Berliner Mietendeckel by DIGNUS.DE Medien GmbH

EDITION EIGENTÜMER-WISSEN 02

Handbuch zum Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) 2. überarbeitete Auflage

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Berliner Mietendeckel

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Dr. Carsten Brückner

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Berliner Mietendeckel

Impressum

Edition Eigentümer-Wissen · Band 02 Berliner Mietendeckel · Handbuch zum Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG)

Autor Dr. Carsten Brückner Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Vorsitzender Haus & Grund Berlin · Vorsitzender Haus & Grund Berlin-Neukölln Mitglied im Vorstand Haus & Grund Deutschland

Verlag DIGNUS.DE Medien GmbH · Fuchseckstraße 10 · 73108 Gammelshausen Telefon: 07164 915 05 16 · E-Mail: verlag@dignus.de · www.dignus.de 2. überarbeitete Auflage · Juli 2020 · ISBN: 978-3-946794-03-5 Klimafreundlich gedruckt · www.umwelt.dignus.de

Haftungsausschluss Dieses Buch wurde mit bestmöglicher Sorgfalt erstellt. Es kann allerdings nicht das Spruchmaterial aller deutschen Gerichte berücksichtigen. Zu rechnen ist mit abweichenden Gerichtsentscheidungen je nach Einzelfallumständen, Fortentwicklung von Gesetzgebung und Rechtsprechung sowie technischen Weiterentwicklungen. Autor und Verlag übernehmen keine Gewährleistung für eventuell vorhandene Unvollständigkeiten, ungenaue Angaben oder Fehler sowie hinsichtlich einer Änderung von Gesetzen, Rechtsprechung, Vorschriften, technischen Normen und Regeln; außerdem auch keine Gewährleistung dafür, dass der mit dem Erwerb oder der Verwendung dieses Buchs beabsichtigte Erfolg tatsächlich eintritt. Die Verwendung des Buchs, einzelner Teile davon oder der buchbegleitenden Website geschieht ausschließlich auf eigene Verantwortung des Erwerbers bzw. Verwenders. Dieser Haftungsausschluss gilt nur für Sach- und Vermögensschäden, er gilt nicht, soweit die genannten Mängel auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit des Autors oder des Verlags zurückzuführen sind.

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> Online-Service

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Änderungen im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens sind online dokumentiert (verschiedene Fassungen des Gesetzentwurfs).

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EinfĂźhrung ................................................................................................ 12

30 Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) ...................... 30

Vorwort ...................................................................................................... 08 Literaturverzeichnis ......................................................................... 206 Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. ÂŠ DIGNUS.DE Medien GmbH

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> Überblick

144

Handlungsempfehlungen und Formulierungsvorschläge für Vermieter ............................. 144

188

Anhänge .................................................................................................. 188

Inhaltsverzeichnis ............................................................................. 208 Autor .......................................................................................................... 214 Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH

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Vorwort

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> Vorwort

Die Stadtentwicklung Berlins kann mit dem Tempo der Bevölkerungszunahme aufgrund des weiterhin großen Zuzugs nach Berlin und Umgebung nicht Schritt halten. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Trotz stetig und schnell steigender Nachfrage nach Wohnraum, wird das Wohnraumangebot allenfalls schleppend erhöht, sodass der Wohnungsmarkt als willkommener Krisenfokus für die politische Auseinandersetzung herhalten muss. Die Gemengelage scheint nicht lösbar. Das Vorhaben, eine Beruhigung des Wohnungsmarkts sowie eine Verbesserung des Mieterschutzes herbeizuführen, kollidiert mit der Bereitschaft für Investitionen zur Schaffung neuen Wohnraums und zur Erreichung gesteckter Klimaziele durch energetische Gebäudesanierung. Die Politik konnte bislang den Herausforderungen nicht spürbar begegnen. Mit dem Erlass des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) – dem Mietendeckel – wird Aktionismus vorgetäuscht. Tatsächlich ist hierdurch aber eine Besserung der Situation am Wohnungsmarkt nicht in Sicht. Vielmehr verhärten sich die Fronten und die Verunsicherung nimmt zu – nicht nur bei Vermietern und Mietern, sondern auch bei anderen an der Wohnungswirtschaft Beteiligten. Unterschiedliche Auffassungen zur Verfassungsgemäßheit und zur Anwendbarkeit des MietenWoG Bln im Mieterhöhungszustimmungsprozess haben sich in der Berliner Rechtsprechung herausgebildet. Von einer Einheitlichlichkeit der Rechtsprechung bei einem sehr wichtigen Thema ist somit nicht gewährleistet. Inzwischen ist das Gesetz auch bei den Verfassungsgerichten angekommen; am Bundesverfassungsgericht beschäftigen sich beide Senate mit dem Mietendeckel sowohl im Zusammenhang mit Verfassungsbeschwerden als auch in einem Normenkontrollverfahren, dass von Abgeordneten des Bundestags eingeleitet worden ist. Auch beim Berliner Verfassungsgerichtshof ist ein solches Verfahren anhängig. Da mit abschließenden Entscheidungen in diesen Verfahren frühestens im Jahr 2021 zu rechnen ist, wird das Thema die Vermieter, Mieter, Verwalter, Juristen und viele andere weiterhin intensiv beschäftigen. Für den praktischen Umgang mit dem Mietendeckel ist in der zweiten Auflage des Buchs der dritte Teil mit einer Vielzahl von Formulierungshilfen ausgestattet worden. Mit ihnen können Vermieter, Verwalter und Prozessbevollmächtigte weiterhin rechtmäßig nach dem BGB-Mietrecht handeln, ohne gegen die bußgeldbewehrten Verbote des MietenWoG Bln zu verstoßen.

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Einführung

A. Ausgangslage..................................................................... 13 B. Wirtschaftliche Auswirkungen .................................... 20 C. Diskussionen um die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes....................................................................... 21 D. Bereits vorhandene Mietendeckel im preisfreien Mietrecht................................................. 22

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01 > Einführung

A. Ausgangslage Die Berliner Koalition hat „juristisches Neuland“ betreten. Dass dies geschehen würde, wurde während des Gesetzgebungsverfahrens ständig kommuniziert. In dieser Aussage vereinen sich die heftig geführten Diskussionen um die wachsende Bevölkerung Berlins, die Notwendigkeit der Schaffung neuen Wohnraums in der Stadt, die Miethöhen in Berlin und die für notwendig erachtete Gesetzgebung, um der Situation zu begegnen. Für das Jahr 2018 meldete das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 180.105 Zuzüge in die Stadt und 150.670 Fortzüge. Den 40.203 Geburten standen 35.900 Sterbefälle gegenüber. Innerhalb eines Jahres ist die Berliner Bevölkerung somit um 33.738 Personen gewachsen und wies am Ende des Jahres 2018 eine Gesamtzahl von 3.644.826 Personen auf.1 Ähnlich waren die Zahlen in den vorangegangenen Jahren. Offizielle Übernachtungen im Bereich der Touristik wurden mit 32.871.634 angegeben.2 Im Jahr 2018 wurden 2.221 Baugenehmigungen für Neubau erteilt und 16.706 Wohnungen fertiggestellt. Im Jahr 2019 waren es 2.127 Baugenehmigungen für Neubau und 18.999 Wohnungsfertigstellungen. Berlin hat damit zum Ende des Jahres 2018 326.882 Wohngebäude mit insgesamt 1.949.252 Wohnungen mit einer durchschnittlichen Fläche von 73,2 Quadratmetern.3 Der starke Zuzug nach Berlin und die damit wachsende Nachfrage lässt die Vermietung von Wohnraum in einen besonderen Fokus rücken. Hinsichtlich der Mietentwicklung in Berlin existieren nur gesicherte Zahlen bezüglich der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese wurden bislang in einem Turnus von zwei Jahren durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermietervertretern sowie Sachverständigen ermittelt und im Berliner Mietspiegel4 erarbeitet und veröffentlicht. Aus einschlägigen Internet-Portalen lassen sich Angebotsmieten in der Stadt ablesen. Ob diese dann auch zu Abschlussmieten werden, ist bislang nicht untersucht worden. Verlässliche und repräsentative Nachweise für die vielbehauptete Mietenexplosion ist man bislang der Diskussion schuldig geblieben. 1 https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/Statistiken/inhalt-statistiken.asp https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/BasisZeitreiheGrafik/Bas-NBB.asp?Ptyp=300&Sageb=12031&creg=BBB &anzwer=8 / CC BY 3.0 DE https://creativecommons.org/licenses/by/3.0/de/ abgerufen: 27.11.2019 2 https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/regionalstatistiken/r-gesamt_neu.asp?Ptyp=410&Sageb=45005&creg= BBB&anzwer=7 / CC BY 3.0 DE https://creativecommons.org/licenses/by/ 3.0/de/ abgerufen: 27.11.2019 3 https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/BasisZeitreiheGrafik/Bas-Gebaeude_Wohnen.asp? Ptyp=300&Sageb=31000& creg=BBB&anzwer=7 / CC BY 3.0 DE https://creativecommons.org/licenses/by/3.0/de/ abgerufen: 27.11.2019 4 Zuletzt Berliner Mietspiegel 2019 Amtsblatt für Berlin 69. Jahrgang 13.05.2019 S.2929 - 3212. Für die kommenden Jahre sieht die Senatsverwaltung keine Notwendigkeit für die Erstellung eines Mietspiegels, da Mieterhöhungen ohnehin verboten sein sollen. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH

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Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) A. Vorbemerkung .................................................................. 31 B. § 1: Anwendungsbereich ............................................... 35 C. § 2: Zuständigkeiten, Aufgaben und Befugnisse .. 56 D. § 3: Mietenstopp ............................................................... 61 E. § 4: Mietobergrenzen ..................................................... 69 F. § 5: überhöhte Mieten .................................................... 74 G. § 6: Mietentabelle ............................................................. 93 H. § 7: Miete nach Modernisierung ............................... 119 J. § 8: Härtefälle ................................................................... 131 K. § 9: Mietzuschuss ........................................................... 133 L. § 10: Rechtsbehelfe ....................................................... 134 M. § 11: Ordnungswidrigkeiten ....................................... 135 N. Inkrafttreten und Außerkrafttreten ........................ 141

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02 > MietenWoG BLN

A. Vorbemerkung I. Verhältnis des MietenWoG Bln zum BGB-Mietrecht Unterschiedliche Auffassungen bestehen zu der Frage, ob das MietenWoG Bln auf das Miethöherecht des BGB-Mietrechts Auswirkungen haben kann55. Der Autor vertritt die Auffassung, dass eine Einflussnahme auf das BGB-Mietrecht durch die landesgesetzlichen Regelungen nicht möglich ist. Daraus folgt, dass sich die Zulässigkeit der Miethöhevereinbarung bei Abschluss des Mietvertrags ausschließlich nach den Regelungen der Mietpreisbremse56 57 und in einem laufenden Mietverhältnis die Zulässigkeit einer (einseitigen) Mieterhöhung sich ausschließlich nach den Voraussetzungen der Mieterhöhungsvorschriften58 richten. Dass auch der Berliner Landesgesetzgeber dieser Ansicht ist, lässt sich aus den unterschiedlichen Begründungen zum Gesetzentwurf entnehmen. In der Begründung des Änderungsantrags vom 22. Januar 2020 heißt es auf Seite 4: „Das MietenWoG Bln setzt Preisobergrenzen als Verbote fest, die unabhängig von der Existenz eines nach den Regeln des Zivilrechts begründeten Mietverhältnisses bestehen, ...“ Daran anschließend heißt es auf Seite 5: „Das Gesetz bietet in vielerlei Hinsicht einen stärkeren Schutz vor Mieterhöhungen als die Bestimmungen des BGB. Es macht diese jedoch wegen der unterschiedlichen Ansatzpunkte und Regelungsgehalte nicht obsolet und führt ebenso wenig zu dessen Verdrängung.“ Daraus folgt zunächst, dass die Zulässigkeit und Wirksamkeit von Miethöhevereinbarungen sich ausschließlich nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs richten. Für den Abschluss eines Mietvertrags sind daher zur Ermittlung der erlaubten Miethöhe die Regeln der Mietpreisbremse59 heranzuziehen. Für die Erhöhung von Mieten in einem laufenden Mietverhältnis sind ebenfalls ausschließlich die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs maßgebend.60

55 Vgl. die oben zitierte Berliner Rechtsprechung zum Mietendeckel. 56 §§ 556d ff BGB. 57 Da Berlin eine festgestellte Gemeinde ist, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, vgl. § 1 Verordnung zur Senkung der Kappungsgrenze gemäß § 558 Absatz 3 BGB (Kappungsgrenzenverordnung) vom 10.04.2018, GVBl. 2018, 370; § 1 Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung) vom 28.04.2015, GVBl. 2015, 101. 58 §§ 557a ff BGB. 59 §§ 556d - 556g; Berliner Mietenbegrenzungsverordnung GVBl. 2015, S. 101. 60 §§ 557 - 560 BGB; S/M/S/B-Beck 6.3.2.2. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH

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II. Auslegung des Begriffs des „Forderns“ im Sinne des § 11 Absatz 1 Nr. MietenWoG Bln Trotz der Änderung des § 3 Absatz 1 Satz 1 MietenWoG Bln, aus dessen endgültiger Fassung das „Fordern und Entgegennehmen“ entfernt wurde, finden sich diese Begriffe weiterhin im Verbotstatbestand des § 11 Absatz 1 Nr. 4 MietenWoG Bln. Insbesondere der Begriff des Forderns muss bei der weiteren Diskussion um den Inhalt und den Umfang der Regelungen richtig verstanden werden. Ergebliche Zweifel bestehen daran, dass der Begriff des Forderns nicht zivilrechtlich auszulegen ist, wonach das Fordern die Geltendmachung eines bestehenden Anspruchs ist, sondern einem öffentlich-rechtlichen Verständnis unterliegt. Beispiel für die zivilrechtliche Auslegung Der Mieter hat nach dem 18. Juni 2019 einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zugestimmt, zahlt jedoch den bis zur Zustimmung vereinbarten Mietbetrag weiter an den Vermieter. Dieser fordert den Mieter auf, den nach der Zustimmung vereinbarten Mietbetrag zu entrichten. Die Einforderung der Mieterhöhung stellt ein Fordern im Sinne des MietenWoG Bln dar. Denn der Begriff des Forderns wird in der Gesetzesbegründung nicht näher erläutert. Es ist daher auf den gleichlautenden Begriff in einer sehr ähnlichen gesetzlichen Regelung zurückzugreifen, den Begriff des „Forderns“ im Sinne des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStrG).61 Obgleich dort neben dem Begriff des „Forderns“ auch die Begriffe des „sich Versprechenlassens“ und des „Vereinbarens“ genannt werden, wird das Fordern sehr weit ausgelegt. Ein Fordern im Sinne dieser Verbotsvorschrift liegt bereits dann vor, wenn im Zusammenhang mit der Vermietung von Räumen zum Wohnen ein unangemessenes Entgelt verlangt wird. Ein Fordern oder Verlangen ist nicht erst dann gegeben, wenn der Vermieter aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung einen darauf bezogenen Anspruch formuliert. Ausreichend ist jedes Geltendmachen eines bestimmten Betrags, auch wenn dies erst zu einem entsprechenden Vertragsabschluss führen soll.

61 § 5 WiStrG. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH

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02 > MietenWoG BLN

Es ist nicht erforderlich, dass das Verlangen ein rechtlich bindendes Angebot zum Abschluss eines Mietvertrags darstellt. Es muss aber ernst gemeint und hinreichend konkretisiert sein. Das Verlangen muss insbesondere gegenüber einer bestimmten Person oder gegenüber einem überschaubaren Personenkreis abgegeben werden.62 Fraglich ist, ob diese Auslegung des Begriffs des „Forderns“ auch im Rahmen des § 11 Absatz 1 Nr. 4 MietenWoG Bln zur Anwendung kommt. Beispiel 1 In einem auf unbestimmte Zeit bestehenden Mietverhältnis macht der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Mieterhöhung um zehn Prozent der vor drei Jahren vereinbarten Miete geltend. Ob er dabei die ortsübliche Vergleichsmiete überschreitet, ist für die Anwendbarkeit der §§ 1 Absatz 1 Nr. 4, 3 MietenWoG Bln ohne Belang. Das Mieterhöhungszustimmungsbegehren des Vermieters stellt ein „Fordern“ im Sinne des § 3 Absatz 1 Satz 1 MietenWoG Bln dar und ist somit unzulässig. Beispiel 2 Der Vermieter möchte eine Wohnung neu vermieten und teilt dem in die engere Auswahl zum Mietvertragsabschluss genommenen Mietinteressenten mit, welche Miethöhe er mit dem Interessenten bei Abschluss des Mietvertrags vereinbaren möchte. Diese Information an den Interessenten stellt ein „Fordern“ im Sinne des § 3 Absatz 1 Satz 1 MietenWoG Bln dar. Beispiel 3 Der Vermieter hat ein Mieterhöhungszustimmungsbegehren gegenüber dem Mieter gestellt. Da der Mieter dem nicht zustimmt, erhebt der Vermieter Klage beim zuständigen Amtsgericht. Sowohl die Klageerhebung als auch die Stellung eines Antrags im Termin zur mündlichen Verhandlung stellen ein „Fordern“ im Sinne des MietenWoG Bln dar. Nach der Auslegung im Sinne des § 5 WiStrG wäre nicht nur schon der Abschluss einer zu hohen Miete nach dem MietenWoG Bln verboten, sondern bereits das Unterbreiten eines entsprechenden Angebots seitens des Vermieters gegenüber einem Interessenten. Für eine solche Auslegung spricht, dass im Rahmen von nahezu identischen Verbotsregelungen eine einheitliche Begriffsdefinition nicht nur wünschenswert, sondern auch notwendig im Sinne der Rechtssicherheit und Einheitlichkeit der Rechtsanwendung.

62 Schmidt-Futterer/Blank § 5 WiStG Rdnr.12; die Angabe eines unangemessenen Preises in einem Zeitungsinserat ist zivilrechtlich als unverbindliche Aufforderung an die Allgemeinheit zur Abgabe eines Mietangebots anzusehen. Der Tatbestand des § 5 WiStrG wird damit noch nicht erfüllt. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH

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Die Differenzierung wurde aus dem Berliner Mietspiegel 2013 und der Fortentwicklung der Werte mit der Reallohnentwicklung bestimmt. Grundlage sind die Durchschnittsmieten in der einfachen, mittleren und guten Wohnlage des Berliner Mietspiegels 2013232:

einfache Wohnlage mittlere Wohnlage gute Wohnlage

5,29 Euro/m2 monatlich 5,46 Euro/m2 monatlich 6,19 Euro/m2 monatlich

Diese Werte wurden mit der Reallohnentwicklung 2012 bis 2019 fortentwickelt:

Reallohnindex 2012 bis 2018 Reallohnentwicklung jährlich im Durchschnitt: Reallohnentwicklung 2012 bis 2019

11,4 % 1,8 % 13,4 % 233

Die bis 2019 fortentwickelten Werte lauten:

einfache Wohnlage mittlere Wohnlage gute Wohnlage

6,00 Euro/m2 monatlich 6,19 Euro/m2 monatlich 7,02 Euro/m2 monatlich 234

Die durchschnittliche Mietobergrenze beträgt 6,28 Euro/m2 monatlich (vgl. die Einzelbegründung zu § 5 Absatz 1). Die Differenzen zwischen der durchschnittlichen Mietobergrenze und den Wohnlagen betragen deshalb:

einfache Wohnlage mittlere Wohnlage gute Wohnlage

- 0,28 Euro/m2 monatlich - 0,09 Euro/m2 monatlich + 0,74 Euro/m2 monatlich

(6,00 - 6,28 Euro) (6,19 - 6,28 Euro) (7,02 - 6,28 Euro).

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen wird ermächtigt, die Wohnlagezuordnung durch Rechtsverordnung festzusetzen.235 Bis zu dieser Veröffentlichung ist auf die Wohnlageneinordnung des Berliner Mietspiegels 2019 zurückzugreifen.

232 Erhebungsstichtag: 01.09.2012. 233 = 111,4 % x 101,8 % / 100,0 % 234 A. Begründung b) Einzelbegründung zu Artikel 1 zu § 4 zu Absatz 2. 235 § 5 Absatz 3 MietenWoG Bln. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH

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02 > MietenWoG BLN

V. Auswirkung der Mietenkappung Ist die im aktuellen Mietverhältnis vereinbarte Miete höher als der sich aus der Berechnung anhand des § 5 Absatz 1 MietenWoG Bln ergebende Betrag, darf der den Betrag des § 5 Absatz 1 übersteigende Betrag nicht mehr vom Vermieter entgegengenommen oder gefordert werden. Nimmt der Vermieter weiterhin einen übersteigenden Betrag entgegen oder fordert er diesen, verwirklicht er den Tatbestand des § 11 Absatz 1 Nr. 4 MietenWoG Bln und kann mit einem Bußgeld belegt werden.

VI. Späteres Inkrafttreten § 5 ist nicht mit den übrigen Vorschriften am 23. Februar 2020 in Kraft getreten, sondern unterliegt der Sonderregelung des Artikel 4 Absatz 1 Satz 2 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung vom 11. Februar 2020, wonach § 5 erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes in Kraft tritt. Das erst spätere Inkrafttreten hat nicht etwa den Grund, dass den Vermietern, Mietern Verwaltern, Rechtsanwälten, Richtern, Behördenmitarbeitern usw. ausreichend Zeit eingeräumt werden soll, sich in die neue Materie einzuarbeiten, sondern allein Kapazitätsprobleme in der Berliner Verwaltung. Der Gesetzgeber ging davon aus, dass die selbst gesetzte Frist den Aufbau von ausreichenden personellen Kapazitäten für die Bearbeitung der zu erwartenden Anträge auf Kappung der Mieten gewährleistet und so einen ordnungsgemäßen Vollzug dieser gesetzlichen Regelung sicherstelle.236 Dabei ist im Gesetzgebungsverfahren die einstmals vorgesehene größte Aufgabe der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen entfallen, da eine Absenkung von Mieten auf Antrag der Mieter durch die Senatsverwaltung nicht mehr im Gesetz vorgesehen ist.

236 Drucksache 18/2347 vom 28.11.2019 A. Begründung b) Einzelbegründung zu Artikel 4 Zu Absatz 1. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH

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VII. Verwendung der Auskünfte nach § 6 Ansatz 4 MietenWoG Bln Zu Ermittlung einer nach § 5 MietenWoG Bln überhöhten Miete können die Informationen herangezogen werden, die der Vermieter dem Mieter im Rahmen seiner Auskunftspflicht 237 mitgeteilt hat. Der Umfang der Auskunftspflicht wird unterschiedlich beurteilt. Während Haus & Grund Berlin238 und der Grundeigentum Verlag von einer Vielzahl von dem Mieter anzugebenden Informationen ausgeht, sind in den Ausführungsvorschriften239 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen lediglich vier Punkte aufgeführt, die dem Mieter mitzuteilen seien.240 Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter zum Inkrafttreten des § 5 MietenWoG Bln eine (erneute) Auskunft zu erteilen. Auch ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter Änderungen betreffend die erteilte Auskunft mitzuteilen. Beispiel Zum Ablauf der Frist des § 6 Absatz 4 Satz 1 MietenWoG Bln teilt der Vermieter dem Mieter entsprechend der Musterempfehlung von Haus & Grund Berlin sämtliche Informationen bezüglich der Wohnung des Mieters mit. Anhand des Straßenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel gibt der Vermieter dem Mieter die Wohnlage als „Mittel“ an. Im Oktober 2020 (fiktiv) werden die Ausführungsvorschriften zu § 5 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bekannt gemacht; aus diesen ergibt sich, dass die Wohnung des Mieters in die einfache Wohnlage einzuordnen ist. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, diese Abweichung des Mieters mitzuteilen.

237 238 239 240

§ 6 Absatz 4 MietenWoG Bln. Vgl. das Muster einer Auskunftserteilung nach § 6 Absatz 4 MietenWoG Bln im Anhang. AV-MietenWoG Bln Abl. 2020, 2223 zu 6.4. Zu den Einzelheiten der Auskunftspflicht und den Unterschieden der Empfehlungen vgl. unten E. § 6.

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02 > MietenWoG BLN

G. § 6: Mietentabelle § 6 MietenWoG Bln regelt den Inhalt der durch das Gesetz neu eingeführten Mietobergrenzen, die Gegenstand eines Forderns oder Entgegennehmens seitens des Vermieters sein dürfen. Während Absatz 1 zunächst eine Tabelle von Mietobergrenzen untergliedert in erstmalige Bezugsfertigkeit des Wohnraums sowie bestimmter Ausstattungsmerkmale festlegt, regeln die Absätze 2 und 3 die Voraussetzungen für die Berechnung eines den Tabellenwert erhöhenden Betrags. Absatz 4 der Vorschrift regelt Auskunftspflichten des Vermieters bei einem bestehenden Mietvertragsverhältnis und Eines neuen Mietvertragsverhältnis ist. Absatz 5 verpflichtet die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung, die Obergrenzen zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete in Abs. 1 nach Ablauf von jeweils zwei Jahren nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zum Zwecke der Anpassung an die allgemeine Reallohnentwicklung im Land Berlin durch Rechtsverordnung fortzuschreiben.

I. In der Mietentabelle nicht erfasste Wohnungen Nach Angaben der Ausführungsvorschriften der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen gibt es für Wohnungen, die nicht die in § 6 Absatz 1 MietenWoG Bln aufgelisteten Merkmale aufweisen, keine Mietobergrenzen; Mietsenkungen können deshalb nicht vorgenommen werden und es bleibt bei der Stichtagsmiete.241 Fraglich ist jedoch, welche Merkmale eine Wohnung aufweisen könnte, die in der Tabelle des § 6 Absatz 1 nicht genannt sind. Die Ausführungsvorschriften verhalten sich hierzu nicht weiter.

241 AV-MietenWoG Bln Abl. 2020, 2222 zu 6.1. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH

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II. Mietentabelle Die Mietentabelle des Absatz 1 ist die Grundlage der Bestimmung erlaubter Mieten nach dem MietenWoG Bln. Achtung! Die Tabelle ist nicht anzuwenden bei der Ermittlung der zulässigen Miete bei einem Neuabschluss eines Mietvertragsverhältnisses. Hierfür sind vielmehr maßgebend die ortsübliche Vergleichsmiete242 und damit den aktuellen Berliner Mietspiegel243 oder eine der von der Mietpreisbremse genannten Ausnahmen.244 Die Tabelle ist erst dann relevant, wenn zwischen den Mietvertragsparteien eine nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch wirksam vereinbarte Miete vorliegt und nunmehr die Frage zu beantworten ist, welche Miete der Vermieter vom Mieter entgegennehmen und/oder fordern darf, um sich nicht der Gefahr eines Bußgeldverfahrens auszusetzen. Die Obergrenzen zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete ergeben sich in Abhängigkeit der Wohnfläche einer Wohnung nach Maßgabe der folgenden Tabelle245: Nr. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad 1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad 1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad 1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad 1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad 2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad

Mietpreis/m2 6,45 Euro 5,00 Euro 3,92 Euro 6,27 Euro 5,22 Euro 4,59 Euro 6,08 Euro 5,62 Euro 5,95 Euro 6,04 Euro 8,13 Euro 9,80 Euro

242 § 556d Absatz 1 BGB für die Neuvermietung; § 558 Absatz 1 Satz 1 BGB für die Mieterhöhung nachdem Vergleichsmietensystem. 243 Berliner Mietspiegel 2019 Amtsblatt für Berlin 69. Jahrgang 13.05.2019 S.2929 - 3212. 244 Die Mietpreisbremse findet überhaupt keine Anwendung, wenn es sich um eine Vermietung von Neubau handelt, § 556f Satz 1 BGB, und bei der Erstvermietung nach einer umfassenden Modernisierung, § 556f Satz 2 BGB. Eine höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 % ist zulässig, wenn im Vormietverhältnis eine höhere Miete vereinbart war, § 556e Absatz 1 BGB oder innerhalb von drei Jahren vor Abschluss des Mietvertrags Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, die bis dahin nicht Gegenstand einer Mieterhöhung waren, § 556e Absatz 2 BGB. 245 § 6 Absatz 1 Entwurf MietenWoG Bln. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH

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02 > MietenWoG BLN

Die Tabelle der Oberwerte geht von den im Berliner Mietspiegel 2013246 aufgeführten Tabellen aus. Begründet wird dies damit, dass diesem Zeitpunkt vorerst zum letzten Mal ein entspannter Berliner Wohnungsmarkt gegeben war und der Berliner Mietspiegel 2013 hierüber aussagekräftige Informationen enthält. Für den Gesetzgeber ist es daher sachgerecht, für die Bestimmung von bezahlbaren Mietoberwerten von diesem Mietspiegel auszugehen. Durch die Kappungsgrenzen-Verordnung vom 7. Mai 2013 wurde ganz Berlin zu einer Gemeinde im Sinne § 558 Absatz 3 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs bestimmt, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Hiermit wurde erstmals öffentlich festgestellt, dass das gesamte Stadtgebiet Berlins eine angespannte Wohnungsmarktlage aufweist. Für den Zeitraum davor ist noch von einer weitgehend ausgeglichenen Wohnungsmarktlage auszugehen. Diese Feststellung wurde zum einen bestätigt durch die ab Januar 2014 wieder aufgenommene öffentliche Förderung des Wohnungsneubaus. Vor allem wurde sie aber bekräftigt durch die Entwicklung der Leerstandsquote im Land Berlin. Wegen der für Umzüge und Sanierungen erforderlichen Fluktuationsreserve von mindestens 23 Prozent kann von einer besonders angespannten Wohnungsmarktlage erst bei einer Leerstandsquote von unter zwei Prozent ausgegangen werden. Noch zum Erhebungszeitpunkt des Zensus im Jahr 2011 lag der erfasste Leerstand aller Wohnungen in Berlin oberhalb der Fluktuationsreserve. Erst seither weisen alle Messsysteme deutlich abnehmende Leerstände nach. So lagen in den Jahren 2012 und 2013 die ausgewiesenen Indizes des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) und CBRE-empirica bereits unterhalb von zwei Prozent und damit jenseits des üblichen Fluktuationskorridors von zwei bis drei Prozent.247 Die vorstehenden Ausführungen sollen belegen, dass noch im Jahr 2011, und teilweise auch noch im Jahr 2012, von einem weitgehend ausgeglichenen Wohnungsmarkt in Berlin auszugehen ist. Mieten, die in diesem Zeitraum vereinbart wurden, können folglich als angemessen bewertet werden. Bei der Frage des zeitlichen Anknüpfungspunktes für die Ermittlung von bezahlbaren Mietoberwerten ist daher auf diesen Zeitrahmen abzustellen.

246 Stichtag 30.09.2012. 247 A. Begründung b) Einzelbegründung zu Artikel 1 zu § 6 zu Absatz 1. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH

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Berliner Mietendeckel

Handlungsempfehlungen und Formulierungsvorschläge für Vermieter

A. Umgang mit vereinbarten Mieten ........................... 145 B. Umgang mit Mieterhöhungen .................................. 146

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03 > Handlungsempfehlungen

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Die unterschiedlichen sich aus den Regelungen im MietenWoG Bln ergebenden Umstände erfordern unterschiedliches Verhalten seitens des Vermieters. Dies setzt voraus, dass der Sachverhalt genau analysiert wird und die Gefahr der Verhängung eines Bußgelds durch die zuständige Behörde aufgrund des Handelns des Vermieters immer Beachtung findet. Die nachfolgenden Ausführungen unterbreiten Ihnen Angebote für den Umgang mit der jeweils beschriebenen Situation.

A. Umgang mit vereinbarten Mieten Das MietenWoG Bln bestätigt zunächst die Bestandsmieten, das heißt solche Miethöhevereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes bereits vereinbart waren. Darunter fallen zunächst solche Mieten, die am Stichtag wirksam vereinbart waren.356 Die Entgegennahme und das Fordern einer solchen Miete ist – jedenfalls bis November 2020 – erlaubt. Bei der Feststellung des Bestehens einer (das heißt bereits wirksam vereinbarter) Miete ist ausschließlich darauf abzustellen, wann die Miethöhevereinbarung zustande gekommen ist. Nicht entscheidend ist, wann die Wirkung der vereinbarten Mieterhöhung eintritt, das heißt wann die erhöhte Miete fällig wird und somit vom Mieter geschuldet ist. Beispiel Der Vermieter erklärt dem Mieter am 15. Juni 2019 eine Mieterhöhung mit Wirkung zum 1. September 2019. Der Mieter stimmt der Mieterhöhung am 17. Juni 2019 zu. Mit Zugang der Zustimmungserklärung kommt die Vereinbarung über die geänderte Miethöhe wirksam zustande, unabhängig davon, zu wann die Vereinbarung ihre Wirkung entfaltet bzw. zu welchen Monat die vereinbarte Mieterhöhung erstmalig fällig wird. Eine Ausnahme hiervon gilt für vereinbarte Staffelmieten.357 Mietstaffeln, die bereits vor dem Stichtag vereinbart waren, jedoch erst nach dem Stichtag in Kraft treten, gelten nicht als Stichtagsmiete und unterfallen dem Verbot des Forderns und der Entgegennahme. Eine Miete, die bereits am 18. Juni 2020 wirksam vereinbart war, kann in dieser Höhe mindestens bis November 2020 in voller Höhe gefordert und entgegengenommen werden. Für etwaige Änderungen dieser Mieten vgl. unten. Der Stichtagsmiete gleichgestellt sind Miethöhevereinbarungen, die anlässlich einer Erstvermietung358 oder Wiedervermietung359 zwischen Stichtag und Inkrafttreten des Gesetzes zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart worden sind. Auch diese Mieten können in der vereinbarten Höhe mindestens bis zum November 2020 gefordert und entgegengenommen werden. 356 357 358 359

§ 3 Absatz 1 Satz 1 MietenWoG Bln. § 3 Absatz 1 Satz 2 MietenWoG Bln. § 3 Absatz 2 Satz 1 MietenWoG Bln. § 3 Absatz 2 Satz 1 MietenWoG Bln.

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Berliner Mietendeckel

III. Musterformulare für den Umgang mit Mietzahlungen und mehr Maßgebliche Zeitpunkte, die Relevanz haben für die Veränderung der Miethöhe sind, • der Stichtag (18. Juni 2019) • die Neuvermietung oder Wiedervermietung zwischen Stichtag und Inkrafttreten des Gesetzes • die Vermietung nach dem Inkrafttreten des Gesetzes • eine Mieterhöhung. Darüber hinaus hat der 22. November 2020 Bedeutung, da zu diesem Tag entschieden werden muss, ob die am 18. Juni 2019 bereits bestehende Miete gekappt wird. 1. Umgang mit Mieten und Mietzahlungen (allgemein) Findet eine Erhöhung der Miete nach dem Stichtag statt, muss der Vermieter prüfen, ob das MietenWoG Bln ihm verbietet, die erhöhte Miete entgegenzunehmen oder zu fordern. Davon ist grundsätzlich auszugehen; im Rahmen der erforderlichen Prüfung sind die Ausnahmetatbestände des Gesetzes zu berücksichtigen. Kommt der Vermieter zu dem Ergebnis, dass keine Ausnahme in Betracht kommt, die ihm das Fordern und Entgegennehmen der erhöhten Miete gestattet, hat der Vermieter den Mieter darüber in Kenntnis zu setzen, dass ihm die Entgegennahme und das Fordern der erhöhten Miete nicht erlaubt ist, er sich jedoch dies für den Fall vorbehält, dass das Bundesverfassungsgericht zu dem Ergebnis gelangt, dass das MietenWoG Bln verfassungswidrig ist. Ein Behalten der zu viel gezahlten Mieten ist dem Vermieter keinesfalls zu empfehlen und zwar unabhängig davon, wie der eingenommene Betrag dann bezeichnet bzw. verbucht wird und welche Voraussetzungen erfüllt sind. Insbesondere kann das Behalten der Mietzahlungen nicht damit gerechtfertigt werden, dass der Mieter damit einverstanden ist, dass der Vermieter das Geld nicht zurückzahlt. Denn dem Mieter obliegt es nicht, über die Verwirklichung eines öffentlich-rechtlichen Verbots zu befinden. Es ist auch davon auszugehen, dass ein vom Bezirksamt verhängtes Bußgeld nicht deswegen geringer ausfallen wird, weil der Vermieter im Bußgeldverfahren einwendet, der Mieter sei mit dem Verbleib der Überzahlungen beim Vermieter einverstanden gewesen bzw. habe darauf bestanden, dass der Vermieter das Geld behält.

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03 > Handlungsempfehlungen

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a) Erklärung des Vermieters an den Mieter zur Entgegennahme vorübergehend verringerter Mietzahlungen bei Miethöheveränderung nach dem Stichtag ohne überhöht gezahlter Miete Hat sich die Höhe der Nettokaltmiete seit dem 18. Juni 2019 verändert, so stellt sich die Annahme einer entsprechenden Mietzahlung ab dem 23. Februar 2019 als verbotenes Tun dar. Der Mieter ist vom Vermieter darüber zu informieren, dass er nur noch Mieten in bestimmter (reduzierter) Höhe annehmen wird.

Sehr geehrte/r ... (Mieter/in), das MietenWoG Bln ordnet ein Verbot der Entgegennahme von Mietzahlungen an, die einen nach den §§ 3 - 7 MietenWoG Bln zulässigen Betrag überschreiten. Wie Ihnen sicherlich aus der Presse bekannt ist, werden die einzelnen Regelungen des MietenWoG Bln auf ihre Rechtmäßigkeit hin von den Gerichten überprüft. Es steht daher nicht fest, ob das Verbot wirksam ist oder nicht. Damit ich mich bis zur Feststellung der Verfassungswidrigkeit rechtmäßig verhalte, werde ich diejenigen Beträge unserer vereinbarten Nettokaltmiete, die über dem nach den §§ 3 - 7 MietenWoG Bln zulässigen Betrag liegen, ohne Anerkennung einer Rechtspflicht zunächst nicht fordern und nicht annehmen. Bitte zahlen Sie bis auf Weiteres lediglich eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von ... Euro370 zuzüglich der vereinbarten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Für den Fall, dass die Gerichte die Regelungen für nicht rechtmäßig erklären, behalte ich mir hiermit ausdrücklich vor, die von mir zunächst nicht angenommenen Beträge nachzufordern. Bitte berücksichtigen Sie das beim Umgang mit den zunächst bei Ihnen verbliebenen Beträgen. Dieses Schreiben stellt kein Anerkenntnis einer bestimmten Rechtslage und keinen Verzicht auf die mir nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch zustehenden Forderungen dar. Mit freundlichem Gruß (Unterschrift Vermieter)

370 Betrag z. B. der Stichtagsmiete oder der bei einem nach dem 18.06.2019 erfolgten Mietvertragsneuabschluss vereinbarten Miete. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH

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Berliner Mietendeckel

b) Erklärung des Vermieters an den Mieter zur Entgegennahme vorübergehend verringerter Mietzahlungen bei Miethöheveränderung nach dem Stichtag mit überhöht gezahlter Miete Hat der Mieter bereits erhöhte Mietzahlungen geleistet, die der Vermieter nicht mehr entgegennehmen oder fordern darf, sind diese Beträge unter dem Vorbehalt der späteren Rückforderung an den Mieter zu erstatten. Sehr geehrte/r ... (Mieter/in), das MietenWoG Bln ordnet ein Verbot der Entgegennahme von Mietzahlungen an, die einen nach den §§ 3 - 7 MietenWoG Bln zulässigen Betrag überschreiten. Wie Ihnen sicherlich aus der Presse bekannt ist, werden die einzelnen Regelungen des MietenWoG Bln auf ihre Rechtmäßigkeit hin von den Gerichten überprüft. Es steht daher nicht fest, ob das Verbot wirksam ist oder nicht. Damit ich mich bis zur Feststellung der Verfassungswidrigkeit rechtmäßig verhalte, werde ich diejenigen Beträge unserer vereinbarten Nettokaltmiete, die über dem am 18. Juni 2019 vereinbarten Betrag liegen, ohne Anerkennung einer Rechtspflicht zunächst nicht fordern und nicht annehmen. Die von Ihnen ab dem Monat ... 371 bereits gezahlten Beträge, die sich nach den Regelungen des MietenWoG Bln als unerlaubt darstellen, überweise ich Ihnen ohne Anerkennung einer Rechtspflicht unverzüglich zurück. Bitte zahlen Sie bis auf Weiteres lediglich eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von ... Euro372 zuzüglich der vereinbarten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Für den Fall, dass die Gerichte die Regelungen für nicht rechtmäßig erklären, behalte ich mir hiermit ausdrücklich vor, die von mir zunächst nicht angenommenen Beträge nachzufordern. Bitte berücksichtigen Sie das beim Umgang mit den zunächst bei Ihnen verbliebenen Beträgen. Dieses Schreiben stellt kein Anerkenntnis einer bestimmten Rechtslage und keinen Verzicht auf die mir nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch zustehenden Forderungen dar. Mit freundlichem Gruß (Unterschrift Vermieter)

371 Monat, ab dem die überhöhte Miete nicht mehr entgegengenommen werden darf. 372 Betrag z. B. der Stichtagsmiete oder der bei einem nach dem 18.06.2019 erfolgten Mietvertragsneuabschluss vereinbarten Miete. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH

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03 > Handlungsempfehlungen

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c) Erklärung des Vermieters an den Mieter zur Entgegennahme vorübergehend verringerter Mietzahlungen nach verringerter Mietzahlung durch den Mieter ohne vorangegangene Erklärung des Vermieters Eine Erklärung des Vermieters bezüglich der Entgegennahme von Mietzahlungen für die Dauer der Gültigkeit des MietenWoG Bln kann auch dann erfolgen, wenn der Mieter bereits einen verringerten Betrag an dem Vermieter zahlt. Der Vermieter kann somit nachträglich klarstellen, wie er mit den Mietzahlungen des Mieters umgeht und dass er sich die Geltendmachung von Nachforderungen unter bestimmten Umständen vorbehält. Eine solche Erklärung gibt dem Vermieter auch die Möglichkeit, einem späteren Einwand des Mieters entgegenzutreten, wenn dieser (oder auch ein Gericht) sich auf den Standpunkt stellt, das Schweigen des Vermieters auf die verringerte Mietzahlung führe zu einer Vereinbarung mit dem Inhalt, dass der Mieter dauerhaft einen geringeren Betrag zu zahlen hat, ohne den nicht gezahlten Betrag nachentrichten zu müssen. Beispiel Der Vermieter nimmt dem Mieter gegenüber eine Modernisierungsmieterhöhung nach Abschluss von baulichen Maßnahmen vor. Die hierdurch erhöhte Miete ist erstmals fällig zum 1. September 2020. Der Mieter nimmt keine Erklärungen gegenüber dem Vermieter vor und zahlt auch nicht die erhöhte Miete. Sehr geehrte/r ... (Mieter/in), für den Monat ... 373 haben Sie einen Betrag in Höhe von ... Euro374 nicht an mich gezahlt. Ich gehe davon aus, dass das Nichtzahlen eines Teilbetrags der vereinbarten Miete seinen Grund in dem MietenWoG Bln hat375. Wie Ihnen sicherlich aus der Presse bekannt ist, werden die einzelnen Regelungen des MietenWoG Bln auf ihre Rechtmäßigkeit hin von den Gerichten überprüft. Es steht daher nicht fest, ob die Regelungen bestand haben werden. Damit ich mich bis zur Feststellung der Verfassungswidrigkeit rechtmäßig verhalte, werde ich diejenigen Beträge unserer vereinbarten Nettokaltmiete, die über dem nach den §§ 3 - 7 MietenWoG Bln zulässigen Betrag liegen, ohne Anerkennung einer Rechtspflicht zunächst nicht fordern und nicht annehmen. / ...

373 Monat, für den der Mieter nicht die – erhöhte – vereinbarte Miete in voller Höhe gezahlt hat, zzgl. Jahresangabe. 374 Betrag, um den die Mietzahlung des Mieters aktuell verringert war. 375 Sollte die Mietzahlung um mehr als den nach der Mieterhöhung geschuldeten Betrag reduziert sein, kann der Mieter auf den sich dann zusätzlich ergebenden Unterschiedsbetrag angemahnt werden. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH

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Berliner Mietendeckel

Anhänge

Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung vom 11. Februar 2020 .................................................... 189

B. Tabellen zur Ermittlung der zulässigen und erlaubten Miethöhe ...................................................... 198

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04 > Anhänge

189

A. Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung vom 11. Februar 2020 Das Abgeordnetenhaus hat das folgende Gesetz beschlossen

Artikel 1 Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln)

Erster Abschnitt Allgemeine Bestimmungen

§1 Anwendungsbereich Dieses Gesetz gilt für Wohnraum mit Ausnahme 1. von Wohnraum des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, 2. von Wohnraum, für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt, 3. von Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde oder im Einzelfall sonst dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wird, 4. von Wohnraum in einem Wohnheim und 5. von Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnbedarf, mit Pflege- oder Teilhabebedarf mietet oder vermietet.

§ 2 Zuständigkeit, Aufgaben und Befugnisse (1) Aufgaben nach § 5 werden von der für das Wohnungswesen zuständigen Senatsverwaltung durchgeführt. Die Durchführung der Aufgaben nach den §§ 7 bis 9 obliegt der Investitionsbank Berlin. Im Übrigen obliegt die Durchführung der Aufgaben nach diesem Gesetz den Bezirksämtern. (2) Die Bezirksämter überwachen die Einhaltung der Vorschriften dieses Gesetzes, soweit nicht nach Absatz 1 andere Behörden für die Durchführung zuständig sind. Sie können von Amts wegen alle Maßnahmen treffen, die zur Umsetzung dieses Gesetzes erforderlich sind. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH

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B. Tabellen zur Ermittlung der zulässigen und erlaubten Miethöhe Die vier tabellarischen Übersichten ermöglichen ein schnelles Zurechtfinden in der Materie der zulässigen, wirksamen BGB-Miete und erlaubten Miethöhe nach dem MietenWoG Bln.

Tabelle 1 In der Tabelle sind sämtliche Fallvarianten einer Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem und nach Abschluss von Modernisierungsmaßnahmen in einem bereits laufenden Mietverhältnis zusammengefasst. Dargestellt werden die nach dem BGB-Mietrecht erlaubten und somit im Mietvertragsverhältnis wirksam vereinbarten Mieterhöhungen und die nach dem MietenWoG Bln betreffend die Entgegennahme erlaubten Miethöhen. Besondere Berücksichtigung haben hierbei die einzelnen vom Gesetz genannten Zeitpunkte gefunden. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH

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04 > Anhänge

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Am 18.06.2019 wirksam vereinbarte Miete Mieterhöhungen

Rechtsfolge nach BGB

Verhalten gemäß MietenWoG Bln ggf. Absenkung nach § 5 ab 23.11.2020

mit Zustimmung des Mieters keine

die aktuelle Miete ist Stichtagsmiete

die Miete kann wie bisher in voller Höhe entgegengenommen und gefordert werden

• die Mieterhöhung vor dem Stichtag • die Zustimmung vor dem Stichtag • zu einem Termin vor dem Stichtag erklärt

die zuletzt vereinbarte Miete ist die Stichtagsmiete

die Miete kann wie bisher in voller Höhe entgegengenommen und gefordert werden

• die Mieterhöhung vor dem Stichtag • die Zustimmung vor dem Stichtag • zu einem Termin nach dem Stichtag erklärt

die zuletzt vereinbarte Miete ist die Stichtagsmiete, da die Miethöhevereinbarung wirksam vor dem Stichtag zustandegekommen ist und am Stichtag bereits bestand; der Umstand, dass die Wirkung der Miethöhevereinbarung erst nach dem Stichtag einsetzt, ändert daran nichts

die vereinbarte Miete kann in voller Höhe entgegengenommen und gefordert werden

• die Mieterhöhung vor dem Stichtag • die Zustimmung nach dem Stichtag • zu einem Termin nach dem Stichtag erklärt

die neue Miete weicht von der Stichtagsmiete ab

die Differenz zwischen der nach dem Stichtag vereinbarten Miete und der bis dahin vereinbarten Miete darf bis auf weiteres nicht entgegengenommen und gefordert werden

• die Mieterhöhung nach dem Stichtag • die Zustimmung nach dem Stichtag • zu einem Termin nach dem Stichtag erklärt

die neue Miete weicht von der Stichtagsmiete ab

die Differenz zwischen der nach dem Stichtag vereinbarten Miete und der bis dahin vereinbarten Miete darf bis auf weiteres nicht entgegengenommen und gefordert werden

• die Mieterhöhung nach dem Stichtag • die Zustimmung nach dem Stichtag • zu einem Termin vor dem Stichtag erklärt

Fraglich ist, wie die gesetzliche Regelung „Miete, die am 18.06.2019 wirksam vereinbart“ zu verstehen sein soll. • In Betracht kommt die Auslegung der Formulierung dahingehend, dass auf den Zeitpunkt des Zustandekommens der Miethöhevereinbarung abzustellen ist. Danach wären sämtliche Vereinbarungen, die zeitlich nach dem Stichtag geschlossen werden, zwar nach dem BGB wirksam zustandegekommen, deren Miethöhen dürfen jedoch aufgrund ihrer Eigenschaft als Nachstichtagsmiete bis auf Weiteres vom Vermieter weder entgegengenommen noch gefordert werden. • Die Auslegung des Begriffs „am 18.06.2019 wirksam vereinbart“ könnte jedoch auch ergeben, dass auf den Zeitpunkt der Wirkung der getroffenen Vereinbarung abzustellen ist. Danach wäre zunächst nicht entscheidend, zu welchen Zeitpunkt die Vereinbarung getroffen wurde, sondern vielmehr darauf, zu wann die Vereinbarung ihre Wirkung entfaltet. So kommt neben einer zukünftigen Wirkung beim Zustandekommen der Miethöhevereinbarung auch eine in die Vergangenheit reichende Wirkung in Betracht.

ohne Zustimmung des Mieters

Bei einseitigen Mieterhöhungserklärungen (z. B. Modernisierungsmieterhöhung bestehen keine Unterschiede.

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208

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Inhaltsverzeichnis

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Inhaltsverzeichnis

209

Impressum ................................................................................................................................................................... 04 Online-Service

................................................................................................................................................................... 05

Übersicht

................................................................................................................................................................... 06

Vorwort

................................................................................................................................................................... 08

01 Einführung ................................................................................................................................................................... 12 A. Ausgangslage ................................................................................................................................................................... 13 B.

Wirtschaftliche Auswirkungen ............................................................................................................................... 20

C. Diskussionen um die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes ................................................................... 21 D. Bereits vorhandene Mietendeckel im preisfreien Mietrecht ................................................................ 22

Mietpreisbremse .................................................................................................................................................. 22

II. Begrenzung bei Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem ................................. 23 1. Kappungsgrenze bei Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem .......... 23 2. Ortsübliche Vergleichsmiete bei Mieterhöhung nach dem Vergleichs mietensystem ............................................................................................................................................. 23 III. Betriebskosten ....................................................................................................................................................... 24 1. Angemessenheit der Vorauszahlungen auf Betriebskosten ......................................... 24 2. Wirtschaftlichkeit bei Abrechnung der Betriebskosten ................................................... 24 3. Angemessenheit der nach einer Abrechnung erhöhten Vorauszahlungen auf Betriebskosten .......................................................................................... 24 4. Wirtschaftlichkeit bei Veränderungen der Betriebskosten ............................................ 24 IV. Modernisierungsmieterhöhung ................................................................................................................ 25 1. Kappungsgrenze acht Prozent Modernisierungsmieterhöhung ............................... 25 2. Kappungsgrenze maximal drei Euro/m2 alle sechs Jahre bei Miete ab sieben Euro/m2 ................................................................................................................................... 25 3. Kappungsgrenze maximal zwei Euro/m2 alle sechs Jahre bei Miete unter sieben Euro/m2 ............................................................................................................................. 25 4. Kappungsgrenze wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Mieters = Härteeinwand bei Modernisierungsmieterhöhungen ..................................................... 25

Kappungsgrenze bei Nutzungsentgelt ................................................................................................. 26

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02 Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) ........................................................................................................................................................ 30 A. Vorbemerkung ................................................................................................................................................................. 31

Verhältnis des MietenWoG Bln zum BGB-Mietrecht ...................................................................... 31

II.

Auslegung des Begriffs des „Forderns“ im Sinne des § 11 Absatz 1 Nr. MietenWoG Bln ............................................................................................................... 32

III. Das MietenWoG Bln ........................................................................................................................................... 34

B. § 1: Anwendungsbereich ........................................................................................................................................... 35

In den Anwendungsbereich einbezogene Mietverhältnisse ................................................... 35

II. Ausgenommene Wohnraummietverhältnisse ................................................................................. 35 1. Öffentlich geförderter Wohnungsbau ........................................................................................ 35 2. Wohnraum, für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt ....................................................................................... 36 3. Neubau und wiederhergestellter neubaugleicher Altbau ............................................. 36 4. Wohnraum in einem Wohnheim ................................................................................................... 39 5. Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnbedarf mietet oder vermietet ........................................................................................................................................... 40 III. Andere ausgenommene Mietverhältnisse .......................................................................................... 41 1. Problematik des Wohnraumbegriffs ............................................................................................ 41 2. Ermittlung des Wohnraumbegriffs ............................................................................................... 42 3. Wohnraummietverhältnisse über Gewerberaum ............................................................... 46 4. Gewerberaummietverhältnisse über Wohnraum ............................................................... 47 5. Gemischte Mietverhältnisse .............................................................................................................. 49

IV. Keine Übertragbarkeit anderer gesetzlicher Ausnahmen .......................................................... 54

V. Untermietverhältnisse ...................................................................................................................................... 54 VI. Zweifamilienhaus-Privileg .............................................................................................................................. 55

VII. Reichweite des Gesetzes ................................................................................................................................ 55

C. § 2: Zuständigkeiten, Aufgaben und Befugnisse ......................................................................................... 56

Zuständigkeit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen ..................... 56

II.

Zuständigkeit der Investitionsbank Berlin ............................................................................................ 57

III. Zuständigkeit der Berliner Bezirke ............................................................................................................ 58

IV. Datenverarbeitung durch die zuständigen Stellen ........................................................................ 59

VI. Erlass von Ausführungsvorschriften ........................................................................................................ 60

Zuständigkeit für Auskünfte und Unterlagen .................................................................................... 60

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Inhaltsverzeichnis

211

D. § 3: Mietenstopp .............................................................................................................................................................. 61

I. Regelungen des Mietenstopps (Gesetzestext) ................................................................................. 61

II. Erläuterungen ........................................................................................................................................................ 62

§ 4: Mietobergrenzen ................................................................................................................................................... 69

Vermietung / Abschluss eines neuen Mietvertrags ....................................................................... 69

II.

Wiedervermietung nach Inkrafttreten des Gesetzes .................................................................... 73

§ 5: überhöhte Mieten ................................................................................................................................................. 74

Auswirkungen des § 5 MietenWoG Bln ................................................................................................. 74

II. Mietenkappung .................................................................................................................................................... 75 III. Der Mietbegriff ...................................................................................................................................................... 75 1. Mietstruktur im Mietvertragsverhältnis ..................................................................................... 75 2. Auswirkung auf die Regelung des § 3 Absatz 5 MietenWoG Bln ............................... 76 3. Andere Mietanteile ................................................................................................................................. 83 4. Zuschläge ..................................................................................................................................................... 85 5. Nutzungsentgelt ...................................................................................................................................... 89

IV. Überhöhte Miete ................................................................................................................................................. 89

VI. Späteres Inkrafttreten ....................................................................................................................................... 91

VII. Verwendung der Auskünfte nach § 6 Ansatz 4 MietenWoG Bln ............................................ 92

Auswirkung der Mietenkappung .............................................................................................................. 91

G. § 6: Mietentabelle ........................................................................................................................................................... 93

In der Mietentabelle nicht erfasste Wohnungen ............................................................................. 93

II. Mietentabelle ......................................................................................................................................................... 94

III. Obergrenze für Ein- und Zweiwohnungshäuser ............................................................................. 97

IV. Obergrenze für Wohnraum mit moderner Ausstattung ............................................................ 98 1. Obergrenze für Wohnraum mit moderner Ausstattung ................................................. 98 2. Definitionen der fünf Merkmale ..................................................................................................... 98 3. Zurechnung der Ausstattungsmerkmale / Beweislast ..................................................... 99 4. Stellungnahme .......................................................................................................................................... 99

Fortschreibung der Obergrenzen .......................................................................................................... 101

VI. Auskunftspflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter ....................................................... 101 1. Auskunftsverpflichteter ..................................................................................................................... 101 2. Auskunftsempfänger .......................................................................................................................... 102 3. Form der Auskunft ................................................................................................................................ 102 4. Wesen der Auskunft ............................................................................................................................ 103 5. Erteilung der Auskunft ....................................................................................................................... 103 6. Rechtzeitigkeit der Auskunft .......................................................................................................... 104 7. Inhalt der Auskunft ............................................................................................................................... 105 Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH

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212

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8. Auskünfte vor Inkrafttreten des Gesetzes ............................................................................... 111 9. Nichterfüllung der Auskunftspflicht ........................................................................................... 112 10. Nachholen der Auskunft ................................................................................................................... 116 11. Berichtigung der Auskunft ............................................................................................................... 116 12. Änderung der Auskunft ..................................................................................................................... 117 13. Auskunftsersuchen des Mieters .................................................................................................... 118 14. Stellungnahme des Mieters zur Auskunft des Vermieters ............................................ 118

H. § 7: Miete nach Modernisierung .......................................................................................................................... 119

Mieterhöhung nach Inkrafttreten des Gesetzes ............................................................................ 119

II. Höhere erlaubte Miete aufgrund gesetzlich festgelegter baulicher Maßnahmen .................................................................................................................................. 120 III.

Voraussetzungen der Berücksichtigung der Modernisierungsmieterhöhung ........... 121 1. Voraussetzungen des § 7 MietenWoG Bln ............................................................................. 121 2. Keine quantitative Beschränkung von Modernisierungsmaßnahmen ................ 128 3. Wirkung für nachfolgende Mietverhältnisse ....................................................................... 129 4. Keine qualitative Beschränkung von Modernisierungsmaßnahmen ................... 129 5. Voraussetzungen der §§ 555b ff BGB ........................................................................................ 130

IV. Rechtsfolge bei Modernisierungsmieterhöhung ......................................................................... 130

§ 8: Härtefälle ................................................................................................................................................................. 131

II. Unbillige Härte .................................................................................................................................................... 131

III. Verlust ................................................................................................................................................................. 132

Kompetenz der Investitionsbank Berlin ............................................................................................... 131

IV. Substanzgefährdung ...................................................................................................................................... 132 V. Wirtschaftseinheit ............................................................................................................................................. 132 K.

§ 9: Mietzuschuss .......................................................................................................................................................... 133

§ 10: Rechtsbehelfe ..................................................................................................................................................... 134

Keine aufschiebende Wirkung der Rechtsbehelfe ...................................................................... 134

II.

Zuständige Widerspruchsbehörde ....................................................................................................... 134

III. Zuständige Einspruchsbehörde .............................................................................................................. 134

M. § 11: Ordnungswidrigkeiten .................................................................................................................................... 135

Grundlage für die Zumessung der Geldbuße ................................................................................ 136

II.

Bußgeldhöhe der einzelnen Verbotstatbestände ........................................................................ 137

N. Inkrafttreten und Außerkrafttreten .................................................................................................................... 141

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BLICK INS BUCH

Inhaltsverzeichnis

213

03 Handlungsempfehlungen und Formulierungsvorschläge für Vermieter .......................................................................................... 144 A. Umgang mit vereinbarten Mieten .................................................................................................................... 145 B. Umgang mit Mieterhöhungen ............................................................................................................................ 146 I. Ausspruch von Mieterhöhungen ............................................................................................................ 147 1. Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem ......................................................... 147 2. Modernisierungsmieterhöhung ................................................................................................... 147 II. Verfolgung von Mieterhöhungen .......................................................................................................... 148 1. Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem ........................................................ 148 2. Modernisierungsmieterhöhung .................................................................................................. 148 3. Antragstellungen in gerichtlichen Verfahren ...................................................................... 149 III. Musterformulare für den Umgang mit Mietzahlungen und mehr .................................... 152 1. Umgang mit Mieten und Mietzahlungen (allgemein) ................................................... 152 2. Mieterhöhungen des Vermieters nach dem Vergleichsmietensystem (Mietspiegel) ............................................................................................................................................ 158 3. Modernisierungsmieterhöhung .................................................................................................. 164 4. Einzugsermächtigung und Mieterhöhung ........................................................................... 168 5. Vom Mieter eingerichteter Dauerauftrag ............................................................................... 169 6. Eintritt einer Staffelmieterhöhung nach dem Stichtag .................................................. 170 7. Überhöhte Miete ab November 2020 ....................................................................................... 171 8. Neuabschluss von Mietverträgen ................................................................................................ 175 9. Auskunftspflicht des Vermieters bei Neuabschluss von Mietverträgen .............. 178 10. Muster Auskunftserklärung § 6 Absatz 4 Satz 2 MietenWoG Bln .............................. 179 11. Muster Auskunft nach § 3 Absatz 1 Satz 4 MietenWoG Bln zur Stichtagsmiete ................................................................................................................................. 181 12. Besonderheit der Bruttomiete ...................................................................................................... 182 13. Einspruch gegen Bußgeldbescheid .......................................................................................... 184 14. Widerspruch gegen Verwaltungsakt ........................................................................................ 185

04 Anhänge

................................................................................................................................................................ 188

A. Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung vom 11. Februar 2020 ................................................................................................................................................. 189 B.

Tabellen zur Ermittlung der zulässigen und erlaubten Miethöhe ................................................. 198

Literaturverzeichnis ........................................................................................................................................................ 206 Inhaltsverzeichnis ............................................................................................................................................................. 208 Autor

................................................................................................................................................................. 214

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EDITION EIGENTÜMER-WISSEN 02

Dr. Carsten Brückner Berliner Mietendeckel Handbuch zum Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln)

Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) wird von der rotrot-grünen Regierungskoalition als eine „Atempause“ für Mieter bei der angeblichen Steigerung der Mieten in der Stadt propagiert. Dagegen warnen Vermieter- und Wirtschaftsverbände vor negativen Folgen. Tatsächlich wird weniger gebaut und saniert – Vermietungen scheinen sich zu verringern und selbstgenutzte Eigentumswohnungen werden noch attraktiver. Während das Gesetz die Verfassungsgerichte auf Landes- und Bundesebene beschäftigt, ändert sich am angespannten Wohnungsmarkt in der weiter wachsenden Stadt nichts. Ungeachtet dessen müssen Eigentümer, Verwalter, Makler und Rechtsanwälte bis auf Weiteres mit diesem „Mietendeckel“ leben und arbeiten. Das MietenWoG Bln schränkt Vermieter in ihren Rechten und wirtschaftlichen Handlungsspielräumen deutlich ein, zudem können Verstöße als Ordnungswidrigkeiten geahndet werden. Das Handbuch ist eine unverzichtbare Hilfe, dient der genauen Kenntnis der Bestimmungen und gibt auch dort Orientierung, wo Gesetzgeber und Verwaltung Widersprüche und Regelungslücken hinterlassen haben. Das Buch stellt das Gesetz vor und widmet sich darüber hinaus den Ausführungsbestimmungen der Senatsverwaltung. Vermieter bekommen Handlungsempfehlungen und Formulierungsvorschläge an die Hand. Die buchbegleitende Website präsentiert Nützliches für den praktischen Umgang mit dem Gesetz und informiert über die weitere Entwicklung in der Rechtsprechung. Dr. Carsten Brückner ist Rechtsanwalt sowie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Er ist Vorsitzender des Bundes der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine (Haus & Grund Berlin) und Mitglied im Vorstand von Haus & Grund Deutschland. Mit der Edition Eigentümer-Wissen vermitteln Experten nützliche Kenntnisse zu wichtigen Themen. Unter www.eigentümer-wissen.de stellt sie den Lesern weitere Inhalte zur Verfügung und aktualisiert sie bei Weiterentwicklungen in Gesetzgebung, Rechtsprechung und Technik. ISBN 978-3-946794-03-5 · 19,90 Euro