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EDITION EIGENTÜMER-WISSEN 01

Brandenburg

Dr. Carsten Brückner

Rauchwarnmelderpflicht in Berlin und Brandenburg Rechtliche und praktische Rahmenbedingungen für Eigentümer


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Blick ins Buch > Rauchwarnmelderpflicht Impressum Edition Eigentümer-Wissen · Band 01 Rauchwarnmelderpflicht in Berlin und Brandenburg Rechtliche und praktische Rahmenbedingungen für Eigentümer

Autor Dr. Carsten Brückner Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fachkraft für Rauchwarnmelder nach DIN 14676 Vorsitzender Haus & Grund Berlin · Vorsitzender Haus & Grund Berlin-Neukölln Mitglied im Vorstand Haus & Grund Deutschland

Herausgeberin und Verlag DIGNUS.DE Medien GmbH · Fuchseckstraße 10 · 73108 Gammelshausen Telefon: 07164 9433-0 · E-Mail: verlag@dignus.de · www.dignus.de 1. Auflage · Oktober 2016 · ISBN: 978-3-946794-01-1 Klimafreundlich gedruckt · Mehr Info auf www.umwelt.dignus.de

Alle Rechte vorbehalten © Text, Systematik von Gliederung und Aufbau: Dr. Carsten Brückner © Text Kapitel 07 A.-F.: Thomas Rosenmüller © Text Seiten 176-177: Hekatron Vertriebs GmbH © Text Seite 178: Gira Giersiepen GmbH & Co. KG © Titelbild: Inga Nielsen / Fotolia; Hekatron Vertriebs GmbH; Collage: DIGNUS.DE © Fotos und Grafiken mit Bildnachweisen auf den jeweiligen Seiten: jew. Urheber © Sonstige Grafiken, Gestaltung und Gesamtwerk: DIGNUS.DE Medien GmbH

Haftungsausschluss Dieses Buch wurde mit bestmöglicher Sorgfalt erstellt. Es kann allerdings nicht das Spruchmaterial aller deutschen Gerichte berücksichtigen. Zu rechnen ist mit abweichenden Gerichtsentscheidungen je nach Einzelfallumständen, Fortentwicklung von Gesetzgebung und Rechtsprechung sowie technischen Weiterentwicklungen. Autor, Herausgeberin und Verlag übernehmen keine Gewährleistung für eventuell vorhandene Unvollständigkeiten, ungenaue Angaben oder Fehler sowie hinsichtlich einer Änderung von Gesetzen, Rechtsprechung, Vorschriften, technischen Normen und Regeln; außerdem auch keine Gewährleistung dafür, dass der mit dem Erwerb oder der Verwendung dieses Buches beabsichtigte Erfolg tatsächlich eintritt. Die Verwendung des Buches oder einzelner Teile davon geschieht ausschließlich auf eigene Verantwortung des Erwerbers bzw. Verwenders. Dieser Haftungsausschluss gilt nur für Sach- und Vermögensschäden, er gilt nicht, soweit die genannten Mängel auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit des Autors, der Herausgeberin, des Verlags zurückzuführen sind.

Ergänzungen Das Buch darf jederzeit durch Neuauflage oder Einlegeblätter geändert oder ergänzt werden, ohne dass hieraus irgendwelche Ansprüche hergeleitet werden können. Gleiches gilt für ergänzende Informationen auf der buchbegleitenden Website www.eigentümer-wissen.de. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


> Online-Service

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www.eigentümer-wissen.de Die Edition Eigentümer-Wissen bietet ihren Leserinnen und Lesern einen besonderen Service: Auf der buchbegleitenden Website sind weitere Inhalte abrufbar. Zusätzliche Informationen erweitern einzelne Aspekte des Buches, zum Beispiel die praktische Umsetzung eines Online-Mängelformulars (vgl. Seite 113) oder eine mögliche Vorgehensweise der Rauchwarnmelder-Ausstattung in Wohnungen mit gehörlosen Mietern (vgl. Seiten 24-26). Der Mustertext Hinweise zum Umgang mit Rauchwarnmeldern aus Kapitel 11 steht für die eigene Korrespondenz als Textdokument zum Download bereit. Darüber hinaus lässt sich mit der Website der Wissensstand in wichtigen Fragen künftig aktualisieren. Dies betrifft unter anderem eine beabsichtigte Gesetzesnovelle mit Auswirkungen auf die Modernisierungsmieterhöhung (vgl. Seiten 45 und 70). Da mit der Einführung der Rauchwarnmelderpflicht in Berlin und Brandenburg manche rechtliche Details noch ungeklärt sind, ist es zu erwarten, dass die Rechtsprechung hierzu Präzisierungen vornehmen wird. Auch die Konsequenzen hinsichtlich des Versicherungsschutzes (Kapitel 08) und des Strafrechts (Kapitel 10) werden sich erwartungsgemäß konkretisieren oder gar verändern. Wichtige technische Weiterentwicklungen können ebenfalls Auswirkungen auf die Rechte und Pflichten des Eigentümers haben – zum Beispiel im Blick auf die Problematik der Fernwartung (vgl. Seite 103). Hierzu informiert die Edition Eigentümer-Wissen in regelmäßigen Abständen online. Die Partner dieses Buches (vgl. Seite 233) sind ebenfalls auf der Website vertreten, mit Links zu weiteren Informationen. Die Inhalte auf www.eigentümer-wissen.de sind exklusiv den Leserinnen und Lesern dieses Buches vorbehalten und daher teilweise geschützt. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


Blick ins Buch > Rauchwarnmelderpflicht

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03 Vorwort..................................... 10 Einleitung................................... 12

01 Pflicht zur RauchwarnmelderAusstattung und ihre Erfüllung.................................... 18

02 Einbau von Rauchwarnmeldern....................42

Wartung von Rauchwarnmeldern (Instandhaltung).........................96

04 Mangelbeseitigung an Rauchwarnmeldern (Instandsetzung)...................... 108

05 Rauchwarnmelder und Betriebskosten.......................... 128

Ein ausführliches Inhaltsverzeichnis mit detaillierter Gliederung befindet sich am Schluss des Buches.................................. 244 Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


> Überblick

06 Rauchwarnmelder in der Wohnungseigentümergemeinschaft........................... 152

07 Technische Erfordernisse von Rauchwarnmeldern............ 170

08 09 10 Rauchwarnmelder und Versicherungen........................ 182 Rauchwarnmelder und Kostentragungen......................184 Rauchwarnmelder und Strafrecht.......................... 186

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11 Mustertexte............................. 192

12 Fakten zur Rauchwarnmelderpflicht in Berlin und Brandenburg..................... 212

13 Partner..................................... 232 Abkürzungsverzeichnis.............234 Literaturverzeichnis...................238 Autor....................................... 242 Inhaltsverzeichnis.....................244

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Foto: Techem Energy Services GmbH

Am besten ist, wenn die Feuerwehr erst gar nicht kommen muss.


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Blick ins Buch > Rauchwarnmelderpflicht

Vorwort

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> Vorwort

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Das Fachbuch zur Rauchwarnmelderpflicht Anlässlich der Novellierung der Bauordnungen Berlin und Brandenburg 2016 Im Jahr 2016 wurden die Bauordnungen von Berlin und Brandenburg novelliert. Neben anderen umfangreichen Änderungen hat der Gesetzgeber die Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern eingeführt.1 Während in den übrigen Bundesländern eine Rauchwarnmelderpflicht für Wohnungen bereits seit längerer Zeit besteht, sind Berlin und Brandenburg die letzten, die eine entsprechende Verpflichtung einführen. Die Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern berührt eine Vielzahl von Rechtsgebieten und wirft Fragen für Eigentümer, Vermieter, Wohnungseigentümer, Mieter und Handwerker auf. Dieses Buch stellt die von der Rauchwarnmelderpflicht betroffenen Themenfelder einzeln dar. Jedes Kapitel kann vom Leser aufgeschlagen werden, ohne zuvor andere Kapitel gelesen haben zu müssen. Das Buch eignet sich sowohl für Interessierte, die sich erstmalig mit der Materie oder Teilen derselben befassen und sich einen Überblick verschaffen möchten, als auch für alle, die das Thema als Vermieter/in, Eigentümer/in, Verwalter/in oder Rechtsanwalt/in vertieft und vollumfänglich bearbeiten wollen. Die Darstellungen in diesem Buch gelten aufgrund des nahezu identischen Regelungstextes in den beiden Bauordnungen grundsätzlich für Berlin und Brandenburg. Bei Abweichungen der Regelungen in den beiden Bauordnungen erfolgt die Darstellung primär anhand der Rechtslage nach der Bauordnung Berlin. Abweichungen der Brandenburgischen Bauordnung werden unter einem deutlichen Hinweis darauf gesondert dargestellt. Mein Dank gilt all denen, die mich bei der Erarbeitung unterstützt bzw. eigene Beiträge eingebracht haben. Hierzu gehören unter anderem Thomas Rosenmüller von der Schornsteinfeger-Innung Berlin für seinen Beitrag technische Erfordernisse, Angelika Bruder und Martin Brückner für inhaltliche Erweiterungen, Lektorat, Gestaltung und Verlag sowie Dr. Christian Köhler als Diskussionspartner für das strafrechtliche Kapitel. Berlin im Herbst 2016 Dr. Carsten Brückner

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Die Bauordnungen sind auch unter www.eigentümer-wissen.de zugänglich.

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Blick ins Buch > Rauchwarnmelderpflicht

Einleitung

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> Einleitung

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Die Gefahr von Feuer, Brand- und Rauchgasen Jeder Mensch hat ein großes Interesse daran, seine Rechtsgüter zu schützen, die von einer Vielzahl von Gefahren bedroht werden. Für einen optimalen Schutz werden unterschiedliche Abwehrmechanismen eingerichtet. Die Brandgefahr stellt seit jeher eine große Bedrohung dar. Durch Feuer sind das Leben und die körperliche Unversehrtheit des Menschen, aber auch die ihm gehörenden Vermögensgegenstände gefährdet. Im Jahr 2014 wurde die Berliner Feuerwehr zu 6.456 Brandeinsätzen2 gerufen. Durch Brände starben im Stadtgebiet Berlin 27 Personen; die von der Berliner Feuerwehr festgestellte durchschnittliche Frist zur Hilfeleistung bei Brandalarmierungen betrug 9,35 Minuten.3 Im Jahr 2015 wurde die Berliner Feuerwehr zu 7.165 Brandeinsätzen4 gerufen. Durch Brände starben im Stadtgebiet Berlin 33 Personen; die von der Berliner Feuerwehr festgestellte durchschnittliche Frist zur Hilfeleistung bei Brandalarmierungen betrug 9,41 Minuten.5 Die Gefahr eines Brandes wird minimiert oder gar verhindert durch unter anderem folgende Verhaltensweisen: > Reparaturen an Gas- und Elektrogeräten nur vom Fachbetrieb durchführen lassen. > Eingeschaltete Elektrogeräte wie Bügeleisen, Herd, Kaffeemaschine usw. nie unbeaufsichtigt lassen. > Nur geprüfte Elektrogeräte mit VDE- und GS-Zeichen verwenden. > Bei Ofenheizung erst die Feuerungstür schließen, wenn der Brennstoff durchgebrannt ist. > Keine brennbaren Stoffe in unmittelbarer Nähe des Ofens lagern. > Asche im Metallbehälter aufbewahren und erst nach Abkühlung entsorgen. > Lagerung von brennbaren Flüssigkeiten, Altpapier und feuergefährlichen Abfällen in der Wohnung unbedingt vermeiden. > Niemals offenes Feuer (beispielsweise Kerzen) unbeaufsichtigt lassen. > Brennendes Fett (beispielsweise in Pfanne oder Fondue-Gerät) nie mit Wasser löschen, sondern mit Wolldecke oder passendem Deckel ersticken. > Zigaretten oder Zigarrenreste nur in nicht brennbaren Behältnissen ablegen. > Niemals im Bett rauchen.6

2 3 4 5 6

Von den 399.209 Gesamteinsätzen der Berliner Feuerwehr im Jahr 2014 entfallen auf technische Hilfeleistungen 19.949, Rettungsdienst 333.199, Erkundung 35.968 und Fehleinsätze 3.637 – Jahresbericht der Berliner Feuerwehr 2014, S.90. Jahresbericht der Berliner Feuerwehr 2014, S.90 Von den 412.000 Gesamteinsätzen der Berliner Feuerwehr im Jahr 2015 entfallen auf technische Hilfeleistungen 20.794, Rettungsdienst 363.599, Erkundung 38.926 und Fehleinsätze 3.825 – Jahresbericht der Berliner Feuerwehr 2015, S.82. Jahresbericht der Berliner Feuerwehr 2015, S.82 Weitere Hinweise und Links auf www.eigentümer-wissen.de

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Blick ins Buch > Rauchwarnmelderpflicht

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Wo die Vorbeugung nicht ausreicht, gewährleistet eine möglichst frühzeitige Entdeckung des bereits entstandenen Brandes eine schnelle Bekämpfung und damit auch einen schnellstmöglichen Schutz der durch den Brand gefährdeten Rechtsgüter. Schneller und gefährlicher als Flammen sind bei einem Brand die auftretenden Rauchgase. Rund 80 bis 90 Prozent aller Betroffenen fallen nicht dem Feuer, sondern dem Rauch zum Opfer. Brandrauch ist ein Gemisch aus Partikeln und Dämpfen aus vollständigen oder unvollständigen Verbrennungen.7 Untersuchungen der Brandentwicklung8 haben ergeben, dass der Rauch zunächst zur Decke aufsteigt, sich dort sammelt und verdichtet. Nach Ausbruch eines Brandes steht meist nur ein knapper Zeitraum von zwei bis drei Minuten zur Verfügung, um den Raum lebend zu verlassen. Rauchwarnmelder erweitern den durch bauliche Maßnahmen zu erbringenden Brandschutz im Wohnungsbau durch eine im Verhältnis zur bewirkten Gefahrenabwehr kostengünstige Frühwarneinrichtung.9 In Berlin und Brandenburg wird nunmehr als letzte Bundesländer der Zwang zur Ausstattung mit Rauchwarnmeldern von bestimmten vom Gesetzgeber näher definierten Räumlichkeiten gesetzlich normiert. Hiervon verspricht sich der Gesetzgeber eine Verbesserung des Schutzes von Leib und Leben, mithin der höchsten Rechtsgüter des Menschen.

Brandtote und Tageszeit 10 Obwohl die Mehrheit der Brände tagsüber ausbricht, stirbt die überwiegende Zahl von Menschen, die einem Feuer zum Opfer fallen, nachts. Sie werden überrascht, weil beim Schlafen auch der Geruchssinn nicht aktiv ist.

nachts 35 % tags 65 %

Brände

tags 30 % nachts 70 %

Brandtote

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DIN 14676 3.1 Jeder Brandverlauf ist abhängig von seinen spezifischen Einzelheiten, sodass sich zum konkreten Verlauf an dieser Stelle keine weiteren allgemeinen Aussagen treffen lassen. 9 Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) Begründung zu B. Artikel 1 Teil 3 § 48 Absatz 4 S.69 10 Forum Brandrauchprävention e. V. / eobiont GmbH Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


> Einleitung

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250

Rauch- und Brandgase bei Verbrennung von jeweils 100 Gramm Material 11

200

Rauchmenge in Kubikmeter je Stunde * GFK = Glasfaserverstärkte Kunststoffe

150

0

Heizöl

Schaumgummi

Papier

Birkensperrholz

PVC

GFK*

50

Spanplatte

Polypropylen

100

Anzahl der Brandtoten pro Jahr nach Alter 12 Menschen über 70 Jahre sind besonders gefährdet. 70 60 50 40 30 20 10 0 u. 01

01 bis 14

15 bis 19

20 bis 24

25 bis 29

30 bis 34

35 bis 39

40 bis 44

45 bis 49

50 bis 54

55 bis 59

60 bis 64

65 bis 69

70 bis 74

75 bis 79

80 bis 84

85 u. m.

11 Forum Brandrauchprävention e. V. / eobiont GmbH 12 gemittelt von 1993 bis 2013; Forum Brandrauchprävention e. V. / eobiont GmbH Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


Foto: Forum Brandrauchprävention e. V. / eobiont GmbH / Jo Neander


In Wohnungen mĂźssen Rauchwarnmelder so eingebaut und betrieben werden, dass Brandrauch frĂźhzeitig erkannt und gemeldet wird.


Blick ins Buch > Rauchwarnmelderpflicht

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01

Pflicht zur Ausstattung von Räumlichkeiten mit Rauchwarnmeldern und ihre Erfüllung A. Ausstattung von Wohnungen.................................21 B. Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen.................27 C. Erfüllung der Verpflichtung durch den Einbau....................................................31 D. Erfüllung der Verpflichtung durch Überprüfung der Funktionsfähigkeit (Wartung)...............................................................33 E. Erfüllung der Verpflichtung durch Austausch nicht funktionsfähiger oder beschädigter Geräte....................................... 34 F. Erfüllung der Verpflichtung durch Austausch der Rauchwarnmelder nach Ablauf ihrer technischen Funktionsdauer.................35 G. Rechtsfolge der Nichtausstattung.......................... 36 H. Ausstattung von Gemeinschaftsräumen..................37 I. Ausstattung von Geschäftsräumen........................ 38 J. Rauchwarnmelder und Untermiete......................... 38 K. Selbstgenutzte Einfamilienhäuser........................... 39 L. Lauben in Kleingärten............................................ 39 M. Andere Nutzungseinheiten.................................... 39

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01 > Ausstattung

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Für die Ausstattung von Räumen mit Rauchwarnmeldern fehlt es an einer bundeseinheitlichen Regelung. Sie ist den einzelnen Bundesländern im Rahmen der Gesetzgebung zum Baurecht überlassen worden. Mit Beschluss des Berliner Abgeordnetenhauses vom 8. Juni 2016 wurde die Berliner Bauordnung grundlegend novelliert und tritt am 1. Januar 2017 in der überarbeiteten Fassung in Kraft.13 In Brandenburg wurde mit Beschluss des Landtags vom 19. Mai 2016 die Brandenburgische Bauordnung geändert und trat in der überarbeiteten Fassung am 1. Juli 2016 in Kraft.14 Während bis zur Novellierung der Bauordnung die Ausstattung von Wohnungen bzw. Räumen von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern nicht verpflichtend war, ist seitdem die Einbringung der Geräte in Wohnungen durch das öffentliche Baurecht vorgeschrieben. I. Berliner Bauordnung In § 48 Absatz 4 der Bauordnung Berlin (BauO Bln) heißt es: In Wohnungen müssen 1. Aufenthaltsräume, ausgenommen Küchen, und 2. Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2020 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst. Die Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern auch in Bestandswohnungen beruht auf Überlegungen zur Verbesserung der Sicherheit in Wohnungen im Brandfall. Rauchwarnmelder dienen als Frühwarnsystem (nach der Begründung der Bauordnung Berlin) ausschließlich dem Schutz der sich in einer Wohnung aufhaltenden Personen, gerade dann, wenn sie schlafen. Eine Warnung von Personen in anderen Wohnungen oder die Vermeidung von Sachschäden soll durch die gesetzliche Regelung über Rauchwarnmelder jedoch planmäßig nicht erzielt werden.15 16 13 14 15

Gesetzes- und Verordnungsblatt für das Land Berlin vom 28.06.2016 Nr.3, S. 361-373 Gesetzes- und Verordnungsblatt für das Land Brandenburg Teil I 27. Jahrgang Nr.14 vom 20.05.2016 Begründung zur BauO Bln zu Nr.33 (§ 48 neu) vor Satz 1 Die Warnung von Personen in anderen Wohnungen durch das Alarmsignal des Rauchwarnmelders wird bereits akustisch nicht in Betracht kommen. Einige Hersteller von Rauchwarnmeldern bieten funkvernetzte Rauchwarnmelder an, wonach sich ganze Etagen auch über mehrere Ebenen zusammenschließen lassen, sodass ein frühzeitiger Schutz von Personen, die sich in anderen als bereits vom Brand erfassten Räumen aufhalten, gegeben ist; so auch BbgBO Begründung zu B. Artikel 1 Teil 3 § 48 Absatz 4 S.69. 16 Ungeachtet des gesetzgeberischen Anliegens besteht die Möglichkeit, durch funkvernetzte Rauchwarnmelder eine Meldekette einzurichten, die einen Brandalarm auch über eine größere Distanz hinweg ermöglicht.

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Foto: Forum Brandrauchprävention e. V. / eobiont GmbH / Jo Neander

ModernisierungsmaĂ&#x;nahme: Die Einbaukosten von Rauchwarnmeldern lassen sich auf die Miete umlegen.


Blick ins Buch > Rauchwarnmelderpflicht

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02

Einbau von Rauchwarnmeldern A. Vorüberlegung...................................................... 43 B. Einbau von Rauchwarnmeldern als Modernisierungsmaßnahme..............................47 C. Modernisierung und Geschäftsraummiete...............87 D. Modernisierung und Untermiete.............................87 E. Anspruch des Mieters auf bauliche Maßnahmen zur Verbesserung des Zustands der Mietsache......................................... 88 F. Modernisierungsmieterhöhung für eine vermietete Eigentumswohnung.......................91 G. Modernisierungsmieterhöhung bei Wechsel des Eigentümers/Vermieters......................92

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02 > Einbau

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A. Vorüberlegung Sind Aufenthaltsräume und Flure in Wohnungen, die sich in Bestandsgebäuden befinden, nicht mit Rauchwarnmeldern ausgestattet, hat der Eigentümer sie nachträglich zu installieren und in Betrieb zu nehmen.59 Sind die betroffenen Wohnungen vermietet, stellt sich an den Eigentümer eine Vielzahl von Fragen. Unter anderem ist zu klären: > Hat der Mieter einen Einbau zu dulden? > Welche Informationen müssen dem Mieter im Zusammenhang mit dem Einbauvorhaben mitgeteilt werden? > Darf der Mieter eigene Rauchwarnmelder in der Wohnung installieren? > Kann der Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter verweigern mit dem Hinweis darauf, dass er bereits eigene Geräte installiert hat? > Kann aufgrund des Einbaus des Rauchwarnmelders die Miete erhöht werden? > Kann der Mieter den Einbau eines Rauchwarnmelders vom Vermieter vor dem 31. Dezember 2020 oder erst danach einfordern? I. Einbau eines Rauchwarnmelders als bauliche Veränderung Der Einbau von Rauchwarnmeldern in die Aufenthaltsräume und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, stellt eine (wenn auch lediglich geringfügige) bauliche Änderung der Mietsache dar. Ist die Wohnung zum Zeitpunkt des Einbaus von Rauchwarnmeldern vermietet, benötigt der Vermieter eine Rechtsgrundlage, um den baulichen Zustand der Mietsache ändern und die Arbeiten durchführen zu können. II. Leerstehende (keine Eigentums-) Wohnung und Neubauten Ist die Wohnung nicht vermietet und ist sie nicht Teil einer Wohnungseigentumsanlage, bestehen für den Eigentümer keine rechtlichen Hindernisse für den Einbau von Rauchwarnmeldern. Der Eigentümer braucht in diesem Fall keine Rücksicht auf einen Nutzer der Wohnung zu nehmen. Das gilt auch für neu erstellte Wohnungen, in die vor der jeweiligen Bauabnahme Rauchwarnmelder einzubauen sind. Nach Einbau in die Wohnung stellt im Fall einer Neuvermietung der Wohnung der vorhandene Rauchwarnmelder den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache dar.

59 Vgl. Kapitel 01; § 48 Absatz 4 Satz 3 BauO Bln Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


Foto: Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG

Dauerhafte Pflicht: Auch die regelmäßige Wartung der Rauchwarnmelder ist gesetzlich vorgeschrieben.


Blick ins Buch > Rauchwarnmelderpflicht

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03

Wartung von Rauchwarnmeldern (Instandhaltung) A. B. C. D. E. F. G. H.

Wartung als Erfüllung der Ausstattung....................97 Der zur Wartung Verpflichtete................................ 98 Zeitpunkt der Wartung.........................................100 Duldungspflicht des Mieters..................................100 Rechtzeitige Ankündigung der Wartung...............101 Dokumentation der Wartung................................102 Kosten der Wartung.............................................102 Zulässigkeit von Fernwartungen............................103

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03 > Wartung

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A. Wartung als Erfüllung der Ausstattung Ein Rauchwarnmelder ist betriebsbereit, wenn er aufgrund seiner technischen Funktionsmöglichkeiten in der Lage ist, Brandrauch frühzeitig zu erkennen und ein Alarmsignal abzugeben. Sind Rauchwarnmelder ordnungsgemäß in Aufenthaltsräume und Flure installiert und in Betrieb genommen worden, ist zwar die von der Bauordnung aufgestellte Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern erfüllt worden, daran schließt sich jedoch die Pflicht zum dauerhaften Betrieb an. Es muss daher die Funktionsfähigkeit der Geräte auf Dauer sichergestellt sein. Die Bauordnungen erfassen auch die Verpflichtung der regelmäßigen und fachgerechten Wartung des Rauchwarnmelders. Insbesondere ist die Lebensdauer bei Batteriegeräten begrenzt298 und muss daher regelmäßig überprüft werden.

298 Begründung zur neuen BauO Bln zu Nr.33 (§ 48 neu) zu Satz 2 Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


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Blick ins Buch > Rauchwarnmelderpflicht

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4

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Beispiel für Fernwartung319 1 Gateway

2

Netzwerkknoten 3

4 Heizkostenverteiler

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Wasserzähler

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Rauchmelder Wärmemengenzähler

319 KALORIMETA AG & Co. KG; aus Gründen der Übersichtlichkeit sind nicht alle Messgeräte in allen Räumen dargestellt. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


03 > Wartung

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6

Über ein integriertes Funksystem lassen sich Rauchwarnmelder warten, sowie Heiz- und Wasserverbrauch ablesen. Möglich ist dies entweder im „Walk By“-Verfahren, bei dem ein Mitarbeiter die Daten im Haus erfasst, ohne die einzelnen Geräte in Augenschein nehmen zu müssen, oder wie dargestellt per Datenfernübertragung.

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Beachtenswert: Wie bei Mängeln am Rauchwarnmelder im Mietverhältnis vorzugehen ist.


Foto: BRUNATA Wärmemesser GmbH & Co. KG


Blick ins Buch > Rauchwarnmelderpflicht

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04

Mangelbeseitigung an Rauchwarnmeldern (Instandsetzung) A. Vertragsgemäßer Zustand der Mietsache und Mangelbeseitigung........................................109 B. Mangel an der Mietsache aufgrund defekter Rauchwarnmelder................................... 110 C. Mangelbeseitigungspflicht und -recht................... 111 D. Kenntniserlangung vom Mangel........................... 112

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04 > Mängelbeseitigung

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A. Vertragsgemäßer Zustand der Mietsache und Mangelbeseitigung Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dazu gehört, dass er grundsätzlich die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen hat.320 Tritt an der Mietsache während der Mietzeit ein Mangel auf, den der Mieter nicht zu vertreten hat, ist der Vermieter verpflichtet, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. Mit dem Einbau von Rauchwarnmeldern in eine vermietete Wohnung bzw. mit der Vermietung einer Wohnung, in die Rauchwarnmelder eingebaut sind, stellt diese Ausstattung den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache im Mietvertragsverhältnis dar. Der Vermieter ist verpflichtet, diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten. Das regelt auch die neue Bauordnung: Der Austausch nicht mehr funktionierender oder beschädigter Rauchwarnmelder obliegt dem Eigentümer, da die Geräte zur Wohnungsausstattung gehören. Er ist für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder zuständig.321

320 § 535 Absatz 1 BGB beschreibt die Hauptleistungspflicht des Vermieters. 321 Begründung zur neuen BauO Bln zu Nr.33 (§ 48 neu) zu Satz 2; vgl. Kapitel 03 Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


Foto: Ista Deutschland GmbH

Gewusst wie: Die laufenden Aufwendungen zum Unterhalt der Geräte lassen sich als Betriebskosten auf den Mieter umlegen.


Blick ins Buch > Rauchwarnmelderpflicht

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Rauchwarnmelder und Betriebskosten A. EinfĂźhrung............................................................129 B. Mietstruktur.........................................................131 C. Kosten des Rauchwarnmelders..............................136

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05 > Betriebskosten

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A. Einführung Bevor darauf eingegangen wird, wie der laufende Aufwand zur Bereithaltung funktionierender Rauchwarnmelder über die Betriebskosten abgerechnet werden kann, ist unter A. und B. Grundsätzliches zu Betriebskosten dargestellt. Der Vermieter hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.395 Hierzu gehören die öffentlich-rechtlichen Lasten (zum Beispiel Grundsteuer, Schornsteinfegergebühren, Straßen- oder Wegereinigungskosten, gemeindliche Müllabfuhrgebühren) und privatrechtlichen Lasten (zum Beispiel Reallast, Zinsbelastung aus einem mit einer Hypothek oder Grundschuld gesicherten Darlehen), die den Vermieter als Eigentümer oder dinglich treffen.396 Zu den Lasten der Mietsache gehören auch die Betriebskosten, Instandhaltungen und Instandsetzungen, sowie Verwaltungskosten. Unter bestimmten Voraussetzungen ist es dem Vermieter möglich, einzelne Lasten auf den Mieter zu übertragen.397 Insbesondere kann er die Betriebskosten398 auf den Mieter abwälzen. Voraussetzung dafür ist eine wirksame Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien. Sie können festlegen, dass der Mieter die (anteilig) auf die Mietsache entfallenden Betriebskosten zu tragen hat.399 Vermieter und Mieter treffen hierbei nur eine Entscheidung über das Ob der Tragung der Betriebskosten, nicht über das Wie. Hierüber müssen die Parteien eine gesonderte Vereinbarung treffen.400 I. Das Ob der Tragung der Betriebskosten durch den Mieter Aus der zwischen den Mietvertragsparteien zu treffenden Vereinbarung muss sich zweifelsfrei ergeben, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Nach inzwischen mehrheitlicher Auffassung in der Rechtsprechung ist es nicht erforderlich, dass im preisfreien Wohnraum die einzelnen Betriebskostenarten gesondert in der Vereinbarung aufgeführt werden. Vielmehr soll es genügen, dass die Vereinbarung auf den Katalog der Betriebskostenverordnung verweist, der die einzelnen Betriebskostenarten aufführt.401 Als vereinbart gelten dann aber nur diejenigen Betriebskostenarten, die dort ausdrücklich genannt sind.402

395 § 535 Absatz 1 Satz 3 BGB 396 Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 535 Rdnr.628ff 397 H/K-Knops Mietrecht 4. Auflage 2010 § 535 Rdnr.37 398 Zur geschichtlichen Entwicklung der Betriebskosten vgl. zum Beispiel E/W Betriebskostenkommentar 3. Auflage 2010 Rdnr.1000ff 399 § 556 Absatz 1 Satz 1 BGB 400 LG Berlin Urteil vom 17.10.2000 64 S 257/00 NZM 2002, 65, 65 401 des § 2 der Betriebskostenverordnung bzw. Anlage 3 zu § 27 Absatz 2 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV.); K/S/B-Kinne § 556 Rdnr.18 mit weiteren Nachweisen; Schmid Rdnr.3009; Staudinger-Weitemeyer § 556 Rdnr.51 mit vielen weiteren Nachweisen 402 unter Nr.1 - 16 des § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) bzw. der Anlage 3 zu § 27 II. BV Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


Foto: Ista Deutschland GmbH


Klärungsbedarf: Auch in der Wohnungseigentßmergemeinschaft gibt es viele Details zur Rauchwarnmelderpflicht zu beachten.


Blick ins Buch > Rauchwarnmelderpflicht

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06

Rauchwarnmelder in der Wohnungseigentümergemeinschaft A. Bestimmung der Einbau-Maßnahme.....................154 B. Der zum Einbau Verpflichtete................................156 C. Eigentumsverhältnisse an den Rauchwarnmeldern...............................................157 D. Einbau von Rauchwarnmeldern.............................159 E. Wartung von Rauchwarnmeldern..........................164 F. Austausch der Rauchwarnmelder..........................166 G. Anspruch des Einzeleigentümers gegen die Gemeinschaft auf Einbau von Rauchwarnmeldern........................................167

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06 > Wohnungseigentümergemeinschaft

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Die Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft und die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst unterliegen in Bezug auf Rauchwarnmelder denselben öffentlich-rechtlichen Vorgaben wie ein einzelner Eigentümer. Die in Kapitel 01 dargestellten Erfordernisse zur Installation und des Erhalts der Funktionsfähigkeit der Rauchwarnmelder gelten daher uneingeschränkt auch im Wohnungseigentum. Dem Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellen sich unter anderem folgende Fragen: > Wer ist für die Einbringung von Rauchwarnmeldern in die Räumlichkeiten des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums zuständig? > Wer ist Eigentümer der installierten Rauchwarnmelder? > Wer hat welche Maßnahmen zu veranlassen und durchzuführen, welche Beschlüsse sind notwendig und wer hat welche Kosten zu tragen? > Was ist bei der Entscheidung zu Einbau und Wartung der Rauchwarnmelder zu berücksichtigen? Bei der Installation von Rauchwarnmeldern handelt es sich um eine Veränderung an den Räumlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft.

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Eigentümern steht eine große Auswahl verschiedenster technischer Lösungen zur Verfügung.


Blick ins Buch > Rauchwarnmelderpflicht

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07

Technische Erfordernisse von Rauchwarnmeldern A. Allgemeine Hinweise............................................171 B. Technische Erfordernisse bei der Anschaffung.........................................................172 C. Technische Erfordernisse beim Einbau...................173 D. Technische Erfordernisse bei der Wartung............. 174 E. Technische Erfordernisse beim Austausch.............. 174 F. Funktionsweise von Rauchwarnmeldern................175 Genius Plus – intelligent, sicher, funkvernetzt..............176 Doppelt sicher – mit garantierter Qualität....................178

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07 > Technische Erfordernisse

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A. Allgemeine Hinweise Die DIN EN 14604 regelt als Produktnorm die Mindestanforderungen an Rauchwarnmelder, die für die Anwendung in Haushalten oder vergleichbare Anwendungen in Wohnbereichen vorgesehen sind. Sie richtet sich an Hersteller von Rauchwarnmeldern und legt Anforderungen, Prüfverfahren sowie Leistungskriterien fest. Rauchwarnmelder sind Bauprodukte. Mit der CE-Kennzeichnung erklärt der Hersteller die Übereinstimmung des Bauprodukts mit dem geltenden Recht. Grundsätzlich dürfen nur Rauchwarnmelder mit CE-Kennzeichnung in Verkehr gebracht werden. Das europäische Komitee für Normung (CEN) hat beschlossen, dass die Anforderungen an Planung, Einbau, Betrieb und Instandhaltung national geregelt werden können. Dies wird in Deutschland durch die DIN 14676 umgesetzt. Diese Anwendungsnorm richtet sich an die für den Brandschutz zuständigen Behörden sowie die am Bau beteiligten Personen wie beispielsweise Bauherren, Planer, Architekten, Errichter, Dienstleister und Sachverständige.

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Blick ins Buch > Rauchwarnmelderpflicht

Beispiel: Der Rauchwarnmelder wird in einer zuggefährdeten Umgebung angebracht. Hier kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Brandrauch bedingt durch die Strömungsverhältnisse den Rauchwarnmelder tatsächlich erreicht. Somit würde der Rauchwarnmelder im Brandfall keinen Alarm auslösen.

Daher empfiehlt die DIN 14676, eine Fachkraft für Rauchwarnmelder mit dem Einbau der Geräte einschließlich Planung, Wartung und Instandhaltung zu beauftragen. Diese Personen müssen über einen Kompetenznachweis in Form einer Schulung mit anschließender Prüfung verfügen, der alle fünf Jahre zu aktualisieren ist. Darüber hinaus müssen die zu absolvierenden Prüfungen von einer kompetenten Stelle bestätigt sein – beispielsweise vom Forum Brandrauchprävention in der Vereinigung zur Förderung des Deutschen Brandschutzes e. V. (vfdb). Hersteller von Rauchwarnmeldern machen in ihren Garantieregelungen Aussagen zur fachgerechten Installation, Wartung und Dokumentation der durchgeführten Tätigkeiten. Auch die Geschäftsbedingungen der Versicherungen sind hierbei zu beachten.

D. Technische Erfordernisse bei der Wartung Gemäß der DIN 14676 ist die Funktionsfähigkeit der installierten Rauchwarnmelder regelmäßig zu überprüfen und durch Instandhaltungsmaßnahmen sicherzustellen. Hierbei sind insbesondere die Angaben der Hersteller zu beachten. Mindestens jedoch sind Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen alle zwölf Monate +/- drei Monate durchzuführen. Ebenfalls ist eine Dokumentation der durchgeführten Maßnahmen zu erstellen. Vgl. Kapitel 03 – F. Dokumentation der Wartung

E. Technische Erfordernisse beim Austausch Rauchwarnmelder sind grundsätzlich auszutauschen, sofern Beschädigungen festgestellt werden, die ihre Funktion beeinträchtigen können. Darüber hinaus sind sie spätestens zehn Jahre und sechs Monate nach ihrer Erst-Inbetriebnahme zu erneuern oder einer Werksprüfung zu unterziehen.551

551 vgl. DIN 14676 Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


07 > Technische Erfordernisse

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F. Funktionsweise von Rauchwarnmeldern Die zurzeit gängigen Geräte sind optische bzw. photoelektrische Rauchwarnmelder. Sie arbeiten nach dem Streulichtverfahren (Tyndall-Effekt) wie folgt: Klare Luft reflektiert praktisch kein Licht. Befinden sich aber Rauchpartikel in der Luft und somit in der optischen Kammer des Rauchwarnmelders, wird ein von einer Infrarotdiode ausgesandter Prüflichtstrahl an den Rauchpartikeln gestreut. Ein Teil dieses Streulichtes fällt dann auf einen lichtempfindlichen Sensor und der Rauchwarnmelder spricht an.

Normalzustand: Die Strahlen der Leuchtdiode fallen ungestört an den Zielpunkt. Die Kontrolllampe blinkt ab und zu, um die Betriebsbereitschaft kenntlich zu machen. Leuchtdiode

Öffnung mit Fliegengitter

Kontrolllampe

Lichtstrahlen

Alarmzustand: Rauch dringt durch die Öffnungen ein und bricht die Lichtstrahlen. Sie treffen auf eine Fotolinse, die den Alarm auslöst.

Fotolinse

Rauch

Alarm

Quelle: Forum Brandrauchprävention e. V. / eobiont GmbH Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


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Blick ins Buch > Rauchwarnmelderpflicht

Genius Plus – intelligent, sicher, funkvernetzt Die smarten Rauchwarnmelder Genius Plus und Genius Plus X von Hekatron genügen höchsten Ansprüchen an Detektionssicherheit, Qualität und Design. Darüber hinaus können sie nach Druck auf die Testtaste mit Smartphones kommunizieren und lassen sich via Genius Port künftig sogar in Smart-Home-Systeme integrieren. Über die intelligenten Eigenschaften ihrer Vorgängergeneration wie permanente Selbstüberwachung, Verschmutzungsprognose, integrierte Echtzeituhr und vielfältige Möglichkeiten zur Funkvernetzung hinaus kann die neue Rauchwarnmelder-Generation Genius Plus dank der neuen akustischen Übertragungstechnologie smartsonic auch mit Smartphones kommunizieren. Auf Knopfdruck geben die intelligenten Melder alle wichtigen Daten vom Batteriezustand bis zum Verschmutzungsgrad an das mit der entsprechenden App ausgestattete Smartphone weiter – egal, ob Android-Gerät oder iPhone.

Als neue Schlüsselstelle ins digitale Gebäude wird darüber hinaus der neue Genius Port ab dem ersten Quartal 2017 zur Verfügung stehen. Dieser zentrale Datenknoten bündelt alle Informationen der Rauchwarnmelder und stellt sie online. Der größte Nutzen für den Endanwender liegt darin, dass alle Daten über die Cloud in das smarte Gebäude übermittelt werden können und damit auch für das Smart-Home-System des Hekatron-Partners digitalSTROM verfügbar sind. Intuitiv in der Anwendung und einfach einzubauen, kommuniziert diese Technologie über die bestehenden Stromleitungen und vernetzt sämtliche elektrischen Geräte miteinander.

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Speziell auf die Bedürfnisse des Endanwenders zugeschnitten ist die Genius Home App, mit der sich eine einfache Melder-Diagnose durchführen lässt. Mit Hilfe einer Profi-Version kann der Facherrichter bei seinen jährlichen Wartungsterminen digitale Wartungsprotokolle direkt auf dem Smartphone erstellen, archivieren und u. a. per E-Mail oder WhatsApp verschicken. Zudem verfügt er mit der Genius Pro App über ebenso einfache wie umfangreiche Diagnosemöglichkeiten.

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07 > Technische Erfordernisse · Firmeninformation

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Testsieger bei den funkvernetzbaren Rauchwarnmeldern ist der Genius Plus X, der Genius Plus belegt einen Spitzenplatz bei den Stand-Alone-Meldern. Für viele kleinere Objekte wie beispielsweise Etagenwohnungen ist der Stand-AloneMelder Genius Plus die erste Wahl. Für Einfamilienhäuser und andere größere Objekte dagegen ist die funkvernetzte Lösung Genius Plus X zu empfehlen, die eine Alarmierung der Bewohner auch bei Bränden in abgelegenen Wohnungsteilen gewährleistet. Mit dem Funkmodul Basis X lassen sich bis zu 20 dieser Rauchwarnmelder miteinander vernetzen. Das Funkmodul Pro X ermöglicht darüber hinaus die Bildung von Sammelalarmlinien und damit im Brandfall die gezielte Alarmierung bestimmter Gebäudebereiche. Alle Genius-Rauchwarnmelder von Hekatron tragen das für höchste Qualität stehende QLabel, das nachweist, dass sie die neuen und weltweit härtesten Qualitätsprüfungen gemäß der vfdb-Richtlinie 14-01 bestanden haben. Kontaktdaten auf Seite 233 Durch das Einsetzen eines Funkmoduls wird der Rauchwarnmelder zum funkvernetzbaren Melder, der sich besonders zur Absicherung größerer Objekte eignet.

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Blick ins Buch > Rauchwarnmelderpflicht

Rauchwarnmelder mit Q-Label von GIRA

Doppelt sicher – mit garantierter Qualität

Der Gira Rauchwarnmelder Dual Q ist doppelt sicher, weil er mit zwei Erkennungsverfahren arbeitet. Zusätzlich zum Streulichtprinzip messen Wärmesensoren die Temperaturänderungen im Raum. Damit können verschiedene Arten von Bränden – zum Beispiel Flüssigkeitsbrände – schneller und zuverlässiger erkannt werden. In Einsatzbereichen mit unvermeidlichen Störeinflüssen wie Küchendampf, Staub oder elektrische Störeinflüsse lässt sich zudem das Alarmverhalten besser kontrollieren. Die Lebensdauer des Gira Rauchwarnmelders Dual Q beträgt inklusive Batterie garantiert mindestens zehn Jahre. Kontaktdaten auf Seite 233

Foto: GIRA Giersiepen GmbH & Co. KG

Das Q-Label ist ein neues Qualitätszeichen für hochwertige Rauchwarnmelder. Es garantiert Geräte mit hoher Langlebigkeit, weniger Fehlalarmen, hoher Stabilität – etwa gegen äußere Einflüsse – und mit fest eingebauten Batterien, die mindestens zehn Jahre funktionieren. Seit Januar 2015 bietet der Hersteller Gira den Rauchwarnmelder Dual auch in der Q-Version an.

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07 > Technische Erfordernisse ¡ Firmeninformation

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Rauchwarnmelder und mehr: Drei kurze Exkursionen in die Themenfelder Versicherungen, Kostentragungen und Strafrecht.


Blick ins Buch > Rauchwarnmelderpflicht

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Rauchwarnmelder und Versicherungen

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08 > Versicherungen

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Rauchwarnmelder haben nach den Begründungen der Bauordnungen Berlin und Brandenburg ausschließlich den Zweck, dem Schutz der sich in den Räumen aufenthaltenden Personen zu dienen – nicht jedoch dem Schutz des Eigentums des Mieters oder des Vermieters. Die Begründung der Brandenburgischen Bauordnung führt aber auch aus, dass Erfahrungen in anderen Ländern gezeigt hätten, dass sich die Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern unter anderem über entsprechende Regelungen in den Versicherungsverträgen vollziehe.552 Insofern wird vom Gesetzgeber eine Verbindung zwischen der gesetzlichen Verpflichtung – wenn auch ohne Sanktionsandrohung – und der Versicherungswirtschaft hergestellt. Er verlässt sich offenbar darauf, dass die Versicherungsgesellschaften künftig ebenfalls auf das Vorhandensein von Rauchwarnmeldern bestehen und es somit keines staatlichen Sanktionssystems mehr bedarf. So hat auch der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung festgestellt, dass der Eigentümer bei einem Verstoß gegen die gesetzliche Verpflichtung im Schadensfall Gefahr läuft, dass die Leistung der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt wird.553 Die Allianz-Versicherung weist jedoch darauf hin, dass ein Verstoß gegen die gesetzliche Einbaupflicht nicht relevant für die Gebäude- und Hausratversicherung sein soll.554 Andere Versicherer teilen diese Ansicht nicht, sondern wollen negative Rechtsfolgen an einen Verstoß gegen die Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern knüpfen. Eigentümer sollten daher mit ihren Gebäudeversicherern klären, ob es Auswirkungen auf den Versicherungsschutz hat, wenn der Pflicht zum Einbau der Rauchwarnmelder nicht oder nicht in vollem Umfang nachgekommen wird. Möglicherweise gibt es auch beim Einbau von Rauchwarnmeldern vor Ablauf der Übergangsfrist und/ oder in Räumen, die von der Bauordnung nicht zwingend vorgeschrieben werden, Vergünstigungen im Versicherungsvertragsverhältnis. Auch die Mieter sollten im Zweifel mit ihren Hausratversicherern abklären, ob der Einbau bzw. Nichteinbau Konsequenzen auf das Versicherungsvertragsverhältnis hat.

552 BbgBO Begründung zu B. Artikel 1 Teil 3 § 48 Absatz 4 S.69 553 BGH Urteil vom 17.06.2015 VIII ZR 290/14 GE 2015, 908, 909; Urteil vom 08.02.2013 V ZR 238/11 NJW 2013, 3092 Rn 8; LG Halle Urteil vom 30.06.2014 3 S 11/14 IMR 2015, 53, 53 554 www.allianzdeutschland.de; so auch Wall Betriebskosten- und Heizkostenkommentar Rdnr.4763/4763 Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


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Mustertexte A. Mietrecht..............................................................193 B. Wohnungseigentumsrecht................................... 209

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11 > Mustertexte

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A. Mietrecht Die Installation von Rauchwarnmeldern muss dem Mieter angekündigt werden, insbesondere dann, wenn sie in der Wohnung des Mieters erfolgen soll und/oder der Vermieter beabsichtigt, aufgrund der durchgeführten Modernisierung eine Modernisierungsmieterhöhung auszusprechen. Nachfolgende Muster für Schreiben des Vermieters an den Mieter helfen in der Praxis. Ankündigungen des Vermieters im Zusammenhang mit Rauchwarnmeldern 1. Modernisierungsankündigung (Einbau von Rauchwarnmeldern ausschließlich in der Wohnung des Mieters) 2. Modernisierungsankündigung (Einbau von Rauchwarnmeldern sowohl in der Wohnung des Mieters als auch im Treppenhaus) 3. Hinweise zum Umgang mit Rauchwarnmeldern 4. Ankündigung der Wartung von Rauchwarnmeldern 5. Ankündigung der Instandsetzung eines Rauchwarnmelders 6. Mitteilung der stattgefundenen Instandsetzung eines Rauchwarnmelders Mieterhöhungen im Zusammenhang mit dem Einbau von Rauchwarnmeldern > Modernisierungsmieterhöhung (Einbau von Rauchwarnmeldern ausschließlich in die Wohnung des Mieters) > Modernisierungsmieterhöhung (Einbau von Rauchwarnmeldern sowohl in der Wohnung des Mieters als auch im Treppenhaus) Da die Musterschreiben lediglich Vorschläge darstellen, ist bei deren Verwendung zu prüfen, wie weit sie auf den jeweiligen Einzelfall anzuwenden, anzupassen und zu ergänzen sind.

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40 kompakte Fakten bilden das Konzentrat dieses Buches. FĂźr Schnell-Leser und zum Nachschlagen.


Blick ins Buch > Rauchwarnmelderpflicht

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40 Fakten zur Rauchwarnmelderpflicht in Berlin und Brandenburg Fakten für Vermieter...................................................218 Fakten für Wohnungseigentümer................................224 Fakten für Eigenheim-Besitzer.....................................228

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12 > Fakten

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1. Rauchwarnmelder sollen Menschenleben schützen. Rauchwarnmelder dienen dem Schutz der Nutzer von Wohnräumen und sollen sie frühzeitig vor Brandgefahren warnen. Schneller und gefährlicher als Flammen bei einem Brand sind die entstehenden Rauchgase. Rund 80 bis 90 Prozent aller Geschädigten fallen nicht dem Feuer selbst, sondern dem Brandrauch zum Opfer. Er ist ein Gemisch aus Partikeln und Dämpfen aus vollständigen oder unvollständigen Verbrennungen. Rauchwarnmelder sind im Rahmen der Ausstattungspflicht nicht dazu bestimmt, Sachwerte zu schützen. 2. Rauchwarnmelder prüfen kontinuierlich die Raumluft. In einer kleinen Messkammer wird in regelmäßigen Abständen die Raumluft auf Rauchpartikel überprüft. Stellt das Gerät solche Partikel fest, wird ein Alarm im Melder ausgelöst. 3. Berliner und Brandenburger Gesetzgeber verpflichten Eigentümer zum Einbau von Rauchwarnmeldern. Die Bauordnungen beider Bundesländer verlangen von Eigentümern und Bauherren die Installation von Rauchwarnmeldern in Wohnungen.569 Die novellierte Bauordnung Berlin tritt zum 1. Januar 2017 in Kraft, die Brandenburgische Bauordnung trat in der überarbeiteten Fassung am 1. Juli 2016 in Kraft. 4. Rauchwarnmelder im Neubau ab sofort Werden Wohnungen neu errichtet, müssen Rauchwarnmelder sofort eingebaut werden. Eine Ausnahme von der Ausstattungspflicht sehen die Bauordnungen nicht vor. 5. Rauchwarnmelder in Bestandsgebäuden bis spätestens 31.12.2020 In Bestandswohnungen müssen Rauchwarnmelder nicht sofort eingebaut werden. Hier besteht eine Übergangsfrist bis zum Ablauf des 31. Dezember 2020. Bis dahin kann der Verpflichtete mit dem Einbau noch warten. 6. Rauchwarnmelder sind in fast allen Räumen der Wohnung zu installieren. Rauchwarnmelder sind in alle Aufenthaltsräume von Wohnungen einzubauen, insbesondere in Schlafräume, Kinderzimmer, Wohnräume, Arbeitsräume und zusätzlich in Flure, über die ein Rettungsweg führt. In Bädern und Küchen müssen gemäß der Bauordnungen keine Rauchwarnmelder installiert werden. 7. Rauchwarnmelder können in Gemeinschaftsräumen installiert werden. Rauchwarnmelder können auch in den übrigen Räumen einer Immobilie installiert werden, insbesondere in solchen Räumen, die gemeinschaftlich genutzt werden. Hierzu gehören Keller, Waschküchen, Hobbyräume, Treppenhäuser, Dachböden usw. 569 BauO Bln § 48 Absatz 4 und BbgBO § 48 Absatz 4 Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


Foto: Haus & Grund Deutschland / Photoproduction Hanselmann

Hersteller und Dienstleister stehen EigentĂźmern bei der Ausstattung mit Rauchwarnmeldern zur Seite.


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232

13

Partner

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13 > Partner Hekatron Vertriebs GmbH Peetziger Weg 3 · 14165 Berlin Telefon: 030 810 594 14

233 Seite 176

www.hekatron.de · www.genius-plus.de

Gira Giersiepen GmbH & Co. KG · Elektro-Installations-Systeme Dahlienstraße · 42477 Radevormwald Telefon: 02195 602-0

Seite 178 Seite 223

www.gira.de/rauchwarnmelder

Techem Energy Services GmbH Martin-Hoffmann-Straße 16 · 12435 Berlin Telefon: 030 814 72-240

Seite 215

www.techem.de

ista Deutschland GmbH Großbeerenstraße 93-95 · 14482 Potsdam Telefon: 0331 7017-0

Seite 217

www.ista.de

Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG Nikolaus-Otto-Straße 25 · 70771 Leinfelden-Echterdingen Telefon: 0711 9491-0

Seite 219

www.minol.com

BRUNATA Wärmemesser GmbH & Co. KG Region Berlin/Brandenburg · Storkower Straße 207 · 10369 Berlin Telefon: 030 536 089-0

Seite 221

www.brunata-metrona.de/rauchmelder

KALORIMETA AG & Co. KG Heidenkampsweg 40 · 20097 Hamburg Telefon: 040 237 75-0 · E-Mail: info@kalo.de

Seite 225

www.kalo.de

Ei Electronics GmbH hpd mechatronic gmbh · Rheinstraße 45 · 12161 Berlin Telefon: 030 854 085 05

Seite 227

www.hpd-mechatronic.de · www.eielectronics.de

BAGO GmbH · Versicherungsmakler für die Immobilienwirtschaft Theodor-Heuss-Platz 8 · 14052 Berlin Telefon: 030 327 960 12

Seite 229

www.bago-berlin.de

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13

Autor

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13 > Autor

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Dr. Carsten Brückner ist seit über 20 Jahren als Rechtsanwalt im Immobilienrecht tätig und seit mehr als zehn Jahren Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Er ist Vorsitzender des Landesverbands Haus & Grund Berlin, Vorsitzender von Haus & Grund Berlin-Neukölln und Mitglied im Vorstand des Zentralverbands Haus & Grund Deutschland. Im Rahmen der Fortbildung von Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten setzt Dr. Brückner in Vorträgen und Seminaren Schwerpunkte im Recht der Instandsetzung und Instandhaltung, der Modernisierung, der Betriebskosten und der Mieterhöhung. Zu diesen Themenfeldern veröffentlicht er regelmäßig Beiträge in Fachzeitschriften. Bei der Haus & Grund Verlag & Service GmbH Deutschland sind von ihm erschienen: > Instandhaltung und Instandsetzung im Mietverhältnis, 1. Auflage 2015, 137 Seiten > Mietpreisbremse, Rechtsfolgen für Vermieter, 1. Auflage 2015, 136 Seiten Zur umfassenden Bearbeitung der Thematik dieses Fachbuchs hat sich Dr. Brückner zur Fachkraft für Rauchwarnmelder nach DIN 14676 ausbilden lassen. Er ist außerdem einer der Inhaber der Adler & Bär Hausverwaltungen mit Sitz in Berlin-Neukölln. Dr. Brückner hat mit der Edition Eigentümer-Wissen eine neue Buchreihe initiiert, in der weitere Bände erscheinen werden. Dieses E-Paper dient nur zu Demonstrationszwecken und ist nicht zur weitergehenden Nutzung bestimmt. © DIGNUS.DE Medien GmbH


Wohnungsmodernisierung Planung, Ankündigung, Durchführung und Mieterhöhung Energetische Gebäudesanierung Dr. Hans Reinold Horst

19,95 Euro inklusive MwSt., zzgl. 2,50 Euro Versandkosten ISBN: 978-3-939787-61-7 7. Auflage

Der Autor Dr. Hans Reinold Horst, Rechtsanwalt, Fachautor und Dozent, war viele Jahre beim Zentralverband Haus & Grund Deutschland als Mietrechtsexperte tätig.

Instandsetzung, Sanierung und Modernisierung sind für die Erhaltung der Bausubstanz und des Immobilienwerts unverzichtbar notwendig. Politik und Öffentlichkeit fordern darüber hinaus immer vehementer die energetische Sanierung und Modernisierung von Gebäuden, um den Gedanken des Klimaschutzes voranzutreiben. Die Broschüre zeigt den chronologischen Ablauf einer Modernisierungsmaßnahme und vermittelt die notwendigen Kenntnisse zu ihrer Durchsetzung und Abwehr. An den entsprechenden Stellen sind die denkbaren Reaktionsmöglichkeiten von Vermieter und Mieter eingeschoben. Positionen beider Gruppen werden gleichermaßen abgehandelt. Die vorliegende Neuauflage widmet sich besonders der zweiseitigen Modernisierungsvereinbarung als Grundlage für die Planung, Vorbereitung und Durchführung der Baumaßnahme sowie für die nachfolgende Mieterhöhung als Alternative zum einseitigen Vorgehen des Vermieters.

Verlag und Service GmbH Deutschland Mohrenstraße 33, 10117 Berlin T 030-2 02 16-204 F 030-2 02 16-580 mail@hausundgrundverlag.info www.hausundgrundverlag.info


Instandhaltung und Instandsetzung im Mietverhältnis Dr. Carsten Brückner

14,95 Euro inklusive MwSt., zzgl. 2,50 Euro Versandkosten ISBN: 978-3-939787-72-3 1. Auflage

Der Autor Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner ist Verbandsvorsitzender von Haus & Grund Berlin.

Der Eigentümer hat ein überragendes Interesse an einem ordnungsgemäßen Zustand seines Eigentums. Er ist bestrebt, an dem Eigentum auftretende Mängel so schnell wie möglich zu beseitigen, so dass sich der schadhafte Zustand nicht vergrößert. Die Beseitigung von Mängeln beruht jedoch nicht ausschließlich auf einer freien Entscheidung des Eigentümers. Eine Handlungspflicht kann auch durch rechtliche Umstände zur Mangelbeseitigung begründet werden. Im Rahmen der den Eigentümer treffenden Allgemeinen Verkehrssicherungspflicht hat der Eigentümer alles zu tun, dass von seinem (Immobilien-)Eigentum keine Gefahren für Rechtsgüter anderer Personen ausgehen. Neben dieser gesetzlichen Pflicht kann sich auch aus vertraglichen Vereinbarungen eine Pflicht zur Erhaltung des Eigentums ergeben. Die vorliegende Broschüre beschäftigt sich mit dem Umgang von baulichen Mängeln im Mietverhältnis über Räume, beschreibt Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien und stellt die Möglichkeiten deren Durchsetzung dar.

Verlag und Service GmbH Deutschland Mohrenstraße 33, 10117 Berlin T 030-2 02 16-204 F 030-2 02 16-580 mail@hausundgrundverlag.info www.hausundgrundverlag.info


Als Kommunikationsagentur und Verlag arbeiten wir kreativ und zuverlässig – zum Beispiel für Haus & Grund.

Websites Magazine Für Haus & Grund Berlin-Neukölln produziert DIGNUS.DE die Mitgliederzeitschrift: Fünfmal im Jahr Informationen für Eigentümer – kompetent getextet und mit ansprechender Gestaltung – im Druck und online als E-Paper.

Here comes the sun.

Die Website von Haus & Grund Berlin hat DIGNUS.DE relauncht – inkl. Unterstützung bei der redaktionellen Pflege. > www.haus-und-grund-berlin.de

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Utilities Nützliche Materialien von DIGNUS.DE unterstützen die tägliche Arbeit – Schreibblöcke, Aufkleber, Flyer, Visitenkarten, Werbemittel und vieles mehr.

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EDITION EIGENTÜMER-WISSEN 01

Dr. Carsten Brückner Rauchwarnmelderpflicht in Berlin und Brandenburg Rechtliche und praktische Rahmenbedingungen für Eigentümer

In den 2016 novellierten Bauordnungen haben die Länder Berlin und Brandenburg die obligatorische Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern eingeführt. Diese Pflicht liegt beim Eigentümer und hat eine Vielzahl von rechtlichen und praktischen Fragen zur Folge. Dr. Carsten Brückner widmet sich allen Themenfeldern, die durch die Rauchwarnmelderpflicht betroffen sind. Neben den rechtlichen Grundlagen stellt er die Auswirkungen im Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht umfassend dar – den Einbau als Modernisierungsmaßnahme, die Wartung als Instandhaltungs- sowie die Reparatur als Instandsetzungsmaßnahme. Darüber hinaus beleuchtet der Autor Auswirkungen auf die Betriebskosten, legt Spezifika in der Wohnungseigentümergemeinschaft dar und erörtert strafrechtliche Aspekte. Für die praktische Umsetzung finden sich zudem Mustertexte für das Mietrecht und das Wohnungseigentumsrecht im Buch. In 40 Fakten wird das Wissen des Buches kompakt zusammengefasst – für Schnell-Leser und zum Nachschlagen. Rauchwarnmelder-Hersteller und andere Partner haben die Erstellung des Bandes mit Texten und Bildern unterstützt. Dr. Carsten Brückner ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie geprüfte Fachkraft für Rauchwarnmelder nach DIN 14676. Er leitet den Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine (Haus & Grund Berlin) als Vorsitzender und ist Mitglied im Vorstand von Haus & Grund Deutschland. Die Edition Eigentümer-Wissen ist eine neue Buchreihe, in der Experten nützliche Kenntnisse für Eigentümer vermitteln. Unter www.eigentümer-wissen.de stellt sie den Lesern weitere Inhalte zur Verfügung und aktualisiert sie bei Weiterentwicklungen in Gesetzgebung, Rechtsprechung und Technik.

ISBN 978-3-946794-01-1 · 14,95 Euro

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