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Copyright © 1998 - 2012 ALUNI.net Diseño de Cynthia Pagotto Ilustración de Marta Ruiz


SUMARIO 1. Qué es ALUNI ...................................................................................................................................... 5 2. Tres modalidades de alquiler ................................................................................................... 7 2.1 Alquiler sólo estudiantes .......................................................................... 7 2.2 Alquiler familiar ......................................................................................... 7 2.3 Alquiler solidario ...................................................................................... 7

3. Tres tipos de gestión ................................................................................................................... 8 3.1 Gestión Básica ......................................................................................... 8 3.2 Gestión de Cobros .................................................................................... 9 3.3 Gestión Integral ......................................................................................... 9

4. Precio por habitación ................................................................................................................ 10 5. Régimen jurídico ............................................................................................................................ 11 6. Duración de los períodos de estancia ............................................................................... 11 7. Pasos para dar de alta un piso en ALUNI .......................................................................... 12 8. Consejos sobre el mobiliario ................................................................................................. 13 9. Conexión a Internet .................................................................................................................... 14 10. Enseñar los pisos ........................................................................................................................ 15 11. Información de los estudiantes que obra en poder del propietario ............... 16 12. Información de los propietarios que obra en poder de los estudiantes ....... 16 13. Atención al estudiante ............................................................................................................. 17 14. Facturas de electricidad, gas y agua ................................................................................ 18 15. Mantenimiento del piso .......................................................................................................... 19 16. Firma de contratos ................................................................................................................... 20 17. Llegada y recibimiento de los estudiantes .................................................................... 21 18. Renovación de contratos ...................................................................................................... 22


19. Habitaciones dobles y estudios .......................................................................................... 22 20. Estudiantes que consigue el propietario por su cuenta ...................................... 23 21. Sobre la fianza que deposita el estudiante .................................................................. 24 21.1 Caso excepcional de conflicto entre el propietario y el estudiante ........ 24 21.2 Importancia de la Autorización para la Devolución de la Fianza............. 25 21.3 Caso de los estudiantes que se marchan en un día en el que el propietario no puede revisar el piso ............................................................... 25 21.4 Pago de la última mensualidad ............................................................. 25 21.5 Caso del estudiante que, tras abonar la fianza, no llega o se marcha antes del tiempo ............................................................................................. 26 21.6 El desgaste de la casa y de los muebles por el uso normal ................. 26

22. El caso excepcional de la resolución del contrato de un estudiante ............. 27 23. Visitas del propietario al piso y respeto a la intimidad de los estudiantes 28 24. Ocupación del piso durante las vacaciones ............................................................... 28 25. Propietarios morosos .............................................................................................................. 28 26. Medidas de seguridad ............................................................................................................ 29 27. Seguro de hogar ......................................................................................................................... 29 28. Llaves de los pisos ................................................................................................................... 30 29. Buzones de los propietarios ................................................................................................. 31 30. Cuestionarios de calidad ........................................................................................................ 31 31. Régimen fiscal .............................................................................................................................. 32 32. Consulta de la información por Internet .................................................................... 33

32.1 Reserva online ..................................................................................... 33 32.2 Panel de control del propietario ........................................................... 33

33. Si el propietario desea vender el piso ............................................................................ 34 34. Bajas voluntarias de propietarios ..................................................................................... 35 35. Expulsión de un propietario de ALUNI ............................................................................ 35 36. Ayúdanos a mejorar .................................................................................................................. 35


1. Qué es ALUNI.net ALUNI.net es una empresa que promueve y gestiona el alojamiento de estudiantes universitarios y de jóvenes profesionales en pisos de propietarios particulares, mediante el régimen jurídico del arrendamiento de habitación. La mayor parte de los propietarios que trabajan con ALUNI buscan, además del rendimiento económico de su vivienda, más seguridad y mejor cuidado de la casa. ALUNI vela por el cumplimiento de los contratos durante todo el tiempo de su vigencia, tanto por parte de los estudiantes como por parte de los propietarios. ALUNI también puede gestionar directamente los cobros de los estudiantes y liquidarlos periódicamente al propietario (ver Apartado 3.- Tres tipos de gestión). La labor principal de las oficinas de ALUNI consiste en procurar que todas las habitaciones de los pisos estén ocupadas el máximo tiempo posible. Con este fin, ALUNI trabaja con las oficinas de Relaciones Internacionales de las principales instituciones universitarias europeas, tanto públicas como privadas (ver documento actualizado de instituciones colaboradoras en anexo 1). Esta relación con los centros educativos, además de promover la demanda de alojamiento, permite a ALUNI disponer de referencias de los estudiantes que ocupan los pisos (lugar de estudios, datos de los responsables en España de sus correspondientes programas formativos, etc.). Además, ALUNI organiza cursos de español durante el verano, también con la finalidad de que las habitaciones puedan estar ocupadas durante las vacaciones. ALUNI también organiza actividades con los estudiantes (torneos deportivos, excursiones, visitas culturales...) con el fin de hacer lo más grata posible su estancia. (ver blog de actividades: www.aluni.net/blogger)

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El propietario puede reservarse el piso para su uso exclusivo en determinados momentos del año, como por ejemplo en vacaciones, avisando siempre a ALUNI con la suficiente antelación. La mayoría de los estudiantes suelen efectuar la reserva de su habitación a través de la web www.aluni.net, donde pueden consultar la información del piso que más les interese: pueden ver las fotos, el plano de la casa, el mapa de situación, comparar precios, pedir referencias a otros estudiantes previamente alojados en el mismo lugar, etc., y si tienen alguna duda son atendidos en su idoma por el personal de ALUNI. Sólo en los tres últimos años ALUNI ha alojado a cerca de 5.000 estudiantes de 180 nacionalidades distintas. La información sobre la ubicación de las oficinas y el horario de atención al público está disponible en www.aluni.net:

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2. Tres modalidades de alquiler 2.1 Alquiler sólo estudiantes Es el más solicitado por los universitarios. Consiste en que en el piso sólo se alojan los estudiantes (el propietario no vive habitualmente con ellos, aunque puede reservarse una habitación para estancias esporádicas). También pueden acogerse a esta modalidad aquellos propietarios que tienen un piso donde viven solos uno o más hijos, si es que son estudiantes universitarios o jóvenes profesionales, siempre y cuando se comprometan a cumplir las normas de conducta del contrato ALUNI como los demás. Los gastos de consumo (electricidad, gas y agua) se pagan a parte según factura.

2.2 Alquiler familiar En estos casos el propietario ofrece una o varias habitaciones de la misma casa donde él vive. Los estudiantes que prefieren alojarse con una familia española lo hacen porque suelen buscar ocasiones para practicar el idioma con más intensidad. Los estudiantes muy jóvenes también suelen solicitar este tipo de alojamiento. En el Alquiler familiar el tipo de gestión realizado por ALUNI es siempre la Gestión Básica (no la de Cobros ni la Integral)1. En el alojamiento familiar los gastos de electricidad, gas y agua tampoco se consideran incluidos en la renta mensual. Si así lo desea, el propietario también podrá ofrecer media pensión o pensión completa, según acuerde con el estudiante.

2.3 Alquiler solidario

El alojamiento solidario es el que ofrecen las personas mayores o enfermas necesitadas de alguna atención no especializada. Por ejemplo, personas que precisan de alguien que les haga la compra, o que las ayude a pasear por la calle, o sencillamente que le hagan un poco de compañía. También pueden acogerse a este régimen aquellas personas que tengan hijos pequeños a su cargo y necesiten alguna ayuda para cuidarlos (estilo “baby sitter”), que en muchas ocasiones también pueden colaborar para enseñarles su idioma. En el alojamento solidario el estudiante paga un precio más reducido por la habitación, y los gastos de electricidad, luz y agua sí se consideran incluidos en la renta mensual. 1 Ver Apartado 3 - Tres tipos de gestión

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3. Tres tipos de gestión ALUNI ofrece a los propietarios uno de estos tres modelos de gestión: Gestión Básica, Gestión de Cobros y Gestión Integral. Una vez elegida una modalidad de gestión, el propietario sólo puede solicitar el cambio a otra modalidad cada 12 meses.

3.1 Gestión Básica Esta modalidad comprende las siguientes tareas por parte de ALUNI:

A. Trabajo de búsqueda y selección de estudiantes para ocupar las habitaciones.

B. Realización de los contratos de alquiler con cada uno de ellos, y asistencia al propietario durante la vigencia de los contratos (asistencia jurídica en caso de incumplimiento, etc.).

C. Enseñar el piso a los estudiantes cuando no pueda el propietario, con las condiciones que se describen en este manual.

Por lo tanto, en este tipo de gestión corresponden al propietario las tareas D, E, F, G, H, I y J, indicadas a continuación.

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3.2 Gestión de Cobros Esta modalidad comprende todo lo de la Gestión Básica y además:

D. Mediaciones de pagos y cobros de los estudiantes, y una vez cobrado, liquidación mensual al propietario.

E. Gestión de reparaciones menores por desperfectos (los gastos eventuales de técnicos y piezas se facturan a parte al propietario).2

F. Gestión de limpieza y mantenimiento (los gastos de asistenta o mantenedor se facturan aparte el propietario).

G. Asesoría en materia de impuestos relacionados con el alquiler a través de ALUNI.

Por lo tanto, en este tipo de gestión corresponden al propietario las tareas H, I y J, indicadas a continuación.

3.3 Gestión Integral Esta modalidad comprende toda la Gestión Básica y Gestión de Cobros, y además:

H. Atención al estudiante que llega al piso para enseñarle cómo funciona

la casa (el propietario entregará a ALUNI instrucciones de los electrodomésticos y cuanta información pudiera ser de interés).

I. Revisar el piso antes de devolver la fianza al estudiante. J. Comprar y reponer el material necesario (bombillas, sábanas, elementos de vajilla, etc.). El importe del material repuesto se factura aparte al propietario.3

Este tipo de gestión es el adecuado para propietarios que se desentiendan por completo de la gestión del alquiler. La comisión de ALUNI varía según el tipo de gestión y en proporción a la duración de los contratos de alquiler (ver documento sobre las cuotas de ALUNI para el año en curso en anexo 2). 2. Si los gastos extraordinarios exceden de 50€, se consultará siempre al propietario (salvo situaciones de urgencia). 3. Si los gastos de cualquier cosa o arreglo exceden de 50€, se consultará siempre al propietario.

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4. Precio por habitación El precio lo fija el propietario de acuerdo con ALUNI, respetando la tabla de máximos (ver documento sobre precios máximos de alquiler en anexo 3). Cuando se fijan los precios de las habitaciones hay que tener en cuenta lo que más valoran los estudiantes:

1. Proximidad al centro de estudios y buena comunicación con el centro de la ciudad por medios públicos (especialmente en Metro).

2. Tamaño de las habitaciones.

3. Iluminación natural.

4. Estado de los muebles y electrodomésticos. 5. Aspecto moderno y juvenil de la decoración (ver Apartado 8.- Consejos sobre el mobiliario).

Aunque normalmente los precios de las habitaciones se muestran por períodos mensuales (p.ej. “tal habitación cuesta 350€ al mes”), se entienden siempre referidos a períodos de 30 días, por lo que si el mes tiene 31 días, se cobra un día más, y si tiene 28, se cobran dos días menos (en el contrato de alquiler con el estudiante se refleja el precio por día). Para aquellos estudiantes que deseen continuar el próximo curso en el mismo piso, se les puede ofrecer que mantengan alquilada y paguen su habitación también durante las vacaciones, con una rebaja significativa, con la condición de que dejen firmado el contrato del curso siguiente.

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5. Régimen jurídico El régimen jurídico de los contratos de ALUNI por el que se vinculan los estudiantes y el propietario es de arrendamiento de habitación, en el que el estudiante se compromete a destinar dicha habitación exclusivamente a vivienda durante la temporada de estudio o trabajo. Una vez que termina el período contratado, el propietario puede recuperar completamente el uso de la habitación, aunque el inquilino quiera prorrogar su estancia. En estos contratos el estudiante no tiene derecho de prórroga.

6. Duración de los períodos de estancia Aunque lo normal es que los estudiantes vengan por períodos más largos, el tiempo mínimo de estancia es de 90 días cuando el alquiler comience entre el 1 de septiembre y el 31 de marzo, y de 30 días cuando comience entre el 1 de abril y el 31 de agosto. En el caso de alojamiento con familia, el mínimo es de 30 días en cualquier época del año. Cuando un estudiante ha respetado el mínimo de estancia referido en el párrafo anterior, si desea continuar en el mismo piso, y el propietario lo permite, podrá hacer nuevos contratos por períodos de tiempo más cortos. El período máximo de cada contrato es de 365 días, también en el caso de estudiantes que permanezcan toda la carrera en el mismo piso. Habitualmente los estudiantes que están varios cursos en un mismo piso no suelen contratar la habitación durante los meses de verano. Pero si el estudiante se va de vacaciones durante la vigencia de su contrato, habrá de pagar todos los días contratados. Excepcionalmente, algunos propietarios que viven cerca de su piso, y tienen más tiempo para cuidarlo, pueden ofrecer su piso por períodos breves (hasta 15 días) y por mayor precio que el normal, durante todo el año. En este caso el propietario debe solicitarlo expresamente en la oficina ALUNI.

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7. Pasos para dar de alta un piso en ALUNI I. Leer detenidamente estas instrucciones y el modelo de Contrato de Alquiler de Habitación (en anexo 4) entre propietario y estudiante (es el mismo para todos los pisos).

II. Si se está de acuerdo con el modo de trabajar de ALUNI, solicitar una

primera visita a la vivienda por parte de un responsable de ALUNI, para conocer las condiciones del piso y asesorar sobre eventuales mejoras.4 Para esta visita no es necesario tener el piso completamente preparado con todo lo que viene en el contrato ALUNI. Precisamente esta visita también tiene como finalidad asesorar al propietario sobre la mejor disposición del mobiliario y la decoración de la casa.

III. Si el piso es aprobado por ALUNI, el propietario tiene que hacer lo siguiente:

A. Entregar o hacerse en la oficina ALUNI una fotografía tipo carné en soporte digital.

B. Entregar una fotocopia del DNI (o hacerla en la oficina ALUNI). C. Entregar un plano del piso acotado, con indicación del lugar de cada mueble, puerta y ventana (cuando el propietario ofrezca más de una habitación, ALUNI se encargará de hacer el plano).

D. Como mínimo 10 fotografías del piso en soporte digital (cuando

el propietario ofrezca más de una habitación, ALUNI se encargará de hacer las fotos).

E. Abonar 65€ por los gastos que se derivan del alta, y depositar una

fianza de 50€ por dormitorio. Si tiene menos de tres dormitorios, la fianza será de 150€.

F. Firmar el Contrato de Gestión y Servicios (en anexo 5) con ALUNI. Una vez seguidos estos pasos, ALUNI gestionará el piso según la modalidad elegida, consiguiendo estudiantes y preparando los contratos de alquiler. 4. Sólo se solicitará la visita cuando se esté completamente decidido a alojar estudiantes; si el propietario tuviera alguna duda decisiva, deberá preguntarla antes de concertar esta visita.

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8. Consejos sobre el mobiliario

El piso ha de tener todos los muebles y electrodomésticos que se describen en el contrato de ALUNI, donde se indica incluso el número de cucharas. Como es natural, el propietario que se incorpora a ALUNI trata de aprovechar todos los muebles posibles que ya tenía previamente. En algunos casos tendrá que desechar o reemplazar alguno de ellos. El caso más frecuente es la sustitución de la cama de matrimonio por una cama individual, de tal manera que esa habitación pueda ofrecerse como individual con un precio más alto. Al retirar la cama de matrimonio, el propietario evita, entre otras cosas, que se alojen en el piso más personas de las que tienen derecho según el contrato. Respecto al estilo de decoración, se aconseja que sea moderno, juvenil y económico, como los muebles IKEA, que ofrece además en sus tiendas todo el menaje y mobiliario requerido por el contrato de alquiler. ALUNI puede sugerir el mobiliario con mejor relación calidad-precio. En lugar de comprar menaje de marca, es aconsejable que el propietario compre cosas baratas y las reemplace con más frecuencia cuando sea necesario (por ejemplo, la ropa de cama). Si el piso es grande, por ejemplo con cinco dormitorios o más, conviene que tenga una nevera suficientemente grande, o dos normales. Ref. 20120615

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9. Conexión a Internet ALUNI sólo trabaja con pisos en los que haya Internet. Hoy en día casi todos los estudiantes vienen con su propio ordenador portátil y valoran muchísimo que el piso tenga conexión a Internet. Es un criterio determinante a la hora de elegir habitación. La experiencia es que los pisos de ALUNI, por tener internet, se llenan mucho antes y durante más tiempo que los pisos de la competencia. Además, el precio de las habitaciones puede ser más elevado, de tal manera que al propietario no le cueste nada este servicio adicional. ALUNI aconseja que se ponga un sistema wireless o wi-fi (inalámbrico, sin cables), para que los estudiantes puedan conectarse sin necesidad de hacer ninguna instalación en la casa.

Conviene contratar el servicio mínimo de Internet (sin teléfono ni televisión por cable, aunque sean gratis), con tarifa plana, de tal manera que el importe de la factura sea siempre el mismo. La mayoría de las empresas proveedoras de conexión suelen permitir bajas temporales de hasta dos meses. En los casos en los que no sea posible contratar sólo Internet, conviene que el propietario no ponga ningún terminal telefónico y bloquee las llamadas salientes aunque sean gratis. El contrato de Internet se hace siempre a nombre del propietario, que es quien paga regularmente las facturas. 14

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10. Enseñar los pisos Muchos estudiantes desean ver el piso antes de pagar la fianza. ALUNI les ofrece la posibilidad de ver hasta tres pisos diferentes. En los casos de Gestión Básica y de Gestión de Cobros, siempre que sea posible, ALUNI pone en contacto al estudiante con el propietario, para que éste le enseñe el piso. En la Gestión Integral el piso lo enseña siempre ALUNI. Antes de enseñar el piso a un estudiante, para respetar la intimidad de los demás inquilinos, habrá que avisarles con un poco de antelación (basta con decirlo a uno, para que éste avise al resto). Con el fin de que no se pierda ningún estudiante por no poder enseñarle el piso, si el propietario no puede hacerlo habitualmente, conviene que delegue en alguna persona de su confianza para que lo muestre en su nombre, y dar sus datos a la oficina ALUNI (lo ideal es un vecino que tenga las llaves del piso). Para que los estudiantes no abusen de los propietarios ni de ALUNI, pidiendo que se les muestren muchos pisos, normalmente se cobrará 8€ por cada visita; y si el estudiante decide alojarse en el piso, se abonarán a la fianza. Si es el propietario quien ha enseñado el piso y el estudiante no se ha quedado en él, ALUNI abonará al propietario los 8€ que haya cobrado al estudiante. Es muy importante que el piso esté bien ordenado y limpio, especialmente las habitaciones que están disponibles, para que resulte atractivo y los estudiantes decidan quedarse en él.

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11. Información de los estudiantes que obra en poder del propietario ALUNI pone a disposición de cada propietario una ficha de los estudiantes alojados, con la siguiente información: Foto del estudiante Nombre y apellidos Teléfono móvil Email Pasaporte

Fecha de nacimiento Domicilio familiar Estudios Programa Universidad

Lengua materna Otros idiomas Fumador Fecha de regreso

ALUNI tiene a disposición del propietario una fotocopia del DNI o Pasaporte del estudiante, y una copia del certificado del lugar donde realiza sus estudios durante el alojamiento en su piso. Según la Ley de Protección de Datos, el propietario sólo puede hacer uso de esta información por motivos relacionados con su contrato de alquiler, y en ningún caso puede dar esta información a terceras personas.

12. Información del propietario que obra en poder de los estudiantes En los casos de Gestión Básica y Gestión de Cobros ALUNI dará a cada estudiante una ficha del propietario con los siguientes datos: Foto del propietario Nombre y apellidos Dirección del apartamento Estación de metro más cercana Teléfono fijo

Teléfono móvil Ciudad donde reside el propietario Email Persona autorizada por el propietario

Según la Ley de Protección de Datos, el estudiante sólo puede hacer uso de esta información por motivos relacionados con su contrato de alquiler, y en ningún caso puede dar esta información a terceras personas.

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13. Atención al estudiante Uno de los mayores atractivos que tiene ALUNI, y un motivo de su prestigio, es la cordialidad con que los propietarios tratan a sus inquilinos. Es muy frecuente que los alumnos que han estado alojados en un piso, cuando regresan a sus Universidades de origen, aconsejen a sus amigos ir al mismo piso donde ellos estuvieron. Sin dar más de lo debido, pero dando amablemente lo debido, se les puede hacer muy agradable su estancia en el apartamento. No conviene dar más de lo debido, entre otras razones, porque hay estudiantes que pueden considerar como un derecho lo que era sólo un favor del propietario. Por eso, conviene consultar con ALUNI las propuestas o sugerencias que los estudiantes puedan hacer. En cualquier caso, a modo de ejemplo, estos son algunos consejos que, sin especial esfuerzo, pueden hacer la estancia más agradable:

I. Conocer a los estudiantes personalmente y aprenderse sus nombres. II. Enseñarles cómo funcionan todas las cosas del piso (conviene tener unas hojas de instrucciones en una carpeta a disposición de los estudiantes).

III. Indicarles dónde están los servicios y comercios que puedan necesitar (farmacia, iglesia, tiendas de alimentación, peluquerías, etc.). Algunos propietarios tienen unas hojas fotocopiadas que dejan en la habitación de cada estudiante o en el corcho de la zona común.

IV. Darles consejos sobre la seguridad en la calle (zonas peligrosas, etc.). V. Aconsejarles sobre transportes para su Universidad, etc. Ref. 20120615

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14. Facturas de electricidad, gas y agua En el caso de Gestión Básica, como el propietario es el encargado de cobrar a los estudiantes, se pondrá de acuerdo con ellos sobre el modo de cobrarles por las facturas de gas, agua y electricidad. En cualquier caso, los estudiantes tienen derecho a ver las facturas y a no pagar más de lo que en ellas se indique. Si un estudiante se marcha antes de que llegue una factura, el propietario podrá cobrarle una estimación en función de facturas anteriores. Si el estudiante no está conforme con la estimación, ALUNI le retendrá la fianza hasta que llegue la factura, y después de descontarle lo que debe, le enviará el resto por transferencia bancaria. En los casos de Gestión de Cobros y de Gestión Integral, los propietarios deberán enviar todas las facturas a su oficina de ALUNI, aunque los pagos sigan domiciliados en la cuenta bancaria del propietario.

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15. Mantenimiento del piso Para que el piso esté siempre en buenas condiciones, y se pueda enseñar en cualquier momento a futuros inquilinos, hay que realizar un servicio periódico de supervisión y mantenimiento.

El contrato de alquiler no incluye la limpieza de las habitaciones, porque no es una pensión ni un hotel. Incluye sólo el mantenimiento de las zonas comunes. Las habitaciones sólo se limpian a fondo cuando se va un inquilino y llega otro. Semanalmente se limpian sólo las zonas comunes (cocina, WC, salón, comedor, pasillos...), pero mientras no estén todas las habitaciones ocupadas, se hará en proporción al número de inquilinos alojados (por ejemplo, si de momento sólo hay dos estudiantes en un piso de tres habitaciones, se irá dos veces al mes hasta que llegue el tercer estudiante, y entonces ser irá todas las semanas). El tiempo mínimo de este servicio semanal podrá ser de una hora cuando lo haga el propietario. En los demás casos, lo normal son dos horas seguidas a la semana. Si el propietario no puede realizar este servicio, lo puede confiar a algún conocido suyo, y sólo en último extremo puede confiar este servicio a ALUNI, que lo facturará aparte, a razón de aproximadamente 10€ la hora. Los productos consumibles de limpieza de las zonas comunes corren a cargo del propietario y se estima su coste en aproximadamente 5€ al mes. Para el desempeño de estas funciones se hace necesario disponer de un armarito o cómoda con llave en la que guardar el material de limpieza, alguna herramienta, ropa de cama y algunas bombillas.

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16. Firma de contratos Los contratos ALUNI los firman siempre el propietario, el estudiante y ALUNI, porque en el contrato se obligan los tres: el propietario a prestar alojamiento; el estudiante, a pagar la mensualidad y a respetar las normas; ALUNI a mediar y a gestionar el alojamiento del estudiante con la atención correspondiente al tipo de gestión pactada con el propietario. Todos los ejemplares del contrato —el del estudiante, el del propietario y el de ALUNI— han de tener las firmas de los tres. En el caso de la Gestión Integral, ALUNI suele firmar también en nombre del propietario. El contrato de alquiler obliga al propietario desde el mismo momento del pago de la fianza por parte del estudiante (desde entonces el estudiante tiene derecho a la habitación que ha reservado), aunque no se comunique al propietario inmediatamente la reserva efectuada. La firma del contrato es sólo un elemento de prueba más, que acredita la previa existencia de obligaciones recíprocas entre el estudiante, el propietario y ALUNI. Es un error muy extendido pensar que las obligaciones sólo nacen en el momento de la firma del contrato de alquiler. Según el Derecho español, los contratos se perfeccionan por el consentimiento, y no necesariamente por la firma.5 Mientras el propietario siga dado de alta en ALUNI se presume que acepta a los estudiantes que reservan habitación en su piso.

5. El art. 1254 del Código Civil dice expresamente «El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio». Y el art. 1258 del mismo texto legal reitera: «Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.» Y el Artículo 1262. (Modificado por Ley 34/2002): «§1 El consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato. §2. Hallándose en lugares distintos el que hizo la oferta y el que la aceptó, hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación o desde que, habiéndosela remitido el aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe. El contrato, en tal caso, se presume celebrado en el lugar en que se hizo la oferta. §3. En los contratos celebrados mediante dispositivos automáticos hay consentimiento desde que se manifiesta la aceptación».

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17. Llegada y recibimiento de los estudiantes Através de la zona de usuarios de www.aluni.net, cada propietario tiene acceso a un Panel de Control de su piso, donde puede consultar en cualquier momento cuándo llega cada estudiante. Además, ALUNI avisa de las llegadas en los casos de Gestión Básica y Gestión de Cobros. Justo antes de cada llegada, el propietario debe asegurar:

un rvar Rese io en la c espa a y una r e nev en los a d l ba rios de la nte e m r a a a claram ara n p i coc nciada e. t e difer estudian a cad

WC limpio.

Sin ectos desperf a a s ni co s e d to pun e. rompers

Indicar al estudiante dónde tiene las instrucciones del piso.

ma y de ca mpias y a p o li R adas ltas almoh as (envue d la b . do stico) en plá

Habitación completamente limpia y muebles ajustados (si n tornillos flojos, etc).

Que tenga las llaves correctas y estén unidas por el llavero de seguridad.

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18. Renovación de contratos Si un estudiante quiere continuar en un piso cuando termine su contrato, debe hacer otro nuevo, dado que no tiene derecho de prórroga. Y puesto que las habitaciones libres se pueden contratar directamente por Internet, si el estudiante no hace pronto un nuevo contrato, corre el riesgo de perder su habitación porque la haya reservado otro. Por este motivo, hay que aconsejar a los estudiantes que firmen el nuevo contrato con la máxima antelación posible: en cuanto sepan con certeza que van a continuar en el mismo apartamento.

19. Habitaciones dobles y estudios La inmensa mayoría de los estudiantes prefiere una habitación individual. Por eso, ALUNI aconseja que si un propietario tiene una habitación que puede ser doble, porque tiene dos camas, o una cama nido, que la tenga preparada para ofrecerla indistintamente como individual o como doble. Si la ofrece como individual, tendrá un precio X; pero si la ofrece como doble, tendrá un precio X + 50% de X. Por ejemplo, si una habitación se ofrece como individual por 300€, como doble se ofrecería por 300 + 150= 450, a dividir entre los dos que ocupan la doble (225€ cada uno). En este caso el propietario pagaría cuotas por dos estudiantes.

Cuando el piso tiene un sólo dormitorio (en modalidad sólo de estudiantes, se entiende), si van dos personas, el precio de la segunda persona será el 20% del precio de la habitación. Esto es así por la sencilla razón de que si un estudiante vive sólo, puede, sin que se enteren ni ALUNI ni el propietario, compartir el estudio con más personas. Por eso, estos pisos tienen siempre un precio relativamente elevado para ser un sólo dormitorio. Por ejemplo, un estudio, con una sola habitación, que cobrara 600€ al mes por el primer estudiante, por el segundo le cobraría sólo 120€ más. 22

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20. Estudiantes que consigue el propietario por su cuenta Un propietario, mientras está asociado con ALUNI, puede conseguir estudiantes por su cuenta, y ahorrarse el pago de las cuotas. Pero habrá de respetar las siguientes condiciones:

I. Que no ocupe por su cuenta más

del 50% del número de habitaciones disponibles en el piso.

II. Que informe inmediatamente a

ALUNI de la ocupación de las habitaciones.

III. Que el estudiante se dé de alta en ALUNI, que pague la fianza, y que firme y abone los gastos de gestión del contrato. El contrato que firme será igual al de los demás (conviene que los estudiantes de un mismo piso tengan las mismas normas).

IV. Que el estudiante cumpla los requisitos típicos para poder alojarse en un

piso de ALUNI: estudiante matriculado en alguna institución académica durante el período del alojamiento, o recién licenciado con contrato en prácticas o laboral durante el período del alojamiento; que sea menor de 35 años; y que sea del mismo sexo que los estudiantes alojados.

V. El propietario se hace responsable del cobro de la renta mensual y de los gastos de consumo de los estudiantes que aloje por su cuenta, aunque el piso sea de Gestión de Cobros o Gestión Integral.

Si el propietario ocupa una habitación por su cuenta sin respetar estas condiciones, ALUNI podrá dar de baja el piso, perdiendo el propietario su condición de miembro de ALUNI.

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21. Sobre la fianza que deposita el estudiante 21.1 Caso excepcional de conflicto entre el propietario y el estudiante ALUNI custodia la fianza del estudiante para asegurar que también el propietario cumple sus obligaciones del contrato. No es el propietario quien decide si se debe o no devolver una fianza, sino ALUNI en vista del contrato y de la legislación aplicable. El propietario ha de comprender que si los estudiantes acuden a ALUNI, en lugar de buscar un piso por su cuenta, es porque quieren también mayor seguridad frente a eventuales abusos de los propietarios. Si el propietario estima que hay que retener parte o toda la fianza de un estudiante, tendrá que solicitarlo por escrito a ALUNI, alegando la causa y aportando pruebas convincentes. El servicio jurídico de ALUNI, también por escrito, resolverá dicha solicitud. Por ejemplo, si el propietario reclama que se retenga X de fianza porque el estudiante quemó una mesa con un cigarrillo, habrá de dejar que alguien de ALUNI pueda ver la mesa quemada, y también habrá de mostrar la factura de la mesa nueva de calidad equivalente a la que se quemó. ALUNI estimará, a modo de árbitro, si la prueba es convincente o no. Las facturas que presente el propietario para justificar su reclamación de la fianza han de ser proporcionadas. Por ejemplo, no tendría sentido presentar una factura de 600€ para reclamar la reparación de una televisión antigua. Con el fin de evitar estas situaciones, que incluso podrían darse sin mala fe, lo más prudente es que antes de encargar la reparación, se consulte a la oficina ALUNI el importe del presupuesto. A pesar de que el propietario aceptó expresamente, tanto en el contrato de servicios como en el Contrato de Arrendamiento de Habitación, someterse a la solución que diera ALUNI en caso de conflicto —también cuando la resolución no le fuera favorable—, si el propietario no está conforme con la decisión tomada, siempre es libre de acudir a la jurisdicción ordinaria para reclamar lo que considera su derecho. Pero ALUNI también se compromete a defender en juicio a quien considere que tenga la razón. Y puesto que ALUNI no tiene especial interés en dar la fianza a uno u a otro, lo 24

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normal es que juzgue con bastante imparcialidad, y que, en su caso, defienda mejor en juicio a quien reconoció en su derecho. La naturaleza jurídica de la fianza no es, por tanto, la de un contrato de “depósito” que hace el propietario para que ALUNI la custodie hasta que se marche el estudiante (si fuera así, los estudiantes la pagarían directamente a los propietarios). La fianza de estos contratos tiene una naturaleza jurídica totalmente vinculada al compromiso del estudiante y del propietario de someterse a la mediación de ALUNI en caso de conflicto.

21.2 Importancia de la autorización para la devolución de la fianza Si el propietario, después de revisar el piso, tiene dudas sobre firmar o no una autorización, lo más prudente es que consulte antes con ALUNI (ver documento de autorización para devolución de la fianza en anexo 6). El propietario no tiene derecho a negarse a firmar sin causa justificada esa autorización. Si el propietario se negara a firmarla, tendrá que presentar en ALUNI la correspondiente solicitud de retención de fianza, y aportar pruebas que justifiquen su pretensión. Pero en última instancia siempre es ALUNI quien decide si devolverla o no. Si el propietario firma una autorización para devolver una fianza a un estudiante que se marcha injustificadamente antes de que termine su contrato, el propietario tendrá que seguir pagando las cuotas de todo el período que estaba contratado.

21.3 Caso de los estudiantes que se marchan en un día en que el propietario no puede revisar el piso Si un estudiante se marcha en un momento en el que el propietario, por causa justificada, no puede revisar el piso para la devolución de la fianza (por ejemplo, el estudiante se marcha en un día festivo), el propietario puede firmar la autorización con posterioridad en un plazo inferior a 5 días, para que ALUNI devuelva la fianza mediante transferencia bancaria o a su tarjeta de crédito.

21.4 Pago de la última mensualidad En todos los tipos de gestión ―también en la Gestión Básica― conviene que el estudiante extranjero pague la última mensualidad con tarjeta a través de la aplicación informática de ALUNI, y acto seguido ALUNI paga esa cantidad al propietario. La razón es que así se puede devolver la fianza a la tarjeta de crédito del estudiante cuando éste se marche y así evitar las tasas del Banco por transferencia internacional, y a la vez acelerar el proceso. Ref. 20120615

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21.5 Caso del estudiante que, tras abonar la fianza, no llega o se marcha antes de tiempo Si un estudiante reserva una habitación y, sin causa justificada, no llega a alojarse, perderá la fianza. La fianza se entregará al propietario si la habitación queda vacía durante 30 días a contar desde el día en que tenía que haber llegado ese estudiante. Si antes de que pasen los 30 días, ALUNI consigue otro estudiante, al propietario se le dará la parte de la fianza correspondiente a los días perdidos. Si un estudiante ya alojado decide, sin causa justificada, abandonar el piso antes de que termine su contrato, perderá la fianza si no ha pagado hasta el último día contratado. Igual que en el caso anterior, la fianza se abonará al propietario si la habitación queda vacía durante 30 días a contar desde el día en que se marcha el estudiante. Si antes de que pasen los 30 días, ALUNI consigue otro estudiante, al propietario se le dará la parte de la fianza correspondiente a los días perdidos.

21.6 El desgaste de la casa y de los muebles por el uso normal El desgaste por el uso normal de los muebles y aparatos electrodomésticos no puede ser reclamado al estudiante. Si un electrodoméstico se avería (por ejemplo la lavadora o la caldera) y el técnico dictamina que no fue por mal uso, sino por la antigüedad del aparato o por cualquier causa no imputable a los estudiantes, los gastos de la reparación correrán a cargo del propietario.

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22. El caso excepcional de la resolución del contrato de un estudiante La expulsión del piso de un estudiante por un presunto incumplimiento del contrato no la puede decidir arbitrariamente el propietario. Si estima que hay causa justificada para proceder a la expulsión, la solicitará a ALUNI alegando y probando la causa. Si el incumplimiento no es grave, ALUNI hará una advertencia formal al estudiante diciéndole que al siguiente incumplimiento tendrá que abandonar el piso. Un motivo de incomprensión es la falta de orden de algunos estudiantes. En estos casos, antes de decidir no renovarle el contrato, o incluso expulsarle del piso, es preferible intentar corregirle ayudándole con indicaciones precisas sobre cómo mejorar la limpieza y el orden de la casa. Casi nunca se debe a mala voluntad del estudiante, sino a falta de organización.

Si el propietario no se lleva bien con un estudiante, pero éste cumple con sus obligaciones, lo más que puede hacer es comunicar a la oficina que no desea que le hagan un nuevo contrato. Pero no puede obligar al estudiante a que se marche mientras tenga su contrato en vigor.

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23. Visitas del propietario al piso y respeto a la intimidad de los estudiantes Para respetar la intimidad de los estudiantes, el propietario sólo visitará el piso por causa justificada. Por ejemplo, para la limpieza semanal de las zonas comunes, o para hacer algún arreglo, o para cobrar la renta mensual a los estudiantes. En cualquier caso, les avisará siempre con un mínimo de una hora de antelación (por ejemplo, mediante un SMS). Salvo causa proporcionada (inundación, incendio...), el propietario no podrá visitar el piso por la noche. El propietario no puede entrar en las habitaciones de los estudiantes sin causa justificada, y menos todavía abrir sus armarios.

24. Ocupación del piso durante las vacaciones Muchos propietarios ofrecen también su piso para alquilar durante las vacaciones a grupos o familias que vienen por períodos inferiores a un mes. En tal caso es necesario decirlo expresamente a ALUNI (al dar de alta su piso, o en cualquier otro momento de su relación con ALUNI).

25. Propietarios morosos Si un propietario no paga las cuotas en ALUNI antes del día 10 de cada mes, recibirá una primera notificación. A la segunda notificación por la misma deuda, podrá perder su condición de miembro de ALUNI y perder su fianza. En los pisos de Gestión de Cobros y de Gestión Integral, ALUNI descuenta las cuotas al hacer la liquidación mensual de los alquileres. 28

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26. Medidas de seguridad Conviene que los propietarios tengan dos bombines de la cerradura de la puerta de la casa, de tal manera que los vayan cambiando alternativamente cada año. En la mayoría de las puertas es muy fácil cambiar un bombín (en caso de duda, preguntar en la oficina ALUNI).

ALUNI no obliga a los propietarios a poner cerraduras en cada habitación (salvo si se desea tener una Gestión Integral). Pero el ponerlas, además de dar mayor seguridad a los estudiantes, tiene dos importantes ventajas para el propietario: la primera es que si en algún momento tiene una habitación libre, se asegura de que los demás inquilinos no la ocuparán sin su consentimiento (por ejemplo, invitando un amigo a pasar un fin de semana). Y, segunda, porque da mucha seguridad el saber que la habitación desocupada permanece limpia, ordenada y en estado de revista para cuando venga un futuro inquilino (la primera impresión que tienen los estudiantes al ver una habitación es literalmente decisiva).

27. Seguro de hogar Basta con un seguro básico multirriesgo-hogar, el habitual en todas las viviendas, porque suele cubrir: 1º el continente, 2º la responsabilidad civil, y 3º el contenido hasta un cierto punto. Conviene revisar la póliza de seguro del piso, por si acaso tiene contratado un seguro que cubre sólo el continente, cuando por muy poco dinero más podría cubrir también el contenido (por ejemplo, que cubra hasta 13.000€), y tener la tranquilidad de que si roban a sus estudiantes, al menos pueden ser indemnizados. En ALUNI hemos recibido ofertas muy ventajosas por parte de diversas Compañías de Seguro para los pisos de estudiantes. Si le interesa, no dude en pedirlas. Ref. 20120615

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28. Llaves de los pisos Cuando un piso se da de alta en ALUNI, si es de Gestión Integral, hay que entregar en la oficina un juego completo de llaves por cada habitación que se ofrece en alquiler, y una del buzón para todos. Cada juego debe contener las llaves del portal, del piso y de la habitación correspondiente. En los pisos de Gestión Básica y Gestión de Cobros conviene dejar un juego de llaves en la oficina por si hay alguna urgencia, o por si en casos extraordinarios, el propietario no pudiera enseñar el piso a posibles inquilinos.

A cada estudiante se le entregará un juego completo de llaves unidas por un llavero de seguridad, que impide separarlas. Este llavero de seguridad lo proporciona ALUNI. En los pisos de Gestión Integral está incluido en el precio. Los demás propietarios pueden comprar los llaveros en la oficina de ALUNI por 50 céntimos cada uno. En los pisos de Gestión Integral, cuando ALUNI entrega un juego de llaves a cada estudiante, éste firma un documento de recepción de llaves, e igualmente firma otro al marcharse, en el que se acredita que ha devuelto todas las llaves. En los pisos de Gestión de Cobros y de Gestión Básica, el propietario antes de firmar el documento de devolución de fianza, tiene que haber recibido las llaves del estudiante.

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29. Buzones de los propietarios Cada propietario tiene en su oficina ALUNI un buzón propio donde se le depositan regularmente contratos para firmar, partes de limpieza de las asistentas, etc. Conviene que lo revise cada vez que acuda a su oficina. Aquellos propietarios que viven lejos, y que por eso ordinariamente encargan la Gestión Integral, pueden recibir esta información periódicamente por email o por correo postal, salvo que prefieran consultarla por Internet (ver Apartado 32 relativo a la Consulta de la información por Internet).

30. Cuestionarios de calidad Los estudiantes, nada más llegar al piso, rellenan el cuestionario de calidad sobre el estado del piso y de sus muebles (ver documento Check list de Llegada en anexo 7). Es importante conocerlo, porque es la primera evaluación que hacen los estudiantes al propietario, y es la mejor manera de conocer la impresión que tienen del piso. Los estudiantes, cuando abandonan su habitación, rellenan otro cuestionario de calidad sobre el piso y sobre la atención recibida, tanto por parte de ALUNI como por parte del propietario (ver documento Check list de Salida en anexo 8). Todos los cuestionarios se ponen a disposición del propietario para que sepa cómo valoran su piso y el trabajo de ALUNI (pueden consultar el estado de los cuestionarios a través de su acceso restringido vía web). Si un piso está muy bien valorado, tiene más facilidad para ser ocupado antes que los demás, porque en igualdad de condiciones —dentro de los mismos precios y de la misma zona— la aplicación informática presenta primero los pisos mejor valorados. Si los cuestionarios de calidad valorasen habitualmente mal el piso, ALUNI podrá darlo de baja, avisando previamente al propietario de la trayectoria de las valoraciones que hacen los estudiantes.

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31. Régimen fiscal De acuerdo con el artículo 20, apartado uno, número 23º de la Ley 37/1992 y según las consultas vinculantes emitidas sobre casos análogos por la SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas, el importe de la renta mensual de los Contratos ALUNI de Arrendamiento de Habitación están exentos del IVA, porque el propietario no se compromete con el estudiante a prestar ningún servicio complementario propio de la industria hotelera, y porque el estudiante destina la habitación exclusivamente a vivienda durante la temporada de sus estudios.6 Por lo tanto, el propietario hará sus recibos o facturas al estudiante sin IVA. Por lo que se refiere al IRPF, los propietarios deberían hacer constar los beneficios en su declaración anual de la renta, en las casillas referentes a Rendimientos del Capital Inmobiliario. Tales beneficios serán el resultado de la diferencia entre los que cobran a los estudiantes y lo que les cuesta la amortización y mantenimiento del piso (amortización del precio de compra del piso, intereses de hipoteca, IBI, tasa de basuras, gastos de comunidad, facturas de ALUNI, reparaciones, amueblamiento, etc.). Esta obligación es la misma que tiene cualquier propietario que alquila su piso a otro particular. Conviene archivar ordenadamente todas las facturas, tanto de ingresos como de gastos realizados en el piso (se pueden descargar de la web privada de ALUNI, a la que tienen acceso los propietarios con su clave secreta). Además, ALUNI proporciona en su página web (ALUNI > soy propietario > recursos) ayuda que facilita la declaración de la renta. El propietario de Gestión de Cobros y el de Gestión Integral pueden solicitar a ALUNI la asesoría necesaria para introducir estos datos en su Declaración de la Renta. Los estudiantes que pagan al propietario por medio de ALUNI pueden solicitar una factura autorizada, que emite ALUNI en nombre y con los datos del propietario. Habitualmente a los estudiantes les basta con un recibo común, pero si solicitan factura, obviamente ALUNI tiene la obligación de entregarla. 6. Cf. Especialmente la Consulta vinculante ref. V0895-05 emitida por la SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas, el 18 de mayo de 2005

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32. Consulta de la información por Internet 32.1 Reserva on line Los estudiantes pueden visitar virtualmente los pisos por Internet. No se les muestra la dirección exacta del piso, pero sí un mapa con la situación aproximada; también pueden ver las fotos, un plano del piso, y la valoración de los cuestionarios de calidad, así como las direcciones de correo electrónico de los estudiantes alojados con anterioridad y que se ofrecieron amablemente para recomendar ese piso a otros estudiantes. Es importantísimo que las fotos de los pisos estén bien hechas, porque son el escaparate de ALUNI. Si el propietario cree que éstas se pueden mejorar, ALUNI agradece y recomienda que él mismo las haga con una cámara digital y las envíe por email para sustituirlas.

32.2 Panel de control del propietario Desde www.aluni.net se tiene acceso a la misma información que se utiliza en nuestra oficina para gestionar los alojamientos. Para acceder a este sistema, hay que solicitar previamente en la oficina de ALUNI el identificativo del usuario y la palabra clave.

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33. Si el propietario desea vender el piso La máxima duración de los contratos de ALUNI es de un año, y además los inquilinos no tienen derecho de prórroga. Por eso, es fácil disponer del piso en caso de necesidad. Si el propietario desea vender el piso, obviamente debe esperar a que terminen los contratos de alquiler de habitación que tenga suscritos con los estudiantes. Excepcionalmente cabe la posibilidad de vender el piso antes de que terminen los contratos de alquiler si el propietario llega a un acuerdo con cada uno de los estudiantes que tiene alojados (por ejemplo, indemnizarles con una mensualidad a cada uno). Pero, si algún estudiante prefiere continuar en el piso durante el tiempo pactado, el propietario tiene la obligación de respetarlo. En cualquier caso, si el propietario decide vender el piso, lo tiene que comunicar de modo fehaciente a ALUNI lo antes posible, para que deje de ofrecerse a los estudiantes.

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34. Bajas voluntarias de propietarios Una vez cumplido el plazo mínimo de seis meses de permanencia en ALUNI, el propietario puede darse de baja en cualquier momento y recuperar la fianza depositada, pero siempre y cuando no tenga contratos de alquiler en vigor presentes o futuros, y avisando claramente a su oficina ALUNI, para que no se siga ofreciendo sus habitaciones a los estudiantes.

35. Expulsión de un propietario de ALUNI En el caso excepcional de que un propietario incumpliera sus obligaciones con ALUNI, o abusara de los estudiantes, ya sea porque no respetara el contrato de alquiler, o porque atentara contra sus derechos fundamentales (intimidad, honor, integridad física, etc.), podrá ser expulsado de ALUNI con pérdida de la fianza. Y si los estudiantes lo solicitan, y hay plazas disponibles, podrán ser trasladados a otro piso de ALUNI. Y en caso extremos ALUNI dará todo el soporte jurídico al estudiante perjudicado.

36. Ayúdanos a mejorar En ALUNI procuramos atender a todos lo mejor posible, pero es inevitable que alguna vez tengamos errores. Ayúdenos a mejorar: si tienes algún problema con su oficina de ALUNI y con los servicios que le prestan, envíe un email a:

atencionalcliente@aluni.net

Notas

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Manual propietarios de Aluni  

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