000

1 764

1 624

2012

1S 2013

2007

2008

2009

2010

2011

1S 2012

Un 1er semestre en réel retrait et une faible moyenne de surfaces placées de 139 m² Une très large majorité de transactions en locations, 12 sur les 13 recensées au cours du semestre Part très marginale du neuf avec seulement 183 m² placés Sources : DTZ

19


1S 2012

0

2012

56 774

7 718

Sources : DTZ

total 1S 2013

28 390

à plus de 12 mois

15 417

neuf à 12 mois

7 457

neuf immédiat

7 409

ancien / rénové

58 901

total 2012

30000

à plus de 12 mois

20000

neuf à 12 mois

5 558

neuf immédiat

10000

ancien / rénové

60000

total 1S 2012

à plus de 12 mois

neuf à 12 mois

neuf immédiat

ancien / rénové

total 2011

70000

total 2010

30 016

total 2009

total 2008

L’Espace Européen de l’Entreprise – Schiltigheim - Offre

80000

68 334

58 616

50000 43 925

40000 32 127

28 290

15 151

1S 2013

20


Valparc – Oberhausbergen – Demande placée 1 200

1 000

800

600 1 015 400

482 200

382

2007

2008

2009

2010

2011

1S 2012

2012

1S 2013

Semestre à l’image des précédents avec 100 % des demandes placées en locatif 3 transactions pour une moyenne de 160 m²

Sources : DTZ

21


1S 2012 2012

800

600

400

200

0 841

Sources : DTZ

total 1S 2013

à plus de 12 mois

neuf à 12 mois

neuf immédiat

863

ancien / rénové

863

total 2012

à plus de 12 mois

neuf à 12 mois

neuf immédiat

878

ancien / rénové

total 1S 2012

à plus de 12 mois

neuf à 12 mois

neuf immédiat

ancien / rénové

total 2011

total 2010

total 2009

total 2008

Valparc – Oberhausbergen - Offre

1800 1 650

1600

1400 1 264

1200 1 198

1 038

1000 841

1S 2013

22


Le Parc de la Meinau – Strasbourg – Demande placée 14 000

12 000

10 000

8 000

6 000 dont part neuf 4 000

2 000 2 626 1 214

604

0 2007

2008

2009

2010

2011

1S 2012

2 154

2012

1S 2013

Très bon semestre pour le secteur de la Meinau avec plus de m² placés sur la période que sur l’ensemble de l’année 2012. Les transactions restent très fortement locatives (96%) pour une surface moyenne d’environ 280 m² . A noter 3 opérations significatives pour des surfaces de 479, 650 et 1.000 m² Sources : DTZ

23


1S 2012 2012

Sources : DTZ

total 1S 2013

6 494

à plus de 12 mois

neuf à 12 mois

4 800

neuf immédiat

ancien / rénové

total 2012

5000

à plus de 12 mois

12 475

neuf à 12 mois

15000

neuf immédiat

17 400

ancien / rénové

20000

total 1S 2012

à plus de 12 mois

neuf à 12 mois

neuf immédiat

ancien / rénové

25000

total 2011

total 2010

30000

total 2009

total 2008

Le Parc de la Meinau – Strasbourg - Offre 35000

29 226 26 975

23 875 21 884

18 101

12 962 10 714

10000 6 494

4 676

2 719

0

1S 2013

24


Le Parc des Tanneries – Lingolsheim – Demande Placée 5 000

4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 dont part neuf

2 000 1 500 1 000 1 228

500 234

0 2007

2008

2009

2010

2011

1S 2012

2012

71 1S 2013

1 seule opération pour 71 m² placés en location

Sources : DTZ

25


1S 2012 2012

Sources : DTZ

8000

total 1S 2013

à plus de 12 mois

neuf à 12 mois

241 neuf immédiat

5 393

ancien / rénové

5 152

total 2012

à plus de 12 mois

neuf à 12 mois

neuf immédiat

5 152

ancien / rénové

6000

total 1S 2012

à plus de 12 mois

neuf à 12 mois

neuf immédiat

ancien / rénové

total 2011

total 2010

total 2009

12000

total 2008

Le Parc des Tanneries – Lingolsheim - Offre

16000

14000 14 040

11 458 10 560 10 534

10000

7 219

4 911

4000

2000 2 067

0 241

1S 2013

26


Le Parc d’Innovation – Illkirch – Demande placée 12 000

10 000

8 000

6 000

dont part neuf

4 000

4 467

2 000

529 510

2007

2008

2009

2010

2011

1S 2012

2012

1S 2013

1039 m² placés en 6 transactions dont 2 ventes pour environ 370 m² Demandes placée moyenne : 173 m²

Sources : DTZ

27


1S 2012 2012

Sources : DTZ

total 1S 2013

2 067

à plus de 12 mois

neuf à 12 mois

2000

neuf immédiat

6 807

ancien / rénové

total 2012

à plus de 12 mois

neuf à 12 mois

neuf immédiat

ancien / rénové

10000

total 1S 2012

à plus de 12 mois

neuf à 12 mois

neuf immédiat

ancien / rénové

6000

total 2011

8000

total 2010

4000

total 2009

total 2008

Le Parc d’Innovation – Illkirch - Offre

12000 10 236

9 501 8 874

7 738 6 609

5 400

3 558

2 697 1 560 2 067

0

1S 2013

28


L’Aéroparc Entzheim – Demande placée 9 000

8 000

7 000

6 000

5 000 dont part neuf 4 000

3 000

1 125

2 000

1 000 1 456

1 502 179

2007

2008

2009

2010

2011

1S 2012

2012

1S 2013

La poursuite d’une belle absorption avec 1681 m² placés. 8 transactions, à 100% locatives dont 1 dans un immeuble neuf Moyenne des surfaces placées : 210 m²

Sources : DTZ

29


1S 2012 2012

10 482

Sources : DTZ

total 1S 2013

à plus de 12 mois

neuf à 12 mois

6 881

neuf immédiat

5000

ancien / rénové

total 2012

à plus de 12 mois

neuf à 12 mois

neuf immédiat

ancien / rénové

10000

total 1S 2012

à plus de 12 mois

neuf à 12 mois

neuf immédiat

ancien / rénové

total 2011

total 2010

total 2009

total 2008

L’Aéroparc Entzheim - Offre

30000 27 134 26 830

25000

20000 17 849

16 054

15000 10 968

9 065 6 881

5 534 4 087

0 486

1S 2013

30


Synthèse parcs tertiaires L’offre disponible

La demande placée

1

1. Espace Européen Parc: 218 327 m² Offre immédiate: 12 967 m² Offre à 12 mois et plus: 43 807 m²

1. Espace Européen Demande placée : Location : Vente :

2

2. Valparc

2. Valparc

Parc: 27 400 m² Offre immédiate: 863 m² Offre à 12 mois et plus: /

Demande placée : Location : Vente : /

3. Aéroparc Entzheim

3. Aéroparc Entzheim

Parc: 63 700 m² Offre immédiate: 17 363 m² Offre à 12 mois et plus: 486 m²

4

5

Demande placée : Location : Vente :

4. Parc Tanneries

4. Parc Tanneries

Parc: 51 435 m² Offre immédiate: 5 363 m² Offre à 12 mois et plus: nc

Demande placée : Location : Vente :

3

5. Meinau

5. Meinau

Parc: 126 500 m² Offre immédiate: 17 762 m² Offre à 12 mois et plus: 2 719 m²

Demande placée : Location : Vente :

6. Parc Innovation Parc: Offre immédiate: Offre à 12 mois et plus:

6

1807 m² 1658 m² 149 m²

482 m² 482 m²

1681 m² 1681 m² /

71 m² 71 m² /

2655 m² 2758 m² 103 m²

6. Parc Innovation nc 5 393 m² 2 067 m²

Demande placée : Location : Vente :

Sources : DTZ

1039 m² 663 m² 376 m²

31


Les Zones Franches Urbaines Dans l’ensemble des Zones Franches urbaines de l’agglomération, 1 500 m² ont été placés au 1er semestre (en 9 opérations), contre 3.800 m² environ en 2012. Ce volume représente quasiment celui placé sur l’espace Européen ou l’Aéroparc d’Entzheim. Le Parc des Forges et le secteur rue de Hochfelden, ont attiré près de 9/10 des transactions avec respectivement 550 et 950 m² placés. Ces chiffres sont à mettre en perspective avec une offre qui logiquement diminue, pour un total de 3.660 m² disponibles . Pour le moment, seul le Parc des Forges a encore des capacités de production de nouveaux immeubles. Décomposition de l’offre disponible : - Location : 3.660 m² - Neuf : 3.440 m²

- Vente : - Ancien :

850 m² 154 m²

Sources : DTZ

32


Valeurs

Valeurs locatives constatées Valeurs de présentation à la location et à la vente

Sources : DTZ

33


Valeurs locatives constatées 250

200

150

100

50

0 2001

2002

2003

2004

2005

Neuf ou restructuré

2006

2007 Récent

2008

2009

1S 2010

Parcs tertiaires ancien

2010

1S 2011

2011

1S 2012

2012

1S2013

Parcs tertiaires neuf

Stabilité des valeurs moyennes, le neuf en centre-ville reste sous la barre des 200 € HT HC/m²/an, les immeubles neufs du boulevard du Rhin se pré-commercialisent à 165 € HT/m²/an moyen Les locations s’établissent avec des mesures d’accompagnement, franchises de loyer, travaux pris en charge par le bailleur Légère baisse des valeurs locatives pour l’ancien voire le seconde main Sources : DTZ

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Valeurs de présentation à la location (en € HT,HC/m²/an) en 2013 Secteur

Première main

Seconde main

165 - 198

110 - 165

-

200 - 240

Parcs Tertiaires

125 - 145

90 - 135

Diffus

120 - 140

70 - 120

Centre-ville Hôtels particuliers

• •

Valeur prime: 240 € HT,HC/m²/an Loyer hors incidence parking

Valeurs de présentation à la vente (en € HT/HD/HF/m²/an) en 2013 Secteur Centre-ville Hôtels particuliers Parcs Tertiaires • • •

Première main

Seconde main

2 100 - 2 300*

2 200 - 3 500

-

3 000 - 3 500

2 000 - 2 100

1350 - 1900

Valeur hors incidence parking * Valeurs locaux bruts hors aménagements estimés 350 à 500 € HT/m² en sus En centre-ville le peu d’offre à la vente provient souvent des arbitrages réalisés vers l’univers habitation se situant traditionnellement à des valeurs plus hautes Sources : DTZ

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Définitions Actif core

Actif bénéficiant d'une localisation géographique attrayante et assurant des rendements locatifs sûrs.

Demande placée

Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main hors les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives.

Loyer moyen de 1ère main Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime

Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d’engagement ferme longue.

Offre immédiate

Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T.

Opération en blanc

Projet de construction commencé avant d’avoir trouvé des acquéreurs ou des locataires pour un actif immobilier.

Production neuve

Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier et non encore livrées.

Sources : DTZ

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DTZ STRASBOURG Vincent TRIPONEL Laurence LUTZ

Directeur Associé Associée Consultante Bureau

vtriponel@dtz-strasbourg.fr llutz@dtz-strasbourg.fr

Espace Européen de l’Entreprise – 13 Avenue de l’Europe – CS 20 003 – 67 013 STRASBOURG Cedex Tel: 03 88 18 55 55

Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d’erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source.

www.dtz.fr - www.dtz-immo.fr

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Bilan immobilier entreprise cus 1er semestre 2013  

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