Page 1

‫‪1‬‬

‫‪ Reportage‬‬

‫الرهن والتمويل العقاري يف ال�سعودية‬ ‫االقت�صاديون‪ :‬االحتياط مطلوب‪..‬‬ ‫القانونيون‪� :‬أين الق�ضاة‪..‬‬ ‫العدل‪ :‬حمكمة متخ�ص�صة‪..‬‬ ‫يف العام ‪ ،2012‬فر�ضت وزارة العدل ال�سعودية على املحاكم‬ ‫ودوائر كتّاب العدل يف اململكة والتي تعاين من �أزمات �إ�سكان ّية‪،‬‬ ‫الأخذ ب�أحكام �أنظمة الرهن العقاري اجلديد وتنفيذها‪ ،‬مع‬ ‫و�ضع ال�صيغ امل�ؤاتية ملتطلبات النظام‪ .‬مذ ذاك الوقت‪ ،‬عكف‬ ‫متخ�ص�صون من وزارة العدل على درا�سة النماذج والعقود‬ ‫املتعلقة بالنظام اجلديد‪� ،‬إ�ضافة �إىل و�ضع ال�صيغ املنا�سبة‬ ‫ملتطلبات نظام الرهن العقاري حتى ي�ستفاد منه على الوجه‬ ‫امل�ؤمل‪.‬‬ ‫واعتُمدت �صيغ عقود لل�صناديق وامل�ؤ�س�سات وال�شركات ذات‬ ‫الطابع احل�ك��وم��ي‪ ،‬وك��ذل��ك �صيغ لعقود ال��ره��ن لل�شركات‬ ‫وامل�ؤ�س�سات ّ‬ ‫املرخ�صة‪ ،‬وفق ًا لنظام التمويل العقاري‪ ،‬وهو ما‬ ‫ُيعرف ب�شركات التمويل العقاري الإ�ستثماري‪ .‬وحت ّول نظام‬ ‫الرهن العقاري اىل نظام مو�ضوعي ال الئحة تنفيذية له‪ ،‬و�إمنا‬ ‫يتطلب مراعاة �أحكامه يف العقود‪ ،‬التي من �أجلها �أن�شئ‪ .‬ويف‬ ‫�شباط املا�ضي جرى االعالن عن اللوائح التنظيمية لأنظمة‬ ‫التمويل العقاري اجلدية‪ ،‬التي ت�شمل نظام الت�أجري التمويلي‪،‬‬ ‫ونظام التمويل العقاري‪ ،‬ونظام �شركات التمويل‪ .‬فما هو هذا‬ ‫النظام وعلى ماذا تن�ص الئحته التنفيذية ؟‬

‫ويعترب بوحليقه �أن من �ش�أن الالئحة التنفيذية التي �أقرت‬ ‫م�ؤخر ًا االرتقاء باملفهوم العقاري يف ال�سعودية‪ ،‬من خالل‬ ‫متليك العقارات للفئات ب�أكملها و�أهمها ال�شباب‪ ،‬وذلك‬ ‫ب�سهولة و�سرعة وكلفة معقولة متوافقة مع التطلعات ومن�سجمة‬ ‫مع القدرات‪.‬‬ ‫ال �ن �ظ��ام وال�لائ �ح��ة التنفيذية ب�ن�ظ��رة �إي�ج��اب�ي��ة لكونهما‬ ‫�سي�ساهمان يف توفري ال�سكن لل�شرائح املتو�سطة من املجتمع‬ ‫ال�سعودي‪ ،‬و�سيكون لهما دور كبري يف حفظ حقوق الراهن‬ ‫مين ــع ح ـ ــاج ـ ــز الـ ‪ %70‬ل ـلـتـم ــويـل وال ــره ــن واملرتهن‪ ،‬ال �سيما يف مو�ضوع العقود الوا�ضحة واملقوننة‪ ،‬الفت ًا‬ ‫اىل �أن الكثري من اجلهات التمويلية كامل�صارف وم�ؤ�س�سات‬ ‫العقـ ــاري ال�سع ــودي الف ـقــاع ــات‬ ‫التمويل العقاري كانت حتجم عن تخ�صي�ص ر�ؤو���س �أم��وال‬ ‫كبرية لعمليات التمويل �أو جترب املرتهن على قبول فوائد‬ ‫مر ّكبة ومرتفعة‪� ،‬إ�ضافة اىل الر�ضوخ ل�ضمانات ال حتفظ له‬ ‫وي�ستبعد اخلبري االقت�صادي احتمال وجود �أي معوقات �أمام كامل حقوقه كتوقيع �شيكات م�ؤجلة وعقود بيع للعقار حتى‬ ‫التمويل العقاري �أو الت�أجري التمويلي بعد �إق��رار الالئحة ينتهي من دفع الأق�ساط‪.‬‬ ‫التنفيذية‪ ،‬ويتوقع �أن ت�سري الأمور وفق الآليات املتبعة‪ ،‬ويف‬ ‫املدى الزمني املعتاد واملحدد نظام ًا‪ ،‬وي�أمل بتفعيل الأنظمة تتيح الالئحة التنفيذية املجال �أمام الراغب‬ ‫وفق ما ي�صبو اليه اجلميع‪ ،‬و�أن يكون هناك تنظيم وحماية‬ ‫حلقوق جميع الأط��راف وفق امليثاق الإقت�صادي‪ ،‬وذلك من يف التمويل العقاري ب�أكرث من خيار‪ ،‬يف ظل‬ ‫خالل الرتخي�ص للم�ؤ�س�سات املعنية‪.‬‬ ‫تناف�س �شركات التمويل‬

‫احلد الأق�صى ‪ ٪70‬والهدف تفادي �أي تفا�ؤل قانوين حذر و�سط نق�ص يف عدد‬ ‫الق�ضاة التنفيذيني‬ ‫فقاعة عقارية حمتملة‬ ‫تت�ضمن اللوائح التنفيذية ن�سبة ‪ % 70‬كحد �أق�صى للتمويل‬ ‫العقاري‪ ،‬علما �أنها ترتواح من ‪� 80‬إىل ‪ % 90‬يف بع�ض الدول‪ ،‬ما‬ ‫خلق ت�سا�ؤالت عدة يجيب عنها ملجلة ‪ Dorchester‬اخلبري‬ ‫االقت�صادي �إح�سان بوحليقة ال��ذي يعترب �أن ن�سبة ال�ـ ‪%70‬‬ ‫تن�سجم مع متطلبات املجتمع ال�سعودي وت�ساهم يف منع توالد‬ ‫�أي فقاعة عقارية‪ .‬واذ يرى انه حت ّوط مرتفع اىل حد ما‪� ،‬إ ّال �أنه‬ ‫ي�شري اىل �أن هذا التحوط �أمر مطلوب و�إيجابي ولي�س �سلبيا‬ ‫وفق ما قد يرتاءى للبع�ض‪ ،‬ويقدّم مثاال على ذلك فيقول‪" :‬يف‬ ‫حال كانت قيمة العقار الذي يريد املقرت�ض �شراءه ت�صل �إىل‬ ‫‪� 500‬ألف ريال على �سبيل املثال‪ ،‬فهو لن يتحمل دفع �أكرث من‬ ‫‪� 150‬ألف ريال‪ ،‬وهنا تت�ضح اجلدية يف التعامل‪ ،‬والدخول يف‬ ‫�شراكة ت�ؤمن لل�شاب متويال يتنا�سب وقدراته من جهة‪ ،‬كما‬ ‫ت�ؤمن للطرف الآخر يف الوقت عينه احلفاظ على حقوقه"‪.‬‬ ‫‪85‬‬

‫‪DORCHESTER April - 2013‬‬

‫ويو�ضح زارع �أن الالئحة التنفيذية تتيح املجال �أمام الراغب‬ ‫يف التمويل العقاري‪ ،‬ب�أكرث من خيار‪ ،‬يف ظل تناف�س �شركات‬ ‫التمويل‪ ،‬وهو بدوره ي�ؤ ّكد ب�أنّ امل�شكلة الأبرز حالي ًا تكمن يف‬ ‫نق�ص الق�ضاة التنفيذيني لدى كل املحاكم‪ ،‬خ�صو�ص ًا وان‬ ‫القا�ضي التنفيذي هو جهة الف�صل يف مثل هذه النوعية من‬ ‫الق�ضايا‪ ،‬م�شريا �إىل �أن مدينة ج��دة ال يوجد فيها �سوى‬ ‫قا�ضيني تنفيذيني فقط‪ ،‬وهناك الكثري من املحاكم تفتقر اىل‬ ‫هكذا ق�ضاة‪.‬‬

‫وعلى املقلب القانوين اعترب املخت�صون �أن ل�صدور الالئحة‬ ‫التنفيذية للتمويل العقاري وقع ًا ايجابي ًا على �سوق العقارات‪،‬‬ ‫خ�صو�ص ًا �أنها حتدد �آليات حل النزاعات التي قد تن�ش�أ بني‬ ‫مما يحفظ لكل جهة حقها‪� ،‬إال �أن الأمل يبقى يف‬ ‫الأطراف‪ّ ،‬‬ ‫�ضخ املزيد من الق�ضاة التنفيذيني يف حماكم املناطق بهدف‬ ‫ت�سريع عملية التقا�ضي والبت يف الدعاوى‪ ،‬ما يعطي دفع ًا‬ ‫لل�سوق ال�ع�ق��اري��ة‪ ،‬وه��و م��ا ي ��ؤك��ده ع�ضو جل�ن��ة املحامني‬ ‫ال�سعوديني املحامي يا�سني خالد خ�ي��اط‪ ،‬ف�يرى �أن نظام حمكمة خمت�صة للف�صل يف النزاعات‬ ‫التمويل والرهن العقاري �سيم ّهد الطريق �أمام عقود‬ ‫�سهلةأن القانونية‬ ‫تتيح لقا�ضي التنفيذ البت �سريعا يف النزاعات التي ميكن �‬ ‫بيد �أنّ التخوفات القانونية بدّدتها ت�أكيدات ��ص��ادرة عن‬ ‫تن�ش�أ بني �أطراف العالقة‪.‬‬ ‫خمت�صني ب�إن�شاء حمكمة متخ�ص�صة للف�صل يف منازعات‬ ‫يوافق على هذا ال��ر�أي ع�ضو جلنة املحامني يف غرفة جدة‬ ‫عقود الإي�ج��ارات و�إ��ص��دار الأحكام بحق املخالفني للنظام‬ ‫املحامي �أحمد عبد العزيز زارع الذي ي�شدد على �ضرورة ر�ؤية‬ ‫والئحته التنفيذية‪ ،‬على �أن ت�صدر وزارة العدل تراخي�ص‬


‫‪2‬‬

‫ل�شركات مهمتها الإ�شراف والتنفيذ وا�سرتداد الأ�صول من‬ ‫امل�ست�أجرين الذين �صدرت بحقهم �أحكام ق�ضائية‪ ،‬علم ًا ب�أن‬ ‫الالئحة والنظام �أق ّرا ذلك بال�شكل التايل‪" :‬على �أن تتوىل‬ ‫حمكمة متخ�ص�صة الف�صل يف املنازعات النا�شئة من تطبيق‬ ‫النظام والئحته والنظر يف خمالفات �أحكامها‪ ،‬مع فر�ض‬ ‫العقوبات املن�صو�ص عليها يف نظام عقد الإيجار التمويلي"‪.‬‬

‫حمررة من امل�ؤجر‪ ،‬يعاقب وفقا جل�سامة املخالفة بغرامة ال‬ ‫تزيد على ربع قيمة الأ�صل امل�ؤجر‪� ،‬أو ال�سجن ملدة ثالثة‬ ‫�أ�شهر‪� ،‬أو بالعقوبتني معا؛ �شريطة عدم الإخالل ب�أي عقوبة‬ ‫�أ�شد من�صو�ص عليها يف نظام �آخر"‪.‬‬

‫ومن �ش�أن نظام الف�صل يف املخالفات واملنازعات بالإيجار‬ ‫التمويلي امل�ساهمة يف حتقيق العدالة االجتماعية‪ ،‬وحفظ‬ ‫احل�ق��وق املالية التي تعترب م��ن �أه��م �أول��وي��ات ال��دول��ة يف‬ ‫املرحلة املقبلة لإيقاف التالعب باحلقوق اخلا�صة‪ ،‬وال �شك‬ ‫ب�أن هذه الالئحة ت�صب يف م�صلحة جميع الأط��راف مما‬ ‫يكفل حفظ حقوقها‪.‬‬

‫�صدرت ت�أكيدات ب�إن�شاء حمكمة متخ�ص�صة‬ ‫للف�صــل يف مــنازع ــات عق ــود الإيج ــارات‬ ‫و�إ�صــدار الأحك ــام بحــق املخ ــالفني للنظ ــام‬ ‫والئحت ــه التنفيذية‬

‫علم ًا ب��أن �أنظمة اململكة العربية ال�سعودية جت� ّرم التالعب‬ ‫بحقوق الغري‪ ،‬وعند وقوع املنازعات نقر�أ يف نظام التمويل‬ ‫العقاري‪" :‬يف حال مل ت�سلم الأ�صول الثابتة امل�ؤجرة بالأحوال‬ ‫املن�صو�ص عليها يف النظام‪ ،‬فللم�ؤجر احلق بتقدمي طلب �إىل‬ ‫املحكمة املتخ�ص�صة يف �سبيل �إ�صدار حكم بت�سليم الأ�صل‬ ‫امل�ؤجر‪ ،‬على �أن يبت يف الطلب خالل مدة �أق�صاها ‪ 30‬يوما‪،‬‬ ‫وللم� ِّؤجر ا�سرتداد الأ�صول املنقولة من امل�ست�أجر يف احلاالت‬ ‫التي يت�ضمن العقد بني الطرفني حق امل�ؤجر يف ا�سرتدادها‪،‬‬ ‫وتتوىل الإ�شراف على تنفيذ ا�سرتداد الأ�صل من امل�ست�أجر‬ ‫�شركات متخ�ص�صة ّ‬ ‫مرخ�صة من قبل وزارة العمل وفق ًا‬ ‫لنظام الت�أمني "‪.‬‬

‫تن ــافـ�س بيـن امل�ص ـ ــارف‪ ...‬والعـ ــرو�ض‬ ‫مغــريـ ــة‬

‫‪Mortgage and Real‬‬ ‫‪Estate Funding in‬‬ ‫‪Saudi Arabia‬‬ ‫‪Saudi Arabia suffers from a housing‬‬ ‫‪problem due to a big gap between‬‬ ‫‪supply and demand.‬‬ ‫‪Last February,‬‬ ‫‪the organizational list of the real estate‬‬ ‫‪mortgage and funding system was‬‬ ‫‪announced; it included the mortgage and‬‬ ‫‪leasing system, the real estate funding‬‬ ‫‪system, and the funding companies‬‬ ‫‪system.‬‬ ‫‪The laws stipulate a maximum finance‬‬ ‫‪percentile of 70% from the property value.‬‬ ‫‪Dr. Ihsan Bouhlaka - Prominent Saudi‬‬ ‫‪economist- sees this as a prudent yet‬‬ ‫‪healthy ceiling. It will prevent real estate‬‬ ‫‪bubbles as it will force buyers to catch up‬‬ ‫‪30% of their would be properties to show‬‬ ‫‪seriousness and commitment, at the same‬‬ ‫‪time protecting the lenders.‬‬

‫من �ش�أن الالئحة التنفيذية الإرتقاء باملفهوم‬ ‫العق ــاري يف ال�سعــودي ــة‪ ،‬وذلـك مــن خـ ــالل‬ ‫متليك الفئات ب�أكملها‪ ،‬و�أهمها ال�شباب‬ ‫اما العقوبات املن�صو�ص عليها يف الالئحة التنفيذية فتو�ضح‬ ‫ما يلي‪" :‬يف حال ت��و َّر َط امل�ست�أجر يف طم�س البيانات املثبتة‬ ‫على الأ�صل امل�ؤجر �أو غيرَّ َ معامل الأ�صل �أو �أو�صافه املقيدة يف‬ ‫ال�سجل اخلا�ص �أو باع الأ�صل امل�ؤجر �أو رهنه دون موافقة‬

‫�ضاعف هذا الواقع من وترية تناف�س امل�صارف ال�سعودية يف‬ ‫الإعالن عن عرو�ض القرو�ض العقارية‪ ،‬م�ستغلة معر�ض جدة‬ ‫ال��دويل لتطوير امل��دن واال�ستثمار العقاري (‪)Cityscape‬‬ ‫ال��ذي ا�ست�ضافته املدينة يف مطلع �آذار ال�ف��ائ��ت‪ ،‬لعر�ض‬ ‫براجمها يف جمال اال�ستثمار العقاري‪ ،‬بهدف ا�ستقطاب كبار‬ ‫امل�ستثمرين الإقليميني والدوليني واخلرباء العقاريني‪ .‬و�أعلن‬ ‫بنك الريا�ض على �سبيل املثال عن عر�ض متويل عقاري ي�صل‬ ‫�إىل خم�سة ماليني ري��ال‪ ،‬بهام�ش ربحي ال يتعدّى ‪،%1.70‬‬ ‫ومن خالل فرتات �سداد ت�صل �إىل ثالثني عاما‪ .‬و�أكد املدير‬ ‫الإقليمي للمنطقة الغربية يف بنك الريا�ض هاين �أبو النجا �أن‬ ‫�إطالق هذا الربنامج التمويلي يندرج يف �إطار جهود البنك‬ ‫نحو حتفيز التنمية االقت�صادية يف اململكة عرب دعم ومتويل‬ ‫املواطنني لإيجاد امل�سكن‪ ،‬بالإ�ضافة �إىل تعزيز املناخ املنا�سب‬ ‫لنمو الأعمال‪ ،‬فيما �أو�ضح مدير منتجات التمويل العقاري يف‬ ‫البنك عبد العزيز النخلي �أن متويل البنك يحقق طموحات‬ ‫العمالء بامتالك �أي عقار يف �أي مدينة �أو قرية‪ ،‬وفق العديد‬ ‫من ال�صيغ �أو الربامج وت�شمل‪(" :‬برنامج املرابحة‪ ،‬والإجارة‬ ‫مع الوعد بالتمليك‪ ،‬والإجارة املو�صوفة بالذمة)‪ ،‬مع خيارات‬ ‫عقارية متعددة‪.‬‬

‫‪Legal experts are excited about the new‬‬ ‫‪system, which should increase financing‬‬ ‫‪channels, but they stress the importance‬‬ ‫‪of increasing the numbers of “enforcement‬‬ ‫‪Judges” to avoid bottlenecks in the dispute‬‬ ‫‪cases. One legal expert notes that a large‬‬ ‫‪city like Jeddah only has two enforcement‬‬ ‫!‪judges‬‬ ‫‪Banks are already bullish on the laws‬‬ ‫‪and fierce competition and price wars‬‬ ‫‪have already commenced, some banks‬‬ ‫‪have lowered rates down to 1.7% over‬‬ ‫‪a 30-year period. All of which are to the‬‬ ‫‪advantage of the end-user.‬‬

‫‪DORCHESTER April - 2013‬‬

‫‪84‬‬

الرهن والتمويل العقاري في السعوديةالاقتصاديون: الاحتياط مطلوب..  

Mortgage and Real Estate Funding in Saudi ArabiaSaudi Arabia suffers from a housing problem due to a big gap between supply and demand. Las...

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you