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Impressum Sonja Borchard, Katrin Jansen, Carolin Krüger Flexibilität auf 7 m² So wohnen Azubis in München

Im Auftrag: DGB Jugend München Schwanthalerstr. 64 80336 München Telefon: 089 / 51700 - 107 Telefax: 089 / 51700 - 112 E-Mail: katharina.joho@dgb.de www.dgb-jugend-muenchen.de

InWIS Forschung & Beratung GmbH Springorumallee 5 44795 Bochum Telefon: 0234-89034-0 Telefax: 0234-89034-49 E-Mail: info@inwis.de www.inwis.de InWIS wird getragen von der Gesellschaft der Freunde und Förderer des InWIS e.V. Aus Gründen der vereinfachten Lesbarkeit wurde in der Studie die männliche Form verwandt. Gemeint und gewollt sind jedoch ausdrücklich sowohl die männliche als auch die weibliche Form.


Flexibilität auf 7 m² So wohnen Azubis in München


Vorwort Jung, selbstständig und möglichst flexibel soll er sein der

Wer keine Wohnung findet, bleibt zwangsläufig bei den

ideale Auszubildende oder Berufseinsteiger. Nur gehören

Eltern wohnen oder ist auf Übergangslösungen wie ein

zu guter und leistungsstarker Arbeit auch gute Lebens-

Zimmer zur Untermiete oder einen Wohnheimplatz ange-

und Arbeitsbedingungen und ein ausreichendes Gehalt!

wiesen. Auch diese Alternativen sind oft schwer zu be-

Gut und selbstständig in München zu wohnen und zu

kommen sehr teuer oder mit Einschränkungen verbunden.

leben gestaltet sich aber vor allem für junge Menschen

Oftmals fehlen Rückzugsmöglichkeiten, weil man sich ein

schwierig! Die Stadt mit der angeblich höchsten Lebens-

Zimmer teilt, zu bestimmten Zeiten zuhause sein muss

qualität in Deutschland führt seit langem die Mietpreise in

oder direkt bei der Ausbildungsstelle wohnt.

Deutschland an. Bezahlbarer und qualitativ guter Wohnraum ist Mangelware. Die 679 € brutto im Monat, die ein Auszubildender in Westdeutschland laut Bundesinstitut für Berufsbildung durchschnittlich verdient, reichen in München oftmals ge-

Selbstständigkeit und Flexibilität fallen da schwer! Wir, die DGB-Jugend München, wollen nun die Auseinandersetzung mit diesem Thema vorantreiben und auf die kommunale Agenda bringen.

rade einmal für eine 1-Zimmerwohnung. Für Verpflegung

Wir haben bei der unabhängigen InWIS Forschung & Be-

und andere Dinge bleibt da wenig.

ratung GmbH die vorliegende Studie in Auftrag gegeben.

Besonders Jugendliche und junge Erwachsene sind von Armut bedroht. Grund dafür sind zunehmende prekäre Beschäftigungsverhältnisse und schlecht bezahlte Praktika sowie niedrige Gehälter und Auszubildendenvergütungen. Gerade Azubis und junge Berufseinsteiger haben es deshalb auf dem Münchner Mietmarkt schwer. Neben altersbedingten Vorbehalten von Seiten der Vermieter stoßen sie auf finanzielle Schwierigkeiten. Kosten für Kaution, Provision und anderes können gerade zu Beginn der

Sie beleuchtet die die aktuelle Wohnsituation von Auszubildenden in München und zeigt neben Best Practice Beispielen anderer Kommunen, Handlungsmöglichkeiten für München auf. Mit der Studie wollen wir anlässlich der aktuellen Debatte über die kommunale Wohnungspolitik auf die Probleme der jungen Generation aufmerksam machen und Anregungen für den politischen Diskussionsprozess in der Stadtund Regionalgesellschaft geben.

Ausbildung oder des neuen Jobs nicht erbracht werden,

Es würde uns freuen, mit Ihnen in die Diskussion einzustei-

weil das Gehalt oder staatliche Fördermittel aufgrund der

gen und mit unseren Vorschlägen zu einer Verbesserung

bundeseinheitlichen Bedarfssätze nicht gewährt oder erst

der Wohnsituation von jungen Menschen in München

später ausgezahlt werden.

beizutragen!

Katharina Joho

Paul Marschalek

Simona Kühn

Tom Wagner

Jugendsekretärin DGB Jugend München

Sprecher DGB Jugend München

Sprecherin DGB Jugend München

Sprecher DGB Jugend München

1


Inhalt 1.

Einleitung

04

1.1.

Problemstellung & Forschungsfragen

04

1.2.

Der Wohnungsmarkt in München - Herausforderung für Auszubildende

05

2.

Auszubildende am Münchener Wohnungsmarkt

07

2.1.

Wer sucht Wohnraum in München?

07

2.2.

Geld spielt eine Rolle

09

2.3.

So können Auszubildende in München wohnen

11

2.4.

So möchten Auszubildende in München wohnen

16

3.

Wohnst Du noch oder lebst Du schon?

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Hürden für Auszubildende am Münchener Wohnungsmarkt 3.1.

Zugangsprobleme: Jung, flexibel, wenig Geld

19

3.2.

Mengenproblem: teurer und stark nachgefragter Wohnraum

20

3.3.

Qualitätsproblem: Wie wollen Münchener Auszubildende wirklich wohnen?

22

4.

Was machen andere anders?

24

5.

To Do – Wie kommt München weiter?

32

5.1.

München braucht mehr kleine Wohnungen zu bezahlbaren Preisen

32

5.2.

München braucht neue Partnerschaften der Arbeitgeber

33

5.3.

Münchener Auszubildende brauchen mehr Geld

35

5.4.

München braucht moderate Qualitäten auch im unteren Preissegment

36

5.5.

München braucht eine starke Koalition für Auszubildende am Wohnungsmarkt

37

5.6.

Zusammenfassung und Ausblick

38

3


Wohnen in München - Auszubildende auf dem Wohnungsmarkt

1

Einleitung Stadt und Region München sind von einer anhaltenden Wohnungsknappheit geprägt, die sich in hohen Preisen und fehlender Verfügbarkeit adäquaten Wohnraums für viele Bevölkerungsgruppen niederschlägt. Besonders betroffen sind von dieser Situation diejenigen Haushalte, die Zugangsprobleme zum Wohnungsmarkt in München haben. Im Rahmen der Diskussionen um die Aufstellung des Wohnungsprogramms „München V“ soll der anstehende Diskurs um die Diskussion der Situation Auszubildender ergänzt werden. Angeführt wird diese Debatte durch die DGB Jugend München, die

Wie kann die Wohnsituation von Auszubildenden in München verbessert werden?

bereits seit dem Start ihrer Kampagne „Flexibilität sucht Wohnung“ im Mai 2010 auf die Problemlage hinweist. Mit dieser Studie wird nun die Wohnsituation der Auszubildenden herausgearbeitet. Dabei steht die Frage im Vordergrund: Wie kann die Wohnsituation von Auszubildenden in München verbessert werden?

Kampagne der DGB Jugend Region München „ Flexibilität sucht Wohnung“

1.1

Problemstellung & Forschungsfragen Auszubildenden stellen sich besondere Hemmnisse, die den Zugang zum Wohnungsmarkt in München erschweren. In München ist die Situation dadurch geprägt, dass eine Gruppe junger, mobiler Auszubildender mit wenig Wohnkaufkraft Wohnraum sucht. Diese Gruppe steht in der Regel mit einer Vielzahl anderer Nachfrager (Studierende, Berufstätige mit geringem Einkommen etc.) in Konkurrenz. In München kommt die Sondersituation hinzu, dass der nachgefragte Wohnraum besonders knapp und teuer ist. Um Antworten auf die oben genannte Fragestellung zu erhalten, wird die Ausgangslage in München zwischen Angebot und Nachfragerperspektive betrachtet. Best Practice Beispiele aus anderen deutschen Städten werden ergänzend betrachtet. Diese Analyse erfolgt unter der Annahme, dass eine adäquate Versorgung Auszubildender mit Wohnraum als weicher Standortfaktor auch unter ökonomischen Gesichtspunkten eine immer größere Bedeutung erlangt.

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Flexibilität auf 7 m² - So wohnen Auszubildende in München

Aufgabe dieser Untersuchung ist es, Aussagen zu folgenden Fragestellungen zu treffen: •

Wie wohnen Auszubildende in München (IST-Analyse)? Inwiefern kann Handlungsbedarf identifiziert werden?

Welche Wohnwünsche haben Auszubildende (Identifizierung von Anforderungen und Bedürfnissen)?

Welche Qualitäten, aber auch Defizite weist das vorhandene Wohnungsangebot für Auszubildende auf?

Welche Empfehlungen lassen sich aus den Nachfrageveränderungen und dem Handlungsbedarf ableiten?

Welche Angebote sind durch wen zu entwickeln (Nutzung von Best Practice Modellen)?

Der Wohnungsmarkt in München Herausforderung für Auszubildende

1.2

Die Wohnungsmärkte in Deutschland differenzieren sich sachlich und räumlich immer stärker aus. München nimmt dabei innerhalb des Bundesgebietes eine Sonderrolle ein. Während immer mehr Städte und Regionen von Leerständen und starken Rückgängen in den Miet- und Kaufpreisen geprägt sind, besteht in München weiterhin Angebotsknappheit. Hiervon sind vor allem diejenigen betroffen, die aufgrund unterschiedlichster Ursachen Schwierigkeiten haben, sich mit Wohnraum zu versorgen. Insbesondere die Gruppe der Auszubildenden spürt am Münchener Wohnungsmarkt Zugangshürden. Auch für die breite Masse der Erwerbstätigen stößt die aktuelle Wohnungsmarktsituation in München und Umgebung an die Grenze des Zumutbaren. Hohe Wohnkostenbelastungen und in Teilen fehlende Angebote in einzelnen Wohnungsmarktsegmenten belasten große Teile der Bevölkerung. München ist ein prosperierender Wirtschaftsstandort, der durch ein knappes und teures Wohnungsangebot geprägt ist. Der konjunkturelle Aufschwung und die hohe Lebens- und Wohnqualität führen in München sowohl zu Beschäftigten- als auch zu Einwohnerzuwächsen. Aus dieser Ausgangsla-

Stetiges Bevölkerungswachstum verschärft Wohnraumversorgung

ge folgt eine hohe Wohnungsnachfrage. Und zukünftig kann von einer Verschärfung der Situation ausgegangen werden: Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln, prognostiziert für München bis 2025 eine Wohnungsnachfrage, die stärker zunehmen wird als in jeder anderen deutschen Großstadt (+13,5 Prozent kumulierter Wohnfläche ausgehend vom Basisjahr 2006). Bereits in den letzten zehn Jahren (2000-2009) ist die Bevölkerung der Stadt München von 1.247.934 um 9,3 Prozent auf 1.364.194 angewachsen. In der Planungsregion München 14 ist die Bevölkerung auf 2,6 Mio. Menschen angestiegen. Das Bevölkerungswachstum wird maßgeblich durch arbeitsmarktbedingte Zuzüge (insbesondere jüngerer Altersgruppen) und eine positive Geburtenrate getragen. Somit wird auch zukünftig von Wachstum ausgegangen: Die Bevölkerungsvorausberechnung des Referats für Stadtplanung und Bauordnung München (2007) zeigt eine kontinuierlich ansteigende Bevölkerungsentwicklung, die sich nur allmählich abschwächt. Bis zum Jahr 2020 ergibt sich ein Zuwachs von knapp 67.000 Wohnberechtigten beziehungsweise 4,9 Prozent gegenüber dem Ausgangsjahr 2006. Die Probleme der Wohnraumversorgung werden sich weiter verschärfen. Dabei

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zeigen sich kleinräumig heterogene Entwicklungen. Überdurchschnittlich viele Personen im erwerbsfähigen Alter leben beispielsweise in den Stadtteilen Ludwigsvorstadt und Isarvorstadt. Und auch das Bevölkerungswachstum verläuft nicht heterogen in allen Bereichen der Stadt. Gesteuert wird es durch Projektentwicklungen, weniger durch das generative Verhalten in den Stadtbezirken: Erhebliches Wachstum hat vor allem dort stattgefunden, wo größere Neubauprojekte realisiert wurden, wie beispielsweise in Trudering-Riem und Aubing-Lochhausen-Langwied. Wirtschaftswachstum, steigende Bevölkerungszahlen und positive Zuwanderungszahlen führen zu einer hohen Wohnraumnachfrage. München kann daher als Region mit erhöhtem Wohnraumbedarf klassifiziert werden. Auswirkungen hat diese Situation auch auf die Preise am Wohnungsmarkt.

Der Wohnungsmarkt für Auszubildende: Zu wenig Angebote in richtiger Lage und zum richtigen Preis

Ein nationaler Vergleich der Wohnungsmärkte verdeutlicht ein hohes Mietpreisniveau und die zielgruppenspezifische Problematik der Wohnraumversorgung am Münchener Markt. So zahlen laut Forschung & Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt-Mietspiegelindex (2009) Haushalte in München im Schnitt 71 Prozent mehr für eine Wohnung als im Bundesdurchschnitt. Mit 20 bis 30 Prozent überdurchschnittlichen Mieten folgen die Städte Wiesbaden, Köln und Stuttgart. München sticht somit im Vergleich mit anderen deutschen Wachstumsregionen deutlich hervor und stellt insbesondere einkommensschwächere Haushalte vor die Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Zu diesen Haushalten zählen neben Studierenden, Mini-Jobbern, Transfergeldbeziehenden und Senioren insbesondere Auszubildende, die um die wenigen vorhandenen, bezahlbaren Angebote auf dem Mietwohnungsmarkt konkurrieren. Insbesondere kleine Wohnungen bis 50 m² sind extrem teuer und haben in den letzten Jahren Preissteigerungen bei der Neu- und Wiedervermietung erfahren1. Dies gilt vor allem für innerstädtische, urbane Lagen mit guter Verkehrsanbindung, differenzierter Infrastruktur und attraktivem Wohnumfeld. Da nach München vor allem jüngere Erwachsene zuwandern, ist die Nachfrage nach diesem Segment besonders groß. Das begrenzte Angebot führt nahezu zwangsläufig zu weiter steigenden Mieten in gefragten Wohnlagen, die somit immer weniger für Auszubildende als Wohnstandort infrage kommen. Die Engpässe an geeignetem Wohnraum für Auszubildende ergeben sich ebenso aufgrund nicht ausreichender Wohnalternativen in Form von nachfragegerechten Wohnheimplätzen, Wohngemeinschaften und Wohnangeboten, die vom Ausbildungsbetrieb zur Verfügung gestellt werden. Die erhöhten Mietpreise gehen in München mit hohen Lebenshaltungskosten einher. In der öffentlichen Debatte wird dieser Problematik zumeist mit der überdurchschnittlichen Kaufkraft der Münchener Region begegnet. Diese Argumentation ist jedoch für Auszubildende wenig relevant. Ihre

1 Stadt München (2010): Wohnungsmarktbarometer, München.

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Vergütung unterscheidet sich zwar nach Branche und Ausbildungsjahr, besondere Zuschläge für die Region erfolgen in aller Regel aber nicht oder sind so gering, dass sie die erhöhten Miet- und Lebenshaltungskosten in München kaum abfedern können (mehr dazu siehe Kap. 2.1). Das folgende Kapitel stellt die Nachfragergruppe der Auszubildenden vor und thematisiert die Rahmenbedingungen, die ihre Wohnsituation in München beeinflussen.

Auszubildende am Münchener Wohnungsmarkt

2

Die Lebenssituation Jugendlicher ist angesichts technologischer und ökonomischer Veränderungen der Gesellschaft in einem Wandel begriffen. Der gesamtgesellschaftliche Individualisierungsschub, der Wandel des Bildungssystems, die gestiegenen Qualifikationsanforderungen und das zunehmende Defizit an Arbeitsplätzen und Wohnungen erschwert derzeit die Umsetzung der Lebenspläne von Jugendlichen und jungen Erwachsenen. Insbesondere der Wohnungsmarkt ist dabei für junge Nachfrager zu einer schwierigen Hürde bei der Realisierung ihrer Pläne geworden, vor allem in prosperierenden, stark nachgefragten Märkten. Nur wenige können den Traum von den eigenen vier Wänden zum gewünschten Zeitpunkt realisieren. Dabei ist die eigene Wohnsituation vor dem Hintergrund des Bedeutungsverlustes sozialer Bezugssysteme wichtig für die Stabilisierung des Alltagslebens, die soziale Integration und die Entwicklung einer eigenen Identität2

Wer sucht Wohnraum in München?

2.1

Viele Auszubildende leben während ihrer Ausbildung gut versorgt und kostengünstig bei ihrer Familie. Doch benötigt ein großer und wachsender Anteil Jugendlicher und junger Erwachsener während der Ausbildung aus unterschiedlichsten Gründen Wohnraum und verbleibt nicht im Elternhaus. In München ist dieser Anteil aufgrund einer erhöhten Zuwanderung besonders groß. Heutige Schulabsolventen müssen eine regionale Mobilitätsbereitschaft aufweisen um einen passenden Ausbildungsplatz zu finden. Im Jahr 2008 haben sich 21% der Auszubildenden (Studie des Bundesinstitutes für Berufsbildung) auf Stellen beworben, die mehr als 100 km von ihrem Heimatort entfernt liegen. Insgesamt 12% der in der Studie befragten Auszubildenden sind aufgrund ihres Ausbildungsplatzes umgezogen und etwa 23% pendeln jeden Tag mehr als 20 km. Durch diese regionale Mobilität entstehen hohe Kosten für den Umzug, die eigene Haushaltsführung, das Auto bzw. das ÖPNV Ticket, die von den Auszubildenden oder deren Erziehungsberechtigten getragen werden müssen. Zielgebiet dieser Jugendlichen sind in der Regel prosperierende ökonomische Großstädte. München hat mit seinem vielfältigen Angebot an Ausbildungsplätzen dabei trotz der hohen Lebenshaltungskosten eine besondere Anziehungskraft. Jährlich werden etwa 2000 Jugendliche von auswärts nach München vermittelt, um hier ihre Ausbildung zu beginnen.

2 Tornow, Britta (2007): Jugend und Wohnen. Studie zu jugendrelevanten Themen im Wohnbereich und Wohnumfeld, Hamburg.

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Der Großteil der Auszubildenden stammt aus dem Freistaat

Die zuziehenden oder einpendelnden Auszubildenden stammen überwiegend aus dem Freistaat Bayern. Die Herkunftsanalyse der Auszubildenden in der Landeshauptstadt München weist einen Wandel aus: Während vor zehn Jahren ein Großteil der zuwandernden Auszubildenden aus Ostdeutschland stammte, ist dieser Anteil stark zurückgegangen. Tabelle 1: Einpendler am Arbeitsort München Auszubildende am Arbeitsort

2003*

2006*

2009*

Insgesamt

26.686

27.278

27.247

davon München Wohn- gleich Arbeitsort

13.211

12.743

13.702

Einpendler

13.475

14.535

13.545

Anteil Einpendler

50 %

53 %

50 %

*) Zeitreihe; jeweils zum Stichtag 30.06. Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit 2010, eigene Darstellung

Auf hohem Niveau konstant geblieben, ist die ausgesprochen große Anzahl der Einpendler von ca. 13.500 Auszubildenden (Tabelle 1). Jeder zweite Auszubildende muss täglich zum Ausbildungsbetrieb pendeln, was erhöhte Mobilitätskosten mit sich bringt sowie Zeitverluste, die zum Beispiel beim Lernen fehlen. Ein Großteil dieser einpendelnden Auszubildenden ist potenzieller Wohnraumnachfrager. Dabei ist davon auszugehen, dass aufgrund des begrenzten Angebots an finanzierbarem Wohnraum diese Nachfrage nicht realisiert worden ist und weiterhin bei den Eltern gewohnt wird oder preiswerterer Wohnraum in der Region angemietet wurde. Abbildung 1: Einpendelnde Auszubildende nach München in der Planungsregion 14

Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit 2010, eigene Darstellung.

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Die Pendlerverflechtungen sind mit den direkt angrenzenden Landkreisen um München deutlich intensiver ausgeprägt und werden mit den drei Gürteln um München herum schwächer. Beim äußersten betrachteten Gürtel, zu dem unter anderem der Landkreis Roth, der Landkreis Oberallgäu und der Landkreis Dingolfing-Landau zählen, handelt es sich um etwa 50 einpendelnde Auszubildende pro Landkreis (s. Abb.1). Besonders relevant bei der Ermittlung von Wohnbedürfnissen ist das Alter der Auszubildenden. Minderjährige haben einen erhöhten Betreuungsbedarf3. Auszubildende sind jedoch bei Ausbildungsbeginn immer älter und meistens bereits volljährig. Das Eintrittsalter in die Ausbildung beträgt heute (2010) durchschnittlich 19,5 Jahre (2001: 18,4 Jahre). Dadurch werden immer weniger Betreuungs-

Mit steigendem Alter werden andere Wohnbedürfnisse nachgefragt

angebote im bisherigen Verständnis benötigt. Dies ist auf den verlängerten Übergangsprozess von der allgemeinbildenden Schule in die Berufsausbildung zurückzuführen. Damit geht auch eine Differenzierung der Wohnbiografie einher. Ferner nehmen mit steigendem Alter der Auszubildenden nicht nur die Konsumwünsche zu, sondern in erheblichem Maße auch der Anteil derjenigen, die das Elternhaus verlassen, um in eine eigene Wohnform zu ziehen. Für die zukünftigen Überlegungen muss jedoch auch ein mögliches Absinken des Durchschnittsalters aufgrund der verkürzten Schulzeit bis zum Abitur bedacht werden. Die Wohnraum nachfragenden Auszubildenden in München stammen somit überwiegend aus dem Freistaat Bayern sowie aus München selbst und sind volljährig. Die Betrachtung der Wanderungsund Pendlerzahlen zeigt, dass ein großer Anteil der Auszubildenden mit Beginn der Ausbildung nach München zuzieht und sich auf dem Wohnungsmarkt mit Wohnraum versorgen muss. Das dennoch sehr hohe Pendleraufkommen (13.500 tägliche Einpendler) belegt, dass darüber hinaus weiterhin sehr große Wohnraumnachfrage in der Gruppe der Auszubildenden besteht. Insbesondere knappe finanzielle Mittel und fehlende Wohnraumangebote sind Ursachen, warum diese Nachfrage nicht realisiert wird.

Geld spielt eine Rolle

2.2

In einem stark nachgefragten, hochpreisigen Wohnungsmarkt spielt das zu Verfügung stehende monatliche Geld eine große Rolle, um sich angemessen mit Wohnraum versorgen zu können. Die Ausbildungsvergütungen variieren in Deutschland stark je nach Branche und Ausbildungsjahr. 679 EUR brutto pro Monat verdienen Auszubildende durchschnittlich in Westdeutschland (BIBB 2010). Hinter den Durchschnittswerten verbergen sich große Spannbreiten zwischen 421 EUR (zum Beispiel Maler/Lackierer, West) bis zu fast 1000 EUR. Der Großteil der Auszubildenden verdient zwischen 500 EUR und 750 EUR4. Aktuell reichen die Vergütungen für viele Auszubildende

3 Referat für Arbeit und Wirtschaft der Landeshauptstadt München (Hg.) (2003): Ausbildung und Leben in München. Studie über die Lebenssituation der von außerhalb Oberbayerns zur Berufsausbildung nach München kommenden Jugendlichen. München. 4 In einem Ranking der 25 häufigsten Ausbildungsberufe in Deutschland schneiden Industriemechaniker/-innen mit einer durchschnittlichen Ausbildungsvergütung über alle Ausbildungsjahre in Höhe von 761 Euro am besten ab, knapp gefolgt von Bankkaufleuten (744 Euro). Die geringste Vergütung erzielen Lackierer/-innen, Friseur/-innen und Fachverkäufer/-innen im Lebensmittelhandwerk. Letztgenannte verdienen im Mittel der Ausbildungsjahre nur 414 Euro monatlich. Sie liegen damit weit unter dem Gesamtdurchschnitt von 577, 31 Euro. (DGB Bundesvorstand, Bereich Jugend (Hg.) (2010): Ausbildungsreport 2010. Berlin).

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kaum zur Finanzierung ihrer Lebensführung aus. Auch wenn häufig weitere Einnahmen durch Unterstützungsleistungen der Eltern, Geschenke und in Ausnahmen Nebeneinkünfte hinzukommen, können kaum mehr als 250 bis 300 Euro zzgl. Nebenkosten für das Wohnen ausgegeben werden. In München müssen Auszubildende jedoch erheblich mehr monatliche Ausgaben für Wohnraum kalkulieren. Mindestens 400 bis 500 Euro (warm) sind für die monatlichen Mietzahlungen einzuplanen. Die Gefahr der Verschuldung in jungen Jahren, insbesondere bei den Auszubildenden, die in einem eigenen Haushalt leben, stellt daher ein Risiko dar5. Im Gegensatz zu Studierenden ist es für Auszubildende aufgrund ihrer Vollzeitbeschäftigung schwierig bzw. nicht gestattet, einen Nebenjob auszuführen, um Nebeneinkünfte zu generieren. Dennoch nimmt über ein Viertel einen Nebenjob auf - so das Ergebnis der Studie des Bundesinstitutes für Berufsbildung. Wer seinen Lebensunterhalt mit den Einnahmen der Ausbildungsvergütung nicht selbst bestreiten kann, hat unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf staatliche Unterstützung in Form von Berufsausbildungsbeihilfe. Die Bezugsbedingungen sind neben dem Einkommen der Eltern an verschiedenste Faktoren geknüpft, zu denen die Volljährigkeit des Auszubildenden und ein eigener Haushalt zählen. Hierzu muss der Nachweis erbracht werden, dass man während der Ausbildung nicht mehr zu Hause wohnen kann. Bei Genehmigung der Beihilfe wird ein monatlicher Gesamtbedarf des Auszubildenden ermittelt. Der Gesamtbedarf wird auf Bundesebene einheitlich festgelegt. Dadurch ergibt sich die Schwierigkeit, dass der ermittelte Bedarf der besonderen Situation in München mit überdurchschnittlichen Miet- und Lebenshaltungskosten, nicht gerecht wird. Die Münchener Verwaltung ist zudem nicht berechtigt, diesen Bedarf anzupassen und somit einen Ausgleich herbeizuführen. Der Grundbedarf setzt sich aus den Mietkosten, einer Pauschale für Arbeitskleidung, Fahrtkosten und sonstigen Kosten zusammen. Der Anteil vom Gesamtbedarf, der nicht selbst aufgebracht werden kann, wird als Zuschuss gewährt: Beispielhaft kann davon ausgegangen werden, dass ein Auszubildender ohne Geschwister, der für eine Lehrstelle nach München zugezogen ist, 323 Euro Berufsausbildungsbeihilfe erhalten könnte6. Unabhängig davon kann nach Ermessen des Vermittlers der jeweiligen Arbeitsagentur eine Umzugskostenbeihilfe genehmigt werden. Weitere Unterstützungen wie Wohngeld, entfallen bei Auszubildenden in der Regel. Die Berufsausbildungsbeihilfe umfasst Unterstützungen zum Wohnen, so dass kein Anspruch auf Wohngeld besteht. Wohngeld kann erst dann beantragt werden, wenn die Berufsausbildungsbeihilfe abgelehnt wurde. Auszubildende in Berufsschulen, die keine Ausbildungsvergütung erhalten, können BAföG beantragen. In München gehen daher auch Experten davon aus, dass die Beihilfe keine ausreichende Unterstützung bietet, um alle notwendigen Ausgaben zu decken. Die durch die Stadt München und die GP Forschungsgruppe 2010 ermittelten durchschnittlichen Ausgaben von Berufsschülern in München (Münchener Präventionsstudie, S. 25-28) belegen, wie hoch die Ausgaben sind, die Berufsschüler ebenso wie Auszubildende, monatlich neben den

5 Beicht, Ursula; Krewerth, Andreas (2010): Geld spielt eine Rolle! Sind Auszubildende mit ihrer Vergütung zufrieden? (BIBB Report 14/2010). 6 Quelle: http://babrechner.arbeitsagentur.de/ (Angaben für eigenes Einkommen = 500 Euro abzüglich Fahrtkosten monatlich = 100 Euro und Heimfahrten = 60 Euro; gemeinsames Bruttoeinkommen der Eltern = 24 000 Euro).

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Flexibilität auf 7 m² - So wohnen Auszubildende in München

Ausgaben für das Wohnen zu leisten haben. Insgesamt fallen weitere Ausgaben in Höhe von 331 Euro pro Monat durchschnittlich an (Stadt München 2010). Hierzu gehören u.a. Ausgaben für Kleidung/Schuhe (76 Euro), Essen (60 Euro), Getränke (45 Euro), Kosmetik/Körperpflege (24 Euro), Telekommunikation (39 Euro) und Freizeit/Sport (55 Euro). Neben den Wohnkosten bilden die Ausgaben für Mobilität den zweitgrößten Anteil: Berufsschüler geben in München monatlich im Durchschnitt 63 Euro für Fahrtkosten aus. 7 8 % der Berufsschüler müssen monatlich sogar zwischen 150 und 420 Euro für ihre Mobilität aufbringen. Dies sind meistens Aufwendungen für den öffentlichen Personennahverkehr, gelegentlich aber auch Kosten für den eignen Personenkraftwagen oder ein Zweirad. Der Münchner Verkehrs- und Tarifverbund bietet gegen Vorlage eines von der Ausbildungsstelle auszufüllenden Bestellscheins den Ausbildungstarif II für Auszubildende ab 15 Jahren an. Der Höchstbetrag für eine Monats-Fahrkarte liegt demnach bei 135 Euro8. Diese berechtigt zur Fahrt im Radius von ca. 60 km um das Stadtzentrum. Vor dem Hintergrund der generell höheren Lebenskosten in München sind diese Mobilitätskosten, als große zusätzliche Belastung für die Auszubildenden zu bewerten. Weitere Möglichkeiten zur Vergünstigung des Angebotes, vergleichbar mit dem Semesterticket, existieren nicht. Somit kommen auf Auszubildende in München besonders hohe Lebenshaltungskosten zu, die eine bedarfsgerechte Wohnraumnachfrage erschweren.

So können Auszubildende in München wohnen

2.3

Mit Beginn der Ausbildung stehen die meisten Jugendlichen und jungen Erwachsenen das erste Mal vor der Wahl einer Wohnform. Die Wahl hängt dabei von vielen Faktoren ab: Einkommen, Unterstützungsmöglichkeiten der Eltern, Standort der Ausbildung (gegebenenfalls zu unterscheiden: Betrieb und Schule), Alter, eigene Wohnpräferenzen. Dabei stehen Sie mit einer zumeist geringeren Mobilität, aufgrund der speziellen Anforderungen des zu erlernenden Berufes, z. B. Arbeitsbeginn in den frühen Morgenstunden in Bäckerhandwerk oder Baugewerbe oder NachtArbeitszeiten im Hotel- und Gaststättengewerbe, bereits vor Ausbildungsstart vor einer schweren Entscheidung. Hinzu kommen besondere Anforderungen, wenn beispielsweise aufgrund von Blockunterreicht nur temporäre Wohnangebote benötigt werden. Auszubildende können am Wohnungsmarkt aus unterschiedlichsten Wohnraumangeboten wählen, die sie entsprechend der eigenen Bedürfnisse und Wünsche anmieten können.9 Jedoch zeigt sich insbesondere am Münchener Wohnungsmarkt, dass nicht alle Angebote für Auszubildende tatsächlich verfügbar sind.

7 Quelle: http://www.mvv-muenchen.de/ (je nach Geltungsbereich ab 32,90 Euro/Monat aufwärts; Fahrkarten sind monatlich oder wöchentlich ab 9,90 Euro/Woche zu erwerben). 8 Landeshauptstadt München, Sozialreferat (2010): „Münchner Präventionsstudie“. Auswertung der Befragung von 8.292 Schülerinnen und Schülern in München in den Jahren 2005-2009. Abschlussbericht, München. 9

Anderwerk – Gesellschaft für Neues Handeln in Bildung und Sozialarbeit mbH (Hg.) (2008): Azubi-Leben München Beiträge zur Situation Auszubildender 2008/09, München.

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Flexibilität auf 7 m² - So wohnen Auszubildende in München

Eigene Wohnung Das größte Angebot an Wohnraum bietet auch in München der freie Wohnungsmarkt. Auszubildende können eine eigene Wohnung (Appartement) bei einem privaten oder einem institutionellen Vermieter anmieten. Diese Wohnform ist besonders beliebt bei Auszubildenden (48 %, Studie der Stadt München 2010). Hier lassen sich die Vorstellungen eines eigenständigen, flexiblen jungen Wohnens und Lebens realisieren. In der Regel erfolgt die Anmietung allein oder in einer Lebensgemeinschaft. Dabei kommt der eigenen Wohnung ein hoher Stellenwert als Rückzugsort zu: „Gerade in Phasen der Neu- und Umorientierung – und nicht selten auch der Orientierungslosigkeit – ist die Wohnung die stabilisierende Basis im Alltagsleben“10. Diesem Umstand sollte Rechnung getragen werden, da Befragungen zur Zufriedenheit mit der Wohnsituation beweisen, dass eine eigene Wohnung nicht nur den größten Zuspruch findet11, sondern auch seltener zu Umzügen führt. Nur 26 % aller Auszubildenden, die bereits zu Ausbildungsbeginn in einer eigenen Wohnung gelebt haben, sind danach erneut umgezogen. Die Umzugsbereitschaft ist erheblich höher, wenn Auszubildende zuerst zur Untermiete oder in einer Wohngemeinschaft leben. Auf dem freien Markt werden vor allem kleine Ein- bis Zwei-Zimmer Wohnungen nachgefragt. Öffentlich geförderte Wohnungen sind für Auszubildende kaum relevant. Zuziehende Auszubildende müssen hier, entsprechend der allgemeinen Regelungen fünf Jahre warten, bis sie einen Anspruch auf eine Sozialwohnung haben, sofern sie die weiteren Kriterien erfüllen. Auszubildende, die die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen, können sich für eine geförderte Wohnung beim Amt für Wohnen und Migration bewerben. Bei der Vergabe ist jedoch die Bedingung der „sozialen Dringlichkeit“ ausschlaggebend, mit der die Lebensumstände aller Wohnungssuchenden bewertet werden, um eine möglichst gerechte Reihenfolge der Wohnungssuchenden zu gewährleisten. Vor allem die Wohnungen auf dem freien Markt sind jedoch nicht nur verstärkt nachgefragt sondern verzeichnen weiterhin steigende Preise, die diese Wohnform ohne weitere Unterstützung durch die Eltern oder einen Nebenjob für Auszubildende kaum ermöglichen: In der Regel liegt die Warmmiete eines kleinen Ein-Zimmer-Apartments bei nicht weniger als 400-500 Euro (Stand 2010 vgl. Kap. 1 und 3). Besonders unsicher in der Kalkulation sind die weiterhin steigenden Betriebskosten. Wohngemeinschaft Die Nutzung von Wohngemeinschaften ist bei den Auszubildenden eine beliebte Wohnform, die immer mehr auch realisieren. Gaben 2001 noch 9% der Jugendlichen an zu Ausbildungsbeginn in eine Wohngemeinschaft gezogen zu sein, leben heute etwa 20% in einer gemeinschaftlich genutzten Wohnung.12 Dabei handelt es sich um Wohnungen mit mindestens zwei Zimmern. Küche und Bad werden gemeinschaftlich genutzt. Gelegentlich gibt es auch einen Gemeinschaftsraum („Wohnzimmer“), häufig übernimmt diese Funktion aber die „Wohnküche“. 10 Flade, A. (2004): Altersvorsorge und junges Wohnen. Wohnwünsche der jungen Generation. In: Die Wohnungswirtschaft 8/2004. o.O. 11 Referat für Arbeit und Wirtschaft der Landeshauptstadt München (Hg.) (2010/unveröff.): Ausbildung und Leben in München. Studie über die Lebenssituation der von außerhalb Oberbayerns zur Berufsausbildung nach München kommenden Jugendlichen. München (Aktualisierung der Studie von 2003). 12 Referat für Arbeit und Wirtschaft der Landeshauptstadt München (Hg.) (2010/unveröff): Ausbildung und Leben in München. Studie über die Lebenssituation der von außerhalb Oberbayerns zur Berufsausbildung nach München kommenden Jugendlichen. München (Aktualisierung der Studie von 2003).

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Obwohl sich das Angebot an Wohngemeinschaftszimmern dank einschlägiger Datenbanken im Internet sehr transparent gestaltet, sind Vorstellungsgespräche bei den Mitbewohnern mit einem hohen zeitlichen Aufwand verbunden, der mit der Arbeitszeit während der Ausbildung schwer realisierbar ist. Erschwerend kommt hinzu, dass die Wohnwünsche sich aufgrund unterschiedlicher Tagesabläufe – wie etwa bei Studierenden, die diese Wohnform dominieren – häufig widersprechen können. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Auszubildende in den frühen Morgenstunden arbeitet. Preislich ergeben sich in Wohngemeinschaften kaum Vorteile. Die Miete eines Wohngemeinschaftszimmers in München ist häufig genauso hoch, wie das Wohnen im Einzelappartement. Hinzu kommt, dass große, Wohngemeinschaft-geeignete Wohnungen, in München insbesondere in attraktiven Lagen besonders interessant für Privatisierungen und Verkäufe sind. Dies hat zur Folge, dass immer mehr Eigentümer einen Verkauf überdenken. Bei einem geplanten Verkauf nimmt die Bereitschaft zur Vermietung an Wohngemeinschaften deutlich ab. Die Entscheidung für eine Wohngemeinschaft ist häufig auf den Wunsch nach sozialen Kontakten und nach Gemeinschaftlichkeit zurückzuführen. Trotz geringer finanzieller Einsparpotentiale ist die Wohngemeinschaft somit weiterhin eine beliebte Wohnform für Auszubildende. Auch zukünftig ist davon auszugehen, dass diese Wohnform eine wesentliche Rolle bei der Wohnraumversorgung spielt. Wohnheimplatz In München gibt es ca. zwanzig Jugendwohnheime mit insgesamt etwa 2000 Plätzen13, die ein Angebot für Auszubildende offerieren. Viele stehen unter kirchlicher Trägerschaft. In den letzten Jahren mussten allerdings einige Häuser geschlossen werden, so dass hier immer weniger Wohnraum für Jugendliche zur Verfügung steht. Im Gegensatz zu subventionierten Wohnheimen für Studierende muss bei den Lehrlingsheimen kostendeckend gearbeitet werden. Die Wohnheime für Auszubildende in München bieten Einzel- und Doppelzimmer an, meistens möbliert. Küchen und Sanitärräume werden oft als Gemeinschaftsräume offeriert. Häufig wird das Angebot um Verpflegung und Betreuung ergänzt. Dies führt zu erhöhten Tagessätzen, die zu finanzieren sind. Drei Viertel aller Wohnheime verlangen für einen Wohnplatz 300 € monatlich und mehr und liegen damit deutlich über dem Mietanteil, der bei der Brechnung der Berufsausbildungsbeihilfe maximal in Höhe von 224 €/Monat als Bedarf ausgewiesen wird. Vor dem Einzug muss einmalig eine Kaution gezahlt werden. Die Kosten für ein Einzelzimmer betragen zwischen 330 und 370 € pro Monat, ein Doppelzimmer kostet zwischen 300 und 330 €. Die Preise für Tagessatzwohnheime mit Verpflegung und Betreuung liegen einschließlich aller Leistungen bei 26-31 € pro Tag, also bei 800-900 € im Monat. Die hohen Wohnkosten werden zu ungleichen Teilen aus Berufsausbildungsbeihilfe und elterlicher Unterstützung finanziert. Es muss davon ausgegangen werden, dass ohne Berufsausbildungsbeihilfe die Unterbringung in einem Wohnheim kaum noch finanzierbar ist, da die monatlichen Kosten die Ausbildungsvergütung überschreiten.

13 Stadt München, Schul- und Kultusreferat (2006): Information Bildungs- und Weiterbildungsberatung, Wohnheime in München, München.

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Das Angebot der Wohnheimplätze befindet sich gegenwärtig in einem Wandel, wie die folgenden Beispiele belegen. Deutlich zeigt sich, dass die Anbieter modernisieren und ihr Angebot der gewandelten Nachfrage anpassen, auch bezüglich der Betreuungskonzepte. Das Wohnheim Salesanium14, in katholischer Trägerschaft, bietet 388 Plätze an, die seit drei Jahren nicht mehr nur männlichen, sondern nun auch weiblichen Bewohnerinnen zur Verfügung stehen. Der Tagessatz liegt bei ca. 28,50 €, also ca. 855 € Mietkosten inklusive aller Leistungen im Monat. Zu Beginn des Wohnverhältnisses ist außerdem eine Rücklage (300 Euro) einzuzahlen, die bei Auszug zurückgegeben wird. Die Bewohner sind größtenteils minderjährig und könnten sich die Kosten der Unterkunft ohne Berufsausbildungsbeihilfe (Berufsausbildungsbeihilfe) nicht leisten. Die Herkunft und Branchenzugehörigkeit der Auszubildenden sind heterogen. Anfragen kommen direkt von den Auszubildenden oder deren Eltern, aber auch von drei Großfirmen, die überwiegend minderjährige Auszubildende beschäftigen. Die Bewohner bleiben gewöhnlich für die gesamte Dauer der Ausbildung (2 – 3 Jahre) im Wohnheim. Das Salesanium hat bislang keine Abnahme bei der Nachfrage zu verzeichnen. Und auch die Nachfrage in den übrigen Wohnheimen in katholischer Trägerschaft ist so groß, dass Bewerber abgewiesen werden müssen. Im Salesanium werden aktuell zwei Zimmerkategorien angeboten: Einzel- und Doppelzimmer (20 m²), wobei die Einzelzimmer (12 – 16 m²) dominieren. Die angelegte Struktur ähnelt einer großen Wohngemeinschaft mit Aufenthaltsräumen, TV-Zimmern und Küchen. Die Einzelzimmer mit Küche, Bad und WC werden von Auszubildenden favorisiert. Die Zimmer verfügen über eine Grundausstattung mit Mobiliar in Form von Bett, Schrank, Regal, Tisch und Waschbecken. Die sanitären Einrichtungen befinden sich auf dem Gang. Ergänzt wird das Angebot „Wohnen“ um ein sozialpädagogisches Zusatzangebot. Insgesamt zwanzig Sozialpädagogen bieten eine enge Betreuung (ein Sozialpädagoge je Wohngruppe à 25-30 Bewohner/-innen) an, die mittlerweile um ein Einzelbetreuungsangebot für Jugendliche mit Defiziten ergänzt wurde. Auch wenn das Angebot des Salesaniums aufgrund der hohen Nachfrage weiterhin als gut eingeschätzt werden kann, sind bauliche Maßnahmen notwendig. Diese plant das Salesanium nun. Dabei soll auch auf die veränderten Wohnwünsche der Jugendlichen reagiert werden Für die Optimierung des Angebots wäre eine staatliche Beteiligung/Förderung der Wohnheime zum Beispiel in Form von Zuschüssen bei notwendigen baulichen Maßnahmen wünschenswert. Ergänzend zum Angebot der Dauerwohnheimplätze bietet der Anbieter Invia15, in drei Wohnheimen mit insgesamt 200 Plätzen für Mädchen (darunter 50 Auszubildende) auch Plätze für Blockschulunterricht an. Das Angebot besteht hier aus Mehrbettzimmern mit maximal vier Betten. Bei den Dauerplätzen handelt es sich um ca. 15 m² große Einzelzimmer für ungefähr 31,69 Euro Tagessatz (950 Euro/Monat) zuzüglich Kaution. Hinzu kommen Gemeinschaftsräume und eine gemeinschaftlich nutzbare Küche. Ergänzend kann auch das sozialpädagogische Zusatzangebot angenommen werden (Gesprächs- und Freizeitangebote). Auch hier können die Anbieter bislang keine abnehmende Nachfrage verzeichnen und haben noch keinen Leerstand.

14 Quelle: Salesanium (homepage und Gespräch 2010). 15 Quelle: Invia Gespräch 2010.

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In den letzten Jahren ist die Anzahl der Wohnheimplätze durch Schließungen von Wohnheimen sowie durch neue Zimmeraufteilungen (Doppelzimmer werden an Einzelpersonen vermietet) zurückgegangen. Investitionen zur erneuten Aufstockung des Angebots müssen jedoch kritisch hinterfragt werden. Das Wohnheimangebot ist weiterhin für Auszubildende relevant, stellt jedoch nicht immer die geeignete Wohnform für Auszubildende dar. Mit dem gestiegenen Alter der Auszubildenden auf 19,5 Jahre schwindet der Einfluss der Eltern bei der Wohnstandortwahl erheblich. Die zum Teil nur 12 m² großen Zimmer entsprechen auch vor dem Hintergrund von Platzproblemen nicht den Ansprüchen der Auszubildenden. Doppelzimmer werden kaum noch akzeptiert, da hier mit einer fremden Person eng zusammengewohnt werden muss. Das enge und teure Betreuungsangebot wird von erwachsenen Auszubildenden verstärkt als Einschränkung empfunden. Möglichkeiten für partnerschaftliche Lebensformen, die in den letzten Jahren immer stärker gewünscht werden, bestehen im Wohnheim zumeist nicht. Und auch wenn das Wohnheim durchaus gerne von zuziehenden Auszubildenden gewählt wird, um erste Kontakte in München zu knüpfen, muss das Problem, dass diese Wohnform genau dadurch auch integrationshemmend wirken kann, betrachtet werden. Wohnheime werden weiterhin eine wichtige Funktion als Anlaufstelle für minderjährige Auszubildende darstellen. Und sie werden weiterhin für einen großen Anteil (2010: 12 %) der Auszubildenden die gewählte Wohnform bleiben, wie auch die konstant hohe Nachfrage der o.g. Wohnheime zeigt. Doch sind auch hier Reformen und Veränderungen notwendig, um zeitgemäße Formen anbieten zu können. Insbesondere, da aktuell zahlreiche Modernisierungen anstehen. Neben den baulichen Modernisierungen müssen auch die Ausstattungen den neuen Wohnwünschen angepasst werden und verstärkt kleine, teilmöblierte Appartements geschaffen werden. Und auch das Betreuungsangebot (ein Sozialpädagoge pro Wohngruppe mit 25 bis 30 Bewohnern sowie Einzelbetreuung von Auszubildenden mit Defiziten) muss den neuen Rahmenbedingungen so angepasst werden, dass eine zeitgemäße Unterstützung junger Erwachsener mit wenig selbstständiger Wohnerfahrung erfolgen kann. Eine Umstellung der Betreuungsleistungen kann außerdem gegebenenfalls dazu führen, dass die Kosten der Unterbringung gesenkt werden können. Das noch zu geringe Angebot für den temporären Wohnbedarf (zum Beispiel bei Blockunterricht), dass bislang nur wenige der Wohnheimanbieter aufgreifen, könnte zukünftig mit angeboten werden. Unterkunft beim Ausbildungsbetrieb Die Priorität bei den Wohnwünschen der Auszubildenden liegt in der Regel auf den Wohnkosten16. Wichtig sind außerdem Faktoren wie die Verkehrsanbindung und die Nähe zur Ausbildungsstelle. Interessant sind daher Unterkünfte direkt beim Ausbildungsbetrieb. Diese Angebote können aber nur die großen und mittelständischen Unternehmen offerieren. Besonders engagiert sind vor allem diejenigen Arbeitgeber, die bereits jetzt Schwierigkeiten haben, ihre Ausbildungsplätze zu besetzen (zum Beispiel im Fleischereibetrieb) und hier mit besonders innovativen Angeboten interessante Konditionen am Münchener Wohnungsmarkt bieten oder Großunternehmen wie BMW. Hierzu gehören beispielsweise die Angebote von Vinzenz Murr, einem Münchner Metzgerei-Filialisten, der 2009 172 Lehrlinge unter Vertrag genommen hat. Hier wird vor allem min-

16 Flade, A. (2004): Altersvorsorge und junges Wohnen. Wohnwünsche der jungen Generation. In: Die Wohnungswirtschaft 8/2004. o.O.

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derjährigen Auszubildenden im ersten Lehrjahr die Unterbringung in eigenen Immobilien in Form von Wohnungen, die zumeist als Zweier-WGs in Wohnhäuser integriert sind, angeboten. Es existiert keine sozialpädagogische Betreuung, aber das in der Regel niedrige Alter der Auszubildenden erfordert ein Reglement in Form einer sogenannten „Hausordnung für Auszubildende“. Die übrigen Nachbarn dienen teilweise als Kontrollinstanz. Die Auszubildenden werden in Bewerbungsgesprächen gezielt auf dieses Angebot hingewiesen, wenn sie für die Ausbildung nach München zuziehen müssten. Die Wohngemeinschaften befinden sich in der Nähe des Ausbildungsplatzes (20 Minuten Fahrtzeit). Es handelt sich um Einbett- oder Doppelbettzimmer, möbliert mit Bett, Schrank, Tisch und Stuhl. Zurzeit werden die etwa 300 Zimmer mit Auszubildenden in 120 Wohngemeinschaften belegt. Die Kosten liegen bei ca. 200 bis 300 Euro Warmmiete. Diese wird direkt mit dem Lohn verrechnet, wodurch einer Verschuldung oder Fehlkalkulation Einhalt geboten werden kann. Bürgschaften entfallen, die Kaution muss jedoch aufgebracht werden. Mittlerweile übersteigt das Angebot jedoch die Nachfrage, sodass freie Wohnungen am Markt vermietet werden. Dies kann unter anderem auf den Wandel der Wohnwünsche in den letzten zehn Jahren zurückgeführt werden. Zimmer zur Untermiete Zimmer zur Untermiete werden oftmals in Form einer Blindanmietung gewählt. Auszubildende, die nach München zuziehen und keine Ortskenntnisse oder persönlichen Kontakte in München besitzen, greifen aufgrund des knappen Angebots darauf besonders oft zurück. Es handelt sich um kleine Zimmer (8 bis 20 m²), die in Wohnungen/Häuser integriert sind. Meistens besteht die Möglichkeit ein eigenes Badezimmer zu nutzen sowie über eine kleine Küchenzeile im Zimmer verfügen zu können. Die Zimmer werden häufig möbliert von Privatpersonen vermietet. Es besteht sehr enger Kontakt zum privaten Haushalt der Vermieter. Die Anmietung eines Zimmers zur Untermiete bleibt unverändert unbeliebt, weil die Integration in einen fremden Haushalt mit den größten persönlichen Einschränkungen verbunden ist. Aktuell leben etwa 10% (2010) bei Ausbildungsbeginn zur Untermiete. Das Wohnen zur Untermiete birgt durch kurze Kündigungsfristen und fehlende Privatsphäre häufig Konfliktpotential. Somit wird diese Wohnform in der Regel nur als Zwischenlösung benannt. Noch während der Ausbildung erfolgt häufig ein Umzug.

2.4

So möchten Auszubildende in München wohnen Zwischen den Wohnmöglichkeiten, die der Münchener Markt Auszubildenden bietet und ihren Wohnwünschen besteht eine große Diskrepanz. Bislang wurde diese Nachfragergruppe jedoch hinsichtlich ihrer Wünsche nicht ausreichend wahrgenommen. Relevant für die Bedürfnisse ist zunächst die Differenzierung zwischen auswärtigen und ansässigen Auszubildenden. Auszubildende, die ihren Wohnstandort aufgrund des Ausbildungsplatzes verlas-

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sen und sich daher in einer anderen Stadt eine neue Wohnung suchen müssen, haben neben der reinen Wohnungssuche eine erschwerte Situation aufgrund einer Unkenntnis der Stadt und oftmals fehlenden sozialen Kontakten. Deswegen werden Übergangslösungen, wie zum Beispiel die Blindanmietung von Wohnraum wahrgenommen. Sie bergen allerdings die Gefahr nicht erfüllter Erwartungen an die Wohnsituation. Demgegenüber stehen Auszubildende, die in ihrer Heimatstadt München einen Ausbildungsplatz erwerben konnten und aus unterschiedlichen Gründen eigenen Wohnraum benötigen. Hierzu zählen neben ungünstigen Anfahrtswegen auch enge Wohnverhältnisse (unter anderem fehlt eigenes Zimmer zum Lernen) bei der Familie oder persönliche Entscheidungen. Der Wohnraumbedarf dieser Gruppe ist dadurch geprägt, dass sie auf eine stabile Wohnform angewiesen sind. Sie benötigen ausreichend Wohnraum, da sie am Wochenende nicht nach Hause fahren und auf Infrastrukturen in der elterlichen Wohnung zurückgreifen können. Diese Gruppe äußert gegenwärtig drei zentrale Änderungswünsche hinsichtlich einer Verbesserung ihrer Wohnraumversorgung, so die Ergebnisse einer kommunalen Studie (2010)17: weniger Kosten, eine größere Ausstattung und eine bessere Lage der Wohnung. Für diese Studie sind die Wohnwünsche der Auszubildenden relevant, die erstmals zu Hause ausgezo-

Wohnwünsche im Wandel

gen sind beziehungsweise den Auszug unmittelbar planen und erstmals allein oder mit einem Partner oder in einer Wohngemeinschaft in München und der Region leben. Mit der Pluralisierung von Lebensstilen und der Ausdifferenzierung der Wohnraumnachfrage ist auch eine verstärkte Forschung zu den Wohnwünschen einhergegangen. In der Lebensstil-Forschung werden unterschiedliche Merkmale identifiziert, die Auswirkungen auf die Nachfrage aufweisen. Die Nachfrage wird generell durch soziodemographische und ökonomische Merkmale bestimmt. Neben diesen klassischen und dominierenden Dimensionen sind aber auch die Einstellungen und Wertorientierungen der Haushalte relevant. Somit tritt neben die Dimensionen Lebensphasenmodell (Alter und Haushaltstyp) und Wohnkaufkraft, das sogenannte Wohnkonzept (Lebensstil, Wertorientierungen und Wohnwünsche). Bei Auszubildenden handelt es sich meistens um so genannte Starterhaushalte. Sie sind überwiegend häufig dem so genannten einfach-funktionalen Wohnkonzept (Wohntrends 2020)18 zuzuordnen. Diese Nachfragergruppe ist durch eine niedrige Wohnkaufkraft geprägt und fragt vor allem kleine Mietwohnungen mit einfacher und preiswerter Ausstattung nach. Diese Nachfrage resultiert jedoch nicht aus den tatsächlichen Wohnwünschen, sondern ist Folge der ökonomischen Situation. Die Nachfragewünsche beinhalten einfache und kostengünstige Wohnungen, die relativ einfach ausgestattet sein dürfen. Wenig Wert wird auf komfortable Bäder und Küchen gelegt, Kochnischen reichen aus. Technische Neuerungen, Service Angebote und Wellness spielen nur eine untergeordnete Rolle. Wert gelegt wird aber auf die Möglichkeit zum Lernen und ein/en Arbeitsplatz/-zimmer. Präferiert werden zentrale Lagen und belebte Standorte, um soziale Kontakte auszubauen. Ebenso wird Wert auf Sauberkeit und Sicherheit gelegt.

17 Referat für Arbeit und Wirtschaft der Landeshauptstadt München (Hg.) (2010/unveröff): Ausbildung und Leben in München. Studie über die Lebenssituation der von außerhalb Oberbayerns zur Berufsausbildung nach München kommenden Jugendlichen. München (Aktualisierung der Studie von 2003). 18 GdW Bundesverband der deutschen Wohnungs- und Immobilienunternehmen (2008): Wohntrends 2020 (= Branchenbericht 3), Berlin.

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Eine kleine Gruppe der Auszubildenden ist aber auch dem kommunikativ-dynamischen Wohnkonzept zuzuordnen. Hierbei handelt es sich vor allem um Auszubildende mit einem erhöhten Einkommen oder sehr urban ausgerichtete Haushalte, die gerne in Wohngemeinschaften leben. Urbanität und Zentralität stehen bei der Standortauswahl an erster Stelle. Diese Nachfragergruppe ist an experimentellen und eher außergewöhnlichen Wohnformen interessiert. Einen übergeordneten Stellenwert haben aufgrund der hohen Bedeutung von Kommunikation, Erlebnis und Lifestyle, das Image des Wohnstandortes sowie das Gastronomie- und Freizeitangebot. Ein urbaner und prestigereicher Wohnstandort wird höher gewichtet als die eigentliche Wohnung. Mit diesen Wohnwünschen geht gleichzeitig eine hohe Toleranz gegenüber anderen Kulturen einher. Generell favorisieren Münchener Auszubildende Wohnraumangebote, die ein eigenständiges, flexibles Leben ermöglichen. Dazu müssen Gegebenheiten vorliegen, die die Privatsphäre beachten, Orte zum Lernen bereitstellen, aber auch Rückzugsorte sind. In dieser Lebensphase beinhalten Wohnwünsche häufig eine kostengünstige Wohnung, die flexibel nutzbar ist und sich in einer günstigen Lage befindet. Eine günstige Lage beinhaltet eine passende Nähe zum Ausbildungsstandort (beziehungsweise zum Lehrbetrieb und zur Schule), die das Aufsuchen der Standorte zu den notwendigen Zeiten ermöglicht (Problematik: zum Beispiel Auszubildende in der Gastronomie oder im Krankenhaus, die auch Nachts ihren Standort erreichen müssen), eine ausreichende Versorgung mit Infrastruktur (vor allem Einzelhandel) und die Möglichkeit auch Zeit für die Freizeitaktivitäten (Sport, Kultur, Treffen mit Freunden) einbringen zu können. Oft werden lebendige Innenstadtviertel mit vielfältigen kulturellen Angeboten den ruhigeren Wohngebieten am Stadtrand vorgezogen. Unterschiede in den Wohnwünschen sind hinsichtlich der Wohnformen und Ausstattungsmerkmale, aber auch der Zahlungsmöglichkeiten bzw. –bereitschaft zu differenzieren: So werden neben Zimmern in einer Wohngemeinschaft auch kleine Wohnungen oder Appartements sowie Wohn- und Jugendwohnheime nachgefragt. Zimmer in Wohngemeinschaften mit anderen Auszubildenden sind oftmals nicht günstiger als kleine Apartments. Sie werden nicht nur aus preislichen Gründen, sondern aus Gründen der individuellen Lebensweise bewusst ausgewählt. Besonders beliebt ist das Wohnen in der eigenen Wohnung (alleine oder in Partnerschaft). Rückläufig ist hier die Nachfrage nach möblierten Wohnungen. Nachgefragt sind aber weiterhin teilmöblierte Wohnungen, die eine Küche sowie Zugang zu einer Waschküche beinhalten. Bei der Wahl einer Wohngemeinschaft oder eines Wohnheims werden vor allem Angebote mit Gemeinschaftsküchen sowie weiteren Gemeinschaftsräumen nachgefragt. Bei Wohnheimen wird außerdem Wert auf eine kleine Kochnische sowie ein Badezimmer gelegt, die alleine genutzt werden können. Gewünscht werden häufig auch Abstellmöglichkeiten im Außenbereich für Fahrräder oder Kinderwagen. Die Ausdifferenzierung der Nachfragerwünsche, die in den letzten Jahren in Deutschland konstatiert werden kann, trifft auch auf die Wohnwünsche der Auszubildenden in München zu. Es besteht wenig Bereitschaft billigen, einfachen Wohnraum anzumieten. Insbesondere Angebote, die kein eigenes Zimmer anbieten oder Sanitäreinrichtungen nur auf dem Flur beinhalten, werden von Auszubildenden immer weniger nachgefragt. Die speziellen Bedürfnisse der Auszubildenden bzgl. der Infrastruktur (Anschluss an den ÖPNV) oder auch beispielsweise unterstützende Infrastrukturen für Auszubildende mit Kind, werden jedoch bislang durch das bestehende Angebot in München kaum abgedeckt.

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Wohnst Du noch oder lebst Du schon? Hürden für Auszubildende am Münchener Wohnungsmarkt

3

Bei der Betrachtung der Nachfragerseite und der bestehenden Angebote inkl. der Rahmenbedingungen treten im Falle Münchens drei Problemlagen deutlich zutage: Drei Barrieren stellen sich am Münchener Wohnungsmarkt der Gruppe der jungen, flexiblen Auszubildenden in den Weg.

Zugangsprobleme: Jung, flexibel, wenig Geld

3.1

Der Münchener Wohnungsmarkt lässt sich als so genannter „Vermietermarkt“ bezeichnen. Charakteristisch für einen solchen ist, dass die Vermieter – in Anbetracht der großen Wohnungsnachfrage – bei der Mieterauswahl die Bedingungen diktieren können. Dies bedeutet, dass Vermieter ihre Mieter zu ihren Bedingungen auswählen können und kein Handlungsdruck besteht, Kompromisse einzugehen. Diese Ausgangslage erzeugt hohe Zugangsbarrieren für alle Nachfragergruppen, die diesen Bedingungen nicht voll entsprechen. Auszubildende nehmen dabei die schwächste Position unter den Nachfragern ein. Ihre Zugangsbarrieren lauten: „jung, flexibel, wenig Geld“. Das geringe Alter ist die erste Hürde, die Auszubildende am Wohnungsmarkt spüren. Als „Junge“ können sie wenig bis keine eigenständige Wohnerfahrung vorweisen. Viele Vermieter bewerten dies als negativ („Gefährdung der Hausruhe“), so dass eher ältere Nachfrager als Mieter gewählt werden. Zu Beginn der Ausbildung müssen Auszubildende flexibel und mobil sein – die zweite Hürde. Sie benötigen Wohnraum oft nur übergangsweise während ihrer Ausbildung. Vermieter entscheiden sich daher oft gegen Auszubildende, da sie Mehraufwand aufgrund erhöhter Fluktuation befürchten. Eine geringe Wohnkaufkraft stellt die dritte Zugangsbarriere dar. Aufgrund des geringen monatlichen Einkommens ist für Auszubildende ein Großteil der am Markt angebotenen Wohnungen in München nicht finanzierbar. Das reduziert den potenziell möglichen Wohnraum dieser Nachfragergruppe deutlich. Auch die Zahlung einer Kaution19, Provision oder Genossenschaftseinlage ist für Auszubildende aufgrund ihres geringen Einkommens bei der Anmietung vor Beginn der Ausbildung kaum zu finanzieren. Sofern möglich bieten oft die Eltern den einzigen Ausweg. Häufig werden außerdem Bürgschaften beispielsweise von den Eltern bei der Anmietung gefordert – von vielen Auszubildenden können diese aus finanziellen oder persönlichen Gründen nicht erbracht werden. Arbeitgeber stellen sich zu Beginn einer Ausbildung nur selten als Bürgen zur Verfügung. Die Bereitschaft dazu steigt erst im Laufe der Ausbildung, wenn es für die akute Wohnungssuche allerdings zu spät ist. Auszubildende benötigen kurzfristig, unmittelbar nach Zusage des Ausbildungsplatzes, Wohnraum. Preislich interessante Angebote der Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften sind dadurch kaum erreichbar. Denn diese arbeiten oftmals mit Wartelisten, auf die sich Auszubildende im Regelfall nicht rechtzeitig setzen lassen können bzw. hierfür bereits einen Münchener Wohnsitz nachweisen müssen.

19 Auch alternative Bankbürgschaften oder Sicherheiten durch Eltern können nicht durch jeden Auszubildenden realisiert werden.

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Diese beschriebenen Ausgangsbedingungen verschaffen Auszubildenden gegenüber Konkurrenzgruppen (vergleiche Kapitel 3.2) eine sehr schwache Position am Wohnungsmarkt. Studierende, die auf vergleichbare Zugangsbarrieren treffen, besitzen im Vergleich zu Auszubildenden den Vorteil, einfacher staatliche Förderungen in Anspruch nehmen und damit ihr Einkommen steigern zu können. Zu nennen ist hier in erster Linie die Unterstützungsleistung durch das Bundesausbildungsförderungsgesetz (BAföG). Ferner stehen den Studierenden umfangreiche Stipendienprogramme zur Verfügung. Auszubildende, die ihren Lebensunterhalt nicht selber bestreiten können, haben nur unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf staatliche Unterstützung durch die bereits erwähnte Berufsausbildungsbeihilfe (vgl. Kapitel 2), welche maßgeblich von dem eigenen und dem Einkommen der Eltern abhängt. In München besteht das bereits in Kapitel zwei geschilderte Problem, dass die bundesweit einheitlich geregelten Berufsausbildungsbeihilfe-Bedarfssätze nicht ausreichend sind, um die Ausgaben für die hohen Lebenshaltungs- und Mietkosten in München ausreichend unterstützen zu können. Sofern Berufsausbildungsbeihilfe bewilligt wurde, ergibt sich ein weiteres Problem zwischen dem Zeitpunkt der Beantragung und der tatsächlichen Auszahlung: Schließlich sind mit der Anmietung einer Wohnung zumeist kurzfristig außerordentliche Kosten (Umzug, Kaution, Provision, Möblierung) verbunden, die Auszubildende kaum eigenständig übernehmen können. Eine Unterstützung durch die Eltern ist wiederum nur bedingt möglich. Anträge auf staatliche Förderungen scheitern oftmals an bürokratischen Hürden. Bei schulischen Ausbildungsberufen kann BAföG beantragt werden. Zugang zu Sozialwohnungen erhalten Auszubildende erst, nachdem sie bereits einige Zeit (fünf Jahre) in München gewohnt haben. Zuziehende Auszubildende haben keinerlei Chance, dieses Kriterium zu erfüllen. Eine Verbesserung dieser Situation ist nicht zu erwarten, da aktuell der Bestand an Sozialwohnungen zurückgeht und München eine Region mit erhöhtem Wohnraumbedarf ist.

3.2

Mengenproblem: teurer und stark nachgefragter Wohnraum Neben dem Zugangsproblem weist der Münchener Wohnraum für Auszubildende auch ein Mengenproblem auf. Wie in Kapitel 1.2 dargestellt, fehlt es an ausreichend preiswertem Wohnraum in günstiger Lage. Auch wenn die Kaufkraft der Münchener in der Regel besonders hoch ist, trifft dies auf Münchens Auszubildende kaum zu. Sie verfügen über die gleichen Einnahmen wie beispielsweise Auszubildende in Dortmund, müssen sich im Gegensatz zu diesen jedoch auf einem besonders hochpreisigen Wohnungsmarkt versorgen. Da das Angebot in München äußerst knapp und stark nachgefragt ist, stehen Auszubildende in Konkurrenz zu anderen Nachfragergruppen, die teilweise bei Vermietern aufgrund des höheren Alters und einer etwas besseren Wohnkaufkraft auf größere Akzeptanz treffen.

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Steigende Mieten sowie Angebotsengpässe in vielen Segmenten kennzeichnen die aktuelle Marktlage20 in München. Die Engpässe ergeben sich aufgrund der geringen Anzahl verfügbarer Wohnungen

Kleine Wohnungen: teuer und stark nachgefragt

und dem sehr hochpreisigen Angebot. Insbesondere im unteren Preissegment ist das Angebot knapp. Marktanalysen belegen wie eng das Angebot auf dem freien Markt für Auszubildende ist. So wurden im ersten Halbjahr 2010 insgesamt etwa 10.000 Wohnungen (bei ImmobilienScout24) angeboten, die für diese Nachfragergruppe interessant sind: Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen bis maximal 50 m² Wohnfläche (Tabelle 2). Die Angebote, die diesen Kriterien entsprechen, machen jedoch nur einen Anteil von 26 Prozent an allen angebotenen Wohnungen im Stadtgebiet München aus. Darüber hinaus werden insbesondere für die kleinen Ein-Zimmer-Wohnungen sehr hohe Mietpreise von durchschnittlich 14,05 Euro/m² verlangt. Tabelle 2: Im Jahr 2010 angebotene Wohnungen mit höchstens 50 m² Wohnfläche in München Wohnflächenklasse

Anzahl Objekte

Hits/Monat

Mittelwert Wohnfläche

Miete/m²

A (11 bis 32 m²)

3.308

3.864

27,2

14,05

B (33 bis 40 m²)

3.333

3.870

36,6

12,45

C (41 bis 50 m²)

3.331

3.691

46,2

11,95

Quelle: ImmobilienScout24 2010, eigene Darstellung

Betrachtet man die Situation aus der Perspektive der nachfragenden Auszubildenden, wird die Problematik noch deutlicher: Aufgrund geringer Einkommen zwischen 400 und 900 Euro netto21, können in der Regel nicht mehr als 300 Euro Kaltmiete gezahlt werden. Von allen in Immobilienscout24 (IS24) in den Jahren 2009 und 2010 angebotenen Wohnungen entfallen lediglich 1,2 Prozent (1073 Objekte)22 der Angebote in die Kategorie „Wohnung zur Miete unter 300 Euro“ in München. Dieses sehr knappe Angebot wird darüber hinaus stark nachgefragt, wie der Nachfragewert Hits/Monat mit einem Wert von 5732 belegt, der deutlich über dem bundesweiten Referenzwert liegt (1. Halbjahr 2010 Indexwert Deutschland: 1383 Hits/Monat). Ein Vergleich mit den Wohnungsmärkten in Dortmund (15,5 Prozent der Wohnangebote unter 300 Euro) und Berlin (10 Prozent unter 300 Euro) sowie den ebenfalls hochpreisigen und knappen Märkten Stuttgarts (5 Prozent unter 300 Euro) und Frankfurt (4 Prozent unter 300 Euro) verdeutlicht das Ausmaß dieser problematischen Situation.

20 Die folgenden Analyseergebnisse basieren auf Auswertungen der Angebotsdatenbestände des ImmobilienScout24, die InWIS in vollständiger Form vorliegen. Berücksichtigt wird bei der Dateninterpretation, dass es sich um Angebotspreise handelt. In München wird gesondert beachtet, dass ein vergleichsweise großer Anteil der Marktbewegungen „unter der Hand“ stattfindet oder nur in Zeitungen dokumentiert ist. Daher werden alle Aussagen mit weiteren Daten überprüft sowie ergänzende Informationen ausgewertet. Genutzt worden sind Daten des Gutachterausschusses, Informationen des Referats für Stadtplanung und Bauordnung der Stadt München (u.a. Mietspiegel), die Ergebnisse der Analysen von BulwienGesa und F & B, die auf die Datenquellen des Regionalen Immobilienwirtschaftlichen Informationssystems auf den F&B-Mietspiegelindex 2009 zurückgreifen. 21 Das durchschnittliche monatliche Einkommen eines Auszubildenden lag in München in 2005 bei 400-900 Euro (aus verschiedenen Einnahmequellen (Ausbildungsvergütung, Geschenke, Jobs etc.). (Quelle: Sozialreferat der Stadt München). Deutschlandweit (West) wird aktuell von ca. 679 Euro brutto Ausbildungsvergütung laut laut Bundesinstitut für Berufsbildung ausgegangen. Hierzu müssen weitere Einnahmen hinzugerechnet sowie Abgaben abgezogen werden. Somit wird gegenwärtig mit durchschnittlich 600 Euro verfügbaren Einnahmen netto kalkuliert. Jedoch muss bei der folgenden Diskussion die Spannbreite der Einnahmeseite der Auszubildenden berücksichtigt werden. Ein Großteil hat monatlich deutlich unter 600 Euro zur Verfügung. 22 Konzentrationen der Angebote lagen in folgenden Stadtteilen vor: Milbertshofen, Sendling-Westpark, Perlach, Obergiesing, Laim und Trudering..

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Die Auswertung des Wohnungsmarktbarometers München aus dem Jahr 2010 unterstreicht, dass insbesondere die kleinen Wohnungen nicht nur die höchsten Quadratmeterpreise (13,58 Euro23) erzielen, sondern zudem in den vergangenen Jahren Preissteigerungen sowohl bei Erstvermietung als auch bei Wiedervermietung (+0,8 Prozent) erfahren haben. Wie dramatisch knapp das Angebot in diesem Segment in München ist verdeutlicht folgende Aussage des Wohnungsmarktbarometers: „Bei den kleinen Wohnungen sind die Fallzahlen z. T. zu niedrig für eine Tendenzaussage“ (Stadt München (2010): Wohnungsmarktbarometer 2010, S. 5). Eine Auswertung der Kleinanzeigen in Internetforen und Zeitungen zeigt kleinräumige Unterschiede in den Angeboten an Mietwohnungen: Während beispielsweise ein WG-Zimmer mit 10 m² aktuell in Neuhausen für 250 bis 350 Euro im Monat zuzüglich Nebenkosten angeboten wird, muss unter anderem in Harlaching mit Preisen um die 380 bis 500 Euro im Monat zuzüglich Nebenkosten gerechnet werden. Ähnlich gestaltet sich die Situation bei kleinen Ein-Zimmer-Appartements, deren Preise in Bogenhausen bei etwa 650 Euro warm für etwa 45 m² und in Schwabing bei 460 Euro warm für ein 22 m²-großes Appartement liegen. Die Engpässe an geeignetem Wohnraum für Auszubildende ergeben sich jedoch nicht nur aufgrund der geringen Anzahl verfügbarer Mietwohnungen bei gleichzeitig hohem Preisniveau, sondern auch aufgrund fehlender Wohnalternativen. Auch wenn für Auszubildende die eigene Wohnung die beliebteste Wohnform ist, kann diese, wie in Kapitel 2.4 dargestellt, in vielen Fällen nur durch die Zuhilfenahme weiterer Unterstützung durch die Eltern oder einen Nebenjob finanziert werden. Wohnformen, die eine Alternative zur kostenintensiven eigenen Wohnung darstellen, sind beispielsweise die Wohngemeinschaft, das Wohnheim oder die Unterkunft beim Ausbildungsbetrieb selbst. Diese sind bei Auszubildenden aufgrund der eingeschränkteren Selbstständigkeit weniger beliebt, stellen aber wichtige Alternativen dar. Dabei sind Wohnheime mit Betreuungsangeboten aufgrund der hohen Tagessätze jedoch nicht immer finanzierbar.

3.3

Qualitätsproblem: Wie wollen Münchener Auszubildende wirklich wohnen? Der Vergleich zwischen den Angeboten für Auszubildende auf dem Münchener Wohnungsmarkt und den Wünschen der Nachfrager offenbart eine deutliche Diskrepanz (vgl. Kapitel 2.3 und 2.4). Die geringe Wohnkaufkraft der Auszubildenden grenzt die Möglichkeiten der Wohnraumverfügbarkeit stark ein. Hinsichtlich des tatsächlich verfügbaren Wohnraums ergibt sich somit ein Qualitätsproblem. Dieses äußert sich durch nicht-adäquate Wohnformen wie Zimmer zur Untermiete, durch überwiegend nicht mehr zeitgemäße Angebote in Wohnheimen sowie Angebote auf dem privaten Markt, die häufig alt und vielfach nicht modernisiert sind. Benötigt werden neue Qualitäten in allen Bereichen.

23 Nettokaltmiete bei Wiedervermietung (Median) in 2010, 16,80 Euro Median bei Erstvermietung in 2010, Wohnungsgröße 2040 m², Mietpreisspanne liegt zwischen 15,20 und 20,90 Euro. (Quelle: Stadt München (2010): Wohnungsmarktbarometer, S. 5-6).

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Dafür sind vor allem flexible Angebote notwendig. Diese umfassen weitaus mehr als das reine Wohnen. Hierzu gehören beispielsweise Betreuungsangebote im Quartier für alleinerziehende Auszubildende. Das Wohnumfeld ist generell für alle Auszubildenden relevant. Entgegen der „Insellösungen“, die Wohnheime bieten, kann hier eine wirkliche Integration in das Quartier erfolgen. Insbesondere für zuziehende Auszubildende ist diese Integration und die Verankerung im Quartier wichtig. Der Wohnstandort muss ferner einen gewissen Mehrwert bieten. Auszubildende müssen sich versorgen können, gut an den öffentlichen Personennahverkehr und motorisierten Individualverkehr angebunden sein, um ihre Ausbildung realisieren zu können, aber im Quartier auch Freizeit-, Kultur- und Sportangebote vorfinden. Der Bestand im unteren Preissegment ist momentan noch häufig durch Modernisierungsstau wie ausbleibende energetische Maßnahmen (Fensteraustausch etc.) gekennzeichnet. Dies führt häufig auch zu hohen Nebenkosten. Der Bestand sollte daher einen angemessenen Zustand aufweisen. Umfassende Modernisierungen (Bäder, Balkone, Küchen, Böden, Grundrisse etc.) die entsprechend hohe Mietpreise erzielen, sind weniger erforderlich als moderate Modernisierungen (Austausch der Fenster oder der Heizung etc.). Besonders sollte dabei auf energetische Modernisierungen geachtet werden, die außerdem zu einer Reduktion der Nebenkosten führen. Sie sind sinnvoll, wenn der ökonomische Aspekt auch im ökologischen Sinne effektiv ist. Modernisierungsbedarf betrifft dabei nicht nur das Angebot am freien Wohnungsmarkt, sondern auch die Wohnheimangebote. Hier gilt es insbesondere die Grundrisse zu verändern und moderne, nachgefragte Appartements statt Einzel- oder Doppelzimmer zu errichten. Der Neubau spielt auch in München eine immer geringere Rolle. Während er innerhalb des Eigentumssegments noch einigermaßen stark vertreten ist, sind Neubaumaßnahmen im Mietwohnungsbau, insbesondere im für Auszubildende interessanten, unteren Preissegment zurückgegangen. Somit hat das Angebot an modernen kleinen Wohnungen im Neubau, die auch energetischen Kriterien entsprechen, abgenommen. Die deutliche Diskrepanz zwischen Angebot und Bedarf besteht gerade in den Segmenten, die für Auszubildende relevant sind. Junge Menschen, von denen zu Beginn ihrer Ausbildung Flexibilität und Eigenständigkeit eingefordert werden, benötigen Qualitäten im Bereich des Wohnens: Hier müssen sie Rückzugsräume besitzen, die ihren Bedürfnissen gerecht werden und keine Einschränkungen beispielsweise der Privatsphäre (unter anderem durch Zwei-Personen Wohnheimzimmer, Wohnen bei der Ausbildungsstelle, vorgegebene Zeiten für abendliche Heimkehr) aufweisen. Die Auszubildenden benötigen Raum zum Lernen aber auch Entspannen in einer nachfragegerechten Qualität und Größe. Wichtig ist, dass auch moderate Qualitäten im unteren Preissegment angeboten werden und hier nicht auf Wohnungen zurückgegriffen werden muss, die in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand sind. Ebenso sollten Auszubildende nicht bereits zu Beginn der Ausbildung aufgrund von Provision, Kaution sowie sehr hohen Mieten in Bedrängnis geraten.

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Was machen andere anders? Die Wohnraumsuche ist für Auszubildende an vielen Standorten in Deutschland schwierig. Dabei ergeben sich jedoch vor allem aufgrund der Marktsituationen deutliche Unterschiede. In sogenannten Mietermärkten, die durch geringe Preise und oft sogar Leerstände geprägt sind, können sich Auszubildende häufig leichter mit Wohnraum versorgen. Im Folgenden werden drei unterschiedliche Ansätze zur Wohnraumversorgung, die in unterschiedlichen Märkten verankert sind, dargestellt. Der Akzent bei der Auswahl der folgenden Beispiele liegt auf der jeweiligen Akteursbeteiligung. Trotz der unterschiedlichen Marktlage lassen sich daraus Transferpotenziale ableiten. Abschließend wird ein Beispiel, dass sich gezielt an Auszubildende im Blockunterricht mit temporärem Wohnraumbedarf richtet, vorgestellt.

Bedarfsgerechte Wohnangebote für Auszubildende in Wolfsburg Die im Osten Niedersachsens gelegene kreisfreie Stadt Wolfsburg zählt zu einer der wenigen neuen Stadtgründungen, welche in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts vollzogen wurden. Bei Gründung war die Stadt als Wohnstandort für die Mitarbeiter des Volkswagen-Konzerns vorgesehen. Auch heute prägt der VW-Konzern als größter Arbeitgeber nicht nur die Wirtschaft der Stadt, sondern auch den dortigen Wohnungsmarkt mittels seiner Gesellschaft „Volkswagen Immobilien“. Wolfsburg präsentiert sich im regionalen Vergleich zwar als Wohnstandort mit einem gehobenen Preis- und Nachfrageniveau sowie einem relativ ausgeglichenen Wohnungsmarkt; kleinräumig zeichnen sich jedoch auch hier differenziertere Entwicklungen ab: Punktueller Leerstand auf der einen Seite und attraktive Wohnlagen mit gehobenen Preisen stehen sich innerhalb des Stadtgefüges gegenüber, welches vom Geschosswohnungsbau dominiert wird. Für Auszubildende präsentiert sich die Stadt Wolfsburg als attraktiver Wohn- und Arbeitsort. Auf die große Nachfrage der Auszubildenden, in der Stadt nicht nur ihre Ausbildung zu absolvieren, sondern auch dort zu wohnen, hat VW-Immobilien reagiert. So vermietet der größte Anbieter von Wohnraum in Wolfsburg ausgewählte Wohnungen exklusiv an Auszubildende und Studierende zu Vorzugskonditionen. Im Angebot sind hierbei nichtmöblierte Zwei- bis Drei-Zimmerwohnungen mit einer Größe von 55 bis 78 m², je nach Größe für eine Kaltmiete von 265 Euro bis 400 Euro im Monat. Dies entspricht einer Nettokaltmiete von etwa 5,00 Euro/m². Ein deutlicher Vorteil ergibt sich für die Auszubildenden durch den Wegfall einer Kaution. Kooperationen mit Telefonanbietern bieten darüber hinaus eine weitere Möglichkeit, Geld zu sparen. Voraussetzung beim Abschluss des Mietvertrages ist jedoch, dass ein zweiter Vertragspartner, zum Beispiel ein Elternteil, für den Auszubildenden bürgt. Überdies erhält der Auszubildende nach Beendigung der Ausbildung die Möglichkeit, weitere drei Monate in der Wohnung zu den gleichen Konditionen zu wohnen. Er muss sich dann entscheiden, ob er eine neue Wohnung suchen möchte oder zu den normalen Marktkonditionen in der Wohnung verbleiben will. Zentrale Zielgruppe des Projektes stellen Studierende und Auszubildende dar, die nicht aus Wolfsburg stammen und in Form dieses Angebots, kostengünstigen Wohnraum innerhalb der Stadt zur Verfügung gestellt bekommen. Darüber hinaus sind aber auch Jugendliche und junge Erwachsene, die aus Wolfsburg kommen, Zielgruppe des Projekts, zum Beispiel wenn aufgrund sozialer Disparitäten oder aus Platzgründen im Elternhaus ein Auszug notwendig wird.

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Das Konzept von VW Immobilien entstand vor etwa zehn Jahren, als das Unternehmen versuchte, auf Wohnungsleerstände in ihren Beständen zu reagieren. Man entschied sich dazu, die leerstehenden Wohnungen aus dem regulären Wohnungsbestand besonders kostengünstig für junge Paare zu vermieten. Diese Idee entwickelte sich zu einer Art Selbstläufer, der aufgrund der hohen Beliebtheit zu großer Nachfrage führte. Das Unternehmen wiederum reagierte auf diese Nachfrage und stellte vermehrt Wohnungen aus dem eigenen Bestand für Jugendliche zur Verfügung. Aktuell ist die Nachfrage nach diesen kostengünstigen Wohnungen weitaus größer als das vorhandene Angebot. Dies betrifft vor allem die kleinen Wohnungen mit lediglich zwei Zimmern und einer entsprechend geringen Miete. Da es sich bei den Studierenden- beziehungsweise „Azubiwohnungen“ um Wohnungen aus dem regulären Wohnungsbestand des Unternehmens handelt, besteht die Möglichkeit, flexibel auf die aktuelle Nachfrage zu reagieren und bei Bedarf das Angebot zu erweitern bzw. Wohnungen in den normalen Wohnungsbestand zurückzuführen. Verglichen mit München weist der Wolfsburger Wohnungsmarkt deutlich andere Rahmenbedingungen auf. So besteht – anders als in München – in Teilbereichen Wolfsburgs Handlungsdruck, schlechter ausgestattete oder nicht-renovierte Wohnungen zu vermarkten. Die Möglichkeit, Wohnungen an Auszubildende oder Studierende zu günstigen Konditionen zu vermieten, die auf dem regulären Wohnungsmarkt nur schlecht vermarktbar wären, löst zwar das Leerstandsproblem. Das Transferpotenzial für München ist in diesem Fall aber gering. Es stellt sich die Frage, wer von solchen speziellen Wohnungsangeboten für Auszubildende profitiert. Neben den Auszubildenden selbst sind dies insbesondere die ausbildenden Unternehmen sowie die jeweils betroffene Stadt, welche durch den Zuzug und das Halten von Auszubildenden in der Stadt die Wirtschaftskraft stärken kann. Darüber hinaus können dadurch, dass ein Wohnungsunternehmen Wohnraum für junge Menschen zur Verfügung stellt und auch die Möglichkeit bietet, nach dem Studium oder der Ausbildung in den Wohnungen zu verbleiben, Mieter an das Wohnungsunternehmen gebunden werden. Angebote wie das oben beschriebene existieren nicht nur in Wolfsburg. Viele Städte und Gemeinden Deutschlands mit entspanntem Wohnraum vermelden ähnliche Programme, die sich in den meisten Fällen an Auszubildende und Studierende richten. Anbieter dieser Projekte sind zumeist Wohnungsunternehmen, welche über eine Vielzahl an Wohnungen verfügen, die in Teilbereichen nur schwer zu vermieten sind. Münchener Wohnungsunternehmen und weitere Anbieter von Wohnraum stehen vor der Frage, warum sie Wohnraum für Auszubildende zu vergünstigten Konditionen anbieten sollten, wenn sie ihre Wohnungen ohne Probleme auch zu normalen Bedingungen vermarktet bekommen. Hinter dieser Frage steckt die Argumentation, welche sich auf die Fluktuation von Mietern bezieht. So haben Anbieter von Wohnraum das Ziel, Mieter möglichst lange an sich zu binden, um Leerstände, auch wenn sie nur kurzfristig bei Mieterwechsel stattfinden, zu verhindern. Insbesondere Auszubildende stellen jedoch eine Zielgruppe dar, die in vielen Fällen nur für einen eingeschränkten Zeitraum Wohnraum an einer bestimmten Stelle benötigt.

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Transferpotenzial hinsichtlich des Wolfsburger Angebotes besteht somit hinsichtlich der Akteure, die sich engagieren. Wohnungsunternehmen und Arbeitgeber engagieren sich gemeinsam für die Gruppe der Auszubildenden. Die günstigen Konditionen, verbilligter Mietpreis, Erlassen der Kautionszahlung und die Möglichkeit bis zu drei Monate nach der Ausbildung diese Konditionen aufrecht zu erhalten, sind aufgrund der Vermarktungsprobleme entwickelt worden. Aber auch an starken Märkten sind diese Konditionen übertragbar, wenn sich hierzu Partnerschaften entwickeln, die diese Konditionen mittragen.

Hamburg, Rothenburgsort: Gewerkschaften und Ausbildungsbetriebe schaffen neuen Wohnraum für Auszubildende Ähnlich wie in München kommen etwa 40 % der insgesamt rund 40.000 Auszubildenden im Stadtstaat Hamburg von außerhalb. Der Wohnraum ist äußerst knapp und übersteigt nicht selten die finanziellen Möglichkeiten der Jugendlichen, was, so lokale Experten, viele Jugendliche davon abhält, in Hamburg ihre Ausbildung zu absolvieren. 2011 soll deshalb das erste Wohnheim für Auszubildende in der Stadt Hamburg entstehen. Es soll 632 Mietern Wohnraum in Wohngemeinschaften für drei bis fünf Personen bieten, die optional ein sozialpädagogisches Betreuungsangebot beinhalten. Die Initiative für das Pilotprojekt geht auf die Hamburger Gewerkschaftsjugend zurück, die auf die Missstände auf dem Hamburger Wohnungsmarkt hingewiesen hat. Für den Bau des Auszubildenden Wohnheims war bisher ein Grundstück in Hamburg-Rothenburgsort vorgesehen, welches aufgrund einer zu hohen Arsen-Belastung jedoch nicht mehr für dieses Projekt genutzt werden kann. Obwohl die Suche nach einem alternativen Grundstück von der Politik stark unterstützt wird, konnte bisher kein alternatives Grundstück gefunden werden, welches die erforderlichen Kriterien erfüllt. So soll das Grundstück vor allem in der Nähe zur Innenstadt liegen, wo Grundstücke zum einen ausgesprochen teuer und zum anderen sehr selten sind. Der Grund für die geforderte Zentrumsnähe liegt in der Zielgruppenansprache des Pilotprojektes. So sollen bei dem Projekt vor allem Jugendliche angesprochen werden, die im Sinne des dualen Studiengangs sowohl eine Ausbildung, als auch ein Studium absolvieren. Da in der Hansestadt weitgehend alle Hochschulen zentrumsnah gelegen sind, bietet ein Grundstück in unmittelbarer Nähe zu den Hochschulen für alle potentiellen Bewohner des Wohnheims zahlreiche Vorteile. Eine Ausrichtung des Standortes nach den Standorten der Ausbildungsunternehmen scheint an dieser Stelle wenig sinnvoll, da die Bewohner in der gesamten Stadt verteilt ihre Ausbildungsplätze vorfinden, jedoch überwiegend in der Nähe des Zentrums. Zentrale Zielgruppe des Projektes stellen neben Jugendlichen im dualen Ausbildungssystem solche Jugendliche dar, die nicht aus Hamburg kommen und durch in Form dieses Projektes eine Anlaufstelle und kostengünstigen Wohnraum in der Stadt zur Verfügung gestellt werden soll. Darüber hinaus treten aber auch Jugendliche aus Hamburg, die aufgrund sozialer Disparitäten oder aus Platzgründen aus ihrem Elternhaus ausziehen möchten als Zielgruppe in den Fokus. Bei der Zusammensetzung der Wohngemeinschaften, die zeitgleich auch als soziale Bezugsgruppe dienen, soll darauf geachtet werden, dass das soziale Gefüge stimmig ist und das Konfliktpotential unter den Bewohnern so 26


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gering wie möglich gehalten wird. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass die Auszubildenden, aufgrund von Schulzeitverkürzungen, dem Aussetzen des Wehrdienstes etc. immer jünger werden, weshalb einer pädagogischen Betreuung im Haus eine große Notwendigkeit eingeräumt wird (auch wenn aktuell das durchschnittliche Alter bei Ausbildungsbeginn zunächst angestiegen ist). Das Betreuungskonzept sieht eine Unterstützung der Auszubildenden vor, welche sowohl von den Jugendlichen, deren Eltern als auch den Ausbildungsunternehmen in Anspruch genommen werden kann. So soll es vor allem für die minderjährigen Jugendlichen stets einen Ansprechpartner geben, der in allen Situationen unterstützend eingreifen kann. Das ambitionierte Ziel dieser Betreuung ist es, die Abbrecherquote der Auszubildenden so gering wie möglich zu halten und bei möglichen Konflikten sofort aktiv zu werden. Im Zweifelsfall können die Betreuer dabei helfen, das Ausbildungsunternehmen zu wechseln, beziehungsweise eine neue Ausbildung zu finden. Neben dieser Betreuung soll ein Freizeitangebot vor allem in den Abendstunden dazu beitragen, dass die Jugendlichen ihre sozialen Kontakte untereinander pflegen. Die Kosten für das Bauprojekt, das ausschließlich von regionalen tarifgebundenen Unternehmen durchgeführt wird, belaufen sich auf etwa 37 Millionen Euro, und werden von privaten Investoren getragen. Das Wohnheim soll dabei einer energiewirtschaftlich modernen und nachhaltigen Bauweise entsprechen. Aufgrund der positiven Resonanz seitens der Politik erfährt das Projekt weitere Unterstützung in Form von zinsgünstigen Krediten für die Investoren, ausgehend von der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt, welche die Baukosten minimal halten und das Projekt für Investoren attraktiver gestalten soll. Die Trägerschaft wird eine eigens gegründete Stiftung übernehmen. Aus diesem Grund wurde der Verein „Ausbildungsstart e.V.“ gegründet. Besonders interessant ist die Möglichkeit, dass sich die ausbildenden Unternehmen in Hamburg finanziell an dem Projekt beteiligen können. Die beteiligten Unternehmen haben die Förderung des Projektes mit den Jugendund Auszubildendenvertretern ihres jeweiligen Unternehmens abgestimmt. So sollte sichergestellt werden, dass das Projekt tatsächlich für die jeweiligen Jugendlichen und Auszubildenden sinnvoll ist. Durch die Zustimmung und Kooperation zwischen den Jugend- und Auszubildendenvertretern und den Unternehmen kam es dann zu dem Entschluss sich an der Stiftung finanziell zu beteiligen. Ob und in welcher Höhe sich die Unternehmen an dem Projekt beteiligen, bleibt abzuwarten. Aufgrund der immens hohen Mietpreise in der Stadt Hamburg ist das primäre Ziel dieses Projektes, die Mietkosten für die Auszubildenden so gering wie möglich zu halten. So dient das Projekt nicht dem Zweck, durch die Mieten Gewinne zu erzielen, sondern lediglich kostendeckend zu arbeiten. Die Mieten sollen sich zudem an den bundesweit geltenden Richtwerten der Berufsausbildungsbeihilfe orientieren, die derzeit bei 224 EUR monatlich liegen. Darüber hinaus soll ein Aufschlag bezahlt werden, der sich nach der Ausbildungsvergütung richtet und somit eine soziale Preisstaffelung der Mieten beinhaltet. Neben dem Bestreben, die Mieten möglichst niedrig zu halten, soll den Bewohnern außerdem dabei geholfen werden finanzielle Unterstützung wie die Berufsausbildungsbeihilfe erfolgreich zu beantragen. Lokale Experten gehen davon aus, dass von den rund 40.000 Auszubildenden in Hamburg bisher lediglich 3.000 Fördergelder erhalten.

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Um ein Projekt mit einem solchen Investitionsvolumen finanziell realistisch kalkulieren zu können, ergaben Rentabilitätsberechnungen, dass die rund 632 geplanten Wohnplätze notwendig sind, um das Projekt zu finanzieren. Eine geringere Anzahl an Wohnplätzen würde aus Kostengründen nicht durchführbar sein. Geplant ist es, den jeweiligen Wohngemeinschaften einen Gemeinschaftsraum bereitzustellen, der möbliert sein soll. Ob die einzelnen Zimmer möbliert sein werden, was dem Wunsch der Initiatoren entspräche, steht bislang noch nicht fest, da hier weitere Kosten von rund 200 bis 300 EUR pro Wohnplatz entstünden. Die Nachfrage nach diesen Wohnungen wird als sehr hoch eingeschätzt. Vergleicht man dieses Projekt mit den in Hamburg vorhandenen Studentenwohnheimen und der aktuellen Anzahl der Studierenden, so stellt man fest, dass für rund 60.000 Studierende rund 5.000 Wohnungen in entsprechenden Wohnheimen bereit stehen und zu 99 % ausgelastet sind. Diese verfügen demnach über eine außerordentlich hohe Nachfrage. Für Auszubildende stellen sich die Zahlen noch brisanter dar. So würden mit dem Bau des Wohnheimes auf rund 40.000 Auszubildende 632 Wohnplätze in Wohnheimen entstehen, weshalb auch hier von einer außerordentlich hohen Nachfrage ausgegangen werden kann. Der Erfolg von Großprojekten, dessen Steuerung passiv ist, d.h. dort, wo sich Auszubildende nicht an der Planung beteiligen können, ist maßgeblich von einer gelungenen Integration in das vorhandene Wohnumfeld und einer breiten gesellschaftlichen Basis abhängig. Da der Hamburger Wohnungsmarkt ähnlich angespannt ist, wie der Wohnungsmarkt in München, bietet dieses Pilotprojekt großes Transferpotential für die Stadt München. Besonders hervorzuheben ist an dieser Stelle die enge Kooperation zwischen Akteuren aus der Politik, den Gewerkschaften sowie den lokal ansässigen Unternehmen. Diese Kooperation vereinfacht den Planungsprozess um ein Vielfaches und bietet bei der Umsetzung des Projekts und der Bewältigung von möglichen Konflikten (wie hier bei der Findung eines neuen Baugrundstückes) zahlreiche Vorteile. In München könnten an Stelle der eigens gegründeten Stiftung auch kirchliche Träger für die Umsetzung solcher Projekte in Frage kommen, die in der Stadt stärker vertreten sind, als beispielsweise in Hamburg. Aber auch die Gründung einer eigenen Stiftung ist denkbar. Ebenso positiv hervorzuheben ist das Ziel, die Mietkosten möglichst gering zu halten und an den bundeseinheitlichen Sätzen der Berufsausbildungsbeihilfe zu orientieren. Insbesondere die Unternehmen, die sich hier beteiligen, haben dann auch ein besonders interessantes Angebot um Auszubildenden zu werben.

Leipzig, Connewitz: Projekt „Wohnen für junge Leute“ beteiligt Zielgruppe bereits in der Planungsphase

Im Gegensatz zu den Städten München und Hamburg verfügt die Universitätsstadt Leipzig insgesamt über ein höheres Wohnungsangebot, als nachgefragt wird. Diesem allgemeinen Angebotsüberschuss an Wohnraum steht jedoch ebenfalls eine Wohnungsknappheit besonders für junge Singlehaushalte gegenüber. Diese fällt zwar nicht so gravierend aus wie beispielsweise in Hamburg oder München, wird jedoch am Wohnungsmarkt deutlich spürbar. Aufgrund der historischen

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Entwicklung haben zahlreiche Altbauwohnungen deutlichen Modernisierungsstau und weisen im Gegensatz zu Neubauwohnungen eine deutlich geringere Miete auf. So unterscheiden sich die Mieten nach Baualtersklasse und Wohnungsgröße, wobei sich der Sanierungsstand, die Wohnungsausstattung und die Lage erheblich auf die Mietpreise auswirken. Während die Nettokaltmiete für Neubauwohnungen seit dem Jahr 2004 bei 5,50 bis 5,60 Euro/m² liegt, betrug die Nettokaltmiete bei Altbauwohnungen im Jahr 2002 durchschnittlich 4,35 Euro/m². Durch zahlreiche und aufwändige Renovierungsarbeiten in den Altbeständen ist jedoch ein kontinuierlicher Anstieg des Mietpreises von Altbauwohnungen zu konstatieren. Während im Jahr 2009 die Miete von Altbauwohnungen auf durchschnittlich 4,80 Euro/m² anstieg, ist in Altbauwohnungen in bevorzugter Lage sogar ein Mietpreis zwischen 6,50 Euro/m² bis zu 6,90 Euro/m²

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zu erzielen. Differenziert nach

der Wohnungsgröße weisen sowohl sehr kleine als auch sehr große Wohnungen die höchsten Quadratmeterpreise auf. Vor allem für junge Haushalte stellen die ansteigenden Mieten und die überdurchschnittlich hohen Mietpreise für sehr kleine Wohnungen ein Problem dar. Junge, einkommensschwache Haushalte haben in Leipzig teilweise Schwierigkeiten sich mit Wohnraum zu versorgen. Sie sind daher in den Fokus der Leipziger Wohnungsbaugenossenschaft gerückt, die speziell für diese Zielgruppe innovative Wohnprojekte realisiert hat. Stellvertretend für innovative Wohnprojekte, die bereits durch eine hohe Akteursbeteiligung hervorgetreten sind, ist das Konzept von Leipzig Connewitz zu nennen: Es handelt sich um 26 Wohnungen in einer Wohnanlage aus dem Jahr 2000. Die Leipziger Wohnungsbaugenossenschaft hatte sich lange Zeit auf das Thema des Seniorenwohnens konzentriert und plante am Standort ursprünglich die Errichtung eines Seniorenwohnheims. Angesichts der großen Beliebtheit des gründerzeitlichen und urbanen Quartiers bei jungen Leuten initiierte die Genossenschaft jedoch das Projekt „Wohnen für junge Leute“, auch als Maßnahme gegen eine Überalterung des Quartiers. Damit wandte sich die Genossenschaft einer neuen Zielgruppe zu, nämlich den jungen Menschen, die erstmals eine eigene Wohnung beziehen und deren finanzieller Spielraum begrenzt ist. Die Nutzer wurden bei der Planung des Projekts mit eingeschlossen. Die Planungsbeteiligung der jungen Leute wird an den baulichen Besonderheiten der Wohnanlage deutlich: •

Es gibt eine große Flexibilität bei der Grundrissgestaltung.

Aus Kostengründen wurde auf Balkone verzichtet, stattdessen wurden geschosshohe Schiebefenster eingebaut.

Keller wurden durch Abstellschuppen im Hof ersetzt.

Das Wohnprojekt wird heute von Singles, Paaren, Wohngemeinschaften, aber auch Familien genutzt, die entweder in Ausbildung sind, studieren oder am Anfang des Berufslebens stehen. Da sich die Mieter an der Umsetzung und der Errichtung des Projekts beteiligt haben, konnten die Baukosten um etwa 9% gesenkt werden. Ökologisches Bauen war auch hier eine der zentralen Zielsetzungen der Planungsgruppe: Umgesetzt wurde eine Solaranlage auf dem Dach zur Erwärmung des Wassers.

24 Quelle: Stadt Leipzig – Dezernat Stadtentwicklung und Wohnungsbau 2009: Monitoringbericht 2009. Wohnungsmarktentwicklung, Stadterneuerung, Stadtumbau. Leipzig.

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Auch wenn München über einen anderen Wohnungsmarkt und etwas andere Problematiken verfügt, lässt sich insofern Transferpotential identifizieren, als dass eine Genossenschaft diese Zielgruppe der jungen, einkommensschwächeren Mieter bewusst identifiziert und ein adäquates Angebot aufgebaut hat. Die Entwicklung eines bedarfsgerechten Angebots wird vor allem durch die frühzeitige Einbindung der Zielgruppe bereits in der Planungsphase entsprochen. Zudem wird das Projekt dadurch abgesichert, dass nicht nur streng eine einzelne Zielgruppe beachtet wird, sondern eine größere Gruppe, die sich jedoch in vergleichbareren Rahmenbedingungen (geringes Einkommen, jung, wenig Wohnerfahrung, hohe Flexibilität) bewegt. In München könnten Projekte mit Genossenschaften angedacht werden, die sich im Bestand realisieren lassen. Auch wenn mit diesem Ansatz keine quantitativen Lösungen zu erzielen sind, könnten solche Projekte Wohnraumangebote schaffen, die den qualitativen Nachfragerwünschen der Auszubildenden gerecht werden. Vergleichbare Wohnkonzepte für junge Menschen sind aus dem benachbarten Dänemark bekannt, in dem Jugendwohnen als Baustein der öffentlichen Wohnversorgung längst eine wichtige Rolle spielt. Hier haben sich Jungendwohnungen in den letzten 25 Jahren als eigenständiger Wohnungstyp entwickelt. Jugendliche gehören hier, ebenso wie Senioren, zu den wichtigsten Zielgruppen der Wohnungswirtschaft. Die Begründung für die Etablierung von Jugendwohnungen, die vergleichbar zu Sozialwohnungen öffentlich gefördert werden, war, dass wirtschaftliches Wachstum von guten Ausbildungs- und Studienbedingungen abhängt. Ein erheblicher Teil der dänischen Jugendwohnungen wird von gemeinnützigen Wohnungsunternehmen gebaut und geplant.

Das EBZ-Berufskolleg in Bochum als Beispiel für schulisch angegliederte temporäre Wohnangebote für Auszubildende Das EBZ – Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Bochum bietet u.a. Aus-, Fort- und Weiterbildungen an. Im Bereich des Ausbildungsbetriebs bietet das Berufskolleg für Auszubildende die Möglichkeit, bei Blockveranstaltungen die Wohnmöglichkeiten im angegliederten Gästehaus zu nutzen. Das Gästehaus des EBZ Berufskollegs stellt insgesamt 114 Zimmer und 226 Betten (Einzelund Doppelzimmer) zur Verfügung, die zu einem Großteil von den Auszubildenden in Anspruch genommen werden. Jedoch werden die Zimmer auch an Tagungs- bzw. Seminargäste des EBZ vermietet. Zentrale Zielgruppe des Wohnangebotes sind Jugendliche im dualen Ausbildungssystem, die ihren Wohnstandort nicht in Bochum haben. Voraussetzung ist ein gültiges Ausbildungsverhältnis zum Immobilienkaufmann bzw. Kauffrau. Der Aufenthalt (Miete und Servicepauschale) wird in der Regel durch den Ausbildungsbetrieb finanziert, der Auszubildende muss keine größeren Kosten tragen. Im Rahmen des Wohnangebotes für die Auszubildenden gibt es kein Betreuungsangebot. Auszubildende können aber die Angebote im Rahmen ihrer Ausbildung nutzen. So sieht das Betreuungskonzept des EBZ Berufskollegs eine umfassende Unterstützung 30


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der Auszubildenden vor, welche neben einem Lehrer des Vertrauens auch Vorbereitungs- und Nachhilfekurse umfasst. Die Nachfrage nach den Zimmern des Gästehauses ist als sehr hoch einzuschätzen, da die allgemeine Auslastung innerhalb der Woche bei fast 100% liegt. Etwa 160 Auszubildende nutzen in einer Woche das Wohnangebot und buchen dabei in den meisten Fällen die Einzelzimmer. Die Zimmer des Gästehauses verfügen über eine Standard-Möblierung, welche ein Bett, einen Tisch, einen Stuhl und einen Kleiderschrank umfasst und bieten kostenlosen W-LAN-Zugang. In München besteht besonderer Handlungsbedarf zur Schaffung von temporärem Wohnraum für Auszubildende mit Blockunterricht. Während es für Weiterbildungsbesucher und Schüler von Abendschulen temporäre Wohnangebote25 gibt, sind diese Möglichkeiten für Auszubildende im Blockunterricht eingeschränkt. Das Bochumer Beispiel belegt, dass es durchaus einen Markt gibt, der Nachfragerwünschen angepasste temporäre Wohnangebote offeriert, die auch finanzierbar sind. Das Bochumer Beispiel zeigt Transferpotenzial hinsichtlich der Übernahme der Übernachtungskosten, welche überwiegend durch den jeweiligen Ausbildungsbetrieb erfolgt und durch die Schule organisiert wird. Auszubildende stehen in diesem Beispiel nicht vor dem Problem, für die Zeit ihres Blockunterrichts eine bezahlbare Unterkunft zu finden und können sich somit vollständig auf ihre Ausbildung konzentrieren.

25 Stahlgruber-Stiftung Gästehaus Die Stahlgruber-Stiftung in München, welche aus dem Eigenkapital des Unternehmens „Stahlgruber“ hervorgegangen ist, bietet Weiterbildungskurse im Bereich des Vulkaniseur- und Kfz-Handwerks an, welche jährlich von mehr als 2.000 Teilnehmern aus dem In- und Ausland genutzt werden. Für die Teilnehmer der Kurse bietet die Stiftung Wohnmöglichkeiten in Form von 75 Appartements an. Etwa 12.000 Übernachtungen jährlich untermauern die Beliebtheit und die Leistungsfähigkeit des Gästehauses der Stiftung. Die zentrale Zielgruppe des Gästehauses stellen erwachsene Teilnehmer der Fortbildungen dar, die nicht aus München oder näherer Umgebung kommen und in dieser Form kostengünstigen Wohnraum in der Stadt zur Verfügung gestellt bekommen. Das Wohnangebot richtet sich ausschließlich an Teilnehmer der Fortbildungen und Gäste der Stahlgruber-Stiftung. Die generellen Aufenthaltszeiten variieren hierbei, je nach Dauer der Fortbildung, zwischen zwei Tagen und 20 Wochen. Über ein konkretes Betreuungskonzept verfügt das Gästehaus der Stahlgruber-Stiftung nicht, da aufgrund der Zielgruppe der zumeist Erwachsenden kein Bedarf für eine intensive Betreuung besteht. Die Miete für ein Appartement im Gästehaus liegen derzeit auf einem, verglichen mit den Mieten für eine Wohnung in München, moderaten Niveau von 30 Euro pro Tag. In diesem Preis ist eine Teilverpflegung in Form eines Frühstückes enthalten. Die Ausstattung der Appartementzimmer verfügt über ein gängiges Standardmobiliar sowie über ein eigenes Bad mit WC. Ein ähnliches Angebot, welches die temporäre Nutzung von Wohnraum gewährleistet, wird durch die Franz-Auweck-Abendschule in München zur Verfügung gestellt. Die Abendschule in München wurde im Jahre 1993 nach ihrem Gründer Franz Auweck benannt, der 1946 mit der Aufgabe zur Errichtung einer Berufsmittelschule beauftragt wurde, welche berufstätigen Erwachsenen in den Abendstunden den Erwerb der mittleren Reife ermöglichen sollte. Für Schüler der Franz-Auweck-Abendschule, die den zweiten Bildungsweg absolvieren, stehen im angegliederten Wohnheim 40 Appartements zur Verfügung. Die zentrale Zielgruppe des Wohnheims stellen größtenteils die Schüler der Abendschule dar, welche über den Zeitraum einer Blockveranstaltung günstigen Wohnraum in unmittelbarer Nähe suchen. Die Schule verfügt nicht über ein konkretes Betreuungskonzept, welches im Zusammenhang mit dem Wohnangebot steht. Schüler der Abendschule, welche das Wohnangebot in Anspruch nehmen, können jedoch auch von dem Betreuungsangebot der Schule profitieren. So sind neben Lehrbetreuern auch wöchentliche Deutschkurse zur Unterstützung der Studierenden mit Migrationshintergrund verfügbar. Während für die Nutzung des schulischen Angebotes der Abendschule eine Semestergebühr von 250 Euro erhoben wird, liegen die Kosten für die Nutzung eines Appartements im Wohnheim auf einem moderaten Niveau von 260 Euro im Monat. Neben der Standardmöblierung befindet sich in den Appartements eine kleine Kochnische, so dass für die Nutzer des Angebotes die Möglichkeit besteht, sich selbst zu versorgen. Eine Essenspauschale, wie sie beispielsweise auch beim Wohnangebot der Stahlgruber-Stiftung erhoben wird, entfällt.

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To Do - Wie kommt München weiter? München braucht mehr kleine Wohnungen zu bezahlbaren Preisen Der Münchener Wohnungsmarkt ist angespannt und teuer. Im Segment der kleinen, preiswerten Wohnungen stellt sich diese Ausgangslage verschärft dar. Das daraus resultierende Mengenproblem, dem Auszubildende auf Wohnraumsuche gegenüberstehen, kann nur durch die Schaffung von mehr Angeboten angegangen werden. Potenzial zur Lösung des Mengenproblems muss vor allem im Bestand genutzt werden. Langfristig kann eine Lösung nur gemeinsam mit den unterschiedlichen Anbietern angestrebt werden. Wohnungsgesellschaften und –genossenschaften müssen für diese Nachfragegruppe sensibilisiert und gewonnen werden, um die Bereitschaft zu erhöhen, besondere Konditionen für diese Zielgruppe anzubieten. Bislang stellen Auszubildende, so die übereinstimmenden Angaben mehrerer Anbieter, nur einen sehr geringen Anteil in der Mieterschaft dar. Insbesondere Listen mit langen Wartezeiten erschweren es Auszubildenden günstigen und guten Wohnraum anzumieten, da sie in der Regel kurzfristig, bei Zusage der Ausbildungsstelle, Wohnraum suchen. Das Vorhalten eines besonderen Kontingentes für diese Nachfragergruppe mit einer gesonderten Warteliste könnte hier einen Kompromiss darstellen. Berücksichtigt werden sollten zudem Nachfrager, die noch keinen Wohnsitz in München haben. Diese Überlegung ist gegebenenfalls auch für Genossenschaften relevant. Bei ihnen kommt die Problematik hinzu, dass Auszubildende in der Regel nicht über ausreichend finanzielle Mittel verfügen, um die notwendigen Investitionen für die Einlage tätigen zu können. Die Bereitschaft einer „Schnuppermitgliedschaft“ mit einer geringeren Einlage für Auszubildende während ihrer Ausbildungszeit könnte dieses Wohnangebot auch für diese Nachfrager öffnen. Bei weiterführenden Projekten mit speziellen Angeboten für junge Nachfrager, ist eine Planung unter Einbeziehung dieser Zielgruppe, wie in Leipzig erfolgreich durchgeführt, zu empfehlen. Eine Lösung des Mengenproblems im Segment der kleinen preiswerten Wohnungen über den Neubau im öffentlich geförderten Bereich herbeizuführen stellt nur eine begrenzte Möglichkeit dar, da dieser Wohnraum Auszubildenden nur begrenzt zur Verfügung steht (Gründe: Wartezeiten bei Zuzug, Notwendigkeit der Erfüllung der Dringlichkeit etc.). Neubau-Mietwohnungen am freien Markt haben sehr hohe Mieten, so dass sie für Auszubildende kaum relevant sind. Zudem steht einer Erhöhung der Fertigstellungsquote ein knapper werdendes Flächenangebot gegenüber26. Forciert angegangen werden nun Projekte der Nachverdichtung in innerstädtischen Lagen (beziehungsweise Abriss und Neubau) und weitere zur Flächenrevitalisierung. Diskutiert werden sollte auch die Begrenzung der Geschossflächenzahlen im Innenstadtbereich. Die Möglichkeit höher zu bauen, bietet die Chance auf mehr Wohnraum. Eine schnelle Lösung des Mengenproblems für Auszubildende über mehr Neubauten ist daher kaum möglich.

26 Verschärft wurde die Situation in den letzten Jahren, da mit Beschluss des OLG Düsseldorf vom 13.06.2007 entschieden wurde, dass Grundstücksverkäufe dem Vergaberecht unterliegen, wenn Gemeinden damit städtebauliche Ziele verfolgen und sichern. Diese Ausgangslage führte zunächst zu einer Blockade, die erst langsam mit einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 25.03.2010 aufgelöst wird.

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Eine weitere Möglichkeit besteht darin, Auszubildende sowie anderen Gruppen, die erschwerte Bedingungen beim Zugang zu bezahlbarem Wohnraum haben, zunächst in Bestände einziehen zu lassen, die abgerissen werden sollen. Da sich die Freizugphase bis zum Abriss oft über einen längeren Zeitraum hinziehen kann, besteht die Möglichkeit, Auszubildende temporär in solchen Häusern wohnen zu lassen. Zumeist handelt es sich dabei um Gebäude, die in den 1950er Jahren erbaut worden sind und aufgrund der ungeeigneten Grundrisse, schlechter Bausubstanz und einer Nachtspeicherheizung nicht mehr der allgemeinen Nachfrage genügen. Hier sind Wohnungsunternehmen als handlungsfähige Akteure zu sensibilisieren. Dieses Angebot ist jedoch bei besonderen Defiziten in der Wohnqualität nur bedingt realisierbar. Anbieter von Wohnheimen können nur begrenzt hinsichtlich des Mengenproblems tätig werden. Ihren Bestand gilt es zu optimieren (vergleiche Kapitel Schaffung moderater Qualitäten), ein Neubau ist nur begrenzt zu empfehlen (vergleiche Kapitel Partnerschaften der Arbeitgeber). Handlungsbedarf besteht hinsichtlich der Vergrößerung des Angebots an temporärem Wohnraum für Auszubildende im Blockunterricht, denn die vorhandenen Angebote richten sich vielfach noch nicht an die Gruppe der Auszubildenden sondern primär an die Nutzer der jeweiligen Schulungsstätten, wie beispielsweise die Angebote der Stahlrgruberstiftung für Gäste des Weiterbildungsangebots im Weiterbildungskurse im Bereich des Vulkaniseur- und Kfz-Handwerks und für Schüler der Franz-Auweck-Abendschule der Franz-Auweck-Stiftung. Eine Ausweitung der Zielgruppen könnte temporäre Wohnangebote für Auszubildende schaffen.

München braucht neue Partnerschaften der Arbeitgeber

5.2

Das Mengenproblem am Münchener Wohnungsmarkt im unteren Preissegment erfordert neue Partnerschaften. Hierzu sollte der Akteurskreis der Handelnden erweitert werden. Zur Lösung des Mengenproblems reicht es nicht, wenn Wohnungsunternehmen und Wohnheimanbieter neue Konzepte entwickeln. Vielmehr müssen auch Arbeitgeber bzw. Arbeitgeberverbände, Industrie- und Handelskammern sowie Handwerkskammern einbezogen werden. In Kooperation mit den ausbildenden Betrieben sowie den Dachverbänden und Kammern besteht die Möglichkeit, neue Projekte zu entwickeln. Eine Unterstützung seitens der Arbeitgeber kann von sehr niedrigschwelligen bis zu sehr intensiven Angeboten variieren: Als Basisunterstützung können Arbeitgeber bei der Wohnraumsuche unterstützen (beispielsweise, wenn Auszubildende zuziehen und keine Ortskenntnisse haben). Dies kann individuell erfolgen und benötigt keine Absprachen. Ebenso können Arbeitgeber bei den Zugangsbarrieren „Kaution“ und „Bürgschaft“ tätig werden. Sie können bürgen und die Kautionszahlung in Form eines Darlehens übernehmen. Dieses wird entweder von der Ausbildungsvergütung in Raten oder nach Abschluss der Ausbildung zurückgezahlt.

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Flexibilität auf 7 m² - So wohnen Auszubildende in München

Zur Orientierung für kleinere und mittelständische Arbeitgeber könnte durch eine übergreifende Arbeitsgemeinschaft (Arbeitgeber, Gewerkschaften, Mieterverein, Stadtverwaltung, IHK, HWK etc.) ein Leitfaden erstellt werden, der diesen Hinweise aufzeigt, wie Auszubildende bei der Wohnraumsuche unterstützt werden können (Verzeichnis der Anbieter, Ansprechpartner in der Verwaltung, welche Anmiethürden bestehen, etc.). Mittelfristig kann aber auch über eine intensivere Unterstützung nachgedacht werden. Arbeitgeber könnten über eine zu schaffende Dachstruktur selbst tätig werden und Wohnraum anmieten oder kaufen und an Auszubildende vermieten. Dies sollte nicht durch den Neubau von Wohnheimen sondern durch kleinere preiswerte und zeitgemäße Appartements oder WG-geeignete Wohnungen, die in Quartiere integriert sind, erfolgen. Das Angebot am freien Markt bietet größere Flexibilität, aber auch Sicherheit, dass bei zu geringer Nachfrage auch an andere Nachfrager vermietet werden kann. Denkbar sind vergünstigte Konditionen wie der Wegfall bzw. die Reduzierung der Kaution (gegebenenfalls zahlbar in Raten mit Beginn der Ausbildung) und der Erlass der Bürgschaft, gegebenenfalls sogar reduzierte Mieten („Kostenmieten“) oder an die Berufsausbildungsbeihilfe angepasste Mieten nach Hamburger Vorbild. Dies erfordert jedoch den Aufbau einer entsprechenden Infrastruktur, gegebenenfalls inkl. Hausverwaltung, die sich um die Bewirtschaftung und Rechnungsstellung kümmert. Die Realisierung dieser nur sehr grob skizzierten Idee kann durch einen Runden Tisch der interessierten Verbände initiiert werden und richtet sich zunächst an mittlere und größere Unternehmen. Bereits heute sind einige größere Unternehmen als Vermieter tätig. Dieses Engagement als ordentlicher Vermieter aufzutreten, können jedoch kleinere und mittlere Unternehmen kaum leisten. Deswegen empfiehlt sich der Aufbau einer Organisationsstruktur. Diese Initiative kann ebenso tätig werden, um die Problematik in der Öffentlichkeit zu diskutieren und dadurch andere Vermieter wie private Einzeleigentümer, Wohnungsgesellschaften oder Wohnungsgenossenschaften für die Problematik zu sensibilisieren oder als Vermieter für Auszubildende neu zu gewinnen. Die oben skizzierte Struktur zum mittelfristigen Aufbau einer Dachstruktur, unter der Arbeitgeber selbst tätig werden, erinnert teilweise an die bis vor kurzem existierende Agentur Wohnwerk, die jedoch keine ausreichende privatwirtschaftliche Unterstützung für eine Fortführung erfahren hat. Trotzdem besteht aber die Notwendigkeit sich neue Ansätze zu überlegen, auch wenn dieses Projekt nicht wie gewünscht aufrechterhalten werden konnte. Arbeitgeber, die sich in dieser Weise engagieren, können davon langfristig profitieren. Sie können Auszubildende bereits frühzeitig an ihr Unternehmen binden und schaffen Rahmenbedingungen, die eine volle Konzentration auf die Ausbildung ermöglichen. Hinzu kommt, dass sich die Anforderungen an Arbeitgeber bereits bei den Auszubildenden stark gewandelt haben. Ein derartiges Angebot stellt einen Mehrwert dar, der es Ausbildungsbetrieben, die bereits heute Schwierigkeiten haben Nachwuchskräfte für ihr Unternehmen zu gewinnen, einen Vorteil verschaffen kann. Das vorgestellte Beispiel aus Wolfsburg belegt deutlich, dass vom Engagement für die Auszubildenden auch das Unternehmensimage selbst gestärkt wird.

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Flexibilität auf 7 m² - So wohnen Auszubildende in München

Münchener Auszubildende brauchen mehr Geld

5.3

Für Auszubildende in München stellt die geringe Wohnkaufkraft eine deutliche Zugangsbarriere am Wohnungsmarkt dar. Lösungsansätze müssen daher auch an der finanziellen Ausstattung der Auszubildenden ansetzen. Grundsätzlich ist v.a eine Erhöhung der Ausbildungsvergütung erstrebenswert. Gerade vor dem Hintergrund weiterhin steigender Mieten und der Verringerung des Angebots von öffentlich geförderten Wohnungen aufgrund auslaufender Bindungsfristen, sollte das monatlich zur Verfügung stehende Einkommen der Auszubildenden erhöht werden, das u.a. für Wohnen und/oder Mobilität genutzt werden kann. Arbeitgeber könnten über einen „regionalen Zuschlag München“ helfen, die erhöhten Lebenshaltungskosten in München abzufedern. Bei Betrachtung weiterer relevanter Einflussgrößen, die die Einnahmen- und Ausgabenseiten der Auszubildenden betreffen, muss auch der Aspekt Mobilität erörtert werden. Entsprechend des Studierendentickets sollte hier ein stärker vergünstigtes Angebot durch die Münchner Verkehrs- und Tarifverbund GmbH für die Auszubildenden diskutiert werden. Relevant ist außerdem die Bedarfseinschätzung zur Bewilligung von Berufsausbildungsbeihilfe. Eine an die hohen Lebenshaltungskosten in München angepasste Berechnungsgrundlage würde die Möglichkeit zur Inanspruchnahme dieser Fördermöglichkeit steigern. Dies ist insbesondere vor dem Hintergrund zu diskutieren, dass andere finanzielle Unterstützungen von Seiten des Staates meistens ausgeschlossen sind. Die bundeseinheitlichen Sätze werden von Experten unterschiedlichster Institutionen als deutlich zu gering bewertet, um mit diesen Beiträgen die Wohnkosten in München decken zu können. Ferner wirken sich auch bürokratische Hindernisse hemmend auf die Inanspruchnahme und Bewilligung staatlicher Förderungen aus (wie zum Beispiel bei der zusätzlichen Mietbeihilfe im Rahmen des Berufsausbildungsbeihilfe). Eine Entbürokratisierung und nutzergerechte Verwaltung stellen dementsprechend weitere Lösungsansätze zur Reduzierung von Zugangsbarrieren Auszubildender zum Wohnungsmarkt dar. In diesem Zusammenhang sind aber vor allem auf Landes- und Bundesebene neue Diskussionen zu führen, die der besonderen Situation von Auszubildenden in den unterschiedlichen Märkten gerecht wird. Insbesondere die Diskussion um Anpassung der Berufsausbildungsbeihilfe ist dabei zügig und intensiv zu führen.

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5.4

München braucht moderate Qualitäten auch im unteren Preissegment Das bestehende Qualitätsproblem auf dem Münchener Wohnungsmarkt gilt es sowohl im Bestand als auch im Neubau anzugehen. Notwendig sind flexible, individuelle Lösungen, die die quantitativen Lösungen geeignet ergänzen. Hierzu gehören zielgruppenorientierte Maßnahmen, die unterschiedliche Wohnwünsche und -bedürfnisse der Auszubildenden berücksichtigen können. Insbesondere der Anforderung an die Auszubildenden, besonders mobil zu sein, gilt es mit entsprechenden Angeboten nachzukommen. Das Qualitätsproblem kann über die Entwicklung von Nischenprodukten, individualisierten sowie experimentellen Produkten angegangen werden. Hier können Standards gesetzt werden, die Transferpotential für andere Anbieter aufzeigen. Insbesondere Arbeitgeber aber auch Wohnungsunternehmen und -genossenschaften sind hier gefordert neue Angebote zu entwickeln. Ebenso müssen die Anbieter von Wohnheimen tätig werden und ihre Angebote sowohl baulich als auch hinsichtlich der begleitenden Dienstleistungen (Beratungen, Verpflegung) anpassen. In Kooperation von Arbeitgebern, Wohnraumanbietern, der Stadt München und der Münchner Gewerkschaftsjugend ist zu überlegen, welche Angebote für Auszubildende in München konkret in 2011 und durch wen realisiert werden können um das Qualitätsproblem gezielt anzugehen. Gegebenenfalls kann dies zukünftig sowohl durch Runde Tische als auch gezielte Wettbewerbsausschreibungen für experimentelle Lösungen in kleinerem Umfang umgesetzt werden. Die Anbieter von Wohnheimen stehen gegenwärtig vor der Aufgabe ihren Bestand nachfragegrecht zu modernisieren und anzupassen (Appartements für eine Person, Teilmöblierung etc.). Zusätzlich werden ergänzende Angebote ausgearbeitet. Das gestiegene Alter der Auszubildenden macht immer weniger intensive Betreuungsangebote erforderlich. Benötigt werden Ansprechpartner die bei der Ankunft in München oder beim ersten selbstständigen Wohnen eine „Lotsenfunktion“ einnehmen („Wohnlotsen“). Sie unterstützen die Zielgruppe bei konkretem Bedarf (zum Beispiel Anmeldung bei Ämtern, Beantragung von Berufsausbildungsbeihilfe, organisatorische Fragen). Mit einem solchen Angebot besteht zudem die Möglichkeit, die hohen Tagessätze einiger Wohnheime zu reduzieren.

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München braucht eine starke Koalition für Auszubildende am Wohnungsmarkt

5.5

Auszubildende wurden bereits im Programm „Wohnen in München III“ als eine der wichtigsten Zielgruppen für Förderung benannt. Es wurde festgestellt, dass diese Gruppe besondere Schwierigkeiten am Wohnungsmarkt hat, sie aber für eine ausgewogene Entwicklung der Stadt gebraucht wird. Aufgrund der Verschärfung der Situation in 2011 sollte dieser Gruppe gesamtstädtisch wieder eine besondere Aufmerksamkeit zuteil werden. Die gezielte Betrachtung der besonderen Situation Auszubildender am Münchener Wohnungsmarkt ist gegenwärtig besonders notwendig. Wie gezeigt, existieren bereits Zugangsbarrieren, die den Münchener Auszubildenden den Zugang zum Wohnungsmarkt und eine adäquate Versorgung erschweren. Diese Situation wird sich im Sommer 2011 voraussichtlich noch zuspitzen. In München werden dann zwei Abiturjahrgänge gleichzeitig Wohnraum suchen - für Ausbildung oder Studium. Verschärft wird diese Situation durch den Wegfalls des Bundeswehr- und des Zivildienstes. Die Anzahl der wohnraumsuchenden Auszubildenden und Studierenden wird im Sommer 2011 in München besonders groß sein. Die Konkurrenzsituation am Münchener Wohnungsmarkt wird sich so verschärfen, dass ein Handeln bereits jetzt empfohlen wird. Gezielt sollten relevante Akteure in München unter Einbeziehung der Region, Runde Tische initiieren. Neben den genannten Themen gilt es hier spezielle Lösungen zur Versorgung Auszubildender zu erarbeiten. Handlungsfähige Partner müssen sensibilisiert werden. Für die Gruppe der Auszubildenden muss eine Art „Lobbyarbeit“ erfolgen. Diese ist darauf bedacht, dass vermeintliche Image des mobilen, flexiblen Auszubildenden, der Wohnraum sucht, aber nicht kaufkraftstark ist und „wenig Wohnerfahrung besitzt“, positiv neu zu besetzen. Aufgezeigt werden müssen die Stärken der Auszubildenden, die dazu beitragen Quartiere und Hausgemeinschaften zu verjüngen und ihren finanziellen Verpflichtungen bei der Bezahlung der Miete nachkommen. Ergänzend können Leitfäden, die Arbeitgeber ihre Auszubildenden bei der Wohnraumsuche bereits vor Ausbildungsbeginn unterstützen können, erarbeitet werden.

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Flexibilität auf 7 m² - So wohnen Auszubildende in München

5.6

Zusammenfassung und Ausblick Der Münchener Wohnungsmarkt ist seit mehreren Jahren extrem angespannt. Überdurchschnittliche Mieten und ein positives Zuwanderungssaldo, das mit erhöhter Wohnraumnachfrage einhergeht, kennzeichnen die Situation. Zukünftig wird von einer Verschärfung der Marktlage ausgegangen. Ein Großteil der Münchener Bevölkerung ist in besonderem Maße von dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum und dem bestehenden Nachfrageüberhang betroffen. Besonders schwierig ist die Situation für Auszubildende, junge Arbeitnehmer und Studierende. Für die Gruppe der Auszubildenden verschärft sich die Lage am Münchener Wohnungsmarkt durch drei Barrieren, die den Zugang zum Wohnungsmarkt erschweren: •

Eine erste Zugangsbarriere stellt die Versorgung von Auszubildenden an einem „Vermietermarkt“ dar. „Jung, flexibel mit wenig Wohnerfahrung und niedriger Wohnkaufkraft“ sind Eigenschaften, die Auszubildenden eine besonders schwache Position am Münchener Wohnungsmarkt zuweisen. Bereits vor Ausbildungsbeginn äußern sich diese Kriterien als hemmend, wenn hohe Kautionszahlen und Bürgschaften zur Anmietung erbracht werden müssen.

Neben dem Zugangsproblem weist der Münchener Wohnraum für Auszubildende auch ein Mengenproblem auf. Es fehlt an ausreichend preiswertem Wohnraum in günstiger Lage. Das bestehende Angebot ist teuer und stark nachgefragt. Die Engpässe für Auszubildende ergeben sich jedoch auch aufgrund fehlender Wohnalternativen. Die eigene Wohnung ist aufgrund der genannten Zugangsbarrieren ohne elterliche Unterstützung kaum realisierbar. Wohnformen, die eine Alternative darstellen, sind beispielsweise die Wohngemeinschaft, das Wohnheim oder die Unterkunft beim Ausbildungsbetrieb selbst. Diese sind bei Auszubildenden aufgrund der eingeschränkteren Selbstständigkeit jedoch weniger beliebt und ebenfalls in nicht ausreichender Anzahl vorhanden.

Ein drittes Hemmnis stellt das Qualitätsproblem dar. Die geringe Wohnkaufkraft der Auszubildenden grenzt die Möglichkeiten der Wohnraumverfügbarkeit stark ein. Der Vergleich zwischen den realisierbaren Angeboten für Auszubildende und den Wünschen der Nachfrager offenbart eine deutliche Diskrepanz und somit auch ein Qualitätsproblem. Dieses äußert sich durch nichtadäquate Wohnformen, Modernisierungsstau im Bestand und fehlende Qualitäten im Wohnumfeld (Versorgung mit Infrastruktur).

Deutlich wird, dass die drei dargestellten Hürden für Auszubildende am Münchener Wohnungsmarkt erheblich sind und besonderen Handlungsbedarf aufweisen. Die Problemlösungen sind nicht isoliert, sondern integriert zu entwickeln. Handelnde Akteure müssen Arbeitgeber mit ihren Verbänden sowie Wohnraumanbieter und die Öffentliche Verwaltung gemeinsam mit der Politik sein, die zielorientiert an den Problemlösungen arbeiten. Die Zuspitzung der Situation im Sommer 2011 erfordert die schnelle Einrichtung einer ersten gemeinsamen Initiative.

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Flexibilität auf 7 qm  

Studie im Auftrag der DGB Jugend München über die Wohnungssituation von Auszubildenden auf dem Münchner Wohnungsmarkt

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