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Infoblatt Nachrichten. Hintergründe. Experten-Beratung. 3/ 2019

Mietpreise Private Eigentümer dämpfen Preisentwicklung Experten-Beratung Kleinreparaturklausel im Wohnraummietvertrag

foto: Arthur Lik / Greenpeace Energy eG

Mieterstrom ohne externe Dienstleister nicht umsetzbar

foto: dignus.de medien

Eva Christine Ihrlich, Eigentümerin in Andernach bei Koblenz, über ihre Photovoltaik-Anlage, bürokratische Hürden und die Zusammenarbeit mit Greenpeace Energy

Workshop: Mieterhöhungen nach dem neuen Berliner Mietspiegel 2019 > Seite 3

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inhalt & TERMINE

Nächste Mitgliederversammlung Mittwoch, 5. Juni 2019, 19 Uhr

VERANSTALTUNGEN ............................................ 03 MIETPREISE

Private Eigentümer dämpfen Preisentwicklung ............................................ 04 Ein Fels in der Brandung ................................. 04 Statistik und Wahrnehmung – kein Widerspruch ........................................... 05 Mietwohnungen in zwei von drei Kreisen erschwinglicher als 2013 ................... 05

Hotel Mercure Berlin, Hermannstraße 214 -216, Berlin-Neukölln, U-Bahnhof Boddinstraße, Linie U8 TAGESORDNUNG 1. Mitteilungen von Haus & Grund 2. Wohnungswirtschaft in Berlin: Warum wir ohne Wenn und Aber gegen Enteignungen, „Mietendeckel“, „Milieuschutz“, Vorkaufsrecht zu Gunsten Dritter usw. sind. Referentin: Annette Beccard Schnell-Vorschau auf Seite 3 3. Fragekasten 4. Suppenklatsch: ungezwungenes Beisammensein zum Austausch bei Spargelcremesuppe mit Hack bällchen sowie einem Erdbeerdessert

06 MIETERSTROM

Ohne externe Dienstleister nicht umsetzbar .............................................. 06 Es ist naheliegend, die Dachfläche zu bewirtschaften .......................................... 08 EU-Gesetzespaket in Kraft ............................. 09 So kann Mieterstrom funktionieren .............. 09 Sonnenstrom aus der Steckdose .................... 10 Juristische Hürden kennen und überwinden ............................................. 12

Kostenfrei für Mitglieder – bitte Ausweis mitbringen. Gäste sind herzlich willkommen. Wir freuen uns auf Ihr Kommen! Weitere Mitgliederversammlungen im Jahr 2019 25. September · 20. November

WOHNUNGSEIGENTUM

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AUS UNSERER EXPERTEN-BERATUNG

KleinreparaturklauselTempelhofer im WohnraumFeld Feld 16 mietvertrag .................................................... Heizkostenabrechnung: Vorsicht bei Vereinbarungen über eine rein verbrauchsabhängige Kostenverteilung ....... 18 Heizkosten: Mieter haben Anspruch auf Abrechnung mit korrektem Verteilungsschlüssel ....................................... 18 Besteuerung von Vermietern: Steuerfalle günstige Miete ............................ 19 Buchtipp: Betriebskosten – Wirksam vereinbaren und erfolgreich umlegen .......... 19

e U7 Rathaus Neukölln raß Rathaus Neukölln raße fenstU7 afenst Flugha

U8 Boddinstraße U8 Boddinstraße

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Chancen und Risiken der Digitalisierung ...... 13 Urteile zum Wohnungseigentumsrecht ....... 14 Colu Colu Heizkostenabrechnung: Einzelfallverstoß mbi mbi ada a dam mm gegen die Heizkostenverordnung macht m Beschluss nur anfechtbar ............................... 15 Sondernutzungsrecht in der WEG: BGH zur Bemessung des Beschwerdewerts .......... 15

Weitere Workshops im Jahr 2019 > 13. Juni: Mieterhöhungen nach dem neuen Mietspiegel 2019 > Seite 3 > 29. August: Der Zahlungsverzug des Mieters – wie reagieren? > 24. Oktober: Betriebskosten sicher und richtig abrechnen

Haus & Grund Berlin-Neukölln Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Berlin-Neukölln e. V. Geschäftsstelle: Kienitzer Straße 12 (Eingang Ecke Bornsdorfer Straße) 12053 Berlin-Neukölln Tel.: 030 687 13 97 E-Mail: info@hug-neukoelln.de r. ibnesrtsr.teinst sSte r Fax: 030 681 06 73 www.hug-neukoelln.de l e i b l i S

NACHRICHTEN .................................................... 20

Redaktion & Verlag:

Medien GmbH

EXPERTEN-BERATUNG ......................................... 23

Alle Formen der Vervielfältigung nur mit schriftlicher Genehmigung durch Redaktion & Verlag. Fotonachweise auf den einzelnen Seiten.

e straßeKlimafreundlich gedruckt – mehr Info auf www.umwelt.dignus.de ßd an ndstrrla r JUBILÄEN ........................................................... 21 orfe071 rifeenrdTelefon OberlaObe Anzeigenbuchung: 64 94 33 32 und www.anzeigen.dignus.de do n r e i r a a KONTAKT & SERVICE ............................................ 22 M © 2019 · M Die Texte und Bilder sind urheberrechtlich geschützt. DIE ZAHL ZUM SCHLUSS ....................................... 24

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foto: Arthur Lik / Greenpeace Energy eG

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veranstaltungen

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Schnell-Vorschau auf das Referat auf der Mitgliederversammlung am 5. Juni 2019:

Wohnungswirtschaft in Berlin: Warum wir ohne Wenn und Aber gegen Enteignungen, „Mietendeckel“, „Milieuschutz“, Vorkaufsrecht zu Gunsten Dritter usw. sind > Worum geht es? In dem Referat werden unsere Positionen zu den genannten Stichworten vorgestellt. Es wird deutlich, dass sich die jeweiligen Steuerungsmaßnahmen bzw. Eingriffe in die Immobilienbewirtschaftung gegenseitig zum Nachteil der Mieter, Eigentümer und Politik beeinflussen. > Die Referentin? Annette Beccard, Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, stellvertretende Vorsitzende Haus & Grund Berlin-Neukölln

> Warum ist das Thema wichtig? Die auf Bundes- und Landesebene und im kommunalen Bereich bestehenden Beschränkungen für die Immobilienbewirtschaftung bewirken erstaunliche Paradoxien. Aber es gibt auch sie: wahrhaftige und mutige Fachleute, die der objektiven Betrachtung einer Sachlage Taten folgen lassen! Damit stellen sie sich einer breit getragenen ideologischen Stimmungsmache entgegen! Leider greifen viele Medien solche Aspekte nicht in der erforderlichen Weise auf – eine diffenzierte Auseinandersetzung findet kaum statt. Dabei kann es letztlich nur Verlierer geben: Mieter, Vermieter und die Gemeinden.

Nächster Workshop am 13. Juni 2019:

Mieterhöhungen mit dem neuen Berliner Mietspiegel 2019 > Worum geht es? Behandelt werden die Systematik der Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem, Möglichkeiten der Mieterhöhung, Inhalt des Berliner Mietspiegels 2019 und die Reichweite der Mietentwicklung anhand von praktischen Beispielen. > Warum ist das Thema wichtig? Die Mietrechtsreform zum 1. Januar 2019 hat die Möglichkeit der Modernisierungsmieterhöhung erheblich eingeschränkt. Auch die Regelungen zur Miethöhebegrenzung bei Abschluss des Mietvertrages (Mietpreisbremse) sind verschärft worden. Ungeachtet der gesetzlichen Beschränkungen wird heftig um die Einführung eines Mietendeckels diskutiert. Wie dieser ausgestaltet sein und wie lange dieser anhalten soll, steht nicht fest. Der Vermieter sollte jede Gelegenheit nutzen, die mit dem Mieter vereinbarte Miete an die ortsübliche Miete anzugleichen. Hier-

für gibt der Gesetzgeber die Möglichkeit, die Miete nach dem Vergleichsmietensystem zu erhöhen. Dreh- und Angelpunkt in diesem Verfahren ist der Mietspiegel. Am 13. Mai 2019 wird der neue Mietspiegel von der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen vorgestellt. Er ist für die nächsten zwei Jahre Begründungsmittel für Mieterhöhungen in Berlin. > Zeit, Ort, Anmeldung? Der Workshop findet statt am Donnerstag, den 13. Juni 2019, 18.00 Uhr im Hotel Mercure, Hermannstraße 214-216 (vgl. S. 2) Anmeldung erforderlich auf der Geschäftsstelle. Kostenbeitrag: 30 Euro > Der Referent? Dr. Carsten Brückner, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Vorsitzender Haus & Grund Berlin-Neukölln und Vorsitzender Haus & Grund Berlin

Info-Veranstaltung von Haus & Grund Berlin am 15. Juni 2019:

Der neue Berliner Mietspiegel Mieten und Vermieten in Berlin 2019 Die Info-Veranstaltung des Landesverbands Haus & Grund Berlin bietet ein informatives Programm rund um das Mieten und Vermieten in Berlin 2019. Schwerpunkt ist der neue Berliner Mietspiegel.

foto: zvg.

> Referate zu Mietspiegel und Mietanpassungsgesetz Es werden der Umgang mit den neuen Mietspiegel-Kriterien thematisiert sowie erste Praxistipps für die rechtssichere Mieterhöhung gemäß dem Mietspiegel gegeben. Das neue Mietanpassungsgesetz birgt zahlreiche Veränderungen und wird ebenfalls erörtert. > Gesprächsrunde zur politischen Einordnung Im zweiten Teil wird eine Gesprächsrunde eine politische Einordnung vornehmen und Perspektiven auf dem Berliner Wohnungsmarkt beleuchten. An der Runde nehmen die wohnungspolitischen Sprecher/innen der im Abgeordnetenhaus vertretenen Parteien teil.

Mehr Informationen im Faltblatt, das dieser Ausgabe beiliegt.

Vor und nach der Veranstaltung sowie in der Pause besteht für die Teilnehmenden Gelegenheit, sich über Produkte und Leistungen der mitwirkenden Aussteller zu informieren. > Zeit, Ort, Anmeldung? Sonnabend, 15. Juni 2019, 13:00 - 16:40 Uhr Grand Hyatt Berlin, Marlene-Dietrich-Platz 2 Anmeldung erforderlich auf der Geschäftsstelle von Haus & Grund Berlin Potsdamer Straße 143, 10783 Berlin Telefon: 030 216 34 36 Online-Anmeldung: www.haus-und-grund-berlin.de Die Veranstaltung ist für Sie kostenfrei.

Programm der Info-Ve

ab 12:00 Uhr Einlass und Besuch der Au

Info-Veranstaltung 15. Juni 2019 · 13:00 - 16:40 Uhr Grand Hyatt Berlin

Berliner Mietspiegel 2019 Mieten und Vermieten in Berlin Eintritt frei · Anmeldung bis 6. Juni 2019

13:00-13:05 Uhr Begrüßung

Dr. Carsten Brückner – Vorsitzen

1. Teil: Mietspiegel in de

13:05-13:20 Uhr Der neue Berliner Mietspi • Entstehung und Hintergründe • Ausblick in die Zukunft

Ekart Schubert 2. Vorsitzender 2. Vorsitzender R verband Berlin u

13:20-13:35 Uhr Vorstellung des Berliner M

• Neue Werte: Änderungen bei Sp • Orientierungshilfen

Robert Becker anwalt für Mie recht, 2. stellver Grundbesitzerve

13:35-13:55 Uhr Mieterhöhung – Ihr gutes

• Das gesetzliche Motiv der Mieter • Die Ansprüche der Mieter sind st • Die Instandsetzungskosten explo • Vor- und Nachteile einer Staffel-

Tom Martini – Fachanwalt für F nungseigentums & Grund Tempe Grund Reinicken


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mietpreise

Private Eigentümer dämpfen Preisentwicklung Im Jahr 2018 stiegen die Mieten der privaten Kleinvermieter weniger als die Mieten von öffentlichen Trägerschaften, Wohnungsgenossenschaften und von privaten Wohnungsunternehmen. Das belegen neue Zahlen des Statistischen Bundesamts.

D

ie Bundesbehörde hatte im Zuge der Umstellung des Verbraucher- Beispielsweise stiegen die Mieten im Jahr 2017 nach der neuen Berechpreisindex auf ein neues Basisjahr – von 2010 auf 2015 – metho- nungsmethode auf der Basis 2015 um 1,4 Prozent. Die bislang übliche dische Veränderungen vorgenommen und unter anderem die Mieten- Berechnungsmethode auf der Basis 2010 hatte einen Mietenanstieg um stichprobe grundlegend überarbeitet. Sie wird nun erstmals auch nach 1,6 Prozent ergeben. Vermietertypen und nach Kreistypen diffeKreistypen renziert. Bislang wurden Wohnobjekte nur Bisher wurde die Mietenstichprobe bereits nach Bunnach Wohneinheit (Wohnung, EinfamilienAuch die neue Bedesländern unterteilt. In Anlehnung an die Kreistyhaus), Baujahr (bis 1948 / ab 1949), Größe rechnungsmethopengliederung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und (bis/über 70 Quadratmeter) und Bundesland unterteilt. Raumforschung werden nun nach ihrer Besiedlungsde des Statistischen dichte vier Kreistypen unterschieden – kreisfreie GroßBundesamts zeigt: Vermietertypen städte, städtische Kreise, ländliche Kreise mit höherer Auf Basis der Ergebnisse der Gebäude- und Dichte sowie dünnbesiedelte ländliche Kreise. Auch dieMieten steigen bei se Differenzierung lässt deutliche Unterschiede in der Wohnungszählung (GWZ) im Rahmen des privaten Eigentümern Mietpreisentwicklung erkennen: Je stärker eine Region Zensus wird nun zwischen privaten Kleinverbesiedelt ist und je stärker die Nachfrage in einer Regimietern, öffentlichen Trägerschaften bzw. am wenigsten. on ist, desto stärker stiegen in den vergangenen Jahren Wohnungsgenossenschaften sowie privaten auch die Mieten. Die Gewichtung der vier Kreistypen ofWohnungsunternehmen unterschieden. Die Differenzierung zeigt: Kleinvermieter haben die Mieten seit 2015 um fenbart, dass nur gut ein Viertel der Mietausgaben in ländlichen Regiorund vier Prozent erhöht, die privaten Wohnungsunternehmen dagegen nen getätigt werden. Der Rest der Mietausgaben teilt sich etwa gleich auf kreisfreie Großstädte und städtische Kreise auf. um sechs Prozent. Da die privaten Kleinvermieter etwa 66 Prozent aller Mietwohnungen stellen, wirkt sich die neue Differenzierung auch auf das Gesamtbild aus. Darin waren die Kleinvermieter bislang unterrepräsentiert. Werden sie nun entsprechend ihrer Bedeutung auf dem Markt bei der Ermittlung des Mietenindex gewichtet, so fallen die Mietpreissteigerungen geringer aus als bislang für die Jahre 2015 bis 2018 berechnet.

Blick in die Zukunft Die methodischen Veränderungen sorgen dafür, dass die Mietpreisentwicklung insgesamt wesentlich genauer abgebildet und die Repräsentativität verbessert werden. Damit erlauben sie künftig detaillierte Aussagen zur Mietpreisentwicklung und gewinnen so zusätzlich an Wert für die Wohnungspolitik. |

Ein Fels in der Brandung Das Statistische Bundesamt berechnet den Verbraucherpreisindex nach einer neuen Methode. Einer der Unterschiede ist, dass bei der Erhebung des Mietindex, der in den Verbraucherpreisindex einfließt, jetzt berücksichtigt wird, wer der Vermieter ist: Unternehmen, Genossenschaften oder private Eigentümer.

Dem Statistischen Bundesamt war dies aber nicht nur deswegen eine Erklärung wert, weil der Anstieg der Mieten durch die Änderung niedriger ausfällt. Die Behörde fühlte sich auch verpflichtet zu erläutern, warum der amtlich festgestellte Mietenanstieg wesentlich geringer ist als in der Öffentlichkeit kolportiert (vgl. S. 5, Kein Widerspruch). Damit thematisiert das Statistische Bundesamt das größte Problem, das uns bei allen Debatten über bezahlbares Wohnen begleitet: Die Fakten sind aus dieser emotionalen Debatte häufig verschwunden, Fake News über explodierende Mietbelastungen prägen die Auseinandersetzung. Dem Statistischen Bundesamt sei Dank, dass es als Fels in der Brandung an den Fakten festhält!

Dr. Kai H. Warnecke, Präsident Haus & Grund Deutschland

foto: Haus & Grund Deutschland / Die Hoffotografen

Damit greift das Statistische Bundesamt auf, dass zwei Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland von privaten Vermietern angeboten werden und diese preiswerter als andere Anbieter vermieten. Entsprechend dieses Marktanteils fließen die Mieten der privaten Vermieter in den Verbraucherpreisindex ein.


mietpreise

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Statistik und Wahrnehmung – kein Widerspruch Die Kosten rund um das Wohnen sind für Privathaushalte der bedeutendste Posten im Budget. Warum ist die amtlich gemessene Mietpreisentwicklung geringer als die öffentlich wahrgenommene? Von Dr. Georg Thiel, Präsident Statistisches Bundesamt

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m der hohen Bedeutung im gesamten Verbraucherpreisindex gerecht zu werden, wurde die Mietenstichprobe grundlegend überarbeitet. Dadurch sind nun Aussagen darüber möglich, wie stark die Mieten beispielsweise in Großstädten steigen und im Vergleich dazu in dünnbesiedelten Regionen. Stark steigende Mieten gerade in Ballungsräumen werden in der Öffentlichkeit häufig diskutiert und sind für Menschen auf Wohnungssuche teilweise nur schwer zu finanzieren. Der Verbraucherpreisindex für Mieten zeigt dagegen auf den ersten Blick eher moderate Preissteigerungen. Woran liegt das? Grund hierfür ist, dass im Verbraucherpreisindex die Preisentwicklung aller Mietwohnungen in Deutschland repräsentativ abgebildet werden soll und nicht nur die der Wohnungen, die neu vermietet und deren Preise gerade erhöht werden. Er ist ein Maß für die Geldwertentwicklung auf gesamtwirtschaftlicher Ebene und kann damit nicht alle Lebenswirklichkeiten abbilden. Dazu werden Vermieter nach den tatsächlich erzielten Mieten für ausgewählte Wohnungen befragt. Zum Großteil handelt es sich dabei um Bestandsmieten, für die sich seltener und weniger starke Preiserhöhungen ergeben als für Neu- und Wiedervermietungen. Der Anteil von Wiedervermietungen an allen Mietverhältnissen in Deutschland ist jedoch gering. Bei einer durchschnittlichen Mietdauer von etwa zehn Jahren kommt es pro Jahr bei durchschnittlich etwa zehn Prozent der Mietobjekte zu einem Mieterwechsel. Dies hat zur Folge, dass der Einfluss von Wiedervermietungen auf die Mietpreisentwicklung im Monatsdurchschnitt bei weniger als einem Prozent liegt.

Auch Neuvermietungen haben einen sehr geringen Einfluss auf die gesamte Mietpreisentwicklung im Verbraucherpreisindex. Bezogen auf den Gesamtwohnungsbestand in Deutschland machen sie nur einen Anteil von deutlich unter einem Prozent im Jahr aus. Dennoch sind gerade die Mieten bei Neuund Wiedervermietungen ein wichtiger Indikator für die angespannte Wohnungssituation und somit Ausgangspunkt für mögliche wohnungspolitische Maßnahmen. Aus diesem Grund leisten wir mit unserer überarbeiteten Mietenstichprobe einen wichtigen Beitrag zur differenzierten Analyse des Wohnungsmarkts. Der Unterschied zwischen der Mietpreisentwicklung der amtlichen Statistik und vielen anderen Studien ist somit insbesondere auf die einbezogenen Mietverhältnisse zurückzuführen. Nichtamtliche Statistiken basieren oft auf aktuellen Inseraten von Immobilienportalen. Diese beinhalten somit keine Bestandsmieten. Darüber hinaus steht oft die Entwicklung von Mietpreisen in Ballungsräumen im Fokus. Der Verbraucherpreisindex für Mieten bezieht dagegen alle Mietverhältnisse mit ein, unabhängig davon, ob es sich um Bestands-, Neu- oder Wiedervermietungen handelt. Meldungen über stark steigende Mieten stellen so gesehen keinen Widerspruch zur amtlichen Mietpreisentwicklung dar. |

Mietwohnungen sind in zwei von drei Kreisen erschwinglicher als im Jahr 2013

foto: Statistisches Bundesamt (Destatis)

Bei gegebenem Anteil der Wohnkosten am Nettolohn konnten Arbeitnehmer in rund zwei Dritteln der 401 deutschen Kreise im Jahr 2017 durchschnittlich eine größere Wohnung mieten als vier Jahre zuvor. Das ist ein zentrales Ergebnis der Studie „Erschwinglichkeit von Wohnraum“, die das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln im Auftrag der Deutschen Reihenhaus AG erstellt hat. Darin haben die Autoren die Entwicklung von Mieten und Preisen für Wohnungen einerseits und die Entwicklung der Gehälter andererseits verglichen, um zu ermitteln, wie viel Wohnraum sich Arbeitnehmer – in Abhängigkeit des Wirtschaftszweigs und des Qualifikationsniveaus – durchschnittlich leisten können.

zent der Kreise geringer als vor fünf Jahren. Dennoch können sich die Käufer aufgrund der niedrigen Zinsen bei gleichem Ausgabenniveau für Zins und Tilgung im Durchschnitt größere Wohnungen leisten. Höhere Löhne und günstige Wohnungen müssen also keinen Widerspruch darstellen, so ein Fazit des IW Köln. Zahlreiche Regionen abseits der Metropolen weisen sehr attraktive Arbeitsmärkte bei geringen Mieten und Kaufpreisen auf. Daher könne die starke Zuwanderung in die Großstädte nur bedingt durch bessere Arbeitsmarktperspektiven begründet werden.

Hinter den Durchschnittsergebnissen verbergen sich große Unterschiede. Zwar hat der Studie zufolge auch in einigen Großstädten wie Hamburg oder Frankfurt am Main die Erschwinglichkeit von Mietwohnungen etwas zugenommen. In Berlin und vor allem in München ist sie dagegen zurückgegangen.

Die Autoren weisen allerdings auch darauf hin, dass sich – bedingt durch die dynamische Entwicklung von Mieten, Preisen und Einkommen – für die privaten Haushalte sehr unterschiedliche Veränderungen bei den Wohnkosten ergeben. Hierzu seien weitere Analysen über die Entwicklung der Verteilung der Wohnkostenbelastungen in den einzelnen Städten und Gemeinden erforderlich.

Bei Wohnungskäufen ist die Erschwinglichkeit zwischen 2013 und 2017 zurückgegangen: Die finanzierbare Wohnfläche ist in 63 Pro-

Eva Neumann, Referentin Presse und Kommunikation Haus & Grund Deutschland


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Mieterstrom

Ohne externe Dienstleister nicht umsetzbar Vor zwei Jahren beschloss die Bundesregierung, die Versorgung von Mieterinnen und Mietern mit Solarstrom vom Dach des Wohnhauses per Gesetz zu fördern. Allerdings: Das damals auf den Weg gebrachte „Mieterstromgesetz“ wird nur mit engagierten Hauseigentümern ein Erfolg. Christoph Rasch im Gespräch mit Eva Christine Ihrlich, Besitzerin eines Mehrfamilien-Wohnhauses in Andernach bei Koblenz. 2018 ließ sie auf dem grundsanierten Gebäude eine Solar-Anlage errichten, seit dem Frühjahr 2019 versorgt sie – zusammen mit Greenpeace Energy als Projektpartner – die ersten Bewohner mit Mieterstrom. rau Ihrlich, warum haben Sie sich dafür entschieden, Ihre Elektrofachfirma, Bauherrin – zu koordinieren und umzusetzen. Wenn Mieterinnen und Mieter mit erneuerbarem Strom vom eige- ich den von meiner Anlage erzeugten Strom an meine Mieter günstig nen Dach zu beliefern? verkaufen will, werde ich gleichzeitig durch das Gesetz verpflichtet, ch wollte das Haus von vornherein so gestalten, dass nur wenig Ener- meinen Mietern auch die jederzeitige Versorgung mit Strom zu garangie von außen bezogen werden muss und dass am liebsten gar kei- tieren. Das kann ich mit dieser Anlage natürlich nicht. Es ging also gar nicht so, wie ich mir das so einfach vorgestellt hatte. ne fossilen Brennstoffe benötigt werden. Die FußDaraufhin fing ich an, mich intensiver mit der Umsetbodenheizung in den Wohnungen wird deshalb von zung zu beschäftigen und als langjähriges Genosseneiner Luft-Wärmepumpe neben dem Haus gespeist. Mir ist es angeschaftsmitglied war Greenpeace Energy mein erster Um möglichst autark zu sein, habe ich das Dach, sonehmer, die eigene weit es ging, mit einer Photovoltaik-Anlage belegt. Ansprechpartner. Es war mir von vornherein klar, dass der erzeugte PV-Anlage zu verStrom erst einmal im eigenen Haus verbraucht werGreenpeace Energy hat dann die Solar-Anlage pachten statt nur den sollte, dass also erst einmal meine Mieter dagepachtet, kümmert sich bei Ihrem Projekt von profitieren sollten, bevor der dann eventuell um den Anlagenbetrieb, die Lieferung von der Dachfläche. noch vorhandene Überschuss ins öffentliche Netz PV- und Rest-Strom, sowie um die Einrichtung abgegeben wird. Erst während der Planungsphades Messkonzeptes. Wie wichtig sind externe se hörte ich zum ersten Mal, dass der Gesetzgeber Dienstleister für die Realisierung von Mieterauch den hausinternen Verbrauch durch die Mieter stromprojekten? fördert. Ohne externen Dienstleister ist das derzeitige gesetzliche Mieterstrom-Modell für einen kleinen Vermieter wie mich mit zehn WohnunSie entschlossen sich also, eine Förderung laut Mieterstromge- gen überhaupt nicht umsetzbar. Ich denke, es ist auch für einen richtig setz in Anspruch zu nehmen. Wie aufwändig war es, ein solches großen gewerblichen Vermieter oder eine große WohnungsgenossenMieterstrom-Modell, das ja bestimmte gesetzliche Vorausset- schaft ohne Dienstleister kaum umsetzbar, es sei denn, sie erweitern ihzungen erfüllen muss, bei Ihnen zu verwirklichen? ren Geschäftsbetrieb hin zum Energiedienstleister. Ich habe eine Anlage Technisch war es für die Fachleute – nachdem die Absprachen, Geneh- gebaut und langfristig verpachtet. Das ist mir erst mal angenehmer, als migungen und Verträge klar waren – kein Problem. Da alle Beteiligten nur die Dachfläche zu verpachten. Für mich deckt die von Greenpeace „Neuland“ beackerten, lief das Projekt unter den gegebenen Umstän- Energy gezahlte Pacht knapp meine Abschreibungen auf die PV-Anlage, den dann doch zügig. Der hauptsächliche Aufwand lag darin, die for- einen Gewinn habe ich, wie es im Moment aussieht, nicht. Mein Vorteil mellen Voraussetzungen des Gesetzes mit in der Praxis fünf verschie- ist, dass ich mich in den nächsten Jahren erst einmal nicht mehr um die denen Beteiligten – Greenpeace Energy, Netzbetreiber, Grundversorger, Anlage und die Abrechnungen kümmern muss.

foto: Arthur Lik / Greenpeace Energy eG

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Mieterstrom

Anlagenprojekt von Greenpeace Energy in Hamburg

foto: SabineVielmo / Greenpeace energy eg

Was war bei der Umsetzung Ihres Projekts am Ende komplizier- Würden Sie anderen Hauseigentümern eine Investition in Mieterstrom empfehlen? Und welche Ratschläge aus Ihrer Praxiserter als zunächst gedacht? Komplizierter als gedacht war, den Strom an die Mieter zu verkaufen. fahrung würden Sie ihnen geben? Im Grunde verhindert das Mieterstromgesetz, dass ich den Strom di- Tja, das ist so eine Sache mit Empfehlungen. Noch habe ich ja nur Errekt an die Mieter verkaufe. Entweder müsste ich alle Stromkosten in fahrung mit den Anfängen – die Baukosten sind noch nicht vollständig abgerechnet und mein Fall ist vielleicht atypisch. Ich wollte die Grundmiete einrechnen, praktisch eine anfangs nur eine PV-Anlage und meine Mieter direkt belie„Miete inklusive aller Stromkosten“ verlanfern. Jetzt ist die Anlage verpachtet und ich kann nur hofgen – was meiner Meinung nach ökonomisch Der Gesetzgeber fen, dass sie meinem Pächter Greenpeace Energy guten Erund ökologischer Unsinn ist – oder ich müsssollte ein einfaches te mich als Mitbewerber von unseren großen trag bringt. Ob die Investition sich rechnet? Da sollten wir Energieversorgern am Ort aufstellen. in fünf oder zehn Jahren nochmal drüber sprechen. Abrechnungsmo-

dell schaffen und Und was war einfacher? Wie kommt das Konzept bei Ihren Mieterinnen und Leichter als gedacht war hingegen, dass mein Mietern an? wettbewerbsfähiArchitekt und meine Elektrofirma das KonErstaunlich gut. Ich habe ja erst zum 1. Februar 2019 mit ge Preise zulassen. zept gut fanden und ich die technische und der Vermietung angefangen. Zu dem Zeitpunkt wurden formale Umsetzung weitestgehend delegiedie ersten Verträge für das Mieterstrom-Modell fertig. Die ren konnte – und dass die Zähler pünktlich Idee, dass der auf dem Dach erzeugte Strom direkt im Haus zum 31. Januar 2019 installiert waren und tatsächlich Strom auf allen verbraucht wird, kennt der eine oder andere aus Erzählungen von EigenLeitungen war. heimbesitzern, und die mögliche „Selbstnutzung“ durch die Mieter wird positiv aufgenommen. | Derzeit wird politisch darüber debattiert, wie man das Mieterstromgesetz verbessern kann. Was würde aus Ihrer Sicht helfen, > Christoph Rasch um das Modell bundesweit voranzubringen? Wenn jetzt zusätzlich Mietshäuser den eigenen Strom erzeugen, ist das ... arbeitete als Journalist für Tageszeitungen, Magazine und den Mieterstrom-Modell direkter Wettbewerb zu den lokalen Grundversoröffentlich-rechtlichen Rundfunk. Seit 2014 ist er im Bereich Politik gern. Wie man da ansetzen könnte? Es ist kompliziert, da keine PV-Anund Kommunikation bei Greenpeace Energy tätig. Das Interview lage die Versorgung jederzeit sicherstellen kann und die Abrechnung ist übernommen aus energy. Das Magazin von Greenpeace Enernicht einfach ist. Der Gesetzgeber sollte sich hier ein einfaches Abrechgy, Nr. 38 Frühjahr 2019 nungsmodell einfallen lassen. Und: Ich denke, dass der Preis noch etwas > Greenpeace Energy eG attraktiver gestaltet werden sollte. Ein Preis von 90 Prozent des Grundversorgers, wie es der Gesetzgeber fordert, ist immer noch ein stolzer ... wurde 1999 auf Initiative der Umweltorganisation GreenpeaPreis: die Grundversorgung ist eigentlich nicht wettbewerbsfähig! Ich ce gegründet. Die eingetragene Genossenschaft mit rund 25.000 kenne niemanden, der den Preis der Grundversorgung bezahlt. Selbst in Mitgliedern versorgt ihre 160.000 Kunden nach besonders konmeiner Altersgruppe über 60 weiß man mittlerweile, dass man sich resequenten „Kriterien von Greenpeace für sauberen Strom“, der gelmäßig um die Strompreise kümmern muss. aus Wasserkraft, Windenergie und Photovoltaik gewonnen wird. www.greenpeace-energy.de

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Mieterstrom

Es ist naheliegend, die Dachfläche zu bewirtschaften Im Januar 2019 waren bei der Bundesnetzagentur 434 Mieterstromprojekte mit einer Photovoltaik-Gesamtleistung von knapp 9,5 Megawatt gemeldet. Die Zahl der Anlagen hat damit in den vergangenen Monaten deutlich zugenommen, bleibt jedoch nach wie vor weit hinter den Erwartungen zurück.

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err Körnig, die Bilanz seit Inkrafttreten des Mieterstromgesetzes ist enttäuschend. Warum setzen Ihrer Einschätzung nach nicht mehr private Eigentümer auf dieses Modell? er Gesetzgeber hat die Tür geöffnet für Mieterstrom-Modelle, allerdings nur einen kleinen Spalt. Die Anbieter von Mieterstrom unterliegen leider dem gleichen Rahmen wie große Energieversorger. Die große Komplexität wirkt auf viele private Eigentümer leider sehr abschreckend. Der Markt ist daher noch sehr überschaubar. Immerhin scheint sich auch ein größerer Anteil von Eigentümern kleinerer Gebäude für Mieterstrom-Modelle zu interessieren. Etwa jede dritte geförderte Anlage hat eine Nennleistung von maximal zehn Kilowatt – diese Kapazität ist für eher kleinere Gebäude typisch. Eine Möglichkeit, wie private Eigentümer bürokratische Hürden und steuerliche Nachteile vermeiden und zudem kein Investitionsrisiko eingehen müssen, besteht darin, die Dachfläche an einen Energie-Dienstleister zu vermieten. Welche Rolle spielt dieses Modell aktuell auf dem Markt? Gerade für Eigentümer, die nicht den Anspruch haben, alles aus eigener Kraft zu meistern, bietet sich das Einschalten von Dienstleistern an. Mittlerweile ist eine größere Zahl Anbieter tätig. Immobilienbesitzer sind Experten beim Vermieten von Flächen. Insofern ist es absolut naheliegend, dass sie auch Dachflächen bewirtschaften. Wichtig für Eigentümer kleinerer Liegenschaften ist, dass viele Dienstleister erst ab einer Mindestanzahl von Wohneinheiten aktiv werden, um die Mindestanforderungen an die Rendite erfüllen zu können.

Wie lässt sich das große Solarstrom-Potenzial auf den Dächern von Mehrfamilienhäusern besser erschließen? Oder gibt es andere Konzepte, durch die speziell privaten Eigentümern der Zugang zu Mieterstrom erleichtert wird? Unbürokratisch bislang kaum. Derzeit wird der Betreiber einer Mieterstrom-Anlage zum Stromanbieter – mit allen rechtlichen, steuerrechtlichen und organisatorischen Verpflichtungen, die ursprünglich für Energiekonzerne eingeführt wurden. Hier wären Bagatellgrenzen eine große Hilfe. Ein anderer Weg zu Mieterstrom-Modellen eröffnet sich, wenn die Wärmeversorgung der Liegenschaft modernisiert werden soll. Über die Kombination von Photovoltaik-Anlagen mit Blockheizkraftwerken und dem Einsatz eines intelligenten Zählerkonzepts zur Bilanzierung von Wärme, Kälte, Strom und Wasser lassen sich wirtschaftliche Modelle umsetzen. Und schließlich bleibt für Eigentümer einer Immobilie immer noch die Möglichkeit, den selbst erzeugten Solarstrom zu einer festen Vergütung in das öffentliche Stromnetz einzuspeisen. Nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) erhalten sie eine Einspeisevergütung für die Dauer von 20 Jahren, die aufgrund stark gesunkener Anschaffungskosten in aller Regel zu attraktiven Renditen führt. |

foto: Einhundert Energie GmbH; Bundesverband Solarwirtschaft

Im Gespräch mit Carsten Körnig, Hauptgeschäftsführer des Bundesverbands Solarwirtschaft, der private Eigentümer ermutigt, sich trotz bürokratischer Hürden auf das „Projekt Mieterstrom“ einzulassen.


Mieterstrom

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EU-Gesetzespaket in Kraft

So kann Mieterstrom funktionieren

Zum ersten Mal erhalten Immobilieneigentümer und Mieter europaweit das Recht, Strom selbst zu erzeugen, zu speichern und zu verkaufen, ohne dass sie dabei mit diskriminierenden Vorgaben, unverhältnismäßigen bürokratischen Hindernissen oder Abgaben und Umlagen belastet werden dürfen. Das ist in der Erneuerbare-Energien-Richtlinie der Europäischen Union (EU) festgeschrieben. Sie ist Ende Dezember 2018 zusammen mit zwei weiteren Teilen des Gesetzespakets „Saubere Energie für alle Europäer“ in Kraft getreten. Mit diesem wurden wichtige Weichen für die europäische Energiepolitik nach 2020 gestellt. Das Gesetzespaket muss nun in nationales Recht umgesetzt werden.

Rund zwei Jahre nach Inkrafttreten des Mieterstromgesetzes nimmt die Zahl der gemeldeten Anlagen zwar exponentiell zu, jedoch auf extrem niedrigem Niveau. Private Eigentümer schreckt der unverhältnismäßig hohe Verwaltungsaufwand ab. Hinzu kommt: Als Stromproduzenten sind sie Unternehmer und müssen ein Gewerbe anmelden. Das wirkt sich erheblich auf die Wirtschaftlichkeit der Anlage aus. Diese Schwierigkeiten könnte die von Haus & Grund vorgeschlagene Stromkostenverordnung beheben. Solange es diese nicht gibt, können nur wenige private Eigentümer Mieterstrom-Modelle umsetzen. Einzelne Energiedienstleister entwickeln dafür neue, vielfältige Konzepte.

Die Erneuerbare-Energien-Richtlinie verpflichtet die Mitgliedsstaaten Die Idee ist denkbar einfach: Ein Investor mietet die Dachfläche eines der EU, Erleichterungen bei der Eigen- und Mieterstromversorgung zu Mehrfamilienhauses, errichtet und betreibt dort eine Mieterstrom-Anschaffen. So sollen auf den von Eigenversorgern im Haus produzierten lage. Der Eigentümer hat keinen Aufwand, keine Kosten, kein Risiko, erund verbrauchten erneuerbaren Strom grundsätzlich keine Umlagen und hält jedoch die Rendite durch die Dachnutzung. Abgaben erhoben werden. Ungerechtfertigte rechtliche Hindernisse für die Eigenversorgung mit erneuerbarem Strom sollen beseitigt werden. Mieterstrom als Komplettpaket aus einer Hand Mieter, Wohnungseigentümer und Hauseigentümer sollen dabei glei- Genau das ist das Modell des bundesweit lizenzierten Energieanbieters chermaßen von der Förderung der Eigenstromversorgung profitieren. Einhundert Energie mit Standorten in Köln und Bremen. Er bietet MieDie Förderung kann aber von den Mitgliedsstaaterstrom als Komplettpaket ausdrücklich auch für ten auf kleine Anlagen bis 30 Kilowatt Leistung bekleine Gebäude ab etwa vier bis acht Wohneinheischränkt werden. Die Richtlinie muss bis zum 31. ten. Ulrike Uplegger, die zugleich GeschäftsführeDie Mieter haben Juni 2021 in nationales Recht umgesetzt werden. rin einer Hausverwaltung in Bremen ist, gehörte zu sehr positiv reagiert Bis dahin muss die Bundesregierung die aktuelden ersten Kunden. „Wir wollen unseren Beitrag len Regelungen zur Eigen- und Mieterstromversordazu leisten, dass die Klimaziele erreicht werden. und sich gefreut, gung im Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) und Unser Kerngeschäft ist jedoch die Vermietung. Wir dass auf ‚ihrem‘ haben nicht die Kapazitäten, uns in die Technik eiim Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) anpassen. ner Photovoltaik-Anlage oder die notwendigen AbDarüber hinaus legt die Richtlinie fest, dass erneuDach künftig Strom rechnungen und Formalien einzuarbeiten“, bericherbare Energien bis 2030 einen Anteil von mindeserzeugt wird. tet sie. Über persönliche Kontakte hat die Bremerin tens 32 Prozent am Endenergieverbrauch betragen von der vergleichsweise jungen Idee des Dienstleissollen. Bei der Wärme- und Kälteversorgung soll ters erfahren und fand die Idee des Mieterstroms der Anteil der erneuerbaren Energien jährlich um von Anfang an spannend. 1,3 Prozentpunkte steigen. Die Energieeffizienz-Richtlinie sieht vor, dass der EU-weite Energieverbrauch bis 2030 um 32,5 Prozent sinkt. Die Mitgliedsstaaten müssen den Endenergieverbrauch jährlich um mindestens 0,8 Prozent reduzieren. Energieeffizienzmaßnahmen sollen bewirken, dass die Energiearmut von Mietern abnimmt. Deshalb soll berücksichtigt werden, wie kosteneffizient und erschwinglich die Maßnahmen für Hauseigentümer und Mieter sind. Die Mitgliedsstaaten sollen gegebenenfalls für solche Maßnahmen eine angemessene finanzielle Unterstützung gewähren. Für die nationale Umsetzung der Richtlinie ist ein Zeitraum von Juni bis Oktober 2020 vorgesehen. Die Governance-Verordnung dient der Planung und Überwachung der Umsetzung der europäischen Energie- und Klimaziele bis 2030. Dazu müssen die Mitgliedsstaaten integrierte nationale Energie- und Klimapläne nach Brüssel übermitteln, die von der Europäischen Kommission bewertet werden. Der erste Entwurf zu den nationalen Zielen und Maßnahmen musste bereits Ende 2018 vorgelegt werden. Die überarbeitete Gebäuderichtlinie ist bereits in Kraft getreten. Sie muss bis zum 10. März 2020 in nationales Recht umgesetzt werden. Damit sind alle für Haus- und Wohnungseigentümer relevanten Gesetzesvorhaben aus dem Saubere-Energie-Paket der EU-Kommission abgeschlossen.

Dipl.-Ing. Corinna Kodim, Geschäftsführerin Energie, Umwelt, Technik Haus & Grund Deutschland

Viel Zustimmung bei den Mietern „Wir haben zunächst anhand von Satellitenbildern, dann mit einer Begehung die Dachfläche geprüft und die Rahmendaten erfasst“, berichtet Markus Reinhold, Leiter Energieservice & Entwicklung bei Einhundert Energie. Dann erhielt die Eigentümerin ein Angebot zur Pacht der Dachfläche. Die Basismiete beträgt zwischen ein und zwei Euro pro Quadratmeter und Jahr. Bei der Planung der PV-Anlage und der ans Gebäude angepassten Messtechnik kalkuliert das Unternehmen so, dass sich diese notfalls mindestens durch die gesetzlich gesicherte Einspeisevergütung trägt. Bei dem Gebäude in Bremen hat sich die Situation jedoch von Anfang an wesentlich günstiger dargestellt. „Die Mieter haben sehr positiv reagiert und sich gefreut, dass auf ‚ihrem‘ Dach künftig Strom erzeugt wird“, sagt die Eigentümerin. In Bremen waren 40 Prozent der Mieter von Anfang an mit dabei, weitere haben sich für das laufende Jahr angekündigt. Auch der Allgemeinstrom des Gebäudes stammt jetzt von Einhundert Energie. Der Energieanbieter ist für den gesamten Service inklusive Abrechnungen zuständig. Seit über einem Jahr ist das Gebäude nun am Netz. Die Hauseigentümerin nimmt derzeit ihr zweites Mieterstrom-Haus in Angriff, diesmal in Rotenburg (Wümme). Daten zum Beispielhaus > Baujahr 2013 · 7 Geschosse · 14 Wohneinheiten 1167 m² Wohnfläche · Flachdach > 56 PV-Module · 15,7 kWp · rund 13.500 kWh Ertrag im Jahr

Eva Neumann, Referentin Presse und Kommunikation Haus & Grund Deutschland


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Sonnenstrom aus der Steckdose Man nehme ein Solarmodul, befestige es an der Brüstung eines sonnigen Balkons und produziere so einen Teil des im Haushalt benötigten Stroms selbst. Die Idee klingt verlockend einfach und ist technisch bereits seit Jahren umsetzbar. Bis vor Kurzem bewegten sich die Besitzer der kompakten Geräte jedoch in einer rechtlichen Grauzone – sie verstießen gegen geltende Elektrotechnik-Normen. uf Drängen von Umweltverbänden wurde nun die wichtigste Norm geändert. Die Energiegenossenschaft Greenpeace Energy setzt sich mit der Deutschen Gesellschaft für Sonnenenergie (DGS) bereits seit Jahren für den sicheren und umkomplizierten Einsatz von Balkon-Solaranlagen wie dem simon ein und hat schon wesentliche Erleichterungen erreicht.

Mit dem Inkrafttreten der neuen Norm sind alle Netzbetreiber verpflichtet, auch die Anmeldung von Steckdosen-Solargeräten bis 600 Watt durch Laien zu akzeptieren. Diverse klimafreundliche Netzbetreiber haben dies bereits in eigene Meldeformulare übersetzt. Auch die DGS hat ein mit der neuen Norm konformes Meldeformular entwickelt, das von ihrer Webseite heruntergeladen werden kann.3

Verbraucher können Steckdosen-Solargeräte zur pri„Wir sind nun einen Schritt weiter“, sagt MichaBereits rund vaten Stromerzeugung bis zu einer Gesamtleistung el Friedrich, Sprecher von Greenpeace Energy. „Das 30.000 Steckervon 600 Watt jetzt selbst beim Netzbetreiber anmeleigentliche Ziel bleibt aber eine Regelung für BalSolar-Geräte den, statt wie bisher über einen Elektroinstallateur. kon-Solaranlagen wie in Luxemburg. Dort sind solRechtssicher möglich macht dies eine Neuregelung, che Anlagen bis zu einer Leistung von 800 Watt liefern preiswerdie Ende April 2019 in Kraft getreten ist.1 „Wir hakomplett von der Anmeldepflicht befreit.“ Das sei ten Strom vom wichtig, da solche Anlagen einen wichtigen Beitrag ben uns als Solarverein an diesem Prozess beteiligt, zur Energiewende leisten könnten: „Der Strom wird um die dezentrale Energieproduktion auch für Mieter Balkon. direkt im eigenen Haushalt erzeugt. Das senkt den und Kleingärtner voranzubringen, die bisher keine eiCO2-Ausstoß, entlastet die Stromnetze und steigert gene Sonnenenergie nutzen konnten“, sagt DGS-Präsident Bernhard Weyres-Borchert. Solargeräte, die den DGS-Sicherheits- die Akzeptanz erneuerbarer Energien“, ergänzt Friedrich. standard einhalten, liefern Strom schon ab 8 Cent die Kilowattstunde.2 Schätzungen zufolge liefern in Deutschland bereits rund 30.000 SteBeim Betrieb von Steckdosen-Solarmodulen ist zu beachten, dass sich cker-Solar-Geräte preiswerten Strom vom Balkon. Die kraftvollen Geräte der Stromzähler nicht rückwärts dreht. Dies gewährleisten zum Beispiel lassen sich mit wenig Aufwand auch von Laien auf- und wieder abbauStromzähler mit Rücklaufsperre. Die Umrüstung, in der Regel durch die en. „Ein typisches Stecker-Solar-Gerät besteht aus ein bis zwei Modulen Netzbetreiber, scheitert jedoch häufig an deren mangelnder Koopera- mit einer Leistung von 250 bis 300 Watt“, so Thomas Seltmann, Solation, da bislang nur ein Verfahren für die Anmeldung von Stromerzeu- rexperte bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. „Ein solches Modul samt Wechselrichter und Montagematerial ist ab etwa 350 Euro gungsanlagen über Elektriker existierte. zu haben. Damit kann man dann so viel Strom produzieren, wie eine Waschmaschine oder zwei Kühlschränke im Jahr verbrauchen.“ 1 Norm VDE-AR-N 4105, verabschiedet im Forum Netztechnik/Netzbetrieb im VDE (FNN) , das in Deutschland die Normen für den Netzanschluss von Stromerzeugungsanlagen erarbeitet 2 Übersicht für Stecker-Solargeräte: www.pvplug.de/marktuebersicht

3 Das Meldeverfahren der DGS für Steckdosen-Solargeräte ist verfügbar unter www.pvplug.de/meldung

foto: Simon.Energy

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Der nächste Schritt in Richtung formale Vereinfachung ist eine Produktnorm. Solange diese noch in Arbeit ist, sollten sich Eigentümer an den von der DGS empfohlenen Sicherheitsstandards orientieren4 und vom Hersteller bestätigen lassen, dass er diese einhält.

an der Außenfassade eine Beeinträchtigung darstellen kann und damit unzulässig ist.5 Eine Ausnahme von diesen Vorgaben kann gelten, wenn das Gerät so angebracht wird, dass es von außen nicht sichtbar ist. Zusammengestellt aus Material von Haus & Grund Deutschland sowie energy. Das Magazin von Greenpeace Energy, www.greenpeace-energy.de/blog

foto: Simon.Energy

Ein geeigneter Platz und der Anschluss ans Hausnetz Der ideale Platz für ein Stecker-Solar-Gerät ist an der nicht verschatteten Brüstung eines Balkons, der nach Osten, Süden oder Westen ausgerichtet ist. Auch das Dach eines Nebengebäudes, der Garage und natürlich des Wohngebäudes selbst kommt infrage. Im In der WEG müsSolarmodul wird die Sonnenenergie in sen von außen Gleichstrom umgewandelt, dann im Wechsichtbare Geräte selrichter zu Wechselstrom verarbeitet und direkt in das eigene elektrische Hausversoreinstimmig begungsnetz eingespeist. Komplizierte Verschlossen werkabelungen sind dafür nicht nötig. Ob das Gerät mit einer haushaltsüblichen Schuden. ko-Steckdose verbunden werden darf, ist in der Fachwelt jedoch noch heftig umstritten. „Es gibt keinen Hinweis darauf, dass Standard-Schuko-Stecker technisch in irgendeiner Form unsicher wären“, sagt Thomas Seltmann. Wer möglichen Diskussionen – beispielsweise mit dem Netzbetreiber – von vornherein ausschließen will, lässt vom Elektriker eine spezielle Steckdose im Außenbereich installieren. Er kann dann auch gleich prüfen, ob der Stromkreis der Installationsnorm für die Solar-Einspeisung entspricht. Stecker-Solar-Geräte in der Wohnungseigentümergemeinschaft Die Anwendung von Stecker-Solar-Geräten stellt grundsätzlich eine bauliche Änderung dar. Ein alleiniger Eigentümer eines Ein- oder Mehrfamilienhauses hat damit keine rechtlichen Probleme – eine Baugenehmigung ist in der Regel hierfür nicht erforderlich. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hingegen müssen die Mitglieder die Installation des Geräts einstimmig beschließen. Kommt ein solcher Beschluss nicht zustande, scheitert die Anbringung eines Geräts. Üblicherweise geht die Rechtsprechung davon aus, dass die Anbringung eines Fremdkörpers 4 pvplug.de/standard

5 im Sinne des § 14 des Wohnungseigentumsgesetzes

Die Deutsche Gesellschaft für Sonnenenergie (DGS) ... ist als Fachverband für Solartechnik zugleich eine anerkannte Organisation für Belange des Verbraucherschutzes in diesem Bereich. Die DGS-Arbeitsgruppe PVplug hat auf der Basis umfangreicher Sicherheitsanalysen und unterstützt von weiteren Experten und Institutionen einen Standard erarbeitet, der den sicheren Betrieb von Wechselstrom-Solarmodulen in normalen Haushaltsstromkreisen ermöglicht. Die Novelle der VDE-AR-N 4105 ist der zweite Erfolg der DGS-Arbeitsgruppe PVplug für die dezentrale und bürgernahe Solarenergie: 2017 erreichte das Team, dass die PV-Module an normale Haushaltsstromkreise angeschlossen werden dürfen, jetzt führten Einsprüche von mehr als 900 Bürger/innen dazu, dass eine zweite zentrale Normungs-Hürde beseitigt wurde. 2018 erhielt PVplug für ihre Arbeit den renommierten Georg-Salvamoser-Preis. Das Stecker-Solar-Gerät simon ... wurde in Zusammenarbeit mit Greenpeace Energy entwickelt und lässt sich Dank handlicher Größe auf einem Balkon oder einer Terrasse aufstellen oder installieren. Mit einer Spitzenleistung von 150 Watt gewinnt simon genug Strom > für 25 gedruckte Doppelseiten > für die Ladung von drei Smartphones oder Tablets > um ein Mittagessen für zwei Personen zu kochen > für ein Jahr Waschmaschine www.simon.energy

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Juristische Hürden kennen und überwinden So einfach die Installation eines Stecker-Solar-Geräts ist – das rechtliche Prozedere ist deutlich komplizierter. Im Gespräch mit Dr. Johann Werner Fliescher, Vorstand von Haus & Grund Düsseldorf und Umgebung

Was ist sonst noch zu beachten? Darüber hinaus ist zu prüfen, ob ein Stromzähler verbaut ist, der eine Rücklaufsicherung hat. Wird der erzeugte Strom nicht vollständig im Haushalt verbraucht, sondern teilweise eingespeist, könnte ein Stromzähler ohne Rücklaufsicherung in die falsche Richtung laufen. Das heißt der angezeigte Verbrauch würde sich verringern. Das könnte allerdings eine Fälschung technischer Aufzeichnungen darstellen, die strafbar ist.4 Insofern prüft der Stromnetzbetreiber bei der Anmeldung der Anlage auch, ob ein Zählertausch notwendig ist. Außerdem müssen auch kleine Photovoltaikanlagen beim Marktstammdatenregister5 angemeldet werden. Die Netzbetreiber müssen wissen, wie viel Strom in das Netz eingespeist wird, um es entsprechend regeln zu können.

1 DIN VDE V0100-551-1 2 DIN VDE 0628-1 3 VDE-AR-N4105 4 § 268 StGB 5 der Bundesnetzagentur

Welchen Nutzen hat der Vermieter? Der eine oder andere Eigentümer könnte auf die Idee kommen, seinen Mietern – bei Beibehaltung einer einheitlichen Optik des Gebäudes – entsprechende Stecker-Solaranlagen an die Balkone zu montieren. Das stellt eine Maßnahme zur Energieeinsparung nach dem BGB dar, sodass eine Modernisierungsmieterhöhung mit acht Prozent der aufgewendeten Kosten möglich ist. Der Vermieter muss sämtliche Anmelde- und Installationsprozeduren veranlassen und übernehmen. Da er keine Einspeisevergütung beansprucht und auch keinen Strom an die Mieter verkauft, sondern kostenlos zur Verfügung stellt, handelt es sich auch nicht um eine Mieterstrom-Anlage im eigentlichen Sinne. Wie stellt sich die Situation für Mieter dar? Es handelt sich bei der Anbringung einer solchen Anlage um eine bauliche Änderung an der Mietsache, die grundsätzlich vom Eigentümer zu genehmigen ist. Er hat einen Anspruch darauf, dass der optische Charakter seines Gebäudes außen nicht verändert wird. Ist die Anlage von außen deutlich sichtbar, stellt sich die Frage, ob ein überwiegendes Interesse des Mieters daran besteht, eine solche Anlage zu betreiben. Eine abschließende Rechtsprechung dazu gibt es bislang nicht. Es ist allerdings davon auszugehen, dass in diesen Fällen die Rechte des Eigentümers bei einer Interessenabwägung überwiegen werden, da der Vermieter in die Haftung geraten kann, wenn eine solche Anlage angebracht wird und beim Herabfallen Schäden verursacht. Grundsätzlich ist der Eigentümer für solche Gebäudeschäden haftbar. Deswegen muss der Eigentümer zwingend bei der Entscheidung über Art und Weise sowie Ort der Anbringung vom Mieter einbezogen werden. Welche Lösungsmöglichkeiten gibt es? Wird eine Stecker-Solaranlage so angebracht, dass sie von außen nicht sichtbar ist, also hinter der Balkonbrüstung, dürfte neben den oben geschilderten elektrischen Anschlussthemen kein Problem in mietrechtlicher Sicht bestehen. Zum einen könnte der Mieter eine entsprechende Erlaubnis des Vermieters erfragen. Eine entsprechende Verpflichtung des Eigentümers, eine solche Erlaubnis zu erteilen, besteht nach dem heutigen Stand der Rechtsprechung nicht. |

foto: Simon.Energy; zvg.

Herr Dr. Fliescher, welche Herangehensweise empfehlen Sie für die Installation eines Stecker-Solar-Geräts? Die Anlage muss einer DIN-Norm entsprechen.1 Das heißt, es müssen spezielle Energiesteckvorrichtungen2 angebracht sein, damit keine Verpolung stattfindet und der Nutzer keinen elektrischen Schlag an freiliegenden Stecker-Enden erhalten kann, während die Photovoltaik-Anlage Strom produziert. Zudem müssen Erzeugungsanlagen im Niederspannungsnetz beim jeweiligen Netzbetreiber3 angemeldet werden und den jeweiligen technischen Anschlussbedingungen (TAB) entsprechen. Ob für diese Anlagen gemäß dem Eneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) eine Vergütung für eingespeisten Strom verlangt wird oder nicht, spielt für die Anmeldeverpflichtung keine Rolle. Ein vereinfachtes Verfahren ist zulässig, wenn es sich um eine steckerfertige Erzeugungsanlage handelt, die an eine bereits vorhandene spezielle Energiesteckdose angeschlossen wird. Ein solcher Anschluss ist nur bis zu einer Leistung von 600 Watt zulässig.


Wohnungseigentum

Chancen und Risiken der Digitalisierung Bei der Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft können digitale Kommunikationsformen und smarte Technologien erhebliche Erleichterungen bringen. Doch nach dem Inkrafttreten der Datenschutzgrundverordnung sind Eigentümer und Verwalter vielfach verunsichert. Im Gespräch mit Dr. Oliver Elzer, WEG-Rechtler, über Digitalisierung und Datenschutz in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

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o kann die zunehmende Digitalisierung in einer Eigentü- Kann man Umlaufbeschlüsse auf digitalem Weg abwickeln? mergemeinschaft unproblematisch genutzt werden, um Zurzeit ist eine virtuelle Versammlung grundsätzlich nicht möglich, soAbläufe zu erleichtern und Kommunikationswege zu verkürzen? fern nichts Anderes vereinbart ist. Allerdings ist möglich, dass sich das ei der Ladung zur Versammlung die Textform notwendig, aber auch bald ändert und eine neue Regelung ins Wohnungseigentumsrecht aufausreichend.1 Diese Form erlaubt es dem Verwalter grundsätzlich, genommen wird.2 Dann könnten Wohnungseigentümer auch virtuell zum Beispiel durch E-Mail oder über eine App zu laden oder die La- an einer weiterhin notwendigen Präsenzversammlung teilnehmen. Ob dung, die Tagesordnung und Bezugsunterlagen in ein schriftlicher Beschluss digital zustande komeinem geschützten Bereich im Internet einzustelmen kann, konkret ob die Stimmen per E-Mail oder len. Da noch nicht alle Wohnungseigentümer über über eine App abgegeben werden können, ist zurEs spicht nichts die entsprechenden technischen Möglichkeiten zeit unsicher und für den Verwalter mit Risiken begegen eine digitale verfügen, geht die herrschende Meinung aber dahaftet. Allerdings dürfte es naheliegen, dass die von aus, dass diese Ladungswege zuvor zwischen elektronische Form ausreichend ist.3 Die WohKommunikation der den Wohnungseigentümern vereinbart sein müsnungseigentümer müssten dann das elektronische Eigentümer untersen oder sich jedenfalls die Wohnungseigentümer, Dokument mit einer qualifizierten elektronischen die diesen Weg gehen wollen, individuell erklären Signatur versehen. einander – wenn alle müssen. In der Praxis zeigt sich, dass dieser kosteneinverstanden sind. sparende Weg mittlerweile verstärkt genutzt wird. Was ist von einer digitalen Haustafel zu halten? Unproblematisch ist es im Übrigen, wenn ein VerEs spricht nichts dagegen, das überkommene walter in einem geschützten Bereich im Internet Inschwarze Brett durch eine digitale Haustafel zu erformationen zur Verfügung stellt. gänzen oder gegen diese auszutauschen. Die Inhalte können die üblichen sein, etwa zum Hausmeister oder Adressen. Es Denkbar wäre beispielsweise, dass die Eigentümer eine Whats- können dort aber auch in einem viel weiteren Umfang Informationen zur App-Gruppe bilden oder ein E-Mail-Verteiler eingerichtet wird. Verfügung gestellt werden – gegebenenfalls durch Kennwort geschützt. Was ist dabei zu beachten? Welche Unterlagen dürfen auf die- Die digitale Haustafel kann die Verwaltung entlasten und schafft Transsem Weg verteilt werden? Was ist, wenn einzelne Eigentümer parenz. Sie sollte daher mehr als bislang eingesetzt werden. auf diesem digitalen Weg nicht erreichbar sind oder sein wollen? Es spricht nichts dagegen, wenn Wohnungseigentümer sich in den sozi- Für die Verwaltung bringen Smart Meter, Heizungen mit Fernalen Medien austauschen und zum Beispiel eine WhatsApp-Gruppe bil- auslesung oder auch Rauchwarnmelder mit Fernwartungsmögden. Grundsätzlich können dort alle Fragen von Bedeutung angespro- lichkeit große Vorteile. Welche Voraussetzungen müssen gegechen werden, etwa zum Gebrauch, beispielsweise Tiere, Hausmusik ben sein, damit sie in der WEG eingesetzt werden können? oder Fragen der Hausordnung, aber auch die Erhaltung und/oder Mo- Soweit bei der technischen Gebäudeausstattung digitale Instrumendernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Verwalter wäre te eingesetzt werden sollen, muss – ebenso wie bei der Videoüberwaauch berechtigt, einen E-Mail-Verteiler einzurichten. Wichtig ist, dass chung – das Bundesdatenschutzgesetz sowie die Datenschutzgrundalle, die sich dieser Medien bedienen, mit einem Informationsaustausch verordnung beachtet werden. Das bedeutet im Einzelfall, dass die und/oder Diskurs an diesem Ort einverstanden sind. Dem Verwalter Wohnungseigentümer durch Beschluss über Einsatz und Einsatzzwemuss allerdings bewusst sein, dass viele Aufsichtsbehörden den Ein- cke, Datenaufbewahrung und Datenlöschung bestimmen müssen. Der satz von WhatsApp zwischen einem Unternehmen und einem Betroffe- Verwalter kann diese Dinge anschieben und Entscheidungen der Wohnen sehr kritisch sehen. Denn WhatsApp greift schon bei der Installation nungseigentümer vorbereiten, diese aber nicht für die Wohnungseigenauf dem Handy sämtliche Daten aus dem Adressbuch ab und übersen- tümer treffen. Ferner muss sich etwa ein Messdienstleister zur Einhaldet die an die eigenen Server. Es ist daher viel besser, europäische oder tung der Bestimmungen des Bundesdatenschutzgesetzes verpflichten. deutsche Messenger-Dienste zu nutzen. Denn es gibt mittlerweile eine Reihe von Apps, die den datenschutzrechtlichen Anforderungen nahe- Unabhängig vom Thema Digitalisierung – wo birgt der Datenzu gerecht werden und für Verwalter viel besser als WhatsApp geeig- schutz für die WEG spezifische Probleme? net sind – beispielsweise Threema oder R&S Trusted Communicator. Datenschutz bringt für die Wohnungseigentümer grundsätzlich keiSoweit der Verwalter in den sozialen Medien Informationen zur Verfü- ne wirklich spezifischen Probleme, allenfalls bei der Einbindung Dritter gung stellt, muss er natürlich den Datenschutz beachten und grundsätz- wie zum Beispiel Kaufinteressenten oder Mieter oder bei der Weitergalich personenbezogene Daten schwärzen, soweit die davon betroffenen be personenbezogener Daten an Dritte, also etwa an Handwerker oder Wohnungseigentümer ihm keine Ermächtigung erteilt haben, anders auch Mietinteressenten. Zu beachten ist auch, dass es unter den Wohzu verfahren. Austauschbar sind grundsätzlich alle Fragen. Soweit ein nungseigentümern keinen Datenschutz gibt. Will ein WohnungseigenWohnungseigentümer an einem solchen Diskurs nicht teilnehmen will tümer die Verwaltungsunterlagen beim Verwalter einsehen, dazu geoder nicht teilnehmen kann, ist das – ist nichts Anderes vereinbart – zu hört auch die Abrechnung des Nachbarn, ist das hinzunehmen. | respektieren und kann auch nicht anders beschlossen werden. 2 vergleichbar mit § 118 Abs. 2 AktG Alle Inhalte im Service-Bereich für Mitglieder · www.hug-neukoelln.de 3 im Sinne von § 126a BGB

1 § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG

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Wohnungseigentum

Beitragspflicht auch bei unbenutzbarer Wohnung

§§

Streitige Ansprüche sind grundsätzlich einzuklagen

Wenn streitig ist, ob einer WohnungseigentümergeAuch wenn eine Wohnung vorübergehend nicht beUrteile zum meinschaft ein Rechtsanspruch zusteht, entspricht nutzbar und nicht vermietbar ist, ist der Eigentümer Wohnungses in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, zu benicht von seinen Wohngeldzahlungsverpflichtungen schließen, einen Rechtsanwalt mit der rechtlichen befreit. Das hat das Landgericht Berlin klargestellt.1 eigentumsrecht Prüfung und – gegebenenfalls der anschließenden Im konkreten Fall war die Nichtnutzbarkeit der Wohaußergerichtlichen oder auch gerichtlichen Geltendnungen einer Eigentümerin durch Schwamm- und machung zu beauftragen. Von der Rechtsverfolgung Schimmelbefall begründet. Sie war der Meinung, aufgrund der fehlenden Nutzungsmöglichkeit der Wohnungen sei sie nicht darf nur in Ausnahmefällen abgesehen werden. Das hat das Landgebeitragspflichtig. Die Eigentümergemeinschaft sah das anders und er- richt Koblenz entschieden. Im zu verhandelnden Fall ging es um den Abhob Klage auf Zahlung. Das zuständige Amtsgericht und nachfolgend schluss eines Notrufsystem-Vertrags für die drei Aufzüge der Wohnandas Landgericht gaben der WEG Recht: Das Risiko der Benutzbarkeit lage.1 und auch das Risiko der Vermietbarkeit der Wohnungen hat allein der Wohnungseigentümer zu tragen. 1 LG Koblenz, Urteil vom 30.04.2018, 2 S 67/16 WEG 1 LG Berlin, Urteil vom 15.06.2018, 55 S 81/17

Besteuerung von Veräußerungsgewinn bei Wohneigentum mit häuslichem Arbeitszimmer Der Gewinn aus dem Verkauf von selbstgenutztem Wohneigentum nach weniger als zehn Jahren ist auch dann komplett steuerfrei, wenn zuvor Werbungskosten für ein häusliches Arbeitszimmer abgesetzt wurden. Das hat das Finanzgericht Köln entschieden.1 Das beklagte Finanzamt hat beim Bundesfinanzhof die zugelassene Revision eingelegt.2 1 FG Köln, Urteil vom 20.03.2018, 8 K 1160/15 2 IX R 11/18

Wiederbestellung eines Verwalters An die Anfechtung eines Beschlusses zur Wiederbestellung eines Verwalters sind hohe Anforderungen zu stellen. Dazu hat das Landgericht Berlin entschieden.1 Voraussetzung hierfür ist, dass unter Berücksichtigung aller Umstände eine Zusammenarbeit mit dem Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht gegeben ist. Da sich die Wohnungseigentümer bei einer Wiederbestellung aber grundsätzlich für den Verwalter entschieden haben, müssen hier strengere Maßstäbe als bei der Abberufung aus wichtigem Grund gelten. Denn in die Entscheidungsfreiheit der Eigentümer darf nur aus wichtigem Grund eingegriffen werden. 1 LG Berlin, Urteil vom 29.06.2018, 55 S 96/17

Haushaltshilfe: Vorsicht bei Minijob

WEG-Verwalter kann bei Vermittlung Anspruch auf Provision haben

Ein Eigentümer beschäftigt in seiner selbstgenutzten Wohnung eine Reinigungskraft auf der Basis einer geringfügigen Beschäftigung (Minijob), meldet sie im Haushaltsscheckverfahren ordnungsgemäß bei der Minijob-Zentrale an und zahlt in der Folge pauschale Steuern und Sozialversicherungsbeiträge (aktuell: 14,74 Prozent). Der Eigentümer ist sehr zufrieden mit der Hilfskraft und empfiehlt sie der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für die Reinigung des Treppenhauses.

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann für die Vermittlung eines Mietvertrages über eine Eigentumswohnung vom Eigentümer eine entsprechende Provision verlangen. Das gilt zumindest, wenn sich seine Verwaltungsbefugnis auf das Grundstück sowie auf die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen, beschränkt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt.1

Die Minijob-Zentrale weist auf ein Urteil des Bundesozialgerichts1 hin, wonach in einem solchen Fall die geringfügig Beschäftigte nicht über das Haushaltsscheck-Verfahren gemeldet werden darf. Vielmehr seien die pauschalen Abgaben für gewerbliche Minijobber an die Minijob-Zentrale entrichten (aktuell: 31,2 Prozent). Das Bundesverfassungsgericht habe diese Rechtsprechung bestätigt2 und ausgeführt, dass geringfügige Beschäftigungen für eine WEG, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, keine Beschäftigungen im Privathaushalt darstellen.

Im vorliegenden Fall hatte ein Wohnungseigentümer mit dem Verwalter einen Maklervertrag über die Vermittlung eines Mietvertrags für eine Eigentumswohnung geschlossen. Durch die Vermittlung des Maklers kam in der Folgezeit ein Mietverhältnis zustande. Der Wohnungseigentümer verweigerte jedoch die Zahlung der Vermittlungsgebühr2 , weil dem Vermittler keine Provision zustünde, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Verwalter er ist. Diese Regelung ist auf den konkreten Fall nicht anwendbar, da der Verwalter von der Verwaltung der Wohnungen selbst nach dem Wohnungseigentumsgesetz hier ausgeschlossen war, so die BGH-Richter.

Denkbar ist allerdings, dass jeder Eigentümer die Reinigungskraft für seinen Teil an den Reinigungsarbeiten beschäftigt und auch bezahlt. Voraussetzung ist, dass das Wohneigentum zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Die Reinigungskraft darf von allen Eigentümern zusammen im Monat nicht mehr als 450 Euro erhalten. Entsprechendes gilt für Mietwohnhäuser, wenn die Mieter in eigener Regie die Reinigung von Treppen und Fluren erledigen lassen.

1 Urteil vom 13.03.2003, III ZR 299/02 2 unter Berufung auf § 2 Absatz 2 Nummer 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermG)

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1 29.08.2018 2 22.09.2015


Wohnungseigentum

Heizkostenabrechnung: Einzelfallverstoß Sondernutzungsrecht in der WEG: gegen die Heizkostenverordnung macht BGH zur Bemessung des Beschluss nur anfechtbar Beschwerdewerts Wenn in einer Eigentümergemeinschaft Beschlüsse nicht ordnungsgemäß durch die Eigentümerversammlung getroffen werden, können sie durch die Wohnungseigentümer angefochten werden. Wird ein solcher Beschluss nicht innerhalb der Monatsfrist angefochten, wird er wirksam. Es gibt aber auch Beschlüsse, die einer solchen Anfechtung nicht bedürfen. Sie sind von Anfang an nichtig, ohne dass einer der Eigentümer tätig werden muss. Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung – von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, gehört nicht in diese Kategorie. Er ist nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.1 In einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden die Warmwasser- und Heizkosten nach der Teilungserklärung zu 30 Prozent nach Grundkosten und zu 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet, was der Heizkostenverordnung entspricht. Da diese Abrechnung für zwei Wohnungen einen vergleichsweise hohen Anteil der Heizkosten auswies, beschlossen die Eigentümer in einer folgenden Eigentümerversammlung, eine Abrechnung nach Wohnfläche vorzunehmen, soweit sich durch ein Sachverständigengutachten nichts anderes ergebe. Drei Monate später teilte die Hausverwaltung mit, dass die Überprüfung des Sachverständigen keine verwertbaren Ergebnisse ergeben habe, sodass die Abrechnung nun nach Wohnfläche erfolge. Da sich für den Kläger aufgrund der neuen Abrechnung die Kosten deutlich erhöhten, legte er fünf Monate nach Beschlussfassung Klage ein. Nachdem die Klage vor dem zuständigen Amtsgericht sowie auch vor dem Berufungsgericht keinen Erfolg hatte, entschied der BGH: Die Klage wurde zu spät eingereicht; der Kläger hätte die Anfechtungsfrist von einem Monat einhalten müssen. Der durch die Eigentümerversammlung gefasste Beschluss war nicht nichtig. Der Beschluss widerspricht der Heizkostenverordnung. Heizkosten sind danach nämlich zu mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch abzurechnen, wenn nicht einer der in der Heizkostenverordnung geregelten Ausnahmefälle vorliegt. Ein solcher ist insbesondere dann gegeben, wenn der anteilige Verbrauch aufgrund Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden konnte. Da eine solche Ausnahme in diesem Fall nicht vorlag, hätte nach Verbrauch abgerechnet werden müssen. In der Rechtsprechung und Literatur ist es umstritten, ob ein Beschluss, der nicht in Einklang mit der Heizkostenverordnung steht, nichtig oder anfechtbar ist. Zum Teil soll ein solcher Verstoß nur zur Anfechtbarkeit führen, zum Teil wird nach Art des Verstoßes differenziert. In diesem Fall musste das Gericht diese Streitfrage allerdings nicht klären. Denn nach ständiger Rechtsprechung entspricht bereits eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümer durch Beschluss abweichende Bestimmungen treffen. Solche Beschlüsse wirken sich nämlich nur temporär aus und sind dementsprechend nicht von einem solchen Gewicht, dass hier eine Nichtigkeit des Beschlusses angenommen werden kann, was immer nur die Ausnahme gegenüber der Anfechtbarkeit sein sollte. Julia Wagner, Referentin Recht Haus & Grund Deutschland

Wenn ein Wohnungseigentümer erfolglos auf die Einräumung eines Sondernutzungsrechts klagt, bemisst sich der Beschwerdewert nach der Wertsteigerung, die sein Wohnungseigentum bei Erfolg der Klage erfahren würde. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) beschlossen.1 Der BGH befasste sich mit folgendem Fall: Ein Wohnungseigentümer verlangte von den übrigen Eigentümern die Zustimmung zur Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einer Terrassenfläche. An einzelne Wohnungen anschließende Terrassenflächen sind in der Regel kein Sondereigentum2 , da sie nicht in sich abgeschlossen und gegen widerrechtliches Eindringen abgeschirmt sind. Soll eine solche Fläche trotzdem der ausschließlichen Nutzung eines einzelnen Eigentümers zugeschrieben werden, ist dies in der Regel nur über ein Sondernutzungsrecht möglich. Solche Rechte werden in aller Regel bereits in der Teilungserklärung begründet, können jedoch auch nachträglich eingeräumt werden. Da die Wohnungseigentümer im vorliegenden Fall dem Ansinnen des einzelnen Eigentümers nicht zustimmten, legte er Klage beim Amtsgericht ein. Dieses wies die Klage ab. Das Landgericht folgte dieser Entscheidung im Berufungsverfahren. Zudem ließ das Landgericht die Revision nicht zu. Der Kläger konnte – was er auch getan hat – nur noch eine Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof einlegen. Ein solches Vorgehen ist jedoch3 nur dann möglich, wenn der Beschwerdewert 20.000 Euro übersteigt. Der Bundesgerichtshof musste sich also mit der Frage befassen, ob die Nichteinräumung des Sondernutzungsrechts mindestens 20.000,01 Euro wert ist. Das Gericht führt aus, dass für den Wert der Beschwer im Rechtsmittelverfahren das Interesse des Rechtsmittelklägers an der Abänderung der angefochtenen Entscheidung maßgeblich ist. Damit bestätigt der Senat seine bisherige Rechtsprechung.4 Bei einem Streit um ein Sondernutzungsrecht müsse jedoch in zwei Fallkonstellationen unterschieden werden, so das Gericht: Die Beschwer eines Beklagten, die sich gegen die Feststellung des Bestehens eines Sondernutzungsrechts für einen anderen Wohnungseigentümer wendet, richtet sich danach, welche Wertminderung seine Wohnung erfahren würde, wenn das Sondernutzungsrecht erhalten bliebe. Die Beschwer eines Eigentümers, dessen Klage auf Einräumung eines Sondernutzungsrechts jedoch abgewiesen wurde, richtet sich nach dem Wertzuwachs, den dessen Wohnung erfahren hätte, wenn der Klage stattgegeben worden wäre. Der Kläger musste also glaubhaft machen, dass seine Wohneinheit durch das Sondernutzungsrecht an der Terrassenfläche eine Wertsteigerung von mehr als 20.000 Euro erfahren würde. Dies hat er nicht getan. Insbesondere konnte er nicht den aktuellen Kaufpreis für die konkrete Wohnung nachweisen. Ein Verweis auf einen Ausdruck eines Immobilienportals, welches einen Durchschnittswert für die entsprechende Stadt angebe, genügte den Richtern nicht. Vielmehr hätte der Kläger zumindest zusätzlich konkrete Angaben zur Lage und Ausstattung der konkreten Wohnung machen müssen, damit ein solcher Durchschnittswert überhaupt als Schätzwert in Betracht käme. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist damit nach Auffassung des BGH unzulässig, weil die Beschwer einen Wert von 20.000 Euro nicht übersteigt. Julia Wagner, Referentin Recht Haus & Grund Deutschland 1 2 3 4

BGH, 06.12.2018, V ZR 338/17 vgl. Beschluss des Kammergerichts Berlin, 06.01.2015, 1 W 369/14 nach § 26 Nummer 8 EGZPO vgl. Beschluss vom 17.11.2016, V ZR 86/16

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1 BGH, Urteil vom 22.06.2018, V ZR 193/17

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Kleinreparaturklausel im Wohnraummietvertrag Der Vermieter hat die Möglichkeit, nicht nur die Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen, sondern auch Kosten für kleine Instandhaltungen. Dabei muss er allerdings auf den eng begrenzten Rahmen achten. Von Dr. Carsten Brückner, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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aben Vermieter und Mieter im Mietvertrag nichts Konkretes zur Mietstruktur vereinbart, hat der Vermieter sämtliche auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Zu diesen Lasten gehören insbesondere die wirtschaftlichen Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Instandsetzung) sowie die Betriebskosten. Zahlt der Mieter an den Vermieter eine Bruttomiete (entsprechend der vertraglichen Vereinbarung), so muss der Vermieter aus diesem Betrag alle Lasten ausgleichen.

Die Mietvertragsparteien können aber auch vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt.1 Ist eine solche Vereinbarung wirksam getroffen worden, trägt das Risiko der Entwicklung der Betriebskosten nicht mehr der Vermieter, sondern der Mieter. Bei einer solchen Vereinbarung sollten die Parteien auch übereinkommen, ob der Mieter auf die Betriebskosten Vorauszahlungen oder Pauschalen leistet.

Wirksame Vereinbarung im Mietvertragsverhältnis Die Übertragung der Kosten für Kleinreparaturen ist dann wirksam, wenn die Verpflichtung des Mieters nur bestimmte Einrichtungsgegenstände der Wohnung erfasst. Denn der Mieter soll nicht für Gegenstände die mittelbar zum Mietobjekt gehören (zum Beispiel im Bereich der Gemeinschaftsflächen) und auch nicht sämtliche Objekte in der Wohnung die Instandhaltungskosten tragen müssen, sondern nur für solche, auf die er regelmäßig zugreift, die er also dauerhaft in Gebrauch hat. Die Verlagerung der Kostenlast auf den Mieter ist dann sachgerecht, wenn er es durch pflegliche und sorgsame Behandlung in der Hand hat, wie oft und in welchem Umfang Reparaturen anfallen.

Die Vereinbarung muss auch eine Regelung darüber enthalten, wie hoch die Belastung des Mieters durch die Kosten der Instandsetzung sowohl im Einzelfall als auch für das gesamte Jahr sein soll. Dabei sind die von der Rechtsprechung vorgegebenen Grenzen zu berücksichtigen. Für den Während der Vermieter dem Wohnraummieter die Betriebskosten über- Einzelfall darf die Vereinbarung den Betrag in Höhe von 120 Euro nicht überschreiten. Es soll auch für einen festgetragen kann2 , ist ihm dies bezüglich der Koslegten Zeitraum eine Beschränkung gegeten für Erhaltungsmaßnahmen nur in einem ben sein, wenn in diesem mehrere Kleinreeng begrenzten Rahmen möglich. GrundUnter die Kleinreparaturklauparaturen anfallen. Für den Zeitraum eines sätzlich muss der Vermieter von Wohnraum sel kann die Behebung von Jahres sollte die Regelung maximal sechs die Kosten für Reparaturen und MangelProzent der Nettokaltmiete betragen. beseitigung selbst tragen; hierfür erhält er Schäden an Installationsgedie mit dem Mieter vereinbarte (Nettokalt-) genständen für Elektrizität, Insbesondere der Einzelfallbetrag erfüllt Miete. Der Vermieter ist jedoch berechtigt, eine wichtige doppelte Funktion. Neben einen Teil der Instandhaltung auf den MieWasser und Gas fallen – ebender Begrenzung der Pflicht zur Kostentrater zu übertragen – teilweise die Vornahme so an Heiz- und Kocheinrichgung des Mieters definiert die Betragshöselbst, teilweise nur die dafür aufgewendehe auch das Vorliegen einer Kleinreparaten Kosten. tungen, den Fenster- und tur. Haben die Mietvertragsparteien einen Türverschlüssen sowie den Betrag in Höhe von 120 Euro vereinbart, so Die Vertragsparteien können vereinbaren, Verschlussvorrichtungen von liegt im Fall von Instandsetzungskosten für dass der Mieter die Schönheitsreparatudie Maßnahme in Höhe von 150 Euro keine ren trägt. Dabei handelt es sich um eine InFensterläden. Kleinreparatur vor. Nur Maßnahmen, deren standhaltung der Mietsache, die unter EinDurchführung die vereinbarte Höhe (hier: haltung der von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dazu entwickelten Voraussetzungen auf den Mieter 120 Euro) nicht überschreiten, sind eine Kleinreparatur. Erfordert die übertragen werden können. In diesem Fall muss dann der Mieter selbst Maßnahme höhere Kosten, liegt begrifflich keine Kleinreparatur (mehr) rechtzeitig für die Instandhaltung der Mietsache sorgen und die erfor- vor. derlichen Maßnahmen vornehmen. Der Vermieter ist also nicht berechtigt, einen Teil der Reparaturkosten Darüber hinaus ist es zulässig, dass der Vermieter dem Mieter die Kosten aus einer teureren Maßnahme auf den Mieter umzulegen. Dann erfüllt für kleine Instandhaltungen überträgt. Das gilt aber nur für die Kosten die Vereinbarung nicht mehr die Voraussetzungen für eine Anspruchseiner solchen Instandhaltungsmaßnahme, nicht jedoch für die Vornah- grundlage für die Kostenerstattung. me der Reparatur selbst. Die erforderliche Reparaturmaßnahme muss der Vermieter vielmehr selbst in die Wege leiten, gleich ob durch eine Der Umfang der in die Kleinreparaturklausel einbezogenen Objekte wird persönliche Tätigkeit oder durch Beauftragung eines Fachhandwerkers. zunächst der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) entnommen.3 Dort wird aufgeführt, dass die kleinen Instandhaltungen nur das BeFolgende Voraussetzungen sind für die Übertragung der Kosten einer heben kleiner Schäden umfassen – an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Kleinreparatur auf den Mieter einzuhalten. Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Deren Zustand und Lebensdauer hängen vom Umgang des Mieters mit ihnen ab. Zwischenzeitlich wird aufgrund des Alters der Regelung auch eine leichte Erweiterung der Definition beispielsweise auf Gegensprechanlagen wird für zulässig erachtet.

Alle Inhalte im Service-Bereich für Mitglieder · www.hug-neukoelln.de 3 § 28 Absatz 3 II. BV

1 § 556 Absatz 1 Satz 1 BGB 2 anhand des Katalogs des § 2 Betriebskostenverordnung


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Katalog der Maßnahmen Als Maßnahmen im Rahmen der Kleinreparatur kommen alle Instandsetzungen an den betroffenen Gegenständen und Einrichtungen in Betracht. Maßnahmen an Gegenständen, die nicht unter den Kreis der erfassten Gegenstände fallen, gehören dagegen nicht zum Anwendungsbereich der Kleinreparaturklausel. Kosten der Maßnahmen Ist zwischen den Mietvertragsparteien eine Kostentragung des Mieters wirksam vereinbart, ist der Vermieter berechtigt, alle für die jeweilige Maßnahme anfallenden Kosten auf den Mieter abzuwälzen. Es findet somit keine Unterscheidung statt zwischen Lohnkosten für den Handwerker, Materialkosten und Mehrwertsteuer. Der sich aus der Rechnung ergebende Endbetrag ist vom Mieter zu tragen, solange der Betrag nicht die vereinbarte Grenze der Kleinreparatur überschritten hat. Ausführung der Maßnahmen Bei der Durchführung von Kleinreparaturen handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme4 , die dem Mieter rechtzeitig anzukündigen ist. Während der Zeitpunkt, der Inhalt und die ausführenden Personen der Maßnahme genau zu beschreiben sind, bedarf es im Rahmen der Ankündigung nicht der Mitteilung an den Mieter, wie hoch die Kosten der bevorstehenden Maßnahme sein werden.

Grafik: zvg.

Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Erhaltungsmaßnahme des Vermieters zu dulden. Hat er im Zusammenhang mit der Erhaltungsmaßnahme eigene Aufwendungen, kann er sich diese vom Vermieter ersetzen lassen und hierauf sogar einen Vorschuss fordern. Diese Aufwendungen des Mieters fließen jedoch nicht in die vom Vermieter auf-

zuwendenden Instandhaltungskosten ein und erhöhen damit nicht den Aufwand des Vermieters bei der Beurteilung des Vorliegens einer Kleinreparatur im Sinne der vereinbarten Klausel. Haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen Hat der Vermieter die Maßnahme durchgeführt und sind ihm die Kosten vom Mieter erstattet worden, kann der Mieter die Herausgabe der Originalrechnung der beauftragten Handwerkerfirma verlangen. Der Mieter hat die Möglichkeit, die von ihm für die Reparatur aufgewendeten Kosten beim Finanzamt im Rahmen der haushaltsnahen Dienst- und Handwerkerleistungen anzubringen. Die Vereinbarung über die Tragung der Kosten für Kleinreparaturen an bestimmten Objekten in der Mieterwohnung unterliegt keiner Dynamik. Es ist daher nicht möglich zu vereinbaren, dass die Bemessungsgrundlage einer Kleinreparatur (120 Euro) im Laufe der Zeit ansteigt und somit in Zukunft auch höhere Beträge in den Anwendungsbereich der Kleinreparatur fallen. Die Kleinreparaturklausel ermöglicht es dem Vermieter, den Mieter verschuldensunabhängig für Schäden an der Mietsache in Haftung zu nehmen. Die Haftung des Mieters ist begrenzt auf den Betrag in der vereinbarten Höhe. Unabhängig davon haftet der Mieter für solche Schäden, die er oder Personen, die die Mietsache mitnutzen (zum Beispiel Familienangehörige, Untermieter usw.) schuldhaft an der Mietsache verursachen. Eine solche Haftung ist betragsmäßig nicht begrenzt und besteht daher in voller Höhe der Verantwortlichkeit des Mieters. |

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4 im Sinne des § 555a BGB

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Heizkostenabrechnung: Vorsicht bei Vereinbarungen über eine rein verbrauchsabhängige Kostenverteilung

Heizkosten: Mieter haben Anspruch auf Abrechnung mit korrektem Verteilungsschlüssel

Eine von den gesetzlichen Regelungen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) abweichende Vereinbarung über eine rein verbrauchsabhängige Verteilung der Heizkosten sollten Vermieter nur in Ausnahmefällen treffen. Denn wenn in solchen Fällen keine Verbrauchserfassungsgeräte installiert sind, kann der Vermieter keine Heizkosten abrechnen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.1 Im konkreten Fall war in einem Gewerberaummietvertrag vereinbart, dass die Verteilung der Heizkosten durch messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung erfolgen soll, die vom Vermieter installiert werden. In der Betriebskostenabrechnung machte der Vermieter aber Kosten für eine Heizung über Lüftung geltend, deren Verbrauch jedoch nicht gemessen wurde.

Wenn das Gesetz in bestimmten Fällen einen konkreten Verteilungsschlüssel für die Heizkosten vorschreibt, haben Mieter einen Anspruch darauf, dass dieser Schlüssel auch verwendet wird. Sie müssen sich nicht auf das Kürzungsrecht des § 12 Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkostenV) verweisen lassen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.1

Der BGH entschied nun, dass der Mieter die Kosten nicht tragen muss. Zwar machte der Vermieter geltend, dass eine Verbrauchserfassung der über die Lüftung verteilten Wärme nur mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden und ihm deshalb nicht zuzumuten sei. Die BGH-Richter ließen dies aber nicht gelten. Denn grundsätzlich sei die getroffene Vereinbarung einer rein verbrauchsabhängigen Heizkostenverteilung zulässig.2 Diese Vereinbarung könne auch nicht so ausgelegt werden, dass aufgrund der unverhältnismäßig hohen Verbrauchserfassungskosten die angefallenen Heizungskosten ausnahmsweise nach der Fläche verteilt werden dürfen. Eine von dem Wortlaut der Vereinbarung abweichende Auslegung sei nämlich nur dann möglich, wenn die Vereinbarung aufgrund einer Regelungslücke eine planwidrige Unvollständigkeit ausweise. Dies sei im konkreten Fall aber nicht gegeben. Somit durfte der Vermieter die Kosten für die Heizung über die Lüftung nicht abrechnen, da hier keine Verbräuche erfasst worden sind.

Im konkreten Fall rechnete ein Vermieter die Heizkosten stets zu je 50 Prozent nach Wohnfläche und erfasstem Wärmeverbrauch ab. Einer der Mieter erhob hiergegen Einspruch. Nach seiner Auffassung erfüllt das Gebäude das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung2 nicht. Es wird mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt. Da zudem die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, müssten die Heizkosten 3 nach Auffassung des Mieters zu 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch abgerechnet werden. Der Vermieter sah dies anders und weigerte sich, den Verteilungsschlüssel entsprechend umzustellen. Der Mieter klagte nun darauf, dass der Vermieter für zukünftige Heizperioden einen 70-30-Verteilungsschlüssel verwendet. Der BGH entschied nun, dass für die Fälle, in denen die Heizkostenverordnung zwingend einen bestimmten Verteilungsschlüssel vorschreibt, der Mieter einen Anspruch darauf hat, dass dieser angewendet wird. Zwar steht dem Mieter 4 ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 Prozent zu, wenn der Vermieter nicht entsprechend den Vorschriften der Heizkostenverordnung abrechnet. Diese Vorschrift greift nicht im vorliegenden Fall, weil nicht über den Umgang mit einer bereits erteilten Abrechnung gestritten wird. Der Mieter will erreichen, dass der Vermieter künftig den seiner Meinung nach korrekten Verteilungsschlüssel verwendet.

Praxis-Tipp: Bei der Wahl des Heizkostenverteilungsschlüssels sollten Vermieter Sorgfalt walten lassen. Nach der Heizkostenverordnung müssen zwischen 50 und 70 Prozent der Kosten nach dem Verbrauch abgerechnet werden. Dem Vermieter steht es aber auch frei, einen höheren Verbrauchsanteil zu vereinbaren. Eine solche, von der gesetzlichen Regel abweichende Vereinbarung sollte aber nur dann getroffen werden, wenn sichergestellt ist, dass der Verbrauch auch erfasst werden kann. Denn bei Vereinbarungen, die über den gesetzlichen Mindestanteil hinausgehen, greift die Ausnahme in der Verordnung nicht.3 Der Vermieter kann sich hier nicht darauf berufen, dass eine Verbrauchserfassung nur zu unverhältnismäßig hohen Kosten erfolgen kann.

Sinn und Zweck der Regelung5 ist, die Mieter durch einen besonders hohen verbrauchsabhängigen Anteil der Heizkosten zu einem besonders sparsamen Verhalten zu bewegen. So soll gerade in den entsprechenden Gebäuden mehr Energie eingespart werden. Daher muss der Mieter auch nicht abwarten, bis ihm eine fehlerhafte Abrechnung erteilt wird, um diese im Anschluss zu kürzen. Denn durch einen Verweis auf das Kürzungsrecht wird dieser Energieeinspareffekt nämlich nicht erzielt. Da das Berufungsgericht nicht abschließend geklärt hatte, ob die Voraussetzungen der Heizkostenverordnung6 vorlagen, verwiesen die BGH-Richter den Rechtsstreit zurück mit der Vorgabe, dies aufzuklären.

Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht Haus & Grund Deutschland

Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht Haus & Grund Deutschland

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1 BGH, Urteil vom 30.01.2019, XII ZR 46/18 2 nach § 10 HeizkostenV 3 § 11 HeizkostenV

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BGH, Urteil vom 16.01.2019, VIII ZR 113/17 vom 16.08.1994, BGBl. I S. 2121 nach § 7 Absatz 1 Satz 2 HeizkostenV nach § 12 Absatz 1 Satz 1 HeizkostenV des § 7 Absatz 1 Satz 2 HeizkostenV § 7 Absatz 1 Satz 2 HeizkostenV

Foto: zvg.

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Besteuerung von Vermietern: Steuerfalle günstige Miete

Recht & Steuern Vermieten & Verwalten Bauen & Renovieren Technik & Energie

Günstig vermieten in guten Wohnlagen kann schnell zum steuerlichen Seit Jahren steigen die Preise für Energie – Heizöl und Gas sind in den Bumerang für den Vermieter werden. Drei Beispiele zeigen, warum vergangenen Jahren drastisch teurer geworden. Und weil die Heizkos- das ten regelmäßig den größten Teil der Betriebskosten ausmachen, wirken so ist und wie das Finanzamt dem fairen und inauch dem Miesich Preissteigerungen beim Vermieter Heizöl bzw. Gas spürbar der Betriebskostenabrechnung aus. Den Unmut der Mieter bekommen die Vermieter zu ter im wahrsten Sinne des Wortes einen „Strich durchzudie Rechnung“ spüren, weil die Betriebskosten an den Vermieter zahlen sind. Bei dieser Gemengelage sind die Betriebskosten und ihre Abrechnung eine macht. alljährliche Belastungsprobe für ein jedes Mietverhältnis. 1. Lohnsteuer auf günstige Mieten Ein Arbeitgeber vermietet an seine Angestellten preiswert Wohnungen. Oft sind nur dadurch Arbeitskräfte zu gewinnen, da arbeitsortnahe bezahlbare Wohnungen vielerorts schwer zu finden sind. Die vereinbarten Mieten liegen unterhalb des „Ortsüblichen“, zumeist konkretisiert durch den Mietspiegel. Das Finanzamt sieht in dem Unterschiedsbetrag zwischen der verlangten Miete und der Mietspiegel-Miete einen geldwerten Vorteil. Diesen muss der Mieter versteuern, also Lohnsteuer darauf zahlen. Wenn Dienstwohnungen ein Teil der Lösung akuter Wohnungsnot sein sollen, muss dieses Thema mitbedacht werden. Der Gesetzgeber sollte hier reagieren, indem er Ausnahmen oder zumindest FreibeISBN 978-3-96434-004-7 träge schafft. 12,95 Euro

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2. Günstige Miete, hohe Schenkungsteuer Eine weitere Ungerechtigkeit tut sich im Bereich der Erbschaft- und Schenkungsteuer auf. Der steuerliche Wert wird nach dem sogenannten Ertragswertverfahren ermittelt. Zwar wird die Immobilie aufgrund ihres Zustands am Tag der Schenkung bewertet. Weicht aber die tatsächliche Miete von der ortsüblichen Miete um mehr als 20 Prozent nach oben oder auch nach unten ab, ist die ortsübliche Miete anzusetzen. Auch hier orientiert sich das Finanzamt für die Besteuerungsgrundlagen an dem Verlangt der Vermie„Ortsüblichen“, in der Regel ter eine aus der Sicht also dem Mietspiegel. Sogar nicht genutztes Wohnraumdes Finanzamts zu potenzial – etwa ein ausbaugeringe Miete, muss fähiger Dachstuhl – wird mit eingepreist. Damit wird eine er Nachteile in Kauf Wertsteigerung besteuert, nehmen. die nur bei einem Verkauf tatsächlich realisiert würde. Verlangt der Vermieter aber weniger als das Ortsübliche und schöpft er nicht alle Ausbaumöglichkeiten aus, wird er als steuerpflichtiger Schenkungsempfänger bestraft und zahlt Steuern auf Erträge, die er in Wirklichkeit nicht erwirtschaftet hat. 3. Zu günstige Miete, keine Werbungskosten Auch die Geltendmachung von Werbungskosten ist gefährdet, wenn die Miete zu niedrig angesetzt wird. Nur wenn die tatsächlich vereinnahmte Warmmiete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt, sind die Werbungskosten voll abzugsfähig. Liegt die tatsächlich vereinnahmte Miete unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete, können Vermieter die Werbungskosten nur noch teilweise absetzen. Verlangt der Vermieter beispielsweise nur die Hälfte der ortsüblichen Miete, kann er auch nur die Hälfte seiner Kosten von den Einkünften abziehen. Diese Regeln gelten übrigens nicht nur bei Vermietungen unter nahen Angehörigen, sondern auch bei normalen Mietverhältnissen mit fremden Dritten. Damit beeinflussen sie auch den regulären Wohnungsmarkt.

Alle Inhalte im Service-Bereich Sibylle Barent , Referentin Recht und Steuern Haus & Grund Deutschland für Mitglieder www.hug-neukoelln.de

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Carsten Brückner

Betriebskosten Wirksam vereinbaren und erfolgreich umlegen

9. Auflage 2019

Carsten Brückner: Betriebskosten

Tatsächlich sind Betriebskosten für den Vermieter Arbeit ohne Lohn: Verursacht werden die Kosten vom Mieter, bei dem der Vermieter sie für Dritte – wie dem Staat und den Versorgungsunternehmen – einkassieren muss. Der Staat war es auch, der dem Vermieter im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung eine weitere Last aufgebürdet hat: Die Steuerermäßigung wegen Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35 a EStG, zu denen die Betriebskosten zählen können, wollen viele Mieter nutzen. Voraussetzung dafür ist, dass der Vermieter bzw. Verwalter die erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stellt. Tipps zum Umgang mit dieser Aufgabe liefert der Ratgeber ebenfalls. Im Übrigen bietet dieser Ratgeber wie in den Vorauflagen allen Vermietern Unterstützung bei der Umlage der Betriebskosten. Von der richtigen Vereinbarung der Kostenarten, des Umlageschlüssels und der Höhe der Vorauszahlung bis zur Abrechnung wird alles Wichtige erläutert – selbstverständlich auch die Betriebskostenarten im Einzelnen. Einen schnellen Einstieg gewährleistet der Betriebskosten-Kompass für Wohnraummiete.

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Buchtipp: Betriebskosten – Wirksam vereinbaren und erfolgreich umlegen Seit Jahren steigen die Preise für Energie – Heizöl und Gas sind in den vergangenen Jahren drastisch teurer geworden. Und weil die Heizkosten regelmäßig den größten Teil der Betriebskosten ausmachen, wirken sich Preissteigerungen beim Heizöl beziehungsweise Gas spürbar in der Betriebskostenabrechnung aus. Den Unmut der Mieter bekommen die Vermieter zu spüren, weil die Betriebskosten an den Vermieter zu zahlen sind. Bei dieser Gemengelage sind die Betriebskosten und ihre Abrechnung eine alljährliche Belastungsprobe für ein jedes Mietverhältnis. Tatsächlich sind Betriebskosten für den Vermieter Arbeit ohne Lohn: Verursacht werden die Kosten vom Mieter, bei dem der Vermieter sie für Dritte – wie dem Staat und den Versorgungsunternehmen – einkassieren muss. Der Staat war es auch, der dem Vermieter im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung eine weitere Last aufgebürdet hat: Die Steuerermäßigung wegen Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen1, zu denen die Betriebskosten zählen können, wollen viele Mieter nutzen. Voraussetzung dafür ist, dass der Vermieter oder Verwalter die erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stellt. Tipps zum Umgang mit dieser Aufgabe liefert der Ratgeber ebenfalls. Im Übrigen bietet dieser Ratgeber wie in den Vorauflagen allen Vermietern Unterstützung bei der Umlage der Betriebskosten. Von der richtigen Vereinbarung der Kostenarten, des Umlageschlüssels und der Höhe der Vorauszahlung bis zur Abrechnung wird alles Wichtige erläutert – selbstverständlich auch die Betriebskostenarten im Einzelnen. Einen schnellen Einstieg gewährleistet der Betriebskosten-Kompass für Wohnraummiete.

Autor: Dr. Carsten Brückner ISBN: 978-3-96434-004-7, 9. Auflage 2019 12,95 Euro inklusive MwSt., zzgl. 2,50 Euro Versandkosten Erhältlich auf der Geschäftsstelle und beim Verlag Haus & Grund Deutschland Verlag und Service GmbH www.hausundgrundverlag.info 1 nach § 35 a EStG


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Nachrichten

Eigenbedarfskündigung: Stimmungsmache mit zweifelhaften Schätzungen

Statistik 2018: Weniger Zwangsversteigerungen, höhere Verkehrswerte

Wenn ein Eigentümer seine bislang vermietete Wohnung künftig für sich selbst oder nahe Angehörige benötigt, kann er Eigenbedarf anmelden. Die Grenzen, innerhalb derer eine solche Eigenbedarfskündigung möglich ist, sind gesetzlich klar geregelt, Fristen und Formalien ebenfalls. Das ändert allerdings nichts daran, dass sich der Mieter eine andere Bleibe suchen muss. Entsprechend emotional wird das Thema Eigenbedarf diskutiert.

Die Zahl der Zwangsversteigerungen von Häusern, Wohnungen und Grundstücken war auch im Jahr 2018 weiter rückläufig. Das hat eine Auswertung des Wirtschaftsverlags Argetra ergeben. Er hat Publikationen von knapp 500 deutschen Amtsgerichten ausgewertet. Danach landet nur die Hälfte der eröffneten Zwangsversteigerungsverfahren im Gerichtssaal. Der Rest wird vor der Versteigerung freihändig verkauft.

In regelmäßigen Abständen sorgen Zeitungsmeldungen und Fernsehreportagen mit Überschriften wie „Zahl der Eigenbedarfskündigungen steigt stark an“ in der Öffentlichkeit für Empörung. Zahlen des Mieterbunds Die Veröffentlichungen zitieren dann in ebenso schöner Regelmäßigkeit die Zahlen des Deutschen Mieterbunds. So schätzte Geschäftsführer Ulrich Ropertz die Zahl der Eigenbedarfskündigungen gegenüber der Aachener Zeitung und der Schwäbischen Zeitung im Oktober 2015 mit „bis zu 60.000“. Im März 2019 sprach er gegenüber der Augsburger Allgemeinen Zeitung von „bis zu 50.000“. Dass diese Zahlen gerade keinen Anstieg belegen, thematisieren die Medien nicht, der Mieterbund erst recht nicht. Auf Nachfragen führt der Mieterbund unter anderem Hochrechnungen, etwa aus der Zahl der eigenen Beratungen oder den Beteiligungen der Rechtsschutzversicherung des Deutschen Mieterbunds an Gerichtsverfahren, an. Statistiken gibt es nicht „Es gibt keine verlässlichen Statistiken zur Zahl der Gerichtsverfahren zu Eigenbedarfskündigungen. Die Justizstatistik ist in dieser Hinsicht sehr ungenau“, erläutert Prof. Dr. Ulf Börstinghaus, Ehrenvorsitzender des Deutschen Mietgerichtstags Entsprechend werden Verfahren zu Eigenbedarfskündigungen beim Statistischen Bundesamt in der nicht weiter differenzierten Kategorie „Wohnraummietsachen“ in der jährlichen Prozessstatistik geführt. Aus dieser Statistik ist allerdings zu erkennen, dass die Zahl der Verfahren zu Wohnraummietsachen seit Jahren kontinuierlich abnimmt – und zwar in erheblichem Umfang: 2017 wurden 217.801 Streitigkeiten zu Wohnraummietsachen vor den Gerichten verhandelt – rund 18 Prozent weniger als vier Jahre zuvor (2013: 266.273). „Aber selbst wenn eine Statistik eine steigende Zahl an Gerichtsverfahren belegen würde, könnte man daraus nicht schlussfolgern, dass die Zahl der Eigenbedarfskündigungen zugenommen hat“, betont der Rechtswissenschaftler. Regional sehr unterschiedliche Bedeutung In seiner Tätigkeit als Richter am Amtsgericht Dortmund hat Prof. Börstinghaus nur selten mit Eigenbedarfskündigungen zu tun. „Wir reden hier von fünf, maximal zehn Fällen in mehr als 30 Jahren“, berichtet er. An anderen Gerichten stellt sich die Situation offenbar anders dar. „Meine Wahrnehmung ist, dass die Bereitschaft der Mieter, im Falle einer Eigenbedarfskündigung vor Gericht zu gehen und das möglicherweise auch durch mehrere Instanzen durchzuziehen, in den letzten Jahren zugenommen hat, vor allem in Ballungsgebieten, wo es schwer ist, eine alternative Wohnung zu finden. So musste der BGH in letzter Zeit auch über mehrere Fälle entscheiden, wo sehr eindeutig Eigenbedarf vorlag.“

Eva Neumann, Referentin Presse und Kommunikation Haus & Grund Deutschland

Große Unterschiede in den Entwicklungen der einzelnen Länder Insgesamt wurden der Auswertung zufolge im vergangenen Jahr 18.449 Immobilien (2017: 25.740) mit Verkehrswerten von 3,85 Milliarden Euro (2017: 4,23 Milliarden Euro) aufgerufen. Die Zahl der Verfahren vor Gericht ging damit um mehr als 28 Prozent zurück. Im Bundesdurchschnitt waren 52 von 100.000 Haushalten von Zwangsversteigerungen betroffen (2017: 62). Der Durchschnitt der Verkehrswerte lag im Jahr 2018 bei 178.000 Euro und damit gut acht Prozent höher als im Vorjahr (2017: 164.431 Euro). Hinter den Durchschnittswerten verbergen sich nach Angaben von Argetra sehr unterschiedliche Entwicklungen in den einzelnen Immobilienmärkten. So liege beispielsweise in Sachsen-Anhalt mit 104 Terminen pro 100.000 Haushalten die Quote dreimal so hoch wie in Baden-Württemberg mit 34 Terminen. Die höchsten Verkehrswerte mit durchschnittlich rund 541.000 Euro je Immobilie wurden (bereinigt um ein Objekt mit einem Verkehrswert von 22 Millionen Euro) in Hamburg aufgerufen. Thüringen bildet das Schlusslicht mit Durchschnittswerten von 69.039 Euro. Gegen den Trend: Zunahme bei Teilungsversteigerungen Bei fast jeder fünften Zwangsversteigerung (18,4 Prozent) hat es sich um eine Teilungsversteigerung zum Zweck der Aufhebung der Eigentümergemeinschaft aus Erbauseinandersetzungen und Scheidungen gehandelt. Dabei wurden Verkehrswerte in Höhe von einer Milliarde Euro aufgerufen. |

Bodenrichtwerte: Orientierung online Seit Mitte März ist BORIS-D, ein gemeinschaftliches Webportal von derzeit zwölf Bundesländern online. Darin werden Informationen über die von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte beschlossenen Bodenrichtwerte länderübergreifend einheitlich und leicht zugänglich für die breite Öffentlichkeit bereitgestellt. Das Portal enthält Bodenrichtwertinformationen in der vom jeweiligen Bundesland festgelegten Informationstiefe. Die Bodenrichtwerte und die beschreibenden Merkmale können per Mausklick in die Bodenrichtwertzone abgerufen werden. Das Gemeinschaftsportal wird als informeller Servicedienst zusätzlich zu den amtlichen Auskunftsportalen der Bundesländer betrieben, ersetzt jedoch keine amtlichen Bodenrichtwertauskünfte. Diese bleiben – genau wie weitere Daten der Gutachterausschüsse – den jeweiligen Landesportalen und den örtlich zuständigen Gutachterausschüssen vorbehalten: Informationen zu Bodenwerten für konkrete Grundstücke, Verkehrswerte über bebaute oder unbebaute Grundstücke und Kaufpreise für konkrete Objekte liefert Boris-D nicht. Hier geht’s zum Webportal: www.bodenrichtwerte-boris.de

Eva Neumann, Referentin Presse und Kommunikation Haus & Grund Deutschland


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Statistik: Wohnungsbau findet vor allem dort statt, wo er kaum benötigt wird 284.000 Wohnungen wurden im Jahr 2017 in Deutschland fertiggestellt. Dass diese Gesamtzahl bei Weitem nicht genug ist, darüber sind sich Politiker aller Fraktionen, Branchenexperten und die Öffentlichkeit seit langem einig. Die Bautätigkeit ist jedoch zudem dort besonders hoch, wo sie am wenigsten gebraucht wird. Das zeigt eine aktuelle Datenauswertung der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder. Die Statistiker haben erstmals auf Gemeindeebene die Zahl der Baufertigstellungen und die der Einwohner zusammengeführt. Im Durchschnitt wurden deutschlandweit 3,4 Wohnungen je 1.000 Einwohner fertiggestellt. Nur: Mancherorts waren es mehr als 60, andernorts nicht einmal eine Wohnung. Die meisten Wohnungen wurden in St. Peter Ording (66,7), Weberstedt (63,7) und Thiessow (55,7) fertiggestellt – also in drei Gemeinden mit weit weniger als 10.000 Einwohnern. In den Gemeinden mit mehr als 10.000 Einwohnern sind mit Wentdorf bei Hamburg (32,4), Kelsterbach bei Frankfurt (25,3) und Bad Schwalbach bei Frankfurt (22,1) drei typi-

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sche Speckgürtel-Gemeinden an der Spitze. In Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern wurden die meisten Wohnungen in Berlin-Lichtenberg und Potsdam (jeweils neun) fertiggestellt. Weniger als eine Wohnung pro 1.000 Einwohner waren es ebenfalls in Wuppertal, Hagen, Herne und im Berliner Bezirk Tempelhof-Schöneberg. Was die einzelnen Gemeinden schon erahnen lassen, spiegelt sich auch im großen Ganzen: Viel gebaut wird beispielsweise im Emsland und im südlichen Ostfriesland, südwestlich von Hamburg, im südlichen Brandenburg, in Bayern und im südöstlichen Baden-Württemberg. In den Ballungszentren hingegen, wo Wohnungen am dringendsten benötigt werden, sieht es mau aus. In Frankfurt wurden 6,9, in München 5,7, in Köln zwei, in Hamburg je nach Bezirk rund vier und in Berlin ebenfalls je nach Bezirk rund zwei Wohnungen pro 1.000 Einwohner fertiggestellt. Eva Neumann Referentin Presse und Kommunikation Haus & Grund Deutschland

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Die Zahl zum Schluss

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Immobilie Sie – werte/r Leser/in – dürfen nur eine Wohnung besitzen, meint zumindest Kevin Kühnert, Bundesvorsitzender der Arbeitsgemeinschaft der Jungsozialistinnen und Jungsozialisten in der SPD (Jusos): „Ich finde nicht, dass es ein legitimes Geschäftsmodell ist, mit dem Wohnraum anderer Menschen seinen Lebensunterhalt zu bestreiten“, sagte er im Mai 2019 der Wochenzeitung Die Zeit, „konsequent zu Ende gedacht, sollte jeder maximal den Wohnraum besitzen, in dem er selbst wohnt“.1 Im Verhältnis zu dieser Forderung war der streitbare Juso, der auch Mitglied der Bezirksverordnetenversammlung Tempelhof-Schöneberg ist, knapp zwei Monate zuvor mit seiner rhetorischen Frage im TV-Talk Maischberger noch relativ entgegenkommend: „Mit welchem Recht hat jemand mehr als zwanzig Wohnungen?“2 Da ist es geradezu beruhigend, dass sich der Mietenvolksentscheid e. V. mit seinem ohnehin großzügigen Limit seit dem Start der Gesetzes-Kampagne nicht hat herunterhandeln lassen. Nach wie vor gilt: „Private Wohnungsgesellschaften, die mehr als 3.000 Wohnungen besitzen, sollen nach Artikel 15 Grundgesetz enteignet und ihre Bestände in Gemeineigentum überführt werden.“3 Aber was nicht ist, kann ja noch werden ... 1 DIE ZEIT Nr. 19/2019, 2. Mai 2019; www.zeit.de/2019/19/kevin-kuehnert-spd-jugendorganisation-sozialismus; vgl. auch www.tagesspiegel.de/wirtschaft/ueberwindung-des-kapitalismus-juso-chef-kuehnert-will-unternehmen wie-bmw-kollektivieren/24276324.html 2 Maischberger, Sednung vom 06.03.2019; www.daserste.de/information/talk/maischberger/sendung/attacke-auf die-reichen-beschimpfen-besteuern-enteignen-100.html; vgl. auch www.berliner-zeitung.de/kultur/kuehnert-bei maischberger---mit-welchem-recht-hat-jemand-mehr-als-zwanzig-wohnungen---32182096 3 Mietenvolksentscheid e. V.; www.dwenteignen.de/warum-enteignen/forderungen/ Alle Web-Links abgerufen am 08.05.2019

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