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Infoblatt Nachrichten. Hintergründe. Experten-Beratung. 3/ 2018 · E-Paper – öffentliche Version

Grundsteuer Wie weiter nach dem Machtwort? Datenschutz Interessen sind im Einzelfall abzuwägen

Freiheit? Aber bitte nicht für private Eigentümer!

foto: Fotostudio Neukölln

Harry Alter über Widersprüche und Sollbruchstellen im Milieuschutz Erfahrungen mit dem Milieuschutz: Vier Fallbeispiele

Mit speziellem Teil für Wohnungseigentümer


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inhalt & TERMINE

MILIEUSCHUTZGEBIETE

Wie Lebensträume zerstört werden ................................... 3 Schlechtes Gewissen am Barbarossaplatz ............................. 4 Freiheit? Aber bitte nicht für private Eigentümer ........................ 6 Glosse: Bußgeld für Mandy ................. 7 Fallbeispiel 1: Milieuschutz will Fledermäuse wegen zwei Zentimetern verdrängen ..................... 8 Fallbeispiel 2: Milieuschutz verdrängt junge Frau wegen zu vieler Kinder ..... 9 Fallbeispiel 3: Milieuschutz dauert – Schutzbefohlene schon weg! ......... 10 Fallbeispiel 4: Genehmigungszirkus im Hinterhof ............................ 11 GRUNDSTEUER

Wie weiter nach dem Machtwort? ........................................ 12 Interessen sind im Einzelfall abzuwägen ......................................... 14 AUS UNSERER EXPERTEN-BERATUNG

Hotel Mercure Berlin, Hermannstraße 214 -216, Berlin-Neukölln, U-Bahnhof Boddinstraße, Linie U8 TAGESORDNUNG 1. Mitteilungen von Haus & Grund 2. Schwerpunktthema: Milieuschutzgebiete Inhaltliche Einführung Rolf Groth, Dipl.-Ing., Bezirksamt Neukölln von Berlin, Amtsleiter Stadtentwicklungsamt und Fachbereichsleiter Stadtplanung und Oliver Türk, BauAss. Dipl.Ing Stadt- und Regionalplanung, Bezirksamt Neukölln von Berlin, Stadt entwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung, Gruppe Pro jekte/Planung/Stadterneuerung Im Anschluss an die Einführung ist ein längeres Zeitfenster eingeplant, in dem die Teilnehmer an der Versammlung und die Mitarbeiter der Verwaltung in einen Dialog treten, in welchem Eigentümer ihre Einschätzung zu den Folgen von Milieuschutzgebieten darlegen können. 3. Fragekasten 4. Suppenklatsch – ungezwungenes Beisammensein zum Austausch bei Spargelcrèmesuppe; Dessert: Vanillecrème pudding mit salzigem Caramel

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Unterschätzt – der Wohnungsschlüssel ..................... 16 Eintritt frei für Mitglieder – bitte Ausweis mitbringen. Heizungsmodernisierung: EinrohrGäste sind herzlich willkommen. heizungen effizienter gestalten, Heizkostenabrechnung vereinfachen ... 17 U7 Rathaus Neukölln Heizkostenabrechnung: Mieter Colu raße afenst mbi Flugh a d darf Einsicht in die Einzelverbrauchsamm So nn U8 Boddinstraße daten der übrigen Mieter nehmen ... 17 e zer St

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MITGLIEDERVERSAMMLUNGEN IM HOTEL MERCURE

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Vermietung an eine Tempelhofer Wohngemeinschaft ........................... 18 Feld Urteile zum Wohnungseigentumsrecht ................................. 19 WEG von A-Z: Haftung ...................... 20 Die gute Verwaltung des Wohnungseigentums ........................ 21

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WOHNUNGSEIGENTUM

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Haus & Grund Berlin-Neukölln Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Berlin-Neukölln e. V. Geschäftsstelle: Kienitzer Straße 12 (Eingang Ecke Bornsdorfer Straße) 12053 Berlin-Neukölln Tel.: 030 687 13 97 E-Mail: info@hug-neukoelln.detr. steins Fax: 030 681 06 73 www.hug-neukoelln.de Silber

................................................ 25 Redaktion & Verlag: Medien GmbH ßeKlimafreundlich gedruckt – mehr Informationen auf www.umwelt.dignus.de a r t s d n JUBILÄEN ............................................... r Oberla25 dorfe Anzeigenbuchung: arien Telefon 07164 94 33 32 und www.anzeigen.dignus.de KONTAKT & SERVICE ............................... 26 M Texte und Bilder sind urheberrechtlich geschützt. © 2018 · Die EXPERTEN-BERATUNG ............................. 27 Alle Formen der Vervielfältigung nur mit schriftlicher Genehmigung durch RedakDIE ZAHL ZUM SCHLUSS .......................... 28 tion & Verlag. Fotonachweise auf den einzelnen Seiten. EHRUNG

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Nächste Mitgliederversammlung Mittwoch, 30. Mai 2018, 19 Uhr


Milieuschutzgebiete

Wie Lebensträume zerstört werden Die Krake Milieuschutz greift immer schneller, weiter und rigider um sich in Berlin. Allein in Neukölln gibt es inzwischen sieben Milieuschutzgebiete. Dies ist Schwerpunkt in diesem Infoblatt und auf der Mitgliederversammlung am 30. Mai 2018. Von Annette Beccard, Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft

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egründet wird die Ausweisung der Milieuschutzgebiete durch das Bezirksamte Neukölln unter anderem wie folgt: „Die sozialen Erhaltungsverordnungen haben gemäß § 172 Abs.1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch zum Ziel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken beziehungsweise vorzubeugen. Dabei sind soziale Erhaltungsverordnungen kein Instrument des aktiven Mieterschutzes, sondern stellen ein städtebauliches Instrument dar, um die gewachsenen Strukturen der angestammten Bevölkerung zu schützen.“ Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung weist auf ihrer Website darauf hin, dass – so im Verkaufsfall ein Käufer sich nicht verbindlich dazu verpflichtet, die Ziele des Erhaltungsgebiets einzuhalten – der Bezirk sein Vorkaufsrecht, in aller Regel zugunsten eines geeigneten Dritten, ausüben und diesen Dritten auf die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung verpflichten wird.

Originäres Ziel der Berliner Landes- und bezirklichen Politik in Milieuschutzgebieten ist die Verhinderung von Mietsteigerungen. Dabei kommen Kuriositäten und Absurditäten heraus, von denen wir einige wenige beispielhaft aufgegriffen haben. Milieuschutz verstrickt sich mehr und mehr in Widersprüche: > So zum Beispiel in Bezug auf den Klimaschutz. Die sozialen Erhaltungsverordnungen verhindert die Inanspruchnahme von KfW-Förderprogrammen und Fördermitteln, die das Land Berlin bereitstellt, beispielsweise in seinem Fensterprogramm. > Milieuschutz fordert, dass energetische Maßnahmen in einem Standard durchgeführt werden, der zwar noch den geltenden Bestimmungen entspricht, in der Praxis jedoch bereits als veraltet gilt. > Milieuschutz verweigert einen besseren energetischen Standard auch dann, wenn der Eigentümer die Kosten dafür gar nicht auf die Mieter umlegen will – oder, wenn er die Maßnahmen in der selbstgenutzten Wohnung durchführen möchte. > Milieuschutz in Verbindung mit städtebaulichen Sanierungsverfahren im umfassenden Verfahren, also mit Erhebung der sogenannten Ausgleichsabgabe, ist eine Form von Enteignung. > Milieuschutz greift in die persönliche Lebensplanung von Menschen ein und verhindert die Umsetzung ihrer Pläne in enteignender Weise.

Ich frage mich, wie das funktionieren soll: Grundstückseigentümer werden dazu verpflichtet, die Zusammensetzung der Bevölkerung zu erhalten, denn die Infrastruktur des Milieuschutzgebiets soll zur Bevölkerung des Milieuschutzgebiets passen. In Konsequenz bedeutete dies, dass Bewohnerwechsel streng reglementiert erfolgen müssten: Für wegziehende Familien mit Grundschulkindern dürften nur ebensolche wieDie Politik sollte sich der nachziehen. Für Familien mit Kindern unterschiedlichen Alters oder Schulstands dürften zu allen Anbietern von nur solche nachziehen, die sich exakt so zuWohnraum gleichersammensetzen. Wegziehende Familien mit Kita-Kindern müssten ihren Kitaplatz im Gebiet maßen bekennen. Das aufgeben und sich am neuen Wohnort um einen wäre verantwortungsneuen Kitaplatz bemühen. Für Senioren, Menschen mit Handicaps und so weiter dürften nur voll gegenüber den Mensolche Menschen nachziehen, die exakt der entschen in unserer Stadt! sprechenden Gruppe angehören. Dafür gibt es ein Wort: Wohnraumlenkung! Ein solches Vorgehen ist nicht praktikabel. Menschen wechseln ihre Wohnungen, weil sich etwas in ihrem Leben verändert. So bilden sich aus Singles Paare, es erhalten Familien Zuwachs, Menschen trennen sich wieder voneinander, ihr Arbeitsort ändert sich oder – last but not least: Vormalige Mieter ziehen in ihr Wohneigentum. Wohnraumlenkung widerspricht aber auch unserer freiheitlich demokratischen Grundordnung. Das sollte auch unserer stark ideologisch handelnden Landesregierung bewusst sein. Sie sollte anerkennen, zulassen und sich dazu bekennen, dass in unserer stark wachsenden Stadt viel und zügig Wohnraum geschaffen werden muss, der den individuellen, breit gefächerten Ansprüchen gerecht wird. Sie sollte sich stadtweit zur Bildung von – individuell gestaltetem – Wohneigentum bekennen. Das alles kann nur geleistet werden, wenn sich die Berliner Politik zu allen Anbietern von Wohnraum gleichermaßen bekennt: kommunale Eigentümer, Genossenschaften, private, nicht institutionelle Eigentümer und private, institutionelle Investoren und Eigentümer. Das wäre verantwortungsvoll gegenüber den Menschen in unserer Stadt!

Eines unserer Fallbeispiele verdeutlicht, wie selbstnutzende Eigentümer daran gehindert werden, ihr Wohneigentum in der geplanten Weise zu nutzen. Genauso gravierend wirkt der Milieuschutz, wenn benachbarte Wohnungen erworben wurden, um sie zur Selbstnutzung zusammenzulegen. Anders als in Sanierungsgebieten, in denen die Grundbücher betroffener Grundstücke einen entsprechenden Vermerk enthalten, gibt es solche Vermerke nicht in Grundbüchern von Immobilien, die einer sozialen Erhaltungsverordnung unterliegen. Wird aus irgendeinem Grund erst nach Erwerb festgestellt, dass sich das erworbene Wohneigentum in einem Milieuschutzgebiet befindet, oder verzögert sich die Zusammenlegung der Wohnungen – wofür es vielältige Gründe gibt – haben die Erwerber eine Investition getätigt, mit der sie nichts anfangen können.

Für die meisten Menschen ist der Erwerb von Wohneigentum die größte und bedeutendste Investition ihres Lebens. Die Berliner Politik scheut sich nicht, den Menschen diesen Lebenstraum und Lebensplan zu zerstören – sie nimmt es vielmehr billigend in Kauf! In unserer Mitgliederversammlung am 30. Mai 2018 werden wir das Thema intensiv behandeln. Anlass zur Gründung der von Haus & Grund Berlin-Neukölln im Januar 2018 initiierten Arbeitsgruppe Milieuschutz/ Sanierungsgebiet war die starke Zunahme von Vorgängen, die unsere Mitglieder an uns herangetragen haben. Bei den AG-Mitgliedern handelt es sich um private Eigentümer, die sich nach wie vor stark für das Wohl ihrer Mieter und unserer Gesellschaft einsetzen. Ausgerechnet sie müssen Erfahrungen machen, die ihnen den Boden unter den Füßen wegziehen. |

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Milieuschutzgebiete

Schlechtes Gewissen am Barbarossaplatz

Nachdem ein Investor mit Einverständnis der Politik Sozialbauten durch Häuser mit Eigentumswohnungen ersetzt hatte (rechts), wurde ein Milieuschutzgebiet erlassen, das beispielsweise den Einbau von Kameras in Klingelanlagen verbietet.


Foto: Cornelia MĂźller

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Milieuschutzgebiete

Freiheit? Aber bitte nicht für private Eigentümer! Soziale Erhaltungsverordnungen sollen die gewachsenen Strukturen der angestammten Bevölkerung schützen. Doch die Menschen verändern sich ungeachtet staatlicher Vorgaben – also kämpfen die Behörden gegen eine abstrakte Gefahr – und gegen die privaten Eigentümer. Von Harry Alter, Eigentümer in Tempelhof-Schöneberg

er Markenkern Berlins ist die Freiheit.“ Donnerwetter! Dieser Satz von Burkhard Kieker, Leiter des Tourismusmarketings Visit Berlin, stammt aus einem SPIEGEL-Artikel über den Drogentod einer Amerikanerin in einem bekannten Berliner Technoclub und bezieht sich auf den Umgang der Behörden mit dem Treiben der Berliner Club- und Partyszene. Der Satz ließ mich grübelnd zurück. Welche Freiheit? Freiheit für wen, wofür, wovon?

Am nicht weit entfernten Bayerischen Platz wollte ein Wohnungseigentümer zwei von ihm selbst bewohnte, nebeneinander liegende Eigentumswohnungen miteinander verbinden. Das Stadtplanungsamt verbot es, er klagte – und verlor. Das Amtsgericht sah in seinem Fall zwar keine konkrete, wohl aber eine abstrakte Gefahr für die Erhaltung der Bevölkerungsstruktur. Mit derselben Argumentationsweise könnte man der Einreise von Personen aus muslimischen Ländern auch eine abstrakte Gefahr des Terrorismus bescheinigen.

Die von den drei derzeit im Berliner Senat regierenden Parteien vertretene Politik kennt eine klare Unterscheidung zwischen Gut und Böse. Doch es wird mit zweierlei Maß gemessen – womit wir wieder beim BeDie Bösen, das sind die Reichen, die Manager, die Spekulanten und die griff der Freiheit sind. Berlin verdient am Club- und Partytourismus rund Vermieter, vor allem die privaten. Den Bösen muss man die Freiheit be- eine Milliarde Euro im Jahr. Deshalb schaut man wohl lieber nicht geschneiden, weil sie ja nur Böses tun wollen. Und da das bei den Rei- nau hin, was da sonst noch so alles vertickt wird. Wie gesagt: Der Marchen, Managern und Spekulanten nicht so recht kenkern Berlins ist die Freiheit. Für Vermieter gilt klappen will, hält man sich an die privaten Verdiese Liberalität nicht, und trifft an anderer Stelle mieter, und das mit einer Gründlichkeit, dass eidurchaus auch die Besucher der Stadt. Die VerMilieuschutzgebiet? nige Grundsätze der Verfassung dabei unter die mietung von Ferienwohnungen ist streng regleRäder geraten – zum Beispiel die Gleichheit vor mentiert. Die Partytouristen sollen schließlich im Ein Ort der Gemütlichdem Gesetz und die Gewährleistung des EigenWaldorf Astoria absteigen. tums, die über seine Sozialbindung gerne vergeskeit, an dem sich sen wird. Überhaupt sind sich Linke und Rechte in ihrer Atnichts ändern darf titüde gar nicht so unähnlich: Was dem einen der Am Barbarossaplatz in Schöneberg wurden mehAusländer, ist dem anderen der Porschefahrer. und Fremde nichts zu rere Sozialbauten von Immobilienunternehmen Was dem einen sein Kiez, ist dem anderen seisuchen haben. abgerissen und durch Häuser mit teuren Eigenne national befreite Zone. Beide wollen ihren tumswohnungen ersetzt – mit Einverständnis der Ort der Gemütlichkeit, an dem sich nichts ändern Politik. Wohl aus schlechtem Gewissen erklärdarf und Fremde nichts zu suchen haben – nur te diese daraufhin das Umfeld zum Milieuschutzgebiet. Nun ist es bei- verstehen beide unter fremd etwas anderes. Beide sind borniert, ideospielsweise verboten, Klingelanlagen mit Kameras auszustatten – un- logie- und vorurteilsgesteuert sowie ohne jeden Sinn für Pragmatismus verständlich, den Bewohnern ein Stück mehr Sicherheit zu versagen, und Angemessenheit. > angesichts der grassierenden Probleme mit Fäkalien und Drogenkonsum in Treppenhäusern sowie Einbrüchen in der Nachbarschaft. Wie vorgeblicher Milieuschutz sogar zu Verdrängung führt, schildere ich in meinem Fallbeispiel (Seite 9).

Foto: Fotostudio Neukölln

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Milieuschutzgebiete

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Glosse · Bußgeld für Mandy Niedrige Zinsen, begehrter Wohnraum: Internationales Kapital findet seinen Weg nach Berlin – auf der Suche nach kurzfristiger Gewinnmaximierung. Läuft, sagen sich die Investoren – wie zu den goldenden Zeiten, als ein Großteil des städtischen Wohnungsbestands inklusive meiner Sozialwohnung von Euch, liebe Politiker, verkauft wurde – damals freilich ohne laute Bedenken bezüglich Mieterschutz. Nun gut, geschenkt! Inzwischen wohne ich woanders, und heutzutage ist die Verdrängung der angestammten Wohnbevölkerung in aller Munde. Ihr Politiker kämpft bärenstark – ähm, noch nicht gegen die Finanzhaie – sondern erstmal gegen die angestammten Eigentümer. Aber schon das finde ich voll cool! „Soziale Erhaltungsverordnungen (...) stellen ein städtebauliches Instrument dar, um die gewachsenen Strukturen der angestammten Bevölkerung zu schützen.“1 Entschuldigung? Die Strukturen verändern sich von allein. Leute kriegen Kinder, ziehen weg, werden alt, sterben. Bildungsniveau und Konsumverhalten ändern sich. Die Ansprüche aller Schichten an Wohnungsgröße, Ausstattung, an Grundrisse ändern sich laufend. Hat nicht auch der Zuzug von Migranten die gewachsenen Strukturen der angestammten Bevölkerung beeinträchtigt, bis hin zur Verdrängung der vormaligen Bevölkerung in bestimmten Quartieren? Und nun sollen es Porschefahrer sein, die plötzlich eine Bedrohung darstellen? Wer günstige Wohnungen will, muss auf günstigem Bauland kostengünstig bauen, da dürfen Bund und Land eben nicht dem Meistbietenden den Zuschlag geben. Da darf eben nicht jedes Haus ein handwerklicher Solitär sein, da muss der Wunsch nach individueller Raumgestaltung mal hintanstehen, stattdessen industriell und standardisiert gebaut werden, wie das in anderen Ländern längst geschieht. Und der Staat darf das Bauen eben nicht durch ständig neue Auflagen verteuern.

Foto: zvg.

Milieuschutz und Mietpreisbremse verlangsamen allenfalls den Mietpreisanstieg für eine Weile, beheben jedoch nicht den Wohnungsmangel. Allerdings können Regulierungswut und Behördenwillkür dazu führen, dass private Eigentümer die Faxen dicke haben und ihre Immobilie an Investoren verkaufen. Dann hat unser linker Senat ja erreicht, was er will! | 1 Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg; https://www.berlin.de/ ba-tempelhof-schoeneberg/politik-und-verwaltung/aemter/ stadtentwicklungsamt/stadtplanung/erhaltungs-vo/soziale-erhaltungs-vo/wissenswertes-zur-sozialen-erhaltungsverordnung-343732.php; abgerufen am 27.04.2018

> Meinem Vermieter habt Ihr die luxuriöse Videonachrüstung an der Haustürklingel verboten. Klasse, dadurch bleibt die Miete billig! Hempels nebenan sehen das anders – die wollen ausziehen, weil sich ein Junkie täglich im Kellerabgang einen Schuss setzt und im Haus schon das zweite Mal eingebrochen wurde. Die Hempels sind voll die Spielverderber! > Einen Aufzug habt Ihr Politiker ebenfalls nicht genehmigt. Richtig so! Ich wohne weiter günstig und spare das Abo im Fitnessstudio – das nenne ich nachhaltig. Koslowskis im fünften Stock jammern, weil sie über 80 sind und angeblich nicht mehr gut zu Fuß. Jetzt wollen die deshalb ins Heim ziehen und begreifen gar nicht, dass sie sich selbst gentrifizieren! > Im Hinterhaus wohnt noch Mandy, meine Ex. Kürzlich ist ein neuer Macker zu ihr in die Anderthalb-Zimmer-Bude gezogen, und jetzt bekommen die Zwillinge. Ha! Was sie nicht bekommen, ist die gerade leerstehende Nachbarwohnung, weil der Vermieter die nicht zusammenlegen darf. Darum zieht Mandy mit dem Typen und den Bälgern nach Hellersdorf – und mir aus den Augen. Milieuschutz kann so schön sein! Aber merkt Ihr was, liebe Politiker? Mein Hausbesitzer ist bei der Verdrängung der Wohnbevölkerung gar nicht das Problem – der ist der einzige außer mir, der hier wohnen bleiben möchte. Ihr müsst gegen meine Nachbarn vorgehen – die Hempels, Koslowskis und vor allem Mandy! Wenn die alle trotz sozialer Erhaltungsverordnung wegziehen, sollten sie wenigstens eine, sagen wir, Umzugsausgleichsabgabe bezahlen. Wenn ich mit der U-Bahn schwarz fahre, ist das gleich eine Straftat. Da wäre für das viel schwerere Delikt der Selbst-Verdrängung doch wenigstens ein saftiges Bußgeld fällig! Ich weiß, Ihr als Politiker wollt vor allem meinem Vermieter ans Leder. Hab ich kein Problem mit. Darum Vorschlag zur Güte: Ihr könntet ihn dazu verdonnern, bei den unbotmäßigen Mietern die Abgabe für Euch einzuziehen.

Martin Brückner


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Milieuschutzgebiete

Fallbeispiel 1: Milieuschutz will Fledermäuse wegen zwei Zentimetern verdrängen ine unverputzte Brandwand in Berlin-Neukölln mit dem Schriftzug Kotzkölln sollte endlich energetisch und optisch saniert werden. Da sie an ein Grundstück des Bezirks grenzt, wurde im Februar 2016 Kontakt zum Bezirksamt Neukölln aufgenommen. Wegen der erforderlichen Überbauung des Nachbargrundstücks erhielt die Abteilung Finanzen und Wirtschaft im April 2016 das komplette Kostenangebot in Sachen Dämmung, welches die Arbeiten, die Kosten und die Dämmstärke auswies.

Anfang August 2016 wurde eine Überbauvereinbarung unterzeichnet und bezahlt. Die Kosten hierfür richten sich nach der Tiefe der Überbauung, also der Stärke der Dämmplatten. Einen Monat zuvor hatte ein Vorort-Termin mit den diversen Fachabteilungen wie Objektmanagement, Straßen- und Grünflächenamt sowie Naturschutzbehörde stattgefunden. Ein Hinweis auf die Milieuschutzverordnung erfolgte seitens der Behörden nicht. Wegen naturschutzrechtlicher Belange konnte mit der Dämmung erst im Oktober 2016 begonnen

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werden. Nistkästen für Vögel und Fledermäuse wurden aufgrund der Auflagen des Bezirksamtes angebracht. Der neue Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) der gedämmten Giebelwand beträgt nun 0,19 W/m²K (Watt pro Quadratmeter und Kelvin). Ein Jahr später, im Oktober 2017, meldete sich das Stadtplanungsamt, weil keine Genehmigung in Sachen Giebeldämmung vorläge, denn die Mileuschutzverordnung für diesen Kietz war im Juni 2016 in Kraft getreten. Obwohl im Vorfeld der Dämmungsmaßnahme viele Bereiche des Bezirksamts von der Fachabteilung Finanzen und Wirtschaft in Eigenregie mit eingebunden wurden, hatten sie das Stadtplanungsamt nicht informiert! Daraufhin wurde ein nachträglicher Antrag auf Genehmigung der Dämmung gestellt. Die sanierungsrechtliche Genehmigung wurde im November 2017 erlassen. Einen Monat später erfolgte hingegen die erhaltungsrechtliche Versagung, denn mit der neuen Dämmung hätte – wie in der Milieuschutzverordnung angegeben – nur ein U-Wert von 0,24 W/m²K erreicht werden dürfen. Diesen Wert hätte man im Toleranzbereich nahezu getroffen, wenn die Dämmplatte nur 14 Zentimeter dick gewesen wäre. In diesem Fall wäre auch unproblematisch eine nachträgliche Genehmigung erfolgt. Sie ist aber 16 Zentimeter dick, um dem Klimaschutz Rechnung zu tragen und die verordneten Nistkästen unterbringen zu können. Die Mehrkosten dieser zwei Zentimeter belaufen sich auf weniger als zwei Prozent der Gesamtkosten des Bauvorhabens. Im Januar 2018 wurde ein ausführlicher Widerspruch gegen die erhaltungsrechtliche Versagung eingelegt. Eine Entscheidung steht noch aus. Ende März 2018 erließ das Bezirksamt nichtsdestotrotz einen Bußgeldbescheid in Höhe von zehn Prozent der Gesamtkosten – eine Rückbauanordnung wurde sich vorbehalten. Ist ein auf diese Weise praktizierter Milieuschutz wirklich die passende Maßnahme, um Mieter vor zu hohen Mieten zu schützen? Es sollte doch nur eine rohe und hässliche Brandwand mit dem Schriftzug Kotzkölln endlich energetisch und optisch saniert werden!

Der Autor ist dem Herausgeber bekannt.

Foto: zvg.

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Milieuschutzgebiete

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Fallbeispiel 2: Milieuschutz verdrängt junge Frau wegen zu vieler Kinder

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ie Zusammenlegung nebeneinander liegender unattraktiver, weil dunkel und ungünstig geschnittener Zweizimmer-Wohnungen in den unteren Etagen des Hinterhauses meiner Immobilie in der Schöneberger Schwäbischen Straße habe ich schon 2001 von einer Architektin planen lassen. Allein, das geht nur, wenn beide Halbwohnungen gleichzeitig leer stehen. 2007 war das im Erdgeschoss der Fall – ich ließ eine Verbindungstür einbauen und bezog die frischgebackene Vierzimmer-Wohnung selbst. 2014 ergab sich die Gelegenheit auch in den darüber liegenden Wohnungen. Doch als die Bauarbeiten begannen, bekam ich Besuch von einem Herrn vom Stadtplanungsamt, der mir eröffnete, dass dies verboten sei. Woher weiß er ... Ein Anruf. Von wem? Anonym. Aha!

Foto: Cornelia Müller

Früher nannte man das Denunziation – heute heißt es Whistleblowing, und die Obrigkeit liebt das. So soll der Schornsteinfeger den nicht gedämmten Dachboden melden (lehnt der in der Regel entrüstet ab), der Mieter oder Nachbar die Zweckentfremdung oder verbotene Baumaßnahmen (macht er gelegentlich, sofern er nicht selbst davon profitiert), die betrogene Ehefrau den Steuerhinterzieher (macht sie immer).1 1 Berliner Woche, Bürger sollen Detektiv spielen, von Karen Noetzel, 12.04.2018; http:// www.berliner-woche.de/schoeneberg/politik/buerger-sollen-detektiv-spielen-d150085. html, abgerufen am 25.04.2018

Ein Besuch im Rathaus Schöneberg schaffte Klarheit. Zwei übrigens freundliche und verständnisvolle Mitarbeiter eröffneten mir, dass ein relativ kleiner Bereich des Bezirks Schöneberg, der Barbarossakiez, seit kurzem soziales Erhaltungsgebiet sei und ich jetzt vielerlei Dinge in meinem Haus nicht mehr dürfe, unter anderem eben auch keine Wohnungen zusammenlegen. Mein Einwand, die Wohnung sei bestimmt für die vorhandene Mieterin, die als alleinstehende junge Frau eine Zweizimmer-Wohnung bezogen hatte und nun mit zwei kleinen Töchtern mehr Platz benötigt, traf auf Verständnis. Aber die Verordnung ließe, wie ich belehrt wurde, keinen Spielraum für eine Genehmigung. Die Mieterin wurde somit aus ihrem Kiez verdrängt und wohnt jetzt in Charlottenburg.

Immerhin: Die Genehmigung (korrekt: Genehmigungsfreistellung) für eine zweite Verbindungstür in meiner eigenen Wohnung erhielt ich problemlos, nachdem ich mit Fotos und Rechnungen nachgewiesen habe, dass die eigentliche Zusammenlegung schon vor zehn Jahren erfolgt war. Eine Großzügigkeit, die mich angesichts der heutigen Erfahrungen anderer Hauseigentümer sozusagen rückwirkend erstaunt. Inzwischen wohnt in meinem Haus schon wieder so eine unbotmäßige Person, die einfach zwei Kinder bekommen hat, ohne auf die Erhaltung der Bevölkerungsstruktur Rücksicht zu nehmen, und fragt nach mehr Zimmern. Doch in den größeren Wohnungen verharren ältere Ehepaare, deren Kinder längst ausgezogen sind und erklären mir, die Wohnung nur mit den Füßen voran verlassen zu wollen. Und die kleinen Wohnungen müssen dank Milieuschutz klein bleiben. Wat willste da machen?

Harry Alter

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Fallbeispiel 3: Milieuschutz dauert – Schutzbefohlene schon weg! ls der Autor erstmals mit dem Prozedere Milieuschutz in Neukölln in Kontakt kam, hatte er bereits Erfahrungen mit dem Verfahren in einem anderen Berliner Bezirk gesammelt. Die dort stets freundlichen Mitarbeiter gaben gerne Auskunft, und so konnten die Anträge auch rasch und ohne weitere Nachfragen gestellt werden. Die Bearbeitungszeit mit anschließender Genehmigung betrug nicht einmal 14 Tage. Mit diesen doch recht positiven Erfahrungen wurde der erste Antrag auf Genehmigung1 für eine Wohnungssanierung im neuen Milieuschutzgebiet Neukölln-Rixdorf gestellt. Anders als in dem eingangs erwähnten Bezirk und somit unerwartet wurden hier jedoch detaillierte Nachfragen gestellt bezüglich des Anschlusses an die Zentralheizung, des Wohnungsgrundrisses und der Kostenaufstellung für die einzubauenden Badobjekte – Namen der Modelle von WC, Waschtisch, Badewanne nebst Armaturen. Überraschend war auch die detaillierte Nachfrage in Bezug auf die Fliesen: Anzahl, konkretes Format, Preis pro Quadratmeter und exakte Angabe der Flächen, auf denen sie verlegt werden sollen.

Ich sendete den nachbearbeiteten Grundriss und die mir vorliegenden Preise (inklusive Lieferung und Montage) innerhalb der bemessenen Frist der Behörde zu. Es wurde aber nochmals nach den Nettopreisen der einzelnen Objekte und Fliesen gefragt. Für mich bedeutete dies aufwendige Nacharbeit: Die Preise der einzelnen Objekte und Fliesen mussten bei den Handwerkern abgefragt werden, die ihrerseits nur ungern die reinen Preise für die einzelnen Teile nennen wollten. Leider dauerte es eine Weile, bis die gewünschten Preise dann zur Verfügung standen und ich diese einreichen konnte. Der ganze Prozess dauerte nunmehr sechs Wochen und war wahrscheinlich noch einer der einfacheren Fälle, da es sich um eine Leerwohnung handelte, sodass auf eine Anhörung der Mieter verzichtet werden konnte. Das Ergebnis dieses Vorgangs war nicht nur ein deutlich höherer Bearbeitungsaufwand, sondern auch ein erheblicher Mietausfall, weil sich der Baubeginn von Amts wegen entsprechend verzögerte.

Es bleibt zu bemerken, dass die Berliner Bezirke diese Art von Anträgen nicht einheitlich behandeln, indem sie zum Beispiel unterschiedliche Anforderungen stellen. In dem eingangs erwähnten Bezirk, in dem sich schon einige Jahre mehrere Milieuschutzgebiete befinden, war es bisher deutlich leichter. Wenn man schon alle Preise, Pläne und Unterlagen vorzuliegen hat, sollte es eigentlich auch in Neukölln-Rixdorf schneller gehen. Es stellt sich die Frage nach dem Sinn dieser Verordnung, deren Zweck es doch sein soll, die Zusammensetzung der Bevölkerung zu erhalten. Denn die bisherigen Mieter – zwei Frauen – waren schon zuvor in einen anderen Stadtteil gezogen. Die neuen Bewohner – eine Kleinfamilie mit Vater, Mutter, Kleinkind – verändern die angestammte Zusammensetzung, beispielsweise durch ihre andere Nationalität. Wenn ein Wohnungswechsel stattfindet, gibt es dafür in der Regel persönliche Ursachen wie Arbeitsplatzwechsel, Gesundheitsangelegenheiten, Tod, Wunsch nach einer größeren Wohnung oder Beziehungsprobleme. Nicht jedoch, weil die Mieter nicht mehr die Miete hätten zahlen können.

Der Autor ist dem Herausgeber bekannt.

1 nach §172/§173 (BauGB)

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Foto: zvg.

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Fallbeispiel 4: Genehmigungszirkus im Hinterhof

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as französische Wort Milieu bedeutet Mitte – also die Umwelt, in der ein Mensch lebt und die ihn in seiner Entwicklung, seinem Denken und Fühlen prägt. Heinrich Zille sein Milljöh aus der Zeit um 1900 gibt es heute nicht mehr. Und im Blick auf die Wohn- und Lebensbedingungen, die der Grafiker und Fotograf so liebevoll und pointiert dargestellt hat, darf man ruhig sagen: glücklicherweise!

Das Mietshaus eines privaten Eigentümers bestehend aus einem Vorderhaus und einem Seitenflügel steht unter Denkmalschutz. Es verfügt straßenseitig über aufwendige Stuckfassaden, jedoch keine Balkone. Ein nachträglicher Anbau von Balkonen an der Straßenfassade war aufgrund des Denkmalsschutzes nicht möglich, lediglich zum Innenhof wurden Balkone genehmigt – dies jedoch nicht für alle Wohneinheiten. Im ersten Obergeschoss des Vorderhauses verfügen die beiden Wohnungen an der Straßenfassade nämlich über einen Austritt mit einer Tiefe von rund 30 Zentimetern. Nach dem Urteil der zuständigen Behörde ist eine solche Austrittsfläche als Balkon zu werten. Und nach den Bestimmungen des Milieuschutzes ist der Anbau von Zweitbalkonen nicht genehmigungsfähig. So müssen die Bewohner dieser Wohnungen ohne Balkon – pardon – mit einem Balkon auskommen, der nur ein Fuß tief ist. Selbstredend, dass sich auch diese Bewohner über einen etwas größeren Balkon gefreut hätten – wie ihre Nachbarn. Dem Betrachter der Hoffassaden hingegen bietet sich ein Bild, das ihn wundern lässt. Warum fehlen an den Wohnungen im ersten Stock des Vorderhauses die Balkone, wo doch alle anderen Wohnungen einen aufweisen? Eine in sich stimmig strukturierte, harmonische Fassade sieht jedenfalls anders aus. Nun – nicht nur die Menschen, sondern auch das optische Erscheinungsbild unserer Stadt muss sich den Anforderungen des Milieuschutzes anpassen.

Allerdings haben sich die Berliner Regierungsparteien ganz offensichtlich auf die roten Fahnen geschrieben, wieder solch ein Milljöh herzustellen, denn die sozialen Erhaltungsverordnungen sollen den derzeitigen Stand der Bewohnerschaft einfrieren und die Wohnungsausstattungen gleich noch dazu. Technische Weiterentwicklung und -verbesserung sowie die Steigerung von Wohn- und Lebensqualität in Form von Komfort sind unzulässig, weil sie mit Investitionen verbunden wären, die früher oder später über Mieteinnahmen refinanziert würden.

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Foto: Papke; Grafik: Heinrich Zille

Welche teils absurden Vorgänge dabei in der Praxis zu beklagen sind, lässt sich anhand zweier Baumaßnahmen im Pankower Milieuschutzgebiet Teutoburger Platz vorstellen.

In unmittelbarer Nachbarschaft befindet sich das Grundstück einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Von den zehn Wohnungen sind neun selbstgenutzt, nur eine ist vermietet. Auch hier sollte jede Wohnung an der Hoffassade einen Balkon erhalten. Außerdem sollten die Flächen eines stark kriegsgeschädigten, ruinösen Treppenhauses im Seitenflügel jeweils auf Etagenhöhe den angrenzenden Wohnungen als zusätzlicher Wohnraum zugeschlagen werden. Der hierfür notwendige Umbau des ruinösen Treppenhauses durch vollständigen Abriss der alten Treppenanlage und Einbau neuer Zwischendecken wurde von den zuständigen Ämtern abgelehnt, da Grundrisserweiterungen in Milieuschutzgebieten nicht genehmigungsfähig sind. Nach langen Verhandlungen musste der Bezirk den Eigentümern der Wohnungen im ersten und vierten Obergeschoss jedoch genehmigen, dass diese beiden Wohnungen um die Fläche des Treppenhauses auf Etagenhöhe erweitert wurden. Dies jedoch nicht als Wohnraum, sondern als unbeheizter Wintergarten. Der Preis für den unbeheizten Wintergarten: kein Balkon.

Offensichtlich ist das Bezirksamt zu dem Urteil gekommen, dass ein unbeheizter Wintergarten im Gegensatz zu einem Balkon nicht wohnwerterhöhend sei. Über solch einen Genehmigungszirkus hätte sich wohl auch Heinrich Zille gewundert.

Im zweiten und dritten Stock sieht es anders aus: Die Eigentümer der sich auf diesen Etagen befindlichen Wohnungen, haben sich allesamt für Balkone entschieden. Auch diejenigen, die – aufgrund des potentiell möglichen Anschlusses an das ruinöse Treppenhaus – die Wahl zwischen unbeheiztem Wintergarten und Balkon hatten. Man muss sich vor Augen halten: Die Verdrängung von Mietern kann in diesem Fall keine Folge vermeintlicher Luxussanierung sein, denn neun der zehn Wohnungen sind selbstgenutzt. Die Bewohner wollten nichts mehr als ihr Eigentum nach ihren Wünschen, Bedürfnissen und Anforderungen umgestalten. Zum Schutz des Milljöhs wurde ihnen dies von der Politik verwehrt.

Dipl. Ing. Jürgen Papke, Architekt BDB


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Grundsteuer

Wie weiter nach dem Machtwort? Ein Urteil mit Ansage: Wie erwartet hat das Bundesverfassungsgericht die Vorschriften zur Grundsteuer für verfassungswidRig erklärt. Ein Anlass, sich nun beruhigt zurückzulehnen, ist dies aber nicht. Von Annette Beccard, Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft m 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht sein Urteil in Sachen Grundsteuer verkündet – und es war ein wahres Machtwort. Der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts hat die bisherigen Vorschriften für verfassungswidrig erklärt und bestimmt, dass der Gesetzgeber spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu treffen hat. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die verfassungswidrigen Regeln weiter angewandt werden. Nach Verkündung einer Neuregelung dürfen sie für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024 angewandt werden.

Insbesondere für Grundstücke in Lagen mit steigenden Bodenwerten ist davon auszugehen, dass die Grundsteuer nennenswert steigen wird, unabhängig davon, ob das Kostenwertmodell zum Tragen kommt, oder ein anderes Berechnungsmodell, das eine Wertkomponente enthält.

Bisher beträgt der Einheitswert für ein rund 500 Quadratmeter großes Grundstück im Herzen des Bezirks Berlin-Mitte mit sechs Wohnungen und sechs gewerblich genutzten Mietflächen 25.360 Euro, woraus sich eine jährliche Grundsteuer in Höhe von 2.054,16 Euro ergibt. Nach dem KostenwertAuch wenn mit dem Urteil zunächst alles und modell, also auch unter Berücksichtigung Eine Grundsteuerberechnichts in Bezug auf die unter erheblichem Zeitder Bruttogeschossfläche, einer unverändert nung auf der Grundlage druck durchzuführende Reform drin ist – Anlass, bleibenden Steuermesszahl und eines Hebesich beruhigt zurücklehnen, besteht nicht. satzes in der heutigen Höhe, ergäbe sich ein des Kostenwertmodells ist Kostenwert von 3,1 Millionen Euro. Auf der utopisch, steht sie doch Bereits im November 2016 wurde – lediglich geGrundlage dieses Betrags würde dann die in keiner Verbindung gen die Stimmen der Länder Hamburg und Bajährliche Grundsteuer ermittelt – eine Gröyern – das sogenannte Kostenwertmodell zur ßenordnung die, ich drücke es ruhig so deutzur Ertragssituation des lich aus, schierer Wahnsinn ist. Eine GrundErmittlung der Grundsteuer in den Bundesrat entsprechenden Grundsteuerberechnung auf dieser Grundlage ist eingebracht. Der Bundesrat hat dieses Modell utopisch, steht sie doch in keinerlei Verbinam 4. November 2016 beschlossen. stücks. dung zu der Ertragssituation des entsprechenden Grundstücks. Gilt bis heute als Faustformel für ein normales Mehrfamilienhaus, dass in die Ermittlung des Einheitswertes all diejenigen Flächen einfließen, die potentiell zur Generierung von Miete be- Dennoch betont der Berliner Finanzsenator Kollatz-Ahnen in einer Presreitgehalten werden – neben Wohnungen und Gewerbeflächen also semitteilung vom 10. April 2018: „Ich werde mich dafür einsetzen, dass beispielsweise auch Stellplätze, Lagerflächen, gesondert vermietete sich Unterschiede in den Verkehrswerten in der Steuerfestsetzung abbilKellerflächen beziehungsweise Kellerflächen, für die Miete zu zahlen ist. den. ... Der Finanzsenator verwies darauf, dass Berlin zuletzt im NovemDas Kostenwertmodell regelt, dass für die Bruttogebäudefläche Grund- ber 2016 nachdrücklich eine Bundesratsinitiative zur Novellierung des steuer zu zahlen ist. Daraus ergibt sich eine Erweiterung der Flächen, für Bewertungsgesetzes unterstützt hatte. Darin setzte sich die Mehrheit der Bundesländer für das sogenannte Kostenwertmodell ein. Es sah vor, die Grundsteuer zu zahlen ist, die auch erheblich sein kann. dass Grund und Boden mit dem Richtwert, Gebäude mit den HerstelNach dem Kostenwertmodell müsste demnach in Mietshäusern auch für lungskosten unter Berücksichtigung des Alters veranschlagt werden.“ einen nicht ausgebauten Dachboden, den einer Mietwohnung zugeordneten Keller, für den keine Miete zu zahlen ist, oder auch das Mauerwerk Der Gesetzentwurf für das Kostenwertmodell regelt nicht, dass die Grundsteuer gezahlt werden. In Bezug auf nicht ausgebaute Dachböden Steuermesszahl abgesenkt wird. Hier heißt es lediglich, dass die Steuist die Regelung in einem zu Wohnungseigentum aufgeteilten Mehrfa- ermesszahl Ländersache werden soll, konkrete Äußerungen zu einer milienhaus bereits heute anders. Sie gelten als unbebaute Grundstücke, angedachten Höhe sind mir aus keinem Bundesland bekannt. Der Gefür die ein Einheitswert ermittelt wird und dann vom Eigentümer ent- setzentwurf für das Kostenwertmodell regelt auch nicht, wie mit den sprechend Grundsteuer zu zahlen ist. In Einfamilienhäusern werden bis- Hebesätzen umgegangen werden soll. Hier heißt es lediglich, die Festher die Wohn- und die Nutzfläche in Ansatz gebracht, das heißt in aller legung von Hebesätzen soll auch weiterhin Sache der Kommune bleiRegel werden auch die Keller- und Dachbodenflächen bereits heute in ben. > die Ermittlung der zu zahlenden Grundsteuer einbezogen.

Foto: zvg.

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Grundsteuer

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Reformideen im Vergleich: Kostenwertmodell, wertunabhängiges Modell oder Bodenwertsteuer? Die Bundesländer scheinen sich nach und nach von dem bis dato mehrheitlich befürworteten Kostenwertmodell abzuwenden. Seine Umsetzung wäre wegen der erforderlichen aufwendigen Neubewertung für die Finanzämter wohl schlicht nicht rechtzeitig zu schaffen. Die von Haus & Grund Deutschland bei seinen Mitgliedern durchgeführte Erhebung belegt, welche fatalen Auswirkungen das Modell auf viele Steuerpflichtige haben würde.

Sowohl das Kosten-, als auch das Bodenwertmodell führen dazu, dass diejenigen Mieter und Eigentümer, die sich nicht am Marktgeschehen beteiligen (weil sie weder kaufen, noch verkaufen), dennoch Leidtragende dieses Geschehens werden. Sie beteiligen sich nicht an der Bodenwertentwicklung, müssen aber dennoch regelmäßig dafür zahlen.

Denkbar ist damit, dass sich die Mehrheit der Länder auf das von Haus & Grund favorisierte marktunabhängige Modell, das Südländermodell, einlässt. Darüber hinaus wird nach wie vor über die Idee einer Bodenwertsteuer diskutiert. Dieses Konzept wird nachdrücklich unter anderem vom Deutschen Mieterbund und den großen Naturschutzverbänden unterstützt.

Zur Ermittlung der Bodenwertsteuer soll einzig und allein der Bodenwert eines Grundstücks herangezogen werden, unabhängig davon, ob es bebaut ist oder nicht. Größere und teurere Grundstücke würden somit stärker besteuert als kleinere und günstigere. Die Befürworter des Modells argumentieren, dass dadurch Zwischenzeitlich fordern die Mieterverbände sehr deutlich, die richtigen Anreize gesetzt würden, um die vorhandenen Grundstücksflächen die Umlagefähigkeit der Grundsteuer als Betriebskosten abbesser auszulasten. Da das Gebäude bei der Besteuerung außen vor bliebe, werzuschaffen. Doch aus der Grundsteuer wird ein erheblicher de es für Eigentümer außerdem deutlich attraktiver, in das Gebäude zu inveAnteil der vielfältigen Infrastruktur einer Kommune finanstieren, also beispielsweise energetisch zu modernisieren. Und schließlich verziert, die jedem Bürger und Besucher einer Kommune zur weisen die Anhänger einer Bodenwertsteuer auf den sehr Nutzung zur Verfügung steht. Folgniedrigen Verwaltungsaufwand und die schnelle Umsetzlich muss sich auch jeder Bürger an barkeit des Modells. Mit den Bodenrichtwerten stünde eine den Kosten für die Bereitstellung, Die Bodenwertsteuer flächendeckende und verlässliche amtliche BewertungsbaSchaffung und Instandhaltung von führt nicht zu einer versis zur Verfügung. kommunalen Leistungen und Dienstleistungen in seiner Gemeinde beursachungsgerechten Von Haus & Grund und von führenden Fachleuten aus dem teiligen. Es kann nicht sein, dass alle Verteilung der Kosten – Beraterkreis des Bundesfinanzministeriums wird eine BoBürger die kommunale Infrastruktur beispielsweise für die denwertsteuer kritisch gesehen. Eine solche Steuer führt nutzen, zu deren Finanzierung aber nicht zu einer verursachungsgerechten Verteilung der Kolediglich die Eigentümer herangezoNutzung der kommusten – beispielsweise für die Nutzung der kommunalen Ingen werden. nalen Infrastruktur. frastruktur. Denn die Bodenwertsteuer bleibt unverändert, egal ob auf dem zu besteuernden Grundstück die WohnMacht sich das Land Berlin weiterraumnutzung deutlich ansteigt oder nicht. Hinzu kommt, hin stark für das Kostenwertmodell, dass es bislang keine Möglichkeit für den Steuerpflichtigen gibt, einen Bodendürfte dies für viele Grundstücke eine Substanzbesteuerichtwert rechtlich überprüfen zu lassen. Und ein Gutachterausschuss, der tyrung bedeuten, denn die Erträge der Grundstücke in nachpischerweise bei der Kommune angesiedelt ist, welche die Steuer erhebt, bürgt gefragten Lagen dürften Lichtjahre entfernt sein von einer nicht unbedingt für absolute Neutralität. Auch unter dem Gesichtspunkt der nach dem Kostenwertmodell erhobenen Steuer. In kurzer Steuergerechtigkeit erscheint es abwegig, ein unbebautes Grundstück in gleicher Zeit wäre der Wert des Grundstückes verzehrt. Gleiches gilt Weise zu besteuern wie ein bebautes. Bestraft würden Gebiete mit einer eher lofür selbstgenutztes Eigentum, das gar keine Erträge abwirft. ckeren Wohnbebauung. Kritisch ist bei diesem Ansatz auch die Kopplung der Besteuerung an ein derzeit äußerst dynamisches Wachstum der Bodenpreise in vieWelches Ziel verfolgt der Berliner Senat? Wird sich auf len Regionen Deutschlands. Bundesebene eine Mehrheit finden für ein Modell ohne marktabhängige Bewertungskomponenten? Das Hauen und Sibylle Barent, Referentin Recht und Steuern, Haus & Grund Deutschland Stechen um die Grundsteuer geht jetzt erst richtig los. |

Beispiele aus der Haus & Grund-Erhebung für die jährlich anfallende Grundsteuer nach den unterschiedlichen Steuermodellen1

Foto: zvg.

Standort Bodenrichtwert

Grundstücks- fläche

aktuelle Grundsteuer

MFH Berlin

2.100 Euro

1.297 m²

4.507 Euro

MFH Frankfurt/Main

2.300 Euro

1.007 m²

EFH Stuttgart

1.240 Euro

960 m²

Bodenwert- Kostenwert- steuer modell

marktunabhängiges Modell

14.120 Euro

90.333 Euro

3.884,27 Euro

1.864 Euro

6.819 Euro

43.040 Euro

1.851,70 Euro

287 Euro

3.962 Euro

22.054 Euro

266,24 Euro

1 Vorausgesetzt wurde, dass die derzeitigen Hebesätze und die Steuermesszahlen beibehalten werden. Grundlage der Berechnungen war die jeweilige Bruttogebäudefläche. MFH = Mehrfamilienhaus, EFH = Einfamilienhaus


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Datenschutz

Interessen sind im Einzelfall abzuwägen Andrea Voßhoff war an der Erarbeitung der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) beteiligt, die Ende Mai in Kraft tritt. An drei Beispielen erklärt sie, worauf Vermieter künftig achten müssen.

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elches sind die wichtigsten Aspekte der EU-DatenschutzGrundverordnung für Vermieter? Für Vermieter werden vor allem die neuen Regeln bei der Auswahl von Mietinteressenten von großer Bedeutung sein. Vor der Vermietung erheben sie bei den Mietinteressenten Daten, auf deren Basis eine Entscheidung über den Vertragsabschluss getroffen werden soll. Hier muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse an den erhobenen Daten haben, das gegenüber dem Interesse der Mietinteressenten, gewisse Informationen nicht zu offenbaren, überwiegt. Das kann grundsätzlich immer nur dann der Fall sein, wenn Daten erhoben werden, die auch tatsächlich zur Begründung und Durchführung des Mietverhältnisses erforderlich sind.

In Kommunen, in denen die Mietpreisbremse gilt, kann ein Vermieter eine höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, wenn schon die Vormiete mehr als zehn Prozent über dem ortsüblichen Maß lag. Die Berufung auf die Vormiete hat jedoch einen klaren Personenbezug. Wie kann ein Vermieter diese Regelung umsetzen, ohne Datenschutz zu verletzen? Tatsächlich kann sich die Auskunftspflicht des Vermieters in diesem Zusammenhang auf Informationen aus dem Vormietverhältnis erstrecken. Die personenbezogenen Daten des Vormieters können jedoch durch eine Schwärzung unkenntlich gemacht werden. Kann der Nachmieter den Namen der Vormieter auch nicht anderweitig in Erfahrung bringen, werden an ihn keine personenbezogenen Daten übermittelt.

Vermieter sollten sich vor allem auch mit Kapitel III der DSGVO vertraut machen. Es regelt die Rechte der betroffenen Person. Unter anderem ist hier ein umfangreicher Katalog von Benachrichtigungspflichten vorgesehen, die ein Verantwortlicher proaktiv erfüllen muss. Darüber hinaus gibt es einen gegenüber dem geltenden Recht erweiterten Auskunftsanspruch. Von Interesse ist schließlich das Recht auf Datenübertragbarkeit 1, das auch von Vermietern zu beachten ist und etwa bei einem Auszug eines Mieters eine Rolle spielen könnte.

Sollte die Identität des Vormieters trotz entsprechender Schwärzungen bekannt sein, ist dies aber nicht zwingend ein unüberwindbares Hindernis für die Weitergabe von Informationen aus dem Vormietverhältnis. Nach der DSGVO kann unter gewissen Voraussetzungen die Verarbeitung personenbezogener Daten zu einem anderen Zweck als zu demjenigen, zu dem die Daten erhoben wurden, zulässig sein. Ein Grund wäre beispielsweise, wenn dies zur Geltendmachung, Ausübung oder Verteidigung rechtlicher Ansprüche, wie vorliegend des höheren Mietpreises, erforderlich ist und die Interessen der betroffenen Person – hier also des Vormieters – an dem Ausschluss der Verarbeitung nicht überwiegen. Es bedarf also auch hier einer Interessenabwägung im Einzelfall. Dabei ist zu berücksichtigen, ob der Vormieter ein Geheimhaltungsinteresse bezüglich der geforderten Angaben geltend macht und ob dieses Interesse schutzwürdig ist. >

Auf der Website der Bundesbeauftragten für Datenschutz und Informationsfreiheit finden Sie Orientierungshilfen – zum Beispiel zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressenten und weitere Informationen: www.bfdi.bund.de.

Alle Inhalte im Service-Bereich für Mitglieder · www.hug-neukoelln.de 1 Art. 20 DSGVO

foto: Deutscher Bundestag / Achim Melde

Eva Neumann im Gespräch mit Andrea Voßhoff, Bundesbeauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit


Datenschutz

Neue Datenschutz-Bestimmungen: Was Vermieter wissen müssen Am 25. Mai 2018 tritt die EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) in Kraft. Das bisher in Deutschland geltende Bundesdatenschutzgesetz wurde daher überarbeitet und gilt ab diesem Zeitpunkt neben den Regelungen der DSGVO auch für alle privaten Vermieter, Hausverwalter und Makler. Sie sollten sich mit den Anforderungen auseinandersetzen, um Konflikte zu vermeiden. Wer sich nicht an die Vorschriften hält, riskiert Bußgelder und die Überprüfung der datenschutzrechtlich gebotenen Vorkehrungen durch die zuständige Landesdatenschutzbehörde. Wer muss die datenschutzrechtlichen Vorschriften beachten? Natürliche Personen sind von dem Anwendungsbereich der DSGVO ausgenommen, wenn sie personenbezogene Daten ausschließlich zur Ausübung persönlicher oder familiärer Tätigkeiten verarbeiten.1 Alle geschäftlichen Prozesse eines privaten Vermieters unterfallen aber dem Anwendungsbereich und zwar vollkommen unabhängig, ob er wenige oder viele Wohnungen vermietet. Grundsatz der Datenminimierung und Zweckbindung Grundsätzlich gilt: Es ist unzulässig, so viele Daten wie möglich über Mieter und deren Familienangehörige zu sammeln, denn es gibt den Grundsatz der Datensparsamkeit und -minimierung.2 Vielmehr dürfen nur die im Zusammenhang mit dem konkreten Zweck – zum Beispiel der Begründung eines Mietverhältnisses – erforderlichen Daten erhoben werden. 3 Vor jeder Datenerhebung ist daher ein konkreter Zweck zu ermitteln. Danach bestimmt sich der Umfang der zulässigen Datenverarbeitung. Auch der zeitliche Zusammenhang ist maßgeblich. Es geht also nicht darum, welche Daten der Vermieter möglicherweise irgendwann einmal benötigen könnte. Vielmehr muss er sich fragen, wozu benötigt er die Daten zum jetzigen Zeitpunkt konkret. Wenn der Zweck erreicht wurde und es keinen Grund für die weitere Datenaufbewahrung gibt –

Was muss im Blick auf den Datenschutz beachtet werden, wenn beispielsweise eine Eigentümergemeinschaft zur Bekämpfung von Vandalismus den Fahrradkeller mit einer Videokamera überwachen will? Die DSGVO selbst enthält keine spezifische Regelung zur Videoüberwachung. Eine solche könnte gleichwohl unter den Voraussetzungen der Generalklausel zur Datenverarbeitung2 gerechtfertigt sein. Auch hier ist also wiederum eine Interessenabwägung im Einzelfall erforderlich. Das Interesse des Vermieters und der Mieter an der Abwehr und Aufdeckung von Beschädigungen seines Eigentums ist dabei sicher nicht unerheblich zu berücksichtigen. Gleichwohl stellt eine Videoüberwachung immer einen nicht unerheblichen Eingriff in die Grundrechte der von ihr erfassten Personen dar. Es ist daher in jedem Fall zu prüfen, ob die konkrete Videoüberwachung zur Zweckerreichung geeignet ist und ob alternative Maßnahmen, die nicht oder weniger tief in das Recht auf Schutz personenbezogener Daten eingreifen, im konkreten Einzelfall vorzuziehen sind. Die Frage nach der Zulässigkeit von Videoüberwachungen lässt sich also nicht einfach pauschal beantworten. Die formellen und materiellen Anforderungen für den Einsatz einer Videoüberwachung bleiben aber auch nach Anwendungsbeginn der DSGVO hoch und nach wie vor komplex. Im konkreten Einzelfall berät natürlich gerne die zuständige Datenschutzaufsichtsbehörde. |

etwa wegen einzuhaltender Aufbewahrungsfristen, müssen die Daten wieder gelöscht beziehungsweise vernichtet werden. Was sind personenbezogene Daten? Personenbezogene Daten sind alle Informationen, die sich auf eine identifizierte oder identifizierbare natürliche Person beziehen. Dazu gehören unter anderem Namen und Adressdaten, Geburtsdaten, Bankdaten und Verbrauchsdaten. Werden personenbezogene Daten automatisiert oder aber auch nicht automatisiert verarbeitet und in einem Dateiensystem gespeichert, müssen die Regelungen des Datenschutzrechts beachtet werden. Dabei liegt eine automatisierte Verarbeitung schon vor, wenn beispielsweise ein Kopierer oder ein Scanner benutzt wird. Auch handschriftliche Aufzeichnungen werden als nicht automatisierte Verarbeitung erfasst. Der Begriff der Datenverarbeitung ist dabei grundsätzlich weit auszulegen. Die Verarbeitung erfolgt durch das Erheben, Erfassen, Ordnen in Ablageordnern, Speichern, Verändern, Abfragen, Verwenden, Offenlegen durch Übermitteln, Abgleichen, Verknüpfen sowie Löschen beziehungsweise Vernichten personenbezogener Daten. Welche Daten dürfen nicht erhoben werden? Daten zu Sexualleben und sexueller Orientierung, rassischer oder ethnischer Herkunft, religiöser Weltanschauung oder politischer Einstellung sind Daten der besonderen Kategorie.4 Sie dürfen nur in sehr engen Ausnahmefällen erhoben werden. Im Mietverhältnis ist eine solche Datenerhebung grundsätzlich unzulässig. Vermietern können solche Daten auch aufgedrängt werden, beispielsweise indem der Mieter selbst solche Daten ungefragt übergibt oder sich Mitmieter schriftlich äußern. Solche Daten sind dann zu löschen beziehungsweise zu vernichten. Keine Datenverarbeitung ohne Rechtsgrundlage Die Datenerhebung, Ablage und Weitergabe ist nur zulässig, wenn eine Rechtsgrundlage die Verarbeitung erlaubt. Insbesondere folgende Rechtsgrundlagen5 können für die Verarbeitung personenbezogener Daten herangezogen werden: > Vertragserfüllung: Wenn die Verarbeitung für die Erfüllung eines Vertrages oder zur Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen erforderlich ist und die Person, dessen Daten verarbeitet werden, Vertragspartner ist oder werden soll. > Berechtigte Interessen: Wenn die Verarbeitung zur Wahrung berechtigter Interessen des verantwortlichen Vermieters oder eines Dritten erforderlich ist, sofern nicht schutzwürdige Interessen der Person, dessen Daten verarbeitet werden, überwiegen. > Rechtspflicht: Wenn die Verarbeitung zur Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung des verantwortlichen Vermieters erforderlich ist > Einwilligung: Wenn die Person, deren Daten verarbeitet werden sollen, der Datenverarbeitung zugestimmt hat. Vorsicht mit Einwilligung als Rechtsgrundlage! Die Einwilligung als Rechtsgrundlage sollte allerdings sparsam verwendet werden, denn sie ist an verschiedene Voraussetzungen geknüpft. So muss sie freiwillig, also ohne Druck oder empfundenen Zwang erteilt werden. Dies kann beispielsweise bei der Datenerhebung von Mietinteressenten in einem angespannten Wohnungsmarkt problematisch sein. Darüber hinaus kann die Einwilligung auch jederzeit widerrufen werden. Der Vermieter ist aber verantwortlich, im Streitfall auch die Rechtsgrundlage, auf der er die Daten erhoben und gespeichert hat, nachzuweisen. Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin Haus & Grund Deutschland 1 Art. 2 Abs. 2 DSGVO 2 Art. 5 Abs. 1 lit. c DSGVO 3 Grundsatz der Zweckbindung Art. 5 Abs. 1 lit. b 4 Art. 9 DSGVO 5 Art. 6 DSGVO

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2 Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. f) DSGVO

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Aus unserer Experten-Beratung

Unterschätzt – der Wohnungsschlüssel Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Dafür muss er ihm den Schlüssel übergeben, denn nur so kann der Mieter die Wohnung uneingeschränkt nutzen. Von Julia Wagner, Referentin Recht Haus & Grund Deutschland

o essenziell der Schlüssel aber für die Nutzung der Wohnung ist, so wenig Beachtung findet er im Gesetz. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) – das Gesetz, in dem sonst alles rund um das Mietverhältnis steht – erwähnt den Schlüssel in keinem seiner Paragrafen. Wie viele Schlüssel stehen dem Mieter zu? Wer hat die Kosten für einen Zweitschlüssel zu tragen? Fragen wie diese wurden nur durch die Rechtsprechung beantwortet. Das Wichtigste: Der Vermieter hat dem Mieter bei Übergabe der Wohnung alle existierenden Schlüssel auszuhändigen.1 Er darf keinen Schlüssel zurückhalten, auch nicht für den Notfall. Es mag verständlich klingen, wenn ein Vermieter eventuell mal nach dem Rechten sehen könnte; es widerspricht aber klar dem Interesse des Mieters auf Privatsphäre und uneingeschränkte Nutzung seiner Wohnung. Wie viele Schlüssel einem Mieter grundsätzlich zustehen, hat das Landgericht Berlin entschieden. Es nahm als Faustformel die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen an.2 Ziehen also vier Personen ein, so sollten wenigstens vier Schlüssel zur Verfügung stehen. Die Gerichte entschieden weiterhin, dass Ehepartnern, Kindern oder weiteren Mitbewohnern ein Schlüssel zustehe. Auch für Dritte, wie etwa eine Tagesmutter oder die Haushaltshilfe, kann der Mieter einen Schlüssel verlangen. Diesbezüglich muss er dem Vermieter lediglich mitteilen, dass er einen weiteren Schlüssel benötigt. Insbesondere soll es nicht auf den Verwendungszweck ankommen. Ein weiterer Schlüssel kann auch dann verlangt werden, wenn der Mieter ihn lediglich als Ersatz 1 OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.07.2005, Az. 10 U 202/04; OLG Celle, Urteil vom 05.10.2006, Az. 13 U 182/06 2 LG Berlin GE 1985, 1259

schlüssel in einem Tresor einschließen oder beim Nachbarn deponieren möchte. Auch muss der Mieter die Personen, welche einen Schlüssel besitzen, nicht namentlich beim Vermieter benennen.3 Verliert der Mieter oder eine der Personen, denen der Schlüssel zugänglich war, einen Schlüssel, so ist der Vermieter unverzüglich darüber zu informieren. Ist dem Mieter ein Verschulden nachzuweisen und ist ein Austausch des betroffenen Schlosses notwendig, so muss der Mieter die Kosten dafür tragen.4 Ein Austausch ist jedoch nur dann notwendig, wenn die Gefahr des Missbrauchs des Schlüssels besteht. Missbrauchsgefahr besteht insbesondere dann nicht, wenn der Schlüssel nach Verlust niemand anderem zugänglich ist. Dies wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn er bei einer Bootstour ins Meer gefallen ist. Ist in dem Haus des Vermieters eine Schließanlage verbaut, kann der Austausch der ganzen Schließanlage gerechtfertigt sein. Diese Kosten hat der Mieter jedoch nur dann zu tragen, wenn die Anlage auch tatsächlich ausgetauscht wird.5 Zudem entschieden zumindest einige Amtsgerichte6 , dass der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Warnpflicht habe, wenn der Verlust des Schlüssels wegen der Schließanlage übermäßig hohe Austauschkosten verursachen würde. Warnt der Vermieter nicht, soll ihn ein Mitverschulden treffen. |

3 AG Karlsruhe, Urteil vom 27.10.1995, Az. 12 C 319/95 4 LG Berlin, Urteil vom 11.07.2000, Az. 64 S 79/00 5 BGH, Urteil vom 05.03.2014, Az. VIII ZR 205/13 6 AG Wolfratshausen, Urteil vom 30.07.2013, Az. 8 C 1056/12, AG Bad Schwalbach, Urteil vom 30.01.1997, Az. 3 C 563/96

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Grafik: zvg.

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Aus unserer Experten-Beratung

Heizungsmodernisierung: Einrohrheizungen effizienter gestalten, Heizkostenabrechnung vereinfachen Nicht jeder Eigentümer einer Einrohrheizung will gleich das gesamte System gegen ein Zweirohrsystem austauschen. Durch moderne Regelsysteme und weitere Maßnahmen lässt sich die Einrohrheizung jedoch effizienter gestalten. Das kann den Energieverbrauch verringern und die Abrechnung der Heizkosten mit den Mietern vereinfachen. Einrohrheizungen wurden in den 1970er- und 1980er-Jahren häufig sowohl in Einfamilien- als auch Mehrfamilienhäusern eingebaut. Experten schätzen, dass in etwa 1,5 Millionen Haushalten in Deutschland noch Einrohrheizungen betrieben werden. Bei diesem System werden die Heizkörper der Reihe nach an nur eine Rohrleitung angeschlossen und nacheinander mit Heizwasser durchströmt. Die Temperatur des Heizwassers sinkt dadurch von Heizkörper zu Heizkörper. Damit die Räume am Ende des Einrohrheizstranges noch ausreichend mit Wärme versorgt werden, müssen die Heizkörper zum Strangende hin entsprechend größer dimensioniert werden, die Heizwassermenge innerhalb der Rohrleitung konstant bleiben und die Vorlauftemperatur ausreichend hoch eingestellt werden. Damit verbraucht ein solches System viel Energie und belastet sowohl Klima als auch Haushaltskasse deutlich mehr als ein Zweirohrsystem. Klassische Einrohrheizungen reagieren empfindlich auf Veränderungen. Wird ein Heizkörper über das Thermostatventil abgestellt oder reguliert, hat das unmittelbar Auswirkungen auf die Wärmeabgabe der nachfolgenden Heizkörper. Es wird dann entweder zu warm oder zu kalt. Wenn alle Heizkörper abgestellt werden, zirkuliert dennoch Heizwasser mit hoher Temperatur durch die Rohrleitung. In einem Mehrfamilienhaus reicht die Wärmeabgabe in den Wohnungen am Anfang des Heizstranges über die oftmals freiliegenden Rohrleitungen aus, um die Räume zu beheizen. Das führt dann bei einem allein über die Heizkostenverteiler ermittelten Wärmeverbrauch unweigerlich zu einer ungerechten Verteilung der Heizkosten. Denn über die Heizkostenverteiler wird nur die Wärmeabgabe der Heizkörper gemessen, nicht aber die der Rohrleitung. Bei einer ungeregelten Einrohrheizung werden dadurch oft nur 20 bis 40 Prozent des Wärmeverbrauchs messtechnisch erfasst. Das hat zur Folge, dass der Eigentümer nach den Regelungen der Heizkostenverordnung1 die Heizkosten nicht mehr verbrauchsabhängig abrechnen darf. Der Wärmeverbrauch der Mieter kann aber nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Gemeint ist hier das komplizierte und für den Vermieter sehr aufwendige Korrekturverfahren nach VDI 2077. Alternativ kann eine Pauschalabrechnung nach der Wohn- und Nutzfläche erfolgen. Das erlaubt jedoch dem Mieter eine Kürzung der Heizkosten um 15 Prozent2 , birgt also für den Vermieter wirtschaftliche Nachteile. Eigentümer können jedoch ihre Einrohrheizungen wirksam modernisieren, damit die Rohrwärmeabgabe verringern und dann ganz einfach verbrauchsabhängig abrechnen: > Einstellung der Heizkurve bzw. Vorlauftemperatur so niedrig wie möglich > witterungsgesteuerte Regelung und einstellbare Nachtabsenkung (nach der Energieeinsparverordnung ohnehin vorgeschrieben) > Einbau moderner Regelsysteme (zum Beispiel Differenzdruckregler) zur gleichmäßigen Versorgung aller Heizkörper oder differenztemperaturabhängige Strangventile zur Minimierung der Wärmeabgabe der einzelnen Heizstränge > hydraulischer Abgleich

Die Maßnahmen tragen dazu bei, dass die Wasserströme in den Einrohrheizkreisen geregelt werden können und somit auch der Einsatz effizienter Brennwertkessel und geregelter Heizungspumpen möglich wird. Modernisierung mit KfW-Krediten und BAFA-Förderung Maßnahmen zur Volumenstromregelung bei Einrohrheizungen werden von der KfW mit einem Kredit (Programme 151/152) oder einem Zuschuss (Programm 430) und vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) über das Förderprogramm Heizungsoptimierung mit der Übernahme von 30 Prozent der Investitionskosten gefördert.

Dipl.-Ing. Corinna Kodim, Geschäftsführerin Energie, Umwelt, Technik Haus & Grund Deutschland

Heizkostenabrechnung: Mieter darf Einsicht in die Einzelverbrauchsdaten der übrigen Mieter nehmen Verlangt ein Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung, so muss ihm der Vermieter auf Verlangen auch die Ablesebelege zu den anderen Wohnungen im Haus vorlegen. Solange der Vermieter unberechtigterweise die Einsicht des Mieters in die Einzelverbrauchsdaten der anderen Mieter verweigert, muss der Mieter keine Nachzahlungen leisten. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.1 Eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setze voraus, dass sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält, so die Argumentation der Richter. Nur so könne der Mieter anhand der einzelnen Kostenpositionen und des mitgeteilten Verteilungsschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil gedanklich nachvollziehen und rechnerisch überprüfen. Außerdem müsse der Vermieter auf Verlangen des Mieters Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gewähren. Denn nur anhand der Einzelverbrauchsdaten der übrigen Mieter könne der Mieter die Richtigkeit der Kostenverteilung prüfen, so die Richter weiter. In dem zu entscheidenden Fall verweigerten die Mieter eine vom Vermieter geforderte Betriebskostennachzahlung für die Jahre 2013 und 2014. Die Jahresabrechnung wies für die Wohnung der Mieter einen Verbrauchsanteil von 42 beziehungsweise 47 Prozent des im gesamten Haus gemessenen Verbrauchs für Heizung aus. Die Mieter beanstandeten die Jahresabrechnung als nicht nachvollziehbar und verlangten Einsicht in die Einzelverbrauchsdaten der übrigen Mieter. Der Vermieter verweigerte dies und klagte auf Zahlung der sich aus der Abrechnung ergebenden Betriebskostennachzahlung. Keine datenschutzrechtlichen Bedenken Gegen den Einblick einzelner Mieter in die Einzelverbrauchserfassung der übrigen Mietwohnungen bestehen aus datenschutzrechtlicher Sicht keine Bedenken. Sie haben als Vermieter in jedem Fall ein berechtigtes Interesse an der Weitergabe der Daten an Dritte – in dem Fall an den Mieter, der Belegeinsicht begehrt. Allerdings müssen die übrigen Mieter über die Datenweitergabe informiert werden.

Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin Haus & Grund Deutschland

Alle Inhalte im Service-Bereich für Mitglieder · www.hug-neukoelln.de 1 BGH, Urteil vom 07.02.2018, Az. VIII ZR 189/17

1 § 7 Absatz 1 HeizkostenV 2 § 12 Absatz 1 HeizkostenV

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Wohnungseigentum

Vermietung an eine Wohngemeinschaft Vorbei sind die Zeiten, in denen eine Wohngemeinschaft als Sammelbecken von Anarchisten verpönt war. Nicht nur in Großstädten und nicht nur bei Studenten, sondern auch bei Senioren oder generationsübergreifend erfreut sich diese Wohnform immer größerer Beliebtheit. Wohnungseigentümer müssen sich im Vorfeld Gedanken machen, wie das Mietverhältnis gestaltet werden soll.

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er Mietvertrag mit einer Wohngemeinschaft (WG) hat entscheidende Auswirkungen für Fragen wie Haftung, Mieterwechsel oder Kündigung. Die drei üblichen Vertragsmodelle haben für Eigentümer Vor- (+) und Nachteile (-).

Variante 1: Ein Hauptmieter, mehrere Untermieter Dies ist die häufigste Form der Vertragsgestaltung: Der Eigentümer vermietet seine Wohnung an eine Person, den Hauptmieter. Der sucht sich Untermieter. Dafür benötigt er eine Untermieterlaubnis vom Vermieter. + Der Vermieter hat einen Vertragspartner, einen Ansprechpartner, einen Schuldner. Zahlt ein Untermieter nicht, ist das alleine das Problem des Hauptmieters. Ist hingegen der Hauptmieter zahlungsunfähig, kann der Vermieter nicht von den Untermietern Zahlungen verlangen. – Der Vermieter hat keinen Einfluss darauf und im Zweifel auch keinen Überblick darüber, wer die Untermieter sind, die in seiner Wohnung leben. + Der Vermieter muss nicht langwierig nach einzelnen Mietern suchen. + Wenn der Hauptmieter kündigt, sind damit auch die Untermieter weg. Das lässt sich durch eine Eintrittsklausel im Hauptmietvertrag vermeiden. Dann kann der Untermieter nachrücken und selbst Hauptmieter werden.

Variante 3: Je ein Mietvertrag mit jedem WG-Bewohner Der Vermieter kann mit jedem der WG-Bewohner einen Einzelmietvertrag abschließen. + Alle Vertragsparteien sind sehr flexibel, wenn es um Änderungen geht. Will etwa ein Mieter ausziehen, so kündigt er seinen Mietvertrag. Dies hat keine Auswirkungen auf die übrigen WG-Bewohner und ihre Verträge. + Der Vermieter kann bei Mieterwechsel Vertragsbedingungen verändern, die dann für den neuen Mieter gelten. – Der Vermieter hat mehr Aufwand mit der Verwaltung (verschiedene Verträge, einzelne Betriebskostenabrechnungen u. a. m.) – Die Bewohner sind in der Nutzung eingeschränkt, da die Raumzuordnung in den Mietverträgen exakt fixiert ist. Kurz notiert Wenn Miteigentümer gegen die Vermietung an eine Wohngemeinschaft Sturm laufen, gilt es den rechtlichen Rahmen zu prüfen: > In den gesetzlich vorgegebenenen Grenzen1 hat jeder Eigentümer das Recht, seine Wohnung zu vermieten. Er hat gegenüber der Gemeinschaft dafür zu sorgen, dass die Mieter bestimmte Pflichten einhalten.2 > Aus der Teilungserklärung ist die Zweckbestimmung ersichtlich. Sind die betroffenen Räumlichkeiten als Wohnungseigentum bezeichnet, so dürften die anderen Wohnungseigentümer keinen Unterlassungsanspruch3 haben.

Variante 2: Ein Mietvertrag, viele Mieter Der Mietvertrag hat Wenn ein Vermieter mit sämtlichen Mitbewohnern einen einzigen Vertrag Tipp Auswirkungen auf schließt, werden allesamt HauptmieMit dem Mietvertrag allein ist es nicht getan. So berHaftung, Mieterwechsel ter – mit den gleichen Rechten und gen beispielsweise Betriebskostenabrechnungen und Pflichten. Sie müssen dann alle EntSchönheitsreparaturen mit einer Wohngemeinschaft und Kündigung. Aber scheidungen bezüglich der Wohnung zahlreiche Fallstricke. Lassen Sie sich vor Abschluss eines auch Betriebskostengemeinsam treffen und können den Mietvertrags von unseren Experten beraten (vgl. S. 27). Mietvertrag nur gemeinsam kündigen. abrechnungen oder – Schwierig wird es, wenn nur einer Interessante Urteile zum Thema Schönheitsreparaturen der Mieter ausziehen will. Er kann > Wenn nichts anderes vereinbart ist, haftet ein neu eintheoretisch Vertragspartner bleiben, getretener WG-Mieter erst für Verschlechterungen an bergen Fallstricke. haftet dann jedoch auch weiter, falls der Mietsache oder für Altschulden, die nach seinem nichts anderes vereinbart wurde. Eintritt in die WG entstanden sind.4 Alternativ können alle Bewohner ausziehen. Oder es wird ein neuer > Die Mieter einer WG können vom Vermieter grundsätzlich verlangen, Mietvertrag geschlossen. einem Auswechseln eines Mieters zuzustimmen. Das gilt zumindest, + Der Mieter haftet als Gesamtschuldner. Der Vermieter kann also von wenn dem Vermieter bekannt ist, dass die Mieter eine WG gegründet einem Hauptmieter allein die gesamte Miete verlangen. haben und wenn es keinen Ablehnungsgrund wie etwa die mangeln+ Der Vermieter behält die Kontrolle darüber, wer in seine Wohnung de Bonität des Mietinteressenten gibt.5 zieht. > Wenn ein Vermieter die Hausverwaltung mit der Suche nach einem + Wenn ein Mieter auszieht, muss der Vermieter die Kaution nicht ausneuen WG-Mitglied beauftragt und diesem dann ein Mietvertrag vorzahlen. gelegt wird mit einer Klausel, wonach der neue WG-Bewohner eine Eine besondere Situation ist gegeben, wenn im ursprünglichen MietMietwechselpauschale zu zahlen habe, ist diese Klausel unwirksam. vertrag vermerkt ist, dass eine WG in die Räumlichkeiten zieht, welche Die Hausverwaltung wurde bereits vom Vermieter für die Suche beneue Mieter aufnehmen darf (Nachfolgeklausel). zahlt.6 |

1 §§ 13 – 15 WEG 2 § 14 Nr. 2 WEG 3 aus § 1004 BGB in Verbindung mit § 15 Abs. 3 WEG 4 Amtsgericht Köln, Urteil vom 15.01.2013, Az.: 205 C 283/12 5 Landgericht Berlin, Urteil vom 28.08.2013, Az.: 65 S 78/13 6 Amtsgericht Münster, Urteil vom 31.07.2015, Az.: 55 C 1325/15

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Wohnungseigentum

Beschluss über Jahresabrechnung

Einbau von Wärmemessgeräten

Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft über eine Jahresabrechnung muss klar erkennbar sein. Wenn mehrere Versionen der Abrechnung existieren, kann der Beschluss wegen Unklarheit angefochten werden. Das entschied das Amtsgericht München.1

Ein Verwalter kann in dringenden Fällen auch ohne entsprechenden Eigentümerbeschluss Wärmemessgeräte einbauen lassen.7 Dafür müssen nach Ansicht des Landgerichts Hamburg mehrere Voraussetzungen gegeben sein: Das Gebäude muss sich im Bau befinden, die Leitungen für die Messgeräte müssen vom Bauunternehmen bereits vorbereitet sein, und bei der Nutzung der Wohnungen durch Mieter müssen Messgeräte vorgeschrieben sein.8 |

Auch für einen Wohnungseigentümer, der bei der Beschlussversammlung nicht anwesend war, muss ein Beschluss durch Einblick in Niederschrift und Beschlussfassung verständlich sein. Die lapidare Formulierung, „Die vorliegenden Jahresabrechnungen werden genehmigt“, ist nicht hinreichend bestimmt, so das Amtsgericht München.2 Die Richter verwiesen in ihrer Begründung insbesondere auf den Schutz etwaiger Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers.

Strittige Rechtslage zu Rauchmeldern

Wohnungseigentümer können die nachträgliche Ausstattung der Wohnungen mit Raumwarnmeldern beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Tipp Das hat der Bundesgerichtshof bereits im Jahr 2013 Der Verwalter muss dafür sorgen, dass die zur Abentschieden.9 Die Eigentümergemeinschaft darf auch stimmung zu stellende Beschlussformulierung dem über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Bestimmtheitserfordernis genügt. Denkbar ist beiRauchwarnmelder beschließen. Rauchwarnmelder, spielsweise eine Formulierung wie „Genehmigung der die aufgrund eines Beschlusses angebracht worden Jahresabrechnung 2017 in ihrer Fassung vom 1. März Urteile zum sind, stehen nicht im Sondereigentum. Zur Frage, was 2018 mit den dazugehörigen Einzelabrechnungen“. Wohnungsmit bereits bestehenden Rauchmeldern geschieht, Der Bundesgerichtshof (BGH) hat ausdrücklich empsteht eine höchstrichterliche Klärung noch aus, zumineigentumsrecht fohlen, gegebenenfalls einen gesonderten Aktenorddest was das Wohnungseigentumsrecht angeht. Mehner mit den in Bezug genommenen Unterlagen als Anrere Instanzengerichte haben dazu uneinheitliche Urlage zur Beschlusssammlung vorzulegen.3 | teile gefällt. > Diverse Amtsgerichte vertreten die Ansicht, dass der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft über die einheitliche Anschaffung und Wartung von Rauchwarnmeldern in der Regel nicht ermessensfehlerhaft ist. Damit hat das Gericht die Klage eines Wohnungseigentümers abgewiesen, dessen Wohnung bereits mit anderen Rauchmeldern ausBei der Entscheidung über eine Auftragsvergabe müssen den Wohgestattet war.10 Die Landgerichte Braunschweig und Karlsruhe hinnungseigentümern mindestens drei Alternativangebote vorliegen. Nur gegen entschieden, bestehende Rauchwarnmelder müssen bei der so können sie durch Vergleich zu einer fundierten, unanfechtbaren EntBeschlussfassung berücksichtigt werden.11 scheidung gelangen.4 Bei nur zwei Angeboten basiere der Beschluss der > Im Mietrecht hatte der Bundesgerichtshof die Streitfrage bereits geWohnungseigentümer auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage klärt. Eine einheitliche Ausstattung des gesamten Gebäudes stelle und entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. | ein höheres Maß an Sicherheit dar als die Ausstattung durch einzelne Mieter. Diese müssten daher dulden, dass der Vermieter Rauchwarnmelder einbaut, auch wenn sie bereits zuvor Geräte in der Wohnung installiert haben.12 |

§§

Fundierte Entscheidung muss möglich sein

Auftragsvergabe an eigenes Unternehmen

Im Fall einer besonders schwerwiegenden Interessenkollision kann das Stimmrecht eines Wohnungseigentümers eingeschränkt werden, so der BGH.5 Im zugrundeliegenden Fall wollte ein Wohnungseigentümer, der mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile an einer Eigentumswohnanlage hielt, gegen den Willen der übrigen Miteigentümer durchsetzen, dass ein Wärmedienstleistungsunternehmen beauftragt wurde, an welchem er und seine Ehefrau mehrheitlich beteiligt waren. Die Karlsruher Richter verwiesen in der Begründung darauf, dass ein Eigentümer bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit ihm selber nicht stimmberechtigt ist.6 Dies soll entsprechend gelten, wenn er an der Gesellschaft, mit der das Rechtsgeschäft abgeschlossen werden soll, mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist. |

1 AG München, Urteil vom 24.03.2017, Az.:481 C 15671/16 WEG 2 AG München, Urteil vom 21.12.2016 (Az 485 c 9796/16 3 BGH, Urteil vom 08.04.2016 Az.: V ZR 104/15 4 LG Frankfurt am Main, Urteil vom 19.04.2017, Az.: 2-13 S 2/17 5 BGH, Urteil vom 13.01.2017 Az. V ZR 138/16 6 § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG

Dichteprüfung ist Handwerkerleistung Haus- und Wohnungseigentümer müssen den Zustand und die Funktion ihrer Abwasserleitungen überprüfen lassen13, es ist aber unterschiedlich geregelt, ob und wie häufig dies geschehen muss. Die Kosten für die Dichteprüfungen sind steuerbegünstigte Handwerkerleistungen und können entsprechend geltend gemacht werden, hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden. Die Prüfung diene der Funktionsfähigkeit einer Hausanlage und sei damit eine (vorbeugende) Erhaltungsmaßnahme.14 |

7 nach § 27 Abs. 3 Nr. 4, § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG 8 LG Hamburg, Urteil vom 11.08.2017, Az.: 322 O 102/16 9 BGH, Urteil vom 08.02.2013 unter Verweis auf § 10 Abs. 6 Satz 2 und Satz 3 Halbsatz 1 WEG entschieden, Az.: V ZR 238/11 10 AG München, Urteil vom 08.02.2017, Az.: 482 C 13922/16 WEG AG Ratingen, Urteil vom 18.11.2014, Az.: 11 C 121/14 AG Heidelberg, Urteil vom 22.10.2014, Az.: 45 C 52/14 AG Düsseldorf, Urteil vom 11.01.2016, Az.: 290a C 192/15 11 LG Braunschweig, Urteil vom 07.02.2014, Az: 6 S 449/13 LG Karlsruhe, Urteil vom 18.12.2015, Az.: 11 S 49/15 12 BGH, Urteil vom 17. Juni 2015, Az. VIII ZR 216/14 13 § 61 Wasserhaushaltsgesetz 14 nach § 35a Abs. 3 Einkommensteuergesetz; BFH VI R 1/13

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Wohnungseigentum

Steuererklärungspflicht von Eigentümergemeinschaften

WEG von A bis Z: Haftung

Wohnungseigentümergemeinschaften sind (teil)rechtsfähig. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.1 Das ist entsprechend auch im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankert.2 Die Eigentümergemeinschaft ist damit auch steuerrechtsfähig. Wenn sie nun als Gemeinschaft gemeinschaftliches Eigentum vermietet – beispielsweise eine Wohnung an den Hausmeister, Kellerräume an einen der Eigentümer, Kfz-Stellplätze an Nachbarn – erzielt sie daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Damit ist grundsätzlich eine Steuererklärungspflicht gegeben. Die Einnahmen müssen gemäß Bundesfinanzhof (BFH) auf der Ebene der Gemeinschaft ermittelt und dann auf die Wohnungseigentümer verteilt werden.3 Anschließend ist eine Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung im Sinne der Abgabenordnung erforderlich.4 Allerdings bestimmt diese, dass eine gesonderte Feststellung nicht erfolgt, wenn es sich um einen Fall von geringer Bedeutung handelt.5 Ein solcher Fall liegt insbesondere vor, wenn die Höhe Urteile zum des festgestellten Betrags und auWohnungsßerdem die Aufteilung feststeht. eigentumsrecht Im Ergebnis muss die Gemeinschaft also keine Steuererklärung abgeben. |

§§

Anrechnung der Zinsabschlagsteuer beim einzelnen Eigentümer

1

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist teilrechtsfähig. Sie kann daher im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Grundsätzlich haftet daher auch die Gemeinschaft selber für die von ihr eingegangenen Verpflichtungen. Diese Verpflichtungen können sowohl vertragliche aber auch gesetzliche Ansprüche gegen die Gemeinschaft sein. Die einzelnen Wohnungseigentümer sind durch die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft aber keinesfalls von einer Haftung für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft befreit. In dem Wohnungseigentumsgesetz ist ausdrücklich geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haftet. Die Wohnungseigentümer müssen demnach auch persönlich mit ihrem ganzen Privateigentum haften. Beschränkt werden kann diese Haftung im Verhältnis zu Dritten nicht.

Gläubiger haben somit die Wahl, ob sie gegen die Gemeinschaft vorgehen oder anteilig gegen die Wohnungseigentümer. Sie sind auch nicht gezwungen zunächst gegen die Gemeinschaft vorzugehen und den einzelnen Eigentümer erst zweitrangig in die Haftung zu nehmen. In Sonderfällen können die Wohnungseigentümer sogar statt nur für ihren Anteil auch für die gesamte Höhe der Verbindlichkeiten in Haftung genommen werden. Die gilt insbesondere dann, wenn eine gesamtschuldnerische Haftung mit dem Gläubiger vertraglich vereinbart wurde oder sich aus gesetzlichen Bestimmungen ergibt – wie oftmals bei kommunalen Abgaben. In diesen Fällen steht dem betroffenen Wohnungseigentümer jedoch ein Ausgleichsanspruch gegen die übrigen Mitglieder der GeWohnungseigentümer meinschaft zu.

Die Instandhaltungsrückstellung gemäß ordnungsgemäßer Verwaltung wird vom Verwalter verzinslich angelegt. Die daraus resultierenden Erträge sind steuerlich Kapitalerträge.6 Von diesen wird Kapitalertragsteuer (Zinsabschlagsteuhaften für Verbindlicher) als Vorauszahlung auf die persönliche Einkommensteuer Grundsätzlich müssen Wohkeiten, die während einbehalten. Sie wird dann angerechnet, wenn eine Originungseigentümer allerdings nal-Steuerbescheinigung des jeweiligen Kreditinstituts vornur für solche Verbindlichkeiten ihrer Zugehörigkeit zur liegt und muss auf den Namen desjenigen ausgestellt sein, gegenüber Dritten haften, die Gemeinschaft entstander die Anrechnung begehrt. In der Eigentümergemeinschaft während ihrer Zugehörigkeit wird das angesammelte Geld jedoch üblicherweise auf einem zur Gemeinschaft entstanden den oder während dieses (Treuhand-)Konto des Verwalters angelegt. Das Kreditinstioder während dieses Zeitraums Zeitraums fällig gewortut erstellt dann die Steuerbescheinigung auf seinen Namen fällig geworden sind. Wer seine und nicht auf die einzelnen Eigentümer. Um seinen Anteil an Eigentumswohnung verkauft den sind. der Zinsabschlagsteuer angerechnet zu bekommen, muss ein hat, ist allerdings noch nicht Wohnungseigentümer zahlreiche Anforderungen erfüllen: vollständig von der Haftung Der Verwalter teilt die erzielten Zinsen nach dem Verhältnis der Miteibefreit. Er muss weiterhin auch für Verbindlichkeiten der Gemeingentumsanteile auf und informiert die jeweiligen Eigentümer schriftlich schaft haften, die während seiner Zugehörigkeit oder vor Ablauf über diese Aufteilung. Diese Bescheinigung samt einer Kopie der Orivon fünf Jahren nach seinem Ausscheiden fällig geworden sind. ginal-Steuerbescheinigung des Kreditinstituts reicht der jeweilige WohDies gilt allerdings nur, wenn er die Verbindlichkeit schriftlich annungseigentümer zusammen mit seiner persönlichen Steuererklärung erkannt hat, diese gegen ihn rechtskräftig festgestellt wurde oder beim Finanzamt ein. Die Finanzverwaltung akzeptiert dies7 ; in manchen diese aufgrund anderer Umstände vollstreckbar ist. Fällen wird sogar auf die Zinsabschlagsteuer verzichtet.8 | Für Verbindlichkeiten anderer Wohnungseigentümer oder eigene Verbindlichkeiten des Verwalters müssen die Wohnungseigentümer nicht haften. 1 BGH, Urteil vom 02.06.2005, Az.: V ZB 32/05 2 § 10 WEG 3 BFH, Urteil vom 26.01.1988, Az.: IX R 119/83 4 §§ 180 ff Abgabenverordnung 5 § 180 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Abgabenordnung 6 im Sinne von § 20 Einkommensteuergesetz 7 OFD Frankfurt 17.11.1995, S 2401 A – 7 – St II 11 8 BMF 05.11.2002, IV C 1 – S 2400 – 27/02

Fragen zum Thema Haftung der Wohnungseigentümer beantworten Ihnen gerne unsere Experten-Berater (vgl. S. 27). 1 Haftung der Wohnungseigentümer § 10 Abs. 8 WEG,

§ 16 Abs. 2 WEG Alle Inhalte im Service-Bereich für Mitglieder · www.hug-neukoelln.de


Wohnungseigentum

Die gute Verwaltung des Wohneigentums Die Wahl eines kompetenten Verwalters ist für eine Wohnungseigentumsgemeinschaft essenziell. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt das umfassende Aufgabengebiet des Verwalters.1 Insbesondere soll er sich um alle Angelegenheiten der Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums kümmern, damit es genauso gut verwaltet wird wie das Sondereigentum. Er ist für Instandsetzungen und Instandhaltungen zuständig, verwaltet die Rücklagen und setzt die Beschlüsse der Wohnungseigentümer um. Auch ist er verantwortlich für die Erstellung eines Wirtschaftsplans und die Rechnungslegung, sowie die Erstellung der Abrechnungen je zum Jahresende. Viele der Aufgaben, die ein Verwalter ausführt, bekommen die Eigentümer in der Praxis gar nicht mit. Umso wichtiger ist es, dass der Verwalter diese gewissenhaft und zuverlässig ausführt.

Bestellung des Hausverwalters Ist ein Hausverwalter erwählt, muss er in einer Wohnungseigentümergemeinschaft formell bestellt werden.2 Die Bestellung des Verwalters erfolgt in der Regel per Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung. Hierbei wird nach der sogenannten Trennungstheorie der Verwalter jedoch nur als Organ bestellt und erlangt die gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse. Durch den gesonderten Abschluss eines Verwaltervertrags, über den die Eigentümerversammlung ebenfalls beschließen muss, werden sonstige Rechte und Pflichten, wie zum Beispiel die Vergütung geregelt.

Die organschaftliche Bestellung Trotz neuer Regelungen zur Fortbildungspflicht von Hausverwaltern, Die Eigentümergemeinschaft ist berechtigt, einen Verwalter per Begibt es aktuell keine Zulassungsvoraussetzungen, die zumindest ge- schluss zu bestellen.3 Die Bestellung kann aber auch per Vereinbarung wisse Grundkenntnisse und Grundvoraussetzungen garantieren wür- oder durch gerichtliche Anordnung als Maßnahme ordnungsgemäßer den. Es gibt jedoch eine ganze Reihe von PunkVerwaltung erfolgen. Ist der Verwalterkandidat Mitten, welche die Eigentümergemeinschaft bei glied der Wohnungseigentümergemeinschaft, ist er der Auswahl eines neuen Verwalters im Blick bei einer Beschlussfassung stimmberechtigt und kann Der Verwalter hat haben und hinterfragen kann. insbesondere auch für sich selbst stimmen. Wird die mehr Aufgaben als Bestellung eines Kandidaten zum Verwalter mehrSo ist beispielsweise seine räumliche Nähe zur heitlich beschlossen, muss dieser in einem nächsten nur die DurchfühImmobilie eine wichtige Voraussetzung, damit Schritt der Bestellung zustimmen. Nur so kann er sein rung der obligatoer das Objekt regelmäßig überwachen und im Amt ausüben und die Bestellung ist abgeschlossen. Notfall schnell vor Ort sein kann. Er muss gut rischen Eigentümererreichbar sein und auch über eine NotfallnumDie Bestellung des Verwalters ist durch jeden Wohversammlungen. mer verfügen. Ein professioneller Bürobetrieb nungseigentümer innerhalb eines Monats anfechtbar, und ein angemessener Betreuungsschlüssel sofern er für sein Amt ungeeignet ist. Bei der Beurteistellen sicher, dass kein Bearbeitungsrückstau lung dieser Frage steht der Wohnungseigentümergeentsteht. Neben solchen allgemeinen Kriterien meinschaft ein weiter Beurteilungsspielraum zu. Nicht gilt es, die Qualifikation, Organisation, Finanzen und Versicherungen jeder zuvor unterlaufene Abrechnungsfehler wirkt sich auf die Geeigdes Dienstleisters unter die Lupe zu nehmen. Und schließlich birgt auch netheit eines Verwalters aus. Allerdings sollte der Verwalterkandidat ein Verwaltervertrag seine Tücken. ausreichende Versicherungen und Sicherheiten vorweisen können. Auch vergangene Vorstrafen oder eine unangemessene Höhe der Vergütung Neuerungen durch das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsre- können Indizien für die Ungeeignetheit des Verwalters sein. gelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter (in Kraft ab 1. August 2018) Der Verwaltervertrag > Einführung einer Fortbildungspflicht für gewerbliche Immobilienmak- Nach der Trennungstheorie steht der Verwaltervertrag neben der Beler und Wohnimmobilienverwalter stellung des Verwalters. Zwar kann der Verwalter auch ohne einen sol> Einführung einer Nachweispflicht einer Berufshaftpflichtversicherung chen Vertrag bestellt werden. Fragen wie die der Vergütung oder weitergehende Aufgabenfelder sind dann aber nicht vertraglich geregelt. für Wohnimmobilienverwalter > Einführung einer gewerberechtlichen Erlaubnispflicht für WohnimEin vom Verwalter vorgelegtes Vertragsangebot kann – genau wie die mobilienverwalter > Den gewerblichen Wohnimmobilienverwaltern werden nach der Ver- Bestellung selbst – mehrheitlich beschlossen werden. Dieser Beschluss kündung des Gesetzes am 17. Oktober 2017 rund 16 Monate zur Be- bedarf im Anschluss jedoch der Umsetzung: Er muss durch Unterschrift antragung der gewerberechtlichen Erlaubnis sowie des Nachweises angenommen werden. Dass alle Wohnungseigentümer dies tun, ist jedoch in der Praxis äußerst unpraktikabel. Vielmehr bietet es sich an, eider Berufshaftpflichtversicherung eingeräumt. nen Vertreter zur Erfüllung dieser Aufgabe zu bestimmen. In Betracht kommt hier zum Beispiel der Verwaltungsbeirat, soweit es einen solchen gibt. 1 § 27 WEG

Als Hilfsmittel für die Verwalterauswahl hat Haus & Grund Deutschland ein neues Infoblatt mit einer detaillierten Checkliste erarbeitet. Sie können es in der Geschäftsstelle erhalten, außerdem steht es Mitgliedern auf www.hug-neukoelln.de zur Verfügung.

Die Amtsperiode Die Höchstdauer der Amtsperiode eines Verwalters beträgt bei erstmaliger Bestellung nach Begründung des Wohneigentums drei Jahre. Diese Begrenzung dient dem Zweck, Interessenkonflikte bei einem Gleichlauf von Verwalterbestellungszeit und Verjährungsfristen der Gewährleistungsrechte zu vermeiden. In allen anderen Fällen ist eine Bestellung für höchstens fünf Jahre zulässig. |

2 § 26 WEG Alle Inhalte im Service-Bereich für Mitglieder · www.hug-neukoelln.de 3 § 26 Abs. 1 S. 1 WEG

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nachrichten & mitteilungen

Steuerliche Absetzbarkeit von Herstellungskosten bei nachträglich aufgesetzter Dachgeschosswohnung im Sanierungsgebiet

Hintergrund: Nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) 2 können bei einem in einem Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich gelegenen Gebäude im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu neun Prozent und in den 1 BFH Urteil vom 10.10.2017 (Az. X R 1/17) 2 § 7h EStG

folgenden vier Jahren jeweils bis zu sieben Prozent der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des Baugesetzbuches3 abgesetzt werden. Diese Möglichkeit besteht aber nicht, wenn der Ausbau steuerlich als Neubau eingeordnet wurde. Der Bundesfinanzhof hat nun mit seinem Urteil klargestellt, dass auch Aufwendungen für eine Eigentumswohnung, mit der neuer Wohnraum geschaffen wurde, steuerlich begünstigt sein können. Bedingung ist, dass es sich um Altbaubestand handelt und bestmmte Vo3 § 177 BauGB

Bau- und Wohnungspolitik: Wohneigentumsbildung und Mietwohnungsmarkt stärken Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke hat die Bundesregierung darin bestärkt, die Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum zu fördern. Er ermunterte die Große Koalition, parallel den Mietwohnungsmarkt in den Fokus zu nehmen und zukunftsgerichtet weiterzuentwickeln. Folgende Punkte müssten zügig angegangen werden: 1 Erwerb von Wohneigentum effektiv fördern: Die im Koalitionsvertrag verabredeten Maßnahmen müssen zügig umgesetzt werden. 2 Erwerbsnebenkosten senken: Es ist Aufgabe von Bund und Ländern, gemeinsam eine Senkung der Grunderwerbsteuer anzupacken. Steuersenkungen dürfen nicht zu einer Utopie verkommen.

3 Modernisierungen erleichtern: Kleine Modernisierungen von Mietwohnungen mit einem Investitionsvolumen von bis zu 10.000 Euro je Wohnung müssen künftig unbürokratisch umgesetzt werden können. 4 KfW-Förderung stärken: Die KfW-Förderung für das altersgerechte Umbauen von Häusern und Wohnungen muss langfristig gesichert werden. 5 Mietpreisbremse abschaffen: Die Mietpreisbremse ist gescheitert. Statt den Mietwohnungsmarkt immer weiter zu regulieren, sollten die Bürger ermutigt werden, Wohneigentum nicht nur zur Selbstnutzung zu erwerben, sondern auch, um es zu vermieten.

raussetzungen erfüllt sind.4 Es ist dabei auch unerheblich, ob und mit welchem Anteil die Aufwendungen das Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentumsanlage betreffen. Dadurch hat das Gericht geklärt, dass die gesetzliche Formulierung Gebäude nicht eng auszulegen ist, sondern auch Maßnahmen erfasst, die vollständig nur im Gemeinschaftseigentum oder vollständig nur im Bereich des Sondereigentums erbracht werden.

Sibylle Barent, Referentin Recht und Steuern, Haus & Grund Deutschland 4 des § 7h Absatz 1 und 2 EStG

Absetzbarkeit von Straßenausbaubeiträgen Ob Erschließungsbeiträge, die selbstnutzende Eigentümer als Anwohner für die Erneuerung einer Gemeindestraße zahlen müssen, als Handwerkerleistungen in der Einkommensteuererklärung absetzbar sind, ist nach wie vor nicht höchstrichterlich entschieden. Die Finanzämter erkennen diese Kosten bisher nicht an, die Finanzgerichte entscheiden unterschiedlich. Dennoch ist es sinnvoll, das hierzu anhängige Musterverfahren zu nutzen: Steuerzahler müssen sich explizit darauf beziehen1 und gegen den Steuerbescheid, der die Absetzbarkeit versagt hat, Einspruch einlegen sowie das Ruhen des Verfahrens beantragen. Das Finanzamt muss dies dann gewähren. Entscheidet der Bundesfinanzhof zugunsten der Steuerzahler, kann eine Abänderung des Steuerbescheids erfolgen und die gegebenenfalls zu viel gezahlten Steuern zurückgezahlt werden. | 1 BFH, Az. VI R 50/17, Vorinstanz: FG Berlin-Brandenburg, Az. 3 K 3130/17

foto: zvg.

Gute Nachrichten für alle, die in einem Sanierungsgebiet nachträglich eine PenthouseWohnung auf ein bestehendes Gebäude aufgesetzt haben: Der Bundesfinanzhof (BFH) hat den Spielraum für die steuerliche Absetzbarkeit dieser Aufwendungen deutlich erweitert.1


nachrichten & mitteilungen

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Doch auch bei dieser Art von Prävention ist Vorsicht geboten, wie ein besonders extremes Beispiel in New York zeigt. Dort hatte ein Immobilieninvestor mehr als 20 Jahre lang Graffiti-Künstlern erlaubt, die Wände eines früheren Lagerhauskomplexes zu besprühen. Als er den Gebäudekomplex abreißen ließ, musste er für die zerstörten Werke 6,7 Millionen Dollar Schadensersatz an die Sprayer zahlen.

Ärgerlich und teuer: Schäden durch Graffiti Erst vor knapp einem Jahr hatte Klaus D. die Fassade seines Hauses neu streichen lassen. Nun prangen zwei bunte Graffiti auf der hellbeigen Wand. Zum sechsten Mal innerhalb von wenigen Jahren wurde seine Immobilie besprüht. Der Eigentümer ist wütend und hilflos. Reinigungsversuche waren bislang erfolglos, mehrere tausend Euro hat Klaus D. mittlerweile für Neuanstriche der Fassade ausgegeben.

foto: Nicor / CC-BY-SA 2.5

Damit ist er kein Einzelfall. „Je dichter die Bebauung in der Stadt ist, umso größer die Gefahr von Graffiti. Die Bebauung bietet den Sprayern Deckung“, berichtet Karl-August Siepelmeyer vom Bundesverband Farbe Gestaltung Bautenschutz. „Ganz schwierig ist die Situation dort, wo es eine Sprayerszene gibt, die dann einen Sport daraus macht, die größten und schönsten Werke zu produzieren.“ Es gibt nur grobe Schätzungen, wie groß der Schaden ist, der dadurch alljährlich in Deutschland entsteht – sie belaufen sich auf 200 bis 500 Millionen Euro. Meist bleiben die Eigentümer auf diesen Kosten sitzen. Sachbeschädigung1 Durch Graffiti wird das Erscheinungsbild der Immobilie in nicht unerheblichem Maße verändert. Damit ist der Straftatbestand der Sachbeschädigung erfüllt. Das Gesetz sieht dafür einen Strafrahmen von Geldstrafe bis zu zwei Jahren Freiheitsstrafe vor. Ist ein Sprayer strafrechtlich verurteilt, kann der betroffene Eigentümer Schadensersatzansprüche geltend machen. In der Praxis scheitern Ermittlungsverfahren häufig jedoch daran, dass nicht eindeutig bewiesen werden kann, wer ein konkretes Graffito erstellt hat. Diese Erfahrung hat auch Klaus D. gemacht. Er hat Anzeige erstattet, das Verfahren wurde eingestellt.

1 gemäß § 303 Absatz 2 StGB

Vorbeugung hat Nachteile Wenn im Umfeld häufiger gesprayt wird, mag mancher Eigentümer über einen vorbeugenden Fassadenschutz mit einer Microwachs-Emulsion nachdenken. „Wenn auf diesen Flächen Graffiti aufgebracht sind, können diese mit einem Hochdruckwäscher entfernt werden“, erklärt Malermeister Siepelmeyer. Dabei wird allerdings die Schutzschicht mit abgewaschen und muss anschließend erneuert werden. Die Alternative ist, die Fassade mit einem farblosen permanenten Schutzsystem aus 2K Polyurethan zu beschichten. Von diesem Material können Graffiti abgewaschen oder ebenfalls mit einem Hochdruckreiniger entfernt werden. In beiden Fällen darf das Reinigungswasser nicht in die Kanalisation gelangen. Eigentümer von Fassaden aus Naturstein müssen vor der Ausführung einer Anti-Graffiti-Beschichtung eine Fachberatung in Anspruch nehmen, da ein für den Untergrund geeignetes Material verwendet werden muss. Unterm Strich sind die Vorbeugemaßnahmen mit erheblichem Aufwand und mit Nachteilen verbunden. „Die Verfahren sind auf gestrichenen Fassadenflächen so wenig befriedigend, dass die meisten Eigentümer lieber zum Farbeimer greifen ...“, bilanziert der Experte. Übermalung der Bemalung Eigentümer in Bremen und anderen Kommunen setzen daher auf eine ungewöhnliche Strategie: Sie engagieren Künstlergruppen, die ihre Wände mit dem Einverständnis und nach den Vorstellungen der Eigentümer in einzigartige, oftmals bunte Flächen verwandeln. „Wir beobachten, dass illegale Sprayer davor zurückschrecken, die Werke anderer Sprayer zu übersprühen“, erläutert Ingmar Vergau, Geschäftsführer von Haus & Grund Bremen. „Das funktioniert allerdings nur, wenn man einen Sprayer mit der Fassadengestaltung beauftragt, der in der Szene einen Status hat.“

Können Kosten für die Graffiti-Beseitigung als Betriebskosten umgelegt werden? Das Amtsgericht Berlin-Mitte differenzierte hierzu zwischen Hausreinigungskosten und Instandsetzungskosten: Wenn die Substanz des Gebäudes verletzt ist, entstehen bei der Beseitigung nicht umlagefähige Instandhaltungskosten. Verletzt die Malerei dagegen die Substanz nicht, ist die Beseitigung eine Reinigungsarbeit, deren Kosten auf die Mieter umlegbar sind. Im strittigen Fall konnte der Vermieter glaubhaft vortragen, dass die Wände regelmäßig monatlich durch Graffiti verunreinigt und quartalsweise gereinigt werden.2 Ähnlich urteilte das Amtsgericht Berlin-Neukölln3 : Wenn regelmäßig unerwünschte Gemälde von der Häuserwand entfernt werden müssen, können die Ausgaben zu den sonstigen Betriebskosten gezählt werden. Im verhandelten Fall hatte eine Vermieterin dies erstmals im Jahr 2011 und auch in den folgenden Jahren bis einschließlich 2014 vorgenommen. Da die Mieter bis dahin nicht widersprochen hatten, gelten die zusätzlichen Kosten quasi als vereinbart – ohne dass sie ausdrücklich im Mietvertrag genannt wurden. Auf den Aspekt der Regelmäßigkeit hob das Landgericht Kassel ab.4 Die Richter entschieden, dass die Kosten für die Beseitigung von Graffiti zumindest dann nicht als Kosten für die Gebäudereinigung gemäß der Betriebskostenverordnung5 umgelegt werden könnten, wenn sie nicht regelmäßig anfielen. Das war im konkreten Fall nicht gegeben. Das Landgericht Berlin hingegen urteilte, die Beseitigung von Graffiti sei grundsätzlich als Instandhaltung und Instandsetzung zu betrachten. Die Kosten dafür seien nicht auf die Mieter umlegbar. Dabei spiele es keine Rolle, ob sie regelmäßig anfielen oder nicht. Diese Auffassung vertrat auch das Amtsgericht Köln.6

Eva Neumann, Referentin Presse und Kommunikation Haus & Grund Deutschland 2 AG Berlin-Mitte, Urteil vom 27.07.2007 (Az. 11 C 35/07) 3 AG Berlin-Neukölln, Urteil vom 01.03.2017 (Az. 6 C 54/16) 4 LG Kassel, Urteil vom 14.07.2016, Az. 1 S 352/15 5 § 2 Nummer 9 BetrKV 6 LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016, Az. 63 S 189/15; AG Köln, Urteil vom 22.05.2000, Az. 222 C 120/99


Vereinsausflug

Buchtipps

Handbuch zum Berliner Mietspiegel

Gemeinsam nach Warnemünde am 15.09.2018 Am Meeresstrand und hoffentlich von Sonne und frischer würziger Seeluft verwöhnt, werden Sie einen wunderschönen Tag an der Ostsee erleben! Leistungen > Fahrt im 4*-Komfortbus nach RostockWarnemünde, dem Hafen der alten Hansestadt an der Ostsee; mit Pause > während der Fahrt: kulturelle Informationen zur Region, speziell zur mecklenburgischen Seenlandschaft, zur Hanse und zur Hansestadt Rostock > kleiner Spaziergang durch den alten Kern von Warnemünde > sehr gutes Mittagessen als zweigängiges Menü im Restaurant des ausgezeichneten 4*+-Strand-Hotels Hübner. Es werden ein Fleisch-, ein Fisch- und ein vegetarisches Gericht angeboten; während der Hinfahrt werden die jeweiligen Gerichte vorgestellt und Sie wählen Ihre Speise aus. > Schifffahrt auf der Warne vorbei an der Mole von Warnemünde und durch den Hafen > Gelegenheit zum Bummel an der stimmungsvollen Mole mit ihren vielen Geschäften und Imbiss-Möglichkeiten > Rückfahrt nach Berlin mit unterhaltsamen Texten; inkl. Pause > Begleitung durch Reiseleiter ab/bis Berlin Preis/Sonstiges > 68 Euro inkl. aller beschriebenen Leistungen (bei mindestens 35 Teilnehmenden) > Datum: Samstag, 15. September 2018 > Abfahrt: 07:15 Uhr Alt-Mariendorf / Ecke Upstallweg, 12105 Berlin > Heimkehr: gegen 18:45 Uhr > max. Teilnehmerzahl: 48 Personen > Anmeldung auf der Geschäftsstelle bis 31. Juli 2018 > Bei Verhinderung: Für Absagen, die den Veranstalter ab 8. September 2018 erreichen, wird eine Stornogebühr in Höhe von 35 Euro erhoben. Für Absagen/Nichterscheinen am Ausflugstag selbst wird eine Stornogebühr in Höhe von 55 Euro erhoben.

Die Berliner Gerichte wenden ohne Ausnahme den Berliner Mietspiegel und seine Orientierungshilfe zur Ermittlung der ortsüblichen Miete an. Das Handbuch hilft mit seiner praxisbezogenen Mischung aus Kommentar und Urteilsauszügen, jede Mieterhöhung rechtssicher zu gestalten, den Gang vor das Gericht schon im Keim zu vermeiden, im Fall der Fälle gut munitioniert in ein Gerichtsverfahren zu gehen. Inklusive einer Einleitung mit Einsichten in die Arbeitsweise der Arbeitsgruppe Mietspiegel beim Berliner Senat, Informationen über die Zusammenarbeit und Funktionen der Teilnehmer und über Entscheidungswege. Ein Muss für Hausverwaltungen, Mietsachbearbeiter, Rechtsanwälte, Berater in Haus- und Grundbesitzvereinen oder Mieterorganisationen – kurzum: Für jeden, der unmittelbar mit Wohnen in Berlin zu tun hat! Die Autoren: Tobias Scheidacker, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht; Tom Martini, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Familienrecht, Mediator und Ekart Schuberth, Verhandlungsführer für Haus & Grund Berlin.

Erhältlich im Buchhandel (ISBN: 978-3-937919-51-5) oder direkt über die Autoren 35,00 Euro zzgl. Versandkosten; www.mietspiegel-buch.de

Beauftragung eines Handwerkers Vielen Haus- und Wohnungseigentümern sind die Probleme bekannt, die bei der Beauftragung eines Handwerkers oder Bauunternehmers mit Arbeiten an der eigenen Immobilie entstehen können. Dazu gehören zum Beispiel die nicht termingerechte Ausführung der Arbeiten, eine Überschreitung des vereinbarten Kostenrahmens oder mangelhafte Ausführung. Die Broschüre von Haus & Grund Deutschland wendet sich an Eigentümer, die Handwerker beauftragen und sich vorab Klarheit über ihre Rechte verschaffen wollen. Die Veröffentlichung berücksichtigt die Rechtsänderungen des Werkvertragsrechts, die zum 1. Januar 2018 in Kraft getreten sind. Daneben gibt es nunmehr auch spezielle Regelungen des Bauvertrags- und des Verbraucherbauvertragsrechts. Welche Vorschriften einschlägig sind, richtet sich nach dem konkreten Auftrag. Die Broschüre gibt Hilfestellung zur Einordnung und geht auf die je nach Vertragstypus unterschiedlichen Rechte und Pflichten der Haus- und Wohnungseigentümer ein. Neben der Rechtslage werden vor allem praktische Hinweise zur Vorgehensweise des Bestellers bei der Beauftragung von Handwerkern gegeben. Im Anhang finden sich Mustertexte für die vom Besteller abzugebenden Erklärungen bei der Wahrnehmung seiner Rechte sowie einen Auszug der maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften.

Erhältlich im Buchhandel (ISBN: 978-3-939787-96-9) oder direkt bei Haus & Grund Deutschland Verlag und Service GmbH, 12,95 Euro zzgl. Versandkosten; www.hausundgrundverlag.info

foto: Dirk VorderstraSSe / CC-BY-SA 3.0; zvg.

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Ehrung

Jubiläen

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Bundesverdienstkreuz für Dr. Rolf Kornemann Bundespräsident Frank-Walter Steinmeier hat dem Mitglied von Haus & Grund Berlin-Neukölln und ehemaligen Präsidenten von Haus & Grund Deutschland das Verdienstkreuz am Bande des Verdienstordens der Bundesrepublik Deutschland verliehen. Staatssekretär Volker Ratzmann, Bevollmächtigter des Landes Baden-Württemberg beim Bund, überreichte Kornemann den Orden im Rahmen einer Feierstunde am 4. April 2018 in Berlin. „Sein Herzensanliegen war es, dem Thema Wohnen eine fundamentale Bedeutung als Grundrecht und Ausdruck persönlicher Entfaltung jedes Menschen zu geben“, sagte Ratzmann anlässlich der Überreichung. „Sie erkannten dabei schon vor vielen Jahren, dass der Zugang zu Wohnraum ein Garant für sozialen Frieden und stabile gesellschaftliche Strukturen ist.“

foto: Landesvertretung Baden-Württemberg Berlin

Nachhaltig geprägt wurde das Wirken des Volkswirtschaftlers durch seine persönlichen Erfahrungen in den Jahren nach dem Zweiten Weltkrieg. Die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum und der Wert des privaten Eigentums für eine freiheitliche demokratische Grundordnung waren für ihn zentrale Anliegen. Diese hat er in allen beruflichen Stationen fachkundig und nachdrücklich verfolgt – als Referent im reorganisierten Institut

für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen in Bonn, als Leiter des Verbandes Rheinischer Wohnungsunternehmen, als Geschäftsführer eines Wohnungsunternehmens, als Vorstand der Bausparkasse Wüstenrot sowie Vorstandssprecher der Wüstenrot-Bank. Seit 2001 engagierte sich Dr. Rolf Kornemann ehrenamtlich im Eigentümerverband Haus & Grund – zunächst als Vorsitzender des Landesverbands Württemberg, ab 2004 als Vize-Präsident und ab 2007 als Präsident des Zentralverbands. 2008 übernahm er darüber hinaus die Funktion des Vizepräsidenten der Union Internationale de la Propriété Immobilière (UIPI). „Dr. Kornemann hat sich jahrzehntelang in herausragender Weise ehrenamtlich für die Belange der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer sowie für das gesamte Wohnungswesen eingesetzt. Er hat Wohnungspolitik in Deutschland mitgeschrieben. Wir gratulieren ihm sehr herzlich zu dieser hohen Auszeichnung“, sagte Dr. Kai H. Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland. Seit Dr. Kornemann seine Ämter vor zwei Jahren niedergelegt hat, ist er Haus & Grund als Ehrenpräsident verbunden. |

DR. CARSTEN BRÜCKNER VERMIETEREXPERTE • Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht • Inhaber Adler & Bär Hausverwaltungen • Fachkraft Rauchwarnmelder DIN 14676 Hermannstraße 161 · 12051 Berlin Telefon: 030 629 88 73 E-Mail: info@vermieterexperte.de www.vermieterexperte.de

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kontakt & service

Haus & Grund Berlin-Neukölln Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Berlin-Neukölln e. V.

Online-Service für Mitglieder >> www.hug-neukoelln.de

Formular-Service

Nützliche Arbeitshilfen auf der Website und/oder der Geschäftsstelle: Mietverträge, Mieterhöhungserklärungen, Bürgschaftserklärungen, Wohnungsabnahmeprotokolle u. v. m. – auf dem jeweils neuesten rechtlichen Stand, teilweise gegen Kostenbeteiligung

Wertermittlung Ihrer Immobilie

Vorstand

1. Vorsitzender: 2. Vorsitzende: Schatzmeister: Beirat:

Geschäftsstelle

Sachverständigennachweis auf Anfrage

Mietersolvenz-Check

Der Verein ist Mitglied bei Creditreform. Kostenpflichtige Auskünfte über Schufa-Eintragungen betreffend Mietinteressenten können über die Geschäftsstelle eingeholt werden.

Kienitzer Straße 12 (Eingang Ecke Bornsdorfer Straße) 12053 Berlin-Neukölln Telefon: 030 687 13 97 Öffnungszeiten: Fax: 030 681 06 73 Mo, Di, Mi, Fr: 9 - 13 Uhr * E-Mail: info@hug-neukoelln.de Do: 14 - 18 Uhr *

Vermieter-Rechtsschutz

Marina Stöckel, Groß- und Außenhandelskauffrau, Geschäftsstelle, Mitglieder-Service

Mitglieder erhalten günstige Konditionen bei Abschluss eines Rechtsschutzversicherungsvertrages über Haus & Grund BerlinGruppenvertrag beim Roland Rechtsschutz.

Franziska Krischok, Informatikkauffrau, Geschäftsstelle, Mitglieder-Service

Interessenvertretung und Unterstützung

Interessenvertretung für private Eigentümer (grundlegende bzw. themenbezogene Bereiche) gegenüber Politik und Verwaltung, Mietervertretern u. a. Stellen; Information und Beratung der Mitglieder über allgemeine Entwicklungen, die ihre Interessen betreffen

Annette Beccard, Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Interessenvertretung und Öffentlichkeitsarbeit

MALERMEISTER Inh. Hans-Jürgen Ottho

Gernot Hildebrandt …

Wohnungsrenovierung

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Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Maulbronner Ufer 44 • 12247 Berlin Telefon 030 / 774 10 53 Telefax 030 / 774 30 52 steglitz@kanzleihildebrandt.de

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Diplom-Kaufmann Ronald Köbe Steuerberater zertifizierter Testamentsvollstrecker (AGT) Wulffstraße 7 · 12165 Berlin Tel.: 030 / 628 92 30 · Fax: 030 / 625 50 81 E-Mail: koebe@stb-koebe.de

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foto: zvg.

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Anmeldung erforderlich Für alle Beratungen, auch mit festen Zeitangaben, ist eine vorherige Terminvereinbarung auf der Geschäftsstelle erforderlich, um Überschneidungen und lange Wartezeiten zu vermeiden. * Regelmäßige Zeiten können sich ferienbedingt ändern. Eventuelle Abweichungen und Änderungen online unter www.hug-neukoelln.de

Rechtsberatung

Bauberatung

Mietrecht (Mietverträge, Mietminderungen/-erhöhungen, Betriebskosten, Schönheitsreparaturen, Abmahnungen, Kündigungen u. a.), Wohnungseigentumsrecht (Rechte und Pflichten, Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Abrechnungen), Nachbarrecht, Pachtrecht, Grundstücksrecht, Erbrecht u. a. Dr. Carsten Brückner, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Beratung in der Geschäftsstelle 15.00 - 18.00 Uhr: jeden Donnerstag * Gunther Hildebrandt, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Beratung in der Geschäftsstelle 9.00 - 12.00 Uhr: jeden Dienstag *

Geplante Baumaßnahmen (genehmigungsfrei oder -pflichtig), geplante Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten, Verbesserung von Schall- und Wärmedämmwerten, Baumängel, Wohnungsaufmaße nach 2. Berechnungsverordnung Dipl.-Ing. Jürgen Papke, Architekt BDB Beratung in der Geschäftsstelle 10.00 - 12.00 Uhr: 18.05. · 01.06. · 15.06. · 29.06. · 13.07. · 10.08. · 24.08. · 07.09. · 21.09.2018

Steuerberatung Steuerrecht, Vermietung & Verpachtung mit Abschreibungen, Kaufpreisaufteilung, steuerliche Erb- und Schenkungsfragen; Fragen vor dem Kauf oder durch den Verkauf; gewerblicher Grundstückshandel u. v. m. Dipl.-Kfm. Ronald Köbe, Steuerberater Beratung in der Geschäftsstelle 10.00 - 12.00 Uhr: 16.05. · 13.06. · 11.07. · 15.08. · 19.09.2018 15:30 - 17:30 Uhr: 24.05. · 21.06. · 26.07. · 30.08. · 20.09.2018

Finanzierungsberatung Alle Fragen der Immobilienfinanzierung (Modernisierung, Kauf, Umschuldung, Darlehen u. a.); Thema Bausparen; Hilfe bei Kauf und Verkauf Mike Redenz, LBS-Bezirksleiter Beratung in der Geschäftsstelle 10.00 - 12.00 Uhr: 09.05. · 06.06. · 11.07. · 01.08. · 05.09.2018

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Sachversicherungen für Privat- und Geschäftskunden: Wohngebäudeversicherung, Hausratversicherung, Feuerversicherung u. a. m. Frank Blankenfeld, Versicherungsfachwirt Telefonische Beratung nach individueller Vereinbarung

Beratung rund um Fenster und Türen Fenster und Türen aus Holz oder Kunststoff; energetische Maßnahmen im Zuge einer Fenstermodernisierung; Lüftungskonzepte nach Fenstererneuerung; Wärmeschutzfenster im Baudenkmal Michael Thieß, Tischlermeister und vereidigter Sachverständiger für das Tischlerhandwerk Beratung in der Geschäftsstelle 16 - 18 Uhr: 17.05. · 31.05. · 14.06. · 09.08. · 23.08. · 06.09.2018 Telefonische Beratung 10.00 - 12.00 Uhr: 24.05. · 07.06. · 02.08. · 16.08. · 30.08. · 13.09.2018

Beratung Dach-, Wand- und Abdichtungstechnik Dachfenstereinbau, energetische Dachsanierung, neueste technische Standards, Fassaden- und Schornsteinverkleidungen, Abdichtung/Sanierung von Flachdächern, Schieferarbeiten, Dachwartungen u. v. m. Danny Manneck, Dachdeckermeister und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Bauschadenbewertung, IQ-ZERT-zertifizierter Sachverständiger für Versicherungsschäden Tel. Beratung 8.00 - 11.00 Uhr: 01.06. · 13.07. · 24.08. · 14.09.2018

Gebäudeenergieberatung Betriebs- und Brandsicherheit von Feuerstätten, Energieeffizienz von Gebäuden und technischen Einrichtungen, Abgasmessungen, baurechtliche Auflagen Jessica Baschin, Schornsteinfegermeisterin und Gebäudeenergieberaterin Peter Lehmann, Schornsteinfegermeister, zertifizierter Gebäudeenergieberater und Thermograf Tel. Beratung 17.00 - 18.00 Uhr: jeden Mittwoch *

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Die Zahl zum Schluss

2 cm Ist eine gedämmte Außenwand zwei Zentimeter zu dick, kann das aufgrund einer sozialen Erhaltungsverordnung (Milieuschutz) schon mal zur Ablehnung des Sanierungsbegehrens führen. Dann wird nämlich ein Wärmedurchgangskoeffizient von 0,19 W/m²K (Watt pro Quadratmeter und Kelvin) erreicht, obwohl lediglich 0,24 W/m²K erlaubt gewesen wären. Eine Kleinigkeit? Immerhin handelt es sich hierbei immerhin um 20 Millimeter beziehungsweise stattliche 20.000 Mikrometer. Unvorstellbar? Dann zur Verdeutlichung: Es ist sooooooooo viel zu dick! 0

1

2 cm

Diese mächtige Stärke hätte besseren Klimaschutz zur Folge. Zudem wäre ausreichend Platz für Vogel- und Fledermausnistkästen vorhanden. Ein klarer Fall von Luxussanierung, die mit Sicherheit zur Verdrängung der angestammten Bevölkerung führen würde. Mehr Details zu den zwei Zentimetern auf Seite 8

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Haus & Grund Berlin-Neukölln, Eigentümerschutzgemeinschaft, Vermietung, Vermieter, Mietrecht, Wohnungseigentum, WEG, Eigentümer

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