4
ТЕРНОПІЛЬСЬКЕ ВІДДІЛЕННЯ СПІЛКИ АДВОКАТІВ Досьє 102 четвер, 29 червня 2017 року
Помилки у документах на землю – причина спорів
С
таття 41 Конституції України та стаття 321 Цивільного кодексу України передбачають недоторканість права власності. Це означає, що всі мають утримуватися від безпідставного заволодіння чужим майном. Проте, нерідко зазначене право порушується. Інколи цьому сприяє накладення земельних ділянок одна на одну, коли межі однієї ділянки перетинають іншу або інші ділянки і в такий спосіб частина сусіднього земельного наділу, згідно правовстановлюючих документів, опиняється у власності іншої особи.
ЩО ВИКЛИКАЛО ВИНИКНЕННЯ ДАНОЇ ПРОБЛЕМИ
Етап земельної реформи в Ук раїні розпочався в 1991 році, коли уряд намагався якомога пришвидшити приватизацію земель. Тоді ос новними правоустановчими документами на землю були сертифікати на земельну частку (пай) та державний акт на право власності на землю. Ні в одному, ні в іншому документі не було зазначеного кадаст рового номеру і кадастрового плану. Сертифікат на земельну частку (пай) посвідчував право на земельну ділянку в межах певного угіддя чи урочища і без окремо сформованого кадастрового плану не вказував, де конкретна земельна ділянка знаходиться. Кадастрові плани були виключно в письмових варіантах і зберігались переважно в органах міс цевого самоврядування чи адмініст раціях, залежно від місця розташування земельної ділянки. Як бачимо, на даному етапі розвитку земельного кадастру, пришвидшення приватизації землі відбулось шляхом спрощення процедури. І як наслідок – проблеми з виз наченням місця земельних ділянок та меж в натурі. З часу відновлення в Україні в 1992 році інституту права приватної власності на землю і до 1 січня 2013 року основним документом, який посвідчував право власності на земельні ділянки, був державний акт на право власності на землю. Його видачі передувало оформлення землевпорядної документації. При цьому, в перші роки оформлення відповідних прав громадян на землю землевпорядна документація складалася виключно в паперовій формі. І лише з липня 2003 року при оформленні права власності на землю було започатковано складання землевпорядної документації на но востворені земельні ділянки поряд з паперовою і в електронній формі на магнітних носіях (наказ Держком зему України від 02.06.2003 р. №174 «Про затвердження Тимчасового по рядку ведення Державного реєстру земель»). Як наслідок, через те, що в оциф рованому вигляді існує інформація про розміщення в просторі не всіх земель, право власності на які оформ лене до складення землевпорядної
документації в електронній формі, то окремі власники вже зіткнулись з невизнанням чи оспоренням належного їм права власності. Це по в’язано з тим, що є випадки, коли геопросторове розташування ділянок визначалося без належної точності, так як окремі землевпорядні організації виконували свої роботи без виходу на місцевість та без при в’язки поворотних точок меж ділянок до пунктів національної геодезичної мережі. Зокрема, подібні випадки мали місце в практиці під час реалізації положень постанови Кабінету Міністрів України №844 від 05.08.2009 року «Деякі питання реалізації права власності на землю громадянами України», коли відбувалося оформлення землевпорядної документації за бюджетні кошти. Це пов’язано з тим, що у вищезгаданій постанові Кабміну при оформленні прав на землю стадія погодження меж суміжними землевласниками не передбачалася, хоча зазначена стадія є обов’язковою при проведенні кадастрових зйомок та складанні технічної документації із землеустрою. Вищезазначені випадки спричи нили та по сьогоднішній день спричиняють виникнення неточностей у землевпорядній документації і, як наслідок, – це призводить до накладення земельних ділянок, – коли згідно двох або більше різних землевпорядних документів одна і та ж ділянка землі, розташована на певному відрізку, фактично займає територію іншої, як правило, сусідньої земельної ділянки.
ЯКІ НЕЗРУЧНОСТІ ЦЕ СПРИЧИНЯЄ?
Відомості про земельну ділянку, яка накладена на іншу земельну ділянку (або має місце накладення іншої земельної ділянки) неможливо внести до Державного земельного кадастру, адже п. 6 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» встановлює як одну з підстав для відмови у здійсненні державної реєстрації земельної ділянки знаходження в межах земельної ділянки, яку передбачається зареєструвати, іншої земельної ділянки або її частини. При цьому, власник не зможе одержати кадастровий номер, необхідний при відчуженні земельної ділянки. Поруч із цим в договорах купівлі-продажу, міни, дарування і в договорах іпотеки з метою ідентифікації земельної ділянки обов’яз ково зазначається кадастровий номер. Це означає, що за відсутності та кого номера особа не може повно цінно здійснювати розпорядження своєю власністю – продати, подарувати земельну ділянку або будівлю чи іншу споруду, розташовану на
такій ділянці. В 2013 році відбулися зміни до законодавства і на даний момент документом, що посвідчує право власності на землю, є свідоцтво про право власності. Також був створений Державний земельний кадастр в якому ведеться електронний облік земельних ділянок. Проте, не зважаючи на значне покращення якості технічного і матеріального забезпечення як і ведення обліку, так і проектних організацій, які займаються проектними роботами, проблема з накладеними земельними ділянками залишається. До цієї проблеми нерідко додається проблема, коли виніс земельної ділянки в натуру не можливий оскільки згідно кадастрового плану дана ділянка попадає на річку, іншу водойму, ліс.
ВИРІШЕННЯ ПРОБЛЕМИ
В першу чергу вирішення проб леми накладення кадастрових планів залежить від етапу, на якому бу ло виявлено дане накладення та від характеру спотворення кадастрового плану. Якщо зміщення було виявлене до моменту виготовлення правоус тановчих документів, то в такому випадку особа повторно звертається до проектної організації, яка робила проект землеустрою даної земельної ділянки з проханням усунення помилки. Якщо ж в проекті землеустрою даної земельної ділян ки не було помилок, а виявилось що сусідня ділянка зміщена, то залиша ється тільки судовий спосіб захисту свого права. Взагалі, після прийняття Закону України «Про державний земель ний кадастр», якщо хоч одна земельна ділянка, яка буде накладатись, зареєстрована в базі державного земельного кадастру, то залишається тільки судовий спосіб захисту свого права. Це пояснюється тим, що законом встановлено обмеження на внесення в державний кадастр земельної ділянки, якщо в неї не будуть сходитись межові лінії з суміжними земельними ділянками. Що стосується безпосереднього судового розгляду, то такий розг ляд буде здійснюватись в межах позовного провадження. Процедура судового захисту буде йти таким чином, що в процесі судового розгляду залучається проектна організація (або призначається судова екс пертиза), яка і робить контрольні виміри всіх спірних земельних ділянок. І уже згідно судового рішення, суд зобов’язує скасувати державний акт чи свідоцтво про право власності, внести зміни до кадастрового плану тої земельної ділянки, яка була зміщена і внести в базу даних державного кадастру кадастровий план позивача. У разі, коли помилка в межах земельних ділянок виникла в процесі внесення відомостей до Державно-
го земельного кадастру, то застосовуються правила підп. 2 п. 144 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17.10.2012 року №1051. Згідно із ним, якщо факт не відповідності відомостей Державного земельного кадастру інформації, що міститься в документах, які є підставою для внесення таких відомостей, підтверджено, то державний кадастровий реєстратор за допомогою програмного забезпечення державного земельного кадаст ру виправляє допущену помилку. В такому випадку зацікавлена особа звертається до органу, який перевіряє відомості, внесені до Державного земельного кадастру і, якщо такий факт підтверджується, то орган, який здійснює ведення Державного земельного кадастру, бе зоплатно виправляє допущену помилку. Дане виправлення повинно бути зроблене на протязі одного дня з моменту звернення, і через день після внесення поправок необхідно повідомити особу, яка зверталась для виправлення. Якщо ж помилка була зроблена не з вини органу, що здійснює ведення реєстру, то таке виправлення буде здійснюватись на оплатній основі. Таким чином, вихід з описаної си туації залежить від власників конк ретних наділів землі: чи готовий з них хтось поступитися іншому, чи навпаки між ними відсутній компроміс – наявний спір з приводу меж земельних ділянок. Звичайно, в ситуації, коли спір між сусідніми землевласниками відсутній, простіше поберегти нерви, гроші, час і звернутися до альтернативних заходів, щоб захистити свої права. Зі змісту ч. 2 ст. 144 Конституції України та ч. 10 ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вбачається, що рішення органів місцевого самоврядування та їх посадових осіб з мотивів їх невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними з ініціативи зацікавлених осіб в судовому порядку. Однак, як вважає Конституційний Суд України (мотивувальна частина рішення Конституційного Суду України від 16 квітня 2009 р. №7-рп/2009 (спра ва про скасування актів органів місцевого самоврядування), це не по-
збавляє орган місцевого самоврядування права за власною ініціативою або ініціативою інших заінтересованих осіб змінити чи скасувати прийнятий ним правовий акт (у тому числі і з мотивів невідповідності Конституції чи законам України). Це означає, що заінтересована особа може звернутися до органу місцевого самоврядування з проханням (заявою) про скасування прийнятого ним раніше рішення, що порушує законні інтереси та права власника. І тоді не потрібно буде йти до суду. Але важливим в цій ситуації буде те, чи погоджуватиметься на скасування рішення власник суміжної земельної ділянки, інтереси якого воно зачіпатиме. Тому, за відсутності спору з при воду меж між суміжними землевласниками, один з них, звертається до органу місцевого самоврядування з проханням змінити або скасувати своє рішення. Після цього, особа здійснює переробку документів на право власності, звертаючись до землевпорядної організації та розробляючи технічну документації з землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі на місцевості, так як погодили сторони. Наступним кроком є внесення відомостей до Державного земельного кадастру та до правовстановлюючих документів на земельну ділянку згідно п. 4 перехідних положень Закону України «Про земельний кадастр». А у випадку помилки в процесі внесення відомостей до Державного земельного кадастру достатнім буде звернутися до державного кадастрового реєстратора для її виправлення. Якщо ж між землевласниками існує спір, то питання щодо меж земельних ділянок все-таки вирішуватиметься у судовому порядку. Так чи інакше, проблему слід вирішувати. У будь-якому разі не варто зволікати та залишатись з проблемою на самоті. Рекомендую звертатись до професіоналів, адвокатів, які допоможуть Вам у рішенні даної проблеми. Керівник Адвокатського Бюро «Право і справедливість», адвокат ТВ ГО «Спілка адвокатів України» Радміла ІЗАЙ