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EDITION EIGENTÜMER-WISSEN 03

Dr. Carsten Brückner

COVID-19-Pandemie: Auswirkungen auf die COVID-19-Pandemie: Auswirkungen auf die mietrechtliche Praxis mietrechtliche Praxis


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Covid-19-Pandemie & Mietrecht

Impressum

Edition Eigentümer-Wissen · Band 03 Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die mietrechtliche Praxis

Autor Dr. Carsten Brückner Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Vorsitzender Haus & Grund Berlin · Vorsitzender Haus & Grund Berlin-Neukölln Mitglied im Vorstand Haus & Grund Deutschland

Herausgeberin und Verlag DIGNUS.DE Medien GmbH · Fuchseckstraße 10 · 73108 Gammelshausen Telefon: 07164 915 05 16 · E-Mail: service@eigentuemer-wissen.de · www.dignus.de 1. Auflage · Mai 2020 · ISBN: 978-3-946794-04-2 Klimafreundlich gedruckt · Mehr Info auf www.umwelt.dignus.de

Alle Rechte vorbehalten © Text, Systematik von Gliederung und Aufbau: Dr. Carsten Brückner © Fotos und Grafiken: zvg. © Gestaltung und Gesamtwerk: DIGNUS.DE Medien GmbH

Haftungsausschluss Dieses Buch wurde mit bestmöglicher Sorgfalt erstellt. Es kann allerdings nicht das Spruchmaterial aller deutschen Gerichte berücksichtigen. Zu rechnen ist mit abweichenden Gerichtsentscheidungen je nach Einzelfallumständen, Fortentwicklung von Gesetzgebung und Rechtsprechung sowie technischen Weiterentwicklungen. Autor, Herausgeberin und Verlag übernehmen keine Gewährleistung für eventuell vorhandene Unvollständigkeiten, ungenaue Angaben oder Fehler sowie hinsichtlich einer Änderung von Gesetzen, Rechtsprechung, Vorschriften, technischen Normen und Regeln; außerdem auch keine Gewährleistung dafür, dass der mit dem Erwerb oder der Verwendung dieses Buches beabsichtigte Erfolg tatsächlich eintritt. Die Verwendung des Buches, einzelner Teile davon oder der buchbegleitenden Website geschieht ausschließlich auf eigene Verantwortung des Erwerbers bzw. Verwenders. Dieser Haftungsausschluss gilt nur für Sach- und Vermögensschäden, er gilt nicht, soweit die genannten Mängel auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit des Autors, der Herausgeberin, des Verlags zurückzuführen sind.

Ergänzungen · Änderungen · Löschungen Das Buch darf jederzeit durch Neuauflage oder Einlegeblätter geändert oder ergänzt werden, ohne dass hieraus irgendwelche Ansprüche hergeleitet werden können. Gleiches gilt für eventuelle Änderungen oder Löschungen der ergänzenden Informationen auf der buchbegleitenden Website.


> Online-Service

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Covid-19-Pandemie & Mietrecht

12 01

EinfĂźhrung ........................................................................................................... 12

22 02

Artikel 240 § 2 EGBGB .......................................................................................................... 22

Vorwort ...................................................................................................... 08 Literaturverzeichnis ............................................................................. 84 Autor ............................................................................................................. 85 Inhaltsverzeichnis ................................................................................ 86


> Überblick

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60 03

Minderung / Mängel an der Mietsache aufgrund der COVID-19-Pandemie .......................... 60

66 04

Maßnahmen / Handlungen an der Mietsache und COVID-19 ........................................................................ 66

05 COVID-19-Pandemie und Berliner Mietendeckel .... 72 06 20 Fakten zu den mietrechtlichen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie ......................................................... 76


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Covid-19-Pandemie & Mietrecht

Vorwort


> Vorwort

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Die Welt wird danach nicht mehr dieselbe sein. Diese Feststellung findet sich bei gravierenden Ereignissen sowohl in der Menschheitsgeschichte als auch im persönlichen Leben. Seit dem ersten Quartal 2020 hat es die Welt mit einem solchen Ereignis zu tun: Ein Virus breitet sich aus und gefährdet die menschliche Gesundheit in besonderer Weise. Deshalb beschlossen die Bundesregierung und die Regierungen der Bundesländer weitreichende Maßnahmen zur Einschränkung des öffentlichen Lebens. Um umfangreiche Kontaktsperren durchzusetzen, wurden eine Vielzahl von gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Tätigkeiten unterbunden. Diese Wochen des „Lockdowns“ offenbarten, dass in vielen ökonomischen Bereichen keine ausreichende Kapitaldecke vorhanden ist, um eine solche Krisenzeit länger durchzustehen. Daher bedurfte es der Klärung, wie angesichts starker wirtschaftlicher Einbußen mit Forderungsausfällen in größerem Umfang umzugehen ist. Dies den Beteiligten der einzelnen Rechtsverhältnisse zu überlassen, war nicht ausreichend, um einen geordneten Lösungsweg zu beschreiten. So führte die Politik Regelungen ein, um wirtschaftliche Verwerfungen zu verhindern oder wenigstens einzugrenzen. Die im Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht für das Miet- und Pachtrecht erlassenen Sonderregelungen bedürfen der Einordnung und Erklärung, um einen rechtssicheren Umgang mit ihnen zu ermöglichen. Ihre Folgen können sich über eine Dauer von mindestens zwei Jahren auswirken. Dieses Buch dient den mit dem Mietrecht befassten Personen als entsprechender Leitfaden für diesen Sonderbereich.


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Covid-19-Pandemie & Mietrecht

01

EinfĂźhrung

I. Ausbleiben von Mietzahlungen ................................. 13 II. Auswirkungen der SARS-CoV-2-Virus (COVID-19-Pandemie) ..................................................... 17 III. Die Reaktion des Bundesgesetzgebers ................... 18


01 > Einführung

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Im Bereich der Miete und der Pacht stellt die vom Vermieter bzw. Verpächter geschuldete Gebrauchsüberlassung der Miet- oder Pachtsache in einem zur vertragsgemäßen Nutzung geeigneten Zustand seine Hauptleistungspflicht dar.1 Die Hauptleistungspflicht des Mieters bzw. Pächters ist die Entrichtung der vereinbarten Miete oder Pacht.2

I. Ausbleiben von Mietzahlungen Bleibt die Mietzahlung des Mieters aus, kann dies unterschiedliche Gründe haben. Weist die Mietsache Mängel auf, reduziert sich die Leistungspflicht des Mieters aufgrund der gesetzlichen Minderung3 der Mietzahlung um einen der reduzierten Leistung der Gebrauchsüberlassung des Vermieters entsprechenden Anteil. Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Beseitigung des Mangels nicht nach und gerät er in Verzug, wird dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht4 an den Mietzahlungen zugestanden, um den Vermieter zur Erfüllung seiner Pflicht zu zwingen. Der Grund für das gänzliche oder teilweise Ausbleiben der Mietzahlung des Mieters kann nicht nur in der Mietsache und der vom Mieter daraus hergeleiteten Reaktionen liegen, sondern auch in der Person des Mieters, insbesondere in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit. Hierzu gilt allerdings der Grundsatz, dass der Mieter verschuldensunabhängig für seine Pflicht einzustehen hat, die Miete zu zahlen.5 Bleiben die Mietzahlungen des Mieters aus, hat der Vermieter die Möglichkeit, seinen Zahlungsanspruch gerichtlich durchzusetzen. Außerdem hat er die Möglichkeit, sich vom Vertragspartner, der seine Hauptleistungspflicht nicht erfüllt, zu trennen und die Mietsache an einen neuen Vertragspartner zu vermieten. Um sich von seinem bisherigen Vertragspartner zu trennen, kündigt der Vermieter das Mietvertragsverhältnis. Bei dauerhaftem Ausbleiben der Mietzahlung ist dies für den Vermieter die einzige Möglichkeit, die Mietsache wie beabsichtigt wirtschaftlich zu verwerten. Für die Kündigung des Vermieters aufgrund des Mietzahlungsverzugs des Mieters finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in drei Paragrafen die maßgeblichen Vorschriften.

1 2 3 4 5

§ 535 Absatz 1 Satz 1 und 2 BGB. § 535 Absatz 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag und gegebenenfalls weiteren Vereinbarungen der Mietvertragsparteien betreffend die Miethöhe. § 536 BGB. § 320 BGB – Einrede des nichterfüllten Vertrags, BGH Urteil vom 17.06.2015 VIII ZR 19/14 GE 2015, 1089ff; Urteil vom 10.04.2019 VIII ZR 12/18 GE 2019, 790ff. BGH Urteil vom 04.02.2015 VIII 175/14 GE 2015, 313, 314 Rz.20; „Geld hat man zu haben“.


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Covid-19-Pandemie & Mietrecht

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Artikel 240 § 2 EGBGB

I. Allgemein ............................................................................ 23 II. Dogmatische Einordnung ............................................. 25 III. Keine (eigenen) Ausnahmen ........................................ 27 IV. Anwendungsbereich ...................................................... 28 V. Kündigender Vermieter ................................................. 30 VI. Kündigungserklärung .................................................... 30 VII. Abweichende Vereinbarungen ................................... 31 VIII. Kündigungsgrund: Mietzahlungsverzug des Mieters ......................................................................... 32 IX. Glaubhaftmachung ......................................................... 49 X. Bestehenbleiben von Zahlungsansprüchen und Folgen ......................................................................... 51 XI. Pflichten der Mietvertragsparteien ........................... 53 XII. Prozessuale Wirkungen .................................................. 55 XIII. Mögliche Verlängerung des Zeitraums des Zahlungsverzugs .............................................................. 57 XIV. Auswirkungen auf gerichtliche Räumungs fristen .................................................................................... 57


02 > Artikel 240 § 2 EGBGB

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I. Allgemein Überschrift und Wortlaut des Artikel 240 § 2 stellen keinen endgültigen Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit des Vermieters11 dar, sondern nehmen dem Vermieter die Möglichkeit, sich ● auf einen bestimmten Kündigungsgrund ● für bestimmte Mietzahlungen ● für einen bestimmten Zeitraum zu stützen. Die Regelung ist eine zeitlich begrenzte Ausnahme des Grundsatzes, dass der Mieter auch dann nicht von der Mietzahlungspflicht befreit ist, wenn er wirtschaftliche Schwierigkeiten hat, ihr nachzukommen – selbst bei unverschuldeten Ursachen.12 Der Hinweis auf die im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie entstandene eingeschränkte oder gar gänzlich entfallene Leistungsfähigkeit des Mieters vermag ihn nicht zu entlasten.13 Die Regelungen sind im Rahmen der umfangreichen Bestimmungen zu Vertragsverhältnissen gesondert für die entgeltliche Gebrauchsüberlassung von Immobilien geschaffen worden. Nach Ansicht des Gesetzgebers ist aufgrund des uneingeschränkten Bestehenbleibens der Leistungspflicht des Mieters der Eingriff in die Rechte des Vermieters durch die Kündigungsbeschränkung damit geringer, da die Regelung lediglich sein sekundäres Recht zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs für einen („moderaten“)14 Zeitraum beschränkt. Umgekehrt wiegt regelmäßig das Interesse des Mieters schwer: Der angemietete Wohnraum stellt für ihn eine Heimstatt dar, für den Gewerbemieter ist die Mietsache die Grundlage seiner Erwerbstätigkeit. Es soll sich um eine spezielle Regelung handeln, die den Besonderheiten des Mietverhältnisses ausgewogen Rechnung trägt und dem Interesse15 am Fortbestand des Mietverhältnisses den Vorzug gibt. Dies rechtfertigt, von einer speziellen Härteklausel abzusehen.16 Zweck der Regelung ist zu verhindern, dass durch die zu erwartenden negativen wirtschaftlichen Auswirkungen Mieter und Gewerbetreibende die gemieteten Räume und Flächen verlieren17 und damit ihrer Möglichkeit beraubt werden zu wohnen beziehungsweise ihrer Erwerbstätigkeit nachzugehen.

11 12 13 14 15 16 17

Auch „Kündigungssperre“ Lützenkirchen Mietrecht in der COVID-Pandemie I. BT-Drucks. 19/18110 Begründung B. Zu Artikel 5 zu § 2 Zu Absatz 1 S.36. Lützenkirchen Mietrecht in der COVID-Pandemie IX. Die Hervorhebung erfolgte durch den Autor. Besser formuliert: Zwang. BT-Drucks. 19/18110 Begründung B. Zu Artikel 5 zu § 2 Zu Absatz 1 S.36. BT-Drucks. 19/18110 Begründung B. Zu Artikel 5 zu § 2 Zu Absatz 1 S.36.


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Covid-19-Pandemie & Mietrecht Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenzund Strafverfahrensrecht vom 27. März 2020, Artikel 5 Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) Artikel 240 Vertragsrechtliche Regelungen aus Anlass der COVID-19-Pandemie § 2 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen (1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt. (2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. (3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden. (4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.


02 > Artikel 240 § 2 EGBGB

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II. Dogmatische Einordnung Zur Erreichung des Zwecks wird zugunsten des Mieters eine Ausnahme von den Regelungen der §§ 573 und 543 sowie 569 BGB geschaffen, um eine Abmilderung der Folgen aus der COVID-19-Pandemie für den Mieter zu erreichen. Artikel 240 § 2 EGBGB stellt kein Leistungsverweigerungsrecht des Schuldners dar, wie es in Artikel 240 § 1 geregelt worden ist. Die Leistungspflicht des Mieters bleibt somit (durch dieses Gesetz uneingeschränkt) bestehen.18 Die Regelung begründet keine neuen Rechte oder Ansprüche zu Gunsten des Mieters. Ihm wird eine rechtsvernichtende Einwendung an die Hand gegeben, die er zu gegebener Zeit erheben muss.19 Obgleich die Regelungen selbst lediglich von einer „Beschränkung“ der Rechte des Vermieters sprechen, geht der Gesetzgeber von einem gänzlichen Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters aus.20 Wohnraum: Bestimmte Mietrückstände sollen in einem festgelegten Zeitraum weder einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung (§ 543 BGB) darstellen noch soll aus ihnen ein berechtigtes Interesse zur ordentlichen Kündigung auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Wohnraummietverhältnisse (§ 573 BGB) folgen. Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses allein aufgrund solcher Mietrückstände wird dadurch ausgeschlossen. Geschäftsraum: Entsprechendes gilt für die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Grundstücke oder über Räume, die keine Wohnräume sind. Aus dem Kündigungsausschluss folgt, dass eine Kündigung des jeweiligen Vertragsverhältnisses innerhalb des vom Gesetz geregelten Zeitraums bis einschließlich 30. Juni 2022 zunächst schwebend wirksam ist und erst dann unwirksam wird, wenn der Mieter entsprechende Nachweise vorgelegt hat und damit seiner Pflicht zur Glaubhaftmachung nachgekommen ist.21 Hat der Mieter vorsorglich den Vermieter über seine Zahlungsschwierigkeiten informiert und entsprechende Nachweise geführt, dürfte eine dennoch darauffolgende Kündigung von Anfang an unwirksam sein.

18 19 20 21

BT-Drucks. 19/18110 Begründung B. Zu Artikel 5 zu § 2 Zu Absatz 1 S.36. Beuermann GE 2020, 449, 449; Lützenkirchen Mietrecht in der COVID-Pandemie VI. BT-Drucks. 19/18110 Begründung B. Zu Artikel 5 zu § 2 Zu Absatz 1 Zu Satz 1 S.36. Lützenkirchen Mietrecht in der COVID-Pandemie VI.


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Covid-19-Pandemie & Mietrecht

9. Ursachenzusammenhang zwischen Zahlungsverzug und COVID-19-Pandemie Die Kündigungsbeschränkung soll dann gegeben sein, wenn die Nichtleistung des Mieters auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Durch die Formulierung „auf den Auswirkungen beruhend“ wird der Anwendungsbereich der Norm weit ausgedehnt, da ein sehr weitreichender Ursachenzusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und dem Zahlungsverzug des Mieters ausreichend sein dürfte. Relevant ist hiernach nicht nur ein unmittelbarer Ursachenzusammenhang zwischen Pandemie und Zahlungsverzug, sondern für die Kausalität kommen auch Zwischenumstände in Betracht, sodass auch mittelbare Ursachen für den Zahlungsverszug ausreichend sind, so lange überhaupt noch ein Zusammenhang erkennbar ist. Beispiel 1: Der Mieter muss aufgrund der SARS-CoV-2-Eindämmungsmaßnahmenverordnung sein Geschäft schließen. Da er aufgrund der Schließung keine Einnahmen mehr zu verzeichnen hat, teilt er dem Vermieter mit, aufgrund der gegebenen Situation die Miete nicht mehr zahlen zu können Beispiel 2: Das kontoführende Kreditinstitut teilt dem Mieter mit, dass der von dem Mieter eingerichtete Dauerauftrag für die Mietzahlung aufgrund technischer Probleme nicht ausgeführt werden konnte; die technischen Probleme können zur Zeit nicht behoben werden, da in der hierfür ausschließlich in Betracht kommenden Fachfirma beschäftigten Mitarbeiter alle an dem Corona-Virus erkrankt und deswegen nicht arbeitsfähig sind. Eine Anweisung der Mietzahlung bleibt daher aus, obwohl das Konto des Mieters eine ausreichende Deckung aufweist. Der Mieter muss dann jedoch auf anderem Weg den Mietzahlungsanspruch des Vermieters erfüllen, zum Beispiel durch Zahlung per Scheck oder bar, auch wenn das nicht die zwischen den Mietervertragsparteien vereinbarte Zahlungsart ist. In Betracht kommen ● behördlich angeordnete Einschränkungen ● erzwungene oder freiwillige 65 Quarantäne ● Kurzarbeit bis hin zum Verlust des Arbeitsplatzes.

65 Schmidt-Futterer/Blank § 543 Rdnr.87.


02 > Artikel 240 § 2 EGBGB

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Schwierigkeiten bei der Ermittlung der Kausalität zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtzahlung der Miete können entstehen, wenn der Mieter zwar grundsätzlich als leistungsfähig anzusehen ist, aufgrund der gegebenen Umstände jedoch nicht alle seine Verbindlichkeiten erfüllen kann und somit nur eine eingeschränkte oder lediglich teilweise Leistungsfähigkeit gegeben ist. Diese kann auf den selben Umständen beruhen wie eine vollständige Leistungsunfähigkeit des Mieters. Beispiel: Der im Gastronomiebereich selbständige Mieter einer Wohnung entrichtet keine Miete für die Monate Mai und Juni 2020. Zur Begründung gibt er an, aufgrund der hoheitlich verfügten Schließung seines Restaurants keine Umsätze und somit auch keine Einnahmen mehr zu erzielen. Alle zur Verfügung gestellten staatlichen Unterstützungsmaßnahmen in voller Höhe in Anspruch genommen zu haben. Die ihm hierdurch zur Verfügung gestellten Mittel hat der Mieter darauf verwendet, ausstehende Lieferantenrechnungen, einen Teil der Mitarbeitergehälter sowie einen Teil der Geschäftsraummiete zu bezahlen. Soweit bei einer solchen Sachverhaltskonstellation vom Mieter eine Teilleistung (hier auch auf die Wohnraummiete) verlangt bzw. erwartet wird, um noch von einer Kausalität zwischen COVID-19-Pandmie und Nichtzahlung ausgehen zu können ist fraglich, nach welchem (Verteiler-)Schlüssel eine Teilleistung vom Mieter verlangt oder zumindest als ausreichend angesehen werden könnte. Hierbei müsste dann festgelegt werden, in welchem Rangverhältnis die einzelnen vom Mieter zu erfüllenden Verbindlichkeiten zueinander stehen und ob diese zunächst nach ihrem Rangverhältnis zueinander in voller Höhe oder anteilig zu bedienen sind. Soweit Klinger eine Kausalität nicht annehmen will, wenn der Mieter „vergleichsweise geringe Einkommenseinbußen erleidet, sodass ihm eine Teilleistung möglich sein soll, gelten dieselben Überlegungen.66 In einer gerichtlichen Auseinandersetzung um eine vom Vermieter ausgesprochene Kündigung bedürfte es sodann der vollumfänglichen Offenlegung der dem Mieter zur Verfügung stehenden wirtschaftlichen Mittel und sämtlicher Verbindlichkeiten. Nach Ansicht von Klinger soll es an einer Kausalität auch fehlen, wenn der Mieter sonstige und für die elementare Lebensführung nicht erforderliche Ausgaben hätte vermeiden können.67

66 Klinger DWW 2020, 126, 128. 67 Klinger DWW 2020, 126, 127.


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Covid-19-Pandemie & Mietrecht

03

Minderung / Mängel an der Mietsache aufgrund der COVID-19-Pandemie


03 > Minderung / Mängel an der Mietsache

61

Der Vermieter schuldet dem Mieter die Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand und muss die Mietsache frei von Mängeln halten.126 Ein Mangel im Sinne des § 536 Absatz 1 BGB an der Mietsache ist gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von dem vertraglich vereinbarten Zustand zu Ungunsten des Mieters abweicht.127 Sind Mängel an der Mietsache vorhanden, ist der Vermieter verpflichtet und berechtigt, diese zu beseitigen. Wohnraum: Die Umstände der COVID-19-Pandemie stellen keinen Mangel an der Mietsache in einem Wohnraummietverhältnis dar. Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, in seiner Wohnung Besuch und/oder Gäste zu empfangen und zu beherbergen.128 Die durch die vom jeweiligen Verordnungsgeber der Bundesländer bedingte Einschränkung sozialer Kontakte auch in der eigenen Wohnung stellt keinen Umstand speziell betreffend die einzelne Mietsache dar, sondern ist als allgemeines Kontaktverbot eine Folge der gegebenen Entwicklung, die jeden gleichermaßen trifft. Zwar mag die Gebrauchsmöglichkeit der Mietsache zum Empfang von Besuchen und Gästen vorübergehend nicht gegeben sein, diese Einschränkung führt jedoch nicht zu einer Verringerung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache zum vereinbarten Zweck – die Wohnraumnutzung. Der Mieter ist daher nicht berechtigt, in einem Wohnraummietverhältnis die vereinbarte Miete unter Hinweis auf die COVID-19-Pandemie zu mindern. Selbst wenn man von dem Vorliegen eines Mangels an der Mietsache „Wohnraum“ ausgehen wollte, dürften die sonst bei Vorliegen eines Mangels gegebenen Rechtsfolgen nicht zur Anwendung kommen. Zwar ist der Vermieter zur Beseitigung eines Mangels an der Mietsache verpflichtet, jedoch hat vorliegend der Vermieter keine Möglichkeit der Einflussnahme auf die Voraussetzungen der Aufhebung der Kontaktsperre.

126 § 535 Absatz 1 Satz 1, 2 BGB. 127 BGH Urteil vom 16.02.2000 XII ZR 279/97 NJW 2000, 1714, 1715; Urteil vom 06.10.2004 VIII ZR 355/03 NJW 2005, 2018, 2019; Urteil vom 21.09.2015 XII ZR 66/03 NJW 2006, 899, 900. 128 Brückner Untervermietung A. VI. 2. „Gast“; A. VI. 5. „Besuch“.


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Covid-19-Pandemie & Mietrecht

04

MaĂ&#x;nahmen / Handlungen an der Mietsache und COVID-19 I. Pflichten des Mieters ....................................................... 67 II. Pflichten des Vermieters................................................. 68


04 > MaSSnahmen / Handlungen an der Mietsache

67

Im laufenden Mietverhältnis können Handlungen und Maßnahmen, zu denen die Mietvertragsparteien verpflichtet sind, ausgesetzt werden. Das ist dann der Fall, wenn die Erfüllung der jeweiligen Pflicht im Widerspruch zu dem durch die Verordnungsgeber erlassenen Kontaktverbote steht oder dem Verpflichteten die Erfüllung aus gesundheitlichen Überlegungen nicht zumutbar ist.

I. Pflichten des Mieters Der Mieter ist gesetzlich insbesondere verpflichtet, ● Erhaltungsmaßnahmen139 ● Modernisierungsmaßnahmen140 ● die Betretung und Besichtigung der Mietsache aus anderen begründeten Anlässen141 zu dulden. Dem Vermieter steht ein gesetzlicher Duldungsanspruch zu. Fällig ist der Anspruch jedoch erst dann, wenn die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme ordnungsgemäß gegenüber dem Mieter angekündigt worden ist. Fehlt es an einer ausreichenden Ankündigung, ist der Anspruch des Vermieters (noch) nicht fällig. Aber auch dann, wenn der Vermieter sein Vorhaben dem Mieter ordnungsgemäß angekündigt hat, können Umstände vorliegen, die zwar auf das Bestehen des Duldungsanspruchs keinen Einfluss haben aber der Fälligkeit des Anspruchs entgegengehalten werden können. Das ist dann der Fall, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften der Ausführung der vom Vermieter beabsichtigten Maßnahme entgegenstehen und/oder dem Mieter die Duldung aus anderen Gründen nicht zumutbar ist. Im Fall der COVID-19-Pandemie sind dies eine Kontaktbeschränkung142 und die Pflicht, bei Zusammentreffen von Menschen einen Mindestabstand von 1,50 Meter143 einzuhalten. Ist dieser Mindestabstand bei einer der oben genannten Maßnahmen, auf deren Duldung der Vermieter gegenüber dem Mieter einen Anspruch hat, nicht zu gewährleisten, sind diese Maßnahmen zu unterlassen.

139 § 555a Absatz 1 BGB. 140 § 555d Absatz 1 BGB. 141 Zu diesen Maßnahmen gehören insbesondere das Ablesen von Verbrauchserfassungsgeräten und die Wartung von technischen Einrichtungen wie Gastherme, Rauchwarnmeldern usw., Kontrolle durchgeführter Schönheitsreparaturen usw. 142 §§ 1 Absatz 1, 14 Absatz 1 SARS-CoV-2-Eindämmungsmaßnahmenverordnung vom 22.03.2020. 143 § 3a Absatz 3 bei Einzelhandel, § 13 Absatz 2 SARS-CoV-2-Eindämmungsmaßnahmenverordnung beim Aufenthalt außerhalb der Wohnung oder in gewöhnlicher Unterkunft.


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Covid-19-Pandemie & Mietrecht

06

20 Fakten zu den mietrechtlichen Auswirkungen der COVID-19Pandemie


06 > 20 Fakten

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1. Der Bundesgesetzgeber hat aufgrund der Corona-Pandemie eine Kündigungsbeschränkung für Mietverhältnisse erlassen. Der Bundestag beschloss am 27. März 2020 das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht. Darin sind spezielle Regelungen für Mietrecht und Pachtrecht enthalten. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Diese Regelung gilt seit dem 1. April 2020. 2. Die Kündigungsbeschränkung gilt für Miet- und Pachtverhältnisse. Der Ausschluss des Kündigungsrechts bezieht sich auf Mietverträge über Wohnraum, Geschäftsraum, Grundstücke sowie Grundstücksteile und auf Pachtverträge. 3. Ziel der Regelung ist das Abwenden von Wohnungs- und Geschäftsraumverlust aufgrund kurzfristiger Zahlungsausfälle. Für einen bestimmten Zeitraum der COVID-19-Pandemie muss der Mieter nicht den Verlust der Mietsache befürchten, wenn er vorübergehend die fällige Miete nicht fristgerecht zahlen kann. Hierdurch soll verhindert werden, dass die zu erwartenden negativen wirtschaftlichen Auswirkungen dazu führen, dass Menschen ihre Wohnräume sowie Gewerbetreibende ihre Räume und Flächen und damit die Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit verlieren. 4. Unter die Regelung fallen Nettokaltmiete, Pauschalen und Vorauszahlungen auf Betriebskosten. Der Kündigungsausschluss greift im Fall des Ausbleibens regelmäßiger Zahlungen, die der Mieter mit dem Vermieter für die jeweiligen Zeitabschnitte als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung vereinbart hat: Bruttomieten, Nettomieten, Vorauszahlungen auf kalte und warme Betriebskosten sowie Betriebskostenpauschalen. Als Entgelt kommen auch Hauswart- oder andere Dienstleistungen in Betracht, die die Mietvertragsparteien vereinbart haben. Auch Schönheitsreparaturen zählen als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung. 5. Die Regelung ist nicht auf andere Zahlungspflichten des Mieters anzuwenden. Andere als im Gesetz genannte Zahlungspflichten sollten nicht unter die Kündigungsbeschränkung fallen. Dennoch wird in der juristischen Diskussion teilweise die Meinung vertreten, dass auch andere durch die COVOD-19-Pandemie bedingte Zahlungsausfälle von der Kündigungsbeschränkung erfasst sein können – insbesondere bei einem Zahlungsverzug einer vereinbarten Mietkaution oder abgerechneter Betriebskosten, wenn dies einen Kündigungsgrund darstellen könnte, was von den Umständen im Einzelfall abhängig ist.


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Covid-19-Pandemie & Mietrecht

Die Edition Eigentümer-Wissen ist eine Buchreihe, in der Experten nützliche Kenntnisse für Eigentümer vermitteln.

EDITION EIGENTÜMER-WISSEN Band 01 Dr. Carsten Brückner

Rauchwarnmelderpflicht in Berlin und Brandenburg Rechtliche und praktische Rahmenbedingungen für Eigentümer

ISBN: 978-3-946794-01-1

Die Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern liegt beim Eigentümer und hat eine Vielzahl von rechtlichen und praktischen Fragen zur Folge. Das Buch widmet sich allen Themenfeldern, die durch die Rauchwarnmelderpflicht betroffen sind. Neben den rechtlichen Grundlagen stellt es die Auswirkungen im Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht umfassend dar – den Einbau als Modernisierungsmaßnahme, die Wartung als Instandhaltungs- sowie die Reparatur als Instandsetzungsmaßnahme. Darüber hinaus beleuchtet der Autor Auswirkungen auf die Betriebskosten, legt Spezifika in der Wohnungseigentümergemeinschaft dar und erörtert strafrechtliche Aspekte. Für die praktische Umsetzung finden sich zudem Mustertexte für das Mietrecht und das Wohnungseigentumsrecht im Buch. In 40 Fakten wird das Wissen des Buchs kompakt zusammengefasst – für Schnell-Leser und zum Nachschlagen. Unter www.eigentümer-wissen.de stehen den Lesern weitere Inhalte zur Verfügung, die bei Weiterentwicklungen in Gesetzgebung, Rechtsprechung und Technik aktualisiert werden.


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Weitere Informationen finden Interessierte auf der Website www.eigentümer-wissen.de – teilweise mit exklusiven Inhalten für Leser/innen.

EDITION EIGENTÜMER-WISSEN Band 02 Dr. Carsten Brückner

Berliner Mietendeckel Handbuch zum Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln)

ISBN: 978-3-946794-03-5

Die erste Auflage des Handbuchs war bereits im Dezember 2019 erschienen, als das Gesetz noch nicht vom Abgeordnetenhaus beschlossen war. So konnten sich Eigentümer schon frühzeitig mit der Thematik befassen. Die zweite Auflage berücksichtigt die Änderungen, die im Gesetzgebungsverfahren erfolgt waren und stellt die endgültige Fassung des MietenWoG Bln vor. Außerdem wird nun auch auf die später erschienenen Verwaltungsvorschriften eingegangen. Das Buch beschreibt das Gesetz, seine Begründung sowie Folgen für den Vermieter. In einem zweiten Teil widmet es sich den Verbotstatbeständen des MietenWoG Bln. Mehrere Anhänge komplettieren das Handbuch. Auf der Website www.eigentümer-wissen.de werden weitere Informationen und praktische Handlungsempfehlungen bereitgestellt und aktualisiert. Außerdem werden Gerichtsurteile zum Gesetz vorgestellt und kommentiert.


EDITION EIGENTÜMER-WISSEN 03

Dr. Carsten Brückner COVID-19-Pandemie Auswirkungen auf die mietrechtliche Praxis

Aufgrund der Ausbreitung des Corona-Virus beschlossen die Bundesregierung und die Regierungen der Bundesländer im März 2020 weitreichende Maßnahmen zur Einschränkung des öffentlichen Lebens. Um umfangreiche Kontaktsperren durchzusetzen, wurden eine Vielzahl von gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Tätigkeiten unterbunden. Diese Wochen des „Lockdowns“ offenbarten, dass in vielen ökonomischen Bereichen keine ausreichende Kapitaldecke vorhanden ist, um eine solche Krisenzeit länger durchzustehen. Die Politik führte Regelungen ein, um wirtschaftliche Verwerfungen zu verhindern oder wenigstens einzugrenzen – unter anderem mit dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht. Die darin für das Miet- und Pachtrecht erlassenen Sonderregelungen bedürfen der Einordnung und Erklärung, um einen rechtssicheren Umgang mit ihnen zu ermöglichen. Ihre Folgen können sich über eine Dauer von mindestens zwei Jahren auswirken. Dieses Buch dient den mit dem Mietrecht befassten Personen als Leitfaden für diesen Sonderbereich. Es beschreibt das Gesetz und seine Auswirkungen für Vermieter und Mieter – deren Rechte und Pflichten. 20 Fakten präsentieren das Wissen zusammenfassend in kompakter Form. Dr. Carsten Brückner ist Rechtsanwalt sowie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Er ist unter anderem Vorsitzender von Haus & Grund Berlin sowie Mitglied im Vorstand von Haus & Grund Deutschland. Mit der Edition Eigentümer-Wissen vermitteln Experten nützliche Kenntnisse für Eigentümer. Unter www.eigentümer-wissen.de stellt sie den Lesern weitere Inhalte zur Verfügung und aktualisiert sie bei Weiterentwicklungen in Gesetzgebung, Rechtsprechung und Technik. ISBN 978-3-946794-04-2 · 14,95 Euro

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