Issuu on Google+

Advies- en ingenieursbureau

JULI 2010 Interview Lex Roseboom Axion Continu DHV: meedenken met stichting Sint Jacob Nieuwe toekomst voor Indische Buurt? Concreet actieplan voor Venserpolder De stelling Nijestee weet waar risico’s liggen

‘Er kan veel als partijen constructief samenwerken’ Bevlogen, toegewijd en gezegend met een rotsvast vertrouwen in de mogelijkheid partijen tot elkaar te brengen. Het zijn eigenschappen die Lex Roseboom, voorzitter van de Raad van Bestuur van ouderenzorgorganisatie AxionContinu, typeren. Mede daardoor is een aantal unieke en innovatieve woonvormen voor ouderen ontwikkeld, waarbij DHV is betrokken. DHV-adviseur Jos van Dam in gesprek met Lex Roseboom. Senioren helemaal afgezonderd huisvesten? Onbestaanbaar. “Zij horen thuis in het hart van onze samenleving.” Wat is jouw visie op ouderenzorg? “Er is een tijd geweest waarin zieke en anderszins hulpbehoevende ouderen werden gehuisvest op afstand van de bewoonde wereld, op een locatie met uitzicht over weilanden. Die tijd is voorbij, maar we moeten blijven waken voor sociaal isolement van ouderen. Ouder worden, met alles wat daarbij komt kijken, is een onderdeel van het leven en ouderen horen thuis in het hart van onze samenleving. Ik wil dat de bewoners van onze zorginstellingen zó de stad in kunnen lopen. Met hun familie, medewerkers en vrijwilligers. En dat omgekeerd de maatschappij dichtbij ouderen staat. Dat iedereen de mogelijkheid heeft om eens een kop koffie te drinken in een van onze zorginstellingen.”

Welk project is exemplarisch voor datgene wat je voorstaat? “Een prachtig voorbeeld is Isselwaerde, een psychogeriatrisch verpleeghuis dat middenin het historische stadshart van IJsselstein ligt. Het is een voormalig ziekenhuis waarin nu nog kamers met vier bedden staan. We zijn bezig met nieuwbouw met kleinschalige woonvormen. Er komen woongroepen voor maximaal acht ouderen. Iedere

bewoners krijgt een eigen zit/slaapkamer en er komt een gemeenschappelijke huiskamer. AxionContinu wil een zorgorganisatie zijn die opereert in maatschappelijke context. Dat is gelukt met Isselwaerde; de bewoners stappen de deur uit en staan middenin het dagelijkse leven. Er komt ook een grand café dat voor iedereen toegankelijk is. ”

Hoe stond de gemeente IJsselstein tegenover jullie plannen? “We hebben lang en intensief met de gemeente gesproken over manieren waarop het project ook voor IJsselstein interessant kan zijn. We hebben samen met de gemeente besloten onder het pand een parkeergarage te bouwen - waar de gemeente flink bij gebaat is. Behalve met de gemeente hebben we in IJsselstein ook te maken met inwoners van de gemeente. Onze plannen stuitten in eerste instantie op verzet van omwonenden. Dus zijn we met de plaatselijke Historische Kring om de tafel gegaan en hebben samen bekeken welke elementen van het historische gebouw bewaard kunnen blijven. We zijn ook overeengekomen dat we zoveel mogelijk terugbrengen in de oude staat.” lees verder op pagina 2 >>


>>

Zo’n project vraagt nogal wat van betrokken partijen. Ieder heeft zijn eigen belang.

vang ik bot. Ik wil niet alleen in termen van geld denken,

“Dat klopt. Het is ook niet altijd even gemakkelijk. Wat

verliezen. Ik zie niet in waarom vernieuwing per definitie

voor de ene partij een voordeel is, kan voor de andere partij

financieel onaantrekkelijk is als AxionContinu langdurig

nadelig zijn. Dat brengt spanning met zich mee. Het is

een huurcontract aangaat. Maar er zijn ook positieve

zaak te proberen elkaars problematiek te begrijpen, elkaar

ontwikkelingen. Woningcorporatie Bo-ex bijvoorbeeld wilde

serieus te nemen in debatten en goed te onderzoeken waar

in Leidsche Rijn behalve sociale huur- en vrijesectorwoningen

je elkaar kunt vinden. We moeten investeren in wederzijds

ook iets doen op het gebied van maatschappelijk ondernemen.

vertrouwen. In dat opzicht hebben we veel aan DHV, die

‘Wat wil je?’ wilde Bo-ex van ons weten. Een verademing! In

als onafhankelijke derde partij de zorgvuldigheid bewaakt.

no time stond er een gebouw voor onze cliënten en die van

over de toekomst van intramurale zorg. Gelukkig zijn de vier

Zorgvuldigheid is een absolute vereiste om complexe

Reinaerde, een organisatie die zorg biedt aan onder anderen

gemeenten waarmee wij te maken hebben, zeer bereid om

trajecten tot een goed eind te brengen. En openheid; als je je

mensen met een verstandelijke beperking.”

met ons mee te werken en mee te denken. Het moet en kan

maar vooral de maatschappelijke context niet uit het oog

kaarten op tafel legt, ontstaat er ruimte om gezamenlijk de

beter, ook al zal er volgens de verwachtingen steeds minder

Er moet flink worden bezuinigd de komende periode. Wat zijn daarvan de gevolgen, uitgaande van jouw visie op zorg?

zorgpersoneel beschikbaar zijn. Het wordt voor niemand

Hoe verloopt de samenwerking met woningcorporaties?

“Als je kijkt naar internationale studies, is de zorg in Nederland

vernieuwd. Het is de kunst om er gezamenlijk, met de huidige

goed. Maar intramurale zorg heeft maatschappelijk gezien

mensen en middelen, iets van te maken. Het krijgen van zorg

“Het gaat steeds beter, maar er is nog vaak sprake van

een slechte naam. Het is te weinig gericht op sociaal zwakkere

waar je dat wilt, moet betaalbaar blijven. Ik ben ervan overtuigd

‘vastgoedrekenen’. Dat leidt tot zuinige debatten; als ik

groepen en er is te weinig cohesie. Mensen blijven vaak te lang

dat het kan als we constructief met elkaar samenwerken.”

een pand huur en iets wil veranderen dat niet past in de

thuis wonen omdat ze hun zelfstandigheid niet willen opgeven.

boekwaardesystematiek van een woningcorporatie, dan

Voor gemeenten is een taak weggelegd goed na te denken

jos.vandam@dhv.com dhv.nl/zorg, dhv.nl/wonen

maatschappelijke realiteit onder ogen te zien. We zijn niet elkaars tegenspelers, we zijn van elkaar afhankelijk.”

gemakkelijk. Ook AxionContinu staat voor grote uitgaven. Het overgrote deel van ons bezit moet over vijftien jaar zijn

Capaciteitsmanagement DHV Vastgoedadviseur Cas Kaandorp van DHV is sinds 2009 een dag per week gedetacheerd bij stichting Sint Jacob via de afdeling Capaciteitsmanagement van DHV. “Ik ondersteun de stichting bij het instandhouden van hun vastgoed door mijn technische en financiële kennis op het gebied van vastgoedmanagement in te zetten. Concreet betekent dat onder meer offertes toetsen op prijs en inhoud en adviseren bij planmatig onderhoud - waarbij de rust voor de bewoners voorop staat. Daarnaast onderzoek ik de financiële haalbaarheid van plannen, met name bij veranderende weten regelgeving.” Kaandorps inzet vanuit DHV Capaciteitsmanagement is flexibel; afhankelijk van de werkdruk bij stichting Sint Jacob kan hij meer of minder werken. Bijkomend voordeel van deze vorm van detacheren is dat opdrachtgevers met maar één contactpersoon te maken hebben. DHV Capaciteitsmanagement is specifiek opgericht om de inhuur van tijdelijk personeel bij opdrachtgevers te coördineren. Kenmerkend voor de werkwijze van DHV Capaciteitsmanagement zijn de korte communicatielijnen, flexibiliteit en persoonlijke aandacht. Voor meer informatie neem contact op met wendy.poppelaars@dhv.com.

Rechterhand stichting Sint Jacob Stichting Sint Jacob heeft acht zorgcentra en verpleeghuizen in Haarlem en omstreken en levert zorg en diensten aan cliënten. De stichting wil dat ouderen zo lang mogelijk de regie houden over hun dagelijks leven. In de vijf jaar dat DHV inmiddels voor de stichting werkt, houdt DHV consequent rekening met deze visie. Wijbe Boonstra, afdelingshoofd Vastgoedmanagement bij DHV, vertelt wat DHV tussen 2005 en nu heeft gedaan. “Je zou kunnen zeggen dat wij stichting Sint Jacobs rechterhand zijn op het gebied van onderhoud, renovatie en vastgoedbeheer. Zo hebben wij de stichting geadviseerd hoeveel financiële reserves jaarlijks nodig zijn om een locatie tot einde gebruikstermijn op een goede en veilige manier te exploiteren. Een ander, actueel onderwerp is het geven van specialistisch advies voor brandveiligheid. De wet- en regelgeving op dit gebied heeft grote impact in euro’s; het zijn kostbare, maar noodzakelijke investeringen. DHV weet precies wat wanneer moet worden aangepast. Wij denken mee met stichting Sint Jacob en werken nauw samen met de brandweer als goedkeurende instelling.”DHV werkt vanuit verschillende disciplines voor stichting Sint Jacob: bouwkundig, installatietechnisch en financieel/juridisch. Deze multidisciplinaire dienstverlening kwam goed van pas bij de renovatie van een pand dat vanwege de invoering van een nieuw zorgconcept

werd aangepast; DHV heeft het nieuwe concept kleinschalig wonen voor psychogeriatrische bewoners technisch ingevuld. “We hebben geholpen bij onder meer de aanbesteding, de directievoering en het toezicht houden op de uitvoering. Een mooie opdracht, waarbij we rekening moesten houden met de gebruikers van het pand. Zij zijn over het algemeen niet mobiel en dat vraagt om een andere kijk op de zaak. Het betekent nauw samenwerken met zorgmanagers en heel dicht bij het primaire proces staan. Dat geldt overigens ook voor onze samenwerking met bijvoorbeeld Sint Jacobs facilitaire dienst en met financiën. Na vijf jaar weten wij precies waar stichting Sint Jacob voor staat en kunnen we mooi werk voor de stichting doen.” wijbe.boonstra@dhv.com, dhv.nl/zorg


Indische buurt heeft potentie Het is afwachten wat de prioriteiten worden van het nieuwe stadsdeelbestuur, maar als het aan Bouke Vellinga ligt, wacht de Indische Buurt in Amsterdam een mooie, nieuwe toekomst. Vellinga was als DHVadviseur betrokken bij de vernieuwing van het zuid-oostkwadrant van de Indische Buurt. Uit pure passie voor de wijk hoopt hij dat de gemeente Amsterdam ondanks de bezuinigingen oog blijft houden voor de meest kwetsbare wijken in onze hoofdstad. Drie grote Amsterdamse woningcorporaties hebben in 2007 een convenant ondertekend voor vernieuwing van de Indische Buurt. De wijk is verdeeld in kwadranten. De corporatie met het meeste vastgoed in een bepaald kwadrant heeft daar het voortouw genomen in de vernieuwingsplannen. Vellinga is betrokken bij het zuidoostkwadrant, met Eigen Haard als ‘trekker’ van met name de fysieke vernieuwing. Daarnaast zijn er ook raakvlakken met de economische en sociale verbetering van de buurt. Vellinga fungeert als onafhankelijk procesmanager voor Eigen Haard en het stadsdeel. “We hebben gezamenlijk de kansen en mogelijkheden verkend op basis van de huidige situatie en de wensen van partijen. Het zuid-oostkwadrant is het armste deel van de Indische Buurt. Er zijn veel kleine, veelal hetzelfde type woningen met grote gezinnen. Sommige woningblokken verkeren in slechte staat, de straten staan vol met auto’s - het Sumatraplantsoen doet zelfs grotendeels dienst als parkeergelegenheid - en er is weinig buurteconomie.” Na inventarisatie van de buurt is een aantal ambities geformuleerd. Vellinga heeft aan

de hand daarvan vorig jaar een visie op het gebied laten ontwikkelen. Deze visie is besproken met Eigen Haard en het stadsdeel, en vervolgens gezamenlijk uitgewerkt in vernieuwingsmogelijkheden en een strategienota.

Op naar een prachtige wijk Er is Vellinga veel aan gelegen dat de Indische Buurt wordt vernieuwd. “De wijk heeft beslist potentie. Hij is nu nog door dichte bebossing afgescheiden van het Flevopark, maar heeft kansen om ‘parkwonen’ echt betekenis te geven en recreatieve mogelijkheden aan de wijk te verbinden. De omvang van het plein biedt ruimte om voor zowel kinderen als volwassenen een overzichtelijk en functioneel verblijfsgebied te maken. Voor spel, rust en ontmoeting. Met plek voor kleinschalige ondernemers die profiteren van de opbloeiende middenklasse in en om de buurt. Om te leven heb je lucht en ruimte nodig. Door auto’s grotendeels onder de grond te laten parkeren, ontstaat die ruimte.” De plannen voorzien ook in de bouw van kwalitatief betere en grotere woningen, huur en koop, en het aantrekken

van een nieuwe groep bewoners: de middenklasse. Kortom, de Indische Buurt kan met de juiste impulsen een prachtwijk worden. Maar afgelopen januari besloot het stadsdeelbestuur de besluitvorming over te dragen aan het nieuwe college. De toekomst zal uitwijzen of de plannen in de koelkast worden gezet of doorgaan; de gemeente Amsterdam staat voor enorme bezuinigingen en projecten moeten geld opleveren. Begin dit jaar heeft DHV een aantal verkenningen uitgevoerd met GeO Value, een eigen rekenmodel van DHV dat gemeenten inzicht geeft in de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling van gebieden en gebouwen. “Volgens de eerste uitkomsten van ons onderzoek kan dit project een positief resultaat neerzetten. Uit pure passie voor de Indische Buurt hoop ik dat dat aanleiding is voor het nieuwe bestuur om het project te laten doorgaan. Bovendien moeten we niet uit het oog verliezen dat als er nu niks gebeurt, de wijk kan afglijden en de investeringen over bijvoorbeeld tien jaar een veelvoud kunnen zijn van de kosten die de wijkvernieuwing nu met zich meebrengt.” bouke.vellinga@dhv.com, dhv.nl/wonen

Venserpolder benut kracht DHV De wijk Venserpolder in Amsterdam Zuidoost kampt al jaren met leefbaarheids- en veiligheidsproblemen. Stadsdeel Zuidoost en de vijf woningcorporaties die eigenaar zijn van de lokale woningen zijn op zoek naar een vernieuwingsstrategie en een goede samenwerkingsvorm. DHV heeft alle partijen ondersteund bij het gezamenlijk opstellen van een concreet actieplan en heeft een organisatievoorstel voorbereid. Arjan Brokkaar, senior adviseur stedelijke ontwikkeling bij DHV, werkt sinds 2009 voor het project wijkaanpak Venserpolder. “In het verleden zijn verschillende plannen gemaakt om de problematiek in de wijk aan te pakken. Deze plannen voorzagen in onder meer fysieke maatregelen, zoals sloop of renovatie van woningen, verkoop van een deel van de huurwoningen en het gezamenlijk beheren van de woningen. Inmiddels is een aantal woningen verkocht en wordt het dagelijks beheer uitgevoerd, maar verder hebben de plannen te weinig geleid tot verbeteringen.” Volgens Brokkaar is dit mede te wijten aan het relatief grote aantal betrokken partijen: vijf woningcorporaties en een stadsdeel. Met zoveel partijen is er altijd wel een verschil van inzicht. “De kracht van DHV is onze kennis van zowel woningcorporaties als gemeenten enerzijds en onze ervaring met gebiedsgericht werken anderzijds. Wij kunnen goed adviseren op het gebied van samenwerkingsconstructies en hebben gevoel voor de belangen van alle partijen.” Gevraagd naar waar deze kennis en ervaring toe heeft geleid,

zegt Brokkaar dat de partijen gezamenlijk in drie maanden tijd een concreet actieplan hebben opgesteld. “DHV heeft dit proces aangestuurd namens alle partijen. Het nieuwe plan is met name gericht op verbeteren van de leefbaarheid en de veiligheid - werken aan de wijk. Het actieplan is nog niet vastgesteld, maar intussen is de discussie over het ruimtelijk toekomstbeeld van Venserpolder op de lange termijn weer geopend. Onderwerpen van gesprek zijn onder meer het aanpassen van de woningvoorraad en het verbeteren van de openbare ruimte. Wij sturen momenteel op het maken van afspraken over handhaving en strikte beheermaatregelen. Praten over grote investeringen in deze tijd is een lastig onderwerp en de ambities verschillen per partij, maar ik vind dat we op de goede weg zijn. De partijen die betrokken zijn bij Venserpolder beginnen weer enthousiast te worden en op uitvoerend niveau is er bereidheid samen te werken. Het zijn allemaal stappen in de goede richting.” arjan.brokkaar@dhv.nl, dhv.nl/wonen


DE STELLING senioren horen thuis in het hart van de samenleving

In deze rubriek reageert een DHV-adviseur op (een uitspraak in) het interview op de eerste pagina. Dit keer is het woord aan Willem van Dalen, strategisch adviseur. Hij gaat in op Lex Rosenbooms uitspraak dat senioren thuishoren in het hart van de samenleving. Ik deel de mening van Lex Roseboom dat senioren midden in onze maatschappij horen te staan. Chapeau voor deze visie! Direct de stad in kunnen lopen met familie of vrijwilligers, al of niet aan de arm of geduwd in een rolstoel. Maar dan de andere kant: mensen uit de buurt die geen relatie of binding hebben met een zorginstelling naar binnen halen… Daar moet nog heel wat voor gebeuren. Als zorginstellingen dat écht willen, zullen ze hun deuren open moeten zetten. En dat bedoel ik letterlijk en figuurlijk. Je zult dan serieus aan de slag moeten met gastheerschap. Mensen uitnodigen om langs te komen. Uitnodigen voor aansprekende activiteiten en ‘verleiden’ met een uitnodigende ambiance en heerlijk eten en drinken. Er is gelukkig al een aantal voorbeelden in Nederland die bewijzen dat het kan. De succesfactor is uiteindelijk de mate van gastheerschap. Dat wil zeggen: de mate waarin je je welkom voelt en als gast wordt ontvangen. Alle medewerkers zijn gastvrouw/gastheer, niet alleen de medewerkers van het restaurant of de receptie. Een veel gemaakte denkfout! AxionContinu geeft het goede voorbeeld door een grand café te openen in verpleeghuis Isselwaerde, dat voor iedereen toegankelijk is - een geweldig initiatief. Hopelijk zijn de ligging, de ambiance en het aanbod zo gekozen dat iedereen daar een kop koffie wil komen drinken. En zijn de medewerkers getraind in gastheerschap! willem.vandalen@dhv.com

Risicoscan projectenportefeuille verschaft duidelijkheid Zijn er risicovolle aannamen gedaan in de projectexploitaties? Wat zijn de gevolgen van een tegenvallende marktsituatie? En wat is de beste strategie voor de verschillende projecten? Het antwoord op deze vragen wenste de Raad van Commissarissen van Nijestee. DHV heeft voor deze Groningse woningcorporatie een risicoscan uitgevoerd over de totale projectenportefeuille. De Raad van Commissarissen wilde in verband met de huidige economische situatie een kritische externe toets laten uitvoeren over de risico’s die Nijestee loopt bij haar projectenportefeuille. Anke Sieverink, adviseur vastgoedeconomie bij DHV: “In onze risicoscan hebben wij zowel de projecten afzonderlijk beoordeeld als de totale projectenportefeuille. Onze risicoscan is gebaseerd op drie analyses. In eerste instantie hebben we in een aantal gesprekken met projectleiders een kwalitatieve risicoanalyse uitgevoerd voor de afzonderlijke projecten.” Kansen en bedreigingen kwantificeren “Zo konden we nagegaan welke aannamen zijn gedaan, welke gevoeligheden een rol spelen en welke externe risico’s van invloed kunnen zijn op de projecten”, vult DHV-collega Theo Ram, adviseur planeconomie, aan. “Per project hebben we kansen en bedreigingen benoemd

en gekwantificeerd.” “Daarna hebben we een second opinion op alle projectexploitaties gegeven”, vervolgt Sieverink. “We hebben de kengetallen en berekeningen van Nijestee bekeken en beoordeeld. Vervolgens hebben we een scenarioanalyse uitgevoerd. Voor drie scenario’s licht positief, licht negatief en zeer negatief - hebben we een berekening gemaakt van het financiële resultaat.” De drie analyses hebben geleid tot een risicoadvies met een verklaring van de risicoaspecten waarop een project hoog of juist laag scoorde. Ook heeft DHV geadviseerd hoe Nijestee risicovolle aspecten kan beheersen en welke maatregelen de woningcorporatie het best kan treffen. Nijestee weet nu waar haar risico’s liggen en waarop zij moet sturen in de toekomst. anke.sieverink@dhv.com, theo.ram@dhv.com dhv.nl/wonen

Contact: DHV BV | Postbus 1132 | 3800 BC Amersfoort | Hoofdredactie: Sander Breethoff, Mariken Broekhoven | Teksten: Joska Muller Communicatie | Fotografie: Arjan Brokkaar, Hollandse Hoogte, Erik van der Horst, Petra van Schaik Fotografie, Ed Seeder Fotografie, Stichting Sint Jacob | Ontwerp en opmaak: Grafi-offshore, Maurits Malherbe | Productie: Communications DHV | Drukwerk: Van Amerongen Meer informatie, een persoonlijk abonnement of afmelding van deze nieuwsbrief: Sander.Breethoff@dhv.com | www.dhv.nl


WOONinspiratie