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《特刊》

第九屆中國國際住宅產業博覽會 第六屆北京國際金融博覽會

International Real Estate Magazine

October 2010

超越美國 超越地產 昔日精心修煉 今日點石成金 喬慧存譜寫輝煌人生新篇章 方興未艾的中國人 海外置業潮 迎接節能綠色建築時代的到來 投資移民去美國 權威專家為你指路


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《國際地產》發刊詞

洞悉先機 順勢而為 創設國際地產資訊的互動式平臺

全球

金融危機爆發兩年來,美國、澳大利亞、加拿大、日本、韓國及歐洲一些國家的房 價出現不同程度的暴跌,這些國家穩定本國房地產市場的需求日益迫切,國際投資

《特刊》

第九屆中國國際住宅產業博覽會 第六屆北京國際金融博覽會

客抄底這些國家樓市的投資需求正在急速躥升。 中國房地產泡沫將成為中國輸出投資的契機,隨著人民幣升值,中國富裕階層人士將掀起一 股前所未有的海外置業潮,並有能力在全球最熱門的房地產市場一擲千金。在嘗到了投資中國

International Real Estate Magazine

October 2010

房地產的巨大甜頭後,一些別具慧眼的中國地產商也將目光瞄向了海外市場,正在試探著走出 國門,另尋投資出路。 與投資中國房產相比,海外房地產具有充裕的流動性和穩健增值的特性,投資者還可以在國 外辦理成數較高的貸款。而且,對於貸款以外的房款支付,不少國家還允許在交房前分期付齊, 包括澳洲、英國、美國部分地區等。除了買房成本外,部分國家或地區持有成本不高,也是吸

超越美國 超越地產

引國內投資者的一大因素。比如在中國推介較多的美國加州樓盤,加州房產稅只有 1.1% 左右。 阻礙當前中國地產公司以及其他行業中資公司海外投資的一個主要瓶頸,仍然是語言和文化 的差異。這很可能超出很多人的想像,但是僅僅把中文翻譯成英文是不夠的,還需要能夠完整

昔日精心修煉 今日點石成金 喬慧存譜寫輝煌人生新篇章 方興未艾的中國人 海外置業潮

真實地把意思傳遞給對方,並在充分理解和掌握目的地商業文化慣例及禮節、社會風俗習慣等 基礎上進行有效率的、有針對性的溝通、談判。

迎接節能綠色建築時代的到來

要使這些含金量極高的國際地產資訊及時、精准地傳遞到海外開發商和中國富裕階層人士手

投資移民去美國 權威專家為你指路

中,就需要創設一個互動式平臺。為順應國際地產市場的大勢,協助中外商業精英掌控先機,《國 際地產》雜誌(在美國名為 USA REAL ESTATE,下同)應運而生了! 作為全美唯一一份專業性的中文商業報紙,《中華商報》持續向縱深領域拓展,繼 2010 年 7 月成功推出隨報贈閱的中華地產報之後,如今又創刊出版《國際地產》雜誌,在太平洋兩岸同 步發行,以更好地向海內外高收入階層讀者提供專業周到的資訊服務,幫助把握逢低介入美國 等海外房地產市場的機會。 《中華商報》是美國幾個主要國際性商展的獨家中文媒體贊助商,曾作為獨家平面媒體贊助 商,協辦了於 2010 年 8 月在洛杉磯舉行的首屆“2010 中美房地產峰會”,《中華商報》及中 華地產報還作為北京四季房展的戰略合作媒體,在中國大型房地產專業展會初次亮相就得到了 各方的關注和好評。 《國際地產》雜誌創建了一種全新的商業模式,將太平洋兩岸的地產資訊聯繫起來,集中報 導海外地產要聞、市場動態和投資移民資訊,展示和推介適合華人投資的房地產項目。本刊誠 邀地產界精英及相關專業人士開設專欄、推介專案、刊登廣告以及開展其他形式的合作,共同 取得客戶信賴。

《中華商報》社長 蘇蓉生 2010 年 10 月

006 International Real Estate Magazine


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《國際地產》封面故事

超越美國 超越地產 昔日精心修煉 今日點石成金 喬慧存譜寫輝煌人生新篇章

採訪報導.王曉群 Xiaoqun Wang 攝影.魏景明 Henry Wei.美術設計.T-Graphic Media

如果

你在網上搜索喬慧存這個名字,首先躍入眼簾的是一本曾經激勵一代中國年輕人的 暢銷書《黃金是怎樣煉成的》,這是新東方創辦人之一徐小平與故事主人公喬慧存

合著的談話錄,詳盡記述和分析了喬慧存從中專生到車間技術員,從高薪白領到諮詢公司創辦 人,再到世界一流商學院深造的成長歷程。 該書自 2002 年底推出以後一直被視為普通青年從零開始奮鬥的最佳實例指南。在網上可以找 到許多讚賞有加的書評,還有一些讀者發帖關心喬慧存的近況,大概很少有人知道他成功完成 沃頓商學院工商管理課程之後已經迅速成為美國地產界精英,開始譜寫超越美國、超越地產的 輝煌人生新篇章。 坐在記者面前的喬慧存全身乾淨俐落,目光炯炯有神,好像隨時準備去做好某件事情,沒有

010 International Real Estate Magazine


George 喬慧存 President DRE#01865257 Cell: 626-616-9678 E-mail: huicun@gmail.com 專精 豪宅買賣及商業地產投資 獨家代理 中國頂級投資人在美國投資 誠信 敬業 忠實 保密 榮獲 2010 年精英地產總裁獎金 加州 夏威夷州 Broker 執照 Broker Associate of IRN Realty AAA Global, Inc AAA 環球公司 一句廢話,也沒有一點多餘的動作。記者自然

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也要言簡意賅地講述他的故事。

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喬慧存打小就有經商的愛好:12 歲就能跟

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外公一塊兒賣螃蟹,但那是 1982 年,齊齊哈

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爾人不認這東西,結果虧本了;後來,他又幫

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助媽媽的商店銷售火柴,進價是一包五毛錢,

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賣六毛,後來價落了,他竟然還能賣六毛,這 回當然掙著錢了;念中專時,他又和幾個同學

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合夥賣冰棍、雪糕、餅和汽水,賣了近一年,

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賺了不少錢,用這些錢,他帶領全班 30 多人

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遊覽了北戴河。但是從一個中專生到世界頂級

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商學院的高材生,在這個過程中經歷了無數的 磨煉。 喬慧存從堅持晨跑開始,通過精心修煉,一 步步實現自己的人生目標:15 歲考上遼寧輕 工學校,中專畢業後到齊齊哈爾明月啤酒集團 當技術員、翻譯、品酒師,並通過成人高考, 用 5 年時間函授拿下商業管理本科文憑;24 歲考入哈爾濱工業大學讀經濟學研究生,其間成功 地參與了亞洲冬運會籌款工作;26 歲在幾千名求職者中脫穎而出,被中信公司總部錄用,在職 期間擔任計畫與投資主管;29 歲放棄高薪白領生涯,創辦了自己的諮詢公司,並集聚起向國際 一流諮詢公司叫板的實力;32 歲,經過兩年的考試和申請,被美國沃頓商學院 MBA 錄取,學 業完成後躋身美國地產界,迅速成為業界精英,並在更高起點上開始新的創業。 在這個社會環境急速變遷的年代,喬慧存沒有隨波逐流,他堅持了自己選擇的道路,所以, 在課餘時間裡,在別人打球、娛樂的時間裡,他給自已制定了嚴格的計畫,每天都練字、跑步、 學習英語、練習演講等等,這些活動沒有任何人要求他,只是他認為這些都是對自己未來非常 有用的本領,並且一堅持就是十幾年,直至他從沃頓商學院完成學業後開始再創業。正如徐小

011 International Real Estate Magazine


《國際地產》封面故事

憑藉高超的商業談判技巧,以 395 萬美元的較低價格 搶得了當地沃爾瑪項目搬遷後留下的商業用房, 讓原始投資者在僅投入 80 萬美元首付的情況下,獲得了超過 3 倍的投資收益。

平所說,“喬慧存身上擁有許多商業經濟時代成功者必備的素質,他所展示的是一個徹底靠自 己的奮鬥的成長過程,是普通人走向成功、整個國家走向強大的時代寫照。” 年輕時代的喬慧存非常敬佩榮毅仁等大企業家,可以說,通過創業成為商界精英早已是紮根 於他心中的夢想,他後來的人生軌跡正是這個夢想決定的。他回憶說,“我就是喜歡幹有挑戰 性的工作,我在中信學到的東西,是我一生不能忘的。但在中信幹到第 3 年,我想更自由地發 揮自己的能量,就決定離開了。” 1999 年,喬慧存獨立創業開辦諮詢公司“京城信達”,他說幹自己的公司這 3 年,最大的感 受是特別痛快。“我們跟客戶談判,幫企業出主意,創造了很多價值。我能看到自己幫別人賺 了很多錢,當然我自己也實現了人生價值。”當時,北京的一個大型展覽中心為了使展覽更富 有創意和吸引力,曾面向所有的諮詢公司進行招標。喬慧存經過了與同事一番拚搏之後,遞交 了一個幾近完美的展覽構想,經專家們對各種方案的打分評定,最後“京城信達”以絕對的優 勢中標,戰勝了包括麥肯錫國際諮詢公司在內的強大競爭對手。 喬慧存在沃頓苦讀兩年之後,有機會去新加坡和香港等地擔任高薪管理職位,但是他最後還 是決定儘快在美國創立自己的事業。當時正是美國房地產市場日趨紅火之際,喬慧存經人指 點,把握時機,考取美國賓州及佛州地產經紀人執照,並發揮自己在市場行銷與戰略管理的專 業優勢,迅速躍升為令人刮目相看的地產精英。2004 年至 2005 年,他在賓州費城時代地產公 司協助總裁進行市場行銷期間,設計了全新的公司架構並幫助其建立與美國頂級地產連鎖公司 二十一世紀地產公司的合作,負責招募並培訓了 20 多名新經紀人及工作人員,完成了新公寓開 發項目的市場分析及計畫。他曾在 3 個月之中簽訂了價值 300 萬美元的商業地產投資合同,還 有在 3 天之內,僅用 5 通電話就搞定了一塊價值 195 萬美元的土地交易。 賓州最大的華裔房地產開發商看重了喬慧存的過人才幹,派他前往佛州創辦美亞集團,在奧 蘭多市負責規劃、租售、管理擁有 1800 車位元和 52 個單位的購物中心專案,10 個月成功售出

012 International Real Estate Magazine


全部 52 個單位,讓公司獲利 4 倍!此外,他憑藉高超的商業談判技巧,以 395 萬美元的較低價 格搶得了當地沃爾瑪項目搬遷後留下的商業用房,經過重新規劃、佈局和改造,在 6 個月後以 650 萬美元的價格脫手,讓原始投資者在僅投入 80 萬美元首付的情況下,獲得了超過 3 倍的投 資收益。後來喬慧存獲得機會去加州考察,還專程去拉斯維加斯參加全美商業地產大會,在那 次大會上遇到了畢業於加大伯克利商學院的一位傑出地產專家,相似的教育背景與專業經驗使 他們有了深入的溝通,喬慧存萌發了進軍加州房地產市場的念頭。經過充分的運籌與準備,他 迅速考取加州及夏威夷州地產經紀人執照,於 2009 年加盟亞凱迪亞僑福地產公司,在那裡受到 有關處理富有挑戰性的談判和交易的專業訓練,協助總經理處理銀行拍賣屋以及市場行銷工作, 並創建頂級團隊從事商業地產及公司交易業務。 為了更好兼顧到自己的創業計畫,喬慧存轉到了在南加州頗有聲譽的精英地產公司,並在 8 個月內實現交易一千萬美元,其中包括比華利山莊一棟 780 萬美元的豪宅交易。他不僅成為名 副其實的千萬經紀,而且獲得精英地產公司 2010 年總裁金獎。在如此低谷的地產市場中,主動 找他的高端客戶卻絡繹不絕,最近一家頂級豪宅開發商把洛城最豪華區售價一千八百萬美元的 新建豪宅獨家代理權交給了他。精英地產公司總裁 David Chen 向記者表示,喬慧存受到中美兩 國頂尖經濟管理及 MBA 訓練,具有極強的分析、溝通與社交能力,又擁有住宅及商業地產交易、 投資及開發經驗,再加上他誠信敬業,忠實保密,做事認真,精益求精,寧願為客戶利益犧牲 個人利益,自然而然在市場上樹立了良好的信譽,集聚了越來越多的忠實客戶群,並被他們一 致評價為“可以信賴的經紀人”。 但是喬慧存向記者強調,自己的事業目標不是只做一個可以信賴的千萬經紀,而這只是自己 在美國創業的新起點。在進入沃頓商學院就讀之際,喬慧存就在心裡打定了主意——把那裡的 同學當做自己未來的事業夥伴,把那裡的老師當做自己事業上的導師。如今這一願望正在逐步 成為現實。喬慧存在加州創辦 AAA 環球投資公司的時候,他的商業計畫書就是由當年的導師親 自指導的,而散佈在全球商界高層的同學和校友們正幫助他將生意拓展到包括中國在內的世界 各地。他希望在地產行業中建立最為優秀的團隊,創建最佳業績的地產投資基金,並在高端住 宅與商業地產投資、開發與管理方面形成全方位的競爭優勢。 在公司開始運作之後,喬慧存延續了“把客戶視為上帝”的服務理念,眾多客戶在鑒證中給 予高度評價。比如,淩先生說,“ AAA 環球公司的服務無與倫比。作為一個多年的客戶,每一 個與我接觸過的工作人員的專業精神都給我留下深刻印象。”又如,彭先生說,“在這個時代, 很難找到一個可以信任的公司。 AAA 環球公司由一個朋友推薦給我,現在我知道為什麼——我 所享受到的服務無可挑剔。”為了進一步超越美國疆域的限制,他又創建了 AAA 環球之家地產 專業網站 www.aaaglobalhome.com,為廣大客戶提供了完善的地產交易平臺,為全球投資人投資 美國提供幫助,建立了與客戶之間的長期交流互動通道。 喬慧存向記者表示,AAA 環球投資公司即將在中國北京設立辦事處,為中國人走出國門提供 方便,並在出版業與網路教育方面做出超越地產領域的努力。據透露,他正在與同仁合作組織 編譯美國最新人生規劃類暢銷書《成功心理定位》(Mindset),為中國年輕一代的成長貢獻更多 的力量。有志者事竟成,喬慧存最後對記者說:“我最大的財富就是我的執著:做一件事,一 定要做到底,一定要做成功!我相信這句話:沒有不可能發生的事!如果我們能有這樣的理念, 成功實際上離我們並不遙遠。”縱觀喬慧存的成功,簡單來說就是:目標準確+努力奮鬥+堅 持不懈+把握機遇 = 精誠所至,金石為開。

013 International Real Estate Magazine


AAA環球公司總裁喬慧存 美國《中華地產》、《國際地產雜誌》 高級資深房地產顧問

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《特刊》

第九屆中國國際住宅產業博覽會 第六屆北京國際金融博覽會

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超越美國 超越地產 昔日精心修煉 今日點石成金 喬慧存譜寫輝煌人生新篇章 方興未艾的中國人 海外置業潮 迎接節能綠色建築時代的到來 投資移民去美國 權威專家為你指路

《國際地產》發刊詞

出版發行 Publisher

洞悉先機 順勢而為 .....................................................................................006

泰翁傳媒有限公司 Tyloon Media Corporation 社長 President

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蘇蓉生 Barry R. Su 副社長 Vice President

《國際地產》封面故事

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.........................................................................010

昔日精心修煉 今日點石成金 喬慧存譜寫輝煌人生新篇章

蔡憲州 Sam Tsai 主編 Editor

王曉群 Xiaoqun Wang 副主編 Associate Editor

王列珉 Liemin Wang 編輯 Assistant Editors

楊婭姣 Yajiao Yang 鄭雪玲 Shirleen Zheng 美術總監 Art Director

丁圓圓 Lucy Ding 美術編輯 Art Editor

梁翔南 Alan Liang 公關總監 Public Relations Director

胡安 Juan Yanez Carrera 廣告總監 Advertising Director

趙俊 John Zhao 廣告經理 Advertising Manager

溫燕 Winnie Wen 紀謝萍 Allison Hsieh Ji Circulation Director 發行總監

魏景明 Henry Wei 中國運營總監 Director of Operations in China

牛曉娟 Xiaojuan Niu 中國財務總監 Chief Financial Officer in China

蘇京麗 Jingli Su 中國公關主任 China PR Director

孫崗程 Gangcheng Sun 社長助理(中國、日本)President Assistant

《國際地產》房市觀察

方興未艾的中國人海外置業潮 ..................................................018 中國房地產價格瘋漲令中國人強烈偏向于投資住房 《國際地產》專家訪談

投資移民美國 權威專家為你指路 ........................................022 專訪美國投資移民同業協會 執行總監 Stephen Yale-Loehr 羅爾 《國際地產》前瞻視野

迎接節能綠色建築時代的到來 ..................................................026 歡迎具遠見實力中國投資者前來美國把握綠色建築的巨大財富商機

仵艷霞 Money Wu 中國法律顧問 China Legal Counsel

北京致諾律師事務所 Beijing Zhinuo Law Firm 社址 Address

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《國際地產》房市觀察

方興未艾的中國人海外置業潮 中國房地產價格瘋漲令中國人強烈偏向于投資住房

綜述報導.王列岷 Liemin Wang 圖片提供.iStockPhoto.美術設計.T-Graphic Media

中國

人以高額的儲蓄和強大的投資能

國人買美國人的房子,化解的是美國人的樓市

力聞名。現階段,中國房地產行

危機。

業正在經歷多批次“愈來愈猛烈”的調控,民

雖然,今年中國對美國商業地產投資僅為

營企業在土地資源和銀行信貸資金等方面承受

6,260 萬美元,按國別計排全球第十二位。相

的調控風險將越來越大。從中國近期樓市調控

比之下,據 Real Capital Analytics 資料顯示,

中被擠兌出來的 4000 億元民間資金的去向,

加拿大是美國房地產今年最大外資來源國,

正成為世人關注的焦點。

僅 8 月投資額就達 18 億美元左右。不過,中

業內人士認為,由於中國一直受到房地產固

國其他投資形式顯然在不斷增多,因為中國這

定投資快速增長和對外貿易順差的壓力,政府

個世界經濟增長引擎不斷產生數十億美元的現

鼓勵房地產公司走出海外並為房地產企業提供

金盈餘,這些現金都在尋找投資機會。例如,

了政策優惠。另一方面,投資海外房地產市場

中國主權財富基金 中國投資有限責任公司

的機會和空間還是很多的。這將成為今後一些

(China Investment Corp.) 一直在研究購買以美

房地產企業的一種戰略選擇,其發展趨勢也會

國為重點的房地產基金股份。

越來越明顯。 美國:中國人海外置業的首選

另 據 美 國 Prodigy International 地 產 公 司 公 佈的資料,中國買家對紐約房產的興趣在過去

自 2001 年起,美國房價一路飆升。次貸危

1 年的時間中增長十分顯著,其旗下有兩家公

機爆發後,自 2008 年下半年開始,美國房地

司的已售房屋中,由亞洲買家購買的已經占到

產市場上出現了大批名為“fore close”( 銀行

2 成,其中中國人占了很大比重。近年來,中

拍賣房 ) 的“法拍屋”。猛打 4 至 7 折的拍賣

國政府對外匯管制比較寬鬆,所以中國的買家

房比比皆是。

到美國去買房,在美國做按揭相對比較容易。

在美國,房地產市場無疑是此次金融危機 的重災區,根據美國商務部經濟分析局公佈

根據美國媒體的報導,三年間,華人在美國的 投資移民超過了 1700 億美元。

的資料,美國今年的房產價格比去年下跌了

對於許多中國買家來說,投資海外房產的門

23.63%,差不多回歸到 2004 年時的水準,一

檻並不高。即便在美國加州,50 萬美元已經

些熱門城市如洛杉磯、邁阿密、拉斯維加斯、

可以買到 200 多平米的別墅。

鳳凰城的房地產價格下降幅度都超過平均值。

美國龍安集團總裁饒及人表示,雖然最近在

暴跌之後的美國房市了吸引了來自海外的大

美購房的中國人選擇一次性付款的數量相較之

批投資者,其中許多人打算把購入的房屋和共

前多了不少,但因為華人還款的記錄非常好,

有公寓出租,等房價上漲再出售。雖然外國買

美國的銀行非常樂意貸款給華人。

主在美國當前房屋交易還占不到 10%,不過專

在美國購置房地產有多種優勢:美國有完善

家表示這種趨勢正迅速擴展。在邁阿密、鳳凰

的法律,穩定的社會環境和相對簡單的購房程

城和西雅圖等地,外資正協助穩定房市。

式,可以保障外國投資者的利益;人民幣升值

中國的外匯儲備越來越多,鼓勵中國企業和

與美元貶值為在美國購買房地產提供了低成本

富豪多投資海外,這才是中國作為 2.648 萬億

的購買機遇;租賃需求旺盛,房屋租金呈日益

美元外匯儲備大國的責任所在,像克魯格曼先

上升趨勢,得以保障投資者的租賃收益;目前

生曾提議的那樣,買美國的房子可能是一個一

的房產情況是百年難遇的長期投資良機。

舉兩得的好辦法,中美兩國的房地產市場,恰

相比較而言,美國房屋擁有永久產權;政府

好是冰火兩重天。中國的炒房客如果轉戰美

對房地產市場干預性不大;房地產價格完全公

國,等於化解了中國樓市泡沫;與此同時,中

開化,法律禁止私自調價;政府支持購房者,

018 International Real Estate Magazine


有退稅和減稅政策;更強的產權保障,客戶資

在大多倫多地區,100 萬元以上的豪宅在今年

金先存放於監管帳戶 (Escrow Account),產權

1 至 8 月,總共成交 2135 間,比去年同期的

轉移到購房者後再進行轉賬。其中最大的房產

1401 間,增長 52.4%。

保障就是產權調查和產權保險,由中立第三方

在大多倫多地區的樓市方面,報告預測今年

調查產權的歷史記錄,避免日後可能引發的產

成交 100 萬元以上的豪宅數量,可望刷新紀

權糾紛;提供產權保險,並承擔產權發生意外

錄,主要也是靠中國買家的大力支持,豪宅包

時的賠償。

括豪華高價柏文,根據統計,今年 1 至 8 月超

加拿大:中國買家帶旺豪宅市場

過百萬的柏文已成交 126 間,去年則只有 77

根據 Re/Max 地產公司發表的最新樓市報告,

間,增長 63.6%。

019 International Real Estate Magazine


《國際地產》房市觀察

暴跌之後的美國房市吸引了來自海外的大批投資者, 其中許多人打算把購入的房屋和共有公寓出租,等房價上漲再出售, 買美國的房子會是一個一舉兩得的好辦法。

另外,中國買家亦帶旺了大溫地區豪宅市 場,以 150 萬元以上作為豪宅定義的大溫地 區,今年 1 至 8 月豪宅成交達到 1356 間,比 去年同期增長 44.3%。大溫豪宅完全不受近期 樓市銷售放緩影響,報告分析原因在於中國富 豪買家不斷湧入,追捧大溫豪宅,如此現象並 將至少持續至 2011 年。 報告指出,大溫豪宅市場無疑是由中國買家 所推動,這與中國經濟表現仍然強勁,中國買 家急於為手上已累積的資金及財富尋找出口有 關,他們到大溫地區購買豪宅,使得價格在 150 萬元以上的房屋仍然很搶手,成交量繼續 增長,去年前 8 個月才只有 940 間,今年前 8 個月已衝破 1000 間,達到 1356 間。 Re/Max 執行副總裁阿什 (Elton Ash) 指出, “比較有趣的現象是,似乎愈昂貴的房屋,市 場需求相對強勁。”阿什說,看來收入愈高或

險比中國要小很多。

經濟能力愈強的一群買家,尤其是中國買家,

事實上,澳洲外國投資法例自去年修改以

他們對經濟復蘇愈抱信心,且比其他人更早洞

來,中國買家已經成為澳洲樓市的一股新力

燭機先,看到機會。

量,催生了房地產市場銷售的新格局。

澳洲:置業風險比中國小很多

澳洲地產創辦人黎國祥介紹,一年來中國人

澳洲房地產市場正在復蘇,去年澳大利亞房

赴澳洲投資購買的房產有近千套。當地房價持

價漲幅達到 7% 至 8%。其中,墨爾本別墅價

續穩定上升,近七年來樓價每年增長逾 13%,

格漲了 8%。悉尼的中等別墅房價比去年上漲

適合長線投資。

了 6%。不過,相對於部分中國大陸城市房價,

一般來說,月收入在 3 萬—5 萬人民幣的中

在澳洲置業顯得便宜得多。在澳洲購買 15 套

國人都有能力在澳大利亞購置房產。澳大利亞

別墅,總價錢在 3000 萬人民幣左右,平均每

悉尼、墨爾本地段好的房子為人民幣 5 萬—6

套別墅只 200 萬元。200 萬元在北京僅相當於

萬元 / 平米,普通地段只需 2 萬元 / 平米。中

市區一套普通的毛坯住宅、遠郊的一套經濟型

國人只需提供收入證明,就可以貸款在澳大利

別墅。

亞買到一套具有永久產權的房子。目前,澳大

一方面,現在澳大利亞房產在價格上很有優

利亞回報最高的投資區域當屬悉尼、墨爾本、

勢,另外澳大利亞現在的租金回報率能達到每

黃金海岸,悉尼的北區和東區更是號稱“白金

年 5%~6%,一套 250 萬人民幣的房子,每年

地段”,那裡集中了澳大利亞最富有的人群。

的租金能達到 12 萬 ~14 萬,而上海現在的租

在北區一套普通的小一居帶陽臺的住宅總價就

金回報率只能達到 2.4% 左右;另一方面,與

達到人民幣 360 萬元,但是其資產增值和租金

目前的中國情況相比,近幾年澳大利亞房價每

回報都高於其他區域,是在澳洲投資的首選。

年以大約 10% 的速度上漲,7 年才翻一倍,這

英國:地產業成熟,投資收益穩定

與中國房價上漲速度和漲幅相差甚遠,但是投

早在上世紀七、八十年代,英國也經歷過房

資收益相對穩健,不會出現大起大落,置業風

地產泡沫破裂的過程。之後,英國房地產業走

020 International Real Estate Magazine


向成熟,雖然不會出現如中國房地產一樣瘋狂

Group 一類的日本仲介公司甚至開始了直接面

的上漲,但是房價每年都會平穩增長 10%—

向中國的貸款服務。臺灣知名房產仲介信義房

20%,既使在經濟蕭條時期,房價也沒有下跌,

產駐日分公司也瞄準了大陸炒房客,他們計

作為一項投資收益十分穩定。

畫于 2012 年開拓大陸市場,預計屆時交易額

據瞭解,英國新建住宅的開發量受到嚴格控 制,北京一年的開發量比整個英國一年的開發

能達到 150 億日元,而將來的目標更是達到 1000 億日元。

量都要多,因此在英國投資房產主要是二手

位於日本最北端北海道的千歲市,是一個人

房。英國的 freehold 擁有永久居住權,包括土

口只有 9.3 萬的小城,因為一個供北海道首府

地在內都屬於房屋所有人,如果一棟樓裏面有

札幌使用的機場而聞名。對於日本人而言,這

一家是 freehold,那麼這棟樓裏的其他住戶都

裏並非購買鄉村別墅的首選。但在中國富人的

需要交租金給永久居住權的住戶,大約一年一

眼中,卻可以成為在度假勝地北海道的大本

戶 100 英鎊。

營。因此,當廣告公司 Nitori Public 在這裏掛

在英國,有錢人集中的倫敦地區是房地產投 資的首選。倫敦的 John’s Wood 區域相當於

出 17 套價值兩百萬元人民幣的待售房源後, 便很快被中國富人們一搶而空。

北京的二環,交通方便,擁有大片的綠地,那

“我可以說是見證了日本房地產低迷的二十

裡的 townhouse 總價大約在 300 萬—500 萬英

年,終於等到了機遇。”日本溫州商會會長林

鎊之間,極具升值潛力。英國利物浦為吸引中

立和他的商會朋友們,終在長達二十年了寂無

國投資者和銀行,計畫在當地興建一座以上海

色的日本樓市寒冬裏找到了一抹嫩綠的商機。

命名的“上海塔”,目標是要成為倫敦以外、

“實際上,不少中國人甚至都直接拿現金去購

全英最高建築物。有關建築方案提出,“上海

房。”林立笑著說。而且中國富人相中的都是

塔”連同鄰近規劃專案,造價估計高達 55 億

東京的高價位地段,比如商業區新宿、使館區

英鎊。“上海塔”將建於默西河畔,樓高 55 層。

麻布,這都是普通日本人不敢問津的地方,中

連同“上海塔”在內,整個河畔日後將重建成

國買家的豪擲千金一度讓日本人咋舌驚歎。

一個提供 9,000 個單位的大型新開發區。 日本:租賃收益可觀,華人置業者洶湧而來

儘管樓市萎靡不振,但租金卻居高不下。 美國富比士雜誌依據國際知名諮詢顧問公司

面對萎靡的樓市,2009 年開始,日本對中

Mercer 所做的生活水準調查顯示,亞洲房屋租

國開放自由行,符合其條件的家庭超過 1600

金最高的 16 大城市中,日本東京穩坐冠軍寶

余萬戶,旅遊帶來了巨大商機,不少旅遊者即

座。林立說,“上海的房產年投資回報率在

在當地購置不動產作為度假之用。日本政府同

2.5%-3% 之間,溫州只有 1.5%,在最糟糕的

年推出刺激房地產市場的政策並放寬在日華僑

情形下,你的貸款利息可能還會比租金收益還

購房限制。日本政府規定,只要有在留簽證,

要高。儘管日本房產回報率隨地段房產而有所

有正常的納稅記錄,都可申請銀行的住宅貸

不同,但回報率大多在 4% 到 10% 之間。”

款。這讓積蓄已久的在日華僑購房欲望找到了

被中國樓市驕縱慣的中國人可能並不會僅僅

宣洩。華人二代鄧毅花費了 200 萬日元的首付

滿足於年 10% 的回報率,他們可能更看好日

金,就買下了 2000 萬日元左右的中古別墅,

本持續的低利息政策。他的一個朋友以 10 億

“日本的房子有年限,但土地最值錢。買下中

元日幣,相當於 7000 萬元人民幣的價格在日

古小別墅,幾年後便可以貸款翻建新房。”他

本購買了一座大樓,並將其進行抵押貸款,隨

表示。

後將貸款所得資金反投到中國樓市抑或其他產

這還只是針對在日留居的僑民。像 Shinoken

業——這看起來確像是一樁極其划算的買賣。

021 International Real Estate Magazine


《國際地產》專家訪談

投資移民美國 權威專家為你指路 專訪美國投資移民同業協會 執行總監 Stephen Yale-Loehr 羅爾

採訪報導.楊婭姣 Yajiao Yang 王曉群 Xiaoqun Wang 圖片提供.iStockPhoto.美術設計.T-Graphic Media

自上

世 紀 70 年 代 末、90 年 代 初 期 的

地。從總體上來說,不管是來自哪個國家或地

兩撥移民潮以來,中國改革開放

區的移民投資者,其赴美投資動機主要包括:

之後的第三撥移民潮在近十年中已形成愈發洶

尋求新的商業機會或把自己的生意擴展到美國

湧之勢,其中由富裕階層人士構成的投資移民

市場;分散個人財富的投資組合;讓自己或者

群體所占的比重逐年增大,而美國正在躍升為

子女獲得更好的教育;享受更清潔的空氣和綠

最炙手可熱的投資移民目標國家。

色的環境;享受高保證的食品安全等等。

在美國投資移民需要通過怎樣的途徑?美國

記者:您在投資移民領域從業 25 年,並對美

的政策和法律對此有怎樣的規定?申請移民者

國投資移民法律制度的建立和完善有深厚的見

需要考慮和面對哪些投資風險?他們如何才

解。能不能請您簡要介紹一下美國在投資移民

能盡可能地降低這些風險?就這一系列的問

領域都出臺了哪些重要的法案?

題,本刊記者于近日對美國投資移民同業協

羅爾:最基本的當然是美國“投資移民法

會(Invest in the USA, 簡 稱 IIUSA)) 執 行 總

案”,它是國會在 1990 年獲得通過的。為了

監、康乃爾大學法學院客座教授羅爾(Stephen

應對加拿大、澳大利亞等國家在移民領域的競

Yale-Loehr)進行了專訪。

爭,這一法案在吸引外國投資者到美國投資

記者:教授您好!中國經濟的蓬勃發展助推了

和創造新的工作就業機會方面擁有相當的彈

一波又一波的投資移民浪潮。2009 年財政年

性。根據該法律,投資移民類別被定為 EB-5

度美國獲批的投資移民類簽證中,有約 47%

(Employment Based Fifth Preference)。

授予給了來自中國的移民,這一比例遠超其他 國家。您對此一定有所關注吧?

1993 年,EB-5 投資移民法規中增設了“區 域 中 心 試 行 方 案 ”(Regional Center Pilot

羅爾:是的。中國近年來在經濟方面取得的

Program),允許符合一定標準的私人或政府

成就受世界矚目,越來越多的中國人在這一過

機構代理成為區域中心,並將特定區域內的移

程中富裕起來,並且把目光投向海外,尋求更

民投資額由 100 萬美元降至 50 萬美元,並要

好的投資、生活環境。在新一波投資移民到美

求其投資應直接或間接地為贏利性企業創造

國的浪潮中,富裕起來的中國投資人顯然已經

10 個就業機會。達到條件者被視為符合此投

被放在首要位置。正如你所說,近幾年來,獲

資移民方案下的合格投資者,他們及家人可獲

得投資移民簽證的華人無論在實際數量還是所

核發附條件的綠卡。兩年後,如果投資者符合

占比例上,都有大幅、快速的提升。僅 2007

條件可申請解除條件,換發為永久性的綠卡。

年到 2009 年的三年間,來自中國投資移民人

這也使得 EB-5 成為了美國所有移民類別中資

數在獲批投資移民類簽證的總人數中所占的比

格條件限制最少的一條便捷通道。為了擴大

例就提升了 20%。所以,雖然這一趨勢才剛剛

EB-5 項目對海外投資者的吸引力,從 1996 年

顯露出來,但我認為,它在未來很長一段時間

開始,移民局又陸續放鬆了不少條件,包括投

將得到持續。我預計中國申請人在其中所占的

資途徑和聘用工人的計算方式等,使投資者可

比重將可能提高至 70% 左右。

以透過美國現有的投資基金進行投資,還可以

記者:在您看來,其他國家公民選擇赴美投資

用借款的方式減少個人預備的投資額等。

移民,主要考慮了哪些因素呢?

記者:1993 年之後,投資移民方面的法律法

羅爾:美國作為世界上最大的移民國家,擁

規是否做過什麼重大調整呢?

有高效的市場經濟體制、發達的科技、豐富的

羅爾:這個法案在五年之後出現了一個大的

教育資源、良好的社會保障制度,一直以來都

轉變。1998 年,在沒有任何另行通知、也沒

是全球其他國家和地區成功人士移民的首選之

有留出任何辯解機會的情況下,美國移民歸化

022 International Real Estate Magazine


局(INS)改變了 EB – 5 的規則,使得新投資

而根據章程的規定,居住滿兩年的移民申請

者很難獲得移民資格。移民局還採用了新的、

者,在兩年期即將結束的時候,無法保證可以

更嚴格的規則,並將這些規則重新追溯到了適

獲得合法的永久居民身份。這樣的“無保證”

用舊規則的善意投資者。

對於長期投資來說是高風險的,無疑也導致了

記者:這樣的政策改變必然會影響到眾多投資

許多潛在投資者的流失。除此以外,許多潛在

移民者的利益。

的投資者能夠找到其他的方式達到永久居留的

羅爾:是的。無可否認,在移民法所涉及的

目的,而這些方式相比投資移民更有保證。

所有進程中,如何衡量 EB – 5 申請者的合格

1998 年移民局縮減了 EB - 5 綠卡的發放配

性是一個非常複雜的問題。幫助當事人進行投

額,決定提高 EB-5 的資格要求,並且將這些

資移民申請的律師,必須具備廣博、精確的企

要求也附件給已經按照舊的規則投資的善意投

業、稅收、投資和移民法律方面的知識,這為

資人,終止部分投資者的合法地位,並開始採

整個投資移民的申請造成了很大的桎梏。

取行動,驅逐他們和他們的家庭。當時有眾多

023 International Real Estate Magazine


《國際地產》專家訪談

投資移民是個複雜的過程,投資者選擇投資項目時應慎重, 美國政府並不會為任何一個投資移民項目提供擔保, 儘量選擇政府合作開發的專案或投資運營方案已經確認成熟的項目。

的代理訴訟發生,並且到今天,其中的部分仍 然懸而未決。

體跟我們講講在 EB-5 投資方面的基本要求嗎? 羅爾:EB-5 對於投資的要求主要包括六個方

記者:當時移民局主要是基於什麼樣的考慮變

面:第一,符合 EB-5 類別資格的申請者必須

更了投資移民政策呢?

年滿 21 歲。

羅爾:移民局主要是基於對人們不遵守既定

第二,申請者需表明其已經在一個合格的商

規則的擔心而變更了政策。例如,一些投資者

業企業中進行了投資。投資的途徑包括:建立

並沒有投入註冊前約定的全部數額。移民局其

一個新的商業企業;或購買一個現有的企業,

實在更大程度上,是希望將規則制定得更加清

加以改造或重組以成為一個新的商業企業;或

楚、嚴謹。

擴大原有的企業使其淨資產和雇傭人員達到原

記者:什麼時候起投資移民的條件被重新放寬

來的 1.4 倍,或投資一個過去一到兩年中淨資

的呢?

產減值 20% 的困難企業等。

在 2002 年國會通過一項法律,以幫助由於

第三,就是我們剛才講到的資本總額,並且

移民局的這一政策改變而遭受利益損害的投資

根據相關規定,為了證明申請人已經具備了投

移民。美國國土安全部也起草了新的法規,幫

資(或正處於積極投資的過程中)所需的資金

助那些被追溯適用新的更為嚴格的移民資格條

數額,申請必須有證據表明申請人已經配置好

件的老投資者們,重新承認和鞏固他們在 EB-5

了所需的金額。投資必須用真實資金,包括現

申請中的合法性。2003 年,國會通過對整個

金、機器設備、存貨及其它財產。如果是用銀

試行計畫的持續關注和分析,宣佈將這一試行

行貸款投資,必須是用投資者本人的私人財產

計畫將延長五年。並允許區域中心在 EB – 5

作抵押而得到的貸款。投資者與投資的企業之

試行方案下,每年將政府撥出的 1 萬份 EB-5

間的債券,票據,或借款等都不是投資。如果

綠卡配額裡的 3 千份,發放給投資者。 通過

投資者和投資企業之間有任何承諾保證投資一

區域中心提交的投資移民申請者只需要顯示間

定能夠收回或獲利的,都不算為投資。

接而非直接創造的就業機會。

第四,申請人必須使用通過合法管道獲得的

記者:1998 年到 2003 年之間政策和法規的波

資金,所謂合法資金來源包括營業所得、售房

動,是否值得現在的潛在投資移民者擔憂呢?

所得、股票投資獲利、繼承和贈與所得等,並

羅爾:對這個問題,不能絕對地說是或者否。

且,該筆資金必須通過合法管道進入在美國的

但是總體來說,近幾年來的發展狀況是非常穩

指定帳戶,另外,如果資金是在美國獲得的,

定並樂觀的。2008 年爆發的全球性金融危機,

必須表明申請人的合法移民身份。

使得美國企業普遍面臨資金匱乏的問題,政府

第五, 投資者必須表明他或她的投資將直

希望吸引更多的國外資金來刺激美國經濟的發

接或間接地創建至少 10 個全職的工作崗位。

展、緩解失業率居高不下的狀況。全美獲得認

美國移民法對投資移民中“全職員工”的定義

可的投資移民區域中心數量已從 2006 年的 20

是一星期至少工作超過 35 個小時的員工。

多個增加到如今的近 100 個。2009 年至今,

第六, 投資者還需要證明其管理能力,因

雖然未看到進一步的政策調整,但是投資移民

為根據規定,區域中心外的 EB-5 的移民必須

審批的效率已經大大提高了,正常情況下申請

參與新商業企業的管理。申請人可以參與到企

辦理週期已經縮短至 2-4 個月。隨著美國移民

業日常的管理控制中,或以有限合夥人的身份

局改郵寄檔案為電子轉檔案後,審批速度還在

參與。

繼續加快。

記者:區域中心的建立確實給投資者帶來了更

記者:您剛才談到 EB-5 投資的總金額,能具

多的選擇和便利。

024 International Real Estate Magazine


羅爾:區域中心一旦審批通過,就可以利用

企業行為,而投資者在所投資的專案中所佔有

投資移民法為區內的企業或發展項目招商引

的股份比例中可能較低,導致沒有話事權,也

資。EB-5 區域中心的投資移民專案一般由美國

不可能參與到項目的經營和運行中去。而且美

官方機構、專業基金公司共同發起,這些專案

國移民法規定任何機構和個人不能對 EB-5 項

基於美國移民法案的精神,為廣大海外投資人

目的投資做出任何擔保或者承諾。所以如果客

提供移民美國的機會。這些投資移民專案基本

戶要申請美國移民專案的話,申請時要慎重選

上都是由政府部門協同運作,在當地挑選信用

擇投資的項目,盡可能保證有條件的綠卡可以

等級良好、歷史悠久的實力派公司進行參與。

轉為永久綠卡。另外,需要提醒的一點就是,

美國國會每年發放 1 萬個投資移民名額,其

在美國投資和申請永久居留身份後,該投資者

中 3 千個專門留給投資移民區域中心。這些名

在世界上其他地方的收入也必須在美國納稅。

額對投資者沒有學歷、語言、年齡以及商業背

記者:能不能再請您根據您的實際經驗,分析

景的要求,因此適用的人群範圍更廣。移民局

一下投資移民方面的風險控制問題?

要求,在區外投資的移民必須參與自己投資企

羅爾:我認為,投資移民這一方式,比較適

業的日常管理和運作,而在區內投資者申請移

合有投資戰略眼光、對投資專案本身有風險意

民時的要求相對寬鬆,一切可以交給區域中心

識的申請者。美國移民法規定,投資移民必須

專案管理機構去打理。

是承擔風險的投資行為,區域中心不能為投資

記者:區域中心試行方案到什麼時候到期呢?

者擔保。但是在實際操作中,為了滿足客戶求

羅爾:這一方案原定於 1998 年到期,但後

穩的心理,許多區域中心以不同形式提供在若

來經過多次的到期展延,方案的施行時效已延

干年後償還本金的保證,甚至還有其他更加創

長至到 2012 年 9 月 30 日。目前,美國移民

新的方法。投資移民同業協會也在盡力協調業

律師公會(AILA)等機構正在進行遊說立法機

者的操作規範,加強與政府有關部門及之間的

構,希望能將此實驗性方案改為永久性方案。

溝通,以防範系統性風險的發生。

記者:EB-5 專案的投資具有風險嗎?

記者:對正在考慮進行移民投資的中國讀者,

羅爾:任何一項投資都是具有一定風險性

您還有其他建議可以給他們嗎?

的,政府的所有項目計畫也不例外。EB-5 投資

羅爾:金融風暴後銀行信貸的緊縮,使美國

者需要接受良好的引導,並且找到一位稱職的

很多商業開發項目因為得不到貸款而擱淺,也

移民律師幫助他們,使他們能夠理智地權衡利

讓外國投資移民者的錢包成為最好的替代資金

弊。EB-5 項目的風險主要體現在:其一,兩

來源。而中國大陸充裕的民間資金也需要尋求

年期滿後能否由有條件綠卡轉為永久綠卡;其

更多的投資標的。所以,投資移民專案本身是

二,五年後能否收回 50 萬美元的投資。投資

能夠起到“雙贏”的效果的。但是,投資移民

者不能先申請移民簽證而後投資,而是在確實

也是個比較複雜的過程,投資者選擇投資項目

進行了投資之後才能申請簽證。即使移民局很

的時候應該慎重,仔細調查區域中心專案,在

快批准其投資移民的申請,只是一個有條件限

做決定前盡量多瞭解他們的實際情況、經濟前

制的臨時綠卡。兩年之後,移民局對其投資項

提和潛在風險。美國政府不會為任何一個投資

目進行考查,合格者方能將臨時綠卡轉為永久

移民項目提供擔保,所以,建議投資者一定要

綠卡,倘若投資者在這兩年中投資失敗,不僅

認真閱讀各項目的招募說明,儘量選擇由成功

喪失了大筆資金,而且還可能喪失永久居留權

投資專案管理公司發起的專案,選擇得到政府

身份。

支持或與政府合作開發的專案,選擇投資運營

美國投資移民專案沒有政府的擔保,是屬於

方案已經確認成熟的項目。

025 International Real Estate Magazine


《國際地產》前瞻視野

迎接節能綠色建築時代的到來 歡迎具遠見實力中國投資者前來美國把握綠色建築的巨大財富商機

採訪報導.胡安 Juan Yanez Carrera 圖片提供.John Picard, iStockPhoto.美術設計.T-Graphic Media

作為

一名環境科學家和工程設計師, 約翰.皮卡德已經在綠色建築行

業工作了超過 20 年,他曾經負責白宮的節能 綠化工作,他協助組建的團隊後來成為美國綠 色建築委員會 (USGBC)。他在接受記者採訪時 表示,節能綠色建築時代已經到來。 “我做過很多很多的商業型房產,零售型房 產及住宅型房產項目。基本上任何與節能建築 有關的工作,我都曾參與過。”皮卡德說,“過 去 20 年是非常有意思的 20 年,但是像今天這 樣的機會卻是從來沒有出現過的。節能綠色建 築不僅是可持續發展的,它也將給我們帶來戰 略優勢。” 皮卡德指出,過去兩年以來,建設節能的綠 色樓宇已經成為可以負擔得起的事情,並且這 一趨勢還在繼續。他說,“今天,我們擁有的 是通過降低溫室氣體排放量使商業樓宇增值的 機會。可持續的戰略優勢,將幫助我們把可能 變為現實。” 皮卡德表示,當美國的房地產市場重新活躍 起來的時候,節能建築的價值就會體現出來, 它們將具有非常高的投資組合價值。他預計這 些正在進行節能改造的樓宇如果重新回到市場 上,將升值 15% 至 30%。 據介紹,在加州矽谷,每一周都有五六十項 關於節能建築的照明、控制等技術的專利申 請。皮卡德解釋說,“這是與能源相關的全新 產業,環境資料將被視覺化。這非常關鍵,因 為我們將可以看得到有效率的能源利用,我們 也將量化並看到無效率的能源利用。而當能源 利用的效率變得視覺化、貨幣化的時候,房地 產的價值必將被大大改變。因此,這裡存在著 真正的先動優勢。” 皮卡德鼓勵具備遠見與實力的中國投資者前 來美國把握綠色建築所蘊含的巨大財富機會。 因為一方面,美國的房地產市場正處在 25 年

我們共同努力的地方。美國和中國是對氣候保

來的低點;另一方面,美國有技術上的優勢,

護貢獻最大的兩個國家,我們可以而且應該做

也有監管的環境。

的最多。在這個重大的機遇中,我們不必等待

“氣候問題被全世界所關注,這也正是需要

政府,也不必等待監管環境。這場運動將會由

026 International Real Estate Magazine


市場、經濟、財政和利益共同推動。”皮卡德

驗和所有我做對的事。而更重要的,我曾經做

說。

錯的事將幫助你避免同樣的錯誤。讓我們一起

他最後鄭重祝賀《國際地產》雜誌的成功創 辦,“我將為你們提供我的幫助、分享我的經

迎接節能綠色建築時代的到來,並證明綠色經 濟的勝利!”他說。

027 International Real Estate Magazine


《國際地產》投資心得

美國買房出租的逆向思維 面對高稅率和高通脹,買房出租不失為一項有效的對沖投資途徑。

特約採訪報導.劉以棟 Yidong Liu 圖片.iStockPhoto.美術設計.T-Graphic Media

我們

中國人喜歡投資看得見、摸得著 的物品,而房地產投資就屬於這

一類,所以投資房地產的華人很多。 我的一位朋友投資房地產二十多年,有豐富 的買房出租經驗。最近我請他為我們華人朋友 介紹一下投資房地產的經驗,感覺他的觀點有 獨到之處。我在這裡摘錄幾條,供大家參考。 買房出租的基本要點大家也都知道一些。譬 如,地點、維修、出租、檢查、稅率等重要事 項,每一項都很重要。除此以外,他還有一些 出乎常理的思維方式,讓我感覺他跟我們大家 可能不太一樣。 找賣主而非找待售房 房地產投資,位置很重要。而我們認為好的 位置,別人可能也喜歡,所以就不一定能買到 好位置的房產。這位朋友先根據我們這裡大學 和醫院的所在地,大致確定要買房的位置。然 後他開車到處去看,看哪里有出租房。看中出 租房以後,去房屋記錄公司去要房主的電話等 資訊,跟房主聯繫,問他們是否有興趣出售。 願意賣的,就接著往下談;不願賣的,就留下 自己的通訊資訊,讓房主想賣時通知他,這樣 他就能在好位置買到房。 讓賣主出資金 買房需要資金,而資金總是不夠。在零首付 被引入以前,這位朋友已經在用這一方法。他 的辦法是,在買房時,先準備 20% 的首付, 剩下的 80% 找銀行貸款。貸款談好以後,他 去找賣主協商,可否先付 80%,剩下的 20% 在以後的三、五年內連本加利息還完,他可以 在價錢上鬆動一些,只要他能維持現金流就

開除,還得住房子,付房租。而前者一旦丟了

行。在這種情況下,他其實用的是零首付。或

工作,就還不起房租。學生租房,你可以讓他

許你不相信,他就這樣攢下了 50 個單元的房

的父母擔保房租,但你卻不能讓有工作的人的

產。

父母擔保房租。

找可靠的房客

餐巾紙原則

買房以後,找到好的房客也是一個難題。這

買房出租也是一門學問。這位朋友的原則

位朋友問大家,有工作的人是好房客,還是沒

是,每次投資交易,在一張餐巾紙上寫寫畫畫

工作的學生是好房客。雖然我們大家都認為是

就應該能解釋清楚。如果一個投資計畫不能在

前者,他卻認為後者是好房客。學生只要不被

一張餐巾紙上解釋清楚,那就不值得投資。想

028 International Real Estate Magazine


一想華爾街前幾年推出的房屋抵押證券,一本 書都解釋不清楚,所以就容易出錯。 外包房屋管理 這位朋友是律師,當然不會維修房子。他的 觀點是,每人買房出租時,都有優缺點。他善

買房出租也是一份工作 如果不是為了錢,沒有幾個人想去做那份工 作。這位朋友的原則是,買房出租的回報要高 於城市債券 (municipal bonds) 或者房地產基金 (REITS) 的稅後回報的 5% 以上。

於出租房,但不善維修,所以就把房屋維修承

買房出租有很多煩心事,但如果有高回報,

包出去。這樣出問題時,別人接聽電話,他卻

或許也值得去努力。面對未來不可避免的高稅

不受影響。幾十年下來,他過得很悠哉,在高

率和高通脹,買房出租不失為一項有效的對沖

爾夫球和網球方面都練就了好身手。

投資途徑。

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