Edition Eigentümer-Wissen 02 Berliner Mietendeckel

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EDITION EIGENTÜMER-WISSEN 02

Dr. Carsten Brückner

Berliner Mietendeckel Handbuch zum Gesetzentwurf zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG)


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Berliner Mietendeckel

Impressum Edition Eigentümer-Wissen · Band 02 Berliner Mietendeckel · Handbuch zum Gesetzentwurf zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG)

Autor Dr. Carsten Brückner Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Vorsitzender Haus & Grund Berlin · Vorsitzender Haus & Grund Berlin-Neukölln Mitglied im Vorstand Haus & Grund Deutschland

Herausgeberin und Verlag DIGNUS.DE Medien GmbH · Fuchseckstraße 10 · 73108 Gammelshausen Telefon: 07164 915 05 16 · E-Mail: verlag@dignus.de · www.dignus.de 1. Auflage · Dezember 2019 · ISBN: 978-3-946794-02-8 Klimafreundlich gedruckt · Mehr Info auf www.umwelt.dignus.de

Alle Rechte vorbehalten © Text, Systematik von Gliederung und Aufbau: Dr. Carsten Brückner © Text Anhang III Das Verfahren im Ordnungswidrigkeitengesetz: Dr. Christian Köhler © Fotos und Grafiken: zvg. © Gestaltung und Gesamtwerk: DIGNUS.DE Medien GmbH

Haftungsausschluss Dieses Buch wurde mit bestmöglicher Sorgfalt erstellt. Es kann allerdings nicht das Spruchmaterial aller deutschen Gerichte berücksichtigen. Zu rechnen ist mit abweichenden Gerichtsentscheidungen je nach Einzelfallumständen, Fortentwicklung von Gesetzgebung und Rechtsprechung sowie technischen Weiterentwicklungen. Autor, Herausgeberin und Verlag übernehmen keine Gewährleistung für eventuell vorhandene Unvollständigkeiten, ungenaue Angaben oder Fehler sowie hinsichtlich einer Änderung von Gesetzen, Rechtsprechung, Vorschriften, technischen Normen und Regeln; außerdem auch keine Gewährleistung dafür, dass der mit dem Erwerb oder der Verwendung dieses Buches beabsichtigte Erfolg tatsächlich eintritt. Die Verwendung des Buches, einzelner Teile davon oder der buchbegleitenden Website geschieht ausschließlich auf eigene Verantwortung des Erwerbers bzw. Verwenders. Dieser Haftungsausschluss gilt nur für Sach- und Vermögensschäden, er gilt nicht, soweit die genannten Mängel auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit des Autors, der Herausgeberin, des Verlags zurückzuführen sind.

Ergänzungen · Änderungen · Löschungen Das Buch darf jederzeit durch Neuauflage oder Einlegeblätter geändert oder ergänzt werden, ohne dass hieraus irgendwelche Ansprüche hergeleitet werden können. Gleiches gilt für eventuelle Änderungen oder Löschungen der ergänzenden Informationen auf der buchbegleitenden Website. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


> Online-Service

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www.eigentümer-wissen.de Die Edition Eigentümer-Wissen bietet ihren Leserinnen und Lesern einen besonderen Service: Auf der buchbegleitenden Website sind weitere Inhalte abrufbar. •

Das im Handbuch behandelte Gesetz ist zum Zeitpunkt des Erscheinens vom Abgeordnetenhaus noch nicht beschlossen worden. Eventuelle Änderungen im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens werden online dokumentiert.

Nach Inkrafttreten des Gesetzes erlässt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Ausführungsvorschriften, die auf der Website dargestellt und bewertet werden.

Gegen das Gesetz sind bereits Klagen angekündigt. Auf der Website erhalten Sie dazu aktuelle Informationen sowie Kommentierungen.

Zur weiteren Entwicklung des Mietendeckels werden bei Bedarf weitere Informationen bereitgestellt.

Die Inhalte auf www.eigentümer-wissen.de sind exklusiv den Leserinnen und Lesern dieses Buches vorbehalten und daher teilweise geschützt. Nutzen Sie für den Zugriff das Ihnen mitgeteilte Passwort. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


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Berliner Mietendeckel

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01

EinfĂźhrung ................................................................................................ 12

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Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) ........... 24

Vorwort ...................................................................................................... 08 Literaturverzeichnis .......................................................................... 136 Inhaltsverzeichnis .............................................................................. 138 Autor .......................................................................................................... 144 Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. Š DIGNUS.DE Medien GmbH


> Überblick

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Die Verbotstatbestände des Berliner MietenWoG .................................................................. 88

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Anhänge .................................................................................................. 112 Anhang I Anhang II Anhang III

Gesetzentwurf zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) ............ 113 § 2 Wohnraumgesetz Berlin ...................................................... 124 Das Verfahren im Ordnungswidrigkeitengesetz .............. 128

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Berliner Mietendeckel

Vorwort

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> Vorwort

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Der seit vielen Jahren stattfindende Zuzug nach Berlin und Umgebung ist weiterhin ungebrochen. Die Stadtentwicklung kann mit dem Tempo der Bevölkerungszunahme nicht Schritt halten. Das hat eine Vielzahl von Gründen. Während die Nachfrage nach Wohnraum schnell steigt, wird das Angebot allenfalls schleppend erhöht, sodass der Wohnungsmarkt als willkommener Krisenfokus für die politische Auseinandersetzung herhalten muss. Die Gemengelage scheint nicht lösbar. Das Vorhaben, eine Beruhigung des Wohnungsmarkts sowie eine Verbesserung des Mieterschutzes herbeizuführen, kollidiert mit der Bereitschaft für Investitionen zur Schaffung neuen Wohnraums und zur Erreichung gesteckter Klimaziele durch ernergetische Gebäudesanierung. Die Politik konnte bislang den Herausforderungen nicht spürbar begegnen. Nunmehr versucht die rot-rot-grüne Regierungskoalition, durch den Erlass eines Gesetzes zur Mietenbegrenzung ihre Handlungsfähigkeit zu demonstrieren. Am 26. November 2019 hat der Senat beschlossen, den Entwurf des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) in das Abgeordnetenhaus einzubringen. Kritiker warnen nicht nur vor einem Verlust von Investitionen und Arbeitsplätzen, sondern sprechen dem Land Berlin zudem eine Gesetzgebungskompetenz für das Gesetzesvorhaben ab. Über Monate wurde eine erbitterte politische Diskussion in der Stadt über den geplanten Mietendeckel geführt. Statt Verständigung und Kompromissuche sind die Fronten festgefahren – die Polarisierung nimmt stetig zu. Ob und, wenn ja, wie das Gesetz wirksam werden wird, steht bei Drucklegung dieses Handbuchs noch nicht fest. Der Senat und die ihn tragenden Parteien scheinen jedoch trotz aller Bedenken und Warnungen vor negativen Folgen für die Stadt gewillt, ihre Ziele durchzusetzen und damit Vermieter in ihren Rechten und wirtschaftlichen Handlungsspielräumen deutlich einzuschränken. Es ist nicht auszuschließen, dass während des Gesetzgebungsverfahrens im Abgeordnetenhaus noch Veränderungen der geplanten Regelungen vorgenommen werden. Da die Verunsicherung bei Vermietern, Verwaltern, Mietern, Maklern und Rechtsanwälten groß ist, nimmt dieses Handbuch schon vor der voraussichtlichen Verabschiedung des Gesetzes eine erste Einordnung des Vorhabens und seiner Auswirkungen auf das Mietvertragsrecht vor. Nach Erlass des Gesetzes und Veröffentlichung der Ausführungsvorschriften werden Inhalte auf www.eigentümer-wissen.de aktualisiert beziehungsweise ergänzt.

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Berliner Mietendeckel

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Einführung

A. Ausgangslage..................................................................... 13 B. Diskussionen um die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes....................................................................... 16 C. Bereits vorhandene Mietendeckel im preisfreien Mietrecht................................................. 17

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01 > Einführung

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A. Ausgangslage „Die Berliner Koalition betritt juristisches Neuland.“ Diese Aussage tätigte wiederholt unter anderen die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen in der 18. Legislaturperiode des Berliner Abgeordnetenhauses. In dieser Aussage vereinen sich die heftig geführten Diskussionen um die wachsende Bevölkerung Berlins, die Notwendigkeit der Schaffung neuen Wohnraums, die Miethöhen in Berlin und die für notwendig erachtete Gesetzgebung, um der Situation zu begegnen. Für das Jahr 2018 meldete das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 180.105 Zuzüge in die Stadt und 150.670 Wegzüge. Den 40.203 Geburten standen 35.900 Sterbefälle gegenüber. Innerhalb eines Jahres ist die Berliner Bevölkerung somit um 33.738 Personen gewachsen und wies am Ende des Jahres 2018 eine Gesamtzahl von 3.644.826 Personen auf.1 Ähnlich waren die Zahlen in den vorangegangenen Jahren. Offizielle Übernachtungen im Bereich der Touristik wurden mit 32.871.634 angegeben.2 Im Jahr 2018 wurden 2.221 Baugenehmigungen für Neubau erteilt und 16.706 Wohnungen fertiggestellt. Berlin hat damit zum Ende des Jahres 326.882 Wohngebäude mit insgesamt 1.949.252 Wohnungen mit einer durchschnittlichen Fläche von 73,2 Quadratmetern. 3 Der starke Zuzug nach Berlin und die damit wachsende Nachfrage lässt die Vermietung von Wohnraum in einen besonderen Fokus rücken. Hinsichtlich der Mietentwicklung in Berlin existieren nur gesicherte Zahlen bezüglich der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese wurden bislang in einem Turnus von zwei Jahren durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermietervertretern sowie Sachverständigen ermittelt und im Berliner Mietspiegel4 erarbeitet und veröffentlicht.

1 https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/Statistiken/inhalt-statistiken.asp https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/BasisZeitreiheGrafik/Bas-NBB.asp?Ptyp=300&Sageb=12031&creg=BBB &anzwer=8 / CC BY 3.0 DE https://creativecommons.org/licenses/by/3.0/de/ abgerufen: 27.11.2019 2 https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/regionalstatistiken/r-gesamt_neu.asp?Ptyp=410&Sageb=45005&creg= BBB&anzwer=7 / CC BY 3.0 DE https://creativecommons.org/licenses/by/3.0/de/ abgerufen: 27.11.2019 3 https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/BasisZeitreiheGrafik/Bas-Gebaeude_Wohnen.asp?Ptyp=300&Sageb=3 1000&creg=BBB&anzwer=7 / CC BY 3.0 DE https://creativecommons.org/licenses/by/3.0/de/ abgerufen: 27.11.2019 4 Zuletzt Berliner Mietspiegel 2019 Amtsblatt für Berlin 69. Jahrgang 13.05.2019 S.2929 - 3212. Für die kommenden Jahre sieht die Senatsverwaltung keine Notwendigkeit für die Erstellung eines Mietspiegels, da Mieterhöhungen ohnehin verboten sein sollen. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


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Berliner Mietendeckel

Aus einschlägigen (Internet-)Portalen lassen sich Angebotsmieten in der Stadt ablesen. Ob diese dann auch zu Abschlussmieten werden, ist bislang nicht untersucht worden. Verlässliche und repräsentative Nachweise für die die vielbehauptete Mietenexplosion ist man bislang der Diskussion schuldig geblieben. Seit Längerem findet eine Diskussion um die Kappung der Wohnraummieten in Berlin statt. Als das geeignete Mittel hierfür wurde der sogenannte Mietendeckel ausgemacht, der ein Einfrieren der Bestandsmieten, die Kappung von angeblichen Wuchermieten und die Senkung der Neuvermietungsmieten im Vergleich zu den Vormieten vorsieht. Daneben wird in Berlin auch eine Diskussion um die Beschreitung eines weiteren juristischen Neulands geführt, nämlich um die Anwendung des Artikel 15 Grundgesetz gegenüber Immobilieneigentümern. Eine Initiative strebt ein Volksbegehren um die Enteignung von Eigentümern mit großen Wohnungsbeständen („Deutsche Wohnen & Co enteignen“) an. Die Diskussion findet daher in Wirklichkeit nicht über Miethöhen statt, sondern es geht um eine Richtungsentscheidung, für welche Werte und welches System sich die Stadtgesellschaft künftig entscheidet. Die Eckpunkte5 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) wurden am 18. Juni 2019 von der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen dem Senat vorgelegt und von diesem am selben Tag beschlossen. Der Referentenentwurf des Gesetzes wurde zum 30. August 2019 vorgelegt. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hörte am 9. September 2019 eine Vielzahl von Verbänden zu diesem Referentenentwurf an. Ob die darin vorgetragenen Bedenken gegen das Gesetzesvorhaben im weiteren Verfahren Berücksichtigung gefunden haben, muss bezweifelt werden, da mit dem Zeitverlauf zunehmende Verschärfungen der beabsichtigten Regelungen beobachtet werden können. Nach heftigen öffentlichen Diskussionen einigten sich die Koalitionäre in einer Ausschusssitzung am 18. Oktober 2019 auf Einzelheiten des Mietendeckels. Dabei wurde darauf hingewiesen, dass das ursprüngliche Vorhaben der Politik, solche Mieten, die mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommens des Mieters ausmachen, auf Antrag des Mieters reduziert werden können, aufgegeben wurde. Begründet wurde das Ablassen von diesem Kernanliegen der Linken damit, dass Regelungen zur Absenkung von Bestandsmieten eher dem sozialen Mietrecht und damit der Gesetzgebungskompetenz des Bundes als dem Mietpreisrecht zuzuordnen ist.

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Vgl. Anhang.

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01 > Einführung

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Stattdessen wurde jedoch eine noch viel weitergehende – da in die Vermieterrechte drastischer eingreifende – Regelung beschlossen, wonach alle Miethöhen, die die im Gesetz festgelegte Tabellenmiete um 20 Prozent oder mehr überschreiten, als Wuchermieten gelten und auf Antrag des Mieters vom jeweils zuständigen Bezirksamt „gekappt“ werden können. In der Sitzung des Berliner Senats vom 22. Oktober 2019 wurde der Entwurf des Gesetzes beschlossen. Am 21. November 2019 war der Gesetzesentwurf Gegenstand von Beratungen des Rats der Bürgermeister. Trotz Empfehlungen bezüglich der Zuordnung von Zuständigkeiten im Gesetz fand der Entwurf keine nennenswerte Gegnerschaft im Rat der Bürgermeister. Am 26. November 2019 hat der Senat beschlossen, den Entwurf eines Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung in das Abgeordnetenhaus einzubringen. Damit will er die Mieten für 1,5 Millionen vor 2014 gebaute Wohnungen fünf Jahre auf dem Stand von Mitte 2019 einfrieren. In den Erläuterungen zum Entwurf des Berliner MietenWoG geht die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung davon aus, dass sich die wirtschaftlichen Auswirkungen zugunsten der Mieter auf insgesamt 254 Millionen Euro für die Dauer von fünf Jahren belaufen werden. In einer aktualisierten Schätzung vom 26. November 2019 spricht sie sogar von 2,5 Milliarden Euro. Dies stellt den Betrag der für den angegebenen Zeitraum eingesparten Mieten dar. Der Entwurf gesteht zu, dass dieser Betrag dann Mindereinnahmen bei den Vermietern darstellt.6 Welche wirtschaftlichen Auswirkungen das Gesetz auf andere wirtschaftliche Bereiche haben wird, wie zum Beispiel die Bauindustrie, das Handwerk und Dienstleister, ist im Vorfeld nicht untersucht worden. Jedenfalls fehlt es an entsprechenden Darstellungen.

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Vorblatt Vorlage zur Beschlussfassung über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung E. S.6. https://www.tagesspiegel.de/berlin/gueltig-ab-maerz-2020-berliner-senat-beschliesst-gesetzentwurf-zum-mietendeckel/25270308.html abgerufen am 27.11.2019 Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


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Berliner Mietendeckel

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Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) A. § 1 Anwendungsbereich................................................ 25 B. § 2 Zuständigkeiten, Aufgaben und Befugnisse.... 32 C. § 3 Mietenstopp................................................................. 36 D. § 4 Kappung überhöhter Mieten................................. 47 E. § 5 Mietentabelle.............................................................. 56 F. § 6 Miete nach Modernisierung................................... 66 G. § 7 Härtefälle....................................................................... 73 H. § 8 Mietzuschuss............................................................... 74 I. § 9 Rechtsbehelfe.............................................................. 75 J. § 10 Ordnungswidrigkeiten.......................................... 76 K. Inkrafttreten und Außerkrafttreten........................... 78 L. Handlungsempfehlungen............................................. 79

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02 > Das Berliner MietenWoG

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Die weiteren Ausführungen zum Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) gehen vom Stand der Gesetzgebung Ende November 2019 aus. Zu diesem Zeitpunkt hat noch keine Lesung des Gesetzes im Berliner Abgeordnetenhaus und keine Beratung im zuständigen Ausschuss stattgefunden. Der Gesetzentwurf ist in vier Artikel unterteilt. Artikel 1 ist seinerseits in drei Abschnitte und zehn Paragrafen untergliedert. Der erste Abschnitt beinhaltet Allgemeine Bestimmungen, §§ 1, 2, der zweite Abschnitt Regelungen zur zulässigen Miethöhe, §§ 3 - 7; der dritte Abschnitt weist ergänzende Vorschriften und Schlussbestimmungen auf, §§ 8 - 10.

A. § 1 Anwendungsbereich § 1 regelt den Anwendungsbereich des Berliner MietenWoG.

I. In den Anwendungsbereich einbezogene Mietverhältnisse Die Systematik der Vorschrift ist dergestalt angelegt, dass zunächst sämtliche Mietverhältnisse Wohnraum betreffend in der Stadt Berlin von der Regelung erfasst werden. Sodann werden bestimmte Mietverhältnisse des Mietwohnungsmarktes von dem Anwendungsbereich des Gesetzes wieder ausgenommen33. Die Folge ist, dass diejenigen Mietverträge über Wohnraum, die nicht von § 1 ausgeschlossen sind, in dem Anwendungsbereich des Gesetzes verbleiben. Wohnraum sind solche Flächen, die als Wohnraum öffentlich-rechtlich gewidmet worden sind und zur Nutzung als Wohnraum geeignet sind. Die Eignung zur Nutzung als Wohnraum ergibt sich aus der Berliner Bauordnung und aus dem Wohnungsaufsichtsgesetz.

33 Entgegen der Forderung der Berliner Wohnungsbaugenossenschaften im Termin zur Verbändeanhörung am 09.09.2019 bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen wurden die Genossenschaften nicht im Rahmen des Anwendungsausschlusses berücksichtigt. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


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Berliner Mietendeckel

II. Ausgenommene Wohnraummietverhältnisse Durch § 1 ausgenommen sind Verträge über Wohnraum 1. des öffentlich geförderten Wohnungsbaus 2. für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt, 3. der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde 4. in einem Wohnheim oder 5. eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnbedarf mietet oder vermietet.

1. Öffentlich geförderter Wohnungsbau Öffentlich gefördert ist der Wohnraum, dessen Errichtung mit öffentlichen Mitteln (nach dem 20. Juni 1948) finanziert worden ist Der sogenannte soziale Wohnungsbau ist bereits hinreichend durch limitierte Preisbildungsregelungen sowie darauf abgestimmte Zugangsbeschränkungen reguliert. Im sogenannten ersten Förderweg kommt das Kostenprinzip zur Anwendung, der Zugang, die Miethöhebestimmung und Mietenentwicklung werden spezialgesetzlich durch das Wohnungsbindungsgesetz, Wohnraumförderungsgesetz, die Neubaumietenverordnung, die II. Berechnungsverordnung sowie die jeweils einschlägigen Wohnungsbauförderungsbestimmungen und Richtlinien über die Anschlussförderung von Sozialwohnungen bestimmt.34

2. Wohnraum, für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt Auch für Wohnungen, die nach den Modernisierungsbestimmungen 2018 und den Folgebestimmungen gefördert werden, gelten die Bestimmungen des Wohnraumförderungsgesetzes. Hierbei wird die Miethöhe in öffentlich-rechtlichen Förderungsverträgen bestimmt. Für die Wohnungen, die im Rahmen der Modernisierungsförderung in den 1990er- und 2000er-Jahren Zuwendungen in Form von Zuschüssen und Darlehen erhalten haben, wurden Mietobergrenzen ebenfalls vertraglich vereinbart. Die durch § 1 Nr.2 Berliner MietenWoG gewährte Ausnahme greift ausschließlich für die Dauer der Mietpreisbindung.35

34 A. Begründung b) Einzelbegründung zu Artikel 1 § 1 Nummer 1 S.18. 35 A. Begründung b) Einzelbegründung zu Artikel 1 § 1 Nummer 2 S.18. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


02 > Das Berliner MietenWoG

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3. Neubau Neubauwohnungen im Sinne des Berliner MietenWoG sind solche Wohnungen, die ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig geworden sind.36 Damit erfährt eine bestimmte Altersklasse von Wohnungen eine identische Privilegierung wie bei den Regelungen zur sogenannten Mietpreisbremse.37 Zwar sind die für die Festlegung einer Neubauwohnung gewählten Stichtage nicht identisch38, jedoch ist die durch die Ausnahmeregelung herbeigeführte Wirkung in beiden Regelungen gleich. Die Privilegierung soll der Aufrechterhaltung der Neubauaktivitäten im Land Berlin dienen. Mit dem ab 2014 wieder gestiegenen Neubauvolumen sowie der Wiedereinführung der Wohnungsneubauförderung in Berlin sind die Bau- und Grundstückskosten gestiegen; in den letzten Jahren sogar erheblich. Regelmäßig würden Vermietungen von Neubauwohnungen zu den Mietobergrenzen nach § 5 Absatz 1 zu wirtschaftlichen Unterdeckungen führen. Eine Obergrenze für Wohnungsneubauten ab 2014 hätte damit eine Vielzahl von Härtefallanträgen und damit einen Einbruch des freifinanzierten Mietwohnungsbaus zur Folge.39 Gerade der Wohnungsneubau ist auf hohem Niveau beizubehalten, um eine Marktentspannung mittelfristig erzielen zu können und damit gleichzeitig die Voraussetzungen für das planmäßige Auslaufen des Gesetzes bewirken.40 Maßgebend für eine Ausnahme bei Nr.3 ist die Anzeige zur Aufnahme der Nutzung des neugeschaffenen Wohnraums.41 Nach diesem Verständnis ist umfassend modernisierter Wohnraum nicht von der Ausnahme des Neubaus erfasst. Etwas anderes könnte dann gelten, wenn es einer erneuten Anzeige der Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken nach Abschluss umfangreicher baulicher Maßnahmen kommt. Die Ausnahme gilt nicht nur für den Fall der Neuvermietung von Neubau, sondern für alle Regelungen des Gesetzes.42

36 § 1 Nr.2 Entwurf Berliner MietenWoG. 37 § 556f Satz 1 BGB. 38 Neubau i.S.d. der Mietpreisbremse sind solche Wohnungen, die ab dem 01.10.2014 erstmalig bezugsfertig geworden sind, während nach dem Berliner MietenWoG der Stichtag auf den 01.01.2014 gelegt worden ist. 39 A. Begründung b) Einzelbegründung zu Artikel 1 Nummer 3 S.18. 40 A. Begründung b) Einzelbegründung zu Artikel 1 Nummer 3 S.18. 41 A. Begründung b) Einzelbegründung zu Artikel 1 Nummer 3 S.18. 42 A. Begründung b) Einzelbegründung zu Artikel 1 Nummer 3 S.19. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


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Berliner Mietendeckel

waltungsakte auf den Stichtag des 18. Juni 2019 zurück wirken zu lassen. Vielmehr können die rechtsgestaltenden Verwaltungsakte, da sie unmittelbar in das bestehende Mietvertragsverhältnis eingreifen und dabei die wirtschaftliche Position des Vermieters aufgrund der Reduzierung der ihm bis dahin gegebenen Mieteinnahme nur für die Zukunft erlassen werden. Der vom Verwaltungsakt betroffene Vermieter muss die Möglichkeit haben, auf die veränderte Situation zu reagieren. Dies wird bereits bei einer künftigen aber naheliegenden Änderung der Einnahmensituation mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden sein, da vom Vermieter eingegangene Verbindlichkeiten auf längere Zeiträume fest vereinbart sind. Angemessen auf eine rückwirkende Veränderung reagieren zu können, dürfte dagegen unmöglich sein, sodass eine solche Entscheidung der Verwaltung nicht von § 4 Berliner MietenWoG gedeckt ist. Aus den vorangestellten Überlegungen folgt, dass bei einer Entscheidung der Senatsverwaltung betreffend die Kappung der bislang wirksam vereinbarten Miete für die Zukunft die Interessenlage, insbesondere die wirtschaftliche Situation des Vermieters genau zu prüfen und bei der Entscheidung ausreichend zu berücksichtigen ist. Der Vermieter muss die Möglichkeit haben, sich auf die ihm bevorstehender geänderte wirtschaftliche Situation dergestalt zu reagieren, dass er hierdurch möglichst wenig Einbußen erleidet. Die ausreichende Berücksichtigung der wirtschaftlichen und persönlichen Lage des Vermieters führt dazu, dass zur Einhaltung der Verhältnismäßigkeit der behördlichen Entscheidung dem Vermieter ein angemessen langer Zeitraum (Übergangsfrist) eingeräumt wird, um sich auf die neue Situation einzurichten.

VII. Kappung der Mietobergrenzen des § 5 durch § 4 Wird die Senatsverwaltung aufgrund eines Antrags auf Mietenkappung tätig, ermittelt sie anhand der ihr zur Verfügung gestellten und selbst eingeholten Informationen die zulässige Höhe für die betroffene Wohnung. Dabei kommen aufgrund der Wohnlage der Wohnung Abschläge oder Zuschläge in Betracht. Zur Berücksichtigung der Wohnlage ... ... sind von der Mietobergrenze abzuziehen bei einfachen Wohnlagen: bei mittleren Wohnlagen: ... sind auf die Mietobergrenze aufzuschlagen bei guten Wohnlagen:

0,28 Euro 0,09 Euro142 0,74 Euro143

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen wird ermächtigt, die Wohnlagezuordnung durch Rechtsverordnung festzusetzen. Die Bewertung der Wohnlage soll also nicht erst im streitigen Einzelfall geschehen. Vielmehr soll im 142 § 4 Absatz 2 Satz 2 Entwurf Berliner MietenWoG. 143 § 4 Absatz 2 Satz 3 Entwurf Berliner MietenWoG. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


02 > Das Berliner MietenWoG

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Sinne der rechtssicheren Bestimmung der Wohnlage eine allgemein bindende Festsetzung der Wohnlagen für ganz Berlin erfolgen.144 Die Differenzierung wurde aus dem Berliner Mietspiegel 2013 und der Fortentwicklung der Werte mit der Reallohnentwicklung bestimmt. Grundlage sind die Durchschnittsmieten in der einfachen, mittleren und guten Wohnlage des Berliner Mietspiegels 2013145: einfache Wohnlage mittlere Wohnlage gute Wohnlage

5,29 €/m2 mtl. 5,46 €/m2 mtl. 6,19 €/m2 mtl.

Diese Werte wurden mit der Reallohnentwicklung 2012 bis 2019 fortentwickelt: Reallohnindex 2012 bis 2018 11,4 % Reallohnentwicklung jährlich im Durchschnitt: 1,8 % Reallohnentwicklung 2012 bis 2019 13,4 % (= 111,4 % x 101,8 % / 100,0 %) Die bis 2019 fortentwickelten Werte lauten: einfache Wohnlage mittlere Wohnlage gute Wohnlage

6,00 €/m2 mtl. 6,19 €/m2 mtl. 7,02 €/m2 mtl.146

Die durchschnittliche Mietobergrenze beträgt 6,28 €/m2 monatlich (vgl. die Einzelbegründung zu § 5 Absatz 1). Die Differenzen zwischen der durchschnittlichen Mietobergrenze und den Wohnlagen betragen deshalb: einfache Wohnlage mittlere Wohnlage gute Wohnlage

- 0,28 €/m2 mtl. - 0,09 €/m2 mtl. + 0,74 €/m2 mtl.

(6,00 € - 6,28 €) (6,19 € - 6,28 €) (7,02 € - 6,28 €)

VIII. Erstmalige Handlungsmöglichkeit der Senatsverwaltung Die Regelung des § 4 Berliner MietenWoG soll erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes Anwendung finden.147 Die Möglichkeit zur Prüfung und Kappung von Mieten besteht somit erst zeitversetzt zur Geltung der übrigen Regelungen des Gesetzes.

144 § 4 Absatz 3 Entwurf Berliner MietenWoG. 145 Erhebungsstichtag: 01.09.2012 146 A. Begründung b) Einzelbegründung zu Artikel 1 zu § 4 zu Absatz 2 S.26. 147 Artikel 4 Absatz 1 Entwurf Berliner MietenWoG. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


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Berliner Mietendeckel

E. § 5 Mietentabelle Kernstück des Berliner MietenWoG sind neben dem Verbot der Mieterhöhung die im Gesetz festgelegten Mietobergrenzen. Diese lösen bei der Ermittlung der zulässigen Miete die ortsübliche Vergleichsmiete148 und damit den aktuellen Berliner Mietspiegel149 ab.

I. Tabellenobergrenzen Die Obergrenzen zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete ergeben sich in Abhängigkeit der Wohnfläche einer Wohnung nach Maßgabe der folgenden Tabelle150: Nummer 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad 1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad 1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad 1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad 1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad 2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad

Mietpreis/m2 6,45 € 5,00 € 3,92 € 6,27 € 5,22 € 4,59 € 6,08 € 5,62 € 5,95 € 6,04 € 8,13 € 9,80 €

Die Tabelle der Oberwerte geht von den im Berliner Mietspiegel 2013151 aufgeführten Tabellen aus. Begründet wird dies damit, dass diesem Zeitpunkt vorerst zum letzten Mal ein entspannter Berliner Wohnungsmarkt gegeben war und der Berliner Mietspiegel 2013 hierüber aussagekräftige Informationen enthält. Für den Gesetzgeber ist es daher sachgerecht, für die Bestimmung von bezahlbaren Mietoberwerten von diesem Mietspiegel auszugehen. Durch die Kappungsgrenzen-Verordnung vom 7. Mai 2013 wurde ganz Berlin zu einer Gemeinde im Sinne § 558 Absatz 3 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs bestimmt, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Hiermit wurde erstmals öffentlich festgestellt, dass das gesamte Stadtgebiet Berlins eine angespannte Wohnungsmarktla148 § 556d Absatz 1 BGB für die Neuvermietung; § 558 Absatz 1 Satz 1 BGB für die Mieterhöhung nachdem Vergleichsmietensystem. 149 Berliner Mietspiegel 2019 Amtsblatt für Berlin 69. Jahrgang 13.05.2019 S.2929 - 3212. 150 § 5 Absatz 1 Entwurf Berliner MietenWoG. 151 Stichtag 30.09.2012. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


02 > Das Berliner MietenWoG

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ge aufweist. Für den Zeitraum davor ist noch von einer weitgehend ausgeglichenen Wohnungsmarktlage auszugehen. Diese Feststellung wurde zum einen bestätigt durch die ab Januar 2014 wieder aufgenommene öffentliche Förderung des Wohnungsneubaus. Vor allem wurde sie aber bekräftigt durch die Entwicklung der Leerstandsquote im Land Berlin. Wegen der für Umzüge und Sanierungen erforderlichen Fluktuationsreserve von mindestens 23 Prozent kann von einer besonders angespannten Wohnungsmarktlage erst bei einer Leerstandsquote von unter zwei Prozent ausgegangen werden. Noch zum Erhebungszeitpunkt des Zensus im Jahr 2011 lag der erfasste Leerstand aller Wohnungen in Berlin oberhalb der Fluktuationsreserve. Erst seither weisen alle Messsysteme deutlich abnehmende Leerstände nach. So lagen in den Jahren 2012 und 2013 die ausgewiesenen Indizes von BBU und CBRE-empirica bereits unterhalb von zwei Prozent und damit jenseits des üblichen Fluktuationskorridors von zwei bis drei Prozent. Die vorstehenden Ausführungen sollen belegen, dass noch im Jahr 2011, und teilweise auch noch im Jahr 2012, von einem weitgehend ausgeglichenen Wohnungsmarkt in Berlin auszugehen ist. Mieten, die in diesem Zeitraum vereinbart wurden, können folglich als angemessen bewertet werden. Bei der Frage des zeitlichen Anknüpfungspunktes für die Ermittlung von bezahlbaren Mietoberwerten ist daher auf diesen Zeitrahmen abzustellen. In Anlehnung an den Mietspiegel 2013 werden die Mietobergrenzen nach dem Kriterium der erstmaligen Bezugsfertigkeit gegliedert. Eine Differenzierung nach Baualter (Bezugsfertigkeit) bildet die unterschiedliche Beschaffenheit und Mietpreisstrukturen der Wohnungen gut ab. Die Beschaffenheit und Miethöhe einer Wohnung wird wesentlich durch die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise geprägt. Die in der Mietspiegeltabelle des Berliner Mietspiegels 2013 abgebildeten erheblichen Unterschiede in der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten nach Ausstattung mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC im Altbau werden durch entsprechend differenzierte Mietobergrenzen nachvollzogen. Darüber hinaus enthaltende Abschläge im Berliner Mietspiegel 2013 für minderausgestattete Wohnungen hinsichtlich Sammelheizung und Bad sowie der Zuschlag für nach 2002 fertiggestellte Wohnungen werden herangezogen, um spezifische Mietobergrenzen für die Wohnungen zu definieren. Um einheitliche Mietobergrenzen für Gesamt-Berlin festlegen zu können, wurde die Differenzierung von Ost und West aufgegeben. Auf die Berücksichtigung der Wohnlage eines Wohnobjekts wurde bei der Festlegung der Mietobergrenzen verzichtet. Dies dient zum einen der Rechtssicherheit und zum anderen der Erfüllung des Gesetzesziels, Verdrängung entgegenzuwirken und gemischte Stadtquartiere zu erhalten. Dies dient auch der Umsetzbarkeit der Mietobergrenzen in der Praxis und gewährleistet eine einheitliche Behandlung aller Mieterinnen und Mieter in Berlin. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


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Berliner Mietendeckel

Die Fortschreibung der nach Bezugsfertigkeitsklassen und Ausstattung gegliederten Durchschnittsmieten aus dem Berliner Mietspiegel 2013 erfolgte anhand der Reallohnentwicklung im Zeitraum 2012 bis 2018 im Land Berlin sowie der Prognose bis 2019 entsprechend der durchschnittlichen jährlichen Entwicklung der Vorjahre seit 2012. Die Reallohnentwicklung bildet den um die Preisentwicklung bereinigten Lohnzuwachs ab. Sie zeigt auf, welche Mietzuwächse für die Mieterinnen und Mieter durch den zwischenzeitlichen Lohnzuwachs tatsächlich leistbar sind.152

Mietspiegelwerte Berliner Mietspiegel 2013 Berliner Mittelwerte pro m2 monatlich

Reallohnindex 2012/2018

Geometrisches Mittel Reallohnindex 2012-2018 jährlich

Fortschreibung Reallohnindex 2012-2019

Mietoberwerte

Herleitung der Mietobergrenzen (nettokalt in Euro/m2 monatlich) unter Berücksichtigung der Mittelwerte aus dem Berliner Mietspiegel 2013 und der Entwicklung des Reallohnindexes:

5,69 € 4,41 € 3,46 € 5,53 € 4,60 € 4,05 € 5,36 € 4,96 € 5,25 € 5,33 € 7,17 € 8,64 €

11,4 % 11,4 % 11,4 % 11,4 % 11,4 % 11,4 % 11,4 % 11,4 % 11,4 % 11,4 % 11,4 % 11,4 %

1,8 % 1,8 % 1,8 % 1,8 % 1,8 % 1,8 % 1,8 % 1,8 % 1,8 % 1,8 % 1,8 % 1,8 %

13,4 % 13,4 % 13,4 % 13,4 % 13,4 % 13,4 % 13,4 % 13,4 % 13,4 % 13,4 % 13,4 % 13,4 %

6,45 € 5,00 € 3,92 € 6,27 € 5,22 € 4,59 € 6,08 € 5,62 € 5,95 € 6,04 € 8,13 € 9,80 €

Bezugsfertig mit Ausstattung Mietspiegelwerte Berliner Mietspiegel 2013 Berliner Mittelwerte pro m2 monatlich Reallohnindex 2012/2018 Geometrisches Mittel Reallohnindex 2012-2018 jährlich Fortschreibung Reallohnindex 2012-2019 Mietoberwerte Bezugsfertig mit Ausstattung bis 1918 bis 1918 bis 1918 1919 bis 1949 1919 bis 1949 1919 bis 1949 1950 bis 1964 1950 bis 1964 1965 bis 1972 1973 bis 1990 1991 bis 2002 2003 bis 2013

mit SH mit Bad, mit Innen-WC mit SH oder mit Bad, mit Innen-WC ohne SH ohne Bad, mit Innen-WC mit SH, mit Bad und mit Innen-WC mit SH oder mit Bad, mit Innen-WC ohne SH und ohne Bad, mit Innen-WC mit SH, mit Bad und mit Innen-WC mit SH oder mit Bad und mit Innen-WC mit SH, mit Bad und mit Innen-WC mit SH, mit Bad und mit Innen-WC mit SH, mit Bad und mit Innen-WC mit SH, mit Bad und mit Innen-WC

Durchschnitt alle Wohnungen (nachrichtlich)

5,54 € 11,4 %

1,8 % 13,4 %

6,28 €

SH = Sammelheizung 152 A. Begründung b) Einzelbegründung zu Artikel 1 zu § 5 S.28. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


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F+B GmbH Hamburg, Endbericht Berliner Mietspiegel 2013 Altbau bis 1918 mit SH oder mit Bad, Innen-WC Altbau bis 1918 ohne SH und ohne Bad, mit Innen-WC Altbau 1919 bis 1949 mit SH oder mit Bad, mit Innen-WC Altbau 1919 bis 1949 ohne SH und ohne Bad, mit Innen-WC Neubau 1950 bis 1964 mit SH oder mit Bad, mit Innen-WC Neubau 2003 bis 2011 Neubau 1973 bis 1990 (West) = 6,63 €/m2 Grundgesamtheit 33,500 WE, Neubau 1973 bis 1990 (Ost) = 5,12 €/m2 Grundgesamtheit 204.200 WE; gewichtete Durchschnitt = 5,33 €/m2 mtl.

- 1,28 € - 2,23 € - 0,93 € - 1,48 € - 0,40 € + 1,47 €

Quelle: Statistischer Bericht N I 1l- vj 1/19 – Vierteljährliche Verdiensterhebung in Berlin 1. Quartal 2019 Tabelle 6 Nominal- Real Lohnindex der Bruttomonatsverdienste einschließlich Sonderzahlungen aller Arbeitnehmer/innen im produzierenden Gewerbe und Reallohnindexstand 2012:49,2; Stand 2018: 104,9 Entwicklung 2012/2018:104,9/9 4,2 = 111,4 Geometrisches Mittel 2012 - 2018 jährlich 1,114(1/6) = 1,018 – Fortschreibung 2012 bis 2019 : 1,114*1,018 = 1,l34 F+B GmbH Hamburg, Endbericht Berliner Mietspiegel 2013 – Spalte 2003 bis 2014 und Zuschlag 1,47 € Zwar spricht die Vorschrift von Obergrenzen, tatsächlich handelt es sich dabei jedoch um zulässige Mindestbeträge der einzelnen Baualtersklassen und Ausstattungen. Das Gesetz sieht bestimmte Umstände vor, bei deren Vorliegen sich die Tabellenbeträge erhöhen und verringern.

II. Obergrenze für Ein- und Zweiwohnungshäuser Bei Wohnraum, der in einem Haus mit einer Wohnung oder mit zwei Wohnungen liegt, erhöht sich der in Tabelle genannte Betrag um zehn Prozent und stellt für diese Wohnung die zulässige Miethöhe dar.153 Für vermietete Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen enthalten die Berliner Mietspiegel keine Aussagen über die ortsüblichen Mieten. Die Baukosten zur Errichtung eines Ein- und Zweifamilienhauses liegen regelmäßig deutlich über den für die Errichtung von Mietwohnungen in größeren Mehrfamilienhäusern. Deshalb kommt für diese Wohnungen auf die jeweilige Mietobergrenze nach Absatz 1 ein Zuschlag von zehn Prozent zur Anwendung.154

153 § 5 Absatz 2 Entwurf Berliner MietenWoG. 154 A. Begründung b) Einzelbegründung zu Artikel 1 zu § 5 zu Absatz 2 S.29. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


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Berliner Mietendeckel

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Die Verbotstatbestände des Berliner MietenWoG A. Mietenstopp nach § 3 Berliner MietenWoG............ 89 B. Verstoß gegen Anzeige und Auskunftspflichten.................................................. 99

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03 > Verbotstatbestände

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Das Berliner MietenWoG verschärft die Stellung des Vermieters, indem die gesetzlich geregelten Pflichten des Vermieters im Fall einer Verletzung als Ordnungswidrigkeit geahndet werden können. Der Eintritt der Wirkungen ist abhängig von der jeweiligen gesetzlichen Anordnung, ob die Rechtsfolge kraft Gesetzes eintritt oder von einem Handeln einer Behörde abhängig gemacht wird. Die Wirkungen, die im Einzelnen vorgeschrieben sind, werden nachfolgend beschrieben.

A. Mietenstopp nach § 3 Berliner MietenWoG I. Mietenstopp nach Absatz 1 Das Berliner MietenWoG verbietet dem Vermieter, eine Miete vom Mieter zu fordern, die die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete überschreitet.211

1. Voraussetzungen des Mietenstopps a) Bestehendes Mietverhältnis Die Regelung geht von dem Bestehen eines Wohnraummietvertragsverhältnisses aus. Hiernach ist es dem Vermieter untersagt, mit seiner Forderung über die zum Zeitpunkt des Stichtags wirksam vereinbarte Miete hinauszugehen. b) Am Stichtag vereinbarte Miete Abzustellen und daher zu ermitteln ist diejenige Miethöhe, die am 18. Juni 2019 für die jeweilige Wohnung vereinbart war. Dabei ist genau zu prüfen, ob die festgestellte Miethöhe zum Zeitpunkt des Stichtags wirksamen Bestand hatte. Die Miethöhe ist zu überprüfen anhand der bisher vom Gesetzgeber geregelten Beschränkungen beim Neuabschluss eines Mietvertrags oder einer während eines Mietverhältnisses stattgefundenen Mieterhöhung. Gegenstand der Prüfung können mithin insbesondere sein die Regelungen zur Mietpreisbremse212 und die der Modernisierungsmieterhöhung213.

211 § 3 Absatz 1 Satz 1 Berliner MietenWoG. 212 §§ 556d ff BGB. 213 §§ 559 ff BGB. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


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Berliner Mietendeckel

c) Fordern einer Miete Der Begriff des „Forderns“ wird in der Gesetzesbegründung nicht näher erläutert. Es ist daher auf den gleichlautenden Begriff in einer sehr ähnlichen gesetzlichen Regelung zurückzugreifen, den Begriff des „Forderns“ im Sinne des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStrG).214 Obgleich dort neben dem Begriff des „Forderns“ auch die Begriffe des sich „Versprechenlassens“ und des „Vereinbarens“ genannt werden, wird das Fordern sehr weit ausgelegt. Ein Fordern liegt bereits dann vor, wenn im Zusammenhang mit der Vermietung von Räumen zum Wohnen ein unangemessenes Entgelt verlangt wird. Ein Fordern oder Verlangen ist nicht erst dann gegeben, wenn der Vermieter aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung einen darauf bezogenen Anspruch formuliert. Ausreichend ist jedes Geltendmachen eines bestimmten Betrags, auch wenn dies erst zu einem entsprechenden Vertragsabschluss führen soll. Es ist nicht erforderlich, dass das Verlangen ein rechtlich bindendes Angebot zum Abschluss eines Mietvertrags darstellt. Es muss aber ernst gemeint und hinreichend konkretisiert sein. Das Verlangen muss insbesondere gegenüber einer bestimmten Person oder gegenüber einem überschaubaren Personenkreis abgegeben werden. Die Angabe eines unangemessenen Preises in einem Zeitungsinserat ist zivilrechtlich als unverbindliche Aufforderung an die Allgemeinheit zur Abgabe eines Mietangebots anzusehen. Der Tatbestand des § 5 WiStrG wird damit noch nicht erfüllt.215 Beispiel 1 In einem auf unbestimmte Zeit bestehenden Mietverhältnis macht der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Mieterhöhung um zehn Prozent der vor drei Jahren vereinbarten Miete geltend, ohne dabei die ortsübliche Vergleichsmiete zu überschreiten. Das Mieterhöhungszustimmungsbegehren des Vermieters stellt ein „Fordern“ i.S.d. § 3 Absatz 1 Satz 1 Berliner MietenWoG dar und ist somit unzulässig. Beispiel 2 Der Vermieter möchte eine Wohnung neu vermieten und teilt dem in die engere Auswahl zum Mietvertragsabschluss genommenen Mietinteressenten mit, welche Miethöhe er mit dem Interessenten bei Abschluss des Mietvertrags vereinbaren möchte. Diese Information an den Interessenten stellt ein „Fordern“ i.S.d. § 3 Absatz 1 Satz 1 Berliner MietenWoG dar.

214 § 5 WiStrG 215 Schmidt-Futterer/Blank § 5 WiStG Rdnr.12. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


03 > Verbotstatbestände

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Beispiel 3 Der Vermieter hat ein Mieterhöhungszustimmungsbegehren gegenüber dem Mieter gestellt. Da der Mieter dem nicht zustimmt, erhebt der Vermieter Klage beim zuständigen Amtsgericht. Sowohl die Klageerhebung als auch die Stellung eines Antrags im Termin zur mündlichen Verhandlung dürften ein „Fordern“ im Sinne des Berliner MietenWoG darstellen. Beispiel 4 Der Mieter hat nach dem 18. Juni 2019 einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zugestimmt, zahlt jedoch den bis zur Zustimmung vereinbarten Mietbetrag weiter an den Vermieter. Dieser fordert den Mieter auf, den nach der Zustimmung vereinbarten Mietbetrag zu entrichten. Die Einforderung die Mieterhöhung stellt ein Fordern im Sinne des Berliner MietenWoG dar. Nicht nur die aktive Verfolgung der Mietforderung in einer bestimmten Höhe gegenüber dem Mieter als Erklärungsempfänger der Erklärung des Vermieters stellt ein Fordern dar, sondern auch das Einziehen eines Mietbetrages aufgrund einer dem Vermieter erteilten Einzugsermächtigung (SEPA-Lastschrift). Die Regelung des § 2 Absatz 2 Satz 3 2. Alt. MietenWoG geht sogar davon aus, nicht dass nur das Einfordern einer nach dem Gesetz zu hohen Miete unter das verbotene Tun fällt, sondern auch das bloße Entgegennehmen einer zu hohen Zahlung. Hiernach kommt es also nicht darauf an, ob die Leistung des Mieters von einer Aufforderung des Vermieters motiviert wird oder nur auf einer vorangegangenen Vereinbarung der Mietvertragsparteien beruht. Der Gesetzgeber stellt ausdrücklich klar, dass auch Mietsteigerungen aufgrund einer vereinbarten Staffelmiete oder die Mieterhöhungserklärung aufgrund einer vereinbarten Indexmiete durch das Berliner MietenWoG verboten sind.216 d) Neuabschluss eines Mietvertrags Nicht nur bereits bestehende Mietvertragsverhältnisse unterfallen dem Mietenstopp, sondern auch neu abzuschließende Verträge. Bei Abschluss eines neuen Mietvertrags nach dem 18. Juni 2019 darf die am Stichtag wirksam vereinbarte Miete nicht überschritten werden. War der Wohnraum zum Stichtag nicht vermietet, so ist maßgebend die Miet(höh)e, die bei Beendigung des vorangegangenen Mietvertrags (vor dem Stichtag) wirksam vereinbart war.217 Bei Abschluss eines Mietvertrags ist zu unterscheiden, ob zu diesem Zeitpunkt das Berliner MietenWoG bereits in Kraft getreten ist oder nicht. 216 § 3 Absatz 1 Satz 2 Berliner MietenWoG. 217 § 3 Absatz 1 Satz 3 Berliner MietenWoG; Mängelbedingte Mietminderungen bleiben außer Betracht, § 3 Absatz 1 Satz 4 Berliner MietenWoG. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


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Berliner Mietendeckel

04

Anhänge

Anhang I Gesetzentwurf zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG)....... 113 Anhang II § 2 Wohnraumgesetz Berlin................................................ 124 Anhang III Das Verfahren im Ordnungswidrigkeitengesetz (Dr. Christian Köhler).............................................................. 128

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04 > Anhänge

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Anhang I Gesetzentwurf zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) 246

An das Abgeordnetenhaus von Berlin Vorlage – zur Beschlussfassung – über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung Das Abgeordnetenhaus wolle beschließen:

Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung

Artikel 1 Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln)

Erster Abschnitt – Allgemeine Bestimmungen

§ 1 Anwendungsbereich Dieses Gesetz gilt für Wohnraum mit Ausnahme 1. von Wohnraum des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, 2. von Wohnraum, für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt, 3. von Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde, 4. von Wohnraum in einem Wohnheim und 5. von Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnbedarf, mit Pflege- oder Teilhabebedarf mietet oder vermietet.

246 Stand: 26.11.2019 Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


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Berliner Mietendeckel

§ 2 Zuständigkeit, Aufgaben und Befugnisse (1) Aufgaben nach § 4 werden von der für das Wohnungswesen zuständigen Senatsverwaltung durchgeführt. Die Durchführung der Aufgaben nach den §§ 6 bis 8 obliegt der Investitionsbank Berlin. Im Übrigen obliegt die Durchführung der Aufgaben nach diesem Gesetz den Bezirksämtern. (2) Die Bezirksämter überwachen die Einhaltung der Vorschriften dieses Gesetzes, soweit nicht nach Absatz 1 andere Behörden für die Durchführung zuständig sind. Sie können alle Maßnahmen treffen, die zur Umsetzung dieses Gesetzes erforderlich sind. Sie sind insbesondere befugt, Vermieterinnen und Vermietern zu untersagen, eine höhere als die nach diesem Gesetz zulässige Miete zu fordern oder entgegenzunehmen. Mieterinnen, Mieter, Vermieterinnen und Vermieter sowie die für diese handelnden Personen sind verpflichtet, der zuständigen Stelle auf Verlangen die erforderlichen Auskünfte zu erteilen und Unterlagen vorzulegen. (3) Die nach diesem Gesetz zuständigen Stellen sind befugt, personenbezogene Daten zu verarbeiten und insbesondere einander zu übermitteln, soweit dies zur Erfüllung ihrer Aufgaben nach diesem Gesetz erforderlich ist. (4) Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung wird ermächtigt, Ausführungsvorschriften für die Anwendung dieses Gesetzes zu erlassen.

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04 > Anhänge

115 Zweiter Abschnitt – Zulässige Miethöhe

§ 3 Mietenstopp (1) Vorbehaltlich der nachfolgenden Regelungen ist es verboten, eine Miete zu fordern, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Ist vertraglich eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, ist eine Überschreitung der zu diesem Stichtag geschuldeten Miete nicht zulässig. War der Wohnraum zum Stichtag nicht vermietet, ist die Miete zum Ende der letzten Vermietung vor dem Stichtag maßgebend. Mängelbedingte Mietminderungen bleiben außer Betracht. Vermieterinnen und Vermieter haben den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert vor Abschluss eines neuen Mietvertrages und jederzeit auf Verlangen der Mieterinnen und Mieter oder des zuständigen Bezirksamtes die zum Stichtag oder in den Fällen des Satzes 3 die zum Ende der letzten Vermietung vereinbarte oder geschuldete Miete schriftlich oder elektronisch mitzuteilen. (2) Wird der Wohnraum nach dem Stichtag erstmalig vermietet, ist es verboten, für dieses und alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine Miete zu vereinbaren oder zu fordern, welche die sich aus den §§ 5 und 6 ergebenden Mietobergrenzen überschreitet. (3) Wird der Wohnraum nach Inkrafttreten dieses Gesetzes wiedervermietet, ist es unbeschadet des Absatzes 1 verboten, für dieses und alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine Miete zu vereinbaren oder zu fordern, welche die sich aus den §§ 5 und 6 ergebenden Mietobergrenzen überschreitet. Beträgt die nach Absatz 1 zulässige Miete weniger als 5,02 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich und weist die Wohnung eine moderne Ausstattung nach § 5 Absatz 3 auf, darf die Miete bei Wiedervermietung um 1 Euro, höchstens jedoch auf 5,02 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich erhöht werden. (4) Die durch Absatz 1 festgeschriebenen Höchstwerte erhöhen sich ab dem 1. Januar 2022 jährlich um den Prozentsatz der seit dem Stichtag eingetretenen Inflation, höchstens um 1,3 Prozent, soweit die Mietobergrenzen nach den §§ 5 und 6 hierdurch nicht überschritten werden. Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung legt den maßgeblichen Betrag durch Rechtsverordnung fest. (5) Miete im Sinne dieses Gesetzes ist die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände.

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Berliner Mietendeckel

§ 4 Kappung überhöhter Mieten (1) Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung kappt auf Antrag der Mieterinnen und Mieter überhöhte Mieten mit Wirkung ab dem auf den Tag der Antragstellung folgenden Kalendermonat. (2) Eine Miete ist überhöht, soweit sie die nach Berücksichtigung der Wohnlage bestimmte Mietobergrenze aus den §§ 5 oder 6 um mehr als zwanzig Prozent überschreitet und nicht nach § 7 genehmigt ist. Zur Berücksichtigung der Wohnlage sind bei einfachen Wohnlagen 0,28 Euro und bei mittleren Wohnlangen 0,09 Euro von der Obergrenze abzuziehen. Bei guten Wohnlagen sind 0,74 Euro auf die Mietobergrenze aufzuschlagen. (3) Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung wird ermächtigt, die Wohnlagezuordnung durch Rechtsverordnung festzusetzen.

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§ 5 Mietentabelle (1) Obergrenzen zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete ergeben sich in Abhängigkeit von der Wohnfläche einer Wohnung nach Maßgabe der folgenden Tabelle:

Nummer 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad 1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad 1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad 1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad 1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad 2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad

Mietpreis pro Quadratmeter 6,45 Euro 5,00 Euro 3,92 Euro 6,27 Euro 5,22 Euro 4,59 Euro 6,08 Euro 5,62 Euro 5,95 Euro 6,04 Euro 8,13 Euro 9,80 Euro

(2) Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen erhöht sich die Mietobergrenze nach Absatz 1 um einen Zuschlag von zehn Prozent. (3) Für Wohnraum mit moderner Ausstattung erhöht sich die Mietobergrenze nach Absatz 1 um 1 Euro. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn der Wohnraum wenigstens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist: 1. schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug, 2. Einbauküche, 3. hochwertige Sanitärausstattung, 4. hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume, 5. Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m2 a). (4) Vermieterinnen und Vermieter haben den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. (5) Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung wird ermächtigt, die Tabelle in Absatz 1 nach Ablauf von jeweils zwei Jahren nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes zum Zwecke der Anpassung an die allgemeine Reallohnentwicklung im Land Berlin durch Rechtsverordnung fortzuschreiben. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


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Berliner Mietendeckel

Anhang III Das Verfahren im Ordnungswidrigkeitengesetz Dr. Christian Köhler

Neben verwaltungsrechtlichen und strafrechtlichen Sanktionen kommen auch zivilrechtliche zugunsten des Mieters in Betracht. Verstößt der Vermieter gegen gesetzliche Regelungen, verletzt er damit auch eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag, wonach dem Mieter einen Schadensersatzanspruch zusteht. Das Berliner Mietengesetz wird zudem als ein Schutzgesetz i.S.d. § 823 Absatz 2 BGB anzusehen sein, sodass ein Verstoß dagegen auch deliktischen Charakter hat. Das Fehlen eines Bußgeldtatbestands wird im Zusammenhang mit den Regelungen zur Mietpreisbremse immer wieder kritisiert. Man verspricht sich von der Einführung einer solchen Strafandrohung als staatlichen Sanktion eine größere Disziplinierung der Vermieter. Verstöße gegen die Anforderungen des Berliner Mietengesetzes sollen als Ordnungswidrigkeit geahndet werden können. Das Gesetz sieht vor, dass staatliche Sanktionen auch in Form von Bußgeldern möglich sein sollen. Hierfür werden Ordnungswidrigkeitentatbestände geschaffen. Bußgelder werden unabhängig von etwaigen zivilrechtlichen und verwaltungsrechtlichen Auseinandersetzungen von der hierfür zuständigen Behörde verhängt. Beim Verdacht auf Verstoß gegen das Mietengesetz sollen Mieterinnen und Mieter anzeigeberechtigt sein. Fraglich ist, in welchem Verhältnis dies zur Antragsberechtigung bezüglich der Überprüfung der Miethöhe und Herabsetzung der Miete steht. Es ist zu erwarten, dass die Berechtigungen nur für das eigene Mietverhältniss gelten. Neben der Verhängung von Bußgeldern sollen die Behörden auch diejenigen Befugnisse erhalten, um das Ziel des Gesetzes zu erreichen. Hierzu gehören Auskunfts-, Nachweis- und Untersagungsrechte gegenüber den Vermietern, letzteres betreffend das Verlangen oder Annehmen einer höheren als die gesetzlich zulässige Miete und den Aufbau eines Wohnungskatasters.

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04 > Anhänge

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I. Allgemeines

1. Das Recht der Ordnungswidrigkeiten befasst sich im Gegensatz zum Strafrecht mit Verstößen gegen die durch Verwaltungsvorschriften geschaffene öffentliche Ordnung. Deshalb wird in diesem Zusammenhang auch vom „Verwaltungsstrafrecht“ gesprochen247. Der „Angeklagte“ wird im Ordnungswidrigkeitenverfahren als „Betroffener“ bezeichnet. Er erhält bei entsprechenden Verstößen gegen das Recht der Ordnungswidrigkeiten auch keine Strafe, sondern eine (Geld-)Buße.

2. Ordnungswidrig handeln können nur natürliche Personen. Insofern werden Geldbußen regelmäßig nur gegen natürliche Personen verhängt. Handelt allerdings eine natürliche Person bei der Begehung einer Ordnungswidrigkeit als vertretungsberechtigtes Organ, als Mitglied des Vorstands oder als sonstiger Repräsentant einer juristischen Person, eines nicht rechtsfähigen Vereins oder einer Personengesellschaft, so kann gemäß § 30 OWiG eine Geldbuße nicht nur gegen die natürliche Person, sondern auch gegen die von ihr vertretene juristische Person oder Personenvereinigung verhängt werden. Die juristische Person oder Personenvereinigung wird so behandelt, als habe sie selbst – nämlich durch ihre Repräsentanten – die Straftat oder Ordnungswidrigkeit begangen248. Dies dient insbesondere dem Zweck, einen durch die Straftat oder Ordnungswidrigkeit bei der juristischen Person oder Personenvereinigung entstandenen wirtschaftlichen Vorteil abschöpfen zu können und zu vermeiden, dass sich entsprechende Verstöße wirtschaftlich lohnen249. Ein Großteil der Ordnungswidrigkeiten, nämlich solche, die mit einem Höchstmaß von bis zu 1.000 Euro bedroht sind, verjähren innerhalb von sechs Monaten250. Ordnungswidrigkeiten, die mit darüber hinausgehenden Höchstmaßen bedroht sind, verjähren in längeren Zeiträumen bis hin zu einer Dauer von drei Jahren251. Nach Ablauf der Verjährungsfrist kann die Ordnungswidrigkeit nicht mehr verfolgt werden. Der Lauf der Verjährungsfrist beginnt, sobald die zur Ordnungswidrigkeit führende Handlung beendet ist. Führt erst der Eintritt eines Erfolgs, z. B. eines Schadens, zur Ordnungswidrigkeit, beginnt die Verjährung erst in diesem Zeitpunkt zu laufen. 247 248 249 250 251

Klesczewski Rdnr.17 ff. KK-OWiG-Rogall, § 30 Rdnr.1. KK-OWiG-Rogall, § 30 Rdnr.18. § 31 Absatz 2 Nr.4 OWiG. § 31 Absatz 2 Nr.1 OWiG.

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Berliner Mietendeckel

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Inhaltsverzeichnis

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06 > Inhaltsverzeichnis

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Impressum ................................................................................................................................................................... 04 Online-Service

................................................................................................................................................................... 05

Übersicht

................................................................................................................................................................... 06

Vorwort

................................................................................................................................................................... 08

01 Einführung ................................................................................................................................................................... 12 A. Ausgangslage ................................................................................................................................................................... 13 B. Diskussionen um die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes.................................................................... 16 C. Bereits vorhandene Mietendeckel im preisfreien Mietrecht................................................................. 17 I. Mietpreisbremse................................................................................................................................................... 17 II. Begrenzungen bei Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem............................ 18 1. Kappungsgrenze bei Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem........... 18 2. Ortsübliche Vergleichsmiete bei Mieterhöhung nach dem Vergleichs mietensystem.............................................................................................................................................. 18 III. Betriebskosten........................................................................................................................................................ 18 1. Angemessenheit der Vorauszahlungen auf Betriebskosten.......................................... 18 2. Wirtschaftlichkeit bei Abrechnung der Betriebskosten.................................................... 19 3. Angemessenheit der nach einer Abrechnung erhöhten Vorauszahlungen auf Betriebskosten........................................................................................... 19 4. Wirtschaftlichkeit bei Veränderungen der Betriebskosten............................................. 19 IV. Modernisierungsmieterhöhung................................................................................................................. 19 1. Kappungsgrenze acht Prozent Modernisierungsmieterhöhung................................ 20 2. Kappungsgrenze maximal drei Euro/m2 alle sechs Jahre bei Miete ab sieben Euro/m2.............................................................................................................. 20 3. Kappungsgrenze maximal zwei Euro/m2 alle sechs Jahre bei Miete unter sieben Euro/m2........................................................................................................ 20 4. Kappungsgrenze wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Mieters = Härteeinwand bei Modernisierungsmieterhöhungen................................................. 20 V. Kappungsgrenze bei Nutzungsentgelt.................................................................................................. 21 02 Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG)............................................................................................................................................. 24 A. § 1 Anwendungsbereich............................................................................................................................................. 25 I. In den Anwendungsbereich einbezogene Mietverhältnisse.................................................... 25 II. Ausgenommene Wohnraummietverhältnisse.................................................................................. 26 1. Öffentlich geförderter Wohnungsbau......................................................................................... 26 2. Wohnraum, für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt.............................................................................. 26 3. Neubau............................................................................................................................................................ 27 4. Wohnraum in einem Wohnheim.................................................................................................... 28 Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


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5. Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnbedarf mietet oder vermietet.......................... 28 III. Andere ausgenommene Mietverhältnisse........................................................................................... 30 IV. Keine Übertragbarkeit anderer gesetzlicher Ausnahmen........................................................... 31 V. Reichweite des Gesetzes.................................................................................................................................. 31 B. § 2 Zuständigkeiten, Aufgaben und Befugnisse........................................................................................... 32 I. Zuständigkeit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen....................... 32 II. Zuständigkeit der Berliner Bezirke.............................................................................................................. 33 III. Zuständigkeit der Investitionsbank Berlin............................................................................................. 34 IV. Zuständigkeit für Auskünfte und Unterlagen..................................................................................... 34 V. Datenverarbeitung durch die zuständigen Stellen......................................................................... 35 VI. Erlass von Ausführungsvorschriften......................................................................................................... 35 C. § 3 Mietenstopp................................................................................................................................................................ 36 I. Regelungen des Mietenstopps.................................................................................................................... 36 II. Erläuterungen......................................................................................................................................................... 37 Die Stichtagsregelung....................................................................................................................................... 38 Gesetzliche Verbote............................................................................................................................................ 40 Abschluss eines neuen Mietvertrags....................................................................................................... 41 Erstmalige Vermietung..................................................................................................................................... 41 Wiedervermietung nach Inkrafttreten des Gesetzes..................................................................... 44 Alle nachfolgenden Mietverhältnisse...................................................................................................... 45 Jährlich inflationsbedingte Anpassung.................................................................................................. 45 Definition des Mietenbegriffs....................................................................................................................... 46 D. § 4 Kappung überhöhter Mieten........................................................................................................................... 47 I. Kappungsbefugnis.............................................................................................................................................. 47 II. Der Mietbegriff....................................................................................................................................................... 48 1. Mietstruktur im Mietvertragsverhältnis...................................................................................... 48 a) Bruttomiete (auch Inklusivmiete)......................................................................................... 48 b) Nettomiete........................................................................................................................................ 48 c) Pauschalmiete (Miete mit Betriebskostenpauschale).............................................. 48 d) Nettomiete und Vorauszahlungen auf die Betriebskosten.................................. 48 2. Auswirkungen auf die Anwendung des Berliner MietenWoG...................................... 49 III. Überhöhte Miete.................................................................................................................................................. 49 IV. Antrag des Mieters............................................................................................................................................... 50 V. Entscheidung der Senatsverwaltung...................................................................................................... 51 1. Entscheidungsvoraussetzungen..................................................................................................... 51 2. Ablehnende Entscheidung................................................................................................................. 52 3. Stattgebende Entscheidung.............................................................................................................. 52 VI. Wirkung der Entscheidung............................................................................................................................. 53 VII. Kappung der Mietobergrenzen des § 5 durch § 4........................................................................... 54 VIII. Erstmalige Handlungsmöglichkeit der Senatsverwaltung......................................................... 55 E. § 5 Mietentabelle............................................................................................................................................................. 56 I. Tabellenobergrenzen......................................................................................................................................... 56 Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


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II. Obergrenze für Ein- und Zweiwohnungshäuser.............................................................................. 59 III. Obergrenze für Wohnraum mit moderner Ausstattung.............................................................. 60 IV. Auskunftspflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter........................................................... 62 1. Zeitpunkt der Auskunftserteilung.................................................................................................. 62 2. Inhalt der Auskunftserteilung............................................................................................................ 62 3. Form der Auskunftserteilung............................................................................................................. 63 4. Sanktion bei Verstoß gegen die Auskunftspflicht................................................................. 65 V. Fortschreibung der Obergrenzen.............................................................................................................. 65 F. § 6 Miete nach Modernisierung.............................................................................................................................. 66 I. Mieterhöhung nach Inkrafttreten des Gesetzes............................................................................... 66 II. Mieterhöhung aufgrund gesetzlich festgelegter baulicher Maßnahme........................... 66 III. Modernisierungsmaßnahme zur Berechnung der zulässigen Miethöhe bei Vermietung...................................................................................................................................................... 67 IV. Voraussetzungen der Modernisierungsmieterhöhung................................................................ 69 1. Voraussetzungen des § 6 Satz 4 Berliner MietenWoG........................................................ 69 a) Ausschließlich privilegierte Modernisierungsmaßnahme................................... 69 b) Anzeige an die Investitionsbank Berlin............................................................................. 69 aa) Zeitpunkt der Anzeige........................................................................................................ 69 bb) Form der Anzeige................................................................................................................. 70 cc) Inhalt der Anzeige.................................................................................................................. 70 dd) Versäumung der Anzeige und Nachholung.........................................................71 2. Keine quantitative Beschränkung von Modernisierungsmaßnahmen.................... 71 3. Keine qualitative Beschränkung von Modernisierungsmaßnahmen....................... 72 4. Voraussetzungen der §§ 555b ff BGB............................................................................................ 72 G. § 7 Härtefälle ................................................................................................................................................................... 73 H. § 8 Mietzuschuss.............................................................................................................................................................. 74 I. § 9 Rechtsbehelfe............................................................................................................................................................ 75 1. Keine aufschiebende Wirkung der Rechtsbehelfe............................................................... 75 2. Zuständige Widerspruchsbehörde................................................................................................ 75 3. Zuständige Einspruchsbehörde....................................................................................................... 75 J. § 10 Ordnungswidrigkeiten....................................................................................................................................... 76 K. Inkrafttreten und Außerkrafttreten....................................................................................................................... 78 L. Handlungsempfehlungen.......................................................................................................................................... 79 I. Zeitraum vor Inkrafttreten des Gesetzes................................................................................................ 79 II. Zeitraum während der Gültigkeit des Gesetzes................................................................................ 82 IIII. Zeitraum nach Außerkrafttreten des Gesetzes.................................................................................. 85 03 Die Verbotstatbestände des Berliner MietenWoG....................................................................... 88 A. Mietenstopp nach § 3 Berliner MietenWoG.................................................................................................... 89 I. Mietenstopp nach Absatz 1........................................................................................................................... 89 1. Voraussetzungen des Mietenstopps............................................................................................. 89 a) Bestehendes Mietverhältnis.................................................................................................... 89 b) Am Stichtag vereinbarte Miete............................................................................................. 89 c) Fordern einer Miete...................................................................................................................... 90 Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


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d) Neuabschluss eines Mietvertrags........................................................................................ 91 aa) Neuabschluss eines Mietvertrags vor Inkrafttreten des Gesetzes........... 92 bb) Neuabschluss eines Mietvertrags nach Inkrafttreten des Gesetzes...... 92 2. Rechtsfolge eines Verstoßes gegen den Mietenstopp...................................................... 92 a) Zivilrechtliche Rechtsfolge...................................................................................................... 92 aa) Nichtigkeit der Vereinbarung......................................................................................... 92 bb) Rückforderung gezahlter Beträge.............................................................................. 94 cc) Schadensersatz....................................................................................................................... 94 b) Rechtsfolge im Recht der Ordnungswidrigkeiten..................................................... 95 II. Mietenstopp nach Absatz 2 1. Alternative............................................................................................. 95 1. Voraussetzungen des Mietenstopps............................................................................................. 95 a) Erstvermietung von Wohnraum nach dem Stichtag.............................................. 95 b) Alle nachfolgenden Mieterverhältnisse........................................................................... 96 2. Rechtsfolge eines Verstoßes gegen den Mietenstopp...................................................... 97 a) Zivilrechtliche Rechtsfolge...................................................................................................... 97 b) Rechtsfolge im Recht der Ordnungswidrigkeiten..................................................... 97 III. Mietenstopp nach Absatz 3........................................................................................................................... 97 1. Voraussetzungen des Mietenstopps............................................................................................. 97 2. Rechtsfolge eines Verstoßes gegen den Mietenstopp...................................................... 98 a) Zivilrechtliche Rechtsfolge...................................................................................................... 98 b) Rechtsfolge im Recht der Ordnungswidrigkeiten..................................................... 98 V. Mietenstopp nach § 2 Absatz 2 Satz 3 .................................................................................................... 98 B. Verstoß gegen Anzeige und Auskunftspflichten......................................................................................... 99 I. Verstoß § 2 Absatz 2 Satz 4............................................................................................................................. 99 1. Voraussetzungen...................................................................................................................................... 99 2. Handeln des Verpflichteten................................................................................................................ 99 a) Erfüllung.................................................................................................................................................... 99 b) Nichterfüllung....................................................................................................................................... 99 3. Rechtsfolgen............................................................................................................................................. 100 II. Verstoß § 3 Absatz 1 Satz 5.......................................................................................................................... 100 1. Voraussetzungen................................................................................................................................... 100 a) Auskunftspflicht vor Abschluss des Mietvertrags......................................................... 100 b) Auskunftspflicht jederzeit........................................................................................................... 102 2. Handeln des Verpflichteten............................................................................................................. 103 a) Auskunftspflicht vor Abschluss des Mietvertrags................................................... 103 aa) Erfüllung................................................................................................................................... 103 bb) Nichterfüllung...................................................................................................................... 103 b) Auskunftspflicht jederzeit..................................................................................................... 103 aa) Erfüllung................................................................................................................................... 103 bb) Nichterfüllung...................................................................................................................... 103 3. Rechtsfolgen............................................................................................................................................. 104 III. Verstoß § 5 Absatz 4......................................................................................................................................... 104 1. Voraussetzungen................................................................................................................................... 104 a) Auskunftspflicht vor Abschluss des Mietvertrags................................................... 104 Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


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b) Auskunftspflicht innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes........................................................................................ 105 2. Handeln des Verpflichteten............................................................................................................. 106 a) Auskunftspflicht vor Abschluss des Mietvertrags................................................... 106 aa) Erfüllung................................................................................................................................... 106 bb) Nichterfüllung...................................................................................................................... 106 b) Auskunftspflicht innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes........................................................................................ 106 aa) Erfüllung................................................................................................................................... 106 bb) Nichterfüllung...................................................................................................................... 106 3. Rechtsfolgen............................................................................................................................................. 107 IV. Verstoß gegen das Forderungsverbot des § 3................................................................................ 107 1. Voraussetzungen................................................................................................................................... 107 a) Forderung einer die am 18.06.2019 vereinbarte Miete überschreitende Miete............................................................................................................ 107 b) Vereinbarung oder Forderung einer die Mietobergrenzen übersteigenden Miete bei erstmaliger Vermietung oder Wiedervermietung nach dem 18. Juni 2019.............................................................. 108 c) Vereinbarung oder Forderung einer die Mietobergrenzen übersteigenden Miete bei Wiedervermietung nach Inkrafttreten des Gesetzes.................................................................................................................................. 108 2. Rechtsfolge eines Verstoßes gegen den Mietenstopp................................................... 109 a) Zivilrechtliche Rechtsfolge................................................................................................... 109 b) Rechtsfolge im Recht der Ordnungswidrigkeiten.................................................. 109 3. Keine Heilungsmöglichkeiten........................................................................................................ 109 04 Anhänge Anhang I Gesetzentwurf zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) Stand: 26.11.2019...................................................... 113 Anhang II § 2 Wohnraumgesetz Berlin.................................................................................................. 124 Anhang III Das Verfahren im Ordnungswidrigkeitengesetz (Dr. Christian Köhler).................................................................................................................. 128

05 Literaturverzeichnis............................................................................................................................................. 136 06 Inhaltsverzeichnis................................................................................................................................................... 138 07 Autor ................................................................................................................................................................ 144

Band I: Rauchwarnmelderpflicht in Berlin und Brandenburg....................................................................... 146

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Autor

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Dr. Carsten Brückner ist seit über 20 Jahren als Rechtsanwalt im Immobilienrecht tätig und seit mehr als zehn Jahren Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Er ist Vorsitzender des Landesverbands Haus & Grund Berlin, Vorsitzender von Haus & Grund Berlin-Neukölln und Mitglied im Vorstand des Zentralverbands Haus & Grund Deutschland. Im Rahmen der Fortbildung von Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten setzt Dr. Brückner in Vorträgen und Seminaren Schwerpunkte im Recht der Instandsetzung und Instandhaltung, der Modernisierung, der Betriebskosten und der Mieterhöhung. Zu diesen Themenfeldern veröffentlicht er regelmäßig Beiträge in Fachzeitschriften. Als Monografien sind unter anderem von ihm erschienen: > Instandhaltung und Instandsetzung im Mietverhältnis, 1. Auflage 2015 > Mietpreisbremse, Rechtsfolgen für Vermieter, 1. Auflage 2015 > Rauchwarnmelderpflicht in Berlin und Brandenburg, Rechtliche und praktische Rahmenbedingungen für Eigentümer, 1. Auflage 2016, Edition Eigentümer-Wissen Band 1 > Betriebskosten, wirksam vereinbaren und erfolgreich umlegen, 9. Auflage 2019 > Untervermietung und andere Arten der Gebrauchsüberlassung von Wohn- und Geschäftsraum, 1. Auflage 2019

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EDITION EIGENTÜMER-WISSEN · Band 01

Dr. Carsten Brückner

Rauchwarnmelderpflicht in Berlin und Brandenburg Rechtliche und praktische Rahmenbedingungen für Eigentümer

In den 2016 novellierten Bauordnungen haben die Länder Berlin und Brandenburg die obligatorische Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern eingeführt. Diese Pflicht liegt beim Eigentümer und hat eine Vielzahl von rechtlichen und praktischen Fragen zur Folge. Dr. Carsten Brückner widmet sich allen Themenfeldern, die durch die Rauchwarnmelderpflicht betroffen sind. Neben den rechtlichen Grundlagen stellt er die Auswirkungen im Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht umfassend dar – den Einbau als Modernisierungsmaßnahme, die Wartung als Instandhaltungs- sowie die Reparatur als Instandsetzungsmaßnahme. Darüber hinaus beleuchtet der Autor Auswirkungen auf die Betriebskosten, legt Spezifika in der Wohnungseigentümergemeinschaft dar und erörtert strafrechtliche Aspekte. Für die praktische Umsetzung finden sich zudem Mustertexte für das Mietrecht und das Wohnungseigentumsrecht im Buch. In 40 Fakten wird das Wissen des Buches kompakt zusammengefasst – für Schnell-Leser und zum Nachschlagen. Rauchwarnmelder-Hersteller und andere Partner haben die Erstellung des Bandes mit Texten und Bildern unterstützt. Der Autor (vgl. Seite 145) ist geprüfte Fachkraft für Rauchwarnmelder nach DIN 14676. Die Edition Eigentümer-Wissen ist eine Buchreihe, in der Experten nützliche Kenntnisse für Eigentümer vermitteln. Unter www.eigentümer-wissen.de stellt sie den Lesern weitere Inhalte zur Verfügung und aktualisiert sie bei Weiterentwicklungen in Gesetzgebung, Rechtsprechung und Technik.

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EDITION EIGENTÜMER-WISSEN 02

Dr. Carsten Brückner Berliner Mietendeckel Handbuch zum Gesetzentwurf zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG)

Der Berliner Senat hat im November 2019 das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) beschlossen. Dem ging eine monatelange politische Diskussion in der Stadt voraus. Während Mietervertreter die Initiative der rot-rot-grünen Regierungskoalition begrüßten, warnten Vermieter- und Wirtschaftsverbände vor negativen Folgen. Ob und wie das Gesetz wirksam werden wird, steht bei Erscheinen dieses Handbuchs noch nicht fest. Der Senat und die ihn tragenden Parteien scheinen trotz aller Bedenken gewillt, ihre Ziele durchzusetzen und damit Vermieter in ihren Rechten und wirtschaftlichen Handlungsspielräumen deutlich einzuschränken. Da die Verunsicherung bei Vermietern, Verwaltern, Mietern, Maklern und Rechtsanwälten groß ist, nimmt das Buch schon vor der voraussichtlichen Verabschiedung des Gesetzes eine erste Einordnung des Vorhabens und seiner Auswirkungen auf das Mietvertragsrecht vor. Der Autor beschreibt das Gesetz, seine Begründung sowie Folgen für den Vermieter. In einem zweiten Teil widmet er sich den Verbotstatbeständen des Berliner MietenWoG. Mehrere Anhänge komplettieren das Handbuch. Auf der buchbegleitenden Website werden bei Bedarf aktualisierte Informationen auf das weitere Gesetzgebungsverfahren sowie die anschließend zu erlassenden Ausführungsvorschriften eingehen. Außerdem werden dort Gerichtsurteile zum Gesetz benannt und kommentiert. Dr. Carsten Brückner ist Rechtsanwalt sowie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Er ist Vorsitzender des Bundes der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine (Haus & Grund Berlin) und Mitglied im Vorstand von Haus & Grund Deutschland. Mit der Edition Eigentümer-Wissen vermitteln Experten nützliche Kenntnisse für Eigentümer. Unter www.eigentümer-wissen.de stellt sie den Lesern weitere Inhalte zur Verfügung und aktualisiert sie bei Weiterentwicklungen in Gesetzgebung, Rechtsprechung und Technik. ISBN 978-3-946794-02-8 · 14,95 Euro